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Aus der öffentlichen Gemeinderatssitzung vom 09. Mai 2023 wird folgend berichtet und die gefassten Beschlüsse bekannt gegeben: Bekanntgabe nichtöffentlich gefasster Beschlüsse Aus der nicht öffentlichen Gemeinderatssitzung vom 04. April 2023 ist nichts bekannt zu geben. Breitbandausbau Baubeginn des Breitbandausbaus im Rahmen des Förderprogramms „weiße Flecken“ in Schachen zur Reitanlage ab dem 15.05.2023. Erschließung Fischerstraße Der Straßenbelag ist eingebracht und die Abnahme der Maßnahme erfolgt Ende Mai. Nach der Verkehrsschau kann die Straße frei gegeben werden. Bauantrag zum Anbau einer landwirtschaftlichen Lagerhalle auf Flst. 442/1, Marsweilerstr. 88 Der Bauherr hat 2009 einen Bauantrag zum Bau einer landwirtschaftlichen Maschinenhalle auf dem Flst. 442/1 gestellt. Mit dem jetzt eingereichten Baugesuch soll die Maschinenhalle erweitert werden. Die Nutzung der alten Halle bleibt bestehen. Der geplante Anbau soll als Getreide-, Heu-, Stroh- und Maschinenlager dienen. Der Gemeinderat fasst den Beschluss: Das gemeindliche Einvernehmen nach § 36 BauGB zum vorliegenden Bauantrag wird erteilt Bauantrag zum Einbau einer Wohnung ins Untergeschoss eines bestehenden Zweifamilienwohnhauses und Abgrabung für einen Lichthof an der Südseite des Wohngebäudes auf Flst. 205/8, Eschenstr. 16 2005 wurde auf dem Grundstück Eschenstraße 16 ein Zweifamilienhaus mit Doppelgarage und Stellplätzen genehmigt. Einer Befreiung wurde damals bereits für die Überschreitung der Baugrenze in Richtung Süden und der Überschreitung der Grundflächenzahl zugestimmt. Der Bauherr möchte nun im Untergeschoss des Gebäudes eine dritte Wohnung einbauen. Um die Räume besser belichten zu können, soll auf der Südseite ein Lichthof entstehen. Das Bauvorhaben wird nach § 30 Abs. 1 BauGB beurteilt, da es im rechtsgültigen Bebauungsplan „Mittlere Breite, Erweiterung, 1.Änderung“ liegt. Da das geplante Bauvorhaben in einigen Punkten nicht den Festsetzungen des Bebauungsplanes entspricht, sind folgende Befreiungen nach § 31 Abs. 2 BauGB erforderlich. Der Gemeinderat fasst den Beschluss: Das gemeindliche Einvernehmen zum Bauantrag und den erforderlichen Befreiungen wird nicht erteilt, da durch die geplanten Baumaßnahmen die GRZ in einem Maße überschritten wird, die die Grundzüge der Planung berühren, so dass die Abweichung städtebaulich nicht mehr vertretbar und mit den nachbarlichen Interessen nicht vereinbar ist. Gleiches gilt für den Einbau der dritten Wohnung. Sanierung Klosterwiesenschule, Hauptgebäude: Vergabe der Klempnerarbeiten, Fenster und Sicherheitstechnik Das Hauptgebäude der Klosterwiesenschule wird durch eine Vollsanierung mit Aufstockung umgebaut. Das Bestandsgebäude ist bereits entkernt. Im kompletten Gebäude wurden die neuen Mauerwerkswände erstellt und die Tragkonstruktion der Decken verstärkt. Die beiden Treppenhäuser sind weitgehendst fertig gestellt. Die Rampe Richtung Aula, die erforderlich ist, damit die Räume im Untergeschoss auch barrierefrei zugänglich sind, wird im Moment gebaut. Aufgrund der Höhe der Bauleistungen von ca. 6.000.000 € netto, müssen die Bauleistungen europaweit ausgeschrieben werden. Lediglich Gewerke im Umfang von 20% aus der Bauleistungssumme dürfen national ausgeschrieben werden. Die Gewerke Klempnerarbeiten, Fenster und Sicherheitstechnik wurden europaweit ausgeschrieben. Die Veröffentlichung der Ausschreibungen über das Vergabeportal des Landratsamtes und im Staatsanzeiger fand am 12.03.2023 statt. Die Angebotseröffnung war am 17.04.2023. Der Gemeinderat fasst den Beschluss: 1. Die Ausschreibung für die Klempnerarbeiten wird gemäß VOB/A § 17 Ziffer 2 aufgehoben und es wird ein Verhandlungsverfahren eingeleitet. Parallel wird geprüft, ob ein nationales Verfahren eingeleitet und beschränkt ausgeschrieben werden kann. 2. Der Auftrag für das Gewerk Holz-Aluminium-Fenster wird an die Firma Fenstertechnik Weinfurtner GmbH aus Rieden zum Auftragswert von 421.960,91 Euro brutto vergeben. 3. Der Auftrag für die Sicherheitstechnik wird an die Firma Sepp Schlegel Sicherheitstechnik aus Ravensburg zum Auftragswert von 145.994,21 Euro brutto vergeben. Einführung der digitalen Vormerkung für die Betreuung eines Kindes in einer Kindertagesstätte über das Modul des Programmes KiTa-Data-Webhouse (KDW) Bisher gab es kein Programm für eine digitale Vormerkung. Es wurden händisch von jedem Träger Tabellen erstellt. Die Anmeldungen erfolgten bei zwei Trägern über die Gemeinde Baindt. Die Anmeldungen beim Waldorf-Kindergarten erfolgten über die Leitung. Eine Anmeldung war generell für ein Kindergartenjahr möglich. Eine digitale Vormerkung über das Programm KiTa-Data-Webhouse ist für die Bedarfsplanung aller Kindergartenplätze hilfreich. Durch das Programm bekommt die Gemeinde in der Funktion als Gewähreisterin einen Überblick über die Vormerkungen der Kinder für eine Betreuungsplatz in allen fünf Kindertagesstätten innerhalb der Gemeinde. Da hier auch Vormerkungen ab Geburt vorgenommen werden können, ist diese Bedarfsplanung auch eine vorausschauende Planung für die Folgejahre. Die Vormerkungen werden zentral verwaltet. Der Gemeinderat fasst den Beschluss: Der Gemeinderat stimmt der Einführung der digitalen Vormerkung über das Modul des Programmes KiTa-Data-Webhouse (KDW) für die Kinderbetreuungseinrichtungen der Gemeinde Baindt zu. Vergabekriterien, Umbuchungskriterien und Vergabekriterien für Ganztagesplätze in den örtlichen Kindertagesstätten Die bisherigen Vergabekriterien aus dem Jahr 2016 erfüllen nicht mehr die gesetzlichen Vorgaben des Kreisjugendamtes. Im Kindergarten Sonne, Mond und Sterne und im Kindergarten St. Martin konnten die Eltern viermal im Jahr die Betreuungsmodule wechseln. Im Kindergarten Waldorf monatlich. Für die Vergabe von Ganztagesplätzen gab es bisher keine Kriterien. Der Gemeinderat fasst den Beschluss: 1. Der Gemeinderat stimmt der Änderung der Vergabekriterien für einen Betreuungsplatz in einer Kindertagesstätte in Baindt zu. 2. Der Gemeinderat stimmt der Einführung von Umbuchungsterminen für einen Betreuungsplatz in einer Kindertagesstätte in Baindt zu. 3. Der Gemeinderat stimmt zu, die Vergabekriterien eines Betreuungsplatzes auch bei der Vergabe von Ganztagesplätzen in einer Kindertagesstätte anzuwenden. Module für die Betreuung eines Kindes in einer Kindertagesstätte der Gemeinde Baindt Die Gemeinde Baindt wird durch das Jugendamt Ravensburg, als örtlicher Jugendhilfeträger, in die Pflicht genommen, Rechtsansprüche für Betreuungsplätze für Kinder der Gemeinde Baindt zu sichern, Nachfrage und Angebot aufeinander abzustimmen und darüber hinaus eine transparente und nachvollziehbare Kindergartenbedarfsplanung zu erstellen. Die aktuelle gesamtgesellschaftliche Lage stellt den frühkindlichen Bereich vor große Veränderungen und Herausforderungen. Durch die herkömmliche Fluktuation der Fachkräfte, einen höheren Personalbedarf bedingt durch den Ausbau von Kapazitäten und stärkeren Jahrgängen, herrscht ein großer Fachkräftemangel. Auch in Baindt ist die Fachkräftekrise längst angekommen. Daraus resultierten Reduzierungen der Öffnungszeiten in vier von fünf Kindertagesstätten. Dies stellte wiederum die Sorgeberechtigten vor Herausforderungen. In Baindt war die Modullandschaft bislang geprägt durch eine große Vielfalt unterschiedlicher Module. Die 94 unterschiedlichen Modulvarianten führten dazu, dass sich wenig nachgefragte Randzeiten mit gleichzeitig hoher Personalvorhaltung ergaben. Weiterhin ist durch die Vielzahl der unterschiedlichen Module für die Sorgeberechtigten keine Vergleichbarkeit oder Transparenz der Module bei den unter-schiedlichen Trägern vorhanden. In der Regel konnten die Erziehungsberechtigten nur mit Unterstützung der Erzieherinnen ein für die Familie geeignetes Modul heraus filtern. Mit einer Moduloptimierung soll eine Optimierung der Gesamtöffnungszeiten in den einzelnen Häusern, eine Reduzierung der Module, eine Vergleichbarkeit der Module der unterschiedlichen Träger, eine vereinfachte Übersicht der Möglichkeiten der Betreuung eines Kindes, ein verbesserter Personaleinsatz durch zeitlich kalkulierbare Module und deren Auslastung, bedarfsgerechte Betreuungszeiten mit dem zur Verfügung stehendenden pädagogischen Personal und eine effiziente Dienstplangestaltung des pädagogischen Personals erreicht werden. Aufgrund der veränderten Module ist eine Gebührenanpassung notwendig. Der Gemeinderat fasst den Beschluss: Der Gemeinderat stimmt den Modulvorschlägen ab dem 01.09.2023 zu. Der Gemeinderat nimmt die Gebührenhöhe für die Module ab 01.09.2023 nach jetziger Grundlage zur Kenntnis. Die turnusgemäß anstehende Gebührenfestsetzung wird in der Gemeinderatssitzung am 04. Juli 2023 gemäß der Empfehlung des Städte- und Gemeindestages beschlossen. Wahl der Jugendschöffen und Schöffen für die Geschäftsjahre 2024 – 2028 - Aufstellung der Vorschlagslisten durch die Gemeinden Mit Schreiben vom 07. März bzw. 20. März 2023 hat das Landgericht Ravensburg der Gemeinde Baindt mitgeteilt, dass fünf Schöffen in die Vorschlagsliste aufzunehmen sind. Bis spätestens zum 23. Juni 2023 hat die Gemeinde die Vorschlagsliste aufzustellen. Die Vorschlagsliste soll alle Gruppen der Bevölkerung nach Geschlecht, Alter, Beruf und sozialer Stellung angemessen berücksichtigen. Zuständig für die Aufstellung der Vorschlagslisten bei den Gemeinden ist der Gemeinderat. Die Details hierzu sind in der gemeinsamen Verwaltungsvorschrift über die Verbreitung und Die Durchführung der Wahl geregelt (VwV Schöffen). Die vom Gemeinderat beschlossene Vorschlagsliste ist eine Woche für alle zur Einsicht auszulegen. Die Auslegung ist bis spätestens 14. Juli 2024 abzuschließen. Gegen die Vorschlagsliste kann Einspruch erhoben werden, mit der Begründung, dass in die Vorschlagsliste Personen aufgenommen sind, die nach § 32 GVG nicht aufgenommen werden durften. Im Gegensatz zu der Vorschlagsliste für die Schöffen, muss die Vorschlagsliste für Jugendschöffen von der Gemeinde bis zum 15. Mai 2023 aufgestellt werden. Ebenso besteht keine Pflicht die Vorschlagsliste vom Gemeinderat beschließen zu lassen. Dennoch weist das Landratsamt Ravensburg darauf hin, dass ihnen der Leumund in der Gemeinde wichtig ist und daher sich der Gemeinderat mit den vorgeschlagenen Personen befassen sollte. Eine Vorauswahl ist wiederum nicht notwendig. In die Vorschlagsliste der Jugendschöffen sollten zwei weibliche und zwei männliche Personen aufgenommen werden. Der Gemeinderat fasst den Beschluss: 1. Einer Abstimmung über die Vorschlagsliste als Ganzes wird zugestimmt. 2. Der Aufnahme der vorgeschlagenen Personen in die Vorschlagsliste der Gemeinde Baindt für die Wahl der Schöffen wird zugestimmt. 3. Der Aufnahme der vorgeschlagenen Personen in die Vorschlagsliste der Gemeinde Baindt für die Wahl der Jugendschöffen wird zugestimmt.[mehr]

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ww w. bu er os ie be r.d e G e m e in d e B a in d t 1 . Ä n d e ru n g d e s B e b a u u n g sp la n e s "K ie sg ru b e n st ra ß e " u n d d ie ö rt li ch e n B a u v o rs ch ri ft e n h ie rz u Fassung vom 14.12.2018 Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 2 Inhaltsverzeichnis Seite 1 Rechtsgrundlagen für die zusätzlichen und für die zu ändernden Inhalte 3 2 Zusätzliche bzw. gegenüber dem zu ändernden Plan anders lautende Planungsrechtliche Festsetzungen (PF) mit Zeichenerklärung 4 3 Zusätzliche bzw. gegenüber dem zu ändernden Plan anders lautende örtliche Bauvorschriften (ÖBV) gemäß § 74 LBO mit Zeichenerklärung 11 4 Hinweise und Zeichenerklärung 15 5 Satzung 20 6 Begründung – Städtebaulicher Teil 22 7 Begründung –Abarbeitung der Umweltbelange (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB), Konzept zur Grünordnung 29 8 Begründung – Bauordnungsrechtlicher Teil 35 9 Begründung – Sonstiges 37 10 Begründung – Auszug aus übergeordneten Planungen 39 11 Begründung – Bilddokumentation 40 12 Verfahrensvermerke 41 Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 3 1 Rechtsgrundlagen für die zusätzlichen und für die zu ändernden Inhalte Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634) Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786) Planzeichenverordnung (PlanZV) in der Fassung vom 18.12.1990 (BGBl. I 1991 S. 58), zu- letzt geändert durch Gesetz vom 04.05.2017 (BGBl. I S. 1057); die im nachfolgenden Text zitierten Nummern beziehen sich auf den An- hang zur PlanZV Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) in der Fassung vom 05.03.2010 (GBl. S. 357, ber. S. 416), zuletzt geändert durch Gesetz vom 21.11.2017 (GBl. S. 612, 613) Gemeindeordnung für Baden-Württemberg (GemO) in der Fassung vom 24.07.2000 (GBl. BW S. 581, ber. S. 698), zuletzt geändert durch Gesetz vom 19.06.2018 (GBl. S. 221) Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) in der Fassung vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zu- letzt geändert durch Gesetz vom 15.09.2017 (BGBl. I S. 3434) Naturschutzgesetz Ba- den-Württemberg (NatSchG Baden-Württemberg) vom 23.06.2015 (GBl. 2015 S. 585), zuletzt geändert durch Gesetz vom 21.11.2017 (GBL. S 597) Bundes-Immissions- schutzgesetz (BImSchG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 17.05.2013 (BGBl. I S. 1274), zuletzt geändert durch Gesetz vom 18.07.2017 (BGBl. I S. 2771) Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 4 2 Zusätzliche bzw. gegenüber dem zu ändernden Plan anders lautende Planungsrechtliche Festsetzun- gen (PF) mit Zeichenerklärung Allgemeines Wohngebiet Die Nutzungen nach § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO (die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften so- wie nicht störende Handwerksbetriebe), können nur ausnahmsweise zugelassen werden (§ 1 Abs. 5 BauNVO). Die Nutzungen nach § 4 Abs. 3 Nrn. 3-5 BauNVO (Anlagen für Ver- waltungen, Gartenbaubetriebe, Tankstellen) werden nicht Bestand- teil der 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" (§ 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO). (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; § 4 BauNVO; Nr. 1.1.3. PlanZV; siehe Plan- zeichnung) GRZ .... Grundflächenzahl als Höchstmaß (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; § 16 Abs. 2 Nr. 1 und § 19 Abs. 1 BauNVO; Nr. 2.5. PlanZV; siehe Planzeichnung) Überschreitung der Grundfläche Die zulässige Grundfläche darf neben der in § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO getroffenen Vorschrift durch nicht vollflächig versiegelte − Stellplätze und − Zufahrten zu Stellplätzen und Garagen/Carports um weitere 50 %, jedoch höchstens bis zu einer Grundflächenzahl von 0,80 überschritten werden. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; § 19 Abs. 4 BauNVO) WH .... m ü. NN Maximale traufseitige Wandhöhe über NN Die maximale traufseitige Wandhöhe über NN darf an keiner Stelle des Hauptgebäudes den festgesetzten Wert überschreiten und wird wie folgt gemessen: WA Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 5 − bei Hauptgebäuden mit einem Terrassengeschoß an der Ober- kante der Attika des zweithöchsten Geschoßes; von außen sicht- bare Mauern als Terrassenbrüstung zählen dabei mit; Hauptge- bäude mit Terrassengeschoß sind solche, bei denen die Geschoß- fläche des obersten Geschoßes um mind. 33 % kleiner als jedes der darunter liegenden freien, d.h. rundum sichtbaren Geschoße ist; nichtüberdachte Terrassen und Balkone sowie Dachüber- stände bis 0,20 m des obersten Geschoßes bleiben unberücksich- tigt. − bei Hauptgebäuden mit Satteldach bzw. Walmdach (sofern es sich nicht um Hauptgebäude mit Terrassengeschoß handelt ) am Schnittpunkt der Außenwand (außen) mit der Dachhaut (außen) − bei Hauptgebäuden mit Flachdach (sofern es sich nicht um Hauptgebäude mit Terrassengeschoß handelt) an der Oberkante der höchsten Attika; von außen sichtbare Mauern als Terrassen- brüstung zählen dabei mit. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; § 16 Abs. 2 Nr. 4 u. § 18 Abs. 1 BauNVO; Nr. 2.8. PlanZV; siehe Planzeichnung) FH .... m ü. NN Maximale Firsthöhe über NN Die maximale Firsthöhe über NN darf an keiner Stelle des Hauptge- bäudes den festgesetzten Wert überschreiten und wird wie folgt ge- messen: − bei Hauptgebäuden mit einem Terrassengeschoß an der höchs- ten Stelle des Gebäudes mit folgender Maßgabe: der festgesetzte Wert muss um 0,75 m unterschritten werden; Hauptgebäude mit Terrassengeschoß sind solche, bei denen die Geschoßfläche des obersten Geschoßes um mind. 33 % kleiner als jedes der darun- ter liegenden freien, d.h. rundum sichtbaren Geschoße ist; nicht- überdachte Terrassen und Balkone sowie Dachüberstände bis 0,20 m des obersten Geschoßes bleiben unberücksichtigt. − bei Hauptgebäuden mit Satteldach bzw. Walmdach (sofern es sich nicht um Hauptgebäude mit Terrassengeschoß handelt) am höchsten Punkt des Firstes − bei Hauptgebäuden mit Flachdach (sofern es sich nicht um Hauptgebäude mit Terrassengeschoß handelt) wird die Höhe des Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 6 Gebäudes ausschließlich durch die festgesetzte Wandhöhe be- grenzt, die festgesetzte Firsthöhe ist daher nicht relevant. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; § 16 Abs. 2 Nr. 4 u. § 18 Abs. 1 BauNVO; Nr. 2.8. PlanZV; siehe Planzeichnung) Z .... Zahl der Vollgeschoße als Höchstmaß (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; § 16 Abs. 2 Nr. 3 u. § 20 Abs. 1 BauNVO; Nr. 2.7. PlanZV; siehe Planzeichnung) o Offene Bauweise (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB; § 22 Abs. 1 BauNVO; Nr. 3.1. PlanZV; siehe Planzeichnung) Nur Einzel- und/oder Doppelhäuser zulässig (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB; § 22 Abs. 2 BauNVO; Nr. 3.1.4. PlanZV; siehe Planzeichnung) Baugrenze; unterirdische Überschreitungen bis max. 2,50 m kön- nen ausnahmsweise zugelassen werden, sofern sie weder die Gelän- desituation noch Nachbarbelange beeinträchtigen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB; § 23 Abs. 1 u. 3 BauNVO; Nr. 3.5. PlanZV; siehe Planzeichnung) Nebenanlagen und sons- tige bauliche Anlagen außerhalb der überbau- baren Grundstücksfläche In dem Baugebiet sind die gemäß § 14 BauNVO zulässigen Neben- anlagen, und nicht überdachte Stellplätze, Garagen und Carports auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB; §§ 12, 14 u. 23 BauNVO) Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohnge- bäuden Die höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden beträgt 8 pro Einzelhaus bzw. 4 je Doppelhaushälfte. (§ 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB) ED Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 7 Unterirdische Bauweise von Niederspannungslei- tungen Niederspannungsleitungen sind ausschließlich in unterirdischer Bauweise zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 13 BauGB) Behandlung von Nieder- schlagswasser in dem Baugebiet In dem Baugebiet ist Niederschlagswasser, das über die Dach- und Hofflächen anfällt, soweit dies auf Grund der Bodenbeschaffenheit möglich ist, auf dem Grundstück über die belebte Bodenzone (z.B. Muldenversickerung, Flächenversickerung) in den Untergrund zu versickern. Die Versickerung von Niederschlagswasser über Sicker- schächte ist nicht zulässig. Die Ableitung in das Kanalnetz ist auf das unumgängliche Maß zu beschränken. Für alle baukonstruktiven Elemente, die großflächig mit Nieder- schlagswasser in Berührung kommen (z.B. Dachdeckungen, jedoch nicht Rinnen, Fallrohre, Geländer etc.) sind Oberflächen aus Zink, Titan-Zink, Kupfer oder Blei unzulässig, sofern diese Oberflächen nicht mit geeigneten anderen Materialien (z.B. Kunststoff-Beschich- tung) dauerhaft gegen Niederschlagswasser abgeschirmt werden. (§ 9 Abs. 1 Nrn. 14 u. 20 BauGB) Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Ent- wicklung von Natur und Landschaft Für die Außenbeleuchtung sind nur mit Lichtstrahl nach unten ge- richtete, vollständig insektendicht eingekofferte (staubdichte) LED- Lampen oder nach dem Stand der Technik vergleichbare insekten- schonende Lampentypen mit einer max. Lichtpunkthöhe von 4,50 m über der Geländeoberkante zulässig. Es sind nur Photovoltaik-Module zu verwenden, die weniger als 6 % polarisiertes Licht reflektieren (je Solarglasseite 3 %). Die Maßnahmen bzw. Vorschriften sind im gesamten Geltungsbe- reich durchzuführen bzw. zu beachten. (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) Bodenbeläge in dem Baugebiet In dem Baugebiet (private Grundstücke) sind für − Stellplätze und − Zufahrten und andere untergeordnete Wege ausschließlich wasserdurchlässige Beläge (z.B. in Splitt verlegtes Pflaster mit Rasenfuge, Drainfugenpflaster, Rasengittersteine, Schotterrasen, Kiesflächen) zulässig. Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 8 (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) Pflanzungen in dem Baugebiet Pflanzungen: − Für die Pflanzungen in dem Baugebiet sind standortgerechte, heimische Bäume und Sträucher aus der unten genannten Pflanzliste zu verwenden. − Auf max. 5 % der Grundstücksfläche sind auch Sträucher, die nicht in der u.g. Pflanzliste festgesetzt sind, zulässig (z.B. Zier- sträucher, Rosen-Züchtungen). − In dem Baugebiet sind mindestens zwei Laubbäume sowie fünf standortgerechte Solitärsträucher aus der u.g. Pflanzliste zu pflanzen. Mindestens ein Laubbaum ist als Baum 1. Wuchs- klasse zu pflanzen. Abgehende Bäume sind durch eine entspre- chende Neupflanzung zu ersetzen. − Die festgesetzten Pflanzungen sind auf dem Grundstück in Rich- tung der freien Landschaft zu pflanzen; ein Mindestmaß an Orts- randeingrünung, ein naturnaher Übergang in die freie Land- schaft sowie ein naturnaher Übergang zu den im Osten gelege- nen Schutzgebieten kann somit erreicht werden. − Im Übergangsbereich zur freien Landschaft und in Bereichen, die an öffentliche Flächen angrenzen, sind Hecken aus Nadelgehöl- zen (z.B. Thuja) unzulässig. Für das Baugebiet festgesetzte Pflanzliste: Bäume 1. Wuchsklasse Spitz-Ahorn Acer platanoides Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus Schwarz-Erle Alnus glutinosa Grau-Erle Alnus incana Sand-Birke Betula pendula Rotbuche Fagus sylvatica Zitter-Pappel Populus tremula Stiel-Eiche Quercus robur Silber-Weide Salix alba Sommer-Linde Tilia platyphyllos Berg-Ulme Ulmus glabra Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 9 Bäume 2. Wuchsklasse Feld-Ahorn Acer campestre Hainbuche Carpinus betulus Vogel-Kirsche Prunus avium Sal-Weide Salix caprea Fahl-Weide Salix rubens Vogelbeere Sorbus aucuparia Sträucher Roter Hartriegel Cornus sanguinea Gewöhnlicher Hasel Corylus avellana Eingriffliger Weißdorn Crataegus monogyna Pfaffenhütchen Euonymus europaeus Faulbaum Frangula alnus Gewöhnlicher Liguster Ligustrum vulgare Heckenkirsche Lonicera xylosteum Gewöhnliche Traubenkirsche Prunus padus subsp. padus Schlehe Prunus spinosa Echter Kreuzdorn Rhamnus cathartica Hunds-Rose Rosa canina Grau-Weide Salix cinerea Purpur-Weide Salix purpurea Fahl-Weide Salix rubens Mandel-Weide Salix triandra Korb-Weide Salix viminalis Roter Holunder Sambucus racemosa Schwarzer Holunder Sambucus nigra Wolliger Schneeball Viburnum lantana Gewöhnlicher Schneeball Viburnum opulus (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB) Grenze des räumlichen Geltungsbereiches der 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und der örtlichen Bauvor- schriften hierzu der Gemeinde Baindt. Die Inhalte des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und der örtli- chen Bauvorschriften hierzu (Fassung vom 05.03.1996) vor dieser Änderung werden für diesen Bereich vollständig durch diese ersetzt. (§ 9 Abs. 7 BauGB; Nr. 15.13. PlanZV; siehe Planzeichnung) Bereich der 1. Änderung des Bebauungsplanes Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 10 die gesamten Festsetzungen für den Änderungsbereich befinden sich auf einer von der bisherigen Planzeichnung ausgekoppelten Plan- zeichnung (auf der Grundlage der aktuellen Flurkarte, siehe unterer Teil des Plans). Die Inhalte des Bebauungsplanes "Kiesgruben- straße" und der örtlichen Bauvorschriften hierzu (Fassung vom 05.03.1996) vor dieser Änderung werden für diesen Bereich voll- ständig durch diesen ersetzt. (§ 9 Abs. 7 BauGB; siehe Planzeichnung); Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 11 3 Zusätzliche bzw. gegenüber dem zu ändernden Plan anders lautende örtliche Bauvorschriften (ÖBV) ge- mäß § 74 LBO mit Zeichenerklärung Grenze des räumlichen Geltungsbereiches der örtlichen Bauvor- schriften zur 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und der örtlichen Bauvorschriften hierzu der Gemeinde Baindt. Die Inhalte der örtlichen Bauvorschriften zum Bebauungsplan "Kies- grubenstraße" (Fassung vom 05.03.1996) vor dieser Änderung werden für diesen Bereich vollständig durch die örtlichen Bauvor- schriften zur 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" ersetzt. (§ 9 Abs. 7 BauGB, Nr. 15.13. PlanZV; siehe Planzeichnung) Dachformen Alle vorgeschriebenen Dachformen gelten nur für Dächer von Haupt- gebäuden. Für untergeordnete Bauteile dieser Dächer (z.B. Gaupen) sind andere Dachformen zulässig. Untergeordnet sind diese Bauteile dann, wenn sie nicht mehr als 50% der Hausbreite, gemessen je- weils an den Außenkanten der sich gegenüberliegenden Haus- wände, einnehmen. (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO) SD Dachform Satteldach mit folgenden Maßgaben: − Vertikale Versätze von sich gegenüberliegenden Dach-Ebenen (höhenmäßig versetzter First) sind zulässig; sie werden auf max. 1,75 m (senkrecht gemessen von Oberkante Teil-First zu Oberkante Teil-First) beschränkt; − Bei Anbauten an das Hauptgebäude können geneigte Dach-Ebe- nen von den darüber liegenden Dach-Ebenen abgesetzt werden, sofern sie mit ihrer höchsten Seite vollständig mit der Fassade des Hauptgebäudes verschneiden ("angepultetes Dach"); die Grundfläche eines einzelnen Anbaus darf 50 m2 und die Summe dieser Anbauten für ein Haus bzw. Haushälfte max. 25% der ge- samten Grundfläche des Hauses bzw. Haushälfte nicht über- schreiten. Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 12 − Geneigte Dachebenen quer zur Haupt-Firstrichtung, welche die Firstlinie schneiden (Krüppelwalm) sind unzulässig (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO; siehe Typenschablonen) FD Dachform Flachdach; als Flachdächer gelten Dächer bis zu einer Dachneigung von max. 3°. Nur bei der Errichtung eines Flachdaches ist ein weiteres Geschoß als Terrassengeschoß zulässig. Hauptgebäude mit einem Terrassen- geschoß sind solche, bei denen die Geschoßfläche des obersten Ge- schoßes um mind. 33 % kleiner als jedes der darunter liegenden freien, d.h. rundum sichtbaren Geschoße ist; nichtüberdachte Terras- sen und Balkone sowie Dachüberstände bis 0,20 m des obersten Ge- schoßes bleiben unberücksichtigt. Für die Dächer der Terrassenge- schoße gelten die Dachformen entsprechend dieser Vorschrift. (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO; siehe Typenschablonen) WD Dachform Walmdach (auch als Zeltdach zulässig) (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO; siehe Typenschablonen) DN .... - ....° Dachneigung; Winkel zwischen der Horizontalen und der Ebene des Daches als Mindest- und Höchstmaß; gilt für das Dach des Hauptgebäudes sowie für Terrassengeschoße und für Widerkehre und Zwerchgiebel ab 6,00 m Breite (Außenkante Außenwand) sowie für geneigte Dächer von Garagen. Aufgrund der für die entsprechenden Dachformen unterschiedlich festgesetzten Dachneigungen gilt folgende Unterscheidung: − Hauptgebäude mit einem Terrassengeschoß sind solche, bei de- nen die Geschoßfläche des obersten Geschoßes um mind. 33 % kleiner als jedes der darunter liegenden freien, d.h. rundum sichtbaren Geschoße ist; nichtüberdachte Terrassen und Balkone des obersten Geschoßes bleiben unberücksichtigt. − Hauptgebäude mit Flachdach weisen eine maximale Dachnei- gung von 3° auf. Die Dach-Ebenen der jeweiligen Baukörper von Hauptgebäuden sind in der gleichen Dachneigung auszuführen. Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 13 (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO; siehe Typenschablonen) Solar- und Photovoltaik- anlagen auf Dächern Thermische Solar- und Photovoltaikanlagen sind der gewählten Dachneigung entsprechend parallel zur Dachfläche, auf der sie be- festigt werden, auszuführen. Die Aufständerung thermischer Solar- bzw. Photovoltaikanlagen auf Flachdächern ist unzulässig. (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO) Widerkehre und Zwerch- giebel Widerkehre (gegenüber der Außenwand vorspringende Bauteile mit Firstrichtung quer zur Haupt-Firstrichtung) und Zwerchgiebel (ge- genüber der Außenwand nicht vorspringende Bauteile mit Firstrich- tung quer zur Haupt-Firstrichtung, welche die Traufe unterbrechen) sind unter folgenden Voraussetzungen zulässig: − max. Breite (Außenkante Außenwand): 7,00 m − Mindestabstand (Außenkanten) untereinander bzw. zu evtl. Dachaufbauten: 1,25 m − Mindestabstand (Außenkanten) zur Gebäudekante im 1. Dach- geschoß der jeweiligen Giebelseite: 0,75 m (frei stehende Bau- teile wie Stützen etc. unter 0,50 m Breite sowie Dachüberstände bleiben unberücksichtigt) − Mindestabstand (senkrecht gemessen) zum nächstgelegenen First des Hauptdaches: 0,25 m (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO) Materialien Als Dachdeckung für geneigte Dächer von − Hauptgebäuden − Garagen sowie − sonstigen Nebengebäuden mit mehr als 200 m3 Brutto-Raumin- halt ab einer Dachneigung von 28° sind ausschließlich Dachplatten (kleinteilige Schuppendeckung wie z.B. Dachziegel, Dachpfannen, Betondachsteine etc.) zulässig. Für Dachflächen, die der Gewinnung von Sonnenenergie dienen, sind darüber hinaus Materialien zulässig, die für diese Anlagen Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 14 (Sonnenkollektoren, Photovoltaik-Anlagen) üblich bzw. erforderlich sind. Für untergeordnete Bauteile (Verbindungs-Teile, Abdichtungs-Ele- mente etc.) sind darüber hinaus andere Materialien zulässig. (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO) Farben Als Farbe für Dächer sind nur rote bis rotbraune sowie betongraue bis anthrazitgraue Töne zulässig. Für Dachflächen, die der Gewinnung von Sonnenenergie dienen, sind die Farben zulässig, die für entsprechende Anlagen (Sonnen- kollektoren, Photovoltaik-Anlagen) üblich bzw. erforderlich sind. Für untergeordnete Bauteile (Verbindungs-Teile, Abdichtungs-Ele- mente etc.) sind darüber hinaus andere Farben zulässig. (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO) Fassadengestaltung An Außenwänden sind schwarze und dunkelbraune sowie grelle und leuchtende Farben (wie z.B. die RAL-Farben RAL 1026, 2005, 2007, 3024 und 3026) nicht zulässig. Auch dauerhaft reflektie- rende Materialien sowie Blockbohlen- und Klinkerfassaden sind nicht zulässig. (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO) Anzahl der Stellplätze in dem Baugebiet Die Anzahl der nachzuweisenden Stellplätze pro Wohnung in dem Baugebiet beträgt zwei. (§ 74 Abs. 2 Nr. 2 LBO) Einfriedungen in dem Baugebiet Als Einfriedungen sind ausschließlich Zäune aus Drahtgeflecht, Drahtgitter (auf der jeweils erforderlichen Unterkonstruktion) bis zu einer max. Höhe von 0,90 m über dem natürlichen Gelände sowie Hecken zulässig. Mauern über eine Höhe von 0,40 m über dem na- türlichen Gelände als Einfriedungen sind unzulässig. (§ 74 Abs. 1 Nr. 3 LBO) Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 15 4 Hinweise und Zeichenerklärung Weiterführende Grenze des räumlichen Geltungsbereiches des umgebenden Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" der Gemeinde Baindt (siehe Planzeichnung); Bestehendes Gebäude zur Zeit der Planaufstellung (siehe Plan- zeichnung) Bestehende Grundstücksgrenzen zur Zeit der Planaufstellung (siehe Planzeichnung) Bestehende Flurstücksnummer (beispielhaft aus der Planzeich- nung) Vorhandenes (natürliches) Gelände; Darstellung der Höhen- schichtlinien (beispielhaft aus der Planzeichnung, siehe Planzeich- nung) Natur- und Artenschutz Die Außenbeleuchtung sollte in den Nachtstunden soweit als aus Gründen der Verkehrssicherheit möglich abgeschaltet oder bedarfs- weise über Bewegungsmelder gesteuert werden. Zäune sollten zum Gelände hin einen Abstand von mind. 0,15 m zum Durchschlüpfen von Kleinlebewesen aufweisen. Die Errichtung von Regenwasser-Auffangbecken (Zisternen) sowie eines Komposts wird empfohlen. Bei der Pflanzung von Bäumen ist das Nachbarrechtsgesetz zu be- rücksichtigen. Um bei Bautätigkeit innerhalb der Aktivitätsphase der Zauneidechse die Tötung von möglicherweise eingewanderten Jungtieren zu ver- hindern, ist das Plangebiet vor Beginn der Baufeldräumung und der Baumaßnahmen reptiliensicher einzuzäunen. Die Zäune sind (z.B. durch Erdanschüttung von Innen) so zu gestalten, dass die Tiere das Plangebiet zwar verlassen können, eine Einwanderung aber nicht 443.80 483.40 Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 16 mehr möglich ist. Die umzäunte Eingriffsfläche ist dann vor Beginn der Arbeiten nach eventuell noch vorhandenen Zauneidechsen ab- zusuchen und die dabei aufgefundenen Tiere sind in Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde in geeignete Habitate außer- halb des Gefahrenbereichs zu verbringen. Biotop im Sinne des § 30 BNatSchG ("24 a-Biotope im NSG Anna- berg", Nr. 181234366963) sowie das Feldgehölz gem. § 33 NatSchG BW ("Feldgehölz nordwestl. NSW Annaberg", Nr. 181234360452); Lage außerhalb des Geltungsbereiches Alle Handlungen, die zu einer Zerstörung oder erheblichen oder nachhaltigen Beeinträchtigungen des Biotops führen können, sind verboten. Das heißt die Beeinträchtigung durch Bauarbeiten sowie die Ablagerung von Baumaterial ist unzulässig. Umgrenzung von Schutzgebieten im Sinne des Naturschutz- rechts; hier Naturschutzgebiet im Sinne des § 23 BNatSchG "Anna- berg" (Nr. 4.199), außerhalb des Geltungsbereiches (siehe Plan- zeichnung); Empfehlenswerte Obstbaumsorten Bei der Pflanzung von Obstbäumen sollten Hochstämme in regio- naltypischen Sorten gepflanzt werden. Folgende Sorten sind beson- ders zu empfehlen (Sorten, die laut Angaben der Landesanstalt für Pflanzenschutz gegen Feuerbrand als gering anfällig bzw. relativ widerstandsfähig gelten, sind mit einem Stern markiert): Äpfel: Brettacher, Bittenfelder, Bohnapfel*, Gewürzluiken, Glocken- apfel, Josef Musch, Maunzenapfel, Ontario*, Salemer Klosterapfel, Schussentäler, Schwäbischer Rosenapfel, Schweizer Orangen*, Teuringer Rambour, Welschisner. Birnen: Bayerische Weinbirne*, Kirchensaller Mostbirne*, Metzer Bratbirne, Palmischbirne*, Schweizer Wasserbirne*. Zwetschgen: Bühler Zwetschge, Hauszwetschge, Lukas Früh- zwetschge, Schöne aus Löwen, Wangenheims Frühzwetschge, Wa- genstedter Schnapspflaume. Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 17 Bodenschutz Um den sparsamen und schonenden Umgang mit Grund und Boden sicherzustellen wird empfohlen, ein Bodenmanagementkonzept zu erstellen und die Bauausführung bodenkundlich begleiten zu las- sen. Das Bodenmanagementkonzept sollte folgende Punkte umfas- sen: Feststellung der physikalischen Eigenschaften des auszuheben- den Bodens; Erdmassenberechnungen (getrennt nach A-, B-, C-Ho- rizont); Mengenangaben bezügl. künftiger Verwendung des Bodens; direkte Verwendung (im Baugebiet, außerhalb des Baugebietes); Trennung von Oberboden und kulturfähigem Unterboden bei Aus- bau und Lagerung; Zwischenlagerung (Anlage von Mieten nach der DIN 19731); Maßnahmen zur Vermeidung und zur Beseitigung von Bodenverdichtungen; Ausweisung von Lagerflächen sowie Auswei- sung von Tabuflächen (keine bauseitige Beanspruchung). Informa- tionen zum Bodenschutz bei Baumaßnahmen enthält der Flyer "Bo- denschutz beim Bauen", der als pdf auf der Homepage des Land- ratsamtes Ravensburg verfügbar ist. Das Plangebiet befindet sich auf Grundlage der am LGRB vorhande- nen Geodaten im Verbreitungsbereich der Hasenweiler-Schotter. Diese wurde teilweise im Bereich des Planungsgebietes abgebaut. Mit lokalen Auffüllungen vorangegangener Nutzungen, die ggf. nicht zur Lastabtragung geeignet sind, ist zu rechnen. Bei etwaigen geotechnischen Fragen im Zuge der weiteren Planun- gen oder von Bauarbeiten (z. B. zum genauen Baugrundaufbau, zu Bodenkennwerten, zur Wahl und Tragfähigkeit des Gründungshori- zonts, zum Grundwasser, zur Baugrubensicherung) werden objekt- bezogene Baugrunduntersuchungen gemäß DIN EN 1997-2 bzw. DIN 4020 durch ein privates Ingenieurbüro empfohlen. Die DIN 19731 ("Bodenbeschaffenheit – Verwertung von Boden- material") und DIN 18915 ("Vegetationstechnik im Landschaftsbau – Bodenarbeiten") sind bei der Bauausführung einzuhalten. Brandschutz Die Installation von Überflurhydranten wird ausdrücklich empfoh- len. Sie bieten bei Brandeinsätzen gegenüber den Unterflurhydran- ten einsatztaktisch erhebliche Vorteile, insbesondere durch die deut- lich bessere Auffindbarkeit und schnellere Bedienbarkeit. Als Hydranten sollten Überflurhydranten DN 100 vorgesehen wer- den. Die Abstände der Hydranten zueinander sollten 100-200 m nicht überschreiten. Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 18 Die Feuerwehr Baindt verfügt über kein eigenes Hubrettungsfahr- zeug. Auch die Stützpunktwehr Weingarten kann - aufgrund einer Fahrtzeit > 5 min - das dort vorgehaltene Hubrettungsfahrzeug nicht innerhalb der fachtechnisch erforderlichen Eintreffzeit für Men- schenrettungsmaßnahmen einsetzen. Da Schiebleitern, mit einer Nennrettungshöhe von 8m bis 12m nur bedingt für wirk-same Lösch- und Rettungsarbeiten iSd. § 15 LBO geeignet sind, bestehen für den Bereich des obigen Bebauungsplanes grundsätzliche Beden- ken gegenüber Aufenthaltsräumen, die eine Rettungshöhe > 8 m aufweisen. In solchen Fällen muss ein zweiter baulicher Rettungs- weg hergestellt werden, der den Anforderungen der DIN 18065 (notwendige Treppen) entspricht. Für die Zufahrten gilt die "Verwaltungsvorschrift über Flächen für Rettungsgeräte der Feuerwehr auf Grundstücken" in der jeweils ak- tuellen Fassung (VwV Feuerwehrflächen). Für die Ermittlung der Löschwasserversorgung gilt das Regelwerk der DVGW Arbeitsblatt W 405. Gewerbebetriebe, die auf Grund der Brandlasten die Löschwasser- versorgung aus der öffentlichen Wasserversorgung überschreiten, sollten für den Objektschutz selbstständig genügend Löschwasser (z.B. Zisterne) vorhalten. Ergänzende Hinweise Auf Grund der Beschaffenheit des Baugrundes der näheren Umge- bung kann von einer Bebaubarkeit im überplanten Bereich ausge- gangen werden. Den Bauherren wird darüber hinaus empfohlen, im Rahmen der Bauvorbereitungen eigene Erhebungen durchzuführen (z.B. Schürfgruben, Bohrungen). Gemäß § 20 des Denkmalschutzgesetzes (DSchG) ist das Auftreten von archäologischen Funden (Steinwerkzeuge, Metallteile, Kera- mikreste, Knochen) und Befunden (Gräber, Mauerwerk, Brand- schichten) im Zuge von Erdbauarbeiten unverzüglich der archäolo- gischen Denkmalpflege mitzuteilen. Die Möglichkeit zur Fundber- gung und Dokumentation ist einzuräumen. Werden bei Aushubar- beiten Verunreinigungen des Bodens festgestellt (z.B. Müllrück- stände, Verfärbungen des Bodens, auffälliger Geruch o.ä.), ist das zuständige Landratsamt unverzüglich zu benachrichtigen. Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 19 Auf die Lage der erforderlichen Hauskontrollschächte ist unabhängig von der festgesetzten Baugrenze bzw. den ggf. festgesetzten Flä- chen für Garagen, Nebenanlagen oder Stellplätze zu achten. Die Schächte sind von Bebauung bzw. Versiegelung jeglicher Art freizu- halten. Bei Doppelhäusern sollte ein profilgleicher Anbau der einzelnen Haushälften angestrebt werden (d.h. gleiche Dachneigung, kein seitlicher und höhenmäßiger Versatz). Grundwassernutzungen bedürfen in der Regel einer wasserrechtli- chen Erlaubnis gem. §§ 8, 9, 10 Wasserhaushaltsgesetz (WHG). Diese ist bei der Unteren Wasserbehörde beim Landratsamt Ravens- burg zu beantragen. Die für das Erlaubnisverfahren notwendigen Antragsunterlagen müssen nach § 86 Absatz 2 WG von einem hierzu befähigten Sachverständigen gefertigt und unterzeichnet werden. Ein Formblatt über die notwendigen Unterlagen ist bei der Unteren Wasserbehörde erhältlich. Eine Erlaubnis für das Zutagefördern und Zutageleiten von Grundwasser zur Trockenhaltung einer Baugrube kann grundsätzlich nur vorübergehend erteilt werden. Die unvorhergesehene Erschließung von Grundwasser hat der Unter- nehmer gem. § 49 Absatz 2 WHG bei der Unteren Wasserbehörde des Landratsamtes unverzüglich anzuzeigen. Die Untere Wasserbe- hörde trifft die erforderlichen Anordnungen. Lesbarkeit der Planzeich- nung Zur Lesbarkeit der Planzeichnung werden übereinander liegende Li- nien nebeneinander dargestellt (z.B. Nutzungskordel und vorge- schlagene Grundstücksgrenze). Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 20 5 Satzung Auf Grund von § 10 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634), § 4 der Gemeindeordnung für Baden-Württemberg (GemO) in der Fassung vom 24.07.2000 (GBl. BW S. 581, ber. S. 698), zuletzt geändert durch Gesetz vom 19.06.2018 (GBl. S. 221), § 74 der Lan- desbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) in der Fassung vom 05.03.2010 (GBl. S. 357, ber. S. 416), zuletzt geändert durch Gesetz vom 21.11.2017 (GBl. S. 612, 613) der Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786) sowie der Planzeichenverordnung (PlanZV) in der Fassung vom 18.12.1990 (BGBl. I 1991 S. 58), zuletzt geändert durch Gesetz vom 04.05.2017 (BGBl. I S. 1057), hat der Gemeinderat der Gemeinde Baindt die 1. Änderung des Bebauungs- planes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu in öffentlicher Sitzung am 15.01.2019 beschlossen. § 1 Räumlicher Geltungsbereich Der räumliche Geltungsbereich der 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und der örtlichen Bauvorschriften hierzu ergibt sich aus deren zeichnerischem Teil vom 14.12.2018. § 2 Bestandteile der Satzung Die 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu bestehen aus der Planzeichnung und dem Textteil vom 14.12.2018. Der 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgru- benstraße" und den örtlichen Bauvorschriften hierzu wird die jeweilige Begründung vom 14.12.2018 beige- fügt, ohne deren Bestandteil zu sein. Die bisherigen Inhalte (Fassung vom 05.03.1996) innerhalb des räum- lichen Geltungsbereiches werden durch die nunmehr festgesetzten Inhalte vollständig ersetzt. § 3 Ordnungswidrigkeiten Ordnungswidrig im Sinne des § 75 LBO handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig den auf Grund von § 74 LBO erlassenen örtlichen Bauvorschriften zuwider handelt. Zuwiderhandeln kann mit Geldbußen bis zu 100.000,- € (Einhunderttausend Euro) belegt werden. Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig die Vorschriften − zu Dachformen − zur Dachneigung − zu Solar- und Photovoltaikanlagen auf Dächern − zu Widerkehren und Zwerchgiebeln − zu Materialien − zu Farben Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 21 − zur Fassadengestaltung − zur Anzahl der Stellplätze in dem Baugebiet − zu Einfriedungen in dem Baugebiet nicht einhält oder über- bzw. unterschreitet. § 4 In-Kraft-Treten Die 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" der Gemeinde Baindt und die örtlichen Bauvor- schriften hierzu treten mit der ortsüblichen Bekanntmachung des jeweiligen Satzungsbeschlusses in Kraft (gem. § 10 Abs. 3 BauGB). § 5 Berichtigung des Flächennutzungsplanes Der Flächennutzungsplan wird gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB für den Bereich der 1. Änderung des Bebau- ungsplanes "Kiesgrubenstraße" im Wege der Berichtigung angepasst. Baindt, den ........................ .......................................................... (E. Buemann, Bürgermeister) (Dienstsiegel) Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 22 6 Begründung – Städtebaulicher Teil Allgemeine Angaben 6.1.1 Zusammenfassung Durch die 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen zum Bau eines Mehrfamilienhauses mit mehreren Wohneinheiten geschaffen. Die Durchführung einer Umweltprüfung gem. § 2 Abs. 4 BauGB sowie die Erstellung eines Umwelt- berichtes gem. § 2a Satz 2 Nr. 2 BauGB sowie Anlage zu § 2 Abs. 4 und § 2a BauGB ist nicht erfor- derlich, da die Aufstellung der 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die ört- lichen Bauvorschriften hierzu im beschleunigten Verfahren (Bebauungspläne der Innenentwick- lung) erfolgt (gem. § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB). Ein Ausgleich bzw. eine Abarbeitung der Eingriffs-Regelung ist nicht erforderlich. Eingriffe, die auf Grund der 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu zu erwarten sind, gelten als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig (gem. § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB). 6.1.2 Abgrenzung und Beschreibung des Plangebietes Der zu überplanende Bereich befindet sich im Süden der Gemeinde Baindt, südöstlich der Straße "Schönblick" und westlich bzw. südlich der ringförmig verlaufenden "Kiesgrubenstraße". Südöstlich des Plangebietes liegt das Naturschutzgebiet "Annaberg", eine ehemalige Kiesgrube. Der Geltungsbereich entspricht dem Grundstück mit der Fl.-Nr. 211/6. Er umfasst eine Gesamtflä- che von 1.144 m². Städtebauliche und planungsrechtliche Belange 6.2.1 Bestands-Daten und allgemeine Grundstücks-Morphologie Baindt ist Teil des Siedlungsgebietes "Mittleres Schussental". Westlich von Baindt ist der Fluss "Schussen" gelegen, östlich von Baindt befindet sich der "Altdorfer Wald". Die landschaftlichen Bezüge werden vom Bodenseebecken geprägt. Innerhalb des überplanten Bereiches befinden sich keine bestehenden Gebäude oder naturräumli- che Einzelelemente. Die überwiegenden Teile des Geländes sind als eben zu bezeichnen. Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 23 6.2.2 Erfordernis der Planung Der unmittelbare Anlass für die Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" ist das kon- krete Vorhaben an dieser Stelle ein Mehrfamilienhaus mit 8 Wohneinheiten, Garagen und Stell- plätzen zu errichten. Dieses Vorhaben widerspricht dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan "Kies- grubenstraße", da dieser hier Flächen für Parkplätze vorsieht, ist die Änderung des Bebauungspla- nes erforderlich. Die Nachfrage nach Wohnraum ist im Schussental generell und in der Gemeinde Baindt insbesondere als sehr hoch zu bewerten und dringlicher einzustufen, als die Bereitstellung von Parkplatzflächen. Zum Zeitpunkt der Planaufstellung waren in der Gemeindeverwaltung zahl- reiche konkrete Anfragen nach bezahlbarem Wohnraum registriert und vor diesem Hintergrund erwächst der Gemeinde die Notwendigkeit bauleitplanerisch steuernd einzugreifen. Ohne die Än- derung des bestehenden Bebauungsplanes ist es der Gemeinde nicht möglich dieser Nachfrage gerecht zu werden. Mit der Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" soll ein Teil dieser Nachfrage bedient werden. 6.2.3 Übergeordnete Planungen Für den überplanten Bereich sind u.a. folgende Ziele des Landesentwicklungsplanes 2002 Baden- Württemberg (LEP 2002) des Wirtschaftsministeriums Baden-Württemberg maßgeblich: − − 2.6.2/Anhang "Landesent- wicklungsach- sen" Landesentwicklungsachse Friedrichshafen/Ravensburg/Weingarten-Bad Waldsee (-Biberach a. d. Riß) − − 3.1.9 Die Siedlungsentwicklung ist vorrangig am Bestand auszurichten. Dazu sind Möglichkeiten der Verdichtung und Arrondierung zu nutzen, Baulücken und Baulandreserven zu berücksichtigen sowie Brach-, Konversions- und Altlas- tenflächen neuen Nutzungen zuzuführen. Die Inanspruchnahme von Böden mit besonderer Bedeutung für den Naturhaushalt und die Landwirtschaft ist auf das Unvermeidbare zu beschränken. − − Karte zu 2.1.1 "Raumkatego- rien" Darstellung als Randzone um einen Verdichtungsraum − Für den überplanten Bereich sind u.a. folgende Ziele des Regionalplanes Bodensee-Oberschwaben nach der Verbindlichkeitserklärung vom 04.04.1996 des Regionalverbandes Bodensee-Ober- schwaben maßgeblich: Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 24 − − 2.3.2/Karte "Siedlung" Ausweisung der Gemeinde Baindt als Siedlungsbereich. Die Siedlungsentwick- lung ist vorrangig in den Siedlungsbereichen […] zu konzentrieren. In diesen Siedlungsbereichen sind qualifizierte Arbeitsplätze für die Bevölkerung im Ein- zugsgebiet sowie ausreichend Wohnungen für den Eigenbedarf und zur Auf- nahme von Wanderungsgewinnen anzustreben. Die Planung steht in keinem Widerspruch zu den o.g. für diesen Bereich relevanten Zielen des Landesentwicklungsplanes 2002 (LEP 2002) sowie des Regionalplanes Bodensee-Oberschwaben. Für die Siedlungsentwicklung wurden Möglichkeiten der Verdichtung genutzt und keine Böden mit besonderer Bedeutung für den Naturhaushalt und die Landwirtschaft genutzt. Die Schaffung von Wohnraum wurde darüber hinaus innerhalb des Siedlungsbereiches geplant. Die Gemeinde Baindt verfügt über einen rechtsgültigen Flächennutzungsplan (rechtsgültig seit 01.04.1995, Fassung vom 08.04.2006). Die überplanten Flächen werden hierin als Grünfläche und Flächen für Abgrabungen dargestellt. Da die in der 1. Änderung des Bebauungsplanes getroffenen Festsetzungen und Gebiets-Einstufun- gen mit den Darstellungen des gültigen Flächennutzungsplanes nicht übereinstimmen, werden die Darstellungen des Flächennutzungsplanes im Rahmen einer Berichtigung gem. § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB angepasst. Innerhalb des Geltungsbereiches der 1. Änderung des Bebauungsplanes befinden sich keine Denk- mäler im Sinne des Denkmalschutzgesetzes Baden-Württemberg (DSchG). Inhalte von anderen übergeordneten Planungen oder andere rechtliche Vorgaben werden durch diese Planung nicht tangiert. 6.2.4 Entwicklung, allgemeine Zielsetzung und Systematik der Planung Es wurden keine weiteren Standorte in der Gemeinde Baindt geprüft. Allgemeine Zielsetzung der Planung ist es, Wohnbaufläche zu schaffen und dabei die vorhandenen Innenentwicklungspotenziale zu nutzen sowie Konflikte mit dem Naturraum bzw. von Nutzungs- konflikten zu vermeiden bzw. zu minimieren. Für das geplante Mehrfamilienhaus soll erreicht werden, dass es zu der vorhandenen Siedlungs- Struktur hinzutritt, ohne als Fremdkörper zu erscheinen. Ziel der Planung ist es darüber hinaus, bei möglichst effektiver Ausnutzung der Flächen, preisgünstigen Wohnraum für die ortsansässige Be- völkerung zu schaffen. Im Umfeld des Plangebietes befinden sich lediglich Straßen von untergeordneter Bedeutung, für welche mit einem geringen Verkehrsaufkommen zu rechnen ist. Daher ist nicht mit Konflikten auf- grund von Verkehrslärm-Immissionen zu rechnen und es sind keine Lärmschutz-Maßnahmen er- forderlich. Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 25 Südwestlich des Plangebietes befindet sich in einem Abstand von ca. 60 m der Parkplatz eines Gewerbetriebes. Aufgrund des Abstandes zum Plangebiet und der bereits bestehenden Limitierung durch vorhandene Einwirkorte ist jedoch mit keinen Konflikten aufgrund von Gewerbelärm-Immis- sionen zu rechnen. Daher sind keine Lärmschutz-Maßnahmen erforderlich. Für die Umsetzung der Planung soll erreicht werden, dass unterschiedliche zeitgemäße Bauformen verwirklicht werden können. Auf diese Weise soll ein flexibles und bedarfsgerechtes Planungs-In- strument geschaffen werden. Bei der Entscheidung, einen so genannten "einfachen Bebauungsplan" aufzustellen, steht u.a. die Überlegung im Mittelpunkt, die Festsetzungsdichte auf die jeweiligen Erfordernisse hin anzupas- sen. Für die Bereiche, in denen neu errichtbare Gebäude vorgesehen sind, werden Vorgaben über das Maß der baulichen Nutzung getroffen. Die Aufstellung der 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bau- vorschriften hierzu erfolgt im so genannten beschleunigten Verfahren gem. § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung). Dies ist aus folgenden Gründen möglich: − bei dem Vorhaben handelt sich um eine Maßnahme der Innenentwicklung. − die zulässige Grundfläche liegt bei 752 m² und folglich unter 20.000 m². − es bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter, da sich Bereiche solcher Schutzgüter nicht in räumlicher Nähe des überplanten Bereiches befinden. Somit sind die Voraussetzungen für die Anwendung des beschleunigten Verfahrens im Sinne des § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB eingehalten. Der redaktionelle Aufbau der 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtli- chen Bauvorschriften hierzu leitet sich aus der Systematik der Rechtsgrundlagen ab. Um zu einem lesbaren und rechtlich bestimmten Plan zu kommen, wird der Bereich vollständig von den Inhalten und den Rechtsgrundlagen des ursprünglichen Planes abgekoppelt. Der geänderte Teilbereich stellt damit ein unabhängiges und inhaltlich neu aufgestelltes Planwerk dar. Er regelt die bauliche Nutzbarkeit in diesem Bereich abschließend. 6.2.5 Planungsrechtliche Vorschriften Für den Bereich ist ein allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt. Auf der Grundlage des § 1 der BauNVO werden innerhalb des gesamten Gebietes sowie der beiden Zonen Veränderungen wie folgt vorgenommen: − Im allgemeinen Wohngebiet soll die Reduzierung von der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetrieben auf eine Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 26 ausnahmsweise Zulässigkeit Fehlentwicklungen vermeiden. Der Bereich ist auf Grund seiner Erschließungs-Situation und Grundstücks-Bemessung nur bedingt geeignet, solche Betriebe aufzunehmen. Zudem sind die damit u.U. verbundenen Nutzungskonflikte auf Grund der Klein- räumigkeit des geplanten Wohngebietes teilweise nur schwer lösbar. − Grundsätzlichen Ausschluss erfahren die in § 4 Abs. 3 Nrn. 2-5 BauNVO angeführten Nutzun- gen: Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe sowie Tankstellen. Die genannten Nutzun- gen sind nicht geeignet, innerhalb der überplanten Flächen aufgenommen zu werden. Unlös- bare Nutzungskonflikte sowie die Unmöglichkeit der Integration in die kleinräumige städtebau- liche Gesamtsituation sind die Gründe hierfür. − Die Festsetzung der Grundflächenzahl im Plangebiet ergibt einen großen Spielraum bei der Verwirklichung von unterschiedlichen Gebäudetypen. Der festgesetzte Wert von 0,40 befindet sich im Rahmen der im § 17 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) definierten Obergrenzen für Wohngebiete. − Die Festsetzung der Zahl der Vollgeschoße ist sinnvoll, um eine homogene Art der Bebauung und Ausnutzung der Baukörper vorzugeben. − Die gleichzeitige Festsetzung von First- und Wandhöhen über NN schafft einen verbindlichen Rahmen zur Umsetzung eines breiten Spektrums an Gebäudeprofilen. Die gewählte Systematik schließt Fehlentwicklungen aus. Sie ist auch für den Außenstehenden (z.B. Anlieger) nachvoll- ziehbar und damit kontrollierbar. Die festgesetzte offene Bauweise kann als Einzel- oder Doppelhaus umgesetzt werden. Die überbaubaren Grundstücksflächen (Baugrenzen) sind so festgesetzt, dass sie über die mögliche Größe der Gebäude auf Grund der Nutzungsziffern (Grundflächenzahl) hinausgehen. Dadurch ent- steht für die Bauherrschaft zusätzliche Gestaltungsfreiheit für die Anordnung der Gebäude im Grundstück. Nebengebäude (z.B. Garagen) sind auch innerhalb der überbaubaren Grundstücksflä- chen (Baugrenzen) zulässig. Auf eine Regelung der Zulässigkeit von baulichen Anlagen über die in den §§ 12, 14, und 23 BauNVO getroffenen Regelungen hinaus wird verzichtet. Dadurch sind untergeordnete Nebenanla- gen auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig Die Abstände zu anderen bau- lichen Anlagen auf Grund von anderen Vorschriften bleiben hiervon unbenommen. Der Ausschluss von oberirdischen Niederspannungs-Freileitungen erfolgt aus städtebaulichen Grün- den. Neben den Anforderungen für die einzelnen Baugrundstücke und Gebäude werden dadurch für die Erschließungs-Träger Vorgaben zur Ausführung von (in der Regel neu zu errichtenden) An- lagen getroffen, die dazu führen, dass das landschaftliche Umfeld geschützt wird. Auf die Festsetzung von maximalen Erdgeschoß-Fußbodenhöhen wird verzichtet. Dadurch entsteht ausreichend Flexibilität zur Einstellung der Gebäude im Gelände. Zusätzlich ist damit der Anreiz Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 27 verbunden, zur Optimierung des innergebäudlichen Profils eine moderate Höhenlage des Erdge- schoß-Fußbodens zu wählen. Durch die o.g. Fixierung auf Wand- und Firsthöhen bleiben Fehlent- wicklungen ausgeschlossen. 6.2.6 Infrastruktur Die Ausführungen hinsichtlich der Berücksichtigung der Lage der Hauskontrollschächte ist hinweis- lich zu sehen, da deren genaue Lage zum Zeitpunkt der Planaufstellung noch nicht bekannt ist. Die Hauskontrollschächte sind nicht überbaubar. Die konkrete Umsetzung erfolgt im Rahmen der Er- schließungsmaßnahmen. Die Bauherrschaft wird daher im Rahmen der Festsetzung zu den über- baubaren Grundstücksflächen (Baugrenzen) vorsorglich darauf hingewiesen, dass in den Bereichen der Hauskontrollschächte keine Bebauung möglich sein wird, um architektonische Umplanungen bzw. Missverständnisse hinsichtlich der Überbaubarkeit der Grundstücke zu vermeiden. Eine Trafostation ist nicht erforderlich. Eine Wertstoff-Insel innerhalb des überplanten Bereiches ist nicht erforderlich. Für den Orts-Teil sind bereits ausreichend Wertstoff-Inseln an geeigneten Stellen vorhanden. 6.2.7 Verkehrsanbindung und Verkehrsflächen Das auszuweisende Baugebiet ist über die "Kiesgrubenstraße" und die Straße "Schönblick" hervor- ragend an das Verkehrsnetz angebunden. Über die "Kiesgrubenstraße" und anbindende Straßen besteht ein Anschluss an die Landesstraße L 314. Dadurch sind weitere Anbindungen zum Beispiel an die Bundesstraße B 30 gegeben. Die Gemeinde Baindt gehört dem Bodensee-Oberschwaben Verkehrsverbund (bodo) an und ist über mehrere Buslinien unter anderem mit Baienfurt, Weingarten und Ravensburg verbunden. Die An- bindung an den öffentlichen Personen-Nahverkehr (ÖPNV) ist beispielsweise durch die Bushalte- stelle des Stadtbusses Ravensburg im Bereich des Rathauses mit der Linie 1 gegeben. Der Über- landverkehr erfolgt zum einen mit der Linie 30 und zum anderen mit der als Schülerverkehr ein- gerichteten Linie 7573. 6.2.8 Nutzungskonflikt-Lösung, Immissions-Schutz Die überplanten Flächen und die unmittelbar angrenzenden Flächen sind nach Auskunft der Fach- behörden frei von Altlasten. Auf mögliche temporäre Konflikte auf Grund von Immissionen der angrenzenden Landwirtschaft ist hingewiesen. Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 28 6.2.9 Wasserwirtschaft Die Gemeinde verfügt über ein Trenn-System zur Entsorgung der Abwässer. Das anfallende Niederschlagswasser wird direkt vor Ort versickert. Eine Ableitung in das Kanalnetz der Gemeinde ist auf ein minimales Maß zu beschränken. Das Baugebiet wird an die gemeindlichen Frischwasserleitungen angeschlossen. Dadurch ist eine einwandfreie Trinkwasserversorgung gewährleistet. Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 29 7 Begründung –Abarbeitung der Umweltbelange (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB), Konzept zur Grünordnung Umweltprüfung und Abarbeitung der Eingriffsregelung bei beschleunigtem Verfahren gem. § 13a BauGB 7.1.1 Umweltprüfung Die Durchführung einer Umweltprüfung gem. § 2 Abs. 4 BauGB sowie die Erstellung eines Umwelt- berichtes gem. § 2a Satz 2 Nr. 2 BauGB sowie Anlage zu § 2 Abs. 4 und § 2a BauGB ist nicht erfor- derlich, da die Aufstellung der 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die ört- lichen Bauvorschriften hierzu im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung) erfolgt (gem. § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB). 7.1.2 Abarbeitung der Eingriffsregelung Eingriffe, die auf Grund der 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu zu erwarten sind, gelten als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig (gem. § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB). Ein Ausgleich bzw. eine Abarbeitung der Eingriffs-Regelung ist somit nicht erforderlich. Abarbeitung der Umweltbelange (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB) 7.2.1 Bestandsaufnahme Das Plangebiet liegt nördlich des Orts-Zentrums der Gemeinde Baindt, am östlichen Ortsrand. Im Westen wird das Gebiet durch Wohnbebauung und die "Schönblick Straße" begrenzt. Im Norden und Osten wird das Änderungsgebiet durch die "Kiesgrubenstraße" begrenzt und schließt über die Straße hinweg an die freie Landschaft an. Im Süden schließt die freie Landschaft an. Diese Flächen werden wie auch das Plangebiet selbst landwirtschaftliche genutzt (Grünland). Schutzgut Arten und Lebensräume und Biologische Vielfalt; Biotopverbund (Tiere und Pflanzen; § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Bei der überplanten Fläche handelt es sich derzeit um eine in Orts- randlage liegende Wiesenfläche. Gehölze kommen auf der Fläche nicht vor. Artenschutzrechtlich relevante Arten sind im Plangebiet nicht nachgewiesen und auch nicht zu erwarten, da die Fläche als Intensivwiese genutzt wird und daher in Bezug auf die Flora eher artenarm ist (schnittverträg- liche Arten des Wirtschaftsgrünlandes). Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 30 Die Kernfläche eines Biotopverbunds trockener Standorte liegt 65 m südöstlich des Änderungsbe- reiches. Ebenfalls in dieser Richtung verläuft in 180 m der Suchraum eines Biotopverbundes feuch- ter Standorte. In 190 m Entfernung in nördlicher Richtung beginnt die Kernfläche eines Biotopver- bundes mittlerer Standorte. Schutzgebiete/Biotope (insb. § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. b BauGB): Das nächste gem. § 23 BNatSchG geschützte Naturschutzgebiet "Annaberg" (Nr. 4.199) liegt etwa 10 m östlich, jenseits der "Kies- grubenstraße". Innerhalb des o. g. Naturschutzgebietes liegt das Biotop "24a-Biotope im NSG An- naberg" (Nr. 181234366963, mit mehreren Teilflächen). Im Norden, in etwa 60 m Entfernung, liegt das Biotop "Feldgehölz nordwestl. NSG Annaberg" (Nr. 181234360452). 210 m südlich des Änderungsbereiches befindet sich das Biotop "Feldgehölz und Feuchtvegetation südwestlich NSG Annaberg" (Nr. 181234360450). Es befindet sich ein FFH-Gebiet ("Schussenbecken mit Tobelwäl- dern südlich Blitzenreute"; Nr. 8223311) in räumlicher Nähe, sowohl im Nordwesten, in 480 m Entfernung, als auch im Südosten in 780 m Entfernung. Schutzgut Boden, Geologie und Fläche (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Aus geologischer Sicht gehört der Änderungsbereich zur würmzeitlichen Moränenlandschaft des Voralpenlandes. Im Un- tergrund stehen die würmzeitlichen Schotter und Beckensedimente, häufig als dicht gelagerter tonig-lehmiger Geschiebemergel, an. Ursprünglich entwickelten sich aus diesen Sedimenten meist lehmige pseudovergleyte Parabraunerden. Der Änderungsbereich liegt in der Siedlungszone, wes- halb keine konkreten Bodendaten vorliegen. Der westliche Teil des Änderungsbereiches befindet sich laut Aussagen des Landesamtes für Geolo- gie, Rohstoffe und Bergbau (LGRB) des Regierungspräsidiums Freiburg (Stellungnahme vom 11.05.2018) "im Verbreitungsbereich von Hasenweiler-Schottern und Auenlehm von unbekannter Mächtigkeit. Mit lokalen Auffüllungen vorrangegangener Nutzungen, die ggf. nicht zur Lastabtra- gung geeignet sind, ist zu rechnen. [Außerdem ist] mit […] kleinräumig deutlich unterschiedli- chen Setzungsverhalten des Untergrundes […] zu rechnen." Die Böden sind vollständig unversiegelt, aber in geringem Maße anthropogen überprägt (in gerin- gem Umfang Verdichtung durch Befahrung mit Mähfahrzeugen; zudem Eintrag von Dünger und evtl. Pflanzenschutzmitteln; Grünlandeinsaat). Die vorkommenden Böden können ihre mittlere bis hohe Funktion als Ausgleichskörper im Wasserhaushalt sowie als Filter und Puffer für Schadstoffe unbeeinträchtigt erfüllen. Über die Durchlässigkeit der vorkommenden Böden für Niederschlags- wasser liegen noch keine genauen Informationen vor. Schutzgut Wasser/Wasserwirtschaft (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Oberflächengewässer be- finden sich nicht im Plangebiet oder unmittelbar angrenzend. Auch auf Grund der weitgehend ebe- nen Geländelage ist nicht mit Überflutungsproblemen z.B. durch Hangwasser zu rechnen. Abwässer fallen derzeit im Plangebiet nicht an. Das Niederschlagswasser versickert breitflächig über die be- Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 31 lebte Bodenzone. Über den genauen Grundwasserstand ist nichts bekannt. Auf Grund der Erfah- rungen nahe gelegener Bebauung ist nicht mit oberflächennah anstehendem Grundwasser zu rech- nen. 300 m westlich des Änderungsbereiches befindet sich die Zone III und IIIA des Wasserschutzgebie- tes "WSG Brühl" (Nr. 436.031). Dieses Wasserschutzgebiet wird durch die Planung nicht beein- trächtigt. Die Trinkwasserentnahmestelle liegt mit etwa 540 m Entfernung westlicher Richtung in einem ausreichend großen Abstand, sodass negative Beeinträchtigungen ausgeschlossen werden können. Schutzgut Klima/Luft, Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a und h BauGB): Bei dem überplanten Bereich handelt es sich um eine Grünfläche in Ortsrandlage, auf der sich sehr kleinflächig in geringem Umfang Kaltluft bilden kann. Gehölze kommen auf der Fläche nicht vor. Da die umliegende Bebauung eher kleinteilig ist, kommt der Fläche keine besondere kleinklimatische Bedeutung zu. Schutzgut Landschaftsbild (Landschaft; § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Die Gemeinde Baindt liegt am nordwestlichen Rand des Schussenbeckens (Naturraum Bodenseebecken). Beim Ände- rungsgebiet handelt es sich um ein in südöstlicher Ortsrandlage liegende intensiv genutzte Grün- landfläche. Durch das o. g. Naturschutzgebiet "Annaberg" zieht sich ein Weg, welcher zur Naher- holung genutzt werden kann. Wanderwege führen am Gebiet nicht vorbei, sodass der Fläche keine besondere Bedeutung für die Erholung zukommt. Das Plangebiet ist von den angrenzenden Straßen sowie von der freien Landschaft im Süden her gut einsehbar und auf Grund der Ortsrandlage für das Ortsbild von gewisser Bedeutung. 7.2.2 Auswirkungen der Planung Schutzgut Arten und Lebensräume und Biologische Vielfalt; Biotopverbund (Tiere und Pflanzen; § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Durch die Errichtung der Baukörper und die damit einhergehende Versiegelung geht der Lebensraum der im Bereich des Grünlands vorkommenden Tiere und Pflan- zen verloren. Gehölze sind von der Planung nicht betroffen. Da das Plangebiet am Ortsrand liegt, ist nicht mit der Zerschneidung von Lebensräumen zu rechnen. Da es sich im Bestand um eine aus naturschutzfachlicher Sicht wenig hochwertige Fläche mit deutlichen Störeinflüssen durch die um- liegenden Straßen und Gebäude handelt, ist der Eingriff für das Schutzgut als gering einzustufen. Schutzgebiete/Biotope (insb. § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. b BauGB): Auf das vermehrte Insektenauf- kommen aus feuchten und trockenen Biotopen wird in der Bebauungsplanänderung besonders hingewiesen. Es werden Minimierungsmaßnahmen (insektenschonende Außenbeleuchtung und Photovoltaik-Anlagen) empfohlen, wodurch mögliche Beeinträchtigungen der Schutzziele vermie- den werden können. Auf Grund der Entfernung zu dem o. g. FFH-Gebiet und der Biotope in über Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 32 200 m Entfernung sowie wegen der dazwischen liegenden Bebauung sind keine funktionalen Be- ziehungen anzunehmen. Eine Betroffenheit der genannten Schutzgüter von der Planung kann aus- geschlossen werden. Schutzgut Boden, Geologie und Fläche (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Durch die mit der Pla- nung ermöglichte Bebauung und die damit einhergehende Versiegelung werden die Funktionen der betroffenen Böden beeinträchtigt bzw. gehen ganz verloren. Im Bereich der neuen Baukörper bzw. Zufahrtsflächen kommt es zu einer Abtragung der oberen Bodenschichten. Die versiegelten Flächen können nicht mehr als Standort für Nutzpflanzen oder die natürliche Vegetation dienen und bieten Bodenorganismen keinen Lebensraum mehr. Zudem wird das eintreffende Nieder- schlagswasser in diesen Bereichen nicht mehr gefiltert und gepuffert. Da es sich zwar lediglich um ein Baugrundstück handelt, die GRZ von 0,4 aber für Nebenanlagen um bis zu 50 % maximal bis zu einer GRZ von 0,8 überschritten werden darf, ist der Eingriff in das Schutzgut als erheblich zu bewerten. Schutzgut Wasser/Wasserwirtschaft (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Durch die mit der Bebau- ung verbundene Versiegelung wird die Durchlässigkeit der anstehenden Böden für Niederschlags- wasser eingeschränkt. In Folge dessen verringert sich unter Umständen in geringem Umfang auch die Grundwasserneubildungsrate. Spürbare Auswirkungen auf den lokalen Wasserhaushalt sind jedoch auf Grund der geringen Flächengröße nicht zu erwarten. Zudem werden die Auswirkungen der Versiegelung durch die Festsetzung zur Niederschlagswasserbehandlung weitestgehend mini- miert. Anfallendes Niederschlagswasser, wird wenn möglich, über die belebte Bodenzone direkt im Baugebiet versickert. Schutzgut Klima/Luft, Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a und h BauGB): Durch die Bebauung der Wiesenfläche wird die Kaltluftbildung im Plangebiet unterbunden und auf die angrenzenden Offenflächen beschränkt. Auf Grund des eingeschränkten Umfangs der zu bebauenden Fläche sind jedoch keine erheblichen kleinklimatischen Veränderungen zu erwar- ten. Schutzgut Landschaftsbild (Landschaft; § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Durch die in Ortsrand- lage geplanten Baukörper erfährt die Erlebbarkeit des landschaftlichen Umfeldes eine geringfügige Beeinträchtigung. Die Bebauung findet in einem gut einsehbaren Bereich statt, liegt jedoch zwi- schen bestehender Bebauung und verlagert damit den östlichen Ortsrand nicht weiter in die freie Landschaft hinaus. Da die Kiesgrubenstraße als bisherige Grenze des östlichen Ortsrands auch bei Umsetzung der Planung eingehalten wird, wird das Landschaftsbild nicht beeinträchtigt. Für die angrenzenden, bereits bebauten Grundstücke ist mit einer geringen Einbuße an der Erlebbarkeit des dörflichen Umfeldes zu rechnen (Ausblick auf die Grünfläche). Die getroffenen Festsetzungen und bauordnungsrechtlichen Vorschriften stellen jedoch sicher, dass die Auswirkungen auf die be- nachbarten Anlieger begrenzt bleiben und sich die neu hinzukommende Bebauung gut in die ge- wachsene dörfliche Struktur einfügt. Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 33 7.2.3 Konzept zur Grünordnung Das Konzept zur Grünordnung berücksichtigt den Bestand und die Auswirkungen der Planung wie folgt: In den Pflanzungen im Baugebiet ist eine Mindestzahl von Gehölzen zu pflanzen. Die Pflanzungen sind auf dem Grundstück in Richtung der freien Landschaft zu pflanzen. Dadurch wird eine ange- messene Ein- und Durchgrünung der Bebauung gewährleistet sowie für eine Ortsrandeingrünung mit naturnahem Übergang zur freien Landschaft gesorgt. Zudem verbessert sich hierdurch der Le- bensraumwert der Flächen für siedlungstypische Tierarten. Bei der Auswahl der festgesetzten Gehölzarten wurde auf eine Verwendung standortgerechter, hei- mischer Bäume und Sträucher geachtet. Einheimische Bäume und Sträucher bilden die Grundlage vieler Nahrungsketten und dienen der Erhaltung des Lebensraumes für Kleinlebewesen. Sie sollten deshalb gegenüber neophytischen Ziergehölzen vorgezogen werden. Gehölze, die als Zwischenwirt für die Erkrankungen im Obst- und Ackerbau gelten, speziell die in der Verordnung zur Bekämpfung der Feuerbrandkrankheit genannten, werden durch die Planung ausgeschlossen. Hierdurch sollen Gefährdungen der im Umkreis bestehenden sowie der zu pflan- zenden Gehölze vermieden werden. Als hochanfällige Wirtspflanzen erwiesen sich Birne, Quitte und Zierquitte, Weiß- und Rotdorn sowie einige Sorten und Hybriden der großblättrigen Zwergmispel (Cotoneaster). Auch die Arten der Gattung Sorbus (Vogelbeere, Mehlbeere, Elsbeere und Speierling) können vom Feuerbranderreger befallen werden. Damit die privaten Zier- und Nutzgärten möglichst naturnah gestaltet werden sowie aus gestalte- rischen Gründen werden Hecken aus Nadelgehölzen im Übergangsbereich zur freien Landschaft sowie in Bereichen, die an öffentliche Flächen angrenzen, ausgeschlossen. Die Pflanzung von Sträuchern, die nicht in der Pflanzliste festgesetzt sind (z. B Ziersträucher), wird auf max. 5 % der Grundstücksfläche zugelassen. Auf diese Weise soll zu einem gewissen Grad auch eine Bepflanzung mit nicht heimischen Gehölzen ermöglicht werden, ohne dass Fehlentwicklungen hinsichtlich naturschutzfachlicher oder landschaftsästhetischer Belange zu erwarten sind. Die Verwendung versickerungsfähiger Beläge für Stellplätze, Zufahrten u.a. untergeordnete Wege auf den privaten Baugrundstücken wird festgesetzt, um die Wasseraufnahmefähigkeit des Bodens weitestgehend zu erhalten und damit die Abnahme der Versickerungsleistung des Bodens durch die Versiegelung zu minimieren. Oberflächen aus Zink, Titan-Zink, Kupfer oder Blei werden für baukonstruktive Elemente, die groß- flächig mit Niederschlagswasser in Berührung kommen, zum Schutz des Bodens und des Grund- wassers ausgeschlossen. Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 34 Zum Schutz nachtaktiver Insekten wird darauf hingewiesen, dass als Außenbeleuchtung nur Leuch- tentypen mit geringem Anteil an blauem und ultraviolettem Licht (z.B. Natriumdampf- oder LED- Lampen) mit einer maximalen Lichtpunkthöhe von 4,50 m verwendet werden sollen. Um fehlgeleitete Eiablagen von wassergebundenen Insekten zu vermeiden, sollen nur solche Pho- tovoltaik-Module zur Anwendung kommen, die weniger als 6 % Licht reflektieren (je Solarglasseite 3 %). Dies wird von Elementen erfüllt, die entspiegelt und monokristallin sind sowie deutliche Kreuzmuster aufweisen. Elemente aus Strukturglas besitzen im Vergleich zu Floatglas deutliche Vorteile. Um die Durchlässigkeit des Gebietes für Kleinlebewesen zu erhalten, sind als Einfriedungen ledig- lich Zäune aus Drahtgeflecht, Drahtgitter sowie Hecken, jedoch keine Mauern zulässig. Die Durchlässigkeit des Gebietes für Kleinlebewesen kann erhalten werden, wenn Zäune einen Min- destabstand zum natürlichen Gelände einhalten und auf Sockelmauern verzichtet wird. Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 35 8 Begründung – Bauordnungsrechtlicher Teil Örtliche Bauvorschriften 8.1.1 Regelungen über die Gestaltung der Gebäude Die Dachformen für den Hauptbaukörper beschränken sich auf das Satteldach, Flachdach und Walmdach. Diese Dachformen entsprechen den landschaftlichen und örtlichen Vorgaben und sind bereits an anderer Stelle im Gemeindegebiet umgesetzt. Das Spektrum für Dachneigungen ist im Sinne der Bauherrschaft breit gefasst. Es entspricht den ortsüblichen und landschaftstypischen Vorgaben und berücksichtigt zeitgemäße Bauformen. Durch die Festsetzung von Wand- und Firsthöhen ist die Möglichkeit ausgeschlossen, dass Gebäude eine nicht vertretbare Gesamthöhe erreichen könnten. Solar- und Photovoltaikanlagen auf Dächern dürfen nicht aufgeständert werden, um keine negati- ven Entwicklungen hinsichtlich der Gestaltung und der Fernwirkung dieser Elemente auf Flachdä- chern zu erhalten. Das Regelungs-Konzept für Gebäude-Anbauten (Widerkehre und Zwerchgiebel) und Dachaufbauten beschränkt sich auf Vorgaben zu den Ausmaßen und Abständen dieser Bauteile. Eine Koppelung mit der Gebäudelänge wird dabei vermieden, da die Gebäudelänge unter Umständen nicht ein- deutig definierbar und damit bestimmbar ist. Ab einer Dachneigung von 25° sind Dachaufbauten zulässig. Für Dachneigungen unter 25° sind Dachgaupen nicht zulässig und in der Regel nicht erforderlich bzw. nicht sinnvoll. Obwohl die Regelungen ein Maximum an Gestaltungsfreiheit und Planungs-Sicherheit darstellen, kann davon ausgegangen werden, dass Beeinträchtigungen für das Ortsbild nicht zu erwarten sind. Die Vorschriften über Materialien, Farben und Fassadengestaltung orientieren sich einerseits an den umliegenden, landschaftsgebundenen Bauformen und lassen andererseits den Bauherren aus- reichend gestalterischen Spielraum. Die Beschränkung auf die Dachfarben Rot bis Rotbraun sowie Betongrau bis Anthrazitgrau führt zu einem homogenen und ruhigen Gesamtbild des Ortes. Die Farben fügen sich erfahrungsgemäß besonders gut in die landschaftliche Situation ein. Sonstige Regelungen 8.2.1 Stellplätze und Garagen Auf Grund der Lage des Gebietes im ländlichen Raum ist erfahrungsgemäß mit einer hohen Mobi- lität der zu erwartenden jungen Familien zu rechnen. Um städtebauliche Fehlentwicklungen durch einen Mangel an Stellplätzen auszuschließen, hat sich die hier angewandte Regelung bewährt, da sie bereits bei sehr kleinen Wohnungsgrößen die Schwelle zum Nachweis von mehr als einem Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 36 Stellplatz sieht. Haushalte im ländlich geprägten Raum sind in der Regel mit mehr als einem Kraftfahrzeug ausgestattet, um die für die tägliche Lebensführung notwendige Mobilität aufbringen zu können Die Verkehrsflächen sind so bemessen, dass den konkreten Erfordernissen des fließenden Verkehrs ausreichend Rechnung getragen ist. Die Belange des ruhenden Verkehrs sind insoweit berücksichtigt, als dass für den Besucherverkehr ausreichend Flächen zur Verfügung stehen. Die für die dort wohnende Bevölkerung erforderlichen Stellplätze können vom öffentlichen Verkehrsraum nicht aufgenommen werden, weshalb auf den privaten Flächen ausreichende Stellplätze nachge- wiesen werden müssen. Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 37 9 Begründung – Sonstiges Umsetzung der Planung 9.1.1 Maßnahmen und Zeitplan zur Verwirklichung Eine Veränderungssperre ist nicht erforderlich. Boden ordnende Maßnahmen (Grundstücks-Tausch, Umlegung) sind nicht erforderlich und nicht geplant. 9.1.2 Wesentliche Auswirkungen Wesentliche Auswirkungen auf die gesamtgemeindliche Situation sind auf Grund der begrenzten Größe der zu bebauenden Flächen nicht erkennbar. Für die bereits bebauten Grundstücke ist mit einer geringen Einbuße an der Erlebbarkeit der freien Landschaft sowie des städtebaulichen Umfeldes zu rechnen (z.B. Ausblick). Auf Grund der getroffe- nen Festsetzungen (Höhenbeschränkungen, überbaubare Grundstücksflächen) sind diese Auswir- kungen als akzeptabel zu bewerten. Erschließungsrelevante Daten 9.2.1 Kennwerte Fläche des Geltungsbereiches: 0,11 ha Flächenanteile: Nutzung der Fläche Fläche in ha Anteil an der Gesamtfläche Bauflächen als WA 0,11 100 % Voraussichtliche Mindest-Anzahl der Wohnungen im Wohngebiet: 1 Voraussichtliche Maximal-Anzahl der Wohnungen im Wohngebiet: 8 9.2.2 Erschließung Abwasserbeseitigung durch Anschluss an: Trenn-System der öffentlichen Abwasserentsorgung der Gemeinde Baindt. Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 38 Wasserversorgung durch Anschluss an: Gemeindliche Wasserversorgung Die Löschwasserversorgung wird durch eine entsprechende Dimensionierung der Wasserleitungen in Verbindung mit einer ausreichenden Anzahl von Hydranten sichergestellt. Stromversorgung durch Anschluss an: Netze BW Gasversorgung durch: Technische Werke Schussental (TWS), Ravensburg Müllentsorgung durch: Landkreis Ravensburg 9.2.3 Planänderungen Bei der Planänderung vom 14.12.2018 fanden die Überlegungen und Abwägungen aus der öf- fentlichen Gemeinderats-Sitzung vom 08.01.2018 wie folgt Berücksichtigung. Für die in der Sitzung des Gemeinderates beschlossenen Inhalte wurde bereits vor der Sitzung eine vollständige Entwurfsfassung (Fassung vom 14.12.2018) zur Verdeutlichung der möglichen Än- derungen ausgearbeitet. Die in der Gemeinderatssitzung vorgenommenen Änderungs-Beschlüsse im Rahmen der nun vorgenommenen Abwägungen sind mit den Inhalten dieser Entwurfsfassung identisch. Die Änderungen umfassen folgende Punkte (ausführliche Abwägungen sind im Sitzungs- protokoll der Sitzung des Gemeinderates bzw. der Sitzungsvorlage der öffentlichen Sitzung des Gemeinderates vom 08.01.2019 enthalten): − Aufnahme von insektenschonenden Lampentypen und Photovoltaik-Modulen mit max. 6 % po- larisiertem Licht als Festsetzung statt als Hinweis − Aufnahme eines Hinweises zur Grundwassernutzung − Aufnahme eines Hinweises zur Geotechnik − Redaktionelle Änderung der Eingriffsschwere in das "Schutzgut Boden, Geologie und Fläche" im Kapitel "Abarbeitung der Umweltbelange" − Redaktionelle Berichtigung des Zustands der Böden im Plangebiet unter "Schutzgut Boden, Geologie und Fläche" im Kapitel "Abarbeitung der Umweltbelange" Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 39 10 Begründung – Auszug aus übergeordneten Planun- gen Ausschnitt aus dem Lan- desentwicklungsplan Ba- den-Württemberg 2002, Karte 1 "Raumkatego- rien"; Darstellung als "Randzone um einen Ver- dichtungsraum" Ausschnitt aus dem Regi- onalplan Bodensee Ober- schwaben, Karte Sied- lung, Ausweisung der Ge- meinde Baindt als "Sied- lungsbereich (Siedlungs- schwerpunkt)" Auszug aus dem rechts- gültigen Flächennut- zungsplan; Darstellung als "Grünfläche" und "Flä- che für Abgrabungen" Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 40 11 Begründung – Bilddokumentation Blick von Norden Blick von Osten Blick von Nord-Westen Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 41 12 Verfahrensvermerke Aufstellungsbeschluss zur Änderung (gem. § 2 Abs. 1 BauGB) Der Aufstellungsbeschluss zur Änderung erfolgte in der Gemeinderatssitzung vom 25.07.2018. Der Beschluss wurde am 03.08.2018 ortsüblich bekannt gemacht. Baindt, den …………. ………………………… (E. Buemann, Bürgermeister) Beteiligung der Öffentlichkeit (gem. § 3 BauGB) Die öffentliche Auslegung fand in der Zeit vom 29.10.2018 bis 30.11.2018 (Billigungsbeschluss vom 09.10.2018; Entwurfsfassung vom 09.10.2018; Bekanntmachung am 19.10.2018) statt (gem. § 3 Abs. 2 BauGB). Baindt, den …………. ……………………… (E. Buemann, Bürgermeister) Beteiligung der Behörden (gem. § 4 BauGB) Von einer frühzeitigen Behördenbeteiligung und sonstigen Träger öffentlicher Belange zur Äuße- rung wurde gemäß § 4 Abs. 1 BauGB abgesehen (gem. § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB). Von den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange wurden Stellungnahmen eingeholt (gem. § 4 Abs. 2 BauGB). Sie wurden mit Schreiben vom 23.10.2018 (Entwurfsfassung vom 09.10.2018; Billigungsbeschluss vom 09.10.2018) zur Abgabe einer Stellungnahme aufgefor- dert. Baindt, den …………. …………………………… (E. Buemann, Bürgermeister) Satzungsbeschluss (gem. § 10 Abs. 1 BauGB) Der Satzungsbeschluss erfolgte in der Gemeinderatssitzung vom 15.01.2019 über die Entwurfs- fassung vom 14.12.2018. Baindt, den …………. …………………………… (E. Buemann, Bürgermeister) Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 42 Ausfertigung Hiermit wird bestätigt, dass die 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu in der Fassung vom 14.12.2018 dem Satzungsbeschluss des Ge- meinderates vom 15.01.2019 zu Grunde lag und dem Satzungsbeschluss entspricht. Baindt, den …………. …………………………… (E. Buemann, Bürgermeister) Bekanntmachung und In-Kraft-Treten (gem. § 10 Abs. 3 BauGB) Der Satzungsbeschluss wurde am 01.02.2019 ortsüblich bekannt gemacht. Die 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu sind damit in Kraft getreten. Sie werden mit Begründung für jede Person zur Einsicht bereitgehalten. Über den Inhalt wird auf Verlangen Auskunft gegeben. Baindt, den …………. …………………………… (E. Buemann, Bürgermeister) Berichtigung des Flächennutzungsplanes Der Flächennutzungsplan der Gemeinde Baindt wurde gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB für den Bereich der 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschrif- ten hierzu im Wege der Berichtigung angepasst. Baindt, den …………. …………………………… (E. Buemann, Bürgermeister) Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 43 Plan aufgestellt am: 09.10.2018 Plan geändert am: 14.12.2018 Planer: …………………………… Büro Sieber, Lindau (B) (i.A. M.Sc. Thorsten Reber) Die Planung ist nur zusammen mit Textteil und zeichnerischem Teil vollständig. Nur die versiegelten Originalausfertigungen tragen die Unterschrift des Planers. Der Text ist auf der Grundlage der jeweils aktuellen amtlichen Rechtschreibregeln erstellt.[mehr]

Aus der öffentlichen Gemeinderatssitzung vom 07. November 2023 wird folgend berichtet und die gefassten Beschlüsse bekannt gegeben: Bekanntgabe nichtöffentlich gefasster Beschlüsse Aus der nicht öffentlichen Gemeinderatssitzung vom 10. Oktober 2023 wird bekannt gegeben, dass mit Wirkung zum 01. November 2023 Frau Franka Maurer zur Hauptamtsleiterin ernannt wird. Bericht der Bürgermeisterin • Sulpacher Straße: Diese ist ab 07.11.2023 wieder befahrbar, da der Feinbelag aufgebracht wurde. • Igelstraße: Am 07.11.2023 wird der Gehweg hergestellt, der Feinbelag wird am darauffolgenden Tag aufgebracht. Ab dem 09.11.2023 ist die Straße wieder befahrbar. • Baustelle Ortsmitte: Die Firma arbeitet momentan im Bereich der Küferstraße, aktuell werden L-Steine gesetzt. Danach werden die Bordsteine und Bushaltestellen hergestellt. Es ist geplant, dass der Gehweg in der Küferstraße vor Weihnachten wieder begehbar ist. Dies ist allerdings von den Witterungsverhältnissen abhängig. • Radreparatursäule und Poller vor dem Rathaus: Beides wurde entfernt, damit die Gaststätte Zur Mühle besser beliefert werden kann. Im Winter wird vor dem Rathaus und der Gaststätte gearbeitet. • Baugebiet Marsweiler Ost: Die Lieferung der Leuchtmittel ist für Ende November terminiert. Es wird angestrebt, die Straßenlaternen vor Weihnachten zu setzen. • Sanierung Klosterwiesenschule: Diese wird seit 06.11.2023 aufgerichtet. Bei guter Witterung wird am 15.12.2023 das Richtfest gefeiert. Sanierung Klosterwiesenschule, Hauptgebäude: Vergabe der Malerarbeiten, Bodenbelagsarbeiten und Außenanlagen Das Hauptgebäude der Klosterwiesenschule wird durch eine Vollsanierung mit Aufstockung umgebaut. Das Bestandsgebäude ist entkernt. Im kompletten Gebäude wurden die neuen Mauerwerkswände erstellt und die Tragkonstruktion der Decken verstärkt sowie die statisch erforderlichen Unter- und Überzüge und Stützen betoniert. Die beiden Treppenhäuser sind fertiggestellt. Die Rampe Richtung Aula, die erforderlich ist, damit die Räume im Untergeschoss auch barrierefrei zugänglich sind, ist weitestgehend fertig. Die Decken über dem Erdgeschoss und 1. Obergeschoss wurden von der Zimmerei geschlossen. Im nächsten Schritt werden voraussichtlich Anfang November die Wände des 2. Obergeschosses gestellt. Die Gewerke Malerarbeiten, Außenanlagen und Bodenbelagsarbeiten wurden öffentlich ausgeschrieben. Die Veröffentlichung der Ausschreibungen im Staatsanzeiger fand am 05.09.2023 und am 07.09.2023 statt. Die Angebotseröffnung war am 17.10.2023. Der Gemeinderat fasst den Beschluss: 1. Der Auftrag für die Malerarbeiten wird an die Firma Malerbetrieb Knäpple GmbH aus Sigmaringen zum Auftragswert von 82.715,41 € brutto vergeben. 2. Der Auftrag für das Gewerk Außenanlagen wird an die Firma Cristinziano Casciato Gartengestaltung aus Ravensburg zum Auftragswert von 59.250,93 € brutto vergeben. 3. Der Auftrag für die Bodenbelagsarbeiten wird an die Firma Daci M Boden GmbH aus Asperg zum Auftragswert von 130.796,82 € brutto vergeben. Klimamobilitätsplan GMS Beschluss Der Gemeindeverband Mittleres Schussental (GMS) wurde im Jahr 2021 mit fünf weiteren Modellregionen in Baden-Württemberg ausgewählt, einen Klimamobilitätsplan (KMP) zu erstellen. Der Klimamobilitätsplan ist die Weiterentwicklung des Verkehrsentwicklungsplans (VEP). Die Maßnahmen des VEP stellen ein wesentliches Element des Klimamobilitätsplanes dar. Am 07.10.2021 hat die Verbandsversammlung des Gemeindeverbands Mittleres Schussental die Vergabe der einzelnen Teilbereiche (Verkehrsmodellierung, Öffentlichkeitsarbeit, ÖPNV-Konzept) für die Erstellung eines Klimamobilitätsplans an drei Fachbüros beschlossen. Die Erstellung des Klimamobilitätsplans wird zu 80% vom Verkehrsministerium gefördert. In den einzelnen Kommunen des Gemeindeverbandes wurde im März/April 2023 ein Grundsatzbeschluss zur Aufstellung des Klimamobilitätsplanes getroffen. Darin wurde beschlossen, mit verschiedenen Maßnahmen das Ziel der CO2- Reduzierung zu erreichen. Im Juni 2023 wurde auf Basis des Entwurfes des Klimamobilitätsplanes die öffentliche Auslegung beschlossen. Diese wurde im Zeitraum vom 10.07. bis zum 10.08.2023 durchgeführt. Nach der Auslegung und der Prüfung der eingegangenen Anregungen liegt nun der Endbericht des Klimamobilitätsplanes sowie seiner Anlagen vor, der durch die Kommunen des Gemeindeverbands sowie durch die Verbandsversammlung förmlich zu beschließen ist. Mit dem Beschluss des Klimamobilitätsplans kann mit der Umsetzung der Maßnahmen begonnen werden. Der Gemeinderat fasst den Beschluss: 1. Der Gemeinderat beschließt den Endbericht des Klimamobilitätsplans des Gemeindeverbandes Mittleres Schussental 2030 mit Bericht und Anlagen als Grundlage für die Verkehrs- und Mobilitätsplanung des Gemeindeverbands Mittleres Schussental bis 2030 und beauftragt die Vertreter in der Verbandsversammlung des Gemeindeverbandes Mittleres Schussental in der Sitzung vom 30.11.2023 dem Beschluss zum Klimamobilitätsplan zuzustimmen. 2. Die Verwaltung wird beauftragt, die Realisierung der Maßnahmen entsprechend der Umsetzungsplanung vorzubereiten und dem Gemeinderat die erforderlichen Beschlussvorlagen zur Umsetzung und Finanzierung der Maß-nahmen vorzulegen, soweit Beschlüsse für Einzelmaßnahmen nicht bereits vorliegen. 3. Der Gemeinderat nimmt zur Kenntnis, dass mit diesem Satzungsbeschluss des Klimamobilitätsplans noch keine Vorbelastung für die kommenden Doppelhaushalte (DHH) entstehen, die Realisierung der Maßnahmen gemäß der Umsetzungsplanung jedoch die zeitgerechte Bereitstellung ausreichender Finanzmittel und Personalressourcen voraussetzt. Die Umsetzung und Finanzierung der einzelnen Maßnahmen erfolgt dem gemäß vorbehaltlich der Mittelbereitstellung im jeweiligen DHH, sowie der mittelfristigen Finanzplanung – und entsprechend der Beschlussfassung zum jeweiligen DHH durch den Gemeinderat. 4. Der Gemeinderat beauftragt die Verwaltung mit der regelmäßigen Kontrolle und Bewertung des Umsetzungsfortschritts sowie der Wirkung der Maßnahmen im Rahmen des Monitoringkonzepts. 5. Der Gemeinderat beauftragt die Verwaltung, sich gegenüber dem Land Baden- Württemberg und dem Bund für eine Ausweitung von deren Finanzierungsbeiträgen und Fördermöglichkeiten zur Umsetzung der Maßnahmen des Klimamobilitätsplans GMS 2030 einzusetzen. Bauantrag zur Erweiterung des bestehenden Milchvieh-Laufstalles auf Flst. 185/7, Brühl Der Bauherr beantragt auf der West- und Nordseite des bestehenden Milchvieh-Laufstalles einen Anbau von insgesamt 565 m2. Eine Aufstockung des Tierbestands nicht vorgesehen. Der Gemeinderat fasst den Beschluss: Das gemeindliche Einvernehmen zum Bauantrag wird erteilt. Normenkontrolle gegen die Gesamtfortschreibung des Regionalplans Bodensee- Oberschwaben (Regionalplan Bodensee-Oberschwaben 2023) Der am 25.06.2021 von der Verbandsversammlung des Regionalverbands Bodensee- Oberschwaben als Satzung beschlossene gesamtfortgeschriebene Regionalplan (ohne Kapitel 4.2 Energie) wurde am 06.09.2023 vom Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen Baden-Württemberg genehmigt. Er trägt den Titel „Regionalplan Bodensee-Oberschwaben 2023“. Entsprechend der Genehmigung vom 06.09.2023 hat die Verbandsversammlung in der Sitzung am 25.10.2023 den Beitrittsbeschluss gefasst. Der Regionalverband wird die Erteilung der Genehmigung im Staatsanzeiger für Baden-Württemberg am 03.11.2023 oder 10.11.2023 öffentlich bekannt machen. Der Regionalplan wird durch die öffentliche Bekanntmachung verbindlich (§13 Abs.2 LplG). Der Regionalplan berücksichtigt die Belange der Gemeinde Baindt und des Zweckverbands Wasserversorgung Baienfurt-Baindt unzureichend, insbesondere im Hinblick auf das bedeutende und zu schützende Grundwasservorkommen im Altdorfer Wald sowie dessen Nutzung zur Trinkwasserversorgung; stattdessen weist der Regionalplan im Altdorfer Wald ein Vorranggebiet für Kiesabbau zu. Der Regionalplan soll im Rahmen einer Normenkontrolle gerichtlich überprüft und dessen Unwirksamkeit festgestellt werden. Der Gemeinderat fasst den Beschluss: 1. Die Verwaltung wird ermächtigt und beauftragt, gegen die Gesamtfortschreibung des Regionalplans Bodensee-Oberschwabens (ohne Kapitel 4.2 Energie), nach erfolgter Bekanntmachung im Staatsanzeiger für Baden-Württemberg, Normenkontrolle gemäß § 47 VwGO zu erheben und hierfür die erforderlichen Schritte zu veranlassen. 2. Die Verbandsmitglieder im Zweckverband Wasserversorgung Baienfurt-Baindt werden ermächtigt und beauftragt, gegen die Gesamtfortschreibung des Regionalplans Bodensee- Oberschwabens (ohne Kapitel 4.2 Energie), nach erfolgter Bekanntmachung im Staatsanzeiger für Baden-Württemberg, Normenkontrolle gemäß § 47 VwGO zu erheben und den Auftrag an die Verbandsverwaltung zu erteilen, hierfür die erforderlichen Schritte zu veranlassen. 3. Die Gemeinde Baindt beauftragt die Rechtsanwälte Birk & Partner mit der Einlegung von Rechtsmitteln (Normenkontrolle). 4. Die Kosten des juristischen Verfahrens werden im Hinblick auf die Sicherung des Wasservorkommens verursachungsgerecht auf die Wasserversorgung verbucht. Entsprechende Mittel werden im Zweckverband Wasserversorgung Baienfurt-Baindt eingestellt. Haushalt 2024 - Information und Vorberatung über einen Nachtragshaushalt 2024 Die Kommunen werden nach der kommenden Herbststeuerschätzung mit nicht wesentlich mehr Steuereinnahmen rechnen können, sofern sich die regionalisierten Prognosen für 2024 bestätigen. Die Differenz zum Ergebnis der letzten Steuerschätzung resultiert zu einem Großteil aus der wirtschaftlichen Entwicklung. Die Finanzverwaltung wartet die regionalisierte Herbststeuerschätzung ab und wird dann den Produktbereich Steuern, allgemeine Zuweisungen und Umlagen aktualisieren. In der Nachtragshaushaltssatzung werden sowohl der Produktbereich Steuern als auch ein Investitionsvorhaben geändert. Gemäß § 82 Absatz 2 der Gemeindeordnung hat die Gemeinde unverzüglich eine Nachtragshaushaltssatzung zu erlassen, wenn bisher nicht veranschlagte oder zusätzliche einzelne Aufwendungen oder Auszahlungen in einem im Verhältnis zu den Gesamtaufwendungen oder Gesamtauszahlungen des Haushaltsplans erheblichen Umfang geleistet werden müssen. In vorliegendem Fall haben sich die Kosten des Feuerwehrhauses erhöht. Aus diesem Grund wurden an anderen Stellen Einsparungen eingeplant. Der Gemeinderat fasst den Beschluss: 1. Der Gemeinderat nimmt den vorgesehenen Zeitplan und die Umsetzung eines Nachtragshaushaltes zur Kenntnis. 2. Die Nachtragshaushaltssatzung 2024 soll am 13.12.2023 beschlossen werden. 3. Die Verwaltung wird beauftragt für die Erweiterung und Sanierung des Feuerwehrhauses einen Ausgleichstockantrag 2024 mit vorzeitiger Baufreigabe zu stellen. Anfragen und Verschiedenes • Pflanzaktionen: Die Pflanzaktionen der Gemeinde werden vorgestellt. Die Pflanzaktion zusammen mit der Reitergruppe Baindt dient dazu, Ökopunkte für den Neubau der Reithalle zu generieren. Die Pflanzungen im Bereich der Hochwasserschutzmaßnahme Hirschstraße dienen dazu, später Ökopunkte für das Baugebiet Bühl einsetzen zu können. • Auswahl Wasserspiel für den Dorfplatz: Der Bauausschuss hat am 06.11.2023 über dieses Thema beraten. Der bisher geplante Technikschacht entspricht bspw. nicht den Arbeitsstättenrichtlinien, das Gesamtsystem entspricht nur in Teilen der DIN 31062. Die Wasseraufbereitung erfolgt ohne Chlor, woraus Wasserqualitätsprobleme entstehen können. Die bisher ausgewählte Firma liefert nur und bietet kostenpflichtige Einbauunterstützung an. Ein Wartungs- oder Servicevertrag wird nicht angeboten. Es wird daher vorgeschlagen, eine andere Firma auszuwählen. Daraus resultieren Mehrkosten in Höhe von 70.000 – 80.000 €. • Landesturnfest: Die Rückmeldungen bezüglich der Verpflegung der SporterlerInnen in Baindt im Rahmen des Landesturnfest wird abgefragt. Die Vereine, die eine mögliche Beteiligung in Betracht ziehen, werden von der Verwaltung zu einer gemeinsamen Besprechung eingeladen. • Terminkalender: Im August 2024 ist keine Gemeinderatssitzung vorgesehen. • Richtfest Klosterwiesenschule: Der momentane Bauzustand wird abgefragt und ob für den Winter eine Notabdichtung hergestellt wird. Es wird geprüft, ob das Holz durch die Firma abgedeckt werden muss. • Kunstrasenplatz Planungsstand: Die Vermessungen werden vorgenommen, um die Basisgrundlagen zu schaffen.[mehr]

Ve rs ie ge lte O rig i- na lfa ss un ge n tra - ge n au f d er K un st- sto ff- Bi nd el ei ste fo lg en de P rä gu ng : Bü ro S ie be r Or ig in al fa ss un g ww w. bu er os ie be r.d e G e m e in d e B a in d t V o rh a b e n b e z o g e n e r B e b a u u n g sp la n "A m B a d w e g " u n d d ie ö rt li ch e n B a u v o rs ch ri ft e n h ie rz u Fassung vom 20.07.2015 Gemeinde Baindt Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Am Badweg" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 49 Seiten, Fassung vom 20.07.2015 Seite 2 Inhaltsverzeichnis Seite 1 Rechtsgrundlagen 3 2 Planungsrechtliche Festsetzungen (PF) mit Zeichenerklärung 4 3 Örtliche Bauvorschriften (ÖBV) gemäß § 74 LBO mit Zeichenerklärung 12 4 Nachrichtliche Übernahme von nach anderen gesetzlichen Vorschriften getroffenen Festsetzungen gem. § 9 Abs. 6 BauGB mit Zeichenerklärung 14 5 Hinweise und Zeichenerklärung 15 6 Satzungsbeschluss 22 7 Begründung – Städtebaulicher Teil 24 8 Begründung – Abarbeitung der Umweltbelange (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB), Konzept zur Grünordnung 34 9 Begründung – Bauordnungsrechtlicher Teil 40 10 Begründung – Sonstiges 41 11 Begründung – Auszug aus übergeordneten Planungen 44 12 Begründung – Bilddokumentation 45 13 Verfahrensvermerke 47 Gemeinde Baindt Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Am Badweg" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 49 Seiten, Fassung vom 20.07.2015 Seite 3 1 Rechtsgrundlagen 1.1 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Gesetz vom 20.11.2014 (BGBl. I S. 1748) 1.2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Gesetz vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548) 1.3 Planzeichenverordnung (PlanZV) in der Fassung vom 18.12.1990 (BGBl. I 1991 S. 58), zu- letzt geändert durch Gesetz vom 22.07.2011 (BGBl. I S. 1509); die im nachfolgenden Text zitierten Nummern beziehen sich auf den Anhang zur PlanZV 1.4 Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) in der Fassung vom 05.03.2010 (GBl. S. 357, ber. S. 416), zuletzt geändert durch Gesetz vom 11.11.2014 (GBl. S. 501) 1.5 Gemeindeordnung für Baden-Württemberg (GemO) in der Fassung vom 24.07.2000 (GBl. BW S. 581, ber. S. 698), zuletzt geändert durch Gesetz vom 16.04.2013 (GBl. S. 55) 1.6 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) in der Fassung vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zu- letzt geändert durch Gesetz vom 07.08.2013 (BGBl. I S. 3154) 1.7 Naturschutzgesetz Ba- den-Württemberg (NatSchG Baden-Württemberg) vom 13.12.2005 (GBl. S. 745, ber. 2006 S. 319), zuletzt geändert durch Gesetz vom 03.12.2013 (GBl. S. 449) 1.8 Bundes-Immissions- schutzgesetz (BImSchG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 17.05.2013 (BGBl. I S. 1274), zuletzt geändert durch Gesetz vom 02.07.2013 (BGBl. I S. 1943) Gemeinde Baindt Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Am Badweg" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 49 Seiten, Fassung vom 20.07.2015 Seite 4 2 Planungsrechtliche Festsetzungen (PF) mit Zeichen- erklärung 2.1 Allgemeines Wohngebiet Die Nutzungen nach § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO (die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften so- wie nicht störende Handwerksbetriebe), können nur ausnahmsweise zugelassen werden (§ 1 Abs. 5 BauNVO). Fernmeldetechnische Hauptanlagen sowie Haupt- oder Nebenanla- gen zur Erzeugung von Energie durch Windkraft nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO bzw. § 14 Abs. 2 BauNVO sind nicht zulässig (§ 1 Abs. 5 BauNVO i.V.m. § 1 Abs. 9 BauNVO). Die Zulässigkeit von fernmel- detechnischen Nebenanlagen im Sinne von § 14 Abs. 2 BauNVO wird dahin gehend modifiziert, dass Mobilfunkanlagen unzulässig sind (§ 14 Abs. 2 BauNVO, § 1 Abs. 6 i.V.m. Abs. 9 BauNVO). Die Nutzungen nach § 4 Abs. 3 Nrn. 3-5 BauNVO (Anlagen für Ver- waltungen, Gartenbaubetriebe, Tankstellen) werden nicht Bestand- teil des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (§ 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO). (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; § 4 BauNVO; Nr. 1.1.3. PlanZV; siehe Plan- zeichnung) 2.2 GR .... m2 Zulässige Grundfläche als Höchstmaß bezogen auf die jeweilige überbaubare Grundstücksfläche (Baugrenze) (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; § 16 Abs. 2 Nr. 1 und § 19 Abs. 2 BauNVO; Nr. 2.6. PlanZV; siehe Planzeichnung) 2.3 Überschreitung der Grundfläche Die zulässige Grundfläche darf neben der in § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO getroffenen Vorschrift durch die Tiefgarage, nicht vollflä- chig versiegelte Stellplätze sowie Zufahrten und Wege um weitere 95 % überschritten werden. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; § 19 Abs. 4 BauNVO) WA Gemeinde Baindt Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Am Badweg" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 49 Seiten, Fassung vom 20.07.2015 Seite 5 2.4 WH .... m ü. NN Maximale traufseitige Wandhöhe über NN Die maximale traufseitige Wandhöhe über NN darf an keiner Stelle des Hauptgebäudes den festgesetzten Wert überschreiten und wird bei Hauptgebäuden mit einem Terrassengeschoß an der Oberkante der Attika des zweithöchsten Geschoßes gemessen; von außen sicht- bare Mauern als Terrassenbrüstung zählen dabei mit; Hauptge- bäude mit Terrassengeschoß sind solche, bei denen die Geschoßflä- che des obersten Geschoßes um mind. 25 % kleiner als jedes der darunter liegenden freien, d.h. rundum sichtbaren Geschoße ist; nichtüberdachte Terrassen und Balkone des obersten Geschoßes bleiben unberücksichtigt. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; § 16 Abs. 2 Nr. 4 u. § 18 Abs. 1 BauNVO; Nr. 2.8. PlanZV; siehe Planzeichnung) 2.5 FH .... m ü. NN Maximale Firsthöhe über NN Die maximale Firsthöhe über NN (mit Ausnahme von untergeordne- ten Bauteilen wie z.B. Antennen, Schornsteinen, Aufzugsaufbauten etc.) darf an keiner Stelle des Hauptgebäudes den festgesetzten Wert überschreiten und wird bei Hauptgebäuden mit einem Terras- sengeschoß an der höchsten Stelle des Gebäudes gemessen; Haupt- gebäude mit Terrassengeschoß sind solche, bei denen die Geschoß- fläche des obersten Geschoßes um mind. 25 % kleiner als jedes der darunter liegenden freien, d.h. rundum sichtbaren Geschoße ist; nichtüberdachte Terrassen und Balkone des obersten Geschoßes bleiben unberücksichtigt. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; § 16 Abs. 2 Nr. 4 u. § 18 Abs. 1 BauNVO; Nr. 2.8. PlanZV; siehe Planzeichnung) 2.6 Baugrenze (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB; § 23 Abs. 1 u. 3 BauNVO; Nr. 3.5. PlanZV; siehe Planzeichnung) 2.7 Umgrenzung von Flächen für Stellplätze; nicht überdachte Stell- plätze sind nur innerhalb dieser Flächen zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB; § 12 BauNVO; Nr. 15.3. PlanZV; siehe Planzeichnung) St Gemeinde Baindt Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Am Badweg" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 49 Seiten, Fassung vom 20.07.2015 Seite 6 2.8 Umgrenzung von Flächen für Tiefgaragen; Tiefgaragen sind nur innerhalb dieser Flächen (und innerhalb der überbaubaren Grund- stücksflächen) zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB; § 12 BauNVO; Nr. 15.3. PlanZV; siehe Planzeichnung) 2.9 Nebenanlagen und sons- tige bauliche Anlagen außerhalb der überbau- baren Grundstücksfläche In dem Baugebiet sind die gemäß § 14 BauNVO zulässigen Neben- anlagen, beispielsweise Zufahrten zu Tiefgaragen etc., auch außer- halb der überbaubaren Grundstücksflächen bzw. außerhalb der Flä- chen für Tiefgaragen zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB; §§ 12, 14 u. 23 BauNVO) 2.10 Höchstzulässige Zahl der Wohnungen pro Baufens- ter Die höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden beträgt 5 pro Baufenster (überbaubare Grundstücksfläche). (§ 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB) 2.11 Verkehrsflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB; Nr. 6.1. PlanZV; siehe Planzeichnung) 2.12 Private Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung; Besucherparkplatz und Wendeplatte (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB; Nr. 6.3. PlanZV; siehe Planzeichnung) 2.13 Private Verkehrsflächen als Begleitfläche; für Straßenbegleit- grün, Stellplätze, Randflächen (z.B. Schotter-Rasen, Rasenpflaster etc.). (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB; siehe Planzeichnung) 2.14 Einzelner Stellplatz in der privaten Verkehrsfläche (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB; siehe Planzeichnung) TGa Gemeinde Baindt Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Am Badweg" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 49 Seiten, Fassung vom 20.07.2015 Seite 7 2.15 Straßenbegrenzungslinie mit Bemaßung für das Regelprofil; äu- ßere Umgrenzung aller Verkehrsflächen (Bemaßung beispielhaft aus der Planzeichnung) (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB; Nr. 6.2. PlanZV; siehe Planzeichnung) 2.16 Einfahrt/Ausfahrt der Tiefgarage (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB; Nr. 6.4. PlanZV; siehe Planzeichnung) 2.17 Unterirdische Bauweise von Niederspannungslei- tungen Niederspannungsleitungen sind ausschließlich in unterirdischer Bauweise zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 13 BauGB) 2.18 Versickerung von Nieder- schlagswasser auf den für die Bebauung vorgesehe- nen Flächen Auf den für die Bebauung vorgesehenen Flächen ist Niederschlags- wasser, das über die Dach-, Hof-, und Wegeflächen anfällt, durch eine speziell herzustellende Versickerungsanlage zu versickern. Der Notüberlauf ist in den "Sulzmoosbach" einzuleiten. Die Versickerungsanlage ist nach den üblichen Vorgaben zu bemes- sen, zu planen und auszuführen. Die Versickerung ist breitflächig und über eine mind. 0,30 m mäch- tige und vollflächig bewachsene Oberbodenzone durchzuführen. Sickerschächte und Rigolen ohne Vorreinigung sind unzulässig. Für alle baukonstruktiven Elemente, die großflächig mit Nieder- schlagswasser in Berührung kommen (z.B. Dachdeckungen, jedoch nicht Rinnen, Fallrohre, Geländer etc.) sind Oberflächen aus Zink, Titan-Zink, Kupfer oder Blei unzulässig, sofern diese Oberflächen nicht mit geeigneten anderen Materialien (z.B. Kunststoff-Beschich- tung) dauerhaft gegen Niederschlagswasser abgeschirmt werden. (§ 9 Abs. 1 Nrn. 14 u. 20 BauGB) 2.19 Versickerungsbereich In dem Bereich ist das Regenwasser von den Dach-, Hof-, und We- geflächen zurück zu halten und zu versickern. Die Versickerungs- 4,75 V 71 Gemeinde Baindt Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Am Badweg" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 49 Seiten, Fassung vom 20.07.2015 Seite 8 mulde ist mit einem bewachsenen Bodenfilter anzulegen, land- schaftsgerecht einzubinden, zu begrünen und anschließend extensiv zu pflegen. Ein Dauerstau ist nicht zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 14 BauGB; Nr. 10.2. PlanZV; siehe Planzeichnung) 2.20 Private Grünfläche als Bach begleitende Zone, mit Ausnahme des Versickerungsbereichs ohne bauliche Anlagen. (Hinweis zum gesetzlichen Biotopschutz: Handlungen oder Nutzungen innerhalb der Grünfläche, die zu einer Zerstörung oder einer sonstigen erheb- lichen Beeinträchtigung führen können, sind verboten.) (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB; Nr. 9. PlanZV; siehe Planzeichnung) 2.21 Private Grünfläche als Spielplatz (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB; Nr. 9. PlanZV; siehe Planzeichnung) 2.22 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Ent- wicklung von Natur und Landschaft Für die Außenbeleuchtung sind nur mit Lichtstrahl nach unten ge- richtete, vollständig insektendicht eingekofferte (staubdichte) LED- Lampen bzw. nach dem Stand der Technik vergleichbare insekten- schonende Lampentypen zulässig. Die Lichtmasten dürfen eine Höhe von maximal 4,50 m nicht überschreiten. Es sind nur Photovoltaik-Module zu verwenden, die weniger als 8 % polarisiertes Licht reflektieren (je Solarglasseite 4 %). Die Maßnahmen bzw. Vorschriften gelten für den gesamten Bereich des allgemeinen Wohngebietes und der privaten Grünfläche als Spielplatz. In der Privaten Grünfläche als Bach begleitende Zone (inkl. des gesetzlich geschützten Biotopes) dürfen bauliche Anlagen der o.g. Art nicht errichtet werden. (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) 2.23 Bodenbeläge auf den für die Bebauung vorgesehe- nen Flächen Auf den für die Bebauung vorgesehenen Flächen sind für Stellplätze und Zufahrten und andere untergeordnete Wege geschlossene Asphalt- und Betonbeläge ohne Fugen nicht zulässig. Private Grünfläche Private Grünfläche Gemeinde Baindt Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Am Badweg" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 49 Seiten, Fassung vom 20.07.2015 Seite 9 (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) 2.24 Unterirdische Lagerbe- hälter von Wasser ge- fährdenden Stoffen Unterirdische Lagerbehälter von Wasser gefährdenden Stoffen sind gegen Auftrieb zu sichern. (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) 2.25 Zu pflanzender Baum, verbindlicher Standort; es sind ausschließ- lich Gehölze aus der Pflanzliste zu "Pflanzungen im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes" zu verwenden. (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB; Nr. 13.2. PlanZV; siehe Planzeichnung) 2.26 Zu erhaltender Baum; ist bei Abgang durch standortgerechte Neupflanzung aus der Pflanzliste zu "Pflanzungen im Geltungsbe- reich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes" zu ersetzen (Hin- weis: bei den beiden mit einem "H" markierten, zu erhaltenden Bäumen in der Planzeichnung handelt es sich um Höhlenbäume). (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 b BauGB; Nr. 13.2. PlanZV; siehe Planzeichnung) 2.27 Pflanzungen im Gel- tungsbereich des vorha- benbezogenen Bebau- ungsplanes Pflanzungen: Für die Pflanzungen sind standortgerechte, heimische Bäume und Sträucher aus der unten genannten Pflanzliste zu verwen- den. Auf max. 5 % der Grundstücksfläche sind auch Sträucher, die nicht in der u.g. Pflanzliste festgesetzt sind, zulässig (z.B. Zier- sträucher, Rosen-Züchtungen). Es sind mindestens die planzeichnerisch festgesetzten Bäume zu pflanzen. Im Übergangsbereich zur freien Landschaft und in Bereichen, die an öffentliche Flächen angrenzen, sind Hecken aus Nadelgehöl- zen unzulässig. Unzulässig sind Gehölze, die als Zwischenwirt für die Erkrankun- gen im Obst- und Ackerbau gelten, speziell die in der Verord- nung zur Bekämpfung der Feuerbrandkrankheit (Feuerbrandver- Gemeinde Baindt Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Am Badweg" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 49 Seiten, Fassung vom 20.07.2015 Seite 10 ordnung vom 20.12.1985, BGBl. I, 1985 S. 2551, zuletzt ge- ändert durch Artikel 3 § 5 des Gesetzes vom 13.12.2007, BGBl. I S. 2930) genannten. Pflanzliste: Bäume 1. Wuchsklasse Spitz-Ahorn Acer platanoides Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus Schwarz-Erle Alnus glutinosa Grau-Erle Alnus incana Sand-Birke Betula pendula Walnussbaum Juglans regia Stiel-Eiche Quercus robur Winter-Linde Tilia cordata Sommer-Linde Tilia platyphyllos Bäume 2. Wuchsklasse Obsthochstämme Feld-Ahorn Acer campestre Hainbuche Carpinus betulus Vogel-Kirsche Prunus avium Trauben-Kirsche Prunus padus Sal-Weide Salix caprea Sträucher Berberitze Berberis vulgaris Roter Hartriegel Cornus sanguinea Gewöhnlicher Hasel Corylus avellana Pfaffenhütchen Euonymus europaeus Gewöhnlicher Liguster Ligustrum vulgare Heckenkirsche Lonicera xylosteum Schlehe Prunus spinosa Echter Kreuzdorn Rhamnus cathartica Wilde Stachelbeere Ribes uva-crispa Hunds-Rose Rosa canina Purpur-Weide Salix purpurea Schwarzer Holunder Sambucus nigra Wolliger Schneeball Viburnum lantana (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB) 2.28 Grenze des räumlichen Geltungsbereiches des vorhabenbezoge- nen Bebauungsplanes "Am Badweg" der Gemeinde Baindt. Gemeinde Baindt Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Am Badweg" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 49 Seiten, Fassung vom 20.07.2015 Seite 11 (§ 9 Abs. 7 BauGB; Nr. 15.13. PlanZV; siehe Planzeichnung) 2.29 Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes Grenze des räumlichen Geltungsbereiches des Vorhaben- und Er- schließungsplanes. (§ 9 Abs. 7 BauGB; siehe Planzeichnung) Gemeinde Baindt Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Am Badweg" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 49 Seiten, Fassung vom 20.07.2015 Seite 12 3 Örtliche Bauvorschriften (ÖBV) gemäß § 74 LBO mit Zeichenerklärung 3.1 Grenze des räumlichen Geltungsbereiches der örtlichen Bau- vorschriften zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan "Am Bad- weg". (§ 9 Abs. 7 BauGB, Nr. 15.13. PlanZV; siehe Planzeichnung) 3.2 Dachformen Die vorgeschriebene Dachform gilt für Dächer der Hauptgebäude und der Tiefgarage. Für Nebengebäude und deutlich untergeord- nete Bauteile (z.B. Gaupen, Eingangsüberdachungen etc.) sind andere Dachformen zulässig. (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO) 3.3 FD Dachform Flachdach; als Flachdächer gelten Dächer bis zu einer Dachneigung von max. 3°. (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO; siehe Typenschablonen) 3.4 Materialien Als Dachdeckung für die Dächer der Hauptgebäude sind alle Ma- terialien mit Ausnahme von blanken bzw. spiegelnden Metall- Oberflächen (Blechdächer ohne Beschichtung) zulässig. Das Dach der Tiefgarage ist vollständig zu begrünen. Für Dachflächen, die der Gewinnung von Sonnenenergie dienen, sind darüber hinaus Materialien zulässig, die für diese Anlagen (Sonnenkollektoren, Fotovoltaik-Anlagen) üblich bzw. erforderlich sind. Für untergeordnete Bauteile (Verbindungs-Teile, Abdichtungs- Elemente etc.) sind darüber hinaus andere Materialien zulässig. (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO) 3.5 Farben Als Farbe für Dächer sind nur rote bis rotbraune sowie betongraue bis anthrazitgraue Töne zulässig, dies gilt nicht für begrünte Dä- cher. Für Dachflächen, die der Gewinnung von Sonnenenergie die- nen, sind die Farben zulässig, die für entsprechende Anlagen Gemeinde Baindt Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Am Badweg" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 49 Seiten, Fassung vom 20.07.2015 Seite 13 (Sonnenkollektoren, Fotovoltaik-Anlagen) üblich bzw. erforderlich sind. Für untergeordnete Bauteile (Verbindungs-Teile, Abdich- tungs-Elemente etc.) sind darüber hinaus andere Farben zulässig. (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO) 3.6 Anzahl der Stellplätze auf den für die Bebauung vor- gesehenen Flächen Die Anzahl der nachzuweisenden Stellplätze pro Wohnung in dem Baugebiet beträgt zwei. (§ 74 Abs. 2 Nr. 2 LBO) Gemeinde Baindt Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Am Badweg" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 49 Seiten, Fassung vom 20.07.2015 Seite 14 4 Nachrichtliche Übernahme von nach anderen ge- setzlichen Vorschriften getroffenen Festsetzungen gem. § 9 Abs. 6 BauGB mit Zeichenerklärung 4.1 Umgrenzung von Schutzgebieten im Sinne des Naturschutz- rechts; hier Biotop gem. § 32 NatSchG Baden-Württemberg ("Sulz- moosbach (Baindter Wald bis Baindt)", Nr. 181244367124); Lage innerhalb des Geltungsbereiches. Alle Handlungen, die zu einer Zer- störung oder erheblichen oder nachhaltigen Beeinträchtigungen des Biotops führen können, sind verboten. Im Grenzbereich zu den pri- vaten Nutz- und/oder Ziergärten sind beispielsweise Ablagerungen von Gartenabfällen, Kompost oder Holz sowie eine gärtnerische Nut- zung der Fläche ebenso wie eine nicht fachgerechte Pflege des Ge- hölzbestandes unzulässig. (§ 9 Abs. 6 BauGB; Nr. 13.3. PlanZV; siehe Planzeichnung) 4.2 HQ100-Linie (Linie des 100-jährigen Hochwasserereignisses) des "Sulzmoosbach"; innerhalb des HQ100-Überschwemmungsgebietes sind bauliche Anlagen und geländeverändernde Maßnahmen, wie z.B. Abgrabungen und Aufschüttungen, nur in Abstimmung mit der Unteren Wasserrechtsbehörde bzw. der Unteren Baurechtsbehörde zulässig. Die Bestimmungen des Wassergesetzes (WG) Baden-Würt- temberg und des Wasserhaushaltsgesetzes (WHG) sind zu beachten; es wird auf die §§ 76 und 78 des Wasserhaushaltsgesetzes (WHG) verwiesen (siehe Planzeichnung). HQ 100-Linie Gemeinde Baindt Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Am Badweg" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 49 Seiten, Fassung vom 20.07.2015 Seite 15 5 Hinweise und Zeichenerklärung 5.1 Bestehendes Gebäude zur Zeit der Planaufstellung (siehe Plan- zeichnung) 5.2 Bestehendes Gebäude zur Zeit der Planaufstellung; wird im Rah- men der Bauausführung abgerissen (siehe Planzeichnung) 5.3 Bestehende Grundstücksgrenzen zur Zeit der Planaufstellung (siehe Planzeichnung) 5.4 Bestehende Flurstücksnummer (beispielhaft aus der Planzeich- nung) 5.5 Vorhandenes (natürliches) Gelände; Darstellung der Höhen- schichtlinien (beispielhaft aus der Planzeichnung, siehe Planzeich- nung) 5.6 Insektenschonende Außenbeleuchtung Für eine insektenschonende Außenbeleuchtung sollten warmweiße LED-Lampen mit einer Farbtemperatur[mehr]

Amtliche Bekanntmachung am 13.02.2023 Haushaltssatzung der Gemeinde Baindt für das Haushaltsjahr 2023 und 2024 Auf Grund von § 79 der Gemeindeordnung für Baden-Württemberg hat der Gemeinderat am 24.01.2023 die folgende Haushaltssatzung für die Haushaltsjahre 2023 und 2024 beschlossen: § 1 Ergebnis- und Finanzhaushalt Der Haushaltsplan wird festgesetzt 2023 2024 1. im Ergebnishaushalt mit folgenden Beträgen EUR EUR 1.1 Gesamtbetrag der ordentlichen Erträge von 13.131.400 13.475.400 1.2 Gesamtbetrag der ordentlichen Aufwendungen von 13.472.500 14.300.250 1.3 Veranschlagtes ordentliches Ergebnis -341.100 -824.850 (Saldo aus 1.1 und 1.2) von 1.4 Gesamtbetrag der außerordentlichen Erträge von 250.000 250.000 1.5 Gesamtbetrag der außerordentlichen Aufwendungen von 0 0 1.6 Veranschlagtes Sonderergebnis 250.000 250.000 (Saldo aus 1.4 und 1.5) von 1.7 Veranschlagtes Gesamtergebnis -91.100 -574.850 (Summe aus 1.3 und 1.6) von 2. im Finanzhaushalt mit den folgenden Beträgen 2.1 Gesamtbetrag der Einzahlungen aus laufender 12.741.400 13.100.400 Verwaltungstätigkeit von 2.2 Gesamtbetrag der Auszahlungen aus laufender 12.149.300 12.915.050 Verwaltungstätigkeit von 2.3 Zahlungsmittelüberschuss /-bedarf des 592.100 185.350 Ergebnishaushalts (Saldo aus 2.1 und 2.2) von 2.4 Gesamtbetrag der Einzahlungen aus Investitionstätigkeit von 12.259.350 9.349.350 2.5 Gesamtbetrag der Auszahlungen aus Investitionstätigkeit auf 19.145.550 12.733.400 2.6 Veranschlagter Finanzierungsmittelüberschuss /-bedarf -6.886.200 -3.384.050 aus Investitionstätigkeit (Saldo aus 2.4 und 2.5) von 2.7 Veranschlagter Finanzierungsmittelüberschuss / -bedarf -6.294.100 -3.198.700 (Saldo aus 2.3 und 2.6) von 2.8 Gesamtbetrag der Einzahlungen aus Finanzierungstätigkeit 5.000.000 5.250.000 von 2.9 Gesamtbetrag der Auszahlungen aus Finanzierungstätigkeit 150.000 300.000 von 2.10 Veranschlagter Finanzierungsmittelüberschuss /-bedarf 4.850.000 4.950.000 aus Finanzierungstätigkeit (Saldo aus 2.8 und 2.9) von Veranschlagte Änderung des 2.11 Finanzierungsmittelbestands, Saldo des Finanzhaushalts -1.444.100 1.751.300 (Saldo aus 2.7 und 2.10) von 2023 2024 EUR EUR Kreditermächtigung Der Gesamtbetrag der vorgesehenen Kreditaufnahmen für Investitionen und Investitionsförderungsmaßnahmen wird festgesetzt auf 5.000.000 5.250.000 Verpflichtungsermächtigungen Der Gesamtbetrag der vorgesehenen Ermächtigungen zum Eingehen von Verpflichtungen, die künftige Haushaltsjahre mit Auszahlungen für Investitionen und Investitionsförderungsmaßnahmen belasten Verpflichtungsermächtigungen), wird festgesetzt auf 8.650.000 0 Kassenkredite Der Höchstbetrag der Kassenkredite wird festgesetzt auf 1.500.000 1.500.000 Steuersätze Die Steuersätze (Hebesätze) wurden durch die Satzung über die Erhebung der Grundsteuer und Gewerbesteuer vom 08.11.2022 wie folgt festgesetzt: 1. für die Grundsteuer a) für die land- und forstwirtschaftlichen Betriebe (Grundsteuer A) auf 370 v.H. 370 v.H. b) für die Grundstücke (Grundsteuer B) auf 450 v.H. 450 v.H. der Steuermessbeträge; 2. für die Gewerbesteuer auf 370 v.H. 370 v.H. der Steuermessbeträge. § 2 Wirtschaftspläne 2023/2024 Eigenbetrieb Wasserversorgung Der Wirtschaftsplan 2023/2024 des Eigenbetriebes Wasserversorgung wird wie folgt festgesetzt: 2023 2024 1. im Ergebnishaushalt mit folgenden Beträgen EUR EUR 1.1 Gesamtbetrag der ordentlichen Erträge von 512.800 546.000 1.2 Gesamtbetrag der ordentlichen Aufwendungen von 520.800 561.300 1.3 Veranschlagtes ordentliches Ergebnis -8.000 -15.300 (Saldo aus 1.1 und 1.2) von 1.4 Gesamtbetrag der außerordentlichen Erträge von 0 0 1.5 Gesamtbetrag der außerordentlichen Aufwendungen von 0 0 1.6 Veranschlagtes Sonderergebnis 0 0 (Saldo aus 1.4 und 1.5) von 1.7 Veranschlagtes Gesamtergebnis -8.000 -15.300 (Summe aus 1.3 und 1.6) von 2. im Finanzhaushalt mit den folgenden Beträgen 2.1 Gesamtbetrag der Einzahlungen aus laufender 511.100 544.400 Verwaltungstätigkeit von 2.2 Gesamtbetrag der Auszahlungen aus laufender 464.800 505.300 Verwaltungstätigkeit von 2.3 Zahlungsmittelüberschuss /-bedarf des 46.300 39.100 Ergebnishaushalts (Saldo aus 2.1 und 2.2) von 2.4 Gesamtbetrag der Einzahlungen aus Investitionstätigkeit von 30.000 53.000 2.5 Gesamtbetrag der Auszahlungen aus Investitionstätigkeit auf 982.500 472.500 2.6 Veranschlagter Finanzierungsmittelüberschuss /-bedarf -952.500 -419.500 aus Investitionstätigkeit (Saldo aus 2.4 und 2.5) von 2.7 Veranschlagter Finanzierungsmittelüberschuss / -bedarf -906.200 -380.400 (Saldo aus 2.3 und 2.6) von 2.8 Gesamtbetrag der Einzahlungen aus Finanzierungstätigkeit 970.000 450.000 von 2.9 Gesamtbetrag der Auszahlungen aus Finanzierungstätigkeit 90.850 100.850 von 2.10 Veranschlagter Finanzierungsmittelüberschuss /-bedarf 879.150 349.150 aus Finanzierungstätigkeit (Saldo aus 2.8 und 2.9) von Veranschlagte Änderung des 2.11 Finanzierungsmittelbestands, Saldo des Finanzhaushalts -27.050 -31.250 (Saldo aus 2.7 und 2.10) von 2023 2024 EUR EUR Kreditermächtigung Der Gesamtbetrag der vorgesehenen Kreditaufnahmen für Investitionen und Investitionsförderungsmaßnahmen wird festgesetzt auf 970.000 450.000 Verpflichtungsermächtigungen Der Gesamtbetrag der vorgesehenen Ermächtigungen zum Eingehen von Verpflichtungen, die künftige Haushaltsjahre mit Auszahlungen für Investitionen und Investitionsförderungsmaßnahmen belasten Verpflichtungsermächtigungen), wird festgesetzt auf 0 0 Kassenkredite Der Höchstbetrag der Kassenkredite wird festgesetzt auf 250.000 250.000 § 3 Wirtschaftspläne 2023/2024 Eigenbetrieb Abwasserbeseitigung Der Wirtschaftsplan 2023/2024 des Eigenbetriebes Abwasserbeseitigung wird wie folgt festgesetzt: 2023 2024 1. im Ergebnishaushalt mit folgenden Beträgen EUR EUR 1.1 Gesamtbetrag der ordentlichen Erträge von 849.100 898.400 1.2 Gesamtbetrag der ordentlichen Aufwendungen von 963.850 985.050 1.3 Veranschlagtes ordentliches Ergebnis -114.750 -86.650 (Saldo aus 1.1 und 1.2) von 1.4 Gesamtbetrag der außerordentlichen Erträge von 0 0 1.5 Gesamtbetrag der außerordentlichen Aufwendungen von 0 0 1.6 Veranschlagtes Sonderergebnis 0 0 (Saldo aus 1.4 und 1.5) von 1.7 Veranschlagtes Gesamtergebnis -114.750 -86.650 (Summe aus 1.3 und 1.6) von 2. im Finanzhaushalt mit den folgenden Beträgen 2.1 Gesamtbetrag der Einzahlungen aus laufender 725.100 774.400 Verwaltungstätigkeit von 2.2 Gesamtbetrag der Auszahlungen aus laufender 701.850 720.050 Verwaltungstätigkeit von 2.3 Zahlungsmittelüberschuss /-bedarf des 23.250 54.350 Ergebnishaushalts (Saldo aus 2.1 und 2.2) von 2.4 Gesamtbetrag der Einzahlungen aus Investitionstätigkeit von 70.000 70.000 2.5 Gesamtbetrag der Auszahlungen aus Investitionstätigkeit auf 1.690.000 1.590.000 2.6 Veranschlagter Finanzierungsmittelüberschuss /-bedarf -1.620.000 -1.520.000 aus Investitionstätigkeit (Saldo aus 2.4 und 2.5) von 2.7 Veranschlagter Finanzierungsmittelüberschuss / -bedarf -1.596.750 -1.465.650 (Saldo aus 2.3 und 2.6) von 2.8 Gesamtbetrag der Einzahlungen aus Finanzierungstätigkeit 1.575.000 1.375.000 von 2.9 Gesamtbetrag der Auszahlungen aus Finanzierungstätigkeit 129.000 159.000 von 2.10 Veranschlagter Finanzierungsmittelüberschuss /-bedarf 1.446.000 1.216.000 aus Finanzierungstätigkeit (Saldo aus 2.8 und 2.9) von Veranschlagte Änderung des 2.11 Finanzierungsmittelbestands, Saldo des Finanzhaushalts -150.750 -249.650 (Saldo aus 2.7 und 2.10) von 2023 2024 EUR EUR Kreditermächtigung Der Gesamtbetrag der vorgesehenen Kreditaufnahmen für Investitionen und Investitionsförderungsmaßnahmen wird festgesetzt auf 1.575.00 1.375.000 Verpflichtungsermächtigungen Der Gesamtbetrag der vorgesehenen Ermächtigungen zum Eingehen von Verpflichtungen, die künftige Haushaltsjahre mit Auszahlungen für Investitionen und Investitionsförderungsmaßnahmen belasten Verpflichtungsermächtigungen), wird festgesetzt auf 0 0 Kassenkredite Der Höchstbetrag der Kassenkredite wird festgesetzt auf 400.000 400.000 § 4 Inkrafttreten Die Haushaltssatzung des Doppelhaushalts 2023/2024 tritt rückwirkend zum 01. Januar 2023 in Kraft. Die Bekanntmachung erfolgt aufgrund von § 81 Abs. 3 der Gemeindeordnung von Baden- Württemberg. Die Haushaltssatzung mit Haushaltsplan für die Haushaltsjahre 2023 und 2024 der Gemeinde und die Wirtschaftspläne der Eigenbetriebe „Wasserversorgung“ und „Abwasserbeseitigung“ liegen in der Zeit von Mittwoch, den 15. Februar 2023 bis Freitag, den 24. Februar 2023 (je einschließlich) im Rathaus, Zimmer 3.3 während der üblichen Dienstzeiten zur Einsichtnahme öffentlich aus. Die Haushaltssatzung mit Haushaltsplan ist zusätzlich auch online unter https://www.baindt.de/rathaus-buergerservice/verwaltung/finanzen-der-gemeinde einsehbar. Mit Erlass vom 07.02.2023 (AZ 902.41) hat das Landratsamt Ravensburg die Gesetzmäßigkeit der Haushaltssatzung mit Haushaltsplan für die Haushaltsjahre 2023 und 2024 nicht bestätigt, da die Soll-Vorgabe des § 80 Abs. 2 GemO von der Gemeinde planerisch in keinem der genannten Jahre erreicht wird. Es wurden die Genehmigungen nach § 87 Abs. 2 und § 89 Abs. 3 erteilt. Eine aufsichtsrechtliche Beanstandung des Haushalts 2023/2024 ist, wegen der sonstigen finanziellen Rahmenbedingungen der Gemeinde (aktuelle Schuldenfreiheit; vorhandene Ergebnisrücklagen), nach Auffassung des Landratsamts derzeit nicht erforderlich und der Haushalt 2023/2024 kann vollzogen werden. Hinweis: Eine etwaige Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften der Gemeindeordnung Baden-Württemberg oder aufgrund der Gemeindeordnung beim Erlass dieser Satzung wird nach § 4 Abs. 4 Gemeindeordnung unbeachtlich, wenn sie nicht schriftlich oder elektronisch innerhalb eines Jahres seit Bekanntmachung der Satzung unter Bezeichnung des Sachverhalts, der die Verletzung begründen soll, schriftlich gegenüber der Gemeinde geltend gemacht worden ist. Dies gilt nicht, wenn die Vorschriften über die Öffentlichkeit der Sitzung, die Genehmigung oder die Bekanntmachung der Satzung verletzt worden sind. Baindt, den 13.02.2023 gez. Simone Rürup, Bürgermeisterin https://www.baindt.de/rathaus-buergerservice/verwaltung/finanzen-der-gemeinde[mehr]

88255 Baindt Grundstücksmarktbericht 2016 Gemeinde Baindt Herausgeber: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Marsweilerstr. 4 Marktbericht vom 18.07.2017 zum Inhalt des Marktberichts Inhaltspunkt Seite Inhaltsverzeichnis 2 Impressum 3 1. Allgemeines zum Marktbericht 4 2. Lokale Allgemeindaten 7 3. Lokale und regionale Bauentwicklung 11 4.1-4.4 Allgemeine Marktentwicklung 14 4.5-4.8 Lokale Marktentwicklung 16 4.9 Hervorzuhebende Entwicklungen im Marktgebiet 17 5.1 Marktdaten Bauland 24 5.2 Marktdaten Land- und Forstwirtschaft 28 Teil B - Detailwerte 43 6. Teilemarkt Ein- und Zweifamilienhäuser 44 7. Teilemarkt Eigentumswohnungen (Bestand) 58 8. Teilemarkt Renditeobjekte 72 9. Teilemarkt Gewerbe 87 10. Teilemarkt Bauernhöfe (Altdaten) 101 Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 2 Marktbericht vom 18.07.2017 Herausgeber Gutacherausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Baindt Internet www.Baindt.de Geschäftstelle Gemeinde Baindt Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Marsweilerstr. 4 88255 Baindt Leiter der Frau Petra Jeske Geschäftsstelle Telefon 07502-940651 Mail petra.jeske@baindt.de Vorsitzender Auswertungs- Firma Werttax GmbH & Co. KG Technik Kornhausstr. 1 in 88326 Aulendorf Luisenstraße 11-15 in 36179 Bebra unter der Leitung von Wolfgang Weiss, Steuer- u. Sachverständigenkanzlei Sprechzeiten Montag-Donnerstag 08.00 bis 11.45 Uhr Copyright: Gemeinde Baindt Alle Rechte vorbehalten Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 3 http://www.baienfurt.de/ mailto:petra.jeske@baindt.de Marktbericht vom 18.07.2017 1.1 Allgemeines zum Marktbericht 1.2 Interessentenkreise des Marktberichts 1.3 Grundlagen des Marktberichts 1.4 Auszüge aus der Kaufpreissammlung Im Rahmen der Baugesetzgebung hat der Gesetzgeber den jeweiligen Gebietseinheiten den Auftrag auferlegt, den Bürgen eine Markttransparenz über den Grundstücksmarkt zu ermöglichen. Dies soll dem einzelnen Marktteilnehmer eine höhere Sicherheit vor Übervorteilung bei Grundstückskäufen und –verkäufen ermöglichen. Was als Veröffentlichung in Form von Bodenrichtwerten begonnen hat, wird heute in Form von Grundstücksmarktberichten über die jeweilige Gemeinde oder Kreis ergänzt. Gegenüber anderen Marktanalysen zeichnen sich die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse dadurch aus, dass ihnen nahezu alle gezahlten Preise des Auswertungsgebietes zur Verfügung stehen, d.h. das Datenmaterial nicht nur eine begrenzte Stichprobe darstellt. Neben dieser vorrangigen Aufgabe der Gutachterausschüsse ist das Erstellen von Verkehrswertgutachten eine weitere Aufgabe, die zum Teil durch ehrenamtliche Mitglieder betreut wird. Neben der interessierten Öffentlichkeit richtet sich der Marktbericht auch an die freiberuflichen Sachverständigen und sonstigen Stellen der Verwaltung und Wirtschaft, die auf Kenntnisse über den Grundstücksmarkt und dessen Entwicklung angewiesen sind. Seit der Einführung des neuen Erbschaft- und Schenkungsteuerrechts ab dem 01.01.2009 ist der Marktbericht auch wesentliche Basis für steuerliche Wertansätze für Erbschaft- und Schenkungsvorgänge und sind mit den jeweiligen Zahlennachweisen bindend für die steuerlichen Ansätze, soweit diese nach dem BewG heranzuziehen sind. Die in diesem Marktbericht dargestellten Werte erfüllen insbesondere diese steuerlichen Vorgaben, so dass sie "lex specialis" (vorrangig vor den Anlagen zum BewG) zu verwenden sind. Wesentliche Grundlagen des Marktberichts sind die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, der soweit möglich die Kaufverträge, die ihm zugesandt werden auswertet. In Abstimmung mit der Bauakte, Anfrage an den Käufer und ggf. Außenbesichtigung wird eine Auswertung in einfacher Form (ähnlich einer Kurzbewertung) vorgenommen, so dass Rückschlüsse auf die wesentlichen Einflussdaten einer späteren Wertermittlung nach § 194 BauGB ermöglicht werden. Bezüglich des Datenschutzes der erfassten Daten wird auf das bislang einzige einschlägige bundesweite Urteil zum Anonymisierungsgrad von Kaufpreissammlungen hingewiesen (VG Sigmaringen, 30.01.2014, AZ 2 K 2218/12, openJur 2014, 2961). So werden die Personaldaten (Käufer, Verkäufer) nach Erfassung des sog. Eingangsbuchs von den sog. Sachdaten des Grundstücks nach Maßgabe dieses Urteils getrennt und so dem Datenschutz ausreichend Entsprechung getragen. Bei Nachweis eines berechtigten Interesses können Marktteilnehmer, insbesonder Sachverständige, Auszüge aus der Kaufpreissammlung erhalten. Ab der Periode 2015/2016 ist dem Marktbericht ein Formular zum Erwerb von Auszügen aus der Kaufpreissammlung beigefügt. Ebenfalls zu erwerben ist eine spezialisierte Regressionsableitung nach Vorlage der notwendigen Einflussdaten (siehe Formular Kaufpreissammlung). Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 4 Marktbericht vom 18.07.2017 1.5 Entwicklung des Wertermittlungswesens 1.6 Marktberichtszeitraum 1.7 Mitglieder des Gutachterausschusses Der Gutachterausschuss setzt sich aus folgenden Personen zusammen: Petra Jeske Vorsitzende Wolfgang Abele Stellvertretender Vorsitzender Fritz Bader Landwirtschaftsmeister Hugo Futterer Landwirtschaftsmeister Günter Güls Bankkaufmann Anton Konzett Zimmerermeister Uwe Nehls Architekt Jürgen Schad Bauingenieur Matthias Schützbach Bauingenieur Peter Beilharz Freier Mitarbeiter, Gutachter Vorbereitung von Gutachten und Auswertungen Gerade in kleinen Gebietseinheiten ist eine stetige Vollerfassung von Kaufpreisdaten erforderlich, da ansonsten statistische Zufallsaussagen drohen. Infolge dessen kann der aktuelle Marktbericht nur unter Miteinbeziehen früherer Marktdaten eine gesicherte Marktdatenableitung bieten. Aufgrund des momentan sehr volatilen Grundstücksmarkts ist für diesen Berichtszeitraum ein starkes Augenmerk auf die Indexziffern in den jeweiligen Anpassungen der Marktdaten für die Spezialobjekte gelegt worden (siehe Sonderteil B). Diese gewährleisten sowohl für frühere Stichtage als auch für aktuelle Stichtage eine hinreichende zeitliche Anpassung an den Markt. Der Gutachterausschuss wird in regelmäßigem Turnus vom Gemeinderat aufgestellt. Er setzt sich aus ehrenamtlichen Mitarbeitern zusammen, die auf eine besondere Kenntnis im Immobilienwesen (Bautechnik, Makler, Bankenwesen, Sachverständige, Landwirte) zurückgreifen können. Nach der Einführung der ImmoWertV 2010 wurden in den Folgejahren wesentliche Richtlinien zur Regelung von Details veröffentlicht, die die ehemalige Wertermittlungsrichtlinie (WertR 2006) ersetzen. So zunächst die Sachwertrichtlinie, die sich auf die Wertermittlung von bebauten Grundstücken im Sachwertverfahren bezieht (SW-RL, 05.12.2012), danach die Vergleichswertrichtlinie, die sich zur Ermittlung von Vergleichswerten auf unbebaute Grundstücke und bebaute Grundstücke bezieht (EW- RL 20.03.2014) und zum Schluss die Ertragswertrichtlinie (EW-RL, 12.11.2015). Mit der Sachwertrichtlinie wurden auch die maßgeblichen Restnutzungsdauermodelle und die Basiswerte der Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) eingeführt. Dabei wurde in der Ertragswertrichtlinie das Restnutzungsdauermodell der Sachwertrichtlinie als analog verwendungsfähig erklärt. In Abweichung zu den Modellen der Sachwertrichtlinie und der Ertragswertrichtlinie wurden in der steuerlichen Bewertung ab dem 01.01.2016) zwar das NHK-2010-Modell übernommen, doch die Einschränkungen bezüglich der Alterung, wenn auch verändert, aufrechterhalten. Insoweit wurden die vorgegebenen Mindest-Restnutzungsdauern bei den steuerlichen Auswertungen von jeweils 30% der Gesamtnutzungsdauer berücksichtigt. Dementsprechend unterscheiden sich die Ergebnisse im Bereich der Wertfaktoren und Liegenschaftszinssätze. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 5 Marktbericht vom 18.07.2017 aus dem Finanzamt dem GAA-Bezirk zugeordnet Peter Winkel Sachgebietsleiter, Finanzamt Ravensburg Johannes Schülling Sachbearbeiter, Finanzamt Ravensburg technische Umsetzung der Kaufpreisauswertungen und des Marktberichts Herr Beilharz, Aulendorf Herr Weiss, Fa. Werttax GmbH & Co. KG, Hohentengen Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 6 Marktbericht vom 18.07.2017 2 Überblick über das Gutachterausschussgebiet 2.1 Kerndaten der Gemeinde Baindt Bundesland: Baden-Württemberg Regierungsbezirk: Tübingen Wappen Landkreis: Ravensburg Geografische Lage: Höhe: 483 m ü. NN Fläche: 23,1 km² Einwohner: 5.264 Bevölkerungsdichte: Postleitzahl: 88255 Vorwahlen: 07502 Kfz-Kennzeichen: RV Adresse der Marsweilerstr. 