Suche: Gemeinde Baindt

Geigensack Igelstraße 387 400 3 8 9 / 1 389 3 8 9 /2 142 1211 1212 1213 1214 1215 1221 1222 1223 4 2 1204 1207 1205 1206 1208 1209 1210 1220 1219 1218 1224 1225 452/16 1226/4 Achse 1 TS=476.62 AATP 0+ 000 o . A . 0 .9 2 % 3 2 .6 8 m T S = 4 6 7 .1 2 T S 1 0+ 000 0+ 008.52 0+ 022.41 0+ 032.68 Beckensohle 466.51 Wsp 466.85 Beckensohle 466.82 Wsp 467.16 Beckensohle 467.13 Wsp 467.47 Beckensohle 467.44 Wsp 467.78 Beckensohle 467.75 Wsp 468.09 Bauwerk 1 SuperCor SC_9B Länge: 14.20 m Gewässerrandlinie Gewässerrandlinie Gewässerrandlinie Gewässerrandlinie SG1/07 SG5/07 X X X X X X X X 0+ 032.68 o . A . 0 .9 2 % 3 2 .6 8 m T S = 4 6 7 .4 2 T S 2 0 + 0 0 0 o. A. -4.84% 79.93m TS=473.17TS1 0 + 0 7 9 .9 3 o. A. -1.27% 106.23m -4.84% 79.93m TS=469.30TS2 0 + 1 8 6 .1 6 o. A. -1.85% 102.99m -1.27% 106.23m TS=467.95 TS3 0 + 2 8 9 .1 5 o. A. -5.04% 15.92m -1.85% 102.99m TS=466.04 TS4 0 + 3 0 5 .0 7 o. A. -1.44% 83.94m -5.04% 15.92m TS=465.24TS5 0+ 3 89 .0 1 o. A. -1.44%83.94m TS6 0 + 0 0 0 0 + 0 2 0 .0 0 0 + 0 4 0 .0 00 + 0 6 0 .0 0 0 + 0 8 0 .0 0 0 + 1 0 0 .0 0 0 + 1 2 0 .0 0 0 + 1 4 0 .0 0 0 + 1 6 0 .0 0 0 + 1 8 0 .0 0 0 + 2 0 0 .0 0 0+ 2 20 .0 0 0+ 2 40 .0 0 0 + 2 6 0 .0 0 0 + 2 8 0 .0 0 0 + 3 0 0 .0 0 0 + 3 1 6 .9 2 0 + 3 2 0 0 + 3 4 0 0+ 3 60 0+ 3 80 Hochbord absenken Querneigung abändern, damit das Wasser bei Hochwasser in den Bach Geigensack läuf X X X X X Bachsohle Winkelstützmauer Zeichenerklärung PlanungBestand Vorland Steinwand Fließbett Böschung GewässerrandlinieRückbau Kanal Ausbildung von Grumpen nach örtlicher Festlegung Geländeaufschüttung Zeichnungsname: T:\Projekte\Baindt\Hochwasserschutz Baindt\6_Entwurf\HWS Hirschstrasse.dwg Bauherr Ziegeleistraße 3, 88410 Bad Wurzach www.fassnacht-ingenieure.de +49 7564 9306-0, info@fassnacht-ingenieure.de Projekt Plan Nr. Planungsstand Maßstab Koordinatensystem Bad Wurzach, Anerkannt, geprüft gezeichnet bearbeitet Gemeinde Baindt Kreis Ravensburg 8092127.01 Hochwasserschutz Hirschstraße Gewässerausbau Lageplan Gewässer Geigensack 4-10.2-LP-A Genehmigung 1: 250 UTM 32N NHN, Status 170 HM HC 29.07.2021 NameDatumArt der ÄnderungNr. HC09.11.2021A Ausbildung von Gumpen[mehr]

88255 Baindt Grundstücksmarktbericht 2016 Gemeinde Baindt Herausgeber: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Marsweilerstr. 4 Marktbericht vom 18.07.2017 zum Inhalt des Marktberichts Inhaltspunkt Seite Inhaltsverzeichnis 2 Impressum 3 1. Allgemeines zum Marktbericht 4 2. Lokale Allgemeindaten 7 3. Lokale und regionale Bauentwicklung 11 4.1-4.4 Allgemeine Marktentwicklung 14 4.5-4.8 Lokale Marktentwicklung 16 4.9 Hervorzuhebende Entwicklungen im Marktgebiet 17 5.1 Marktdaten Bauland 24 5.2 Marktdaten Land- und Forstwirtschaft 28 Teil B - Detailwerte 43 6. Teilemarkt Ein- und Zweifamilienhäuser 44 7. Teilemarkt Eigentumswohnungen (Bestand) 58 8. Teilemarkt Renditeobjekte 72 9. Teilemarkt Gewerbe 87 10. Teilemarkt Bauernhöfe (Altdaten) 101 Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 2 Marktbericht vom 18.07.2017 Herausgeber Gutacherausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Baindt Internet www.Baindt.de Geschäftstelle Gemeinde Baindt Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Marsweilerstr. 4 88255 Baindt Leiter der Frau Petra Jeske Geschäftsstelle Telefon 07502-940651 Mail petra.jeske@baindt.de Vorsitzender Auswertungs- Firma Werttax GmbH & Co. KG Technik Kornhausstr. 1 in 88326 Aulendorf Luisenstraße 11-15 in 36179 Bebra unter der Leitung von Wolfgang Weiss, Steuer- u. Sachverständigenkanzlei Sprechzeiten Montag-Donnerstag 08.00 bis 11.45 Uhr Copyright: Gemeinde Baindt Alle Rechte vorbehalten Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 3 http://www.baienfurt.de/ mailto:petra.jeske@baindt.de Marktbericht vom 18.07.2017 1.1 Allgemeines zum Marktbericht 1.2 Interessentenkreise des Marktberichts 1.3 Grundlagen des Marktberichts 1.4 Auszüge aus der Kaufpreissammlung Im Rahmen der Baugesetzgebung hat der Gesetzgeber den jeweiligen Gebietseinheiten den Auftrag auferlegt, den Bürgen eine Markttransparenz über den Grundstücksmarkt zu ermöglichen. Dies soll dem einzelnen Marktteilnehmer eine höhere Sicherheit vor Übervorteilung bei Grundstückskäufen und –verkäufen ermöglichen. Was als Veröffentlichung in Form von Bodenrichtwerten begonnen hat, wird heute in Form von Grundstücksmarktberichten über die jeweilige Gemeinde oder Kreis ergänzt. Gegenüber anderen Marktanalysen zeichnen sich die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse dadurch aus, dass ihnen nahezu alle gezahlten Preise des Auswertungsgebietes zur Verfügung stehen, d.h. das Datenmaterial nicht nur eine begrenzte Stichprobe darstellt. Neben dieser vorrangigen Aufgabe der Gutachterausschüsse ist das Erstellen von Verkehrswertgutachten eine weitere Aufgabe, die zum Teil durch ehrenamtliche Mitglieder betreut wird. Neben der interessierten Öffentlichkeit richtet sich der Marktbericht auch an die freiberuflichen Sachverständigen und sonstigen Stellen der Verwaltung und Wirtschaft, die auf Kenntnisse über den Grundstücksmarkt und dessen Entwicklung angewiesen sind. Seit der Einführung des neuen Erbschaft- und Schenkungsteuerrechts ab dem 01.01.2009 ist der Marktbericht auch wesentliche Basis für steuerliche Wertansätze für Erbschaft- und Schenkungsvorgänge und sind mit den jeweiligen Zahlennachweisen bindend für die steuerlichen Ansätze, soweit diese nach dem BewG heranzuziehen sind. Die in diesem Marktbericht dargestellten Werte erfüllen insbesondere diese steuerlichen Vorgaben, so dass sie "lex specialis" (vorrangig vor den Anlagen zum BewG) zu verwenden sind. Wesentliche Grundlagen des Marktberichts sind die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, der soweit möglich die Kaufverträge, die ihm zugesandt werden auswertet. In Abstimmung mit der Bauakte, Anfrage an den Käufer und ggf. Außenbesichtigung wird eine Auswertung in einfacher Form (ähnlich einer Kurzbewertung) vorgenommen, so dass Rückschlüsse auf die wesentlichen Einflussdaten einer späteren Wertermittlung nach § 194 BauGB ermöglicht werden. Bezüglich des Datenschutzes der erfassten Daten wird auf das bislang einzige einschlägige bundesweite Urteil zum Anonymisierungsgrad von Kaufpreissammlungen hingewiesen (VG Sigmaringen, 30.01.2014, AZ 2 K 2218/12, openJur 2014, 2961). So werden die Personaldaten (Käufer, Verkäufer) nach Erfassung des sog. Eingangsbuchs von den sog. Sachdaten des Grundstücks nach Maßgabe dieses Urteils getrennt und so dem Datenschutz ausreichend Entsprechung getragen. Bei Nachweis eines berechtigten Interesses können Marktteilnehmer, insbesonder Sachverständige, Auszüge aus der Kaufpreissammlung erhalten. Ab der Periode 2015/2016 ist dem Marktbericht ein Formular zum Erwerb von Auszügen aus der Kaufpreissammlung beigefügt. Ebenfalls zu erwerben ist eine spezialisierte Regressionsableitung nach Vorlage der notwendigen Einflussdaten (siehe Formular Kaufpreissammlung). Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 4 Marktbericht vom 18.07.2017 1.5 Entwicklung des Wertermittlungswesens 1.6 Marktberichtszeitraum 1.7 Mitglieder des Gutachterausschusses Der Gutachterausschuss setzt sich aus folgenden Personen zusammen: Petra Jeske Vorsitzende Wolfgang Abele Stellvertretender Vorsitzender Fritz Bader Landwirtschaftsmeister Hugo Futterer Landwirtschaftsmeister Günter Güls Bankkaufmann Anton Konzett Zimmerermeister Uwe Nehls Architekt Jürgen Schad Bauingenieur Matthias Schützbach Bauingenieur Peter Beilharz Freier Mitarbeiter, Gutachter Vorbereitung von Gutachten und Auswertungen Gerade in kleinen Gebietseinheiten ist eine stetige Vollerfassung von Kaufpreisdaten erforderlich, da ansonsten statistische Zufallsaussagen drohen. Infolge dessen kann der aktuelle Marktbericht nur unter Miteinbeziehen früherer Marktdaten eine gesicherte Marktdatenableitung bieten. Aufgrund des momentan sehr volatilen Grundstücksmarkts ist für diesen Berichtszeitraum ein starkes Augenmerk auf die Indexziffern in den jeweiligen Anpassungen der Marktdaten für die Spezialobjekte gelegt worden (siehe Sonderteil B). Diese gewährleisten sowohl für frühere Stichtage als auch für aktuelle Stichtage eine hinreichende zeitliche Anpassung an den Markt. Der Gutachterausschuss wird in regelmäßigem Turnus vom Gemeinderat aufgestellt. Er setzt sich aus ehrenamtlichen Mitarbeitern zusammen, die auf eine besondere Kenntnis im Immobilienwesen (Bautechnik, Makler, Bankenwesen, Sachverständige, Landwirte) zurückgreifen können. Nach der Einführung der ImmoWertV 2010 wurden in den Folgejahren wesentliche Richtlinien zur Regelung von Details veröffentlicht, die die ehemalige Wertermittlungsrichtlinie (WertR 2006) ersetzen. So zunächst die Sachwertrichtlinie, die sich auf die Wertermittlung von bebauten Grundstücken im Sachwertverfahren bezieht (SW-RL, 05.12.2012), danach die Vergleichswertrichtlinie, die sich zur Ermittlung von Vergleichswerten auf unbebaute Grundstücke und bebaute Grundstücke bezieht (EW- RL 20.03.2014) und zum Schluss die Ertragswertrichtlinie (EW-RL, 12.11.2015). Mit der Sachwertrichtlinie wurden auch die maßgeblichen Restnutzungsdauermodelle und die Basiswerte der Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) eingeführt. Dabei wurde in der Ertragswertrichtlinie das Restnutzungsdauermodell der Sachwertrichtlinie als analog verwendungsfähig erklärt. In Abweichung zu den Modellen der Sachwertrichtlinie und der Ertragswertrichtlinie wurden in der steuerlichen Bewertung ab dem 01.01.2016) zwar das NHK-2010-Modell übernommen, doch die Einschränkungen bezüglich der Alterung, wenn auch verändert, aufrechterhalten. Insoweit wurden die vorgegebenen Mindest-Restnutzungsdauern bei den steuerlichen Auswertungen von jeweils 30% der Gesamtnutzungsdauer berücksichtigt. Dementsprechend unterscheiden sich die Ergebnisse im Bereich der Wertfaktoren und Liegenschaftszinssätze. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 5 Marktbericht vom 18.07.2017 aus dem Finanzamt dem GAA-Bezirk zugeordnet Peter Winkel Sachgebietsleiter, Finanzamt Ravensburg Johannes Schülling Sachbearbeiter, Finanzamt Ravensburg technische Umsetzung der Kaufpreisauswertungen und des Marktberichts Herr Beilharz, Aulendorf Herr Weiss, Fa. Werttax GmbH & Co. KG, Hohentengen Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 6 Marktbericht vom 18.07.2017 2 Überblick über das Gutachterausschussgebiet 2.1 Kerndaten der Gemeinde Baindt Bundesland: Baden-Württemberg Regierungsbezirk: Tübingen Wappen Landkreis: Ravensburg Geografische Lage: Höhe: 483 m ü. NN Fläche: 23,1 km² Einwohner: 5.264 Bevölkerungsdichte: Postleitzahl: 88255 Vorwahlen: 07502 Kfz-Kennzeichen: RV Adresse der Marsweilerstr. 