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GMS-Satzung.pdf

Stand: 29.03.2012 Seite 1 von 8 Gemeindeverband Mittleres Schussental Vorwort Die Städte Ravensburg und Weingarten sowie die Gemeinden Baienfurt, Baindt und Berg im Bereich des Mittleren Schussentales sind eng mitei- nander verflochten und auf die gegenseitige Zusammenarbeit angewie- sen. Die Städte und Gemeinden haben bisher ihre Aufgaben in gegenseitiger Fühlungnahme erfüllt. Die Stärkung und Aktivierung des gemeinsamen Raumes und des Oberzentrums sind jedoch nur möglich, wenn die Pla- nungsgrundlagen gemeinsam und verbindlich geschaffen werden. Die ei- genen Entwicklungsmöglichkeiten der Städte und Gemeinden sind dabei in echter Partnerschaft und Chancengleichheit zu gewährleisten. In Kenntnis dieser Zielsetzung vereinbaren die Städte und Gemeinden im Mittleren Schussental unter Wahrung ihrer Selbständigkeit über ihre künf- tige gemeinsame Planung und Zusammenarbeit das Folgende: Inhaltsübersicht § 1 Name, Sitz und Rechtsform ............................................................................... 2 § 2 Verbandsmitglieder ............................................................................................ 2 § 3 Rechte und Pflichten der Verbandsmitglieder ................................................... 2 § 4 Kommunale Aufgaben ....................................................................................... 3 § 5 entfallen ............................................................................................................. 3 § 6 Ausgleich der Folgekosten ................................................................................ 3 § 7 Organe des Verbandes ..................................................................................... 4 § 8 Zusammensetzung der Verbandsversammlung ............................................... 4 § 9 Zuständigkeiten der Verbandsversammlung ..................................................... 5 § 10 Geschäftsgang der Verbandsversammlung ...................................................... 5 § 11 Verwaltungsrat entfallen ................................................................................... 6 § 12 Zusammensetzung des Verwaltungsrates entfallen ......................................... 6 § 13 Verbandsvorsitzender........................................................................................ 6 § 14 Verbandsverwaltung .......................................................................................... 6 § 15 Ehrenamtliche Tätigkeit ..................................................................................... 6 § 16 Haushalts-, Kassen- und Rechnungswesen ..................................................... 7 § 17 gelöscht ............................................................................................................. 7 § 18 Deckung des Finanzbedarfs .............................................................................. 7 § 19 Form der öffentlichen Bekanntmachung ........................................................... 7 § 20 Auflösung des Verbandes ................................................................................. 7 § 21 Übergangs- und Schlussbestimmungen ........................................................... 8 Stand: 29.03.2012 Seite 2 von 8 Aufgrund der §§ 59 - 61 der Gemeindeordnung für Baden-Württemberg (GemO) in Verbindung mit § 6 Abs. 1 des Gesetzes über kommunale Zu-sammenarbeit erlassen die beteiligten Städte und Gemeinden folgende Satzung: Verbandssatzung des Gemeindeverbandes Mittleres Schussental - Sitz Ravensburg - vom 26. Juli 1971 zuletzt geändert am 29. März 2012 § 1 Name, Sitz und Rechtsform (1) Die in § 2 Abs. 1 genannten Verbandsmitglieder bilden einen Gemeinde- verwaltungsverband nach § 59 GemO. Der Gemeindeverwaltungsver- band führt die Bezeichnung "Gemeindeverband Mittleres Schussental" (nachstehend Verband genannt). (2) Der Verband hat seinen Sitz in Ravensburg. (3) Der Verband ist eine Körperschaft des öffentlichen Rechts. § 2 Verbandsmitglieder (1) Mitglieder des Verbandes sind die Städte Ravensburg und Weingarten sowie die Gemeinden Baienfurt, Baindt und Berg (alle Landkreis Ra- vensburg). (2) Weitere Gemeinden können in den Verband aufgenommen werden. Die Aufnahmebedingungen werden zuvor zwischen dem Verband und ihnen schriftlich vereinbart. § 3 Rechte und Pflichten der Verbandsmitglieder (1) Die Verbandsmitglieder fördern nach ihren Kräften die Arbeit und die Zie- le des Verbandes. (2) Die Verbandsmitglieder wirken durch ihre Vertreter in der Verbandsver- sammlung an den vom Verband zu treffenden Entscheidungen mit. (3) In Angelegenheiten, die Aufgaben des Verbandes berühren, sind die Verbandsmitglieder verpflichtet, dem Verband auf dessen Verlangen mündliche und schriftliche Auskünfte zu erteilen und Unterlagen zur Ein- sichtnahme zur Verfügung zu stellen. Über Tatsachen, die für die Aufga- ben des Verbandes von Belang sein können, unterrichten die Verbands- mitglieder den Verband. Dieselben Verpflichtungen hat der Verband sei- nen Mitgliedern gegenüber. (4) Die Verbandsmitglieder übergeben im Rahmen der Beteiligung der Trä- ger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 und 2 BauGB ihre Bebauungs- plan-Entwürfe dem Verband zur Stellungsnahme. Stand: 29.03.2012 Seite 3 von 8 § 4 Kommunale Aufgaben (1) Der Verband erfüllt anstelle seiner Verbandsmitglieder in eigener Zustän- digkeit die folgenden Aufgaben (Erfüllungsaufgaben): 1. die vorbereitende Bauleitplanung (Flächennutzungsplanung) 2. die Wahrnehmung gemeinsamer Belange der Verbandsmitglieder a) auf dem Gebiet der Raumplanung gegenüber den Organen der Lan- desplanung, b) auf dem Gebiet des öffentlichen Personennahverkehrs gegenüber den Konzessionsträgern und den Genehmigungsbehörden, c) in Fragen der Naherholungsgebiete außerhalb des Verbandsgebiets und deren Entwicklung gegenüber den zuständigen kommunalen und staatlichen Stellen. 3. gestrichen 4. die Ausweisung und Umsetzung von gemeinsamen Gewerbegebie- ten, soweit von den jeweiligen Verbandsgemeinden gewünscht 5. die Planung, Entwicklung (Investition) und Nutzung für folgende Ein- richtung: zentraler Bushalteplatz oder zentraler Busbahnhof in Ravensburg 6. Förderung der Erwachsenenbildung 7. Partnerschaft mit der Stadt Brest in Weißrussland (2) Der Verband fördert die Zusammenarbeit und Abstimmung der Ver- bandsgemeinden in folgenden Bereichen: 1. Verkehrsfragen (inkl. Rad- und Wanderwege, Individualverkehr) 2. Lärmaktionsplanung 3. Klima- und Umweltschutz 4. Bildung (Schulplanung und Hochschule) 5. öffentlicher Personennahverkehr (3) Der Verband stellt seinen Mitgliedsgemeinden auf deren Antrag Gemein- defachbeamte und sonstige Bedienstete zur Wahrnehmung ihrer Aufga- ben zur Verfügung. Die Gemeindefachbeamten gelten als solche der Mit- gliedsgemeinden i.S. von § 58 Abs. 1 und 2 GemO. Der Bürgermeister einer jeden Gemeinde kann die zur Verfügung gestellten Bediensteten nach § 53 Abs. 1 Satz 1 GemO mit seiner Vertretung beauftragen (§ 61 Abs. 2 GemO). § 5 entfallen § 6 Ausgleich der Folgekosten (1) Entstehen durch die Flächennutzungsplanung des Verbandes für ein oder mehrere Verbandsmitglieder mit Rücksicht auf die Ziele des Ver- bandes durch Änderung der Gemeindeverhältnisse erhöhte Aufwendun- gen oder Mindereinnahmen oder ergeben sich durch sie Fehlinvestitio- nen und stehen diesen keine erhöhten allgemeinen oder besonderen Einnahmen oder Vorteile gegenüber, so sind die daraus entstehenden Nachteile auszugleichen, soweit nicht ein solcher Ausgleich bereits durch Zuschüsse von dritter Seite bewirkt wird. Der Ausgleich ist zwischen den beteiligten Verbandsmitgliedern durch Vertrag zu regeln. Der Verband unterbreitet dafür Vorschläge. (2) Beschlüsse über einen Flächennutzungsplan, der erhöhte Aufwendungen für eine oder mehrere Gemeinden i.S. des Abs. 1 zur Folge hat, dürfen nur gefasst werden, wenn zugleich das Aufbringen der Folgekosten ge- regelt ist. (3) Das Aufbringen der Folgekosten kann auch durch Vertrag zwischen den beteiligten Verbandsmitgliedern und einem Dritten geregelt werden. Stand: 29.03.2012 Seite 4 von 8 § 7 Organe des Verbandes (1) Die Organe des Verbandes sind 1. die Verbandsversammlung, 2. der Verbandsvorsitzende. (2) Soweit sich aus dem GKZ und aus dieser Satzung nichts anderes ergibt, sind auf die Verbandsversammlung die Bestimmungen der Gemeinde- ordnung für Baden-Württemberg über den Gemeinderat und auf den Verbandsvorsitzenden diejenigen über den Bürgermeister sinngemäß anzuwenden. § 8 Zusammensetzung der Verbandsversammlung (1) Die Verbandsversammlung besteht aus den gesetzlichen Vertretern der Städte Ravensburg und Weingarten sowie der Gemeinden Baienfurt, Berg und Baindt. Die Stadt Ravensburg entsendet 14, die Stadt Weingar- ten 7, die Gemeinde Baienfurt 2, die Gemeinde Baindt und Berg jeweils 1 weiteren Vertreter. Danach besteht die Verbandsversammlung aus 30 Vertretern. Weitere Vertreter mit beratender Stimme sind die Ortsvorsteher in Ort- schaften nach § 68 GemO, die von Verbandsmitgliedern eingerichtet sind. (2) Die weiteren Vertreter i.S. von Abs. 1 Satz 2 und ihre Stellvertreter wer- den nach jeder regelmäßigen Wahl der Gemeinderäte von dem neu ge- bildeten Gemeinderat widerruflich aus seiner Mitte gewählt; scheidet ein weiterer Vertreter vorzeitig aus dem Gemeinderat oder der Verbandsver- sammlung aus, wird für den Rest der Amtszeit ein neuer weiterer Vertre- ter gewählt. (3) Jedes Verbandsmitglied hat so viele Stimmen wie Vertreter in der Ver- bandsversammlung. Die mehreren Stimmen eines Verbandsmitglieds können nur einheitlich abgegeben werden. Die Stimmabgabe wird durch den Vertreter nach Abs. 1 Satz 1 vorgenommen, wenn das Verbandsmit- glied hierfür keinen anderen Stimmführer benennt. (4) Die Verbandsmitglieder können ihren Vertretern Weisungen erteilen. Stand: 29.03.2012 Seite 5 von 8 § 9 Zuständigkeiten der Verbandsversammlung Die Verbandsversammlung beschließt über alle wichtigen Angelegenhei- ten des Verbandes, insbesondere über 1. die Aufstellung, Änderung, Ergänzung und Aufhebung des gemein- samen Flächennutzungsplanes, 2. die gemeinsame Verkehrsplanung, Schulplanung und Planung für den öffentlichen Personennahverkehr, 3. die Stellungnahme zu Bebauungsplanentwürfen der Verbandsmit- glieder, wenn sie vom Flächennutzungsplan abweichen, 4. die Wahrnehmung gemeinsamer raumplanerischer Belange der Ver- bandsmitglieder gegenüber den Organen der Landesplanung, 5. planmäßige Einnahmen und Ausgaben von mehr als € 50.000,--, bei Einnahmen und Ausgaben nach § 4 Abs. 2 Ziff. 4 und 5 von mehr als € 150.000,-- im Einzelfall, 6. über- und außerplanmäßige Ausgaben von mehr als € 25.000,-- im Einzelfall, 7. Erwerb, Verfügung und Verpflichtung zur Verfügung über Grundstü- cke, grundstücksgleiche Rechte und dingliche Rechte sowie Verfü- gung über sonstiges Verbandsvermögen, wenn der Wert im Einzel- fall € 50.000,-- übersteigt, 8. die Aufnahme von Krediten, 9. Anstellung (einschl. Höhergruppierung) und Entlassung von Ange- stellten der Entgeltgruppe 12 - 15 TVöD und gleichwertiger Ange- stellter sowie von Beamten ab Bes.Gr. A 12, 10. die Wahl des Verbandsvorsitzenden und seiner Stellvertreter, 11. die Aufnahme und das Ausscheiden von Verbandsmitgliedern, 12. die Änderung der Verbandssatzung sowie den Erlass, die Änderung oder Aufhebung von anderen Satzungen des Verbandes, 13. die Haushaltssatzung mit Haushaltsplan, 14. die Feststellung der Ergebnisse der Jahresrechnung, 15. die Vorschläge nach § 6 Abs. 1, 16. die Zustimmung zu Vereinbarungen nach § 14 Abs. 1, 17. die Auflösung des Verbandes. § 10 Geschäftsgang der Verbandsversammlung (1) Die Verbandsversammlung wird vom Verbandsvorsitzenden nach Bedarf, mindestens aber zweimal im Jahr, einberufen. Die Verbandsversamm- lung ist einzuberufen, wenn ein Verbandsmitglied dies unter Angabe des Tagesordnungspunktes verlangt; der Tagesordnungspunkt muss in die Zuständigkeit der Verbandsversammlung fallen. Die Einladungsfrist be- trägt 2 Wochen. (2) Die Verbandsversammlung ist beschlussfähig, wenn mindestens die Hälf- te aller Mitglieder der Verbandsversammlung anwesend und die Hälfte al- ler Verbandsmitglieder vertreten ist. (3) Die Sitzungen der Verbandsversammlung sind öffentlich. Nichtöffentlich ist zu verhandeln, wenn es das öffentliche Wohl oder berechtigte Interes- sen einzelner Verbandsmitglieder erfordern. (4) Die Beschlüsse der Verbandsversammlung über die in § 9 Ziff. 1, 2, 9, 12, 13, 14, 17 und 18 genannten Angelegenheiten werden mit einer Mehrheit von zwei Dritteln der satzungsmäßigen Stimmenzahl, darunter mit den Stimmen von mindestens drei Verbandsmitgliedern, gefasst. Die übrigen Beschlüsse werden mit einfacher Stimmenmehrheit gefasst. Stand: 29.03.2012 Seite 6 von 8 (5) Die Niederschrift über die Verhandlungen der Verbandsversammlung ist vom Vorsitzenden und vom Schriftführer zu unterzeichnen. Sie ist den Mitgliedern der Verbandsversammlung innerhalb von zwei Monaten oder in der nächsten Verbandsversammlung zur Kenntnis zu bringen. § 11 Verwaltungsrat entfallen § 12 Zusammensetzung des Verwaltungsrates entfallen § 13 Verbandsvorsitzender (1) Der Verbandsvorsitzende sowie dessen erster und zweiter Stellvertreter werden von der Verbandsversammlung aus ihrer Mitte auf die Dauer von jeweils zwei Jahren gewählt; bis zur Neuwahl nehmen die Gewählten ihr Amt weiter wahr. Scheidet der Verbandsvorsitzende oder einer seiner Stellvertreter vorzeitig aus der Verbandsversammlung aus, so findet eine Ergänzungswahl für den Rest der Amtszeit statt. (2) Der Verbandsvorsitzende ist Vorsitzender der Verbandsversammlung. Er ist Leiter der Verbandsverwaltung und vertritt den Verband. Er nimmt die laufenden Geschäfte des Verbandes sowie die ihm nach der Verbands- satzung obliegenden Aufgaben wahr und vollzieht die Beschlüsse der Verbandsversammlung. Er ist Vorgesetzter, Dienstvorgesetzter und oberste Dienstbehörde der Bediensteten des Verbandes. (3) Der Verbandsvorsitzende erhält über Abs. 2 hinaus folgende Zuständig- keiten: 1. Planmäßige Einnahmen und Ausgaben bis 50.000 € im Einzelfall 2. Über- und außerplanmäßige Ausgaben bis 25.000 € im Einzelfall 3. Erwerb, Verkauf, Verfügung und Verpflichtung zur Verfügung über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und dingliche Rechte, so- wie Verfügung über sonstiges Verbandsvermögen, wenn der Wert im Einzelfall 50.000 € nicht übersteigt. (4) Der Verbandsvorsitzende ist außerdem zuständig für die Partnerschaft mit Brest. § 14 Verbandsverwaltung (1) Der Verband kann zur Erfüllung seiner Aufgaben Bedienstete anstellen und sächliche Verwaltungsmittel beschaffen. Soweit der Verband dies nicht selbst tun will, kann er sich der Einrichtungen und des Personals der Verbandsmitglieder oder Dritter bedienen. Das Nähere hierüber wird durch Vereinbarung bestimmt. (2) Der Verband hat das Recht, hauptamtliche Beamte zu ernennen. (3) Verletzt ein Bediensteter des Verbandes oder ein Bediensteter eines Verbandsmitgliedes nach Abs. 1 Satz 2 in Ausübung seiner Tätigkeit zur Erfüllung von Aufgaben des Verbandes die einem Dritten gegenüber ob- liegende Amtspflicht, so haftet der Verband. § 15 Ehrenamtliche Tätigkeit (1) Der Verbandsvorsitzende und die Mitglieder der Verbandsversammlung sind ehrenamtlich tätig; für ihre Rechtsverhältnisse gelten die für die Ge- meinderäte maßgebenden Bestimmungen sinngemäß. § 13 Abs. 6 Satz 3 GKZ bleibt unberührt. (2) Die Mitglieder der Verbandsversammlung, ausgenommen der Verbands- Stand: 29.03.2012 Seite 7 von 8 vorsitzende und seine beiden Stellvertreter, erhalten einen Auslagener- satz und Verdienstausfall. § 16 Haushalts-, Kassen- und Rechnungswesen Auf das Haushalts-, Kassen- und Rechnungswesen finden die für Ge- meinden über 3 000 Einwohner geltenden Vorschriften sinngemäß An- wendung, mit Ausnahme der Vorschriften über die Auflegung des Ent- wurfs der Haushaltssatzung und des Haushaltsplans sowie der Jahres- rechnung und den Fachbeamten für das Finanzwesen. § 17 gelöscht § 18 Deckung des Finanzbedarfs (1) Zur Deckung seiner Ausgaben erhebt der Verband von den Verbands- mitgliedern eine Verbandsumlage, soweit seine sonstigen Einnahmen nicht ausreichen; die Verbandsumlage besteht aus 1. einer Verwaltungskostenumlage zur Deckung der Ausgaben des Verwaltungshaushalts 2. einer Kapitalumlage zur Deckung der Ausgaben des Vermögens- haushalts. Die Umlage wird bemessen aus 1. zur Hälfte nach dem Verhältnis der Einwohnerzahlen vom 30.06. des Vorjahres und 2. zur Hälfte nach dem Verhältnis der Steuerkraftsumme des Vorjahres, ermittelt nach § 38 Abs. 1 FAG. (2) Der Verband erhebt kostendeckende Entgelte, soweit seine Dienstleis- tungen ausschließlich Verbandsmitgliedern zugute kommen. (3) Die Verwaltungskostenumlage nach Abs. 1 ist mit je einem Viertel in der Mitte des Kalendervierteljahres fällig. Solange ihre Höhe noch nicht fest- gestellt ist, haben die Verbandsmitglieder zu diesen Terminen entspre- chende Vorauszahlungen auf der Grundlage der Vorjahresschuld zu leis- ten. Die Kapitalumlage wird entsprechend der Kassenwirksamkeit der Ausgaben erhoben. § 19 Form der öffentlichen Bekanntmachung Öffentliche Bekanntmachungen des Verbandes werden in der Schwäbi- schen Zeitung, Ausgabe Ravensburg, vorgenommen. § 20 Auflösung des Verbandes (1) Bei einer Auflösung des Verbandes werden sein Vermögen und seine Verbindlichkeiten auf die ihm bei der Auflösung angehörenden Ver- bandsmitglieder aufgeteilt, soweit sie nicht auf andere Rechtsträger, die die Verbandsaufgabe ganz oder teilweise übernehmen, übertragen oder von diesen übernommen werden. Maßstab für die Aufteilung ist der Fünf- jahresdurchschnitt der letzten Verbandsumlage (§ 8 Abs. 1). (2) Für Verpflichtungen des Verbandes, die nur einheitlich erfüllt werden können und über die Abwicklung der Auflösung hinauswirken, bleiben die Verbandsmitglieder Gesamtschuldner. Die Erfüllung solcher Aufgaben ist, sofern bei der Auflösung nichts anderes vereinbart wird, Aufgabe der Stadt Ravensburg. Die übrigen ehemaligen Verbandsmitglieder haben dieser einen Anteil nach dem Maßstab des Abs. 1 zu zahlen. (3) Die vom Verband aufgestellten Bauleitpläne gelten nach dessen Auflö- sung als entsprechende Pläne der einzelnen Gemeinden weiter. Stand: 29.03.2012 Seite 8 von 8 § 21 Übergangs- und Schlussbestimmungen (1) Bis zur ersten Wahl des Verbandsvorsitzenden nimmt dessen Aufgaben der Oberbürgermeister der Stadt Ravensburg wahr. (2) Die Wahlperiode des ersten gewählten Verbandsvorsitzenden endet am 31.12.1973. (3) Der Verband entsteht am Tage nach der öffentlichen Bekanntmachung der Genehmigung dieser Satzung und der öffentlichen Bekanntmachung der Satzung selbst. Gleichzeitig tritt diese Satzung in Kraft. Anhang zur Verbandssatzung des GMS öff. Bekanntma- chung Schwäb. Zeitung Ausgabe Ravensburg Beschluss- datum Nr. Ausferti- gungsdatum Inkraft- treten Nr. Datum Satzung 26.07.1971 Änderung 24.03.1972 31.051972 30.05.1972 Änderung 11.04.1973 13.04.1973 Änderung 23.05.1973 Änderung 21.09.1977 12.10.1977 01.01.1978 Änderung 01.10.1984 01.10.1984 23.11.1984 271 22.11.1984 Änderung 17.09.1986 12.11.1986 Änderung 17.10.1990 14.08.1991 Änderung 19.03.1991 14.08.1991 Änderung 09.12.1998 23.09.1999 Änderung 03.07.2002 7 08.07.2002 160 13.07.2002 Änderung 26.04.2007 7 27.04.2007 254 03.11.2007 Änderung 29.03.2012 1 25.04.2012 29.04.2012 28.04.2012[mehr]

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      VGH Baden-Württemberg Urteil vom 11.3.2010, 2 S 2938/08 Zur Erhebung einer nach dem Frischwassermaßstab berechneten einheitlichen Abwassergebühr für die Schmutz- und Niederschlagswasserentsorgung Leitsätze 1. Die Erhebung einer nach dem Frischwassermaßstab berechneten einheitlichen Abwassergebühr für die Schmutz- und Niederschlagswasserentsorgung verstößt auch bei kleineren Gemeinden in aller Regel gegen den Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG sowie das Äquivalenzprinzip. 2. Die sich auf § 9 Abs. 2 Satz 4 KAG 1996 beziehende Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 27.01.2003 - 2 S 2587/00 - VBlBW 2003, 322), wonach diese Regelung nicht die Korrektur fehlerhafter Gebührenkalkulationen bezwecke, sondern nur solche Kostenunter- und Kostenüberdeckungen betreffe, die aus Prognoseirrtümern resultieren, kann auf § 14 Abs. 2 Satz 2 KAG 2009 nicht übertragen werden. Tenor Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Freiburg vom 6. Mai 2008 - 1 K 1636/07 - geändert: Der Abwassergebührenbescheid der Beklagten vom 26.01.2000 und der Widerspruchsbescheid des Landratsamts Schwarzwald- Baar-Kreis vom 10.07.2007 werden aufgehoben. Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen. Die Revision wird nicht zugelassen. Tatbestand 1 Der Kläger ist Eigentümer des mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks ... ... in .... Durch Abgabenbescheid vom 26.01.2000 zog ihn die Beklagte - eine Gemeinde mit etwa 6.200 Einwohnern - unter Zugrundelegung des in der einschlägigen Satzung über die öffentliche Abwasserbeseitigung vom 10.12.1992 (im Folgenden: AbwS) vorgesehenen modifizierten Frischwassermaßstabs zu einer Abwassergebühr für das Jahr 1999 in Höhe von 256,20 DM heran. Dabei legte die Beklagte eine eingeleitete Abwassermenge (= bezogene Frischwassermenge) von 61 m 3 und einen Gebührensatz von 4,20 DM/m 3 Abwasser zugrunde. 2 Die einschlägigen Regelungen der Satzung lauten wie folgt: Die Gemeinde erhebt für die Benutzung der öffentlichen Abwasseranlagen eine Abwassergebühr (§ 32 AbwS). Schuldner der Abwassergebühr ist der Grundstückseigentümer (§ 33 Abs. 1 Satz 1 AbwS). Die Abwassergebühr wird nach der Abwassermenge bemessen, die auf dem an die öffentlichen Abwasseranlagen angeschlossenen Grundstück anfällt (§ 34 Abs. 1 AbwS). Als angefallene Abwassermenge gilt bei öffentlicher Wasserversorgung - wie hier - der der Entgeltberechnung zugrunde gelegte Wasserverbrauch (§ 35 Abs. 1 Nr. 1 AbwS). Für Abwasser, das zu einer öffentlichen Abwasserbehandlungsanlage gebracht wird, beträgt die Gebühr 4,20 DM/m 3 Abwasser (§ 37 Abs. 3 AbwS). 3 Gegen den Bescheid vom 26.01.2000 erhob der Kläger am 28.02.2000 Widerspruch. Im Laufe des Widerspruchsverfahrens nahm die Beklagte eine Nachkalkulation der Abwassergebühr für die Gebührenjahre 1999 bis 2005 vor. Die Nachkalkulation für das Jahr 1999 (Stand: Oktober 2006) ergab - ohne Ausgleich von Vorjahresergebnissen - einen kostendeckenden Gebührensatz in Höhe von 3,87 DM/m 3 Abwasser. Auf Grundlage dieser Nachkalkulation beschloss der Gemeinderat der Beklagten am 09.11.2006 rückwirkend zum 01.01.1999 wiederum einen Gebührensatz von 4,20 DM/m 3 Abwasser für den Zeitraum vom 01.01. bis zum 31.12.1999. Dabei brachte die Beklagte die von ihr ermittelte Kostenunterdeckung des Jahres 1994 sowie einen Teil der ermittelten Kostenunterdeckung des Jahres 1995 im Gebührenjahr 1999 zum Ausgleich, um zum gleichen Gebührensatz von 4,20 DM/m 3 Abwasser zu gelangen, wie er den Bescheiden für das Gebührenjahr 1999 zugrunde gelegt worden war. 4 Den Widerspruch des Klägers gegen den Abgabenbescheid vom 26.01.2000 wies das Landratsamt Schwarzwald-Baar-Kreis mit Widerspruchsbescheid vom 10.07.2007 zurück. 5 Der Kläger hat am 10.08.2007 beim Verwaltungsgericht Freiburg Klage erhoben. Dem Antrag des Klägers, den Abwassergebührenbescheid der Beklagten vom 26.01.2000 sowie den Widerspruchsbescheid des Landratsamts Schwarzwald-Baar-Kreis vom 10.07.2007 aufzuheben, ist die Beklagte entgegengetreten. 6 Das Verwaltungsgericht hat die Klage durch Urteil vom 06.05.2008 abgewiesen und hierzu im Wesentlichen ausgeführt: Es sei rechtlich nicht zu beanstanden, dass die Beklagte für Grundstücke, die - wie dasjenige des Klägers - an die öffentlichen Abwasseranlagen angeschlossen seien, als Gebührenmaßstab den sogenannten Frischwassermaßstab verwende. Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg sei der Frischwasserbezug jedenfalls dann zur Erfassung auch der Menge des abgeleiteten Niederschlagswassers geeignet, wenn nach den Verhältnissen im Satzungsgebiet im Durchschnitt der Veranlagungsfälle ein Wahrscheinlichkeitszusammenhang zwischen beiden Wassermengen derart bestehe, dass der Wasserbezug auf einem Grundstück der Zahl der Bewohner und diese wiederum dem Umfang der baulichen Nutzung eines Grundstücks sowie der dort vorhandenen befestigten Flächen entspreche, von der Regenwasser in die Kanalisation abgeleitet werde. Das sei jedenfalls dann anzunehmen, wenn ein Satzungsgebiet durch eine verhältnismäßig homogene und wenig verdichtete Wohnbebauung ohne eine nennenswerte Anzahl kleinflächiger Grundstücke mit hohem Wasserverbrauch bzw. großflächig befestigter Grundstücke mit geringem Wasserverbrauch geprägt sei. In diesem Fall liege eine homogene Siedlungsstruktur vor, die es rechtfertige, den Frischwasserbezug auch als Indikator für die Menge des eingeleiteten Niederschlagswassers anzusehen. Im Regelfall könne bei einer Einwohnerzahl von 60.000 bis 80.000 noch von einer homogenen Siedlungsstruktur in diesem Sinne ausgegangen werden. 7 Auch der in § 37 Abs. 1 AbwS i.d.F. der Änderungssatzung vom 09.11.2006 rückwirkend für das Jahr 1999 festgelegte Gebührensatz von 4,20 DM/m 3 Abwasser sei gültig. Die durch ein Fachbüro erstellte Nachkalkulation der Gebühren stelle auf ihren Seiten 15 und 16 alternativ die Gebührensatzobergrenzen einerseits ohne und andererseits mit Berücksichtigung der Kostenunterdeckungen der Jahre 1994 und 1995 dar. Dass sich der Gemeinderat der Beklagten entschlossen habe, den Gebührensatz für das Jahr 1999 unter Berücksichtigung dieser Kostenunterdeckungen festzusetzen, sei rechtlich nicht zu beanstanden. Es sei insbesondere nicht zu beanstanden, dass der Gemeinderat entsprechend den Vorgaben der Nachkalkulation die ausgleichsfähigen Unterdeckungen des Jahres 1994 (51.242,40 DM) in voller Höhe und die ausgleichsfähigen Unterdeckungen des Jahres 1995 (65.544,-- DM) nur in Höhe von 42.456,05 DM berücksichtigt habe. Mit der lediglich teilweisen Berücksichtigung der ausgleichsfähigen Unterdeckungen des Jahres 1995 habe erreicht werden sollen, dass der Gebührensatz mit 4,20 DM/m 3 Abwasser exakt in der Höhe festgesetzt habe werden können, der auch den tatsächlichen Veranlagungen für das Gebührenjahr 1999 zugrunde gelegt worden sei. Dies sei eine sachgerechte Erwägung, die vom Gericht nicht beanstandet werden könne. 8 Der Vortrag des Klägers rechtfertige schließlich auch nicht die Annahme, die bei der Festsetzung des Gebührensatzes für das Jahr 1999 berücksichtigten und ausgeglichenen Unterdeckungen der Jahre 1994 und 1995 seien methodisch fehlerhaft ermittelt worden. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg beziehe sich die Ausgleichsbefugnis von Unterdeckungen aus Vorjahren lediglich auf solche Unterdeckungen, die sich aufgrund eines Abgleichs der Einnahmen und Ausgaben - ungeachtet der methodischen Richtigkeit oder Unrichtigkeit der Gebührenkalkulation - ergäben. 9 Zur Begründung der vom Senat mit Beschluss vom 03.11.2008 zugelassenen Berufung macht der Kläger geltend: Auch für den Bereich einer homogenen Siedlungsstruktur sei der Frischwasserbezug als Indikator für die Menge des eingeleiteten Niederschlagswassers ungeeignet. Aufgrund der Menge des Frischwasserbezuges könne ein Rückschluss auf die Menge des eingeleiteten Niederschlagswassers nicht erfolgen. Denn die Menge des bezogenen Frischwassers sei von der Nutzung des Grundstücks (z.B. Zahl der Bewohner) abhängig, während die Menge des in die Kanalisation eingeleiteten Niederschlagswassers von den vorhandenen befestigten Flächen abhängig sei. Ändere sich z.B. die Zahl der Bewohner und damit der Frischwasserbezug, ändere sich deshalb nicht die Niederschlagswassermenge. Im Übrigen liege die Zahl der von einer vermeintlich homogenen Bebauung abweichenden Grundstücke im Gebiet der Beklagten bei über 10 %. 10 Unabhängig davon habe die Beklagte bei der Festsetzung der Höhe des Gebührensatzes zu Unrecht Unterdeckungen aus den Jahren 1994 und 1995 berücksichtigt. Die Gebührenkalkulationen der Jahre 1994 und 1995 hätten jeweils den Straßenentwässerungsanteil zu niedrig und damit fehlerhaft angesetzt. Bei zutreffender Berücksichtigung des Straßenentwässerungsanteils hätten sich in den Jahren 1994 und 1995 keine vermeintlichen Unterdeckungen, sondern ausgleichspflichtige Überdeckungen ergeben. Dies führe im Ergebnis auch zur Nichtigkeit des Abwassergebührensatzes für das Jahr 1999. 11 Der Kläger beantragt, 12 das Urteil des Verwaltungsgerichts Freiburg vom 06.05.2008 - 1 K 1636/07 - zu ändern und den Abwassergebührenbescheid der Beklagten vom 26.01.2000 und den dazu ergangenen Widerspruchsbescheid des Landratsamts Schwarzwald-Baar-Kreis vom 10.07.2007 aufzuheben. 13 Die Beklagte beantragt, 14 die Berufung zurückzuweisen. Entscheidungsgründe 15 Sie verteidigt das angefochtene Urteil. Bei einer Gemeinde ihrer Größe könne im Regelfall von einer homogenen Siedlungsstruktur ausgegangen werden. Die Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts Nordrhein-Westfalen in seinem Urteil vom 18.12.2007 - 9 A 3648/04 - (KStZ 2008, 74), der eine völlig andere Gemeindestruktur mit wesentlich größeren Gemeinden zugrunde liege, könne auf den hier zu beurteilenden Fall nicht übertragen werden. 16 Im Rahmen der Nachkalkulation hätten auch die für die Jahre 1994 und 1995 errechneten Unterdeckungen im Jahre 1999 Berücksichtigung finden können. Im Rahmen der Nachkalkulation seien die Straßenentwässerungskostenanteile für die Jahre 1994 und 1995 exakt so angesetzt worden, wie dies auch im Rahmen der damaligen prognostischen Kalkulation für diese Gebührenjahre geschehen sei. Diese Vorgehensweise genüge den Anforderungen an den Ausgleich von Vorjahresergebnissen. Wäre es anders, bestünde im Rahmen der Ermittlung von Vorjahresergebnissen die Möglichkeit, jeden in den Rechnungsergebnissen enthaltenen kalkulatorischen Ansatz abweichend von der zugrunde liegenden prognostischen Kalkulation zu prüfen. Damit würde indirekt eine Überprüfung des früheren Satzungsrechts und der dortigen Ansätze vorgenommen. Dies würde zu untragbaren Ergebnissen führen, da über das System des gesetzlichen Ausgleichs dann indirekt die Satzungen beliebig weit zurückreichender vergangener Jahre überprüft werden müssten. 17 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die dem Senat vorliegenden Akten sowie die Schriftsätze der Beteiligten verwiesen. 18 Die Berufung ist zulässig und begründet. Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Unrecht abgewiesen. Der Abwassergebührenbescheid der Beklagten vom 26.01.2000 und der Widerspruchsbescheid des Landratsamts Schwarzwald- Baar-Kreis vom 10.07.2007 sind rechtswidrig und verletzen den Kläger in seinen Rechten (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). 19 Für die Heranziehung des Klägers zu Gebühren für die Entsorgung von Abwasser (Schmutz- und Niederschlagswasser) im hier maßgeblichen Jahr 1999 fehlt es an einer wirksamen Rechtsgrundlage. Die einschlägige Satzung der Beklagten über die öffentliche Abwasserbeseitigung vom 10.12.1992 i.d.F. der Änderungssatzung vom 09.11.2006 (im Folgenden: AbwS) ist nichtig. Denn sie enthält für die Gebührenerhebung keine gültige Maßstabsregelung, wie sie § 2 Abs. 1 des hier noch anzuwendenden Kommunalabgabengesetzes vom 28.05.1996 (im Folgenden: KAG 1996) als Mindestinhalt einer Satzung fordert. 20 Nach §§ 34 Abs. 1, 35 Abs. 1 Nr. 1, 36 Abs. 1 Satz 1 AbwS wird die Abwassergebühr für die Inanspruchnahme der öffentlichen Abwasseranlage durch die Einleitung sowohl von Schmutz- als auch von Niederschlagswasser einheitlich nach der Abwassermenge bemessen, die auf dem angeschlossenen Grundstück anfällt. Als angefallene Abwassermenge gilt dabei bei öffentlicher Wasserversorgung - wie hier - der der Entgeltberechnung zugrunde gelegte Wasserverbrauch abzüglich der nachweislich nicht in die öffentlichen Abwasseranlagen eingeleiteten Wassermengen. Die Satzung sieht damit als Maßstab zur Ermittlung der Abwassergebühren sowohl für die Ableitung von Schmutz- als auch von Niederschlagswasser den sogenannten (einheitlichen) Frischwassermaßstab vor. Dieser Maßstab verstößt angesichts der heutigen Wohn- und Lebensgewohnheiten in aller Regel gegen den Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG sowie das Äquivalenzprinzip. 21 1. Der baden-württembergische Landesgesetzgeber hat den Gemeinden und Landkreisen für den gemäß § 2 Abs. 1 KAG 1996 in der Satzung festzulegenden Gebührenmaßstab keine einfachgesetzlichen Beschränkungen auferlegt. Das ortsgesetzgeberische Ermessen der Gemeinden und Landkreise ist jedoch durch den Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG sowie das Äquivalenzprinzip eingeschränkt. Das Äquivalenzprinzip ist Ausdruck des allgemeinen, auf Verfassungsrecht beruhenden bundesrechtlichen Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit und besagt als solcher, dass die Gebühr nicht in einem Missverhältnis zu der von dem Träger öffentlicher Verwaltung erbrachten Leistung stehen darf. Es fordert ferner, dass die Benutzungsgebühr im Allgemeinen nach dem Umfang der Benutzung bemessen wird, so dass bei in etwa gleicher Inanspruchnahme der öffentlichen Einrichtung in etwa gleich hohe Gebühren und bei unterschiedlicher Benutzung diesen Unterschieden in etwa angemessene Gebühren erhoben werden, und berührt sich insoweit mit dem Gleichheitssatz (vgl. BVerwG, Beschluss vom 28.03.1995 - 8 N 3.93 - NVwZ-RR 1995, 594; VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 03.11.2008 - 2 S 623/06 - AbfallR 2009, 44). 22 Das bundesrechtliche Äquivalenzprinzip bildet damit eine Obergrenze für die Gebührenbemessung. Unterhalb dieser Obergrenze ist die Gestaltungsfreiheit des Satzungsgebers im Wesentlichen nur durch das aus dem Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG folgende Willkürverbot in der Weise eingeschränkt, dass bei gleichartig beschaffenen Leistungen die Gebührenmaßstäbe und Gebührensätze in den Grenzen der Praktikabilität und der Wirtschaftlichkeit so zu wählen und zu staffeln sind, dass sie dem unterschiedlichen Ausmaß der erbrachten Leistungen Rechnung tragen, damit die verhältnismäßige Gleichheit unter den Gebührenschuldnern gewahrt bleibt. Das Willkürverbot belässt damit dem Satzungsgeber eine weitgehende Gestaltungsfreiheit. Es verbietet nur eine willkürliche Ungleichbehandlung (wesentlich) gleicher Sachverhalte und die willkürliche Gleichbehandlung (wesentlich) ungleicher Sachverhalte. Die hierdurch gezogenen Grenzen seiner Entscheidungsfreiheit überschreitet der Satzungsgeber erst dann, wenn sich ein vernünftiger, aus der Natur der Sache einleuchtender Grund für die Gleich- oder Ungleichbehandlung nicht finden lässt. Nur die Einhaltung dieser äußersten Grenze ist unter dem Gesichtspunkt des Gleichheitssatzes zu prüfen, nicht aber die Frage, ob der Satzungsgeber im Einzelnen die zweckmäßigste, vernünftigste oder gerechteste Lösung gefunden hat (vgl. zum Ganzen: Rieger in Driehaus, Kommunalabgabenrecht, Stand: September 2009, § 6 RdNr. 591). 23 Nach allgemeiner Ansicht dürfen Benutzungsgebühren nicht nur nach dem konkret nachgewiesenen Umfang der jeweiligen Inanspruchnahme der öffentlichen Leistung (Wirklichkeitsmaßstab), sondern auch nach einem Wahrscheinlichkeitsmaßstab bemessen werden. Die Rechtfertigung für die Verwendung eines solchen pauschalierenden Maßstabs ergibt sich aus der Notwendigkeit eines praktikablen, wenig kostenaufwändigen und damit auch den Gebührenzahlern zugute kommenden Erhebungsverfahrens (BVerwG, Beschluss vom 28.03.1995, aaO). Der Wahrscheinlichkeitsmaßstab darf aber nicht offensichtlich ungeeignet sein, d.h. er muss Umständen oder Verhältnissen entnommen worden sein, die mit der Art der Benutzung in Zusammenhang stehen, und auf eine Berechnungsgrundlage zurückgreifen, die für die Regel in etwa zutreffende Rückschlüsse auf das tatsächliche Maß der Benutzung zulässt (VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 26.06.2000 - 2 S 132/00 - VBlBW 2001, 21). 24 2. Bei dem von der Beklagten gewählten (einheitlichen) Frischwassermaßstab wird die Benutzungsgebühr für die Inanspruchnahme der öffentlichen Abwasseranlage durch die Einleitung sowohl des Schmutzwassers als auch des Niederschlagswassers nach der Menge des bezogenen Frischwassers bemessen. Dieser Maßstab beruht auf der Annahme, dass die auf einem Grundstück bezogene Frischwassermenge im Regelfall in einem ungefähr gleichen Verhältnis zur Menge des anfallenden Abwassers steht (vgl. zuletzt VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 19.03.2009 - 2 S 2650/08 - VBlBW 2009, 472). Diese Annahme trifft unzweifelhaft hinsichtlich des Schmutzwassers zu, weil die Menge des Frischwassers, die einem an die öffentliche Abwasserbeseitigung angeschlossenen Grundstück zugeführt wird, jedenfalls typischerweise weitgehend der in die Kanalisation eingeleiteten Abwassermenge entspricht. 25 Was das Niederschlagswasser betrifft, kann das Gleiche dagegen nicht gesagt werden, weil der Frischwasserverbrauch keinen verlässlichen Rückschluss darauf erlaubt, wie viel Niederschlagswasser von dem betreffenden Grundstück der öffentlichen Abwasseranlage zugeführt wird (ebenso OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 18.12.2007 - 9 A 3648/04 - KStZ 2008, 74; Hess. VGH, Urteil vom 02.09.2009 - 5 A 631/08 - KStZ 2009, 235). Denn der Frischwasserverbrauch ist regelmäßig bei Wohnbebauung personen- und bei Gewerbegrundstücken produktionsabhängig, während die Menge des eingeleiteten Niederschlagswassers - außer von der Menge des Niederschlags - von der Größe des Grundstücks sowie der Oberflächengestaltung abhängig ist. Ein verlässlicher Zusammenhang zwischen Frischwasserbezug eines Grundstücks und der von diesem Grundstück zu entsorgenden Niederschlagswassermenge besteht demnach zumindest in aller Regel nicht. Die Verwendung des einheitlichen Frischwassermaßstabs für die Verteilung der Niederschlagswasserentsorgungskosten kann im Fall der Beklagten auch nicht mit dem Grundsatz der Typengerechtigkeit gerechtfertigt werden (unten a). Sie kann ferner nicht mit der Erwägung als rechtmäßig angesehen werden, dass sowohl nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Beschluss vom 12.06.1972 - VII B 117.70 - KStZ 1973, 92; Beschluss vom 25.03.1985 - 8 B 11.84 - NVwZ 1985, 496 mwN) als auch nach der des erkennenden Senats (Urteil vom 27.10.1993 - 2 S 199/80 - VBlBW 1984, 346) eine Differenzierung der Kosten für die Entsorgung des Schmutzwassers und des Niederschlagswassers nicht erforderlich ist, wenn die durch die Gebühren zu deckenden Kosten der Niederschlagswasserentsorgung nur gering sind (unten b). 26 a) Im Benutzungsgebührenrecht ist ebenso wie im sonstigen Abgabenrecht auf den Grundsatz der Typengerechtigkeit abzustellen, der es dem Satzungsgeber gestattet, bei Gestaltung abgabenrechtlicher Regelungen in der Weise zu verallgemeinern und zu pauschalieren, dass an Regelfälle eines Sachbereichs angeknüpft wird und die Besonderheiten von Einzelfällen außer Betracht bleiben. Dieser Grundsatz vermag die Gleichbehandlung ungleicher Sachverhalte indessen nur so lange zu rechtfertigen, wie nicht mehr als 10 % der von der Regelung betroffenen Fällen dem „Typ“ widersprechen (BVerwG, Beschluss vom 19.09.2005 - 10 BN 2.05 - Juris; Urteil vom 01.08.1986 - 8 C 112.84 - NVwZ 1987, 231; Beschluss vom 19.08.1983 - 8 N 1.83 - BVerwGE 68, 36). 27 In Anwendung dieser Rechtsgrundsätze kann nicht angenommen werden, dass der einheitliche Frischwassermaßstab im Allgemeinen und damit in 90 % aller Fälle zu einer in etwa gleichmäßigen Belastung der Beitragspflichtigen führt. Es ist mit anderen Worten nicht davon auszugehen, dass im „Regelfall“ auf den Grundstücken eines Satzungsgebiets das Verhältnis zwischen der abzuleitenden Niederschlagswassermenge und der nach dem Frischwasserverbrauch berechneten Schmutzwassermenge (so) weitgehend vergleichbar ist, dass es aus diesem Grund einer gesonderten Berechnung der Kosten der Niederschlagswasserentsorgung nicht bedarf. 28 Zwar hat der erkennende Senat bislang den einheitlichen Frischwassermaßstab auch zur Erfassung der Menge des abgeleiteten Niederschlagswassers als geeignet angesehen, wenn das Satzungsgebiet durch eine im entwässerungsrechtlichen Sinn verhältnismäßig homogene Bebauungsstruktur mit wenig verdichteter Wohnbebauung und ohne eine nennenswerte Anzahl kleinflächiger Grundstücke mit hohem Wasserverbrauch bzw. großflächig befestigter Grundstücke mit geringem Wasserverbrauch geprägt ist (Urteil vom 07.10.2004 - 2 S 2806/02 - VBlBW 2005, 239). Dem lag der Gedanke zugrunde, dass von einer homogenen Siedlungsstruktur ausgegangen werden könne, wenn in einer Gemeinde für mindestens 90 % der angeschlossenen Grundstücke die Entwässerungsverhältnisse in etwa gleich seien. Insoweit handelt es sich bei dem Kriterium einer homogenen Siedlungsstruktur um nichts anderes als eine konkretisierte Ausprägung des oben dargelegten Grundsatzes der Typengerechtigkeit (so zutreffend Quaas, VBlBW 2006, 175, 176). Der Senat hat in diesem Zusammenhang weiter ausgeführt, im Regelfall könne bei Gemeinden mit 60.000 bis 80.000 Einwohnern noch von einer homogenen Siedlungsstruktur im genannten Sinne ausgegangen werden. An dieser Auffassung hält der Senat nicht mehr fest. Eine Vergleichbarkeit zwischen der abzuleitenden Niederschlagswassermenge und der Schmutzwassermenge auf den Grundstücken eines Satzungsgebiets dürfte nach den heutigen Verhältnissen die absolute Ausnahme bilden. Auch für das Gebiet der Beklagten, einer Gemeinde mit sechs Teilorten und ca. 6.200 Einwohnern, liegt eine solche Ausnahme nicht vor. 29 Die Anzahl der Bewohner auf den Grundstücken des jeweiligen Satzungsgebiets, die maßgeblich die Menge des einem Grundstück zugeführten Frischwassers beeinflusst, ist - unter den hiesigen modernen Lebensverhältnissen - so unterschiedlich, dass ein vorherrschender, mindestens 90 % der Fälle erfassender „Regeltyp“ mit annähernd gleicher Relation zwischen Frischwasserverbrauch je Grundstück und hiervon abgeleitetem Niederschlagswasser nicht erkennbar ist. Die Menge des abgeleiteten Niederschlagswassers wird bestimmt durch die Größe der versiegelten Grundstücksflächen, die sich nach der Kubatur der Baukörper und dem Vorhandensein weiterer befestigter Flächen - wie etwa Stellplätze, Terrassen - richtet. Dagegen wird die Menge des Abwassers im Falle der Wohnbebauung ganz wesentlich durch die Zahl der auf dem Grundstück vorhandenen Haushalte und die Zahl der zu den Haushalten gehörenden Personen beeinflusst. Bei gewerblich oder industriell genutzten Grundstücken, die erfahrungsgemäß einen hohen Versiegelungsgrad aufweisen, kommt es auf die Art der gewerblichen und industriellen Nutzung und die Höhe des damit verbundenen Frischwasserverbrauchs an. Deshalb sind sowohl gewerblich oder industriell genutzte Grundstücke als auch Grundstücke mit stark verdichteter Wohnbebauung (z.B. Hochhäuser) im Hinblick auf die Relation zwischen Frischwasserverbrauch und abgeleitetem Niederschlagswasser von vornherein als atypisch anzusehen. Vor diesem Hintergrund kommen als Grundstücke mit „vergleichbaren Entwässerungsverhältnissen“ naturgemäß lediglich die die Wohnbebauung prägenden Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke in Betracht. Aber selbst Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke weisen nach allgemeiner Lebenserfahrung eine derart uneinheitliche Haushaltsgröße und daraus folgend einen derart unterschiedlichen Wasserverbrauch auf, dass nicht mehr von einer annähernd vergleichbaren Relation zwischen Frischwasserverbrauch und Niederschlagswassermenge ausgegangen werden kann. 30 Einfamilienhäuser werden zwar überwiegend von Familien mit Kindern bewohnt. Schon die Anzahl der Kinder in den Haushalten variiert aber mit der Folge eines stark unterschiedlichen Wasserverbrauchs. Davon abgesehen werden Einfamilienhäuser auch nicht selten nur von einer oder zwei Personen bewohnt, weil z.B. ein Ehepartner verstorben ist oder die Parteien sich infolge einer Scheidung getrennt haben oder die (erwachsenen) Kinder das Elternhaus verlassen haben (so auch OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 18.12.2007, aaO). Diese Einschätzung wird durch die vom Senat beim Baden- Württembergischen Landesamt für Statistik ermittelten Zahlen (Mikrozensus 2006) für das Land Baden-Württemberg belegt. Danach gibt es in Baden-Württemberg insgesamt 1.088.000 Haushalte in Einfamilienhäusern (Wohngebäude mit einer Wohneinheit), die sich wie folgt aufteilen: 186.000 Haushalte mit einer Person (= 17,10 %), 412.000 Haushalte mit zwei Personen (= 37,87 %), 183.000 Haushalte mit drei Personen (= 16,2 %), 217.000 Haushalte mit vier Personen (= 19,94 %) sowie 90.000 Haushalte mit fünf und mehr Personen (= 8,27 %). Auch die vom Hessischen Verwaltungsgerichtshof (Urteil vom 02.09.2009, aaO) ermittelten Daten für das Land Hessen zeigen eine in etwa vergleichbare Verteilung der Haushaltsgrößen in Einfamilienhäusern; danach werden Einfamilienhäuser in 19,22 % von Haushalten mit einer Person, in 40,28 % von Haushalten mit zwei Personen, in 17,57 % von Haushalten mit drei Personen, in 16,72 % von Haushalten mit vier Personen und in 6,21 % der Fälle von Haushalten mit fünf und mehr Personen bewohnt. 31 Diese für die Länder Baden-Württemberg und Hessen erhobenen Daten bestätigen eindrucksvoll, dass generell von einer Homogenität der Haushaltsgröße auch für den Bereich von Einfamilienhäusern nicht gesprochen werden kann. Diese Aussage kann auch ohne weiteres auf das Gemeindegebiet der Beklagten übertragen werden. Dafür, dass sich im Gemeindegebiet der Beklagten die Verhältnisse nennenswert anders darstellen, sind keine Anhaltspunkte ersichtlich. Auch die Beklagte hat in dieser Richtung nichts vorgetragen. 32 Vor diesem Hintergrund ergibt sich, dass bereits im Bereich der Einfamilienhäuser durch die Streuung der Haushaltsgrößen ein stark unterschiedlicher Frischwasserverbrauch festzustellen ist, der bei ansonsten gleichen Verhältnissen zu gravierenden Unterschieden bei der Höhe der veranlagten Gebühren für den Anteil der Kosten der Niederschlagswasserentsorgung führt. Wird ein Einfamilienhaus von einer Einzelperson bewohnt, entfällt auf dieses Grundstück nach der Gebührensatzung der Beklagten für das Jahr 1999 bei einem durchschnittlich angenommenen Jahresfrischwasserverbrauch von 40 m 3 und einem Gebührensatz von 4,20 DM eine Abwassergebühr von 168,-- DM. Wird das gleiche Einfamilienhaus dagegen von einem Vier-Personen-Haushalt bewohnt, entfällt auf das Grundstück - trotz derselben versiegelten Fläche - bei einem unterstellten Jahresfrischwasserverbrauch von wiederum 40 m 3 je Person eine Abwassergebühr von 672,-- DM. Unterstellt man ferner einen Anteil von lediglich 25 % der Gesamtkosten für die Niederschlagswasserentsorgung (vgl. Dudey/Jacobi, GemHH 2005, 83 - niedrigster Anteil 25 %, Mittelwert 41 %) und geht damit bei einer Abwassergesamtgebühr von 4,20 DM je Kubikmeter von einem Anteil für die Beseitigung des Niederschlagswassers von 1,05 DM je Kubikmeter aus, so zahlt der Ein-Personen-Haushalt dafür 42,-- DM, der Vier- Personen-Haushalt bei gleicher Versiegelungsfläche dagegen 168,-- DM. Das hier aufgeführte Beispiel zeigt, dass selbst dann, wenn nur die Nutzung eines Einfamilienhauses mit vergleichbarem Umfang an Grundstücksversiegelung in den Blick genommen wird, unter anderem Familien mit Kindern gegenüber Einzelpersonen/Kleinhaushalten zu erheblich höheren Gebühren herangezogen werden, obwohl die zu beseitigende Niederschlagswassermenge in etwa gleich ist. 33 Die dargestellte Uneinheitlichkeit der Haushaltsgrößen und damit die unterschiedliche Nutzungsintensität gilt auch für Zweifamilienhäuser. Nach den Daten des Baden-Württembergischen Landesamtes für Statistik (Mikrozensus 2006) teilen sich die Haushaltsgrößen in den 503.000 Wohngebäuden mit zwei Wohneinheiten wie folgt auf: 134.000 Haushalte mit einer Person, 195.000 Haushalte mit zwei Personen, 68.000 Haushalte mit drei Personen, 77.000 Haushalte mit vier Personen sowie 29.000 Haushalte mit fünf und mehr Personen. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass sich die versiegelte Fläche bei Zweifamilienhäusern im Vergleich zu Einfamilienhäusern nach allgemeiner Lebenserfahrung zwar erhöht, aufgrund der Kubatur von Zweifamilienhäusern allerdings keine entsprechende Verdoppelung der versiegelten Flächen angenommen werden kann. 34 b) Die Anwendung des einheitlichen Frischwassermaßstabs für die Verteilung der Niederschlagswasserentsorgungskosten kann im Fall der Beklagten auch nicht damit gerechtfertigt werden, dass sowohl nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts als auch nach der des erkennenden Senats eine Differenzierung der Kosten für die Entsorgung des Schmutzwassers und des Niederschlagswassers nicht erforderlich ist, wenn die durch die Gebühren zu deckenden Kosten der Niederschlagswasserentsorgung nur gering sind. Als geringfügig in diesem Sinne sehen das Bundesverwaltungsgericht (Beschlüsse vom 12.06.1972 und vom 25.03.1985, aaO) sowie der erkennende Senat (Urteil vom 27.10.1993, aaO) diese Kosten dann an, wenn ihr Anteil an den Kosten der gesamten Entwässerung nicht mehr als 12 % beträgt. 35 Nach den Veröffentlichungen in der Fachliteratur ist von den gesamten Abwasserentsorgungskosten regelmäßig ein Anteil von 25 % und mehr für die Niederschlagswasserentsorgung zu veranschlagen (vgl. etwa Dudey/Jacobi, GemHH 2005, 83 - niedrigster Anteil 25 %, Mittelwert 41 %; Hennebrüder, KStZ 2007, 184 - unter Bezugnahme auf Untersuchungen des Gutachters Prof. Dr. Pecher, wonach der Anteil in der Regel zwischen 35 % und 45 % liegt). Darüber hinaus hat auch die Beklagte im vorliegenden Fall keine Anhaltspunkte dafür genannt, dass der Anteil der Kosten für die Niederschlagswasserbeseitigung in ihrem Gebiet noch als geringfügig im Sinne der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts anzusehen ist. 36 3. Für die Gemeinden hat dies zur Konsequenz, dass - von wenigen, wohl nur theoretisch denkbaren Ausnahmen abgesehen - statt einer einheitlichen Abwassergebühr eine Schmutzwasser- und eine Niederschlagswassergebühr mit unterschiedlichen Gebührenmaßstäben erhoben werden muss (gesplittete Abwassergebühr). Ein unverhältnismäßiger und damit nicht mehr zu vertretender finanzieller Kostenaufwand ist damit nicht verbunden (ebenso Hess. VGH, Urteil vom 02.09.2009, aaO; OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 18.12.2007, aaO). So besteht für die Beklagte insbesondere die Möglichkeit, die an die Abwasseranlage angeschlossenen versiegelten Flächen im Rahmen einer Selbstveranlagung der Gebührenschuldner zu ermitteln und sich auf eine stichprobenweise Überprüfung zu beschränken. 37 In diesem Zusammenhang ist ferner anzumerken, dass die Kosten für die Erstellung der Gebührenkalkulation durch ein von der Gemeinde beauftragtes Beratungsbüro oder einen anderen Dritten einschließlich der Kosten der dafür notwendigen Vorarbeiten Teil der nach § 14 Abs. 1 Satz 1 KAG ansatzfähigen Kosten sind. Zu den nach dieser Vorschrift gebührenfähigen Kosten gehören zwar nur die „Kosten der Einrichtung“, d.h. Kosten, die durch die Leistungserstellung der Gemeinde verursacht worden sind oder für solche Neben- und Zusatzleistungen entstanden sind, die mit der eigentlichen Leistungserstellung in einem ausreichend engen Sachzusammenhang stehen. Auch ist nicht zu übersehen, dass die Erstellung der Gebührenkalkulation mit der eigentlichen Leistung, die durch die öffentliche Einrichtung erbracht wird, nur in einem mittelbaren Zusammenhang steht. Die Rechtfertigung für eine Abwälzung der dadurch entstehenden Kosten auf sämtliche Gebührenschuldner ergibt sich jedoch aus der Überlegung, dass es sich dabei um für die Realisierung des Gebührenanspruchs der Gemeinde notwendige Kosten handelt. Denn das durch die Benutzung der öffentlichen Einrichtung seitens des Bürgers eingeleitete Austauschverhältnis kann grundsätzlich nur dann korrekt abgewickelt werden, wenn die Gemeinde den Satz der für die Benutzung zu entrichtenden Gebühren auf der Grundlage einer Gebührenkalkulation in ihrer Satzung festlegt (in dieser Richtung bereits das Normenkontrollurteil des Senats vom 13.05.1997 - 2 S 3246/94 - BWGZ 1997, 890; ebenso VG Freiburg, Urteil vom 10.12.2003 - 7 K 420/02 - Juris; Lichtenfeld in Driehaus, Kommunalabgabenrecht, Stand September 2009, § 6 RdNr. 733a, S. 473). An der in seinem Normenkontrollbeschluss vom 27.02.1996 - 2 S 1407/94 - (NVwZ-RR 1996, 593) beiläufig geäußerten Auffassung, dass die Kosten für die Erstellung der erforderlichen Gebührenkalkulation nicht zu den auf die Gebührenschuldner abwälzbaren Kosten der Einrichtung gehörten, hält der Senat deshalb nicht fest. 38 4. Ob die Satzung der Beklagten vom 09.11.2006 auch deshalb zu beanstanden ist, weil die Beklagte in die dieser Satzung zugrunde liegende Gebührenkalkulation Unterdeckungen aus den Jahren 1994 und 1995 eingestellt hat, deren Berechnung - wie zwischen den Beteiligten unstreitig ist - auf einem zu niedrigen Ansatz des Straßenentwässerungsanteils beruht, bedarf danach keiner Entscheidung. Im Hinblick auf die der Beklagten offenstehende Möglichkeit, die aus den oben genannten Gründen nichtige Satzung vom 09.11.2006 rückwirkend durch eine neue Satzung zu ersetzen, die statt einer einheitlichen Abwassergebühr eine Schmutzwasser- und eine Niederschlagswassergebühr mit unterschiedlichen Gebührenmaßstäben vorsieht, sowie im Hinblick auf künftige Streitfälle zwischen den Beteiligten sieht sich der Senat jedoch zu den folgenden, diese Frage betreffenden Bemerkungen veranlasst. 39 a) Zu der bis zum 31.03.2005 geltenden Vorschrift des § 9 Abs. 2 Satz 4 KAG a.F., die thematisch der heutigen Regelung in § 14 Abs. 2 Satz 2 KAG entspricht, hat der Senat in seinem Urteil vom 27.01.2003 - 2 S 2587/00 - (VBlBW 2003, 322) entschieden, die Vorschrift beziehe sich lediglich auf Über- und Unterdeckungen, die sich am Ende eines Bemessungszeitraums auf Grund eines Abgleichs der Einnahmen und Ausgaben - ungeachtet der methodischen Richtigkeit oder Unrichtigkeit der Gebührenkalkulation - ergäben. Nicht unter § 9 Abs. 2 Satz 4 KAG a.F. fielen dagegen - schon seinem Wortlaut nach - solche Über- und Unterdeckungen, die sich aus der nachträglichen Feststellung überhöhter Gebührensatzregelungen ergäben. An dieser Auffassung hält der Senat weiterhin fest. 40 § 9 Abs. 2 Satz 4 KAG a.F. wurde 1986 auf Empfehlung des Innenausschusses in das Kommunalabgabengesetz eingefügt. Wie sich aus dem Bericht des Innenausschusses (LT-Drs. 9/3305, S. 10) ergibt, hat sich der Gesetzgeber dabei von der Überlegung leiten lassen, dass eine Gebührenkalkulation nur prognostischen Charakter haben kann und dementsprechend immer mit bestimmten Unsicherheiten verbunden ist. Die in die Kalkulation eingestellten Annahmen über die voraussichtlich entstehenden Kosten der Einrichtung und den voraussichtlichen Umfang ihrer Benutzung werden deshalb kaum einmal mit den tatsächlich entstehenden Kosten und dem tatsächlichen Umfang der Benutzung übereinstimmen. Etwaige sich daraus ergebende Kostenüberdeckungen sollte die Gemeinde nach dem Willen des Landesgesetzgebers nicht für sich behalten dürfen, sondern innerhalb der nächsten fünf Jahre an die Gebührenschuldner zurückgeben müssen. Die Gemeinde sollte aber umgekehrt auch das Recht erhalten, sich aus den genannten Abweichungen ergebende Kostenunterdeckungen innerhalb des gleichen Zeitraums durch eine entsprechende Erhöhung der Gebühren ausgleichen zu dürfen. 41 Eine Korrektur fehlerhafter Kalkulationen ist danach von § 9 Abs. 2 Satz 4 KAG a.F. nicht bezweckt. Die Vorschrift ist vielmehr einschränkend dahin auszulegen, dass sie nur für solche Kostenunter- und Kostenüberdeckungen gilt, die aus „Prognoseirrtümern“ resultieren, d.h. daraus dass die geschätzten Kosten der Einrichtung und der geschätzte Umfang ihrer Benutzung von den tatsächlichen Kosten und dem tatsächlichen Umfang der Benutzung abweichen. § 9 Abs. 2 Satz 4 KAG a.F. bezieht sich dagegen nicht auf solche Kostenüberdeckungen, die sich daraus ergeben, dass in die Kalkulation Kosten eingestellt wurden, die nicht oder nicht in dieser Höhe ansatzfähig sind. Die Vorschrift erlaubt umgekehrt aber auch keinen Ausgleich von Kostenunterdeckungen, die daraus folgen, dass bestimmte ansatzfähige Kosten in die Kalkulation überhaupt nicht oder nicht in der gesetzlich zulässigen Höhe eingestellt worden sind. 42 b) Das Gesetz zur Neuregelung des kommunalen Abgabenrechts und zur Änderung des Naturschutzgesetzes vom 17.03.2005 hat an dieser Rechtslage nichts geändert. Der an die Stelle des § 9 Abs. 2 Satz 4 KAG a.F. getretene § 14 Abs. 2 Satz 2 KAG 2005 legt wie sein Vorgänger fest, dass Kostenüberdeckungen innerhalb von fünf Jahren ausgeglichen werden müssen und Kostenunterdeckungen innerhalb des gleichen Zeitraums ausgeglichen werden können. § 14 Abs. 2 Satz 2 KAG 2005 stellt darüber hinaus klar, wie Kostenüber- oder Kostenunterdeckungen zu bestimmen sind, nämlich - so die damalige Fassung dieser Vorschrift - durch einen Vergleich zwischen dem tatsächlichen Gebührenaufkommen am Ende des Bemessungszeitraums und der Summe der in diesem Zeitraum angefallenen „Gesamtkosten“. Dass über diese Klarstellung hinaus auch eine Änderung der bis dahin geltenden und durch das Urteil des Senats vom 27.01.2003 verdeutlichten Rechtslage beabsichtigt war, kann weder dem Wortlaut der Vorschrift noch der Begründung des Gesetzentwurfs (LT-Drs. 13/3966, S. 47) entnommen werden. 43 c) Die durch das Gesetz vom 09.05.2009 erfolgte Änderung des § 14 Abs. 2 Satz 2 KAG 2005 nötigt dagegen für die Zeit ab dem Inkrafttreten dieser Änderung zu einer Korrektur der bisherigen Rechtsprechung des Senats. Nach der Neufassung der Vorschrift ist nunmehr zur Feststellung von Kostenüber- oder Kostenunterdeckungen ein Vergleich zwischen dem tatsächlichen Gebührenaufkommen am Ende des Bemessungszeitraums und der Summe der in diesem Zeitraum angefallenen „ansatzfähigen Gesamtkosten“ vorzunehmen. Die zu § 9 Abs. 2 Satz 4 KAG a. F. vertretene Auffassung, dass diese Regelung nicht die Korrektur fehlerhafter Gebührenkalkulationen bezwecke, sondern sich nur auf solche Kostenunter- und Kostenüberdeckungen beziehe, die aus „Prognoseirrtümern“ resultieren, kann angesichts des geänderten Wortlauts auf § 14 Abs. 2 Satz 2 KAG 2009 nicht übertragen werden. Die sich aus einem solchen Verständnis der Vorschrift ergebende Konsequenz ist, dass unter der Geltung des § 14 Abs. 2 Satz 2 KAG 2009 beschlossene Gebührensatzungen durch in der Vergangenheit unterlaufene und unter Umständen lange zurückliegende Fehler bei früheren Gebührenkalkulationen infiziert werden können. Durch die in § 49 Abs. 2 KAG getroffene Anordnung, nach der § 14 Abs. 2 Satz 2 KAG 2009 auch auf früher entstandene Kostenüber- oder Kostenunterdeckungen Anwendung findet, verschärfen sich die damit verbundenen Probleme. Ob der Gesetzgeber sich dieser Konsequenz bewusst war, die seinen in anderer Hinsicht unternommenen Bestrebungen zuwiderläuft, die Bestandskraft von Abgabensatzungen im Interesse der Rechtssicherheit zu erhöhen, lässt sich bezweifeln. Der Begründung des Gesetzentwurfs (LT-Drs. 14/4002, S. 70) kann dazu jedenfalls nichts entnommen werden. Das enthebt den Senat jedoch nicht der Verpflichtung, sich bei der Auslegung des § 14 Abs. 2 Satz 2 KAG 2009 in erster Linie an dessen Wortlaut zu halten. 44 d) Für den vorliegenden Fall bedeutet das, dass die Beklagte bei einem etwaigen, von ihr für erforderlich gehaltenen Neuerlass einer Satzung für das Jahr 1999 die Gebühren unter Berücksichtigung der geänderten Vorgaben des § 14 Abs. 2 Satz 2 KAG 2009 zu kalkulieren hat. Ob es in den vor 1999 liegenden fünf Jahren zu dabei berücksichtigungsfähigen Kostenunterdeckungen gekommen ist, ist somit an Hand eines Vergleichs zwischen dem tatsächlichen Gebührenaufkommen in dem jeweiligen Jahr und der Summe der in diesem Jahr angefallenen ansatzfähigen Gesamtkosten festzustellen. Der in den Gebührenkalkulationen für die Jahre 1994 und 1995 fehlerhaft angesetzte Straßenentwässerungsanteil ist danach entsprechend zu korrigieren. 45 Für die Nachkalkulation darf schließlich noch an die Entscheidung des Senats vom 15.02.2008 - 2 S 2559/05 - (VBlBW 2008, 350) erinnert werden. Danach ist der Ausgleich einer Kostenunterdeckung nach Ablauf der Fünfjahresfrist auch dann ausgeschlossen, wenn diese überhaupt (oder mit einem höheren Betrag) erst nach Ablauf des zitierten Zeitraums erkannt wird. Der Ablauf der Fünfjahresfrist schafft für die Gemeinde und die Gebührenpflichtigen Rechtsklarheit und Rechtssicherheit. Spätere Nachholungen sind ausgeschlossen, der entstandene Fehlbetrag ist dann endgültig aus allgemeinen Deckungsmitteln zu finanzieren. Diese Ausführungen gelten auch für den Ausgleich von Überdeckungen; nach Ablauf von fünf Jahren nach Ende des Kalkulationszeitraums sind nicht abgewickelte Überdeckungen nicht mehr zu berücksichtigen (so auch: Giebler, KStZ 2007, 167, 172). 46 Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. 47 Die in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision liegen nicht vor. 48 Beschluss 49 Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 130,99 EUR festgesetzt (§ 52 Abs. 3 GKG). 50 Der Beschluss ist unanfechtbar.[mehr]

