1 Orientierungshilfe zur Beurteilung von „Bau-Turbo“-Vorhaben (Stand April 2026) Die Gemeinde Baindt definiert für Bau-Turbo-Vorhaben klare Leitlinien und Kriterien, um Konsistenz, Gleichbehandlung und Nachvollziehbarkeit bei Entscheidungen sicherzustellen. Jede Zustimmung im Einzelfall kann Präzedenzwirkung haben; vergleichbare zukünftige Vorhaben müssen daher stets konsistent geprüft werden. Bau-Turbo-Projekte müssen in die Gesamtstrategie der Gemeinde passen, bestehende Bebauungspläne und den Flächennutzungsplan berücksichtigen und eine maßvolle, ortsverträgliche Nachverdichtung ermöglichen. Genehmigungen nach dem Bau-Turbo ersetzen keine Bebauungspläne und dürfen nicht über das hinausgehen, was planbar wäre. Vorgaben aus Fachgesetzen – wie Landesbauordnung, Immissionsschutz, Arten- und Umweltschutz sowie Hochwasser- und Denkmalschutz – bleiben unberührt, sodass ökologische Aspekte, Grünflächen, Baumbestand und Bodenschutz auch bei beschleunigten Verfahren berücksichtigt werden. Die Sonderregelungen gelten bis zum 31. Dezember 2030; danach fallen Projekte wieder unter das reguläre Bau- und Planungsrecht. Der Kriterienkatalog dient als lernendes Instrument zur Orientierung der Genehmigungspraxis und wird anhand praktischer Anwendungsfälle kontinuierlich weiterentwickelt. Ziel ist es, dringend benötigten Wohnraum kurzfristig, städtebaulich verträglich, planbar und nachhaltig zu schaffen, die Innenentwicklung zu nutzen, die städtebauliche Qualität und Infrastruktur zu sichern und gleichzeitig die kommunale Planungshoheit langfristig zu wahren. Die Orientierungshilfe wird beim Vorliegen eines Bau-Turbo-Antrags im Einzelfall und für den betreffenden Bebauungsplan fortgeschrieben. 1. Kriterien für den beplanten Innenbereich (§§ 30, 31 BauGB) im Rahmen des „Bau-Turbos“ § 31 Abs. 3 BauGB setzt einen rechtskräftigen Bebauungsplan voraus, von dessen Festsetzungen befreit werden soll. Er ermöglicht erweiterte Befreiungen, auch wenn die Grundzüge der Planung berührt werden, sofern dadurch zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird und die städtebauliche Einfügung sowie die Grundzüge der Planung gewahrt bleiben. Ziel ist die Nachverdichtung. Im Rahmen des Bau-Turbos können Abweichungen von Festsetzungen eines Bebauungsplans vereinfachter und mit geringerer Prüftiefe zugelassen werden, um Wohnraum zu schaffen oder 2 bestehende Gebäude zu modernisieren. Typische Abweichungen betreffen etwa Überschreitungen von Baugrenzen, Anhebung der Gebäudehöhe oder der Anzahl der Geschosse sowie die Erweiterung der Wohnfläche bei gleichbleibender Grundstruktur. Diese Orientierungshilfe gilt ausschließlich für Bebauungspläne, die vor dem Jahr 2000 rechtskräftig geworden sind. In diesen Plänen können folgende Festsetzungen geändert werden: - Eine Überschreitung der Baugrenze durch das Gebäude von bis zu 10 % ist zulässig. - Dachaufbauten sind bis zu maximal 70 % der Trauflänge zulässig. - Die Anzahl der festgesetzten Wohneinheiten kann erhöht werden. - In Mischgebieten ohne faktische Durchmischung von Wohnen und Gewerbe können zusätzliche Wohnungen zugelassen werden. Weitere Abweichungen von Festsetzungen sind im Einzelfall zu prüfen und gesondert zu beurteilen. Abweichungen können im Einzelfall oder für vergleichbare Vorhaben innerhalb des Bebauungsplangebiets erteilt werden, soweit sie mit nachbarlichen Interessen, öffentlichen Belangen und Anforderungen der Klimaanpassung (z. B. Starkregenrisiken) vereinbar sind. Die Einhaltung sonstiger rechtlicher Vorgaben – wie Landesbauordnung, Brandschutz, Abstandsflächen oder weiterer bauordnungsrechtlicher Regelungen – bleibt unberührt. Nicht zulässig sind Abweichungen, die eine wesentliche Planänderung umgehen oder eine Umweltprüfung erforderlich machen würden, da dadurch erhebliche Umweltauswirkungen entstehen könnten, die über eine einfache Befreiung nicht abgedeckt werden. Die Kriterien einzelner Bebauungspläne gelten ausschließlich für den jeweils betroffenen Plan und finden keine automatische Anwendung auf andere Bebauungsplangebiete. Diese Differenzierung wird klar kommuniziert, um unbegründeten Ansprüchen aus dem Gleichbehandlungsgrundsatz entgegenzuwirken. 