4 Gemeindeverwaltung 88255 Baindt Offizielle Website: www.banidt.de 2.2 Porträt der Gemeinde Die Gemeinde Baindt hat zum Stand 31.12.2016 5.264 Einwohner. Das besondere an Baindt ist seine landschaftlich reizvolle Lage zwischen dem "Altdorfer Wald" und den Städten Ravensburg und Weingarten die dem Verdichtungsraum Bodensee zugeordnet sind. Stadtnähe einerseits und naturnahe Strukturen andererseits zeichnen die Lage für Wohnen und Arbeiten in Baindt aus. Die Gemarkung Baindt umfasst über 2.300 Hektar Fläche, davon sind 53% Wald fläche und rund 37% Landwirtschaftsfläche. Eine besondere Sehenswürdigkeit ist die Kirche St. Johannes Baptist, eine ehemalige Kirche der Zisterzienserinnen (Reichsabtei) denen Schenk-Konrad von Winterstetten um 1240 das Kloster Baindt stiftete. Die Anfänge der Besiedlung des heutigen Gemeindegebietes liegen aufgrund fehlender oder mangelhafter Quellen im Dunkeln. Erste urkundliche Erwähnung findet Baindt im Jahre 1240 im Zusammenhang mit der Stiftung des Zisterzienserinnen-Klosters durch Schenk-Konrad von Winterstetten. Die folgenden Jahrhunderte war der Ort dann eng mit der Entwicklung des Klosters verbunden. Im Bauernkrieg 1525 zeigte sich, daß diese Nachbarschaft für die Baindter Bauern vor allem negative Seiten gehabt haben muß: Sie brannten das Kloster nieder. Bald darauf zog Truchseß Georg von Waldburg "Bauernjörg" genannt, über den Annaberg (damals "Entlisberg") ins Schussental hinab und handelte in Altdorf den berühmten Weingartener Vertrag aus. Noch einige Male wurde Baindt von gern zitierten Mantel der Geschichte gestreift: Im 30jährigen Krieg wurde der Ort wiederholt von den Schweden besetzt. Während der Raubkriege des "Sonnenkönigs" Ludwig der XIV. und später der napoleonischen Feldzüge hausten mehrmals die Franzosen in Baindt. Zuletzt zogen sie am 28.4.1945 über Marsweiler kommend in den Ort ein. Doch trotz allem entwickelte sich Baindt kontinuierlich weiter. Lebten im Jahre 1848 noch 512 Einwohner in der Gemeinde, so waren es 100 Jahre später 1281 - obwohl in diesem Zeitraum 41 Baindter allein in die Vereinigten Staaten auswanderten. Am 21.Mai 1826 wurde Baindt aus dem Gemeindeverband "Um-Altdorf" herausgelöst. Es umfaßte damals unter anderem Baienfurt, Niederbiegen, Briach und Kümmerazhofen als Ortsteile. Gemäß Erlaß vom 27.6.1848 bekam die Gemeinde ihre heutige Größe. Das vor allem durch Eingliederung der Vertriebenen und Flüchtlinge beschleunigte Bevölkerungswachstum hatte auch einen gravierenden Strukturwandel zur Folge: Baindt entwickelte sich innerhalb weniger Jahrzehnte aus einem von Landwirtschaft geprägten Dorf zu einer moderen Gemeinde. Neue Baugebiete wurden erschlossen, Baindt dehnte sich auch räumlich weit über die bisherigen Siedlungsgrenzen aus. Die Gemeinde erwarb im Jahre 1855 ca.1 Morgen Land von der Salm´schen Grundherrschaft zur Kiesausbeutung. Nachdem der größte Teil der Kiesvorräte abgebaut worden war, lief 1991 ein Verfahren zur Unterschutzstellung des Annabergs an. Begründet wurde die Einrichtung des Naturschutzgebietes mit dem für Oberschwaben einzigartigen Reichtum von hochgradig gefährdeten und geschützen Tier- und Pflanzenarten. (Zwei sonst in Baden-Würtemberg verschollene Pflanzenarten sind am Annaberg noch zu finden). Durch starken Einwohnerzuwachs flankierte die Gemeindeverwaltung mit den erforderlichen Verbesserungen der Infastruktur: 1957/58 wurde das Baindter Freibad mit Sportfeld eingerichtet. 1968 erfolgte die Erstellung einer Grund- und Hauptschule mit Turnhalle und Sportgelände in den "Nachtweiden". 14 Jahre später konnte die neue Turnhalle errichtet werden. 1985/86 wurde die 1955 erbaute Schenk-Konrad-Halle erweitert und entsprechend der inzwischen gestiegenen Ansprüche des Kulturlebens der Gemeinde und Vereine vergrößert. Seit 1985 läuft ein Planverfahren zur Sanierung des Ortskerns, die eine weitere Verbesserung der Infastruktur gebracht hat. So wurde 1989 an die Schenk-Konrad Halle ein Wohn- und Geschäftshaus angebracht, das den aus dem Altdorfer Wald kommenden Dorfbach "Bampfen" überspannt. Im Jahre 1987 schließlich wurden Feuerwehrgerätehaus und Bauhof aufgerichtet. Derzeit bestehen 4 Kindergärten in Baindt, wovon 2 von der Gemeinde getragen werden. Die räumliche Nähe zu den Nachbargemeinden des mittleren Schussentals bot eine breitgefächerte Zusammenarbeit auf kummunaler Ebende gerade zu an: So etwa im "Gemeindeverband Mittleres Schussental" (vor allem Verkehrsplanung und Flächennutzung), im "Abwasserzweckverband Mittleres Schussental", in der Erwachsenenbildung und anderen Bereichen. Oberschwaben 448 Einwohner je km² Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 7 http://www.banidt.de/ Marktbericht vom 18.07.2017 Die Anfänge der Besiedlung des heutigen Gemeindegebietes liegen aufgrund fehlender oder mangelhafter Quellen im Dunkeln. Erste urkundliche Erwähnung findet Baindt im Jahre 1240 im Zusammenhang mit der Stiftung des Zisterzienserinnen-Klosters durch Schenk-Konrad von Winterstetten. Die folgenden Jahrhunderte war der Ort dann eng mit der Entwicklung des Klosters verbunden. Im Bauernkrieg 1525 zeigte sich, daß diese Nachbarschaft für die Baindter Bauern vor allem negative Seiten gehabt haben muß: Sie brannten das Kloster nieder. Bald darauf zog Truchseß Georg von Waldburg "Bauernjörg" genannt, über den Annaberg (damals "Entlisberg") ins Schussental hinab und handelte in Altdorf den berühmten Weingartener Vertrag aus. Noch einige Male wurde Baindt von gern zitierten Mantel der Geschichte gestreift: Im 30jährigen Krieg wurde der Ort wiederholt von den Schweden besetzt. Während der Raubkriege des "Sonnenkönigs" Ludwig der XIV. und später der napoleonischen Feldzüge hausten mehrmals die Franzosen in Baindt. Zuletzt zogen sie am 28.4.1945 über Marsweiler kommend in den Ort ein. Doch trotz allem entwickelte sich Baindt kontinuierlich weiter. Lebten im Jahre 1848 noch 512 Einwohner in der Gemeinde, so waren es 100 Jahre später 1281 - obwohl in diesem Zeitraum 41 Baindter allein in die Vereinigten Staaten auswanderten. Am 21.Mai 1826 wurde Baindt aus dem Gemeindeverband "Um-Altdorf" herausgelöst. Es umfaßte damals unter anderem Baienfurt, Niederbiegen, Briach und Kümmerazhofen als Ortsteile. Gemäß Erlaß vom 27.6.1848 bekam die Gemeinde ihre heutige Größe. Das vor allem durch Eingliederung der Vertriebenen und Flüchtlinge beschleunigte Bevölkerungswachstum hatte auch einen gravierenden Strukturwandel zur Folge: Baindt entwickelte sich innerhalb weniger Jahrzehnte aus einem von Landwirtschaft geprägten Dorf zu einer moderen Gemeinde. Neue Baugebiete wurden erschlossen, Baindt dehnte sich auch räumlich weit über die bisherigen Siedlungsgrenzen aus. Die Gemeinde erwarb im Jahre 1855 ca.1 Morgen Land von der Salm´schen Grundherrschaft zur Kiesausbeutung. Nachdem der größte Teil der Kiesvorräte abgebaut worden war, lief 1991 ein Verfahren zur Unterschutzstellung des Annabergs an. Begründet wurde die Einrichtung des Naturschutzgebietes mit dem für Oberschwaben einzigartigen Reichtum von hochgradig gefährdeten und geschützen Tier- und Pflanzenarten. (Zwei sonst in Baden-Würtemberg verschollene Pflanzenarten sind am Annaberg noch zu finden). Durch starken Einwohnerzuwachs flankierte die Gemeindeverwaltung mit den erforderlichen Verbesserungen der Infastruktur: 1957/58 wurde das Baindter Freibad mit Sportfeld eingerichtet. 1968 erfolgte die Erstellung einer Grund- und Hauptschule mit Turnhalle und Sportgelände in den "Nachtweiden". 14 Jahre später konnte die neue Turnhalle errichtet werden. 1985/86 wurde die 1955 erbaute Schenk-Konrad-Halle erweitert und entsprechend der inzwischen gestiegenen Ansprüche des Kulturlebens der Gemeinde und Vereine vergrößert. Seit 1985 läuft ein Planverfahren zur Sanierung des Ortskerns, die eine weitere Verbesserung der Infastruktur gebracht hat. So wurde 1989 an die Schenk-Konrad Halle ein Wohn- und Geschäftshaus angebracht, das den aus dem Altdorfer Wald kommenden Dorfbach "Bampfen" überspannt. Im Jahre 1987 schließlich wurden Feuerwehrgerätehaus und Bauhof aufgerichtet. Derzeit bestehen 4 Kindergärten in Baindt, wovon 2 von der Gemeinde getragen werden. Die räumliche Nähe zu den Nachbargemeinden des mittleren Schussentals bot eine breitgefächerte Zusammenarbeit auf kummunaler Ebende gerade zu an: So etwa im "Gemeindeverband Mittleres Schussental" (vor allem Verkehrsplanung und Flächennutzung), im "Abwasserzweckverband Mittleres Schussental", in der Erwachsenenbildung und anderen Bereichen. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 8 Marktbericht vom 18.07.2017 2.3 Struktur der Gemeinde Kaufkraft Kaufkraftindex 101 Kaufkraft je Einwohner 21.989 € Einzelhandeslrelevante Kaufkraft 101 EH-Kaufkraft je Einwohner 6.537 € Kaufkraftbindung im Einzelhandel 41 Verteilung des monatlichen Nettoeinkommens je Haushalt Verteilung der Bevölkerung nach Alter (Alterspyramide) 2.3. Strukturdaten Datenquelle: (on-geo GmbH, Bezug 03.06.2017) 565 511 293 297 225 218 126 über 5000 € 3500 bis 5000 € 2800 bis 3500 € 2200 bis 2800 €1500 bis 2000 € 1000 bis 1500 € bis 1000 € Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 9 Marktbericht vom 18.07.2017 2.4 Bevölkerungsentwicklung 1970 2.655 1975 3.244 1980 3.948 1985 4.052 1990 4.397 1995 4.551 2000 4.612 2005 4.701 2010 4.884 2015 5.088 2016 5.264 2.4. Bevölkerungsentwicklung Datenquelle: Statistisches Landesamt 2.5 Erreichbarkeit Flughäfen 29 km nach Friedrichshafen - 120 km nach Zürich-Kloten - 156 km nach Stuttgart Die nächsten Bahnhöfe 2.6 Beschäftigungskennzahlen (Statistisches Landesamt) 860 252 29% 295 34% 313 36% 1.652 679 330 340 340Hebesatz Grundsteuer B: - davon Handel/Verkehr: - davon Dienstleistung: Berufsauspendler: Berufseinpendler: Hebesatz Gewerbesteuer: Hebesatz Grundsteuer A: - davon produzierendes Gewerbe: 5 km Haltestelle Mochenwangen - 5 km Haltestelle Niederbiegen - 12 km Bahnhof Ravensburg - 16 km Bahnhof Aulendorf Baindt liegt in Nähe der Bundesstraße B 30 Ulm-Friedrichshafen der wichtigsten Nord-Süd-Verbindung in Oberschwaben sowie mit einem Haltepunkt der Bodensee-Oberschwaben-Bahn an der Hauptstrecke Südbahn (Ulm-Friedrichshafen). Beschäftigte gesamt: 5400 5600 5800 6000 6200 6400 6600 6800 7000 7200 7400 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2013 0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2016 Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 10 Marktbericht vom 18.07.2017 3 Entwicklung des Grundstücksmarkts 3.1 Überregionale Entwicklung 3.2 Immobilienpreisentwicklung in Baden-Württemberg Aufgrund der lang anhaltenden Niedrigzinsphase im Anleihensektor ist ein nachhaltiger Umschichtungsprozess von klassischen Kapitalanlagen in Richtung Immobilien und Aktien erfolgt. Gleichfalls führten die deutlich gesunkenen Hypothekenzinssätze zu einem erhöhten Investistionsinteresse der privaten Wohnungsnachfrager. Erstmals nach einer langen Phase einer Stagnation von Mehrfamilienhausbauten ist wieder ein reges Wachstum in dieser Sparte vorhanden. In den Ballungsräumen der Städte München und Stuttgart ist im süddeutschen Umland bei extremen Bodenwertsteigerungen und enormen Wohnflächenpreiszuwächsen vermehrt mit Blasenbildungen zu rechnen. So lag 2008 der Preis für normales Bauland für Einfamilienhäuser noch bei 680 €/m² bei einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,6. 2015 lagen die mittleren Kaufpreise bei 1.400 €/m², was einem Anstieg von 105% in 7 Jahren entsprach. In ländlichen Marktgebieten ist bei weitem nicht von solchen Steigerungseffekten auszugehen. Dennoch sind auch die Werte im ländlichen Umland stärker gestiegen. Dabei gilt der Grundsatz: Je näher am Schussental oder am Bodensee, desto höher die Werte. Für den oberschwäbischen Bereich ist entgegen einer Überhitzung eher von einem schon lange anstehenden Aufholprozess auszugehen. Gesunde wirtschaftliche Bedingungen bei geringen Arbeitslosenquoten sind stabile Wachstumsfaktoren für Immobilienpreise. Die Bodenwerte und Mieten liegen im Vergleich zum Bundesgebiet noch unterdurchschnittlich und lassen entsprechende Preissteigerungen für die Zukunft noch vermuten. Die Mieten und Baulandpreise in Baden-Württemberg entwickelten sich nach den Auswertungen des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg wie folgt: 1995 2000 2005 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Mieten 80,6 86 93,1 100 101,3 102,3 103,4 105,1 106,4 107 Bauland 56,4 64,3 94,0 100 101,4 96,8 93,5 98,0 103,3 80,6 86 93,1 100 101,3 102,3 103,4 105,1 106,4 107 56,4 64,3 94,0 100 101,4 96,8 93,5 98,0 103,3 50 60 70 80 90 100 110 In d e x 2 0 1 0 Immobilienentwicklung 1995 - 2016 Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 11 Marktbericht vom 18.07.2017 3.3 Bauwirtschaft in Baden-Württemberg Konjunkturbarometer steigt – Baubetriebe im Land haben gut zu tun Indexentwicklung Bau Stand 9/2016 Veränderung gegenüber Vorjahr 1. Geleistete Arbeitsstunden 6,7% 2. Beschäftigte im Bauhauptgewerbe 4,3% 3. Baugewerblicher Umsatz 7,7% 3. Auftragseingang 17,0% Quellen: Fachverband Bau Württemberg e.V. Die Geschäfte der Bauunternehmen in Baden-Württemberg liefen in diesem Jahr bislang besser als erhofft, entsprechend zufrieden zeigt sich die Bauwirtschaft. Mit einem Umsatzplus von 8,7 % wurden die Erwartungen der Branche für das erste Halbjahr 2016 sogar deutlich übertroffen. Insgesamt betrug das Umsatzvolumen im Bauhauptgewerbe bis Ende Juni 6,23 Mrd. Euro. Besonders stark zugelegt hat mit +10,8 % der Wohnungsbau. Hier lag der Umsatz bei 2,46 Mrd. Euro. Gleichzeitig sind die Baugenehmigungen für neue Wohnungen in der ersten Jahreshälfte sprunghaft nach oben geschnellt. Von Januar bis Juni 2016 wurden laut Statistischem Landesamt 21.953 Wohneinheiten zum Bau freigegeben, eine Steigerung um 35 %. Dies ist der höchste Zuwachs seit 1999. Die baden-württembergische Bauwirtschaft sieht als Grund für die kräftige Nachfrage einerseits die niedrigen Zinsen, da institutionelle wie auch private Anleger kaum Alternativen auf dem Kapitalmarkt finden. Hinter dem ungewöhnlich starken Anstieg der Baugenehmigungen wird aber auch ein Vorzieheffekt wegen der neuen Energieeinsparverordnung 2016 vermutet. Viele ohnehin Bauwillige scheinen damit ganz offenbar die verschärften Vorschriften der aktuellen EnEV umgehen zu wollen und haben deshalb noch Ende 2015 ihre Anträge eingereicht, die nun bewilligt wurden. Wann dann tatsächlich Baubeginn ist, bleibt abzuwarten. Erfreulich sind die Mehrausgaben im Öffentlichen Bau. Hier gab es im 1. Halbjahr ebenfalls ein Plus um 10,8 %, wobei der Straßenbausektor um 12,5 % zulegte. Auch der Wirtschaftsbau in Baden-Württemberg hat sich nach einer gewissen Schwächephase stabilisiert und einen Umsatz von rund 2,16 Mrd. Euro erzielt. Als ausgesprochen erfreulich ist der kräftige Zuwachs bei den Auftragseingängen. Sie kletterten von Januar bis Juni 2016 im Vergleich zum Vorjahr um 17,6 % auf rund 4,62 Mrd. Euro, was auf eine gute baukonjunkturelle Entwicklung für die nächsten Monate hoffen lässt. Sollte es zu keinem ungewöhnlich frühen Wintereinbruch kommen, wird der Baubranche im Südwesten daher für das Gesamtjahr 2016 ein starkes Umsatzplus von 6 bis 7 % prognostiziert. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 12 http://www.landesvereinigung-bauwirtschaft.de/bau/bau_04.html#b01 Marktbericht vom 18.07.2017 3.4 Bauentwicklung im Gemeindegebiet 1985-2015 Baugenehmigungen (Wohnungsbau) - ohne Kenntnisgabeverfahren Gebäude Rauminhalt Wohnungen Wohnfläche Wohnfläche Anzahl 100 cbm Anzahl qm je Wohnung 1985 4 35 7 622 89 1986 14 123 19 2.042 107 1987 9 68 9 1.068 119 1988 10 98 13 1.484 114 1989 21 205 30 3.369 112 1990 37 342 48 5.890 123 1991 13 128 23 2.152 94 1992 6 79 14 1.243 89 1993 12 226 38 3.225 85 1994 15 258 45 4.307 96 1995 11 136 26 2.324 89 1996 4 44 7 741 106 1997 13 253 51 3.971 78 1998 13 153 32 2.807 88 1999 17 159 24 3.023 126 2000 6 62 10 1.129 113 2001 17 183 24 2.859 119 2002 5 125 24 2.383 99 2003 9 75 9 1.378 153 2004 12 110 15 1.956 130 2005 35 334 43 5.819 135 2006 8 75 9 1.299 144 2007 16 132 19 2.539 134 2008 4 30 4 620 155 2009 4 91 4 513 128 2010 6 54 6 900 150 2011 13 160 24 2.695 112 2012 14 176 26 2.997 115 2013 4 72 14 1.324 95 2014 11 160 24 2.853 119 2015 3 28 3 424 141 2016 8 132 39 2.185 56 **** Zahlen des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg (gemeldete Zahl der Gemeinde) *) Errichtung neuer Gebäude; einschließlich Wohnheime. Jahr 0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 0 5 10 15 20 25 30 35 40 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 fe rt ig ge st e llt e W o h n fl äc h e in m ² Fa llz ah l Fertiggestellte Gebäude fertiggestellte Wohnfläche Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 13 Marktbericht vom 18.07.2017 3.5 Grundstücksmarktentwicklung im Gutachterausschussgebiet Berichtszeitraum 2011-2016 Anzahl Kaufpreisfälle 672 Gesamtumsatz Umsatz je Fall Grundstücksfläche Grundstücksfläche/Fall 3.6. Entwicklungstendenzen 118.649.976 € 176.562 € 1.077.003 m² 1.603 m² 0 € 2.000.000 € 4.000.000 € 6.000.000 € 8.000.000 € 10.000.000 € 12.000.000 € 14.000.000 € 16.000.000 € 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Ergebnis 9.758. 10.966 3.202. 6.733. 6.428. 7.629. 9.148. 8.063. 13.048 8.546. 7.221. 14.550 13.350 U M SÄ TZ E Umsatzentwicklung - gesamt 0 20 40 60 80 100 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Ergebnis 40 93 22 42 39 49 61 66 53 47 31 59 70 V ER TR Ä G E Fallzahlentwicklung Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 14 Marktbericht vom 18.07.2017 3.7. gehandelte Grundstücksfläche 3.8. Umsatzentwicklung in den Teilorten Im Marktgebiet werden die größten Umsätze im Hauptort erreicht. Grundstücke der Landwirtschaft sind mit der Abkürzung "LAFO" insgesamt ausgewiesen. 0 m² 50.000 m² 100.000 m² 150.000 m² 200.000 m² 250.000 m² 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Ergebnis 231.52 108.43 14.796 157.60 114.29 96.538 44.360 39.582 64.828 16.760 27.604 48.076 112.60 G R U N D ST Ü C K SF LÄ C H E gehandelte Grundstücksfläche 0 € 2.000.000 € 4.000.000 € 6.000.000 € 8.000.000 € 10.000.000 € 12.000.000 € 14.000.000 € LAFO BAINDT TEILORTE Umsätze nach Orten 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 15 Marktbericht vom 18.07.2017 3.9 Wesentliche Aussagen des Grundstückmarkts 2015-2016 3.9.1 Anzahl der eingegangenen Verträge 3.9.2 Grundstückspreise für Bauland 3.9.3 Entwicklungen im landwirtschaftlichen Bereich 3.9.4 Durchschnittspreise für Ein- und Zweifamilienhäuser 3.9.5 Preise für wiederverkaufte Eigentumswohnungen In den Jahren 2015 und 2016 sind im Bereich des Gutachterausschusses 129 Kaufverträge ausgewertet. Die Anzahl der Kaufverträge sind damit im Vergleich zum vorigen Berichtszeitrum um 65 % gestiegen. Nominal wurden im Berichtszeitraum 27,9 Mio. Euro auf dem Grundstücksmarkt umgesetzt - im Vergleich zur Vorperiode ist dies ein Zuwachs von 77%. Im Berichtszeitraum war ein Zuwachse von Verkaufsflächen erschlossener Grundstücksflächen im Vergleich zur Vorperiode (2013/2014) festzustellen. Der Zuwachs betrug ca.+ 16%. Der statistische Durchschnittspreis je m² Baulandfläche stieg von 242 €/m² auf 259 €/m², was einem Preisanstieg von ca. 7% entspricht. Es wurden stärkere Preissteigerungen im Bereich der Land- und Forstwirtschaft festgestellt. Gleichzeitig ist jedoch auf eine nur sehr geringe Datengrundlage hinzuweisen. Für bebaute Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke wurden 2015-2016 durchschnittlich 303.183 € gezahlt. In der Vorperiode lag dieser Mittelpreis bei 282.904 €. Somit stiegen die Preise um 7% Die Fallzahlen blieben mit 23 Verkäufen gleich wie in der Vorperiode. Der Preis für Bestand-Eigentumswohnungen liegt im Schnitt bei 170.090 € und damit um 24 % höher als in der Vorperiode (136.944) €). Mit gerade 8 Fällen ist ein deutlilcher Rückgang von Bestandsverkäufen von -47% festzustellen. Dabei sank die mittlere Wohnfläche je gehandeltem Objekt von 96 m² auf 92 m², so dass der mittlere Flächenpreis bei nunmehr 1.858 €/m² liegt. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 16 Marktbericht vom 18.07.2017 4 Bodenwerte 4.1 Bauland Grundlagen der Untersuchungen Untersuchungen Kursivhinweise 4.1.1 Allgemeine Hinweise und Übersichten GFZ-Umrechnungen nach tatsächlich erreichter GFZ Flächenumrechnungen Mischgebiete / Wohngebiete Typisierte Bodenwerte Objekttyp Fälle Mittel Größe 2015-2016 (WA) Allgemeine Wohngebiete 130 249 € 443 m² (MI) Mischgebiete 83 226 € 498 m² (GE) Gewerbegebiete 7 142 € 584 m² Typisierte Verkaufsfälle Objekttyp Kaufpreis Fälle WFL/NFL 2015-2016 Ein- und Zweifamilienhaus 287.261 € 18 150 m² Reihenhaus 325.900 € 5 117 m² Eigentumswohnung 211.846 € 62 89 m² nach Entfernung von Ausreißer-Fällen Die Untersuchung wurde mit Hilfe des Kaufpreissammlungprogramms WertPRO- KPA vorgenommen. Soweit auswertbare Grundstücksfälle vorhanden waren, wurden für die wichtigsten Objekttypen Liegenschaftszinssätze, Marktanpassungs-faktoren, Vergleichswerte und Bodenwerteinflüsse untersucht. Werden Werte kursiv dargestellt, so sind erst wenige Fälle erfasst worden, deren Aussagekraft für das lokale Umfeld als beschränkt anzusehen sind. Insbesondere sind dann Extrapolationen bei Objektabweichungen im verstärktem Umfang notwendig. Aufgrund der mischgebietlichen Nutzung ohne Festlegung von GFZ können nur die wirtschaftlich relevanten tatsächlichen GFZ-Werte der Objekte für die Umrechnung der Bodenwerte zugrunde gelegt werden. Die Einflussfaktoren im Ermittlungsgebiet sind somit über die tatsächliche erreichte Ist-GFZ und nicht über die theoretisch erreichbare GFZ zu errechnen, die in vielen Fällen wirtschaftlich gar nicht mangels Bodennachfrage effizient umgesetzt werden kann. Die Flächenumrechnungen sind nach der üblichen im Innenbereich liegenden unteilbaren Grundstücksfläche vorzunehmen. Separat nutzbare Grundstücke sind vorab einzeln zu bewerten. Soweit erforderlich wurden die Bodenwerteinflüsse getrennt nach typisierten Wohngebieten ausgewertet. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 17 Marktbericht vom 18.07.2017 4.1.2 Ermittlung von Bodenrichtwerten 4.1.3 Anwendungshinweise zur Verwendung von Bodenrichtwerten Der Gutachterausschuss ermittelt auf jeden auf den Stichtag 31.12. jeden geraden Kalenderjahres Bodenrichtwerte im Gemeindegebiet. Gesetzliche Grundlagen hierfür sind § 196 BauGB in Verbindung mit der Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Baden-Württemberg (§ 12 Gutachterausschussverordnung, GAVO BW) und § 10 ImmoWertV. Der Bodenrichtwert ist ein aus Grundstückskaufpreisen abgeleiteter durchschnittlicher Lagewert für den Boden. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche (€/m²) eines Grundstücks mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück). Es nur solche Kaufpreise berücksichtigt, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu Stande gekommen sind. In bebauten Gebieten wurden die Bodenrichtwerte mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre (§ 196 Abs.1 BauGB). Hierfür wurde das Programm WertPRO-KPA eingesetzt. Bodenrichtwerte beziehen sich auf altlastenfreie Grundstücke. Flächenhafte Auswirkungen wie z. B. bei Denkmalbereichssatzungen, Lärmzonen, Bodenbewegungsgebieten sind im Bodenrichtwert bereits berücksichtigt. In den Bodenrichtwerten sind Erschließungsbeiträge nach §§ 123 ff BauGB und Kostenerstattungsbeträge nach § 135a BauGB (Naturschutz) wertmäßig enthalten. Der Bodenrichtwert wird in einer Richtwertzone ausgewiesen. Diese Zonen umfassen Gebiete, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Diese Merkmale werden im Gemeindegebiet ggf. alternativ zusammen mit dem Bodenrichtwert angegeben durch: • Entwicklungszustand • Nutzungsart • Geschosszahl • Fläche (m²) oder Baulandtiefe (m) • Geschossflächenzahl (GFZ) Der zonale Bodenrichtwert entspricht selten dem Verkehrswert (§194 BauGB). Aufgrund üblicher Abweichungen in den mehreren wertbestimmenden Eigenschaften wird meist nur ein Sachverständiger/e über spezielle Ableitungen auf den endgültigen Verkehrswert des Grundstücks schließen können. So stellt der Bodenrichtwert eine mittlere Wertgröße innerhalb der Zone dar, die sich auf ein fiktives idealtypisches Grundstück üblicher Größe und Bebauungsfähigkeit in dieser Zone bezieht. Hieraus sind auf das jeweilige Bewertungsgrundstück entsprechend die im Marktbericht dargestellten Ableitungen (über GFZ bzw. Grundstücksgröße) vorzunehmen und ggf. für weitere lageatypische Merkmale Zu- oder Abschläge einzukalkulieren. Ansprüche gegenüber Genehmigungsbehörden z.B. Bauplanungs-, Baugenehmigungs- oder Landwirtschaftsbehörden können weder aus den Bodenrichtwerten, den Abgrenzungen der Bodenrichtwertzonen noch aus den sie beschreibenden Eigenschaften abgeleitet werden. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 18 Marktbericht vom 18.07.2017 Richtwertzone BRW Nutzung GFZ Fläche 1000 Zentrum Geschosswohnungsbau 400 € MI 1,50 120 m² 1000 Zentrum Einzelhäuser 275 € MI 0,50 690 m² 1130 Stöcklistraße, Jägerweg 260 € WA 0,50 540 m² 1210 Annabergstraße 200 € MI k.A. k.A. 1220 Erlenstraße 260 € MI 0,90 290 m² 1230 Ziegeleistraße 240 € WA 0,70 430 m² 1235 Sonnenstraße 290 € WA 0,60 460 m² 1240 Schönblick 340 € WA 0,40 700 m² 1245 Voken-Sperlingstraße 330 € WA 0,50 480 m² 1330 Eichenstraße 255 € WA 0,60 470 m² 1335 Buchenstr./ Birkenstraße 285 € WA 0,70 190 m² 1340 Gartenstraße 270 € MI 0,90 180 m² 1430 Dachsstraße 290 € WA 0,60 460 m² 1435 Rehstraße 300 € WA 0,60 320 m² 1440 Daimlerstraße 290 € WA 0,70 490 m² 1445 Siemensstraße 220 € WA 0,40 950 m² 1510 Marsweiler Straße GWB 320 € MI 0,70 230 m² 1510 Marsweiler Straße EFH 270 € MI 0,40 910 m² 1530 Flieder- /Rosenstraße/Spielmannsweg 290 € WA 0,50 320 m² 6/50 1540 Blumenstraße 290 € WA 0,70 330 m² Teilorte BRW Nutzung GFZ Fläche 2010 Sulpach 165 € MI 0,20 1.210 m² 2110 Friesenhäusle 170 € MI k.A. k.A. 0 Fortschreibung 2210 Am Föhrenried 125 € MI 0,50 2.800 m² 3/7 2215 Schachener Straße 185 € MI 0,50 580 m² 2230 Baienfurter Straße 215 € MI 0,60 580 m² 2280 Mehlisstarße 180 € MI/WA 0,60 760 m² 2380 Schwarzes Loch 90 € GE k.A. k.A. 3500 Wickenhaus 85 € § 35 0,20 2.100 m² Landwirtschaft BRW Nutzung Fläche Ackerland 5,50 € L 23.000 m² Grünland 4,50 € L 9.800 m² 0/9 Fortschreibung 1/12 4/19 13/62 4.1.4 Übersicht der in der Gemeinde Baindt beschlossenen Bodenrichtwerte zum Stichtag 31.12.2016 4/30 11/41 2/12 Fallzahl / Bemerkungen 0/11 1/8 2/5 18/44 3/21 Fortschreibung 4/11 2/10 4/13 0/2 Fortschreibung 1/44 3/22 Fallzahl / Bemerkungen 5/57 2/11 0/17 Fortschreibung 0 Fortschreibung 0/2 Fortschreibung 1/8 Fallzahl / Bemerkungen 3/17 2/27 Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 19 Marktbericht vom 18.07.2017 4.1.5 Hinweise zur Geschossflächenzahl Anwendung der berechnete Ist-GFZ Wertrelevante GFZ Wertrelevante GFZ = Anzahl der Vollgeschosse + 0,67 x Dachgeschoss bei Neigungen von 30 bis 55° Dachschrägen < 30° - kein Ansatz der Bodenfläche in der GFZ-Ermittlung Dachschrägen > 55° - voller Ansatz der Bodenfläche in der GFZ-Ermittlung Untergeschosse, die mehr als 1,40 m im Mittel über das Bodenniveau herausragen sind Vollgeschosse. Beispiele: Gelände- 40° Dachneigung 28° Dachneigung UG = 1,80 m über Niveau UG = Vollgeschoss UG = kein Vollgeschoss UG = kein Vollgeschoss EG/OG = Vollgeschosse EG/OG = Vollgeschosse EG = Vollgeschoss DG = 2/3 x Vollgeschoss DG = Vollgeschoss DG = kein Vollgeschoss Somit: 3,67 Vollgeschosse Somit: 3 Vollgeschosse Somit: 1,00 Vollgeschosse Aufgrund der mischgebietlichen Nutzung ohne Festlegung von GFZ können nur die wirtschaftlich relevanten tatsächlichen GFZ-Werte der Objekte für die Umrechnung der Bodenwerte zugrunde gelegt werden. Die Einflussfaktoren im Ermittlungsgebiet sind somit über die tatsächliche erreichte Ist-GFZ und nicht über die theoretisch erreichbare GFZ zu errechnen, die in vielen Fällen wirtschaftlich gar nicht mangels Bodennachfrage effizient umgesetzt werden kann und eine überhöhte Verdichtung für den Käufer in ländlichen Räumen ein Wertmangel darstellt. Zur Berechnung der wertrelevanten GFZ wird in Abweichung zur GFZ-Berechnung nach § 2 LBO Baden-Württemberg ein vereinfachter Berechnungsmodus umseitig wie folgt vorgegeben: 60° Dachneigung Im Rahmen der detaillierten Marktuntersuchungen im Anhang zum Marktbericht wurden für die wichtigsten Nutzungstypen von Grundstücken spezielle GFZ-Umrechnungskoeffizienten ermittelt, die dem Sachverständigen eine weitere Prüfung des anzusetzenden Bodenwertes ermöglichen. Unbeachtlich dieser spezialisierten Korrekturfaktoren werden für das Gemeindegebiet verbindliche Umrechnungskoeffizienten für die ausgewiesenen lagetypischen Grundstücksverhältnisse ausgewiesen. UG = 0,50 m über Niveau UG = 0,50 m über Niveau Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 20 Marktbericht vom 18.07.2017 4.1.6 Anpassungen über die Geschossflächenzahl WA-Gebiete Folgende Einflüsse konnten im Gemeindegebiet in allgemeinen Wohngebieten festgestellt werden: Mischgebiete bzw. unbeplanter Innenbereich sowie dörfliche Mischgebiete Folgende Einflüsse konnten im Gemeindegebiet in Innenbereichen und Mischgebieten festgestellt werden: Umrechnungstabellen zur GFZ-Anpassung GFZ WA MI 0,2 1,026 0,934 0,4 1,015 0,970 0,6 1,005 1,006 0,8 0,994 1,042 1 0,984 1,079 1,2 0,973 1,115 1,4 0,962 1,151 1,6 0,952 1,187 1,8 0,941 1,223 2 0,931 1,259 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 Achsentitel GFZ (WA) Linear (GFZ (WA)) 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 2,00 0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 GFZ (MI) Linear (GFZ (MI)) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 21 Marktbericht vom 18.07.2017 4.1.7 Anpassungen von Bodenrichtwerten über die Grundstücksfläche WA-Gebiete Folgende Einflüsse konnten im Gemeindegebiet in Innenbereichen und Mischgebieten festgestellt werden: Mischgebiete bzw. unbeplanter Innenbereich sowie dörfliche Mischgebiete Folgende Einflüsse konnten im Gemeindegebiet in Mischgebieten festgestellt werden: Umrechnungstabellen zur Flächenanpassung Fläche WA MI 50 0,968 1,268 100 0,983 1,178 250 1,002 1,060 500 1,017 0,971 1000 1,031 0,881 1500 1,040 0,829 2000 1,046 0,792 y = -0,129ln(x) + 1,7722 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 2,00 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 Fläche (WA) Log. (Fläche (WA)) y = 0,0213ln(x) + 0,886 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 0 200 400 600 800 1000 Flächen (WA) - ohne Sonderlagen Log. (Flächen (WA) - ohne Sonderlagen) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 22 Marktbericht vom 18.07.2017 4.1.8 Bodenwertentwicklung Gebietsart 2011 2012 2013 2014 2015 2016 WA/WR 232 € 215 € 247 € 250 € 256 € 287 € Mischgebiete / § 34 83 € 229 € 230 € 222 € 319 € 169 € Gewerbegebiete 170 € 146 € 171 € 164 € - € 125 € Außenbereiche - € - € - € - € 33 € - € Ackerland/Grünland/Wald I = Indexzahl des jeweiligen Jahres 4.1.8.1 Fallzahlentwicklung Fallzahlentwicklung 2011 2012 2013 2014 2015 2016 WA/WR 49 32 43 36 31 37 Mischgebiete / § 34 11 12 11 12 26 26 Gewerbegebiete 3 6 1 1 0 2 Außenbereiche 0 0 0 0 1 0 Ackerland/Grünland/Wald 3 4 4 5 1 5 4.1.8.2 Umsatzentwicklung Umsatzentwicklung 2011 2012 2013 2014 2015 2016 WA/WR 7.169 T€ 10.153 T€ 7.261 T€ 5.028 T€ 5.181 T€ 7.798 T€ Mischgebiete / § 34 498 T€ 2.477 T€ 2.583 T€ 2.218 T€ 9.142 T€ 3.703 T€ Gewerbegebiete 360 T€ 333 T€ 842 T€ 1.621 T€ 0 T€ 870 T€ Außenbereiche 0 T€ 0 T€ 0 T€ 0 T€ 160 T€ 0 T€ Ackerland/Grünland/Wald 37 T€ 141 T€ 293 T€ 209 T€ 67 T€ 662 T€ 4.1.8.3 Flächenentwicklung Umsatzentwicklung 2011 2012 2013 2014 2015 2016 WA/WR 20.370 m² 25.828 m² 20.622 m² 12.387 m² 10.309 m² 13.978 m² Mischgebiete / § 34 2.604 m² 12.712 m² 5.356 m² 5.159 m² 16.917 m² 6.850 m² Gewerbegebiete 2.117 m² 2.306 m² 3.888 m² 17.701 m² m² 6.960 m² Außenbereiche ,0 ha ,0 ha ,0 ha ,0 ha ,5 ha ,0 ha Ackerland/Grünland/Wald 1,4 ha 4,6 ha 6,9 ha 5,0 ha 1,6 ha 8,6 ha Für die Prüfung der Bodenwertentwicklung stehen leider erst drei Jahre zur Verfügung, da das Miteinbeziehen der Bodenrichtwerte aus früheren Jahren aufgrund der unterschiedlichen Ermittlungsmethodik unsachgerecht wäre. 0,40 0,90 1,40 1,90 2,40 2,90 3,40 3,90 4,40 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Wohngebiete Landwirtschaft Gewerbe Mischgebiete Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 23 Marktbericht vom 18.07.2017 4.2 Landwirtschaftliche Grundstücke Ermittlungsergebnisse erfasste Objekte 38 Vergleichsgrundstücke typisch landwirtschaftlich 36 Vergleichsgrundstücke 4.2.1 Übersicht über die landwirtschaftlichen Grundstücke (2009-2016) Anzahl mittl. Fläche mittl. Wert von bis 23 22.979 m² 3,43 € 0,80 € 7,12 € 9 9.825 m² 3,06 € 1,00 € 4,60 € 4 6.764 m² 2,23 € 1,70 € 2,73 € Wald Zur Bestimmung der wertbeeinflussenden Komponenten in der Vorprüfung wurden Daten aus dem Teilmarkt ausgewertet. Objekte, die sich außerhalb der mathematischen Standardabweichung befanden, wurden eliminiert. Landwirtschaftliche Nutzung Ackerland Grünland 0 € 200.000 € 400.000 € 600.000 € 800.000 € 1.000.000 € 1.200.000 € 1.400.000 € 1.600.000 € 1.800.000 € Ackerland Grünland Wald 1.626.412 € 306.911 € 58.400 € Umsätze im Berichtszeitraum Ackerland 64% Grünland 25% Wald 11%Anteile Fallrelation Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 24 Marktbericht vom 18.07.2017 4.2.2 Wertentwicklungen von Ackerland nach Grundstücksgröße Bodenflächen-URK 800 m² 5,02 € Beispiel Korrelation 1.500 m² 4,68 € Ergebnis 3.000 m² 4,30 € Fläche URK 6.000 m² 3,92 € Objekt 5000 4,02 € 10.000 m² 3,64 € Mittel 22979 3,18 € 20.000 m² 3,26 € 40.000 m² 2,88 € 60.000 m² 2,66 € Korrelation 0,1198 nach Kaufdatum steigend #DIV/0! y = -0,548ln(x) + 8,6887 R² = 0,1198 0,00 € 1,00 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € 8,00 € 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 Ackerland Log. (Ackerland) 0,00 € 1,00 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € 8,00 € 31.12.1999 31.12.2003 31.12.2007 31.12.2011 31.12.2015 31.12.2019 Acker- und Grünland Potenz (Acker- und Grünland) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 25 Marktbericht vom 18.07.2017 4.2.3 Wertentwicklungen von Grünland nach Grundstücksgröße Bodenflächen-URK 800 m² 2,13 € Beispiel Korrelation 1.500 m² 2,44 € Ergebnis 3.000 m² 2,78 € Fläche URK 6.000 m² 3,12 € Objekt 5000 3,03 € 10.000 m² 3,37 € Mittel 9825 3,37 € 20.000 m² 3,72 € 40.000 m² 4,06 € 60.000 m² 4,26 € Korrelation 0,5146 nach Kaufdatum steigend 0,00 € 0,50 € 1,00 € 1,50 € 2,00 € 2,50 € 3,00 € 3,50 € 4,00 € 4,50 € 5,00 € 31.12.2007 30.12.2009 31.12.2011 30.12.2013 31.12.2015 Grünland Linear (Grünland) y = 0,4917ln(x) - 1,1543 0,00 € 0,50 € 1,00 € 1,50 € 2,00 € 2,50 € 3,00 € 3,50 € 4,00 € 4,50 € 5,00 € 0 5000 10000 15000 20000 25000 Grünland Log. (Grünland) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 26 Marktbericht vom 18.07.2017 4.2.4 Wertentwicklungen von Waldflächen inkl. Bestockung nach Grundstücksgröße Waldflächen inkl. Bestockung Bodenflächen-URK 1.000 m² 2,87 € Beispiel Korrelation 2.000 m² 2,62 € Ergebnis 5.000 m² 2,29 € Fläche URK 10.000 m² 2,05 € Objekt 5000 2,29 € 20.000 m² 1,80 € Mittel 6764 2,19 € 50.000 m² 1,47 € 100.000 m² 1,23 € 200.000 m² 0,98 € Korrelation 0,1796 nach Kaufdatum sinkend 0,00 € 0,50 € 1,00 € 1,50 € 2,00 € 2,50 € 3,00 € 31.12.2003 31.12.2007 31.12.2011 31.12.2015 Waldflächen Linear (Waldflächen) y = -0,357ln(x) + 5,3325 0,00 € 0,50 € 1,00 € 1,50 € 2,00 € 2,50 € 3,00 € 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 Waldflächen Log. (Waldflächen) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 27 Marktbericht vom 18.07.2017 5 Bebaute Grundstücke in den Jahren 2015 bis 2016 Expertenteil Grundlagen der Untersuchungen Untersuchungen Kursivhinweise Qualitätsmerkmale Note Qualität NHK 2010 Stufe 1 sehr gut stark gehoben 5 2 gut gehoben 4 3 mittel mittel 3 4 einfach einfach 2 5 sehr einfach einfachst 1 5.1 Übersicht über die gehandelten Grundstücksarten (bebaut) Bebaute Grundstücke Anzahl Boden HNF Ein- und Zweifamilienhäuser 18 12.953 m² 2.708 m² Reihenhäuser 5 1.462 m² 585 m² Renditeobjekte 3 2.592 m² 1.017 m² Gewerbe- u. sonstige Objekte 6 17.320 m² 6.370 m² Wohnungs- u. Teileigentum 27 18.254 m² 5.051 m² Summe 59 52.581 m² 15.731 m² Die nachfolgenden Marktuntersuchungen sind als Detail-untersuchungen für Sachverständige zu verstehen, denen mittels der ausgewiesenen Werte eine genauere Feinabstimmung der jeweiligen Wertermittlungskomponenten ermöglicht werden soll. Die Untersuchung wurde mit Hilfe des Kaufpreissammlungprogramms WertPRO-KPA vorgenommen. Soweit auswertbare Grundstücksfälle vorhanden waren, wurden für die wichtigsten Objekttypen Liegenschaftszinssätze, Marktanpassungs-faktoren, Vergleichswerte und Bodenwerteinflüsse untersucht. Werden Werte kursiv dargestellt, so sind erst wenige Fälle erfasst worden, deren Aussagekraft für das lokale Umfeld als beschränkt anzusehen sind. Insbesondere sind dann Extrapolationen bei Objektabweichungen im verstärktem Umfang notwendig. Es ist zu beachten, dass infolge eines Kompromisses für die Lesbarkeit Aussagen zur Qualität wie folgt dargestellt werden: 22.122.400 € 8.968.700 € Umsatz 5.170.700 € 1.629.500 € 1.385.000 € 4.968.500 € Ein- und Zweifamilienhäuser 23% Reihenhäuser 7% Renditeobjekte 6%Gewerbe- u. sonstige Objekte 23% Wohnungs- u. Teileigentum 41% Anteile Umsatzrelation Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 28 Marktbericht vom 18.07.2017 5.2 Marktdaten für bebaute Grundstücke (öffentlicher Teil) Ertragswertverfahren Liegenschaftszinssätze, Mietwerte, Bewirtschaftungskosten Sachwertverfahren Marktanpassungsfaktoren Vergleichswerte Übersichten Im vorderen Teil A des Grundstückmarktberichts werden die wichtigsten Markteinflussdaten für bebaute Grundstücke veröffentlicht. Darüber hinaus sind im Teil B des Grundstückmarktberichts weitere Marktdaten für Gutachtenszwecke abgebildet. Nachfolgend werden in gekürzter Form die wesentlichen Einflussdaten für folgende Bewertungsverfahren dargestellt: Ein- und Zweifamilienhäuser 31% Reihenhäuser 8% Renditeobjekte 5% Gewerbe- u. sonstige Objekte 10% Wohnungs- u. Teileigentum 46% Anteile Fälle Ein- und Zweifamilienhäuser Reihenhäuser Renditeobjekte Gewerbe- u. sonstige Objekte Wohnungs- u. Teileigentum 5.170.700 € 1.629.500 € 1.385.000 € 4.968.500 € 8.968.700 € Umsatzzahlen Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 29 Marktbericht vom 18.07.2017 5.3 Daten für Ertragswertverfahren (Zeitraum 2009-2016) Rechtsgrundlage Liegenschaftszinssatz Eigene Untersuchungen Fallauswahl / RND Objekttyp erfasst RND Bodenwert Ein- und Zweifamilienhäuser 78 38 Jahre 262 € Eigentumswohnungen 62 47 Jahre 332 € Mehrfamilienhäuser Wohn- u. Geschäftshäuser Liegenschaftszinssatz Objekttyp Minimum Mittel Max Ein- und Zweifamilienhäuser 1,8% 3,4% 6,3% Eigentumswohnungen 2,1% 4,1% 6,3% Mehrfamilienhäuser Wohn- u. Geschäftshäuser Bei der Ermittlung von Verkehrswerten von renditeorientierten Immobilien dient der Liegenschaftszinssatz als Marktanpassungsfaktor im Ertragswertverfahren analog dem Sachwertfaktor im Sachwertverfahren. Demgemäß gehört die Ableitung von Liegenschaftszinssätzen zu den Pflichtaufgaben der Gutachterausschüsse (s. § 193 (5) Baugesetzbuch vom 31.07.2009 sowie § 8 und 11 Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19.05.2010). Soweit im lokalen Markt Auswertungen erfolgen konnten, wurden die Liegenschaftszinssätze nach einschlägigen Modellparametern der ImmoWertV berechnet. Folgende Wertspannen wurden in den einzelnen Objektarten festgestellt: 2,7% 5,1% 13,1% 17 31 Jahre 215 € Objekte, die nachhaltig vermietbar sind. Liquidationsobjekte wurden aus der Untersuchung ausgeschieden. Die niedrigen Restnutzungsdauern von Bauernhöfen sind jedoch üblich. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 30 Marktbericht vom 18.07.2017 5.3.1 Modellparameter für Ertragswertverfahren Restnutzungsdauer nach § 6 Abs. 6 ImmoWertV ohne Modernisierung Ansatz des historischen Baujahrs Kernsanierung Berücksichtigung eines fiktiven Baujahrs wie folgt: Kernsanierungsjahr 1980 abzüglich 10% der Gesamtnutzungsdauer Beispiel 70 Jahre -7 fiktives Baujahr 1973 Modernisierungen Kombination Gesamtnutzungsdauer sehr gut (5) + 10 Jahre mittel (3) + 0 Jahre einfach (2) ./. 5 Jahre gut (4) + 5 Jahre einfachst (1) ./. 10 Jahre Bodenwert Rohertrag Objekttyp Minimum Mittel Max Ein- und Zweifamilienhäuser 4,28 € 7,08 € 9,05 € Eigentumswohnungen 5,43 € 6,97 € 8,96 € Mehrfamilienhäuser Wohn- u. Geschäftshäuser 4,24 € 5,61 € 7,43 € Erfolgte eine Kernsanierung vor der Modernisierung diente das fiktive Baujahr der Kernsanierung als Grundlage für die Alterseinschätzung des Modells der SW-RL. Der Ansatz der Gesamtnutzungsdauer erfolgte gem. der Anlage 3 der Sachwertrichtlinie - SW-RL in der Fassung vom 05.09.2012. Dabei wurde eine Abweichung von der jeweils mittleren Ausstattungsstufe wie folgt berücksichtigt: Es wurde der objekttypische Bodenwert (ungedämpft) zugrunde gelegt. Bei übergroßen Grundstücken wurden separat bebaubare oder handelbare Grundstücke abgetrennt. Es wurden die marktüblichen Mieten auf der Grundlage des ortsüblichen nachhaltigen Mietniveaus zugrunde gelegt. Die Ist-Miete wurde aufgrund der teilweisen sehr subjektiven Umstände nicht berücksichtigt. Die Basismiete wurden im Expertenteil in Form von Regressionstrendverläufen dargestellt. Objekte mit einer Mindest-RND von 15% der typisierten Gesamtnutzungsdauer nach der Sachwert-Richtlinie mit folgendem Restnutzungsdauermodell: Übernahme des Modells Anlage 4 der Sachwertrichtlinie - SW-RL in der Fassung vom 05.09.2012. Folgende Mietspannen, bezogen auf die vermietbare Fläche (bei Mischobjekten Wohn- und Nutzfläche, bei Gewerbe Nutzflächen) wurden bei den ausgewerteten Objekten festgestellt: Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 31 Marktbericht vom 18.07.2017 Bewirtschaftungskosten Objekttyp Minimum Mittel Max Ein- und Zweifamilienhäuser 5,4% 15,1% 24,5% Eigentumswohnungen 6,3% 16,5% 21,5% Mehrfamilienhäuser Wohn- u. Geschäftshäuser Erläuterung des Liegenschaftszinssatzes Iterative Formel: RE = Reinertrag des Grundstücks KP = Kaufpreis BW = Bodenwert des unbebaut angenommenen Grundstücks q = 1 + 0,01 x p (p = Reinrendite s. oben) n = Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen 7,3% 17,4% 22,4% Die Bewirtschaftungskosten wurden nach den Grundlagen der II. Berechnungsverordnung jeweils geschätzt. Hierbei wurden im Mittel folgende Spannen erreicht: Der Liegenschaftszinssatz lässt sich am ehesten mit der objekttypisch erweiterten Nettorendite erläutern. Die Nettorendite eines Grundstücks ermittelt sich danach wie folgt: Nettorendite in % = Reinertrag (Miete ./. Bewirtschaftung) Kaufpreis Da in Deutschland das zweigliedrige Ertragswertverfahren vorrangig ist, ist diese Betrachtungsweise für die Anwendung nicht ausreichend. Es müssen noch die objektspezifischen Elemente Restnutzungsdauer und Bodenwert des Grundstücks berücksichtigt werden. Dies kann nur mittels einer Grenzwertanalyse (Iterationsverfahren) unter folgender Formel vorgenommen werden: Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 32 Marktbericht vom 18.07.2017 5.3.2 Ertragswertverfahren (Modell) Rohertrag (Kaltmiete, ortsüblich) ./. nicht abzugsfähige Bewirtschaftungskosten Jahresreinertrag ./. Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszinssatz) Jahresreinertrag der baulichen Anlage* x Rentenbarwertvervielfältiger nach ImmoWertV Besonderheit: nachträglich jährlicher Mietzufluss Ertragswert der baulichen Anlagen + Bodenwert ggf. Anpassungen über GFZ-/Flächenkorrekturen Ertragswert + besondere wertbeeinflussende Merkmale ggf. nach § 8 ImmoWertV Verkehrswert nach § 194 BauGB *)Liquidationswertschema Bodenwert ./. Freilegungskosten (Abbruchkosten - evtl. mit zeitlicher Anpassung) Bodenwert des freigelegten Grundstücks Im Falle einer Unrentierlichkeit des Bodens (bei Feststellung eines negativen Gebäudereinertrags) ist ein Liquidationswertansatz wie folgt sachgerecht: Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 33 Marktbericht vom 18.07.2017 5.4 Daten für Sachwertverfahren (Zeitraum 2009-2016) Rechtsgrundlage Marktanpassungsfaktoren Fallauswahl Objekttyp erfasst RND Bodenwert Ein- und Zweifamilienhäuser 78 38 Jahre 262 € Eigentumswohnungen 62 47 Jahre 332 € Mehrfamilienhäuser Wohn- u. Geschäftshäuser Sachwertfaktoren Objekttyp Minimum Mittel Max Ein- und Zweifamilienhäuser 0,68 0,96 1,25 Eigentumswohnungen 0,80 1,04 1,28 Mehrfamilienhäuser Wohn- u. Geschäftshäuser 5.4.1 Modellparameter für Sachwertverfahren Modellparameter Normalherstellungskosten NHK 2010 (Anlage 1 SW-RL) Gebäudebaujahresklassen keine Gebäudestandard Ein- und Zweifamilienhäuser / Reihenhäuser / Doppelhäuser Stufen 1 (einfachst) bis 5 ( sehr gehoben) andere Gebäudetypen Stufen 3 (mittel) bis 5 (sehr gehoben) Baunebenkosten in den NHK 2010 bereits enthalten Regionalfaktoren keine (weder Ortsgröße noch Bundeslandfaktor) Bezugsmaßstab Bruttogrundfläche Die Bewertung von Grundstücken führt bei Anwendung des Sachwertverfahrens nur dann zu marktkonformen Ergebnissen, wenn die ermittelten vorläufigen Sachwerte an die regionalen Verhältnisse auf dem Grundstücksmarkt angepasst werden. Denn beim vorläufigen Sachwert handelt es sich lediglich um einen fiktiven modellhaften Berechnungswert, der in der Regel auf mittleren Herstellungskosten des Bundes basiert und deshalb bei einem analogen Objekt in wertgleicher Lage unter Anwendung des gleichen Berechnungsmodells (seit Einführung der Sachwertrichtlinie SW-RL die NHK 2010) bundesweit einheitlich ist. Die Ableitung von Marktanpassungsfaktoren gehört zu den Pflichtaufgaben der Gutachterausschüsse (s. § 193 (5) Baugesetzbuch vom 31.07.2009 sowie § 8 und 11 Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19. 05.2010). Seit Einführung der Sachwert-Richtlinie (SW-RL) sind die Modellparameter bundesweit bis auf wenige Aussnahmetatbestände festgeschrieben. Diese in den Auswertungen berücksichtigten Ermittlungsvorschriften werden in Kürze wie folgt dargestellt: 0,51 0,77 17 31 Jahre 215 € Objekte, die nachhaltig nutzbar sind. Liquidationsobjekte wurden aus der Untersuchung ausgeschieden. 0,89 Folgende Wertspannen wurden in den einzelnen Objektarten festgestellt: Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 34 Marktbericht vom 18.07.2017 Baupreisindex Gebäudespezifischer Index des Statistischen Bundesamts derzeit Preisbasis = 2005 Baujahr Gesamtnutzungsdauer Restnutzungsdauer Alterswertminderung Lineares Modell ohne Restwertbildung Besondere Bauteile Außenanlagen Bodenwerte Grundstücksfläche Sonstige Hinweise 5.4.2 Sachwertverfahren (Modell) Ermittlung der maßgeblichen Bruttogrundfläche x maßgebliche Normalherstellungskosten 2010 Neuherstellungswert der baulichen Anlagen ./. Alterswertminderung linear Gebäuderestwert Wertermittlung der Außenanlagen, ggf. pauschal ./. Alterswertminderung Restwert der Außenanlagen + Bodenwert ggf. Anpassungen über GFZ-/Flächenkorrekturen angepasster Bodenwert Gebäuderestwert + Außenanlagen + angepasster Bodenwert vorläufiger Sachwert x Marktanpassungsfaktor marktangepasster Sachwert + besondere wertbeeinflussende Merkmale ggf. nach § 8 ImmoWertV Verkehrswert nach § 194 BauGB Es wurden ungedämpfte Bodenwerte berücksichtigt. Selbständig bewertbare Grundstücksteile wurden ausgesondert. Die Ableitung der Marktanpassungsfaktoren erfolgte damit vom fiktiv schadensfreien und weitgehend standardisierten Objekt. Kauffälle mit wertmäßig nicht erfassbaren Besonderheiten wurden aus der Untersuchungsstichprobe eliminiert. wie bei Ertragswertermittlung nach SW-RL, Anlagen 3 und 4 Soweit diese nicht gesondert bewertbare selbständige Baukörper darstellen wurden diese als in den BGF-Werten bereits erfasst gewertet. Es wurde eine Außenanlagepauschale von 3% berücksichtigt. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 35 Marktbericht vom 18.07.2017 5.5 Daten für Vergleichswertverfahren (Zeitraum 2009-2016) Vorbemerkungen 5.5.1 Modellparameter für Vergleichswertverfahren Fallauswahl Objekttyp erfasst RND Bodenwert Ein- und Zweifamilienhäuser 78 38 Jahre 262 € Eigentumswohnungen 62 47 Jahre 332 € Mehrfamilienhäuser Wohn- u. Geschäftshäuser Objekttyp Minimum Mittel Max Ein- und Zweifamilienhäuser 713 € 1.911 € 3.646 € Eigentumswohnungen 941 € 1.556 € 3.077 € Mehrfamilienhäuser Wohn- u. Geschäftshäuser Gebäudestandard Ein- und Zweifamilienhäuser / Reihenhäuser / Doppelhäuser Stufen 1 (einfachst) bis 5 ( sehr gehoben) andere Gebäudetypen Stufen 3 (mittel) bis 5 (sehr gehoben) Baujahr Gesamtnutzungsdauer Restnutzungsdauer Stellplätze Zuschlagsempfehlung Wohnung < 90 m² ab 2. Stellplatz Wohnung > = 90 m² ab 3. Stellplatz Haus < 150 m² ab 2. Garage Haus > = 150 m² ab 3. Garage In den Preisen sind die übliche Anzahl von Stellplätzen bzw. Garagenstellplätzen bereits enthalten. wie bei Ertragswertermittlung nach SW-RL, Anlagen 3 und 4 Für die Vergleichswertanalyse wurden die Verläufe der Quadratmeterpreise, bezogen auf die Wohnfläche bzw. vermietbare Nutzfläche, in Regressionsverläufen dargestellt. Für Tabellengliederungen sind in Gemeinden unter 50.000 Einwohner kaum die ausreichende Anzahl von Kaufpreisfällen zu gewinnen. Objekte, die nachhaltig nutzbar sind. Liquidationsobjekte wurden aus der Untersuchung ausgeschieden. Folgende Mietspannen, bezogen auf die vermietbare Fläche (bei Mischobjekten Wohn- und Nutzfläche, bei Gewerbe Nutzflächen) wurden bei den ausgewerteten Objekten festgestellt: 290 € 1.052 € 1.635 € 17 31 Jahre 215 € Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 36 Marktbericht vom 18.07.2017 5.5.2 Übersicht Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Reihenhäuser Neubaufälle Bestandsfälle nach Baujahresklasse Bestandsfälle nach Größe Im Berichtszeitraum konnten keine Erstbezugsverkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern festgestellt werden. Baujahresklasse nach fiktivem Baujahr (s. Restnutzungsdauerberechnung) Wohnflächenklasse nach Gesamtwohnfläche 0 € 1.000 € 2.000 € 3.000 € 4.000 € 61 bis 90 m² 90 bis 120 m² 121 bis 150 m² 151 bis 200 m² ab 201 m² Vergleichswerte Ein- und Zweifamilienhäuser / Reihenhäuser nach Größenklassen Mittelwert Minimum Maximum 0 € 1.000 € 2.000 € 3.000 € 4.000 € 1960 bis 1969 1970 bis 1979 1980 bis 1989 1990 bis 1999 ab 2000 Vergleichswerte Ein- und Zweifamilienhäuser / Reihenhäuser nach Baujahresklassen Mittelwert Minimum Maximum Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 37 Marktbericht vom 18.07.2017 Bestandsfälle nach Ausstattung 1 = sehr gut 2 = gut 3 = mittel 4 = einfach 5 = sehr einfach Bestandsfälle nach Baujahresklasse Nach Ausstattungsklassifizierung des Marktberichts (siehe Vorerläuterungen). Baujahresklasse nach fiktivem Baujahr (s. Restnutzungsdauerberechnung) 0 € 1.000 € 2.000 € 3.000 € 4.000 € 1 2 3 4 Vergleichswerte Ein- und Zweifamilienhäuser / Reihenhäuser nach Ausstattung Mittelwert Minimum Maximum 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 1950 bis 1959 1960 bis 1969 1970 bis 1979 1980 bis 1989 1990 bis 1999 ab 2000 Vergleichswerte Eigentumswohnungen nach Baujahresklassen Mittelwert Minimum Maximum Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 38 Marktbericht vom 18.07.2017 Bestandsfälle nach Größe Bestandsfälle nach Ausstattung 1 = sehr gut 2 = gut 3 = mittel 4 = einfach 5 = sehr einfach Wohnflächenklasse nach Gesamtwohnfläche Nach Ausstattungsklassifizierung des Marktberichts (siehe Vorerläuterungen). 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 31 bis 60 m² 61 bis 90 m² 90 bis 120 m² 121 bis 150 m² 151 bis 200 m² Vergleichswerte Eigentumswohnungen nach Größenklassen Mittelwert Minimum Maximum 0 € 1.000 € 2.000 € 3.000 € 4.000 € 2 3 4 Vergleichswerte Eigentumswohnungen nach Ausstattungsniveau Mittelwert Minimum Maximum Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 39 Marktbericht vom 18.07.2017 5.6 Hinweise auf typische Einflusskomponenten des Grundstücksmarkts Bodenwert = Lagefaktor Hauptnutzfläche Mietniveau der Objekte Restnutzungsdauer In der Regel wurden die gehandelten Grundstücke in der zurückliegenden Marktuntersuchung in der Regel 4 bis 5 wesentliche Einflussmerkmale untersucht, durch die sich ein typischer Käufer leiten lässt. Die Ergebnisse der einzelnen Auswertungen können hinsichtlich ihrer Aussagekraft durch die Korrelationen sachverständig berücksichtigt werden. Empfohlen wird ein Anteilgewichtungsmodell anhand der Korrelationswerte. Die Restnutzungsdauer ist weiterer stark zu beachtender Einfluss für den Investor. Der Marktteilnehmer erwartet eine ausreichende Restlebensdauer seines Gebäudes. Diese muss nicht mit seiner geplanten Investitionszeit übereinstimmen, da er seine EXIT-Bedingung durchaus schon früher setzen kann. Allerdings erwartet er dann einen entsprechenden Restwert des Objekts im Zeitpunkt des EXITS um seine Renditeforderung bzw. seine eigenen wohnwirtschaftlichen Ansprüche an das Objekt zu erreichen. Die Bestimmung der Restnutzungsdauer erfolgte dabei nach den Vorschlägen der ImmoWertV und der aktuellen Fassung der Sachwertrichtlinie (SW-RL). Der jeweils ermittelte Bodenwert je m² Grundstücksfläche ist ein entscheidendes Lagekriterium für die Nachfrage nach einem Objekt innerhalb des Marktgebiets. In der Regel lassen sich entsprechende Abhängigkeiten aus den Auswertungen feststellen. Es ist zu beachten, dass der gebietstypische Richtwert als Ausgangsgrundlage angepasst um lagetypische Zu- und Abschläge zugrunde gelegt wird. Baurechtliche Anpassungen sind nur im Rahmen von GFZ-Anpassungen/Flächenanpassungen zu berücksichtigen. Die Hauptnutzfläche stellt für den Markt eine Risikokomponente dar. Große Objekte werden in der Regel nur noch von wenigen Investoren wirtschaftlich getragen werden können. So scheiden eine relativ große Anzahl von Marktteilnehmern aus Kapitalbeschaffungsgründen aus. Gleichzeitig erhöht sich das Risiko durch die geringere Diversifikation des Risikos. Das Mietniveau ist zunächst ebenfalls ein typischer Lagefaktor wie der Bodenrichtwert. Gleichzeitig ist dieses auch stark beeinflusst durch die vorhandene Ausstattung und der Modernität des Objekts. Im Rahmen der Renditeerwartung fällt der Blickpunkt jeden Investors zunächst auf die Miete bzw. auf den Nutzwert des Gebäudes, so dass dieser Basis ein erheblicher Einfluss auf die Marktentscheidung unterstellt werden kann. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 40 Marktbericht vom 18.07.2017 5.7 Hinweise für die Bewertungsdaten für Erbschaft- und Schenkungsteuerzwecke Anwendungsbereiche Für Besteuerungsfälle vor dem 01.01.2016: Vergleichswertverfahren Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohnungen Ertragswertverfahren Für Besteuerungsfälle ab dem 01.01.2016: Sachwertverfahren Modellparameter Regelherstellungskosten 2015 Lineares Alterswertminderungsmodell Baujahresklassen nach RHK 2015 (analog NHK 2010) Modernisierungseinschätzungen nach Richtlinie Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22 BewG Mindestrestwert von 30% des Sachwerts Ertragswertverfahren Rohertrag Bewirtschaftungskosten Restnutzungsdauer Für die Bewertung von Grundstücken für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer ist ein in Abweichung zur allgemeinen Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB gesondertes Bewertungsverfahren nach BewG vorgeschrieben. Hierzu hat der berichtserstattende Gutachterausschuss spezielle Werte ausgewiesen, die lex specialis den Anlagen zum Bewertungsgesetz gegenüber als vorrangig anzusehen sind. Es sind für die Bedarfswertermittlung die Vergleichswerte nach Regressionsermittlung für folgende Objekte gültig: Es können die speziellen Wertzahlen für die jeweiligen Gebäudetypen verwendet werden. Für Renditeobjekte wurden spezielle Liegenschaftszinssätze ermittelt, die das Modell des BewG explizit berücksichtigen. Es sind die speziellen Liegenschaftszinssätze für steuerliche Zwecke anzuwenden (siehe Modellparameter Fälle ab dem 2012 bis 2015). Für die Schätzung des Rohertrags (ortsübliche Mieten) sind die Regressionswerte der jeweiligen Mietwertdiagramme anzuwenden. Als Bewirtschaftungskosten sind die Mittelwerte der jeweiligen Gebäudetypen anzuwenden. Es wurde eine Mindestrestnutzungsdauer von 30% der Gesamtnutzungsdauer in entsprechenden Fällen berücksichtigt. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 41 Marktbericht vom 18.07.2017 Vergleichswertverfahren GFZ-Hinweise Ist-GFZ Eine Umrechnung der Bodenwerte hat explizit nach den erreichten Ist- Werten zu erfolgen. Umrechnungen nach theoretisch höheren baurechtlich erreichbaren Nutzungen sind nicht zulässig, da hierfür zumeist die Freiräumung des alten Baukörpers erfolgen müsste bzw. wirtschaftliche Verluste in Form einer Umgestaltung des Baukörpers hingenommen werden müssen. Die Berechnung über die tatsächliche GFZ-Werte erfolgt insbesondere aufgrund der Tatsache, dass in Gebieten mit niedrigen Bodenwerten eine geringere Auswirkung festzustellen sind. Bei fehlender tatsächlicher Verständigung zwischen Bewertungsstelle und Steuerpflichtigem gilt der Vorrang des jeweiligen Vergleichswertverfahrens gegenüber den anderen Bewertungsverfahren. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 42 Marktbericht vom 18.07.2017 Enhält Regressionsanaylsen zu Liegenschaftszinssätzen Marktanpassungen Vergleichswerte Basismieten Bodenwerteinflüsse zu den Teilemärkten Inhaltsverzeichnis Seite 6. Teilemarkt Ein- und Zweifamilienhäuser 44 7. Teilemarkt Eigentumswohnungen (Bestand) 58 8. Teilemarkt Renditeobjekte 72 9. Teilemarkt Gewerbe 87 10. Teilemarkt Bauernhöfe (Altdaten) 101 88255 Baindt Teil B zum Grundstücksmarktbericht Gemeinde Baindt Herausgeber: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Marsweilerstr. 4 Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 43 Marktbericht vom 18.07.2017 6 Teilemarkt Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke einschl. Reihenhäuser Ermittlungsergebnisse erfasste Objekte 139 Vergleichsgrundstücke davon brauchbare Überblick über die Angebote Mittel Median Standardabw. EFH RH qm-Preise 1.911 € 1.797 € 544 € 1.812 € 2.029 € Minima 713 € 713 € 959 € Maxima 3.646 € 3.207 € 3.646 € Liegenschaftszinssätze 3,37% 2,99% 0,83% 3,25% 2,78% Minima 1,77% 1,76% 1,77% Maxima 6,29% 6,29% 3,94% Sachwertfaktoren 0,97 0,97 0,13 0,94 1,07 Minima 0,67 0,68 0,67 Maxima 1,40 1,20 1,40 weitere Mittelwerte Bodenwert 262 € 245 € 54 € 247 € 266 € GFZ_Ist 0,50 0,46 0,25 0,46 0,66 HNF 159 m² 143 m² 45 m² 164 m² 128 m² Restnutzungsdauer 38 Jahre 43 Jahre 17 Jahre 40 Jahre 56 Jahre mittlere Miete 7,08 € 6,39 € 1,09 € 6,58 € 6,47 € mittlere BWK-Kosten 1,07 € 1,15 € 1,04 € 1,16 € mittlere Bewirtschaftung 15,12% 18,06% 4,80% 15,85% 17,97% Faktor nach Gruppe EFH/RH gesamt EFH RH Vergleichspreis 1,00 0,95 1,06 Liegenschaftszinssatz 1,00 0,96 0,83 Sachwertfaktor 1,00 0,97 1,10 Zeitraum 24.03.2004 bis 14.10.2016 Tendenz steigend Zur Bestimmung der wertbeeinflussenden Komponenten in der Vorprüfung wurden Daten aus dem Teilmarkt ausgewertet. Objekte, die sich außerhalb der mathematischen Standardabweichung befanden, wurden eliminiert. 137 auswertbare Vergleichsobjekte nach Ausreißer-Entfernung am oberen und unteren Randbereich (außerhalb der Standardabweichung) in den letzten 6 Jahren. 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Zeitachse Poly. (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 44 Marktbericht vom 18.07.2017 Analysen 6 Teilemarkt Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke einschl. Reihenhäuser Liegenschaftszinssätze - Sachwertfaktoren - Vergleichswerte Steuerliche Werte für BewG Liegenschaftszinssatz Ein- und Zweifamilienhäuser nach Bodenwert Korrelation -0,280 nach Hauptnutzfläche Korrelation 0,382 nach Mietniveau Korrelation 0,115 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% 7,0% - € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € BRW Linear (BRW) 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% 7,0% m² 50 m² 100 m² 150 m² 200 m² 250 m² 300 m² 350 m² HNF Linear (HNF) 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% 7,0% 2,00 € 4,00 € 6,00 € 8,00 € 10,00 € Miete Linear (Miete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 45 Marktbericht vom 18.07.2017 Liegenschaftszinssatz Ein- und Zweifamilienhäuser nach Restnutzungsdauer Korrelation -0,164 Gewichtung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,280 30% nach HNF 0,382 41% nach Miete 0,115 12% nach RND 0,164 17% 0,941 100% zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt Richtwert 280 € 3,01% 30% 0,89% Wohnfläche 200 m² 3,45% 41% 1,40% Mietniveau 7,00 € 3,17% 12% 0,39% Restnutzung 55 Jahre 3,04% 17% 0,53% Gewichtung des Liegenschaftszinssatzes 3,21% x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,03 3,32% 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% 7,0% 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre 80 Jahre 100 Jahre RND-ImmoWertV Linear (RND-ImmoWertV) y = 7E-05x - 1,8752 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 46 Marktbericht vom 18.07.2017 Sachwertfaktoren Ein- und Zweifamilienhäuser nach Bodenrichtwerten Korrelation 0,604 nach Hauptnutzfläche Korrelation -0,296 nach Mietniveau Korrelation 0,034 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 1,6 - € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € BRW Linear (BRW) 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 1,6 m² 50 m² 100 m² 150 m² 200 m² 250 m² 300 m² 350 m² HNF Linear (HNF) 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 1,6 2,00 € 4,00 € 6,00 € 8,00 € 10,00 € Miete Linear (Miete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 47 Marktbericht vom 18.07.2017 Sachwertfaktoren Ein- und Zweifamilienhäuser nach Restnutzungsdauer Korrelation 0,259 Gewichtete Wertfaktoren Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,604 50,7% nach HNF 0,296 24,8% n. Mietniveau 0,034 2,8% nach RND 0,259 21,7% 1,193 100,0% zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt Richtwert 280 € 1,01 51% 0,513 Wohnfläche 200 m² 0,94 25% 0,232 Mietniveau 7,00 € 0,98 3% 0,028 Restnutzung 55 Jahre 0,99 22% 0,216 Gewichtung des Sachwertfaktors 0,989 x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,00 0,987 angenommener Sachwert 350.000 € errechneter Verkehrswert 0,987 345.383 € 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 1,6 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre 80 Jahre 100 Jahre RND-ImmoWertV Linear (RND-ImmoWertV) y = -1E-05x + 1,4962 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 48 Marktbericht vom 18.07.2017 Sachwertfaktoren Ein- und Zweifamilienhäuser nachrichtlich nach Sachwert Korrelation -0,499 Beispiel für angenommener Sachwert 350.000 € Ableitung errechneter Verkehrswert 0,920 322.112 € Differenzen in der Ableitung Aus dem Vergleich zwischen dem mehrgewichtigen Regressionsmodell und dem vereinfachten Sachwertmodell wird deutlich, dass es zu Abweichungen kommen kann, was weitgehend dem Unschärfegrad des einfachen Sachwertmodells zurückzuführen ist. Die Abweichungen liegen jedoch in nicht mehr vertretbaren Differenzen, so dass das mehrgewichtige Regressionsmodell empfohlen wird. Das einfache Sachwertmodell wird gerade in den kleinen Altobjekten und neueren Bestandsobjekten nicht mehr zu hinreichenden Marktabbildung führen. y = -0,225ln(x) + 3,7926 0,50 0,70 0,90 1,10 1,30 1,50 - € 150.000 € 300.000 € 450.000 € 600.000 € 750.000 € Sachwert NHK 2010 Log. (Sachwert NHK 2010) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 49 Marktbericht vom 18.07.2017 Vergleichswerte Ein- und Zweifamilienhäuser nach Bodenrichtwerten Korrelation 0,401 nach Hauptnutzfläche Korrelation -0,584 nach Ausstattung nach Schulnoten 1 = sehr gut (NHK 5) 2 = gut ((NHK 4) 3 = mittel (NHK 3) 4 = einfach (NHK 2) 5 = sehr einfach (NHK 1) Korrelation -0,618 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 4.000 € - € 50 € 100 € 150 € 200 € 250 € 300 € 350 € 400 € 450 € BRW Linear (BRW) 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 4.000 € m² 50 m² 100 m² 150 m² 200 m² 250 m² 300 m² 350 m² HNF Linear (HNF) 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 4.000 € 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 Ausstattung Linear (Ausstattung) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 50 Marktbericht vom 18.07.2017 Vergleichswerte Ein- und Zweifamilienhäuser nach Mietniveau Korrelation 0,651 nach Restnutzungsdauer Korrelation 0,445 Gewichtung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,401 14,9% nach HNF 0,584 21,6% nach Aussttg. 0,618 22,9% nach Miete 0,651 24,1% nach RND 0,445 16,5% 2,700 100,0% 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 4.000 € 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre 80 Jahre 100 Jahre RND-ImmoWertV Linear (RND-ImmoWertV) 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 4.000 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € 8,00 € 9,00 € 10,00 € Miete Linear (Miete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 51 Marktbericht vom 18.07.2017 Vergleichswerte Ein- und Zweifamilienhäuser zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt nach BRW 280 € 1.983 € 14,9% 294,8 nach HNF 200 m² 1.548 € 21,6% 334,7 nach Aussttg. 2 2.258 € 22,9% 517,2 nach Miete 7,00 € 2.015 € 24,1% 486,1 nach RND 55 Jahre 2.021 € 16,5% 333,3 Gewichtung des Vergleichswerts 1.966 € x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,03 2.035 € angenommene Mietfläche 200 m² errechneter Verkehrswert 2.035 € 406.916 € 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Datenreihen2 Linear (Datenreihen2) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 52 Marktbericht vom 18.07.2017 Mietwertbildung Ein- und Zweifamilienhäuser nach Bodenrichtwerten Korrelation 0,379 nach Wohnfläche bzw. Hauptnutzfläche Korrelation -0,421 nach Ausstattung nach Schulnoten 1 = sehr gut (NHK 5) 2 = gut ((NHK 4) 3 = mittel (NHK 3) 4 = einfach (NHK 2) 5 = sehr einfach (NHK 1) Korrelation -0,474 Folgende Einflussfaktoren auf die Miete liegen dem Wertermittlungsmodell zugrunde. Dabei wurden die Mieten ab 2013 auf dem Mietspiegel Baindt gestützt. 2,50 € 3,50 € 4,50 € 5,50 € 6,50 € 7,50 € 8,50 € 9,50 € - € 50 € 100 € 150 € 200 € 250 € 300 € 350 € 400 € 450 € BRW Linear (BRW) 2,50 € 3,50 € 4,50 € 5,50 € 6,50 € 7,50 € 8,50 € 9,50 € m² 50 m² 100 m² 150 m² 200 m² 250 m² 300 m² 350 m² HNF Linear (HNF) 2,50 € 3,50 € 4,50 € 5,50 € 6,50 € 7,50 € 8,50 € 9,50 € 0 1 2 3 4 5 Ausstattung Linear (Ausstattung) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 53 Marktbericht vom 18.07.2017 Mietwertbildung Ein- und Zweifamilienhäuser nach Restnutzungsdauer Korrelation 0,154 Gewichtung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,379 26,6% nach HNF 0,421 29,5% nach Aussttg. 0,474 33,2% nach RND 0,154 10,8% 1,427 100,0% zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt nach BRW 280 € 7,16 € 26,6% 1,90 € (inkl. Stellplatz) nach HNF 200 m² 6,82 € 29,5% 2,01 € nach Aussttg. 2 7,24 € 33,2% 2,40 € nach RND 55 Jahre 6,73 € 10,8% 0,72 € Gewichtung des Mietwerts 7,04 € x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,05 7,36 € angenommene Mietfläche 200 m² errechneter Mietwert inkl. Stellplatz 7,36 € 1.471 € mittlere Stellplatzmieten TG/Garage je Objekt 1,13 Miete je TG/Garage 39,40 € Spanne 32,88 € 47,25 € Stellplatz je Objekt 0,16 Miete je off. Stellplatz 20,46 € Spanne 18,36 € 23,62 € 2,50 € 3,50 € 4,50 € 5,50 € 6,50 € 7,50 € 8,50 € 9,50 € 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre 80 Jahre 100 Jahre RND Linear (RND) 0,80 0,90 1,00 1,10 1,20 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 54 Marktbericht vom 18.07.2017 Bodenwerteinflüsse Ein- und Zweifamilienhäuser Bodenwerteinfluss GFZ_Ist Beispiel Mischgebiet GFZ_Ist URK Objekt 0,70 0,996 Mittel 0,51 0,964 Korrekturfaktor 1,033 Korrelation 0,206 GFZ_Ist-Einfluss-Reihe Ist Korrelation 0,20 0,8131 0,10 0,9383 Ergebnis 0,40 0,8351 0,20 0,9504 0,60 0,8571 0,30 0,9626 0,80 0,8791 0,40 0,9747 1,00 0,9010 0,50 0,9868 1,20 0,9230 0,60 0,9990 1,40 0,9450 0,70 1,0111 1,60 0,9670 0,80 1,0233 1,80 0,9890 0,90 1,0354 2,00 1,0109 1,00 1,0475 2,20 1,0329 1,10 1,0597 R² 0,104 R² 0,155 Innen 34 / MI / MD Aus der Auswertung der Marktdaten für die bebauten Grundstücke können die Werteinflüsse auf den Boden (vorrangig Bebauungsdichte - GFZ_Ist - und die Grundstücksgröße) abgeleitet werden. Im Auswertungsgebiet konnten folgende Einflüsse festgestellt werden: WA/WR y = 0,1099x + 0,7912 y = 0,1214x + 0,9262 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 0 0,5 1 1,5 2 2,5 Mischgebiete/34 WA-Gebiete Linear (Mischgebiete/34) Linear (WA-Gebiete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 55 Marktbericht vom 18.07.2017 nach Grundstücksgröße Beispiel Mischgebiet Fläche URK Objekt 400,00 0,842 Mittel 584,66 0,837 Korrekturfaktor 1,006 Korrelation -0,3751 Bodenflächen-URK Korrelation 250 m² 0,8418 250 m² 1,0661 Ergebnis 500 m² 0,8367 500 m² 0,9853 750 m² 0,8337 750 m² 0,9380 1.000 m² 0,8316 1.000 m² 0,9045 1.250 m² 0,8299 1.250 m² 0,8784 1.500 m² 0,8286 1.500 m² 0,8572 1.750 m² 0,8274 1.750 m² 0,8392 2.000 m² 0,8265 2.000 m² 0,8236 2.250 m² 0,8256 2.250 m² 0,8099 R² 0,000 R² 0,080 Beispielsumrechnung Einfluss Korrelation Gewicht nach GFZ_Ist 1,033 0,206 35,5% nach Größe 1,006 0,375 64,5% 1,016 0,581 100,0% mittlerer Richtwert 262 € x Anpassung 1,016 Vergleichswert 266 € Innen 34 / MI / MD WA/WR y = -0,007ln(x) + 0,8827 y = -0,117ln(x) + 1,7099 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 0 500 1000 1500 2000 Mischgebiete/34 WA-Gebiete Log. (Mischgebiete/34) Log. (WA-Gebiete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 56 Marktbericht vom 18.07.2017 Werte für 6 Teilemarkt Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke einschl. Reihenhäuser Bedarfswertermittlung Wertzahlen RHK 2015 für Zwecke der ErbSt / SchenkungSt Erbschaft- und Schenkungsteuer Wertzahlen für Sachwerte EFH/ZFH/DH Sachwert-Wertzahl 50.000 € 1,1307 Beispiel Korrelation 100.000 € 1,0927 Ergebnis 150.000 € 1,0547 Fläche Wertzahl 200.000 € 1,0168 Objekt 385000 0,876 250.000 € 0,9788 Mittel 315813,7179 0,929 300.000 € 0,9408 400.000 € 0,8649 500.000 € 0,7890 750.000 € 0,5992 Hinweise Empfehlungen Gutachten Bei Objekten mit einer Nutzungsdauer von weniger als 30% der allgemeinen Gesamtnutzungsdauer sollte wegen des Mindestrestwertes ein Verkehrswertgutachten erwogen werden. Alternativ steht dem Rechtsanwender das oben ausgewiesen Korrelationsmodell des Vergleichswertverfahrens (Gewichtungen nach 4 Einflussfaktoren) zur Verfügung. Aufgrund der allgemein guten Korrelationswirkung kann zumeist auf das Sachwertmodell zurückgegriffen werden. Das hier berücksichtigte Sachwertmodell entspricht in vollem Umfang den Regelungen des steuerlichen Bewertungsgesetzes und der Richtlinie zur Grundbesitzbewertung. y = -7E-07x + 1,1399 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 - € 200.000 € 400.000 € 600.000 € 800.000 € Sachwert nach RHK 2015 Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 57 Marktbericht vom 18.07.2017 7 Teilemarkt Eigentumswohnungen (nur Bestandsbau) Ermittlungsergebnisse erfasste Objekte 153 Vergleichsgrundstücke davon brauchbare Überblick über die Angebote Bestand Median Standardabw. qm-Preise 1.556 € 1.466 € 442 € Minima 941 € Maxima 3.077 € Liegenschaftszinssätze 4,08% 3,88% 0,89% Minima 2,12% Maxima 6,27% Sachwertfaktoren 1,05 1,04 0,10 Minima 0,80 Maxima 1,28 weitere Mittelwerte Bodenwert 241 € 236 € 50 € GFZ_Ist 0,58 0,54 0,24 HNF 89 m² 92 m² 27 m² Restnutzungsdauer 36 Jahre 35 Jahre 13 Jahre mittlere Miete 6,97 € 6,83 € 0,82 € mittlere BWK-Kosten 1,15 € 1,23 € mittlere Bewirtschaftung 16,48% 17,95% 4,33% Zeitraum 19.04.2004 bis 24.10.2016 Tendenz zuletzt steigend Zur Bestimmung der wertbeeinflussenden Komponenten in der Vorprüfung wurden Daten aus dem Teilmarkt ausgewertet. Objekte, die sich außerhalb der mathematischen Standardabweichung befanden, wurden eliminiert. 