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        VGH Baden-Württemberg Urteil vom 11.3.2010, 2 S 2938/08 Zur Erhebung einer nach dem Frischwassermaßstab berechneten einheitlichen Abwassergebühr für die Schmutz- und Niederschlagswasserentsorgung Leitsätze 1. Die Erhebung einer nach dem Frischwassermaßstab berechneten einheitlichen Abwassergebühr für die Schmutz- und Niederschlagswasserentsorgung verstößt auch bei kleineren Gemeinden in aller Regel gegen den Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG sowie das Äquivalenzprinzip. 2. Die sich auf § 9 Abs. 2 Satz 4 KAG 1996 beziehende Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 27.01.2003 - 2 S 2587/00 - VBlBW 2003, 322), wonach diese Regelung nicht die Korrektur fehlerhafter Gebührenkalkulationen bezwecke, sondern nur solche Kostenunter- und Kostenüberdeckungen betreffe, die aus Prognoseirrtümern resultieren, kann auf § 14 Abs. 2 Satz 2 KAG 2009 nicht übertragen werden. Tenor Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Freiburg vom 6. Mai 2008 - 1 K 1636/07 - geändert: Der Abwassergebührenbescheid der Beklagten vom 26.01.2000 und der Widerspruchsbescheid des Landratsamts Schwarzwald- Baar-Kreis vom 10.07.2007 werden aufgehoben. Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen. Die Revision wird nicht zugelassen. Tatbestand 1 Der Kläger ist Eigentümer des mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks ... ... in .... Durch Abgabenbescheid vom 26.01.2000 zog ihn die Beklagte - eine Gemeinde mit etwa 6.200 Einwohnern - unter Zugrundelegung des in der einschlägigen Satzung über die öffentliche Abwasserbeseitigung vom 10.12.1992 (im Folgenden: AbwS) vorgesehenen modifizierten Frischwassermaßstabs zu einer Abwassergebühr für das Jahr 1999 in Höhe von 256,20 DM heran. Dabei legte die Beklagte eine eingeleitete Abwassermenge (= bezogene Frischwassermenge) von 61 m 3 und einen Gebührensatz von 4,20 DM/m 3 Abwasser zugrunde. 2 Die einschlägigen Regelungen der Satzung lauten wie folgt: Die Gemeinde erhebt für die Benutzung der öffentlichen Abwasseranlagen eine Abwassergebühr (§ 32 AbwS). Schuldner der Abwassergebühr ist der Grundstückseigentümer (§ 33 Abs. 1 Satz 1 AbwS). Die Abwassergebühr wird nach der Abwassermenge bemessen, die auf dem an die öffentlichen Abwasseranlagen angeschlossenen Grundstück anfällt (§ 34 Abs. 1 AbwS). Als angefallene Abwassermenge gilt bei öffentlicher Wasserversorgung - wie hier - der der Entgeltberechnung zugrunde gelegte Wasserverbrauch (§ 35 Abs. 1 Nr. 1 AbwS). Für Abwasser, das zu einer öffentlichen Abwasserbehandlungsanlage gebracht wird, beträgt die Gebühr 4,20 DM/m 3 Abwasser (§ 37 Abs. 3 AbwS). 3 Gegen den Bescheid vom 26.01.2000 erhob der Kläger am 28.02.2000 Widerspruch. Im Laufe des Widerspruchsverfahrens nahm die Beklagte eine Nachkalkulation der Abwassergebühr für die Gebührenjahre 1999 bis 2005 vor. Die Nachkalkulation für das Jahr 1999 (Stand: Oktober 2006) ergab - ohne Ausgleich von Vorjahresergebnissen - einen kostendeckenden Gebührensatz in Höhe von 3,87 DM/m 3 Abwasser. Auf Grundlage dieser Nachkalkulation beschloss der Gemeinderat der Beklagten am 09.11.2006 rückwirkend zum 01.01.1999 wiederum einen Gebührensatz von 4,20 DM/m 3 Abwasser für den Zeitraum vom 01.01. bis zum 31.12.1999. Dabei brachte die Beklagte die von ihr ermittelte Kostenunterdeckung des Jahres 1994 sowie einen Teil der ermittelten Kostenunterdeckung des Jahres 1995 im Gebührenjahr 1999 zum Ausgleich, um zum gleichen Gebührensatz von 4,20 DM/m 3 Abwasser zu gelangen, wie er den Bescheiden für das Gebührenjahr 1999 zugrunde gelegt worden war. 4 Den Widerspruch des Klägers gegen den Abgabenbescheid vom 26.01.2000 wies das Landratsamt Schwarzwald-Baar-Kreis mit Widerspruchsbescheid vom 10.07.2007 zurück. 5 Der Kläger hat am 10.08.2007 beim Verwaltungsgericht Freiburg Klage erhoben. Dem Antrag des Klägers, den Abwassergebührenbescheid der Beklagten vom 26.01.2000 sowie den Widerspruchsbescheid des Landratsamts Schwarzwald-Baar-Kreis vom 10.07.2007 aufzuheben, ist die Beklagte entgegengetreten. 6 Das Verwaltungsgericht hat die Klage durch Urteil vom 06.05.2008 abgewiesen und hierzu im Wesentlichen ausgeführt: Es sei rechtlich nicht zu beanstanden, dass die Beklagte für Grundstücke, die - wie dasjenige des Klägers - an die öffentlichen Abwasseranlagen angeschlossen seien, als Gebührenmaßstab den sogenannten Frischwassermaßstab verwende. Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg sei der Frischwasserbezug jedenfalls dann zur Erfassung auch der Menge des abgeleiteten Niederschlagswassers geeignet, wenn nach den Verhältnissen im Satzungsgebiet im Durchschnitt der Veranlagungsfälle ein Wahrscheinlichkeitszusammenhang zwischen beiden Wassermengen derart bestehe, dass der Wasserbezug auf einem Grundstück der Zahl der Bewohner und diese wiederum dem Umfang der baulichen Nutzung eines Grundstücks sowie der dort vorhandenen befestigten Flächen entspreche, von der Regenwasser in die Kanalisation abgeleitet werde. Das sei jedenfalls dann anzunehmen, wenn ein Satzungsgebiet durch eine verhältnismäßig homogene und wenig verdichtete Wohnbebauung ohne eine nennenswerte Anzahl kleinflächiger Grundstücke mit hohem Wasserverbrauch bzw. großflächig befestigter Grundstücke mit geringem Wasserverbrauch geprägt sei. In diesem Fall liege eine homogene Siedlungsstruktur vor, die es rechtfertige, den Frischwasserbezug auch als Indikator für die Menge des eingeleiteten Niederschlagswassers anzusehen. Im Regelfall könne bei einer Einwohnerzahl von 60.000 bis 80.000 noch von einer homogenen Siedlungsstruktur in diesem Sinne ausgegangen werden. 7 Auch der in § 37 Abs. 1 AbwS i.d.F. der Änderungssatzung vom 09.11.2006 rückwirkend für das Jahr 1999 festgelegte Gebührensatz von 4,20 DM/m 3 Abwasser sei gültig. Die durch ein Fachbüro erstellte Nachkalkulation der Gebühren stelle auf ihren Seiten 15 und 16 alternativ die Gebührensatzobergrenzen einerseits ohne und andererseits mit Berücksichtigung der Kostenunterdeckungen der Jahre 1994 und 1995 dar. Dass sich der Gemeinderat der Beklagten entschlossen habe, den Gebührensatz für das Jahr 1999 unter Berücksichtigung dieser Kostenunterdeckungen festzusetzen, sei rechtlich nicht zu beanstanden. Es sei insbesondere nicht zu beanstanden, dass der Gemeinderat entsprechend den Vorgaben der Nachkalkulation die ausgleichsfähigen Unterdeckungen des Jahres 1994 (51.242,40 DM) in voller Höhe und die ausgleichsfähigen Unterdeckungen des Jahres 1995 (65.544,-- DM) nur in Höhe von 42.456,05 DM berücksichtigt habe. Mit der lediglich teilweisen Berücksichtigung der ausgleichsfähigen Unterdeckungen des Jahres 1995 habe erreicht werden sollen, dass der Gebührensatz mit 4,20 DM/m 3 Abwasser exakt in der Höhe festgesetzt habe werden können, der auch den tatsächlichen Veranlagungen für das Gebührenjahr 1999 zugrunde gelegt worden sei. Dies sei eine sachgerechte Erwägung, die vom Gericht nicht beanstandet werden könne. 8 Der Vortrag des Klägers rechtfertige schließlich auch nicht die Annahme, die bei der Festsetzung des Gebührensatzes für das Jahr 1999 berücksichtigten und ausgeglichenen Unterdeckungen der Jahre 1994 und 1995 seien methodisch fehlerhaft ermittelt worden. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg beziehe sich die Ausgleichsbefugnis von Unterdeckungen aus Vorjahren lediglich auf solche Unterdeckungen, die sich aufgrund eines Abgleichs der Einnahmen und Ausgaben - ungeachtet der methodischen Richtigkeit oder Unrichtigkeit der Gebührenkalkulation - ergäben. 9 Zur Begründung der vom Senat mit Beschluss vom 03.11.2008 zugelassenen Berufung macht der Kläger geltend: Auch für den Bereich einer homogenen Siedlungsstruktur sei der Frischwasserbezug als Indikator für die Menge des eingeleiteten Niederschlagswassers ungeeignet. Aufgrund der Menge des Frischwasserbezuges könne ein Rückschluss auf die Menge des eingeleiteten Niederschlagswassers nicht erfolgen. Denn die Menge des bezogenen Frischwassers sei von der Nutzung des Grundstücks (z.B. Zahl der Bewohner) abhängig, während die Menge des in die Kanalisation eingeleiteten Niederschlagswassers von den vorhandenen befestigten Flächen abhängig sei. Ändere sich z.B. die Zahl der Bewohner und damit der Frischwasserbezug, ändere sich deshalb nicht die Niederschlagswassermenge. Im Übrigen liege die Zahl der von einer vermeintlich homogenen Bebauung abweichenden Grundstücke im Gebiet der Beklagten bei über 10 %. 10 Unabhängig davon habe die Beklagte bei der Festsetzung der Höhe des Gebührensatzes zu Unrecht Unterdeckungen aus den Jahren 1994 und 1995 berücksichtigt. Die Gebührenkalkulationen der Jahre 1994 und 1995 hätten jeweils den Straßenentwässerungsanteil zu niedrig und damit fehlerhaft angesetzt. Bei zutreffender Berücksichtigung des Straßenentwässerungsanteils hätten sich in den Jahren 1994 und 1995 keine vermeintlichen Unterdeckungen, sondern ausgleichspflichtige Überdeckungen ergeben. Dies führe im Ergebnis auch zur Nichtigkeit des Abwassergebührensatzes für das Jahr 1999. 11 Der Kläger beantragt, 12 das Urteil des Verwaltungsgerichts Freiburg vom 06.05.2008 - 1 K 1636/07 - zu ändern und den Abwassergebührenbescheid der Beklagten vom 26.01.2000 und den dazu ergangenen Widerspruchsbescheid des Landratsamts Schwarzwald-Baar-Kreis vom 10.07.2007 aufzuheben. 13 Die Beklagte beantragt, 14 die Berufung zurückzuweisen. Entscheidungsgründe 15 Sie verteidigt das angefochtene Urteil. Bei einer Gemeinde ihrer Größe könne im Regelfall von einer homogenen Siedlungsstruktur ausgegangen werden. Die Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts Nordrhein-Westfalen in seinem Urteil vom 18.12.2007 - 9 A 3648/04 - (KStZ 2008, 74), der eine völlig andere Gemeindestruktur mit wesentlich größeren Gemeinden zugrunde liege, könne auf den hier zu beurteilenden Fall nicht übertragen werden. 16 Im Rahmen der Nachkalkulation hätten auch die für die Jahre 1994 und 1995 errechneten Unterdeckungen im Jahre 1999 Berücksichtigung finden können. Im Rahmen der Nachkalkulation seien die Straßenentwässerungskostenanteile für die Jahre 1994 und 1995 exakt so angesetzt worden, wie dies auch im Rahmen der damaligen prognostischen Kalkulation für diese Gebührenjahre geschehen sei. Diese Vorgehensweise genüge den Anforderungen an den Ausgleich von Vorjahresergebnissen. Wäre es anders, bestünde im Rahmen der Ermittlung von Vorjahresergebnissen die Möglichkeit, jeden in den Rechnungsergebnissen enthaltenen kalkulatorischen Ansatz abweichend von der zugrunde liegenden prognostischen Kalkulation zu prüfen. Damit würde indirekt eine Überprüfung des früheren Satzungsrechts und der dortigen Ansätze vorgenommen. Dies würde zu untragbaren Ergebnissen führen, da über das System des gesetzlichen Ausgleichs dann indirekt die Satzungen beliebig weit zurückreichender vergangener Jahre überprüft werden müssten. 17 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die dem Senat vorliegenden Akten sowie die Schriftsätze der Beteiligten verwiesen. 18 Die Berufung ist zulässig und begründet. Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Unrecht abgewiesen. Der Abwassergebührenbescheid der Beklagten vom 26.01.2000 und der Widerspruchsbescheid des Landratsamts Schwarzwald- Baar-Kreis vom 10.07.2007 sind rechtswidrig und verletzen den Kläger in seinen Rechten (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). 19 Für die Heranziehung des Klägers zu Gebühren für die Entsorgung von Abwasser (Schmutz- und Niederschlagswasser) im hier maßgeblichen Jahr 1999 fehlt es an einer wirksamen Rechtsgrundlage. Die einschlägige Satzung der Beklagten über die öffentliche Abwasserbeseitigung vom 10.12.1992 i.d.F. der Änderungssatzung vom 09.11.2006 (im Folgenden: AbwS) ist nichtig. Denn sie enthält für die Gebührenerhebung keine gültige Maßstabsregelung, wie sie § 2 Abs. 1 des hier noch anzuwendenden Kommunalabgabengesetzes vom 28.05.1996 (im Folgenden: KAG 1996) als Mindestinhalt einer Satzung fordert. 20 Nach §§ 34 Abs. 1, 35 Abs. 1 Nr. 1, 36 Abs. 1 Satz 1 AbwS wird die Abwassergebühr für die Inanspruchnahme der öffentlichen Abwasseranlage durch die Einleitung sowohl von Schmutz- als auch von Niederschlagswasser einheitlich nach der Abwassermenge bemessen, die auf dem angeschlossenen Grundstück anfällt. Als angefallene Abwassermenge gilt dabei bei öffentlicher Wasserversorgung - wie hier - der der Entgeltberechnung zugrunde gelegte Wasserverbrauch abzüglich der nachweislich nicht in die öffentlichen Abwasseranlagen eingeleiteten Wassermengen. Die Satzung sieht damit als Maßstab zur Ermittlung der Abwassergebühren sowohl für die Ableitung von Schmutz- als auch von Niederschlagswasser den sogenannten (einheitlichen) Frischwassermaßstab vor. Dieser Maßstab verstößt angesichts der heutigen Wohn- und Lebensgewohnheiten in aller Regel gegen den Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG sowie das Äquivalenzprinzip. 21 1. Der baden-württembergische Landesgesetzgeber hat den Gemeinden und Landkreisen für den gemäß § 2 Abs. 1 KAG 1996 in der Satzung festzulegenden Gebührenmaßstab keine einfachgesetzlichen Beschränkungen auferlegt. Das ortsgesetzgeberische Ermessen der Gemeinden und Landkreise ist jedoch durch den Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG sowie das Äquivalenzprinzip eingeschränkt. Das Äquivalenzprinzip ist Ausdruck des allgemeinen, auf Verfassungsrecht beruhenden bundesrechtlichen Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit und besagt als solcher, dass die Gebühr nicht in einem Missverhältnis zu der von dem Träger öffentlicher Verwaltung erbrachten Leistung stehen darf. Es fordert ferner, dass die Benutzungsgebühr im Allgemeinen nach dem Umfang der Benutzung bemessen wird, so dass bei in etwa gleicher Inanspruchnahme der öffentlichen Einrichtung in etwa gleich hohe Gebühren und bei unterschiedlicher Benutzung diesen Unterschieden in etwa angemessene Gebühren erhoben werden, und berührt sich insoweit mit dem Gleichheitssatz (vgl. BVerwG, Beschluss vom 28.03.1995 - 8 N 3.93 - NVwZ-RR 1995, 594; VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 03.11.2008 - 2 S 623/06 - AbfallR 2009, 44). 22 Das bundesrechtliche Äquivalenzprinzip bildet damit eine Obergrenze für die Gebührenbemessung. Unterhalb dieser Obergrenze ist die Gestaltungsfreiheit des Satzungsgebers im Wesentlichen nur durch das aus dem Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG folgende Willkürverbot in der Weise eingeschränkt, dass bei gleichartig beschaffenen Leistungen die Gebührenmaßstäbe und Gebührensätze in den Grenzen der Praktikabilität und der Wirtschaftlichkeit so zu wählen und zu staffeln sind, dass sie dem unterschiedlichen Ausmaß der erbrachten Leistungen Rechnung tragen, damit die verhältnismäßige Gleichheit unter den Gebührenschuldnern gewahrt bleibt. Das Willkürverbot belässt damit dem Satzungsgeber eine weitgehende Gestaltungsfreiheit. Es verbietet nur eine willkürliche Ungleichbehandlung (wesentlich) gleicher Sachverhalte und die willkürliche Gleichbehandlung (wesentlich) ungleicher Sachverhalte. Die hierdurch gezogenen Grenzen seiner Entscheidungsfreiheit überschreitet der Satzungsgeber erst dann, wenn sich ein vernünftiger, aus der Natur der Sache einleuchtender Grund für die Gleich- oder Ungleichbehandlung nicht finden lässt. Nur die Einhaltung dieser äußersten Grenze ist unter dem Gesichtspunkt des Gleichheitssatzes zu prüfen, nicht aber die Frage, ob der Satzungsgeber im Einzelnen die zweckmäßigste, vernünftigste oder gerechteste Lösung gefunden hat (vgl. zum Ganzen: Rieger in Driehaus, Kommunalabgabenrecht, Stand: September 2009, § 6 RdNr. 591). 23 Nach allgemeiner Ansicht dürfen Benutzungsgebühren nicht nur nach dem konkret nachgewiesenen Umfang der jeweiligen Inanspruchnahme der öffentlichen Leistung (Wirklichkeitsmaßstab), sondern auch nach einem Wahrscheinlichkeitsmaßstab bemessen werden. Die Rechtfertigung für die Verwendung eines solchen pauschalierenden Maßstabs ergibt sich aus der Notwendigkeit eines praktikablen, wenig kostenaufwändigen und damit auch den Gebührenzahlern zugute kommenden Erhebungsverfahrens (BVerwG, Beschluss vom 28.03.1995, aaO). Der Wahrscheinlichkeitsmaßstab darf aber nicht offensichtlich ungeeignet sein, d.h. er muss Umständen oder Verhältnissen entnommen worden sein, die mit der Art der Benutzung in Zusammenhang stehen, und auf eine Berechnungsgrundlage zurückgreifen, die für die Regel in etwa zutreffende Rückschlüsse auf das tatsächliche Maß der Benutzung zulässt (VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 26.06.2000 - 2 S 132/00 - VBlBW 2001, 21). 24 2. Bei dem von der Beklagten gewählten (einheitlichen) Frischwassermaßstab wird die Benutzungsgebühr für die Inanspruchnahme der öffentlichen Abwasseranlage durch die Einleitung sowohl des Schmutzwassers als auch des Niederschlagswassers nach der Menge des bezogenen Frischwassers bemessen. Dieser Maßstab beruht auf der Annahme, dass die auf einem Grundstück bezogene Frischwassermenge im Regelfall in einem ungefähr gleichen Verhältnis zur Menge des anfallenden Abwassers steht (vgl. zuletzt VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 19.03.2009 - 2 S 2650/08 - VBlBW 2009, 472). Diese Annahme trifft unzweifelhaft hinsichtlich des Schmutzwassers zu, weil die Menge des Frischwassers, die einem an die öffentliche Abwasserbeseitigung angeschlossenen Grundstück zugeführt wird, jedenfalls typischerweise weitgehend der in die Kanalisation eingeleiteten Abwassermenge entspricht. 25 Was das Niederschlagswasser betrifft, kann das Gleiche dagegen nicht gesagt werden, weil der Frischwasserverbrauch keinen verlässlichen Rückschluss darauf erlaubt, wie viel Niederschlagswasser von dem betreffenden Grundstück der öffentlichen Abwasseranlage zugeführt wird (ebenso OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 18.12.2007 - 9 A 3648/04 - KStZ 2008, 74; Hess. VGH, Urteil vom 02.09.2009 - 5 A 631/08 - KStZ 2009, 235). Denn der Frischwasserverbrauch ist regelmäßig bei Wohnbebauung personen- und bei Gewerbegrundstücken produktionsabhängig, während die Menge des eingeleiteten Niederschlagswassers - außer von der Menge des Niederschlags - von der Größe des Grundstücks sowie der Oberflächengestaltung abhängig ist. Ein verlässlicher Zusammenhang zwischen Frischwasserbezug eines Grundstücks und der von diesem Grundstück zu entsorgenden Niederschlagswassermenge besteht demnach zumindest in aller Regel nicht. Die Verwendung des einheitlichen Frischwassermaßstabs für die Verteilung der Niederschlagswasserentsorgungskosten kann im Fall der Beklagten auch nicht mit dem Grundsatz der Typengerechtigkeit gerechtfertigt werden (unten a). Sie kann ferner nicht mit der Erwägung als rechtmäßig angesehen werden, dass sowohl nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Beschluss vom 12.06.1972 - VII B 117.70 - KStZ 1973, 92; Beschluss vom 25.03.1985 - 8 B 11.84 - NVwZ 1985, 496 mwN) als auch nach der des erkennenden Senats (Urteil vom 27.10.1993 - 2 S 199/80 - VBlBW 1984, 346) eine Differenzierung der Kosten für die Entsorgung des Schmutzwassers und des Niederschlagswassers nicht erforderlich ist, wenn die durch die Gebühren zu deckenden Kosten der Niederschlagswasserentsorgung nur gering sind (unten b). 26 a) Im Benutzungsgebührenrecht ist ebenso wie im sonstigen Abgabenrecht auf den Grundsatz der Typengerechtigkeit abzustellen, der es dem Satzungsgeber gestattet, bei Gestaltung abgabenrechtlicher Regelungen in der Weise zu verallgemeinern und zu pauschalieren, dass an Regelfälle eines Sachbereichs angeknüpft wird und die Besonderheiten von Einzelfällen außer Betracht bleiben. Dieser Grundsatz vermag die Gleichbehandlung ungleicher Sachverhalte indessen nur so lange zu rechtfertigen, wie nicht mehr als 10 % der von der Regelung betroffenen Fällen dem „Typ“ widersprechen (BVerwG, Beschluss vom 19.09.2005 - 10 BN 2.05 - Juris; Urteil vom 01.08.1986 - 8 C 112.84 - NVwZ 1987, 231; Beschluss vom 19.08.1983 - 8 N 1.83 - BVerwGE 68, 36). 27 In Anwendung dieser Rechtsgrundsätze kann nicht angenommen werden, dass der einheitliche Frischwassermaßstab im Allgemeinen und damit in 90 % aller Fälle zu einer in etwa gleichmäßigen Belastung der Beitragspflichtigen führt. Es ist mit anderen Worten nicht davon auszugehen, dass im „Regelfall“ auf den Grundstücken eines Satzungsgebiets das Verhältnis zwischen der abzuleitenden Niederschlagswassermenge und der nach dem Frischwasserverbrauch berechneten Schmutzwassermenge (so) weitgehend vergleichbar ist, dass es aus diesem Grund einer gesonderten Berechnung der Kosten der Niederschlagswasserentsorgung nicht bedarf. 28 Zwar hat der erkennende Senat bislang den einheitlichen Frischwassermaßstab auch zur Erfassung der Menge des abgeleiteten Niederschlagswassers als geeignet angesehen, wenn das Satzungsgebiet durch eine im entwässerungsrechtlichen Sinn verhältnismäßig homogene Bebauungsstruktur mit wenig verdichteter Wohnbebauung und ohne eine nennenswerte Anzahl kleinflächiger Grundstücke mit hohem Wasserverbrauch bzw. großflächig befestigter Grundstücke mit geringem Wasserverbrauch geprägt ist (Urteil vom 07.10.2004 - 2 S 2806/02 - VBlBW 2005, 239). Dem lag der Gedanke zugrunde, dass von einer homogenen Siedlungsstruktur ausgegangen werden könne, wenn in einer Gemeinde für mindestens 90 % der angeschlossenen Grundstücke die Entwässerungsverhältnisse in etwa gleich seien. Insoweit handelt es sich bei dem Kriterium einer homogenen Siedlungsstruktur um nichts anderes als eine konkretisierte Ausprägung des oben dargelegten Grundsatzes der Typengerechtigkeit (so zutreffend Quaas, VBlBW 2006, 175, 176). Der Senat hat in diesem Zusammenhang weiter ausgeführt, im Regelfall könne bei Gemeinden mit 60.000 bis 80.000 Einwohnern noch von einer homogenen Siedlungsstruktur im genannten Sinne ausgegangen werden. An dieser Auffassung hält der Senat nicht mehr fest. Eine Vergleichbarkeit zwischen der abzuleitenden Niederschlagswassermenge und der Schmutzwassermenge auf den Grundstücken eines Satzungsgebiets dürfte nach den heutigen Verhältnissen die absolute Ausnahme bilden. Auch für das Gebiet der Beklagten, einer Gemeinde mit sechs Teilorten und ca. 6.200 Einwohnern, liegt eine solche Ausnahme nicht vor. 29 Die Anzahl der Bewohner auf den Grundstücken des jeweiligen Satzungsgebiets, die maßgeblich die Menge des einem Grundstück zugeführten Frischwassers beeinflusst, ist - unter den hiesigen modernen Lebensverhältnissen - so unterschiedlich, dass ein vorherrschender, mindestens 90 % der Fälle erfassender „Regeltyp“ mit annähernd gleicher Relation zwischen Frischwasserverbrauch je Grundstück und hiervon abgeleitetem Niederschlagswasser nicht erkennbar ist. Die Menge des abgeleiteten Niederschlagswassers wird bestimmt durch die Größe der versiegelten Grundstücksflächen, die sich nach der Kubatur der Baukörper und dem Vorhandensein weiterer befestigter Flächen - wie etwa Stellplätze, Terrassen - richtet. Dagegen wird die Menge des Abwassers im Falle der Wohnbebauung ganz wesentlich durch die Zahl der auf dem Grundstück vorhandenen Haushalte und die Zahl der zu den Haushalten gehörenden Personen beeinflusst. Bei gewerblich oder industriell genutzten Grundstücken, die erfahrungsgemäß einen hohen Versiegelungsgrad aufweisen, kommt es auf die Art der gewerblichen und industriellen Nutzung und die Höhe des damit verbundenen Frischwasserverbrauchs an. Deshalb sind sowohl gewerblich oder industriell genutzte Grundstücke als auch Grundstücke mit stark verdichteter Wohnbebauung (z.B. Hochhäuser) im Hinblick auf die Relation zwischen Frischwasserverbrauch und abgeleitetem Niederschlagswasser von vornherein als atypisch anzusehen. Vor diesem Hintergrund kommen als Grundstücke mit „vergleichbaren Entwässerungsverhältnissen“ naturgemäß lediglich die die Wohnbebauung prägenden Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke in Betracht. Aber selbst Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke weisen nach allgemeiner Lebenserfahrung eine derart uneinheitliche Haushaltsgröße und daraus folgend einen derart unterschiedlichen Wasserverbrauch auf, dass nicht mehr von einer annähernd vergleichbaren Relation zwischen Frischwasserverbrauch und Niederschlagswassermenge ausgegangen werden kann. 30 Einfamilienhäuser werden zwar überwiegend von Familien mit Kindern bewohnt. Schon die Anzahl der Kinder in den Haushalten variiert aber mit der Folge eines stark unterschiedlichen Wasserverbrauchs. Davon abgesehen werden Einfamilienhäuser auch nicht selten nur von einer oder zwei Personen bewohnt, weil z.B. ein Ehepartner verstorben ist oder die Parteien sich infolge einer Scheidung getrennt haben oder die (erwachsenen) Kinder das Elternhaus verlassen haben (so auch OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 18.12.2007, aaO). Diese Einschätzung wird durch die vom Senat beim Baden- Württembergischen Landesamt für Statistik ermittelten Zahlen (Mikrozensus 2006) für das Land Baden-Württemberg belegt. Danach gibt es in Baden-Württemberg insgesamt 1.088.000 Haushalte in Einfamilienhäusern (Wohngebäude mit einer Wohneinheit), die sich wie folgt aufteilen: 186.000 Haushalte mit einer Person (= 17,10 %), 412.000 Haushalte mit zwei Personen (= 37,87 %), 183.000 Haushalte mit drei Personen (= 16,2 %), 217.000 Haushalte mit vier Personen (= 19,94 %) sowie 90.000 Haushalte mit fünf und mehr Personen (= 8,27 %). Auch die vom Hessischen Verwaltungsgerichtshof (Urteil vom 02.09.2009, aaO) ermittelten Daten für das Land Hessen zeigen eine in etwa vergleichbare Verteilung der Haushaltsgrößen in Einfamilienhäusern; danach werden Einfamilienhäuser in 19,22 % von Haushalten mit einer Person, in 40,28 % von Haushalten mit zwei Personen, in 17,57 % von Haushalten mit drei Personen, in 16,72 % von Haushalten mit vier Personen und in 6,21 % der Fälle von Haushalten mit fünf und mehr Personen bewohnt. 31 Diese für die Länder Baden-Württemberg und Hessen erhobenen Daten bestätigen eindrucksvoll, dass generell von einer Homogenität der Haushaltsgröße auch für den Bereich von Einfamilienhäusern nicht gesprochen werden kann. Diese Aussage kann auch ohne weiteres auf das Gemeindegebiet der Beklagten übertragen werden. Dafür, dass sich im Gemeindegebiet der Beklagten die Verhältnisse nennenswert anders darstellen, sind keine Anhaltspunkte ersichtlich. Auch die Beklagte hat in dieser Richtung nichts vorgetragen. 32 Vor diesem Hintergrund ergibt sich, dass bereits im Bereich der Einfamilienhäuser durch die Streuung der Haushaltsgrößen ein stark unterschiedlicher Frischwasserverbrauch festzustellen ist, der bei ansonsten gleichen Verhältnissen zu gravierenden Unterschieden bei der Höhe der veranlagten Gebühren für den Anteil der Kosten der Niederschlagswasserentsorgung führt. Wird ein Einfamilienhaus von einer Einzelperson bewohnt, entfällt auf dieses Grundstück nach der Gebührensatzung der Beklagten für das Jahr 1999 bei einem durchschnittlich angenommenen Jahresfrischwasserverbrauch von 40 m 3 und einem Gebührensatz von 4,20 DM eine Abwassergebühr von 168,-- DM. Wird das gleiche Einfamilienhaus dagegen von einem Vier-Personen-Haushalt bewohnt, entfällt auf das Grundstück - trotz derselben versiegelten Fläche - bei einem unterstellten Jahresfrischwasserverbrauch von wiederum 40 m 3 je Person eine Abwassergebühr von 672,-- DM. Unterstellt man ferner einen Anteil von lediglich 25 % der Gesamtkosten für die Niederschlagswasserentsorgung (vgl. Dudey/Jacobi, GemHH 2005, 83 - niedrigster Anteil 25 %, Mittelwert 41 %) und geht damit bei einer Abwassergesamtgebühr von 4,20 DM je Kubikmeter von einem Anteil für die Beseitigung des Niederschlagswassers von 1,05 DM je Kubikmeter aus, so zahlt der Ein-Personen-Haushalt dafür 42,-- DM, der Vier- Personen-Haushalt bei gleicher Versiegelungsfläche dagegen 168,-- DM. Das hier aufgeführte Beispiel zeigt, dass selbst dann, wenn nur die Nutzung eines Einfamilienhauses mit vergleichbarem Umfang an Grundstücksversiegelung in den Blick genommen wird, unter anderem Familien mit Kindern gegenüber Einzelpersonen/Kleinhaushalten zu erheblich höheren Gebühren herangezogen werden, obwohl die zu beseitigende Niederschlagswassermenge in etwa gleich ist. 33 Die dargestellte Uneinheitlichkeit der Haushaltsgrößen und damit die unterschiedliche Nutzungsintensität gilt auch für Zweifamilienhäuser. Nach den Daten des Baden-Württembergischen Landesamtes für Statistik (Mikrozensus 2006) teilen sich die Haushaltsgrößen in den 503.000 Wohngebäuden mit zwei Wohneinheiten wie folgt auf: 134.000 Haushalte mit einer Person, 195.000 Haushalte mit zwei Personen, 68.000 Haushalte mit drei Personen, 77.000 Haushalte mit vier Personen sowie 29.000 Haushalte mit fünf und mehr Personen. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass sich die versiegelte Fläche bei Zweifamilienhäusern im Vergleich zu Einfamilienhäusern nach allgemeiner Lebenserfahrung zwar erhöht, aufgrund der Kubatur von Zweifamilienhäusern allerdings keine entsprechende Verdoppelung der versiegelten Flächen angenommen werden kann. 34 b) Die Anwendung des einheitlichen Frischwassermaßstabs für die Verteilung der Niederschlagswasserentsorgungskosten kann im Fall der Beklagten auch nicht damit gerechtfertigt werden, dass sowohl nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts als auch nach der des erkennenden Senats eine Differenzierung der Kosten für die Entsorgung des Schmutzwassers und des Niederschlagswassers nicht erforderlich ist, wenn die durch die Gebühren zu deckenden Kosten der Niederschlagswasserentsorgung nur gering sind. Als geringfügig in diesem Sinne sehen das Bundesverwaltungsgericht (Beschlüsse vom 12.06.1972 und vom 25.03.1985, aaO) sowie der erkennende Senat (Urteil vom 27.10.1993, aaO) diese Kosten dann an, wenn ihr Anteil an den Kosten der gesamten Entwässerung nicht mehr als 12 % beträgt. 35 Nach den Veröffentlichungen in der Fachliteratur ist von den gesamten Abwasserentsorgungskosten regelmäßig ein Anteil von 25 % und mehr für die Niederschlagswasserentsorgung zu veranschlagen (vgl. etwa Dudey/Jacobi, GemHH 2005, 83 - niedrigster Anteil 25 %, Mittelwert 41 %; Hennebrüder, KStZ 2007, 184 - unter Bezugnahme auf Untersuchungen des Gutachters Prof. Dr. Pecher, wonach der Anteil in der Regel zwischen 35 % und 45 % liegt). Darüber hinaus hat auch die Beklagte im vorliegenden Fall keine Anhaltspunkte dafür genannt, dass der Anteil der Kosten für die Niederschlagswasserbeseitigung in ihrem Gebiet noch als geringfügig im Sinne der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts anzusehen ist. 36 3. Für die Gemeinden hat dies zur Konsequenz, dass - von wenigen, wohl nur theoretisch denkbaren Ausnahmen abgesehen - statt einer einheitlichen Abwassergebühr eine Schmutzwasser- und eine Niederschlagswassergebühr mit unterschiedlichen Gebührenmaßstäben erhoben werden muss (gesplittete Abwassergebühr). Ein unverhältnismäßiger und damit nicht mehr zu vertretender finanzieller Kostenaufwand ist damit nicht verbunden (ebenso Hess. VGH, Urteil vom 02.09.2009, aaO; OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 18.12.2007, aaO). So besteht für die Beklagte insbesondere die Möglichkeit, die an die Abwasseranlage angeschlossenen versiegelten Flächen im Rahmen einer Selbstveranlagung der Gebührenschuldner zu ermitteln und sich auf eine stichprobenweise Überprüfung zu beschränken. 37 In diesem Zusammenhang ist ferner anzumerken, dass die Kosten für die Erstellung der Gebührenkalkulation durch ein von der Gemeinde beauftragtes Beratungsbüro oder einen anderen Dritten einschließlich der Kosten der dafür notwendigen Vorarbeiten Teil der nach § 14 Abs. 1 Satz 1 KAG ansatzfähigen Kosten sind. Zu den nach dieser Vorschrift gebührenfähigen Kosten gehören zwar nur die „Kosten der Einrichtung“, d.h. Kosten, die durch die Leistungserstellung der Gemeinde verursacht worden sind oder für solche Neben- und Zusatzleistungen entstanden sind, die mit der eigentlichen Leistungserstellung in einem ausreichend engen Sachzusammenhang stehen. Auch ist nicht zu übersehen, dass die Erstellung der Gebührenkalkulation mit der eigentlichen Leistung, die durch die öffentliche Einrichtung erbracht wird, nur in einem mittelbaren Zusammenhang steht. Die Rechtfertigung für eine Abwälzung der dadurch entstehenden Kosten auf sämtliche Gebührenschuldner ergibt sich jedoch aus der Überlegung, dass es sich dabei um für die Realisierung des Gebührenanspruchs der Gemeinde notwendige Kosten handelt. Denn das durch die Benutzung der öffentlichen Einrichtung seitens des Bürgers eingeleitete Austauschverhältnis kann grundsätzlich nur dann korrekt abgewickelt werden, wenn die Gemeinde den Satz der für die Benutzung zu entrichtenden Gebühren auf der Grundlage einer Gebührenkalkulation in ihrer Satzung festlegt (in dieser Richtung bereits das Normenkontrollurteil des Senats vom 13.05.1997 - 2 S 3246/94 - BWGZ 1997, 890; ebenso VG Freiburg, Urteil vom 10.12.2003 - 7 K 420/02 - Juris; Lichtenfeld in Driehaus, Kommunalabgabenrecht, Stand September 2009, § 6 RdNr. 733a, S. 473). An der in seinem Normenkontrollbeschluss vom 27.02.1996 - 2 S 1407/94 - (NVwZ-RR 1996, 593) beiläufig geäußerten Auffassung, dass die Kosten für die Erstellung der erforderlichen Gebührenkalkulation nicht zu den auf die Gebührenschuldner abwälzbaren Kosten der Einrichtung gehörten, hält der Senat deshalb nicht fest. 38 4. Ob die Satzung der Beklagten vom 09.11.2006 auch deshalb zu beanstanden ist, weil die Beklagte in die dieser Satzung zugrunde liegende Gebührenkalkulation Unterdeckungen aus den Jahren 1994 und 1995 eingestellt hat, deren Berechnung - wie zwischen den Beteiligten unstreitig ist - auf einem zu niedrigen Ansatz des Straßenentwässerungsanteils beruht, bedarf danach keiner Entscheidung. Im Hinblick auf die der Beklagten offenstehende Möglichkeit, die aus den oben genannten Gründen nichtige Satzung vom 09.11.2006 rückwirkend durch eine neue Satzung zu ersetzen, die statt einer einheitlichen Abwassergebühr eine Schmutzwasser- und eine Niederschlagswassergebühr mit unterschiedlichen Gebührenmaßstäben vorsieht, sowie im Hinblick auf künftige Streitfälle zwischen den Beteiligten sieht sich der Senat jedoch zu den folgenden, diese Frage betreffenden Bemerkungen veranlasst. 39 a) Zu der bis zum 31.03.2005 geltenden Vorschrift des § 9 Abs. 2 Satz 4 KAG a.F., die thematisch der heutigen Regelung in § 14 Abs. 2 Satz 2 KAG entspricht, hat der Senat in seinem Urteil vom 27.01.2003 - 2 S 2587/00 - (VBlBW 2003, 322) entschieden, die Vorschrift beziehe sich lediglich auf Über- und Unterdeckungen, die sich am Ende eines Bemessungszeitraums auf Grund eines Abgleichs der Einnahmen und Ausgaben - ungeachtet der methodischen Richtigkeit oder Unrichtigkeit der Gebührenkalkulation - ergäben. Nicht unter § 9 Abs. 2 Satz 4 KAG a.F. fielen dagegen - schon seinem Wortlaut nach - solche Über- und Unterdeckungen, die sich aus der nachträglichen Feststellung überhöhter Gebührensatzregelungen ergäben. An dieser Auffassung hält der Senat weiterhin fest. 40 § 9 Abs. 2 Satz 4 KAG a.F. wurde 1986 auf Empfehlung des Innenausschusses in das Kommunalabgabengesetz eingefügt. Wie sich aus dem Bericht des Innenausschusses (LT-Drs. 9/3305, S. 10) ergibt, hat sich der Gesetzgeber dabei von der Überlegung leiten lassen, dass eine Gebührenkalkulation nur prognostischen Charakter haben kann und dementsprechend immer mit bestimmten Unsicherheiten verbunden ist. Die in die Kalkulation eingestellten Annahmen über die voraussichtlich entstehenden Kosten der Einrichtung und den voraussichtlichen Umfang ihrer Benutzung werden deshalb kaum einmal mit den tatsächlich entstehenden Kosten und dem tatsächlichen Umfang der Benutzung übereinstimmen. Etwaige sich daraus ergebende Kostenüberdeckungen sollte die Gemeinde nach dem Willen des Landesgesetzgebers nicht für sich behalten dürfen, sondern innerhalb der nächsten fünf Jahre an die Gebührenschuldner zurückgeben müssen. Die Gemeinde sollte aber umgekehrt auch das Recht erhalten, sich aus den genannten Abweichungen ergebende Kostenunterdeckungen innerhalb des gleichen Zeitraums durch eine entsprechende Erhöhung der Gebühren ausgleichen zu dürfen. 41 Eine Korrektur fehlerhafter Kalkulationen ist danach von § 9 Abs. 2 Satz 4 KAG a.F. nicht bezweckt. Die Vorschrift ist vielmehr einschränkend dahin auszulegen, dass sie nur für solche Kostenunter- und Kostenüberdeckungen gilt, die aus „Prognoseirrtümern“ resultieren, d.h. daraus dass die geschätzten Kosten der Einrichtung und der geschätzte Umfang ihrer Benutzung von den tatsächlichen Kosten und dem tatsächlichen Umfang der Benutzung abweichen. § 9 Abs. 2 Satz 4 KAG a.F. bezieht sich dagegen nicht auf solche Kostenüberdeckungen, die sich daraus ergeben, dass in die Kalkulation Kosten eingestellt wurden, die nicht oder nicht in dieser Höhe ansatzfähig sind. Die Vorschrift erlaubt umgekehrt aber auch keinen Ausgleich von Kostenunterdeckungen, die daraus folgen, dass bestimmte ansatzfähige Kosten in die Kalkulation überhaupt nicht oder nicht in der gesetzlich zulässigen Höhe eingestellt worden sind. 42 b) Das Gesetz zur Neuregelung des kommunalen Abgabenrechts und zur Änderung des Naturschutzgesetzes vom 17.03.2005 hat an dieser Rechtslage nichts geändert. Der an die Stelle des § 9 Abs. 2 Satz 4 KAG a.F. getretene § 14 Abs. 2 Satz 2 KAG 2005 legt wie sein Vorgänger fest, dass Kostenüberdeckungen innerhalb von fünf Jahren ausgeglichen werden müssen und Kostenunterdeckungen innerhalb des gleichen Zeitraums ausgeglichen werden können. § 14 Abs. 2 Satz 2 KAG 2005 stellt darüber hinaus klar, wie Kostenüber- oder Kostenunterdeckungen zu bestimmen sind, nämlich - so die damalige Fassung dieser Vorschrift - durch einen Vergleich zwischen dem tatsächlichen Gebührenaufkommen am Ende des Bemessungszeitraums und der Summe der in diesem Zeitraum angefallenen „Gesamtkosten“. Dass über diese Klarstellung hinaus auch eine Änderung der bis dahin geltenden und durch das Urteil des Senats vom 27.01.2003 verdeutlichten Rechtslage beabsichtigt war, kann weder dem Wortlaut der Vorschrift noch der Begründung des Gesetzentwurfs (LT-Drs. 13/3966, S. 47) entnommen werden. 43 c) Die durch das Gesetz vom 09.05.2009 erfolgte Änderung des § 14 Abs. 2 Satz 2 KAG 2005 nötigt dagegen für die Zeit ab dem Inkrafttreten dieser Änderung zu einer Korrektur der bisherigen Rechtsprechung des Senats. Nach der Neufassung der Vorschrift ist nunmehr zur Feststellung von Kostenüber- oder Kostenunterdeckungen ein Vergleich zwischen dem tatsächlichen Gebührenaufkommen am Ende des Bemessungszeitraums und der Summe der in diesem Zeitraum angefallenen „ansatzfähigen Gesamtkosten“ vorzunehmen. Die zu § 9 Abs. 2 Satz 4 KAG a. F. vertretene Auffassung, dass diese Regelung nicht die Korrektur fehlerhafter Gebührenkalkulationen bezwecke, sondern sich nur auf solche Kostenunter- und Kostenüberdeckungen beziehe, die aus „Prognoseirrtümern“ resultieren, kann angesichts des geänderten Wortlauts auf § 14 Abs. 2 Satz 2 KAG 2009 nicht übertragen werden. Die sich aus einem solchen Verständnis der Vorschrift ergebende Konsequenz ist, dass unter der Geltung des § 14 Abs. 2 Satz 2 KAG 2009 beschlossene Gebührensatzungen durch in der Vergangenheit unterlaufene und unter Umständen lange zurückliegende Fehler bei früheren Gebührenkalkulationen infiziert werden können. Durch die in § 49 Abs. 2 KAG getroffene Anordnung, nach der § 14 Abs. 2 Satz 2 KAG 2009 auch auf früher entstandene Kostenüber- oder Kostenunterdeckungen Anwendung findet, verschärfen sich die damit verbundenen Probleme. Ob der Gesetzgeber sich dieser Konsequenz bewusst war, die seinen in anderer Hinsicht unternommenen Bestrebungen zuwiderläuft, die Bestandskraft von Abgabensatzungen im Interesse der Rechtssicherheit zu erhöhen, lässt sich bezweifeln. Der Begründung des Gesetzentwurfs (LT-Drs. 14/4002, S. 70) kann dazu jedenfalls nichts entnommen werden. Das enthebt den Senat jedoch nicht der Verpflichtung, sich bei der Auslegung des § 14 Abs. 2 Satz 2 KAG 2009 in erster Linie an dessen Wortlaut zu halten. 44 d) Für den vorliegenden Fall bedeutet das, dass die Beklagte bei einem etwaigen, von ihr für erforderlich gehaltenen Neuerlass einer Satzung für das Jahr 1999 die Gebühren unter Berücksichtigung der geänderten Vorgaben des § 14 Abs. 2 Satz 2 KAG 2009 zu kalkulieren hat. Ob es in den vor 1999 liegenden fünf Jahren zu dabei berücksichtigungsfähigen Kostenunterdeckungen gekommen ist, ist somit an Hand eines Vergleichs zwischen dem tatsächlichen Gebührenaufkommen in dem jeweiligen Jahr und der Summe der in diesem Jahr angefallenen ansatzfähigen Gesamtkosten festzustellen. Der in den Gebührenkalkulationen für die Jahre 1994 und 1995 fehlerhaft angesetzte Straßenentwässerungsanteil ist danach entsprechend zu korrigieren. 45 Für die Nachkalkulation darf schließlich noch an die Entscheidung des Senats vom 15.02.2008 - 2 S 2559/05 - (VBlBW 2008, 350) erinnert werden. Danach ist der Ausgleich einer Kostenunterdeckung nach Ablauf der Fünfjahresfrist auch dann ausgeschlossen, wenn diese überhaupt (oder mit einem höheren Betrag) erst nach Ablauf des zitierten Zeitraums erkannt wird. Der Ablauf der Fünfjahresfrist schafft für die Gemeinde und die Gebührenpflichtigen Rechtsklarheit und Rechtssicherheit. Spätere Nachholungen sind ausgeschlossen, der entstandene Fehlbetrag ist dann endgültig aus allgemeinen Deckungsmitteln zu finanzieren. Diese Ausführungen gelten auch für den Ausgleich von Überdeckungen; nach Ablauf von fünf Jahren nach Ende des Kalkulationszeitraums sind nicht abgewickelte Überdeckungen nicht mehr zu berücksichtigen (so auch: Giebler, KStZ 2007, 167, 172). 46 Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. 47 Die in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision liegen nicht vor. 48 Beschluss 49 Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 130,99 EUR festgesetzt (§ 52 Abs. 3 GKG). 50 Der Beschluss ist unanfechtbar.[mehr]

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          12_2021_Satzung_ueber_oeffentliche_Abwasserbeseitigung.pdf

          Gemeinde Baindt Landkreis Ravensburg Satzung über die öffentliche Abwasserbeseitigung (Abwassersatzung – AbwS) der Gemeinde Baindt Aufgrund von § 46 Abs. 4 und 5 des Wassergesetzes für Baden- Württemberg (WG), §§ 4 und 11 der Gemeindeordnung für Baden- Württemberg (GemO) und §§ 2, 8 Abs. 2, 11, 13, 20 und 42 des Kommunalabgabengesetzes für Baden- Württemberg (KAG) hat der Gemeinderat der Gemeinde Baindt in seiner Sitzung vom 01.02.2007, zuletzt geändert am 30.11.2021 folgende Satzung beschlossen: I. Allgemeine Bestimmung § 1 Öffentliche Einrichtung (1) Die Gemeinde Baindt betreibt die Beseitigung des in ihrem Gebiet angefallenen Abwassers als Eigenbetrieb unter dem Namen „Abwasserbeseitigung Baindt“. Voraussetzung für die Beseitigung ist, dass das Abwasser über eine Grundstückentwässerungsanlage in die öffentliche Abwasseranlage gelangt oder zu einer öffentlichen Abwasserbehandlungsanlage gebracht (angeliefert) wird. (2) Der Eigenbetrieb kann die Abwasserbeseitigung ganz oder teilweise durch Dritte vornehmen lassen. (3) Ein Rechtsanspruch auf Herstellung, Erweiterung oder Änderung der öffentlichen Abwasseranlagen besteht nicht. § 2 Begriffsbestimmungen (1) Abwasser ist Wasser, das durch häuslichen, gewerblichen, landwirtschaftlichen oder sonstigen Gebrauch verunreinigt oder sonst in seinen Eigenschaften verändert ist und das bei Trockenwetter damit zusammen abfließende Wasser (Schmutzwasser) sowie das von Niederschlägen aus dem Bereich von bebauten oder befestigten Flächen gesammelt abfließende Wasser (Niederschlagswasser). Als Schmutzwasser gelten auch die aus Anlagen zum Behandeln, Lagern und Ablagern von Abfällen austretenden und gesammelten Flüssigkeiten. (2) Öffentliche Abwasseranlagen haben den Zweck, das im Gemeindegebiet angefallene Abwasser zu sammeln, den Abwasserbehandlungsanlagen zuzuleiten und zu reinigen. Öffentliche Abwasseranlagen sind insbesondere die öffentlichen Kanäle, Anlagen zur Ableitung von Grund- und Drainagewasser, durch die die öffentliche Abwasseranlagen entlastet werden, Regenrückhaltebecken, Regenüberlauf- und Regenklärbecken, Retentionsbodenfilter, Abwasserpumpwerke, Kläranlagen und Versickerungs- und Rückhalteanlagen für Niederschlagswasser (u.a Mulden- und Rigolensysteme, Sickermulden/-teiche/- schächte), soweit sie nicht Teil der Grundstücksentwässerungsanlage sind sowie offene und geschlossene Gräben, soweit sie von der Gemeinde zur öffentlichen Abwasserbeseitigung benutzt werden. Zu den öffentlichen Abwasseranlagen gehört auch für die Abwasserbeseitigung hergestellte künstliche Gewässer gemäß § 17 Abs. 1 Nr.1 KAG sowie der Teil der Hausanschlussleitung, der im Bereich der öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen verläuft (Grundstücksanschluss). (3) Grundstücksentwässerungsanlagen sind alle Einrichtungen, die der Sammlung, Vorbehandlung, Prüfung und Ableitung des Abwassers bis zur öffentlichen Abwasseranlage dienen. Dazu gehören insbesondere Leitungen, die im Erdreich oder im Fundamentbereich verlegt sind und das Abwasser dem Grundstücksanschluss zuführen (Grundleitungen), Prüfschächte sowie die sich auf privaten Grundstücken befindlichen Pumpanlagen bei einer Abwasserdruckentwässerung und Versickerungs- und Rückhalteanlagen für Niederschlagswasser, soweit sie sich auf privaten Grundstücksflächen befinden. (4) Notüberläufe sind Entlastungsbauwerke für außerplanmäßige Ableitungen in den öffentlichen Kanal. Drosseleinrichtungen dienen der vergleichmäßigten und reduzierten (gedrosselten) Ableitung von Abwasser in den öffentlichen Kanal; sie sind so auszulegen, dass eine Einleitung nur in Ausnahmesituation (zum Beispiel Starkregen) erfolgt. II. Anschluss und Benutzung § 3 Berechtigung und Verpflichtung zum Anschluss und zur Benutzung (1) Die Eigentümer von Grundstücken, auf denen Abwasser anfällt, sind nach näherer Bestimmung dieser Satzung berechtigt und verpflichtet, ihre Grundstücke an die öffentlichen Abwasseranlagen anzuschließen, diese zu benutzen und das gesamte auf den Grundstücken anfallende Abwasser dem Eigenbetrieb im Rahmen des § 46 Abs. 1 und 2 WG zu überlassen. Der Erbbauberechtigte oder sonst dinglich zur baulichen Nutzung des Grundstücks Berechtigte tritt an die Stelle des Eigentümers. (2) Die Benutzungs- und Überlassungspflicht nach Abs. 1 trifft auch die sonst zur Nutzung eines Grundstücks oder einer Wohnung berechtigten Personen. (3)Bebaute Grundstücke sind anzuschließen, sobald die für sie bestimmten öffentlichen Abwasseranlagen betriebsfertig hergestellt sind. Wird die öffentliche Abwasseranlage erst nach Errichtung einer baulichen Anlage hergestellt, so ist das Grundstück innerhalb von 6 Monaten nach der betriebsfertigen Herstellung anzuschließen. (4) Unbebaute Grundstücke sind anzuschließen, wenn der Anschluss im Interesse der öffentlichen Gesundheitspflege, des Verkehrs oder aus anderen Gründen des öffentlichen Wohls geboten ist. § 4 Anschlussstelle, vorläufiger Anschluss (1) Wenn der Anschluss eines Grundstücks an die nächste öffentliche Abwasseranlage technisch unzweckmäßig oder die Ableitung des Abwassers über diesen Anschluss für die öffentliche Abwasseranlage nachteilig wäre, kann der Eigenbetrieb verlangen oder gestatten, dass das Grundstück an eine andere öffentliche Abwasseranlage angeschlossen wird. (2) Ist die für ein Grundstück bestimmte öffentliche Abwasseranlage noch nicht hergestellt, kann der Eigenbetrieb den vorläufigen Anschluss an eine andere öffentliche Abwasseranlage gestatten oder verlangen. § 5 Befreiungen Von der Verpflichtung zum Anschluss seines Grundstücks an die öffentliche Abwasserbeseitigung und von der Pflicht zur Benutzung deren Einrichtungen ist aufgrund § 46 Abs. 5 Satz 1 WG der nach § 3 Abs. 1 und 2 Verpflichtete auf Antrag insoweit und solange zu befreien, als ihm der Anschluss bzw. die Benutzung wegen seines die öffentlichen Belange überwiegenden privaten Interesses an der eigenen Beseitigung des Abwassers nicht zugemutet werden kann und die Befreiung wasserwirtschaftlich unbedenklich ist. § 6 Allgemeine Ausschlüsse (1) Von der öffentlichen Abwasserbeseitigung sind sämtliche Stoffe ausgeschlossen, die die Reinigungswirkung der Klärwerke, den Betrieb der Schlammbehandlungsanlagen, die Schlammbeseitigung oder die Schlammverwertung beeinträchtigen, die öffentlichen Abwasseranlagen angreifen, ihre Funktionsfähigkeit oder Unterhaltung behindern, erschweren oder gefährden können, oder die den in öffentlichen Abwasseranlagen arbeitenden Personen oder dem Vorfluter schaden können. Dies gilt auch für Flüssigkeiten, Gase und Dämpfe. (2) Insbesondere sind ausgeschlossen 1. Stoffe – auch im zerkleinerten Zustand -, die zu Ablagerungen oder Verstopfungen in den öffentlichen Abwasseranlagen führen können (z. B. Kehricht, Schutt, Asche, Zellstoffe, Mist, Schlamm, Sand, Glas, Kunststoffe, Textilien, Küchenabfälle, Schlachtabfälle, Haut- und Lederabfälle, Tierkörper, Panseninhalt, Schlempe, Trub, Trester und hefehaltige Rückstände); 2. feuergefährliche, explosive, giftige, fett- und ölhaltige Stoffe (z. B. Benzin, Heizöl, Karbid, Phenole, Öle und Fette, Öl-/ Wasseremulsionen, Säuren, Laugen, Salze, Reste und Pflanzenschutzmitteln oder vergleichbaren Chemikalien, Blut aus Schlachtungen, mit Krankheitskeimen behaftete oder radioaktive Stoffe), sowie Arzneimittel 3. Jauche, Gülle, Abgänge aus Tierhaltungen, Silosickersaft und Molke; 4. faulendes und sonst übelriechendes Abwasser (z. B. milchsaure Konzentrate, Krautwasser) 5. Abwasser, das schädliche oder belästigende Gase oder Dämpfe verbreiten kann; 6. Abwasser, das einem wasserrechtlichen Bescheid nicht entspricht. 7. Abwasser, dessen Beschaffenheit oder Inhaltsstoffe über den Richtwerten des Anhangs A. 1 des Merkblatts DWA-M 115-2 vom Februar 2013 (Herausgeber/Vertrieb: Deutsche Vereinigung für Wasserwirtschaft, Abwasser und Abfall e. V.-DWA- , Theodor- Heuss-Allee 17, 53773 Hennef ) liegen. (3) Der Eigenbetrieb kann im Einzelfall über die nach Absatz 2 einzuhaltenden Anforderungen hinausgehende Anforderungen stellen, wenn dies für den Betrieb der öffentlichen Abwasseranlagen erforderlich ist. (4) Der Eigenbetrieb kann im Einzelfall Ausnahmen von den Bestimmungen der Absätze 1 und 2 zulassen, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen, die Versagung der Ausnahme im Einzelfall eine unbillige Härte bedeuten würde und der Antragsteller evtl. entstehende Mehrkosten übernimmt. § 7 Ausschlüsse im Einzelfall, Mehrkostenvereinbarung (1) Der Eigenbetrieb kann im Einzelfall Abwasser von der öffentlichen Abwasserbeseitigung ausschließen, a) dessen Sammlung, Fortleitung oder Behandlung im Hinblick auf den Anfallort oder wegen der Art oder Menge des Abwassers unverhältnismäßig hohen Aufwand verursachen würde; b) das nach den allgemein anerkannten Regeln der Abwassertechnik nicht mit häuslichen Abwässern gesammelt, fortgeleitet oder behandelt werden kann. (2) Der Eigenbetrieb kann im Falle des Absatzes 1 den Anschluss und die Benutzung gestatten, wenn der Grundstückseigentümer die für den Bau und Betrieb der öffentlichen Abwasseranlagen entstehenden Mehrkosten übernimmt und auf Verlangen angemessene Sicherheit leistet. (3) Schließt der Eigenbetrieb in Einzelfällen Abwasser von der Beseitigung aus, bedarf dies der Zustimmung der Wasserbehörde (§ 46 Abs. 4 Satz 2 WG). § 8 Einleitungsbeschränkungen (1) Der Eigenbetrieb kann im Einzelfall die Einleitung von Abwasser von einer Vorbehandlung oder Speicherung abhängig machen, wenn seine Beschaffenheit oder Menge dies insbesondere im Hinblick auf den Betrieb der öffentlichen Abwasseranlagen oder auf sonstige öffentliche Belange erfordert. (2) Fäkalienhaltiges Abwasser darf in öffentliche Abwasseranlagen, die nicht an eine öffentliche Kläranlage angeschlossen sind, nur nach ausreichender Vorbehandlung eingeleitet werden. (3) Die Einleitung von Abwasser, das der Beseitigungspflicht nicht unterliegt und von sonstigem Wasser bedarf der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde. § 9 Eigenkontrolle (1) Der Eigenbetrieb kann verlangen, dass auf Kosten des Verpflichteten (nach § 3 Absätze 1 und 2) Vorrichtungen zur Messung und Registrierung der Abflüsse und der Beschaffenheit der Abwässer sowie zur Bestimmung der Schadstofffracht in die Grundstücksentwässerungsanlage eingebaut oder an sonst geeigneter Stelle auf dem Grundstück angebracht, betrieben und in ordnungsgemäßem Zustand gehalten werden. (2) Der Eigenbetrieb kann auch verlangen, dass eine Person bestimmt wird, die für die Bedienung der Anlage und für die Führung des Betriebstagebuchs verantwortlich ist. Das Betriebstagebuch ist mindestens drei Jahre lang, vom Datum der letzten Eintragung oder des letzten Beleges an gerechnet, aufzubewahren und dem Eigenbetrieb auf Verlangen vorzulegen. § 10 Abwasseruntersuchungen (1) Der Eigenbetrieb kann beim Verpflichteten Abwasseruntersuchungen vornehmen. Sie bestimmt, in welchen Abständen die Proben zu entnehmen sind, durch wen sie zu entnehmen sind und wer sie untersucht. Für das Zutrittsrecht gilt § 21 Abs. 2 entsprechend. (2) Wenn bei einer Untersuchung des Abwassers Mängel festgestellt werden, hat der Verpflichtete diese unverzüglich zu beseitigen. § 11 Grundstücksbenutzung Die Grundstückseigentümer können bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 93 WHG verpflichtet werden, für Zwecke der öffentlichen Abwasserbeseitigung das Verlegen von Kanälen einschließlich Zubehör zur Ab- und Fortleitung von Abwasser über ihre Grundstücke gegen Entschädigung zu dulden. Die Grundstückseigentümer haben insbesondere den Anschluss anderer Grundstücke an die Anschlussleitung zu ihren Grundstücken zu dulden. III. Grundstücksanschlüsse, Grundstücksentwässerungsanlagen § 12 Grundstücksanschlüsse (1) Grundstücksanschlüsse (§ 2 Abs. 2) werden ausschließlich von dem Eigenbetrieb hergestellt, unterhalten, erneuert, geändert, abgetrennt und beseitigt. (2) Art, Zahl und Lage der Grundstücksanschlüsse sowie deren Änderung werden nach Anhörung des Grundstückseigentümers und unter Wahrung seiner berechtigten Interessen von dem Eigenbetrieb bestimmt. Der Eigenbetrieb stellt die für den erstmaligen Anschluss eines Grundstücks notwendigen Grundstücksanschlüsse bereit; diese Kosten sind durch den Teilbetrag für den öffentlichen Abwasserkanal (§ 32 Nr. 1) abgegolten. (3) Jedes Grundstück, das erstmalig an die öffentlichen Abwasseranlagen angeschlossen wird, erhält einen Grundstücksanschluss; werden Grundstücke im Trennverfahren entwässert, gelten die beiden Anschlüsse als ein Grundstücksanschluss. Die Gemeinde kann mehr als einen Grundstücksanschluss herstellen, soweit sie es für technisch notwendig hält. In besonders begründeten Fällen (z. B. Sammelgaragen, Reihenhäuser) kann die Gemeinde den Anschluss mehrerer Grundstücke über einen gemeinsamen Grundstücksanschluss vorschreiben oder auf Antrag zulassen. § 13 Sonstige Anschlüsse (1) Der Eigenbetrieb kann auf Antrag des Grundstückseigentümers weitere Grundstücksanschlüsse sowie vorläufige oder vorübergehende Anschlüsse herstellen. Als weitere Grundstücksanschlüsse gelten auch Anschlüsse für Grundstücke, die nach Entstehen der Beitragsschuld (§ 34) neu gebildet werden. (2) Die Kosten der Herstellung, Unterhaltung, Erneuerung, Veränderung und Beseitigung der in Abs. 1 genannten Grundstücksanschlüsse hat der Grundstückseigentümer dem Eigenbetrieb zu erstatten. (3) Der Erstattungsanspruch entsteht mit der endgültigen Herstellung des Grundstücksanschlusses, im übrigen mit der Beendigung der Maßnahme. Der Erstattungsanspruch wird binnen eines Monats nach Bekanntgabe des Abgabenbescheids fällig. § 14 Private Grundstücksanschlüsse (1) Private Grundstücksanschlüsse sind vom Grundstückseigentümer auf eigene Kosten zu unterhalten, zu ändern, zu erneuern und zu beseitigen. (2) Entspricht ein Grundstücksanschluss nach Beschaffenheit und Art der Verlegung den allgemein anerkannten Regeln der Technik und etwaigen zusätzlichen Bestimmungen des Eigenbetriebes, und verzichtet der Grundstückseigentümer schriftlich auf seine Rechte an der Leitung, so ist der Grundstücksanschluss auf sein Verlangen von dem Eigenbetrieb zu übernehmen. Dies gilt nicht für Leitungen im Außenbereich. (3) Unterhaltungs-, Änderungs-, Erneuerungs- und Beseitigungsarbeiten an privaten Grundstücksanschlüssen (Abs. 1) sind dem Eigenbetrieb vom Grundstückseigentümer mindestens 14 Tage vorher anzuzeigen. § 15 Genehmigungen (1) Der schriftlichen Genehmigung des Eigenbetriebes bedürfen a) die Herstellung der Grundstücksentwässerungsanlagen, deren Anschluss sowie deren Änderung; b) die Benutzung der öffentlichen Abwasseranlagen sowie die Änderung der Benutzung. Bei vorübergehenden oder vorläufigen Anschlüssen wird die Genehmigung widerruflich oder befristet ausgesprochen. (2) Einem unmittelbaren Anschluss steht der mittelbare Anschluss (z. B. über bestehende Grundstücksentwässerungsanlagen) gleich. (3) Aus dem Antrag müssen auch Art, Zusammensetzung und Menge der anfallenden Abwässer, die vorgesehene Behandlung der Abwässer und die Bemessung der Anlagen ersichtlich sein. Außerdem sind dem Antrag folgende Unterlagen beizufügen: - Lageplan im Maßstab 1:500 mit Einzeichnung sämtlicher auf dem Grundstück bestehender Gebäude, der Straße, der Schmutz- und Regenwasseranschlussleitungen, der vor dem Grundstück liegenden Straßenkanäle und der etwa vorhandenen weiteren Entwässerungsanlagen, Brunnen, Gruben, usw.; - Grundrisse des Untergeschosses (Kellergeschosses) der einzelnen anzuschließenden Gebäude im Maßstab 1:100, mit Einzeichnung der anzuschließenden Entwässerungsteile, der Dachableitung und aller Entwässerungsleitungen unter Angabe des Materials, der lichten Weite und der Absperrschieber oder Rückstauverschlüsse; - Systemschnitte der zu entwässernden Gebäudeteile im Maßstab 1:100 in der Richtung der Hauptleitungen (mit Angabe der Hauptleitungen und der Fallrohre, der Dimensionen und der Gefällsverhältnisse, der Höhenlage, der Entwässerungsanlage und des Straßenkanals, bezogen auf Normalnull). Die zur Anfertigung der Pläne erforderlichen Angaben (Höhenlage des Straßenkanals, Lage der Anschlussstelle und Höhenfestpunkte) sind bei der Gemeinde einzuholen. Dort sind auch Formulare für die Entwässerungsanträge erhältlich. § 16 Regeln der Technik Grundstücksentwässerungsanlagen sind nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik herzustellen, zu unterhalten und zu betreiben. Allgemein anerkannte Regeln der Technik sind insbesondere die technischen Bestimmungen für den Bau, den Betrieb und die Unterhaltung von Abwasseranlagen und die Einleitungsstandards, die die oberste Wasserbehörde durch öffentliche Bekanntmachung einführt. Von den allgemeinen anerkannten Regeln der Technik kann abgewichen werden, wenn den Anforderungen auf andere Weise ebenso wirksam entsprochen wird. § 17 Herstellung, Änderung und Unterhaltung der Grundstücksentwässerungsanlagen (1) Die Grundstücksentwässerungsanlagen sind vom Grundstückseigentümer auf seine Kosten herzustellen, zu unterhalten, zu ändern, zu erneuern und nach Bedarf gründlich zu reinigen. (2) Der Eigenbetrieb kann, zusammen mit dem Grundstücksanschluss, einen Teil der Grundstücksentwässerungsanlage, vom Grundstücksanschluss bis einschließlich des Prüfschachts, herstellen oder erneuern. Die insoweit entstehenden Kosten hat der Grundstückseigentümer zu tragen. § 13 Abs. 3 gilt entsprechend. (3) Grundleitungen sind in der Regel mit mindestens 150 mm Nennweite auszuführen. Der letzt Schacht mit Reinigungsrohr (Prüfschacht) ist so nahe wie technisch möglich an die öffentliche Abwasseranlage zu setzen; er muss stets zugänglich und bis auf Rückstauebene (§ 20) wasserdicht ausgeführt sein. (4) Wird eine Grundstücksentwässerungsanlage – auch vorübergehend – außer Betrieb gesetzt, so kann der Eigenbetrieb den Grundstücksanschluss verschließen oder beseitigen. Die Kosten trägt der Grundstückseigentümer. § 13 Abs. 3 gilt entsprechend. Der Eigenbetrieb kann die in Satz 1 genannten Maßnahmen auf den Grundstückseigentümer übertragen. § 18 Abscheider, Hebeanlagen, Pumpen, Zerkleinerungsgeräte (1) Auf Grundstücken, auf denen Fette, Leichtflüssigkeiten wie Benzin und Benzol sowie Öle oder Ölrückstände in das Abwasser gelangen können, sind Vorrichtungen zur Abscheidung dieser Stoffe aus dem Abwasser (Abscheider mit dazugehörenden Schlammfängen) einzubauen, zu betreiben, zu unterhalten und zu erneuern. Die Abscheider mit den dazugehörenden Schlammfängen sind vom Grundstückseigentümer in regelmäßigen Zeitabstände, darüber hinaus bei besonderem Bedarf zu leeren und zu reinigen. Bei schuldhafter Säumnis ist er dem Eigenbetrieb gegenüber schadensersatzpflichtig. Für die Beseitigung/Verwertung der anfallenden Stoffe gelten die Vorschriften über die Abfallentsorgung. (2) Der Eigenbetrieb kann vom Grundstückseigentümer im Einzelfall den Einbau und den Betrieb einer Abwasserhebeanlage verlangen, wenn dies für die Ableitung des Abwassers notwendig ist; dasselbe gilt für Pumpanlagen auf Grundstücken, die an Abwasserdruckleitungen angeschlossen werden. § 16 bleibt unberührt. (3) Zerkleinerungsgeräte für Küchenabfälle, Müll, Papier und dergleichen sowie Handtuchspender mit Spülvorrichtung dürfen nicht an Grundstücksentwässerungsanlagen angeschlossen werden. § 19 Außerbetriebssetzung von Kleinkläranlagen Kleinkläranlagen, geschlossene Gruben und Sickeranlagen sind unverzüglich außer Betrieb zu setzen, sobald das Grundstück an eine öffentliche Kläranlage angeschlossen ist. Die Kosten für die Stillegung trägt der Grundstückseigentümer selbst. § 20 Sicherung gegen Rückstau Abwasseraufnahmeeinrichtungen der Grundstücksentwässerungsanlagen, insbesondere Toiletten mit Wasserspülung, Bodenabläufe, Ausgüsse, Spülen, Waschbecken, die tiefer als die Straßenoberfläche an der Anschlussstelle der Grundstücksentwässerung (Rückstauebene) liegen, müssen vom Grundstückseigentümer auf seine Kosten gegen Rückstau gesichert werden. Im übrigen hat der Grundstückseigentümer für rückstaufreien Abfluss des Abwassers zu sorgen. § 21 Abnahme und Prüfung der Grundstücksentwässerungsanlagen, Zutrittsrecht, Indirekteinleiterkataster (1) Vor der Abnahme durch den Eigenbetrieb darf die Grundstücksentwässerungsanlage nicht in Betrieb genommen werden. Die Abnahme der Grundstücksentwässerungsanlage befreit den Bauherrn, den Planverfasser, den Bauleiter und den ausführenden Unternehmer nicht von ihrer Verantwortlichkeit für die vorschriftsmäßige und fehlerfreie Ausführung der Arbeiten. (2) Der Eigenbetrieb ist berechtigt, die Grundstücksentwässerungsanlagen zu prüfen. Die Grundstückseigentümer und Besitzer (nach § 3 Absätze 1 und 2) sind verpflichtet, die Prüfungen zu dulden und dabei Hilfe zu leisten. Sie haben den zur Prüfung des Abwassers notwendigen Einblick in die Betriebsvorgänge zu gewähren und die sonst erforderlichen Auskünfte zu erteilen. Die mit der Überwachung der Anlagen beauftragen Personen dürfen Grundstücke zur Überwachung der Einhaltung der satzungsrechtlichen Vorschriften und der Erfüllung danach auferlegter Verpflichtungen betreten. (3) Werden bei der Prüfung der Grundstücksentwässerungsanlagen Mängel festgestellt, hat sie der Grundstückseigentümer unverzüglich zu beseitigen. (4) Der Eigenbetrieb ist nach § 49 Abs. 1 WG in Verbindung mit der Eigenkontrollverordnung des Landes verpflichtet, Betriebe, von deren Abwasseranfall nach Beschaffenheit und Menge ein erheblicher Einfluss auf die öffentliche Abwasserbehandlungsanlage, deren Wirksamkeit, Betrieb oder Unterhaltung oder auf das Gewässer zu erwarten ist, in einem sogenannten Indirekteinleiterkataster zu erfassen. Dieses wird bei der Gemeinde geführt und wird auf Verlangen der Wasserbehörde übermittelt. Die Verantwortlichen dieser Betriebe sind verpflichtet, der Gemeinde, auf deren Anforderung hin, die für die Erstellung des Indirekteinleiterkatasters erforderlichen Angaben zu machen. Dabei handelt es sich um folgende Angaben: Name des Betriebes und der Verantwortlichen, Produktion (Art, Umfang), eingeleitete Abwassermenge, Art der Abwasserbehandlungsanlage sowie der wesentlichen Abwasserinhaltsstoffe. Hierzu gehören insbesondere auch solche Stoffe, die in Anlage 5 und 7 der Oberflächengewässerverordnung genannt sind. Der Eigenbetrieb wird dabei die Geheimhaltungspflicht von Geschäfts- und Betriebsgeheimnissen sowie die Belange des Datenschutzes beachten. IV. Abwasserbeitrag § 22 Erhebungsgrundsatz Die Gemeinde erhebt zur teilweisen Deckung ihres Aufwands für die Anschaffung, Herstellung und den Ausbau der öffentlichen Abwasseranlagen einen Abwasserbeitrag. Der Abwasserbeitrag wird in Teilbeträgen (§ 33) erhoben. § 23 Gegenstand der Beitragspflicht (1) Der Beitragspflicht unterliegen Grundstücke, für die eine bauliche oder gewerbliche Nutzung festgesetzt ist, wenn sie bebaut oder gewerblich genutzt werden können. Erschlossene Grundstücke, für die eine bauliche oder gewerbliche Nutzung nicht festgesetzt ist, unterliegen der Beitragspflicht, wenn sie nach der Verkehrsauffassung Bauland sind und nach der geordneten baulichen Entwicklung der Gemeinde zur Bebauung anstehen. (2) Wird ein Grundstück an die öffentlichen Abwasseranlagen tatsächlich angeschlossen, so unterliegt es der Beitragspflicht auch dann, wenn die Voraussetzungen des Abs. 1 nicht erfüllt sind. § 24 Beitragsschuldner (1) Beitragsschuldner bzw. Schuldner der Vorauszahlung ist, wer im Zeitpunkt der Bekanntgabe des Beitrags- bzw. Vorauszahlungsbescheids Eigentümer des Grundstücks ist. (2) Ist das Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet, so ist der Erbbauberechtigte an Stelle des Eigentümers beitragspflichtig. Mehrere Beitragsschuldner sind Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil beitragspflichtig. (3) Steht das Grundstück, Erbbaurecht, Wohnungs- oder Teileigentum im Eigentum mehrerer Personen zur gesamten Hand, ist die Gesamthandsgemeinschaft beitragspflichtig. § 25 Beitragsmaßstab (1) Maßstab für den Abwasserbeitrag ist die Nutzungsfläche. Diese ergibt sich durch Vervielfachung der Grundstücksfläche (§ 26) mit einem Nutzungsfaktor (§ 27). Das Ergebnis wird auf eine volle Zahl gerundet, wobei Nachkommastellen, ab 0,5 auf die nächstfolgende volle Zahl aufgerundet und Nachkommastellen, die kleiner als 0,5 sind, auf die vorausgehende volle Zahl abgerundet werden. § 26 Grundstücksfläche (1) Als Grundstücksfläche gilt: 1. bei Grundstücken im Bereich eines Bebauungsplans die Fläche, die der Ermittlung der zulässigen Nutzung zugrunde zu legen ist; 2. soweit ein Bebauungsplan oder eine Satzung nach § 34 Abs.4 S.1 BauGB nicht besteht oder die erforderliche Festsetzung nicht enthält, die tatsächliche Grundstücksfläche bis zu einer Tiefe von 40 Meter von der der Erschließungsanlage zugewandten Grundstücksgrenze. Reicht die bauliche oder gewerbliche Nutzung über diese Begrenzung hinaus oder sind Flächen tatsächlich angeschlossen, so ist die Grundstückstiefe maßgebend, die durch die hintere Grenze der Nutzung, zuzüglich der baurechtlichen Abstandsflächen, bestimmt wird. Grundstücksteile, die lediglich die wegemäßige Verbindung zur Erschließungsanlage herstellen, bleiben bei der Bestimmung der Grundstückstiefe unberücksichtigt. Zur Nutzung zählen auch angelegte Grünflächen oder gärtnerisch genutzte Flächen. (2) § 31 Abs. 1 Satz 2 KAG bleibt unberührt. § 27 Nutzungsfaktor (1) Entsprechend der Ausnutzbarkeit wird die Grundstücksfläche (§ 26) mit einem Nutzungsfaktor vervielfacht, der im einzelnen beträgt: 1. bei eingeschossiger Bebaubarkeit 1,00, 2. bei zweigeschossiger Bebaubarkeit 1,25, 3. bei dreigeschossiger Bebaubarkeit 1,50, 4. bei vier- und fünfgeschossiger Bebaubarkeit 1,75, 5. bei sechs- und mehrgeschossiger Bebaubarkeit 2,00. (2) Bei Stellplatzgrundstücken und bei Grundstücken, für die nur eine Nutzung ohne Bebauung zulässig ist oder bei denen die Bebauung nur untergeordnete Bedeutung hat, wird ein Nutzungsfaktor von 0,5 zugrundegelegt. Dasselbe gilt für Gemeinbedarfs- oder Grünflächengrundstücke, deren Grundstücksflächen aufgrund ihrer Zweckbestimmung nicht oder nur zu einem untergeordneten Teil mit Gebäuden überdeckt werden sollen bzw. überdeckt sind (z. B. Friedhöfe, Sportplätze, Freibäder, Kleingartenanlagen). Die §§ 28 – 31 finden keine Anwendung. § 28 Ermittlung des Nutzungsmaßes bei Grundstücken, für die ein Bebauungsplan die Geschosszahl festsetzt Als Geschosszahl gilt die im Bebauungsplan festgesetzte höchstzulässige Zahl der Vollgeschosse. Ist im Einzelfall eine größere Geschosszahl genehmigt, so ist diese zugrunde zu legen. Als Geschosse gelten Vollgeschosse i.S. der Landesbauordnung (LBO) in der im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bebauungsplan geltenden Fassung. Sind auf einem Grundstück mehrere bauliche Anlagen mit unterschiedlicher Geschosszahl zulässig, ist die höchste Zahl der Vollgeschosse maßgebend. § 29 Ermittlung des Nutzungsmaßes bei Grundstücken, für die ein Bebauungsplan eine Baumassenzahl festsetzt (1) Weist der Bebauungsplan statt der Zahl der Vollgeschosse eine Baumassenzahl aus, so gilt als Geschosszahl die Baumassenzahl geteilt durch 3,5; das Ergebnis wird auf eine volle Zahl gerundet, wobei Nachkommastellen ab 0,5 auf die nächstfolgende volle Zahl aufgerundet und Nachkommastellen, die kleiner als 0,5 sind, auf die vorausgehende volle Zahl abgerundet werden. (2) Ist eine größere als die nach Abs. 1 bei Anwendung der Baumassenzahl zulässige Baumasse genehmigt, so ergibt sich die Geschosszahl aus der Teilung dieser Baumasse durch die Grundstücksfläche und nochmaliger Teilung des Ergebnisses durch 3,5; das Ergebnis wird auf eine volle Zahl gerundet, wobei Nachkommastellen ab 0,5 auf die nächstfolgende volle Zahl aufgerundet und Nachkommastellen, die kleiner als 0,5 sind, auf die vorausgehende volle Zahl abgerundet werden. § 30 Ermittlung des Nutzungsmaßes bei Grundstücken, für die ein Bebauungsplan die Höhe baulicher Anlagen festsetzt (1) Bestimmt der Bebauungsplan das Maß der baulichen Nutzung nicht durch die Zahl der Vollgeschosse oder eine Baumassenzahl, sondern setzt er die Höhe baulicher Anlagen in Gestalt der maximalen Gebäudehöhe (Firsthöhe) fest, so gilt als Geschosszahl das festgesetzte Höchstmaß der Höhe der baulichen Anlage geteilt durch 1. 3,0 für die im Bebauungsplan als Kleinsiedlungsgebiete (WS), reine Wohngebiete (WR), allgemeine Wohngebiete (WA), Ferienhausgebiete, Wochenendhausgebiete und besondere Wohngebiete (WB) festgesetzten Gebiete und 2. 4,0 für die im Bebauungsplan als Dorfgebiete (MD), Mischgebiete (MI), Kerngebiete (MK), Gewerbegebiete (GE), Industriegebiete (GI) und sonstige Sondergebiete (SO) festgesetzten Gebiete; das Ergebnis wird auf eine volle Zahl gerundet, wobei Nachkommastellen ab 0,5 auf die nächstfolgende volle Zahl aufgerundet und Nachkommastellen, die kleiner als 0,5 sind, auf die vorausgehende volle Zahl abgerundet werden. (2) Bestimmt der Bebauungsplan das Maß der baulichen Nutzung nicht durch die Zahl der Vollgeschosse oder eine Baumassenzahl, sondern setzt er die Höhe baulicher Anlagen in Gestalt der maximalen Traufhöhe (Schnittpunkt der senkrechten, traufseitigen Außenwand mit der Dachhaut) fest, so gilt als Geschosszahl das festgesetzte Höchstmaß der Höhe der baulichen Anlage geteilt durch 1. 2,7 für die im Bebauungsplan als Kleinsiedlungsgebiete (WS), reine Wohngebiete (WR), allgemeine Wohngebiete (WA), Ferienhausgebiete, Wochenendhausgebiete und besondere Wohngebiete (WB) festgesetzten Gebiete und 2. 3,5 für die im Bebauungsplan als Dorfgebiete (MD), Mischgebiete (MI), Kerngebiete (MK), Gewerbegebiete (GE), Industriegebiete (GI) und sonstige Sondergebiete (SO) festgesetzten Gebiete; das Ergebnis wird auf eine volle Zahl gerundet, wobei Nachkommastellen ab 0,5 auf die nächstfolgende volle Zahl aufgerundet und Nachkommastellen, die kleiner als 0,5 sind, auf die vorausgehende volle Zahl abgerundet werden. (3) Ist im Einzelfall eine größere als die im Bebauungsplan festgesetzte Höhe baulicher Anlagen genehmigt, so ist diese gemäß Abs. 1 oder 2 in eine Geschosszahl umzurechnen. (4) Weist der Bebauungsplan statt der Zahl der Vollgeschosse oder einer Baumassenzahl sowohl die zulässige Firsthöhe als auch die zulässige Traufhöhe der baulichen Anlage aus, so ist die Firsthöhe gemäß Abs. 1 und 3 in eine Geschosszahl umzurechnen. § 31 Ermittlung des Nutzungsmaßes bei Grundstücken, für die keine Planfestsetzung im Sinne der §§ 28 bis 30 bestehen (1) Bei Grundstücken in unbeplanten Gebieten bzw. in beplanten Gebieten, für die der Bebauungsplan keine Festsetzungen nach den §§ 28 bis 30 enthält, ist maßgebend: 1. bei bebauten Grundstücken die Zahl der tatsächlich vorhandenen Geschosse, 2. bei unbebauten, aber bebaubaren Grundstücken die Zahl der auf den Grundstücken der näheren Umgebung überwiegend vorhandenen Geschosse. 2) Bei Grundstücken im Außenbereich (§ 35 BauGB) ist maßgebend: 1. bei bebauten Grundstücken die Zahl der tatsächlich vorhandenen Geschosse; 2. bei unbebauten Grundstücken, für die ein Bauvorhaben genehmigt ist, die Zahl der genehmigten Geschosse. (3) Als Geschosse gelten Vollgeschosse i.S. der LBO in der im Entstehungszeitpunkt (§ 34) geltenden Fassung. Sind auf einem Grundstück mehrere bauliche Anlagen mit unterschiedlicher Geschosszahl vorhanden, ist die höchste Zahl der Vollgeschosse maßgebend. (4) Bei Grundstücken mit Gebäuden ohne ein Vollgeschoss i.S. der LBO, gilt als Geschosszahl die Baumasse des Bauwerksgeteilt durch die überbaute Grundstücksfläche und nochmals geteilt durch 3,5, mindestens jedoch die nach Abs. 1 maßgebende Geschosszahl; das Ergebnis wird auf eine volle Zahl gerundet, wobei Nachkommastellen ab 0,5 auf die nächstfolgende volle Zahl aufgerundet und Nachkommastellen, die kleiner als 0,5 sind, auf die vorausgehende volle Zahl abgerundet werden. § 32 Nachveranlagung Weitere Beitragspflicht (1) Von Grundstückseigentümern, für deren Grundstück eine Beitragsschuld bereits entstanden ist oder deren Grundstücke beitragsfrei angeschlossen worden sind, werden weitere Beiträge erhoben, 1. soweit die bis zum In-Kraft-Treten dieser Satzung zulässige Zahl bzw. genehmigte höhere Zahl der Vollgeschosse überschritten oder eine größere Zahl von Vollgeschossen allgemein zugelassen wird; 2. soweit in den Fällen des § 31 Abs. 2 Nr. 1 und 2 eine höhere Zahl der Vollgeschosse zugelassen wird; 3. wenn das Grundstück mit Grundstücksflächen vereinigt wird, für die eine Beitragsschuld bisher nicht entstanden ist; 4. soweit Grundstücke unter Einbeziehung von Teilflächen, für die eine Beitragsschuld bereits entstanden ist, neu gebildet werden. (2) Wenn bei der Veranlagung von Grundstücken Teilflächen gem. § 26 Abs. 1 Nr. 2 dieser Satzung und § 31 Abs. 1 Satz 2 KAG unberücksichtigt geblieben sind, entsteht eine weitere Beitragspflicht, soweit die Voraussetzungen für eine Teilflächenabgrenzung entfallen. § 33 Beitragssatz (1) Bei Grundstücken, denen die Möglichkeit eines Vollanschlusses (Schmutz- und Niederschlagswasser) an die öffentliche Abwasserbeseitigung geboten wird, setzt sich der Abwasserbeitrag wie folgt zusammen: Teilbeiträge je m² Nutzungsfläche (§ 25) € 1. für den öffentlichen Abwasserkanal 4,28 € (Kanalbeitrag) 2. für den mechanischen und biolo- gischen Teil des Klärwerks 1,30 € (Klärbeitrag) (2) Bei Grundstücken, denen nur die Möglichkeit eines Schmutzwasseranschlusses an die öffentliche Abwasserbeseitigung geboten wird, setzt sich der Abwasserbeitrag wie folgt zusammen: Teilbeträge je m² Nutzungsfläche (§ 25) € 1. für den öffentlichen Abwasserkanal 2,57 (Kanalbeitrag) 2. für den mechanischen und biolo- gischen Teil des Klärwerks 1,17 € (Klärbeitrag) (3) Bei Grundstücken, denen das Niederschlagswasser nur in gedrosselter Form eingeleitet wird, setzt sich der Abwasserbeitrag wie folgt zusammen: Teilbeträge je m² Nutzungsfläche (§ 25) € 1. für den öffentlichen Abwasserkanal 3,42 € (Kanalbeitrag) 2. für den mechanischen und biolo- gischen Teil des Klärwerks 1,30 € (Klärbeitrag) § 34 Entstehung der Beitragsschuld (1) Die Beitragsschuld entsteht: 1. In den Fällen des § 23 Abs. 1, sobald das Grundstück an den öffentlichen Kanal angeschlossen werden kann. 2. In den Fällen des § 23 Abs. 2 mit dem Anschluss, frühestens jedoch mit dessen Genehmigung. 