2. Kriterien für den unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) § 34 Abs. 3b BauGB erweitert im Rahmen des Bau-Turbos die Möglichkeiten, vom Erfordernis des Einfügens in die nähere Umgebung abzuweichen, um Wohnraum zu schaffen, wobei die städtebauliche Grundstruktur gewahrt bleibt. Dies gilt insbesondere bei Änderungen bestehender Gebäude. Für Grundstücke im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) bietet der Bau-Turbo zusätzliche Flexibilität, z. B. für Aufstockungen, Nachverdichtungen und Wohnumnutzungen. Die Eigenart 3 der Umgebung bleibt Orientierung, wird aber zugunsten der Schaffung von Wohnraum pragmatisch ausgelegt. Voraussetzung ist, dass die städtebauliche Ordnung nicht gesprengt, das Ortsbild nicht erheblich beeinträchtigt, die Erschließung gesichert ist und Maß, Bauweise sowie räumliche Struktur angemessen eingehalten werden. § 34 Abs. 3a BauGB erlaubt Ersatzbauten, Erweiterungen und maßvolle Abweichungen vom Maß der baulichen Nutzung, soweit sie städtebaulich vertretbar sind. Bauvorhaben müssen räumlich zum Ortsteil passen; Grundstücke, die nicht mehr Teil eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils sind und sich insbesondere nicht als Baulücke innerhalb einer bestehenden Bebauungsstruktur darstellen, sondern einen Abstand von mehr als 100 m zur nächstgelegenen vorhandenen Bebauung aufweisen, sind in der Regel nicht dem unbeplanten Innenbereich im Sinne des § 34 BauGB zuzuordnen. Für Vorhaben in § 34-Gebieten finden die grundlegenden Kriterien, die für Bebauungsplangebiete entwickelt wurden, grundsätzlich Anwendung (siehe Seite 2). Da es sich stets um Einzelfallentscheidungen handelt, sind die Kriterien im jeweiligen Vorhabenkontext zu prüfen und anzuwenden, soweit sie städtebaulich, nachbarverträglich und mit öffentlichen Belangen vereinbar sind. 3. Kriterien für den Außenbereich (§ 35 BauGB) § 246e BauGB stellt eine befristete Sonderregelung zur Beschleunigung des Wohnungsbaus dar und ermöglicht ausnahmsweise Wohnbauvorhaben auch in Bereichen, die nach den allgemeinen Regelungen des BauGB – insbesondere nach § 35 BauGB – grundsätzlich von Bebauung freizuhalten sind. Der grundsätzlich schützende Charakter des Außenbereichs bleibt jedoch bestehen. Im Rahmen des Bau-Turbos werden Vorhaben im Außenbereich grundsätzlich nicht zugelassen. 4. Verfahren und Zustimmung der Gemeinde nach § 36a BauGB Rolle der Gemeinde: § 36a BauGB stärkt die gemeindliche Planungshoheit im Rahmen des Bau-Turbos. Wohnbauvorhaben dürfen nur mit bindender Zustimmung der Gemeinde umgesetzt werden; ohne diese Zustimmung ist eine Genehmigung ausgeschlossen. Die Zustimmung wird erteilt, wenn das Vorhaben mit den städtebaulichen Zielen und der Ordnung der Gemeinde vereinbar ist. Im Unterschied zum Einvernehmen nach § 36 BauGB ist die Zustimmung nach § 36a rechtlich bindend und nicht ersetzbar. Fristen und Verfahrensablauf: Die Gemeinde entscheidet innerhalb von drei Monaten nach Eingang eines vollständigen Bauantrags. Erfolgt keine ausdrückliche Ablehnung, gilt die Zustimmung automatisch als erteilt (Zustimmungsfiktion). 4 Beteiligung von Gremien: Die Zustimmung liegt grundsätzlich beim Gemeinderat. Die Verwaltung prüft die Voraussetzungen, bereitet den Sachverhalt auf und legt einen Entscheidungsvorschlag vor. Der Beschluss soll öffentlich erfolgen, um Transparenz und Nachvollziehbarkeit sicherzustellen. Dokumentation: Jede Ablehnung muss transparent und nachvollziehbar begründet werden. Die Gründe sind im Gemeinderatsprotokoll zu dokumentieren, insbesondere im Hinblick auf städtebauliche Ziele, Einfügung ins Ortsbild und städtebauliche Ordnung. Eine exakte Gleichbehandlung aller Bau-Turbo-Vorhaben ist aufgrund der unterschiedlichen Projekte, Rahmenbedingungen und Bebauungspläne nicht möglich. Für jeden Bebauungsplan werden die Kriterien individuell entwickelt. Gleichzeitig ist die Vorbildfunktion im jeweiligen Bereich zu beachten, da die Gemeinde durch vorangegangene Entscheidungen selbst bindend wirkt. Die Prüfung muss sowohl die konkreten Eigenschaften des Projekts als auch mögliche kumulative Effekte auf Infrastruktur, Umwelt, Grünflächen und das Ortsbild berücksichtigen. Die Orientierungshilfe zum Bau-Turbo dient als lernendes Instrument, das anhand praktischer Anwendungsfälle kontinuierlich weiterentwickelt wird. Sie soll sicherstellen, dass die kurzfristige Wohnraumschaffung städtebaulich verträglich, planbar und nachhaltig erfolgt und gleichzeitig die kommunale Planungshoheit langfristig gesichert bleibt.[mehr]
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