4 Gemeindeverwaltung 88255 Baindt Offizielle Website: www.banidt.de 2.2 Porträt der Gemeinde Die Gemeinde Baindt hat zum Stand 31.12.2016 5.264 Einwohner. Das besondere an Baindt ist seine landschaftlich reizvolle Lage zwischen dem "Altdorfer Wald" und den Städten Ravensburg und Weingarten die dem Verdichtungsraum Bodensee zugeordnet sind. Stadtnähe einerseits und naturnahe Strukturen andererseits zeichnen die Lage für Wohnen und Arbeiten in Baindt aus. Die Gemarkung Baindt umfasst über 2.300 Hektar Fläche, davon sind 53% Wald fläche und rund 37% Landwirtschaftsfläche. Eine besondere Sehenswürdigkeit ist die Kirche St. Johannes Baptist, eine ehemalige Kirche der Zisterzienserinnen (Reichsabtei) denen Schenk-Konrad von Winterstetten um 1240 das Kloster Baindt stiftete. Die Anfänge der Besiedlung des heutigen Gemeindegebietes liegen aufgrund fehlender oder mangelhafter Quellen im Dunkeln. Erste urkundliche Erwähnung findet Baindt im Jahre 1240 im Zusammenhang mit der Stiftung des Zisterzienserinnen-Klosters durch Schenk-Konrad von Winterstetten. Die folgenden Jahrhunderte war der Ort dann eng mit der Entwicklung des Klosters verbunden. Im Bauernkrieg 1525 zeigte sich, daß diese Nachbarschaft für die Baindter Bauern vor allem negative Seiten gehabt haben muß: Sie brannten das Kloster nieder. Bald darauf zog Truchseß Georg von Waldburg "Bauernjörg" genannt, über den Annaberg (damals "Entlisberg") ins Schussental hinab und handelte in Altdorf den berühmten Weingartener Vertrag aus. Noch einige Male wurde Baindt von gern zitierten Mantel der Geschichte gestreift: Im 30jährigen Krieg wurde der Ort wiederholt von den Schweden besetzt. Während der Raubkriege des "Sonnenkönigs" Ludwig der XIV. und später der napoleonischen Feldzüge hausten mehrmals die Franzosen in Baindt. Zuletzt zogen sie am 28.4.1945 über Marsweiler kommend in den Ort ein. Doch trotz allem entwickelte sich Baindt kontinuierlich weiter. Lebten im Jahre 1848 noch 512 Einwohner in der Gemeinde, so waren es 100 Jahre später 1281 - obwohl in diesem Zeitraum 41 Baindter allein in die Vereinigten Staaten auswanderten. Am 21.Mai 1826 wurde Baindt aus dem Gemeindeverband "Um-Altdorf" herausgelöst. Es umfaßte damals unter anderem Baienfurt, Niederbiegen, Briach und Kümmerazhofen als Ortsteile. Gemäß Erlaß vom 27.6.1848 bekam die Gemeinde ihre heutige Größe. Das vor allem durch Eingliederung der Vertriebenen und Flüchtlinge beschleunigte Bevölkerungswachstum hatte auch einen gravierenden Strukturwandel zur Folge: Baindt entwickelte sich innerhalb weniger Jahrzehnte aus einem von Landwirtschaft geprägten Dorf zu einer moderen Gemeinde. Neue Baugebiete wurden erschlossen, Baindt dehnte sich auch räumlich weit über die bisherigen Siedlungsgrenzen aus. Die Gemeinde erwarb im Jahre 1855 ca.1 Morgen Land von der Salm´schen Grundherrschaft zur Kiesausbeutung. Nachdem der größte Teil der Kiesvorräte abgebaut worden war, lief 1991 ein Verfahren zur Unterschutzstellung des Annabergs an. Begründet wurde die Einrichtung des Naturschutzgebietes mit dem für Oberschwaben einzigartigen Reichtum von hochgradig gefährdeten und geschützen Tier- und Pflanzenarten. (Zwei sonst in Baden-Würtemberg verschollene Pflanzenarten sind am Annaberg noch zu finden). Durch starken Einwohnerzuwachs flankierte die Gemeindeverwaltung mit den erforderlichen Verbesserungen der Infastruktur: 1957/58 wurde das Baindter Freibad mit Sportfeld eingerichtet. 1968 erfolgte die Erstellung einer Grund- und Hauptschule mit Turnhalle und Sportgelände in den "Nachtweiden". 14 Jahre später konnte die neue Turnhalle errichtet werden. 1985/86 wurde die 1955 erbaute Schenk-Konrad-Halle erweitert und entsprechend der inzwischen gestiegenen Ansprüche des Kulturlebens der Gemeinde und Vereine vergrößert. Seit 1985 läuft ein Planverfahren zur Sanierung des Ortskerns, die eine weitere Verbesserung der Infastruktur gebracht hat. So wurde 1989 an die Schenk-Konrad Halle ein Wohn- und Geschäftshaus angebracht, das den aus dem Altdorfer Wald kommenden Dorfbach "Bampfen" überspannt. Im Jahre 1987 schließlich wurden Feuerwehrgerätehaus und Bauhof aufgerichtet. Derzeit bestehen 4 Kindergärten in Baindt, wovon 2 von der Gemeinde getragen werden. Die räumliche Nähe zu den Nachbargemeinden des mittleren Schussentals bot eine breitgefächerte Zusammenarbeit auf kummunaler Ebende gerade zu an: So etwa im "Gemeindeverband Mittleres Schussental" (vor allem Verkehrsplanung und Flächennutzung), im "Abwasserzweckverband Mittleres Schussental", in der Erwachsenenbildung und anderen Bereichen. Oberschwaben 448 Einwohner je km² Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 7 http://www.banidt.de/ Marktbericht vom 18.07.2017 Die Anfänge der Besiedlung des heutigen Gemeindegebietes liegen aufgrund fehlender oder mangelhafter Quellen im Dunkeln. Erste urkundliche Erwähnung findet Baindt im Jahre 1240 im Zusammenhang mit der Stiftung des Zisterzienserinnen-Klosters durch Schenk-Konrad von Winterstetten. Die folgenden Jahrhunderte war der Ort dann eng mit der Entwicklung des Klosters verbunden. Im Bauernkrieg 1525 zeigte sich, daß diese Nachbarschaft für die Baindter Bauern vor allem negative Seiten gehabt haben muß: Sie brannten das Kloster nieder. Bald darauf zog Truchseß Georg von Waldburg "Bauernjörg" genannt, über den Annaberg (damals "Entlisberg") ins Schussental hinab und handelte in Altdorf den berühmten Weingartener Vertrag aus. Noch einige Male wurde Baindt von gern zitierten Mantel der Geschichte gestreift: Im 30jährigen Krieg wurde der Ort wiederholt von den Schweden besetzt. Während der Raubkriege des "Sonnenkönigs" Ludwig der XIV. und später der napoleonischen Feldzüge hausten mehrmals die Franzosen in Baindt. Zuletzt zogen sie am 28.4.1945 über Marsweiler kommend in den Ort ein. Doch trotz allem entwickelte sich Baindt kontinuierlich weiter. Lebten im Jahre 1848 noch 512 Einwohner in der Gemeinde, so waren es 100 Jahre später 1281 - obwohl in diesem Zeitraum 41 Baindter allein in die Vereinigten Staaten auswanderten. Am 21.Mai 1826 wurde Baindt aus dem Gemeindeverband "Um-Altdorf" herausgelöst. Es umfaßte damals unter anderem Baienfurt, Niederbiegen, Briach und Kümmerazhofen als Ortsteile. Gemäß Erlaß vom 27.6.1848 bekam die Gemeinde ihre heutige Größe. Das vor allem durch Eingliederung der Vertriebenen und Flüchtlinge beschleunigte Bevölkerungswachstum hatte auch einen gravierenden Strukturwandel zur Folge: Baindt entwickelte sich innerhalb weniger Jahrzehnte aus einem von Landwirtschaft geprägten Dorf zu einer moderen Gemeinde. Neue Baugebiete wurden erschlossen, Baindt dehnte sich auch räumlich weit über die bisherigen Siedlungsgrenzen aus. Die Gemeinde erwarb im Jahre 1855 ca.1 Morgen Land von der Salm´schen Grundherrschaft zur Kiesausbeutung. Nachdem der größte Teil der Kiesvorräte abgebaut worden war, lief 1991 ein Verfahren zur Unterschutzstellung des Annabergs an. Begründet wurde die Einrichtung des Naturschutzgebietes mit dem für Oberschwaben einzigartigen Reichtum von hochgradig gefährdeten und geschützen Tier- und Pflanzenarten. (Zwei sonst in Baden-Würtemberg verschollene Pflanzenarten sind am Annaberg noch zu finden). Durch starken Einwohnerzuwachs flankierte die Gemeindeverwaltung mit den erforderlichen Verbesserungen der Infastruktur: 1957/58 wurde das Baindter Freibad mit Sportfeld eingerichtet. 1968 erfolgte die Erstellung einer Grund- und Hauptschule mit Turnhalle und Sportgelände in den "Nachtweiden". 14 Jahre später konnte die neue Turnhalle errichtet werden. 1985/86 wurde die 1955 erbaute Schenk-Konrad-Halle erweitert und entsprechend der inzwischen gestiegenen Ansprüche des Kulturlebens der Gemeinde und Vereine vergrößert. Seit 1985 läuft ein Planverfahren zur Sanierung des Ortskerns, die eine weitere Verbesserung der Infastruktur gebracht hat. So wurde 1989 an die Schenk-Konrad Halle ein Wohn- und Geschäftshaus angebracht, das den aus dem Altdorfer Wald kommenden Dorfbach "Bampfen" überspannt. Im Jahre 1987 schließlich wurden Feuerwehrgerätehaus und Bauhof aufgerichtet. Derzeit bestehen 4 Kindergärten in Baindt, wovon 2 von der Gemeinde getragen werden. Die räumliche Nähe zu den Nachbargemeinden des mittleren Schussentals bot eine breitgefächerte Zusammenarbeit auf kummunaler Ebende gerade zu an: So etwa im "Gemeindeverband Mittleres Schussental" (vor allem Verkehrsplanung und Flächennutzung), im "Abwasserzweckverband Mittleres Schussental", in der Erwachsenenbildung und anderen Bereichen. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 8 Marktbericht vom 18.07.2017 2.3 Struktur der Gemeinde Kaufkraft Kaufkraftindex 101 Kaufkraft je Einwohner 21.989 € Einzelhandeslrelevante Kaufkraft 101 EH-Kaufkraft je Einwohner 6.537 € Kaufkraftbindung im Einzelhandel 41 Verteilung des monatlichen Nettoeinkommens je Haushalt Verteilung der Bevölkerung nach Alter (Alterspyramide) 2.3. Strukturdaten Datenquelle: (on-geo GmbH, Bezug 03.06.2017) 565 511 293 297 225 218 126 über 5000 € 3500 bis 5000 € 2800 bis 3500 € 2200 bis 2800 €1500 bis 2000 € 1000 bis 1500 € bis 1000 € Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 9 Marktbericht vom 18.07.2017 2.4 Bevölkerungsentwicklung 1970 2.655 1975 3.244 1980 3.948 1985 4.052 1990 4.397 1995 4.551 2000 4.612 2005 4.701 2010 4.884 2015 5.088 2016 5.264 2.4. Bevölkerungsentwicklung Datenquelle: Statistisches Landesamt 2.5 Erreichbarkeit Flughäfen 29 km nach Friedrichshafen - 120 km nach Zürich-Kloten - 156 km nach Stuttgart Die nächsten Bahnhöfe 2.6 Beschäftigungskennzahlen (Statistisches Landesamt) 860 252 29% 295 34% 313 36% 1.652 679 330 340 340Hebesatz Grundsteuer B: - davon Handel/Verkehr: - davon Dienstleistung: Berufsauspendler: Berufseinpendler: Hebesatz Gewerbesteuer: Hebesatz Grundsteuer A: - davon produzierendes Gewerbe: 5 km Haltestelle Mochenwangen - 5 km Haltestelle Niederbiegen - 12 km Bahnhof Ravensburg - 16 km Bahnhof Aulendorf Baindt liegt in Nähe der Bundesstraße B 30 Ulm-Friedrichshafen der wichtigsten Nord-Süd-Verbindung in Oberschwaben sowie mit einem Haltepunkt der Bodensee-Oberschwaben-Bahn an der Hauptstrecke Südbahn (Ulm-Friedrichshafen). Beschäftigte gesamt: 5400 5600 5800 6000 6200 6400 6600 6800 7000 7200 7400 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2013 0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2016 Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 10 Marktbericht vom 18.07.2017 3 Entwicklung des Grundstücksmarkts 3.1 Überregionale Entwicklung 3.2 Immobilienpreisentwicklung in Baden-Württemberg Aufgrund der lang anhaltenden Niedrigzinsphase im Anleihensektor ist ein nachhaltiger Umschichtungsprozess von klassischen Kapitalanlagen in Richtung Immobilien und Aktien erfolgt. Gleichfalls führten die deutlich gesunkenen Hypothekenzinssätze zu einem erhöhten Investistionsinteresse der privaten Wohnungsnachfrager. Erstmals nach einer langen Phase einer Stagnation von Mehrfamilienhausbauten ist wieder ein reges Wachstum in dieser Sparte vorhanden. In den Ballungsräumen der Städte München und Stuttgart ist im süddeutschen Umland bei extremen Bodenwertsteigerungen und enormen Wohnflächenpreiszuwächsen vermehrt mit Blasenbildungen zu rechnen. So lag 2008 der Preis für normales Bauland für Einfamilienhäuser noch bei 680 €/m² bei einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,6. 2015 lagen die mittleren Kaufpreise bei 1.400 €/m², was einem Anstieg von 105% in 7 Jahren entsprach. In ländlichen Marktgebieten ist bei weitem nicht von solchen Steigerungseffekten auszugehen. Dennoch sind auch die Werte im ländlichen Umland stärker gestiegen. Dabei gilt der Grundsatz: Je näher am Schussental oder am Bodensee, desto höher die Werte. Für den oberschwäbischen Bereich ist entgegen einer Überhitzung eher von einem schon lange anstehenden Aufholprozess auszugehen. Gesunde wirtschaftliche Bedingungen bei geringen Arbeitslosenquoten sind stabile Wachstumsfaktoren für Immobilienpreise. Die Bodenwerte und Mieten liegen im Vergleich zum Bundesgebiet noch unterdurchschnittlich und lassen entsprechende Preissteigerungen für die Zukunft noch vermuten. Die Mieten und Baulandpreise in Baden-Württemberg entwickelten sich nach den Auswertungen des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg wie folgt: 1995 2000 2005 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Mieten 80,6 86 93,1 100 101,3 102,3 103,4 105,1 106,4 107 Bauland 56,4 64,3 94,0 100 101,4 96,8 93,5 98,0 103,3 80,6 86 93,1 100 101,3 102,3 103,4 105,1 106,4 107 56,4 64,3 94,0 100 101,4 96,8 93,5 98,0 103,3 50 60 70 80 90 100 110 In d e x 2 0 1 0 Immobilienentwicklung 1995 - 2016 Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 11 Marktbericht vom 18.07.2017 3.3 Bauwirtschaft in Baden-Württemberg Konjunkturbarometer steigt – Baubetriebe im Land haben gut zu tun Indexentwicklung Bau Stand 9/2016 Veränderung gegenüber Vorjahr 1. Geleistete Arbeitsstunden 6,7% 2. Beschäftigte im Bauhauptgewerbe 4,3% 3. Baugewerblicher Umsatz 7,7% 3. Auftragseingang 17,0% Quellen: Fachverband Bau Württemberg e.V. Die Geschäfte der Bauunternehmen in Baden-Württemberg liefen in diesem Jahr bislang besser als erhofft, entsprechend zufrieden zeigt sich die Bauwirtschaft. Mit einem Umsatzplus von 8,7 % wurden die Erwartungen der Branche für das erste Halbjahr 2016 sogar deutlich übertroffen. Insgesamt betrug das Umsatzvolumen im Bauhauptgewerbe bis Ende Juni 6,23 Mrd. Euro. Besonders stark zugelegt hat mit +10,8 % der Wohnungsbau. Hier lag der Umsatz bei 2,46 Mrd. Euro. Gleichzeitig sind die Baugenehmigungen für neue Wohnungen in der ersten Jahreshälfte sprunghaft nach oben geschnellt. Von Januar bis Juni 2016 wurden laut Statistischem Landesamt 21.953 Wohneinheiten zum Bau freigegeben, eine Steigerung um 35 %. Dies ist der höchste Zuwachs seit 1999. Die baden-württembergische Bauwirtschaft sieht als Grund für die kräftige Nachfrage einerseits die niedrigen Zinsen, da institutionelle wie auch private Anleger kaum Alternativen auf dem Kapitalmarkt finden. Hinter dem ungewöhnlich starken Anstieg der Baugenehmigungen wird aber auch ein Vorzieheffekt wegen der neuen Energieeinsparverordnung 2016 vermutet. Viele ohnehin Bauwillige scheinen damit ganz offenbar die verschärften Vorschriften der aktuellen EnEV umgehen zu wollen und haben deshalb noch Ende 2015 ihre Anträge eingereicht, die nun bewilligt wurden. Wann dann tatsächlich Baubeginn ist, bleibt abzuwarten. Erfreulich sind die Mehrausgaben im Öffentlichen Bau. Hier gab es im 1. Halbjahr ebenfalls ein Plus um 10,8 %, wobei der Straßenbausektor um 12,5 % zulegte. Auch der Wirtschaftsbau in Baden-Württemberg hat sich nach einer gewissen Schwächephase stabilisiert und einen Umsatz von rund 2,16 Mrd. Euro erzielt. Als ausgesprochen erfreulich ist der kräftige Zuwachs bei den Auftragseingängen. Sie kletterten von Januar bis Juni 2016 im Vergleich zum Vorjahr um 17,6 % auf rund 4,62 Mrd. Euro, was auf eine gute baukonjunkturelle Entwicklung für die nächsten Monate hoffen lässt. Sollte es zu keinem ungewöhnlich frühen Wintereinbruch kommen, wird der Baubranche im Südwesten daher für das Gesamtjahr 2016 ein starkes Umsatzplus von 6 bis 7 % prognostiziert. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 12 http://www.landesvereinigung-bauwirtschaft.de/bau/bau_04.html#b01 Marktbericht vom 18.07.2017 3.4 Bauentwicklung im Gemeindegebiet 1985-2015 Baugenehmigungen (Wohnungsbau) - ohne Kenntnisgabeverfahren Gebäude Rauminhalt Wohnungen Wohnfläche Wohnfläche Anzahl 100 cbm Anzahl qm je Wohnung 1985 4 35 7 622 89 1986 14 123 19 2.042 107 1987 9 68 9 1.068 119 1988 10 98 13 1.484 114 1989 21 205 30 3.369 112 1990 37 342 48 5.890 123 1991 13 128 23 2.152 94 1992 6 79 14 1.243 89 1993 12 226 38 3.225 85 1994 15 258 45 4.307 96 1995 11 136 26 2.324 89 1996 4 44 7 741 106 1997 13 253 51 3.971 78 1998 13 153 32 2.807 88 1999 17 159 24 3.023 126 2000 6 62 10 1.129 113 2001 17 183 24 2.859 119 2002 5 125 24 2.383 99 2003 9 75 9 1.378 153 2004 12 110 15 1.956 130 2005 35 334 43 5.819 135 2006 8 75 9 1.299 144 2007 16 132 19 2.539 134 2008 4 30 4 620 155 2009 4 91 4 513 128 2010 6 54 6 900 150 2011 13 160 24 2.695 112 2012 14 176 26 2.997 115 2013 4 72 14 1.324 95 2014 11 160 24 2.853 119 2015 3 28 3 424 141 2016 8 132 39 2.185 56 **** Zahlen des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg (gemeldete Zahl der Gemeinde) *) Errichtung neuer Gebäude; einschließlich Wohnheime. Jahr 0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 0 5 10 15 20 25 30 35 40 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 fe rt ig ge st e llt e W o h n fl äc h e in m ² Fa llz ah l Fertiggestellte Gebäude fertiggestellte Wohnfläche Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 13 Marktbericht vom 18.07.2017 3.5 Grundstücksmarktentwicklung im Gutachterausschussgebiet Berichtszeitraum 2011-2016 Anzahl Kaufpreisfälle 672 Gesamtumsatz Umsatz je Fall Grundstücksfläche Grundstücksfläche/Fall 3.6. Entwicklungstendenzen 118.649.976 € 176.562 € 1.077.003 m² 1.603 m² 0 € 2.000.000 € 4.000.000 € 6.000.000 € 8.000.000 € 10.000.000 € 12.000.000 € 14.000.000 € 16.000.000 € 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Ergebnis 9.758. 10.966 3.202. 6.733. 6.428. 7.629. 9.148. 8.063. 13.048 8.546. 7.221. 14.550 13.350 U M SÄ TZ E Umsatzentwicklung - gesamt 0 20 40 60 80 100 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Ergebnis 40 93 22 42 39 49 61 66 53 47 31 59 70 V ER TR Ä G E Fallzahlentwicklung Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 14 Marktbericht vom 18.07.2017 3.7. gehandelte Grundstücksfläche 3.8. Umsatzentwicklung in den Teilorten Im Marktgebiet werden die größten Umsätze im Hauptort erreicht. Grundstücke der Landwirtschaft sind mit der Abkürzung "LAFO" insgesamt ausgewiesen. 0 m² 50.000 m² 100.000 m² 150.000 m² 200.000 m² 250.000 m² 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Ergebnis 231.52 108.43 14.796 157.60 114.29 96.538 44.360 39.582 64.828 16.760 27.604 48.076 112.60 G R U N D ST Ü C K SF LÄ C H E gehandelte Grundstücksfläche 0 € 2.000.000 € 4.000.000 € 6.000.000 € 8.000.000 € 10.000.000 € 12.000.000 € 14.000.000 € LAFO BAINDT TEILORTE Umsätze nach Orten 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 15 Marktbericht vom 18.07.2017 3.9 Wesentliche Aussagen des Grundstückmarkts 2015-2016 3.9.1 Anzahl der eingegangenen Verträge 3.9.2 Grundstückspreise für Bauland 3.9.3 Entwicklungen im landwirtschaftlichen Bereich 3.9.4 Durchschnittspreise für Ein- und Zweifamilienhäuser 3.9.5 Preise für wiederverkaufte Eigentumswohnungen In den Jahren 2015 und 2016 sind im Bereich des Gutachterausschusses 129 Kaufverträge ausgewertet. Die Anzahl der Kaufverträge sind damit im Vergleich zum vorigen Berichtszeitrum um 65 % gestiegen. Nominal wurden im Berichtszeitraum 27,9 Mio. Euro auf dem Grundstücksmarkt umgesetzt - im Vergleich zur Vorperiode ist dies ein Zuwachs von 77%. Im Berichtszeitraum war ein Zuwachse von Verkaufsflächen erschlossener Grundstücksflächen im Vergleich zur Vorperiode (2013/2014) festzustellen. Der Zuwachs betrug ca.+ 16%. Der statistische Durchschnittspreis je m² Baulandfläche stieg von 242 €/m² auf 259 €/m², was einem Preisanstieg von ca. 7% entspricht. Es wurden stärkere Preissteigerungen im Bereich der Land- und Forstwirtschaft festgestellt. Gleichzeitig ist jedoch auf eine nur sehr geringe Datengrundlage hinzuweisen. Für bebaute Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke wurden 2015-2016 durchschnittlich 303.183 € gezahlt. In der Vorperiode lag dieser Mittelpreis bei 282.904 €. Somit stiegen die Preise um 7% Die Fallzahlen blieben mit 23 Verkäufen gleich wie in der Vorperiode. Der Preis für Bestand-Eigentumswohnungen liegt im Schnitt bei 170.090 € und damit um 24 % höher als in der Vorperiode (136.944) €). Mit gerade 8 Fällen ist ein deutlilcher Rückgang von Bestandsverkäufen von -47% festzustellen. Dabei sank die mittlere Wohnfläche je gehandeltem Objekt von 96 m² auf 92 m², so dass der mittlere Flächenpreis bei nunmehr 1.858 €/m² liegt. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 16 Marktbericht vom 18.07.2017 4 Bodenwerte 4.1 Bauland Grundlagen der Untersuchungen Untersuchungen Kursivhinweise 4.1.1 Allgemeine Hinweise und Übersichten GFZ-Umrechnungen nach tatsächlich erreichter GFZ Flächenumrechnungen Mischgebiete / Wohngebiete Typisierte Bodenwerte Objekttyp Fälle Mittel Größe 2015-2016 (WA) Allgemeine Wohngebiete 130 249 € 443 m² (MI) Mischgebiete 83 226 € 498 m² (GE) Gewerbegebiete 7 142 € 584 m² Typisierte Verkaufsfälle Objekttyp Kaufpreis Fälle WFL/NFL 2015-2016 Ein- und Zweifamilienhaus 287.261 € 18 150 m² Reihenhaus 325.900 € 5 117 m² Eigentumswohnung 211.846 € 62 89 m² nach Entfernung von Ausreißer-Fällen Die Untersuchung wurde mit Hilfe des Kaufpreissammlungprogramms WertPRO- KPA vorgenommen. Soweit auswertbare Grundstücksfälle vorhanden waren, wurden für die wichtigsten Objekttypen Liegenschaftszinssätze, Marktanpassungs-faktoren, Vergleichswerte und Bodenwerteinflüsse untersucht. Werden Werte kursiv dargestellt, so sind erst wenige Fälle erfasst worden, deren Aussagekraft für das lokale Umfeld als beschränkt anzusehen sind. Insbesondere sind dann Extrapolationen bei Objektabweichungen im verstärktem Umfang notwendig. Aufgrund der mischgebietlichen Nutzung ohne Festlegung von GFZ können nur die wirtschaftlich relevanten tatsächlichen GFZ-Werte der Objekte für die Umrechnung der Bodenwerte zugrunde gelegt werden. Die Einflussfaktoren im Ermittlungsgebiet sind somit über die tatsächliche erreichte Ist-GFZ und nicht über die theoretisch erreichbare GFZ zu errechnen, die in vielen Fällen wirtschaftlich gar nicht mangels Bodennachfrage effizient umgesetzt werden kann. Die Flächenumrechnungen sind nach der üblichen im Innenbereich liegenden unteilbaren Grundstücksfläche vorzunehmen. Separat nutzbare Grundstücke sind vorab einzeln zu bewerten. Soweit erforderlich wurden die Bodenwerteinflüsse getrennt nach typisierten Wohngebieten ausgewertet. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 17 Marktbericht vom 18.07.2017 4.1.2 Ermittlung von Bodenrichtwerten 4.1.3 Anwendungshinweise zur Verwendung von Bodenrichtwerten Der Gutachterausschuss ermittelt auf jeden auf den Stichtag 31.12. jeden geraden Kalenderjahres Bodenrichtwerte im Gemeindegebiet. Gesetzliche Grundlagen hierfür sind § 196 BauGB in Verbindung mit der Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Baden-Württemberg (§ 12 Gutachterausschussverordnung, GAVO BW) und § 10 ImmoWertV. Der Bodenrichtwert ist ein aus Grundstückskaufpreisen abgeleiteter durchschnittlicher Lagewert für den Boden. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche (€/m²) eines Grundstücks mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück). Es nur solche Kaufpreise berücksichtigt, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu Stande gekommen sind. In bebauten Gebieten wurden die Bodenrichtwerte mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre (§ 196 Abs.1 BauGB). Hierfür wurde das Programm WertPRO-KPA eingesetzt. Bodenrichtwerte beziehen sich auf altlastenfreie Grundstücke. Flächenhafte Auswirkungen wie z. B. bei Denkmalbereichssatzungen, Lärmzonen, Bodenbewegungsgebieten sind im Bodenrichtwert bereits berücksichtigt. In den Bodenrichtwerten sind Erschließungsbeiträge nach §§ 123 ff BauGB und Kostenerstattungsbeträge nach § 135a BauGB (Naturschutz) wertmäßig enthalten. Der Bodenrichtwert wird in einer Richtwertzone ausgewiesen. Diese Zonen umfassen Gebiete, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Diese Merkmale werden im Gemeindegebiet ggf. alternativ zusammen mit dem Bodenrichtwert angegeben durch: • Entwicklungszustand • Nutzungsart • Geschosszahl • Fläche (m²) oder Baulandtiefe (m) • Geschossflächenzahl (GFZ) Der zonale Bodenrichtwert entspricht selten dem Verkehrswert (§194 BauGB). Aufgrund üblicher Abweichungen in den mehreren wertbestimmenden Eigenschaften wird meist nur ein Sachverständiger/e über spezielle Ableitungen auf den endgültigen Verkehrswert des Grundstücks schließen können. So stellt der Bodenrichtwert eine mittlere Wertgröße innerhalb der Zone dar, die sich auf ein fiktives idealtypisches Grundstück üblicher Größe und Bebauungsfähigkeit in dieser Zone bezieht. Hieraus sind auf das jeweilige Bewertungsgrundstück entsprechend die im Marktbericht dargestellten Ableitungen (über GFZ bzw. Grundstücksgröße) vorzunehmen und ggf. für weitere lageatypische Merkmale Zu- oder Abschläge einzukalkulieren. Ansprüche gegenüber Genehmigungsbehörden z.B. Bauplanungs-, Baugenehmigungs- oder Landwirtschaftsbehörden können weder aus den Bodenrichtwerten, den Abgrenzungen der Bodenrichtwertzonen noch aus den sie beschreibenden Eigenschaften abgeleitet werden. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 18 Marktbericht vom 18.07.2017 Richtwertzone BRW Nutzung GFZ Fläche 1000 Zentrum Geschosswohnungsbau 400 € MI 1,50 120 m² 1000 Zentrum Einzelhäuser 275 € MI 0,50 690 m² 1130 Stöcklistraße, Jägerweg 260 € WA 0,50 540 m² 1210 Annabergstraße 200 € MI k.A. k.A. 1220 Erlenstraße 260 € MI 0,90 290 m² 1230 Ziegeleistraße 240 € WA 0,70 430 m² 1235 Sonnenstraße 290 € WA 0,60 460 m² 1240 Schönblick 340 € WA 0,40 700 m² 1245 Voken-Sperlingstraße 330 € WA 0,50 480 m² 1330 Eichenstraße 255 € WA 0,60 470 m² 1335 Buchenstr./ Birkenstraße 285 € WA 0,70 190 m² 1340 Gartenstraße 270 € MI 0,90 180 m² 1430 Dachsstraße 290 € WA 0,60 460 m² 1435 Rehstraße 300 € WA 0,60 320 m² 1440 Daimlerstraße 290 € WA 0,70 490 m² 1445 Siemensstraße 220 € WA 0,40 950 m² 1510 Marsweiler Straße GWB 320 € MI 0,70 230 m² 1510 Marsweiler Straße EFH 270 € MI 0,40 910 m² 1530 Flieder- /Rosenstraße/Spielmannsweg 290 € WA 0,50 320 m² 6/50 1540 Blumenstraße 290 € WA 0,70 330 m² Teilorte BRW Nutzung GFZ Fläche 2010 Sulpach 165 € MI 0,20 1.210 m² 2110 Friesenhäusle 170 € MI k.A. k.A. 0 Fortschreibung 2210 Am Föhrenried 125 € MI 0,50 2.800 m² 3/7 2215 Schachener Straße 185 € MI 0,50 580 m² 2230 Baienfurter Straße 215 € MI 0,60 580 m² 2280 Mehlisstarße 180 € MI/WA 0,60 760 m² 2380 Schwarzes Loch 90 € GE k.A. k.A. 3500 Wickenhaus 85 € § 35 0,20 2.100 m² Landwirtschaft BRW Nutzung Fläche Ackerland 5,50 € L 23.000 m² Grünland 4,50 € L 9.800 m² 0/9 Fortschreibung 1/12 4/19 13/62 4.1.4 Übersicht der in der Gemeinde Baindt beschlossenen Bodenrichtwerte zum Stichtag 31.12.2016 4/30 11/41 2/12 Fallzahl / Bemerkungen 0/11 1/8 2/5 18/44 3/21 Fortschreibung 4/11 2/10 4/13 0/2 Fortschreibung 1/44 3/22 Fallzahl / Bemerkungen 5/57 2/11 0/17 Fortschreibung 0 Fortschreibung 0/2 Fortschreibung 1/8 Fallzahl / Bemerkungen 3/17 2/27 Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 19 Marktbericht vom 18.07.2017 4.1.5 Hinweise zur Geschossflächenzahl Anwendung der berechnete Ist-GFZ Wertrelevante GFZ Wertrelevante GFZ = Anzahl der Vollgeschosse + 0,67 x Dachgeschoss bei Neigungen von 30 bis 55° Dachschrägen < 30° - kein Ansatz der Bodenfläche in der GFZ-Ermittlung Dachschrägen > 55° - voller Ansatz der Bodenfläche in der GFZ-Ermittlung Untergeschosse, die mehr als 1,40 m im Mittel über das Bodenniveau herausragen sind Vollgeschosse. Beispiele: Gelände- 40° Dachneigung 28° Dachneigung UG = 1,80 m über Niveau UG = Vollgeschoss UG = kein Vollgeschoss UG = kein Vollgeschoss EG/OG = Vollgeschosse EG/OG = Vollgeschosse EG = Vollgeschoss DG = 2/3 x Vollgeschoss DG = Vollgeschoss DG = kein Vollgeschoss Somit: 3,67 Vollgeschosse Somit: 3 Vollgeschosse Somit: 1,00 Vollgeschosse Aufgrund der mischgebietlichen Nutzung ohne Festlegung von GFZ können nur die wirtschaftlich relevanten tatsächlichen GFZ-Werte der Objekte für die Umrechnung der Bodenwerte zugrunde gelegt werden. Die Einflussfaktoren im Ermittlungsgebiet sind somit über die tatsächliche erreichte Ist-GFZ und nicht über die theoretisch erreichbare GFZ zu errechnen, die in vielen Fällen wirtschaftlich gar nicht mangels Bodennachfrage effizient umgesetzt werden kann und eine überhöhte Verdichtung für den Käufer in ländlichen Räumen ein Wertmangel darstellt. Zur Berechnung der wertrelevanten GFZ wird in Abweichung zur GFZ-Berechnung nach § 2 LBO Baden-Württemberg ein vereinfachter Berechnungsmodus umseitig wie folgt vorgegeben: 60° Dachneigung Im Rahmen der detaillierten Marktuntersuchungen im Anhang zum Marktbericht wurden für die wichtigsten Nutzungstypen von Grundstücken spezielle GFZ-Umrechnungskoeffizienten ermittelt, die dem Sachverständigen eine weitere Prüfung des anzusetzenden Bodenwertes ermöglichen. Unbeachtlich dieser spezialisierten Korrekturfaktoren werden für das Gemeindegebiet verbindliche Umrechnungskoeffizienten für die ausgewiesenen lagetypischen Grundstücksverhältnisse ausgewiesen. UG = 0,50 m über Niveau UG = 0,50 m über Niveau Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 20 Marktbericht vom 18.07.2017 4.1.6 Anpassungen über die Geschossflächenzahl WA-Gebiete Folgende Einflüsse konnten im Gemeindegebiet in allgemeinen Wohngebieten festgestellt werden: Mischgebiete bzw. unbeplanter Innenbereich sowie dörfliche Mischgebiete Folgende Einflüsse konnten im Gemeindegebiet in Innenbereichen und Mischgebieten festgestellt werden: Umrechnungstabellen zur GFZ-Anpassung GFZ WA MI 0,2 1,026 0,934 0,4 1,015 0,970 0,6 1,005 1,006 0,8 0,994 1,042 1 0,984 1,079 1,2 0,973 1,115 1,4 0,962 1,151 1,6 0,952 1,187 1,8 0,941 1,223 2 0,931 1,259 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 Achsentitel GFZ (WA) Linear (GFZ (WA)) 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 2,00 0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 GFZ (MI) Linear (GFZ (MI)) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 21 Marktbericht vom 18.07.2017 4.1.7 Anpassungen von Bodenrichtwerten über die Grundstücksfläche WA-Gebiete Folgende Einflüsse konnten im Gemeindegebiet in Innenbereichen und Mischgebieten festgestellt werden: Mischgebiete bzw. unbeplanter Innenbereich sowie dörfliche Mischgebiete Folgende Einflüsse konnten im Gemeindegebiet in Mischgebieten festgestellt werden: Umrechnungstabellen zur Flächenanpassung Fläche WA MI 50 0,968 1,268 100 0,983 1,178 250 1,002 1,060 500 1,017 0,971 1000 1,031 0,881 1500 1,040 0,829 2000 1,046 0,792 y = -0,129ln(x) + 1,7722 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 2,00 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 Fläche (WA) Log. (Fläche (WA)) y = 0,0213ln(x) + 0,886 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 0 200 400 600 800 1000 Flächen (WA) - ohne Sonderlagen Log. (Flächen (WA) - ohne Sonderlagen) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 22 Marktbericht vom 18.07.2017 4.1.8 Bodenwertentwicklung Gebietsart 2011 2012 2013 2014 2015 2016 WA/WR 232 € 215 € 247 € 250 € 256 € 287 € Mischgebiete / § 34 83 € 229 € 230 € 222 € 319 € 169 € Gewerbegebiete 170 € 146 € 171 € 164 € - € 125 € Außenbereiche - € - € - € - € 33 € - € Ackerland/Grünland/Wald I = Indexzahl des jeweiligen Jahres 4.1.8.1 Fallzahlentwicklung Fallzahlentwicklung 2011 2012 2013 2014 2015 2016 WA/WR 49 32 43 36 31 37 Mischgebiete / § 34 11 12 11 12 26 26 Gewerbegebiete 3 6 1 1 0 2 Außenbereiche 0 0 0 0 1 0 Ackerland/Grünland/Wald 3 4 4 5 1 5 4.1.8.2 Umsatzentwicklung Umsatzentwicklung 2011 2012 2013 2014 2015 2016 WA/WR 7.169 T€ 10.153 T€ 7.261 T€ 5.028 T€ 5.181 T€ 7.798 T€ Mischgebiete / § 34 498 T€ 2.477 T€ 2.583 T€ 2.218 T€ 9.142 T€ 3.703 T€ Gewerbegebiete 360 T€ 333 T€ 842 T€ 1.621 T€ 0 T€ 870 T€ Außenbereiche 0 T€ 0 T€ 0 T€ 0 T€ 160 T€ 0 T€ Ackerland/Grünland/Wald 37 T€ 141 T€ 293 T€ 209 T€ 67 T€ 662 T€ 4.1.8.3 Flächenentwicklung Umsatzentwicklung 2011 2012 2013 2014 2015 2016 WA/WR 20.370 m² 25.828 m² 20.622 m² 12.387 m² 10.309 m² 13.978 m² Mischgebiete / § 34 2.604 m² 12.712 m² 5.356 m² 5.159 m² 16.917 m² 6.850 m² Gewerbegebiete 2.117 m² 2.306 m² 3.888 m² 17.701 m² m² 6.960 m² Außenbereiche ,0 ha ,0 ha ,0 ha ,0 ha ,5 ha ,0 ha Ackerland/Grünland/Wald 1,4 ha 4,6 ha 6,9 ha 5,0 ha 1,6 ha 8,6 ha Für die Prüfung der Bodenwertentwicklung stehen leider erst drei Jahre zur Verfügung, da das Miteinbeziehen der Bodenrichtwerte aus früheren Jahren aufgrund der unterschiedlichen Ermittlungsmethodik unsachgerecht wäre. 0,40 0,90 1,40 1,90 2,40 2,90 3,40 3,90 4,40 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Wohngebiete Landwirtschaft Gewerbe Mischgebiete Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 23 Marktbericht vom 18.07.2017 4.2 Landwirtschaftliche Grundstücke Ermittlungsergebnisse erfasste Objekte 38 Vergleichsgrundstücke typisch landwirtschaftlich 36 Vergleichsgrundstücke 4.2.1 Übersicht über die landwirtschaftlichen Grundstücke (2009-2016) Anzahl mittl. Fläche mittl. Wert von bis 23 22.979 m² 3,43 € 0,80 € 7,12 € 9 9.825 m² 3,06 € 1,00 € 4,60 € 4 6.764 m² 2,23 € 1,70 € 2,73 € Wald Zur Bestimmung der wertbeeinflussenden Komponenten in der Vorprüfung wurden Daten aus dem Teilmarkt ausgewertet. Objekte, die sich außerhalb der mathematischen Standardabweichung befanden, wurden eliminiert. Landwirtschaftliche Nutzung Ackerland Grünland 0 € 200.000 € 400.000 € 600.000 € 800.000 € 1.000.000 € 1.200.000 € 1.400.000 € 1.600.000 € 1.800.000 € Ackerland Grünland Wald 1.626.412 € 306.911 € 58.400 € Umsätze im Berichtszeitraum Ackerland 64% Grünland 25% Wald 11%Anteile Fallrelation Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 24 Marktbericht vom 18.07.2017 4.2.2 Wertentwicklungen von Ackerland nach Grundstücksgröße Bodenflächen-URK 800 m² 5,02 € Beispiel Korrelation 1.500 m² 4,68 € Ergebnis 3.000 m² 4,30 € Fläche URK 6.000 m² 3,92 € Objekt 5000 4,02 € 10.000 m² 3,64 € Mittel 22979 3,18 € 20.000 m² 3,26 € 40.000 m² 2,88 € 60.000 m² 2,66 € Korrelation 0,1198 nach Kaufdatum steigend #DIV/0! y = -0,548ln(x) + 8,6887 R² = 0,1198 0,00 € 1,00 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € 8,00 € 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 Ackerland Log. (Ackerland) 0,00 € 1,00 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € 8,00 € 31.12.1999 31.12.2003 31.12.2007 31.12.2011 31.12.2015 31.12.2019 Acker- und Grünland Potenz (Acker- und Grünland) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 25 Marktbericht vom 18.07.2017 4.2.3 Wertentwicklungen von Grünland nach Grundstücksgröße Bodenflächen-URK 800 m² 2,13 € Beispiel Korrelation 1.500 m² 2,44 € Ergebnis 3.000 m² 2,78 € Fläche URK 6.000 m² 3,12 € Objekt 5000 3,03 € 10.000 m² 3,37 € Mittel 9825 3,37 € 20.000 m² 3,72 € 40.000 m² 4,06 € 60.000 m² 4,26 € Korrelation 0,5146 nach Kaufdatum steigend 0,00 € 0,50 € 1,00 € 1,50 € 2,00 € 2,50 € 3,00 € 3,50 € 4,00 € 4,50 € 5,00 € 31.12.2007 30.12.2009 31.12.2011 30.12.2013 31.12.2015 Grünland Linear (Grünland) y = 0,4917ln(x) - 1,1543 0,00 € 0,50 € 1,00 € 1,50 € 2,00 € 2,50 € 3,00 € 3,50 € 4,00 € 4,50 € 5,00 € 0 5000 10000 15000 20000 25000 Grünland Log. (Grünland) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 26 Marktbericht vom 18.07.2017 4.2.4 Wertentwicklungen von Waldflächen inkl. Bestockung nach Grundstücksgröße Waldflächen inkl. Bestockung Bodenflächen-URK 1.000 m² 2,87 € Beispiel Korrelation 2.000 m² 2,62 € Ergebnis 5.000 m² 2,29 € Fläche URK 10.000 m² 2,05 € Objekt 5000 2,29 € 20.000 m² 1,80 € Mittel 6764 2,19 € 50.000 m² 1,47 € 100.000 m² 1,23 € 200.000 m² 0,98 € Korrelation 0,1796 nach Kaufdatum sinkend 0,00 € 0,50 € 1,00 € 1,50 € 2,00 € 2,50 € 3,00 € 31.12.2003 31.12.2007 31.12.2011 31.12.2015 Waldflächen Linear (Waldflächen) y = -0,357ln(x) + 5,3325 0,00 € 0,50 € 1,00 € 1,50 € 2,00 € 2,50 € 3,00 € 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 Waldflächen Log. (Waldflächen) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 27 Marktbericht vom 18.07.2017 5 Bebaute Grundstücke in den Jahren 2015 bis 2016 Expertenteil Grundlagen der Untersuchungen Untersuchungen Kursivhinweise Qualitätsmerkmale Note Qualität NHK 2010 Stufe 1 sehr gut stark gehoben 5 2 gut gehoben 4 3 mittel mittel 3 4 einfach einfach 2 5 sehr einfach einfachst 1 5.1 Übersicht über die gehandelten Grundstücksarten (bebaut) Bebaute Grundstücke Anzahl Boden HNF Ein- und Zweifamilienhäuser 18 12.953 m² 2.708 m² Reihenhäuser 5 1.462 m² 585 m² Renditeobjekte 3 2.592 m² 1.017 m² Gewerbe- u. sonstige Objekte 6 17.320 m² 6.370 m² Wohnungs- u. Teileigentum 27 18.254 m² 5.051 m² Summe 59 52.581 m² 15.731 m² Die nachfolgenden Marktuntersuchungen sind als Detail-untersuchungen für Sachverständige zu verstehen, denen mittels der ausgewiesenen Werte eine genauere Feinabstimmung der jeweiligen Wertermittlungskomponenten ermöglicht werden soll. Die Untersuchung wurde mit Hilfe des Kaufpreissammlungprogramms WertPRO-KPA vorgenommen. Soweit auswertbare Grundstücksfälle vorhanden waren, wurden für die wichtigsten Objekttypen Liegenschaftszinssätze, Marktanpassungs-faktoren, Vergleichswerte und Bodenwerteinflüsse untersucht. Werden Werte kursiv dargestellt, so sind erst wenige Fälle erfasst worden, deren Aussagekraft für das lokale Umfeld als beschränkt anzusehen sind. Insbesondere sind dann Extrapolationen bei Objektabweichungen im verstärktem Umfang notwendig. Es ist zu beachten, dass infolge eines Kompromisses für die Lesbarkeit Aussagen zur Qualität wie folgt dargestellt werden: 22.122.400 € 8.968.700 € Umsatz 5.170.700 € 1.629.500 € 1.385.000 € 4.968.500 € Ein- und Zweifamilienhäuser 23% Reihenhäuser 7% Renditeobjekte 6%Gewerbe- u. sonstige Objekte 23% Wohnungs- u. Teileigentum 41% Anteile Umsatzrelation Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 28 Marktbericht vom 18.07.2017 5.2 Marktdaten für bebaute Grundstücke (öffentlicher Teil) Ertragswertverfahren Liegenschaftszinssätze, Mietwerte, Bewirtschaftungskosten Sachwertverfahren Marktanpassungsfaktoren Vergleichswerte Übersichten Im vorderen Teil A des Grundstückmarktberichts werden die wichtigsten Markteinflussdaten für bebaute Grundstücke veröffentlicht. Darüber hinaus sind im Teil B des Grundstückmarktberichts weitere Marktdaten für Gutachtenszwecke abgebildet. Nachfolgend werden in gekürzter Form die wesentlichen Einflussdaten für folgende Bewertungsverfahren dargestellt: Ein- und Zweifamilienhäuser 31% Reihenhäuser 8% Renditeobjekte 5% Gewerbe- u. sonstige Objekte 10% Wohnungs- u. Teileigentum 46% Anteile Fälle Ein- und Zweifamilienhäuser Reihenhäuser Renditeobjekte Gewerbe- u. sonstige Objekte Wohnungs- u. Teileigentum 5.170.700 € 1.629.500 € 1.385.000 € 4.968.500 € 8.968.700 € Umsatzzahlen Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 29 Marktbericht vom 18.07.2017 5.3 Daten für Ertragswertverfahren (Zeitraum 2009-2016) Rechtsgrundlage Liegenschaftszinssatz Eigene Untersuchungen Fallauswahl / RND Objekttyp erfasst RND Bodenwert Ein- und Zweifamilienhäuser 78 38 Jahre 262 € Eigentumswohnungen 62 47 Jahre 332 € Mehrfamilienhäuser Wohn- u. Geschäftshäuser Liegenschaftszinssatz Objekttyp Minimum Mittel Max Ein- und Zweifamilienhäuser 1,8% 3,4% 6,3% Eigentumswohnungen 2,1% 4,1% 6,3% Mehrfamilienhäuser Wohn- u. Geschäftshäuser Bei der Ermittlung von Verkehrswerten von renditeorientierten Immobilien dient der Liegenschaftszinssatz als Marktanpassungsfaktor im Ertragswertverfahren analog dem Sachwertfaktor im Sachwertverfahren. Demgemäß gehört die Ableitung von Liegenschaftszinssätzen zu den Pflichtaufgaben der Gutachterausschüsse (s. § 193 (5) Baugesetzbuch vom 31.07.2009 sowie § 8 und 11 Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19.05.2010). Soweit im lokalen Markt Auswertungen erfolgen konnten, wurden die Liegenschaftszinssätze nach einschlägigen Modellparametern der ImmoWertV berechnet. Folgende Wertspannen wurden in den einzelnen Objektarten festgestellt: 2,7% 5,1% 13,1% 17 31 Jahre 215 € Objekte, die nachhaltig vermietbar sind. Liquidationsobjekte wurden aus der Untersuchung ausgeschieden. Die niedrigen Restnutzungsdauern von Bauernhöfen sind jedoch üblich. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 30 Marktbericht vom 18.07.2017 5.3.1 Modellparameter für Ertragswertverfahren Restnutzungsdauer nach § 6 Abs. 6 ImmoWertV ohne Modernisierung Ansatz des historischen Baujahrs Kernsanierung Berücksichtigung eines fiktiven Baujahrs wie folgt: Kernsanierungsjahr 1980 abzüglich 10% der Gesamtnutzungsdauer Beispiel 70 Jahre -7 fiktives Baujahr 1973 Modernisierungen Kombination Gesamtnutzungsdauer sehr gut (5) + 10 Jahre mittel (3) + 0 Jahre einfach (2) ./. 5 Jahre gut (4) + 5 Jahre einfachst (1) ./. 10 Jahre Bodenwert Rohertrag Objekttyp Minimum Mittel Max Ein- und Zweifamilienhäuser 4,28 € 7,08 € 9,05 € Eigentumswohnungen 5,43 € 6,97 € 8,96 € Mehrfamilienhäuser Wohn- u. Geschäftshäuser 4,24 € 5,61 € 7,43 € Erfolgte eine Kernsanierung vor der Modernisierung diente das fiktive Baujahr der Kernsanierung als Grundlage für die Alterseinschätzung des Modells der SW-RL. Der Ansatz der Gesamtnutzungsdauer erfolgte gem. der Anlage 3 der Sachwertrichtlinie - SW-RL in der Fassung vom 05.09.2012. Dabei wurde eine Abweichung von der jeweils mittleren Ausstattungsstufe wie folgt berücksichtigt: Es wurde der objekttypische Bodenwert (ungedämpft) zugrunde gelegt. Bei übergroßen Grundstücken wurden separat bebaubare oder handelbare Grundstücke abgetrennt. Es wurden die marktüblichen Mieten auf der Grundlage des ortsüblichen nachhaltigen Mietniveaus zugrunde gelegt. Die Ist-Miete wurde aufgrund der teilweisen sehr subjektiven Umstände nicht berücksichtigt. Die Basismiete wurden im Expertenteil in Form von Regressionstrendverläufen dargestellt. Objekte mit einer Mindest-RND von 15% der typisierten Gesamtnutzungsdauer nach der Sachwert-Richtlinie mit folgendem Restnutzungsdauermodell: Übernahme des Modells Anlage 4 der Sachwertrichtlinie - SW-RL in der Fassung vom 05.09.2012. Folgende Mietspannen, bezogen auf die vermietbare Fläche (bei Mischobjekten Wohn- und Nutzfläche, bei Gewerbe Nutzflächen) wurden bei den ausgewerteten Objekten festgestellt: Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 31 Marktbericht vom 18.07.2017 Bewirtschaftungskosten Objekttyp Minimum Mittel Max Ein- und Zweifamilienhäuser 5,4% 15,1% 24,5% Eigentumswohnungen 6,3% 16,5% 21,5% Mehrfamilienhäuser Wohn- u. Geschäftshäuser Erläuterung des Liegenschaftszinssatzes Iterative Formel: RE = Reinertrag des Grundstücks KP = Kaufpreis BW = Bodenwert des unbebaut angenommenen Grundstücks q = 1 + 0,01 x p (p = Reinrendite s. oben) n = Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen 7,3% 17,4% 22,4% Die Bewirtschaftungskosten wurden nach den Grundlagen der II. Berechnungsverordnung jeweils geschätzt. Hierbei wurden im Mittel folgende Spannen erreicht: Der Liegenschaftszinssatz lässt sich am ehesten mit der objekttypisch erweiterten Nettorendite erläutern. Die Nettorendite eines Grundstücks ermittelt sich danach wie folgt: Nettorendite in % = Reinertrag (Miete ./. Bewirtschaftung) Kaufpreis Da in Deutschland das zweigliedrige Ertragswertverfahren vorrangig ist, ist diese Betrachtungsweise für die Anwendung nicht ausreichend. Es müssen noch die objektspezifischen Elemente Restnutzungsdauer und Bodenwert des Grundstücks berücksichtigt werden. Dies kann nur mittels einer Grenzwertanalyse (Iterationsverfahren) unter folgender Formel vorgenommen werden: Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 32 Marktbericht vom 18.07.2017 5.3.2 Ertragswertverfahren (Modell) Rohertrag (Kaltmiete, ortsüblich) ./. nicht abzugsfähige Bewirtschaftungskosten Jahresreinertrag ./. Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszinssatz) Jahresreinertrag der baulichen Anlage* x Rentenbarwertvervielfältiger nach ImmoWertV Besonderheit: nachträglich jährlicher Mietzufluss Ertragswert der baulichen Anlagen + Bodenwert ggf. Anpassungen über GFZ-/Flächenkorrekturen Ertragswert + besondere wertbeeinflussende Merkmale ggf. nach § 8 ImmoWertV Verkehrswert nach § 194 BauGB *)Liquidationswertschema Bodenwert ./. Freilegungskosten (Abbruchkosten - evtl. mit zeitlicher Anpassung) Bodenwert des freigelegten Grundstücks Im Falle einer Unrentierlichkeit des Bodens (bei Feststellung eines negativen Gebäudereinertrags) ist ein Liquidationswertansatz wie folgt sachgerecht: Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 33 Marktbericht vom 18.07.2017 5.4 Daten für Sachwertverfahren (Zeitraum 2009-2016) Rechtsgrundlage Marktanpassungsfaktoren Fallauswahl Objekttyp erfasst RND Bodenwert Ein- und Zweifamilienhäuser 78 38 Jahre 262 € Eigentumswohnungen 62 47 Jahre 332 € Mehrfamilienhäuser Wohn- u. Geschäftshäuser Sachwertfaktoren Objekttyp Minimum Mittel Max Ein- und Zweifamilienhäuser 0,68 0,96 1,25 Eigentumswohnungen 0,80 1,04 1,28 Mehrfamilienhäuser Wohn- u. Geschäftshäuser 5.4.1 Modellparameter für Sachwertverfahren Modellparameter Normalherstellungskosten NHK 2010 (Anlage 1 SW-RL) Gebäudebaujahresklassen keine Gebäudestandard Ein- und Zweifamilienhäuser / Reihenhäuser / Doppelhäuser Stufen 1 (einfachst) bis 5 ( sehr gehoben) andere Gebäudetypen Stufen 3 (mittel) bis 5 (sehr gehoben) Baunebenkosten in den NHK 2010 bereits enthalten Regionalfaktoren keine (weder Ortsgröße noch Bundeslandfaktor) Bezugsmaßstab Bruttogrundfläche Die Bewertung von Grundstücken führt bei Anwendung des Sachwertverfahrens nur dann zu marktkonformen Ergebnissen, wenn die ermittelten vorläufigen Sachwerte an die regionalen Verhältnisse auf dem Grundstücksmarkt angepasst werden. Denn beim vorläufigen Sachwert handelt es sich lediglich um einen fiktiven modellhaften Berechnungswert, der in der Regel auf mittleren Herstellungskosten des Bundes basiert und deshalb bei einem analogen Objekt in wertgleicher Lage unter Anwendung des gleichen Berechnungsmodells (seit Einführung der Sachwertrichtlinie SW-RL die NHK 2010) bundesweit einheitlich ist. Die Ableitung von Marktanpassungsfaktoren gehört zu den Pflichtaufgaben der Gutachterausschüsse (s. § 193 (5) Baugesetzbuch vom 31.07.2009 sowie § 8 und 11 Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19. 05.2010). Seit Einführung der Sachwert-Richtlinie (SW-RL) sind die Modellparameter bundesweit bis auf wenige Aussnahmetatbestände festgeschrieben. Diese in den Auswertungen berücksichtigten Ermittlungsvorschriften werden in Kürze wie folgt dargestellt: 0,51 0,77 17 31 Jahre 215 € Objekte, die nachhaltig nutzbar sind. Liquidationsobjekte wurden aus der Untersuchung ausgeschieden. 0,89 Folgende Wertspannen wurden in den einzelnen Objektarten festgestellt: Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 34 Marktbericht vom 18.07.2017 Baupreisindex Gebäudespezifischer Index des Statistischen Bundesamts derzeit Preisbasis = 2005 Baujahr Gesamtnutzungsdauer Restnutzungsdauer Alterswertminderung Lineares Modell ohne Restwertbildung Besondere Bauteile Außenanlagen Bodenwerte Grundstücksfläche Sonstige Hinweise 5.4.2 Sachwertverfahren (Modell) Ermittlung der maßgeblichen Bruttogrundfläche x maßgebliche Normalherstellungskosten 2010 Neuherstellungswert der baulichen Anlagen ./. Alterswertminderung linear Gebäuderestwert Wertermittlung der Außenanlagen, ggf. pauschal ./. Alterswertminderung Restwert der Außenanlagen + Bodenwert ggf. Anpassungen über GFZ-/Flächenkorrekturen angepasster Bodenwert Gebäuderestwert + Außenanlagen + angepasster Bodenwert vorläufiger Sachwert x Marktanpassungsfaktor marktangepasster Sachwert + besondere wertbeeinflussende Merkmale ggf. nach § 8 ImmoWertV Verkehrswert nach § 194 BauGB Es wurden ungedämpfte Bodenwerte berücksichtigt. Selbständig bewertbare Grundstücksteile wurden ausgesondert. Die Ableitung der Marktanpassungsfaktoren erfolgte damit vom fiktiv schadensfreien und weitgehend standardisierten Objekt. Kauffälle mit wertmäßig nicht erfassbaren Besonderheiten wurden aus der Untersuchungsstichprobe eliminiert. wie bei Ertragswertermittlung nach SW-RL, Anlagen 3 und 4 Soweit diese nicht gesondert bewertbare selbständige Baukörper darstellen wurden diese als in den BGF-Werten bereits erfasst gewertet. Es wurde eine Außenanlagepauschale von 3% berücksichtigt. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 35 Marktbericht vom 18.07.2017 5.5 Daten für Vergleichswertverfahren (Zeitraum 2009-2016) Vorbemerkungen 5.5.1 Modellparameter für Vergleichswertverfahren Fallauswahl Objekttyp erfasst RND Bodenwert Ein- und Zweifamilienhäuser 78 38 Jahre 262 € Eigentumswohnungen 62 47 Jahre 332 € Mehrfamilienhäuser Wohn- u. Geschäftshäuser Objekttyp Minimum Mittel Max Ein- und Zweifamilienhäuser 713 € 1.911 € 3.646 € Eigentumswohnungen 941 € 1.556 € 3.077 € Mehrfamilienhäuser Wohn- u. Geschäftshäuser Gebäudestandard Ein- und Zweifamilienhäuser / Reihenhäuser / Doppelhäuser Stufen 1 (einfachst) bis 5 ( sehr gehoben) andere Gebäudetypen Stufen 3 (mittel) bis 5 (sehr gehoben) Baujahr Gesamtnutzungsdauer Restnutzungsdauer Stellplätze Zuschlagsempfehlung Wohnung < 90 m² ab 2. Stellplatz Wohnung > = 90 m² ab 3. Stellplatz Haus < 150 m² ab 2. Garage Haus > = 150 m² ab 3. Garage In den Preisen sind die übliche Anzahl von Stellplätzen bzw. Garagenstellplätzen bereits enthalten. wie bei Ertragswertermittlung nach SW-RL, Anlagen 3 und 4 Für die Vergleichswertanalyse wurden die Verläufe der Quadratmeterpreise, bezogen auf die Wohnfläche bzw. vermietbare Nutzfläche, in Regressionsverläufen dargestellt. Für Tabellengliederungen sind in Gemeinden unter 50.000 Einwohner kaum die ausreichende Anzahl von Kaufpreisfällen zu gewinnen. Objekte, die nachhaltig nutzbar sind. Liquidationsobjekte wurden aus der Untersuchung ausgeschieden. Folgende Mietspannen, bezogen auf die vermietbare Fläche (bei Mischobjekten Wohn- und Nutzfläche, bei Gewerbe Nutzflächen) wurden bei den ausgewerteten Objekten festgestellt: 290 € 1.052 € 1.635 € 17 31 Jahre 215 € Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 36 Marktbericht vom 18.07.2017 5.5.2 Übersicht Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Reihenhäuser Neubaufälle Bestandsfälle nach Baujahresklasse Bestandsfälle nach Größe Im Berichtszeitraum konnten keine Erstbezugsverkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern festgestellt werden. Baujahresklasse nach fiktivem Baujahr (s. Restnutzungsdauerberechnung) Wohnflächenklasse nach Gesamtwohnfläche 0 € 1.000 € 2.000 € 3.000 € 4.000 € 61 bis 90 m² 90 bis 120 m² 121 bis 150 m² 151 bis 200 m² ab 201 m² Vergleichswerte Ein- und Zweifamilienhäuser / Reihenhäuser nach Größenklassen Mittelwert Minimum Maximum 0 € 1.000 € 2.000 € 3.000 € 4.000 € 1960 bis 1969 1970 bis 1979 1980 bis 1989 1990 bis 1999 ab 2000 Vergleichswerte Ein- und Zweifamilienhäuser / Reihenhäuser nach Baujahresklassen Mittelwert Minimum Maximum Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 37 Marktbericht vom 18.07.2017 Bestandsfälle nach Ausstattung 1 = sehr gut 2 = gut 3 = mittel 4 = einfach 5 = sehr einfach Bestandsfälle nach Baujahresklasse Nach Ausstattungsklassifizierung des Marktberichts (siehe Vorerläuterungen). Baujahresklasse nach fiktivem Baujahr (s. Restnutzungsdauerberechnung) 0 € 1.000 € 2.000 € 3.000 € 4.000 € 1 2 3 4 Vergleichswerte Ein- und Zweifamilienhäuser / Reihenhäuser nach Ausstattung Mittelwert Minimum Maximum 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 1950 bis 1959 1960 bis 1969 1970 bis 1979 1980 bis 1989 1990 bis 1999 ab 2000 Vergleichswerte Eigentumswohnungen nach Baujahresklassen Mittelwert Minimum Maximum Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 38 Marktbericht vom 18.07.2017 Bestandsfälle nach Größe Bestandsfälle nach Ausstattung 1 = sehr gut 2 = gut 3 = mittel 4 = einfach 5 = sehr einfach Wohnflächenklasse nach Gesamtwohnfläche Nach Ausstattungsklassifizierung des Marktberichts (siehe Vorerläuterungen). 