3. In den Fällen des § 33 Nr. 2 bis 3, sobald die Teile der Abwasseranlagen für das Grundstück genutzt werden können. 4. In den Fällen des § 32 Abs. 1 Nr. 1 und 2 mit der Erteilung der Baugenehmigung bzw. dem In-Kraft-Treten des Bebauungsplans oder einer Satzung i. S. von § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 und 3 BauGB. 5. In den Fällen des § 32 Abs. 1 Nr. 3, wenn die Vergrößerung des Grundstücks im Grundbuch eingetragen ist. 6. In den Fällen des § 32 Abs. 1 Nr. 4, wenn das neugebildete Grundstück im Grundbuch eingetragen ist. 7. In den Fällen des § 32 Abs. 2, mit dem Wegfall der Voraussetzungen für eine Teilflächenabgrenzung nach § 26 Abs. 1 Nr. 2 dieser Satzung und § 31 Abs. 1 Satz 2 KAG, insbesondere mit dem Inkrafttreten eines Bebauungsplanes oder einer Satzung gem. § 34 Abs. 4 Satz. 1 BauGB, der Bebauung, der gewerblichen Nutzung oder des tatsächlichen Anschlusses von abgegrenzten Teilflächen jedoch frühestens mit der Anzeige einer Nutzungsänderung gem. § 46 Abs. 7. (2) Für Grundstücke, die schon vor dem 1.4.1964 an die öffentliche Abwasseranlagen hätten angeschlossen werden können, jedoch noch nicht angeschlossen worden sind, entsteht die Beitragsschuld mit dem tatsächlichen Anschluss, frühestens mit dessen Genehmigung. (3) Für mittelbare Anschlüsse gilt § 15 Abs. 2 entsprechend. § 35 Vorauszahlungen, Fälligkeit (1) Die Gemeinde erhebt Vorauszahlungen auf die Teilbeiträge nach § 33 Nr. 2 bis 3 in Höhe von 80 v. H. der voraussichtlichen Teilbeitragsschuld, sobald mit der Herstellung des Teils der öffentlichen Abwasseranlagen begonnen wird. (2) Der Abwasserbeitrag (Teilbeitrag) und die Vorauszahlungen werden jeweils einen Monat nach Zustellung des Abgabebescheids fällig. § 36 Ablösung 1) Die Gemeinde kann, solange die Beitragsschuld noch nicht entstanden ist, mit dem Beitragsschuldner die Ablösung des Abwasserbeitrags (Teilbeitrags) vereinbaren. (2) Der Betrag einer Ablösung bestimmt sich nach der Höhe der voraussichtlich entstehenden Beitragsschuld (Teilbeitragsschuld); die Ermittlung erfolgt nach den Bestimmungen dieser Satzung. (3) Ein Rechtsanspruch auf Ablösung besteht nicht. V. Abwassergebühren § 37 Erhebungsgrundsatz (1) Die Gemeinde erhebt für die Benutzung der öffentlichen Abwasseranlagen Abwassergebühren. (2) Für die Bereitstellung eines Zwischenzählers wird eine Zählergebühr nach § 42a erhoben. § 38 Gebührenmaßstab (1) Die Abwassergebühren werden getrennt für die auf den Grundstücken anfallende Schmutzwassermenge (Schmutzwassergebühr, § 40) und für die anfallende Niederschlagswassermenge (Niederschlagswassergebühr, § 40 a) erhoben. (2) Bei sonstigen Einleitungen (§ 8 Abs. 3) bemisst sich die Abwassergebühr nach der eingeleiteten Schmutzwasser- bzw. Wassermenge. (3) Wird Abwasser zu einer öffentlichen Abwasserbehandlungsanlage gebracht, bemisst sich die Abwassergebühr nach der Menge des angelieferten Abwassers. § 39 Gebührenschuldner (1) Schuldner der Abwassergebühr ist der Grundstückseigentümer. Der Erbbauberechtigte ist anstelle des Grundstückseigentümers Gebührenschuldner. Beim Wechsel des Gebührenschuldners geht die Gebührenpflicht mit Beginn des auf den Übergang folgenden Kalendermonats auf den neuen Gebührenschuldner über. (2) Gebührenschuldner für die Gebühr nach § 38 Abs. 3 ist derjenige, der das Abwasser anliefert. (3) Mehrere Gebührenschuldner sind Gesamtschuldner. § 40 Bemessung der Schmutzwassergebühr (1) Bemessungsgrundlage für die Schmutzwassergebühr im Sinne von § 38 Abs. 1 ist: 1. die dem Grundstück aus der öffentlichen Wasserversorgung zugeführte Wassermenge; 2. bei nichtöffentlicher Trink- oder Brauchwasserversorgung die dieser entnommene Wassermenge; 3. im Übrigen das auf den Grundstücken anfallende Niederschlagswasser, soweit es als Brauchwasser im Haushalt oder im Betrieb genutzt wird. Bei sonstigen Einleitungen (§ 8 Abs. 3) ist Bemessungsgrundlage die eingeleitete Wasser-/Schmutzwassermenge. (2) Auf Verlangen hat der Gebührenschuldner bei sonstigen Einleitungen (§ 8 Abs. 3) sowie bei nichtöffentlicher Wasserversorgung (Abs. 1 Nr. 2) und bei der Nutzung von Niederschlagswasser als Brauchwasser (Abs. 1 Nr. 3) geeignete Messeinrichtungen auf seine Kosten anzubringen und zu unterhalten. § 40a Bemessung der Niederschlagswassergebühr (1) Bemessungsgrundlage für die Niederschlagswassergebühr (§ 38 Abs. 1) sind die bebauten und befestigten (versiegelten) Flächen des an die öffentliche Abwasserbeseitigung angeschlossenen Grundstücks, von denen Niederschlagswasser unmittelbar oder mittelbar den öffentlichen Abwasseranlagen zugeführt wird. Maßgebend für die Flächenberechnung ist der Zustand zu Ende des Veranlagungszeitraumes; bei erstmaliger Entstehung der Gebührenpflicht, der Zustand zum Zeitpunkt des Beginns des Benutzungsverhältnisses. (2) Die versiegelten Flächen werden mit einem Faktor multipliziert, der unter Berücksichtigung des Grades der Wasserdurchlässigkeit und der Verdunstung für die einzelnen Versiegelungsarten wie folgt festgesetzt wird: a) Vollständig versiegelte Flächen, zum Beispiel Dachflächen, Asphalt, Beton, Bitumen: 0,9 b) Stark versiegelte Flächen (z.B. z.B. Pflaster, Platten, Verbundsteine, Rasenfugenpflaster:) 0,6 c) Wenig versiegelte Flächen, z.B. Kies, Schotter, Schotterrasen, Rasengittersteine, Porenpflaster, Gründächer 0,3 Für versiegelte Flächen anderer Art gilt der Faktor derjenigen Versiegelungsart nach Buchstaben a) bis c), die der vorliegenden Versiegelung in Abhängigkeit vom Wasserdurchlässigkeitsgrad am nächsten kommt. (3) Grundstücksflächen, von denen Niederschlagswasser über eine Sickermulde, ein Mulden-Rigolensystem oder eine vergleichbare Anlage mit gedrosseltem Ablauf oder mit Notüberlauf den öffentlichen Abwasseranlagen zugeführt wird, werden mit dem Faktor 0,1 berücksichtigt. (4) Flächen, die an Zisternen ohne Überlauf in die öffentlichen Abwasserbeseitigungsanlagen angeschlossen sind, bleiben im Rahmen der Gebührenbemessung unberücksichtigt. Für Flächen, die an Zisternen mit Überlauf angeschlossen sind gilt folgendes: a) bei Regenwassernutzung, ausschließlich zur Gartenbewässerung, werden die Flächen um 8 m² je m³ Fassungsvolumen reduziert; b) bei Regenwassernutzung im Haushalt oder Betrieb werden die Flächen um 15 m² je m³ Fassungsvolumen reduziert. Sätze 1 und 2 gelten nur für Zisternen, die fest installiert und mit dem Boden verbunden sind sowie ein Mindestfassungsvolumen von 2 m³ aufweisen). § 41 Absetzungen (1) Wassermengen, die nachweislich nicht in die öffentlichen Abwasseranlagen eingeleitet wurden, werden auf Antrag des Gebührenschuldners bei der Bemessung der Schmutzwassergebühr (§ 40) abgesetzt. In den Fällen des Abs. 2 erfolgt die Absetzung von Amts wegen (2) Der Nachweis der nicht eingeleiteten Frischwassermengen soll durch Messung eines besonderen Wasserzählers (Zwischenzählers) erbracht werden, der den eichrechtlichen Vorschriften entspricht und von der Gemeinde plombiert worden ist. Zwischenzähler dürfen nur durch ein fachlich geeignetes Installationsunternehmen eingebaut werden. Sie stehen im Eigentum des Grundstückseigentümers und sind von diesem auf eigene Kosten einzubauen, zu unterhalten und abzulesen. Der erstmalige Einbau sowie der Austausch eines Zwischenzählers ist der Gemeinde innerhalb von 2 Wochen unter Angabe des Zählerstandes anzuzeigen. (3) Von der Absetzung bleibt eine Wassermenge von 20 m³/Jahr ausgenommen, wenn der Nachweis über die abzusetzende Wassermenge nicht durch einen Zwischenzähler gem. Abs. 2 erbracht wird. (4) Wird bei landwirtschaftlichen Betrieben die abzusetzende Wassermenge nicht durch Messungen nach Absatz 2 festgestellt, werden die nichteingeleiteten Wassermengen pauschal ermittelt. Dabei gilt als nichteingeleitete Wassermenge im Sinne von Absatz 1: 1. je Vieheinheit bei Pferden, Rindern, Schafen, Ziegen und Schweinen 15 m³/Jahr, 2. je Vieheinheit bei Geflügel 5 m³/Jahr. Diese pauschal ermittelte nichteingeleitete Wassermenge wird um die gem. Absatz 3 von der Absetzung ausgenommene Wassermenge gekürzt und von der gesamten verbrauchten Wassermenge abgesetzt. Die dabei verbleibende Wassermenge muss für jede für das Betriebsanwesen polizeilich gemeldete Person, die sich dort während des Veranlagungszeitraums nicht nur vorübergehend aufhält, mindestens 45 m³/Jahr für die erste Person und für jede weitere Person mindestens 40 m³/Jahr betragen. Der Umrechnungsschlüssel für Tierbestände in Vieheinheiten zu § 51 des Bewertungsgesetzes ist entsprechend anzuwenden. Für den Viehbestand ist der Stichtag maßgebend, nach dem sich die Erhebung der Tierseuchenbeiträge für das laufende Jahr richtet. (5) Anträge auf Absetzung nicht eingeleiteter Wassermengen sind bis zum Ablauf eines Monats nach Bekanntgabe des Gebührenbescheids zu stellen. § 42 Höhe der Abwassergebühr (1) Die Schmutzwassergebühr (§ 40) beträgt je m³ Abwasser: ab dem 01.01.2022 1,98 € ab dem 01.01.2024 2,09 € (2) Die Niederschlagswassergebühr (§ 40a) beträgt je m² versiegelte Fläche: ab dem 01.01.2022 0,61 € ab dem 01.01.2024 0,69 € (3) Die Gebühr für sonstige Einleitungen (§ 8 Abs. 3) beträgt je m³ Abwasser oder Wasser: ab dem 01.01.2022 1,98 € ab dem 01.01.2024 2,09 € (4) Die Abwassergebühr für Abwasser, das zu einer öffentlichen Abwasserbehandlungsanlage gebracht wird (§ 38 Abs. 3), beträgt je m³ Abwasser: a) bei Abwasser aus Kleinkläranlagen ab dem 01.01.2022 1,98 € ab dem 01.01.2024 2,09 € b) bei Abwasser aus geschlossenen Gruben: ab dem 01.01.2022 1,98 € ab dem 01.01.2024 2,09 € c) soweit Abwasser keiner Anlage nach a) oder b) zuzuordnen ist: ab dem 01.01.2022 1,98 € ab dem 01.01.2024 2,09 € (5) Beginnt oder endet die gebührenpflichtige Benutzung in den Fällen des § 40 a während des Veranlagungszeitraumes, wird für jeden Kalendermonat, in dem die Gebührenpflicht besteht, ein Zwölftel der Jahresgebühr angesetzt. § 42 a Zählergebühr (1) Die Zählergebühr gemäß § 37 Abs. 2 beträgt 2,20 € / Monat. (2) Bei der Berechnung der Zählergebühr wird der Monat, in dem der Zwischenzähler erstmals eingebaut oder endgültig ausgebaut wird, je als voller Monat gerechnet. § 43 Entstehung der Gebührenschuld (1) In den Fällen des § 38 Abs. 1 und § 42 a Abs. 1 entsteht die Gebührenschuld für ein Kalenderjahr mit Ablauf des Kalenderjahres (Veranlagungszeitraum). Endet ein Benutzungsverhältnis vor Ablauf des Veranlagungszeitraumes, entsteht die Gebührenschuld mit Ende des Benutzungsverhältnisses. (2) In den Fällen des § 39 Abs. 1 Satz 3 entsteht die Gebührenschuld für den bisherigen Grundstückseigentümer mit Beginn des auf den Übergang folgenden Kalendermonats; für den neuen Grundstückseigentümer mit Ablauf des Veranlagungszeitraumes. (3) In den Fällen des § 38 Abs. 2 entsteht die Gebührenschuld bei vorübergehender Einleitung mit Beendigung der Einleitung, im Übrigen mit Ablauf des Veranlagungszeitraumes. (4) In den Fällen des § 38 Abs. 3 entsteht die Gebührenschuld mit der Anlieferung des Abwassers. (5) Die Gebührenschuld gemäß § 38 Abs.1 ruht auf dem Grundstück bzw. dem Erbbaurecht als öffentliche Last (§ 13 Abs.3 i.V. mit §27 KAG). § 44 Vorauszahlungen (1) Solange die Gebührenschuld noch nicht entstanden ist, sind vom Gebührenschuldner Vorauszahlungen zu leisten. Die Vorauszahlungen entstehen mit Beginn des Kalendervierteljahres. Die Vorauszahlungen entstehen mit Beginn des Kalendervierteljahres. Beginnt die Gebührenpflicht während des Veranlagungszeitraumes, entstehen die Vorauszahlungen mit Beginn des folgenden Kalendervierteljahres. (2) Jeder Vorauszahlung ist ein Viertel des zuletzt festgestellten Jahreswasserverbrauchs bzw. der zuletzt festgestellten versiegelten Grundstücksfläche sowie ein Viertel der Jahreszählergebühr (§42a) zugrunde zu legen. Bei erstmaligem Beginn der Gebührenpflicht werden der voraussichtliche Jahreswasserverbrauch und die Jahresniederschlagswassergebühr anteilig geschätzt (3) Die für den Veranlagungszeitraum entrichteten Vorauszahlungen werden auf die Gebührenschuld für diesen Zeitraum angerechnet. (4) In den Fällen des § 38 Abs. 2 und Abs. 3 entfällt die Pflicht zur Vorauszahlung. § 45 Fälligkeit (1) Die Benutzungsgebühren sind innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Gebührenbescheides zur Zahlung fällig. Sind Vorauszahlungen (§ 44) geleistet worden, gilt dies nur, soweit die Gebührenschuld die geleisteten Vorauszahlungen übersteigt. Ist die Gebührenschuld kleiner als die geleisteten Vorauszahlungen, wird der Unterschiedsbetrag nach Bekanntgabe des Gebührenbescheides durch Aufrechnung oder Zurückzahlung ausgeglichen. (2) Die Vorauszahlungen gemäß § 44 werden jeweils zum 15.03., 15.05., 15.08. und 15.11. in Höhe eines Viertels der Jahresabrechnung des Vorjahres zur Zahlung fällig. Fehlt eine solche Vorjahresabrechnung, so setzt der Eigenbetrieb Abwasserbeseitigung die Höhe der Vorauszahlungen unter Schätzung der Jahresgesamteinleitung fest. VI. Anzeigepflicht, Haftung, Ordnungswidrigkeiten § 46 Anzeigepflicht (1) Binnen eines Monats sind der Gemeinde der Erwerb oder die Veräußerung eines an die öffentlichen (zentralen oder dezentralen) Abwasseranlagen angeschlossenen Grundstücks anzuzeigen. Entsprechendes gilt beim Erbbaurecht oder einem sonstigen dinglichen baulichen Nutzungsrecht. Anzeigepflichtig sind der Veräußerer und der Erwerber. (2) Binnen eines Monats nach Ablauf des Veranlagungszeitraumes hat der Gebührenschuldner der Gemeinde anzuzeigen: a) die Menge des Wasserverbrauchs aus einer nichtöffentlichen Wasserversorgungsanlage; b) das auf dem Grundstück gesammelte und als Brauchwasser genutzte Niederschlagswasser (§ 40 Abs. 1 Nr. 3); c) die Menge der Einleitungen aufgrund besonderer Genehmigung (§ 8 Abs. 3). (3) Binnen eines Monats nach dem tatsächlichen Anschluss des Grundstücks an die öffentliche Abwasserbeseitigung, hat der Gebührenschuldner die Lage und Größe der Grundstücksflächen, von denen Niederschlagswasser den öffentlichen Abwasseranlagen zugeführt wird (§ 40a Abs. 1) der Gemeinde in prüffähiger Form mitzuteilen. Kommt der Gebührenschuldner seinen Mitteilungspflichten nicht fristgerecht nach, werden die Berechnungsgrundlagen für die Niederschlagswassergebühr von der Gemeinde geschätzt. (4) Prüffähige Unterlagen sind Lagepläne im Maßstab 1:500 oder 1:1000 mit Eintrag der Flurstücks-Nummer. Die an die öffentlichen Abwasseranlagen angeschlossenen Grundstücksflächen sind unter Angabe der in § 40a Abs. 2 aufgeführten Versiegelungsarten und der für die Berechnung der Flächen notwendigen Maße rot zu kennzeichnen. Die Gemeinde stellt auf Anforderung einen Anzeigevordruck zur Verfügung. (5) Ändert sich die Größe oder der Versiegelungsgrad des Grundstücks ist die Änderung innerhalb eines Monats der Gemeinde anzuzeigen. (6) Unverzüglich haben der Grundstückseigentümer und die sonst zur Nutzung eines Grundstücks oder einer Wohnung berechtigten Personen der Gemeinde Baindt mitzuteilen: a) Änderungen der Beschaffenheit, der Menge und des zeitlichen Anfalls des Abwassers; b) wenn gefährliche oder schädliche Stoffe in die öffentlichen Abwasseranlagen gelangen oder damit zu rechnen ist. (7) Binnen eines Monats hat der Grundstückseigentümer der Gemeinde mitzuteilen, wenn die Voraussetzungen für Teilflächenabgrenzungen gem. § 26 Abs. 1 Nr. 2 dieser Satzung und § 31 Abs. 1 Satz 2 KAG entfallen sind, insbesondere abgegrenzte Teilflächen gewerblich oder als Hausgarten genutzt, tatsächlich an die öffentliche Abwasserbeseitigung angeschlossen oder auf ihnen genehmigungsfreie bauliche Anlagen errichtet werden. (8) Wird eine Grundstücksentwässerungsanlage, auch nur vorübergehend, außer Betrieb gesetzt, hat der Grundstückeigentümer diese Absicht so frühzeitig mitzuteilen, dass der Grundstücksanschluss rechtzeitig verschlossen oder beseitigt werden kann. (9) Wird die rechtzeitige Anzeige schuldhaft versäumt, so haftet im Falle des Absatzes 1 der bisherige Gebührenschuldner für die Benutzungsgebühren, die auf den Zeitpunkt bis zum Eingang der Anzeige bei der Gemeinde entfallen. (10) Das Festsetzen und die Erhebung von Beiträgen und Gebühren nach dieser Satzung sowie damit in Zusammenhang stehende Tätigkeiten (z. B. Ablesen und Kontrolle der Messeinrichtungen, Überprüfungen im Zusammenhang der Bemessung der Niederschlagswassergebühr) können von damit beauftragten Stellen außerhalb der Verwaltung wahrgenommen werden (beauftragtes Unternehmen). § 47 Haftung der Gemeinde (1) Werden die öffentlichen Abwasseranlagen durch Betriebsstörungen, die der Eigenbetrieb nicht zu vertreten hat, vorübergehend ganz oder teilweise außer Betrieb gesetzt oder treten Mängel oder Schäden auf, die durch Rückstau infolge von Naturereignissen wie Hochwasser, Starkregen oder Schneeschmelze oder durch Hemmungen im Abwasserablauf verursacht sind, so erwächst daraus kein Anspruch auf Schadenersatz. Ein Anspruch auf Ermäßigung oder auf Erlass von Beiträgen oder Gebühren entsteht in keinem Fall. (2) Die Verpflichtung des Grundstückseigentümers zur Sicherung gegen Rückstau (§ 20) bleibt unberührt. (3) Unbeschadet des § 2 des Haftpflichtgesetzes haftet der Eigenbetrieb nur für Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit. § 48 Haftung der Grundstückseigentümer Die Grundstückseigentümer und die Benutzer haften für schuldhaft verursachte Schäden, die infolge einer unsachgemäßen oder den Bestimmungen dieser Satzung widersprechenden Benutzung oder infolge eines mangelhaften Zustands der Grundstückentwässerungsanlagen entstehen. Sie haben den Eigenbetrieb von Ersatzansprüchen Dritter freizustellen, die wegen solcher Schäden geltend gemacht werden. § 49 Ordnungswidrigkeit (1) Ordnungswidrig im Sinne von § 142 Abs. 1 GemO handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig 1. entgegen § 3 Abs. 1 das Abwasser nicht der Gemeinde überlässt; 2. entgegen § 6 Absätze 1, 2 oder 3 von der Einleitung ausgeschlossene Abwässer oder Stoffe in die öffentlichen Abwasseranlagen einleitet oder die für einleitbares Abwasser vorgegebenen Richtwerte überschreitet; 3. entgegen § 8 Abs. 1 Abwasser ohne Vorbehandlung oder Speicherung in öffentliche Abwasseranlagen einleitet; 4. entgegen § 8 Abs. 2 fäkalienhaltiges Abwasser ohne ausreichende Vorbehandlung in öffentliche Abwasseranlagen einleitet, die nicht an eine öffentliche Kläranlage angeschlossen sind; 5. entgegen § 8 Abs. 3 sonstiges Wasser oder Abwasser, das der Beseitigungspflicht nicht unterliegt, ohne besondere Genehmigung der Gemeinde in öffentliche Abwasseranlagen einleitet; 6. entgegen § 12 Abs. 1 Grundstücksanschlüsse nicht ausschließlich von der Gemeinde herstellen, unterhalten, erneuern, ändern, abtrennen oder beseitigen lässt; 7. entgegen § 15 Abs. 1 ohne schriftliche Genehmigung der Gemeinde eine Grundstücksentwässerungsanlage herstellt, anschließt oder ändert oder eine öffentliche Abwasseranlage benutzt oder die Benutzung ändert; 8. die Grundstücksentwässerungsanlage nicht nach den Vorschriften des § 16 und des § 17 Abs. 1 und 3 herstellt, unterhält oder betreibt; 9. entgegen § 18 Abs. 1 die notwendige Entleerung und Reinigung der Abscheider nicht rechtzeitig vornimmt; 10. entgegen § 18 Abs. 3 Zerkleinerungsgeräte für Küchenabfälle, Müll, Papier und dergleichen oder Handtuchspender mit Spülvorrichtungen an seine Grundstücksentwässerungsanlagen anschließt; 11. entgegen § 21 Abs. 1 die Grundstücksentwässerungsanlage vor der Abnahme in Betrieb nimmt. (2) Ordnungswidrig im Sinne von § 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 KAG handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig den Anzeigepflichten nach § 46 Absätze 1 bis 8 nicht, nicht richtig oder nicht rechtzeitig nachkommt. § 50 Datenweitergaben Der Eigenbetrieb wird verpflichtet, an die Gemeinde die zur Erhebung der Abwassergebühren erforderlichen Daten (Name, Vorname, Adresse des Grundstückseigentümers/Erbbauberechtigten gem. § 38 sowie die im jeweiligen Veranlagungszeitraum – Kalenderjahr - verbrauchte Wassermenge), gegen Erstattung der für die Datenübermittlung anfallenden (Zusatz)Kosten, zu übermitteln. VII. Übergangs- und Schlussbestimmungen § 51 Inkrafttreten (1) Soweit Abgabenansprüche nach dem bisherigen Satzungsrecht bereits entstanden sind, gelten anstelle dieser Satzung die Satzungsbestimmungen, die im Zeitpunkt des Entstehens der Abgabeschuld gegolten haben. (2) Die Satzung tritt zum 01.01.2022 in Kraft. Baindt, den 30.11.2021 Simone Rürup, Bürgermeisterin Hinweis gemäß § 4 Abs. 4 GemO: Eine etwaige Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften der Gemeindeordnung für Baden-Württemberg (GemO) oder von auf Grund der GemO erlassener Verfahrensvorschriften beim Zustandekommen dieser Satzung wird nach § 4 Abs. 4 GemO unbeachtlich, wenn sie nicht schriftlich innerhalb eines Jahres seit der Bekanntmachung dieser Satzung gegenüber der Gemeinde geltend gemacht worden ist: der Sachverhalt, der die Verletzung begründen soll, ist zu bezeichnen. Dies gilt nicht, wenn die Vorschriften über die Öffentlichkeit der Sitzung, die Genehmigung oder die Bekanntmachung der Satzung verletzt worden sind. hat. Baindt, den 30.11.2021 gez. Simone Rürup, Bürgermeisterin geändert am 04.11.2008, Inkrafttreten zum 01.01.2009, öffentliche Bekanntmachung vom 14.11.2008 geändert am 15.09.2009, Inkrafttreten zum 18.09.2009, öffentliche Bekanntmachung vom 18.09.2009 zuletzt geändert am 04.10.2011, Inkrafttreten zum 01.01.2010, öffentliche Bekanntmachung vom 07.10.2011 zuletzt geändert am 30.07.2014, Inkrafttreten zum 01.08.2014, öffentliche Bekanntmachung vom 15.08.2014 zuletzt geändert am 16.09.2014, Inkrafttreten zum 01.01.2014, öffentliche Bekanntmachung vom 19.09.2014 zuletzt geändert am 13.09.2016, Inkrafttreten zum 01.01.2017, öffentliche Bekanntmachung vom 16.09.2016 zuletzt geändert am 10.09.2019, Inkrafttreten zum 01.01.2019, öffentliche Bekanntmachung vom 13.09.2019 zuletzt geändert am 30.11.2021, Inkrafttreten zum 01.01.2022, öffentliche Bekanntmachung vom 03.12.2021[mehr]

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            88255 Baindt Grundstücksmarktbericht 2016 Gemeinde Baindt Herausgeber: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Marsweilerstr. 4 Marktbericht vom 18.07.2017 zum Inhalt des Marktberichts Inhaltspunkt Seite Inhaltsverzeichnis 2 Impressum 3 1. Allgemeines zum Marktbericht 4 2. Lokale Allgemeindaten 7 3. Lokale und regionale Bauentwicklung 11 4.1-4.4 Allgemeine Marktentwicklung 14 4.5-4.8 Lokale Marktentwicklung 16 4.9 Hervorzuhebende Entwicklungen im Marktgebiet 17 5.1 Marktdaten Bauland 24 5.2 Marktdaten Land- und Forstwirtschaft 28 Teil B - Detailwerte 43 6. Teilemarkt Ein- und Zweifamilienhäuser 44 7. Teilemarkt Eigentumswohnungen (Bestand) 58 8. Teilemarkt Renditeobjekte 72 9. Teilemarkt Gewerbe 87 10. Teilemarkt Bauernhöfe (Altdaten) 101 Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 2 Marktbericht vom 18.07.2017 Herausgeber Gutacherausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Baindt Internet www.Baindt.de Geschäftstelle Gemeinde Baindt Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Marsweilerstr. 4 88255 Baindt Leiter der Frau Petra Jeske Geschäftsstelle Telefon 07502-940651 Mail petra.jeske@baindt.de Vorsitzender Auswertungs- Firma Werttax GmbH & Co. KG Technik Kornhausstr. 1 in 88326 Aulendorf Luisenstraße 11-15 in 36179 Bebra unter der Leitung von Wolfgang Weiss, Steuer- u. Sachverständigenkanzlei Sprechzeiten Montag-Donnerstag 08.00 bis 11.45 Uhr Copyright: Gemeinde Baindt Alle Rechte vorbehalten Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 3 http://www.baienfurt.de/ mailto:petra.jeske@baindt.de Marktbericht vom 18.07.2017 1.1 Allgemeines zum Marktbericht 1.2 Interessentenkreise des Marktberichts 1.3 Grundlagen des Marktberichts 1.4 Auszüge aus der Kaufpreissammlung Im Rahmen der Baugesetzgebung hat der Gesetzgeber den jeweiligen Gebietseinheiten den Auftrag auferlegt, den Bürgen eine Markttransparenz über den Grundstücksmarkt zu ermöglichen. Dies soll dem einzelnen Marktteilnehmer eine höhere Sicherheit vor Übervorteilung bei Grundstückskäufen und –verkäufen ermöglichen. Was als Veröffentlichung in Form von Bodenrichtwerten begonnen hat, wird heute in Form von Grundstücksmarktberichten über die jeweilige Gemeinde oder Kreis ergänzt. Gegenüber anderen Marktanalysen zeichnen sich die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse dadurch aus, dass ihnen nahezu alle gezahlten Preise des Auswertungsgebietes zur Verfügung stehen, d.h. das Datenmaterial nicht nur eine begrenzte Stichprobe darstellt. Neben dieser vorrangigen Aufgabe der Gutachterausschüsse ist das Erstellen von Verkehrswertgutachten eine weitere Aufgabe, die zum Teil durch ehrenamtliche Mitglieder betreut wird. Neben der interessierten Öffentlichkeit richtet sich der Marktbericht auch an die freiberuflichen Sachverständigen und sonstigen Stellen der Verwaltung und Wirtschaft, die auf Kenntnisse über den Grundstücksmarkt und dessen Entwicklung angewiesen sind. Seit der Einführung des neuen Erbschaft- und Schenkungsteuerrechts ab dem 01.01.2009 ist der Marktbericht auch wesentliche Basis für steuerliche Wertansätze für Erbschaft- und Schenkungsvorgänge und sind mit den jeweiligen Zahlennachweisen bindend für die steuerlichen Ansätze, soweit diese nach dem BewG heranzuziehen sind. Die in diesem Marktbericht dargestellten Werte erfüllen insbesondere diese steuerlichen Vorgaben, so dass sie "lex specialis" (vorrangig vor den Anlagen zum BewG) zu verwenden sind. Wesentliche Grundlagen des Marktberichts sind die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, der soweit möglich die Kaufverträge, die ihm zugesandt werden auswertet. In Abstimmung mit der Bauakte, Anfrage an den Käufer und ggf. Außenbesichtigung wird eine Auswertung in einfacher Form (ähnlich einer Kurzbewertung) vorgenommen, so dass Rückschlüsse auf die wesentlichen Einflussdaten einer späteren Wertermittlung nach § 194 BauGB ermöglicht werden. Bezüglich des Datenschutzes der erfassten Daten wird auf das bislang einzige einschlägige bundesweite Urteil zum Anonymisierungsgrad von Kaufpreissammlungen hingewiesen (VG Sigmaringen, 30.01.2014, AZ 2 K 2218/12, openJur 2014, 2961). So werden die Personaldaten (Käufer, Verkäufer) nach Erfassung des sog. Eingangsbuchs von den sog. Sachdaten des Grundstücks nach Maßgabe dieses Urteils getrennt und so dem Datenschutz ausreichend Entsprechung getragen. Bei Nachweis eines berechtigten Interesses können Marktteilnehmer, insbesonder Sachverständige, Auszüge aus der Kaufpreissammlung erhalten. Ab der Periode 2015/2016 ist dem Marktbericht ein Formular zum Erwerb von Auszügen aus der Kaufpreissammlung beigefügt. Ebenfalls zu erwerben ist eine spezialisierte Regressionsableitung nach Vorlage der notwendigen Einflussdaten (siehe Formular Kaufpreissammlung). Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 4 Marktbericht vom 18.07.2017 1.5 Entwicklung des Wertermittlungswesens 1.6 Marktberichtszeitraum 1.7 Mitglieder des Gutachterausschusses Der Gutachterausschuss setzt sich aus folgenden Personen zusammen: Petra Jeske Vorsitzende Wolfgang Abele Stellvertretender Vorsitzender Fritz Bader Landwirtschaftsmeister Hugo Futterer Landwirtschaftsmeister Günter Güls Bankkaufmann Anton Konzett Zimmerermeister Uwe Nehls Architekt Jürgen Schad Bauingenieur Matthias Schützbach Bauingenieur Peter Beilharz Freier Mitarbeiter, Gutachter Vorbereitung von Gutachten und Auswertungen Gerade in kleinen Gebietseinheiten ist eine stetige Vollerfassung von Kaufpreisdaten erforderlich, da ansonsten statistische Zufallsaussagen drohen. Infolge dessen kann der aktuelle Marktbericht nur unter Miteinbeziehen früherer Marktdaten eine gesicherte Marktdatenableitung bieten. Aufgrund des momentan sehr volatilen Grundstücksmarkts ist für diesen Berichtszeitraum ein starkes Augenmerk auf die Indexziffern in den jeweiligen Anpassungen der Marktdaten für die Spezialobjekte gelegt worden (siehe Sonderteil B). Diese gewährleisten sowohl für frühere Stichtage als auch für aktuelle Stichtage eine hinreichende zeitliche Anpassung an den Markt. Der Gutachterausschuss wird in regelmäßigem Turnus vom Gemeinderat aufgestellt. Er setzt sich aus ehrenamtlichen Mitarbeitern zusammen, die auf eine besondere Kenntnis im Immobilienwesen (Bautechnik, Makler, Bankenwesen, Sachverständige, Landwirte) zurückgreifen können. Nach der Einführung der ImmoWertV 2010 wurden in den Folgejahren wesentliche Richtlinien zur Regelung von Details veröffentlicht, die die ehemalige Wertermittlungsrichtlinie (WertR 2006) ersetzen. So zunächst die Sachwertrichtlinie, die sich auf die Wertermittlung von bebauten Grundstücken im Sachwertverfahren bezieht (SW-RL, 05.12.2012), danach die Vergleichswertrichtlinie, die sich zur Ermittlung von Vergleichswerten auf unbebaute Grundstücke und bebaute Grundstücke bezieht (EW- RL 20.03.2014) und zum Schluss die Ertragswertrichtlinie (EW-RL, 12.11.2015). Mit der Sachwertrichtlinie wurden auch die maßgeblichen Restnutzungsdauermodelle und die Basiswerte der Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) eingeführt. Dabei wurde in der Ertragswertrichtlinie das Restnutzungsdauermodell der Sachwertrichtlinie als analog verwendungsfähig erklärt. In Abweichung zu den Modellen der Sachwertrichtlinie und der Ertragswertrichtlinie wurden in der steuerlichen Bewertung ab dem 01.01.2016) zwar das NHK-2010-Modell übernommen, doch die Einschränkungen bezüglich der Alterung, wenn auch verändert, aufrechterhalten. Insoweit wurden die vorgegebenen Mindest-Restnutzungsdauern bei den steuerlichen Auswertungen von jeweils 30% der Gesamtnutzungsdauer berücksichtigt. Dementsprechend unterscheiden sich die Ergebnisse im Bereich der Wertfaktoren und Liegenschaftszinssätze. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 5 Marktbericht vom 18.07.2017 aus dem Finanzamt dem GAA-Bezirk zugeordnet Peter Winkel Sachgebietsleiter, Finanzamt Ravensburg Johannes Schülling Sachbearbeiter, Finanzamt Ravensburg technische Umsetzung der Kaufpreisauswertungen und des Marktberichts Herr Beilharz, Aulendorf Herr Weiss, Fa. Werttax GmbH & Co. KG, Hohentengen Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 6 Marktbericht vom 18.07.2017 2 Überblick über das Gutachterausschussgebiet 2.1 Kerndaten der Gemeinde Baindt Bundesland: Baden-Württemberg Regierungsbezirk: Tübingen Wappen Landkreis: Ravensburg Geografische Lage: Höhe: 483 m ü. NN Fläche: 23,1 km² Einwohner: 5.264 Bevölkerungsdichte: Postleitzahl: 88255 Vorwahlen: 07502 Kfz-Kennzeichen: RV Adresse der Marsweilerstr. 4 Gemeindeverwaltung 88255 Baindt Offizielle Website: www.banidt.de 2.2 Porträt der Gemeinde Die Gemeinde Baindt hat zum Stand 31.12.2016 5.264 Einwohner. Das besondere an Baindt ist seine landschaftlich reizvolle Lage zwischen dem "Altdorfer Wald" und den Städten Ravensburg und Weingarten die dem Verdichtungsraum Bodensee zugeordnet sind. Stadtnähe einerseits und naturnahe Strukturen andererseits zeichnen die Lage für Wohnen und Arbeiten in Baindt aus. Die Gemarkung Baindt umfasst über 2.300 Hektar Fläche, davon sind 53% Wald fläche und rund 37% Landwirtschaftsfläche. Eine besondere Sehenswürdigkeit ist die Kirche St. Johannes Baptist, eine ehemalige Kirche der Zisterzienserinnen (Reichsabtei) denen Schenk-Konrad von Winterstetten um 1240 das Kloster Baindt stiftete. Die Anfänge der Besiedlung des heutigen Gemeindegebietes liegen aufgrund fehlender oder mangelhafter Quellen im Dunkeln. Erste urkundliche Erwähnung findet Baindt im Jahre 1240 im Zusammenhang mit der Stiftung des Zisterzienserinnen-Klosters durch Schenk-Konrad von Winterstetten. Die folgenden Jahrhunderte war der Ort dann eng mit der Entwicklung des Klosters verbunden. Im Bauernkrieg 1525 zeigte sich, daß diese Nachbarschaft für die Baindter Bauern vor allem negative Seiten gehabt haben muß: Sie brannten das Kloster nieder. Bald darauf zog Truchseß Georg von Waldburg "Bauernjörg" genannt, über den Annaberg (damals "Entlisberg") ins Schussental hinab und handelte in Altdorf den berühmten Weingartener Vertrag aus. Noch einige Male wurde Baindt von gern zitierten Mantel der Geschichte gestreift: Im 30jährigen Krieg wurde der Ort wiederholt von den Schweden besetzt. Während der Raubkriege des "Sonnenkönigs" Ludwig der XIV. und später der napoleonischen Feldzüge hausten mehrmals die Franzosen in Baindt. Zuletzt zogen sie am 28.4.1945 über Marsweiler kommend in den Ort ein. Doch trotz allem entwickelte sich Baindt kontinuierlich weiter. Lebten im Jahre 1848 noch 512 Einwohner in der Gemeinde, so waren es 100 Jahre später 1281 - obwohl in diesem Zeitraum 41 Baindter allein in die Vereinigten Staaten auswanderten. Am 21.Mai 1826 wurde Baindt aus dem Gemeindeverband "Um-Altdorf" herausgelöst. Es umfaßte damals unter anderem Baienfurt, Niederbiegen, Briach und Kümmerazhofen als Ortsteile. Gemäß Erlaß vom 27.6.1848 bekam die Gemeinde ihre heutige Größe. Das vor allem durch Eingliederung der Vertriebenen und Flüchtlinge beschleunigte Bevölkerungswachstum hatte auch einen gravierenden Strukturwandel zur Folge: Baindt entwickelte sich innerhalb weniger Jahrzehnte aus einem von Landwirtschaft geprägten Dorf zu einer moderen Gemeinde. Neue Baugebiete wurden erschlossen, Baindt dehnte sich auch räumlich weit über die bisherigen Siedlungsgrenzen aus. Die Gemeinde erwarb im Jahre 1855 ca.1 Morgen Land von der Salm´schen Grundherrschaft zur Kiesausbeutung. Nachdem der größte Teil der Kiesvorräte abgebaut worden war, lief 1991 ein Verfahren zur Unterschutzstellung des Annabergs an. Begründet wurde die Einrichtung des Naturschutzgebietes mit dem für Oberschwaben einzigartigen Reichtum von hochgradig gefährdeten und geschützen Tier- und Pflanzenarten. (Zwei sonst in Baden-Würtemberg verschollene Pflanzenarten sind am Annaberg noch zu finden). Durch starken Einwohnerzuwachs flankierte die Gemeindeverwaltung mit den erforderlichen Verbesserungen der Infastruktur: 1957/58 wurde das Baindter Freibad mit Sportfeld eingerichtet. 1968 erfolgte die Erstellung einer Grund- und Hauptschule mit Turnhalle und Sportgelände in den "Nachtweiden". 14 Jahre später konnte die neue Turnhalle errichtet werden. 1985/86 wurde die 1955 erbaute Schenk-Konrad-Halle erweitert und entsprechend der inzwischen gestiegenen Ansprüche des Kulturlebens der Gemeinde und Vereine vergrößert. Seit 1985 läuft ein Planverfahren zur Sanierung des Ortskerns, die eine weitere Verbesserung der Infastruktur gebracht hat. So wurde 1989 an die Schenk-Konrad Halle ein Wohn- und Geschäftshaus angebracht, das den aus dem Altdorfer Wald kommenden Dorfbach "Bampfen" überspannt. Im Jahre 1987 schließlich wurden Feuerwehrgerätehaus und Bauhof aufgerichtet. Derzeit bestehen 4 Kindergärten in Baindt, wovon 2 von der Gemeinde getragen werden. Die räumliche Nähe zu den Nachbargemeinden des mittleren Schussentals bot eine breitgefächerte Zusammenarbeit auf kummunaler Ebende gerade zu an: So etwa im "Gemeindeverband Mittleres Schussental" (vor allem Verkehrsplanung und Flächennutzung), im "Abwasserzweckverband Mittleres Schussental", in der Erwachsenenbildung und anderen Bereichen. Oberschwaben 448 Einwohner je km² Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 7 http://www.banidt.de/ Marktbericht vom 18.07.2017 Die Anfänge der Besiedlung des heutigen Gemeindegebietes liegen aufgrund fehlender oder mangelhafter Quellen im Dunkeln. Erste urkundliche Erwähnung findet Baindt im Jahre 1240 im Zusammenhang mit der Stiftung des Zisterzienserinnen-Klosters durch Schenk-Konrad von Winterstetten. Die folgenden Jahrhunderte war der Ort dann eng mit der Entwicklung des Klosters verbunden. Im Bauernkrieg 1525 zeigte sich, daß diese Nachbarschaft für die Baindter Bauern vor allem negative Seiten gehabt haben muß: Sie brannten das Kloster nieder. Bald darauf zog Truchseß Georg von Waldburg "Bauernjörg" genannt, über den Annaberg (damals "Entlisberg") ins Schussental hinab und handelte in Altdorf den berühmten Weingartener Vertrag aus. Noch einige Male wurde Baindt von gern zitierten Mantel der Geschichte gestreift: Im 30jährigen Krieg wurde der Ort wiederholt von den Schweden besetzt. Während der Raubkriege des "Sonnenkönigs" Ludwig der XIV. und später der napoleonischen Feldzüge hausten mehrmals die Franzosen in Baindt. Zuletzt zogen sie am 28.4.1945 über Marsweiler kommend in den Ort ein. Doch trotz allem entwickelte sich Baindt kontinuierlich weiter. Lebten im Jahre 1848 noch 512 Einwohner in der Gemeinde, so waren es 100 Jahre später 1281 - obwohl in diesem Zeitraum 41 Baindter allein in die Vereinigten Staaten auswanderten. Am 21.Mai 1826 wurde Baindt aus dem Gemeindeverband "Um-Altdorf" herausgelöst. Es umfaßte damals unter anderem Baienfurt, Niederbiegen, Briach und Kümmerazhofen als Ortsteile. Gemäß Erlaß vom 27.6.1848 bekam die Gemeinde ihre heutige Größe. Das vor allem durch Eingliederung der Vertriebenen und Flüchtlinge beschleunigte Bevölkerungswachstum hatte auch einen gravierenden Strukturwandel zur Folge: Baindt entwickelte sich innerhalb weniger Jahrzehnte aus einem von Landwirtschaft geprägten Dorf zu einer moderen Gemeinde. Neue Baugebiete wurden erschlossen, Baindt dehnte sich auch räumlich weit über die bisherigen Siedlungsgrenzen aus. Die Gemeinde erwarb im Jahre 1855 ca.1 Morgen Land von der Salm´schen Grundherrschaft zur Kiesausbeutung. Nachdem der größte Teil der Kiesvorräte abgebaut worden war, lief 1991 ein Verfahren zur Unterschutzstellung des Annabergs an. Begründet wurde die Einrichtung des Naturschutzgebietes mit dem für Oberschwaben einzigartigen Reichtum von hochgradig gefährdeten und geschützen Tier- und Pflanzenarten. (Zwei sonst in Baden-Würtemberg verschollene Pflanzenarten sind am Annaberg noch zu finden). Durch starken Einwohnerzuwachs flankierte die Gemeindeverwaltung mit den erforderlichen Verbesserungen der Infastruktur: 1957/58 wurde das Baindter Freibad mit Sportfeld eingerichtet. 1968 erfolgte die Erstellung einer Grund- und Hauptschule mit Turnhalle und Sportgelände in den "Nachtweiden". 14 Jahre später konnte die neue Turnhalle errichtet werden. 1985/86 wurde die 1955 erbaute Schenk-Konrad-Halle erweitert und entsprechend der inzwischen gestiegenen Ansprüche des Kulturlebens der Gemeinde und Vereine vergrößert. Seit 1985 läuft ein Planverfahren zur Sanierung des Ortskerns, die eine weitere Verbesserung der Infastruktur gebracht hat. So wurde 1989 an die Schenk-Konrad Halle ein Wohn- und Geschäftshaus angebracht, das den aus dem Altdorfer Wald kommenden Dorfbach "Bampfen" überspannt. Im Jahre 1987 schließlich wurden Feuerwehrgerätehaus und Bauhof aufgerichtet. Derzeit bestehen 4 Kindergärten in Baindt, wovon 2 von der Gemeinde getragen werden. Die räumliche Nähe zu den Nachbargemeinden des mittleren Schussentals bot eine breitgefächerte Zusammenarbeit auf kummunaler Ebende gerade zu an: So etwa im "Gemeindeverband Mittleres Schussental" (vor allem Verkehrsplanung und Flächennutzung), im "Abwasserzweckverband Mittleres Schussental", in der Erwachsenenbildung und anderen Bereichen. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 8 Marktbericht vom 18.07.2017 2.3 Struktur der Gemeinde Kaufkraft Kaufkraftindex 101 Kaufkraft je Einwohner 21.989 € Einzelhandeslrelevante Kaufkraft 101 EH-Kaufkraft je Einwohner 6.537 € Kaufkraftbindung im Einzelhandel 41 Verteilung des monatlichen Nettoeinkommens je Haushalt Verteilung der Bevölkerung nach Alter (Alterspyramide) 2.3. Strukturdaten Datenquelle: (on-geo GmbH, Bezug 03.06.2017) 565 511 293 297 225 218 126 über 5000 € 3500 bis 5000 € 2800 bis 3500 € 2200 bis 2800 €1500 bis 2000 € 1000 bis 1500 € bis 1000 € Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 9 Marktbericht vom 18.07.2017 2.4 Bevölkerungsentwicklung 1970 2.655 1975 3.244 1980 3.948 1985 4.052 1990 4.397 1995 4.551 2000 4.612 2005 4.701 2010 4.884 2015 5.088 2016 5.264 2.4. Bevölkerungsentwicklung Datenquelle: Statistisches Landesamt 2.5 Erreichbarkeit Flughäfen 29 km nach Friedrichshafen - 120 km nach Zürich-Kloten - 156 km nach Stuttgart Die nächsten Bahnhöfe 2.6 Beschäftigungskennzahlen (Statistisches Landesamt) 860 252 29% 295 34% 313 36% 1.652 679 330 340 340Hebesatz Grundsteuer B: - davon Handel/Verkehr: - davon Dienstleistung: Berufsauspendler: Berufseinpendler: Hebesatz Gewerbesteuer: Hebesatz Grundsteuer A: - davon produzierendes Gewerbe: 5 km Haltestelle Mochenwangen - 5 km Haltestelle Niederbiegen - 12 km Bahnhof Ravensburg - 16 km Bahnhof Aulendorf Baindt liegt in Nähe der Bundesstraße B 30 Ulm-Friedrichshafen der wichtigsten Nord-Süd-Verbindung in Oberschwaben sowie mit einem Haltepunkt der Bodensee-Oberschwaben-Bahn an der Hauptstrecke Südbahn (Ulm-Friedrichshafen). Beschäftigte gesamt: 5400 5600 5800 6000 6200 6400 6600 6800 7000 7200 7400 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2013 0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2016 Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 10 Marktbericht vom 18.07.2017 3 Entwicklung des Grundstücksmarkts 3.1 Überregionale Entwicklung 3.2 Immobilienpreisentwicklung in Baden-Württemberg Aufgrund der lang anhaltenden Niedrigzinsphase im Anleihensektor ist ein nachhaltiger Umschichtungsprozess von klassischen Kapitalanlagen in Richtung Immobilien und Aktien erfolgt. Gleichfalls führten die deutlich gesunkenen Hypothekenzinssätze zu einem erhöhten Investistionsinteresse der privaten Wohnungsnachfrager. Erstmals nach einer langen Phase einer Stagnation von Mehrfamilienhausbauten ist wieder ein reges Wachstum in dieser Sparte vorhanden. In den Ballungsräumen der Städte München und Stuttgart ist im süddeutschen Umland bei extremen Bodenwertsteigerungen und enormen Wohnflächenpreiszuwächsen vermehrt mit Blasenbildungen zu rechnen. So lag 2008 der Preis für normales Bauland für Einfamilienhäuser noch bei 680 €/m² bei einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,6. 2015 lagen die mittleren Kaufpreise bei 1.400 €/m², was einem Anstieg von 105% in 7 Jahren entsprach. In ländlichen Marktgebieten ist bei weitem nicht von solchen Steigerungseffekten auszugehen. Dennoch sind auch die Werte im ländlichen Umland stärker gestiegen. Dabei gilt der Grundsatz: Je näher am Schussental oder am Bodensee, desto höher die Werte. Für den oberschwäbischen Bereich ist entgegen einer Überhitzung eher von einem schon lange anstehenden Aufholprozess auszugehen. Gesunde wirtschaftliche Bedingungen bei geringen Arbeitslosenquoten sind stabile Wachstumsfaktoren für Immobilienpreise. Die Bodenwerte und Mieten liegen im Vergleich zum Bundesgebiet noch unterdurchschnittlich und lassen entsprechende Preissteigerungen für die Zukunft noch vermuten. Die Mieten und Baulandpreise in Baden-Württemberg entwickelten sich nach den Auswertungen des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg wie folgt: 1995 2000 2005 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Mieten 80,6 86 93,1 100 101,3 102,3 103,4 105,1 106,4 107 Bauland 56,4 64,3 94,0 100 101,4 96,8 93,5 98,0 103,3 80,6 86 93,1 100 101,3 102,3 103,4 105,1 106,4 107 56,4 64,3 94,0 100 101,4 96,8 93,5 98,0 103,3 50 60 70 80 90 100 110 In d e x 2 0 1 0 Immobilienentwicklung 1995 - 2016 Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 11 Marktbericht vom 18.07.2017 3.3 Bauwirtschaft in Baden-Württemberg Konjunkturbarometer steigt – Baubetriebe im Land haben gut zu tun Indexentwicklung Bau Stand 9/2016 Veränderung gegenüber Vorjahr 1. Geleistete Arbeitsstunden 6,7% 2. Beschäftigte im Bauhauptgewerbe 4,3% 3. Baugewerblicher Umsatz 7,7% 3. Auftragseingang 17,0% Quellen: Fachverband Bau Württemberg e.V. Die Geschäfte der Bauunternehmen in Baden-Württemberg liefen in diesem Jahr bislang besser als erhofft, entsprechend zufrieden zeigt sich die Bauwirtschaft. Mit einem Umsatzplus von 8,7 % wurden die Erwartungen der Branche für das erste Halbjahr 2016 sogar deutlich übertroffen. Insgesamt betrug das Umsatzvolumen im Bauhauptgewerbe bis Ende Juni 6,23 Mrd. Euro. Besonders stark zugelegt hat mit +10,8 % der Wohnungsbau. Hier lag der Umsatz bei 2,46 Mrd. Euro. Gleichzeitig sind die Baugenehmigungen für neue Wohnungen in der ersten Jahreshälfte sprunghaft nach oben geschnellt. Von Januar bis Juni 2016 wurden laut Statistischem Landesamt 21.953 Wohneinheiten zum Bau freigegeben, eine Steigerung um 35 %. Dies ist der höchste Zuwachs seit 1999. Die baden-württembergische Bauwirtschaft sieht als Grund für die kräftige Nachfrage einerseits die niedrigen Zinsen, da institutionelle wie auch private Anleger kaum Alternativen auf dem Kapitalmarkt finden. Hinter dem ungewöhnlich starken Anstieg der Baugenehmigungen wird aber auch ein Vorzieheffekt wegen der neuen Energieeinsparverordnung 2016 vermutet. Viele ohnehin Bauwillige scheinen damit ganz offenbar die verschärften Vorschriften der aktuellen EnEV umgehen zu wollen und haben deshalb noch Ende 2015 ihre Anträge eingereicht, die nun bewilligt wurden. Wann dann tatsächlich Baubeginn ist, bleibt abzuwarten. Erfreulich sind die Mehrausgaben im Öffentlichen Bau. Hier gab es im 1. Halbjahr ebenfalls ein Plus um 10,8 %, wobei der Straßenbausektor um 12,5 % zulegte. Auch der Wirtschaftsbau in Baden-Württemberg hat sich nach einer gewissen Schwächephase stabilisiert und einen Umsatz von rund 2,16 Mrd. Euro erzielt. Als ausgesprochen erfreulich ist der kräftige Zuwachs bei den Auftragseingängen. Sie kletterten von Januar bis Juni 2016 im Vergleich zum Vorjahr um 17,6 % auf rund 4,62 Mrd. Euro, was auf eine gute baukonjunkturelle Entwicklung für die nächsten Monate hoffen lässt. Sollte es zu keinem ungewöhnlich frühen Wintereinbruch kommen, wird der Baubranche im Südwesten daher für das Gesamtjahr 2016 ein starkes Umsatzplus von 6 bis 7 % prognostiziert. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 12 http://www.landesvereinigung-bauwirtschaft.de/bau/bau_04.html#b01 Marktbericht vom 18.07.2017 3.4 Bauentwicklung im Gemeindegebiet 1985-2015 Baugenehmigungen (Wohnungsbau) - ohne Kenntnisgabeverfahren Gebäude Rauminhalt Wohnungen Wohnfläche Wohnfläche Anzahl 100 cbm Anzahl qm je Wohnung 1985 4 35 7 622 89 1986 14 123 19 2.042 107 1987 9 68 9 1.068 119 1988 10 98 13 1.484 114 1989 21 205 30 3.369 112 1990 37 342 48 5.890 123 1991 13 128 23 2.152 94 1992 6 79 14 1.243 89 1993 12 226 38 3.225 85 1994 15 258 45 4.307 96 1995 11 136 26 2.324 89 1996 4 44 7 741 106 1997 13 253 51 3.971 78 1998 13 153 32 2.807 88 1999 17 159 24 3.023 126 2000 6 62 10 1.129 113 2001 17 183 24 2.859 119 2002 5 125 24 2.383 99 2003 9 75 9 1.378 153 2004 12 110 15 1.956 130 2005 35 334 43 5.819 135 2006 8 75 9 1.299 144 2007 16 132 19 2.539 134 2008 4 30 4 620 155 2009 4 91 4 513 128 2010 6 54 6 900 150 2011 13 160 24 2.695 112 2012 14 176 26 2.997 115 2013 4 72 14 1.324 95 2014 11 160 24 2.853 119 2015 3 28 3 424 141 2016 8 132 39 2.185 56 **** Zahlen des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg (gemeldete Zahl der Gemeinde) *) Errichtung neuer Gebäude; einschließlich Wohnheime. Jahr 0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 0 5 10 15 20 25 30 35 40 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 fe rt ig ge st e llt e W o h n fl äc h e in m ² Fa llz ah l Fertiggestellte Gebäude fertiggestellte Wohnfläche Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 13 Marktbericht vom 18.07.2017 3.5 Grundstücksmarktentwicklung im Gutachterausschussgebiet Berichtszeitraum 2011-2016 Anzahl Kaufpreisfälle 672 Gesamtumsatz Umsatz je Fall Grundstücksfläche Grundstücksfläche/Fall 3.6. Entwicklungstendenzen 118.649.976 € 176.562 € 1.077.003 m² 1.603 m² 0 € 2.000.000 € 4.000.000 € 6.000.000 € 8.000.000 € 10.000.000 € 12.000.000 € 14.000.000 € 16.000.000 € 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Ergebnis 9.758. 10.966 3.202. 6.733. 6.428. 7.629. 9.148. 8.063. 13.048 8.546. 7.221. 14.550 13.350 U M SÄ TZ E Umsatzentwicklung - gesamt 0 20 40 60 80 100 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Ergebnis 40 93 22 42 39 49 61 66 53 47 31 59 70 V ER TR Ä G E Fallzahlentwicklung Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 14 Marktbericht vom 18.07.2017 3.7. gehandelte Grundstücksfläche 3.8. Umsatzentwicklung in den Teilorten Im Marktgebiet werden die größten Umsätze im Hauptort erreicht. Grundstücke der Landwirtschaft sind mit der Abkürzung "LAFO" insgesamt ausgewiesen. 0 m² 50.000 m² 100.000 m² 150.000 m² 200.000 m² 250.000 m² 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Ergebnis 231.52 108.43 14.796 157.60 114.29 96.538 44.360 39.582 64.828 16.760 27.604 48.076 112.60 G R U N D ST Ü C K SF LÄ C H E gehandelte Grundstücksfläche 0 € 2.000.000 € 4.000.000 € 6.000.000 € 8.000.000 € 10.000.000 € 12.000.000 € 14.000.000 € LAFO BAINDT TEILORTE Umsätze nach Orten 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 15 Marktbericht vom 18.07.2017 3.9 Wesentliche Aussagen des Grundstückmarkts 2015-2016 3.9.1 Anzahl der eingegangenen Verträge 3.9.2 Grundstückspreise für Bauland 3.9.3 Entwicklungen im landwirtschaftlichen Bereich 3.9.4 Durchschnittspreise für Ein- und Zweifamilienhäuser 3.9.5 Preise für wiederverkaufte Eigentumswohnungen In den Jahren 2015 und 2016 sind im Bereich des Gutachterausschusses 129 Kaufverträge ausgewertet. Die Anzahl der Kaufverträge sind damit im Vergleich zum vorigen Berichtszeitrum um 65 % gestiegen. Nominal wurden im Berichtszeitraum 27,9 Mio. Euro auf dem Grundstücksmarkt umgesetzt - im Vergleich zur Vorperiode ist dies ein Zuwachs von 77%. Im Berichtszeitraum war ein Zuwachse von Verkaufsflächen erschlossener Grundstücksflächen im Vergleich zur Vorperiode (2013/2014) festzustellen. Der Zuwachs betrug ca.+ 16%. Der statistische Durchschnittspreis je m² Baulandfläche stieg von 242 €/m² auf 259 €/m², was einem Preisanstieg von ca. 7% entspricht. Es wurden stärkere Preissteigerungen im Bereich der Land- und Forstwirtschaft festgestellt. Gleichzeitig ist jedoch auf eine nur sehr geringe Datengrundlage hinzuweisen. Für bebaute Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke wurden 2015-2016 durchschnittlich 303.183 € gezahlt. In der Vorperiode lag dieser Mittelpreis bei 282.904 €. Somit stiegen die Preise um 7% Die Fallzahlen blieben mit 23 Verkäufen gleich wie in der Vorperiode. Der Preis für Bestand-Eigentumswohnungen liegt im Schnitt bei 170.090 € und damit um 24 % höher als in der Vorperiode (136.944) €). Mit gerade 8 Fällen ist ein deutlilcher Rückgang von Bestandsverkäufen von -47% festzustellen. Dabei sank die mittlere Wohnfläche je gehandeltem Objekt von 96 m² auf 92 m², so dass der mittlere Flächenpreis bei nunmehr 1.858 €/m² liegt. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 16 Marktbericht vom 18.07.2017 4 Bodenwerte 4.1 Bauland Grundlagen der Untersuchungen Untersuchungen Kursivhinweise 4.1.1 Allgemeine Hinweise und Übersichten GFZ-Umrechnungen nach tatsächlich erreichter GFZ Flächenumrechnungen Mischgebiete / Wohngebiete Typisierte Bodenwerte Objekttyp Fälle Mittel Größe 2015-2016 (WA) Allgemeine Wohngebiete 130 249 € 443 m² (MI) Mischgebiete 83 226 € 498 m² (GE) Gewerbegebiete 7 142 € 584 m² Typisierte Verkaufsfälle Objekttyp Kaufpreis Fälle WFL/NFL 2015-2016 Ein- und Zweifamilienhaus 287.261 € 18 150 m² Reihenhaus 325.900 € 5 117 m² Eigentumswohnung 211.846 € 62 89 m² nach Entfernung von Ausreißer-Fällen Die Untersuchung wurde mit Hilfe des Kaufpreissammlungprogramms WertPRO- KPA vorgenommen. Soweit auswertbare Grundstücksfälle vorhanden waren, wurden für die wichtigsten Objekttypen Liegenschaftszinssätze, Marktanpassungs-faktoren, Vergleichswerte und Bodenwerteinflüsse untersucht. Werden Werte kursiv dargestellt, so sind erst wenige Fälle erfasst worden, deren Aussagekraft für das lokale Umfeld als beschränkt anzusehen sind. Insbesondere sind dann Extrapolationen bei Objektabweichungen im verstärktem Umfang notwendig. Aufgrund der mischgebietlichen Nutzung ohne Festlegung von GFZ können nur die wirtschaftlich relevanten tatsächlichen GFZ-Werte der Objekte für die Umrechnung der Bodenwerte zugrunde gelegt werden. Die Einflussfaktoren im Ermittlungsgebiet sind somit über die tatsächliche erreichte Ist-GFZ und nicht über die theoretisch erreichbare GFZ zu errechnen, die in vielen Fällen wirtschaftlich gar nicht mangels Bodennachfrage effizient umgesetzt werden kann. Die Flächenumrechnungen sind nach der üblichen im Innenbereich liegenden unteilbaren Grundstücksfläche vorzunehmen. Separat nutzbare Grundstücke sind vorab einzeln zu bewerten. Soweit erforderlich wurden die Bodenwerteinflüsse getrennt nach typisierten Wohngebieten ausgewertet. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 17 Marktbericht vom 18.07.2017 4.1.2 Ermittlung von Bodenrichtwerten 4.1.3 Anwendungshinweise zur Verwendung von Bodenrichtwerten Der Gutachterausschuss ermittelt auf jeden auf den Stichtag 31.12. jeden geraden Kalenderjahres Bodenrichtwerte im Gemeindegebiet. Gesetzliche Grundlagen hierfür sind § 196 BauGB in Verbindung mit der Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Baden-Württemberg (§ 12 Gutachterausschussverordnung, GAVO BW) und § 10 ImmoWertV. Der Bodenrichtwert ist ein aus Grundstückskaufpreisen abgeleiteter durchschnittlicher Lagewert für den Boden. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche (€/m²) eines Grundstücks mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück). Es nur solche Kaufpreise berücksichtigt, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu Stande gekommen sind. In bebauten Gebieten wurden die Bodenrichtwerte mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre (§ 196 Abs.1 BauGB). Hierfür wurde das Programm WertPRO-KPA eingesetzt. Bodenrichtwerte beziehen sich auf altlastenfreie Grundstücke. Flächenhafte Auswirkungen wie z. B. bei Denkmalbereichssatzungen, Lärmzonen, Bodenbewegungsgebieten sind im Bodenrichtwert bereits berücksichtigt. In den Bodenrichtwerten sind Erschließungsbeiträge nach §§ 123 ff BauGB und Kostenerstattungsbeträge nach § 135a BauGB (Naturschutz) wertmäßig enthalten. Der Bodenrichtwert wird in einer Richtwertzone ausgewiesen. Diese Zonen umfassen Gebiete, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Diese Merkmale werden im Gemeindegebiet ggf. alternativ zusammen mit dem Bodenrichtwert angegeben durch: • Entwicklungszustand • Nutzungsart • Geschosszahl • Fläche (m²) oder Baulandtiefe (m) • Geschossflächenzahl (GFZ) Der zonale Bodenrichtwert entspricht selten dem Verkehrswert (§194 BauGB). Aufgrund üblicher Abweichungen in den mehreren wertbestimmenden Eigenschaften wird meist nur ein Sachverständiger/e über spezielle Ableitungen auf den endgültigen Verkehrswert des Grundstücks schließen können. So stellt der Bodenrichtwert eine mittlere Wertgröße innerhalb der Zone dar, die sich auf ein fiktives idealtypisches Grundstück üblicher Größe und Bebauungsfähigkeit in dieser Zone bezieht. Hieraus sind auf das jeweilige Bewertungsgrundstück entsprechend die im Marktbericht dargestellten Ableitungen (über GFZ bzw. Grundstücksgröße) vorzunehmen und ggf. für weitere lageatypische Merkmale Zu- oder Abschläge einzukalkulieren. Ansprüche gegenüber Genehmigungsbehörden z.B. Bauplanungs-, Baugenehmigungs- oder Landwirtschaftsbehörden können weder aus den Bodenrichtwerten, den Abgrenzungen der Bodenrichtwertzonen noch aus den sie beschreibenden Eigenschaften abgeleitet werden. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 18 Marktbericht vom 18.07.2017 Richtwertzone BRW Nutzung GFZ Fläche 1000 Zentrum Geschosswohnungsbau 400 € MI 1,50 120 m² 1000 Zentrum Einzelhäuser 275 € MI 0,50 690 m² 1130 Stöcklistraße, Jägerweg 260 € WA 0,50 540 m² 1210 Annabergstraße 200 € MI k.A. k.A. 1220 Erlenstraße 260 € MI 0,90 290 m² 1230 Ziegeleistraße 240 € WA 0,70 430 m² 1235 Sonnenstraße 290 € WA 0,60 460 m² 1240 Schönblick 340 € WA 0,40 700 m² 1245 Voken-Sperlingstraße 330 € WA 0,50 480 m² 1330 Eichenstraße 255 € WA 0,60 470 m² 1335 Buchenstr./ Birkenstraße 285 € WA 0,70 190 m² 1340 Gartenstraße 270 € MI 0,90 180 m² 1430 Dachsstraße 290 € WA 0,60 460 m² 1435 Rehstraße 300 € WA 0,60 320 m² 1440 Daimlerstraße 290 € WA 0,70 490 m² 1445 Siemensstraße 220 € WA 0,40 950 m² 1510 Marsweiler Straße GWB 320 € MI 0,70 230 m² 1510 Marsweiler Straße EFH 270 € MI 0,40 910 m² 1530 Flieder- /Rosenstraße/Spielmannsweg 290 € WA 0,50 320 m² 6/50 1540 Blumenstraße 290 € WA 0,70 330 m² Teilorte BRW Nutzung GFZ Fläche 2010 Sulpach 165 € MI 0,20 1.210 m² 2110 Friesenhäusle 170 € MI k.A. k.A. 0 Fortschreibung 2210 Am Föhrenried 125 € MI 0,50 2.800 m² 3/7 2215 Schachener Straße 185 € MI 0,50 580 m² 2230 Baienfurter Straße 215 € MI 0,60 580 m² 2280 Mehlisstarße 180 € MI/WA 0,60 760 m² 2380 Schwarzes Loch 90 € GE k.A. k.A. 3500 Wickenhaus 85 € § 35 0,20 2.100 m² Landwirtschaft BRW Nutzung Fläche Ackerland 5,50 € L 23.000 m² Grünland 4,50 € L 9.800 m² 0/9 Fortschreibung 1/12 4/19 13/62 4.1.4 Übersicht der in der Gemeinde Baindt beschlossenen Bodenrichtwerte zum Stichtag 31.12.2016 4/30 11/41 2/12 Fallzahl / Bemerkungen 0/11 1/8 2/5 18/44 3/21 Fortschreibung 4/11 2/10 4/13 0/2 Fortschreibung 1/44 3/22 Fallzahl / Bemerkungen 5/57 2/11 0/17 Fortschreibung 0 Fortschreibung 0/2 Fortschreibung 1/8 Fallzahl / Bemerkungen 3/17 2/27 Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 19 Marktbericht vom 18.07.2017 4.1.5 Hinweise zur Geschossflächenzahl Anwendung der berechnete Ist-GFZ Wertrelevante GFZ Wertrelevante GFZ = Anzahl der Vollgeschosse + 0,67 x Dachgeschoss bei Neigungen von 30 bis 55° Dachschrägen < 30° - kein Ansatz der Bodenfläche in der GFZ-Ermittlung Dachschrägen > 55° - voller Ansatz der Bodenfläche in der GFZ-Ermittlung Untergeschosse, die mehr als 1,40 m im Mittel über das Bodenniveau herausragen sind Vollgeschosse. Beispiele: Gelände- 40° Dachneigung 28° Dachneigung UG = 1,80 m über Niveau UG = Vollgeschoss UG = kein Vollgeschoss UG = kein Vollgeschoss EG/OG = Vollgeschosse EG/OG = Vollgeschosse EG = Vollgeschoss DG = 2/3 x Vollgeschoss DG = Vollgeschoss DG = kein Vollgeschoss Somit: 3,67 Vollgeschosse Somit: 3 Vollgeschosse Somit: 1,00 Vollgeschosse Aufgrund der mischgebietlichen Nutzung ohne Festlegung von GFZ können nur die wirtschaftlich relevanten tatsächlichen GFZ-Werte der Objekte für die Umrechnung der Bodenwerte zugrunde gelegt werden. Die Einflussfaktoren im Ermittlungsgebiet sind somit über die tatsächliche erreichte Ist-GFZ und nicht über die theoretisch erreichbare GFZ zu errechnen, die in vielen Fällen wirtschaftlich gar nicht mangels Bodennachfrage effizient umgesetzt werden kann und eine überhöhte Verdichtung für den Käufer in ländlichen Räumen ein Wertmangel darstellt. Zur Berechnung der wertrelevanten GFZ wird in Abweichung zur GFZ-Berechnung nach § 2 LBO Baden-Württemberg ein vereinfachter Berechnungsmodus umseitig wie folgt vorgegeben: 60° Dachneigung Im Rahmen der detaillierten Marktuntersuchungen im Anhang zum Marktbericht wurden für die wichtigsten Nutzungstypen von Grundstücken spezielle GFZ-Umrechnungskoeffizienten ermittelt, die dem Sachverständigen eine weitere Prüfung des anzusetzenden Bodenwertes ermöglichen. Unbeachtlich dieser spezialisierten Korrekturfaktoren werden für das Gemeindegebiet verbindliche Umrechnungskoeffizienten für die ausgewiesenen lagetypischen Grundstücksverhältnisse ausgewiesen. UG = 0,50 m über Niveau UG = 0,50 m über Niveau Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 20 Marktbericht vom 18.07.2017 4.1.6 Anpassungen über die Geschossflächenzahl WA-Gebiete Folgende Einflüsse konnten im Gemeindegebiet in allgemeinen Wohngebieten festgestellt werden: Mischgebiete bzw. unbeplanter Innenbereich sowie dörfliche Mischgebiete Folgende Einflüsse konnten im Gemeindegebiet in Innenbereichen und Mischgebieten festgestellt werden: Umrechnungstabellen zur GFZ-Anpassung GFZ WA MI 0,2 1,026 0,934 0,4 1,015 0,970 0,6 1,005 1,006 0,8 0,994 1,042 1 0,984 1,079 1,2 0,973 1,115 1,4 0,962 1,151 1,6 0,952 1,187 1,8 0,941 1,223 2 0,931 1,259 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 Achsentitel GFZ (WA) Linear (GFZ (WA)) 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 2,00 0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 GFZ (MI) Linear (GFZ (MI)) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 21 Marktbericht vom 18.07.2017 4.1.7 Anpassungen von Bodenrichtwerten über die Grundstücksfläche WA-Gebiete Folgende Einflüsse konnten im Gemeindegebiet in Innenbereichen und Mischgebieten festgestellt werden: Mischgebiete bzw. unbeplanter Innenbereich sowie dörfliche Mischgebiete Folgende Einflüsse konnten im Gemeindegebiet in Mischgebieten festgestellt werden: Umrechnungstabellen zur Flächenanpassung Fläche WA MI 50 0,968 1,268 100 0,983 1,178 250 1,002 1,060 500 1,017 0,971 1000 1,031 0,881 1500 1,040 0,829 2000 1,046 0,792 y = -0,129ln(x) + 1,7722 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 2,00 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 Fläche (WA) Log. (Fläche (WA)) y = 0,0213ln(x) + 0,886 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 0 200 400 600 800 1000 Flächen (WA) - ohne Sonderlagen Log. (Flächen (WA) - ohne Sonderlagen) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 22 Marktbericht vom 18.07.2017 4.1.8 Bodenwertentwicklung Gebietsart 2011 2012 2013 2014 2015 2016 WA/WR 232 € 215 € 247 € 250 € 256 € 287 € Mischgebiete / § 34 83 € 229 € 230 € 222 € 319 € 169 € Gewerbegebiete 170 € 146 € 171 € 164 € - € 125 € Außenbereiche - € - € - € - € 33 € - € Ackerland/Grünland/Wald I = Indexzahl des jeweiligen Jahres 4.1.8.1 Fallzahlentwicklung Fallzahlentwicklung 2011 2012 2013 2014 2015 2016 WA/WR 49 32 43 36 31 37 Mischgebiete / § 34 11 12 11 12 26 26 Gewerbegebiete 3 6 1 1 0 2 Außenbereiche 0 0 0 0 1 0 Ackerland/Grünland/Wald 3 4 4 5 1 5 4.1.8.2 Umsatzentwicklung Umsatzentwicklung 2011 2012 2013 2014 2015 2016 WA/WR 7.169 T€ 10.153 T€ 7.261 T€ 5.028 T€ 5.181 T€ 7.798 T€ Mischgebiete / § 34 498 T€ 2.477 T€ 2.583 T€ 2.218 T€ 9.142 T€ 3.703 T€ Gewerbegebiete 360 T€ 333 T€ 842 T€ 1.621 T€ 0 T€ 870 T€ Außenbereiche 0 T€ 0 T€ 0 T€ 0 T€ 160 T€ 0 T€ Ackerland/Grünland/Wald 37 T€ 141 T€ 293 T€ 209 T€ 67 T€ 662 T€ 4.1.8.3 Flächenentwicklung Umsatzentwicklung 2011 2012 2013 2014 2015 2016 WA/WR 20.370 m² 25.828 m² 20.622 m² 12.387 m² 10.309 m² 13.978 m² Mischgebiete / § 34 2.604 m² 12.712 m² 5.356 m² 5.159 m² 16.917 m² 6.850 m² Gewerbegebiete 2.117 m² 2.306 m² 3.888 m² 17.701 m² m² 6.960 m² Außenbereiche ,0 ha ,0 ha ,0 ha ,0 ha ,5 ha ,0 ha Ackerland/Grünland/Wald 1,4 ha 4,6 ha 6,9 ha 5,0 ha 1,6 ha 8,6 ha Für die Prüfung der Bodenwertentwicklung stehen leider erst drei Jahre zur Verfügung, da das Miteinbeziehen der Bodenrichtwerte aus früheren Jahren aufgrund der unterschiedlichen Ermittlungsmethodik unsachgerecht wäre. 0,40 0,90 1,40 1,90 2,40 2,90 3,40 3,90 4,40 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Wohngebiete Landwirtschaft Gewerbe Mischgebiete Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 23 Marktbericht vom 18.07.2017 4.2 Landwirtschaftliche Grundstücke Ermittlungsergebnisse erfasste Objekte 38 Vergleichsgrundstücke typisch landwirtschaftlich 36 Vergleichsgrundstücke 4.2.1 Übersicht über die landwirtschaftlichen Grundstücke (2009-2016) Anzahl mittl. Fläche mittl. Wert von bis 23 22.979 m² 3,43 € 0,80 € 7,12 € 9 9.825 m² 3,06 € 1,00 € 4,60 € 4 6.764 m² 2,23 € 1,70 € 2,73 € Wald Zur Bestimmung der wertbeeinflussenden Komponenten in der Vorprüfung wurden Daten aus dem Teilmarkt ausgewertet. Objekte, die sich außerhalb der mathematischen Standardabweichung befanden, wurden eliminiert. Landwirtschaftliche Nutzung Ackerland Grünland 0 € 200.000 € 400.000 € 600.000 € 800.000 € 1.000.000 € 1.200.000 € 1.400.000 € 1.600.000 € 1.800.000 € Ackerland Grünland Wald 1.626.412 € 306.911 € 58.400 € Umsätze im Berichtszeitraum Ackerland 64% Grünland 25% Wald 11%Anteile Fallrelation Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 24 Marktbericht vom 18.07.2017 4.2.2 Wertentwicklungen von Ackerland nach Grundstücksgröße Bodenflächen-URK 800 m² 5,02 € Beispiel Korrelation 1.500 m² 4,68 € Ergebnis 3.000 m² 4,30 € Fläche URK 6.000 m² 3,92 € Objekt 5000 4,02 € 10.000 m² 3,64 € Mittel 22979 3,18 € 20.000 m² 3,26 € 40.000 m² 2,88 € 60.000 m² 2,66 € Korrelation 0,1198 nach Kaufdatum steigend #DIV/0! y = -0,548ln(x) + 8,6887 R² = 0,1198 0,00 € 1,00 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € 8,00 € 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 Ackerland Log. (Ackerland) 0,00 € 1,00 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € 8,00 € 31.12.1999 31.12.2003 31.12.2007 31.12.2011 31.12.2015 31.12.2019 Acker- und Grünland Potenz (Acker- und Grünland) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 25 Marktbericht vom 18.07.2017 4.2.3 Wertentwicklungen von Grünland nach Grundstücksgröße Bodenflächen-URK 800 m² 2,13 € Beispiel Korrelation 1.500 m² 2,44 € Ergebnis 3.000 m² 2,78 € Fläche URK 6.000 m² 3,12 € Objekt 5000 3,03 € 10.000 m² 3,37 € Mittel 9825 3,37 € 20.000 m² 3,72 € 40.000 m² 4,06 € 60.000 m² 4,26 € Korrelation 0,5146 nach Kaufdatum steigend 0,00 € 0,50 € 1,00 € 1,50 € 2,00 € 2,50 € 3,00 € 3,50 € 4,00 € 4,50 € 5,00 € 31.12.2007 30.12.2009 31.12.2011 30.12.2013 31.12.2015 Grünland Linear (Grünland) y = 0,4917ln(x) - 1,1543 0,00 € 0,50 € 1,00 € 1,50 € 2,00 € 2,50 € 3,00 € 3,50 € 4,00 € 4,50 € 5,00 € 0 5000 10000 15000 20000 25000 Grünland Log. (Grünland) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 26 Marktbericht vom 18.07.2017 4.2.4 Wertentwicklungen von Waldflächen inkl. Bestockung nach Grundstücksgröße Waldflächen inkl. Bestockung Bodenflächen-URK 1.000 m² 2,87 € Beispiel Korrelation 2.000 m² 2,62 € Ergebnis 5.000 m² 2,29 € Fläche URK 10.000 m² 2,05 € Objekt 5000 2,29 € 20.000 m² 1,80 € Mittel 6764 2,19 € 50.000 m² 1,47 € 100.000 m² 1,23 € 200.000 m² 0,98 € Korrelation 0,1796 nach Kaufdatum sinkend 0,00 € 0,50 € 1,00 € 1,50 € 2,00 € 2,50 € 3,00 € 31.12.2003 31.12.2007 31.12.2011 31.12.2015 Waldflächen Linear (Waldflächen) y = -0,357ln(x) + 5,3325 0,00 € 0,50 € 1,00 € 1,50 € 2,00 € 2,50 € 3,00 € 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 Waldflächen Log. (Waldflächen) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 27 Marktbericht vom 18.07.2017 5 Bebaute Grundstücke in den Jahren 2015 bis 2016 Expertenteil Grundlagen der Untersuchungen Untersuchungen Kursivhinweise Qualitätsmerkmale Note Qualität NHK 2010 Stufe 1 sehr gut stark gehoben 5 2 gut gehoben 4 3 mittel mittel 3 4 einfach einfach 2 5 sehr einfach einfachst 1 5.1 Übersicht über die gehandelten Grundstücksarten (bebaut) Bebaute Grundstücke Anzahl Boden HNF Ein- und Zweifamilienhäuser 18 12.953 m² 2.708 m² Reihenhäuser 5 1.462 m² 585 m² Renditeobjekte 3 2.592 m² 1.017 m² Gewerbe- u. sonstige Objekte 6 17.320 m² 6.370 m² Wohnungs- u. Teileigentum 27 18.254 m² 5.051 m² Summe 59 52.581 m² 15.731 m² Die nachfolgenden Marktuntersuchungen sind als Detail-untersuchungen für Sachverständige zu verstehen, denen mittels der ausgewiesenen Werte eine genauere Feinabstimmung der jeweiligen Wertermittlungskomponenten ermöglicht werden soll. Die Untersuchung wurde mit Hilfe des Kaufpreissammlungprogramms WertPRO-KPA vorgenommen. Soweit auswertbare Grundstücksfälle vorhanden waren, wurden für die wichtigsten Objekttypen Liegenschaftszinssätze, Marktanpassungs-faktoren, Vergleichswerte und Bodenwerteinflüsse untersucht. Werden Werte kursiv dargestellt, so sind erst wenige Fälle erfasst worden, deren Aussagekraft für das lokale Umfeld als beschränkt anzusehen sind. Insbesondere sind dann Extrapolationen bei Objektabweichungen im verstärktem Umfang notwendig. Es ist zu beachten, dass infolge eines Kompromisses für die Lesbarkeit Aussagen zur Qualität wie folgt dargestellt werden: 22.122.400 € 8.968.700 € Umsatz 5.170.700 € 1.629.500 € 1.385.000 € 4.968.500 € Ein- und Zweifamilienhäuser 23% Reihenhäuser 7% Renditeobjekte 6%Gewerbe- u. sonstige Objekte 23% Wohnungs- u. Teileigentum 41% Anteile Umsatzrelation Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 28 Marktbericht vom 18.07.2017 5.2 Marktdaten für bebaute Grundstücke (öffentlicher Teil) Ertragswertverfahren Liegenschaftszinssätze, Mietwerte, Bewirtschaftungskosten Sachwertverfahren Marktanpassungsfaktoren Vergleichswerte Übersichten Im vorderen Teil A des Grundstückmarktberichts werden die wichtigsten Markteinflussdaten für bebaute Grundstücke veröffentlicht. Darüber hinaus sind im Teil B des Grundstückmarktberichts weitere Marktdaten für Gutachtenszwecke abgebildet. Nachfolgend werden in gekürzter Form die wesentlichen Einflussdaten für folgende Bewertungsverfahren dargestellt: Ein- und Zweifamilienhäuser 31% Reihenhäuser 8% Renditeobjekte 5% Gewerbe- u. sonstige Objekte 10% Wohnungs- u. Teileigentum 46% Anteile Fälle Ein- und Zweifamilienhäuser Reihenhäuser Renditeobjekte Gewerbe- u. sonstige Objekte Wohnungs- u. Teileigentum 5.170.700 € 1.629.500 € 1.385.000 € 4.968.500 € 8.968.700 € Umsatzzahlen Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 29 Marktbericht vom 18.07.2017 5.3 Daten für Ertragswertverfahren (Zeitraum 2009-2016) Rechtsgrundlage Liegenschaftszinssatz Eigene Untersuchungen Fallauswahl / RND Objekttyp erfasst RND Bodenwert Ein- und Zweifamilienhäuser 78 38 Jahre 262 € Eigentumswohnungen 62 47 Jahre 332 € Mehrfamilienhäuser Wohn- u. Geschäftshäuser Liegenschaftszinssatz Objekttyp Minimum Mittel Max Ein- und Zweifamilienhäuser 1,8% 3,4% 6,3% Eigentumswohnungen 2,1% 4,1% 6,3% Mehrfamilienhäuser Wohn- u. Geschäftshäuser Bei der Ermittlung von Verkehrswerten von renditeorientierten Immobilien dient der Liegenschaftszinssatz als Marktanpassungsfaktor im Ertragswertverfahren analog dem Sachwertfaktor im Sachwertverfahren. Demgemäß gehört die Ableitung von Liegenschaftszinssätzen zu den Pflichtaufgaben der Gutachterausschüsse (s. § 193 (5) Baugesetzbuch vom 31.07.2009 sowie § 8 und 11 Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19.05.2010). Soweit im lokalen Markt Auswertungen erfolgen konnten, wurden die Liegenschaftszinssätze nach einschlägigen Modellparametern der ImmoWertV berechnet. Folgende Wertspannen wurden in den einzelnen Objektarten festgestellt: 2,7% 5,1% 13,1% 17 31 Jahre 215 € Objekte, die nachhaltig vermietbar sind. Liquidationsobjekte wurden aus der Untersuchung ausgeschieden. Die niedrigen Restnutzungsdauern von Bauernhöfen sind jedoch üblich. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 30 Marktbericht vom 18.07.2017 5.3.1 Modellparameter für Ertragswertverfahren Restnutzungsdauer nach § 6 Abs. 6 ImmoWertV ohne Modernisierung Ansatz des historischen Baujahrs Kernsanierung Berücksichtigung eines fiktiven Baujahrs wie folgt: Kernsanierungsjahr 1980 abzüglich 10% der Gesamtnutzungsdauer Beispiel 70 Jahre -7 fiktives Baujahr 1973 Modernisierungen Kombination Gesamtnutzungsdauer sehr gut (5) + 10 Jahre mittel (3) + 0 Jahre einfach (2) ./. 5 Jahre gut (4) + 5 Jahre einfachst (1) ./. 10 Jahre Bodenwert Rohertrag Objekttyp Minimum Mittel Max Ein- und Zweifamilienhäuser 4,28 € 7,08 € 9,05 € Eigentumswohnungen 5,43 € 6,97 € 8,96 € Mehrfamilienhäuser Wohn- u. Geschäftshäuser 4,24 € 5,61 € 7,43 € Erfolgte eine Kernsanierung vor der Modernisierung diente das fiktive Baujahr der Kernsanierung als Grundlage für die Alterseinschätzung des Modells der SW-RL. Der Ansatz der Gesamtnutzungsdauer erfolgte gem. der Anlage 3 der Sachwertrichtlinie - SW-RL in der Fassung vom 05.09.2012. Dabei wurde eine Abweichung von der jeweils mittleren Ausstattungsstufe wie folgt berücksichtigt: Es wurde der objekttypische Bodenwert (ungedämpft) zugrunde gelegt. Bei übergroßen Grundstücken wurden separat bebaubare oder handelbare Grundstücke abgetrennt. Es wurden die marktüblichen Mieten auf der Grundlage des ortsüblichen nachhaltigen Mietniveaus zugrunde gelegt. Die Ist-Miete wurde aufgrund der teilweisen sehr subjektiven Umstände nicht berücksichtigt. Die Basismiete wurden im Expertenteil in Form von Regressionstrendverläufen dargestellt. Objekte mit einer Mindest-RND von 15% der typisierten Gesamtnutzungsdauer nach der Sachwert-Richtlinie mit folgendem Restnutzungsdauermodell: Übernahme des Modells Anlage 4 der Sachwertrichtlinie - SW-RL in der Fassung vom 05.09.2012. Folgende Mietspannen, bezogen auf die vermietbare Fläche (bei Mischobjekten Wohn- und Nutzfläche, bei Gewerbe Nutzflächen) wurden bei den ausgewerteten Objekten festgestellt: Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 31 Marktbericht vom 18.07.2017 Bewirtschaftungskosten Objekttyp Minimum Mittel Max Ein- und Zweifamilienhäuser 5,4% 15,1% 24,5% Eigentumswohnungen 6,3% 16,5% 21,5% Mehrfamilienhäuser Wohn- u. Geschäftshäuser Erläuterung des Liegenschaftszinssatzes Iterative Formel: RE = Reinertrag des Grundstücks KP = Kaufpreis BW = Bodenwert des unbebaut angenommenen Grundstücks q = 1 + 0,01 x p (p = Reinrendite s. oben) n = Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen 7,3% 17,4% 22,4% Die Bewirtschaftungskosten wurden nach den Grundlagen der II. Berechnungsverordnung jeweils geschätzt. Hierbei wurden im Mittel folgende Spannen erreicht: Der Liegenschaftszinssatz lässt sich am ehesten mit der objekttypisch erweiterten Nettorendite erläutern. Die Nettorendite eines Grundstücks ermittelt sich danach wie folgt: Nettorendite in % = Reinertrag (Miete ./. Bewirtschaftung) Kaufpreis Da in Deutschland das zweigliedrige Ertragswertverfahren vorrangig ist, ist diese Betrachtungsweise für die Anwendung nicht ausreichend. Es müssen noch die objektspezifischen Elemente Restnutzungsdauer und Bodenwert des Grundstücks berücksichtigt werden. Dies kann nur mittels einer Grenzwertanalyse (Iterationsverfahren) unter folgender Formel vorgenommen werden: Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 32 Marktbericht vom 18.07.2017 5.3.2 Ertragswertverfahren (Modell) Rohertrag (Kaltmiete, ortsüblich) ./. nicht abzugsfähige Bewirtschaftungskosten Jahresreinertrag ./. Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszinssatz) Jahresreinertrag der baulichen Anlage* x Rentenbarwertvervielfältiger nach ImmoWertV Besonderheit: nachträglich jährlicher Mietzufluss Ertragswert der baulichen Anlagen + Bodenwert ggf. Anpassungen über GFZ-/Flächenkorrekturen Ertragswert + besondere wertbeeinflussende Merkmale ggf. nach § 8 ImmoWertV Verkehrswert nach § 194 BauGB *)Liquidationswertschema Bodenwert ./. Freilegungskosten (Abbruchkosten - evtl. mit zeitlicher Anpassung) Bodenwert des freigelegten Grundstücks Im Falle einer Unrentierlichkeit des Bodens (bei Feststellung eines negativen Gebäudereinertrags) ist ein Liquidationswertansatz wie folgt sachgerecht: Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 33 Marktbericht vom 18.07.2017 5.4 Daten für Sachwertverfahren (Zeitraum 2009-2016) Rechtsgrundlage Marktanpassungsfaktoren Fallauswahl Objekttyp erfasst RND Bodenwert Ein- und Zweifamilienhäuser 78 38 Jahre 262 € Eigentumswohnungen 62 47 Jahre 332 € Mehrfamilienhäuser Wohn- u. Geschäftshäuser Sachwertfaktoren Objekttyp Minimum Mittel Max Ein- und Zweifamilienhäuser 0,68 0,96 1,25 Eigentumswohnungen 0,80 1,04 1,28 Mehrfamilienhäuser Wohn- u. Geschäftshäuser 5.4.1 Modellparameter für Sachwertverfahren Modellparameter Normalherstellungskosten NHK 2010 (Anlage 1 SW-RL) Gebäudebaujahresklassen keine Gebäudestandard Ein- und Zweifamilienhäuser / Reihenhäuser / Doppelhäuser Stufen 1 (einfachst) bis 5 ( sehr gehoben) andere Gebäudetypen Stufen 3 (mittel) bis 5 (sehr gehoben) Baunebenkosten in den NHK 2010 bereits enthalten Regionalfaktoren keine (weder Ortsgröße noch Bundeslandfaktor) Bezugsmaßstab Bruttogrundfläche Die Bewertung von Grundstücken führt bei Anwendung des Sachwertverfahrens nur dann zu marktkonformen Ergebnissen, wenn die ermittelten vorläufigen Sachwerte an die regionalen Verhältnisse auf dem Grundstücksmarkt angepasst werden. Denn beim vorläufigen Sachwert handelt es sich lediglich um einen fiktiven modellhaften Berechnungswert, der in der Regel auf mittleren Herstellungskosten des Bundes basiert und deshalb bei einem analogen Objekt in wertgleicher Lage unter Anwendung des gleichen Berechnungsmodells (seit Einführung der Sachwertrichtlinie SW-RL die NHK 2010) bundesweit einheitlich ist. Die Ableitung von Marktanpassungsfaktoren gehört zu den Pflichtaufgaben der Gutachterausschüsse (s. § 193 (5) Baugesetzbuch vom 31.07.2009 sowie § 8 und 11 Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19. 05.2010). Seit Einführung der Sachwert-Richtlinie (SW-RL) sind die Modellparameter bundesweit bis auf wenige Aussnahmetatbestände festgeschrieben. Diese in den Auswertungen berücksichtigten Ermittlungsvorschriften werden in Kürze wie folgt dargestellt: 0,51 0,77 17 31 Jahre 215 € Objekte, die nachhaltig nutzbar sind. Liquidationsobjekte wurden aus der Untersuchung ausgeschieden. 0,89 Folgende Wertspannen wurden in den einzelnen Objektarten festgestellt: Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 34 Marktbericht vom 18.07.2017 Baupreisindex Gebäudespezifischer Index des Statistischen Bundesamts derzeit Preisbasis = 2005 Baujahr Gesamtnutzungsdauer Restnutzungsdauer Alterswertminderung Lineares Modell ohne Restwertbildung Besondere Bauteile Außenanlagen Bodenwerte Grundstücksfläche Sonstige Hinweise 5.4.2 Sachwertverfahren (Modell) Ermittlung der maßgeblichen Bruttogrundfläche x maßgebliche Normalherstellungskosten 2010 Neuherstellungswert der baulichen Anlagen ./. Alterswertminderung linear Gebäuderestwert Wertermittlung der Außenanlagen, ggf. pauschal ./. Alterswertminderung Restwert der Außenanlagen + Bodenwert ggf. Anpassungen über GFZ-/Flächenkorrekturen angepasster Bodenwert Gebäuderestwert + Außenanlagen + angepasster Bodenwert vorläufiger Sachwert x Marktanpassungsfaktor marktangepasster Sachwert + besondere wertbeeinflussende Merkmale ggf. nach § 8 ImmoWertV Verkehrswert nach § 194 BauGB Es wurden ungedämpfte Bodenwerte berücksichtigt. Selbständig bewertbare Grundstücksteile wurden ausgesondert. Die Ableitung der Marktanpassungsfaktoren erfolgte damit vom fiktiv schadensfreien und weitgehend standardisierten Objekt. Kauffälle mit wertmäßig nicht erfassbaren Besonderheiten wurden aus der Untersuchungsstichprobe eliminiert. wie bei Ertragswertermittlung nach SW-RL, Anlagen 3 und 4 Soweit diese nicht gesondert bewertbare selbständige Baukörper darstellen wurden diese als in den BGF-Werten bereits erfasst gewertet. Es wurde eine Außenanlagepauschale von 3% berücksichtigt. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 35 Marktbericht vom 18.07.2017 5.5 Daten für Vergleichswertverfahren (Zeitraum 2009-2016) Vorbemerkungen 5.5.1 Modellparameter für Vergleichswertverfahren Fallauswahl Objekttyp erfasst RND Bodenwert Ein- und Zweifamilienhäuser 78 38 Jahre 262 € Eigentumswohnungen 62 47 Jahre 332 € Mehrfamilienhäuser Wohn- u. Geschäftshäuser Objekttyp Minimum Mittel Max Ein- und Zweifamilienhäuser 713 € 1.911 € 3.646 € Eigentumswohnungen 941 € 1.556 € 3.077 € Mehrfamilienhäuser Wohn- u. Geschäftshäuser Gebäudestandard Ein- und Zweifamilienhäuser / Reihenhäuser / Doppelhäuser Stufen 1 (einfachst) bis 5 ( sehr gehoben) andere Gebäudetypen Stufen 3 (mittel) bis 5 (sehr gehoben) Baujahr Gesamtnutzungsdauer Restnutzungsdauer Stellplätze Zuschlagsempfehlung Wohnung < 90 m² ab 2. Stellplatz Wohnung > = 90 m² ab 3. Stellplatz Haus < 150 m² ab 2. Garage Haus > = 150 m² ab 3. Garage In den Preisen sind die übliche Anzahl von Stellplätzen bzw. Garagenstellplätzen bereits enthalten. wie bei Ertragswertermittlung nach SW-RL, Anlagen 3 und 4 Für die Vergleichswertanalyse wurden die Verläufe der Quadratmeterpreise, bezogen auf die Wohnfläche bzw. vermietbare Nutzfläche, in Regressionsverläufen dargestellt. Für Tabellengliederungen sind in Gemeinden unter 50.000 Einwohner kaum die ausreichende Anzahl von Kaufpreisfällen zu gewinnen. Objekte, die nachhaltig nutzbar sind. Liquidationsobjekte wurden aus der Untersuchung ausgeschieden. Folgende Mietspannen, bezogen auf die vermietbare Fläche (bei Mischobjekten Wohn- und Nutzfläche, bei Gewerbe Nutzflächen) wurden bei den ausgewerteten Objekten festgestellt: 290 € 1.052 € 1.635 € 17 31 Jahre 215 € Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 36 Marktbericht vom 18.07.2017 5.5.2 Übersicht Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Reihenhäuser Neubaufälle Bestandsfälle nach Baujahresklasse Bestandsfälle nach Größe Im Berichtszeitraum konnten keine Erstbezugsverkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern festgestellt werden. Baujahresklasse nach fiktivem Baujahr (s. Restnutzungsdauerberechnung) Wohnflächenklasse nach Gesamtwohnfläche 0 € 1.000 € 2.000 € 3.000 € 4.000 € 61 bis 90 m² 90 bis 120 m² 121 bis 150 m² 151 bis 200 m² ab 201 m² Vergleichswerte Ein- und Zweifamilienhäuser / Reihenhäuser nach Größenklassen Mittelwert Minimum Maximum 0 € 1.000 € 2.000 € 3.000 € 4.000 € 1960 bis 1969 1970 bis 1979 1980 bis 1989 1990 bis 1999 ab 2000 Vergleichswerte Ein- und Zweifamilienhäuser / Reihenhäuser nach Baujahresklassen Mittelwert Minimum Maximum Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 37 Marktbericht vom 18.07.2017 Bestandsfälle nach Ausstattung 1 = sehr gut 2 = gut 3 = mittel 4 = einfach 5 = sehr einfach Bestandsfälle nach Baujahresklasse Nach Ausstattungsklassifizierung des Marktberichts (siehe Vorerläuterungen). Baujahresklasse nach fiktivem Baujahr (s. Restnutzungsdauerberechnung) 0 € 1.000 € 2.000 € 3.000 € 4.000 € 1 2 3 4 Vergleichswerte Ein- und Zweifamilienhäuser / Reihenhäuser nach Ausstattung Mittelwert Minimum Maximum 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 1950 bis 1959 1960 bis 1969 1970 bis 1979 1980 bis 1989 1990 bis 1999 ab 2000 Vergleichswerte Eigentumswohnungen nach Baujahresklassen Mittelwert Minimum Maximum Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 38 Marktbericht vom 18.07.2017 Bestandsfälle nach Größe Bestandsfälle nach Ausstattung 1 = sehr gut 2 = gut 3 = mittel 4 = einfach 5 = sehr einfach Wohnflächenklasse nach Gesamtwohnfläche Nach Ausstattungsklassifizierung des Marktberichts (siehe Vorerläuterungen). 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 31 bis 60 m² 61 bis 90 m² 90 bis 120 m² 121 bis 150 m² 151 bis 200 m² Vergleichswerte Eigentumswohnungen nach Größenklassen Mittelwert Minimum Maximum 0 € 1.000 € 2.000 € 3.000 € 4.000 € 2 3 4 Vergleichswerte Eigentumswohnungen nach Ausstattungsniveau Mittelwert Minimum Maximum Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 39 Marktbericht vom 18.07.2017 5.6 Hinweise auf typische Einflusskomponenten des Grundstücksmarkts Bodenwert = Lagefaktor Hauptnutzfläche Mietniveau der Objekte Restnutzungsdauer In der Regel wurden die gehandelten Grundstücke in der zurückliegenden Marktuntersuchung in der Regel 4 bis 5 wesentliche Einflussmerkmale untersucht, durch die sich ein typischer Käufer leiten lässt. Die Ergebnisse der einzelnen Auswertungen können hinsichtlich ihrer Aussagekraft durch die Korrelationen sachverständig berücksichtigt werden. Empfohlen wird ein Anteilgewichtungsmodell anhand der Korrelationswerte. Die Restnutzungsdauer ist weiterer stark zu beachtender Einfluss für den Investor. Der Marktteilnehmer erwartet eine ausreichende Restlebensdauer seines Gebäudes. Diese muss nicht mit seiner geplanten Investitionszeit übereinstimmen, da er seine EXIT-Bedingung durchaus schon früher setzen kann. Allerdings erwartet er dann einen entsprechenden Restwert des Objekts im Zeitpunkt des EXITS um seine Renditeforderung bzw. seine eigenen wohnwirtschaftlichen Ansprüche an das Objekt zu erreichen. Die Bestimmung der Restnutzungsdauer erfolgte dabei nach den Vorschlägen der ImmoWertV und der aktuellen Fassung der Sachwertrichtlinie (SW-RL). Der jeweils ermittelte Bodenwert je m² Grundstücksfläche ist ein entscheidendes Lagekriterium für die Nachfrage nach einem Objekt innerhalb des Marktgebiets. In der Regel lassen sich entsprechende Abhängigkeiten aus den Auswertungen feststellen. Es ist zu beachten, dass der gebietstypische Richtwert als Ausgangsgrundlage angepasst um lagetypische Zu- und Abschläge zugrunde gelegt wird. Baurechtliche Anpassungen sind nur im Rahmen von GFZ-Anpassungen/Flächenanpassungen zu berücksichtigen. Die Hauptnutzfläche stellt für den Markt eine Risikokomponente dar. Große Objekte werden in der Regel nur noch von wenigen Investoren wirtschaftlich getragen werden können. So scheiden eine relativ große Anzahl von Marktteilnehmern aus Kapitalbeschaffungsgründen aus. Gleichzeitig erhöht sich das Risiko durch die geringere Diversifikation des Risikos. Das Mietniveau ist zunächst ebenfalls ein typischer Lagefaktor wie der Bodenrichtwert. Gleichzeitig ist dieses auch stark beeinflusst durch die vorhandene Ausstattung und der Modernität des Objekts. Im Rahmen der Renditeerwartung fällt der Blickpunkt jeden Investors zunächst auf die Miete bzw. auf den Nutzwert des Gebäudes, so dass dieser Basis ein erheblicher Einfluss auf die Marktentscheidung unterstellt werden kann. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 40 Marktbericht vom 18.07.2017 5.7 Hinweise für die Bewertungsdaten für Erbschaft- und Schenkungsteuerzwecke Anwendungsbereiche Für Besteuerungsfälle vor dem 01.01.2016: Vergleichswertverfahren Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohnungen Ertragswertverfahren Für Besteuerungsfälle ab dem 01.01.2016: Sachwertverfahren Modellparameter Regelherstellungskosten 2015 Lineares Alterswertminderungsmodell Baujahresklassen nach RHK 2015 (analog NHK 2010) Modernisierungseinschätzungen nach Richtlinie Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22 BewG Mindestrestwert von 30% des Sachwerts Ertragswertverfahren Rohertrag Bewirtschaftungskosten Restnutzungsdauer Für die Bewertung von Grundstücken für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer ist ein in Abweichung zur allgemeinen Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB gesondertes Bewertungsverfahren nach BewG vorgeschrieben. Hierzu hat der berichtserstattende Gutachterausschuss spezielle Werte ausgewiesen, die lex specialis den Anlagen zum Bewertungsgesetz gegenüber als vorrangig anzusehen sind. Es sind für die Bedarfswertermittlung die Vergleichswerte nach Regressionsermittlung für folgende Objekte gültig: Es können die speziellen Wertzahlen für die jeweiligen Gebäudetypen verwendet werden. Für Renditeobjekte wurden spezielle Liegenschaftszinssätze ermittelt, die das Modell des BewG explizit berücksichtigen. Es sind die speziellen Liegenschaftszinssätze für steuerliche Zwecke anzuwenden (siehe Modellparameter Fälle ab dem 2012 bis 2015). Für die Schätzung des Rohertrags (ortsübliche Mieten) sind die Regressionswerte der jeweiligen Mietwertdiagramme anzuwenden. Als Bewirtschaftungskosten sind die Mittelwerte der jeweiligen Gebäudetypen anzuwenden. Es wurde eine Mindestrestnutzungsdauer von 30% der Gesamtnutzungsdauer in entsprechenden Fällen berücksichtigt. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 41 Marktbericht vom 18.07.2017 Vergleichswertverfahren GFZ-Hinweise Ist-GFZ Eine Umrechnung der Bodenwerte hat explizit nach den erreichten Ist- Werten zu erfolgen. Umrechnungen nach theoretisch höheren baurechtlich erreichbaren Nutzungen sind nicht zulässig, da hierfür zumeist die Freiräumung des alten Baukörpers erfolgen müsste bzw. wirtschaftliche Verluste in Form einer Umgestaltung des Baukörpers hingenommen werden müssen. Die Berechnung über die tatsächliche GFZ-Werte erfolgt insbesondere aufgrund der Tatsache, dass in Gebieten mit niedrigen Bodenwerten eine geringere Auswirkung festzustellen sind. Bei fehlender tatsächlicher Verständigung zwischen Bewertungsstelle und Steuerpflichtigem gilt der Vorrang des jeweiligen Vergleichswertverfahrens gegenüber den anderen Bewertungsverfahren. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 42 Marktbericht vom 18.07.2017 Enhält Regressionsanaylsen zu Liegenschaftszinssätzen Marktanpassungen Vergleichswerte Basismieten Bodenwerteinflüsse zu den Teilemärkten Inhaltsverzeichnis Seite 6. Teilemarkt Ein- und Zweifamilienhäuser 44 7. Teilemarkt Eigentumswohnungen (Bestand) 58 8. Teilemarkt Renditeobjekte 72 9. Teilemarkt Gewerbe 87 10. Teilemarkt Bauernhöfe (Altdaten) 101 88255 Baindt Teil B zum Grundstücksmarktbericht Gemeinde Baindt Herausgeber: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Marsweilerstr. 4 Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 43 Marktbericht vom 18.07.2017 6 Teilemarkt Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke einschl. Reihenhäuser Ermittlungsergebnisse erfasste Objekte 139 Vergleichsgrundstücke davon brauchbare Überblick über die Angebote Mittel Median Standardabw. EFH RH qm-Preise 1.911 € 1.797 € 544 € 1.812 € 2.029 € Minima 713 € 713 € 959 € Maxima 3.646 € 3.207 € 3.646 € Liegenschaftszinssätze 3,37% 2,99% 0,83% 3,25% 2,78% Minima 1,77% 1,76% 1,77% Maxima 6,29% 6,29% 3,94% Sachwertfaktoren 0,97 0,97 0,13 0,94 1,07 Minima 0,67 0,68 0,67 Maxima 1,40 1,20 1,40 weitere Mittelwerte Bodenwert 262 € 245 € 54 € 247 € 266 € GFZ_Ist 0,50 0,46 0,25 0,46 0,66 HNF 159 m² 143 m² 45 m² 164 m² 128 m² Restnutzungsdauer 38 Jahre 43 Jahre 17 Jahre 40 Jahre 56 Jahre mittlere Miete 7,08 € 6,39 € 1,09 € 6,58 € 6,47 € mittlere BWK-Kosten 1,07 € 1,15 € 1,04 € 1,16 € mittlere Bewirtschaftung 15,12% 18,06% 4,80% 15,85% 17,97% Faktor nach Gruppe EFH/RH gesamt EFH RH Vergleichspreis 1,00 0,95 1,06 Liegenschaftszinssatz 1,00 0,96 0,83 Sachwertfaktor 1,00 0,97 1,10 Zeitraum 24.03.2004 bis 14.10.2016 Tendenz steigend Zur Bestimmung der wertbeeinflussenden Komponenten in der Vorprüfung wurden Daten aus dem Teilmarkt ausgewertet. Objekte, die sich außerhalb der mathematischen Standardabweichung befanden, wurden eliminiert. 137 auswertbare Vergleichsobjekte nach Ausreißer-Entfernung am oberen und unteren Randbereich (außerhalb der Standardabweichung) in den letzten 6 Jahren. 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Zeitachse Poly. (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 44 Marktbericht vom 18.07.2017 Analysen 6 Teilemarkt Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke einschl. Reihenhäuser Liegenschaftszinssätze - Sachwertfaktoren - Vergleichswerte Steuerliche Werte für BewG Liegenschaftszinssatz Ein- und Zweifamilienhäuser nach Bodenwert Korrelation -0,280 nach Hauptnutzfläche Korrelation 0,382 nach Mietniveau Korrelation 0,115 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% 7,0% - € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € BRW Linear (BRW) 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% 7,0% m² 50 m² 100 m² 150 m² 200 m² 250 m² 300 m² 350 m² HNF Linear (HNF) 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% 7,0% 2,00 € 4,00 € 6,00 € 8,00 € 10,00 € Miete Linear (Miete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 45 Marktbericht vom 18.07.2017 Liegenschaftszinssatz Ein- und Zweifamilienhäuser nach Restnutzungsdauer Korrelation -0,164 Gewichtung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,280 30% nach HNF 0,382 41% nach Miete 0,115 12% nach RND 0,164 17% 0,941 100% zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt Richtwert 280 € 3,01% 30% 0,89% Wohnfläche 200 m² 3,45% 41% 1,40% Mietniveau 7,00 € 3,17% 12% 0,39% Restnutzung 55 Jahre 3,04% 17% 0,53% Gewichtung des Liegenschaftszinssatzes 3,21% x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,03 3,32% 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% 7,0% 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre 80 Jahre 100 Jahre RND-ImmoWertV Linear (RND-ImmoWertV) y = 7E-05x - 1,8752 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 46 Marktbericht vom 18.07.2017 Sachwertfaktoren Ein- und Zweifamilienhäuser nach Bodenrichtwerten Korrelation 0,604 nach Hauptnutzfläche Korrelation -0,296 nach Mietniveau Korrelation 0,034 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 1,6 - € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € BRW Linear (BRW) 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 1,6 m² 50 m² 100 m² 150 m² 200 m² 250 m² 300 m² 350 m² HNF Linear (HNF) 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 1,6 2,00 € 4,00 € 6,00 € 8,00 € 10,00 € Miete Linear (Miete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 47 Marktbericht vom 18.07.2017 Sachwertfaktoren Ein- und Zweifamilienhäuser nach Restnutzungsdauer Korrelation 0,259 Gewichtete Wertfaktoren Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,604 50,7% nach HNF 0,296 24,8% n. Mietniveau 0,034 2,8% nach RND 0,259 21,7% 1,193 100,0% zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt Richtwert 280 € 1,01 51% 0,513 Wohnfläche 200 m² 0,94 25% 0,232 Mietniveau 7,00 € 0,98 3% 0,028 Restnutzung 55 Jahre 0,99 22% 0,216 Gewichtung des Sachwertfaktors 0,989 x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,00 0,987 angenommener Sachwert 350.000 € errechneter Verkehrswert 0,987 345.383 € 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 1,6 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre 80 Jahre 100 Jahre RND-ImmoWertV Linear (RND-ImmoWertV) y = -1E-05x + 1,4962 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 48 Marktbericht vom 18.07.2017 Sachwertfaktoren Ein- und Zweifamilienhäuser nachrichtlich nach Sachwert Korrelation -0,499 Beispiel für angenommener Sachwert 350.000 € Ableitung errechneter Verkehrswert 0,920 322.112 € Differenzen in der Ableitung Aus dem Vergleich zwischen dem mehrgewichtigen Regressionsmodell und dem vereinfachten Sachwertmodell wird deutlich, dass es zu Abweichungen kommen kann, was weitgehend dem Unschärfegrad des einfachen Sachwertmodells zurückzuführen ist. Die Abweichungen liegen jedoch in nicht mehr vertretbaren Differenzen, so dass das mehrgewichtige Regressionsmodell empfohlen wird. Das einfache Sachwertmodell wird gerade in den kleinen Altobjekten und neueren Bestandsobjekten nicht mehr zu hinreichenden Marktabbildung führen. y = -0,225ln(x) + 3,7926 0,50 0,70 0,90 1,10 1,30 1,50 - € 150.000 € 300.000 € 450.000 € 600.000 € 750.000 € Sachwert NHK 2010 Log. (Sachwert NHK 2010) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 49 Marktbericht vom 18.07.2017 Vergleichswerte Ein- und Zweifamilienhäuser nach Bodenrichtwerten Korrelation 0,401 nach Hauptnutzfläche Korrelation -0,584 nach Ausstattung nach Schulnoten 1 = sehr gut (NHK 5) 2 = gut ((NHK 4) 3 = mittel (NHK 3) 4 = einfach (NHK 2) 5 = sehr einfach (NHK 1) Korrelation -0,618 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 4.000 € - € 50 € 100 € 150 € 200 € 250 € 300 € 350 € 400 € 450 € BRW Linear (BRW) 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 4.000 € m² 50 m² 100 m² 150 m² 200 m² 250 m² 300 m² 350 m² HNF Linear (HNF) 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 4.000 € 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 Ausstattung Linear (Ausstattung) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 50 Marktbericht vom 18.07.2017 Vergleichswerte Ein- und Zweifamilienhäuser nach Mietniveau Korrelation 0,651 nach Restnutzungsdauer Korrelation 0,445 Gewichtung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,401 14,9% nach HNF 0,584 21,6% nach Aussttg. 0,618 22,9% nach Miete 0,651 24,1% nach RND 0,445 16,5% 2,700 100,0% 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 4.000 € 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre 80 Jahre 100 Jahre RND-ImmoWertV Linear (RND-ImmoWertV) 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 4.000 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € 8,00 € 9,00 € 10,00 € Miete Linear (Miete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 51 Marktbericht vom 18.07.2017 Vergleichswerte Ein- und Zweifamilienhäuser zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt nach BRW 280 € 1.983 € 14,9% 294,8 nach HNF 200 m² 1.548 € 21,6% 334,7 nach Aussttg. 2 2.258 € 22,9% 517,2 nach Miete 7,00 € 2.015 € 24,1% 486,1 nach RND 55 Jahre 2.021 € 16,5% 333,3 Gewichtung des Vergleichswerts 1.966 € x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,03 2.035 € angenommene Mietfläche 200 m² errechneter Verkehrswert 2.035 € 406.916 € 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Datenreihen2 Linear (Datenreihen2) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 52 Marktbericht vom 18.07.2017 Mietwertbildung Ein- und Zweifamilienhäuser nach Bodenrichtwerten Korrelation 0,379 nach Wohnfläche bzw. Hauptnutzfläche Korrelation -0,421 nach Ausstattung nach Schulnoten 1 = sehr gut (NHK 5) 2 = gut ((NHK 4) 3 = mittel (NHK 3) 4 = einfach (NHK 2) 5 = sehr einfach (NHK 1) Korrelation -0,474 Folgende Einflussfaktoren auf die Miete liegen dem Wertermittlungsmodell zugrunde. Dabei wurden die Mieten ab 2013 auf dem Mietspiegel Baindt gestützt. 2,50 € 3,50 € 4,50 € 5,50 € 6,50 € 7,50 € 8,50 € 9,50 € - € 50 € 100 € 150 € 200 € 250 € 300 € 350 € 400 € 450 € BRW Linear (BRW) 2,50 € 3,50 € 4,50 € 5,50 € 6,50 € 7,50 € 8,50 € 9,50 € m² 50 m² 100 m² 150 m² 200 m² 250 m² 300 m² 350 m² HNF Linear (HNF) 2,50 € 3,50 € 4,50 € 5,50 € 6,50 € 7,50 € 8,50 € 9,50 € 0 1 2 3 4 5 Ausstattung Linear (Ausstattung) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 53 Marktbericht vom 18.07.2017 Mietwertbildung Ein- und Zweifamilienhäuser nach Restnutzungsdauer Korrelation 0,154 Gewichtung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,379 26,6% nach HNF 0,421 29,5% nach Aussttg. 0,474 33,2% nach RND 0,154 10,8% 1,427 100,0% zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt nach BRW 280 € 7,16 € 26,6% 1,90 € (inkl. Stellplatz) nach HNF 200 m² 6,82 € 29,5% 2,01 € nach Aussttg. 2 7,24 € 33,2% 2,40 € nach RND 55 Jahre 6,73 € 10,8% 0,72 € Gewichtung des Mietwerts 7,04 € x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,05 7,36 € angenommene Mietfläche 200 m² errechneter Mietwert inkl. Stellplatz 7,36 € 1.471 € mittlere Stellplatzmieten TG/Garage je Objekt 1,13 Miete je TG/Garage 39,40 € Spanne 32,88 € 47,25 € Stellplatz je Objekt 0,16 Miete je off. Stellplatz 20,46 € Spanne 18,36 € 23,62 € 2,50 € 3,50 € 4,50 € 5,50 € 6,50 € 7,50 € 8,50 € 9,50 € 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre 80 Jahre 100 Jahre RND Linear (RND) 0,80 0,90 1,00 1,10 1,20 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 54 Marktbericht vom 18.07.2017 Bodenwerteinflüsse Ein- und Zweifamilienhäuser Bodenwerteinfluss GFZ_Ist Beispiel Mischgebiet GFZ_Ist URK Objekt 0,70 0,996 Mittel 0,51 0,964 Korrekturfaktor 1,033 Korrelation 0,206 GFZ_Ist-Einfluss-Reihe Ist Korrelation 0,20 0,8131 0,10 0,9383 Ergebnis 0,40 0,8351 0,20 0,9504 0,60 0,8571 0,30 0,9626 0,80 0,8791 0,40 0,9747 1,00 0,9010 0,50 0,9868 1,20 0,9230 0,60 0,9990 1,40 0,9450 0,70 1,0111 1,60 0,9670 0,80 1,0233 1,80 0,9890 0,90 1,0354 2,00 1,0109 1,00 1,0475 2,20 1,0329 1,10 1,0597 R² 0,104 R² 0,155 Innen 34 / MI / MD Aus der Auswertung der Marktdaten für die bebauten Grundstücke können die Werteinflüsse auf den Boden (vorrangig Bebauungsdichte - GFZ_Ist - und die Grundstücksgröße) abgeleitet werden. Im Auswertungsgebiet konnten folgende Einflüsse festgestellt werden: WA/WR y = 0,1099x + 0,7912 y = 0,1214x + 0,9262 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 0 0,5 1 1,5 2 2,5 Mischgebiete/34 WA-Gebiete Linear (Mischgebiete/34) Linear (WA-Gebiete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 55 Marktbericht vom 18.07.2017 nach Grundstücksgröße Beispiel Mischgebiet Fläche URK Objekt 400,00 0,842 Mittel 584,66 0,837 Korrekturfaktor 1,006 Korrelation -0,3751 Bodenflächen-URK Korrelation 250 m² 0,8418 250 m² 1,0661 Ergebnis 500 m² 0,8367 500 m² 0,9853 750 m² 0,8337 750 m² 0,9380 1.000 m² 0,8316 1.000 m² 0,9045 1.250 m² 0,8299 1.250 m² 0,8784 1.500 m² 0,8286 1.500 m² 0,8572 1.750 m² 0,8274 1.750 m² 0,8392 2.000 m² 0,8265 2.000 m² 0,8236 2.250 m² 0,8256 2.250 m² 0,8099 R² 0,000 R² 0,080 Beispielsumrechnung Einfluss Korrelation Gewicht nach GFZ_Ist 1,033 0,206 35,5% nach Größe 1,006 0,375 64,5% 1,016 0,581 100,0% mittlerer Richtwert 262 € x Anpassung 1,016 Vergleichswert 266 € Innen 34 / MI / MD WA/WR y = -0,007ln(x) + 0,8827 y = -0,117ln(x) + 1,7099 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 0 500 1000 1500 2000 Mischgebiete/34 WA-Gebiete Log. (Mischgebiete/34) Log. (WA-Gebiete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 56 Marktbericht vom 18.07.2017 Werte für 6 Teilemarkt Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke einschl. Reihenhäuser Bedarfswertermittlung Wertzahlen RHK 2015 für Zwecke der ErbSt / SchenkungSt Erbschaft- und Schenkungsteuer Wertzahlen für Sachwerte EFH/ZFH/DH Sachwert-Wertzahl 50.000 € 1,1307 Beispiel Korrelation 100.000 € 1,0927 Ergebnis 150.000 € 1,0547 Fläche Wertzahl 200.000 € 1,0168 Objekt 385000 0,876 250.000 € 0,9788 Mittel 315813,7179 0,929 300.000 € 0,9408 400.000 € 0,8649 500.000 € 0,7890 750.000 € 0,5992 Hinweise Empfehlungen Gutachten Bei Objekten mit einer Nutzungsdauer von weniger als 30% der allgemeinen Gesamtnutzungsdauer sollte wegen des Mindestrestwertes ein Verkehrswertgutachten erwogen werden. Alternativ steht dem Rechtsanwender das oben ausgewiesen Korrelationsmodell des Vergleichswertverfahrens (Gewichtungen nach 4 Einflussfaktoren) zur Verfügung. Aufgrund der allgemein guten Korrelationswirkung kann zumeist auf das Sachwertmodell zurückgegriffen werden. Das hier berücksichtigte Sachwertmodell entspricht in vollem Umfang den Regelungen des steuerlichen Bewertungsgesetzes und der Richtlinie zur Grundbesitzbewertung. y = -7E-07x + 1,1399 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 - € 200.000 € 400.000 € 600.000 € 800.000 € Sachwert nach RHK 2015 Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 57 Marktbericht vom 18.07.2017 7 Teilemarkt Eigentumswohnungen (nur Bestandsbau) Ermittlungsergebnisse erfasste Objekte 153 Vergleichsgrundstücke davon brauchbare Überblick über die Angebote Bestand Median Standardabw. qm-Preise 1.556 € 1.466 € 442 € Minima 941 € Maxima 3.077 € Liegenschaftszinssätze 4,08% 3,88% 0,89% Minima 2,12% Maxima 6,27% Sachwertfaktoren 1,05 1,04 0,10 Minima 0,80 Maxima 1,28 weitere Mittelwerte Bodenwert 241 € 236 € 50 € GFZ_Ist 0,58 0,54 0,24 HNF 89 m² 92 m² 27 m² Restnutzungsdauer 36 Jahre 35 Jahre 13 Jahre mittlere Miete 6,97 € 6,83 € 0,82 € mittlere BWK-Kosten 1,15 € 1,23 € mittlere Bewirtschaftung 16,48% 17,95% 4,33% Zeitraum 19.04.2004 bis 24.10.2016 Tendenz zuletzt steigend Zur Bestimmung der wertbeeinflussenden Komponenten in der Vorprüfung wurden Daten aus dem Teilmarkt ausgewertet. Objekte, die sich außerhalb der mathematischen Standardabweichung befanden, wurden eliminiert. 61 auswertbare Vergleichsobjekte nach Ausreißer-Entfernung am oberen und unteren Randbereich (außerhalb der Standardabweichung) 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Zeitachse Poly. (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 58 Marktbericht vom 18.07.2017 Analysen 7 Teilemarkt Eigentumswohnungen (nur Bestandsbau) Liegenschaftszinssätze - Sachwertfaktoren - Vergleichswerte Steuerliche Werte für BewG Liegenschaftszinssatz Eigentumswohnungen nach Bodenwert Korrelation -0,405 nach Hauptnutzfläche Korrelation 0,109 nach Mietniveau Korrelation -0,075 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% 7,0% - € 100 € 200 € 300 € 400 € BRW Linear (BRW) 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% 7,0% m² 50 m² 100 m² 150 m² 200 m² HNF Linear (HNF) 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% 7,0% 2,00 € 4,00 € 6,00 € 8,00 € 10,00 € Miete Linear (Miete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 59 Marktbericht vom 18.07.2017 Liegenschaftszinssatz Eigentumswohnungen nach Restnutzungsdauer Korrelation -0,173 Gewichtung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,405 53% nach HNF 0,109 14% nach Miete 0,075 10% nach RND 0,173 23% 0,762 100% zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt Richtwert 300 € 3,56% 53% 1,89% Wohnfläche 65 m² 3,91% 14% 0,56% Mietniveau 8,00 € 3,90% 10% 0,38% Restnutzung 35 Jahre 4,03% 23% 0,92% Gewichtung des Liegenschaftszinssatzes 3,75% x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,03 3,87% 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% 7,0% 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre 80 Jahre RND-ImmoWertV Linear (RND-ImmoWertV) y = 4E-05x - 0,4866 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 60 Marktbericht vom 18.07.2017 Sachwertfaktoren Eigentumswohnungen nach Bodenrichtwerten Korrelation 0,717 nach Hauptnutzfläche Korrelation -0,047 nach Mietniveau Korrelation 0,097 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 - € 100 € 200 € 300 € 400 € BRW Linear (BRW) 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 m² 50 m² 100 m² 150 m² 200 m² HNF Linear (HNF) 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 2,00 € 4,00 € 6,00 € 8,00 € 10,00 € Miete Linear (Miete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 61 Marktbericht vom 18.07.2017 Sachwertfaktoren Eigentumswohnungen nach Restnutzungsdauer Korrelation 0,023 Gewichtete Wertfaktoren Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,717 81,1% nach HNF 0,047 5,3% n. Mietniveau 0,097 10,9% nach RND 0,023 2,7% 0,885 100,0% zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt Richtwert 300 € 1,14 81% 0,924 Wohnfläche 65 m² 1,05 5% 0,056 Mietniveau 8,00 € 1,06 11% 0,117 Restnutzung 35 Jahre 1,05 3% 0,028 Gewichtung des Sachwertfaktors 1,125 x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 0,99 1,111 angenommener Sachwert 160.000 € errechneter Verkehrswert 1,111 177.760 € 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre 80 Jahre RND-ImmoWertV Linear (RND-ImmoWertV) y = -1E-05x + 1,5873 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 62 Marktbericht vom 18.07.2017 Sachwertfaktoren Eigentumswohnungen nachrichtlich nach Sachwert Korrelation -0,045 Beispiel für angenommener Sachwert 160.000 € Ableitung errechneter Verkehrswert 1,048 167.707 € Differenzen in der Ableitung Aus dem Vergleich zwischen dem mehrgewichtigen Regressionsmodell und dem vereinfachten Sachwertmodell wird deutlich, dass es zu Abweichungen kommen kann, was weitgehend dem Unschärfegrad des einfachen Sachwertmodells zurückzuführen ist. Die Abweichungen liegen jedoch in nicht mehr vertretbaren Differenzen, so dass das mehrgewichtige Regressionsmodell empfohlen wird. Das einfache Sachwertmodell wird gerade in den kleinen Altobjekten und großen neueren Bestandsobjekten nicht mehr zu hinreichenden Marktabbildung führen. y = -1E-07x + 1,0622 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 - € 75.000 € 150.000 € 225.000 € 300.000 € 375.000 € Sachwert NHK 2010 Linear (Sachwert NHK 2010) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 63 Marktbericht vom 18.07.2017 Vergleichswerte Eigentumswohnungen nach Bodenrichtwerten Korrelation 0,448 nach Hauptnutzfläche Korrelation -0,157 nach Ausstattung nach Schulnoten 1 = sehr gut (NHK 5) 2 = gut ((NHK 4) 3 = mittel (NHK 3) 4 = einfach (NHK 2) 5 = sehr einfach (NHK 1) Korrelation -0,536 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € - € 50 € 100 € 150 € 200 € 250 € 300 € 350 € 400 € BRW Linear (BRW) 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € m² 20 m² 40 m² 60 m² 80 m² 100 m² 120 m² 140 m² 160 m² 180 m² HNF Linear (HNF) 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 Ausstattung Linear (Ausstattung) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 64 Marktbericht vom 18.07.2017 Vergleichswerte Eigentumswohnungen nach Mietniveau Korrelation 0,664 nach Restnutzungsdauer Korrelation 0,439 Gewichtung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,448 20,0% nach HNF 0,157 7,0% nach Aussttg. 0,536 23,9% nach Miete 0,664 29,6% nach RND 0,439 19,6% 2,245 100,0% 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre 80 Jahre RND-ImmoWertV Linear (RND-ImmoWertV) 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € 8,00 € 9,00 € 10,00 € Miete Linear (Miete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 65 Marktbericht vom 18.07.2017 Vergleichswerte Eigentumswohnungen zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt nach BRW 300 € 1.773 € 20,0% 354,0 nach HNF 65 m² 1.596 € 7,0% 112,0 nach Aussttg. 2 1.866 € 23,9% 445,6 nach Miete 8,00 € 1.971 € 29,6% 582,8 nach RND 35 Jahre 1.492 € 19,6% 291,8 Gewichtung des Vergleichswerts 1.786 € x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,06 1.887 € angenommene Mietfläche 65 m² errechneter Verkehrswert 1.887 € 122.670 € 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 66 Marktbericht vom 18.07.2017 Mietwertbildung Eigentumswohnungen nach Bodenrichtwerten Korrelation 0,391 nach Wohnfläche bzw. Hauptnutzfläche Korrelation -0,056 nach Ausstattung nach Schulnoten 1 = sehr gut (NHK 5) 2 = gut ((NHK 4) 3 = mittel (NHK 3) 4 = einfach (NHK 2) 5 = sehr einfach (NHK 1) Korrelation -0,399 Folgende Einflussfaktoren auf die Miete liegen dem Wertermittlungsmodell zugrunde. Dabei wurden die Mieten ab 2013 auf dem Mietspiegel Altshausen gestützt. 2,50 € 3,50 € 4,50 € 5,50 € 6,50 € 7,50 € 8,50 € 9,50 € - € 50 € 100 € 150 € 200 € 250 € 300 € 350 € 400 € BRW Linear (BRW) 2,50 € 3,50 € 4,50 € 5,50 € 6,50 € 7,50 € 8,50 € 9,50 € m² 20 m² 40 m² 60 m² 80 m² 100 m² 120 m² 140 m² 160 m² 180 m² HNF Linear (HNF) 2,50 € 3,50 € 4,50 € 5,50 € 6,50 € 7,50 € 8,50 € 9,50 € 0 1 2 3 4 5 Beispiel Linear (Beispiel) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 67 Marktbericht vom 18.07.2017 Mietwertbildung Eigentumswohnungen nach Restnutzungsdauer Korrelation 0,267 Gewichtung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,391 35,1% nach HNF 0,056 5,0% nach Aussttg. 0,399 35,9% nach RND 0,267 24,0% 1,113 100,0% zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt nach BRW 300 € 7,16 € 35,1% 2,52 € (inkl. Stellplatz) nach HNF 65 m² 6,82 € 5,0% 0,34 € nach Aussttg. 2 7,24 € 35,9% 2,60 € nach RND 35 Jahre 6,73 € 24,0% 1,61 € Gewichtung des Mietwerts 7,07 € x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,06 7,48 € angenommene Mietfläche 65 m² errechneter Mietwert inkl. Stellplatz 7,48 € 486 € mittlere Stellplatzmieten TG/Garage je Objekt 0,64 Miete je TG/Garage 39,44 € 34,56 € 46,21 € Stellplatz je Objekt 0,22 Miete je off. Stellplatz 20,41 € 18,53 € 22,84 € 2,50 € 3,50 € 4,50 € 5,50 € 6,50 € 7,50 € 8,50 € 9,50 € 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre 80 Jahre RND Linear (RND) 0,80 0,85 0,90 0,95 1,00 1,05 1,10 1,15 1,20 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 68 Marktbericht vom 18.07.2017 Bodenwerteinflüsse Eigentumswohnungen Bodenwerteinfluss GFZ_Ist Beispiel Mischgebiet GFZ_Ist URK Objekt 0,70 1,014 Mittel 0,59 0,995 Korrekturfaktor 1,019 Korrelation 0,203 GFZ_Ist-Einfluss-Reihe Ist Korrelation GFZ URK GFZ URK Ergebnis 0,20 1,171 0,10 0,834 0,40 1,147 0,20 0,860 0,60 1,122 0,30 0,886 0,80 1,097 0,40 0,912 1,00 1,072 0,50 0,938 1,20 1,047 0,60 0,965 1,40 1,022 0,70 0,991 1,60 0,997 0,80 1,017 1,80 0,972 0,90 1,043 2,00 0,947 1,00 1,069 2,20 0,922 1,10 1,095 R² -0,138 R² 0,321 Aus der Auswertung der Marktdaten für die bebauten Grundstücke können die Werteinflüsse auf den Boden (vorrangig Bebauungsdichte - GFZ_Ist - und die Grundstücksgröße) abgeleitet werden. Im Auswertungsgebiet konnten folgende Einflüsse festgestellt werden: Innen 34 / MI / MD WA/WR y = -0,1247x + 1,1964 y = 0,2615x + 0,8077 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 0 0,2 0,4 0,6 0,8 1 1,2 1,4 1,6 Mischgebiete/34 WA-Gebiete Linear (Mischgebiete/34) Linear (WA-Gebiete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 69 Marktbericht vom 18.07.2017 nach Grundstücksgröße Beispiel Mischgebiet Fläche URK Objekt 400,00 1,205 Mittel 248,87 1,131 Korrekturfaktor 1,066 Korrelation -0,2433 Bodenflächen-URK Korrelation Fläche URK Fläche URK Ergebnis 20 m² 0,7365 20 m² 1,3062 40 m² 0,8449 40 m² 1,2085 60 m² 0,9084 60 m² 1,1514 80 m² 0,9533 80 m² 1,1109 100 m² 0,9882 100 m² 1,0794 150 m² 1,0517 150 m² 1,0223 200 m² 1,0967 200 m² 0,9818 400 m² 1,2051 400 m² 0,8841 600 m² 1,2685 600 m² 0,8270 800 m² 1,3135 800 m² 0,7864 1.000 m² 1,3484 1.000 m² 0,7550 R² 0,108 R² 0,100 Beispielsumrechnung Einfluss Korrelation Gewicht nach GFZ_Ist 1,019 0,203 45,5% nach Größe 1,066 0,243 54,5% 1,044 0,446 100,0% mittlerer Richtwert 241 € x Anpassung 1,044 Vergleichswert 252 € Innen 34 / MI / MD WA/WR y = 0,1564ln(x) + 0,268 y = -0,141ln(x) + 1,7283 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 0 100 200 300 400 500 600 Mischgebiete/34 WA-Gebiete Log. (Mischgebiete/34) Log. (WA-Gebiete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 70 Marktbericht vom 18.07.2017 Werte für 7 Teilemarkt Eigentumswohnungen (nur Bestandsbau) Bedarfswertermittlung Wertzahlen RHK 2015 für Zwecke der ErbSt / SchenkungSt Erbschaft- und Schenkungsteuer Wertzahlen für Sachwerte EFH/ZFH/DH Sachwert-Wertzahl 50.000 € 1,019 Beispiel Korrelation 100.000 € 1,011 Ergebnis 150.000 € 1,002 Fläche Wertzahl 200.000 € 0,994 Objekt 176000 0,998 250.000 € 0,985 Mittel 138858,8153 1,004 300.000 € 0,976 350.000 € 0,968 400.000 € 0,959 Hinweise Empfehlungen Gutachten Aufgrund der allgemein guten Korrelationswirkung kann zumeist auf das Sachwertmodell zurückgegriffen werden. Das hier berücksichtigte Sachwertmodell entspricht in vollem Umfang den Regelungen des steuerlichen Bewertungsgesetzes und der Richtlinie zur Grundbesitzbewertung. Bei Objekten mit einer Nutzungsdauer von weniger als 30% der allgemeinen Gesamtnutzungsdauer sollte wegen des Mindestrestwertes ein Verkehrswertgutachten erwogen werden. Alternativ steht dem Rechtsanwender das oben ausgewiesen Korrelationsmodell des Vergleichswertverfahrens (Gewichtungen nach 4 Einflussfaktoren) zur Verfügung. y = -4E-08x + 1,0101 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 - € 150.000 € 300.000 € 450.000 € Sachwert nach RHK 2015 Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 71 Marktbericht vom 18.07.2017 8 Teilemarkt Renditeobjekte Ermittlungsergebnisse erfasste Objekte 20 Vergleichsgrundstücke davon brauchbare Überblick über die Angebote Mittel Median Standardabw. MFH WGH GH Anzahl 17 6 6 5 qm-Preise 1.052 € 1.072 € 365 € 1.198 € 1.212 € 685 € Minima 290 € 1.058 € 643 € 290 € Maxima 1.635 € 1.456 € 1.635 € 863 € Liegenschaftszinssätze 5,10% 3,82% 2,56% 4,04% 4,31% 7,31% Minima 2,73% 2,91% 2,73% 4,81% Maxima 13,12% 7,34% 6,20% 13,12% Sachwertfaktoren 0,77 0,81 0,13 0,77 0,76 0,77 Minima 0,51 0,51 0,63 0,68 Maxima 0,87 0,87 0,89 0,88 weitere Mittelwerte Bodenwert 215 € 238 € 110 € 299 € 232 € 94 € GFZ_Ist 0,57 0,52 0,25 0,70 0,56 0,43 HNF 367 m² 322 m² 164 m² 376 m² 363 m² 360 m² Restnutzungsdauer 31 Jahre 32 Jahre 12 Jahre 35 Jahre 31 Jahre 26 Jahre mittlere Miete 5,61 € 5,77 € 0,87 € 5,68 € 5,76 € 5,35 € mittlere Bewirtschaftung 0,97 € 1,17 € 0,41 € 0,43 € 0,98 € mittlere BWK-Kosten 17,38% 20,32% 5,73% 7,31% 7,52% 18,41% Korrekturfaktoren für Typ Vergleichswertfaktor 1,14 1,15 0,65 Liegenschaftszinssatz 0,79 0,84 1,43 Korrekturfaktor SW-Faktor 1,00 0,99 0,99 Zeitraum 10.03.2004 bis 26.09.2016 Tendenz zuletzt steigend Zur Bestimmung der wertbeeinflussenden Komponenten in der Vorprüfung wurden Daten aus dem Teilmarkt ausgewertet. Objekte, die sich außerhalb der mathematischen Standardabweichung befanden, wurden eliminiert. 17 auswertbare Vergleichsobjekte nach Ausreißer-Entfernung am oberen und unteren Randbereich (außerhalb der Standardabweichung) 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Zeitachse Poly. (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 72 Marktbericht vom 18.07.2017 Analysen 8 Teilemarkt Renditeobjekte Liegenschaftszinssätze - Marktanpassungsfaktoren - Vergleichswerte Steuerliche Werte für BewG Zinssatzentwicklung in der Auswertung nach Bodenrichtwerten Korrelation MFH 0,952 WGH -0,904 GH -0,797 nach Hauptnutzfläche Korrelation MFH 0,876 WGH 0,563 GH 0,781 nach Mietniveau Korrelation MFH 0,903 WGH -0,703 GH -0,539 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 14,0% - € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € MFH-BRW WGH-BRW GH-BRW Linear (MFH-BRW) Linear (WGH-BRW) 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 14,0% 0 m² 100 m² 200 m² 300 m² 400 m² 500 m² 600 m² 700 m² 800 m² MFH-HNF WGH-HNF GH-HNF Linear (MFH-HNF) Linear (WGH-HNF) Linear (GH-HNF) 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 14,0% - € 1 € 2 € 3 € 4 € 5 € 6 € 7 € 8 € MFH-Miete WGH-Miete GH-Miete Linear (MFH-Miete) Linear (WGH-Miete) Linear (GH-Miete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 73 Marktbericht vom 18.07.2017 nach Restnutzung Korrelation MFH -0,381 WGH 0,452 GH -0,376 Gewichtung Einfluss R² - MFH R²-WGH R²-GH nach BRW 0,952 0,904 0,797 nach HNF 0,876 0,563 0,781 nach Miete 0,903 0,703 0,539 nach RND 0,381 0,452 0,376 3,112 2,622 2,492 zeitliche Entwicklung (alle Objektarten) Beispiel für Ableitung Objekt - MFH Basis linear abgel. R² - MFH Wertung Produkt Richtwert 350 € 5,04% 0,952 31% 1,54% Mietfläche 300 m² 3,49% 0,876 28% 0,98% Mietniveau 8,00 € 7,42% 0,903 29% 2,15% Restnutzung 30 Jahre 4,60% 0,381 12% 0,56% Gewichtung des Liegenschaftszinssatzes 3,112 100% 5,24% x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,123 5,89% Index für 30.06.2010 1,019 30.06.2011 1,042 30.06.2012 1,065 30.06.2013 1,088 30.06.2014 1,111 30.06.2015 1,134 30.06.2016 1,157 y = 6E-05x - 1,5307 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 14,0% 0 Jahre 10 Jahre 20 Jahre 30 Jahre 40 Jahre 50 Jahre 60 Jahre MFH-RND WGH-RND GH-RND Linear (MFH-RND) Linear (WGH-RND) Linear (GH-RND) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 74 Marktbericht vom 18.07.2017 Sachwertfaktoren Renditeobjekte nach Bodenrichtwerten Korrelation MFH -0,996 WGH -0,104 GH 0,427 nach Hauptnutzfläche Korrelation MFH -0,978 WGH -0,554 GH -0,796 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 - € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € MFH-BRW WGH-BRW GH-BRW Linear (MFH-BRW) Linear (WGH-BRW) Linear (GH-BRW) 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 0 m² 100 m² 200 m² 300 m² 400 m² 500 m² 600 m² 700 m² 800 m² MFH-HNF WGH-HNF GH-HNF Linear (MFH-HNF) Linear (WGH-HNF) Linear (GH-HNF) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 75 Marktbericht vom 18.07.2017 nach Mietniveau Korrelation MFH -0,766 WGH 0,086 GH 0,331 nach Restnutzungsdauer Korrelation MFH 0,261 WGH -0,818 GH -0,513 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 - € 1 € 2 € 3 € 4 € 5 € 6 € 7 € 8 € MFH-Miete WGH-Miete GH-Miete Linear (MFH-Miete) Linear (WGH-Miete) Linear (GH-Miete) 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 0 Jahre 10 Jahre 20 Jahre 30 Jahre 40 Jahre 50 Jahre 60 Jahre MFH-RND WGH-RND GH-RND Linear (MFH-RND) Linear (WGH-RND) Linear (GH-RND) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 76 Marktbericht vom 18.07.2017 Gewichtete Marktanpassung Einfluss R² - MFH R²-WGH R²-GH nach BRW 0,996 0,104 0,427 nach HNF 0,978 0,554 0,796 nach Miete 0,766 0,086 0,331 nach RND 0,261 0,818 0,513 3,000 1,562 2,067 nachrichtlich nach Sachwert Korrelation MFH -0,991 WGH -0,957 GH -0,922 y = -0,237ln(x) + 3,8635y = -0,27ln(x) + 4,3192y = -0,126ln(x) + 2,3969 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 - € 200.000 € 400.000 € 600.000 € 800.000 € 1.000.000 € 1.200.000 € MFH-SW WGH-SW GH-SW Log. (MFH-SW) Log. (WGH-SW) Log. (GH-SW) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 77 Marktbericht vom 18.07.2017 zeitliche Entwicklung (alle Objektarten) Beispiel für Ableitung Objekt - MFH Basis linear abgel. Korrelation Wertung Produkt Richtwert 350 € 0,69 0,996 33% 0,23 Mietfläche 300 m² 0,82 0,978 33% 0,27 Mietniveau 8,00 € 0,54 0,766 26% 0,14 Restnutzung 30 Jahre 0,74 0,261 9% 0,06 Gewichtung des Sachwertfaktors 3,000 100% 0,70 x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 0,95 0,663 angenommener Sachwert 1.000.000 € errechneter Verkehrswert 0,663 662.612 € Index für 30.06.2010 0,992 30.06.2011 0,982 30.06.2012 0,973 30.06.2013 0,963 30.06.2014 0,953 30.06.2015 0,944 30.06.2016 0,934 y = -3E-05x + 2,0665 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 78 Marktbericht vom 18.07.2017 Vergleichswertbildung Renditeobjekte nach Bodenrichtwerten Korrelation MFH -0,575 WGH 0,793 GH 0,742 nach Hauptnutzfläche Korrelation MFH -0,598 WGH -0,525 GH -0,650 nach Ausstattung nach Schulnoten 1 = sehr gut (NHK 5) 2 = gut ((NHK 4) 3 = mittel (NHK 3) 4 = einfach (NHK 2) 5 = sehr einfach (NHK 1) Korrelation MFH -0,598 WGH -0,525 GH -0,650 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € 1.400 € 1.600 € 1.800 € - € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € MFH-BRW WGH-BRW GH-BRW Linear (MFH-BRW) Linear (WGH-BRW) Linear (GH-BRW) 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € 1.400 € 1.600 € 1.800 € 0 m² 100 m² 200 m² 300 m² 400 m² 500 m² 600 m² 700 m² 800 m² MFH-HNF WGH-HNF GH-HNF Linear (MFH-HNF) Linear (WGH-HNF) Linear (GH-HNF) 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € 1.400 € 1.600 € 1.800 € 0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 MFH-HNF WGH-HNF GH-HNF Linear (MFH-HNF) Linear (WGH-HNF) Linear (GH-HNF) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 79 Marktbericht vom 18.07.2017 Vergleichswerte Rendite nach Mietniveau Korrelation MFH -0,154 WGH 0,839 GH 0,749 nach Restnutzungsdauer Korrelation MFH 0,762 WGH -0,044 GH 0,710 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € - € 1 € 2 € 3 € 4 € 5 € 6 € 7 € 8 € MFH-Miete WGH-Miete GH-Miete Linear (MFH-Miete) Linear (WGH-Miete) Linear (GH-Miete) 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € 1.400 € 1.600 € 1.800 € 0 10 20 30 40 50 60 MFH-RND WGH-RND GH-RND Linear (MFH-RND) Linear (WGH-RND) Linear (GH-RND) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 80 Marktbericht vom 18.07.2017 Gewichtung Einfluss R² - MFH R²-WGH R²-GH nach BRW 0,575 0,793 0,742 nach HNF 0,598 0,525 0,650 nach Aussttg. 0,598 0,525 0,650 nach Miete 0,154 0,839 0,749 nach RND 0,762 0,044 0,710 2,687 2,726 3,502 Vergleichswerte Rendite zeitliche Entwicklung (alle Objektarten) Beispiel für Ableitung Objekt - MFH Basis linear abgel. Korrelation Wertung Produkt nach BRW 350 € 1.363 € 0,575 21,4% 291,9 nach HNF 300 m² 1.098 € 0,598 22,3% 244,3 nach Aussttg. 3 1.060 € 0,598 22,3% 235,9 nach Miete 8,00 € 1.578 € 0,154 5,7% 90,2 nach RND 30 Jahre 1.042 € 0,762 28,4% 295,5 Gewichtung des Vergleichswerts 2,687 100,0% 1.158 € x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,20 1.394 € angenommene Mietfläche 300 m² errechneter Verkehrswert 1.394 € 418.052 € Index für 30.06.2010 1,031 30.06.2011 1,069 30.06.2012 1,107 30.06.2013 1,145 30.06.2014 1,183 30.06.2015 1,221 30.06.2016 1,259 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 81 Marktbericht vom 18.07.2017 Mietwertbildung Renditeobjekte nach Bodenrichtwerten Korrelation MFH 0,781 WGH 0,654 GH 0,470 nach Mietfläche bzw. Hauptnutzfläche Korrelation MFH 0,672 WGH -0,803 GH -0,673 nach Ausstattung nach Schulnoten 1 = sehr gut (NHK 5) 2 = gut ((NHK 4) 3 = mittel (NHK 3) 4 = einfach (NHK 2) 5 = sehr einfach (NHK 1) MFH 0,672 WGH -0,803 GH -0,673 Korrelation Folgende Einflussfaktoren auf die Miete liegen dem Wertermittlungsmodell zugrunde. 0 € 1 € 2 € 3 € 4 € 5 € 6 € 7 € 8 € - € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € MFH-BRW WGH-BRW GH-BRW Linear (MFH-BRW) Linear (WGH-BRW) Linear (GH-BRW) 0 € 1 € 2 € 3 € 4 € 5 € 6 € 7 € 8 € 0 m² 100 m² 200 m² 300 m² 400 m² 500 m² 600 m² 700 m² 800 m² MFH-HNF WGH-HNF GH-HNF Linear (MFH-HNF) Linear (WGH-HNF) Linear (GH-HNF) 0 € 1 € 2 € 3 € 4 € 5 € 6 € 7 € 8 € 0 1 2 3 4 5 MFH-HNF WGH-HNF GH-HNF Linear (MFH-HNF) Linear (WGH-HNF) Linear (GH-HNF) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 82 Marktbericht vom 18.07.2017 Mietwerte Rendite nach Restnutzungsdauer Korrelation MFH -0,247 WGH -0,512 GH 0,583 Gewichtung Einfluss R² - MFH R²-WGH R²-GH nach BRW 0,781 0,654 0,470 nach HNF 0,672 0,803 0,673 nach Aussttg. 0,672 0,803 0,673 nach RND 0,247 0,512 0,583 2,372 2,771 2,398 zeitliche Entwicklung 0,00 € 1,00 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € 8,00 € 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) 0 € 1 € 2 € 3 € 4 € 5 € 6 € 7 € 8 € 0 Jahre 10 Jahre 20 Jahre 30 Jahre 40 Jahre 50 Jahre 60 Jahre MFH-HNF WGH-HNF GH-HNF Linear (MFH-HNF) Linear (WGH-HNF) Linear (GH-HNF) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 83 Marktbericht vom 18.07.2017 Bodenwerteinflüsse Bodenwerteinfluss GFZ_Ist (alle Objekte) GFZ_Ist-Einfluss-Reihe Ist GFZ URK Beispiel Korrelation 0,50 0,909 GFZ_Ist URK Ergebnis 1,00 1,558 Objekt 0,800 1,532 1,50 2,206 Mittel 0,570 1,198 2,00 2,855 Korrekturfaktor 1,279 2,50 3,504 3,00 4,152 Korrelation 0,630 3,50 4,801 4,00 5,449 R² 0,630 Neben der Auswertung der Marktdaten für die bebauten Grundstücke können aus Angebotsauswertungen, ebenfalls in paralleler Struktur zum tatsächlichen Verkaufsgeschehen, die Werteinflüsse auf den Boden (vorrangig Bebauungsdichte - GFZ_Ist - und die Grundstücksgröße) abgeleitet werden. Im Auswertungsgebiet konnten folgende Einflüsse festgestellt werden: y = 1,2972x + 0,2606 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 0 0,2 0,4 0,6 0,8 1 1,2 GFZ Linear (GFZ) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 84 Marktbericht vom 18.07.2017 nach Grundstücksgröße Bodenflächen-URK Fläche URK Korrelation 250 m² 1,315 Beispiel Ergebnis 500 m² 1,153 1.000 m² 0,991 Fläche URK 1.500 m² 0,896 Objekt 800 m² 1,043 2.000 m² 0,828 Mittel 1.156 m² 0,957 3.000 m² 0,734 Korrekturfaktor 1,090 6.000 m² 0,571 R² 0,077 Korrelation 0,0774 Beispielsumrechnung Einfluss Korrelation Gewicht nach GFZ_Ist 1,279 0,630 89,1% nach Größe 1,090 0,077 10,9% 1,258 0,707 100,0% Richtwertausweis 215 € x Anpassung 1,258 Vergleichswert 271 € y = -0,234ln(x) + 2,6071 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 Baulandfläche Log. (Baulandfläche) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 85 Marktbericht vom 18.07.2017 Werte für 8 Teilemarkt Renditeobjekte Bedarfswertermittlung Wertzahlen RHK 2015 für Zwecke der ErbSt / SchenkungSt Erbschaft- und Schenkungsteuer Sachwert WGH Wertzahl WGH Sachwert GH Wertzahl GH 100.000 € 1,173 100.000 € 0,653 200.000 € 0,985 200.000 € 0,548 300.000 € 0,876 300.000 € 0,486 400.000 € 0,798 500.000 € 0,408 500.000 € 0,738 750.000 € 0,347 750.000 € 0,629 1.000.000 € 0,303 1.000.000 € 0,551 2.000.000 € 0,198 1.250.000 € 0,491 3.000.000 € 0,136 1.500.000 € 0,441 4.000.000 € 0,092 R² 0,488 R² 0,622 Hinweise Empfehlungen Gutachten Bei Objekten mit einer Nutzungsdauer von weniger als 40% der allgemeinen Gesamtnutzungsdauer sollte wegen des Mindestrestwertes ein Verkehrswertgutachten erwogen werden. Alternativ steht dem Rechtsanwender das oben ausgewiesen Korrelationsmodell des Vergleichswertverfahrens (Gewichtungen nach 4 Einflussfaktoren) zur Verfügung. Aufgrund der allgemein guten Korrelationswirkung kann zumeist auf das Sachwertmodell zurückgegriffen werden. Das hier berücksichtigte Sachwertmodell entspricht in vollem Umfang den Regelungen des steuerlichen Bewertungsgesetzes und der Richtlinie zur Grundbesitzbewertung. y = -0,27ln(x) + 4,2811 y = -0,152ln(x) + 2,4029 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 - € 200.000 € 400.000 € 600.000 € 800.000 € 1.000.000 € 1.200.000 € WGH-SW GH-SW Log. (WGH-SW) Log. (GH-SW) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 86 Marktbericht vom 18.07.2017 9 Teilemarkt Gewerbegrundstücke Ermittlungsergebnisse erfasste Objekte 8 Vergleichsgrundstücke davon brauchbare Überblick über die Angebote Mittel Median Standardabw. qm-Preise 718 € 605 € 326 € Minima 341 € Maxima 1.125 € Liegenschaftszinssätze 5,97% 5,57% 2,03% Minima 3,48% Maxima 9,56% Sachwertfaktoren 0,59 0,60 0,14 Minima 0,38 Maxima 0,76 weitere Mittelwerte Bodenwert 136 € 127 € 57 € GFZ_Ist 0,45 0,43 0,17 HNF 1.478 m² 711 m² 1.306 m² Restnutzungsdauer 32 Jahre 36 Jahre 11 Jahre mittlere Miete 4,33 € 4,33 € 0,83 € mittlere Bewirtschaftung 0,77 € 0,89 € mittlere BWK-Kosten 17,79% 20,64% 6,65% Zeitraum 30.12.2005 bis 16.10.2016 Tendenz steigend Zur Bestimmung der wertbeeinflussenden Komponenten in der Vorprüfung wurden Daten aus dem Teilmarkt ausgewertet. Objekte, die sich außerhalb der mathematischen Standardabweichung befanden, wurden eliminiert. 8 auswertbare Vergleichsobjekte nach Ausreißer-Entfernung am oberen und unteren Randbereich (außerhalb der Standardabweichung) 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 01.01.2007 31.12.2008 01.01.2011 31.12.2012 01.01.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 87 Marktbericht vom 18.07.2017 Analysen 9 Teilemarkt Gewerbegrundstücke Liegenschaftszinssätze - Marktanpassungsfaktoren - Vergleichswerte Steuerliche Werte für BewG Zinssatzentwicklung in der Auswertung nach Bodenrichtwerten Korrelation -0,218 nach Hauptnutzfläche Korrelation 0,911 nach Mietniveau Korrelation -0,364 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% - € 50 € 100 € 150 € 200 € 250 € 300 € BRW Linear (BRW) 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% m² 2.000 m² 4.000 m² 6.000 m² HNF Linear (HNF) 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 2,00 € 2,50 € 3,00 € 3,50 € 4,00 € 4,50 € 5,00 € 5,50 € 6,00 € Miete Linear (Miete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 88 Marktbericht vom 18.07.2017 nach Restnutzung Korrelation -0,448 Gewichtung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,218 11% nach HNF 0,911 47% nach Miete 0,364 19% nach RND 0,448 23% 1,942 100% zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt Richtwert 100 € 6,25% 11% 0,70% Mietfläche 600 m² 4,72% 47% 2,22% Mietniveau 4,00 € 6,26% 19% 1,17% Restnutzung 30 Jahre 6,09% 23% 1,41% Gewichtung des Liegenschaftszinssatzes 5,50% x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,03 5,64% 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre RND-ImmoWertV Linear (RND-ImmoWertV) y = 2E-05x + 0,0115 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 89 Marktbericht vom 18.07.2017 Sachwertfaktoren Gewerbeobjekte nach Bodenrichtwerten Korrelation 0,412 nach Hauptnutzfläche Korrelation -0,699 nach Mietniveau Korrelation 0,091 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 - € 50 € 100 € 150 € 200 € 250 € 300 € BRW Linear (BRW) 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 m² 2.000 m² 4.000 m² 6.000 m² HNF Log. (HNF) 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € Miete Linear (Miete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 90 Marktbericht vom 18.07.2017 nach Restnutzungsdauer Korrelation -0,136 Gewichtete Marktanpassung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,412 30,8% nach HNF 0,699 52,2% n. Mietniveau 0,091 6,8% nach RND 0,136 10,2% 1,338 100,0% nachrichtlich nach Sachwert Korrelation -0,757 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre RND-ImmoWertV Linear (RND-ImmoWertV) 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 - € 1.500.000 € 3.000.000 € 4.500.000 € 6.000.000 € Sachwert 2010 Log. (Sachwert 2010) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 91 Marktbericht vom 18.07.2017 zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt Richtwert 100 € 0,55 31% 0,169 Mietfläche 600 m² 0,65 52% 0,340 Mietniveau 4,00 € 0,58 7% 0,040 Restnutzung 30 Jahre 0,59 10% 0,060 Gewichtung des Sachwertfaktors 0,608 x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,03 0,627 angenommener Sachwert 400.000 € errechneter Verkehrswert 0,627 250.970 € y = 3E-05x - 0,2132 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 92 Marktbericht vom 18.07.2017 Vergleichswertbildung Gewerbeobjekte nach Bodenrichtwerten Korrelation 0,444 nach Hauptnutzfläche Korrelation -0,675 nach Ausstattung nach Schulnoten 1 = sehr gut (NHK 5) 2 = gut ((NHK 4) 3 = mittel (NHK 3) 4 = einfach (NHK 2) 5 = sehr einfach (NHK 1) Korrelation -0,788 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € - € 50 € 100 € 150 € 200 € 250 € 300 € BRW Linear (BRW) 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € m² 2.000 m² 4.000 m² 6.000 m² HNF Log. (HNF) 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 Ausstattung Log. (Ausstattung) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 93 Marktbericht vom 18.07.2017 Vergleichswerte Gewerbe nach Mietniveau Korrelation 0,849 nach Restnutzungsdauer Korrelation 0,783 Gewichtung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,444 12,5% nach HNF 0,675 19,1% nach Aussttg. 0,788 22,3% nach Miete 0,849 24,0% nach RND 0,783 22,1% 3,539 100,0% 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € 1.400 € 2,00 € 2,50 € 3,00 € 3,50 € 4,00 € 4,50 € 5,00 € 5,50 € 6,00 € Miete Linear (Miete) 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre RND-ImmoWertV Linear (RND-ImmoWertV) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 94 Marktbericht vom 18.07.2017 zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt nach BRW 100 € 626 € 12,5% 78,4 nach HNF 600 m² 866 € 19,1% 165,1 nach Aussttg. 3 645 € 22,3% 143,7 nach Miete 4,00 € 607 € 24,0% 145,6 nach RND 30 Jahre 683 € 22,1% 151,1 Gewichtung des Vergleichswerts 684 € x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,15 786 € angenommene Mietfläche 600 m² errechneter Verkehrswert 786 € 471.891 € 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 95 Marktbericht vom 18.07.2017 Mietwertbildung Gewerbeobjekte nach Bodenrichtwerten Korrelation 0,653 nach Mietfläche bzw. Hauptnutzfläche Korrelation -0,381 nach Ausstattung nach Schulnoten 1 = sehr gut (NHK 5) 2 = gut ((NHK 4) 3 = mittel (NHK 3) 4 = einfach (NHK 2) 5 = sehr einfach (NHK 1) Korrelation -0,802 Folgende Einflussfaktoren auf die Miete liegen dem Wertermittlungsmodell zugrunde. 0,00 € 1,00 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € - € 50 € 100 € 150 € 200 € 250 € 300 € BRW Linear (BRW) 0,00 € 1,00 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € m² 2.000 m² 4.000 m² 6.000 m² HNF Linear (HNF) 0,00 € 1,00 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € 0 1 2 3 4 5 Ausstattung Linear (Ausstattung) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 96 Marktbericht vom 18.07.2017 Mietwerte Gewerbe nach Restnutzungsdauer Korrelation 0,663 Gewichtung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,653 26,1% nach HNF 0,381 15,2% nach Aussttg. 0,802 32,1% nach RND 0,663 26,5% 2,499 100,0% zeitliche Entwicklung 0,00 € 1,00 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre RND Linear (RND) 0,00 € 1,00 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 97 Marktbericht vom 18.07.2017 Bodenwerteinflüsse Bodenwerteinfluss GFZ_Ist GFZ_Ist-Einfluss-Reihe Ist GFZ URK Beispiel Korrelation 0,20 1,006 GFZ_Ist URK Ergebnis 0,40 1,001 Objekt 0,50 0,999 0,60 0,996 Mittel 0,45 1,000 0,80 0,991 Korrekturfaktor 0,999 1,00 0,986 Korrelation -0,011 Neben der Auswertung der Marktdaten für die bebauten Grundstücke können aus Angebotsauswertungen, ebenfalls in paralleler Struktur zum tatsächlichen Verkaufsgeschehen, die Werteinflüsse auf den Boden (vorrangig Bebauungsdichte - GFZ_Ist - und die Grundstücksgröße) abgeleitet werden. Im Auswertungsgebiet konnten folgende Einflüsse festgestellt werden: y = -0,0261x + 1,0116 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 2,00 0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 GFZ Linear (GFZ) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 98 Marktbericht vom 18.07.2017 nach Grundstücksgröße Bodenflächen-URK Fläche URK Beispiel Korrelation 500 m² 1,491 Ergebnis 1.000 m² 1,309 Fläche URK 2.000 m² 1,126 Objekt 5.000 m² 0,885 4.000 m² 0,944 Mittel 4.035 m² 0,942 8.000 m² 0,762 Korrekturfaktor 0,940 15.000 m² 0,596 30.000 m² 0,414 Korrelation -0,4739 Beispielsumrechnung Einfluss Korrelation Gewicht nach GFZ_Ist 0,999 -0,011 -5,6% nach Größe 0,940 0,203 105,6% 0,937 0,192 100,0% Richtwertausweis 136 € x Anpassung 0,937 Vergleichswert 127 € y = -0,263ln(x) + 3,1253 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 2,00 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 Baulandfläche Log. (Baulandfläche) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 99 Marktbericht vom 18.07.2017 9 Teilemarkt Gewerbegrundstücke Wertzahlen RHK 2015 für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer Wertzahlen für Sachwerte Gewerbegrundstücke Sachwert-Wertzahl 125.000 € 0,838 Beispiel Korrelation 250.000 € 0,746 Ergebnis 500.000 € 0,654 Fläche URK 1.000.000 € 0,561 Objekt 375000 0,692 2.000.000 € 0,469 Mittel 1829432,537 0,481 4.000.000 € 0,377 Korrekturfaktor 1,438 6.000.000 € 0,323 Korrelation 0,779 Hinweise Empfehlungen Gutachten Bei Objekten mit einer Nutzungsdauer von weniger als 40% der allgemeinen Gesamtnutzungsdauer sollte wegen des Mindestrestwertes ein Verkehrswertgutachten erwogen werden. Alternativ steht dem Rechtsanwender das oben ausgewiesen Korrelationsmodell des Vergleichswertverfahrens (Gewichtungen nach 4 Einflussfaktoren) zur Verfügung. Aufgrund der allgemein guten Korrelationswirkung kann zumeist auf das Sachwertmodell zurückgegriffen werden. Das hier berücksichtigte Sachwertmodell entspricht in vollem Umfang den Regelungen des steuerlichen Bewertungsgesetzes und der Richtlinie zur Grundbesitzbewertung. y = -0,133ln(x) + 2,3989 0,00 0,10 0,20 0,30 0,40 0,50 0,60 0,70 0,80 - € 2.000.000 € 4.000.000 € 6.000.000 € 8.000.000 € Sachwert nach RHK 2015 Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 100 Marktbericht vom 18.07.2017 10 Teilemarkt Bauernhöfe Ermittlungsergebnisse erfasste Objekte 4 Vergleichsgrundstücke davon brauchbare Überblick über die Angebote Mittel Median Standardabw. qm-Preise 679 € 524 € 502 € Minima 259 € Maxima 1.407 € Liegenschaftszinssätze 3,08% 2,58% 2,13% Minima 1,07% Maxima 6,10% Marktanpassungen -25,79% -23,39% 8,18% Minima -37,47% Maxima -18,91% weitere Mittelwerte Bodenwert 115 € 114 € 14 € GFZ_Ist 0,49 0,44 0,36 HNF 308 m² 324 m² 45 m² Restnutzungsdauer 21 Jahre 16 Jahre 14 Jahre mittlere Miete 2,81 € 2,57 € 1,23 € mittlere Bewirtschaftung 0,66 € 0,60 € mittlere BWK-Kosten 23,33% 23,50% 0,41% Zeitraum 24.11.2004 bis 18.06.2009 Daten nicht mehr aktuell Zur Bestimmung der wertbeeinflussenden Komponenten in der Vorprüfung wurden Daten aus dem Teilmarkt ausgewertet. Objekte, die sich außerhalb der mathematischen Standardabweichung befanden, wurden eliminiert. 4 auswertbare Vergleichsobjekte nach Ausreißer-Entfernung am oberen und unteren Randbereich (außerhalb der Standardabweichung) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 101[mehr]