61 auswertbare Vergleichsobjekte nach Ausreißer-Entfernung am oberen und unteren Randbereich (außerhalb der Standardabweichung) 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Zeitachse Poly. (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 58 Marktbericht vom 18.07.2017 Analysen 7 Teilemarkt Eigentumswohnungen (nur Bestandsbau) Liegenschaftszinssätze - Sachwertfaktoren - Vergleichswerte Steuerliche Werte für BewG Liegenschaftszinssatz Eigentumswohnungen nach Bodenwert Korrelation -0,405 nach Hauptnutzfläche Korrelation 0,109 nach Mietniveau Korrelation -0,075 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% 7,0% - € 100 € 200 € 300 € 400 € BRW Linear (BRW) 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% 7,0% m² 50 m² 100 m² 150 m² 200 m² HNF Linear (HNF) 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% 7,0% 2,00 € 4,00 € 6,00 € 8,00 € 10,00 € Miete Linear (Miete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 59 Marktbericht vom 18.07.2017 Liegenschaftszinssatz Eigentumswohnungen nach Restnutzungsdauer Korrelation -0,173 Gewichtung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,405 53% nach HNF 0,109 14% nach Miete 0,075 10% nach RND 0,173 23% 0,762 100% zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt Richtwert 300 € 3,56% 53% 1,89% Wohnfläche 65 m² 3,91% 14% 0,56% Mietniveau 8,00 € 3,90% 10% 0,38% Restnutzung 35 Jahre 4,03% 23% 0,92% Gewichtung des Liegenschaftszinssatzes 3,75% x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,03 3,87% 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% 7,0% 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre 80 Jahre RND-ImmoWertV Linear (RND-ImmoWertV) y = 4E-05x - 0,4866 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 60 Marktbericht vom 18.07.2017 Sachwertfaktoren Eigentumswohnungen nach Bodenrichtwerten Korrelation 0,717 nach Hauptnutzfläche Korrelation -0,047 nach Mietniveau Korrelation 0,097 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 - € 100 € 200 € 300 € 400 € BRW Linear (BRW) 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 m² 50 m² 100 m² 150 m² 200 m² HNF Linear (HNF) 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 2,00 € 4,00 € 6,00 € 8,00 € 10,00 € Miete Linear (Miete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 61 Marktbericht vom 18.07.2017 Sachwertfaktoren Eigentumswohnungen nach Restnutzungsdauer Korrelation 0,023 Gewichtete Wertfaktoren Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,717 81,1% nach HNF 0,047 5,3% n. Mietniveau 0,097 10,9% nach RND 0,023 2,7% 0,885 100,0% zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt Richtwert 300 € 1,14 81% 0,924 Wohnfläche 65 m² 1,05 5% 0,056 Mietniveau 8,00 € 1,06 11% 0,117 Restnutzung 35 Jahre 1,05 3% 0,028 Gewichtung des Sachwertfaktors 1,125 x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 0,99 1,111 angenommener Sachwert 160.000 € errechneter Verkehrswert 1,111 177.760 € 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre 80 Jahre RND-ImmoWertV Linear (RND-ImmoWertV) y = -1E-05x + 1,5873 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 62 Marktbericht vom 18.07.2017 Sachwertfaktoren Eigentumswohnungen nachrichtlich nach Sachwert Korrelation -0,045 Beispiel für angenommener Sachwert 160.000 € Ableitung errechneter Verkehrswert 1,048 167.707 € Differenzen in der Ableitung Aus dem Vergleich zwischen dem mehrgewichtigen Regressionsmodell und dem vereinfachten Sachwertmodell wird deutlich, dass es zu Abweichungen kommen kann, was weitgehend dem Unschärfegrad des einfachen Sachwertmodells zurückzuführen ist. Die Abweichungen liegen jedoch in nicht mehr vertretbaren Differenzen, so dass das mehrgewichtige Regressionsmodell empfohlen wird. Das einfache Sachwertmodell wird gerade in den kleinen Altobjekten und großen neueren Bestandsobjekten nicht mehr zu hinreichenden Marktabbildung führen. y = -1E-07x + 1,0622 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 - € 75.000 € 150.000 € 225.000 € 300.000 € 375.000 € Sachwert NHK 2010 Linear (Sachwert NHK 2010) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 63 Marktbericht vom 18.07.2017 Vergleichswerte Eigentumswohnungen nach Bodenrichtwerten Korrelation 0,448 nach Hauptnutzfläche Korrelation -0,157 nach Ausstattung nach Schulnoten 1 = sehr gut (NHK 5) 2 = gut ((NHK 4) 3 = mittel (NHK 3) 4 = einfach (NHK 2) 5 = sehr einfach (NHK 1) Korrelation -0,536 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € - € 50 € 100 € 150 € 200 € 250 € 300 € 350 € 400 € BRW Linear (BRW) 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € m² 20 m² 40 m² 60 m² 80 m² 100 m² 120 m² 140 m² 160 m² 180 m² HNF Linear (HNF) 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 Ausstattung Linear (Ausstattung) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 64 Marktbericht vom 18.07.2017 Vergleichswerte Eigentumswohnungen nach Mietniveau Korrelation 0,664 nach Restnutzungsdauer Korrelation 0,439 Gewichtung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,448 20,0% nach HNF 0,157 7,0% nach Aussttg. 0,536 23,9% nach Miete 0,664 29,6% nach RND 0,439 19,6% 2,245 100,0% 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre 80 Jahre RND-ImmoWertV Linear (RND-ImmoWertV) 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € 8,00 € 9,00 € 10,00 € Miete Linear (Miete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 65 Marktbericht vom 18.07.2017 Vergleichswerte Eigentumswohnungen zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt nach BRW 300 € 1.773 € 20,0% 354,0 nach HNF 65 m² 1.596 € 7,0% 112,0 nach Aussttg. 2 1.866 € 23,9% 445,6 nach Miete 8,00 € 1.971 € 29,6% 582,8 nach RND 35 Jahre 1.492 € 19,6% 291,8 Gewichtung des Vergleichswerts 1.786 € x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,06 1.887 € angenommene Mietfläche 65 m² errechneter Verkehrswert 1.887 € 122.670 € 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 66 Marktbericht vom 18.07.2017 Mietwertbildung Eigentumswohnungen nach Bodenrichtwerten Korrelation 0,391 nach Wohnfläche bzw. Hauptnutzfläche Korrelation -0,056 nach Ausstattung nach Schulnoten 1 = sehr gut (NHK 5) 2 = gut ((NHK 4) 3 = mittel (NHK 3) 4 = einfach (NHK 2) 5 = sehr einfach (NHK 1) Korrelation -0,399 Folgende Einflussfaktoren auf die Miete liegen dem Wertermittlungsmodell zugrunde. Dabei wurden die Mieten ab 2013 auf dem Mietspiegel Altshausen gestützt. 2,50 € 3,50 € 4,50 € 5,50 € 6,50 € 7,50 € 8,50 € 9,50 € - € 50 € 100 € 150 € 200 € 250 € 300 € 350 € 400 € BRW Linear (BRW) 2,50 € 3,50 € 4,50 € 5,50 € 6,50 € 7,50 € 8,50 € 9,50 € m² 20 m² 40 m² 60 m² 80 m² 100 m² 120 m² 140 m² 160 m² 180 m² HNF Linear (HNF) 2,50 € 3,50 € 4,50 € 5,50 € 6,50 € 7,50 € 8,50 € 9,50 € 0 1 2 3 4 5 Beispiel Linear (Beispiel) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 67 Marktbericht vom 18.07.2017 Mietwertbildung Eigentumswohnungen nach Restnutzungsdauer Korrelation 0,267 Gewichtung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,391 35,1% nach HNF 0,056 5,0% nach Aussttg. 0,399 35,9% nach RND 0,267 24,0% 1,113 100,0% zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt nach BRW 300 € 7,16 € 35,1% 2,52 € (inkl. Stellplatz) nach HNF 65 m² 6,82 € 5,0% 0,34 € nach Aussttg. 2 7,24 € 35,9% 2,60 € nach RND 35 Jahre 6,73 € 24,0% 1,61 € Gewichtung des Mietwerts 7,07 € x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,06 7,48 € angenommene Mietfläche 65 m² errechneter Mietwert inkl. Stellplatz 7,48 € 486 € mittlere Stellplatzmieten TG/Garage je Objekt 0,64 Miete je TG/Garage 39,44 € 34,56 € 46,21 € Stellplatz je Objekt 0,22 Miete je off. Stellplatz 20,41 € 18,53 € 22,84 € 2,50 € 3,50 € 4,50 € 5,50 € 6,50 € 7,50 € 8,50 € 9,50 € 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre 80 Jahre RND Linear (RND) 0,80 0,85 0,90 0,95 1,00 1,05 1,10 1,15 1,20 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 68 Marktbericht vom 18.07.2017 Bodenwerteinflüsse Eigentumswohnungen Bodenwerteinfluss GFZ_Ist Beispiel Mischgebiet GFZ_Ist URK Objekt 0,70 1,014 Mittel 0,59 0,995 Korrekturfaktor 1,019 Korrelation 0,203 GFZ_Ist-Einfluss-Reihe Ist Korrelation GFZ URK GFZ URK Ergebnis 0,20 1,171 0,10 0,834 0,40 1,147 0,20 0,860 0,60 1,122 0,30 0,886 0,80 1,097 0,40 0,912 1,00 1,072 0,50 0,938 1,20 1,047 0,60 0,965 1,40 1,022 0,70 0,991 1,60 0,997 0,80 1,017 1,80 0,972 0,90 1,043 2,00 0,947 1,00 1,069 2,20 0,922 1,10 1,095 R² -0,138 R² 0,321 Aus der Auswertung der Marktdaten für die bebauten Grundstücke können die Werteinflüsse auf den Boden (vorrangig Bebauungsdichte - GFZ_Ist - und die Grundstücksgröße) abgeleitet werden. Im Auswertungsgebiet konnten folgende Einflüsse festgestellt werden: Innen 34 / MI / MD WA/WR y = -0,1247x + 1,1964 y = 0,2615x + 0,8077 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 0 0,2 0,4 0,6 0,8 1 1,2 1,4 1,6 Mischgebiete/34 WA-Gebiete Linear (Mischgebiete/34) Linear (WA-Gebiete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 69 Marktbericht vom 18.07.2017 nach Grundstücksgröße Beispiel Mischgebiet Fläche URK Objekt 400,00 1,205 Mittel 248,87 1,131 Korrekturfaktor 1,066 Korrelation -0,2433 Bodenflächen-URK Korrelation Fläche URK Fläche URK Ergebnis 20 m² 0,7365 20 m² 1,3062 40 m² 0,8449 40 m² 1,2085 60 m² 0,9084 60 m² 1,1514 80 m² 0,9533 80 m² 1,1109 100 m² 0,9882 100 m² 1,0794 150 m² 1,0517 150 m² 1,0223 200 m² 1,0967 200 m² 0,9818 400 m² 1,2051 400 m² 0,8841 600 m² 1,2685 600 m² 0,8270 800 m² 1,3135 800 m² 0,7864 1.000 m² 1,3484 1.000 m² 0,7550 R² 0,108 R² 0,100 Beispielsumrechnung Einfluss Korrelation Gewicht nach GFZ_Ist 1,019 0,203 45,5% nach Größe 1,066 0,243 54,5% 1,044 0,446 100,0% mittlerer Richtwert 241 € x Anpassung 1,044 Vergleichswert 252 € Innen 34 / MI / MD WA/WR y = 0,1564ln(x) + 0,268 y = -0,141ln(x) + 1,7283 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 0 100 200 300 400 500 600 Mischgebiete/34 WA-Gebiete Log. (Mischgebiete/34) Log. (WA-Gebiete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 70 Marktbericht vom 18.07.2017 Werte für 7 Teilemarkt Eigentumswohnungen (nur Bestandsbau) Bedarfswertermittlung Wertzahlen RHK 2015 für Zwecke der ErbSt / SchenkungSt Erbschaft- und Schenkungsteuer Wertzahlen für Sachwerte EFH/ZFH/DH Sachwert-Wertzahl 50.000 € 1,019 Beispiel Korrelation 100.000 € 1,011 Ergebnis 150.000 € 1,002 Fläche Wertzahl 200.000 € 0,994 Objekt 176000 0,998 250.000 € 0,985 Mittel 138858,8153 1,004 300.000 € 0,976 350.000 € 0,968 400.000 € 0,959 Hinweise Empfehlungen Gutachten Aufgrund der allgemein guten Korrelationswirkung kann zumeist auf das Sachwertmodell zurückgegriffen werden. Das hier berücksichtigte Sachwertmodell entspricht in vollem Umfang den Regelungen des steuerlichen Bewertungsgesetzes und der Richtlinie zur Grundbesitzbewertung. Bei Objekten mit einer Nutzungsdauer von weniger als 30% der allgemeinen Gesamtnutzungsdauer sollte wegen des Mindestrestwertes ein Verkehrswertgutachten erwogen werden. Alternativ steht dem Rechtsanwender das oben ausgewiesen Korrelationsmodell des Vergleichswertverfahrens (Gewichtungen nach 4 Einflussfaktoren) zur Verfügung. y = -4E-08x + 1,0101 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 - € 150.000 € 300.000 € 450.000 € Sachwert nach RHK 2015 Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 71 Marktbericht vom 18.07.2017 8 Teilemarkt Renditeobjekte Ermittlungsergebnisse erfasste Objekte 20 Vergleichsgrundstücke davon brauchbare Überblick über die Angebote Mittel Median Standardabw. MFH WGH GH Anzahl 17 6 6 5 qm-Preise 1.052 € 1.072 € 365 € 1.198 € 1.212 € 685 € Minima 290 € 1.058 € 643 € 290 € Maxima 1.635 € 1.456 € 1.635 € 863 € Liegenschaftszinssätze 5,10% 3,82% 2,56% 4,04% 4,31% 7,31% Minima 2,73% 2,91% 2,73% 4,81% Maxima 13,12% 7,34% 6,20% 13,12% Sachwertfaktoren 0,77 0,81 0,13 0,77 0,76 0,77 Minima 0,51 0,51 0,63 0,68 Maxima 0,87 0,87 0,89 0,88 weitere Mittelwerte Bodenwert 215 € 238 € 110 € 299 € 232 € 94 € GFZ_Ist 0,57 0,52 0,25 0,70 0,56 0,43 HNF 367 m² 322 m² 164 m² 376 m² 363 m² 360 m² Restnutzungsdauer 31 Jahre 32 Jahre 12 Jahre 35 Jahre 31 Jahre 26 Jahre mittlere Miete 5,61 € 5,77 € 0,87 € 5,68 € 5,76 € 5,35 € mittlere Bewirtschaftung 0,97 € 1,17 € 0,41 € 0,43 € 0,98 € mittlere BWK-Kosten 17,38% 20,32% 5,73% 7,31% 7,52% 18,41% Korrekturfaktoren für Typ Vergleichswertfaktor 1,14 1,15 0,65 Liegenschaftszinssatz 0,79 0,84 1,43 Korrekturfaktor SW-Faktor 1,00 0,99 0,99 Zeitraum 10.03.2004 bis 26.09.2016 Tendenz zuletzt steigend Zur Bestimmung der wertbeeinflussenden Komponenten in der Vorprüfung wurden Daten aus dem Teilmarkt ausgewertet. Objekte, die sich außerhalb der mathematischen Standardabweichung befanden, wurden eliminiert. 17 auswertbare Vergleichsobjekte nach Ausreißer-Entfernung am oberen und unteren Randbereich (außerhalb der Standardabweichung) 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Zeitachse Poly. (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 72 Marktbericht vom 18.07.2017 Analysen 8 Teilemarkt Renditeobjekte Liegenschaftszinssätze - Marktanpassungsfaktoren - Vergleichswerte Steuerliche Werte für BewG Zinssatzentwicklung in der Auswertung nach Bodenrichtwerten Korrelation MFH 0,952 WGH -0,904 GH -0,797 nach Hauptnutzfläche Korrelation MFH 0,876 WGH 0,563 GH 0,781 nach Mietniveau Korrelation MFH 0,903 WGH -0,703 GH -0,539 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 14,0% - € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € MFH-BRW WGH-BRW GH-BRW Linear (MFH-BRW) Linear (WGH-BRW) 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 14,0% 0 m² 100 m² 200 m² 300 m² 400 m² 500 m² 600 m² 700 m² 800 m² MFH-HNF WGH-HNF GH-HNF Linear (MFH-HNF) Linear (WGH-HNF) Linear (GH-HNF) 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 14,0% - € 1 € 2 € 3 € 4 € 5 € 6 € 7 € 8 € MFH-Miete WGH-Miete GH-Miete Linear (MFH-Miete) Linear (WGH-Miete) Linear (GH-Miete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 73 Marktbericht vom 18.07.2017 nach Restnutzung Korrelation MFH -0,381 WGH 0,452 GH -0,376 Gewichtung Einfluss R² - MFH R²-WGH R²-GH nach BRW 0,952 0,904 0,797 nach HNF 0,876 0,563 0,781 nach Miete 0,903 0,703 0,539 nach RND 0,381 0,452 0,376 3,112 2,622 2,492 zeitliche Entwicklung (alle Objektarten) Beispiel für Ableitung Objekt - MFH Basis linear abgel. R² - MFH Wertung Produkt Richtwert 350 € 5,04% 0,952 31% 1,54% Mietfläche 300 m² 3,49% 0,876 28% 0,98% Mietniveau 8,00 € 7,42% 0,903 29% 2,15% Restnutzung 30 Jahre 4,60% 0,381 12% 0,56% Gewichtung des Liegenschaftszinssatzes 3,112 100% 5,24% x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,123 5,89% Index für 30.06.2010 1,019 30.06.2011 1,042 30.06.2012 1,065 30.06.2013 1,088 30.06.2014 1,111 30.06.2015 1,134 30.06.2016 1,157 y = 6E-05x - 1,5307 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 14,0% 0 Jahre 10 Jahre 20 Jahre 30 Jahre 40 Jahre 50 Jahre 60 Jahre MFH-RND WGH-RND GH-RND Linear (MFH-RND) Linear (WGH-RND) Linear (GH-RND) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 74 Marktbericht vom 18.07.2017 Sachwertfaktoren Renditeobjekte nach Bodenrichtwerten Korrelation MFH -0,996 WGH -0,104 GH 0,427 nach Hauptnutzfläche Korrelation MFH -0,978 WGH -0,554 GH -0,796 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 - € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € MFH-BRW WGH-BRW GH-BRW Linear (MFH-BRW) Linear (WGH-BRW) Linear (GH-BRW) 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 0 m² 100 m² 200 m² 300 m² 400 m² 500 m² 600 m² 700 m² 800 m² MFH-HNF WGH-HNF GH-HNF Linear (MFH-HNF) Linear (WGH-HNF) Linear (GH-HNF) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 75 Marktbericht vom 18.07.2017 nach Mietniveau Korrelation MFH -0,766 WGH 0,086 GH 0,331 nach Restnutzungsdauer Korrelation MFH 0,261 WGH -0,818 GH -0,513 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 - € 1 € 2 € 3 € 4 € 5 € 6 € 7 € 8 € MFH-Miete WGH-Miete GH-Miete Linear (MFH-Miete) Linear (WGH-Miete) Linear (GH-Miete) 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 0 Jahre 10 Jahre 20 Jahre 30 Jahre 40 Jahre 50 Jahre 60 Jahre MFH-RND WGH-RND GH-RND Linear (MFH-RND) Linear (WGH-RND) Linear (GH-RND) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 76 Marktbericht vom 18.07.2017 Gewichtete Marktanpassung Einfluss R² - MFH R²-WGH R²-GH nach BRW 0,996 0,104 0,427 nach HNF 0,978 0,554 0,796 nach Miete 0,766 0,086 0,331 nach RND 0,261 0,818 0,513 3,000 1,562 2,067 nachrichtlich nach Sachwert Korrelation MFH -0,991 WGH -0,957 GH -0,922 y = -0,237ln(x) + 3,8635y = -0,27ln(x) + 4,3192y = -0,126ln(x) + 2,3969 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 - € 200.000 € 400.000 € 600.000 € 800.000 € 1.000.000 € 1.200.000 € MFH-SW WGH-SW GH-SW Log. (MFH-SW) Log. (WGH-SW) Log. (GH-SW) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 77 Marktbericht vom 18.07.2017 zeitliche Entwicklung (alle Objektarten) Beispiel für Ableitung Objekt - MFH Basis linear abgel. Korrelation Wertung Produkt Richtwert 350 € 0,69 0,996 33% 0,23 Mietfläche 300 m² 0,82 0,978 33% 0,27 Mietniveau 8,00 € 0,54 0,766 26% 0,14 Restnutzung 30 Jahre 0,74 0,261 9% 0,06 Gewichtung des Sachwertfaktors 3,000 100% 0,70 x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 0,95 0,663 angenommener Sachwert 1.000.000 € errechneter Verkehrswert 0,663 662.612 € Index für 30.06.2010 0,992 30.06.2011 0,982 30.06.2012 0,973 30.06.2013 0,963 30.06.2014 0,953 30.06.2015 0,944 30.06.2016 0,934 y = -3E-05x + 2,0665 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 78 Marktbericht vom 18.07.2017 Vergleichswertbildung Renditeobjekte nach Bodenrichtwerten Korrelation MFH -0,575 WGH 0,793 GH 0,742 nach Hauptnutzfläche Korrelation MFH -0,598 WGH -0,525 GH -0,650 nach Ausstattung nach Schulnoten 1 = sehr gut (NHK 5) 2 = gut ((NHK 4) 3 = mittel (NHK 3) 4 = einfach (NHK 2) 5 = sehr einfach (NHK 1) Korrelation MFH -0,598 WGH -0,525 GH -0,650 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € 1.400 € 1.600 € 1.800 € - € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € MFH-BRW WGH-BRW GH-BRW Linear (MFH-BRW) Linear (WGH-BRW) Linear (GH-BRW) 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € 1.400 € 1.600 € 1.800 € 0 m² 100 m² 200 m² 300 m² 400 m² 500 m² 600 m² 700 m² 800 m² MFH-HNF WGH-HNF GH-HNF Linear (MFH-HNF) Linear (WGH-HNF) Linear (GH-HNF) 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € 1.400 € 1.600 € 1.800 € 0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 MFH-HNF WGH-HNF GH-HNF Linear (MFH-HNF) Linear (WGH-HNF) Linear (GH-HNF) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 79 Marktbericht vom 18.07.2017 Vergleichswerte Rendite nach Mietniveau Korrelation MFH -0,154 WGH 0,839 GH 0,749 nach Restnutzungsdauer Korrelation MFH 0,762 WGH -0,044 GH 0,710 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € - € 1 € 2 € 3 € 4 € 5 € 6 € 7 € 8 € MFH-Miete WGH-Miete GH-Miete Linear (MFH-Miete) Linear (WGH-Miete) Linear (GH-Miete) 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € 1.400 € 1.600 € 1.800 € 0 10 20 30 40 50 60 MFH-RND WGH-RND GH-RND Linear (MFH-RND) Linear (WGH-RND) Linear (GH-RND) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 80 Marktbericht vom 18.07.2017 Gewichtung Einfluss R² - MFH R²-WGH R²-GH nach BRW 0,575 0,793 0,742 nach HNF 0,598 0,525 0,650 nach Aussttg. 0,598 0,525 0,650 nach Miete 0,154 0,839 0,749 nach RND 0,762 0,044 0,710 2,687 2,726 3,502 Vergleichswerte Rendite zeitliche Entwicklung (alle Objektarten) Beispiel für Ableitung Objekt - MFH Basis linear abgel. Korrelation Wertung Produkt nach BRW 350 € 1.363 € 0,575 21,4% 291,9 nach HNF 300 m² 1.098 € 0,598 22,3% 244,3 nach Aussttg. 3 1.060 € 0,598 22,3% 235,9 nach Miete 8,00 € 1.578 € 0,154 5,7% 90,2 nach RND 30 Jahre 1.042 € 0,762 28,4% 295,5 Gewichtung des Vergleichswerts 2,687 100,0% 1.158 € x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,20 1.394 € angenommene Mietfläche 300 m² errechneter Verkehrswert 1.394 € 418.052 € Index für 30.06.2010 1,031 30.06.2011 1,069 30.06.2012 1,107 30.06.2013 1,145 30.06.2014 1,183 30.06.2015 1,221 30.06.2016 1,259 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 81 Marktbericht vom 18.07.2017 Mietwertbildung Renditeobjekte nach Bodenrichtwerten Korrelation MFH 0,781 WGH 0,654 GH 0,470 nach Mietfläche bzw. Hauptnutzfläche Korrelation MFH 0,672 WGH -0,803 GH -0,673 nach Ausstattung nach Schulnoten 1 = sehr gut (NHK 5) 2 = gut ((NHK 4) 3 = mittel (NHK 3) 4 = einfach (NHK 2) 5 = sehr einfach (NHK 1) MFH 0,672 WGH -0,803 GH -0,673 Korrelation Folgende Einflussfaktoren auf die Miete liegen dem Wertermittlungsmodell zugrunde. 0 € 1 € 2 € 3 € 4 € 5 € 6 € 7 € 8 € - € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € MFH-BRW WGH-BRW GH-BRW Linear (MFH-BRW) Linear (WGH-BRW) Linear (GH-BRW) 0 € 1 € 2 € 3 € 4 € 5 € 6 € 7 € 8 € 0 m² 100 m² 200 m² 300 m² 400 m² 500 m² 600 m² 700 m² 800 m² MFH-HNF WGH-HNF GH-HNF Linear (MFH-HNF) Linear (WGH-HNF) Linear (GH-HNF) 0 € 1 € 2 € 3 € 4 € 5 € 6 € 7 € 8 € 0 1 2 3 4 5 MFH-HNF WGH-HNF GH-HNF Linear (MFH-HNF) Linear (WGH-HNF) Linear (GH-HNF) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 82 Marktbericht vom 18.07.2017 Mietwerte Rendite nach Restnutzungsdauer Korrelation MFH -0,247 WGH -0,512 GH 0,583 Gewichtung Einfluss R² - MFH R²-WGH R²-GH nach BRW 0,781 0,654 0,470 nach HNF 0,672 0,803 0,673 nach Aussttg. 0,672 0,803 0,673 nach RND 0,247 0,512 0,583 2,372 2,771 2,398 zeitliche Entwicklung 0,00 € 1,00 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € 8,00 € 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) 0 € 1 € 2 € 3 € 4 € 5 € 6 € 7 € 8 € 0 Jahre 10 Jahre 20 Jahre 30 Jahre 40 Jahre 50 Jahre 60 Jahre MFH-HNF WGH-HNF GH-HNF Linear (MFH-HNF) Linear (WGH-HNF) Linear (GH-HNF) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 83 Marktbericht vom 18.07.2017 Bodenwerteinflüsse Bodenwerteinfluss GFZ_Ist (alle Objekte) GFZ_Ist-Einfluss-Reihe Ist GFZ URK Beispiel Korrelation 0,50 0,909 GFZ_Ist URK Ergebnis 1,00 1,558 Objekt 0,800 1,532 1,50 2,206 Mittel 0,570 1,198 2,00 2,855 Korrekturfaktor 1,279 2,50 3,504 3,00 4,152 Korrelation 0,630 3,50 4,801 4,00 5,449 R² 0,630 Neben der Auswertung der Marktdaten für die bebauten Grundstücke können aus Angebotsauswertungen, ebenfalls in paralleler Struktur zum tatsächlichen Verkaufsgeschehen, die Werteinflüsse auf den Boden (vorrangig Bebauungsdichte - GFZ_Ist - und die Grundstücksgröße) abgeleitet werden. Im Auswertungsgebiet konnten folgende Einflüsse festgestellt werden: y = 1,2972x + 0,2606 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 0 0,2 0,4 0,6 0,8 1 1,2 GFZ Linear (GFZ) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 84 Marktbericht vom 18.07.2017 nach Grundstücksgröße Bodenflächen-URK Fläche URK Korrelation 250 m² 1,315 Beispiel Ergebnis 500 m² 1,153 1.000 m² 0,991 Fläche URK 1.500 m² 0,896 Objekt 800 m² 1,043 2.000 m² 0,828 Mittel 1.156 m² 0,957 3.000 m² 0,734 Korrekturfaktor 1,090 6.000 m² 0,571 R² 0,077 Korrelation 0,0774 Beispielsumrechnung Einfluss Korrelation Gewicht nach GFZ_Ist 1,279 0,630 89,1% nach Größe 1,090 0,077 10,9% 1,258 0,707 100,0% Richtwertausweis 215 € x Anpassung 1,258 Vergleichswert 271 € y = -0,234ln(x) + 2,6071 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 Baulandfläche Log. (Baulandfläche) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 85 Marktbericht vom 18.07.2017 Werte für 8 Teilemarkt Renditeobjekte Bedarfswertermittlung Wertzahlen RHK 2015 für Zwecke der ErbSt / SchenkungSt Erbschaft- und Schenkungsteuer Sachwert WGH Wertzahl WGH Sachwert GH Wertzahl GH 100.000 € 1,173 100.000 € 0,653 200.000 € 0,985 200.000 € 0,548 300.000 € 0,876 300.000 € 0,486 400.000 € 0,798 500.000 € 0,408 500.000 € 0,738 750.000 € 0,347 750.000 € 0,629 1.000.000 € 0,303 1.000.000 € 0,551 2.000.000 € 0,198 1.250.000 € 0,491 3.000.000 € 0,136 1.500.000 € 0,441 4.000.000 € 0,092 R² 0,488 R² 0,622 Hinweise Empfehlungen Gutachten Bei Objekten mit einer Nutzungsdauer von weniger als 40% der allgemeinen Gesamtnutzungsdauer sollte wegen des Mindestrestwertes ein Verkehrswertgutachten erwogen werden. Alternativ steht dem Rechtsanwender das oben ausgewiesen Korrelationsmodell des Vergleichswertverfahrens (Gewichtungen nach 4 Einflussfaktoren) zur Verfügung. Aufgrund der allgemein guten Korrelationswirkung kann zumeist auf das Sachwertmodell zurückgegriffen werden. Das hier berücksichtigte Sachwertmodell entspricht in vollem Umfang den Regelungen des steuerlichen Bewertungsgesetzes und der Richtlinie zur Grundbesitzbewertung. y = -0,27ln(x) + 4,2811 y = -0,152ln(x) + 2,4029 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 - € 200.000 € 400.000 € 600.000 € 800.000 € 1.000.000 € 1.200.000 € WGH-SW GH-SW Log. (WGH-SW) Log. (GH-SW) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 86 Marktbericht vom 18.07.2017 9 Teilemarkt Gewerbegrundstücke Ermittlungsergebnisse erfasste Objekte 8 Vergleichsgrundstücke davon brauchbare Überblick über die Angebote Mittel Median Standardabw. qm-Preise 718 € 605 € 326 € Minima 341 € Maxima 1.125 € Liegenschaftszinssätze 5,97% 5,57% 2,03% Minima 3,48% Maxima 9,56% Sachwertfaktoren 0,59 0,60 0,14 Minima 0,38 Maxima 0,76 weitere Mittelwerte Bodenwert 136 € 127 € 57 € GFZ_Ist 0,45 0,43 0,17 HNF 1.478 m² 711 m² 1.306 m² Restnutzungsdauer 32 Jahre 36 Jahre 11 Jahre mittlere Miete 4,33 € 4,33 € 0,83 € mittlere Bewirtschaftung 0,77 € 0,89 € mittlere BWK-Kosten 17,79% 20,64% 6,65% Zeitraum 30.12.2005 bis 16.10.2016 Tendenz steigend Zur Bestimmung der wertbeeinflussenden Komponenten in der Vorprüfung wurden Daten aus dem Teilmarkt ausgewertet. Objekte, die sich außerhalb der mathematischen Standardabweichung befanden, wurden eliminiert. 8 auswertbare Vergleichsobjekte nach Ausreißer-Entfernung am oberen und unteren Randbereich (außerhalb der Standardabweichung) 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 01.01.2007 31.12.2008 01.01.2011 31.12.2012 01.01.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 87 Marktbericht vom 18.07.2017 Analysen 9 Teilemarkt Gewerbegrundstücke Liegenschaftszinssätze - Marktanpassungsfaktoren - Vergleichswerte Steuerliche Werte für BewG Zinssatzentwicklung in der Auswertung nach Bodenrichtwerten Korrelation -0,218 nach Hauptnutzfläche Korrelation 0,911 nach Mietniveau Korrelation -0,364 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% - € 50 € 100 € 150 € 200 € 250 € 300 € BRW Linear (BRW) 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% m² 2.000 m² 4.000 m² 6.000 m² HNF Linear (HNF) 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 2,00 € 2,50 € 3,00 € 3,50 € 4,00 € 4,50 € 5,00 € 5,50 € 6,00 € Miete Linear (Miete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 88 Marktbericht vom 18.07.2017 nach Restnutzung Korrelation -0,448 Gewichtung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,218 11% nach HNF 0,911 47% nach Miete 0,364 19% nach RND 0,448 23% 1,942 100% zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt Richtwert 100 € 6,25% 11% 0,70% Mietfläche 600 m² 4,72% 47% 2,22% Mietniveau 4,00 € 6,26% 19% 1,17% Restnutzung 30 Jahre 6,09% 23% 1,41% Gewichtung des Liegenschaftszinssatzes 5,50% x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,03 5,64% 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre RND-ImmoWertV Linear (RND-ImmoWertV) y = 2E-05x + 0,0115 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 89 Marktbericht vom 18.07.2017 Sachwertfaktoren Gewerbeobjekte nach Bodenrichtwerten Korrelation 0,412 nach Hauptnutzfläche Korrelation -0,699 nach Mietniveau Korrelation 0,091 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 - € 50 € 100 € 150 € 200 € 250 € 300 € BRW Linear (BRW) 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 m² 2.000 m² 4.000 m² 6.000 m² HNF Log. (HNF) 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € Miete Linear (Miete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 90 Marktbericht vom 18.07.2017 nach Restnutzungsdauer Korrelation -0,136 Gewichtete Marktanpassung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,412 30,8% nach HNF 0,699 52,2% n. Mietniveau 0,091 6,8% nach RND 0,136 10,2% 1,338 100,0% nachrichtlich nach Sachwert Korrelation -0,757 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre RND-ImmoWertV Linear (RND-ImmoWertV) 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 - € 1.500.000 € 3.000.000 € 4.500.000 € 6.000.000 € Sachwert 2010 Log. (Sachwert 2010) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 91 Marktbericht vom 18.07.2017 zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt Richtwert 100 € 0,55 31% 0,169 Mietfläche 600 m² 0,65 52% 0,340 Mietniveau 4,00 € 0,58 7% 0,040 Restnutzung 30 Jahre 0,59 10% 0,060 Gewichtung des Sachwertfaktors 0,608 x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,03 0,627 angenommener Sachwert 400.000 € errechneter Verkehrswert 0,627 250.970 € y = 3E-05x - 0,2132 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 92 Marktbericht vom 18.07.2017 Vergleichswertbildung Gewerbeobjekte nach Bodenrichtwerten Korrelation 0,444 nach Hauptnutzfläche Korrelation -0,675 nach Ausstattung nach Schulnoten 1 = sehr gut (NHK 5) 2 = gut ((NHK 4) 3 = mittel (NHK 3) 4 = einfach (NHK 2) 5 = sehr einfach (NHK 1) Korrelation -0,788 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € - € 50 € 100 € 150 € 200 € 250 € 300 € BRW Linear (BRW) 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € m² 2.000 m² 4.000 m² 6.000 m² HNF Log. (HNF) 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 Ausstattung Log. (Ausstattung) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 93 Marktbericht vom 18.07.2017 Vergleichswerte Gewerbe nach Mietniveau Korrelation 0,849 nach Restnutzungsdauer Korrelation 0,783 Gewichtung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,444 12,5% nach HNF 0,675 19,1% nach Aussttg. 0,788 22,3% nach Miete 0,849 24,0% nach RND 0,783 22,1% 3,539 100,0% 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € 1.400 € 2,00 € 2,50 € 3,00 € 3,50 € 4,00 € 4,50 € 5,00 € 5,50 € 6,00 € Miete Linear (Miete) 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre RND-ImmoWertV Linear (RND-ImmoWertV) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 94 Marktbericht vom 18.07.2017 zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt nach BRW 100 € 626 € 12,5% 78,4 nach HNF 600 m² 866 € 19,1% 165,1 nach Aussttg. 3 645 € 22,3% 143,7 nach Miete 4,00 € 607 € 24,0% 145,6 nach RND 30 Jahre 683 € 22,1% 151,1 Gewichtung des Vergleichswerts 684 € x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,15 786 € angenommene Mietfläche 600 m² errechneter Verkehrswert 786 € 471.891 € 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 95 Marktbericht vom 18.07.2017 Mietwertbildung Gewerbeobjekte nach Bodenrichtwerten Korrelation 0,653 nach Mietfläche bzw. Hauptnutzfläche Korrelation -0,381 nach Ausstattung nach Schulnoten 1 = sehr gut (NHK 5) 2 = gut ((NHK 4) 3 = mittel (NHK 3) 4 = einfach (NHK 2) 5 = sehr einfach (NHK 1) Korrelation -0,802 Folgende Einflussfaktoren auf die Miete liegen dem Wertermittlungsmodell zugrunde. 0,00 € 1,00 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € - € 50 € 100 € 150 € 200 € 250 € 300 € BRW Linear (BRW) 0,00 € 1,00 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € m² 2.000 m² 4.000 m² 6.000 m² HNF Linear (HNF) 0,00 € 1,00 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € 0 1 2 3 4 5 Ausstattung Linear (Ausstattung) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 96 Marktbericht vom 18.07.2017 Mietwerte Gewerbe nach Restnutzungsdauer Korrelation 0,663 Gewichtung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,653 26,1% nach HNF 0,381 15,2% nach Aussttg. 0,802 32,1% nach RND 0,663 26,5% 2,499 100,0% zeitliche Entwicklung 0,00 € 1,00 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre RND Linear (RND) 0,00 € 1,00 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 97 Marktbericht vom 18.07.2017 Bodenwerteinflüsse Bodenwerteinfluss GFZ_Ist GFZ_Ist-Einfluss-Reihe Ist GFZ URK Beispiel Korrelation 0,20 1,006 GFZ_Ist URK Ergebnis 0,40 1,001 Objekt 0,50 0,999 0,60 0,996 Mittel 0,45 1,000 0,80 0,991 Korrekturfaktor 0,999 1,00 0,986 Korrelation -0,011 Neben der Auswertung der Marktdaten für die bebauten Grundstücke können aus Angebotsauswertungen, ebenfalls in paralleler Struktur zum tatsächlichen Verkaufsgeschehen, die Werteinflüsse auf den Boden (vorrangig Bebauungsdichte - GFZ_Ist - und die Grundstücksgröße) abgeleitet werden. Im Auswertungsgebiet konnten folgende Einflüsse festgestellt werden: y = -0,0261x + 1,0116 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 2,00 0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 GFZ Linear (GFZ) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 98 Marktbericht vom 18.07.2017 nach Grundstücksgröße Bodenflächen-URK Fläche URK Beispiel Korrelation 500 m² 1,491 Ergebnis 1.000 m² 1,309 Fläche URK 2.000 m² 1,126 Objekt 5.000 m² 0,885 4.000 m² 0,944 Mittel 4.035 m² 0,942 8.000 m² 0,762 Korrekturfaktor 0,940 15.000 m² 0,596 30.000 m² 0,414 Korrelation -0,4739 Beispielsumrechnung Einfluss Korrelation Gewicht nach GFZ_Ist 0,999 -0,011 -5,6% nach Größe 0,940 0,203 105,6% 0,937 0,192 100,0% Richtwertausweis 136 € x Anpassung 0,937 Vergleichswert 127 € y = -0,263ln(x) + 3,1253 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 2,00 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 Baulandfläche Log. (Baulandfläche) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 99 Marktbericht vom 18.07.2017 9 Teilemarkt Gewerbegrundstücke Wertzahlen RHK 2015 für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer Wertzahlen für Sachwerte Gewerbegrundstücke Sachwert-Wertzahl 125.000 € 0,838 Beispiel Korrelation 250.000 € 0,746 Ergebnis 500.000 € 0,654 Fläche URK 1.000.000 € 0,561 Objekt 375000 0,692 2.000.000 € 0,469 Mittel 1829432,537 0,481 4.000.000 € 0,377 Korrekturfaktor 1,438 6.000.000 € 0,323 Korrelation 0,779 Hinweise Empfehlungen Gutachten Bei Objekten mit einer Nutzungsdauer von weniger als 40% der allgemeinen Gesamtnutzungsdauer sollte wegen des Mindestrestwertes ein Verkehrswertgutachten erwogen werden. Alternativ steht dem Rechtsanwender das oben ausgewiesen Korrelationsmodell des Vergleichswertverfahrens (Gewichtungen nach 4 Einflussfaktoren) zur Verfügung. Aufgrund der allgemein guten Korrelationswirkung kann zumeist auf das Sachwertmodell zurückgegriffen werden. Das hier berücksichtigte Sachwertmodell entspricht in vollem Umfang den Regelungen des steuerlichen Bewertungsgesetzes und der Richtlinie zur Grundbesitzbewertung. y = -0,133ln(x) + 2,3989 0,00 0,10 0,20 0,30 0,40 0,50 0,60 0,70 0,80 - € 2.000.000 € 4.000.000 € 6.000.000 € 8.000.000 € Sachwert nach RHK 2015 Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 100 Marktbericht vom 18.07.2017 10 Teilemarkt Bauernhöfe Ermittlungsergebnisse erfasste Objekte 4 Vergleichsgrundstücke davon brauchbare Überblick über die Angebote Mittel Median Standardabw. qm-Preise 679 € 524 € 502 € Minima 259 € Maxima 1.407 € Liegenschaftszinssätze 3,08% 2,58% 2,13% Minima 1,07% Maxima 6,10% Marktanpassungen -25,79% -23,39% 8,18% Minima -37,47% Maxima -18,91% weitere Mittelwerte Bodenwert 115 € 114 € 14 € GFZ_Ist 0,49 0,44 0,36 HNF 308 m² 324 m² 45 m² Restnutzungsdauer 21 Jahre 16 Jahre 14 Jahre mittlere Miete 2,81 € 2,57 € 1,23 € mittlere Bewirtschaftung 0,66 € 0,60 € mittlere BWK-Kosten 23,33% 23,50% 0,41% Zeitraum 24.11.2004 bis 18.06.2009 Daten nicht mehr aktuell Zur Bestimmung der wertbeeinflussenden Komponenten in der Vorprüfung wurden Daten aus dem Teilmarkt ausgewertet. Objekte, die sich außerhalb der mathematischen Standardabweichung befanden, wurden eliminiert. 4 auswertbare Vergleichsobjekte nach Ausreißer-Entfernung am oberen und unteren Randbereich (außerhalb der Standardabweichung) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 101[mehr]