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 31 bis 60 m² 61 bis 90 m² 90 bis 120 m² 121 bis 150 m² 151 bis 200 m² Vergleichswerte Eigentumswohnungen nach Größenklassen Mittelwert Minimum Maximum 0 € 1.000 € 2.000 € 3.000 € 4.000 € 2 3 4 Vergleichswerte Eigentumswohnungen nach Ausstattungsniveau Mittelwert Minimum Maximum Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 39 Marktbericht vom 18.07.2017 5.6 Hinweise auf typische Einflusskomponenten des Grundstücksmarkts Bodenwert = Lagefaktor Hauptnutzfläche Mietniveau der Objekte Restnutzungsdauer In der Regel wurden die gehandelten Grundstücke in der zurückliegenden Marktuntersuchung in der Regel 4 bis 5 wesentliche Einflussmerkmale untersucht, durch die sich ein typischer Käufer leiten lässt. Die Ergebnisse der einzelnen Auswertungen können hinsichtlich ihrer Aussagekraft durch die Korrelationen sachverständig berücksichtigt werden. Empfohlen wird ein Anteilgewichtungsmodell anhand der Korrelationswerte. Die Restnutzungsdauer ist weiterer stark zu beachtender Einfluss für den Investor. Der Marktteilnehmer erwartet eine ausreichende Restlebensdauer seines Gebäudes. Diese muss nicht mit seiner geplanten Investitionszeit übereinstimmen, da er seine EXIT-Bedingung durchaus schon früher setzen kann. Allerdings erwartet er dann einen entsprechenden Restwert des Objekts im Zeitpunkt des EXITS um seine Renditeforderung bzw. seine eigenen wohnwirtschaftlichen Ansprüche an das Objekt zu erreichen. Die Bestimmung der Restnutzungsdauer erfolgte dabei nach den Vorschlägen der ImmoWertV und der aktuellen Fassung der Sachwertrichtlinie (SW-RL). Der jeweils ermittelte Bodenwert je m² Grundstücksfläche ist ein entscheidendes Lagekriterium für die Nachfrage nach einem Objekt innerhalb des Marktgebiets. In der Regel lassen sich entsprechende Abhängigkeiten aus den Auswertungen feststellen. Es ist zu beachten, dass der gebietstypische Richtwert als Ausgangsgrundlage angepasst um lagetypische Zu- und Abschläge zugrunde gelegt wird. Baurechtliche Anpassungen sind nur im Rahmen von GFZ-Anpassungen/Flächenanpassungen zu berücksichtigen. Die Hauptnutzfläche stellt für den Markt eine Risikokomponente dar. Große Objekte werden in der Regel nur noch von wenigen Investoren wirtschaftlich getragen werden können. So scheiden eine relativ große Anzahl von Marktteilnehmern aus Kapitalbeschaffungsgründen aus. Gleichzeitig erhöht sich das Risiko durch die geringere Diversifikation des Risikos. Das Mietniveau ist zunächst ebenfalls ein typischer Lagefaktor wie der Bodenrichtwert. Gleichzeitig ist dieses auch stark beeinflusst durch die vorhandene Ausstattung und der Modernität des Objekts. Im Rahmen der Renditeerwartung fällt der Blickpunkt jeden Investors zunächst auf die Miete bzw. auf den Nutzwert des Gebäudes, so dass dieser Basis ein erheblicher Einfluss auf die Marktentscheidung unterstellt werden kann. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 40 Marktbericht vom 18.07.2017 5.7 Hinweise für die Bewertungsdaten für Erbschaft- und Schenkungsteuerzwecke Anwendungsbereiche Für Besteuerungsfälle vor dem 01.01.2016: Vergleichswertverfahren Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohnungen Ertragswertverfahren Für Besteuerungsfälle ab dem 01.01.2016: Sachwertverfahren Modellparameter Regelherstellungskosten 2015 Lineares Alterswertminderungsmodell Baujahresklassen nach RHK 2015 (analog NHK 2010) Modernisierungseinschätzungen nach Richtlinie Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22 BewG Mindestrestwert von 30% des Sachwerts Ertragswertverfahren Rohertrag Bewirtschaftungskosten Restnutzungsdauer Für die Bewertung von Grundstücken für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer ist ein in Abweichung zur allgemeinen Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB gesondertes Bewertungsverfahren nach BewG vorgeschrieben. Hierzu hat der berichtserstattende Gutachterausschuss spezielle Werte ausgewiesen, die lex specialis den Anlagen zum Bewertungsgesetz gegenüber als vorrangig anzusehen sind. Es sind für die Bedarfswertermittlung die Vergleichswerte nach Regressionsermittlung für folgende Objekte gültig: Es können die speziellen Wertzahlen für die jeweiligen Gebäudetypen verwendet werden. Für Renditeobjekte wurden spezielle Liegenschaftszinssätze ermittelt, die das Modell des BewG explizit berücksichtigen. Es sind die speziellen Liegenschaftszinssätze für steuerliche Zwecke anzuwenden (siehe Modellparameter Fälle ab dem 2012 bis 2015). Für die Schätzung des Rohertrags (ortsübliche Mieten) sind die Regressionswerte der jeweiligen Mietwertdiagramme anzuwenden. Als Bewirtschaftungskosten sind die Mittelwerte der jeweiligen Gebäudetypen anzuwenden. Es wurde eine Mindestrestnutzungsdauer von 30% der Gesamtnutzungsdauer in entsprechenden Fällen berücksichtigt. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 41 Marktbericht vom 18.07.2017 Vergleichswertverfahren GFZ-Hinweise Ist-GFZ Eine Umrechnung der Bodenwerte hat explizit nach den erreichten Ist- Werten zu erfolgen. Umrechnungen nach theoretisch höheren baurechtlich erreichbaren Nutzungen sind nicht zulässig, da hierfür zumeist die Freiräumung des alten Baukörpers erfolgen müsste bzw. wirtschaftliche Verluste in Form einer Umgestaltung des Baukörpers hingenommen werden müssen. Die Berechnung über die tatsächliche GFZ-Werte erfolgt insbesondere aufgrund der Tatsache, dass in Gebieten mit niedrigen Bodenwerten eine geringere Auswirkung festzustellen sind. Bei fehlender tatsächlicher Verständigung zwischen Bewertungsstelle und Steuerpflichtigem gilt der Vorrang des jeweiligen Vergleichswertverfahrens gegenüber den anderen Bewertungsverfahren. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 42 Marktbericht vom 18.07.2017 Enhält Regressionsanaylsen zu Liegenschaftszinssätzen Marktanpassungen Vergleichswerte Basismieten Bodenwerteinflüsse zu den Teilemärkten Inhaltsverzeichnis Seite 6. Teilemarkt Ein- und Zweifamilienhäuser 44 7. Teilemarkt Eigentumswohnungen (Bestand) 58 8. Teilemarkt Renditeobjekte 72 9. Teilemarkt Gewerbe 87 10. Teilemarkt Bauernhöfe (Altdaten) 101 88255 Baindt Teil B zum Grundstücksmarktbericht Gemeinde Baindt Herausgeber: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Marsweilerstr. 4 Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 43 Marktbericht vom 18.07.2017 6 Teilemarkt Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke einschl. Reihenhäuser Ermittlungsergebnisse erfasste Objekte 139 Vergleichsgrundstücke davon brauchbare Überblick über die Angebote Mittel Median Standardabw. EFH RH qm-Preise 1.911 € 1.797 € 544 € 1.812 € 2.029 € Minima 713 € 713 € 959 € Maxima 3.646 € 3.207 € 3.646 € Liegenschaftszinssätze 3,37% 2,99% 0,83% 3,25% 2,78% Minima 1,77% 1,76% 1,77% Maxima 6,29% 6,29% 3,94% Sachwertfaktoren 0,97 0,97 0,13 0,94 1,07 Minima 0,67 0,68 0,67 Maxima 1,40 1,20 1,40 weitere Mittelwerte Bodenwert 262 € 245 € 54 € 247 € 266 € GFZ_Ist 0,50 0,46 0,25 0,46 0,66 HNF 159 m² 143 m² 45 m² 164 m² 128 m² Restnutzungsdauer 38 Jahre 43 Jahre 17 Jahre 40 Jahre 56 Jahre mittlere Miete 7,08 € 6,39 € 1,09 € 6,58 € 6,47 € mittlere BWK-Kosten 1,07 € 1,15 € 1,04 € 1,16 € mittlere Bewirtschaftung 15,12% 18,06% 4,80% 15,85% 17,97% Faktor nach Gruppe EFH/RH gesamt EFH RH Vergleichspreis 1,00 0,95 1,06 Liegenschaftszinssatz 1,00 0,96 0,83 Sachwertfaktor 1,00 0,97 1,10 Zeitraum 24.03.2004 bis 14.10.2016 Tendenz steigend Zur Bestimmung der wertbeeinflussenden Komponenten in der Vorprüfung wurden Daten aus dem Teilmarkt ausgewertet. Objekte, die sich außerhalb der mathematischen Standardabweichung befanden, wurden eliminiert. 137 auswertbare Vergleichsobjekte nach Ausreißer-Entfernung am oberen und unteren Randbereich (außerhalb der Standardabweichung) in den letzten 6 Jahren. 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Zeitachse Poly. (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 44 Marktbericht vom 18.07.2017 Analysen 6 Teilemarkt Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke einschl. Reihenhäuser Liegenschaftszinssätze - Sachwertfaktoren - Vergleichswerte Steuerliche Werte für BewG Liegenschaftszinssatz Ein- und Zweifamilienhäuser nach Bodenwert Korrelation -0,280 nach Hauptnutzfläche Korrelation 0,382 nach Mietniveau Korrelation 0,115 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% 7,0% - € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € BRW Linear (BRW) 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% 7,0% m² 50 m² 100 m² 150 m² 200 m² 250 m² 300 m² 350 m² HNF Linear (HNF) 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% 7,0% 2,00 € 4,00 € 6,00 € 8,00 € 10,00 € Miete Linear (Miete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 45 Marktbericht vom 18.07.2017 Liegenschaftszinssatz Ein- und Zweifamilienhäuser nach Restnutzungsdauer Korrelation -0,164 Gewichtung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,280 30% nach HNF 0,382 41% nach Miete 0,115 12% nach RND 0,164 17% 0,941 100% zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt Richtwert 280 € 3,01% 30% 0,89% Wohnfläche 200 m² 3,45% 41% 1,40% Mietniveau 7,00 € 3,17% 12% 0,39% Restnutzung 55 Jahre 3,04% 17% 0,53% Gewichtung des Liegenschaftszinssatzes 3,21% x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,03 3,32% 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% 7,0% 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre 80 Jahre 100 Jahre RND-ImmoWertV Linear (RND-ImmoWertV) y = 7E-05x - 1,8752 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 46 Marktbericht vom 18.07.2017 Sachwertfaktoren Ein- und Zweifamilienhäuser nach Bodenrichtwerten Korrelation 0,604 nach Hauptnutzfläche Korrelation -0,296 nach Mietniveau Korrelation 0,034 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 1,6 - € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € BRW Linear (BRW) 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 1,6 m² 50 m² 100 m² 150 m² 200 m² 250 m² 300 m² 350 m² HNF Linear (HNF) 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 1,6 2,00 € 4,00 € 6,00 € 8,00 € 10,00 € Miete Linear (Miete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 47 Marktbericht vom 18.07.2017 Sachwertfaktoren Ein- und Zweifamilienhäuser nach Restnutzungsdauer Korrelation 0,259 Gewichtete Wertfaktoren Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,604 50,7% nach HNF 0,296 24,8% n. Mietniveau 0,034 2,8% nach RND 0,259 21,7% 1,193 100,0% zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt Richtwert 280 € 1,01 51% 0,513 Wohnfläche 200 m² 0,94 25% 0,232 Mietniveau 7,00 € 0,98 3% 0,028 Restnutzung 55 Jahre 0,99 22% 0,216 Gewichtung des Sachwertfaktors 0,989 x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,00 0,987 angenommener Sachwert 350.000 € errechneter Verkehrswert 0,987 345.383 € 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 1,6 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre 80 Jahre 100 Jahre RND-ImmoWertV Linear (RND-ImmoWertV) y = -1E-05x + 1,4962 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 48 Marktbericht vom 18.07.2017 Sachwertfaktoren Ein- und Zweifamilienhäuser nachrichtlich nach Sachwert Korrelation -0,499 Beispiel für angenommener Sachwert 350.000 € Ableitung errechneter Verkehrswert 0,920 322.112 € Differenzen in der Ableitung Aus dem Vergleich zwischen dem mehrgewichtigen Regressionsmodell und dem vereinfachten Sachwertmodell wird deutlich, dass es zu Abweichungen kommen kann, was weitgehend dem Unschärfegrad des einfachen Sachwertmodells zurückzuführen ist. Die Abweichungen liegen jedoch in nicht mehr vertretbaren Differenzen, so dass das mehrgewichtige Regressionsmodell empfohlen wird. Das einfache Sachwertmodell wird gerade in den kleinen Altobjekten und neueren Bestandsobjekten nicht mehr zu hinreichenden Marktabbildung führen. y = -0,225ln(x) + 3,7926 0,50 0,70 0,90 1,10 1,30 1,50 - € 150.000 € 300.000 € 450.000 € 600.000 € 750.000 € Sachwert NHK 2010 Log. (Sachwert NHK 2010) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 49 Marktbericht vom 18.07.2017 Vergleichswerte Ein- und Zweifamilienhäuser nach Bodenrichtwerten Korrelation 0,401 nach Hauptnutzfläche Korrelation -0,584 nach Ausstattung nach Schulnoten 1 = sehr gut (NHK 5) 2 = gut ((NHK 4) 3 = mittel (NHK 3) 4 = einfach (NHK 2) 5 = sehr einfach (NHK 1) Korrelation -0,618 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 4.000 € - € 50 € 100 € 150 € 200 € 250 € 300 € 350 € 400 € 450 € BRW Linear (BRW) 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 4.000 € m² 50 m² 100 m² 150 m² 200 m² 250 m² 300 m² 350 m² HNF Linear (HNF) 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 4.000 € 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 Ausstattung Linear (Ausstattung) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 50 Marktbericht vom 18.07.2017 Vergleichswerte Ein- und Zweifamilienhäuser nach Mietniveau Korrelation 0,651 nach Restnutzungsdauer Korrelation 0,445 Gewichtung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,401 14,9% nach HNF 0,584 21,6% nach Aussttg. 