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              88255 Baindt Grundstücksmarktbericht 2018 Gemeinde Baindt Herausgeber: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Marsweilerstr. 4 Marktbericht vom 14.06.2019 zum Inhalt des Marktberichts Inhaltspunkt Seite Inhaltsverzeichnis 2 Impressum 3 1. Allgemeines zum Marktbericht 4 2. Lokale Allgemeindaten 7 3. Lokale und regionale Bauentwicklung 10 4.1-4.4 Allgemeine Marktentwicklung 13 4.5-4.8 Lokale Marktentwicklung 15 4.9 Hervorzuhebende Entwicklungen im Marktgebiet 16 5.1 Marktdaten Bauland 23 5.2 Marktdaten Land- und Forstwirtschaft 27 Teil B - Detailwerte 41 6. Teilemarkt Ein- und Zweifamilienhäuser 42 7. Teilemarkt Eigentumswohnungen (Bestand) 56 8. Teilemarkt Renditeobjekte 70 9. Teilemarkt Gewerbe 85 10. Teilemarkt Bauernhöfe (Altdaten) 99 Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 2 Marktbericht vom 14.06.2019 Herausgeber Gutacherausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Baindt Internet www.Baindt.de Geschäftstelle Gemeinde Baindt Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Marsweilerstr. 4 88255 Baindt Leiter der Frau Petra Jeske Geschäftsstelle Telefon 07502-940651 Mail petra.jeske@baindt.de Vorsitzender Auswertungs- Firma Werttax GmbH & Co. KG Technik Kornhausstr. 1 in 88326 Aulendorf Luisenstraße 11-15 in 36179 Bebra unter der Leitung von Wolfgang Weiss, Steuer- u. Sachverständigenkanzlei Sprechzeiten Montag-Donnerstag 08.00 bis 12.00 Uhr Copyright: Gemeinde Baindt Alle Rechte vorbehalten Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 3 http://www.baienfurt.de/ mailto:petra.jeske@baindt.de Marktbericht vom 14.06.2019 1.1 Allgemeines zum Marktbericht 1.2 Interessentenkreise des Marktberichts 1.3 Grundlagen des Marktberichts 1.4 Auszüge aus der Kaufpreissammlung Im Rahmen der Baugesetzgebung hat der Gesetzgeber den jeweiligen Gebietseinheiten den Auftrag auferlegt, den Bürgen eine Markttransparenz über den Grundstücksmarkt zu ermöglichen. Dies soll dem einzelnen Marktteilnehmer eine höhere Sicherheit vor Übervorteilung bei Grundstückskäufen und –verkäufen ermöglichen. Was als Veröffentlichung in Form von Bodenrichtwerten begonnen hat, wird heute in Form von Grundstücksmarktberichten über die jeweilige Gemeinde oder Kreis ergänzt. Gegenüber anderen Marktanalysen zeichnen sich die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse dadurch aus, dass ihnen nahezu alle gezahlten Preise des Auswertungsgebietes zur Verfügung stehen, d.h. das Datenmaterial nicht nur eine begrenzte Stichprobe darstellt. Neben dieser vorrangigen Aufgabe der Gutachterausschüsse ist das Erstellen von Verkehrswertgutachten eine weitere Aufgabe, die zum Teil durch ehrenamtliche Mitglieder betreut wird. Neben der interessierten Öffentlichkeit richtet sich der Marktbericht auch an die freiberuflichen Sachverständigen und sonstigen Stellen der Verwaltung und Wirtschaft, die auf Kenntnisse über den Grundstücksmarkt und dessen Entwicklung angewiesen sind. Seit der Einführung des neuen Erbschaft- und Schenkungsteuerrechts ab dem 01.01.2009 ist der Marktbericht auch wesentliche Basis für steuerliche Wertansätze für Erbschaft- und Schenkungsvorgänge und sind mit den jeweiligen Zahlennachweisen bindend für die steuerlichen Ansätze, soweit diese nach dem BewG heranzuziehen sind. Die in diesem Marktbericht dargestellten Werte erfüllen insbesondere diese steuerlichen Vorgaben, so dass sie "lex specialis" (vorrangig vor den Anlagen zum BewG) zu verwenden sind. Wesentliche Grundlagen des Marktberichts sind die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, der soweit möglich die Kaufverträge, die ihm zugesandt werden auswertet. In Abstimmung mit der Bauakte, Anfrage an den Käufer und ggf. Außenbesichtigung wird eine Auswertung in einfacher Form (ähnlich einer Kurzbewertung) vorgenommen, so dass Rückschlüsse auf die wesentlichen Einflussdaten einer späteren Wertermittlung nach § 194 BauGB ermöglicht werden. Bezüglich des Datenschutzes der erfassten Daten wird auf das bislang einzige einschlägige bundesweite Urteil zum Anonymisierungsgrad von Kaufpreissammlungen hingewiesen (VG Sigmaringen, 30.01.2014, AZ 2 K 2218/12, openJur 2014, 2961). So werden die Personaldaten (Käufer, Verkäufer) nach Erfassung des sog. Eingangsbuchs von den sog. Sachdaten des Grundstücks nach Maßgabe dieses Urteils getrennt und so dem Datenschutz ausreichend Entsprechung getragen. Bei Nachweis eines berechtigten Interesses können Marktteilnehmer, insbesonder Sachverständige, Auszüge aus der Kaufpreissammlung erhalten. Ebenfalls zu erwerben ist eine spezialisierte Regressionsableitung nach Vorlage der notwendigen Einflussdaten (siehe Formular Kaufpreissammlung). Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 4 Marktbericht vom 14.06.2019 1.5 Entwicklung des Wertermittlungswesens 1.6 Marktberichtszeitraum 1.7 Mitglieder des Gutachterausschusses Der Gutachterausschuss setzt sich aus folgenden Personen zusammen: Petra Jeske Vorsitzende Wolfgang Abele Stellvertretender Vorsitzender Fritz Bader Landwirtschaftsmeister Hugo Futterer Landwirtschaftsmeister Günter Güls Bankkaufmann Anton Konzett Zimmerermeister Uwe Nehls Architekt Jürgen Schad Bauingenieur Matthias Schützbach Bauingenieur Peter Beilharz Freier Mitarbeiter, Gutachter Vorbereitung von Gutachten und Auswertungen Gerade in kleinen Gebietseinheiten ist eine stetige Vollerfassung von Kaufpreisdaten erforderlich, da ansonsten statistische Zufallsaussagen drohen. Infolge dessen kann der aktuelle Marktbericht nur unter Miteinbeziehen früherer Marktdaten eine gesicherte Marktdatenableitung bieten. Aufgrund des momentan sehr volatilen Grundstücksmarkts ist für diesen Berichtszeitraum ein starkes Augenmerk auf die Indexziffern in den jeweiligen Anpassungen der Marktdaten für die Spezialobjekte gelegt worden (siehe Sonderteil B). Diese gewährleisten sowohl für frühere Stichtage als auch für aktuelle Stichtage eine hinreichende zeitliche Anpassung an den Markt. Der Gutachterausschuss wird in regelmäßigem Turnus vom Gemeinderat aufgestellt. Er setzt sich aus ehrenamtlichen Mitarbeitern zusammen, die auf eine besondere Kenntnis im Immobilienwesen (Bautechnik, Makler, Bankenwesen, Sachverständige, Landwirte) zurückgreifen können. Nach der Einführung der ImmoWertV 2010 wurden in den Folgejahren wesentliche Richtlinien zur Regelung von Details veröffentlicht, die die ehemalige Wertermittlungsrichtlinie (WertR 2006) ersetzen. So zunächst die Sachwertrichtlinie, die sich auf die Wertermittlung von bebauten Grundstücken im Sachwertverfahren bezieht (SW-RL, 05.12.2012), danach die Vergleichswertrichtlinie, die sich zur Ermittlung von Vergleichswerten auf unbebaute Grundstücke und bebaute Grundstücke bezieht (EW- RL 20.03.2014) und zum Schluss die Ertragswertrichtlinie (EW-RL, 12.11.2015). Mit der Sachwertrichtlinie wurden auch die maßgeblichen Restnutzungsdauermodelle und die Basiswerte der Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) eingeführt. Dabei wurde in der Ertragswertrichtlinie das Restnutzungsdauermodell der Sachwertrichtlinie als analog verwendungsfähig erklärt. In Abweichung zu den Modellen der Sachwertrichtlinie und der Ertragswertrichtlinie wurden in der steuerlichen Bewertung ab dem 01.01.2016) zwar das NHK-2010-Modell übernommen, doch die Einschränkungen bezüglich der Alterung, wenn auch verändert, aufrechterhalten. Insoweit wurden die vorgegebenen Mindest-Restnutzungsdauern bei den steuerlichen Auswertungen von jeweils 30% der Gesamtnutzungsdauer berücksichtigt. Dementsprechend unterscheiden sich die Ergebnisse im Bereich der Wertfaktoren und Liegenschaftszinssätze. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 5 Marktbericht vom 14.06.2019 aus dem Finanzamt dem GAA-Bezirk zugeordnet Peter Winkel Sachgebietsleiter, Finanzamt Ravensburg Johannes Schülling Sachbearbeiter, Finanzamt Ravensburg technische Umsetzung der Kaufpreisauswertungen und des Marktberichts Herr Beilharz, Aulendorf Herr Weiss, Fa. Werttax GmbH & Co. KG, Hohentengen Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 6 Marktbericht vom 14.06.2019 2 Überblick über das Gutachterausschussgebiet 2.1 Kerndaten der Gemeinde Baindt Bundesland: Baden-Württemberg Regierungsbezirk: Tübingen Wappen Landkreis: Ravensburg Geografische Lage: Höhe: 483 m ü. NN Fläche: 23,1 km² Einwohner: 5.252 Bevölkerungsdichte: Postleitzahl: 88255 Vorwahlen: 07502 Kfz-Kennzeichen: RV Adresse der Marsweilerstr. 4 Gemeindeverwaltung 88255 Baindt Offizielle Website: www.baindt.de 2.2 Porträt der Gemeinde Die Gemeinde Baindt hat zum Stand 31.12.2018 5.252 Einwohner. Das besondere an Baindt ist seine landschaftlich reizvolle Lage zwischen dem "Altdorfer Wald" und den Städten Ravensburg und Weingarten die dem Verdichtungsraum Bodensee zugeordnet sind. Stadtnähe einerseits und naturnahe Strukturen andererseits zeichnen die Lage für Wohnen und Arbeiten in Baindt aus. Die Gemarkung Baindt umfasst über 2.300 Hektar Fläche, davon sind 53% Wald fläche und rund 37% Landwirtschaftsfläche. Eine besondere Sehenswürdigkeit ist die Kirche St. Johannes Baptist, eine ehemalige Kirche der Zisterzienserinnen (Reichsabtei) denen Schenk-Konrad von Winterstetten um 1240 das Kloster Baindt stiftete. Die Anfänge der Besiedlung des heutigen Gemeindegebietes liegen aufgrund fehlender oder mangelhafter Quellen im Dunkeln. Erste urkundliche Erwähnung findet Baindt im Jahre 1240 im Zusammenhang mit der Stiftung des Zisterzienserinnen-Klosters durch Schenk-Konrad von Winterstetten. Die folgenden Jahrhunderte war der Ort dann eng mit der Entwicklung des Klosters verbunden. Im Bauernkrieg 1525 zeigte sich, daß diese Nachbarschaft für die Baindter Bauern vor allem negative Seiten gehabt haben muß: Sie brannten das Kloster nieder. Bald darauf zog Truchseß Georg von Waldburg "Bauernjörg" genannt, über den Annaberg (damals "Entlisberg") ins Schussental hinab und handelte in Altdorf den berühmten Weingartener Vertrag aus. Noch einige Male wurde Baindt von gern zitierten Mantel der Geschichte gestreift: Im 30jährigen Krieg wurde der Ort wiederholt von den Schweden besetzt. Während der Raubkriege des "Sonnenkönigs" Ludwig der XIV. und später der napoleonischen Feldzüge hausten mehrmals die Franzosen in Baindt. Zuletzt zogen sie am 28.4.1945 über Marsweiler kommend in den Ort ein. Doch trotz allem entwickelte sich Baindt kontinuierlich weiter. Lebten im Jahre 1848 noch 512 Einwohner in der Gemeinde, so waren es 100 Jahre später 1281 - obwohl in diesem Zeitraum 41 Baindter allein in die Vereinigten Staaten auswanderten. Am 21.Mai 1826 wurde Baindt aus dem Gemeindeverband "Um-Altdorf" herausgelöst. Es umfaßte damals unter anderem Baienfurt, Niederbiegen, Briach und Kümmerazhofen als Ortsteile. Gemäß Erlaß vom 27.6.1848 bekam die Gemeinde ihre heutige Größe. Das vor allem durch Eingliederung der Vertriebenen und Flüchtlinge beschleunigte Bevölkerungswachstum hatte auch einen gravierenden Strukturwandel zur Folge: Baindt entwickelte sich innerhalb weniger Jahrzehnte aus einem von Landwirtschaft geprägten Dorf zu einer moderen Gemeinde. Neue Baugebiete wurden erschlossen, Baindt dehnte sich auch räumlich weit über die bisherigen Siedlungsgrenzen aus. Die Gemeinde erwarb im Jahre 1855 ca.1 Morgen Land von der Salm´schen Grundherrschaft zur Kiesausbeutung. Nachdem der größte Teil der Kiesvorräte abgebaut worden war, lief 1991 ein Verfahren zur Unterschutzstellung des Annabergs an. Begründet wurde die Einrichtung des Naturschutzgebietes mit dem für Oberschwaben einzigartigen Reichtum von hochgradig gefährdeten und geschützen Tier- und Pflanzenarten. (Zwei sonst in Baden-Würtemberg verschollene Pflanzenarten sind am Annaberg noch zu finden). Durch starken Einwohnerzuwachs flankierte die Gemeindeverwaltung mit den erforderlichen Verbesserungen der Infastruktur: 1957/58 wurde das Baindter Freibad mit Sportfeld eingerichtet. 1968 erfolgte die Erstellung einer Grund- und Hauptschule mit Turnhalle und Sportgelände in den "Nachtweiden". 14 Jahre später konnte die neue Turnhalle errichtet werden. 1985/86 wurde die 1955 erbaute Schenk-Konrad-Halle erweitert und entsprechend der inzwischen gestiegenen Ansprüche des Kulturlebens der Gemeinde und Vereine vergrößert. Seit 1985 läuft ein Planverfahren zur Sanierung des Ortskerns, die eine weitere Verbesserung der Infastruktur gebracht hat. So wurde 1989 an die Schenk-Konrad Halle ein Wohn- und Geschäftshaus angebracht, das den aus dem Altdorfer Wald kommenden Dorfbach "Bampfen" überspannt. Im Jahre 1987 schließlich wurden Feuerwehrgerätehaus und Bauhof aufgerichtet. Derzeit bestehen 4 Kindergärten in Baindt, wovon 2 von der Gemeinde getragen werden. Die räumliche Nähe zu den Nachbargemeinden des mittleren Schussentals bot eine breitgefächerte Zusammenarbeit auf kummunaler Ebende gerade zu an: So etwa im "Gemeindeverband Mittleres Schussental" (vor allem Verkehrsplanung und Flächennutzung), im "Abwasserzweckverband Mittleres Schussental", in der Erwachsenenbildung und anderen Bereichen. Oberschwaben 448 Einwohner je km² Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 7 http://www.baindt.de/ Marktbericht vom 14.06.2019 Die Anfänge der Besiedlung des heutigen Gemeindegebietes liegen aufgrund fehlender oder mangelhafter Quellen im Dunkeln. Erste urkundliche Erwähnung findet Baindt im Jahre 1240 im Zusammenhang mit der Stiftung des Zisterzienserinnen-Klosters durch Schenk-Konrad von Winterstetten. Die folgenden Jahrhunderte war der Ort dann eng mit der Entwicklung des Klosters verbunden. Im Bauernkrieg 1525 zeigte sich, daß diese Nachbarschaft für die Baindter Bauern vor allem negative Seiten gehabt haben muß: Sie brannten das Kloster nieder. Bald darauf zog Truchseß Georg von Waldburg "Bauernjörg" genannt, über den Annaberg (damals "Entlisberg") ins Schussental hinab und handelte in Altdorf den berühmten Weingartener Vertrag aus. Noch einige Male wurde Baindt von gern zitierten Mantel der Geschichte gestreift: Im 30jährigen Krieg wurde der Ort wiederholt von den Schweden besetzt. Während der Raubkriege des "Sonnenkönigs" Ludwig der XIV. und später der napoleonischen Feldzüge hausten mehrmals die Franzosen in Baindt. Zuletzt zogen sie am 28.4.1945 über Marsweiler kommend in den Ort ein. Doch trotz allem entwickelte sich Baindt kontinuierlich weiter. Lebten im Jahre 1848 noch 512 Einwohner in der Gemeinde, so waren es 100 Jahre später 1281 - obwohl in diesem Zeitraum 41 Baindter allein in die Vereinigten Staaten auswanderten. Am 21.Mai 1826 wurde Baindt aus dem Gemeindeverband "Um-Altdorf" herausgelöst. Es umfaßte damals unter anderem Baienfurt, Niederbiegen, Briach und Kümmerazhofen als Ortsteile. Gemäß Erlaß vom 27.6.1848 bekam die Gemeinde ihre heutige Größe. Das vor allem durch Eingliederung der Vertriebenen und Flüchtlinge beschleunigte Bevölkerungswachstum hatte auch einen gravierenden Strukturwandel zur Folge: Baindt entwickelte sich innerhalb weniger Jahrzehnte aus einem von Landwirtschaft geprägten Dorf zu einer moderen Gemeinde. Neue Baugebiete wurden erschlossen, Baindt dehnte sich auch räumlich weit über die bisherigen Siedlungsgrenzen aus. Die Gemeinde erwarb im Jahre 1855 ca.1 Morgen Land von der Salm´schen Grundherrschaft zur Kiesausbeutung. Nachdem der größte Teil der Kiesvorräte abgebaut worden war, lief 1991 ein Verfahren zur Unterschutzstellung des Annabergs an. Begründet wurde die Einrichtung des Naturschutzgebietes mit dem für Oberschwaben einzigartigen Reichtum von hochgradig gefährdeten und geschützen Tier- und Pflanzenarten. (Zwei sonst in Baden-Würtemberg verschollene Pflanzenarten sind am Annaberg noch zu finden). Durch starken Einwohnerzuwachs flankierte die Gemeindeverwaltung mit den erforderlichen Verbesserungen der Infastruktur: 1957/58 wurde das Baindter Freibad mit Sportfeld eingerichtet. 1968 erfolgte die Erstellung einer Grund- und Hauptschule mit Turnhalle und Sportgelände in den "Nachtweiden". 14 Jahre später konnte die neue Turnhalle errichtet werden. 1985/86 wurde die 1955 erbaute Schenk-Konrad-Halle erweitert und entsprechend der inzwischen gestiegenen Ansprüche des Kulturlebens der Gemeinde und Vereine vergrößert. Seit 1985 läuft ein Planverfahren zur Sanierung des Ortskerns, die eine weitere Verbesserung der Infastruktur gebracht hat. So wurde 1989 an die Schenk-Konrad Halle ein Wohn- und Geschäftshaus angebracht, das den aus dem Altdorfer Wald kommenden Dorfbach "Bampfen" überspannt. Im Jahre 1987 schließlich wurden Feuerwehrgerätehaus und Bauhof aufgerichtet. Derzeit bestehen 4 Kindergärten in Baindt, wovon 2 von der Gemeinde getragen werden. Die räumliche Nähe zu den Nachbargemeinden des mittleren Schussentals bot eine breitgefächerte Zusammenarbeit auf kummunaler Ebende gerade zu an: So etwa im "Gemeindeverband Mittleres Schussental" (vor allem Verkehrsplanung und Flächennutzung), im "Abwasserzweckverband Mittleres Schussental", in der Erwachsenenbildung und anderen Bereichen. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 8 Marktbericht vom 14.06.2019 2.3 Struktur der Gemeinde Kaufkraft Kaufkraftindex 102 Kaufkraft je Einwohner 22.893 € Einzelhandeslrelevante Kaufkraft 101 EH-Kaufkraft je Einwohner 6.674 € Kaufkraftbindung im Einzelhandel 51 Verteilung des monatlichen Nettoeinkommens je Haushalt Verteilung der Bevölkerung nach Alter (Alterspyramide) 2.3. Strukturdaten Datenquelle: (on-geo GmbH, Bezug 30.04.2019) 35,3% 26,5% 17,7% 11,3% 2,6% 4,3% 2,3% über 5000 € 3500 bis 5000 € 2800 bis 3500 € 2200 bis 2800 €1500 bis 2000 € 1000 bis 1500 € bis 1000 € Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 9 Marktbericht vom 14.06.2019 2.4 Bevölkerungsentwicklung 1970 2.655 1975 3.244 1980 3.948 1985 4.052 1990 4.397 1995 4.551 2000 4.612 2005 4.701 2010 4.884 2015 5.088 2018 5.252 2.4. Bevölkerungsentwicklung Datenquelle: Statistisches Landesamt 2.5 Erreichbarkeit Flughäfen 29 km nach Friedrichshafen - 120 km nach Zürich-Kloten - 156 km nach Stuttgart Die nächsten Bahnhöfe 2.6 Beschäftigungskennzahlen (Statistisches Landesamt) 860 252 29% 295 34% 313 36% 1.652 679 340 330 340Hebesatz Grundsteuer B: - davon Handel/Verkehr: - davon Dienstleistung: Berufsauspendler: Berufseinpendler: Hebesatz Gewerbesteuer: Hebesatz Grundsteuer A: - davon produzierendes Gewerbe: 5 km Haltestelle Mochenwangen - 5 km Haltestelle Niederbiegen - 12 km Bahnhof Ravensburg - 16 km Bahnhof Aulendorf Baindt liegt in Nähe der Bundesstraße B 30 Ulm-Friedrichshafen der wichtigsten Nord-Süd-Verbindung in Oberschwaben sowie mit einem Haltepunkt der Bodensee-Oberschwaben-Bahn an der Hauptstrecke Südbahn (Ulm-Friedrichshafen). Beschäftigte gesamt: 5400 5600 5800 6000 6200 6400 6600 6800 7000 7200 7400 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2013 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 4.500 5.000 5.500 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2018 Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 10 Marktbericht vom 14.06.2019 3 Entwicklung des Grundstücksmarkts 3.1 Überregionale Entwicklung 3.2 Immobilienpreisentwicklung in Baden-Württemberg Aufgrund der lang anhaltenden Niedrigzinsphase im Anleihensektor ist ein nachhaltiger Umschichtungsprozess von klassischen Kapitalanlagen in Richtung Immobilien und Aktien erfolgt. Gleichfalls führten die deutlich gesunkenen Hypothekenzinssätze zu einem erhöhten Investistionsinteresse der privaten Wohnungsnachfrager. Erstmals nach einer langen Phase einer Stagnation von Mehrfamilienhausbauten ist wieder ein reges Wachstum in dieser Sparte vorhanden. In den Ballungsräumen der Städte München und Stuttgart ist im süddeutschen Umland bei extremen Bodenwertsteigerungen und enormen Wohnflächenpreiszuwächsen vermehrt mit Blasenbildungen zu rechnen. So lag 2008 in München der Preis für normales Bauland für Einfamilienhäuser noch bei 680 €/m² bei einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,6. 2017 lagen die mittleren Kaufpreise bei 1.700 €/m², was einem Anstieg von 150% in 9 Jahren entsprach. In ländlichen Marktgebieten ist bei weitem nicht von solchen Steigerungseffekten auszugehen. Dennoch sind auch die Werte im ländlichen Umland stärker gestiegen. Dabei gilt der Grundsatz: Je näher am Schussental oder am Bodensee, desto höher die Werte. Für den oberschwäbischen Bereich ist entgegen einer Überhitzung eher von einem schon lange anstehenden Aufholprozess auszugehen. Gesunde wirtschaftliche Bedingungen bei geringen Arbeitslosenquoten sind stabile Wachstumsfaktoren für Immobilienpreise. Die Bodenwerte und Mieten liegen im Vergleich zum Bundesgebiet noch leicht unterdurchschnittlich und lassen eingeschränkte Preissteigerungen für die Zukunft noch vermuten. Die Mieten und Baulandpreise in Baden-Württemberg entwickelten sich nach den Auswertungen des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg wie folgt: 1995 2000 2005 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Datenreihen1 75,2 80,3 86,9 93,4 94,6 95,5 96,6 98,1 100 101,4 103,1 105 Datenreihen2 68,7 79,4 99,2 102,7 102,9 96,6 96,7 96,8 100,0 95,8 101,4 75,2 80,3 86,9 93,4 94,6 95,5 96,6 98,1 100 101,4 103,1 105 68,7 79,4 99,2 102,7 102,9 96,6 96,7 96,8 100,0 95,8 101,4 50 60 70 80 90 100 110 In d e x 2 0 1 0 Immobilienentwicklung 1995 - 2018 Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 11 Marktbericht vom 14.06.2019 3.3 Bauwirtschaft in Baden-Württemberg Indexentwicklung Bau Stand 2/2019 Veränderung gegenüber Vorjahr 1. Geleistete Arbeitsstunden 11,6% 2. Beschäftigte im Bauhauptgewerbe 6,6% 3. Baugewerblicher Umsatz 12,6% 3. Auftragseingang 33,9% Quellen: Fachverband Bau Württemberg e.V. Bauwirtschaft weiter auf Wachstumskurs - Beschäftigtenzahl steigt auf über 100.000 Nach einem starken ersten Halbjahr hat sich der Aufwärtstrend in der baden-württembergischen Bauwirtschaft auch in der 2. Jahreshälfte 2018 fortgesetzt. Insgesamt hat die Branche im vergangenen Jahr 17,4 Milliarden Euro umgesetzt, das sind fast 11 % mehr als 2017. Damit hat sich der baugewerbliche Umsatz seit 2004 nahezu verdoppelt. Die positive Entwicklung hat in allen Bausparten hohe Zuwachsraten ermöglicht. Bezogen auf größere Baubetriebe mit mehr als 20 Beschäftigten erreichte der Wirtschaftsbau ein Umsatzplus von 14,8 % und belegt damit die Spitzenposition. Es folgen der Wohnungsbau mit einem Anstieg um 10,4 % und der Öffentliche Bau mit +10,0 %. Ebenfalls deutlich zugenommen haben die Auftragseingänge. Sie erhöhten sich von Januar bis Dezember 2018 um 7,2 % auf 10,4 Milliarden Euro. Am stärksten wuchs mit +11,1 % der Wohnungsbau, gefolgt vom Öffentlichen Bau (+ 8,1 %) und vom Wirtschaftsbau (+ 4,5 %). Die Zahl der geleisteten Arbeitsstunden erhöhte sich über alle Sparten hinweg um 5 %. Angesichts der weiter gestiegenen Auftragseingänge rechnet die Branche auch für die nächste Zukunft mit einer aufwärts gerichteten baukonjunkturellen Entwicklung. Der Anstieg der Wohnungsbaugenehmigungen um 5 Prozent im vergangenen Jahr lässt gleichfalls eine andauernd starke Nachfrage erwarten. Der baugewerbliche Umsatz dürfte sich im Gesamtjahr 2019 um rund 6 % erhöhen. Aufgrund der guten Auftragslage ist der Beschäftigtenzuwachs am Bau ungebrochen. Die Zahl der Arbeitnehmer stieg 2018 um 5,1 % auf 103.500. Damit sind in der Bauwirtschaft in den vergangenen zehn Jahren rund 20.000 neue Arbeitsplätze entstanden. Trotz der gestiegenen Beschäftigtenzahl kämpfen die Unternehmen nach wie vor mit Fachkräftemangel. Vor diesem Hintergrund ist die Ausbildungsbereitschaft der Betriebe hoch: Im Ausbildungsjahr 2018/19 stieg die Zahl der Baulehrlinge gegenüber dem Vorjahr um 1,3 % auf 5.957. Im ersten Ausbildungsjahr fiel das Plus mit 2,2 % und 1.911 neu abgeschlossenen Lehrverträgen sogar noch etwas deutlicher aus. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 12 http://www.landesvereinigung-bauwirtschaft.de/bau/bau_04.html#b01 Marktbericht vom 14.06.2019 3.4 Bauentwicklung im Gemeindegebiet 1986 - 2017 Baugenehmigungen (Wohnungsbau) - ohne Kenntnisgabeverfahren Gebäude Rauminhalt Wohnungen Wohnfläche Wohnfläche Anzahl 100 cbm Anzahl qm je Wohnung 1986 14 123 19 2.042 107 1987 9 68 9 1.068 119 1988 10 98 13 1.484 114 1989 21 205 30 3.369 112 1990 37 342 48 5.890 123 1991 13 128 23 2.152 94 1992 6 79 14 1.243 89 1993 12 226 38 3.225 85 1994 15 258 45 4.307 96 1995 11 136 26 2.324 89 1996 4 44 7 741 106 1997 13 253 51 3.971 78 1998 13 153 32 2.807 88 1999 17 159 24 3.023 126 2000 6 62 10 1.129 113 2001 17 183 24 2.859 119 2002 5 125 24 2.383 99 2003 9 75 9 1.378 153 2004 12 110 15 1.956 130 2005 35 334 43 5.819 135 2006 8 75 9 1.299 144 2007 16 132 19 2.539 134 2008 4 30 4 620 155 2009 4 91 4 513 128 2010 6 54 6 900 150 2011 13 160 24 2.695 112 2012 14 176 26 2.997 115 2013 4 72 14 1.324 95 2014 11 160 24 2.853 119 2015 3 28 3 424 141 2016 8 132 39 2.185 56 2017 Zahlen des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg (gemeldete Zahl der Gemeinde) *) Errichtung neuer Gebäude; einschließlich Wohnheime. Jahr 0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 0 5 10 15 20 25 30 35 40 1986 1991 1996 2001 2006 2011 2016 fe rt ig ge st e llt e W o h n fl äc h e in m ² Fa llz ah l Fertiggestellte Gebäude fertiggestellte Wohnfläche Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 13 Marktbericht vom 14.06.2019 3.5 Grundstücksmarktentwicklung im Gutachterausschussgebiet Berichtszeitraum 2009 - 2018 Anzahl Kaufpreisfälle 559 Gesamtumsatz Umsatz je Fall Grundstücksfläche Grundstücksfläche/Fall 3.6. Entwicklungstendenzen 109.933.989 € 196.662 € 787.103 m² 1.408 m² 0 € 2.000.000 € 4.000.000 € 6.000.000 € 8.000.000 € 10.000.000 € 12.000.000 € 14.000.000 € 16.000.000 € 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Ergebnis 7.629.99 9.148.85 8.063.53 13.048.5 10.978.5 9.074.66 14.550.3 13.738.2 11.217.5 12.483.5 U M SÄ TZ E Umsatzentwicklung - gesamt 0 10 20 30 40 50 60 70 80 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Ergebnis 49 61 66 53 59 54 59 71 50 37 V ER TR Ä G E Fallzahlentwicklung Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 14 Marktbericht vom 14.06.2019 3.7. gehandelte Grundstücksfläche 3.8. Umsatzentwicklung in den Teilorten Im Marktgebiet werden die größten Umsätze im Hauptort erreicht. Grundstücke der Landwirtschaft sind mit der Abkürzung "LAFO" insgesamt ausgewiesen. 0 m² 20.000 m² 40.000 m² 60.000 m² 80.000 m² 100.000 m² 120.000 m² 140.000 m² 160.000 m² 180.000 m² 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Ergebnis 96.538 m 44.360 m 39.582 m 64.828 m 99.069 m 84.952 m 48.076 m 115.702 171.452 22.544 m G R U N D ST Ü C K SF LÄ C H E gehandelte Grundstücksfläche 0 € 2.000.000 € 4.000.000 € 6.000.000 € 8.000.000 € 10.000.000 € 12.000.000 € 14.000.000 € LAFO BAINDT TEILORTE Umsätze nach Orten 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 15 Marktbericht vom 14.06.2019 3.9 Wesentliche Aussagen des Grundstückmarkts 2017-2018 3.9.1 Anzahl der eingegangenen Verträge 3.9.2 Grundstückspreise für Bauland 3.9.3 Entwicklungen im landwirtschaftlichen Bereich 3.9.4 Durchschnittspreise für Ein- und Zweifamilienhäuser 3.9.5 Preise für wiederverkaufte Eigentumswohnungen 3.9.6 Preise für neu errichtete Eigentumswohnungen Zum ersten Mal nach dem Jahr 2012 wurden wieder neue Eigentumswohnungen im Erhebungsgebiet veräußert. Bei insgesamt 12 Verkäufen wurde ein mittlerer Erstbezugspreis von 3.950 €/m² bei einer Spanne von 3.232 €/m² bis 4.650 €/m² festgestellt. Die mittlere Wohnfläche der Objekte lag dabei bei 95 m². In den Jahren 2017 und 2018 sind im Bereich des Gutachterausschusses 87 Kaufverträge ausgewertet. Die Anzahl der Kaufverträge sind damit im Vergleich zum vorigen Berichtszeitrum um 33 % gesunken. Nominal wurden im Berichtszeitraum 23,7Mio. Euro auf dem Grundstücksmarkt umgesetzt - im Vergleich zur Vorperiode ist dies ein Rückgang von -16%. Im Berichtszeitraum war ein Rückgang von Verkaufsflächen erschlossener Grundstücksflächen im Vergleich zur Vorperiode (2015/2016) festzustellen. Der Rückgang betrug ca. -26%. Der statistische Durchschnittspreis je m² Baulandfläche stieg von 294 €/m² auf 329 €/m², was einem Preisanstieg von ca. 12% entspricht. Es wurden stärkere Preissteigerungen im Bereich der Land- und Forstwirtschaft festgestellt. Gleichzeitig ist jedoch auf eine nur sehr geringe Datengrundlage hinzuweisen. Für bebaute Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke wurden 2017-2018 durchschnittlich 374.931 € gezahlt. In der Vorperiode lag dieser Mittelpreis bei 307.418 €. Somit stiegen die Preise um 22% Die Fallzahlen blieben mit 25 Verkäufen leicht erhöht gegenüber der Vorperiode mit 22 Fällen. Der Preis für Bestand-Eigentumswohnungen liegt im Schnitt bei 171.316 € und damit in etwa auf der Höhe der Vorperiode (171.316) €). Mit 20 Fällen ist ein deutlicher Zuwachs von Bestandsverkäufen von +150% festzustellen. Dabei sank die mittlere Wohnfläche je gehandeltem Objekt von 92 m² auf 76 m², so dass der mittlere Flächenpreis bei nunmehr 2.257 €/m² (+ 21%, Vorwert: 1.858 €/m²). Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 16 Marktbericht vom 14.06.2019 4 Bodenwerte 4.1 Bauland Grundlagen der Untersuchungen Untersuchungen Kursivhinweise 4.1.1 Allgemeine Hinweise und Übersichten GFZ-Umrechnungen nach tatsächlich erreichter GFZ Flächenumrechnungen Mischgebiete / Wohngebiete Typisierte Bodenwerte Objekttyp Fälle Mittel Größe 2015-2018 (WA) Allgemeine Wohngebiete 111 284 € 352 m² (MI) Mischgebiete 88 281 € 546 m² (GE) Gewerbegebiete 6 110 € 2.168 m² Typisierte Verkaufsfälle Objekttyp Kaufpreis Fälle WFL/NFL 2015-2018 Ein- und Zweifamilienhaus 326.051 € 29 151 m² Reihenhaus 330.500 € 9 121 m² Eigentumswohnung 234.252 € 75 86 m² nach Entfernung von Ausreißer-Fällen Die Untersuchung wurde mit Hilfe des Kaufpreissammlungprogramms WertPRO- KPA vorgenommen. Soweit auswertbare Grundstücksfälle vorhanden waren, wurden für die wichtigsten Objekttypen Liegenschaftszinssätze, Marktanpassungs-faktoren, Vergleichswerte und Bodenwerteinflüsse untersucht. Werden Werte kursiv dargestellt, so sind erst wenige Fälle erfasst worden, deren Aussagekraft für das lokale Umfeld als beschränkt anzusehen sind. Insbesondere sind dann Extrapolationen bei Objektabweichungen im verstärktem Umfang notwendig. Aufgrund der mischgebietlichen Nutzung ohne Festlegung von GFZ können nur die wirtschaftlich relevanten tatsächlichen GFZ-Werte der Objekte für die Umrechnung der Bodenwerte zugrunde gelegt werden. Die Einflussfaktoren im Ermittlungsgebiet sind somit über die tatsächliche erreichte Ist-GFZ und nicht über die theoretisch erreichbare GFZ zu errechnen, die in vielen Fällen wirtschaftlich gar nicht mangels Bodennachfrage effizient umgesetzt werden kann. Die Flächenumrechnungen sind nach der üblichen im Innenbereich liegenden unteilbaren Grundstücksfläche vorzunehmen. Separat nutzbare Grundstücke sind vorab einzeln zu bewerten. Soweit erforderlich wurden die Bodenwerteinflüsse getrennt nach typisierten Wohngebieten ausgewertet. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 17 Marktbericht vom 14.06.2019 4.1.2 Ermittlung von Bodenrichtwerten 4.1.3 Anwendungshinweise zur Verwendung von Bodenrichtwerten Der Gutachterausschuss ermittelt auf jeden auf den Stichtag 31.12. jeden geraden Kalenderjahres Bodenrichtwerte im Gemeindegebiet. Gesetzliche Grundlagen hierfür sind § 196 BauGB in Verbindung mit der Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Baden-Württemberg (§ 12 Gutachterausschussverordnung, GAVO BW) und § 10 ImmoWertV. Der Bodenrichtwert ist ein aus Grundstückskaufpreisen abgeleiteter durchschnittlicher Lagewert für den Boden. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche (€/m²) eines Grundstücks mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück). Es nur solche Kaufpreise berücksichtigt, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu Stande gekommen sind. In bebauten Gebieten wurden die Bodenrichtwerte mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre (§ 196 Abs.1 BauGB). Hierfür wurde das Programm WertPRO-KPA eingesetzt. Bodenrichtwerte beziehen sich auf altlastenfreie Grundstücke. Flächenhafte Auswirkungen wie z. B. bei Denkmalbereichssatzungen, Lärmzonen, Bodenbewegungsgebieten sind im Bodenrichtwert bereits berücksichtigt. In den Bodenrichtwerten sind Erschließungsbeiträge nach §§ 123 ff BauGB und Kostenerstattungsbeträge nach § 135a BauGB (Naturschutz) wertmäßig enthalten. Der Bodenrichtwert wird in einer Richtwertzone ausgewiesen. Diese Zonen umfassen Gebiete, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Diese Merkmale werden im Gemeindegebiet ggf. alternativ zusammen mit dem Bodenrichtwert angegeben durch: • Entwicklungszustand • Nutzungsart • Geschosszahl • Fläche (m²) oder Baulandtiefe (m) • Geschossflächenzahl (GFZ) Der zonale Bodenrichtwert entspricht selten dem Verkehrswert (§194 BauGB). Aufgrund üblicher Abweichungen in den mehreren wertbestimmenden Eigenschaften wird meist nur ein Sachverständiger/e über spezielle Ableitungen auf den endgültigen Verkehrswert des Grundstücks schließen können. So stellt der Bodenrichtwert eine mittlere Wertgröße innerhalb der Zone dar, die sich auf ein fiktives idealtypisches Grundstück üblicher Größe und Bebauungsfähigkeit in dieser Zone bezieht. Hieraus sind auf das jeweilige Bewertungsgrundstück entsprechend die im Marktbericht dargestellten Ableitungen (über GFZ bzw. Grundstücksgröße) vorzunehmen und ggf. für weitere lageatypische Merkmale Zu- oder Abschläge einzukalkulieren. Ansprüche gegenüber Genehmigungsbehörden z.B. Bauplanungs-, Baugenehmigungs- oder Landwirtschaftsbehörden können weder aus den Bodenrichtwerten, den Abgrenzungen der Bodenrichtwertzonen noch aus den sie beschreibenden Eigenschaften abgeleitet werden. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 18 Marktbericht vom 14.06.2019 Richtwertzone BRW Nutzung GFZ Fläche 1000 Zentrum Geschosswohnungsbau 420 € MI 1,20 k.A. 1000 Zentrum Einzelhäuser 285 € MI 0,50 690 m² 1130 Stöcklistraße, Jägerweg 295 € WA 0,50 610 m² 1210 Annabergstraße 250 € MI k.A. k.A. 1220 Erlenstraße 300 € MI 0,90 640 m² 1230 Ziegeleistraße 295 € MI 0,60 650 m² 1235 Sonnenstraße 340 € WA 0,60 540 m² 1240 Schönblick 360 € WA 0,40 500 m² 1245 Voken-Sperlingstraße 350 € WA 0,50 490 m² 1330 Eichenstraße 260 € WA 0,60 430 m² 1335 Buchenstr./ Birkenstraße 340 € WA 0,80 k.A. 1340 Gartenstraße 320 € MI 0,90 480 m² 1430 Dachsstraße 315 € WA 0,60 560 m² 1435 Rehstraße 335 € WA 0,60 400 m² 1440 Daimlerstraße 310 € WA 0,60 560 m² 1445 Siemensstraße 250 € WA 0,40 910 m² 1510 Marsweiler Straße GWB 370 € MI 0,80 k.A. 1510 Marsweiler Straße EFH 285 € MI 0,40 850 m² 1530 Flieder- /Rosenstraße/Spielmannsweg 340 € WA 0,50 650 m² 9/44 1540 Blumenstraße 310 € WA 0,60 690 m² Teilorte BRW Nutzung GFZ Fläche 2010 Sulpach 175 € MI 0,20 1.210 m² 2110 Friesenhäusle 180 € MI k.A. k.A. 0/0 2210 Am Föhrenried 135 € GE 0,50 2.540 m² 4/11 2215 Schachener Straße 220 € MI 0,50 550 m² 2230 Baienfurter Straße 240 € MI 0,60 820 m² 2280 Mehlisstraße 190 € MI/WA 0,60 670 m² 2380 Schwarzes Loch 100 € GE k.A. k.A. 3500 Wickenhaus 100 € § 35 0,20 2.100 m² Landwirtschaft BRW Nutzung Fläche Ackerland 6,00 € L 23.000 m² Grünland 5,00 € L 9.800 m² 0/9 Fallzahl / Bemerkungen 4/27 7/46 4.1.4 Übersicht der in der Gemeinde Baindt beschlossenen Bodenrichtwerte zum Stichtag 31.12.2016 4/24 3/36 3/14 Fallzahl / Bemerkungen 2/13 12/52 2/23 1/1 2/13 2/11 1/12 1/3 0/9 0/22 4/43 0/11 4/21 0/0 0/2 2/11 Fallzahl / Bemerkungen 1/17 3/21 0/7 2/7 1/10 Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 19 Jeske Text-Box Jeske Text-Box Jeske Text-Box 2018 Marktbericht vom 14.06.2019 4.1.5 Hinweise zur Geschossflächenzahl Anwendung der berechnete Ist-GFZ Wertrelevante GFZ Wertrelevante GFZ = Anzahl der Vollgeschosse + 0,67 x Dachgeschoss bei Neigungen von 30 bis 55° Dachschrägen < 30° - kein Ansatz der Bodenfläche in der GFZ-Ermittlung Dachschrägen > 55° - voller Ansatz der Bodenfläche in der GFZ-Ermittlung Untergeschosse, die mehr als 1,40 m im Mittel über das Bodenniveau herausragen sind Vollgeschosse. Beispiele: Gelände- 40° Dachneigung 28° Dachneigung UG = 1,80 m über Niveau UG = Vollgeschoss UG = kein Vollgeschoss UG = kein Vollgeschoss EG/OG = Vollgeschosse EG/OG = Vollgeschosse EG = Vollgeschoss DG = 2/3 x Vollgeschoss DG = Vollgeschoss DG = kein Vollgeschoss Somit: 3,67 Vollgeschosse Somit: 3 Vollgeschosse Somit: 1,00 Vollgeschosse Aufgrund der mischgebietlichen Nutzung ohne Festlegung von GFZ können nur die wirtschaftlich relevanten tatsächlichen GFZ-Werte der Objekte für die Umrechnung der Bodenwerte zugrunde gelegt werden. Die Einflussfaktoren im Ermittlungsgebiet sind somit über die tatsächliche erreichte Ist-GFZ und nicht über die theoretisch erreichbare GFZ zu errechnen, die in vielen Fällen wirtschaftlich gar nicht mangels Bodennachfrage effizient umgesetzt werden kann und eine überhöhte Verdichtung für den Käufer in ländlichen Räumen ein Wertmangel darstellt. Zur Berechnung der wertrelevanten GFZ wird in Abweichung zur GFZ-Berechnung nach § 2 LBO Baden-Württemberg ein vereinfachter Berechnungsmodus umseitig wie folgt vorgegeben: 60° Dachneigung Im Rahmen der detaillierten Marktuntersuchungen im Anhang zum Marktbericht wurden für die wichtigsten Nutzungstypen von Grundstücken spezielle GFZ-Umrechnungskoeffizienten ermittelt, die dem Sachverständigen eine weitere Prüfung des anzusetzenden Bodenwertes ermöglichen. Unbeachtlich dieser spezialisierten Korrekturfaktoren werden für das Gemeindegebiet verbindliche Umrechnungskoeffizienten für die ausgewiesenen lagetypischen Grundstücksverhältnisse ausgewiesen. UG = 0,50 m über Niveau UG = 0,50 m über Niveau Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 20 Marktbericht vom 14.06.2019 4.1.6 Anpassungen über die Geschossflächenzahl WA-Gebiete Folgende Einflüsse konnten im Gemeindegebiet in allgemeinen Wohngebieten festgestellt werden: Mischgebiete bzw. unbeplanter Innenbereich sowie dörfliche Mischgebiete Folgende Einflüsse konnten im Gemeindegebiet in Innenbereichen und Mischgebieten festgestellt werden: Umrechnungstabellen zur GFZ-Anpassung GFZ WA MI 0,2 1,042 0,987 0,4 1,022 1,008 0,6 1,003 1,030 0,8 0,984 1,051 1 0,965 1,072 1,2 0,945 1,094 1,4 0,926 1,115 1,6 0,907 1,136 1,8 0,887 1,158 2 0,868 1,179 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 0 0,2 0,4 0,6 0,8 1 1,2 1,4 1,6 Achsentitel GFZ (WA) Linear (GFZ (WA)) 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 2,00 0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 GFZ (MI) Linear (GFZ (MI)) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 21 Marktbericht vom 14.06.2019 4.1.7 Anpassungen von Bodenrichtwerten über die Grundstücksfläche WA-Gebiete Folgende Einflüsse konnten im Gemeindegebiet in Innenbereichen und Mischgebieten festgestellt werden: Mischgebiete bzw. unbeplanter Innenbereich sowie dörfliche Mischgebiete Folgende Einflüsse konnten im Gemeindegebiet in Mischgebieten festgestellt werden: Umrechnungstabellen zur Flächenanpassung Fläche WA MI 50 0,960 1,251 100 0,977 1,167 250 1,000 1,056 500 1,018 0,972 1000 1,035 0,889 1500 1,045 0,840 2000 1,052 0,805 y = -0,121ln(x) + 1,7244 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 2,00 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 Fläche (WA) Log. (Fläche (WA)) y = 0,0253ln(x) + 0,8622 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 Flächen (WA) - ohne Sonderlagen Log. (Flächen (WA) - ohne Sonderlagen) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 22 Marktbericht vom 14.06.2019 4.1.8 Bodenwertentwicklung Gebietsart 2013 2014 2015 2016 2017 2018 WA/WR 257 € 271 € 260 € 307 € 316 € 338 € Mischgebiete / § 34 230 € 265 € 331 € 294 € 349 € 357 € Gewerbegebiete 171 € 164 € - € 125 € 149 € 113 € Außenbereiche 45 € 57 € 62 € 48 € 20 € - € Ackerland/Grünland/Wald I = Indexzahl des jeweiligen Jahres 4.1.8.1 Fallzahlentwicklung Fallzahlentwicklung 2013 2014 2015 2016 2017 2018 WA/WR 41 32 30 33 26 14 Mischgebiete / § 34 11 10 25 14 13 21 Gewerbegebiete 1 1 0 2 1 2 Außenbereiche 2 6 3 16 5 0 Ackerland/Grünland/Wald 4 5 1 5 4 0 4.1.8.2 Umsatzentwicklung Umsatzentwicklung 2013 2014 2015 2016 2017 2018 WA/WR 6.867 T€ 4.986 T€ 5.177 T€ 7.471 T€ 5.731 T€ 5.471 T€ Mischgebiete / § 34 2.583 T€ 2.215 T€ 9.137 T€ 3.657 T€ 3.023 T€ 6.733 T€ Gewerbegebiete 842 T€ 1.621 T€ 0 T€ 870 T€ 658 T€ 279 T€ Außenbereiche 394 T€ 45 T€ 169 T€ 373 T€ 1.131 T€ 0 T€ Ackerland/Grünland/Wald 293 T€ 209 T€ 67 T€ 662 T€ 600 T€ 0 T€ 4.1.8.3 Flächenentwicklung Umsatzentwicklung 2013 2014 2015 2016 2017 2018 WA/WR 13.729 m² 11.843 m² 10.283 m² 12.901 m² 7.737 m² 7.644 m² Mischgebiete / § 34 5.356 m² 4.672 m² 16.049 m² 5.260 m² 4.011 m² 12.425 m² Gewerbegebiete 3.888 m² 17.701 m² m² 6.960 m² 2.634 m² 2.475 m² Außenbereiche ,7 ha ,1 ha ,6 ha ,3 ha 5,5 ha ,0 ha Ackerland/Grünland/Wald 6,9 ha 5,0 ha 1,6 ha 8,6 ha 9,3 ha ,0 ha Die Bodenwertentwicklung im Gemeindegebiet verlief in den letzten Jahren stetig steigen in den Wohn- und Mischgebieten. Die anderen Werte lassen aufgrund der geringen Anzahl der Fälle keine Trendableitung aus diesen Werten zu. 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 4,50 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Wohngebiete Landwirtschaft Gewerbe Mischgebiete Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 23 Marktbericht vom 14.06.2019 4.2 Landwirtschaftliche Grundstücke Ermittlungsergebnisse erfasste Objekte 42 Vergleichsgrundstücke typisch landwirtschaftlich 40 Vergleichsgrundstücke 4.2.1 Übersicht über die landwirtschaftlichen Grundstücke (2009-2018) Anzahl mittl. Fläche mittl. Wert von bis 26 23.894 m² 3,75 € 0,80 € 7,12 € 10 8.850 m² 3,21 € 1,00 € 4,60 € 4 6.764 m² 2,23 € 1,70 € 2,73 € Wald Zur Bestimmung der wertbeeinflussenden Komponenten in der Vorprüfung wurden Daten aus dem Teilmarkt ausgewertet. Objekte, die sich außerhalb der mathematischen Standardabweichung befanden, wurden eliminiert. Landwirtschaftliche Nutzung Ackerland Grünland 0 € 500.000 € 1.000.000 € 1.500.000 € 2.000.000 € 2.500.000 € Ackerland Grünland Wald 2.225.818 € 307.240 € 58.400 € Umsätze im Berichtszeitraum Ackerland 65% Grünland 25% Wald 10%Anteile Fallrelation Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 24 Marktbericht vom 14.06.2019 4.2.2 Wertentwicklungen von Ackerland nach Grundstücksgröße Bodenflächen-URK 800 m² 4,82 € Beispiel Korrelation 1.500 m² 4,60 € Ergebnis 3.000 m² 4,35 € Fläche URK 6.000 m² 4,10 € Objekt 5000 4,16 € 10.000 m² 3,91 € Mittel 23894 3,60 € 20.000 m² 3,66 € 40.000 m² 3,41 € 60.000 m² 3,26 € Korrelation 0,0439 nach Kaufdatum steigend #DIV/0! y = -0,362ln(x) + 7,2439 R² = 0,0439 0,00 € 1,00 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € 8,00 € 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 Ackerland Log. (Ackerland) 0,00 € 1,00 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € 8,00 € 31.12.1999 31.12.2003 31.12.2007 31.12.2011 31.12.2015 31.12.2019 Acker- und Grünland Potenz (Acker- und Grünland) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 25 Marktbericht vom 14.06.2019 4.2.3 Wertentwicklungen von Grünland nach Grundstücksgröße Bodenflächen-URK 800 m² 3,01 € Beispiel Korrelation 1.500 m² 3,09 € Ergebnis 3.000 m² 3,19 € Fläche URK 6.000 m² 3,28 € Objekt 5000 3,26 € 10.000 m² 3,35 € Mittel 8850 3,33 € 20.000 m² 3,45 € 40.000 m² 3,54 € 60.000 m² 3,60 € Korrelation 0,0591 nach Kaufdatum steigend 0,00 € 0,50 € 1,00 € 1,50 € 2,00 € 2,50 € 3,00 € 3,50 € 4,00 € 4,50 € 5,00 € 31.12.2007 31.12.2011 31.12.2015 31.12.2019 Grünland Linear (Grünland) y = 0,1368ln(x) + 2,0913 0,00 € 0,50 € 1,00 € 1,50 € 2,00 € 2,50 € 3,00 € 3,50 € 4,00 € 4,50 € 5,00 € 0 5000 10000 15000 20000 25000 Grünland Log. (Grünland) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 26 Marktbericht vom 14.06.2019 4.2.4 Wertentwicklungen von Waldflächen inkl. Bestockung nach Grundstücksgröße Waldflächen inkl. Bestockung Bodenflächen-URK 1.000 m² 2,87 € Beispiel Korrelation 2.000 m² 2,62 € Ergebnis 5.000 m² 2,29 € Fläche URK 10.000 m² 2,05 € Objekt 5000 2,29 € 20.000 m² 1,80 € Mittel 6764 2,19 € 50.000 m² 1,47 € 100.000 m² 1,23 € 200.000 m² 0,98 € Korrelation 0,1796 nach Kaufdatum sinkend 0,00 € 0,50 € 1,00 € 1,50 € 2,00 € 2,50 € 3,00 € 31.12.2003 31.12.2007 31.12.2011 31.12.2015 Waldflächen Linear (Waldflächen) y = -0,357ln(x) + 5,3325 0,00 € 0,50 € 1,00 € 1,50 € 2,00 € 2,50 € 3,00 € 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 Waldflächen Log. (Waldflächen) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 27 Marktbericht vom 14.06.2019 5 Bebaute Grundstücke in den Jahren 2015 bis 2018 Expertenteil Grundlagen der Untersuchungen Untersuchungen Kursivhinweise Qualitätsmerkmale Note Qualität NHK 2010 Stufe 1 sehr gut stark gehoben 5 2 gut gehoben 4 3 mittel mittel 3 4 einfach einfach 2 5 sehr einfach einfachst 1 5.1 Übersicht über die gehandelten Grundstücksarten (bebaut) Bebaute Grundstücke Anzahl Boden HNF Ein- und Zweifamilienhäuser 29 19.522 m² 4.388 m² Reihenhäuser 9 2.667 m² 1.085 m² Renditeobjekte 3 2.592 m² 1.017 m² Gewerbe- u. sonstige Objekte 7 8.063 m² 3.627 m² Wohnungs- u. Teileigentum 56 42.507 m² 9.540 m² Summe 104 75.351 m² 19.657 m² Die nachfolgenden Marktuntersuchungen sind als Detail-untersuchungen für Sachverständige zu verstehen, denen mittels der ausgewiesenen Werte eine genauere Feinabstimmung der jeweiligen Wertermittlungskomponenten ermöglicht werden soll. Die Untersuchung wurde mit Hilfe des Kaufpreissammlungprogramms WertPRO-KPA vorgenommen. Soweit auswertbare Grundstücksfälle vorhanden waren, wurden für die wichtigsten Objekttypen Liegenschaftszinssätze, Marktanpassungs-faktoren, Vergleichswerte und Bodenwerteinflüsse untersucht. Werden Werte kursiv dargestellt, so sind erst wenige Fälle erfasst worden, deren Aussagekraft für das lokale Umfeld als beschränkt anzusehen sind. Insbesondere sind dann Extrapolationen bei Objektabweichungen im verstärktem Umfang notwendig. Es ist zu beachten, dass infolge eines Kompromisses für die Lesbarkeit Aussagen zur Qualität wie folgt dargestellt werden: 37.409.796 € 19.411.316 € Umsatz 9.455.480 € 2.974.500 € 1.385.000 € 4.183.500 € Ein- und Zweifamilienhäuser 25% Reihenhäuser 8% Renditeobjekte 4% Gewerbe- u. sonstige Objekte 11% Wohnungs- u. Teileigentum 52% Anteile Umsatzrelation Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 28 Marktbericht vom 14.06.2019 5.2 Marktdaten für bebaute Grundstücke (öffentlicher Teil) Ertragswertverfahren Liegenschaftszinssätze, Mietwerte, Bewirtschaftungskosten Sachwertverfahren Marktanpassungsfaktoren Vergleichswerte Übersichten Im vorderen Teil A des Grundstückmarktberichts werden die wichtigsten Markteinflussdaten für bebaute Grundstücke veröffentlicht. Darüber hinaus sind im Teil B des Grundstückmarktberichts weitere Marktdaten für Gutachtenszwecke abgebildet. Nachfolgend werden in gekürzter Form die wesentlichen Einflussdaten für folgende Bewertungsverfahren dargestellt: Ein- und Zweifamilienhäuser 28% Reihenhäuser 8% Renditeobjekte 3% Gewerbe- u. sonstige Objekte 7% Wohnungs- u. Teileigentum 54% Anteile Fälle Ein- und Zweifamilienhäuser Reihenhäuser Renditeobjekte Gewerbe- u. sonstige Objekte Wohnungs- u. Teileigentum 9.455.480 € 2.974.500 € 1.385.000 € 4.183.500 € 19.411.316 € Umsatzzahlen Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 29 Marktbericht vom 14.06.2019 5.3 Daten für Ertragswertverfahren Rechtsgrundlage Liegenschaftszinssatz Eigene Untersuchungen Fallauswahl / RND Objekttyp erfasst RND Bodenwert Ein- und Zweifamilienhäuser (2011-2018) 88 38 Jahre 283 € Eigentumswohnungen (2012-2018) 75 51 Jahre 352 € Mehrfamilienhäuser (2004-2018) Wohn- u. Geschäftshäuser (2004-2008) Liegenschaftszinssatz Objekttyp Minimum Mittel Max Ein- und Zweifamilienhäuser (2011-2018) 0,4% 2,8% 4,5% Eigentumswohnungen (2012-2018) 1,7% 3,6% 6,5% Mehrfamilienhäuser (2004-2018) Wohn- u. Geschäftshäuser (2004-2008) Bei der Ermittlung von Verkehrswerten von renditeorientierten Immobilien dient der Liegenschaftszinssatz als Marktanpassungsfaktor im Ertragswertverfahren analog dem Sachwertfaktor im Sachwertverfahren. Demgemäß gehört die Ableitung von Liegenschaftszinssätzen zu den Pflichtaufgaben der Gutachterausschüsse (s. § 193 (5) Baugesetzbuch vom 31.07.2009 sowie § 8 und 11 Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19.05.2010). Soweit im lokalen Markt Auswertungen erfolgen konnten, wurden die Liegenschaftszinssätze nach einschlägigen Modellparametern der ImmoWertV berechnet. Folgende Wertspannen wurden in den einzelnen Objektarten festgestellt: 2,7% 5,0% 13,1% 19 29 Jahre 220 € Objekte, die nachhaltig vermietbar sind. Liquidationsobjekte wurden aus der Untersuchung ausgeschieden. Die niedrigen Restnutzungsdauern von Bauernhöfen sind jedoch üblich. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 30 Marktbericht vom 14.06.2019 5.3.1 Modellparameter für Ertragswertverfahren Restnutzungsdauer nach § 6 Abs. 6 ImmoWertV ohne Modernisierung Ansatz des historischen Baujahrs Kernsanierung Berücksichtigung eines fiktiven Baujahrs wie folgt: Kernsanierungsjahr 1980 abzüglich 10% der Gesamtnutzungsdauer Beispiel 70 Jahre -7 fiktives Baujahr 1973 Modernisierungen Kombination Gesamtnutzungsdauer sehr gut (5) + 10 Jahre mittel (3) + 0 Jahre einfach (2) ./. 5 Jahre gut (4) + 5 Jahre einfachst (1) ./. 10 Jahre Bodenwert Rohertrag Objekttyp Minimum Mittel Max Ein- und Zweifamilienhäuser (2011-2018) 5,14 € 7,25 € 9,05 € Eigentumswohnungen (2012-2018) 5,71 € 7,42 € 9,24 € Mehrfamilienhäuser (2004-2018) Wohn- u. Geschäftshäuser (2004-2008) 4,24 € 5,80 € 8,07 € Erfolgte eine Kernsanierung vor der Modernisierung diente das fiktive Baujahr der Kernsanierung als Grundlage für die Alterseinschätzung des Modells der SW-RL. Der Ansatz der Gesamtnutzungsdauer erfolgte gem. der Anlage 3 der Sachwertrichtlinie - SW-RL in der Fassung vom 05.09.2012. Dabei wurde eine Abweichung von der jeweils mittleren Ausstattungsstufe wie folgt berücksichtigt: Es wurde der objekttypische Bodenwert (ungedämpft) zugrunde gelegt. Bei übergroßen Grundstücken wurden separat bebaubare oder handelbare Grundstücke abgetrennt. Es wurden die marktüblichen Mieten auf der Grundlage des ortsüblichen nachhaltigen Mietniveaus zugrunde gelegt. Die Ist-Miete wurde aufgrund der teilweisen sehr subjektiven Umstände nicht berücksichtigt. Die Basismiete wurden im Expertenteil in Form von Regressionstrendverläufen dargestellt. Objekte mit einer Mindest-RND von 15% der typisierten Gesamtnutzungsdauer nach der Sachwert-Richtlinie mit folgendem Restnutzungsdauermodell: Übernahme des Modells Anlage 4 der Sachwertrichtlinie - SW-RL in der Fassung vom 05.09.2012. Folgende Mietspannen, bezogen auf die vermietbare Fläche (bei Mischobjekten Wohn- und Nutzfläche, bei Gewerbe Nutzflächen) wurden bei den ausgewerteten Objekten festgestellt: Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 31 Marktbericht vom 14.06.2019 Bewirtschaftungskosten Objekttyp Minimum Mittel Max Ein- und Zweifamilienhäuser (2011-2018) 5,7% 15,9% 23,9% Eigentumswohnungen (2012-2018) 6,3% 16,4% 21,5% Mehrfamilienhäuser (2004-2018) Wohn- u. Geschäftshäuser (2004-2008) Erläuterung des Liegenschaftszinssatzes Iterative Formel: RE = Reinertrag des Grundstücks KP = Kaufpreis BW = Bodenwert des unbebaut angenommenen Grundstücks q = 1 + 0,01 x p (p = Reinrendite s. oben) n = Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen 7,3% 17,7% 22,4% Die Bewirtschaftungskosten wurden nach den Grundlagen der II. Berechnungsverordnung jeweils geschätzt. Hierbei wurden im Mittel folgende Spannen erreicht: Der Liegenschaftszinssatz lässt sich am ehesten mit der objekttypisch erweiterten Nettorendite erläutern. Die Nettorendite eines Grundstücks ermittelt sich danach wie folgt: Nettorendite in % = Reinertrag (Miete ./. Bewirtschaftung) Kaufpreis Da in Deutschland das zweigliedrige Ertragswertverfahren vorrangig ist, ist diese Betrachtungsweise für die Anwendung nicht ausreichend. Es müssen noch die objektspezifischen Elemente Restnutzungsdauer und Bodenwert des Grundstücks berücksichtigt werden. Dies kann nur mittels einer Grenzwertanalyse (Iterationsverfahren) unter folgender Formel vorgenommen werden: Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 32 Marktbericht vom 14.06.2019 5.3.2 Ertragswertverfahren (Modell) Rohertrag (Kaltmiete, ortsüblich) ./. nicht abzugsfähige Bewirtschaftungskosten Jahresreinertrag ./. Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszinssatz) Jahresreinertrag der baulichen Anlage* x Rentenbarwertvervielfältiger nach ImmoWertV Besonderheit: nachträglich jährlicher Mietzufluss Ertragswert der baulichen Anlagen + Bodenwert ggf. Anpassungen über GFZ-/Flächenkorrekturen Ertragswert + besondere wertbeeinflussende Merkmale ggf. nach § 8 ImmoWertV Verkehrswert nach § 194 BauGB *)Liquidationswertschema Bodenwert ./. Freilegungskosten (Abbruchkosten - evtl. mit zeitlicher Anpassung) Bodenwert des freigelegten Grundstücks Im Falle einer Unrentierlichkeit des Bodens (bei Feststellung eines negativen Gebäudereinertrags) ist ein Liquidationswertansatz wie folgt sachgerecht: Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 33 Marktbericht vom 14.06.2019 5.4 Daten für Sachwertverfahren Rechtsgrundlage Marktanpassungsfaktoren Fallauswahl Objekttyp erfasst RND Bodenwert Ein- und Zweifamilienhäuser (2011-2018) 88 38 Jahre 283 € Eigentumswohnungen (2012-2018) 75 51 Jahre 352 € Mehrfamilienhäuser (2004-2018) Wohn- u. Geschäftshäuser (2004-2008) Sachwertfaktoren Objekttyp Minimum Mittel Max Ein- und Zweifamilienhäuser (2011-2018) 0,80 1,00 1,25 Eigentumswohnungen (2012-2018) 0,55 1,07 1,31 Mehrfamilienhäuser (2004-2018) Wohn- u. Geschäftshäuser (2004-2008) 5.4.1 Modellparameter für Sachwertverfahren Modellparameter Normalherstellungskosten NHK 2010 (Anlage 1 SW-RL) Gebäudebaujahresklassen keine Gebäudestandard Ein- und Zweifamilienhäuser / Reihenhäuser / Doppelhäuser Stufen 1 (einfachst) bis 5 ( sehr gehoben) andere Gebäudetypen Stufen 3 (mittel) bis 5 (sehr gehoben) Baunebenkosten in den NHK 2010 bereits enthalten Regionalfaktoren keine (weder Ortsgröße noch Bundeslandfaktor) Bezugsmaßstab Bruttogrundfläche Die Bewertung von Grundstücken führt bei Anwendung des Sachwertverfahrens nur dann zu marktkonformen Ergebnissen, wenn die ermittelten vorläufigen Sachwerte an die regionalen Verhältnisse auf dem Grundstücksmarkt angepasst werden. Denn beim vorläufigen Sachwert handelt es sich lediglich um einen fiktiven modellhaften Berechnungswert, der in der Regel auf mittleren Herstellungskosten des Bundes basiert und deshalb bei einem analogen Objekt in wertgleicher Lage unter Anwendung des gleichen Berechnungsmodells (seit Einführung der Sachwertrichtlinie SW-RL die NHK 2010) bundesweit einheitlich ist. Die Ableitung von Marktanpassungsfaktoren gehört zu den Pflichtaufgaben der Gutachterausschüsse (s. § 193 (5) Baugesetzbuch vom 31.07.2009 sowie § 8 und 11 Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19. 05.2010). Seit Einführung der Sachwert-Richtlinie (SW-RL) sind die Modellparameter bundesweit bis auf wenige Aussnahmetatbestände festgeschrieben. Diese in den Auswertungen berücksichtigten Ermittlungsvorschriften werden in Kürze wie folgt dargestellt: 0,51 0,79 19 29 Jahre 220 € Objekte, die nachhaltig nutzbar sind. Liquidationsobjekte wurden aus der Untersuchung ausgeschieden. 1,00 Folgende Wertspannen wurden in den einzelnen Objektarten festgestellt: Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 34 Marktbericht vom 14.06.2019 Baupreisindex Gebäudespezifischer Index des Statistischen Bundesamts derzeit Preisbasis = 2010 bzw. 2015. Baujahr Gesamtnutzungsdauer Restnutzungsdauer Alterswertminderung Lineares Modell ohne Restwertbildung Besondere Bauteile Außenanlagen Bodenwerte Grundstücksfläche Sonstige Hinweise 5.4.2 Sachwertverfahren (Modell) Ermittlung der maßgeblichen Bruttogrundfläche x maßgebliche Normalherstellungskosten 2010 Neuherstellungswert der baulichen Anlagen ./. Alterswertminderung linear Gebäuderestwert Wertermittlung der Außenanlagen, ggf. pauschal ./. Alterswertminderung Restwert der Außenanlagen + Bodenwert ggf. Anpassungen über GFZ-/Flächenkorrekturen angepasster Bodenwert Gebäuderestwert + Außenanlagen + angepasster Bodenwert vorläufiger Sachwert x Marktanpassungsfaktor marktangepasster Sachwert + besondere wertbeeinflussende Merkmale ggf. nach § 8 ImmoWertV Verkehrswert nach § 194 BauGB Es wurden ungedämpfte Bodenwerte berücksichtigt. Selbständig bewertbare Grundstücksteile wurden ausgesondert. Die Ableitung der Marktanpassungsfaktoren erfolgte damit vom fiktiv schadensfreien und weitgehend standardisierten Objekt. Kauffälle mit wertmäßig nicht erfassbaren Besonderheiten wurden aus der Untersuchungsstichprobe eliminiert. wie bei Ertragswertermittlung nach SW-RL, Anlagen 3 und 4 Soweit diese nicht gesondert bewertbare selbständige Baukörper darstellen wurden diese als in den BGF-Werten bereits erfasst gewertet. Es wurde eine Außenanlagepauschale von 3% berücksichtigt. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 35 Marktbericht vom 14.06.2019 5.5 Daten für Vergleichswertverfahren (Zeitraum 2011-2018) Vorbemerkungen 5.5.1 Modellparameter für Vergleichswertverfahren Fallauswahl Objekttyp erfasst RND Bodenwert Ein- und Zweifamilienhäuser (2011-2018) 88 38 Jahre 283 € Eigentumswohnungen (2012-2018) 75 51 Jahre 352 € Mehrfamilienhäuser (2004-2018) Wohn- u. Geschäftshäuser (2004-2008) Objekttyp Minimum Mittel Max Ein- und Zweifamilienhäuser (2011-2018) 1.119 € 2.171 € 3.335 € Eigentumswohnungen (2012-2018) 964 € 1.871 € 3.048 € Mehrfamilienhäuser (2004-2018) Wohn- u. Geschäftshäuser (2004-2008) Gebäudestandard Ein- und Zweifamilienhäuser / Reihenhäuser / Doppelhäuser Stufen 1 (einfachst) bis 5 ( sehr gehoben) andere Gebäudetypen Stufen 3 (mittel) bis 5 (sehr gehoben) Baujahr Gesamtnutzungsdauer Restnutzungsdauer Stellplätze Zuschlagsempfehlung Wohnung < 90 m² ab 2. Stellplatz Wohnung > = 90 m² ab 3. Stellplatz Haus < 150 m² ab 2. Garage Haus > = 150 m² ab 3. Garage In den Preisen sind die übliche Anzahl von Stellplätzen bzw. Garagenstellplätzen bereits enthalten. wie bei Ertragswertermittlung nach SW-RL, Anlagen 3 und 4 Für die Vergleichswertanalyse wurden die Verläufe der Quadratmeterpreise, bezogen auf die Wohnfläche bzw. vermietbare Nutzfläche, in Regressionsverläufen dargestellt. Für Tabellengliederungen sind in Gemeinden unter 50.000 Einwohner kaum die ausreichende Anzahl von Kaufpreisfällen zu gewinnen. Objekte, die nachhaltig nutzbar sind. Liquidationsobjekte wurden aus der Untersuchung ausgeschieden. Folgende Mietspannen, bezogen auf die vermietbare Fläche (bei Mischobjekten Wohn- und Nutzfläche, bei Gewerbe Nutzflächen) wurden bei den ausgewerteten Objekten festgestellt: 290 € 1.050 € 1.635 € 19 29 Jahre 220 € Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 36 Marktbericht vom 14.06.2019 5.5.2 Übersicht Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Reihenhäuser Neubaufälle Bestandsfälle nach Baujahresklasse Bestandsfälle nach Größe Im Berichtszeitraum konnten keine Erstbezugsverkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern festgestellt werden. Baujahresklasse nach fiktivem Baujahr (s. Restnutzungsdauerberechnung) Wohnflächenklasse nach Gesamtwohnfläche 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 61 bis 90 m² 90 bis 120 m² 121 bis 150 m² 151 bis 200 m² ab 201 m² Vergleichswerte Ein- und Zweifamilienhäuser / Reihenhäuser nach Größenklassen Mittelwert Minimum Maximum 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 1960 bis 1969 1970 bis 1979 1980 bis 1989 1990 bis 1999 ab 2000 Vergleichswerte Ein- und Zweifamilienhäuser / Reihenhäuser nach Baujahresklassen Mittelwert Minimum Maximum Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 37 Marktbericht vom 14.06.2019 Bestandsfälle nach Ausstattung 1 = sehr gut 2 = gut 3 = mittel 4 = einfach 5 = sehr einfach Bestandsfälle nach Baujahresklasse Nach Ausstattungsklassifizierung des Marktberichts (siehe Vorerläuterungen). Baujahresklasse nach fiktivem Baujahr (s. Restnutzungsdauerberechnung) 0 € 1.000 € 2.000 € 3.000 € 4.000 € 2 3 4 Vergleichswerte Ein- und Zweifamilienhäuser / Reihenhäuser nach Ausstattung Mittelwert Minimum Maximum 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 1960 bis 1969 1970 bis 1979 1980 bis 1989 1990 bis 1999 ab 2000 Vergleichswerte Eigentumswohnungen nach Baujahresklassen Mittelwert Minimum Maximum Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 38 Marktbericht vom 14.06.2019 Bestandsfälle nach Größe Bestandsfälle nach Ausstattung 1 = sehr gut 2 = gut 3 = mittel 4 = einfach 5 = sehr einfach Wohnflächenklasse nach Gesamtwohnfläche Nach Ausstattungsklassifizierung des Marktberichts (siehe Vorerläuterungen). 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 31 bis 60 m² 61 bis 90 m² 90 bis 120 m² 121 bis 150 m² 151 bis 200 m² Vergleichswerte Eigentumswohnungen nach Größenklassen Mittelwert Minimum Maximum 0 € 1.000 € 2.000 € 3.000 € 4.000 € 2 3 4 Vergleichswerte Eigentumswohnungen nach Ausstattungsniveau Mittelwert Minimum Maximum Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 39 Marktbericht vom 14.06.2019 5.6 Hinweise auf typische Einflusskomponenten des Grundstücksmarkts Bodenwert = Lagefaktor Hauptnutzfläche Mietniveau der Objekte Restnutzungsdauer In der Regel wurden die gehandelten Grundstücke in der zurückliegenden Marktuntersuchung in der Regel 4 bis 5 wesentliche Einflussmerkmale untersucht, durch die sich ein typischer Käufer leiten lässt. Die Ergebnisse der einzelnen Auswertungen können hinsichtlich ihrer Aussagekraft durch die Korrelationen sachverständig berücksichtigt werden. Empfohlen wird ein Anteilgewichtungsmodell anhand der Korrelationswerte. Die Restnutzungsdauer ist weiterer stark zu beachtender Einfluss für den Investor. Der Marktteilnehmer erwartet eine ausreichende Restlebensdauer seines Gebäudes. Diese muss nicht mit seiner geplanten Investitionszeit übereinstimmen, da er seine EXIT-Bedingung durchaus schon früher setzen kann. Allerdings erwartet er dann einen entsprechenden Restwert des Objekts im Zeitpunkt des EXITS um seine Renditeforderung bzw. seine eigenen wohnwirtschaftlichen Ansprüche an das Objekt zu erreichen. Die Bestimmung der Restnutzungsdauer erfolgte dabei nach den Vorschlägen der ImmoWertV und der aktuellen Fassung der Sachwertrichtlinie (SW-RL). Der jeweils ermittelte Bodenwert je m² Grundstücksfläche ist ein entscheidendes Lagekriterium für die Nachfrage nach einem Objekt innerhalb des Marktgebiets. In der Regel lassen sich entsprechende Abhängigkeiten aus den Auswertungen feststellen. Es ist zu beachten, dass der gebietstypische Richtwert als Ausgangsgrundlage angepasst um lagetypische Zu- und Abschläge zugrunde gelegt wird. Baurechtliche Anpassungen sind nur im Rahmen von GFZ-Anpassungen/Flächenanpassungen zu berücksichtigen. Die Hauptnutzfläche stellt für den Markt eine Risikokomponente dar. Große Objekte werden in der Regel nur noch von wenigen Investoren wirtschaftlich getragen werden können. So scheiden eine relativ große Anzahl von Marktteilnehmern aus Kapitalbeschaffungsgründen aus. Gleichzeitig erhöht sich das Risiko durch die geringere Diversifikation des Risikos. Das Mietniveau ist zunächst ebenfalls ein typischer Lagefaktor wie der Bodenrichtwert. Gleichzeitig ist dieses auch stark beeinflusst durch die vorhandene Ausstattung und der Modernität des Objekts. Im Rahmen der Renditeerwartung fällt der Blickpunkt jeden Investors zunächst auf die Miete bzw. auf den Nutzwert des Gebäudes, so dass dieser Basis ein erheblicher Einfluss auf die Marktentscheidung unterstellt werden kann. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 40 Marktbericht vom 14.06.2019 5.7 Hinweise für die Bewertungsdaten für Erbschaft- und Schenkungsteuerzwecke Anwendungsbereiche Für Besteuerungsfälle vor dem 01.01.2016: Vergleichswertverfahren Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohnungen Ertragswertverfahren Für Besteuerungsfälle ab dem 01.01.2016: Sachwertverfahren Modellparameter Regelherstellungskosten 2015 Lineares Alterswertminderungsmodell Baujahresklassen nach RHK 2015 (analog NHK 2010) Modernisierungseinschätzungen nach Richtlinie Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22 BewG Mindestrestwert von 30% des Sachwerts Ertragswertverfahren Rohertrag Bewirtschaftungskosten Restnutzungsdauer Für die Bewertung von Grundstücken für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer ist ein in Abweichung zur allgemeinen Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB gesondertes Bewertungsverfahren nach BewG vorgeschrieben. Hierzu hat der berichtserstattende Gutachterausschuss spezielle Werte ausgewiesen, die lex specialis den Anlagen zum Bewertungsgesetz gegenüber als vorrangig anzusehen sind. Es sind für die Bedarfswertermittlung die Vergleichswerte nach Regressionsermittlung für folgende Objekte gültig: Es können die speziellen Wertzahlen für die jeweiligen Gebäudetypen verwendet werden. Für Renditeobjekte wurden spezielle Liegenschaftszinssätze ermittelt, die das Modell des BewG explizit berücksichtigen. Es sind die speziellen Liegenschaftszinssätze für steuerliche Zwecke anzuwenden (siehe Modellparameter Fälle ab dem 2012 bis 2015). Für die Schätzung des Rohertrags (ortsübliche Mieten) sind die Regressionswerte der jeweiligen Mietwertdiagramme anzuwenden. Als Bewirtschaftungskosten sind die Mittelwerte der jeweiligen Gebäudetypen anzuwenden. Es wurde eine Mindestrestnutzungsdauer von 30% der Gesamtnutzungsdauer in entsprechenden Fällen berücksichtigt. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 41 Marktbericht vom 14.06.2019 Vergleichswertverfahren GFZ-Hinweise Ist-GFZ Eine Umrechnung der Bodenwerte hat explizit nach den erreichten Ist- Werten zu erfolgen. Umrechnungen nach theoretisch höheren baurechtlich erreichbaren Nutzungen sind nicht zulässig, da hierfür zumeist die Freiräumung des alten Baukörpers erfolgen müsste bzw. wirtschaftliche Verluste in Form einer Umgestaltung des Baukörpers hingenommen werden müssen. Die Berechnung über die tatsächliche GFZ-Werte erfolgt insbesondere aufgrund der Tatsache, dass in Gebieten mit niedrigen Bodenwerten eine geringere Auswirkung festzustellen sind. Bei fehlender tatsächlicher Verständigung zwischen Bewertungsstelle und Steuerpflichtigem gilt der Vorrang des jeweiligen Vergleichswertverfahrens gegenüber den anderen Bewertungsverfahren. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 42 Marktbericht vom 14.06.2019 Enhält Regressionsanaylsen zu Liegenschaftszinssätzen Marktanpassungen Vergleichswerte Basismieten Bodenwerteinflüsse zu den Teilemärkten Inhaltsverzeichnis Seite 6. Teilemarkt Ein- und Zweifamilienhäuser 42 7. Teilemarkt Eigentumswohnungen (Bestand) 56 8. Teilemarkt Renditeobjekte 70 9. Teilemarkt Gewerbe 85 10. Teilemarkt Bauernhöfe (Altdaten) 99 88255 Baindt Teil B zum Grundstücksmarktbericht Gemeinde Baindt Herausgeber: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Marsweilerstr. 4 Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 43 Marktbericht vom 14.06.2019 6 Teilemarkt Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke einschl. Reihenhäuser Ermittlungsergebnisse erfasste Objekte 95 Vergleichsgrundstücke davon brauchbare Überblick über die Angebote Mittel Median Standardabw. EFH RH qm-Preise 2.171 € 2.039 € 618 € 2.133 € 2.356 € Minima 1.119 € 1.119 € 1.562 € Maxima 3.335 € 3.335 € 3.205 € Liegenschaftszinssätze 2,84% 2,97% 0,99% 2,86% 2,75% Minima 0,35% 0,35% 0,82% Maxima 4,52% 4,52% 3,94% Sachwertfaktoren 1,00 1,00 0,11 0,99 1,07 Minima 0,80 0,80 0,86 Maxima 1,25 1,23 1,25 weitere Mittelwerte Bodenwert 283 € 279 € 60 € 278 € 308 € GFZ_Ist 0,48 0,44 0,21 0,45 0,66 HNF 150 m² 142 m² 38 m² 155 m² 127 m² Restnutzungsdauer 38 Jahre 37 Jahre 17 Jahre 36 Jahre 50 Jahre mittlere Miete 7,25 € 7,30 € 0,85 € 7,21 € 7,48 € mittlere BWK-Kosten 1,15 € 1,33 € 1,15 € 1,13 € mittlere Bewirtschaftung 15,86% 18,22% 5,38% 16,02% 15,08% Faktor nach Gruppe EFH/RH gesamt EFH RH Vergleichspreis 1,00 0,98 1,09 Liegenschaftszinssatz 1,00 1,01 0,97 Sachwertfaktor 1,00 0,99 1,07 Zeitraum 12.01.2011 bis 31.10.2018 Tendenz steigend Zur Bestimmung der wertbeeinflussenden Komponenten in der Vorprüfung wurden Daten aus dem Teilmarkt ausgewertet. Objekte, die sich außerhalb der mathematischen Standardabweichung befanden, wurden eliminiert. 