Aus der öffentlichen Gemeinderatssitzung vom 24. Januar 2023 wird folgend berichtet und die gefassten Beschlüsse bekannt gegeben: Dorfplatz - Planungsstand zur Ausschreibung In der Sitzung des Gemeinderates am 02.08.2022 erhielt das Büro 365° den Auftrag mit dem vorgestellten Entwurf die Ausschreibung des Dorfplatzes und der beiden Bushaltestellen durchzuführen. Nach vielen Besprechungen mit den Fachplanern und Versorgungsträgern sowie den Vereinen, der Feuerwehr und den Behindertenverbänden wurde die Planung weiter konkretisiert. Die Ausschreibung wird im Februar veröffentlicht werden, so dass die Vergabe der Arbeiten in der Sitzung des Gemeinderats am 04.04.2023 erfolgen kann. Die Bauarbeiten auf dem Dorfplatz müssen in verschiedenen Abschnitten stattfinden, da z.B. Arbeiten im Bachlauf nur in den Sommermonaten bis August ausgeführt werden dürfen. Für die Arbeiten an den Bushaltestellen müssen wiederum Ausweichstrecken für Busse und Kfz- Verkehr geschaffen werden. Bei der Kostenberechnung vom August 2022 ging man von einer Gesamtbruttosumme von 3.656.419,55 € aus. Es wird mit einem Zuschuss aus dem Landessanierungsprogramm von ca. 900.000,00 € gerechnet. Eine Bewilligung liegt noch nicht vor. Für die Bushaltestellen wurde inzwischen ein Zuschuss von 170.000 € bewilligt, erfreulicherweise 70.000,00 € mehr wie erhofft. Nachdem nun die erforderlichen Ergänzungen und Änderungen eingearbeitet wurden, ist laut Kostenberechnung von einer Gesamtbruttosumme von 3.960.434,80 € auszugehen. Im Haushalt 23/24 sind bereits 3.850.000 € für die Dorfplatzgestaltung eingestellt. Der Gemeinderat fasst den Beschluss: Dem aktualisierten Entwurfsplan und den Kosten wird zugestimmt. Spurenstoffelimination / 4. Reinigungsstufe an der Kläranlage des Abwasserzweckverbands Mittleres Schussental (AMS); Vorstellung der erweiterten Machbarkeitsstudie zur Spurenstoffelimination / 4. Reinigungsstufe; Grundsatzbeschluss zur Durchführung der Maßnahme und Festlegung der Verfahrensart; Beauftragung der Verbandsverwaltung mit der Auswahl und Beauftragung eines Ingenieurbüros für die Leistungsphasen 1 – 3 Organische Spurenstoffe, wie Hormone, Arzneimittelrückstände oder Substanzen aus Haushaltsmitteln und Industrie, belasten zunehmend unsere Gewässer. Mit den herkömmlichen Verfahren zur Abwasserreinigung können diese Stoffe nur in geringem Umfang entfernt werden und gelangen somit in die Umwelt. In zahlreichen Studien konnten bereits negative Auswirkungen der Spurenstoffe auf verschiedene Organismen nachgewiesen werden. Im Sinne der Vorsorge ist es daher sinnvoll, die Spurenstoffe gezielt und in größerem Umfang als bisher aus dem Abwasser zu entnehmen. Für den Abwasserzweckverband Mittleres Schussental (AMS) wurde im April 2021 eine Machbarkeitsstudie zur gezielten Spurenstoffelimination in der Kläranlage durch das Ingenieurbüro Jedele und Partner aus Stuttgart durchgeführt, deren Ergebnisse in einer gemeinsamen Sitzung der Gemeinderäte aller vier Verbandsgemeinden am 09.01.2023 ausführlich vorgestellt wurden. Ergänzend mit einem im Jahr 2022 durchgeführten großtechnischen Versuch konnte gezeigt werden, dass die Pulveraktivkohle (PAK)-Dosierung in die Biologie ohne Tuchfiltration das kostengünstigste Verfahren darstellt. Dennoch werden die Kosten zwangsläufig zu einer Anpassung der Abwassergebühren in den Verbandsgemeinden führen. Es ist weiter vorgesehen, die Verbandsverwaltung in der Verbandsversammlung des AMS am 08.02.2023 mit der Auswahl und Beauftragung eines begleitenden Ingenieurbüros für die Leistungsphasen 1 – 3 für die Planung der 4. Reinigungsstufe zu beauftragen. Bis zum 01.10.2023 soll der Förderantrag eingereicht werden. Erst nach einer positiven Förderzusage (vorrausichtlich im Frühjahr 2024) wird noch einmal endgültig beraten und soll der Baubeschluss sowie der Beschluss über die Beauftragung der weiteren Leistungsphasen der Planung gefasst werden. Der Gemeinderat fasst den Beschluss: 1. Die vorgestellte erweiterte Machbarkeitsstudie zur Spurenstoffelimination als weitere Reinigungsstufe in der Kläranlage des Abwasserzweckverbands Mittleres Schussental (AMS) wird zur Kenntnis genommen. 2. Der Gemeinderat stimmt im Grundsatz der 4. Reinigungsstufe zur Spurenstoffelimination und dem PAK-Direktdosierungsverfahren ohne Tuchfiltration zu. 3. Die Verbandsverwaltung des AMS wird mit der Auswahl und Beauftragung eines Ingenieurbüros für die Planung (Leistungsphasen 1 – 3) beauftragt. 4. Die Verbandsverwaltung des AMS wird beauftragt, den entsprechenden Förderantrag bis zum 1. Oktober 2023 zu stellen. Der Baubeschluss und der Beschluss über die Beauftragung der weiteren Leistungsphasen für die Planung sollen erst nach Bewilligung des Förderbescheids gefasst werden. 5. Der Gemeinderat beauftragt die Verbandsvertreter der Gemeinde mit der entsprechenden Stimmabgabe in der Sitzung der Verbandsversammlung des AMS, die für 08.02.2023 vorgesehen ist. Doppelhaushalt 2023 und 2024: Haushaltssatzung mit Haushaltsplan der Gemeinde Baindt; Wirtschaftspläne der Sonderrechnungen Eigenbetriebe Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung 2023 und 2024 Dem Gemeinderat wurde als einer der ersten Kommune im Landkreis Ravensburg der Haushaltsplan 2023/2024 zur Beschlussfassung vorgelegt. Ebenso sind die Wirtschaftspläne der Eigenbetriebe Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung nach den Grundlagen des NKHR aufgestellt. Die Eckdaten der Haushaltsplanung zur Einnahmenbeschaffung wurden bereits mit der Festlegung der Hebesätze beraten. Der Gemeinderat musste aufgrund steigender Ausgaben, die Hebesätze der Grundsteuer und Gewerbesteuer anpassen. Zudem wurden die Investitionen und Unterhaltungsmaßnahmen mit dem Investitionsprogramm 2023/ 2024 inkl. Finanzplanungsansätze am 18.10.2024, 08.11.2002 und 06.12.2024 Beschlüsse für die Investitionen gefasst. Die ordentlichen Ergebnisse betragen 2023 -341.100 € bzw. 2024 -824.850 €. Es gelingt in der Planung 2023 und 2024 nicht, die ordentlichen Aufwendungen mit den ordentlichen Erträgen (= Ergebnishaushalt) auszugleichen. Die Besonderheiten in 2023 gegenüber 2022 auf der Ertragsseite sind unter anderem, dass es Mehrerträge im Vergleich zu 2022 in Höhe von 2,0 Mio. € gibt und es wurden bei der Grundsteuer als auch bei der Gewerbesteuer Anpassungen der Hebesätze beschlossen. Weitere Gebührenanpassungen wurden vorgenommen oder sind geplant. Die Besonderheiten in 2023 gegenüber 2022 auf der Aufwandsseite sind unter anderem, dass die Gesamt-Aufwendungen um 1,69 Mio. € steigen und die Personalaufwendungen um 0,66 Mio. € aufgrund von Tarifsteigerungen und neuen Stellen steigen. Die Aufwendungen für Sach- und Dienstleistungen steigen um 0,71 Mio. €. Die sonstigen ordentlichen Aufwendungen (u.a. Bauleitplanungskosten) steigen um 0,31 Mio. €. Im Haushaltsjahr 2023 und 2024 ergibt sich ein planerischer Zahlungsmittelüberschuss bzw. Zahlungsmittelbedarf abzgl. Tilgung von +442.100 € bzw. -114.650 €. Als Finanzierungsmittelüberschuss bzw. -fehlbetrag wird der Saldo aus dem o. g. Cashflow und dem Saldo aus der Investitionstätigkeit verstanden. Der Baindter Bedarf liegt 2023 bei - 6.886.200 € bzw. 2024 bei -3.334.050 €. Die Gemeinde Baindt hat Darlehensaufnahmen von 5,0 Mio. € und 5,25 Mio. € vorgesehen. Kredittilgungen werden in Höhe von 150.000 € bzw. 300.000 € geleistet. Das Ergebnis aus der Finanzierungstätigkeit (Kreditaufnahme abzüglich Tilgung) beträgt 4,85 Mio. € bzw. 4,95 Mio. €. Die Änderung des Finanzmittelbestand beträgt 2023 -1.444.100 € bzw. 2024 1.751.300 €, die aus den vorhandenen, liquiden Mitteln der Gemeinde entnommen werden. Die Verwaltung wird 2023 und 2024 die Zuschussmöglichkeiten von neuen Investitionsförderungsprogrammen weiter genau verfolgen und dem Gemeinderat ggf. Investitionsvorschläge unterbreiten. Den Bürgern wurde über den Bürgerhaushalt erneut die Möglichkeit gegeben, zu Haushaltsthemen konkrete Vorschläge zu unterbreiten. Verwaltung und Gemeinderat stehen wie jedes Jahr vor der Herausforderung, die Themen zu sortieren und letztlich auch zu priorisieren, da nicht nur die finanziellen Ressourcen, sondern auch das Personal in unserer Verwaltung mit der Umsetzung der vielen Maßnahmen an ihre Grenzen kommen. In den Ergebnishaushalten 2023 und 2024 steht ein Defizit im Raum. Sparen und dennoch wichtige Investitionen realisieren, dies wird die Gemeinde in 2023, noch mehr als ohnehin üblich gemeinsam herausfordern. Trotzdem darf nicht nachgelassen werden die Gemeinde weiterzuentwickeln, attraktiv zu gestalten und die Infrastruktur auszubauen. Der Gemeinderat fasst den Beschluss: 1. Der Gemeinderat stimmt den Haushaltssatzungen 2023 und 2024 gem. § 79 Gemeindeordnung Baden-Württemberg sowie den Wirtschaftsplänen 2023 und 2024 des Eigenbetriebs Wasserversorgung und des Eigenbetriebs Abwasserbeseitigung gem. S. 1-6 der Anlage 1 Haushaltssatzung und Haushaltsplan 2023/2024 zu. 2. Der Gemeinderat stimmt der Finanzplanung, sowie dem Investitionsprogramm für den Zeitraum 2022 – 2027 gemäß § 85 Gemeindeordnung Baden-Württemberg in Verbindung mit der Verwaltungsvorschrift zur Gemeindeordnung zu. 3. Der Gemeinderat nimmt den im Haushaltsplan enthaltenen Beteiligungsbericht gem. § 105 Gemeindeordnung Baden-Württemberg S. 80-82 der Anlage 1 Haushaltssatzung und Haushaltsplan zur Kenntnis. 4. Der Gemeinderat stimmt der Budget- und Deckungsfähigkeit gem. S. 405 (Anlage 11) des Haushaltsplanes zu. Anpassung der Gebühren in der Schenk-Konrad-Halle Die Entgelte für die Benutzung der Festhalle wurden letztmals im Jahr 2012 angepasst. Nach zehn Jahren unveränderter Benutzungsentgelte und zwischenzeitlich teils massiv gestiegener Unterhaltungs- und Bewirtschaftungsaufwendungen, schlug die Verwaltung vor, die Benutzungsentgelte anzupassen. Der Gemeinderat fasst den Beschluss: Die Miete/Grundgebühren für die SKH werden für private Veranstalter um 50 € pro Veranstaltung zum 01.01.2023 erhöht. Änderung der Friedhofsatzung; Kalkulation der Gebühren der Urnenbestattungen; Anpassung der Gebühren des Bestattungsunternehmens; Änderung des Gebührenverzeichnisses Die letzte Überprüfung der Bestattungsgebühren erfolgte im Jahr 2016. Im Jahr 2022 wurde lediglich das Urnenrasengrab neu kalkuliert und das Gebührenverzeichnis benutzerfreundlicher dargestellt. Anlässlich verschiedener Entwicklungen ist eine Anpassung der derzeit gültigen Bestattungsgebührenordnung der Gemeinde Baindt erforderlich. Auch in Baindt ist zu beobachten, dass Urnenbestattungen wesentlich stärker nachgefragt werden als Erdbestattungen. Die Verschlussplatten am Kolumbarium/Urnenwand werden demnächst bei vier Platten gereinigt. Bei der Urnenwand wird eine Nutzungsdauer von 40 Jahren angesetzt. Je nach Witterungsverhältnissen und Zustand sind frühere Sanierungsmaßnahmen vorzunehmen. In Baindt können maximal zwei Urnen je Kammer aufgenommen werden. Das Nutzungsrecht für eine Kammer im Kolumbarium beträgt 15 Jahre. Sie sind eine kostengünstigere Alternative zu einem Grab. Auch hat das Bestattungsunternehmen zum 01.01.23 die Gebühren inflationsbedingt angehoben. Diese Kosten werden bei Erdbestattungen ohne Aufschlag weitergegeben. Der Gemeinderat fasst den Beschluss: 1. Der Gemeinderat stimmt der Kalkulation der Bestattungsgebühren zu. 2. Der Gemeinderat stimmt der Änderung der Friedhofsatzung „Gebührenübersicht – Anlage zum Gebührenverzeichnis zur Friedhofssatzung“ zu. Die Änderung der Friedhofsatzung inklusive dem neuen Gebührenverzeichnis tritt zum 01.02.2023 in Kraft. 3. Die Verwaltung wird beauftragt eine jährliche Aufstellung der Bestattungsformen dem Gemeinderat aufzuzeigen. 4. Auf den Bau einer weiteren Urnenwand soll derzeit verzichtet werden und Ende 2023 die aktuelle Situation überprüft werden. Gewährung von Trägerdarlehen an die Eigenbetriebe; Anpassung der Zinssätze für die Trägerdarlehen an den Eigenbetrieb Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung zum 30.09.2023 Die vom Kernhaushalt gewährten Trägerdarlehen (Nr. 1-6) an den Eigenbetrieb Wasserversorgung in Höhe von 501.012,50 € und an den Eigenbetrieb Abwasserbeseitigung (Nr. 1-6) in Höhe von 1.758.750 € ( Stand 01.01.2023) sind mit der nächsten Zinsanpassung ab 30.09.2023 erneut zu verzinsen. Der Zinssatz ist analog den durchschnittlichen Fremdkapitalzinssätze für Kreditmarktdarlehen festzusetzen. Die Zinsen werden nach dem jeweiligen Stand des Trägerdarlehens berechnet und werden quartalsweise fällig. Die Eigenbetriebe Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung werden als Sondervermögen mit Sonderrechnung geführt. Die Ausgliederung erfolgte aus dem Haushalt in einen rechtlich unselbständigen Eigenbetrieb. Für die Investitionen der Eigenbetrieb wurden vom Kernhaushalt von Zeit zu Zeit Trägerdarlehen gewährt. Der Gemeinderat fasst den Beschluss: 1. Der Gemeinderat beschließt im Haushaltsjahr 2023 die Zinsanpassung für die jeweiligen Trägerdarlehen 1-6 an die Eigenbetriebe Abwasserbeseitigung und Wasserversorgung zum 30.09.2023 auf einheitlich 3,60 % p. a. 2. Die nächste Zinsanpassung der Trägerdarlehen 1-6 findet zum 30.09.2028 statt. 3. Die Zinsen für die Trägerdarlehen Nr. 7 und 8 werden im Jahr 2024 angepasst. Annahme von Spenden durch die Gemeinde Nach 78 Abs. 4 Gemeindeordnung entscheidet über die Annahme von Spenden, die der Gemeinde zur Erfüllung ihrer Aufgaben zugewendet werden, der Gemeinderat. Über die Annahme von Spenden ist in öffentlicher Gemeinderatssitzung zu entscheiden, hierbei ist sowohl der Spendengeber als auch der Spendenzweck anzugeben. Kleinspenden bis 100 € dürften in einem vereinfachten Verfahren bei Bedarf zusammengefasst entschieden werden. Alle Spenden wurden unter dem Vorbehalt des Gemeinderatsbeschlusses angenommen. Die Gemeinde erstellt jährlich einen Bericht, in welchem die Geber, die Zuwendungen und die Zuwendungszwecke anzugeben sind, und übersendet ihn dann nach Beschluss des Gemeinderats der Rechtsaufsichtsbehörde. Die Gemeinde konnte 2022 Spenden für die Förderung sozialer und gemeinnütziger Zwecke verzeichnen. Es gingen von der Bevölkerung, Gemeinderäten, Vereinen etc. zahlreiche Sachspenden für die Geflüchteten ein. Die Gemeinde Baindt bedankt sich bei allen Spendern recht herzlich für die Unterstützung. Spenden sind weiterhin jederzeit willkommen. Der Gemeinderat fasst den Beschluss: Die Zustimmung zur Annahme von Sach- und Geldspenden entsprechend der erstellten Übersicht wird erteilt.[mehr]

Stand 04.07.2022 Elektronische Erklärungsabgabe Anleitung zur Erklärungsabgabe der Grundsteuererklärung für Grundvermögen über Mein ELSTER Baden-Württemberg - 2 - Einleitung Diese Anleitung wird Sie Schritt für Schritt durch die Erstellung der Feststellungserklärung für ihr Grundstück in Mein ELSTER führen. Voraussetzung ist, dass Sie sich bereits erfolgreich bei Mein Elster registriert haben. Für einen Betrieb der Land- und Forstwirtschaft gibt es eine separate Anleitung. Viele der im Inhaltsverzeichnis aufgeführten Formularseiten müssen im Regelfall nicht befüllt werden. Inhaltsverzeichnis Einleitung ................................................................................................... 2 1 Benötigte Daten im Rahmen der Abgabe der Feststellungserklärung ............................................................................... 3 2 Ausfüllen der Grundsteuer-Formulare in Mein ELSTER ................ 5 Anmeldung im Mein ELSTER-Benutzerkonto ................................ 5 Erklärungsformular aufrufen .......................................................... 6 Startseite des Formulars ............................................................. 12 Hauptvordruck (GW1).................................................................. 13 2.4.1 Angaben zur Feststellung ............................................................ 14 2.4.2 Lage des Grundstücks / Betriebs der Land- und Forstwirtschaft / Mehrere hebeberechtigte Gemeinden ...................................................... 15 2.4.3 Gemarkungen(en) und Flurstück(e) des Grundvermögens ......... 16 2.4.4 Eigentumsverhältnisse / Angaben zu Erbengemeinschaften, Bruchteilsgemeinschaften und Gemeinschaften ohne geschäftsüblichen Namen / Eigentümer(innen) / Beteiligte ...................... 19 2.4.5 Grundsteuerbefreiung/ -vergünstigung ........................................ 26 2.4.6 Ergänzende Angaben zur Feststellungserklärung ....................... 27 2.4.7 Empfangsvollmacht ..................................................................... 28 2.4.8 Mitwirkung bei der Anfertigung dieser Erklärung ......................... 29 Anlage Grundstück (GW2) .......................................................... 30 2.5.1 Angaben zum Grund und Boden / Angaben zur Grundstücksnutzung / Zusätzliche Angabe bei Wohnungs- / Teileigentum ............................................................................................ 31 2.5.2 Erbbaurecht ................................................................................. 36 Prüfungsmodus ........................................................................... 37 Zusammenfassung der eingegebenen Daten und Formular absenden ................................................................................................. 39 - 3 - 1 Benötigte Daten im Rahmen der Abgabe der Feststellungserklärung Für das modifizierte Bodenwertmodell in Baden-Württemberg sind nur wenige Angaben erforderlich. Alle Daten zur vollständigen Erklärungsabgabe haben Sie im Regelfall durch das Informationsschreiben und eine Abfrage im zentralen Bodenrichtwert- informationssystem in Baden-Württemberg bereits beisammen: • Informationsschreiben o Aktenzeichen o Eigentümer o Lage des Grundstücks o Gemarkung / Flurstück Bitte beachten Sie: Sofern Sie kein Informationsschreiben erhalten haben oder es Ihnen nicht mehr vorliegt, finden Sie hier Hinweise, wie Sie diese Daten ermitteln können. Falls die Lagebezeichnung im Informationsschreiben nicht aktuell sein sollte, tragen Sie bitte in der Feststellungserklärung die zutreffende Lagebezeichnung ein. Bitte überprüfen Sie auch die anderen im Informationsschreiben gemachten Angaben zu Ihrem Grundstück. Ihr Grundstück kann aus mehreren Flurstücken bestehen. Aus technischen Gründen ist es möglich, dass im Informationsschreiben nicht alle Flurstücke aufgeführt sind, die zu dem Grundstück gehören. Bitte ergänzen Sie gegebenenfalls die fehlenden Flurstücke in Ihrer Feststellungserklärung. https://anmelden.pbs-bw.de/Finanzaemter,Lde,W-2/Startseite/Grundsteuer-neu/Was+Sie+wissen+muessen#anker9695205 https://www.gutachterausschuesse-bw.de/borisbw/?product=gstb&search=open&lang=de https://www.gutachterausschuesse-bw.de/borisbw/?lang=de https://finanzamt-bw.fv-bwl.de/,Lde/Startseite/Grundsteuer-neu/Grundvermoegen+_Grundsteuer+B_ - 4 - • Abfrage im zentralen Bodenrichtwertinformationssystem o Fläche des Grundstücks o Bodenrichtwert • Besonderheit bei Wohneigentum oder Teileigentum o In diesen Fällen benötigen Sie zusätzlich die Angabe, welcher Anteil am Flurstück Ihnen gehört. Diese Angabe liegt Ihnen z. B. in der Teilungserklärung oder im Kaufvertrag vor. - 5 - 2 Ausfüllen der Grundsteuer-Formulare in Mein ELSTER Anmeldung im Mein ELSTER-Benutzerkonto Über den Button „Jetzt einloggen“ melden Sie sich bei Ihrem Mein Elster-Konto an. - 6 - Erklärungsformular aufrufen Nach erfolgreicher Anmeldung gehen Sie auf „Formulare & Leistungen“. - 7 - Die Grundsteuererklärung finden Sie unter „Alle Formulare“ - - 8 - „Grundsteuer“ – „Grundsteuer für Baden- Württemberg“. - 9 - Nach Auswahl des Formulars kommen Sie auf eine Seite mit allgemeinen Informationen. Wenn Sie mit dem Lesen der Informationen fertig sind, klicken Sie hier auf „weiter“. - 10 - Danach wählen sie „Ohne Datenübernahme fortfahren“. Die Datenübernahme kann hilfreich sein, wenn Sie mehrere Grundsteuererklärungen abgeben müssen. Dann können Sie dies ab der 2. Feststellungs- erklärung nutzen. Dabei werden alle Daten zu Eigentümer und Grundstück kopiert. Die abweichenden Eintragungen müssen Sie dann einzeln anpassen. Bei gleichem Eigentümer lohnt sich dies im Regelfall. - 11 - Nun müssen Sie die Anlagen auswählen. Der Hauptvordruck ist vorbelegt, zusätzlich muss die „Anlage Grundstück (GW2)“ über einen Klick auf das leere Kästchen ausgewählt werden. Danach Klicken Sie auf weiter. - 12 - Startseite des Formulars Auf der ersten Seite tragen Sie das „Aktenzeichen“ ein. Danach kommen Sie über den Button „nächste Seite“ weiter zum Hauptvordruck. Über diesen Button kommen Sie dann folgend immer zur nächsten Seite des Formulars. Für Erläuterungen zu einzelnen Eintragungen klicken Sie jeweils auf das Fragezeichen . - 13 - Hauptvordruck (GW1) Hier sehen Sie eine Übersicht der möglichen Angaben, über den Button „nächste Seite“ geht es weiter. - 14 - 2.4.1 Angaben zur Feststellung Das Feld „Hauptfeststellung“ ist vorbelegt. Wählen Sie zusätzlich „Grundstück (wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens) aus. - 15 - 2.4.2 Lage des Grundstücks / Betriebs der Land- und Forstwirtschaft / Mehrere hebeberechtigte Gemeinden Füllen Sie hier die Lage ihres Grundstücks aus. Eine Eintragung bei „Mehrere hebeberechtigte Gemeinden“ ist im Regelfall nicht erforderlich. - 16 - 2.4.3 Gemarkungen(en) und Flurstück(e) des Grundvermögens Klicken Sie hier auf „Weitere Daten hinzufügen“. Jede Gemarkung und jedes Flurstück sind an dieser Stelle nacheinander hinzuzufügen. Es ist nicht zwingend, dass mehr wie eins existiert. Ob Sie mehrere Gemarkungen oder Flurstücke haben, können Sie auch dem Informationsschreiben entnehmen. Diese sind gegebenenfalls dort einzeln aufgeführt. - 17 - Füllen Sie hier die markierten Pflichtfelder aus. Grundbuchblatt können Sie ebenfalls ausfüllen, sofern es Ihnen bekannt ist. Bei Zeile 11 "enthalten in" handelt es sich um ein Pflichtfeld. Im Regelfall ist "erste Fläche (1)" auszuwählen. (Zur Erinnerung: Für Erläuterungen, was einzutragen ist, auf klicken.) Bei Teileigentum ist in Zeile 11 der Anteil am Gesamtgrundstück zu erklären. - 18 - Sobald Sie alle Gemarkungen / Flurstücke erfasst haben, gegebenenfalls nur eines, geht es weiter. - 19 - 2.4.4 Eigentumsverhältnisse / Angaben zu Erbengemeinschaften, Bruchteilsgemeinschaften und Gemeinschaften ohne geschäftsüblichen Namen / Eigentümer(innen) / Beteiligte Geben Sie hier die Eigentumsverhältnisse des Grundstücks an. Erläuterungen zu den Auswahlmöglichkeiten erhalten Sie über das . - 20 - Angaben sind hier nur erforderlich, wenn das Grundstück im Eigentum einer der genannten Gemeinschaftsformen ist. - 21 - An dieser Stelle sind alle Eigentümer(innen) / Beteiligte einzeln zu erfassen. Über den Button „Weitere Daten hinzufügen“ können Sie Personen hinzufügen. - 22 - Füllen Sie hier die Angaben zur Person aus. Die „laufende Nummer des Eigentümer..“ wird automatisch fortlaufend befüllt. - 23 - An dieser Stelle ist die Identifikationsnummer einzutragen, diese finden Sie auf dem Informationsschreiben. Sofern Ihnen die Identifikationsnummer eines Beteiligten nicht bekannt ist, kann dieses Feld auch freigelassen werden. - 24 - Mit dem Button „Eintrag übernehmen“ fügen Sie die Person (Eigentümer(innen) / Beteiligte) der Übersicht hinzu. - 25 - Nachdem alle Eigentümer(innen) / Beteiligte erfasst sind, geht es weiter zur nächsten Seite. - 26 - 2.4.5 Grundsteuerbefreiung/ -vergünstigung Bei überwiegender Wohnnutzung fällt die Grundsteuer niedriger aus. Dies ist in der Anlage Grundstück (GW2) anzugeben. Bitte kreuzen Sie hierfür Zeile 31 nicht an. Dieses Feld muss dafür nicht befüllt werden. - 27 - 2.4.6 Ergänzende Angaben zur Feststellungserklärung An dieser Stelle sind üblicherweise keine Ergänzungen notwendig, relevante Sachverhalte werden im Rahmen der Erklärung abgefragt. - 28 - 2.4.7 Empfangsvollmacht Sofern gewünscht kann an dieser Stelle ein abweichender Empfangsbevoll- mächtigter benannt werden, welcher dann den Bescheid erhält. - 29 - 2.4.8 Mitwirkung bei der Anfertigung dieser Erklärung Diese Seite ist im Regelfall nur für Steuerberater relevant. Sofern Angehörige bei Erstellung der Erklärung geholfen haben, ist hier nichts einzutragen. Mit dem Button „Nächste Anlage“ geht es weiter zur Anlage Grundstück (GW 2). - 30 - Anlage Grundstück (GW2) Auch hier sehen sie zum Einstieg eine Übersicht der möglichen Angaben. - 31 - 2.5.1 Angaben zum Grund und Boden / Angaben zur Grundstücksnutzung / Zusätzliche Angabe bei Wohnungs- / Teileigentum Wie beim vorherigen Vordruck sind hier Angaben zu den vorhandenen Gemarkungen oder Flurstücken zu erfassen. Dies geschieht über den Button „Weitere Daten hinzufügen“. - 32 - An dieser Stelle sind die Fläche des Grundstücks und der Bodenrichtwert anzugeben. Beides können Sie über das zentrale Bodenrichtwert- informationssystem in Baden-Württemberg online ab dem 01.07.2022 abrufen. Bei Wohneigentum oder Teileigentum ist hier die anteilige Fläche zu erklären. https://www.gutachterausschuesse-bw.de/borisbw/?lang=de https://www.gutachterausschuesse-bw.de/borisbw/?product=gstb&search=open&lang=de https://www.gutachterausschuesse-bw.de/borisbw/?product=gstb&search=open&lang=de - 33 - Sobald Sie alle Gemarkungen / Flurstücke erfasst haben, gegebenenfalls nur eines, geht es weiter. - 34 - Ist Ihr Grundstück bebaut und wird dieses überwiegend zu Wohnzwecken genutzt, so kreuzen Sie das Feld an. Dies ist bei Ihrer selbstbewohnten Immobilie regelmäßig der Fall. - 35 - Zusätzliche Angaben sind nur bei Wohnungs- oder Teileigentum erforderlich. Aus Vereinfachungs- gründen kann hier in diesen Fällen der „01.01.2022“ eingetragen bzw. ausgewählt werden (gilt nur für die erstmalige Erklärung im Rahmen der Grundsteuerreform). - 36 - 2.5.2 Erbbaurecht Nur bei bestehendem Erbbaurecht sind hier Angaben erforderlich. Damit sind die Eintragungen beendet. Über den Button „Alles Prüfen“ starten den Prüfungsmodus. - 37 - Prüfungsmodus Auf dieser Seite sehen Sie alle von Mein Elster erzeugten Hinweise und Fehlermeldungen. Bei einer vollständigen Dateneingabe liegen im Regelfall keine Fehler vor. Sofern Fehler vorliegen, bereinigen Sie diese bitte (siehe folgende Seite). Mit dem Button „Weiter“ gelangen Sie zur Zusammenfassung der Eingaben. - 38 - Sofern Fehler und/oder Hinweise vorhanden sind, können Sie diese über die Menüleiste am linken Rand aufrufen. Die Seite, auf welcher der Eintragungsfehler vorliegt, ist auch angegeben und es kann direkt dorthin gesprungen werden. Hinweise müssen nicht zwingend erledigt werden, zum Beispiel, wenn die Identifikationsnummer eines Miteigentümers nicht bekannt ist. - 39 - Zusammenfassung der eingegebenen Daten und Formular absenden Auf dieser Seite sehen Sie eine Zusammenfassung Ihrer Eintragungen. Sie können die auf dieser Seite aufgeführten Angaben auch drucken. Über den Button „Absenden“ ganz unten auf der Seite schicken Sie die Erklärung elektronisch an Ihr Finanzamt. - 40 - Des Weiteren wird Ihnen nach dem Absenden ein Übertragungsprotokoll in Ihr Postfach der übermittelten Formulare bei Mein ELSTER eingestellt, dass alle im Formular erfassten Angaben enthält und ebenfalls ausgedruckt werden kann. Seiten aus 1 Klickanleitung Grundsteuer B barrierefrei.pdf Klickanleitung Grundsteuer B barrierefrei.pdf Einleitung 1 Benötigte Daten im Rahmen der Abgabe der Feststellungserklärung 2 Ausfüllen der Grundsteuer-Formulare in Mein ELSTER 2.1 Anmeldung im Mein ELSTER-Benutzerkonto 2.2 Erklärungsformular aufrufen 2.3 Startseite des Formulars 2.4 Hauptvordruck (GW1) 2.4.1 Angaben zur Feststellung 2.4.2 Lage des Grundstücks / Betriebs der Land- und Forstwirtschaft / Mehrere hebeberechtigte Gemeinden 2.4.3 Gemarkungen(en) und Flurstück(e) des Grundvermögens 2.4.4 Eigentumsverhältnisse / Angaben zu Erbengemeinschaften, Bruchteilsgemeinschaften und Gemeinschaften ohne geschäftsüblichen Namen / Eigentümer(innen) / Beteiligte 2.4.5 Grundsteuerbefreiung/ -vergünstigung 2.4.6 Ergänzende Angaben zur Feststellungserklärung 2.4.7 Empfangsvollmacht 2.4.8 Mitwirkung bei der Anfertigung dieser Erklärung 2.5 Anlage Grundstück (GW2) 2.5.1 Angaben zum Grund und Boden / Angaben zur Grundstücksnutzung / Zusätzliche Angabe bei Wohnungs- / Teileigentum 2.5.2 Erbbaurecht 2.6 Prüfungsmodus 2.7 Zusammenfassung der eingegebenen Daten und Formular absenden[mehr]

Gemeindliche Abwassergebühren Abwassermengen aus Zisternen und Grundwasserbrunnen In Baindt ist eine Regenwassernutzungsanlage vor der Errichtung anzuzeigen. Bereits bestehende, nicht genehmigte Anlagen sind ebenfalls unverzüglich zu melden. Hiermit wird jeder Haushalt, der eine Zisterne und Grundwasserbrunnen unterhält, hingewiesen und aufgefordert, für solche Nutzungen die notwendigen Genehmigungen einzuholen und die Messeinrichtungen einzubauen, welche anschließend vom Wassermeister abgenommen werden. Allgemeine Hinweise: Regenwasserzisterne für Gartenbewässerung: Sofern jemand Zisternenwasser nur für die Gartenbewässerung nutzt, ist für diese Menge keine Abwassergebühren zu bezahlen. Eine Anlage rein zur Gartenbewässerung leitet in der Regel kein Abwasser in den Schmutzwasserkanal, weshalb bei solchen Anlagen keine Kanal- und Klärgebühren anfallen. Regenwasserzisterne für Toilettenspülung, Waschmaschine, Waschen von KFZ etc. Zisternenwasser, welches für die Toilettenspülung, Waschmaschine, Waschen von KFZ etc. genutzt wird, ist zum Abwasser zu veranlagen, da hiermit der örtliche Kanal- und Kläraufwand gedeckt werden muss. Regenwasserzisterne für Toilettenspülung, Waschmaschine und Gartenbewässerung Die Zisterne dient sowohl der Gartenbewässerung als auch für die Toilettenspülung. Bei der Installation ist darauf zu achten, dass das Wasser für die Gartenbewässerung am Zisternenzähler vorbei läuft. Der Sanitärfachmann sollte in der Regel schon beim Einbau o. g. Punkte beachten. Bei nachträglichen Veränderungen erfolgt die Abnahme nach Fertigstellung durch den Wassermeister. Der Sanitärfachmann sollte die Regenwasserzisterne so planen damit nur ein zusätzlicher Zähler notwendig ist. Wird bei Entleerung der Zisterne (Wassermangel) diese mit Frischwasser nachgespeist sind zwei zusätzliche Zähler notwendig (Probleme Entnahmemenge). Einspeisung für Toilettenspülung und Waschmaschine sollte bei Entleerung der Zisterne direkt über Frischwasserversorgung erfolgen. Warum muss das so sein? Nach der Toilettenspülung wird stark verschmutztes Abwasser in die Kanalisation geleitet, welches nicht gemessen wird und für das demzufolge auch keine Abwassergebühr anfällt. Bei der Gebührenkalkulation werden dann die konstanten Ausgaben auf eine verringerte Abwasserbemessungsmenge verteilt. Die Gebühren steigen und belasten den „ehrlichen“ Gebührenzahler unverhältnismäßig. Die Rechtsprechung hat auf diesen Umstand schon mehrmals reagiert. Zuletzt hat ein Verwaltungsgericht festgestellt, dass Satzungsregelungen, welche für Brauchwassernutzung eine Gebührenfreiheit für die eingeleitete Schmutzwasser- menge zulassen, grundsätzlich nichtig sind. Der ökologisch gewünschte Effekt, kostbares Grundwasser nicht für die Toilettenspülung zu verwenden, rechtfertigt nicht, dass der Gleichbehandlungsgrundsatz verletzt wird. Alle Benutzer einer öffentlichen Entwässerungs- anlage haben darauf ein Anrecht, dass auch alle Schmutzwassereinleiter ihren Anteil bezahlen. Unabhängig von der monetären Seite besteht bei nicht genehmigten Brauchwasseranlagen auch immer die Gefahr, das bei nicht ordnungsgemäßer Ausführung eine Verkeimung des gesamten örtlichen Trinkwassernetzes erfolgen kann. Neben den Messeinrichtungen müssen deshalb auch die hygienischen Anforderungen immer kontrolliert werden. In der gemeindlichen Beitrags- und Gebührensatzung wird nochmals klargestellt, dass Abwasser aus Zisternen und Brunnen der Gebührenpflicht und damit einer Pflicht zum Messen dieser Mengen unterliegt, wenn es zur Toilettenspülung genutzt wird. Ihnen wird Gelegenheit gegeben, die Befreiung vom Benutzungszwang entsprechend der Wasserabgabesatzung zu beantragen für den Fall, dass Brauchwasser aus Zisternen oder Grundwasserbrunnen für die Toilettenspülung bzw. für die Waschmaschine genutzt wird. Die Gemeindeverwaltung wird danach mit den Wassermeister beim Zählerwechsel oder mit Stichproben systematisch die auffälligen Anwesen überprüfen. Auf die Bußgeld- und Zwangsmittelvorschriften der gemeindlichen Wasserabgabensatzung wird verwiesen. Die Nichtanzeige von Regenwassernutzungsanlagen stellt zudem einen Verstoß gegen die Trinkwasserverordnung dar und kann mit Bußgeld geahndet werden (§ 25 Nr.3 TrinkwV). Siehe beiliegender Rückmeldebogen[mehr]