0,618 22,9% nach Miete 0,651 24,1% nach RND 0,445 16,5% 2,700 100,0% 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 4.000 € 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre 80 Jahre 100 Jahre RND-ImmoWertV Linear (RND-ImmoWertV) 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 4.000 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € 8,00 € 9,00 € 10,00 € Miete Linear (Miete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 51 Marktbericht vom 18.07.2017 Vergleichswerte Ein- und Zweifamilienhäuser zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt nach BRW 280 € 1.983 € 14,9% 294,8 nach HNF 200 m² 1.548 € 21,6% 334,7 nach Aussttg. 2 2.258 € 22,9% 517,2 nach Miete 7,00 € 2.015 € 24,1% 486,1 nach RND 55 Jahre 2.021 € 16,5% 333,3 Gewichtung des Vergleichswerts 1.966 € x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,03 2.035 € angenommene Mietfläche 200 m² errechneter Verkehrswert 2.035 € 406.916 € 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Datenreihen2 Linear (Datenreihen2) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 52 Marktbericht vom 18.07.2017 Mietwertbildung Ein- und Zweifamilienhäuser nach Bodenrichtwerten Korrelation 0,379 nach Wohnfläche bzw. Hauptnutzfläche Korrelation -0,421 nach Ausstattung nach Schulnoten 1 = sehr gut (NHK 5) 2 = gut ((NHK 4) 3 = mittel (NHK 3) 4 = einfach (NHK 2) 5 = sehr einfach (NHK 1) Korrelation -0,474 Folgende Einflussfaktoren auf die Miete liegen dem Wertermittlungsmodell zugrunde. Dabei wurden die Mieten ab 2013 auf dem Mietspiegel Baindt gestützt. 2,50 € 3,50 € 4,50 € 5,50 € 6,50 € 7,50 € 8,50 € 9,50 € - € 50 € 100 € 150 € 200 € 250 € 300 € 350 € 400 € 450 € BRW Linear (BRW) 2,50 € 3,50 € 4,50 € 5,50 € 6,50 € 7,50 € 8,50 € 9,50 € m² 50 m² 100 m² 150 m² 200 m² 250 m² 300 m² 350 m² HNF Linear (HNF) 2,50 € 3,50 € 4,50 € 5,50 € 6,50 € 7,50 € 8,50 € 9,50 € 0 1 2 3 4 5 Ausstattung Linear (Ausstattung) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 53 Marktbericht vom 18.07.2017 Mietwertbildung Ein- und Zweifamilienhäuser nach Restnutzungsdauer Korrelation 0,154 Gewichtung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,379 26,6% nach HNF 0,421 29,5% nach Aussttg. 0,474 33,2% nach RND 0,154 10,8% 1,427 100,0% zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt nach BRW 280 € 7,16 € 26,6% 1,90 € (inkl. Stellplatz) nach HNF 200 m² 6,82 € 29,5% 2,01 € nach Aussttg. 2 7,24 € 33,2% 2,40 € nach RND 55 Jahre 6,73 € 10,8% 0,72 € Gewichtung des Mietwerts 7,04 € x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,05 7,36 € angenommene Mietfläche 200 m² errechneter Mietwert inkl. Stellplatz 7,36 € 1.471 € mittlere Stellplatzmieten TG/Garage je Objekt 1,13 Miete je TG/Garage 39,40 € Spanne 32,88 € 47,25 € Stellplatz je Objekt 0,16 Miete je off. Stellplatz 20,46 € Spanne 18,36 € 23,62 € 2,50 € 3,50 € 4,50 € 5,50 € 6,50 € 7,50 € 8,50 € 9,50 € 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre 80 Jahre 100 Jahre RND Linear (RND) 0,80 0,90 1,00 1,10 1,20 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 54 Marktbericht vom 18.07.2017 Bodenwerteinflüsse Ein- und Zweifamilienhäuser Bodenwerteinfluss GFZ_Ist Beispiel Mischgebiet GFZ_Ist URK Objekt 0,70 0,996 Mittel 0,51 0,964 Korrekturfaktor 1,033 Korrelation 0,206 GFZ_Ist-Einfluss-Reihe Ist Korrelation 0,20 0,8131 0,10 0,9383 Ergebnis 0,40 0,8351 0,20 0,9504 0,60 0,8571 0,30 0,9626 0,80 0,8791 0,40 0,9747 1,00 0,9010 0,50 0,9868 1,20 0,9230 0,60 0,9990 1,40 0,9450 0,70 1,0111 1,60 0,9670 0,80 1,0233 1,80 0,9890 0,90 1,0354 2,00 1,0109 1,00 1,0475 2,20 1,0329 1,10 1,0597 R² 0,104 R² 0,155 Innen 34 / MI / MD Aus der Auswertung der Marktdaten für die bebauten Grundstücke können die Werteinflüsse auf den Boden (vorrangig Bebauungsdichte - GFZ_Ist - und die Grundstücksgröße) abgeleitet werden. Im Auswertungsgebiet konnten folgende Einflüsse festgestellt werden: WA/WR y = 0,1099x + 0,7912 y = 0,1214x + 0,9262 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 0 0,5 1 1,5 2 2,5 Mischgebiete/34 WA-Gebiete Linear (Mischgebiete/34) Linear (WA-Gebiete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 55 Marktbericht vom 18.07.2017 nach Grundstücksgröße Beispiel Mischgebiet Fläche URK Objekt 400,00 0,842 Mittel 584,66 0,837 Korrekturfaktor 1,006 Korrelation -0,3751 Bodenflächen-URK Korrelation 250 m² 0,8418 250 m² 1,0661 Ergebnis 500 m² 0,8367 500 m² 0,9853 750 m² 0,8337 750 m² 0,9380 1.000 m² 0,8316 1.000 m² 0,9045 1.250 m² 0,8299 1.250 m² 0,8784 1.500 m² 0,8286 1.500 m² 0,8572 1.750 m² 0,8274 1.750 m² 0,8392 2.000 m² 0,8265 2.000 m² 0,8236 2.250 m² 0,8256 2.250 m² 0,8099 R² 0,000 R² 0,080 Beispielsumrechnung Einfluss Korrelation Gewicht nach GFZ_Ist 1,033 0,206 35,5% nach Größe 1,006 0,375 64,5% 1,016 0,581 100,0% mittlerer Richtwert 262 € x Anpassung 1,016 Vergleichswert 266 € Innen 34 / MI / MD WA/WR y = -0,007ln(x) + 0,8827 y = -0,117ln(x) + 1,7099 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 0 500 1000 1500 2000 Mischgebiete/34 WA-Gebiete Log. (Mischgebiete/34) Log. (WA-Gebiete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 56 Marktbericht vom 18.07.2017 Werte für 6 Teilemarkt Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke einschl. Reihenhäuser Bedarfswertermittlung Wertzahlen RHK 2015 für Zwecke der ErbSt / SchenkungSt Erbschaft- und Schenkungsteuer Wertzahlen für Sachwerte EFH/ZFH/DH Sachwert-Wertzahl 50.000 € 1,1307 Beispiel Korrelation 100.000 € 1,0927 Ergebnis 150.000 € 1,0547 Fläche Wertzahl 200.000 € 1,0168 Objekt 385000 0,876 250.000 € 0,9788 Mittel 315813,7179 0,929 300.000 € 0,9408 400.000 € 0,8649 500.000 € 0,7890 750.000 € 0,5992 Hinweise Empfehlungen Gutachten Bei Objekten mit einer Nutzungsdauer von weniger als 30% der allgemeinen Gesamtnutzungsdauer sollte wegen des Mindestrestwertes ein Verkehrswertgutachten erwogen werden. Alternativ steht dem Rechtsanwender das oben ausgewiesen Korrelationsmodell des Vergleichswertverfahrens (Gewichtungen nach 4 Einflussfaktoren) zur Verfügung. Aufgrund der allgemein guten Korrelationswirkung kann zumeist auf das Sachwertmodell zurückgegriffen werden. Das hier berücksichtigte Sachwertmodell entspricht in vollem Umfang den Regelungen des steuerlichen Bewertungsgesetzes und der Richtlinie zur Grundbesitzbewertung. y = -7E-07x + 1,1399 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 - € 200.000 € 400.000 € 600.000 € 800.000 € Sachwert nach RHK 2015 Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 57 Marktbericht vom 18.07.2017 7 Teilemarkt Eigentumswohnungen (nur Bestandsbau) Ermittlungsergebnisse erfasste Objekte 153 Vergleichsgrundstücke davon brauchbare Überblick über die Angebote Bestand Median Standardabw. qm-Preise 1.556 € 1.466 € 442 € Minima 941 € Maxima 3.077 € Liegenschaftszinssätze 4,08% 3,88% 0,89% Minima 2,12% Maxima 6,27% Sachwertfaktoren 1,05 1,04 0,10 Minima 0,80 Maxima 1,28 weitere Mittelwerte Bodenwert 241 € 236 € 50 € GFZ_Ist 0,58 0,54 0,24 HNF 89 m² 92 m² 27 m² Restnutzungsdauer 36 Jahre 35 Jahre 13 Jahre mittlere Miete 6,97 € 6,83 € 0,82 € mittlere BWK-Kosten 1,15 € 1,23 € mittlere Bewirtschaftung 16,48% 17,95% 4,33% Zeitraum 19.04.2004 bis 24.10.2016 Tendenz zuletzt steigend Zur Bestimmung der wertbeeinflussenden Komponenten in der Vorprüfung wurden Daten aus dem Teilmarkt ausgewertet. Objekte, die sich außerhalb der mathematischen Standardabweichung befanden, wurden eliminiert. 61 auswertbare Vergleichsobjekte nach Ausreißer-Entfernung am oberen und unteren Randbereich (außerhalb der Standardabweichung) 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Zeitachse Poly. (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 58 Marktbericht vom 18.07.2017 Analysen 7 Teilemarkt Eigentumswohnungen (nur Bestandsbau) Liegenschaftszinssätze - Sachwertfaktoren - Vergleichswerte Steuerliche Werte für BewG Liegenschaftszinssatz Eigentumswohnungen nach Bodenwert Korrelation -0,405 nach Hauptnutzfläche Korrelation 0,109 nach Mietniveau Korrelation -0,075 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% 7,0% - € 100 € 200 € 300 € 400 € BRW Linear (BRW) 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% 7,0% m² 50 m² 100 m² 150 m² 200 m² HNF Linear (HNF) 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% 7,0% 2,00 € 4,00 € 6,00 € 8,00 € 10,00 € Miete Linear (Miete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 59 Marktbericht vom 18.07.2017 Liegenschaftszinssatz Eigentumswohnungen nach Restnutzungsdauer Korrelation -0,173 Gewichtung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,405 53% nach HNF 0,109 14% nach Miete 0,075 10% nach RND 0,173 23% 0,762 100% zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt Richtwert 300 € 3,56% 53% 1,89% Wohnfläche 65 m² 3,91% 14% 0,56% Mietniveau 8,00 € 3,90% 10% 0,38% Restnutzung 35 Jahre 4,03% 23% 0,92% Gewichtung des Liegenschaftszinssatzes 3,75% x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,03 3,87% 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% 7,0% 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre 80 Jahre RND-ImmoWertV Linear (RND-ImmoWertV) y = 4E-05x - 0,4866 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 60 Marktbericht vom 18.07.2017 Sachwertfaktoren Eigentumswohnungen nach Bodenrichtwerten Korrelation 0,717 nach Hauptnutzfläche Korrelation -0,047 nach Mietniveau Korrelation 0,097 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 - € 100 € 200 € 300 € 400 € BRW Linear (BRW) 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 m² 50 m² 100 m² 150 m² 200 m² HNF Linear (HNF) 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 2,00 € 4,00 € 6,00 € 8,00 € 10,00 € Miete Linear (Miete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 61 Marktbericht vom 18.07.2017 Sachwertfaktoren Eigentumswohnungen nach Restnutzungsdauer Korrelation 0,023 Gewichtete Wertfaktoren Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,717 81,1% nach HNF 0,047 5,3% n. Mietniveau 0,097 10,9% nach RND 0,023 2,7% 0,885 100,0% zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt Richtwert 300 € 1,14 81% 0,924 Wohnfläche 65 m² 1,05 5% 0,056 Mietniveau 8,00 € 1,06 11% 0,117 Restnutzung 35 Jahre 1,05 3% 0,028 Gewichtung des Sachwertfaktors 1,125 x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 0,99 1,111 angenommener Sachwert 160.000 € errechneter Verkehrswert 1,111 177.760 € 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre 80 Jahre RND-ImmoWertV Linear (RND-ImmoWertV) y = -1E-05x + 1,5873 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 62 Marktbericht vom 18.07.2017 Sachwertfaktoren Eigentumswohnungen nachrichtlich nach Sachwert Korrelation -0,045 Beispiel für angenommener Sachwert 160.000 € Ableitung errechneter Verkehrswert 1,048 167.707 € Differenzen in der Ableitung Aus dem Vergleich zwischen dem mehrgewichtigen Regressionsmodell und dem vereinfachten Sachwertmodell wird deutlich, dass es zu Abweichungen kommen kann, was weitgehend dem Unschärfegrad des einfachen Sachwertmodells zurückzuführen ist. Die Abweichungen liegen jedoch in nicht mehr vertretbaren Differenzen, so dass das mehrgewichtige Regressionsmodell empfohlen wird. Das einfache Sachwertmodell wird gerade in den kleinen Altobjekten und großen neueren Bestandsobjekten nicht mehr zu hinreichenden Marktabbildung führen. y = -1E-07x + 1,0622 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 - € 75.000 € 150.000 € 225.000 € 300.000 € 375.000 € Sachwert NHK 2010 Linear (Sachwert NHK 2010) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 63 Marktbericht vom 18.07.2017 Vergleichswerte Eigentumswohnungen nach Bodenrichtwerten Korrelation 0,448 nach Hauptnutzfläche Korrelation -0,157 nach Ausstattung nach Schulnoten 1 = sehr gut (NHK 5) 2 = gut ((NHK 4) 3 = mittel (NHK 3) 4 = einfach (NHK 2) 5 = sehr einfach (NHK 1) Korrelation -0,536 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € - € 50 € 100 € 150 € 200 € 250 € 300 € 350 € 400 € BRW Linear (BRW) 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € m² 20 m² 40 m² 60 m² 80 m² 100 m² 120 m² 140 m² 160 m² 180 m² HNF Linear (HNF) 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 Ausstattung Linear (Ausstattung) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 64 Marktbericht vom 18.07.2017 Vergleichswerte Eigentumswohnungen nach Mietniveau Korrelation 0,664 nach Restnutzungsdauer Korrelation 0,439 Gewichtung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,448 20,0% nach HNF 0,157 7,0% nach Aussttg. 