88 auswertbare Vergleichsobjekte nach Ausreißer-Entfernung am oberen und unteren Randbereich (außerhalb der Standardabweichung) in den letzten 6 Jahren. 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 31.12.2017 Zeitachse Poly. (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 44 Marktbericht vom 14.06.2019 Analysen 6 Teilemarkt Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke einschl. Reihenhäuser Liegenschaftszinssätze - Sachwertfaktoren - Vergleichswerte Steuerliche Werte für BewG Liegenschaftszinssatz Ein- und Zweifamilienhäuser nach Bodenwert Korrelation -0,383 nach Hauptnutzfläche Korrelation 0,293 nach Mietniveau Korrelation 0,195 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% 5,0% - € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € BRW Linear (BRW) 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% 5,0% m² 50 m² 100 m² 150 m² 200 m² 250 m² 300 m² HNF Linear (HNF) 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% 5,0% 2,00 € 4,00 € 6,00 € 8,00 € 10,00 € Miete Linear (Miete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 45 Marktbericht vom 14.06.2019 Liegenschaftszinssatz Ein- und Zweifamilienhäuser nach Restnutzungsdauer Korrelation 0,041 Gewichtung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,383 42% nach HNF 0,293 32% nach Miete 0,195 21% nach RND 0,041 5% 0,913 100% zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt Richtwert 280 € 2,87% 42% 1,20% Wohnfläche 200 m² 3,22% 32% 1,03% Mietniveau 7,00 € 2,79% 21% 0,60% Restnutzung 55 Jahre 2,89% 5% 0,13% Gewichtung des Liegenschaftszinssatzes 2,96% x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,01 3,00% 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre 80 Jahre RND-ImmoWertV Linear (RND-ImmoWertV) y = -0,0002x + 11,185 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 31.12.2017 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 46 Marktbericht vom 14.06.2019 Sachwertfaktoren Ein- und Zweifamilienhäuser nach Bodenrichtwerten Korrelation 0,649 nach Hauptnutzfläche Korrelation -0,108 nach Mietniveau Korrelation -0,051 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 - € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € BRW Linear (BRW) 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 m² 50 m² 100 m² 150 m² 200 m² 250 m² 300 m² HNF Linear (HNF) 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 2,00 € 4,00 € 6,00 € 8,00 € 10,00 € Miete Linear (Miete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 47 Marktbericht vom 14.06.2019 Sachwertfaktoren Ein- und Zweifamilienhäuser nach Restnutzungsdauer Korrelation 0,126 Gewichtete Wertfaktoren Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,649 69,5% nach HNF 0,108 11,5% n. Mietniveau 0,051 5,5% nach RND 0,126 13,5% 0,934 100,0% zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt Richtwert 280 € 1,00 69% 0,694 Wohnfläche 200 m² 0,99 12% 0,114 Mietniveau 7,00 € 1,00 5% 0,055 Restnutzung 55 Jahre 1,02 13% 0,137 Gewichtung des Sachwertfaktors 1,001 x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,00 0,998 angenommener Sachwert 350.000 € errechneter Verkehrswert 0,998 349.354 € 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre 80 Jahre RND-ImmoWertV Linear (RND-ImmoWertV) y = 5E-05x - 1,1574 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 31.12.2017 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 48 Marktbericht vom 14.06.2019 Sachwertfaktoren Ein- und Zweifamilienhäuser nachrichtlich nach Sachwert Korrelation -0,167 Beispiel für angenommener Sachwert 350.000 € Ableitung errechneter Verkehrswert 0,994 347.890 € Differenzen in der Ableitung Aus dem Vergleich zwischen dem mehrgewichtigen Regressionsmodell und dem vereinfachten Sachwertmodell wird deutlich, dass es zu Abweichungen kommen kann, was weitgehend dem Unschärfegrad des einfachen Sachwertmodells zurückzuführen ist. Die Abweichungen liegen jedoch in nicht mehr vertretbaren Differenzen, so dass das mehrgewichtige Regressionsmodell empfohlen wird. Das einfache Sachwertmodell wird gerade in den kleinen Altobjekten und neueren Bestandsobjekten nicht mehr zu hinreichenden Marktabbildung führen. y = -0,072ln(x) + 1,9131 0,50 0,60 0,70 0,80 0,90 1,00 1,10 1,20 1,30 - € 150.000 € 300.000 € 450.000 € 600.000 € 750.000 € Sachwert NHK 2010 Log. (Sachwert NHK 2010) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 49 Marktbericht vom 14.06.2019 Vergleichswerte Ein- und Zweifamilienhäuser nach Bodenrichtwerten Korrelation 0,373 nach Hauptnutzfläche Korrelation -0,504 nach Ausstattung nach Schulnoten 1 = sehr gut (NHK 5) 2 = gut ((NHK 4) 3 = mittel (NHK 3) 4 = einfach (NHK 2) 5 = sehr einfach (NHK 1) Korrelation -0,358 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 4.000 € - € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € BRW Linear (BRW) 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 4.000 € m² 50 m² 100 m² 150 m² 200 m² 250 m² 300 m² HNF Linear (HNF) 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 4.000 € 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 Ausstattung Linear (Ausstattung) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 50 Marktbericht vom 14.06.2019 Vergleichswerte Ein- und Zweifamilienhäuser nach Mietniveau Korrelation 0,478 nach Restnutzungsdauer Korrelation 0,474 Gewichtung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,373 17,1% nach HNF 0,504 23,1% nach Aussttg. 0,358 16,4% nach Miete 0,478 21,9% nach RND 0,474 21,7% 2,187 100,0% 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 4.000 € 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre 80 Jahre RND-ImmoWertV Linear (RND-ImmoWertV) 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 4.000 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € 8,00 € 9,00 € 10,00 € Miete Linear (Miete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 51 Marktbericht vom 14.06.2019 Vergleichswerte Ein- und Zweifamilienhäuser zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt nach BRW 280 € 2.159 € 17,1% 368,2 nach HNF 200 m² 1.769 € 23,1% 407,8 nach Aussttg. 2 2.460 € 16,4% 402,4 nach Miete 7,00 € 2.083 € 21,9% 455,7 nach RND 55 Jahre 2.471 € 21,7% 535,3 Gewichtung des Vergleichswerts 2.169 € x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 0,99 2.149 € angenommene Mietfläche 200 m² errechneter Verkehrswert 2.149 € 429.707 € y = 0,0002x - 6,7606 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 31.12.2017 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 52 Marktbericht vom 14.06.2019 Mietwertbildung Ein- und Zweifamilienhäuser nach Bodenrichtwerten Korrelation 0,171 nach Wohnfläche bzw. Hauptnutzfläche Korrelation -0,403 nach Ausstattung nach Schulnoten 1 = sehr gut (NHK 5) 2 = gut ((NHK 4) 3 = mittel (NHK 3) 4 = einfach (NHK 2) 5 = sehr einfach (NHK 1) Korrelation -0,649 Folgende Einflussfaktoren auf die Miete liegen dem Wertermittlungsmodell zugrunde. Dabei wurden die Mieten ab 2013 auf dem Mietspiegel Baindt gestützt. 2,50 € 3,50 € 4,50 € 5,50 € 6,50 € 7,50 € 8,50 € 9,50 € - € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € BRW Linear (BRW) 2,50 € 3,50 € 4,50 € 5,50 € 6,50 € 7,50 € 8,50 € 9,50 € m² 50 m² 100 m² 150 m² 200 m² 250 m² 300 m² HNF Linear (HNF) 2,50 € 3,50 € 4,50 € 5,50 € 6,50 € 7,50 € 8,50 € 9,50 € 0 1 2 3 4 5 Ausstattung Linear (Ausstattung) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 53 Marktbericht vom 14.06.2019 Mietwertbildung Ein- und Zweifamilienhäuser nach Restnutzungsdauer Korrelation 0,510 Gewichtung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,171 9,9% nach HNF 0,403 23,2% nach Aussttg. 0,649 37,5% nach RND 0,510 29,4% 1,733 100,0% zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt nach BRW 280 € 7,44 € 9,9% 0,73 € (inkl. Stellplatz) nach HNF 200 m² 7,55 € 23,2% 1,75 € nach Aussttg. 2 7,86 € 37,5% 2,94 € nach RND 55 Jahre 7,32 € 29,4% 2,16 € Gewichtung des Mietwerts 7,59 € x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,00 7,58 € angenommene Mietfläche 200 m² errechneter Mietwert inkl. Stellplatz 7,58 € 1.516 € mittlere Stellplatzmieten TG/Garage je Objekt 1,12 Miete je TG/Garage 42,80 € Spanne 34,56 € 51,84 € Stellplatz je Objekt 0,34 Miete je off. Stellplatz 22,05 € Spanne 18,85 € 25,92 € 2,50 € 3,50 € 4,50 € 5,50 € 6,50 € 7,50 € 8,50 € 9,50 € 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre 80 Jahre RND Linear (RND) y = 2E-05x + 0,2565 0,80 0,90 1,00 1,10 1,20 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 31.12.2017 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 54 Marktbericht vom 14.06.2019 Bodenwerteinflüsse Ein- und Zweifamilienhäuser Bodenwerteinfluss GFZ_Ist Beispiel Mischgebiet GFZ_Ist URK Objekt 0,70 1,032 Mittel 0,48 1,000 Korrekturfaktor 1,032 Korrelation 0,146 GFZ_Ist-Einfluss-Reihe Ist Korrelation 0,20 0,8939 0,10 0,9722 Ergebnis 0,40 0,9365 0,20 0,9828 0,60 0,9792 0,30 0,9935 0,80 1,0218 0,40 1,0042 1,00 1,0644 0,50 1,0149 1,20 1,1070 0,60 1,0256 1,40 1,1497 0,70 1,0362 1,60 1,1923 0,80 1,0469 1,80 1,2349 0,90 1,0576 2,00 1,2775 1,00 1,0683 2,20 1,3202 1,10 1,0789 R² 0,177 R² 0,110 Innen 34 / MI / MD Aus der Auswertung der Marktdaten für die bebauten Grundstücke können die Werteinflüsse auf den Boden (vorrangig Bebauungsdichte - GFZ_Ist - und die Grundstücksgröße) abgeleitet werden. Im Auswertungsgebiet konnten folgende Einflüsse festgestellt werden: WA/WR y = 0,2131x + 0,8513 y = 0,1068x + 0,9615 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 0 0,2 0,4 0,6 0,8 1 1,2 Mischgebiete/34 WA-Gebiete Linear (Mischgebiete/34) Linear (WA-Gebiete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 55 Marktbericht vom 14.06.2019 nach Grundstücksgröße Beispiel Mischgebiet Fläche URK Objekt 400,00 1,023 Mittel 587,42 0,957 Korrekturfaktor 1,069 Korrelation -0,3952 Bodenflächen-URK Korrelation 250 m² 1,0234 250 m² 1,1376 Ergebnis 500 m² 0,9572 500 m² 1,0187 750 m² 0,9185 750 m² 0,9492 1.000 m² 0,8910 1.000 m² 0,8998 1.250 m² 0,8697 1.250 m² 0,8616 1.500 m² 0,8523 1.500 m² 0,8303 1.750 m² 0,8376 1.750 m² 0,8038 2.000 m² 0,8248 2.000 m² 0,7809 2.250 m² 0,8136 2.250 m² 0,7607 R² 0,054 R² 0,124 Beispielsumrechnung Einfluss Korrelation Gewicht nach GFZ_Ist 1,032 0,146 27,0% nach Größe 1,069 0,395 73,0% 1,059 0,542 100,0% mittlerer Richtwert 283 € x Anpassung 1,059 Vergleichswert 300 € Innen 34 / MI / MD WA/WR y = -0,095ln(x) + 1,5507 y = -0,171ln(x) + 2,0845 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 0 500 1000 1500 2000 Mischgebiete/34 WA-Gebiete Log. (Mischgebiete/34) Log. (WA-Gebiete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 56 Marktbericht vom 14.06.2019 Werte für 6 Teilemarkt Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke einschl. Reihenhäuser Bedarfswertermittlung Wertzahlen RHK 2015 für Zwecke der ErbSt / SchenkungSt Erbschaft- und Schenkungsteuer Wertzahlen für Sachwerte EFH/ZFH/DH Sachwert-Wertzahl 50.000 € 1,0325 Beispiel Korrelation 100.000 € 1,0191 Ergebnis 150.000 € 1,0057 Fläche Wertzahl 200.000 € 0,9922 Objekt 385000 0,943 250.000 € 0,9788 Mittel 330671,2816 0,957 300.000 € 0,9654 400.000 € 0,9385 500.000 € 0,9117 750.000 € 0,8445 Hinweise Empfehlungen Gutachten Bei Objekten mit einer Nutzungsdauer von weniger als 30% der allgemeinen Gesamtnutzungsdauer sollte wegen des Mindestrestwertes ein Verkehrswertgutachten erwogen werden. Alternativ steht dem Rechtsanwender das oben ausgewiesen Korrelationsmodell des Vergleichswertverfahrens (Gewichtungen nach 4 Einflussfaktoren) zur Verfügung. Aufgrund der allgemein guten Korrelationswirkung kann zumeist auf das Sachwertmodell zurückgegriffen werden. Das hier berücksichtigte Sachwertmodell entspricht in vollem Umfang den Regelungen des steuerlichen Bewertungsgesetzes und der Richtlinie zur Grundbesitzbewertung. y = -9E-08x + 0,9856 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 - € 200.000 € 400.000 € 600.000 € Sachwert nach RHK 2015 Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 57 Marktbericht vom 14.06.2019 7 Teilemarkt Eigentumswohnungen (nur Bestandsbau) Ermittlungsergebnisse erfasste Objekte 53 Vergleichsgrundstücke davon brauchbare Überblick über die Angebote Bestand Median Standardabw. Erstbezug qm-Preise 1.871 € 1.880 € 549 € 3.950 € Minima 964 € 3.232 € Maxima 3.048 € 4.650 € Liegenschaftszinssätze 3,61% 3,47% 1,26% 2,08% Minima 1,73% 1,70% Maxima 6,50% 2,62% Sachwertfaktoren 1,07 1,08 0,14 1,06 Minima 0,55 0,91 Maxima 1,31 1,12 weitere Mittelwerte Bodenwert 291 € 295 € 88 € 447 € GFZ_Ist 0,65 0,57 0,27 0,41 HNF 86 m² 84 m² 31 m² 95 m² Restnutzungsdauer 39 Jahre 37 Jahre 12 Jahre 73 Jahre mittlere Miete 7,42 € 7,42 € 0,76 € 8,48 € mittlere BWK-Kosten 1,21 € 1,34 € 1,38 € mittlere Bewirtschaftung 16,36% 18,08% 4,62% 16,27% Zeitraum 02.03.2012 bis 29.05.2018 Tendenz zuletzt steigend Zur Bestimmung der wertbeeinflussenden Komponenten in der Vorprüfung wurden Daten aus dem Teilmarkt ausgewertet. Objekte, die sich außerhalb der mathematischen Standardabweichung befanden, wurden eliminiert. 46 auswertbare Vergleichsobjekte nach Ausreißer-Entfernung am oberen und unteren Randbereich (außerhalb der Standardabweichung) 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 31.12.2017 Zeitachse Poly. (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 58 Marktbericht vom 14.06.2019 Analysen 7 Teilemarkt Eigentumswohnungen (nur Bestandsbau) Liegenschaftszinssätze - Sachwertfaktoren - Vergleichswerte Steuerliche Werte für BewG Liegenschaftszinssatz Eigentumswohnungen nach Bodenwert Korrelation -0,823 nach Hauptnutzfläche Korrelation 0,166 nach Mietniveau Korrelation -0,155 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% 7,0% - € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € 600 € BRW Linear (BRW) 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% 7,0% m² 50 m² 100 m² 150 m² 200 m² HNF Linear (HNF) 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% 7,0% 2,00 € 4,00 € 6,00 € 8,00 € 10,00 € Miete Linear (Miete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 59 Marktbericht vom 14.06.2019 Liegenschaftszinssatz Eigentumswohnungen nach Restnutzungsdauer Korrelation -0,113 Gewichtung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,823 65% nach HNF 0,166 13% nach Miete 0,155 12% nach RND 0,113 9% 1,258 100% zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt Richtwert 300 € 3,51% 65% 2,29% Wohnfläche 65 m² 3,47% 13% 0,46% Mietniveau 8,00 € 3,46% 12% 0,43% Restnutzung 35 Jahre 3,65% 9% 0,33% Gewichtung des Liegenschaftszinssatzes 3,51% x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,08 3,78% 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% 7,0% 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre 80 Jahre RND-ImmoWertV Linear (RND-ImmoWertV) y = -0,0003x + 14,293 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 31.12.2017 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 60 Marktbericht vom 14.06.2019 Sachwertfaktoren Eigentumswohnungen nach Bodenrichtwerten Korrelation 0,838 nach Hauptnutzfläche Korrelation -0,139 nach Mietniveau Korrelation 0,263 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 1,6 - € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € 600 € BRW Linear (BRW) 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 m² 50 m² 100 m² 150 m² 200 m² HNF Linear (HNF) 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 2,00 € 4,00 € 6,00 € 8,00 € 10,00 € Miete Linear (Miete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 61 Marktbericht vom 14.06.2019 Sachwertfaktoren Eigentumswohnungen nach Restnutzungsdauer Korrelation 0,024 Gewichtete Wertfaktoren Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,838 66,3% nach HNF 0,139 11,0% n. Mietniveau 0,263 20,8% nach RND 0,024 1,9% 1,262 100,0% zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt Richtwert 300 € 1,08 66% 0,716 Wohnfläche 65 m² 1,08 11% 0,119 Mietniveau 8,00 € 1,10 21% 0,228 Restnutzung 35 Jahre 1,07 2% 0,020 Gewichtung des Sachwertfaktors 1,082 x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 0,98 1,063 angenommener Sachwert 160.000 € errechneter Verkehrswert 1,063 170.111 € 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre 80 Jahre RND-ImmoWertV Linear (RND-ImmoWertV) y = 7E-05x - 2,021 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 31.12.2017 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 62 Marktbericht vom 14.06.2019 Sachwertfaktoren Eigentumswohnungen nachrichtlich nach Sachwert Korrelation 0,064 Beispiel für angenommener Sachwert 160.000 € Ableitung errechneter Verkehrswert 1,070 171.163 € Differenzen in der Ableitung Aus dem Vergleich zwischen dem mehrgewichtigen Regressionsmodell und dem vereinfachten Sachwertmodell wird deutlich, dass es zu Abweichungen kommen kann, was weitgehend dem Unschärfegrad des einfachen Sachwertmodells zurückzuführen ist. Die Abweichungen liegen jedoch in nicht mehr vertretbaren Differenzen, so dass das mehrgewichtige Regressionsmodell empfohlen wird. Das einfache Sachwertmodell wird gerade in den kleinen Altobjekten und großen neueren Bestandsobjekten nicht mehr zu hinreichenden Marktabbildung führen. y = 2E-07x + 1,0425 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 - € 75.000 € 150.000 € 225.000 € 300.000 € 375.000 € Sachwert NHK 2010 Linear (Sachwert NHK 2010) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 63 Marktbericht vom 14.06.2019 Vergleichswerte Eigentumswohnungen nach Bodenrichtwerten Korrelation 0,764 nach Hauptnutzfläche Korrelation -0,245 nach Ausstattung nach Schulnoten 1 = sehr gut (NHK 5) 2 = gut ((NHK 4) 3 = mittel (NHK 3) 4 = einfach (NHK 2) 5 = sehr einfach (NHK 1) Korrelation -0,321 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € - € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € 600 € BRW Linear (BRW) 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € m² 20 m² 40 m² 60 m² 80 m² 100 m² 120 m² 140 m² 160 m² 180 m² HNF Linear (HNF) 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 Ausstattung Linear (Ausstattung) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 64 Marktbericht vom 14.06.2019 Vergleichswerte Eigentumswohnungen nach Mietniveau Korrelation 0,557 nach Restnutzungsdauer Korrelation 0,401 Gewichtung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,764 33,4% nach HNF 0,245 10,7% nach Aussttg. 0,321 14,0% nach Miete 0,557 24,3% nach RND 0,401 17,5% 2,287 100,0% 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre 80 Jahre RND-ImmoWertV Linear (RND-ImmoWertV) 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € 8,00 € 9,00 € 10,00 € Miete Linear (Miete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 65 Marktbericht vom 14.06.2019 Vergleichswerte Eigentumswohnungen zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt nach BRW 300 € 1.912 € 33,4% 638,7 nach HNF 65 m² 1.961 € 10,7% 209,8 nach Aussttg. 2 2.114 € 14,0% 296,7 nach Miete 8,00 € 2.106 € 24,3% 512,7 nach RND 35 Jahre 1.805 € 17,5% 316,0 Gewichtung des Vergleichswerts 1.974 € x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 0,93 1.837 € angenommene Mietfläche 65 m² errechneter Verkehrswert 1.837 € 119.397 € y = 0,0003x - 10,957 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 31.12.2017 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 66 Marktbericht vom 14.06.2019 Mietwertbildung Eigentumswohnungen nach Bodenrichtwerten Korrelation 0,318 nach Wohnfläche bzw. Hauptnutzfläche Korrelation -0,254 nach Ausstattung nach Schulnoten 1 = sehr gut (NHK 5) 2 = gut ((NHK 4) 3 = mittel (NHK 3) 4 = einfach (NHK 2) 5 = sehr einfach (NHK 1) Korrelation -0,421 Folgende Einflussfaktoren auf die Miete liegen dem Wertermittlungsmodell zugrunde. Dabei wurden die Mieten ab 2013 auf dem Mietspiegel Altshausen gestützt. 2,50 € 3,50 € 4,50 € 5,50 € 6,50 € 7,50 € 8,50 € 9,50 € 10,50 € - € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € 600 € BRW Linear (BRW) 2,50 € 3,50 € 4,50 € 5,50 € 6,50 € 7,50 € 8,50 € 9,50 € 10,50 € m² 20 m² 40 m² 60 m² 80 m² 100 m² 120 m² 140 m² 160 m² 180 m² HNF Linear (HNF) 2,50 € 3,50 € 4,50 € 5,50 € 6,50 € 7,50 € 8,50 € 9,50 € 10,50 € 0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 Beispiel Linear (Beispiel) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 67 Marktbericht vom 14.06.2019 Mietwertbildung Eigentumswohnungen nach Restnutzungsdauer Korrelation 0,409 Gewichtung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,318 22,7% nach HNF 0,254 18,1% nach Aussttg. 0,421 30,0% nach RND 0,409 29,2% 1,402 100,0% zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt nach BRW 300 € 7,44 € 22,7% 1,69 € (inkl. Stellplatz) nach HNF 65 m² 7,55 € 18,1% 1,37 € nach Aussttg. 2 7,86 € 30,0% 2,36 € nach RND 35 Jahre 7,32 € 29,2% 2,14 € Gewichtung des Mietwerts 7,55 € x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 0,99 7,47 € angenommene Mietfläche 65 m² errechneter Mietwert inkl. Stellplatz 7,47 € 486 € mittlere Stellplatzmieten TG/Garage je Objekt 0,41 Miete je TG/Garage 44,80 € 38,59 € 48,24 € Stellplatz je Objekt 0,57 Miete je off. Stellplatz 22,36 € 18,53 € 23,62 € 2,50 € 3,50 € 4,50 € 5,50 € 6,50 € 7,50 € 8,50 € 9,50 € 10,50 € 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre 80 Jahre RND Linear (RND) y = 4E-05x - 0,8438 0,80 0,85 0,90 0,95 1,00 1,05 1,10 1,15 1,20 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 31.12.2017 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 68 Marktbericht vom 14.06.2019 Bodenwerteinflüsse Eigentumswohnungen Bodenwerteinfluss GFZ_Ist Beispiel Mischgebiet GFZ_Ist URK Objekt 0,70 1,012 Mittel 0,65 1,000 Korrekturfaktor 1,012 Korrelation 0,190 GFZ_Ist-Einfluss-Reihe Ist Korrelation GFZ URK GFZ URK Ergebnis 0,20 0,979 0,10 0,905 0,40 1,035 0,20 0,916 0,60 1,091 0,30 0,928 0,80 1,148 0,40 0,939 1,00 1,204 0,50 0,951 1,20 1,260 0,60 0,962 1,40 1,317 0,70 0,973 1,60 1,373 0,80 0,985 1,80 1,429 0,90 0,996 2,00 1,485 1,00 1,008 2,20 1,542 1,10 1,019 R² 0,365 R² 0,089 Aus der Auswertung der Marktdaten für die bebauten Grundstücke können die Werteinflüsse auf den Boden (vorrangig Bebauungsdichte - GFZ_Ist - und die Grundstücksgröße) abgeleitet werden. Im Auswertungsgebiet konnten folgende Einflüsse festgestellt werden: Innen 34 / MI / MD WA/WR y = 0,2814x + 0,9227 y = 0,1144x + 0,8934 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 0 0,2 0,4 0,6 0,8 1 1,2 1,4 1,6 Mischgebiete/34 WA-Gebiete Linear (Mischgebiete/34) Linear (WA-Gebiete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 69 Marktbericht vom 14.06.2019 nach Grundstücksgröße Beispiel Mischgebiet Fläche URK Objekt 400,00 1,049 Mittel 229,50 1,104 Korrekturfaktor 0,950 Korrelation -0,3729 Bodenflächen-URK Korrelation Fläche URK Fläche URK Ergebnis 20 m² 1,3457 20 m² 1,3787 40 m² 1,2770 40 m² 1,2562 60 m² 1,2369 60 m² 1,1846 80 m² 1,2083 80 m² 1,1338 100 m² 1,1862 100 m² 1,0944 150 m² 1,1460 150 m² 1,0228 200 m² 1,1175 200 m² 0,9720 400 m² 1,0488 400 m² 0,8496 600 m² 1,0087 600 m² 0,7780 800 m² 0,9802 800 m² 0,7272 1.000 m² 0,9580 1.000 m² 0,6878 R² 0,037 R² 0,100 Beispielsumrechnung Einfluss Korrelation Gewicht nach GFZ_Ist 1,012 0,190 33,7% nach Größe 0,950 0,373 66,3% 0,971 0,563 100,0% mittlerer Richtwert 291 € x Anpassung 0,971 Vergleichswert 283 € Innen 34 / MI / MD WA/WR y = -0,099ln(x) + 1,6426 y = -0,177ln(x) + 1,9077 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 0 100 200 300 400 500 600 Mischgebiete/34 WA-Gebiete Log. (Mischgebiete/34) Log. (WA-Gebiete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 70 Marktbericht vom 14.06.2019 Werte für 7 Teilemarkt Eigentumswohnungen (nur Bestandsbau) Bedarfswertermittlung Wertzahlen RHK 2015 für Zwecke der ErbSt / SchenkungSt Erbschaft- und Schenkungsteuer Wertzahlen für Sachwerte EFH/ZFH/DH Sachwert-Wertzahl 50.000 € 1,066 Beispiel Korrelation 100.000 € 1,061 Ergebnis 150.000 € 1,056 Fläche Wertzahl 200.000 € 1,052 Objekt 176000 1,054 250.000 € 1,047 Mittel 148471,1599 1,056 300.000 € 1,042 350.000 € 1,038 400.000 € 1,033 Hinweise Empfehlungen Gutachten Aufgrund der allgemein guten Korrelationswirkung kann zumeist auf das Sachwertmodell zurückgegriffen werden. Das hier berücksichtigte Sachwertmodell entspricht in vollem Umfang den Regelungen des steuerlichen Bewertungsgesetzes und der Richtlinie zur Grundbesitzbewertung. Bei Objekten mit einer Nutzungsdauer von weniger als 30% der allgemeinen Gesamtnutzungsdauer sollte wegen des Mindestrestwertes ein Verkehrswertgutachten erwogen werden. Alternativ steht dem Rechtsanwender das oben ausgewiesen Korrelationsmodell des Vergleichswertverfahrens (Gewichtungen nach 4 Einflussfaktoren) zur Verfügung. y = 3E-07x + 1,0079 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 - € 150.000 € 300.000 € 450.000 € Sachwert nach RHK 2015 Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 71 Marktbericht vom 14.06.2019 8 Teilemarkt Renditeobjekte Ermittlungsergebnisse erfasste Objekte 21 Vergleichsgrundstücke davon brauchbare Überblick über die Angebote Mittel Median Standardabw. MFH WGH GH Anzahl 19 7 6 6 qm-Preise 1.050 € 1.072 € 345 € 1.170 € 1.212 € 750 € Minima 290 € 1.001 € 643 € 290 € Maxima 1.635 € 1.456 € 1.635 € 1.072 € Liegenschaftszinssätze 5,04% 4,36% 2,42% 4,13% 4,31% 6,82% Minima 2,73% 2,91% 2,73% 4,36% Maxima 13,12% 7,34% 6,20% 13,12% Sachwertfaktoren 0,80 0,82 0,15 0,80 0,76 0,81 Minima 0,51 0,51 0,63 0,68 Maxima 1,00 1,00 0,89 1,00 weitere Mittelwerte Bodenwert 220 € 238 € 106 € 300 € 232 € 115 € GFZ_Ist 0,59 0,53 0,24 0,69 0,56 0,50 HNF 389 m² 332 m² 183 m² 375 m² 363 m² 432 m² Restnutzungsdauer 29 Jahre 29 Jahre 13 Jahre 31 Jahre 31 Jahre 24 Jahre mittlere Miete 5,80 € 5,78 € 1,02 € 5,83 € 5,76 € 5,80 € mittlere Bewirtschaftung 1,02 € 1,17 € 0,43 € 0,43 € 1,07 € mittlere BWK-Kosten 17,66% 20,32% 5,47% 7,31% 7,52% 18,41% Korrekturfaktoren für Typ Vergleichswertfaktor 1,11 1,15 0,71 Liegenschaftszinssatz 0,82 0,86 1,35 Korrekturfaktor SW-Faktor 1,00 0,95 1,00 Zeitraum 10.03.2004 bis 02.10.2018 Tendenz steigend Zur Bestimmung der wertbeeinflussenden Komponenten in der Vorprüfung wurden Daten aus dem Teilmarkt ausgewertet. Objekte, die sich außerhalb der mathematischen Standardabweichung befanden, wurden eliminiert. 19 auswertbare Vergleichsobjekte nach Ausreißer-Entfernung am oberen und unteren Randbereich (außerhalb der Standardabweichung) 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 31.12.2003 31.12.2007 31.12.2011 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 72 Marktbericht vom 14.06.2019 Analysen 8 Teilemarkt Renditeobjekte Liegenschaftszinssätze - Marktanpassungsfaktoren - Vergleichswerte Steuerliche Werte für BewG Zinssatzentwicklung in der Auswertung nach Bodenrichtwerten Korrelation MFH 0,943 WGH -0,904 GH -0,632 nach Hauptnutzfläche Korrelation MFH 0,862 WGH 0,563 GH 0,288 nach Mietniveau Korrelation MFH 0,882 WGH -0,703 GH -0,577 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 14,0% - € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € MFH-BRW WGH-BRW GH-BRW 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 14,0% 0 m² 100 m² 200 m² 300 m² 400 m² 500 m² 600 m² 700 m² 800 m² 900 m² MFH-HNF WGH-HNF GH-HNF 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 14,0% - € 1 € 2 € 3 € 4 € 5 € 6 € 7 € 8 € 9 € MFH-Miete WGH-Miete GH-Miete Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 73 Marktbericht vom 14.06.2019 nach Restnutzung Korrelation MFH -0,320 WGH 0,452 GH -0,201 Gewichtung Einfluss R² - MFH R²-WGH R²-GH nach BRW 0,943 0,904 0,632 nach HNF 0,862 0,563 0,288 nach Miete 0,882 0,703 0,577 nach RND 0,320 0,452 0,201 3,007 2,622 1,698 zeitliche Entwicklung (alle Objektarten) Beispiel für Ableitung Objekt - MFH Basis linear abgel. R² - MFH Wertung Produkt Richtwert 350 € 5,12% 0,943 31% 1,61% Mietfläche 300 m² 3,60% 0,862 29% 1,03% Mietniveau 8,00 € 7,00% 0,882 29% 2,05% Restnutzung 30 Jahre 4,20% 0,320 11% 0,45% Gewichtung des Liegenschaftszinssatzes 3,007 100% 5,14% x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,114 5,73% y = 7E-05x - 1,8802 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 31.12.2003 31.12.2007 31.12.2011 31.12.2015 31.12.2019 Zeitachse Linear (Zeitachse) 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 14,0% 0 Jahre 10 Jahre 20 Jahre 30 Jahre 40 Jahre 50 Jahre 60 Jahre MFH-RND WGH-RND GH-RND Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 74 Marktbericht vom 14.06.2019 Sachwertfaktoren Renditeobjekte nach Bodenrichtwerten Korrelation MFH -0,801 WGH -0,104 GH 0,831 nach Hauptnutzfläche Korrelation MFH -0,812 WGH -0,554 GH 0,170 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 - € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € MFH-BRW WGH-BRW GH-BRW 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 0 m² 100 m² 200 m² 300 m² 400 m² 500 m² 600 m² 700 m² 800 m² 900 m² MFH-HNF WGH-HNF GH-HNF Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 75 Marktbericht vom 14.06.2019 nach Mietniveau Korrelation MFH -0,350 WGH 0,086 GH 0,783 nach Restnutzungsdauer Korrelation MFH -0,398 WGH -0,818 GH -0,564 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 - € 2 € 4 € 6 € 8 € 10 € MFH-Miete WGH-Miete GH-Miete 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 0 Jahre 10 Jahre 20 Jahre 30 Jahre 40 Jahre 50 Jahre 60 Jahre MFH-RND WGH-RND GH-RND Linear (MFH-RND) Linear (WGH-RND) Linear (GH-RND) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 76 Marktbericht vom 14.06.2019 Gewichtete Marktanpassung Einfluss R² - MFH R²-WGH R²-GH nach BRW 0,801 0,104 0,831 nach HNF 0,812 0,554 0,170 nach Miete 0,350 0,086 0,783 nach RND 0,398 0,818 0,564 2,360 1,562 2,349 nachrichtlich nach Sachwert Korrelation MFH -0,886 WGH -0,957 GH 0,151 y = -0,252ln(x) + 4,0831 y = -0,27ln(x) + 4,3192 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 - € 200.000 € 400.000 € 600.000 € 800.000 € 1.000.000 € 1.200.000 € MFH-SW WGH-SW GH-SW Log. (MFH-SW) Log. (WGH-SW) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 77 Marktbericht vom 14.06.2019 zeitliche Entwicklung (alle Objektarten) Beispiel für Ableitung Objekt - MFH Basis linear abgel. Korrelation Wertung Produkt Richtwert 350 € 0,72 0,801 34% 0,25 Mietfläche 300 m² 0,85 0,812 34% 0,29 Mietniveau 8,00 € 0,69 0,350 15% 0,10 Restnutzung 30 Jahre 0,81 0,398 17% 0,14 Gewichtung des Sachwertfaktors 2,360 100% 0,78 x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,02 0,791 angenommener Sachwert 1.000.000 € errechneter Verkehrswert 0,791 791.318 € y = 1E-05x + 0,5952 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 31.12.2003 31.12.2007 31.12.2011 31.12.2015 31.12.2019 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 78 Marktbericht vom 14.06.2019 Vergleichswertbildung Renditeobjekte nach Bodenrichtwerten Korrelation MFH -0,508 WGH 0,793 GH 0,786 nach Hauptnutzfläche Korrelation MFH -0,505 WGH -0,525 GH 0,018 nach Ausstattung nach Schulnoten 1 = sehr gut (NHK 5) 2 = gut ((NHK 4) 3 = mittel (NHK 3) 4 = einfach (NHK 2) 5 = sehr einfach (NHK 1) Korrelation MFH -0,505 WGH -0,525 GH 0,018 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € 1.400 € 1.600 € 1.800 € - € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € MFH-BRW WGH-BRW GH-BRW Linear (WGH-BRW) Linear (GH-BRW) 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € 1.400 € 1.600 € 1.800 € 0 m² 100 m² 200 m² 300 m² 400 m² 500 m² 600 m² 700 m² 800 m² 900 m² MFH-HNF WGH-HNF GH-HNF 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € 1.400 € 1.600 € 1.800 € 0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 MFH-HNF WGH-HNF GH-HNF Linear (GH-HNF) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 79 Marktbericht vom 14.06.2019 Vergleichswerte Rendite nach Mietniveau Korrelation MFH -0,318 WGH 0,839 GH 0,825 nach Restnutzungsdauer Korrelation MFH 0,762 WGH -0,044 GH 0,327 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € 1.400 € 1.600 € 1.800 € - € 1 € 2 € 3 € 4 € 5 € 6 € 7 € 8 € 9 € MFH-Miete WGH-Miete GH-Miete 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € 1.400 € 1.600 € 1.800 € 0 10 20 30 40 50 60 MFH-RND WGH-RND GH-RND Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 80 Marktbericht vom 14.06.2019 Gewichtung Einfluss R² - MFH R²-WGH R²-GH nach BRW 0,508 0,793 0,786 nach HNF 0,505 0,525 0,018 nach Aussttg. 0,505 0,525 0,018 nach Miete 0,318 0,839 0,825 nach RND 0,762 0,044 0,327 2,598 2,726 1,975 Vergleichswerte Rendite zeitliche Entwicklung (alle Objektarten) Beispiel für Ableitung Objekt - MFH Basis linear abgel. Korrelation Wertung Produkt nach BRW 350 € 1.336 € 0,508 19,6% 261,4 nach HNF 300 m² 1.092 € 0,505 19,4% 212,4 nach Aussttg. 3 1.067 € 0,505 19,4% 207,4 nach Miete 8,00 € 1.363 € 0,318 12,2% 166,7 nach RND 30 Jahre 1.058 € 0,762 29,3% 309,9 Gewichtung des Vergleichswerts 2,598 100,0% 1.158 € x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,11 1.289 € angenommene Mietfläche 300 m² errechneter Verkehrswert 1.289 € 386.768 € y = 7E-05x - 1,8524 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 31.12.2003 31.12.2007 31.12.2011 31.12.2015 31.12.2019 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 81 Marktbericht vom 14.06.2019 Mietwertbildung Renditeobjekte nach Bodenrichtwerten Korrelation MFH 0,728 WGH 0,654 GH 0,884 nach Mietfläche bzw. Hauptnutzfläche Korrelation MFH 0,609 WGH -0,803 GH 0,317 nach Ausstattung nach Schulnoten 1 = sehr gut (NHK 5) 2 = gut ((NHK 4) 3 = mittel (NHK 3) 4 = einfach (NHK 2) 5 = sehr einfach (NHK 1) MFH 0,609 WGH -0,803 GH 0,317 Korrelation Folgende Einflussfaktoren auf die Miete liegen dem Wertermittlungsmodell zugrunde. 0 € 1 € 2 € 3 € 4 € 5 € 6 € 7 € 8 € 9 € - € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € MFH-BRW WGH-BRW GH-BRW 0 € 1 € 2 € 3 € 4 € 5 € 6 € 7 € 8 € 9 € 0 m² 100 m² 200 m² 300 m² 400 m² 500 m² 600 m² 700 m² 800 m² 900 m² MFH-HNF WGH-HNF GH-HNF 0 € 1 € 2 € 3 € 4 € 5 € 6 € 7 € 8 € 9 € 0 1 2 3 4 5 MFH-HNF WGH-HNF GH-HNF Linear (GH-HNF) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 82 Marktbericht vom 14.06.2019 Mietwerte Rendite nach Restnutzungsdauer Korrelation MFH -0,451 WGH -0,512 GH -0,010 Gewichtung Einfluss R² - MFH R²-WGH R²-GH nach BRW 0,728 0,654 0,884 nach HNF 0,609 0,803 0,317 nach Aussttg. 0,609 0,803 0,317 nach RND 0,451 0,512 0,010 2,397 2,771 1,528 zeitliche Entwicklung y = 0,0004x - 10,897 0,00 € 2,00 € 4,00 € 6,00 € 8,00 € 10,00 € 31.12.2003 31.12.2007 31.12.2011 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) 0 € 1 € 2 € 3 € 4 € 5 € 6 € 7 € 8 € 9 € 0 Jahre 10 Jahre 20 Jahre 30 Jahre 40 Jahre 50 Jahre 60 Jahre MFH-HNF WGH-HNF GH-HNF Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 83 Marktbericht vom 14.06.2019 Bodenwerteinflüsse Bodenwerteinfluss GFZ_Ist (alle Objekte) GFZ_Ist-Einfluss-Reihe Ist GFZ URK Beispiel Korrelation 0,50 0,897 GFZ_Ist URK Ergebnis 1,00 1,487 Objekt 0,800 1,511 1,50 2,077 Mittel 0,587 1,227 2,00 2,668 Korrekturfaktor 1,232 2,50 3,258 3,00 3,848 Korrelation 0,600 3,50 4,438 4,00 5,028 R² 0,600 Neben der Auswertung der Marktdaten für die bebauten Grundstücke können aus Angebotsauswertungen, ebenfalls in paralleler Struktur zum tatsächlichen Verkaufsgeschehen, die Werteinflüsse auf den Boden (vorrangig Bebauungsdichte - GFZ_Ist - und die Grundstücksgröße) abgeleitet werden. Im Auswertungsgebiet konnten folgende Einflüsse festgestellt werden: y = 1,1804x + 0,3067 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 0 0,2 0,4 0,6 0,8 1 1,2 GFZ Linear (GFZ) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 84 Marktbericht vom 14.06.2019 nach Grundstücksgröße Bodenflächen-URK Fläche URK Korrelation 250 m² 1,320 Beispiel Ergebnis 500 m² 1,157 1.000 m² 0,993 Fläche URK 1.500 m² 0,897 Objekt 800 m² 1,046 2.000 m² 0,830 Mittel 1.140 m² 0,962 3.000 m² 0,734 Korrekturfaktor 1,087 6.000 m² 0,570 R² 0,081 Korrelation 0,0806 Beispielsumrechnung Einfluss Korrelation Gewicht nach GFZ_Ist 1,232 0,600 88,2% nach Größe 1,087 0,081 11,8% 1,215 0,681 100,0% Richtwertausweis 220 € x Anpassung 1,215 Vergleichswert 267 € y = -0,236ln(x) + 2,6234 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 Baulandfläche Log. (Baulandfläche) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 85 Marktbericht vom 14.06.2019 Werte für 8 Teilemarkt Renditeobjekte Bedarfswertermittlung Wertzahlen RHK 2015 für Zwecke der ErbSt / SchenkungSt Erbschaft- und Schenkungsteuer Sachwert WGH Wertzahl WGH Sachwert GH Wertzahl GH 100.000 € 1,173 100.000 € 0,551 200.000 € 0,985 200.000 € 0,505 300.000 € 0,876 300.000 € 0,478 400.000 € 0,798 500.000 € 0,443 500.000 € 0,738 750.000 € 0,416 750.000 € 0,629 1.000.000 € 0,397 1.000.000 € 0,551 2.000.000 € 0,350 1.250.000 € 0,491 3.000.000 € 0,323 1.500.000 € 0,441 4.000.000 € 0,304 R² 0,488 R² 0,055 Hinweise Empfehlungen Gutachten Bei Objekten mit einer Nutzungsdauer von weniger als 40% der allgemeinen Gesamtnutzungsdauer sollte wegen des Mindestrestwertes ein Verkehrswertgutachten erwogen werden. Alternativ steht dem Rechtsanwender das oben ausgewiesen Korrelationsmodell des Vergleichswertverfahrens (Gewichtungen nach 4 Einflussfaktoren) zur Verfügung. Aufgrund der allgemein guten Korrelationswirkung kann zumeist auf das Sachwertmodell zurückgegriffen werden. Das hier berücksichtigte Sachwertmodell entspricht in vollem Umfang den Regelungen des steuerlichen Bewertungsgesetzes und der Richtlinie zur Grundbesitzbewertung. y = -0,27ln(x) + 4,2811 y = -0,067ln(x) + 1,3225 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 - € 500.000 € 1.000.000 € 1.500.000 € 2.000.000 € WGH-SW GH-SW Log. (WGH-SW) Log. (GH-SW) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 86 Marktbericht vom 14.06.2019 9 Teilemarkt Gewerbegrundstücke Ermittlungsergebnisse erfasste Objekte 9 Vergleichsgrundstücke davon brauchbare Überblick über die Angebote Mittel Median Standardabw. qm-Preise 729 € 698 € 307 € Minima 341 € Maxima 1.125 € Liegenschaftszinssätze 5,75% 5,27% 2,01% Minima 3,48% Maxima 9,56% Sachwertfaktoren 0,62 0,64 0,17 Minima 0,38 Maxima 0,92 weitere Mittelwerte Bodenwert 137 € 135 € 53 € GFZ_Ist 0,44 0,42 0,16 HNF 1.403 m² 711 m² 1.242 m² Restnutzungsdauer 30 Jahre 34 Jahre 12 Jahre mittlere Miete 4,37 € 4,50 € 0,79 € mittlere Bewirtschaftung 0,78 € 0,90 € mittlere BWK-Kosten 17,84% 20,04% 6,22% Zeitraum 30.12.2005 bis 29.12.2017 Tendenz steigend Zur Bestimmung der wertbeeinflussenden Komponenten in der Vorprüfung wurden Daten aus dem Teilmarkt ausgewertet. Objekte, die sich außerhalb der mathematischen Standardabweichung befanden, wurden eliminiert. 9 auswertbare Vergleichsobjekte nach Ausreißer-Entfernung am oberen und unteren Randbereich (außerhalb der Standardabweichung) 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 31.12.2003 31.12.2007 31.12.2011 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 87 Marktbericht vom 14.06.2019 Analysen 9 Teilemarkt Gewerbegrundstücke Liegenschaftszinssätze - Marktanpassungsfaktoren - Vergleichswerte Steuerliche Werte für BewG Zinssatzentwicklung in der Auswertung nach Bodenrichtwerten Korrelation -0,233 nach Hauptnutzfläche Korrelation 0,906 nach Mietniveau Korrelation -0,388 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% - € 50 € 100 € 150 € 200 € 250 € 300 € BRW Linear (BRW) 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% m² 2.000 m² 4.000 m² 6.000 m² HNF Linear (HNF) 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 2,00 € 2,50 € 3,00 € 3,50 € 4,00 € 4,50 € 5,00 € 5,50 € 6,00 € Miete Linear (Miete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 88 Marktbericht vom 14.06.2019 nach Restnutzung Korrelation -0,235 Gewichtung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,233 13% nach HNF 0,906 51% nach Miete 0,388 22% nach RND 0,235 13% 1,762 100% zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt Richtwert 100 € 6,08% 13% 0,80% Mietfläche 600 m² 4,57% 51% 2,35% Mietniveau 4,00 € 6,12% 22% 1,35% Restnutzung 30 Jahre 5,74% 13% 0,77% Gewichtung des Liegenschaftszinssatzes 5,27% x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 0,98 5,17% 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre RND-ImmoWertV Linear (RND-ImmoWertV) y = -2E-05x + 1,9081 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 31.12.2003 31.12.2007 31.12.2011 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 89 Marktbericht vom 14.06.2019 Sachwertfaktoren Gewerbeobjekte nach Bodenrichtwerten Korrelation 0,364 nach Hauptnutzfläche Korrelation -0,637 nach Mietniveau Korrelation 0,164 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1,0 - € 50 € 100 € 150 € 200 € 250 € 300 € BRW Linear (BRW) 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1,0 m² 2.000 m² 4.000 m² 6.000 m² HNF Log. (HNF) 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1,0 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € Miete Linear (Miete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 90 Marktbericht vom 14.06.2019 nach Restnutzungsdauer Korrelation -0,386 Gewichtete Marktanpassung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,364 23,5% nach HNF 0,637 41,1% n. Mietniveau 0,164 10,6% nach RND 0,386 24,9% 1,551 100,0% nachrichtlich nach Sachwert Korrelation -0,691 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre RND-ImmoWertV Linear (RND-ImmoWertV) 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1,0 - € 1.500.000 € 3.000.000 € 4.500.000 € 6.000.000 € Sachwert 2010 Log. (Sachwert 2010) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 91 Marktbericht vom 14.06.2019 zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt Richtwert 100 € 0,58 23% 0,136 Mietfläche 600 m² 0,69 41% 0,285 Mietniveau 4,00 € 0,61 11% 0,065 Restnutzung 30 Jahre 0,62 25% 0,155 Gewichtung des Sachwertfaktors 0,640 x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,07 0,685 angenommener Sachwert 400.000 € errechneter Verkehrswert 0,685 274.054 € y = 9E-05x - 2,5332 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 31.12.2003 31.12.2007 31.12.2011 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 92 Marktbericht vom 14.06.2019 Vergleichswertbildung Gewerbeobjekte nach Bodenrichtwerten Korrelation 0,449 nach Hauptnutzfläche Korrelation -0,680 nach Ausstattung nach Schulnoten 1 = sehr gut (NHK 5) 2 = gut ((NHK 4) 3 = mittel (NHK 3) 4 = einfach (NHK 2) 5 = sehr einfach (NHK 1) Korrelation -0,718 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € - € 50 € 100 € 150 € 200 € 250 € 300 € BRW Linear (BRW) 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € m² 2.000 m² 4.000 m² 6.000 m² HNF Log. (HNF) 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 Ausstattung Log. (Ausstattung) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 93 Marktbericht vom 14.06.2019 Vergleichswerte Gewerbe nach Mietniveau Korrelation 0,851 nach Restnutzungsdauer Korrelation 0,646 Gewichtung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,449 13,4% nach HNF 0,680 20,3% nach Aussttg. 0,718 21,5% nach Miete 0,851 25,4% nach RND 0,646 19,3% 3,343 100,0% 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € 1.400 € 2,00 € 2,50 € 3,00 € 3,50 € 4,00 € 4,50 € 5,00 € 5,50 € 6,00 € Miete Linear (Miete) 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre RND-ImmoWertV Linear (RND-ImmoWertV) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 94 Marktbericht vom 14.06.2019 zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt nach BRW 100 € 632 € 13,4% 84,8 nach HNF 600 m² 864 € 20,3% 175,6 nach Aussttg. 3 686 € 21,5% 147,4 nach Miete 4,00 € 606 € 25,4% 154,2 nach RND 30 Jahre 733 € 19,3% 141,7 Gewichtung des Vergleichswerts 704 € x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,10 773 € angenommene Mietfläche 600 m² errechneter Verkehrswert 773 € 464.002 € 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 31.12.2003 31.12.2007 31.12.2011 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 95 Marktbericht vom 14.06.2019 Mietwertbildung Gewerbeobjekte nach Bodenrichtwerten Korrelation 0,656 nach Mietfläche bzw. Hauptnutzfläche Korrelation -0,397 nach Ausstattung nach Schulnoten 1 = sehr gut (NHK 5) 2 = gut ((NHK 4) 3 = mittel (NHK 3) 4 = einfach (NHK 2) 5 = sehr einfach (NHK 1) Korrelation -0,717 Folgende Einflussfaktoren auf die Miete liegen dem Wertermittlungsmodell zugrunde. 0,00 € 1,00 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € - € 50 € 100 € 150 € 200 € 250 € 300 € BRW Linear (BRW) 0,00 € 1,00 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € m² 2.000 m² 4.000 m² 6.000 m² HNF Linear (HNF) 0,00 € 1,00 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € 0 1 2 3 4 5 Ausstattung Linear (Ausstattung) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 96 Marktbericht vom 14.06.2019 Mietwerte Gewerbe nach Restnutzungsdauer Korrelation 0,521 Gewichtung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,656 28,6% nach HNF 0,397 17,3% nach Aussttg. 0,717 31,3% nach RND 0,521 22,7% 2,291 100,0% zeitliche Entwicklung 0,00 € 1,00 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre RND Linear (RND) 0,00 € 1,00 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € 31.12.2003 31.12.2007 31.12.2011 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 97 Marktbericht vom 14.06.2019 Bodenwerteinflüsse Bodenwerteinfluss GFZ_Ist GFZ_Ist-Einfluss-Reihe Ist GFZ URK Beispiel Korrelation 0,20 1,013 GFZ_Ist URK Ergebnis 0,40 1,002 Objekt 0,50 0,997 0,60 0,991 Mittel 0,44 1,000 0,80 0,980 Korrekturfaktor 0,997 1,00 0,969 Korrelation -0,023 Neben der Auswertung der Marktdaten für die bebauten Grundstücke können aus Angebotsauswertungen, ebenfalls in paralleler Struktur zum tatsächlichen Verkaufsgeschehen, die Werteinflüsse auf den Boden (vorrangig Bebauungsdichte - GFZ_Ist - und die Grundstücksgröße) abgeleitet werden. Im Auswertungsgebiet konnten folgende Einflüsse festgestellt werden: y = -0,0552x + 1,0241 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 2,00 0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 GFZ Linear (GFZ) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 98 Marktbericht vom 14.06.2019 nach Grundstücksgröße Bodenflächen-URK Fläche URK Beispiel Korrelation 500 m² 1,480 Ergebnis 1.000 m² 1,298 Fläche URK 2.000 m² 1,116 Objekt 5.000 m² 0,875 4.000 m² 0,933 Mittel 3.879 m² 0,942 8.000 m² 0,751 Korrekturfaktor 0,929 15.000 m² 0,586 30.000 m² 0,404 Korrelation -0,4794 Beispielsumrechnung Einfluss Korrelation Gewicht nach GFZ_Ist 0,997 -0,023 -12,7% nach Größe 0,929 0,206 112,7% 0,921 0,183 100,0% Richtwertausweis 137 € x Anpassung 0,921 Vergleichswert 127 € y = -0,263ln(x) + 3,1148 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 2,00 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 Baulandfläche Log. (Baulandfläche) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 99 Marktbericht vom 14.06.2019 9 Teilemarkt Gewerbegrundstücke Wertzahlen RHK 2015 für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer Wertzahlen für Sachwerte Gewerbegrundstücke Sachwert-Wertzahl 125.000 € 0,931 Beispiel Korrelation 250.000 € 0,820 Ergebnis 500.000 € 0,709 Fläche URK 1.000.000 € 0,598 Objekt 375000 0,755 2.000.000 € 0,487 Mittel 1713294,923 0,512 4.000.000 € 0,376 Korrekturfaktor 1,475 6.000.000 € 0,312 Korrelation 0,702 Hinweise Empfehlungen Gutachten Bei Objekten mit einer Nutzungsdauer von weniger als 40% der allgemeinen Gesamtnutzungsdauer sollte wegen des Mindestrestwertes ein Verkehrswertgutachten erwogen werden. Alternativ steht dem Rechtsanwender das oben ausgewiesen Korrelationsmodell des Vergleichswertverfahrens (Gewichtungen nach 4 Einflussfaktoren) zur Verfügung. Aufgrund der allgemein guten Korrelationswirkung kann zumeist auf das Sachwertmodell zurückgegriffen werden. Das hier berücksichtigte Sachwertmodell entspricht in vollem Umfang den Regelungen des steuerlichen Bewertungsgesetzes und der Richtlinie zur Grundbesitzbewertung. y = -0,16ln(x) + 2,8087 0,00 0,10 0,20 0,30 0,40 0,50 0,60 0,70 0,80 0,90 - € 2.000.000 € 4.000.000 € 6.000.000 € 8.000.000 € Sachwert nach RHK 2015 Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 100 Marktbericht vom 14.06.2019 10 Teilemarkt Bauernhöfe Ermittlungsergebnisse erfasste Objekte 4 Vergleichsgrundstücke davon brauchbare Überblick über die Angebote Mittel Median Standardabw. qm-Preise 679 € 524 € 502 € Minima 259 € Maxima 1.407 € Liegenschaftszinssätze 3,08% 2,58% 2,13% Minima 1,07% Maxima 6,10% Marktanpassungen -25,79% -23,39% 8,18% Minima -37,47% Maxima -18,91% weitere Mittelwerte Bodenwert 115 € 114 € 14 € GFZ_Ist 0,49 0,44 0,36 HNF 308 m² 324 m² 45 m² Restnutzungsdauer 21 Jahre 16 Jahre 14 Jahre mittlere Miete 2,81 € 2,57 € 1,23 € mittlere Bewirtschaftung 0,66 € 0,60 € mittlere BWK-Kosten 23,33% 23,50% 0,41% Zeitraum 24.11.2004 bis 18.06.2009 Daten nicht mehr aktuell Zur Bestimmung der wertbeeinflussenden Komponenten in der Vorprüfung wurden Daten aus dem Teilmarkt ausgewertet. Objekte, die sich außerhalb der mathematischen Standardabweichung befanden, wurden eliminiert. 4 auswertbare Vergleichsobjekte nach Ausreißer-Entfernung am oberen und unteren Randbereich (außerhalb der Standardabweichung) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 101[mehr]

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                Abwasserzweckverband Mittleres Schussental Satzung Auf Basis der §§ 5, 6 und 21 des Gesetzes über die kommunale Zusammenarbeit (GKZ) in der Fassung vom 16.09.1974 (Ges.Bl. S. 408) mit nachfolgenden Änderungen und auf Grund wasser- rechtlicher Änderungen bei den kommunalen Mischwasserbehandlungsanlagen und zur Harmoni- sierung von Kapazitätsanteilen, Kapital- und Investitionsumlagen hat die Verbandsversammlung am 9. Dezember 2019 folgende Aktualisierung der Verbandssatzung vom 23. November 2009 beschlossen: I. Allgemeine Bestimmungen § 1 Mitglieder, Name und Sitz des Verbandes (1) Die Gemeinden Baindt, Berg, Fronreute und Wolpertswende bilden unter dem Namen Abwas- serzweckverband Mittleres Schussental einen Zweckverband im Sinne des Gesetzes über die kommunale Zusammenarbeit (GKZ) in der Fassung vom 16.09.1974 (Ges.Bl. S. 408). (2) Der Verband hat seinen Sitz in Berg. § 2 Verbandsgebiet Es bilden das Verbandsgebiet: a) Die Gemarkungen der Gemeinden Baindt und Wolpertswende. b) Teile der Gemarkungen der Gemeinde Berg (Ortsteile Weiler, Weiler Halde, Ettishofen Sied- lung, Kanzachmühle und der nordwestliche Gemarkungsteil, der mit Abwasserpumpendruck- leitungen erschlossen ist) und der Gemeinde Fronreute (Ortschaft Blitzenreute, Staig, Eyb, Meßhausen und Baienbach). § 3 Verbandsaufgaben (1) Der Zweckverband hat die Aufgabe, im Rahmen der Abwasserbeseitigungspflicht der Ver- bandsmitglieder zur Reinhaltung der Gewässer die im Verbandsgebiet anfallenden und von den Verbandsmitgliedern in ihren Ortskanalisationen gesammelten häuslichen, gewerblichen und in- dustriellen Abwässer in seine Hauptsammler zu übernehmen, seiner Kläranlage zuzuleiten und vor ihrer Einleitung in die Schussen dort zu reinigen, sowie die anfallenden Schlamm- und Ab- fallstoffe geordnet sach- und umweltgerecht zu verwerten bzw. zu entsorgen. (2) Zusätzliche Aufgaben, der Verbandsmitglieder, insbesondere solche, die der interkommunalen Kooperation dienen, können dem Verband übertragen werden. (3) Der Zweckverband erstrebt keinen Gewinn. Seite 1 von 15 Seite 1 von 15 § 4 Verbandsanlagen (1) Der Zweckverband erstellt die zur Erfüllung der Verbandsaufgaben notwendigen Anlagen und Einrichtungen. Sie werden von ihm betrieben und unterhalten und je nach Bedarf erneuert oder erweitert. Im einzelnen handelt es sich um die gemeinschaftliche mechanisch-biologische Sammelkläranlage auf einer Teilfläche des Flst. 898/1 und Flst. 154 auf der Gemarkung Berg, den Ableitungskanal, den Schussentalsammler ab dem ersten Schacht auf der östlichen Schussenseite bei der ehemaligen Papierfabrik Mochenwangen bis zur Sammelkläranlage, den Zuleitungssammler Baindt ab Regenwasserbecken westlich Mehlis bis zur Einleitung in den Schussentalsammler und um das bestehende Wohnhaus . Die Übergabestellen zwischen Ortsanlagen und Verbandsanlagen ergeben sich aus den Plänen, vgl. Anlagen 1 - 2 (Darstel- lung des Einzugsgebietes vom 21.04.2004), die Teil der Verbandssatzung sind. Im Zweifel gel- ten die Pläne. (2) Für den erstmaligen Bau und die Benutzung der Verbandsanlagen wurden folgende Einwoh- nergleichwerte zugrundegelegt: Baindt 8.000 EW 16 % Berg 4.500 EW 9 % Fronreute 4.500 EW 9 % Wolpertswende kommunaler Anschluss I 8.000 EW 16 % Wolpertswende industrieller Anschluss I I 25.000 EW_______ 50 % Summe 50.000 EW 100 % (3) Die Erstellung, Unterhaltung und der Betrieb der Ortskanalisationen sowie der Zuleitungen zu den Verbandssammlern obliegen den Verbandsmitgliedern. (4) Für die kommunalen Abwässer haben die Gemeinden Baindt und Berg je einen Anschluss, die Gemeinde Fronreute drei Anschlüsse und Wolpertswende innerhalb des Gemeindegebietes eine Vielzahl von Einleitungsstellen für das aus den öffentlichen Kanälen zufließende Abwas- ser in die Verbandsanlagen. Jeder weitere unmittelbare Anschluss an die Verbandsanlagen bedarf der vorherigen Zustimmung des Zweckverbandes. Die Zustimmung ist von den Ver- bandsmitgliedern schriftlich zu beantragen. Die Verbandsmitglieder haben bei der Antragstel- lung auf eine etwa notwendig werdende Vorbehandlung gewerblicher oder industrieller Abwäs- ser hinzuweisen. Die Zustimmung des Zweckverbandes ist den Verbandsmitgliedern zu ertei- len, wenn der Anschluss technisch einwandfrei hergestellt wird und den Verbandsinteressen nicht zuwiderläuft. Die Kosten hierfür trägt das jeweilige Verbandsmitglied. (5) Der Zweckverband verlangt, dass gewerbliche oder industrielle Abwässer so vorbehandelt werden, dass der Bestand oder die Funktionstüchtigkeit der Verbandsanlagen nicht einge- schränkt wird. Das gleiche gilt, wenn durch die besondere Beschaffenheit des einzuleitenden Abwassers erhöhte Betriebskosten zu erwarten sind, es sei denn, der Einleiter verpflichtet sich, die erhöhten Betriebskosten zu tragen. (6) Der Verband ist berechtigt, die ankommenden Sammler, in denen seinen Anlagen Abwasser- zugeführt wird, mit Messeinrichtungen zu versehen und die Einhaltung der gem. Abs. 2 zuge- wiesenen Einleitungswerte zu überprüfen. (7) Die Abwässer innerhalb der Verbandsanlagen sind Eigentum des Zweckverbandes. Seite 2 von 15 § 5 Anzeigepflicht der Verbandsmitglieder Die Verbandsmitglieder sind verpflichtet, den Zweckverband unverzüglich zu benachrichtigen, wenn ihnen Veränderungen an der Ortskanalisation oder der Beschaffenheit der abzuführenden Abwässer bekannt werden, die sich in unvorhergesehener Weise auf die Verbandsanlagen aus- wirken, deren Wirksamkeit beeinträchtigen oder die Erfüllung der Verbandsaufgaben erschweren können. II. Verfassung, Vertretung und Verwaltung des Zweckverbandes § 6 Organe (1) Organe des Zweckverbandes sind: die Verbandsversammlung (§§ 7 und 8) der Verbandsvorsitzende (§ 9) (2) Soweit sich aus dem Gesetz über kommunale Zusammenarbeit (GKZ) und aus den Bestim- mungen dieser Satzung nichts anderes ergibt, finden die Bestimmungen der Gemeindeord- nung für Baden-Württemberg entsprechend Anwendung. § 7 Zusammensetzung der Verbandsversammlung (1) Die Verbandsversammlung besteht aus den Vertretern der Verbandsmitglieder. Die Anzahl der Vertreter einer Gemeinde richtet sich nach der Zahl der angeschlossenen Einwohner. Ab 1.000 an- geschlossenen Einwohner stehen den Gemeinden zwei Vertreter zu. Ab 3.000 Einwohner steht den Gemeinden ein weiterer Vertreter zu. Ab 5.000 Einwohner steht den Gemeinden noch ein weiterer Vertreter zu. Die Einwohnerzahl richtet sich nach der amtlichen Zahl des Statistischen Landesamts zum 30. Juni eines Vorjahres für Änderungen ab dem darauffolgenden Jahr. Zum Stichtag 1. Januar 2020 entfallen auf Baindt 4 Vertreter Berg 2 Vertreter Fronreute 3 Vertreter Wolpertswende 3 Vertreter (2) Die Bürgermeister der Verbandsmitglieder sind von Amts wegen Vertreter in der Verbandsver- sammlung. Die weiteren Vertreter der Verbandsmitglieder werden von den Gemeinderäten der Verbandsmitglieder aus dem Kreis ihrer wahlberechtigten Einwohner auf die Dauer der Amts- zeit des jeweiligen Gemeinderates gewählt. Scheidet ein gewählter Vertreter aus der Ver- bandsversammlung aus, entsendet das betreffende Verbandsmitglied für die Restdauer der Wahlperiode einen Ersatzvertreter. (3) Die Verbandsmitglieder haben für jeden Vertreter eine Stimme. Mehrere Stimmen eines Ver- bandsmitgliedes können nur einheitlich abgegeben werden. Sind in einer Sitzung mehrere Seite 3 von 15 Vertreter eines Verbandsmitgliedes abwesend, so werden dessen Stimmen von seinem ge- setzlichen Vertreter (Bürgermeister) oder, bei dessen Abwesenheit, von seinem Vertreter ge- führt, es sei denn, dass in der Sitzung ein anderer Vertreter des Verbandsmitgliedes als Stimmführer benannt wird. (4) Die Mitglieder der Verbandsversammlung sind ehrenamtlich tätig. (5) Den Verbandsmitgliedern steht das Recht zu, Sachverständige zuzuziehen. Diese haben aber weder Sitz noch Stimme. § 8 Aufgaben und Geschäftsführung der Verbandsversammlung (1) Die Verbandsversammlung ist die Vertretung der Verbandsmitglieder und das Hauptorgan des Zweckverbandes. Sie legt die Grundsätze für die Verwaltung des Zweckverbandes und den Verbandsvorsitzenden fest, entscheidet in den ihr durch Gesetz oder diese Satzung zugewiese- nen Angelegenheiten und überwacht die Ausführung ihrer Beschlüsse durch den Verbandsvor- sitzenden. Die Verbandsversammlung ist insbesondere zuständig für die Beschlussfassung über alle Angelegenheiten, für die der Verbandsvorsitzende nicht zuständig ist. (2) Auf die Geschäftsführung der Verbandsversammlung finden die Bestimmungen der Gemeinde- ordnung für den Gemeinderat sinngemäß Anwendung, soweit § 15 GKZ nichts anderes be- stimmt. § 9 Verbandsvorsitzender (1) Der Verbandsvorsitzende sowie sein Stellvertreter werden von der Verbandsversammlung aus ihrer Mitte auf die Dauer von 6 Jahren gewählt. Scheidet ein Gewählter aus der Verbandsver- sammlung vorzeitig aus, so endet auch sein Amt. Die Verbandsversammlung hat für die Rest- dauer der Amtszeit einen neuen Vorsitzenden oder Stellvertreter zu wählen. (2) Der Verbandsvorsitzende leitet die Verbandsversammlung. Er beruft die Mitglieder der Ver- bandsversammlung zu den Sitzungen ein und bereitet die Beschlüsse vor. Ihm obliegt der Vollzug der Beschlüsse der Verbandsversammlung. Der Verbandsvorsitzende erledigt in ei- gener Zuständigkeit die Geschäfte der laufenden Verwaltung und die ihm sonst durch Gesetz, Satzung, Verbandsversammlung übertragenen Aufgaben. (3) Als Geschäft der laufenden Verwaltung gelten insbesondere 1. die Bewirtschaftung der im Verwaltungshaushalt veranschlagten Einnahmen und Ausgaben, 2. die Vergabe von Lieferungen und Leistungen zur Ausführung von Vorhaben des Vermö- genshaushaltes bis zum Betrag von 50.000,-- € im Einzelfall, 3. die Zustimmung zu überplanmäßigen und außerplanmäßigen Ausgaben bis zum Betrag von 10.000,-- € im Einzelfall, 4. die Niederschlagung und der Erlass von Forderungen bis zum Betrag von 10.000,-- € im Einzelfall sowie die Stundung von Forderungen bis zum Betrag von 20.000,-- € im Einzelfall ohne zeitliche Beschränkung, über 20.000,-- € bis zu sechs Monaten, 5. der Erwerb, die Veräußerung und die Belastung von Grundstücken oder grundstücksglei- chen Rechten bis zu einem Wert von 5.000,-- € im Einzelfall, 6. die Verträge über Nutzung von bebauten und unbebauten Grundstücken bis zu einem mo- Seite 4 von 15 natlichen Miet- und Pachtwert von 2.000,-- €, 7. der Verkauf, die Vermietung und die Veräußerung von beweglichem Vermögen bis zu einem Wert von 20.000,-- € im Einzelfall, 8. die Aufnahme von Kassenkrediten im Rahmen der Haushaltssatzung, 9. Anstellung, Entlassung und Vergütungsfestsetzung von Aushilfskräften. (4) In dringenden Angelegenheiten, deren Erledigung nicht bis zu einer Sitzung der sonst zuständi- gen Organe aufgeschoben werden kann, entscheidet der Verbandsvorsitzende anstelle dieser Organe. Die Gründe für die Eilentscheidung und die Art der Erledigung sind den Mitgliedern der zuständigen Organe unverzüglich mitzuteilen. (5) Der Verbandsvorsitzende ist ehrenamtlich tätig. Er erhält eine Aufwandsentschädigung, die in der Satzung über die Entschädigung für ehrenamtliche Tätigkeit geregelt ist. (6) Im Übrigen sind auf den Verbandsvorsitzenden die Bestimmungen der Gemeindeordnung über den Bürgermeister entsprechend anzuwenden. § 10 Ehrenbeamte (1) Zur Erledigung der Verwaltungsgeschäfte bestellt der Zweckverband: - Verbandspfleger - Verbandskassenverwalter - Geschäftsführer - Technischen Verwalter Sie sind Ehrenbeamte des Zweckverbandes. (2) Die Entschädigung des Ehrenbeamten wird in der Satzung über die Entschädigung für ehren- amtliche Tätigkeit geregelt. III. Rechnungs- und Wirtschaftsführung, Verwaltung § 11 Wirtschaftsführung Für die Rechnungs- und Wirtschaftsführung des Verbandes gelten gemäß § 18 GKZ die Bestim- mungen des 3. Teils der Gemeindeordnung (GemO) sowie die dazu ergangenen Durchführungs- bestimmungen entsprechend. § 12 Verbandspflege (1) Zur fachgemäßen Erledigung der Verwaltungsgeschäfte hat der Zweckverband einen Ver- bandspfleger zu bestellen. Er muss die Befähigung zum Gemeindefachbediensteten (§ 58 GemO) besitzen. Der Verbandspfleger wird auf die Dauer von fünf Jahren gewählt. (2) Dem Verbandspfleger obliegt unbeschadet der Verantwortlichkeit des Verbandsvorsitzenden Seite 5 von 15 die Besorgung der Haushalts- und Rechnungsgeschäfte. Außerdem wirkt er bei den übrigen Teilen der Verbandswirtschaft mit. § 13 Verbandskassenverwaltung (1) Zur Besorgung der Kassengeschäfte des Zweckverbandes wird ein Verbandskassenverwalter bestellt. Er wird von der Verbandsversammlung auf die Dauer von fünf Jahren gewählt. (2) Der Verbandskassenverwalter untersteht unbeschadet der Befugnisse des Verbandsvorsitzen- den dem Verbandspfleger. (3) Der Verbandskassenverwalter darf zum Verbandsvorsitzenden, seinem Stellvertreter und zum Verbandspfleger nicht in einem die Befangenheit begründeten Verhältnis nach § 18 Absatz 1 Nr. 1 bis 3 GemO stehen. § 14 Geschäftsführung (1) Zur Besorgung der Allgemeinen Verwaltungsangelegenheiten wird von der Verbandsversamm- lung ein Geschäftsführer bestellt. (2) Er ist auch für die Schriftführung (Niederschriften, Sitzungsdienst) sowie für das Satzungswe- sen verantwortlich. (3) Der Aufgabenbereich wird dem stellvertretenden Verbandsvorsitzenden übertragen. § 15 Technische Verwaltung (1) Für die Erledigung der Aufgaben auf dem Gebiet der Technischen Verwaltung wird ein Tech- nischer Verwalter von der Verbandsversammlung auf die Dauer von fünf Jahren gewählt. (2) Der Klärmeister und die weiteren Mitarbeiter des Klärwerks sind ihm unterstellt. § 16 Tagegelder, Reisekosten Die Mitglieder der Verbandsversammlung, mit Ausnahme des Verbandsvorsitzenden und der Eh- renbeamten erhalten für die Teilnahme an den Sitzungen und an Dienstgeschäften außerhalb der Sitzungen eine Entschädigung. Das Nähere wird in der Satzung über die Entschädigung für ehren- amtliche Tätigkeit geregelt. Seite 6 von 15 Seite 6 von 15 IV. Aufwandsdeckung § 17 Kostenverteilung Die Kostenverteilung erfolgt durch Umlagen entsprechend den Bestimmungen dieser Verbandssat- zung. Die Höhe der jeweiligen Umlagen ist für jedes Haushaltsjahr und jedes Verbandsmitglied in der jeweiligen Haushaltssatzung des Verbandes auszuweisen und zu bestimmen. Die Umlagever- pflichtung entsteht zu dem Zeitpunkt, in dem die jeweilige Fälligkeit der Verbandssatzung bestimmt ist. § 18 Investitionskosten (1) Die Finanzierung der Anlagen: Die Kosten für die Planung und den Bau der Verbandsanlagen werden gedeckt durch a) Landesbeihilfen, b) Kapitalumlagen der Verbandsmitglieder, c) Darlehensaufnahmen des Zweckverbandes. Die Mittel für die Schuldentilgung werden ebenfalls durch Kapitalumlage aufgebracht, soweit keine Abschreibungen oder sonstige Mittel zur Verfügung stehen. (2) Die Kapitalumlagen werden nach folgendem Schlüssel aufgebracht: a) Die Kapitalumlage für die Sammelkläranlage samt den Nebenanlagen und dem Ablei- tungskanal bis zur Schussen sowie die Kapitalumlage für die Schuldentilgung: Die Kapitalumlage wird aus dem Durchschnitt der Betriebskostenumlage des vergangenen Zeitraums vom 1. Januar 2010 bis 31.12.2018 gebildet. Daraus ergibt sich folgender Ver- teilungsschlüssel: Baindt 37,80 % Berg 8,98 % Fronreute 22,78 % Wolpertswende 30,44 % Der Verteilungsschlüssel der Kapitalumlage wird alle fünf Jahre – erstmals zum 1. Januar 2024 – überprüft und ggf. angepasst. Der Überprüfungszeitraum umfasst die jeweils zum Überprüfungszeitpunkt zurückliegenden fünf Jahre. b) Die Kapitalumlage für den Schussentalsammler ab dem ersten Schacht auf der östlichen Schussenseite bei der ehemaligen Papierfabrik Mochenwangen bis zur Sammelkläranlage sowie die Kapitalumlage für die Schuldentilgung wird zur Hälfte nach dem Verteilungs- schlüssel unter a) und zur Hälfte nach dem Anteil der Gemeinden an der Länge des Ver- bandssammlers hinsichtlich der Einleitung Gesamt – Wolpertswende (Mochenwangen) – Kläranlage: 7,6 km 1. Wolpertswende – Fronreute: 3,5 km (100 % Wolpertswende) 2. Fronreute – Berg: 3 km (50 % Fronreute, 50 % Wolpertswende) 3. Berg – Baindt: 0,9 km (33 % Berg, 33 % Fronreute, 33 % Wolpertswende) 4. Baindt – Kläranlage: 0,2 km (25 % Baindt, 25 % Berg, 25 % Fronreute, 25 % Wol- pertswende) Dies ergibt folgenden Verteilungsschlüssel: Baindt 19,23 % Berg 6,79 % Fronreute 23,56 % Wolpertswende 50,42 % c) Die Baukosten des Zuleitungssammlers Baindt ab Regenwasserbecken westlich Mehlis bis zur Einleitung in den Schussentalsammler von der Gemeinde Baindt. (3) Die Kosten für weiteren Grunderwerb der Sammelkläranlage und für den Bau weiterer Woh- nungen tragen die Verbandsmitglieder anteilmäßig entsprechend den in Abs. 2 a) festgelegten v.H.-Sätzen. (4) Erweiterungsaufwand: Erneuerungen, Erweiterungen bzw. Änderungen der Anlage sind vom verursachenden Mitglied aufzubringen. Der Verursacher ist festzustellen. Sind alle Verbandsmitglieder an Erneuerungen, Erweiterungen oder Änderungen gleicherma- ßen betroffen, erfolgt die Kostenverteilung nach Kapazitätsanteilen gemäß Absatz 2 a). § 19 Betriebskostenumlage (1) Der nicht durch andere Einnahmen gedeckte Betriebs- und Unterhaltungsaufwand wird auf die Verbandsgemeinden umgelegt. Zur Ermittlung der Umlage wird folgende Verteilungsrech- nung durchgeführt: Die Kostenverteilung zwischen den Verbandsgemeinden erfolgt auf Basis der gemessenen Abwassermengen. Solange noch keine effektiven Abwassermengenmessungen vorliegen, wird der Jahresfrischwasserverbrauch des laufenden Kalenderjahres der an das Klärwerk angeschlossenen Grundstücke und zwar bei öffentlicher Wasserversorgung der durch Wasserzähler ermittelte oder der Ent- geltbemessung (Wasserbemessung) zugrunde gelegte pauschale Wasserverbrauch abzüglich des nachweisbar nicht in die öffentliche Kanalisation eingeleiteten Abwas- sers; Seite 8 von 15 bei privater Wasserversorgung der von den Wasserzählern angezeigte oder vom Zweckverband geschätzte Jahresverbrauch abzüglich des nachweisbar nicht in die öf- fentliche Kanalisation eingeleiteten Abwassers. Weist eine Verbandsgemeinde den Wasserverbrauch nicht in prüfbarer Form nach, so kann dieser von der Verbandsversammlung durch Schätzung festgesetzt werden. (2) Die Betriebskosten werden den vereinbarten Kostenstellen zugeordnet. (3) Die Verbandsmitglieder haben dem Zweckverband auf Anforderung Abschlagszahlungen auf die voraussichtlich zu erbringenden Umlagen zu leisten. Zahlungsrückstände sind mit Verzugs- zinsen in Höhe von 2 vom Hundert über dem jeweiligen Basiszinssatz der Bundesbank zu ver- zinsen. (4) Die Abschreibungen für die Verbandsanlagen werden anteilig auf die einzelnen Verbands- mitglieder entsprechend dem Schlüssel § 4 Abs. 4 bzw. 18 Abs. 2 a, b und c umgelegt. § 20 Entgelte für Direktanlieferung (1) Der AZV Mittleres Schussental erhebt von Direktanlieferern folgende Entgelte in Abhängigkeit von deren Verschmutzungsgrad und dem Behandlungsaufwand: geschlossene Gruben energiehaltige Konzentrate zur Steigerung der Faulgasproduktion in Abhängigkeit von deren Ertrag und Schlammproduktion Mehrkammerabsetzgruben und Mehrkammerausfaulgruben alle anderen Konzentrate und Schlämme, die direkt in die Faulung eingespeist werden 1 €/m³ 4 bis 11 €/m³ 15 €/m³ 27/€/m³ Seite 9 von 15 (2) Die Anlieferer müssen Herkunft und Menge der jeweiligen Liefercharge prüfbar nachweisen und entsprechend den aktuell gültigen Vorschriften deklarieren (Abfallschlüsselnummer). § 22 Mischwasserbehandlung (1) Die Anlagen zur Mischwasserbehandlung werden von den Verbandsgemeinden entsprechend dem Stand der Technik ausgebaut. Die konzeptionellen Randbedingungen sind im Bericht "Kon- zeption der Regenwasserbehandlung im Einzugsgebiet des AZV Mittleres Schussental" (JuP, Oktober 2001, Stellungnahme LRA 03.12.2001, Az: 423-701.4/692.x) enthalten. (2) Der Verband übernimmt ab 01.01.2003 den Betrieb der jeweils fertig gestellten Regenbecken. Wartungs- und Kontrollarbeiten werden vom Verbandspersonal übernommen. Die zur Überwa- chung erforderliche Fernwirktechnik wird vom AZV Mittleres Schussental bereitgestellt. Die Ab- stimmung und Bereitstellung der anschlussfertigen Steuerungstechnik wird von der jeweiligen Gemeinde übernommen. Vor der Übernahme wird eine fachtechnische Abnahme vom Verband durchgeführt, sodass die Funktion der zu betreibenden Einrichtungen gewährleistet ist. (3) Der erforderliche Instandhaltungs- und Wartungsbedarf wird nach Auslaufen der üblichen War- tungsverträge vom Verband festgelegt und sofern Kosten für externe Unternehmen anfallen, werden diese von der jeweiligen Gemeinde getragen. Die beim Verband entstehenden Kosten werden nach den Regelungen der Betriebskostenumlage (§ 19) verteilt. (4) Die Einzelheiten einer Kostentragung sind durch die Verbandsversammlung in einer gesonder- ten Entgeltregelung festzulegen. V. Sonstiges § 23 Satzungen der Verbandsmitglieder Über die Herstellung, die Unterhaltung und die Benützung der Grundstücksentwässerungen, deren Anschluss an die Ortskanalisationen und die Festlegung der Bemessungsgrundlage für den Abwas- seranteil erlassen die Verbandsmitglieder gleichartige Satzungen mit Anschluss- und Benutzungs- zwang. VI. Schlussbestimmungen § 24 Öffentliche Bekanntmachungen Öffentliche Bekanntmachungen des Verbandes werden entsprechend den Bekanntmachungssat- zungen der Verbandsmitglieder in den Mitgliedsgemeinden durch die einzelnen Verbandsmitglieder vorgenommen. Seite 10 von 15 § 25 Änderung der Satzung, Auflösung des Zweckverbandes (1) Für die Änderung der Verbandssatzung und die Auflösung des Zweckverbandes sowie für die Abwicklung gelten die Bestimmungen der §§ 21 ff GKZ. (2) Im Falle der Auflösung fällt das Vermögen des Verbandes den Verbandsmitgliedern im Verhält- nis der von ihnen insgesamt gem. § 16 erbrachten Aufwendungen zu. § 26 Schlichtung (1) Bei Streitigkeiten zwischen dem Verband und seinen Verbandsmitgliedern sowie der Verbands- mitglieder untereinander über Rechte und Verbindlichkeiten aus dem Verbandsverhältnis, insbe- sondere über das Recht zur Benutzung der Verbandseinrichtungen und über die Pflicht zur Tra- gung der Verbandslasten, kann die Rechtsaufsichtsbehörde zur Schlichtung angerufen werden. (2) Wenn die Beteiligten mit den Vorschlägen der Rechtsaufsichtsbehörde zur gütlichen Beilegung des Streites nicht einverstanden sind, können sie den Verwaltungsrechtsweg beschreiten. § 27 Inkrafttreten / Außerkrafttreten der bisherigen Verbandssatzung Die vorliegende Verbandssatzung tritt zum 01.01.2020 in Kraft und ersetzt die Satzung vom 23.11.2009. Hinweis: Eine etwaige Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften der Gemeindeordnung für Baden- Württemberg (GemO) oder aufgrund der GemO beim Zusammenkommen dieser Satzung wird nach § 4 Abs. 4 GemO unbeachtlich, wenn sie nicht schriftlich innerhalb eines Jahres seit der Bekanntma- chung dieser Satzung gegenüber dem Verband geltend gemacht worden ist; der Sachverhalt, der die Verletzung begründen soll, ist zu bezeichnen. Dieses gilt nicht, wenn die Vorschriften über die Öffentlichkeit der Sitzung, die Genehmigung oder die Bekanntmachung der Satzung verletzt worden sind. Berg, den 09.12.2019 Helmut Grieb Verbandsvorsitzender Seite 11 von 15 Seite 12 von 15 RÜB KA 154 Kläranlage Berg Messstation 1097 Mochenwangen RÜB Sterkel 39 hared 1624 1628 1098A Verbandsanlagen Ge- meindeeigene Anlagen Zahlenangaben: Schachtnummer Verbandssammler Flurstücknummer Standort Flur- stücksnummer Einleitungsstele RÜB 195 1665 1136 1116 1116 RÜ 2 368 368 Wolpertswende 21 hared RÜB 247 972 993 1194 RÜ 1 185/1 185/1 RÜB 1 562/3 562/3 Anlage 2 Endausbau Regenwasserbehandlung des AZV Mittleres Schussental Ober-,Unterspringen Baienbach Eyb, Messhausen Seite 13 von 15 Mochenwangen Wolpertswende Wolpertswende Misch- system EW 319 A red ha 5,4 Qm ____ l/s ______ 4,0 RÜ 54 Qdr l/s 85 Wolpertswende Mischsystem EW 935 15,8 11,7 A red Qm ha l/s RÜB 104 vorh. V m ³ 20 Fro ute Mochenwangen Mischsystem EW 216 A red Qm ha 2,1 l/s 1,9 Hatzenturm Segelbach RÜ 980 Vorsee Qdr l/s 35 Niedersweiler Bruggen Trennsystem Mochenwangen EW 320 Mischsystem Qm l/s 2,4 EW 2138 A red ha 23,3 Qm l/s 19,3 RÜB 242 vorh. V m ³ 530 Papierfabrik Trennsystem Anteil Regenw. A red ha 3,0 Trennsystem Schmutzwasser Qm l/s 125 Mochenwangen Trennsystem EW 267 Qm l/s 3,1 GG Sterkel RÜB Sterkel Mischsystem vorh. V m ³ 50 EW 150 A red ha 3,7 Qm l/s 2,5 Sulzsiedlung RÜB 195 Mischsystem vorh. V m ³ 40 EW 546 A red ha 6,6 Qm l/s 5,0 Baindt RÜ 1 Trennsystem EW Qm l/s Staig Trenn-/Mischsystem Bl.-Biegenburg EW MS 357 Mischsystem EW TS 20 EW 252 A red ha 5,2 A red ha 3,4 Qm l/s 3,6 Qm l/s 2,4 RÜB 247 vorh.V m ³ 140 Staig Nord/Süd Trennsystem EW 1051 Qm l/s 8,0 Weiler Mischsystem RÜB 129 EW 1582 vorh. V m ³ 120 A red ha 13,2 Qm l/s 17,0 Sulp., Geigensack Mischsystem EW 757 A red ha 7,8 Qm l/s 7,0 RÜ 2 Qdr l/s 117 EW 514 A red ha 5,9 Qm l/s 4,9 Schachen-Süd Mischsystem EW 370 A red ha 3,0 Qm l/s 3,4 GG Fa. Kappler Mischsystem EW A red ha Qm l/s EW 3016 A red ha 31,1 Qm l/s 27,8 RÜB 123 vorh. V m ³ 160 Bl.-Bauhof/Leimäcker Trennsystem EW 551 Qm l/s 4,2 Anscluß ländl.Raum Trennsystem EW 300 Qm l/s 2,3 Berg B. Ortslage Nord Mischsystem RÜB Schachen vorh. V m ³ RÜB KA vorh m3 812 Qdr l/s 470 Wick., Scha.-N. Mischsystem Kläranlage[mehr]

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                  1 Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Fischerareal" Sieber Consult GmbH, Lindau (B)/Weingarten Datum: 26.04.2021 – ergänzt am 06.05.2021 Ergebnisvermerk Anlass: Behördenunterrichtungs-Termin gemäß § 4 Abs. 1 BauGB Datum: 14.04.2021 Ort: Webex Anlagen: Schriftliche Stellungnahmen Folgende Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom 08.03.2021 zu einem Behördenunterrichtungs-Termin gemäß § 4 Abs. 1 BauGB eingeladen: Behörden: − Regierungspräsidium Freiburg, Landesamt für Geologie, Rohstoffe und Bergbau Baden- Württemberg, Freiburg i. Br., nicht anwesend (Stellungnahme liegt vor) − Regierungspräsidium Tübingen, Referat 21 – Bauleitplanung, Tübingen, nicht anwesend (Stellungnahme liegt vor) − Landesamt für Denkmalpflege im Regierungspräsidium Stuttgart, Esslingen a. N., nicht anwesend (keine Stellungnahme) − Regionalverband Bodensee-Oberschwaben, Ravensburg, nicht anwesend (Stellungnahme liegt vor) − Landratsamt Ravensburg, Bauleitplanung und Koordination, vertreten durch Fr. Hirlinger − Landratsamt Ravensburg, Naturschutz, vertreten durch Fr. Birnkammer − Landratsamt Ravensburg, Gewerbeaufsicht, nicht anwesend (Stellungnahme liegt vor) − Landratsamt Ravensburg, Gewerbeabwasser, Abfall u. Immissionsschutz, nicht anwesend (Stellungnahme liegt vor) − Landratsamt Ravensburg, Altlasten, Bodenschutz, nicht anwesend (Stellungnahme liegt vor) − Landratsamt Ravensburg, Grundwasser/Wasserversorgung, nicht anwesend (Stellung- nahme liegt vor) − Landratsamt Ravensburg, Vermessungs-/Flurbereinigungsamt, nicht anwesend (Stellung- nahme liegt vor) − Landratsamt Ravensburg, Landwirtschaftsamt, nicht anwesend (Stellungnahme liegt vor) 2 − Landratsamt Ravensburg, Verkehrsamt-Straßenverkehrsbehörde, nicht anwesend (Stel- lungnahme liegt vor) − Landratsamt Ravensburg, Kreisbrandmeister, nicht anwesend (Stellungnahme liegt vor) − Deutsche Telekom Technik GmbH, Bauleitplanung, Donaueschingen, nicht anwesend (Stellungnahme liegt vor) − Unitymedia BW GmbH, Zentrale Planung, Kassel, nicht anwesend (Stellungnahme liegt vor) − Netze BW GmbH, Regionalzentrum Oberschwaben, Biberach, nicht anwesend (Stellung- nahme liegt vor) − Technische Werke Schussental (TWS) Netz GmbH, Ravensburg, nicht anwesend (Stellung- nahme liegt vor) − Zweckverband Wasserversorgung Baindt-Baienfurt, Baienfurt, nicht anwesend (keine Stel- lungnahme) Für die Gemeinde bzw. die Planungsbüros waren anwesend: − Fr. Bauamtsleiterin Jeske, Gemeinde Baindt − Hr. Heinrich (Erschließungsplanung), Fassnacht Ingenieurgesellschaft mbH − Hr. Zahner (Geschäftsleitung), Fr. Urban (Landschaftsplanung), Fr. Igel (Stadtplanung), Sieber Consult GmbH 1. Allgemein 1.1 Die Gemeinde Baindt beabsichtigt für den Bereich Fischerareal im Westen von Baindt das städtebauliche Konzept der Architekten Hrn. Gauggel und Hrn. Gütschow aus Tübingen zu realisieren. Dies ist mit den jetzigen Festsetzungen der beiden Bebauungspläne "Wohnen Fischerareal" und "Mischgebiet Fischer- areal" nicht möglich. Aus diesem Grund sollen die Festsetzungen sowie die örtlichen Bauvorschriften dementsprechend überarbeitet werden. Da es sich bei dem städtebaulichen Entwurf um ein Gesamtkon- zept handelt, soll hierzu der Bebauungsplan "Fischerareal" sowie die 12. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu als Gesamtplan aufgestellt und dabei die not- wendigen Änderungen der Bebauungspläne "Wohnen Fischerareal" und "Mischgebiet Fischerareal" in einem Planwerk zusammengefasst werden. 1.2 Die geplante Nutzung soll aus Mischgebiet (MI) und allgemeines Wohngebiet (WA) bestehen. Die Auf- stellung des Bebauungsplanes soll im beschleunigten Verfahren gem. § 13 a BauGB erfolgen. 3 1.3 Der Termin dient dazu, die Rahmenbedingungen für die Bauleitplanung sowie offene Fragestellungen zu klären. 2. Planungsrecht (Fr. Hirlinger) 2.1 Die Fläche hat eine Größe von 2,37 ha. Der Geltungsbereich soll sich nochmals geringfügig ändern. Laut der Gemeinde Baindt soll der südöstliche Teilbereich (Fl.-Nrn. 51 und 51/1) aus dem Geltungsbereich herausgenommen werden. Zusätzlich soll eine Zurücknahme des darüber liegenden Bebauungsplanes erfolgen, so dass zukünftig eine Weiterentwicklung dieses Bereichs nach § 34 BauGB möglich ist. Das Landratsamt stimmt dem zu. Die neue Größe des Geltungsbereichs beträgt 2,30 ha. 2.2 Das Regierungspräsidium Tübingen weist in seiner Stellungnahme zur Raumordnung und zum Einzel- handel auf den, in Aufstellung befindlichen Regionalplan Bodensee-Oberschwaben hin, wonach mehrere Einzelhandelsbetriebe, die aufgrund ihres räumlichen und funktionalen Zusammenhangs (Agglomera- tion) negative raumordnerische Auswirkungen erwarten lassen, wie ein einheitliches Einzelhandelsgroß- projekt zu beurteilen sind. Im vorliegenden Fall ist zu prüfen, ob − die Lage des Plangebiets als in der Ortsmitte von Baindt befindlich eingestuft werden kann − im Plangebiet Agglomerationen, wie ein einheitliches Einzelhandelsgroßprojekt, zulässig sind (Plansatz 2.7.0 Z (3)) − im Plangebiet Einzelhandelsagglomerationen sogar erwünscht sind (Begründung zu Plansatz 2.7.0, B40, 41) Da die Stellungnahme als nicht eindeutig zu verstehen vermerkt wurde, wurde vereinbart, dass sich das Planungsbüro Sieber Consult mit dem Regierungspräsidium Tübingen diesbezüglich auseinandersetzt. Durch das Telefonat mit Fr. Biber, die die Stellungnahme verfasst hat, am 21.04.2021, konkretisieren sich ihre Aussagen wie folgt: Die Stellungnahme sei lediglich als Hinweis auf den, in Aufstellung befind- lichen, Regionalplan zu verstehen. Es wurde betont, dass kein weiterer Einzelhandel bereits im Vorfeld unterbunden werden müsse. Es wurde darauf aufmerksam gemacht, dass die genannten Grundsätze und Ziele existieren und, dass die letztendliche Entscheidung beim Regionalverband oder Landratsamt liegt. 2.3 Der städtebauliche Entwurf des Architekturbüros Gauggel ist von einem sehr strengen Festsetzungskon- zept geprägt. Es sind u.a. viele Baulinien vorgesehen. Das Landratsamt merkt hierzu an, dass beachtet werden muss, dass hiervon keine Befreiungen erteilt werden können. Außerdem muss ausführlich be- gründet werden, dass dies die Grundzüge der Planung sind. 2.4 Der redaktionelle Aufbau des Bebauungsplans soll einen Textteil und einen Plan beinhalten. Diese Zu- sammenführung der ursprünglichen Bebauungspläne dient der Übersichtlichkeit. Einzelne Elemente, wie der Umweltbericht des Bebauungsplanes "Mischgebiet Fischerareal", werden als Anlage beigefügt. 4 3. Natur- und Artenschutz (Fr. Birnkammer, Fr. Südbeck-Arndt) 3.1 Das Regierungspräsidium Tübingen äußert, dass die Daten veraltet sind. Außerdem wird auf die untere Naturschutzbehörde zur Beurteilung der Verwertbarkeit der Daten verwiesen. 3.2 Eine artenschutzrechtliche Relevanzbegehung ist, laut Landratsamt Ravensburg, in jedem Fall notwen- dig. Die Ergebnisse der Relevanzbegehung entscheiden über das weitere Vorgehen und eine ggfls. Zu- sätzliche Kartierung von Brutvögeln. 3.3 Zur Klarstellung wird vom Landratsamt Ravensburg ergänzt, dass die Konsequenzen und Maßnahmen aus den alten Gutachten der Bebauungspläne bestehen bleiben. 3.4 Im Rahmen des zurzeit rechtsverbindlichen Bebauungsplanes erfolgte die Aufstellung einer Ein- griffs- /Ausgleichsbilanzierung. Frau Hirlinger erfragt den aktuellen Stand der Umsetzung. Frau Jeske bestätigt die erfolgte Umsetzung eines naturschutzfachlichen Ausgleiches durch den käuflichen Erwerb von Ökopunkten. 3.5 Die schriftlichen Stellungnahmen des Regierungspräsidiums Tübingen und des Regionalverbandes Bo- densee-Oberschwaben verweisen auf den in Fortschreibung befindlichen Regionalplan. Das Regierungs- präsidium Tübingen weist darauf hin, dass der nördliche Teil der Planfläche von einem „Vorranggebiet für Naturschutz und Landschaftspflege“ überlagert wird. Der Regionalverband Bodensee-Oberschwaben sieht keine Ziele der Raumordnung des Regionalplan-Entwurfs (Gesamtfortschreibung, Stand 2020) ge- mäß § 3 Abs. 1 Nr. 4 ROG betroffen. Da laut Regionalverband Bodensee-Oberschwaben keine Ziele be- troffen sind, kann von einer fehlerhaften Abgrenzung des Regierungspräsidiums Tübingen ausgegangen werden. 4. Wasserrecht 4.1 Das Regierungspräsidium Tübingen weist darauf hin, dass der vorgesehene Bebauungsplan "Fischer- areal" sowie die 12. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" teilweise im festgesetzten Über- schwemmungsgebiet liegt. Die festgesetzten Überschwemmungsgebiete sowie Risikogebiete, die außer- halb von Überschwemmungsgebieten liegen, müssen nachrichtlich im Bebauungsplan dargestellt wer- den. Im Fachinformationsinformationssystem Hochwasserrisikomanagement (FIS HWRM) wurde laut des Re- gierungspräsidiums Tübingen durch die untere Wasserbehörde am Landratsamt Ravensburg ein Ände- rungsvermerk für den Bereich des Bebauungsplanes "Fischerareal" hinterlegt. Der Vermerk gibt an, dass die Kartendarstellung wegen großflächiger Geländeveränderungen nicht mehr der aktuellen Situation entspricht und der markierte Bereich von der Veröffentlichung ausgenommen und derzeit neu berechnet wird. Neue Ergebnisse zur HWGK liegen laut des Regierungspräsidiums Tübingen nicht vor 2022 vor. 5 4.2 Laut dem Erschließungsplaner Hrn. Heinrich besteht kein Bedarf die bestehenden Berechnungen erneut aufzuarbeiten, da die Straßenhöhe fixiert und der Lebensmittelmarkt bereits realisiert ist. Die Hochwas- ser-Thematik kann aus den alten Bebauungsplänen übernommen werden. 5. Brandschutz 5.1 Das Landratsamt Ravensburg äußert in seiner Stellungnahme, dass die Installation von Überflurhydran- ten ausdrücklich empfohlen wird. Außerdem bestehen Bedenken gegenüber Aufenthaltsräumen, die eine Rettungshöhe von über 8 m aufweisen. In diesen Fällen ist ein zweiter baulicher Rettungsweg herzustel- len, der den Anforderungen der DIN 18065 entspricht. 6. Erschließung/ Kreislaufwirtschaft 6.1 Das Landratsamt Ravensburg verweist auf das Landeskreislaufwirtschaftsgesetz (LKreiWiG), das besagt, dass ein Erdmassenausgleich durchgeführt werden muss. Außerdem muss die Müllentsorgung geprüft werden. In diesem Zuge muss geklärt werden, ob der Nachbarschaftsplatz mit einem Müllfahrzeug be- fahren werden kann. Der Platz soll laut der Gemeinde befahrbar sein. 7. Weitere Vorgehensweise 7.1 Die Gestaltung des geplanten Nachbarschaftsplatzes soll die Grundlage der Planung darstellen. 7.2 Der Erschließungsplaner Hr. Heinrich erstellt die Vorplanung und stimmt diese mit Hrn. Seng (365 ° freiraum + umwelt) ab. 7.3 Sobald die abgestimmte Planung der Sieber Consult GmbH vorliegt, kann mit dem Vorentwurf des Be- bauungsplanes begonnen und der Zeitplan erstellt werden. Für eingeladene Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange, bei denen weder eine Teilnahme an dem o.g. Unterrichtungs-Termin noch eine Stellungnahme in anderer Form vorliegt, wird angenommen, dass fach- liche Informationen bzw. Anregungen oder Einwände zu der beabsichtigten Planung nicht gegeben sind. i.A. H. Igel Abdruck per E-Mail an: − Fr. Bgm. Rürup − Fr. Jeske − Fr. Hirlinger − Fr. Birnkammer 6 − Fr. Südbeck-Arndt − Hrn. Heinrich − Hrn. Gütschow − Hrn. Gauggel REGIERUNGSPRÄSIDIUM FREIBURG L A N D E S A M T F Ü R G E O L O G I E , R O H S T O F F E U N D B E R G B A U Albertstraße 5 - 79104 Freiburg i. Br., Postfach, 79095 Freiburg i. Br. E-Mail: abteilung9@rpf.bwl.de - Internet: www.rpf.bwl.de Tel.: 0761/208-3000, Fax: 0761/208-3029 Sieber Consult Stadtplanung | Landschaftsplanung | Artenschutz | Immissionsschutz Am Schönbühl 1 88131 Lindau (B) Freiburg i. Br., Durchwahl (0761) Name: Aktenzeichen: 06.04.2021 208-3047 Mirsada Gehring-Krso 2511 // 21-02945 Beteiligung der Träger öffentlicher Belange A Allgemeine Angaben Bebauungsplan "Fischerareal" (1. Änderung/Zusammenlegung BP "Mischgebiet Fischerareal" und BP "Wohnen Fischerareal") sowie 12. Änderung des Bebauungs- planes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu, Gemeinde Baindt - Termin zur Unterrichtung und Aufforderung zur Äußerung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) (EAG-Bau), Gemeinde Baindt, Lkr. Ravensburg (TK 25: 8123 Weingarten, TK 25: 8124 Wolfegg) Ihr Schreiben vom 12.03.2021 Anhörungsfrist 12.04.2021 B Stellungnahme Im Rahmen seiner fachlichen Zuständigkeit für geowissenschaftliche und bergbehördliche Belange äußert sich das Landesamt für Geologie, Rohstoffe und Bergbau auf der Grundlage der ihm vorliegenden Unterlagen und seiner regionalen Kenntnisse zum Planungsvorhaben. 1 Rechtliche Vorgaben aufgrund fachgesetzlicher Regelungen, die im Regelfall nicht überwunden werden können Keine 2 Beabsichtigte eigene Planungen und Maßnahmen, die den Plan berühren können, mit Angabe des Sachstandes Keine LGRB Az. 2511 // 21-02945 vom 06.04.2021 Seite 2 3 Hinweise, Anregungen oder Bedenken Geotechnik Das LGRB weist darauf hin, dass im Anhörungsverfahren des LGRB als Träger öffentli- cher Belange keine fachtechnische Prüfung vorgelegter Gutachten oder von Auszügen daraus erfolgt. Sofern für das Plangebiet ein ingenieurgeologisches Übersichtsgutachten, Baugrundgutachten oder geotechnischer Bericht vorliegt, liegen die darin getroffenen Aussagen im Verantwortungsbereich des gutachtenden Ingenieurbüros. Eine Zulässigkeit der geplanten Nutzung vorausgesetzt, wird andernfalls die Übernahme der folgenden geotechnischen Hinweise in den Bebauungsplan empfohlen: Das Plangebiet befindet sich auf Grundlage der am LGRB vorhandenen Geodaten im Verbreitungsbereich von Auenlehm unbekannter Mächtigkeit. Mit lokalen Auffüllungen vorangegangener Nutzungen, die ggf. nicht zur Lastabtragung geeignet sind, ist zu rechnen. Mit einem kleinräumig deutlich unterschiedlichen Setzungsverhalten des Untergrundes ist zu rechnen. Ggf. vorhandene organische Anteile können zu zusätzlichen bautechnischen Erschwernissen führen. Der Grundwasserflurabstand kann bauwerksrelevant sein. Bei etwaigen geotechnischen Fragen im Zuge der weiteren Planungen oder von Bauar- beiten (z. B. zum genauen Baugrundaufbau, zu Bodenkennwerten, zur Wahl und Tragfä- higkeit des Gründungshorizonts, zum Grundwasser, zur Baugrubensicherung) werden objektbezogene Baugrunduntersuchungen gemäß DIN EN 1997-2 bzw. DIN 4020 durch ein privates Ingenieurbüro empfohlen. Boden Zur Planung sind aus bodenkundlicher Sicht keine Hinweise, Anregungen oder Bedenken vorzutragen. Mineralische Rohstoffe Zum Planungsvorhaben sind aus rohstoffgeologischer Sicht keine Hinweise, Anregungen oder Bedenken vorzubringen. Grundwasser Zum Planungsvorhaben sind aus hydrogeologischer Sicht keine Hinweise, Anregungen oder Bedenken vorzubringen. Der in früheren Stellungnahmen vorgebrachte Verweis auf das Wasserschutzgebiet "Brühl" erübrigt sich, nachdem das Wasserschutzgebiet seit dem 13.07.2019 aufgehoben wurde. LGRB Az. 2511 // 21-02945 vom 06.04.2021 Seite 3 Bergbau Die Planung liegt nicht in einem aktuellen Bergbaugebiet. Nach den beim Landesamt für Geologie, Rohstoffe und Bergbau vorliegenden Unterlagen ist das Plangebiet nicht von Altbergbau oder Althohlräumen betroffen. Geotopschutz Im Bereich der Planfläche sind Belange des geowissenschaftlichen Naturschutzes nicht tangiert. Allgemeine Hinweise Die lokalen geologischen Untergrundverhältnisse können dem bestehenden Geologischen Kartenwerk, eine Übersicht über die am LGRB vorhandenen Bohrdaten der Homepage des LGRB (http://www.lgrb-bw.de) entnommen werden. Des Weiteren verweisen wir auf unser Geotop-Kataster, welches im Internet unter der Adresse http://lgrb-bw.de/geotourismus/geotope (Anwendung LGRB-Mapserver Geotop- Kataster) abgerufen werden kann. Mirsada Gehring-Krso Bez.: Ueb_1 Stand: Juli 2020 Seite 1 von 2 TöB-Stellungnahmen des LGRB – Merkblatt für Planungsträger Das Landesamt für Geologie, Rohstoffe und Bergbau im Regierungspräsidium (LGRB) nutzt für die Erarbei- tung der Stellungnahmen zu Planungsvorgängen, die im Rahmen der Anhörung als Träger öffentlicher Belange (TöB) abgegeben werden, einen digitalen Bearbeitungsablauf (Workflow). Um diesen Workflow effizient zu gestalten und die TöB-Planungsvorgänge fristgerecht bearbeiten zu können, sind folgende Punkte zu beachten. 1 Übermittlung von digitalen Planungsunterlagen Alle zum Verfahren gehörenden Unterlagen sind nach Möglichkeit dem LGRB nur digital bereitzustellen. Übermitteln Sie uns digitale und georeferenzierte Planungsflächen (Geodaten), damit wir diese in unser Geographisches Informationssystem (GIS) einbinden können. Dabei reichen die Flächenabgrenzungen aus. Günstig ist das Shapefile-Format. Falls dieses Format nicht möglich ist, können Sie uns die Daten auch im AutoCAD-Format (dxf- oder dwg-Format) oder einem anderen gängigen Geodaten- bzw. GIS-Format zusenden. Bitte übermitteln Sie Datensätze (bis max. 20 MB Größe) per E-Mail an abteilung9@rpf.bwl.de. Größere Datensätze bitten wir auf einer CD zu übermitteln. Alternativ können wir alle zum Verfahren gehörenden Unterlagen auch im Internet, möglichst gesammelt in einer einzigen ZIP-Datei herunterladen. Bei Flächennutzungsplanverfahren, welche die gesamte Fläche einer Gemeinde/VVG/GVV umfassen, benötigen wir zusätzlich den Kartenteil in Papierform. 2 Dokumentation der Änderungen bei erneuter Vorlage Bei erneuter Vorlage von Planungsvorhaben sollten Veränderungen gegenüber der bisherigen Planung deutlich gekennzeichnet sein (z. B. als Liste der Planungsänderungen). 3 Information zur weiteren Einbindung des LGRB in das laufende Verfahren Wir bitten Sie, von einer standardmäßigen Übermittlung von weiteren Unterlagen ohne eine erforderliche Beteiligung des LGRB abzusehen. Hierunter fallen Abwägungsergebnisse, Satzungsbeschlüsse, Mitteilungen über die Rechtswirksamkeit, Bekanntmachungen, Terminniederschriften ohne Beteiligung des LGRB (Anhörung, Scoping, Erörterung), immissionsschutzrechtliche Genehmigungen, wasserrechtliche Erlaub- nisse, bau- und naturschutzrechtliche Genehmigungen, Entscheidungen nach dem Flurbereinigungsrecht, Eingangsbestätigungen. Sollten wir weitere Informationen zum laufenden Verfahren für erforderlich halten, werden wir Sie darauf in unserer Stellungnahme ausdrücklich hinweisen. 4 Einheitlicher E-Mail-Betreff Bitte verwenden Sie im E-Mail-Verkehr zu TöB-Stellungnahmen als Betreff an erster Stelle das Stichwort TöB und danach die genaue Bezeichnung Ihrer Planung. 5 Hinweis zum Datenschutz Sämtliche digitalen Daten werden ausschließlich für die Erstellung der TöB-Stellungnahmen im LGRB verwendet. Bez.: Ueb_1 Stand: Juli 2020 Seite 2 von 2 6 Anzeigepflicht für Bohrungen Für Bohrungen besteht eine gesetzliche Anzeigepflicht gemäß § 8 Geologiedatengesetz (GeolDG) beim LGRB. Hierfür steht eine elektronische Erfassung unter http://www.lgrb-bw.de/informationssysteme/geoanwendungen/banz zur Verfügung. Allgemeine Hinweise auf Informationsgrundlagen des LGRB Die Stellungnahmen des LGRB als Träger öffentlicher Belange basieren auf den Geofachdaten der geo- wissenschaftlichen Landesaufnahme, welche Sie im Internet abrufen können: A Bohrdatenbank Die landesweiten Bohr-, bzw. Aufschlussdaten können im Internet unter folgenden Adressen abgerufen werden: Als Tabelle: http://www.lgrb-bw.de/bohrungen/aufschlussdaten/adb Als interaktive Karte: http://maps.lgrb-bw.de/?view=lgrb_adb Als WMS-Dienst: http://services.lgrb-bw.de/index.phtml?REQUEST=GetCapabilities &VERSION=1.1.1&SERVICE=WMS&SERVICE_NAME=lgrb_adb B Geowissenschaftlicher Naturschutz Für Belange des geowissenschaftlichen Naturschutzes verweisen wir auf unser Geotop-Kataster. Die Daten des landesweiten Geotop-Katasters können im Internet unter folgenden Adressen abgerufen werden: Als interaktive Karte: http://maps.lgrb-bw.de/?view=lgrb_geotope Als WMS-Dienst: http://services.lgrb-bw.de/index.phtml?REQUEST=GetCapabilities &VERSION=1.1.1&SERVICE=WMS&SERVICE_NAME=lgrb_geotope C Weitere im Internet verfügbare Kartengrundlagen Eine Übersicht weiterer verfügbarer Kartengrundlagen des LGRB kann im Internet unter folgender Adresse abgerufen werden: http://www.lgrb-bw.de/informationssysteme/geoanwendungen und im LGRB- Kartenviewer visualisiert werden (http://maps.lgrb-bw.de). Unsere Tätigkeit als TöB -Beiträge des LGRB für die Raumordnung und Bauleitplanung- haben wir aktuell in der LGRB-Nachricht Nr. 2019/05 zusammengefasst und unter https://lgrb- bw.de/download_pool/lgrbn_2019-05.pdf veröffentlicht. Sie interessieren sich für unsere LGRB- Nachrichten? Abonnieren Sie unseren LGRB-Newsletter unter https://lgrb-bw.de/Newsletter/. Für weitere Fragen oder Anregungen stehen wir unter der E-Mail-Adresse: abteilung9@rpf.bwl.de gerne zur Verfügung. Die aktuelle Version dieses Merkblattes kann im Internet unter folgender Adresse abgerufen werden: https://lgrb-bw.de/download_pool/2020_07_rpf_lgrb_merkblatt_toeb_stellungnahmen.pdf Wir bedanken uns für Ihre Unterstützung! Dienstgebäude Konrad-Adenauer-Str. 20 · 72072 Tübingen · Telefon 07071 757-0 · Telefax 07071 757-3190 poststelle@rpt.bwl.de · www.rp.baden-wuerttemberg.de · www.service-bw.de Buslinie 2 · Haltestelle „Regierungspräsidium" oder „Landespolizeidirektion" REGIERUNGSPRÄSIDIUM TÜBINGEN Regierungspräsidium Tübingen · Postfach 26 66 · 72016 Tübingen Sieber Consult GmbH Lägelerstraße 45 88250 Weingarten Tübingen 12.04.2021 Name Astrid Konzelmann-Schnee Durchwahl 07071 757-3226 Aktenzeichen 21-13/2473.2-10.2 / Baindt (Bitte bei Antwort angeben) Beteiligung der Träger öffentlicher Belange an Bauleitplanverfahren und vergleichba- ren Satzungsverfahren (§ 4 Abs. 1 Baugesetzbuch) Schreiben vom 08.03.2021 A. Allgemeine Angaben Gemeinde Baindt Flächennutzungsplanänderung Bebauungsplan „Fischerareal“ (*) und 12. Änderung des Bebauungspla- nes „Innere Breite“ Satzung über den Vorhaben- und Erschließungsplan sonstige Satzung B. Stellungnahme Es werden keine Einwendungen vorgebracht. Fachliche Stellungnahmen siehe Seiten 2 - 6. *(1. Änderung / Zusammenlegung Bebauungsplan „Mischgebiet Fischerareal“ und Bebauungsplan „Wohngebiet Fischerareal“) - 2 - I. Raumordnung (1) Raumordnung /Bauleitplanung Die Gemeinde Baindt beabsichtigt für den Bereich „Fischerareal“ im Westen von Baindt das Konzept der städtebaulichen Entwürfe des Architekturbüros Gauggel zu realisieren. Mit den jetzigen Festsetzungen der beiden Bebauungspläne „Wohnen Fi- scherareal“ und „Mischgebiet Fischerareal“ ist dies nicht vollständig möglich. Aus diesem Grund sollen die Festsetzungen sowie die örtlichen Bauvorschriften dem- entsprechend überarbeitet werden. Da es sich bei den städtebaulichen Entwürfen um ein Gesamtkonzept handelt, soll hierzu der Bebauungsplan „Fischerareal“ sowie 12. Änderung des Bebauungsplanes „Innere Breite“ als Gesamtplan neu aufgestellt und dabei die notwendigen Änderungen der Bebauungspläne „Wohnen Fischerareal“ und „Mischgebiet Fischerareal“ in einem Planwerk zusammengefasst werden. Die Aufstellung des Bebauungsplanes soll im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB erfolgen. Im rechtwirksamen Flächennutzungsplan ist der Vorhabenbereich (nach den hier vor- liegenden Unterlagen) als Mischbaufläche und Grünfläche dargestellt. Im Plangebiet soll weiterhin sowohl Wohnen als auch nicht wesentlich störendes Ge- werbe zulässig sein, wobei sich die reine Wohnnutzung auf einen Teilbereich im Os- ten begrenzt. Aktuell ist die Fläche zum Großteil als Brachfläche zu bezeichnen. Im Westen ist bereits ein Lebensmittelmarkt umgesetzt worden, welcher im Konzept der Architekten ebenfalls zu finden ist. Im Osten findet sich bestehende Wohnbebauung, welche erhalten wird. Aus raumordnerischer Sicht werden keine grundsätzlichen Einwendungen vorge- bracht. Wir weisen jedoch darauf hin, dass der nördliche Bereich des Vorhabengebietes nach den Festlegungen im Fortschreibungsentwurf des Regionalplans Bodensee-Ober- schwaben von einem „Vorranggebiet für Naturschutz und Landschaftspflege“ (Z) überlagert. Das Regierungspräsidium geht davon aus, dass mit dem Auslegungsbeschluss durch die Verbandsversammlung des Regionalverbandes Bodensee-Oberschwaben und die erfolgte Auslegung der Regionalplanentwurf inhaltlich soweit konkretisiert ist, dass dessen Verbindlicherklärung vom zuständigen Ministerium in weiten Teilen zu erwar- ten ist. Damit sind die Festlegungen im Entwurf des Regionalplanes als „in Aufstel- lung befindliche Ziele der Raumordnung“ sowohl bei Entscheidungen über raumbe- - 3 - deutsame Einzelmaßnahmen als auch im Rahmen der Bauleitplanung in der Abwä- gung oder Ermessensausübung bereits jetzt zu berücksichtigen (§ 4 Abs. 2 ROG). Eine Auseinandersetzung mit den zukünftigen Festlegungen ist daher erforderlich. (2) Raumordnung /Einzelhandel Gemäß den vorgelegten Planunterlagen beabsichtigt die Gemeinde Baindt die 1. Än- derung/Zusammenlegung des Bebauungsplans „Mischgebiet Fischareal und des Be- bauungsplanes „Wohnen Fischerareal“ sowie die 12. Änderung des Bebauungspla- nes „Innere Breite“. Gemäß den planungsrechtlichen Festsetzungen werden im Plangebiet als Art der Nutzung Mischgebiet und allgemeines Wohngebiet ausgewiesen. Da in Misch- und Wohngebieten nur solche Einzelhandelsbetriebe zulässig sind, die nicht unter das Regime des § 11 Abs. 3 BauNVO fallen und es sich zudem um eine städtebaulich in- tegrierte Lage handelt, bestehen raumordnungsrechtlich aus Sicht des Einzelhandels grundsätzlich keine Bedenken gegen die Planung. Da die textlichen Festsetzungen jedoch noch nicht vorliegen, kann zu den geplanten Änderungen noch nicht abschließend Stellung genommen werden. Vorsorglich weist das Regierungspräsidium auf den zukünftigen Plansatz 2.7.0 Z (8) des in Aufstellung befindlichen Regionalplanes Bodensee-Oberschwaben hin, wo- nach mehrere Einzelhandelsbetriebe, die aufgrund ihres räumlichen und funktionalen Zusammenhangs (Agglomeration) negative raumordnerische Auswirkungen erwarten lassen, wie ein einheitliches Einzelhandelsgroßprojekt zu beurteilen sind. Zwar befindet sich das Plangebiet in integrierter Lage, die Gemeinde Baindt hat je- doch keine zentralörtliche Funktion. Im weiteren Verfahren ist zu prüfen, ob sich das Plangebiet in der Ortsmitte der Gemeinde Baindt befindet, dort Agglomerationen wie ein einheitliches Einzelhandelsgroßprojekt nach dem zukünftigen Plansatz 2.7.0 Z (3) (Konzentrationsgebot) zulässig sind und eine Einzelhandelsagglomeration demnach sogar erwünscht wäre (Begründung zu Plansatz 2.7.0, B40, 41). Zwar hat der Entwurf derzeit noch keine Zielqualität. Trotzdem ist im weiteren Verfah- ren eine Auseinandersetzung mit dem zukünftigen Planziel im Rahmen der Abwä- gung erforderlich. - 4 - II. Hochwasserschutz (Referat 53.1) Wir weisen darauf hin, dass der vorgesehene Bebauungsplan „Fischerareal“ sowie 12. Änderung des Bebauungsplanes „Innere Breite“, teilweise im festgesetzten Über- schwemmungsgebiet liegt. Die Ausweisung neuer Baugebiete auf diesen Flächen ist unzulässig (keine Bagatell- grenze). Die hier für die Beurteilung maßgeblichen Hochwassergefahrenkarten liegen bereits vor: (Direktlink: https://udo.lubw.baden-wuerttemberg.de/public/q/G1Wp ). Maßgeblich und verbindlich ist der tatsächlich von einem hundertjährlichen Hochwas- ser betroffene Bereich – unabhängig von der Darstellung oder der Veröffentlichung in einer Hochwassergefahrenkarte. Mit § 65 des Wassergesetzes Baden-Württemberg (WG) gelten kraft Gesetzes seit dem 22.12.2013 (Inkrafttreten der Vorschrift) u. a. die Gebiete als festgesetzte Über- schwemmungsgebiete, in denen ein Hochwasserereignis statistisch einmal in 100 Jahren zu erwarten ist. Dies gilt sowohl für Flächen im Außen- als auch im Innenbe- reich. Für diese festgesetzten Überschwemmungsgebiete gelten die Verbote des § 78ff. des Wasserhaushaltsgesetzes (WHG). So ist u. a. untersagt, auf diesen Flächen neue Baugebiete auszuweisen (§ 78 Abs. 1 WHG). Außerdem ist die Errichtung und Erweiterung baulicher Anlagen (§ 78 Abs. 4 WHG) sowie das Erhöhen und Vertiefen der Erdoberfläche verboten (§ 78a Abs. 1 Nr. 5 WHG). Nur unter den in § 78 Abs. 2 WHG genannten strengen Voraussetzungen kann in Ausnahmefällen die Ausweisung neuer Baugebiete in festgesetzten Überschwem- mungsgebieten zugelassen werden. Hierzu ist u. a. darzulegen, dass eine Siedlungsentwicklung nicht an anderer Stelle möglich ist oder an anderer Stelle geschaffen werden kann. Die neun genannten Voraussetzungen müssen kumulativ vorliegen. https://udo.lubw.baden-wuerttemberg.de/public/q/G1Wp - 5 - Ausnahmegenehmigungen können unter Vorlage entsprechender Nachweise bei den unteren Wasserbehörden beantragt werden. Das gesetzliche Verbot, neue Baugebiete in festgesetzten Überschwemmungsgebie- ten auszuweisen, ist einer Abwägung nicht zugänglich. Entgegen dem Verbot ausge- wiesene Baugebiete sind fehlerhaft. Ein neues Baugebiet liegt vor, wenn die erstmalige Bebauung einer Fläche durch Bauleitplanung ermöglicht wird. Dies ist in jedem Fall gegeben, wenn eine Überpla- nung des Außenbereichs erfolgt. Ob dies hier der Fall ist, muss durch die Baurechts- behörde geprüft werden. Sollte es sich um einen Bebauungsplan handeln, welcher in den Anwendungsbereich des §78 Abs. 3 WHG fällt, sind außerdem die dort genannten ausdrücklichen Abwä- gungsbelange (u.a. Vermeidung nachteiliger Auswirkungen auf Oberlieger und Unter- lieger und hochwasserangepasste Errichtung von Bauvorhaben) in der Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB zu berücksichtigen. Unabhängig vom Bestehen eines Bebauungsplans bedarf jede Errichtung oder Erwei- terung einer baulichen Anlage im festgesetzten Überschwemmungsgebiet zusätzlich einer Ausnahmegenehmigung nach § 78 Abs. 5 WHG. Darüber hinaus sei angemerkt, dass eine Betroffenheit gleichwohl auch bei einem extremen Hochwasserereignis (HQextrem) besteht und entsprechende Schritte (wie z.B. Regelungen zur Vermeidung und Verminderung von Hochwasserschäden, As- pekte zur Sicherung von Hochwasserabfluss und –rückhaltung, Gebäude hochwas- serangepasst planen und bauen etc.) ergriffen werden müssen. In diesem Zusammenhang wird insbesondere auf § 78b WHG „Risikogebiete außer- halb von Überschwemmungsgebieten“ (=u.a. extreme Hochwasserereignisse) und den dort genannten Vorgaben verwiesen. Festgesetzte Überschwemmungsgebiete im Sinne des § 76 Abs. 2 WHG sowie des § 65 Abs. 1 WG (i.d.R. Flächenausdehnung HQ100 der HWGK) und Risikogebiete au- ßerhalb von Überschwemmungsgebieten im Sinne des § 78b Absatz 1 WHG (i.d.R. Flächenausdehnung HQextrem der HWGK) sind nachrichtlich (BauGB §9 Abs. 6a) im Bebauungsplan darzustellen. - 6 - Wir weisen darauf hin, dass im Fachinformationsinformationssystem Hochwasserrisi- komanagement (FIS HWRM) durch die untere Wasserbehörde am Landratsamt Ravensburg ein Änderungsvermerk für den hier behandelten Bereich hinterlegt wurde. Dieser lautet: „Die Kartendarstellung entspricht wegen großflächiger Geländeveränderungen nicht mehr der aktuellen Situation. Der markierte Bereich wird von der Veröffentlichung ausgenommen und derzeit neu berechnet.“ (Eintrag vom 7. April 2015 durch Stefan Häussler, LRA RV) Der Bereich wird aktuell durch die Gebietsweise Fortschreibung der HWGK an der Schussen überarbeitet. Neue Ergebnisse zur HWGK liegen nicht vor 2022 vor. III. Naturschutz Die Erfassung der Vögel ist mangelhaft. Es wurden nur vier Begehungen durchge- führt, und nur drei davon am Tage. Eine saubere Erfassung von Brutrevieren ist damit nur eingeschränkt möglich. Zudem fanden die Erfassungen schon 2015 statt. Ob die Daten vor diesem Hinter- grund noch verwertbar sind, ist von der unteren Naturschutzbehörde zu beurteilen. Dies gilt auch hinsichtlich der Fledermausdaten. Abgesehen davon sind keine Belange der HNB betroffen. Die im Artenschutzrechtlichen Gutachten genannten Vermeidungs- und Ersatzmaß- nahmen sind umzusetzen. gez. Konzelmann-Schnee Regionalverband Bodensee-Oberschwaben Körperschaft des öffentlichen Rechts Regionalverband Bodensee-Oberschwaben 88214 Ravensburg Büro Sieber Frau Lagoda Lägelerstraße 45 88250 Weingarten Hirschgraben 2 88214 Ravensburg Tel. (0751) 3 63 54-28 Fax (0751) 3 63 54-54 eMail: kiessling@rvbo.de Ihr Schreiben vom, Ihr Zeichen Unser Zeichen Datum 08.03.2021 Büro Sieber Fr. Kießling 08.03.2021 Internet: http://www.bodensee-oberschwaben.de eMail: info@rvbo.de Bebauungsplan „Fischerareal“ (1. Änderung) sowie 12. Änderung des Bebauungsplans „In- nere Breite“, Gemeinde Baindt hier: Termin zur Unterrichtung und Aufforderung zur Äußerung der Behörden und sonsti- gen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB Sehr geehrte Frau Lagoda, von der Änderung des oben angeführten Bebauungsplans sind keine zu beachtenden Ziele der Raumordnung nach den Vorgaben des rechtskräftigen Regionalplanes (1996) (Ziele der Raumord- nung im Sinne von § 1 Abs. 4 BauGB, der §§ 3 Abs. 1 Nr. 2 und § 4 Abs. 1 ROG sowie § 4 Abs. 1 und 4 LplG) betroffen. Ebenso sind keine in Aufstellung befindlichen Ziele der Raumordnung des Regionalplan-Entwurfs (Gesamtfortschreibung, Stand 2020) gemäß § 3 Abs. 1 Nr. 4 ROG betroffen. Der Regionalverband Bodensee-Oberschwaben bringt zu o. g. Vorhaben keine Anregungen oder Bedenken vor. Mit freundlichen Grüßen Nadine Kießling Baindt-Fischerareal-1.Änderung-Innere-Breite-12.Änderung-4-1 h.paschke Linien 1 Jana Lagoda Von: Nadine Kießling Gesendet: Mittwoch, 24. März 2021 15:23 An: Jana Lagoda Betreff: Stellungnahme 1. Änd. Baindt Fischerareal, 12. Änd. Baindt Innere Breite Anlagen: Baindt-Fischerareal-1.Änderung-Innere-Breite-12.Änderung-4-1.pdf Sehr geehrte Frau Lagoda, Anbei erhalten die die Stellungnahme des Regionalverbands zu oben genannten Verfahren. Am Termin zur Unterrichtung und Erörterung am 14.04.2021 nehmen wir nicht teil. Mit freundlichen Grüßen Nadine Kießling ---------------------------------------------------------------- M. Sc. Nadine Kießling Referentin für Planung Regionalverband Bodensee Oberschwaben Hirschgraben 2, 88214 Ravensburg Fon +49 751 36354-32 Fax +49 751 36354-54 kiessling@rvbo.de, www.rvbo.de To: jana.lagoda@sieberconsult.eu Cc: astrid.konzelmann-schnee@rpt.bwl.de Landratsamt Ravensburg, Postfach 1940, 88189 Ravensburg Landratsamt Ravensburg Bankverbindung: IBAN: DE87 6505 0110 0048 0003 23, BIC: SOLADES1RVB www.landkreis-ravensburg.de Bau- und Umweltamt - Bauleitplanung und Koordination- Ansprechpartner: Andrea Hirlinger Gemeinde Baindt Marsweilerstraße 4 88255 Baindt Durchwahl: 0751/85-4134 Telefax: 0751/8577-4134 E-mail: a.hirlinger@rv.de Dienstgebäude: Gartenstraße 107 88212 Ravensburg Zimmer E 228 Sprechzeiten: Mo. – Fr. 8.00-12.00 Uhr nachmittags: Mo. - Mi. 13.30 - 15.30 Uhr Do. 13.30 - 17.30 Uhr Aktenzeichen: BLP/0661/21/401-621.41-fB (Bitte bei allen Schreiben und Anfragen angeben) Datum: 09.04.2021 Bebauungsplan "Fischerareal" (1. Änd./Zusammenlegung BP "Mischgebiet Fi- scherareal" und BP "Wohnen Fischerareal") sowie 12. Änd. Bebauungsplan "Innere Breite" und örtliche Bauvorschriften hierzu, Gemeinde Baindt Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 1 i.V.m. § 13a BauGB Koordinierte Stellungnahme zu folgenden Belangen A. Gewerbeaufsicht, Verkehr, Straßenbau, Landwirtschaft [X] keine Anregungen B. Kreislaufwirtschaft Tel. 0751 852310 Nach dem neuen § 3 Abs. 3 Landeskreislaufwirtschaftsgesetz (LKreiWiG) soll ein Erdmassen- ausgleich durchgeführt wird. Dabei sollen durch die Festlegung von Straßen- und Gebäudeni- veaus die bei der Bebauung zu erwartenden anfallenden Aushubmassen vor Ort verwendet wer- den. Dies gilt in besonderem Maße in Gebieten mit erhöhten Belastungen nach § 12 Absatz 10 der Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung. Für nicht verwendbare Aushubmassen sol- len entsprechende Entsorgungsmöglichkeiten eingeplant werden. Ergänzend wird darauf hingewiesen, sich über die Müllentsorgung des geplanten Gebiets Ge- danken zu machen. Sollte der Nachbarschaftsplatz für die Müllfahrzeuge befahrbar werden, stellt die Entsorgung kein Problem dar. Ansonsten sind die Tonnen an die öffentlichen Straßen zu stel- len, welche auch vom Müllfahrzeug angefahren werden können. Eine Entsorgung über private Erschließungsstraßen ist nur möglich, wenn der Grundstückseigen- tümer eine sog. Haftungsverzichtserklärung für mögliche Schäden unterschreibt. 2 C. Brandschutz Aus Sicht des Brandschutzes bestehen keine Bedenken gegen die Satzung. Es wird ergänzend auf die Einhaltung folgender Brandschutz-Vorschriften hingewiesen: 1. Verwaltungsvorschrift des Innenministeriums über Flächen für die Feuerwehr (VwV-Feuerwehrflächen), iVm. § 15 Landesbauordnung. 2. DVGW-Arbeitsblatt W-405, iVm. § 2 (5) Ausführungsverordnung zur Landesbauord- nung sowie Ziff. 5.1 IndBauRL. Die Installation von Überflurhydranten wird ausdrücklich empfohlen. Sie bieten bei Brandeinsät- zen gegenüber den Unterflurhydranten einsatztaktisch erhebliche Vorteile, insbesondere durch die deutlich bessere Auffindbarkeit und schnellere Bedienbarkeit. Brandschutztechnische Beurteilung: Die Feuerwehr Baindt verfügt über kein eigenes Hubrettungsfahrzeug. Auch die Stützpunktwehr Weingarten kann - aufgrund einer Fahrtzeit > 5 min - das dort vorgehaltene Hubrettungsfahrzeug nicht innerhalb der fachtechnisch erforderlichen Eintreffzeit zu Menschenrettungsmaßnahmen einsetzen. Da Schiebleitern, mit einer Nennrettungshöhe von 8 m bis 12 m nur bedingt für wirk- same Lösch- und Rettungsarbeiten i.S.d. § 15 LBO geeignet sind, bestehen für den Bereich des obigen Bebauungsplanes grundsätzliche Bedenken gegenüber Aufenthaltsräume, die eine Ret- tungshöhe > 8 m aufweisen. In solchen Fällen ist ein zweiter baulicher Rettungsweg herzustel- len, der den Anforderungen der DIN 18065 (notwendige Treppen) entspricht. Mit freundlichem Gruß Andrea Hirlinger Landratsamt Ravensburg, Postfach 1940, 88189 Ravensburg Landratsamt Ravensburg Postfach 1940 88189 Ravensburg Tel.: 0751/85-0 Fax: 0751/85-1905 Bankverbindung: Kreissparkasse Ravensburg Konto 48 000 323 (BLZ 650 501 10) IBAN: DE87650501100048000323 BIC: SOLADES1RVB http://www. landkreis-ravensburg.de Bebauungsplan "Fischerareal" (1. Änd./Zusammenlegung BP "Mischgebiet Fischerareal" und BP "Wohnen Fischerareal") sowie 12. Änd. BP "Innere Breite" und öBV hierzu, § 13a BauGB, Gemeinde Baindt Scoping Termin: 13.4.2021 Naturschutz TeI.: 0751 85 4244 Die Gemeinde Baindt plant die Zusammenfassung der Bebauungspläne „Wohnen Fischerareal“ und „Mischgebiet Fischerareal“. Aus den vorgelegten Unterlagen geht nicht hervor, welche Ände- rungen für die Umsetzung des städtebaulichen Konzeptes notwendig sind. 1. Rechtliche Vorgaben aufgrund fachgesetzlicher Regelungen, die im Regelfall nicht überwunden werden können, mit Rechtsgrundlage 1.1 Natura 2000 Gebiete, § 31, 33, 34 BNatSchG Nordwestlich des Plangebiets liegt der Sulzmoosbach, der Teil des FFH-Gebiets „Schussenbe- cken mit Tobelwäldern südlich Blitzenreute“ ist. Mit Stand vom 08.11.2018 liegt eine FFH- Vorprüfung vor, in der erhebliche Beeinträchtigungen auf das FFH-Gebiet geprüft wurden. Hier- bei wurden zusammenfassend die Bebauungspläne „Wohnen Fischerareal“ und „Mischgebiet Fischerareal“ und die Bebauungsplanänderungen „Innere Breite“ und „Nachtweide II“, Kreisver- kehr betrachtet. Es ist abzuarbeiten, inwieweit die geänderten Planungen zu Änderungen gegen- über den geprüften möglichen, erheblichen Beeinträchtigungen führt. Sollten sich daraus keine Änderungen ergeben, ist die vorliegende FFH-Vorprüfung (unterzeich- net am 10.01.2019) weiterhin Bestandteil des aktuellen Verfahrens. 1.2 Artenschutz, § 44 BNatSchG Die Erfassungen für das Artenschutzrechtliches Fachgutachten fanden im Jahr 2015 statt. Daher ist aus naturschutzfachlicher Sicht eine Prüfung bzw. eine Plausibilisierung der Daten und der Bewertung von 2015 auf Ihre Aktualität durch eine artenschutzrechtliche Relevanzbegehung notwendig. Insbesondere sind die Bäume auf Stamm- und Asthöhlen und ggfs. auf dem Gelände stehenden Schuppen zu untersuchen. Unabhängig von den Ergebnissen der Relevanzbegehung sind aus naturschutzfachlicher Sicht die bereits formulierten Artenschutzrechtlichen Ersatzmaßnahmen laut Artenschutzrechtlichen Fachgutachten vom 10.02.2016 in den neuen, zusammengefassten Bebauungsplan zu über- nehmen (vgl. Ziff. 10, S. 39 ff. und Hinweise Ziff. 7.13 „Mischgebiet Fischerareal“ und Ziff. 6.13 „Wohnen Fischerareal“). 1.3 Ausgleichs- / Ersatzmaßnahmen § 1a BauGB Die zugeordneten Ausgleichsmaßnahmen im rechtsverbindlichen Bebauungsplan „Fischerareal Mischgebiet“ (vgl. Ziff. 3.1, 19 Zuordnung Ausgleichsmaßnahmen) sind zu übernehmen. Es ist sicher zu stellen, dass diese erbracht werden. 2 Oberflächengewässer TeI.: 0751 85 4246 1. Rechtliche Vorgaben aufgrund fachgesetzlicher Regelungen, die im Regelfall nicht überwunden werden können, mit Rechtsgrundlage Überschwemmungsgebiet nach § 78 WHG/ Risikogebiet § 78 b WHG Die im Lageplan M=1:2500 vom 08.03.2021 dargestellte Anschlaglinie aus der Hochwasserge- fahrenkarte ist nicht mehr aktuell. Die Hochwasserbelange (Überschwemmungsgebiet HQ 100 und Risikogebiet HQ Extrem) wur- den in den bisherigen rechtskräftigen o.g. Bebauungsplänen abgearbeitet. Die darin enthalten- den Festsetzungen sollten daher entsprechend wieder mitaufgenommen werden. Die Hochwasserfreiheit des Plangebiets im Lastfall HQ100 wird durch die bauliche Gewässe- rumgestaltung des Sulzmoosbaches sichergestellt. Die Hochwasserfreiheit wurde mit der zwi- schenzeitlichen Fertigstellung des 1. Bauabschnittes (Herstellung Bypass und Retentionsaus- gleichsbecken) erreicht. Im weiteren Bauabschnitt 2 muss entsprechend dem wasserrechtlichen Planfeststellungbeschluss („Hochwasserschutzmaßnahmen am Sulzmoosbach im Bereich Marsweilerstraße – Dorfplatz in Baindt“ Az.404-691.17/wd vom 02.11.2018) noch die Offenle- gung des Sulzmoosbaches auf einer Länge von ca. 50 m erfolgen. Die Bauausführung ist nach unserem Kenntnisstand von der Gemeinde Baindt ab Mai 2021 mit Ende der Fischlaichzeit vor- gesehen. Es wird davon ausgegangen, dass sich im Zuge des o.g. BP konstruktiv keine Änderungen in Lage, Höhe und Flächenbedarf der im Plangebiet befindliche Gewässerumgestaltung Sulzmoos- bach ergeben. Unter diesen Vorrausetzungen bestehen gegen den o.g. BP vom Grundsatz keine Einwendun- gen. 2. Hinweise Derzeit findet eine gebietsweise Fortschreibung der Hochwassergefahrenkarten für das Schus- seneinzugsgebiet statt. Der Sulzmoosbach wird hierbei mitberücksichtigt. Erste Berechnungser- gebnisse sollen Mitte 2021 vorliegen. Mit einem Endergebnis der Fortschreibung ist bis ca. Mitte 2022 zurechnen. Bodenschutz, Altlasten Keine Anregungen und Bedenken. Abwasser TeI.: 0751 85 4267 Es wird angenommen, dass die Festsetzungen zu den Einzelnen BP umgesetzt werden, somit bestehen gegen die Zusammenlegung des BG „Mischgebiet Fischerareal“ und Wohnen Fischer- areal und auch gegen die 12. Änd. BP "Innere Breite" keine Bedenken. Grundwasser Tel.: 0751 85-4269 1. Rechtliche Vorgaben aufgrund fachgesetzlicher Regelungen, die im Regelfall nicht überwunden werden können, mit Rechtsgrundlage 3 Wasserversorgung Bei der Aufstellung des Bebauungsplans sind die Belange der Wasserversorgung zu berücksich- tigen (§ 1 Abs. 6 Ziff. 8e Baugesetzbuch (BauGB)). Diese sind dann hinreichend berücksichtigt, wenn die Gebäude an eine auf Dauer gesicherte, einwandfreie öffentliche Wasserversorgung angeschlossen werden. In der Begründung zum Bebauungsplan ist die wasserversorgungstechnische Erschließung des Baugebietes kurz darzustellen. 2. Bedenken und Anregungen Grundwasserschutz Die Bauleitpläne sollen dazu beitragen die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen. (§ 1 Abs. 5 BauGB). Wegen der überragenden Bedeutung der Ressource Grundwasser als eine wesentliche Lebens- grundlage sind Eingriffe in den Grundwasserhaushalt beim Bauen zu vermeiden bzw. zu mini- mieren. Um gesicherte Erkenntnisse über die Grundwassersituation zu erhalten, empfehlen wir vorab in grundwassernahen Bereichen (Talauen, Quellbereiche usw.) Baugrunderkundungen mittels ver- pegelten Erdaufschlussbohrungen durchzuführen. Bei der Beurteilung der Grundwasserstände ist der Schwankungsbereich des Grundwassers zu berücksichtigen. Erdaufschlüsse sind gem. § 43 WG dem Landratsamt – Untere Wasserbehörde- anzuzeigen. Falls Grundwasserbenutzungen (Entnehmen, Zutagefördern, Zutageleiten, Ableiten, Aufstauen, Absenken und Umleiten von Grundwasser) notwendig werden, ist die nach den Umständen er- forderliche Sorgfalt anzuwenden, um eine Verunreinigung des Grundwassers oder eine sonstige nachteilige Veränderung seiner Eigenschaften zu vermeiden. Drainagen im Grundwasserbereich, sowie Sickerschächte sind grundsätzlich nicht zulässig. Um in kritischen Bereichen Schadensfällen vorzubeugen, ist zu prüfen, ob nicht auf Unterge- schosse verzichtet werden kann. Wenn nicht, wird empfohlen, die im Grundwasserbereich zu liegen kommenden Baukörper wasserdicht und auftriebssicher herzustellen. Die im Grundwasserbereich eingebrachten Materialien dürfen keine schädlichen auslaugbaren Beimischungen enthalten. 3. Hinweise Wir bitten im Bebauungsplan folgende Hinweise mit aufzunehmen: Grundwasserbenutzungen bedürfen in der Regel einer wasserrechtlichen Erlaubnis gem. §§ 8,9,10 Wasserhaushaltsgesetz (WHG). Diese ist bei der Unteren Wasserbehörde beim Landratsamt Ravensburg zu beantragen. Die für das Erlaubnisverfahren notwendigen Antragsunterlagen müssen nach § 86 Absatz 2 WG von einem hierzu befähigten Sachverständigen gefertigt und unterzeichnet werden. Ein Formblatt über die notwendigen Unterlagen ist bei der Unteren Wasserbehörde erhältlich. Eine Erlaubnis für das Zutagefördern und Zutageleiten von Grundwasser zur Trockenhaltung einer Baugrube kann grundsätzlich nur vorübergehend erteilt werden. Die unvorhergesehene Erschließung von Grundwasser hat der Unternehmer gem. § 49 Absatz 2 WHG bei der Unteren Wasserbehörde des Landratsamtes unverzüglich anzuzei- gen. Die Untere Wasserbehörde trifft die erforderlichen Anordnungen. 1 Jana Lagoda Von: Daniela Eberle Gesendet: Mittwoch, 7. April 2021 13:44 An: Jana Lagoda Betreff: WG: BP "Fischerareal" (1. Änderung/Zusammenlegung BP "Mischgebiet Fischerareal" und BP "Wohnen Fischerareal") sowie 12. Änderung des BP "Innere Breite", Gemeinde Baindt – zur frühzeitigen Behördenunterrichtung Anlagen: DT_Bestand_BPL_Baindt, Ziegeleistr.pdf Von: F.Jahrendt@telekom.de Gesendet: Mittwoch, 7. April 2021 11:20 An: melanie.scheid@baindt.de Cc: Daniela Eberle Betreff: AW: BP "Fischerareal" (1. Änderung/Zusammenlegung BP "Mischgebiet Fischerareal" und BP "Wohnen Fischerareal") sowie 12. Änderung des BP "Innere Breite", Gemeinde Baindt – zur frühzeitigen Behördenunterrichtung Sehr geehrte Damen, wir danken für die wir Zusendung der Unterlagen zum Bebauungsplan Fischerareal in Baindt. Im Planbereich befinden sich Telekommunikationslinien der Telekom, die aus beigefügtem Plan ersichtlich sind. Für diesen Bereich wurde uns im Dezember 2018 bereits eine Erschließung angekündigt. Die Prüfung der Erschließung hat bei uns einen Nichtausbau ergeben. Es sind nur einzelne Hausanschlüsse hergestellt worden, nicht aber das gesamte Gebiet. Achtung seit 01.12.2013 neue Funktionspostfachadresse ! Bitte nur noch dieses benutzen. Bitte alle neuen Anfragen zukünftig an das neue Funktionspostfach senden. Es lautet: T-NL-Sw-Pti-32-Bauleitplanung@telekom.de Mit freundlichen Grüßen Frank Jahrendt DEUTSCHE TELEKOM TECHNIK GMBH Technik Niederlassung Südwest Frank Jahrendt PTI 32 Strukturplanung Breitband I Adolf-Kolping-Str. 2-4, 78166 Donaueschingen +49 7664 9628381 (Tel.) E-Mail: f.jahrendt@telekom.de www.telekom.de Erleben, was verbindet. Die gesetzlichen Pflichtangaben finden Sie unter http://www.telekom.de/pflichtangaben-dttechnik 2 Von: Daniela Eberle Gesendet: Freitag, 12. März 2021 10:46 An: FMB T NL SW PTI 32 Bauleitplanung ; zentraleplanungnd@unitymedia.de; bauleitplanung@netze-bw.de; wasserversorgung@baienfurt.de Cc: Jana Lagoda Betreff: BP "Fischerareal" (1. Änderung/Zusammenlegung BP "Mischgebiet Fischerareal" und BP "Wohnen Fischerareal") sowie 12. Änderung des BP "Innere Breite", Gemeinde Baindt – zur frühzeitigen Behördenunterrichtung Sehr geehrte Damen und Herren, unter folgendem Link erhalten Sie die Unterlagen zum Bebauungsplan "Fischerareal" (1. Änderung/Zusammenlegung BP "Mischgebiet Fischerareal" und BP "Wohnen Fischerareal") sowie 12. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu, Gemeinde Baindt - Unterrichtung und Aufforderung zur Äußerung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) (EAG-Bau) https://bsieber-my.sharepoint.com/:f:/g/personal/daniela_eberle_sieberconsult_eu/EoJmt1cK1B5JswPC- ECx_MUBwblE93G7peKPRq6C9gXJ8Q?e=C3dqc0 Bei Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Mit freundlichen Grüßen i.A. D. Eberle Durchwahl: 0 83 82 / 2 74 05 - 83 Falls Sie vergessen haben sollten, die Lesebestätigung an uns zurück zu schicken, bitten wir Sie höflichst, den Empfang dieser E-Mail zu bestätigen. Sieber Consult Stadtplanung | Landschaftsplanung | Artenschutz | Immissionsschutz Am Schönbühl 1 88131 Lindau (B) tel.: 0 83 82 / 2 74 05 - 0 fax: 0 83 82 / 2 74 05 - 99 email: info@sieberconsult.eu web: www.sieberconsult.eu 1/1 1 2 30 15 28 30 25 26 25/1 3 Gy 0.0 29.5 17.2 28.2 7.4 4.8 14 .6 1. 2 13 .1 11 .2 1. 1 16.2 22.5 17.8 20.0 16 .0 2.4 11.0 1.2 10 .0 0.6 27.5 8.6 2.0 10.1 6.1 19.2 2. 0 5.6 2. 0 1.5 2.42. 0 0.5 1. 9 2.4 1. 1 1. 3 2.5 4. 0 2. 51.7 1.7 2. 5 1.7 1.7 2. 5 2. 5 6.3 10.0 7.6 2. 4 2. 51.7 1.7 7.8 1. 5 2. 0 3.21. 1 8.5 15.0 1. 3 2.0 2. 0 30.0 0. 6 7.7 0. 6 30.0 0. 6 16.2 4.8 117.6 0.0 9.8 2. 1 7.6 1.2 8.8 2.6 9.8 4.7 0. 9 2.84. 2 0. 5 6. 5 Name Maßstab ONB VsB Sicht BlattDatum PTI AT/Vh-Bez.: AsB AT/Vh-Nr.: TI NL Bemerkung: 07.04.2021 Jahrendt, Frank PTI 32 751A 1Wolpertswende Donaueschingen Südwest Kein aktiver Auftrag Kein aktiver Auftrag 1 1:1000 Lageplan Vodafone BW GmbH Aachener Str. 746-750, 50933 Köln, Postanschrift: Zentrale Planung, Postfach 10 20 28, 34020 Kassel vodafone.de Geschäftsführung: Dr. Johannes Ametsreiter (Vorsitzender), Anna Dimitrova, Bettina Karsch, Andreas Laukenmann, Gerhard Mack, Alexander Saul Handelsregister: Amtsgericht Köln, HRB 83533, Sitz der Gesellschaft: Köln, USt-ID DE 251 338 951 Seite 1/1 C2 General Vodafone BW GmbH, Postfach 10 20 28, 34020 Kassel Bearbeiter: Herr Kiewning Abteilung: Zentrale Planung Direktwahl: +49 561 7818-149 E-Mail: ZentralePlanungND@unitymedia.de Vorgangsnummer: EG-3279 Gemeinde Baindt Marsweilerstraße 4 88255 Baindt Datum 13.04.2021 BP "Fischerareal" (1. Änderung/Zusammenlegung BP "Mischgebiet Fischerareal" und BP "Wohnen Fischerareal") sowie 12. Änderung des BP "Innere Breite", Gemeinde Baindt – zur frühzeitigen Behördenunterrichtung Sehr geehrte Damen und Herren, vielen Dank für Ihre Informationen. Im Planbereich liegen Versorgungsanlagen der Vodafone BW GmbH. Wir sind grundsätzlich daran interessiert, unser glasfaserbasiertes Kabelnetz in Neubaugebieten zu erweitern und damit einen Beitrag zur Sicherung der Breitbandversorgung für Ihre Bürger zu leisten. Ihre Anfrage wurde an die zuständige Fachabteilung weitergeleitet, die sich mit Ihnen zu gegebener Zeit in Verbindung setzen wird. Bis dahin bitten wir Sie, uns am Bebauungsplanverfahren weiter zu beteiligen. Für Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Bitte geben Sie dabei immer unsere obenstehende Vorgangsnummer an. Mit freundlichen Grüßen Zentrale Planung Vodafone Bitte beachten Sie: Bei einer Stellungnahme, z.B. wegen Umverlegung, Mitverlegung, Baufeldfreimachung, etc. oder eine Koordinierung/Abstimmung zum weiteren Vorgehen, dass Vodafone und Unitymedia trotz der Fusion hier noch separat Stellung nehmen. Demnach gelten weiterhin die bisherigen Kommunikationswege. Wir bitten dies für die nächsten Monate zu bedenken und zu entschuldigen. Ein Unternehmen der EnBW Netze BW GmbH Adolf-Pirrung-Straße 7 · 88400 Biberach · Postfach 12 55 · 88400 Biberach · Telefon +49 7351 53-0 · www.netze-bw.de Bankverbindung: BW Bank · BIC SOLADEST600 · IBAN DE84 6005 0101 0001 3667 29 Sitz der Gesellschaft: Stuttgart · Amtsgericht Stuttgart · HRB Nr. 747734 Vorsitzender des Aufsichtsrats: Dr. Hans-Josef Zimmer · Geschäftsführer: Dr. Christoph Müller (Vorsitzender), Dr. Martin Konermann, Bodo Moray Gemeinde Baindt Marsweilerstraße 4 88255 Baindt Name Sumeja Cosic Bereich NETZ TESN1 Telefon +49 7351 53-2409 E-Mail Ihr Schreiben Ihr Zeichen Datum Seite s.cosic@netze-bw.de 08.März 2021 Büro Sieber 09.April 2021 1/1 Stellungnahme zum Bebauungsplan „Fischerareal“ (Zusammenlegung BP „Mischgebiet Fischerareal“ und BP „Wohnen Fischerareal“) sowie 12. Änderung des Bebauungsplanes „Innere Breite und die örtlichen Bauvorschriften hierzu, Gemeinde Baindt Sehr geehrte Damen und Herren, vielen Dank für die Beteiligung an diesem Verfahren. Im Geltungsbereich befinden sich Anlagen der Netze BW. Wir gehen davon aus, dass diese Anlagen in ihrer derzeitigen Lage bestehen bleiben können. Wenn Si- cherungs- oder Änderungsmaßnahmen notwendig sind, dann rechnen wir die Kosten nach den bestehenden Verträgen ab. Vor Beginn der Bauarbeiten ist vom ausführenden Bauunternehmen über die im Geltungsbereich befindlichen Anlagen unbedingt eine aktuelle Kabelauskunft ein- zuholen: Telefon: +49 7351 53 -22 30 Telefax: +49 7351 53 -21 35 E-Mail: leitungsauskunft-sued@netze-bw.de Für die weitere Koordinierung wenden Sie sich bitte an den zuständigen Projektie- rer Herr Thomas Rieger: Telefon: +49 7520 96676 -403 Mobil: +49 172 7341767 E-Mail: t.rieger@netze-bw.de Der benötigte Leistungsbedarf der geplanten Neubauten ist bitte rechtzeitig bei uns anzumelden. Netze BW GmbH · Postfach 12 55 ·88400 Biberach mailto:leitungsauskunft-sued@netze-bw.de mailto:t.rieger@netze-bw.de Ein Unternehmen der EnBW Seite 2/2 Wir bitten Sie, uns am weiteren Verfahren zu beteiligen. Vielen Dank. Freundliche Grüße Netze BW GmbH i. A. Sumeja Cosic Netzplanung Beteiligung der Träger öffentlicher Belange an der Bauleit- planung (§ 4 Baugesetzbuch) Hinweis: Mit der Beteiligung wird Ihnen als Träger öffentlicher Belange die Gelegenheit zur Stellungnahme im Rahmen Ihrer Zuständigkeit zu einem konkreten Planverfahren gegeben. Zweck der Stellungnahme ist es, der Gemeinde die notwendigen Informationen für ein sachgerechtes und optimales Pla- nungsergebnis zu verschaffen. Die Stellungnahme ist zu begründen; die Rechtsgrundlagen sind an- zugeben, damit die Gemeinde den Inhalt nachvollziehen kann. Die Abwägung obliegt der Ge- meinde. Gemeinde (mit Anschrift und Tel./Fax.Nr.) Gemeinde Baindt , Marsweilerstraße 4. , 88255 Baindt , 07502 9460-10, info@baindt.de Az.: Bearbeiter BM Simone Rürup Flächennutzungsplan Bebauungsplan BPlan: Fischerareal Zusammenlegung Mischgebiet/Woh- nen für das Gebiet Vorhabenbezogener Bebauungsplan Sonstige Satzung Frist 1 Monat (§ 4 Abs. 2 BauGB) Stellungnahme des Trägers öffentlicher Belange Name/Stelle des Trägers öffentlicher Belange (mit Anschrift und Tel./Fax.Nr.) TWS-Netz GmbH, Schussenstr. 22, 88212 Ravensburg,Tel:0751-804-0,Fax:0751/1304, info@tws.de Keine Stellungnahme erforderlich mit Angabe der Gründe Beabsichtigte eigene Planung und Maßnahmen, die den o.g. Plan berühren könnten, mit Angabe des Sachstands Einwendungen mit rechtlicher Verbindlichkeit aufgrund fachgesetzlicher Rege- lungen, die im Regelfall in der Abwägung nicht überwunden werden können Einwendungen Rechtsgrundlagen Möglichkeiten der Überwindung (z.B. Ausnahmen oder Befreiungen) Sonstige fachliche Anregungen aus der eigenen Zuständigkeit gegliedert nach Sachkomplexen, jeweils mit Begründung und ggf. Rechtsgrundlage Wir bedanken uns für die Beteiligung am oben genannten Bebauungsplanverfahren. Die TWS Netz GmbH stimmt der geplanten Bebauung zu. In unmittelbarer Nähe des Plangebietes befinden sich Gasversorgungsleitungen der TWS-Netz GmbH. Somit ist eine Versorgung des Plangebietes mit Erdgas möglich. Des Weiteren bitten wir Sie uns an dem Verfahren weiterhin zu beteiligen. Antrag auf Fristverlängerung aus wichtigem Grund, mit Begründung und ggf. Nachweisen Ravensburg, 08.04.2021 Unterschrift, Dienstbezeichnung[mehr]

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                    Amtsblatt Jahrgang 2024 Donnerstag, den 28. März 2024 Nummer 13 Herausgeber: Gemeindeverwaltung, Marsweilerstr. 4, 88255 Baindt, Tel. (07502) 9406-0, Fax (07502) 9406-18, E-Mail: info@baindt.de, Homepage: www.baindt.de. Verantwortlich für den amtlichen Inhalt einschließlich der Sitzungsberichte und anderer Veröffentlichungen der Gemeindeverwaltung ist Bürgermeisterin Simone Rürup oder ihr Stellvertreter im Amt; für die kirchlichen Nachrichten das jeweilige Pfarramt; für die Vereinsnachrichten der jeweilige Verein; für den übrigen Inhalt der Redakteur, Katharina Härtel, Druck + Verlag Wagner GmbH & Co. KG. Herstellung/Vertrieb: Druck + Verlag Wagner GmbH & Co. KG, Max-Planck-Str. 14, 70806 Kornwestheim, Telefon (07154) 82 22-0. E-Mail Anzeigen: anzeigen@duv-wagner.de. Erscheint wöchentlich freitags. Aus organisatorischen Gründen muss sich die Redaktion Kürzungen vorbehalten. Ostergruß Liebe Bürgerinnen und Bürger, mit dem Frühling erwacht nicht nur die Natur zu neuem Leben, sondern auch unsere Hoffnung und Zuversicht. Ostern, das Fest der Auferstehung, erinnert uns daran, dass selbst in dunklen Zeiten das Licht der Hoffnung niemals erlischt. Trotz anhaltender Herausforderungen sollen die Ostertage uns Kraft und Mut schenken, um gestärkt in die Zukunft blicken zu können. Ich wünsche Ihnen und Ihren Familien von Herzen ein gesegnetes Osterfest, verbunden mit den besten Wünschen für Gesundheit, Glück und Zuversicht. Ihre Simone Rürup Bürgermeisterin Am 11.3.2024 stand Ostereier-Malen des Kunstkreises mit Marina auf dem Programm. Nach der jahrhunder- tealten Tradition aus der Ukraine werden ausgeblasene Eier mit Bienenwachs beschriftet und in Naturfarbe getaucht. Dies erfolgt in verschiedenen Schichten, so dass diese schönen Muster entstehen. Seite 2 Amtsblatt der Gemeinde Baindt Nummer 13 Informative und gut besuchte Baustellenbesichtigung am 22.03.2024 Vergangenen Freitag bestand die Möglichkeit für inter- essierte Bürgerinnen und Bürger, die Baustelle in der Ortsmitte gemeinsam mit unserem Planungsbüro 365° freiraum + umwelt, der Baufirma Zwisler sowie mit unse- rer Bürgermeisterin Simone Rürup und unserem Ortsbau- meister Florian Roth in Augenschein zu nehmen. Rund 60 Personen folgten dieser Einladung. Bei strahlendem Son- nenschein wurde die gesamte Maßnahme in unserer Orts- mitte anhand großer Pläne erklärt. Ebenso bestand die Möglichkeit, Fragen zu stellen. So erkundigte sich ein Herr nach den Kosten dieser umfänglichen Neugestaltung der Ortsmitte. Bürgermeisterin Rürup informiert, dass rund 3,5 Mio. Euro zzgl. Ingenieursleistungen an Kosten entste- hen. Allerdings erhält die Gemeinde auch eine sehr gute Förderung aus dem Landessanierungsprogramm (Sa- nierung Ortskern II). Gemäß Städtebauförderrichtlinien sind die Kosten für die Herstellung und Änderung von örtlichen öffentlichen Straßen, Wegen und Plätzen bis zu einem Betrag von 250 Euro je Quadratmeter (Förderober- grenze) zuwendungsfähig. Hiervon bekommt die Gemeinde Baindt einen Fördersatz von 60 Prozent. Demzufolge werden 150 Euro je Quadratmeter auf dem Dorfplatz über die Städtebauförderung unterstützt. Zudem bekommt die Gemeinde eine Förderung nach dem Landesgemeindeverkehrsfinanzierungsgesetz (LGVFG) für die barriere- freie Bushaltestellen in Höhe von 170.000 Euro. Weiter bestand Interesse zu erfahren, wann die Maßnahme fertig- gestellt ist. Von Seiten der Baufirma wird kommuniziert, dass die Ortsmitte zum Nikolausmarkt 2024 fertig sein wird. Eine offizielle Einweihungsfeier erfolgt im Frühjahr 2025, so Bürgermeisterin Rürup. Neben interessierten Bürgerin- nen und Bürgern waren auch Vertreterinnen und Vertreter unserer Vereine vor Ort. Zu begutachten gibt es bereits einen der Stromverteilungskästen für Feste und Veranstaltungen sowie die bereits asphaltierte Zufahrt zu den Parkplätzen, die auch als Fläche für ein Zelt bei Veranstaltungen auf dem Dorfplatz dient. Vielen Dank für das große Interesse unserer Bürgerinnen und Bürger an der Neugestaltung unserer Ortsmitte. Da- rüber hinaus bedanken wir uns ganz herzlich bei unserem CAP-Markt für die kostenlose Bereitstellung von Kaffee aufgrund ihres 20- jährigen Bestehens und den Verkauf von Getränken sowie beim Baindter Beck für die leckere Dinette. Für das hervorragende Miteinander in Baindt sind wir einmal mehr sehr dankbar! Ihre Gemeindeverwaltung Nummer 13 Amtsblatt der Gemeinde Baindt Seite 3 Amtliche Bekanntmachungen Ferienbetreuung in den Pfingstferien Liebe Eltern, wir möchten Sie daran erinnern, dass für die Pfingstferien vom 21.05. bis 24.05.2024 eine Ferienbetreuung für alle Grundschülerinnen und Grundschüler angeboten wird. Gerne können Sie Ihre Kinder über reservix.de anmelden. Die Mindestteilnehmerzahl liegt bei 5 Kindern. Sollten we- niger als 5 Kinder einen Bedarf an einer Betreuung haben, so unterstützt uns hier die Gemeinde Baienfurt mit einer Betreuung in den Räumen der Achtalschule. Anmeldeschluss ist der 05.04.2024. Weitere Informationen finden Sie im Veranstaltungstext unter reservix.de. Ihre Gemeindeverwaltung Beginn der Sommerzeit 2024 In der Nacht von Samstag, 30. März auf Sonntag, 31. März 2024 wird die Uhr von 2:00 Uhr auf 3:00 Uhr vorgestellt. Sitzung des Gemeindewahlausschusses Am Donnerstag, den 4. April 2024 um 14: 00 Uhr findet im Sitzungssaal des Rathauses in Baindt in der Marswei- lerstraße 4 eine Sitzung des Gemeindewahlausschusses statt. Gegenstand der Sitzung ist der Beschluss über die Zulassung der Wahlvorschläge zur Gemeinderatswahl. Zu der Sitzung hat jedermann Zutritt. gez. Lina Heilig Schriftführerin Gemeindewahlausschuss Notdienste Fachärztlicher Notfalldienst Tel.: 116 117 (kostenlose Rufnummer, ohne Vorwahl) Zahnärztlicher Notfalldienst Tel.: 0761/120 120 00 Notfallpraxis Ravensburg Oberschwabenklinik - St. Elisabethen-Klinikum Elisabethenstr. 15, 88212 Ravensburg Öffnungszeiten Sa, So und an Feiertagen 10 - 18 Uhr Kinder Notfallpraxis Ravensburg Oberschwabenklinik – St. Elisabethen-Klinikum Ravens- burg Elisabethenstr. 15 88212 Ravensburg Öffnungszeiten: Sa, So und an Feiertagen 9 – 13 Uhr und 15 – 19 Uhr Tierarzt Karfreitag, 29. März 2024 Kleintiergesundheitszentrum Ravensburg Evidensia, Tel.: 0751 - 36 31 40 Samstag, 30. März und Ostersonntag, 31. März 2024 Kleintierpraxis A. Kirsch, Tel.: 0751 - 95 88 44 00 Hundekotbeutel im Naturschutzgebiet Annaberg – Gefahr für Amphibien Naturschutzgebiete sind dafür da, die Artenvielfalt zu schützen und einen wertvollen Lebensraum für viele Tier- und Pflanzenarten zu bieten. Wir Menschen haben eine gemeinsame Verantwortung, diese Ökosysteme zu schützen, weshalb wir behutsam mit ihnen umgehen sollten. Der Landschaftserhaltungsverband Ravensburg hat sich intensiv dafür eingesetzt, im Naturschutzgebiet Annaberg bei Baindt neue Gewässer anzulegen, um die Vielfalt der Amphibienarten dort zu bewahren. „Leider müssen wir jedoch feststellen, dass zunehmend Hundekotbeutel einfach im Naturschutzgebiet, sei es am Weg, in der Wiese oder sogar in den Gewässern, entsorgt werden“, so Moritz Ott, Biodiversitätsmanager Landkreis Ravensburg. Dazu kommt noch, dass die Fläche landwirtschaftlich genutzt wird, unter anderem zur Fütterung von Tieren. Daher bit- ten wir alle Hundebesitzer*innen, ihre Verantwortung wahrzunehmen und die Hundekotbeutel sachgerecht im 100m entfernten Mülleimer zu entsorgen. Danke für Ihre Unterstützung. Seite 4 Amtsblatt der Gemeinde Baindt Nummer 13 Ostermontag, 01. April 2024 AniCura Kleintierspezialisten Ravensburg, Tel.: 0751 - 7 91 25 70 - Telefonische Anmeldung erforderlich - (Festnetz kostenfreie Rufnummer Tel.: 0800 00 22 833, Homepage: www.aponet.de) Karfreitag, 29. März 2024 Kloster-Apotheke Weingarten, Karlstraße 13, 88250 Weingarten, Tel: 0751 56 02 60 Karsamstag, 30. März 2024 Apotheke am Frauentor, Schussenstraße 3, 88212 Ravensburg, Tel: 0751 2 21 21 Ostersonntag, 31. März 2024 Apotheke am Elisabethen-Krankenhaus, Elisabethen- straße 19, 88212 Ravensburg, Tel: 0751 79 10 79 10 Ostermontag, 01. April 2024 Rosen-Apotheke Weingarten, Talstraße 2, 88250 Weingarten, Tel: 0751 4 35 13 Organisierte Nachbarschaftshilfe Baindt Einsatzleitung: Frau Petra Maucher, Tel: 07502 62 10 98 Deutsches Rotes Kreuz Kreisverband Ravensburg e.V. • Hausnotruf und Mobilruf • DRK-Service Zeit (Hauswirtschaftlicher Unterstützungsdienst) • Menüservice für Senioren • Wohnberatung • Betreuungsgruppen für Menschen mit Demenz • Notruf 112 - Rettungsdienst Tel.: 0751/ 56061-0, Fax: 0751/ 56061-49 E-Mail: info@dkr-rv.de, Web: www.drk-rv.de Hospizbewegung Weingarten ∙ Baienfurt ∙ Baindt ∙ Berg e.V. Begleitung für schwerkranke und sterbende Menschen und ihre Angehörigen Hospiz Ambulant, Vogteistr. 5, Weingarten Telefon: 0751-180 56 382, Telefon: 0160- 96 20 72 77 (u.U. Anrufbeantworter, es erfolgt ein Rückruf) Ansprechpartnerin Dipl.-Päd. Dorothea Baur Persönliche Sprechzeit: Montag 16-18 Uhr, Mittwoch 11-13 Uhr Donnerstag 11-14 Uhr und nach Vereinbarung E-Mail: hospiz-weingarten@freenet.de Homepage: www.hospizbewegung-weingarten.de Spendenkonto: KSK Ravensburg IBAN: DE39 6505 0110 0086 1381 92 Störungs-Rufnummer Strom Tel. 0800 3629-477 (kostenfrei) Internet netze BW https://www.netze-bw.de/kunden/netzkunden/service/ stoerungsmeldungen/index.html Bei Störung der Gasversorgung Telefon 0800/804-2000 Wasserversorgung Tel.: (0751) 40 00-919 und nach Dienstschluss Tel.: 0160 44 94 235 Hotline Müllentsorgerfirmen Veolia/ Hofmann Bad Waldsee (bei Fragen rund um die Leerung/Abfuhr) Tel.: 0800/35 30 300 Hotline Landratsamt Ravensburg (allg. Fragen zum Thema Müll, Behältergemeinschaften etc.) Tel.: (0751) 85-23 45 Ergänzende unabhängige Teilhabeberatung (EUTB) Ravensburg-Sigmaringen Beratung und Information zu Ansprüchen bei Teilhabeein- schränkung durch chronische Erkrankung und Behinderung. Schubertstr. 1, 88214 Ravensburg - Telefon 0751 99923970 - E-Mail: info@eutb-rv-sig.de Sozialstation St. Anna - Pflegebereich Baienfurt – Baindt – Ravensburger Straße 35, 88250 Wein- garten Tel: 0751-560010, Fax: 0751- 5600123 E-Mail: elena.daubert@stiftung-liebenau.de Internet: www.stiftung-liebenau.de/pflege Lebensräume für Jung und Alt Frau Schäch, Sprechzeiten: Di + Do 15:00 – 17:30 Uhr Dorfplatz 2/1, 88255 Baindt, Tel. (07502) 92 16 50, E-Mail Baindt: lebensraum.baindt@stiftung-liebenau.de Pflege, Betreuungsgruppen, Beratung, Esse n auf Rädern in den Gemeinden Baienfurt, Baindt und Berg. Tel. 0751 36360-116 E-Mail: betreuung-stellv@sozialstation-schussental.de Markdorferstr. 43 88213 Ravensburg/Bavendorf Wohl-Fühl-Treff Betreuungsgruppe für dementiell erkrankte und hochaltrige Menschen, die gerne in Gemeinschaft sind. Jeden Dienstag und Donnerstag von 14 bis 17 Uhr im Dietrich-Bonhoeffer-Saal in Baindt und im Ev. Gemeindehaus in Berg. Fahrdienst möglich. Ihre Ansprechpartnerin: Frau Munding Nummer 13 Amtsblatt der Gemeinde Baindt Seite 5 Sterbefall am Wochenende Es ist nicht notwendig, einen Sterbefall bei der Gemeindever- waltung am Wochenende anzuzeigen. Bitte vereinbaren Sie mit dem Pfarramt einen Termin für die Bestattung. Sollte die Beerdigung bereits am Dienstag erfolgen, ist es ausreichend, wenn die Gemeindeverwaltung am Montagvormittag darüber informiert wird. Die meisten Bestattungsunternehmen haben einen Schlüssel für die Aussegnungshalle in Baindt. An alle Amtsblatt-Bezieher Haben Sie Ihr Amtsblatt nicht bekommen? Dann rufen Sie bitte im Rathaus unter 07502 94 06 26 an. Ver- gewissern sie sich aber bitte vorher, ob Ihre Hausnummer gut sichtbar und der Briefkasten mit Ihrem Namen versehen ist. ✄ ✄ Bezirk 1 Am Föhrenried Am Umspannwerk Baienfurter Straße Birkenstraße Buchenstraße Mehlisstraße Riedsenn Sumeraugasse Schachener Straße Wickenhauser Straße Bezirk 2 Badweg Blumenstraße Bronnenstubenweg Dahlienstraße Hubertusweg Klosterhof Krokusweg Lilienstraße Mühlstraße Nelkenstraße Thumbstraße Nr. 47 - 81 Tulpenstraße Veilchenstraße Bezirk 3 Fliederstraße Kornblumenstraße Marsweilerstraße Rosenstraße Spielmannsweg Zeppelinstraße Bezirk 4 Hasenweg Hirschstraße ab Nr. 164 Kümmerazhofer Weg Marderstraße Mochenwangener Straße Reishaufen Sulpacher Straße Bezirk 5 Brühl Dorfplatz Eichenstraße Eschenstraße Gartenstraße Innere Breite Küferstraße Ziegeleistraße Bezirk 6 Grünenbergstraße Annabergstraße Nr. 60 Im Voken Jägerweg Lerchenstraße Sperlingweg Stöcklisstraße Storchenstraße Bezirk 7 Boschstraße Daimlerstraße Dieselstraße Dornierstraße Maybachstraße Röntgenstraße Bezirk 8 Benzstraße Dachsstraße Eichhorngasse Friesenhäusler Straße Froschstraße Fuchsstraße Hirschstraße Nr. 1 - 50 Igelstraße Iltisstraße Liebigstraße Rehstraße Siemensstraße Wieselgasse Bezirk 9 Amselstraße Annabergstraße Erlenstraße Kiesgrubenstraße Schönblick Sonnenstraße Thumbstraße Nr. 1 - 36 Ziegelhalde Gemeindeverwaltung Baindt Telefon (07502) 9406-0 Fax (07502) 9406-18 E-Mail info@baindt.de Internet www.baindt.de Öffnungszeiten: (Achtung: vorübergehende Änderung) Montag 8:00 - 12:00 Uhr 14:00 - 16:00 Uhr Dienstag 8:00 - 13:00 Uhr 14:00 - 18:00 Uhr Mittwoch bis Freitag 8:00 - 12:00 Uhr Direktdurchwahlnummern Bürgermeisterin Frau Rürup 9406-10 Vorzimmer 9406-17 Amtsblatt 9406-26 Bauamt Leitung Bauamt Frau Jeske 9406-51 stellvertr. Leitung Bauamt Herr Hohenhausen 9406-52 Ortsbaumeister Herr Roth 9406-53 Sachbearbeitung Frau Scheid 9406-54 Klimakoordinator Herr Roth 0157 80661690 E-Mail: klima@b-gemeinden.de Hauptamt Leitung Hauptamt Frau Maurer 9406-40 stellvertr. Leitung Hauptamt Ordnungsamt Frau Heilig 9406-11 Bürgeramt Passamt, An-/Abmeldung, Frau Brei/Frau Nowak/ 9406-12 Führerschein, Fischerei Frau Ziegler Fundamt Einwohnermeldeamt Frau Nowak/Frau Ziegler 9406-14 Volkshochschule Frau Brei 9406-12 Gewerbeamt Frau Brei 9406-12 Rentenberatung Herr Bautz 9406-14 Standesamt Herr Bautz 9406-14 Friedhofswesen Herr Bautz 9406-14 Hallenbelegung SKH Frau Gerhardt 9406-26 Fachbereichsleitung Bildung und Betreuung Frau Flintrop 9406-41 Kindergartenabrechnung Frau Liche 9406-43 Finanzverwaltung Leitung Kämmerei Herr Abele 9406-20 stellvertr. Leitung Kämmerei, Stabsstelle polit. Steuerung Frau Gerhardt 9406-26 Kasse Herr Müller 9406-22 Kasse Frau Weber 9406-24 Wasser, Grundsteuer Frau Stavarache 9406-21 Hunde-/ Gewerbesteuer Frau Winkler 9406-23 Einrichtungen der Gemeinde Bauhof Herr Mohring 9121-30 Feuerwehrhaus 9121-34 Feuerwehrkommandant Herr Bucher 0151 58040840 Gemeindebücherei Frau Lins 94114-170 Schenk-Konrad-Halle Herr Forderer 0152 25613911 Kindergärten Sonne Mond und Sterne Leitung Altbau 94114-140 E-Mail: leitung.altbau@kiga.baindt.de Leitung Neubau 94114-141 E-Mail: leitung.neubau@kiga.baindt.de Leitung Schulgebäude 94114-142 u. -143 E-Mail: leitung.schulgebaeude@kiga.baindt.de St. Martin 2678 Waldorfkindergarten 5558664 Schulen: Klosterwiesenschule (KWS) und SBBZ Sehen Baindt Rektorin (KWS) Frau Heberling 94114-132 Sekretariat (KWS) Frau Mohring 94114-133 Schulsozialarbeit (KWS) Frau Nandi 94114-172 Schulhausmeister (KWS) Herr Tasyürek 0178 4052591 SBBZ Sehen 94190 Pfarrämter Katholisches Pfarramt 1349 Kath. Gemeindehaus Bischof-Sproll-Saal Anmeldung Frau Moosherr (0751) 18089496 E-Mail: gudrun.moosherr@gmail.com Evangelisches Pfarramt (0751) 43656 Ev. Gemeindehaus Dietrich-Bonhoeffer-Saal Anmeldung Frau Kutter (0751) 43656 E-Mail: pfarramt.baienfurt@elkw.de Polizei Polizeirevier Weingarten (0751) 803-6666 Notrufe Polizei 110 Feuerwehr, Notarzt, Rettungsdienst 112 Seite 6 Amtsblatt der Gemeinde Baindt Nummer 13 Abfallwirtschaft Öffnungszeiten des Wertstoffhofs Baindt in der Karwoche Der Wertstoffhof Baindt ist in der Karwoche am Karsams- tag, den 30.03.2024, von 09:00 Uhr bis 12:00 Uhr geöffnet. Um Beachtung wird gebeten. Ihre Gemeindeverwaltung Grüngutannahmestelle Wöhr in der Friesenhäusler Straße Änderung der Öffnungszeiten ab 01.04.2024 Vom 01.04.2024 - 30.11.2024 gelten für die Grüngutannah- mestelle Wöhr folgende Öffnungzeiten: Montag u. Mittwoch 16.00 - 19:00 Uhr und Freitag 15:00 - 18:00 Uhr Ihre Gemeindeverwaltung Sterbefall am Wochenende Es ist nicht notwendig, einen Sterbefall bei der Gemein- deverwaltung am Wochenende anzuzeigen. Bitte verein- baren Sie mit dem Pfarramt einen Termin für die Bestat- tung. Sollte die Beerdigung bereits am Dienstag erfolgen, ist es ausreichend, wenn die Gemeindeverwaltung am Montagvormittag darüber informiert wird. Die meisten Bestattungsunternehmen haben einen Schlüssel für die Aussegnungshalle in Baindt. Geburten Geburt Die Gemeinde Baindt gratuliert Julia Kastelber- ger und Franz Berle zur Geburt ihrer Tochter Hannah Kastelberger am 02.03.2024 und begrüßt die kleine Neubürgerin sehr herzlich. Veranstaltungskalender 01.04. Siegerehrung der Schützengilde 14.04. Erstkommunion Kath. Kirche Baindt 16.04. Gemeinderatssitzung Rathaus 17.04. Frühlingsfest Seniorentreff BSS 17.04. JHV Förderverein Aula KWS Klosterwiesenschule 21.04. Konfirmation Ev. Kirche Bft. 24.04. Jahreshauptversammlung BSS Blutreitergruppe 26.04. Jahreshauptversammlung Raspler BSS 26.04. Impulse Frauenfrühstück BSS 30.04. Maibaumstellen Landjugend Kindergartenachrichten Kindergarten St. Martin Besuch bei Herr Gessler Am Dienstag den 19. März besuchten die Vorschüler Herr Gessler aus unserer Ge- meinde. Er zeigte uns seine gut ausgestat- tete Schnitzwerkstatt. Seit über zwanzig Jahren schnitzt er tolle Gegenstände und Figuren. Es gab Truhen, Elefanten, Fische, Schutzengel, Krippenfiguren uvm. Er hat uns dargestellt wie man aus einem Holzblock einen Elefanten schnitzt. Dies benötigt sehr viele Stunden Arbeit. Außerdem hat er uns verschiedene Holzarten gezeigt und aus welchen Ländern diese stammen. Anhand der Jahresringe im Holz hat er uns erklärt wie alt die Bäu- me sind. Jedes Kind hat von Herr Gessler einen Ha- sen aus Holz bekommen und konnte sich zudem aus seinen vielen geschnitzten Kunstwerken etwas aussuchen. An dieser Stelle möchten wir uns nochmal recht herzlich für die tolle Führung und die geschnitzten Kunstwerke bedanken. Nummer 13 Amtsblatt der Gemeinde Baindt Seite 7 Zur Information Außenstelle Baindt Kurse Baindt Frühjahr/Sommer 2024 ES SIND NOCH PLÄTZE FREI!!! Nr. Y3021-001W3 Nordic Walking Kurs für Anfänger*innen Nadine Buchmüller Nordic Walking ist mehr als nur spazieren gehen mit Stö- cken! Mit Nordic Walking lassen sich sowohl Ausdauer als auch Kraft, Beweglichkeit und Koordination trainieren. In diesem Kurs lernst du die Grundtechniken des Nordic Walking kennen. Daher ist dieser Kurs für Anfänger*innen optimal geeignet. Benötigt werden passende Stöcke, wenn möglich aus dem Fachgeschäft und dem Wetter angepasste Klei- dung und Schuhe. 7 - 15 Personen 10 Abende, 08.04.2024 - 24.06.2024 Montag, 18:00 - 19:00 Uhr Badweg am Waldspielplatz, Nähe Bike Park 45,30 € Zu allen Veranstaltungen ist eine verbindliche Anmeldung erforderlich. Die Anmeldungen werden in der Reihenfolge ihres Eingangs wirksam. Bitte beachten Sie: Sie erhalten keine Anmeldungsbestätigung! Notieren Sie sich des- halb bitte Ihre Kurstermine. Sie erhalten nur eine Nach- richt, wenn alle Plätze eines Kurses bereits belegt sind, der Kurs nicht stattfindet oder sich die Kurszeit oder der Veranstaltungsort ändern. Anmeldung: - persönlich während den Öffnungszeiten - schriftlich (Formulare im Programmheft) - online unter www.vhs-weingarten.de - telefonisch, wenn Sie bereits Kund*in sind unter 07502/9406-13 Wir freuen uns auf Ihre Anmeldung. Für Fragen zu den Kursen der Außenstelle Baindt stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung (Frau Brei, Rathaus, Tel. 07502/9406-13). Außensprechstunde der Pflegestützpunkte im Landkreis Ravensburg im Rathaus Baindt Jeden 1. Dienstag im Monat findet zwischen 14.00 Uhr und 16.00 Uhr im Rathaus Baindt eine Außensprech- stunde vor Ort an. Eine vorhergehende Terminverein- barung ist nicht erforderlich. Nächster Termin: 02.04.2024 Das Angebot der Pflegestützpunkte im Landkreis Ra- vensburg richtet sich an pflegebedürftige sowie chronisch kranke Menschen aller Altersgruppen, deren Angehörige, andere Bezugspersonen und alle interessierten Bürgerin- nen und Bürger. Die Pflegestützpunkte im Landkreis Ra- vensburg sind Beratungsstellen vor Ort zu allen Fragen rund um das Thema Pflege, medizinische Versorgung und Sozialleistungen. Bei Bedarf unterstützen diese da- bei, wenn Betroffene Leistungen beantragen möchten und helfen bei der Organisation von Angeboten und Hil- fen. Die Beratung ist kostenfrei, neutral und unabhängig, unter Einhaltung der Schweigepflicht. Kirchliche Nachrichten Katholische Kirchengemeinde St. Johannes Baptist Baindt Kath. Pfarramt • 88255 Baindt • Thumbstraße 55 28. März - 07. April 2024 Gedanken zur Woche: Ein Ruf nach Ostern... Wo Dunkelheit und Distanz herr- schen - komm, du Licht der Auferstehung! Wo Trostlosig- keit und Trauer tief sitzen- komm, du Freude der Aufer- stehung! Wo Mut und Perspektiven verloren gegangen sind - komm, du Hoffnung der Auferstehung! Wo Antrieb und Ideen fehlen - komm, du Kraft der Auferstehung. Donnerstag, 28. März - Gründonnerstag 19.00 Uhr Baindt - Messe vom letzten Abendmahl. Mi- nistranten bitte um 18.30 Uhr in der Sakristei sein Anschließend Gebetsstunde, gestaltet vom Singkreis mit Impulsen und Lieder im Kreis um den Altar 19.00 Uhr Baienfurt - Messe vom letzten Abendmahl mit dem Kirchenchor Anschließend Gebets- stunden, gestaltet von der KAB und von der Gruppe MEILE 20.00 Uhr Baienfurt - Nacht des Wachens im Katholi- schen Gemeindehaus Baienfurt, Abschluss bei der Villa Kunterbunt in Baindt (gestaltet von den Minis) Freitag, 29. März - Karfreitag 10.00 Uhr Baindt - Kinderkreuzfeier Seite 8 Amtsblatt der Gemeinde Baindt Nummer 13 11.00 Uhr Baindt - Ministrantenprobe für Karfreitag 11.30 Uhr Baindt - Ministrantenprobe für die Osternacht 15.00 Uhr Baindt - Feier vom Leiden und Sterben Christi mit Pfarrer i. R. Heinz Leuze 15.00 Uhr Baienfurt - Feier vom Leiden und Sterben Christi OSTERGEDANKEN Deine Spur ertasten Wie wirst Du, Gott Dich ereignen - in unserer vereinsamten Welt? Wie wirst Du Uns berühren - in unseren erstarrten Beziehungen? Wenn Menschen nach Dir fragen, Dein Antlitz suchen, wie die Frauen am Ostermorgen. Da begegnen wir Dir, tasten nach Deiner Spur - in unserer Lebensgeschichte. Ich wünsche Ihnen die Erfahrung „er lebt - er ist wirklich auferstanden!“ Gesegnete Ostern! Pfarrer Bernhard Staudacher Samstag, 30. März - Karsamstag 20.00 Uhr Baindt - Feier der Osternach mit Lichtfeier, Weihe des Osterwassers und Segnung der Osterspeisen anschließend kleiner Stehempfang. Der KGR lädt ein zu frischem Zopf, und Saft, Wein oder Bier 20.00 Uhr Baienfurt - Feier der Osternacht mit Lichtfei- er, Weihe des Osterwassers und Segnung der Osterspeisen mitgestaltet von der JuKa Sonntag, 31. März - Ostersonntag - Hochfest der Auf- erstehung des Herrn 10.00 Uhr Baindt - Festgottesdienst mit Pfarrer i. R. Heinz Leuze und dem Kirchenchor, Segnung der Os- terspeisen Bischof-Moser-Kollekte 10.00 Uhr Baindt - Kirche für Kinder in der Kapelle der Blindenschule 10.00 Uhr Baienfurt - Festgottesdienst mit Orchester- messe, Segnung der Osterspeisen Bischof-Moser-Kollekte 10.00 Uhr Baienfurt - kleine Kirche Montag, 01. April - Ostermontag 10.00 Uhr Baindt - Eucharistiefeier mit Orgel und Trom- pete und Segnung der Osterspeisen († Josef Heine, Kurt Brugger, Agathe Zimmer- mann, Klementine und Eduard Gelzenlichter, Ludmilla und Rochus Illenseer, Else und Jo- hann Neth, Jahrtag: Adam Zimmermann) Bischof-Moser-Kollekte 10.00 Uhr Baienfurt - Eucharistiefeier und Segnung der Osterspeisen, Bischof-Moser-Kollekte Dienstag, 02. April kein Schülergottesdienst - Ferien Mittwoch, 03. April 09.00 Uhr Baienfurt - Eucharistiefeier Donnerstag, 04. April Kein Schülergottesdienst - Ferien Freitag, 05. April 08.30 Uhr Baindt - Rosenkranz 09.00 Uhr Baindt - Eucharistiefeier Samstag, 06. April 18.30 Uhr Baindt - Eucharistiefeier Ministranten: Marisa Pfister, Frida Rapp, Lisa Schad, Benjamin Zentner, Benedikt Heilig, Pia Kreutle († Brunhilde Dreher) Sonntag, 07. April - weißer Sonntag 10.00 Uhr Baienfurt - feierliche Erstkommunion mit der JuKa 18.00 Uhr Baienfurt - feierliche Dankandacht Rosenkranzgebete im April Im April laden wir ganz herzlich ein zum Rosenkranzgebet jeden Freitag um 8.30 Uhr vor dem Gottesdienst. Sprechzeiten Pfarrer Bernhard Staudacher Nach telefonischer Vereinbarung (Tel. 912623) Thumbstraße 55, Baindt E-Mail-Adresse: bernhard-staudacher@gmx.de Sprechzeiten Gemeindereferentin Silvia Lehmann Nach telefonischer Vereinbarung Büro: Kirchstraße 8, Baienfurt Tel. 0751 / 5576199, (Tel. privat 943630) E-Mail-Adresse: Silvia.Lehmann@drs.de Sprechzeiten Gemeindereferentin Regina Willmes Nach telefonischer Vereinbarung Büro: Kirchstraße 8, Baienfurt Tel. 0751 / 56969624 E-Mail-Adresse: Regina.Willmes@drs.de Gemeindehaus St. Martin / Bischof-Sproll-Saal: Belegung und Reservierung Frau Gudrun Moosherr Tel. 0751-18089496 E-Mail: gudrun.moosherr@gmail.com Katholische Kirchenpflege Baindt: Bankverbindung: KSK Ravensburg IBAN DE 4365 0501 1000 7940 0985 BIC SOLADES1RVB Kath. Pfarramt St. Johannes Baptist Thumbstr. 55, 88255 Baindt Pfarramtssekretärin Frau Christiane Lott Telefon 07502 - 1349 Telefax 07502 - 7452 Stjohannesbaptist.baindt@drs.de www.katholisch-baienfurt-baindt.de Öffnungszeiten Dienstag, 02. April 09.30 - 11.30 Uhr Donnerstag, 04. April geschlossen Freitag, 05. April 09.30 - 11.30 Uhr Kath. Pfarramt Mariä Himmelfahrt Kirchstraße 8, 88255 Baienfurt Telefon 0751 - 43633 Telefax 0751 - 58812 kathpfarramt.baienfurt@drs.de Der KGR lädt ein ... im Anschluss an den Gottesdienst in der Osternacht die Osterfreude miteinander zu teilen. Dazu reicht der KGR geweihte Ostereier, Zopfbrot und etwas zum Trinken. Wir Nummer 13 Amtsblatt der Gemeinde Baindt Seite 9 freuen uns auf ein geselliges Miteinander vor der Kirche um das wärmende Osterfeuer. Dieses Jahr fällt die Os- ternacht noch in die Winterzeit, daher der vorgezogene Beginn bereits um 20.00 Uhr. Herzliche Einladung! Der KGR Baindt Erstkommunionkinder 2024 aufgepasst Klingt gut - das Gotteslob Liebe Erstkommunionkinder 2024, auch in diesem Jahr bezuschusst unser Bischof Dr. Gebhard Fürst den Kauf eines neuen Gotteslobes für die Erstkommunionkinder mit jeweils 10,00 € pro Erstkom- munionkind. Jeder, der einem Erstkommunionkind ein Gotteslob schenkt, oder jedes Erstkommunionkind, das sich ein Gotteslob kauft, bekommt bei Vorlage des Buches einen Aufkleber eingeklebt und den Zuschuss einmalig in bar. Den Aufkleber und den Zuschuss gibt es im Pfarrbüro Baindt während der Öffnungszeiten. Nacht des Wachens Auf den Spuren der Ostergeschichte ... Am Gründonnerstag, 28. März findet wieder die Nacht des Wachens für alle Kinder ab der 3. Klasse statt. Los geht’s nach dem Gottesdienst um 20.15 Uhr im Gemeindehaus Baienfurt. Bei einem gemeinsamen Essen, Workshops erleben wir die Ostergeschichte auf eine ganz besondere Art. Weiter geht es mit einer Fackelnachtwanderung nach Baindt zur Villa Kunterbunt (Marsweilerstr. 24). Dort kön- nen die Kinder um 24 Uhr abgeholt werden. Alle über 12 Jahre dürfen die Nacht mit einem Film ausklingen lassen. Danach wird ein Heimfahrservice angeboten. Bist du dabei? - Dann melde dich mit einer kurzen Whats- App-Nachricht an. Frida Rapp (0176 644 327 89). Ostersonntag, 31.03.2024, 10:00 Uhr Katholische Kirche St. Johannes Baptist Baindt Quelle: Foto Bildkarten- set Kamishibai „Das Os- terküken“ Das Osterküken Alle Kindergartenkinder und Kin- der bis zur 2. Klasse sind herzlich eingeladen mit uns spielend Got- tesdienst zu erleben. Die Eltern dürfen die Kinder gerne beglei- ten oder den Gottesdienst in der Kirche mitfeiern. Wir gehen wäh- rend dem regulären Gottesdienst in die Kapelle der Blindenschule und kehren dann zum Segen wieder zurück in die Kirche. Bericht aus der Kirchengemeinderatssitzung vom 21.03.2024 Pfarrer Staudacher schlägt vor, den alten Aktenbestand inklusive alter Kirchenbücher, ins Diözesanarchiv abzu- geben. Sie sind dort jederzeit zugänglich. Der KGR stimmt dem Vorgehen zu. Die Groß-Reinigung des Bischof-Sproll-Saal, sowie die Fenster-Reinigung vom ganzen Gemeindehaus steht wie- der an. Die Personen bzw. Firmen vom vergangenen Jahr wer- den wieder angefragt. Im März 2025 wird die nächste KGR-Wahl stattfinden. Zum jetzigen Zeitpunkt werden 5 Personen wieder kan- didieren, 4 Personen haben abgesagt. Da die Wahl auch digital sattfinden wird, werden nach den Sommerferien die ersten Schulungen des Wahl-Ausschuss stattfinden - hierzu werden noch Personen gesucht. Danach wird die Kandidatensuche für die Wahl beginnen. Für die Bauschau 2024 muss noch ein Architekt gesucht werden. Nach einem Vorschlag vom Verwaltungs-Zen- trum, wird bei Fr.Pilz aus RV und Hr. Dietrich in Berg an- gefragt. Die Villa muss entrümpelt werden - es stehen diverse Sperrmüllkarten zur Verfügung. Sobald der Abhol-Termin bekannt ist, wird der KGR, mit Hausmeister und Mini’s/ KJG eine Vorsortier-Aktion starten. In der Osternacht wird es nach dem Gottesdienst wieder eine Agape-Feier geben. Es wurde vom Kiga-Ausschuss und von der Hospiz-Mit- glieder-Versammlung berichtet. Evangelische Kirchengemeinde Baienfurt-Baindt Tel.: 0751/43656, Fax: 0751/ 43941; E-Mail-Adresse: pfarramt.baienfurt@elkw.de Homepage: www.evangelisch-baienfurt-baindt.de Pfarrbüro: Öschweg 32, Baienfurt, Tel.: 0751/ 43656 Pfarrer M. Schöberl Öffnungszeiten Di 7.00 - 9.00 + 13.00 - 15.00, Do 10.00 - 13.00 Uhr Wochenspruch: Christus spricht: Ich war tot, und siehe, ich bin lebendig von Ewigkeit zu Ewigkeit und habe die Schlüssel des Todes und der Hölle. Offb 1,18 Freitag, 29. März Karfreitag 10.30 Uhr Baienfurt Festgottesdienst mit Kirchenchor (Pfr. Schöberl) Sonntag, 31. März Osternacht 06.15 Uhr Baienfurt Abendmahlsgottesdienst (Pfr. Schöberl) Sonntag, 31. März Ostersonntag 10.30 Uhr Baienfurt Familienostergottesdienst zum Konfi-3-Abschluss mit Abend- mahl (Pfr. Schöberl) Montag, 01. April 09.30 Uhr Baindt Osterliedergottesdienst mit Tau- fe, Dietrich-Bonhoeffer-Saal (Pfr. Schöberl) Sonntag, 07. April 09.30 Uhr Baindt Gottesdienst, Dietrich-Bonhoef- fer-Saal (Prädikant H. Stumper) anschlie- ßend Kirchenkaffee Gedanken zum Wochenspruch Ostern ist Hoffnungs-Fest! - Und zwar nicht von der Art Hoffnung, die zuletzt stirbt. Sondern von der Art, die trotz allem Anschein, trotz allem Machtgebaren der Despoten noch nicht einmal vom Tod totzukriegen ist. Dass da mehr ist, als ich vor meiner Nasenspitze sehen kann, ist nicht allen Zeitgenossen klar. Viele spotten nur darüber oder schütteln abschätzig den Kopf. Menschlich, diese Reaktion. - Aber wer sich nicht vom ersten Anschein blenden lässt, wer’s genauer wissen will, erlebt, was selbst die ersten Auferstehungs-Zeuginnen Seite 10 Amtsblatt der Gemeinde Baindt Nummer 13 kaum glauben konnten: Jesus ist wirklich da für mich - lebendige Hoffnung - mitten im Alltag. Nichts, wirklich nichts kann ihn davon abhalten, uns Men- schen zu befreien, selbst von dem, was unser Leben zer- stören will. Im Vertrauen auf diese leibhaftige Liebe Gottes, die sogar das Böse besiegt hat, in diesem Vertrauen leben wir als Menschen von Ostern her - mit einer Hoffnung, die aus dem Glauben kommt und in der Liebe Gottes, in Jesus untersterblich ist. Der Herr ist auferstanden! - Frohe Ostern! Ihr Pfarrer Martin Schöberl Bibel im Gespräch - Johannes-Evange- lium Auch für den letzten Termin in dieser Rei- he zum Johannesevangelium laden wir wieder alle herzlich ein, zum gemeinsa- men Lesen, Diskutieren und Entdecken. Kommen Sie gerne am Donnerstags- abend, 11. April 2024, um 19.00 Uhr ins Ev. Gemeindehaus in Baienfurt. Ich freue mich auf die Begegnungen und Gespräche in dieser Runde! M. Schöberl, Pfarrer Der kreative Montag bietet an Neues aus dem Kreativen Mon- tag. Wir wollen sehr komprimiert an nur einem Montag im Monat ein kreatives Angebot machen. Wir denken dann kann intensiv das Thema zu Hause weiterverfolgt werden. Dazu laden wir herzlich ein April 08.04. Annemarie Weber: „Blumen erblühen am Spie- gel“ Tiffany Mai: 06.05. Elli Duelli: „Frühlings- landschaften“ Goua- che, Acryl oder Aqua- rell Juni: 10.06. Christa Welle-Leb- herz: „Auf Rosen sollst du wandeln“ Aquarell Anmeldungen bitte immer bis spätestens 4 Tage vor dem Termin Petra Neumann-Sprink Tel.: 0751-52501 p.neumann.sprink@gmx.de Kreativer Montag im Dietrich-Bonhoeffer-Saal in Baindt, Dorfplatz 2/1 Wir beginnen - wenn nichts anderes angegeben ist - um 8.30 Uhr, Ende gegen 11.30 Uhr. Der Kostenbeitrag beträgt in der Regel 7,50 €; Material nach Verbrauch Christliche Brüdergemeinde Baienfurt (Baptisten) e.V. Baindter Str. 11, 88255 Baienfurt Homepage: www.baptisten-baienfurt.de E-Mail: info@baptisten-baienfurt.de Unsere Gottesdienste sind offen für Besucher und fin- den sonntags um 10 Uhr statt. Weitere Veranstaltungen werden auf der Homepage der Brüdergemeinde ange- kündigt. Vereinsnachrichten Einladung zur Jahreshauptversammlung der Abteilung Fußball Die Abteilung Fußball des SV Baindt e.V. lädt alle Mitglieder, Freunde und Gönner recht herzlich zur Jahreshauptversamm- lung am Freitag, den 12.04.2024 um 20.30 Uhr in das Vereinsheim ein. Tagesordnung: 1. Begrüßung 2. Berichte aus den verschiedenen Bereichen - Jugendfußball - Aktive Mannschaft - Frauenfußball - AH - Kassenbericht 3. Entlastung der Abteilungsleitung 4. Wahlen - Stellvertretender Abteilungsleiter - Stellvertretender technischer Leiter 5. Verschiedenes Über eine zahlreiche Teilnahme an der Jahreshauptver- sammlung würde sich die Abteilungsleitung sehr freuen. Die Abteilungsleitung SVB mit wildem Remis in Ravensburg FV Ravensburg II - SV Baindt 2:2 (1:1) Am Sonntagmittag hatte der SV Baindt die kürzeste Anrei- se dieser Saison auf sich zu nehmen. Es ging zum Nachbar aus Ravensburg, gegen den die Hinrundenpartie auf der heimischen Klosterwiese 2:2 geendet war. Der FV II ran- gierte vor der Partie auf Tabellenplatz 2, stellte mit 46 To- ren die zweitbeste Offensive der Liga und ging demnach als klarer Favorit ins Spiel, welches auf dem Kunstrasen- platz des TSB Ravensburg ausgetragen wurde. Dort erwischte Rädels Mannschaft einen denkbar schlech- ten Start: nach einem langen Ball hinter die Baindter Ab- wehrkette, fand Boneberger mit einer Flanke von rechts Blaser, welcher mit einem Flugkopfball zum 1:0 ins lange Eck einnickte (2.). Der SVB schüttelte sich kurz, kämpfte sich dann aber trotz des frühen Rückstands in die Par- tie und hatte nur zwei Minuten später den Ausgleich auf Nummer 13 Amtsblatt der Gemeinde Baindt Seite 11 dem Fuß. Ein Ravensburger Fehlpass brachte Kelmendi ins Spiel, dessen Abschluss von der Strafraumkante Stein- lechner zur Seite parierte. Auch bei Boenkes Nachschuss war der Ravensburger-Torhüter auf der Hut (4.). In der Folge bekamen die 120 Zuschauer eine ausgeglichene Partie zu sehen, wobei der FV II sich wiederholt über die rechte Angriffsseite gefährlich zeigte, der SVB dagegen mit Aktivposten Fischer über links offensive Akzente setz- te. Darüber hinaus sollte auch der Wind immer mal wieder Einfluss aufs Spiel nehmen - wie in der 30.Minute. Ein Ab- schlag von Wetzel wurde länger und länger und landete in der gegnerischen Hälfte bei Boenke, der seinen Gegen- spieler clever abschüttelte. Vor dem herausstürmenden Keeper behielt Baindts Nummer 7 dann die Nerven und lupfte die Kugel zum 1:1-Ausgleich in die Maschen (30.). Zehn Minuten später standen wieder die gleichen Prota- gonisten im Fokus: Boenke blockte beim Anlaufen einen Abschlag von Steinlechner, wobei der Ball nur Zentime- ter am Pfosten vorbeirauschte (39.). Noch enger wurde es zwei Zeigerumdrehungen später, als Kelmendi einen Freistoß aus 25 Metern an den Außenpfosten setzte (41.). So ging es mit einem Unentschieden in die Halbzeitpau- se, aus welcher der SVB erneut engagiert zurückkam und sich schlussendlich, wenn auch etwas glücklich, für seine Bemühungen belohnte. Ein schnell ausgeführter Freistoß landete bei Fischer, welcher den Ball aus spitzem Winkel in Richtung Tor jagte. Da Steinlechner im Tor vermutlich auf eine Flanke spekuliert hatte, schlug der Ball im kurzen Eck zum 1:2-Führungstreffer ein (53.). Rädels Mannschaft verständigte sich nun auf eine sichere Defensivarbeit, wobei die Gastgeber dennoch zu guten Chancen kamen. Wetzel wackelte zunächst bei einem Kopfball von Blaser (57.), parierte wenig später aber einen Versuch von Ceko aus der zweiten Reihe herausragend (63.). Der FV II erhöh- te weiter den Druck, Wetzel lenkte einen Kopfball stark über die Latte, schwächte sich dann aber selbst. Muntean ließ sich zu einem taktischen Foul gegen Boenke hinrei- ßen und sah die Ampelkarte (73.). In Überzahl ergaben sich für den Aufsteiger offensiv wieder mehr Räume, wo- bei Kelmendi eine butterweiche Hereingabe von Boenke über die Querlatte setzte (84.) und Thoma einige Minu- ten später den Ball aus kurzer Distanz nicht richtig traf. Nach Muntean verabschiedete sich in den Schlussminu- ten aber auch Bolgert zum Duschen, welcher in Volley- ball-Manier einen langen Ball klärte, welcher vermutlich zu einem freien FV-Stürmer durchgekommen wäre (90.). Wieder in Gleichzahl setzte L.Föger zunächst noch eine Ecke knapp am Kreuzeck vorbei (90+1.), vollendete zwei Minuten später dann aber einen mustergültigen Angriff über links zum 2:2 (90+3.). Wie in der Vorwoche kassiert der SVB auch gegen den FV II in der Nachspielzeit noch ein empfindliches Gegentor und gibt erneut sicher geglaubte Punkte aus der Hand. Trotz des bitteren Last-Minute-Ausgleichs kann der SVB allerdings auf dieser Leistung aufbauen, so zeigte man nach einem verschlafenen Beginn eine starke Auswärts- partie gegen den favorisierten Tabellenzweiten. Dies muss Auftrieb geben für die drei enorm wichtigen, anstehen- den Partien gegen direkte Konkurrenten aus der unteren Tabellenhälfte. SV Baindt: Luca Wetzel, Michael Brugger, Tobias Szeibel, Philipp Kneisl, Marc Bolgert, Philipp Thoma, Marko Szeibel, Jan Fischer (83. Daniel Kronenberger), Philipp Boenke (90. Lukas Walser), Tobias Fink (83. Nico Geggier), Elion Kelmendi - Trainer: Jens Rädel Schiedsrichter: Felix Braun (Kißleg) - Zuschauer: 120 Tore: 1:0 Dennis Blaser (2.), 1:1 Philipp Boenke (29.), 1:2 Jan Fischer (53.), 2:2 Luka Föger (90.+3) Gelb-Rot: Dumitru Sorin Muntean (73./FV Ravensburg II/) Gelb-Rot: Marc Bolgert (90./SV Baindt) SV Baindt II - SG Argental II 4:1 (4:0) Nach dem überzeugenden Auftaktsieg des „Zwoiten“ in der Vorwoche gegen den SVO II, wartete mit der SG Ar- gental II nun ein Gegner aus dem unteren Tabellendrit- tel auf Geggiers Team. Gespielt wurde erneut auf dem Kunstrasenplatz in Oberzell, da die Baindter Klosterwiese noch geschont werden sollte. Die favorisierte Baindter Mannschaft startete furios in die Partie und ging schnell durch einen Kopfballtreffer von Schnez in Führung (6.). Etwa eine Viertelstunde später sorgte die „Zwoite“ mit zwei Traumtoren bereits früh für eindeutige Verhältnisse: erst setzte sich Wöhr mit einem tollen Dribbling gegen drei durch und markierte das 2:0 (21.) und wenig später zirkelte Knisel einen Freistoß se- henswert ins Netz (24.). Schnez erhöhte nur zwei Minuten später mit seinem 19.Saisontor auf 4:0 (26.). Bis zur Halb- zeit vergab der SVB II weitere aussichtsreiche Chancen, wodurch es mit einem auch in der Höhe verdienten 4:0 in die Halbzeit ging. Im zweiten Durchgang schaltete der Tabellenvierte einen Gang zurück und wechselte munter durch. Die Gäste kamen so in der 71.Minute durch einen Foulelfmeter noch zum Ehrentreffer. Der SVB II fährt damit den vierten Sieg in Folge ein und wird gewillt sein, diese Form auch in die schwere Aus- wärtspartie gegen den Tabellendritten aus Leutkirch zu übertragen. SV Baindt II: Benjamin Walser, Patrick Späth, Kai Kaspar (59. Robin Blattner), Niklas Hugger (55. Lukas Grabhherr), Tobias Trautwein, Moritz Gresser (65. Sebastian Bren- ner), Markus Wöhr (75. Kai Kaspar), Konstantin Knisel (50. Luca Lauriola), Johannes Schnez (65. Marius Hahn), Max Kretzer, David Krauter (75. Niklas Hugger) - Trainer: Timo Geggier Tore: 1:0 Johannes Schnez (6.), 2:0 Markus Wöhr (21.), 3:0 Konstantin Knisel (24.), 4:0 Johannes Schnez (26.) 4:1 Maximilian Krekels (71.) Vorschau: Samstag, 30.03 13.15 Uhr: FC Leutkirch II - SV Baindt II 15.30 Uhr: SV Baindt - SV Ochsenhausen Montag, 01.04 15.00 Uhr: SV Baindt - TSV Riedlingen (Nachholspiel des letzten Hinrundenspieltags) Juniorinnenfußball C-Juniorinnen Verbandspokalviertelfinale Letzten Freitag kam es im Viertelfinale des Verbandspo- kals zum Duell unserer C-Juniorinnen gegen den FSV 08 Bietigheim-Bissingen. Das Spiel wurde von beiden Mannschaften von Beginn an auf hohem technischem Niveau gespielt, wobei sich unsere Mädels mit technisch gutem Zusammenspiel immer wieder schnell nach vorne kombinierten. Angetrieben von unseren Mittelfeldspie- lerinnen Hedda, Jana und Sophie wurde immer wieder schön über die Außen kombiniert und so entstanden ei- nige gute Läufe über rechts, wo sich Haifaa durchsetzte und zweimal Lena in der Mitte bediente, die nur knapp an der Torfrau scheiterte. Auch Lea konnte ein ums andere Mal ihre körperlich überlegene Gegnerin ausspielen und u.a. Hanaa bedienen, die aber ebenfalls an der aufmerk- Seite 12 Amtsblatt der Gemeinde Baindt Nummer 13 samen Torfrau scheiterte. Wir setzten uns zunehmend in der gegnerischen Hälfte fest und nach schönem Zuspiel von Hedda zu Lena, nahm diese den Ball direkt ab und versenkte ihn zum verdienten 1:0 im Netz. Nach der Pause setzten die Gegnerinnen uns stärker unter Druck und bedienten immer wieder ihre schnellen Stürmerinnen, doch unsere Abwehr um Victoria, Vivien- ne und Lena stand sicher. Leider kam es dann in der 54. Minute zu einem leichten, aber regelwidrigen Kontakt im Strafraum. Der Schiedsrichter zeigte sofort auf den Punkt und obwohl Sara im Tor in der richtigen Ecke lag, konnte sie den Ausgleich nicht verhindern. Kurz darauf setzte sich die gegnerische Stürmerin nochmal durch und schippte den Ball gekonnt über unsere herauslaufende Sara, doch Vivienne kratzte mit einer spektakulären Aktion den Ball noch vorn der Linie. In der 65. Minute schickte Jana Haifaa über rechts, die Gegenspielerin versuchte sie wegzuche- cken, doch sie blieb standhaft, worauf die Innenverteidi- gerin dies nachholte und sie im Strafraum zu Fall brachte. Eigentlich ein klarer Strafstoß, doch der ansonsten gut leitende Schiedsrichter legte das Foul, zum Unverständnis aller, auf die erste Aktion außerhalb des Strafraums. Der von Jana geschossene Freistoß ging dann leider knapp am Tor vorbei. So kam es zur Verlängerung in der nichts mehr passierte und zum anschließenden Elfmeterschie- ßen. Nachdem von beiden Mannschaften die ersten neun Penaltys alle extrem genau ins Eck geschossen wurden, dass beide Torfrauen keine Chance hatten den Ball zu parieren, fiel erst im letzten Schuss die Entscheidung - leider gegen uns. Ein großes Kompliment an die Mädels zu diesem hoch- klassigen Spiel vor großem Publikum, wo leider nur einer siegen konnte. Tolle Werbung für den Juniorinnenfußball zumal auch die Gegnerinnen im und nach dem Spiel noch extrem fair waren. Es spielten: Sara Jukic, Lena Füssel, Victoria Wertmann, Vivienne Pogrzeba, Hedda Said, Jana Eiberle, Sophie Heilmeier, Lena Pfleghar, Hanaa Alosh, Haifaa Alosh, Lea Busam, Malena Kaletta, Pauline Preis, Jana Rimmele Kampf um Platz 3 knapp verloren SV Baindt 1 - 1. TTC Wangen 7:9 Beide Mannschaften konnten in Bestbeset- zung antreten, sodass einige hochklassige und knappe Spiele zu erwarten waren. In den Doppeln allerdings ging alles sehr ein- deutig zu: unsere Doppel 1 (Marcel und Tobi ) und 3 (Wolf- gang und Thomas) machten bei ihren 3:0 Siegen kurzen Prozess mit den Doppeln 2 und 3 der Gegner. Genauso schnell wurden allerdings auch Philipp und Nico vom Spit- zendoppel aus Wangen mit 3:0 abgefertigt. In den Einzeln wogte das Spiel hin und her und in der ers- ten Einzelrunde gab es in jedem Paarkreuz eine Punkte- teilung. Marcel siegte hart umkämpft mit 3:2, Philipp, der angeschlagen mitspielte um ein Aufrücken zu verhindern, verlor chancenlos mit 0:3. In der Mitte gewann Tobi nach Berg und Talfahrt mit 3:2 und Wolfgang verlor nach tol- lem Spiel mit 2:3. Hinten konnte Thomas seinen Gegner durch gutes Blockspiel in drei engen Sätzen bezwingen. Nico kann aktuell leider nicht auf seine sonst sicheren Grundschläge vertrauen und verlor gegen seinen stark spielenden Gegner mit 1:3. Dann folgten 2 knappe Nie- derlagen im vorderen Paarkreuz, die dem Spiel die erste Wende gaben. Marcel hatte im 3. Satz zwei Satzbälle zur 2:1 Führung, konnte diese leider nicht nutzen und verlor mit 1:3. Philipp kämpfte sich nach 0:2 Rückstand nochmals in den 5. Satz, ging dort mit 5:1 in Führung und verlor dann Konzentration und Spielglück. So ging auch dieses Spiel an die Gastmannschaft. Doch unsere heute sehr stark spielende Mitte konterte mit 2 super Siegen postwendend. Wolfgang spielte aggressiv und sicher und Tobi war in den entscheidenden Momenten hellwach. Somit stand es vor den letzten Einzeln 7:6 für uns. Nico und Thomas versuchten alles um einen Sieg einzufahren, aber leider sollte es nicht sein. Nico kämpfte sich nach 0:2 nochmal ran, aber im 5. Satz lief es leider nicht mehr rund für ihn. Trotzdem gute Moral gezeigt und gekämpft, gerade wenn nichts von selbst läuft. Thomas spielte gut mit, konnte seinem stark spielenden Gegner keinen Satz abnehmen. Das Schlussdoppel beim Stand von 7:8 musste entschei- den, ob wir zumindest mit einem verdienten Unentschie- den den Abend beenden durften. Zwei Sätze lang sah es sehr gut aus, Marcel und Tobi trafen überragende Bälle und dominierten ihre Gegner in allen Belangen. Doch in den Sätzen drei, vier und fünf steigerten die Wangener ihre Qualität, während auf unserer Seite das Niveau fiel und der Frust stieg. So gingen die letzten 3 Sätze deut- lich gegen uns und eine knappe 7:9 Niederlage stand als Ergebnis fest. Somit bleiben wir Tabellenvierter und sind mit dieser Platzierung alles in allem auch sehr zufrieden. Zum letzten Heimspiel der Saison am 06.04. um 18 Uhr gegen die TSG Lindau-Zech landen wir nochmals alle Fans und Interessierte ein, mit dabei zu sein. Es spielten: Marcel Brückner (1:1), Philipp Schwarz (0:2), Wolfgang Assfalg (1:1), Tobias Nowak (2:0), Nico Scheffold (0:2) und Thomas Nowak (1:1) TC Baindt e.V. Jahreshauptversammlung 2024 Am Fr., 22.03. fand die diesjährige Sit- zung im Vereinsheim des SV Baindt statt (danke für die Nutzung eurer loca- tion!). 38 Personen nahmen an der Sit- zung teil. Die 1. Vorsitzende Sibylle Boenke begrüßte die Anwesen- den, insbesondere Bürgermeisterin Frau Rürup und Jo- chen Hofele, den neuen Platzwart. Sie gab bekannt, dass die Versammlung ordnungsgemäß einberufen wurde und keine schriftlichen Anträge zur Beschlussfassung durch die Mitgliederversammlung eingegangen sind. In einer Schweigeminute wurde an das, im letzten Jahr verstorbene, langjährige Mitglied Erwin Kleinser gedacht. Die anschließenden Ressortberichte der Vorstandsmit- glieder zeigten auf, dass der Verein nach wie vor finanziell gut aufgestellt ist, die Mitgliederzahlen seit Jahren stabil sind und das Vereinsleben nach der „abstinenten“ Co- ronazeit wieder funktioniert. Für das Fortbestehen eines Vereins ist gute Jugendarbeit von großer Bedeutung. Des- halb an dieser Stelle einen riesigen Dank an dich, Philipp und deine Helfer*in Sevgi und David. Es ist euer Verdienst, dass immer wieder neue Kinder dazustoßen und die Kin- der und Jugendlichen mit Begeisterung Tennis spielen. Sehr zufrieden, wie immer, waren die beiden Kassenprüfer mit der Arbeit des Kassiers. Edgar Schaz lobte die her- vorragende Arbeit von Leo Reich. Im Anschluss erfolgte unter der Leitung von Frau Rürup einstimmig die Ent- lastung des Kassiers und der gesamten Vorstandschaft durch die Mitgliederversammlung. Bei den nachfolgenden Wahlen, ebenfalls geleitet von Frau Rürup (vielen Dank an Sie!), wurden folgende Vor- standsmitglieder einstimmig für zwei weitere Jahre wie- dergewählt: Nummer 13 Amtsblatt der Gemeinde Baindt Seite 13 • Erste Vorsitzende Sibylle Boenke • Kassier Leo Reich • Sportwart Wolfgang v. Bank • Eine Organisatorin f. Bewirtung Marion Grabherr • Zwei Kassenprüfer (für 1 Jahr) Edgar Schaz, Roland Futterer Gerhard Reich stellt sich nicht mehr für das Amt des Tech- nischen Leiters zur Verfügung. Es konnte im Rahmen der Sitzung kein Nachfolger gefunden werden. Somit ist das Amt unbesetzt. Die Aufgaben (Organisation des tech- nischen Bereichs und der Platzpflege) können nicht von den anderen Vorstandsmitgliedern übernommen werden. Zeitnah muss es eine Vorstandssitzung geben, auch sind alle Mitglieder angesprochen, denn wir alle wollen eine gepflegte Anlage und gute Tennisplätze. Das vakante Amt muss neu besetzt werden!!! Unterstützung und tatkräfti- ge Mitarbeit durch Vereinsmitglieder sind gewährleistet. Die 1. Vorsitzende verabschiedete Gerhard Reich mit gro- ßem Dank für seine vorbildlich geleistete Arbeit. Einen besonderen Dank richtete Edgar Schaz auch an Oskar Halder, den „Chef“ der Rendezvous-Gruppe. Die 1. Vorsitzende Sibylle Boenke, viele Jahre im Amt, schloss die Sitzung mit der Info über ihre Amtsniederle- gung in zwei Jahren und einem Dank an die Anwesenden für ihr Erscheinen zur Sitzung. Inge Fink-Spöri, Schriftführerin Frühjahrsputz im Vereinsheim Liebe Mitglieder, unser diesjähriger Frühjahrsputz findet am Freitag, 12. April 2024 ab 13:30 Uhr statt. Viele Helfer*innen sorgen für ein schnelles Ende. Deshalb freuen wir uns auf Jede*n. ;-)) Wer möchte, kann gerne den eigenen Putzeimer mit Zu- behör und Handschuhe mitbringen. Kaffee und Kuchen gibt es zur Stärkung! Bitte um Anmeldung bei Marion per WhatApp oder An- ruf: 0174 9250499. Wir freuen uns aufs Wiedersehen nach der Winterpause. Marion und Silvia Organisatorinnen für Bewirtung Landjugend Baindt e.V. Einladung Jahreshauptversammlung 2024 Liebe Mitglieder, wir laden euch ganz herzlich zu unserer Mitgliederversammlung der Landjugend Baindt e.V. am 06.04.2024 um 16:00 Uhr im Probelokal des Musikverein Baindt ein. Die Tagesordnung ist wie folgt: 1. Begrüßung durch den Vorstand 2. Bericht des Vorstandes 3. Bericht des Schriftführer 4. Bericht des Kassierers 5. Bericht der Kassenprüfer 6. Entlastung der Vorstandschaft 7. Wahlen 8. Verschiedenes und Bekanntgaben Im Anschluss dazu findet wie gewohnt unser Jahreses- sen statt. Über Euer zahlreiches Erscheinen freuen wir uns. Viele Grüße Niklas Späth Nadine Haug 1. Vorstand 1. Vorständin Reitergruppe Baindt Turnierergebnisse Hannah Elbs hat beim Jugendturnier in Krumbach mit Dolly den 4. Platz im Rei- terwettbewerb erreicht. Hannah Elbs mit Dolly Lina Heilig konnte sich mit ihrem Pferd Sebastiano im Stilspringwettbewerb 80 cm beim Reitsportzentrum Boll auf dem 6. Platz platzieren. Herzlichen Glückwunsch zu diesen tollen Erfolgen! Seite 14 Amtsblatt der Gemeinde Baindt Nummer 13 Schwäbischer Albverein OG Weingarten Walking jeden Donnerstag 08.30 Uhr am Freibad in Weingarten Wer hat Lust mit uns zu walken? Wir treffen uns ganzjährig jeden Donners- tag um 08.30 Uhr am Freibad in Weingarten und walken ca. 1,5 Stunden. Gäste sind herzlich willkommen! Was sonst noch interessiert Liederkranz Baienfurt Einladung zur ordentlichen Mitgliederversammlung Der Liederkranz Baienfurt 1896 e.V. lädt alle Mitglieder zur ordentlichen Mitgliederversammlung ein am Montag, 15. April 2024, 20.00 Uhr Ort: Vereinsheim, Ravensburger Str. 19, 88255 Baienfurt Folgende Tagesordnung ist vorgesehen: 1. Eröffnung, Begrüßung, Totengedenken 2. Bericht des Vorstandes 3. Bericht der Chorleiter 4. Kassen- und Kassenprüfberichte für die Jahre 2022 und 2023 5. Entlastung der Vorstandschaft 6. Ausblick auf das Jahr 2024 7. Anträge, Wünsche, Verschiedenes Anträge zur Tagesordnung können schriftlich bis 07. April 2023 gestellt werden an: Kathrin Schütz, Lerchenweg 1, 88214 Ravensburg oder per E-Mail an liederkranzvor- stand@gmail.com. Die Vorstandschaft DLRG Ortsgruppe Baienfurt Erfolgreiche Rettungsschwimmer bei Bezirksmeister- schaften 2024 Die diesjährigen DLRG Bezirksmeisterschaften fanden für die Teilnehmer der Ortsgruppen aus dem gesamten Landkreis im Hallenbad in Baienfurt statt. Für 5 Einzelschwimmer und 5 Mannschaften aus unserer Ortsgruppe ging es bei verschiedensten Disziplinen rund um den Rettungssport an den Start. So mussten Hindernisse durchtaucht, Puppen geschleppt, der Gurtretter eingesetzt und Verunglückte gezogen wer- den. Etliche Zuschauer konnten bei Kaffee und Kuchen die Wettkämpfe verfolgen und sich selbst ein Bild machen, wie fit unsere Rettungsschwimmer bei der Anwendung von Rettungstechniken sind und dabei keine Zeit verlie- ren. Denn im Notfall zählt jede Sekunde! In der Altersklasse 12 männlich gingen 3 unserer Teil- nehmer an den Start. So mussten 50 m Kombiniertes Schwimmen, 50 m Flossenschwimmen und 50 m Hinder- nisschwimmen absolviert werden. Hier erzielte Mathias Kanke einen hervorragenden 3. Platz, gefolgt von Jannik Schmidt (7. Platz) und Max Müller (8. Platz). Auch zwei unserer Trainer stellten ihr Können unter Be- weis. Ida Mehrle und Lukas Wurm erzielten in der Ge- samtwertung der Disziplinen 100 m Lifesaver, 50 m Ret- ten und 100 m Kombinierte Rettungsübung im Bereich der Altersklasse offen weiblich und männlich jeweils den 1. Platz und sicherten sich so den Titel als Bezirksmeister und Bezirksmeisterin 2024! Einzelschwimmer mit Trainerin Carola Auch unsere 5 Mannschaften waren in Wettkampfstim- mung und zeigten Teamgeist bei den verschiedenen Staf- feldisziplinen, welcher schließlich bei allen zu tollen Ergeb- nissen mit 4 Plätzen auf dem Treppchen führte: Die Jungs der Altersklasse 10 männlich, Raffael Feiri, Paul Keller, Nikolas Märten, Elias Wora und Maximilian Schneider, erzielten nach 4x25 m Hindernisstaffel, 4x25 m Gurtretterstaffel, 4x25 m Rettungsstaffel und 4x25 m Rückenlage ohne Armtätigkeit den 1. Platz und dürfen sich in ihrer Altersklasse Bezirksmeister nennen. In der Altersklasse 12 männlich wurde das Treppchen von einer der zwei angetretenen Mannschaften aus Baienfurt besetzt. So schwammen sich bei 4x50 m Hindernisstaffel, 4x25 m Gurtretterstaffel, 4x25 m Rettungsstaffel und 4x25 m Rückenlage ohne Armtätigkeit die Mannschaft um Ma- thias Kanke, Lukas Mahle, Max Müller und Samuel Roth auf Platz 3 und Belinda Geray, Luis Jaeger, Ida Seyfried und Emily Steinbach auf Platz 4. Unsere Mannschaften der Altersklasse offen bewiesen, dass sie den Titel der Bezirksmeister verdient haben. So schwammen beide jeweils die 4x50 m Hindernisstaffel, 4x25 m Puppenstaffel, 4x50 m Gurtretterstaffel, 4x50 m Rettungsstaffel mit Erfolg. Für die Altersklasse offen männlich traten an: Daniel Ei- sele, Patrick Gebhart, Manuel Keller, Manuel Rothmund und Lukas Wurm. In der Altersklasse offen weiblich gingen an den Start: Ida Mehrle, Leonie Schmid, Lea Staudinger und Melissa Wurm. Alle Bezirksmeister haben sich durch ihren ersten Platz zur Teilnahme an den Württembergischen Meisterschaf- ten am 22. und 23. Juni 2023 in Geislingen qualifiziert! Wir gratulieren all unseren Wettkämpfern und Wettkämp- ferinnen und freuen uns über diese tollen Ergebnisse und Erfolge! Ein besonderer Dank gilt allen Organisatoren, Wett- kampfbetreuern und Helfern im Bad, aber auch im Hin- tergrund, die zum zweiten Mal in Folge bereit waren, diese Meisterschaften aufgrund der unsicheren Badsituation in Weingarten zum Zeitpunkt der Wettkampfvorbereitung, ausnahmsweise wieder in Baienfurt abzuhalten. Ohne euch wäre eine solche Veranstaltung nicht mög- lich gewesen und beweist den Zusammenhang unter uns DLRGlern! Im nächsten Jahr können wir uns entspannt zurückleh- nen und freuen uns, wieder als Gast am Wettkampf im Nummer 13 Amtsblatt der Gemeinde Baindt Seite 15 Bad einer unserer Nachbar-Ortsgruppen teilzunehmen. Hannah Brenner, Leiterin Öffentlichkeitsarbeit Manschaftsteilnehmer - es fehlen: Belinda Geray, Emily Steinbach, Leonie Schmid. Deutsches Rotes Kreuz Erst wenn’s fehlt fällt’s auf: Jetzt Blutspender werden Blut wird täglich zur Behandlung von Patientinnen und Patienten benötigt. Es ist nie zu spät für eine gute Tat. Täglich werden allein in Baden-Württemberg und Hessen mehr als 2.700 Blutspenden benötigt. Patient*innen aller Altersklassen sind auf eine kontinuierliche und lückenlo- se Versorgung angew- iesen. Vielen Menschen wird erst bewusst wie wichtig eine Blutspende ist, wenn sie selbst oder ihr näheres Umfeld durch einen Unfall oder eine Erkrankung unmittelbar auf Blut angewiesen sind. Das DRK ruft auf: Es ist nie zu spät für die erste gute Tat. Jetzt Blutspender*in werden. Worauf warten? Jetzt liegend Leben retten! Jeder Typ ist gefragt! Nächster Termin: Mittwoch, dem 10.04.2024 von 14:00 Uhr bis 19:30 Uhr Festhalle, Bahnhofstr. 5/1 88214 Ravensburg - Weißenau Jetzt Blutspendertermin online reservieren unter www. blutspende.de/termine Hätte, könnte, sollte - einfach machen! Blut spenden ist eine der einfachsten und schnellsten guten Taten: „Das DRK bietet täglich zahlreiche Termine in der Region an. Wer sich nicht alleine zur ersten Spende traut, der mo- tiviert einfach Freunde, Bekannte und/oder Verwandte zusammen einen Termin zu reservieren.“, sagt Eberhard Weck, Pressesprecher des DRK-Blutspendedienstes Ba- den-Württemberg - Hessen. Blut spenden? So einfach läuft‘s: 1. Wunschtermin online reservieren und am Tag der Spen- de reichlich (alkoholfrei) trinken 2. Anmeldung vor Ort unter Vorlage des Personalaus- weises 3. Ausfüllen des medizinischen Fragebogens 4. Kurzes, ärztliches Gespräch und eine kleine Laborkon- trolle 5. Die Blutspende: Abnahme von ca. 500ml Blut, dauert nur 5-10 Minuten 6. Ruhepause und Snacks im Anschluss an die Spende Alle Termine und weitere Informationen unter www. blutspende.de oder unter 0800 11 949 11. B-o-R-a Frauenpolitik: Gewappnet bei verbalen Übergriffen - Tipps für Frauen im Kommunalwahlkampf Freitag, 19. April 2024 | 16.00 - 18.00 Uhr | Online-Seminar „Nehmt mal die Karla mit auf‘s Pressefoto, das sieht dann besser aus“. „Wir freuen uns über jede Frau, die gewählt wird, dann haben wir mehr Expertise im Bereich Kultur. Wie bitte, du willst in den Bauausschuss? Wie kommst du denn darauf?” „Echt, du kandidierst? Ja, kannst du das denn? Wer passt da auf deine Kinder auf? - Der Vater“. Stereotype, fehlende Kompetenzerwartung qua Ge- schlecht, Verniedlichung, Reduzierung auf‘s Äußere, Mansplaining: solche Sprüche sind für viele Frauen in der Kommunalpolitik keine Seltenheit. Und doch sind ei- nige immer noch unsicher, ob und wie sie auf diese per- fide Abwertung reagieren sollen und wollen. Vor allem im Wahlkampf, wenn man doch souverän, freundlich und sympathisch wirken will? Das überparteiliche Netzwerk B-o-R-a Frauenpolitik bietet mit diesem Online Seminar für Kandidierende Informa- tionen und Tipps, damit Sie für sich klarer entscheiden können, wann und wie Sie in Zukunft reagieren werden. Es werden Studienergebnisse und Alltagsbeispiele über Sexismus in der Kommunalpolitik vorgestellt, eigene Gren- zen aufgespürt und Schlagfertigkeit geübt. Referentin ist die Politikwissenschaftlerin und Soziologin Dagmar Wirtz. Anmeldung unter: info@messarosch.de Landratsamt Ravensburg Geschenkideen für die Osterzeit aus der Bio-Muster- region Ravensburg Ein Projekt in der Bio-Musterregion Ravensburg bringt eine frische Brise Bio-Geschenkideen in die Osterzeit! Be- reits 17 Bio-Höfe, Bio-Verarbeiter/-innen und Bio-Läden beteiligen sich am Projekt „Bio-Gschenkle“ und bieten die Möglichkeit, regional, nachhaltig und biologisch Genuss zu verschenken. Ein Oster-Nest, das nicht nur hübsch aussieht, sondern auch die Herkunftsgeschichte von Ei- ern und Kakao kennt - da macht Genießen doch gleich doppelt Spaß! Die Bio-Musterregion Ravensburg unterstützt die regio- nale Bio-Landwirtschaft im Landkreis Ravensburg und in den angrenzenden Gemeinden Meckenbeuren, Tett- nang und Neukirch und hat das Projekt „Bio-Gschenkle - biologisch, regional, nachhaltig Genuss verschenken“ ins Leben gerufen. Die liebevoll gepackten Nester mit besten Bio-Produkten aus der Region sind nicht nur ein echter Hingucker, sondern unterstützen auch die regio- nalen Bio-Bäuerinnen und Bauern sowie die handwerk- lichen Verarbeitungsunternehmen. Neben klassischen Eiern finden sich im Bio-Gschenkle beispielsweise auch Honig, Mehl, Essig, Selbstgebranntes, Marmeladen und vieles mehr von den regionalen Bio-Erzeugern/-innen aus dem Landkreis Ravensburg. „Mit dem Bio-Gschenk- le möchten wir die Vielfalt unserer Region aufzeigen und die Menschen für nachhaltigen Genuss begeistern“, so Katharina Eckel, die Regionalmanagerin der Bio-Muster- region Ravensburg. Der Landkreis Ravensburg wurde 2018 als Bio-Muster- region ausgezeichnet. Seither arbeitet das Regionalma- Seite 16 Amtsblatt der Gemeinde Baindt Nummer 13 nagement gemeinsam mit verschiedenen Akteurinnen und Akteuren vor Ort an unterschiedlichen Projekten zur Weiterentwicklung des Öko-Landbaus in der Region. Die Details zu den Bio-Gschenkle und Verkaufsstellen sind auf der Webseite der Bio-Musterregion unter www. biomusterregionen-bw.de/biogschenkle zu finden. Landwirtschaftliche Zentrum Baden-Württemberg (LAZBW) Ein Freiwilliges Ökologisches Jahr (FÖJ) in Aulendorf Das Landwirtschaftliche Zentrum Baden-Württemberg (LAZBW) in Aulendorf bietet ab diesem Jahr bereits die zweite Stelle für ein FÖJ, kurz für Freiwilliges Ökologisches Jahr, an. In der Wildforschungsstelle hat sich das FÖJ be- reits etabliert und nun kommt mit dem Fachbereich 3, der für die Grünlandwirtschaft und den Futterbau zuständig ist, eine weitere Stelle hinzu. Der Fachbereich „Grünlandwirtschaft und Futterbau“ un- tersucht aktuelle Fragestellungen zur Bewirtschaftung von Grünlandbeständen unterschiedlicher Intensität. Da- bei spielt auch das artenreiche Grünland sowie Maßnah- men zur Biodiversitätssteigerung im Grünland eine we- sentliche Rolle. Weitere Themen des Fachbereichs sind Weidehaltung, ökologische Grünlandbewirtschaftung, Anpassung der Bewirtschaftung an den Kli-mawandel und nicht zuletzt die Einsparung der THG-Emissionen bei der Grünlandbewirtschaftung. Untersuchungen zur Fut- terkonservierung sowie Futtermitteluntersuchungen im Labor runden den Arbeitsbereich ab. Während des freiwil- ligen ökologischen Jahres werden Möglichkeiten geboten an aktuellen Forschungsprojekten mitzuwirken. Dabei ist der Einblick in wissenschaftliches Arbeiten möglich und praktische Erfahrungen wechseln sich mit Bürotätigkeiten ab. Weitere Informationen unter www.lazbw.de/karriere Katamaran ab Ostersonntag wieder im Stundentakt Am 31. März wechselt die Reederei in den Sommerfahr- plan. Wichtigste Änderung: Der Kat ist wieder durch- gehend im Stundentakt unterwegs, auch an Sonn- und Feiertagen. Der neue Fahrplan gilt ab Sonntag, 31. März. Die Abfahrts- zeiten in den Häfen Konstanz und Friedrichshafen sind dann stündlich von Montag bis Freitag an Werktagen von 6 Uhr bis 19 Uhr. An Samstagen, Sonn- und Feierta- gen starten die schnellen Schiffe erst um 8 Uhr und sind ebenfalls bis 19 Uhr unterwegs. Besonders attraktiv: bis zum 30. April gilt noch das güns- tige Frühlings-Ticket. Damit fahren Erwachsene für nur 15,70 Euro am selben Tag über den See und zurück, Kin- der zahlen 8,30 Euro. Für Kleingruppen - zwei Erwachse- ne und bis zu drei Kinder - kostet die Hin- und Rückfahrt 39,80 Euro. Weitere Informationen zur Katamaran-Verbindung gibt es unter der Telefonnummer 07531 3639320 oder im Inter- net unter www.der-katamaran.de. Dort kann man auch gleich die Fahrkarten buchen. Bergwacht-Jugend des DRK-Kreisverbandes Ravensburg Mit spielerischem Ehrgeiz für den Notfall lernen RAVENSBURG - Spiel und Wettbewerb, Fähigkeiten und Wissen stehen im Mittelpunkt bei den Treffen der Berg- wacht-Jugend des DRK-Kreisverbandes Ravensburg. Seit rund einem Jahr zeigen die Anleitenden der Ravensbur- ger Bergwacht bis zu 15 Kindern und Jugendlichen ein- mal im Monat die Grundlagen, um Menschen in Not bei jedem Wetter und in jedem Gelände retten zu können. Die jungen Teilnehmenden lernen spielerisch und haben viel Spaß dabei. Sorgfalt steht an erster Stelle Jedes der anwesenden Kinder hat ein farbiges aufge- rolltes Seil vor sich. Heute ist Knotenkunde. Im Hof der DRK-Zentrale des Kreisverbandes in der Ulmer Straße üben alle zusammen den Achterknoten mit Schlaufe. Anleiterin Judith Schönebeck instruiert mit einer spiele- rischen Übung. Wer seinen Knoten am schnellsten ge- knüpft hat, hat gewonnen. Sie gibt dabei zu bedenken: „Den Knoten exakt zu machen, ist wichtiger, als ihn schnell zu machen. Wenn der Knoten nicht hält, habt ihr sowieso verloren.“ Denn im Ernstfall hängt das eigene Leben da- ran. Der Knoten wird als Einbindeknoten am Klettergurt oder am Standplatz verwendet. Wettstreit spornt an Dann geht es aufgeregt und mit viel Eifer an die Aufga- be. Dafür, dass die meisten Kinder den Knoten an dem Tag erst gelernt haben, meistern sie ihn schon vorbildlich. Manche kennen ihn vom Klettern und haben einen kleinen Vorteil. Später wiederholen die Kids den Knoten mehrmals unter anderem auf einem Bein oder teilweise hinter dem Rücken, immer vom Spiel und Wettstreit angespornt. Die Aufregung ist genauso groß wie der Spaßfaktor. Mit viel Intuition zum Ziel Immer wieder halten die drei Betreuer Judith Schöne- beck, Markus Mayer und Daniel Hennecke die Kinder an, nicht auf ihr Seil zu treten. Hintergrund ist, den sorg- fältigen Umgang mit dem Material zu beherzigen. Denn im Notfall und bei Bergungen muss es in einwandfreiem Zustand sein. Die Aktivitäten der Bergwacht-Jugend fin- den auch im Gelände statt. Bei einem Termin in der Höll in der Ravensburger Weststadt kam die Gebirgstrage zum Einsatz, um eine Person zu retten. Markus Mayer, Leiter der Bergwacht Ravensburg, schildert begeistert, wie die Kids die Trage bereitstellten: „Sie machten ganz intuitiv die dazugehörenden Arbeitsschritte in der richtigen Rei- henfolge.“ Zwei Jungen erklären, dass es den Berg runter einfacher war, den Berg hoch schon ziemlich schwierig. Schuld war auch das rutschige Gelände. So lernen sie, dass die Einsätze der Bergwacht bei jedem Wetter und in jedem Gelände bewältigt werden müssen. Für Kinder ab sechs Jahren Bis zu 15 Kinder ab sechs Jahren können in der Gruppe mitmachen. Die Kinder erzählen auch unter Lachen, wie sie bei einem anderen Mal im Gelände ihre Betreuerin Ju- dith fast vollständig einbanden. Danach riefen sie die 112 - also die Rettungsleitstelle. Am Telefon sollten sie etwa schildern, wo sie sind, was passiert war und ob es Verletz- te gibt. Erst als die Person am anderen Ende es erlaubt habe, hätten sie auflegen dürfen. Auf diese Weise lernen die Kinder und Jugendlichen nicht nur die Grundlagen der Bergwacht, sondern auch des Rettungsdienstes. Jetzt schon ist die Vorfreude über den nächsten Termin groß. Denn dann besuchen sie die Rettungsleitstelle. Spielerischer Gewinn Am Anfang und am Ende der zweistündigen offenen Treffen der Bergwacht-Jugend stehen Spiele. Gefragt, was heute am besten gefallen hat, sagt ein Achtjähriger erfreut: „Dass wir beim Seilziehen gewonnen haben.“ Das Mitmachen bei der Bergwacht-Jugend ist aber auch ohne Sieg ein Gewinn für die Kids. Nummer 13 Amtsblatt der Gemeinde Baindt Seite 17 AOK - Die Gesundheitskasse Bodensee-Oberschwaben Für immer mehr Menschen in der Region Boden- see-Oberschwaben wird das Frühjahr zur Qual AOK-Auswertung zeigt: Juckende Augen, eine laufende Nase und Halskratzen sind keine Seltenheit Der Beginn des Frühjahrs hängt für viele Menschen gleichzeitig mit juckenden Augen, laufender Nase und Halskratzen zusammen. Der Pollenflug macht Allergike- rinnen und Allergikern jedes Jahr aufs Neue das Leben schwer. Markus Packmohr, Geschäftsführer der AOK - Die Gesundheitskasse Bodensee-Oberschwaben, berichtet: „In den letzten Jahren ist die Anzahl der Menschen, die in der Region Bodensee-Oberschwaben an einer Pollen- allergie leiden, gestiegen. Im Bodenseekreis waren 2018 noch 2.404 Menschen von einer Pollenallergie betroffen, 2022 hingegen 2.585. Im Landkreis Ravensburg ist die Zahl von 4.314 auf 4.590 gestiegen und im Landkreis Sig- maringen von 3.051 auf 3.062.“ Aufgrund der steigenden Temperaturen und des Klima- wandels fliegen die Pollen inzwischen immer früher. Die- ses Jahr sind die sogenannten Frühjahrsblüher schon im Winter aus dem Boden geschossen. „Es ist nicht unüblich, dass Allergikerinnen und Allergiker bereits früh im Jahr unter Beschwerden leiden“, so Markus Packmohr weiter. „Der Pollenkalender kann einen Flug von Haselnuss- und Erlenpollen schon im Januar ausweisen. Im März und April machen Birkenpollen Allergikern stark zu schaffen.“ Bei einer Pollenallergie reagiert das Immunsystem auf den Blütenstaub der Pflanzen. Die in Pollen enthaltenen Eiweiße werden beim Kontakt mit den Schleimhäuten freigesetzt. Bei Menschen mit einer Pollenallergie produ- ziert das Immunsystem daraufhin Antikörper, welche ent- zündungsauslösende Stoffe wie beispielsweise Histamin bilden. Das Histamin sorgt für die typischen Symptome wie Juck- und Niesreiz sowie Halskratzen. AOK-Geschäftsführer Markus Packmohr betont: „Die AOK-Auswertung zeigt nur die betroffenen Menschen auf, die tatsächlich in ärztlicher Behandlung waren. Die Anzahl dürfte deutlich höher sein, da viele Allergikerinnen und Allergiker ihre Medikamente rezeptfrei in der Apothe- ke kaufen und einnehmen.“ Wer an einer Pollenallergie leidet, sollte darauf achten, Wäsche nur in Innenräumen zu trocknen, getragene Klei- dung nicht im Schlafzimmer aufzubewahren und nach Regen gründlich zu lüften. Auch spezielle Pollenschutz- gitter an den Fenstern können angebracht werden. Die- se verhindern, dass Pollen in die Wohnräume gelangen. Ein Allergietest beim Arzt klärt, welche Pollen genau Aus- löser der Allergie sind. Vor allem bei akuten Beschwerden helfen Medikamente wie Antihistaminika. Sie wirken ge- gen Juckreiz und Hautausschlag, lindern Schwellungen der Schleimhäute und stoppen Niesattacken. Weitere Informationen gibt es unter www.aok.de, Suche: Heuschnupfen Besonderer Gottesdienst am Karfreitag in Wangen im Allgäu Diakonie Württemberg stellt „Hoffnung für Osteuropa“ in der Stadtkirche vor. Unter dem Thema „Hoffnung wächst, wenn wir Hoff- nung teilen“ gestalten Gäste der Diakonie Württemberg den Gottesdienst am Karfreitag in der Stadtkirche mit. Sie stellen die Aktion „Hoffnung für Osteuropa“ vor, die deutschlandweit in Diakonischen Werken und Landeskir- chen angesiedelt ist. Die Aktion Hoffnung für Osteuropa unterstützt evange- lische und ökumenische Partner in Ländern wie Bosni- en-Herzegowina, Georgien, Griechenland, Polen, Rumä- nien, Russland, Serbien, der Slowakei und der Ukraine. Insbesondere Menschen mit Behinderungen, ältere oder arbeitslose Menschen, Angehörige von Minderheiten und Menschen aus Kriegsgebieten sind auf Unterstützung und Hilfe angewiesen. Dank des großen Engagements und mit Hilfe von Spenden ist über 30 Jahre ein vielfältiges Netz- werk der Solidarität zwischen Ost und West gewachsen. Gottesdienst am Karfreitag, 29. März 2024, 10 Uhr Evangelische Stadtkirche, Bahnhofsplatz 6, 88239 Wangen im Allgäu „Hoffnung wächst, wenn wir Hoffnung teilen“ Mitwirkende: - Pfarrerin Dr. Elisabeth Jooß, geschäftsführende Pfar- rerin Wangen im Allgäu - Diakon Pétur Thorsteinsson, Geschäftsführer Hoff- nung für Osteuropa, Württemberg - Diakon Matthias Rose, Abteilungsleiter Migration und Internationale Diakonie im Diakonischen Werk Würt- temberg - Matthias Kiefer, Kirchenmusiker Diakonie Oberschwaben Allgäu Bodensee Frühlingserwachen im Sprachcafé Am Freitag, den 05. April starten wir wieder mit dem Sprach- und Begegnungscafé in der X-Zone in Baienfurt. Wir möchten gemeinsam Deutsch üben und andere Kul- turen besser kennenlernen. Jeder ist willkommen, Kleinkinder und Babys dürfen mit- gebracht werden. Jeden Freitag (außer in den Ferien) 09:00 – 12:00 Uhr X-Zone, Ravensburger Str. 10, Baienfurt Kontakt: l.scheck@diakonie-oab.de Eieruhr Zunächst müssen die Querspalten des Rätsels gelöst werden. Auf der senkrechten Mittelspal- te ergibt sich dann das Lösungswort. 1. Staudenharz 2. Feld und Wald 3. Salbe 4. Tiroler Kurort 5. moderne Musikrichtung 6. Unfall 7. tätig 8. unweit © D EI KE P RE SS 72 8R 38 R6 Lösung: OSTERMONTAG = 1. ASA, 2. NATUR, 3. CREME, 4. ERL, 5. POP, 6. PANNE, 7. AKTIV, 8. NAH Amtsblatt der Gemeinde Baindt Nummer 13 1 2 3 4 5 67 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Steuer- berater- begriff (Abk.) tschech.: Liebe portug./ span.: Liebe Konso- nant niederl. TV-Mode- ratorin (Sylvie) Bil- dungs- stätte isländ.: Liebe Rhein- last- kahn Flug- navi- gator Schweiz. Theologe, † 2021 (Hans) Ab- schnitt eines Buches Haupt- stadt von Ecuador unnützes Beiwerk, Getue Schlan- ge im ‚Dschun- gelbuch‘ finn.: Liebe enthalt- samer Mensch poln.: Liebe Spiel- karten- farbe rumän.: Liebe beson- dere Atmo- sphäre deutsche Mimin, † 2002 dt. Schlager- sängerin (Vivian) Gift- schlan- gen- fresser Profes- sor im Ruhe- stand Schon- kost Nudis- mus (Abk.) fossiler Brenn- stoff türk.: Liebe das Meer betref- fend Lebens- ende nicht kurz Kfz-K. Elbe- Elster- Kreis frz.: Liebe Abk.: lang Wortteil: doppelt Held der Argo- nauten- sage norweg.: Liebe niederl.: Liebe Napo- leons Exil (Insel) Passat- winde am Mittel- meer in Gefühls- wallung Kose- form von Ilona Ruf- name Eisen- howers japan. Gesell- schaf- terin pro Einheit Trans- port- gut Mineral Hawaii- Blumen- kranz Pas- sions- spielort in Tirol kroat.: Liebe chemi- sches Element schwed.: Liebe engl.: Liebe latei- nisch: Luft weib- licher franz. Artikel längliche Vertie- fungen ägypti- scher Sonnen- gott unver- dünnt Kompo- nist von ‚Bolero‘ griech.: Liebe Hülsen- frucht engl. Abk.: Limited Edition et cetera (Abk.) altes niederl. Längen- maß arabi- scher Fürsten- titel Schliff im Be- nehmen (franz.) Insel vor Dal- matien künstler. Nackt- darstel- lung italie- nisch: drei Mantel der Araber starkes Seil Abk.: Mittwoch eiszeit- licher Höhen- zug Aufguss- getränk griech. Philo- soph der Antike thailän- dische Währung ital.: Liebe Wind- schatten- seite dän.: Liebe latei- nisch: Sei gegrüßt! Vorname v. Schau- spieler de Funès schwedi- scher Männer- name Platz, Ort, Stelle DEIKE 1720-0223 SAMAAOKQ KLIMBIMKAARAKKAUS DRAGOSTEASKETUPIK SRLINDTEMERIT FKKGASEMARINTOD LANGUAMOURLGEI AEETESIENDOILKA LIEFDEIKEGEISHAJE ERLBORCSPAT BRFLOVE LAKERBENRA JAGAPILE PURETCEMIR ABARHVARG AVTTPLATOBAHT AVEAMORELEEELSKER LOUISERIKSTAETTE VO N LU FT U N D LIEB E LEB EN Foto: © Begsteiger/Plöb/DEIKE 759R82K1 Schwedenrätsel Die Buchstaben in den Feldern 1 bis 20 ergeben eine Redewendung. Amtsblatt der Gemeinde Baindt Nummer 13 Bad Waldsee NEU seit Januar 2024 Druck + Verlag Wagner GmbH & Co. KG Max-Planck-Straße 14 | 70806 Kornwestheim • Erscheinungstag: Donnerstag • Au age: 2.500 Exemplare (Vollverteilung: 9.600 Ex.) • mm-Preis: ab 0,69 € • in Kombination buchbar Rufen Sie uns gleich an: 07154 8222-70 Oder senden Sie uns eine E-Mail an: anzeigen@duv-wagner.de Wir beraten Sie gerne! Verö entlichen Sie jetzt Ihre Anzeige auf unseren Sonderseiten um Ihr Unternehmen werbewirksam zu präsentieren. Interesse oder Fragen? Rufen Sie uns einfach an: 07154 8222-70 Wir beraten Sie gerne! Seit mehr als 50 Jahren ein loyaler Partner der Kommunen. Max-Planck-Straße 14 · 70806 Kornwestheim · Telefon 07154 8222-70 anzeigen@duv-wagner.de · www.duv-wagner.de Zeigen Sie Präsenz! KW 1 4/ 15 * Frische vor OrtFrische vor OrtFrische vor Ort Mein Nahversorger * KW15: Pattonville, Biberach, Hochdorf, Bad Waldsee und Weingarten GESCHÄFTSANZEIGEN Westendstraße 3 • 78315 Radolfzell • Telefon +49 (0)7732/9272-0 • info@euronatur.org Ein Fluss – so viel mehr als ein Stromlieferant! 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                      Zuletzt geändert: 28.03.2024

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