0,536 23,9% nach Miete 0,664 29,6% nach RND 0,439 19,6% 2,245 100,0% 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre 80 Jahre RND-ImmoWertV Linear (RND-ImmoWertV) 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € 8,00 € 9,00 € 10,00 € Miete Linear (Miete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 65 Marktbericht vom 18.07.2017 Vergleichswerte Eigentumswohnungen zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt nach BRW 300 € 1.773 € 20,0% 354,0 nach HNF 65 m² 1.596 € 7,0% 112,0 nach Aussttg. 2 1.866 € 23,9% 445,6 nach Miete 8,00 € 1.971 € 29,6% 582,8 nach RND 35 Jahre 1.492 € 19,6% 291,8 Gewichtung des Vergleichswerts 1.786 € x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,06 1.887 € angenommene Mietfläche 65 m² errechneter Verkehrswert 1.887 € 122.670 € 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 66 Marktbericht vom 18.07.2017 Mietwertbildung Eigentumswohnungen nach Bodenrichtwerten Korrelation 0,391 nach Wohnfläche bzw. Hauptnutzfläche Korrelation -0,056 nach Ausstattung nach Schulnoten 1 = sehr gut (NHK 5) 2 = gut ((NHK 4) 3 = mittel (NHK 3) 4 = einfach (NHK 2) 5 = sehr einfach (NHK 1) Korrelation -0,399 Folgende Einflussfaktoren auf die Miete liegen dem Wertermittlungsmodell zugrunde. Dabei wurden die Mieten ab 2013 auf dem Mietspiegel Altshausen gestützt. 2,50 € 3,50 € 4,50 € 5,50 € 6,50 € 7,50 € 8,50 € 9,50 € - € 50 € 100 € 150 € 200 € 250 € 300 € 350 € 400 € BRW Linear (BRW) 2,50 € 3,50 € 4,50 € 5,50 € 6,50 € 7,50 € 8,50 € 9,50 € m² 20 m² 40 m² 60 m² 80 m² 100 m² 120 m² 140 m² 160 m² 180 m² HNF Linear (HNF) 2,50 € 3,50 € 4,50 € 5,50 € 6,50 € 7,50 € 8,50 € 9,50 € 0 1 2 3 4 5 Beispiel Linear (Beispiel) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 67 Marktbericht vom 18.07.2017 Mietwertbildung Eigentumswohnungen nach Restnutzungsdauer Korrelation 0,267 Gewichtung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,391 35,1% nach HNF 0,056 5,0% nach Aussttg. 0,399 35,9% nach RND 0,267 24,0% 1,113 100,0% zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt nach BRW 300 € 7,16 € 35,1% 2,52 € (inkl. Stellplatz) nach HNF 65 m² 6,82 € 5,0% 0,34 € nach Aussttg. 2 7,24 € 35,9% 2,60 € nach RND 35 Jahre 6,73 € 24,0% 1,61 € Gewichtung des Mietwerts 7,07 € x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,06 7,48 € angenommene Mietfläche 65 m² errechneter Mietwert inkl. Stellplatz 7,48 € 486 € mittlere Stellplatzmieten TG/Garage je Objekt 0,64 Miete je TG/Garage 39,44 € 34,56 € 46,21 € Stellplatz je Objekt 0,22 Miete je off. Stellplatz 20,41 € 18,53 € 22,84 € 2,50 € 3,50 € 4,50 € 5,50 € 6,50 € 7,50 € 8,50 € 9,50 € 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre 80 Jahre RND Linear (RND) 0,80 0,85 0,90 0,95 1,00 1,05 1,10 1,15 1,20 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 68 Marktbericht vom 18.07.2017 Bodenwerteinflüsse Eigentumswohnungen Bodenwerteinfluss GFZ_Ist Beispiel Mischgebiet GFZ_Ist URK Objekt 0,70 1,014 Mittel 0,59 0,995 Korrekturfaktor 1,019 Korrelation 0,203 GFZ_Ist-Einfluss-Reihe Ist Korrelation GFZ URK GFZ URK Ergebnis 0,20 1,171 0,10 0,834 0,40 1,147 0,20 0,860 0,60 1,122 0,30 0,886 0,80 1,097 0,40 0,912 1,00 1,072 0,50 0,938 1,20 1,047 0,60 0,965 1,40 1,022 0,70 0,991 1,60 0,997 0,80 1,017 1,80 0,972 0,90 1,043 2,00 0,947 1,00 1,069 2,20 0,922 1,10 1,095 R² -0,138 R² 0,321 Aus der Auswertung der Marktdaten für die bebauten Grundstücke können die Werteinflüsse auf den Boden (vorrangig Bebauungsdichte - GFZ_Ist - und die Grundstücksgröße) abgeleitet werden. Im Auswertungsgebiet konnten folgende Einflüsse festgestellt werden: Innen 34 / MI / MD WA/WR y = -0,1247x + 1,1964 y = 0,2615x + 0,8077 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 0 0,2 0,4 0,6 0,8 1 1,2 1,4 1,6 Mischgebiete/34 WA-Gebiete Linear (Mischgebiete/34) Linear (WA-Gebiete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 69 Marktbericht vom 18.07.2017 nach Grundstücksgröße Beispiel Mischgebiet Fläche URK Objekt 400,00 1,205 Mittel 248,87 1,131 Korrekturfaktor 1,066 Korrelation -0,2433 Bodenflächen-URK Korrelation Fläche URK Fläche URK Ergebnis 20 m² 0,7365 20 m² 1,3062 40 m² 0,8449 40 m² 1,2085 60 m² 0,9084 60 m² 1,1514 80 m² 0,9533 80 m² 1,1109 100 m² 0,9882 100 m² 1,0794 150 m² 1,0517 150 m² 1,0223 200 m² 1,0967 200 m² 0,9818 400 m² 1,2051 400 m² 0,8841 600 m² 1,2685 600 m² 0,8270 800 m² 1,3135 800 m² 0,7864 1.000 m² 1,3484 1.000 m² 0,7550 R² 0,108 R² 0,100 Beispielsumrechnung Einfluss Korrelation Gewicht nach GFZ_Ist 1,019 0,203 45,5% nach Größe 1,066 0,243 54,5% 1,044 0,446 100,0% mittlerer Richtwert 241 € x Anpassung 1,044 Vergleichswert 252 € Innen 34 / MI / MD WA/WR y = 0,1564ln(x) + 0,268 y = -0,141ln(x) + 1,7283 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 0 100 200 300 400 500 600 Mischgebiete/34 WA-Gebiete Log. (Mischgebiete/34) Log. (WA-Gebiete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 70 Marktbericht vom 18.07.2017 Werte für 7 Teilemarkt Eigentumswohnungen (nur Bestandsbau) Bedarfswertermittlung Wertzahlen RHK 2015 für Zwecke der ErbSt / SchenkungSt Erbschaft- und Schenkungsteuer Wertzahlen für Sachwerte EFH/ZFH/DH Sachwert-Wertzahl 50.000 € 1,019 Beispiel Korrelation 100.000 € 1,011 Ergebnis 150.000 € 1,002 Fläche Wertzahl 200.000 € 0,994 Objekt 176000 0,998 250.000 € 0,985 Mittel 138858,8153 1,004 300.000 € 0,976 350.000 € 0,968 400.000 € 0,959 Hinweise Empfehlungen Gutachten Aufgrund der allgemein guten Korrelationswirkung kann zumeist auf das Sachwertmodell zurückgegriffen werden. Das hier berücksichtigte Sachwertmodell entspricht in vollem Umfang den Regelungen des steuerlichen Bewertungsgesetzes und der Richtlinie zur Grundbesitzbewertung. Bei Objekten mit einer Nutzungsdauer von weniger als 30% der allgemeinen Gesamtnutzungsdauer sollte wegen des Mindestrestwertes ein Verkehrswertgutachten erwogen werden. Alternativ steht dem Rechtsanwender das oben ausgewiesen Korrelationsmodell des Vergleichswertverfahrens (Gewichtungen nach 4 Einflussfaktoren) zur Verfügung. y = -4E-08x + 1,0101 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 - € 150.000 € 300.000 € 450.000 € Sachwert nach RHK 2015 Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 71 Marktbericht vom 18.07.2017 8 Teilemarkt Renditeobjekte Ermittlungsergebnisse erfasste Objekte 20 Vergleichsgrundstücke davon brauchbare Überblick über die Angebote Mittel Median Standardabw. MFH WGH GH Anzahl 17 6 6 5 qm-Preise 1.052 € 1.072 € 365 € 1.198 € 1.212 € 685 € Minima 290 € 1.058 € 643 € 290 € Maxima 1.635 € 1.456 € 1.635 € 863 € Liegenschaftszinssätze 5,10% 3,82% 2,56% 4,04% 4,31% 7,31% Minima 2,73% 2,91% 2,73% 4,81% Maxima 13,12% 7,34% 6,20% 13,12% Sachwertfaktoren 0,77 0,81 0,13 0,77 0,76 0,77 Minima 0,51 0,51 0,63 0,68 Maxima 0,87 0,87 0,89 0,88 weitere Mittelwerte Bodenwert 215 € 238 € 110 € 299 € 232 € 94 € GFZ_Ist 0,57 0,52 0,25 0,70 0,56 0,43 HNF 367 m² 322 m² 164 m² 376 m² 363 m² 360 m² Restnutzungsdauer 31 Jahre 32 Jahre 12 Jahre 35 Jahre 31 Jahre 26 Jahre mittlere Miete 5,61 € 5,77 € 0,87 € 5,68 € 5,76 € 5,35 € mittlere Bewirtschaftung 0,97 € 1,17 € 0,41 € 0,43 € 0,98 € mittlere BWK-Kosten 17,38% 20,32% 5,73% 7,31% 7,52% 18,41% Korrekturfaktoren für Typ Vergleichswertfaktor 1,14 1,15 0,65 Liegenschaftszinssatz 0,79 0,84 1,43 Korrekturfaktor SW-Faktor 1,00 0,99 0,99 Zeitraum 10.03.2004 bis 26.09.2016 Tendenz zuletzt steigend Zur Bestimmung der wertbeeinflussenden Komponenten in der Vorprüfung wurden Daten aus dem Teilmarkt ausgewertet. Objekte, die sich außerhalb der mathematischen Standardabweichung befanden, wurden eliminiert. 17 auswertbare Vergleichsobjekte nach Ausreißer-Entfernung am oberen und unteren Randbereich (außerhalb der Standardabweichung) 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Zeitachse Poly. (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 72 Marktbericht vom 18.07.2017 Analysen 8 Teilemarkt Renditeobjekte Liegenschaftszinssätze - Marktanpassungsfaktoren - Vergleichswerte Steuerliche Werte für BewG Zinssatzentwicklung in der Auswertung nach Bodenrichtwerten Korrelation MFH 0,952 WGH -0,904 GH -0,797 nach Hauptnutzfläche Korrelation MFH 0,876 WGH 0,563 GH 0,781 nach Mietniveau Korrelation MFH 0,903 WGH -0,703 GH -0,539 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 14,0% - € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € MFH-BRW WGH-BRW GH-BRW Linear (MFH-BRW) Linear (WGH-BRW) 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 14,0% 0 m² 100 m² 200 m² 300 m² 400 m² 500 m² 600 m² 700 m² 800 m² MFH-HNF WGH-HNF GH-HNF Linear (MFH-HNF) Linear (WGH-HNF) Linear (GH-HNF) 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 14,0% - € 1 € 2 € 3 € 4 € 5 € 6 € 7 € 8 € MFH-Miete WGH-Miete GH-Miete Linear (MFH-Miete) Linear (WGH-Miete) Linear (GH-Miete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 73 Marktbericht vom 18.07.2017 nach Restnutzung Korrelation MFH -0,381 WGH 0,452 GH -0,376 Gewichtung Einfluss R² - MFH R²-WGH R²-GH nach BRW 0,952 0,904 0,797 nach HNF 0,876 0,563 0,781 nach Miete 0,903 0,703 0,539 nach RND 0,381 0,452 0,376 3,112 2,622 2,492 zeitliche Entwicklung (alle Objektarten) Beispiel für Ableitung Objekt - MFH Basis linear abgel. R² - MFH Wertung Produkt Richtwert 350 € 5,04% 0,952 31% 1,54% Mietfläche 300 m² 3,49% 0,876 28% 0,98% Mietniveau 8,00 € 7,42% 0,903 29% 2,15% Restnutzung 30 Jahre 4,60% 0,381 12% 0,56% Gewichtung des Liegenschaftszinssatzes 3,112 100% 5,24% x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,123 5,89% Index für 30.06.2010 1,019 30.06.2011 1,042 30.06.2012 1,065 30.06.2013 1,088 30.06.2014 1,111 30.06.2015 1,134 30.06.2016 1,157 y = 6E-05x - 1,5307 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 14,0% 0 Jahre 10 Jahre 20 Jahre 30 Jahre 40 Jahre 50 Jahre 60 Jahre MFH-RND WGH-RND GH-RND Linear (MFH-RND) Linear (WGH-RND) Linear (GH-RND) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 74 Marktbericht vom 18.07.2017 Sachwertfaktoren Renditeobjekte nach Bodenrichtwerten Korrelation MFH -0,996 WGH -0,104 GH 0,427 nach Hauptnutzfläche Korrelation MFH -0,978 WGH -0,554 GH -0,796 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 - € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € MFH-BRW WGH-BRW GH-BRW Linear (MFH-BRW) Linear (WGH-BRW) Linear (GH-BRW) 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 0 m² 100 m² 200 m² 300 m² 400 m² 500 m² 600 m² 700 m² 800 m² MFH-HNF WGH-HNF GH-HNF Linear (MFH-HNF) Linear (WGH-HNF) Linear (GH-HNF) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 75 Marktbericht vom 18.07.2017 nach Mietniveau Korrelation MFH -0,766 WGH 0,086 GH 0,331 nach Restnutzungsdauer Korrelation MFH 0,261 WGH -0,818 GH -0,513 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 - € 1 € 2 € 3 € 4 € 5 € 6 € 7 € 8 € MFH-Miete WGH-Miete GH-Miete Linear (MFH-Miete) Linear (WGH-Miete) Linear (GH-Miete) 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 0 Jahre 10 Jahre 20 Jahre 30 Jahre 40 Jahre 50 Jahre 60 Jahre MFH-RND WGH-RND GH-RND Linear (MFH-RND) Linear (WGH-RND) Linear (GH-RND) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 76 Marktbericht vom 18.07.2017 Gewichtete Marktanpassung Einfluss R² - MFH R²-WGH R²-GH nach BRW 0,996 0,104 0,427 nach HNF 0,978 0,554 0,796 nach Miete 0,766 0,086 0,331 nach RND 0,261 0,818 0,513 3,000 1,562 2,067 nachrichtlich nach Sachwert Korrelation MFH -0,991 WGH -0,957 GH -0,922 y = -0,237ln(x) + 3,8635y = -0,27ln(x) + 4,3192y = -0,126ln(x) + 2,3969 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 - € 200.000 € 400.000 € 600.000 € 800.000 € 1.000.000 € 1.200.000 € MFH-SW WGH-SW GH-SW Log. (MFH-SW) Log. (WGH-SW) Log. (GH-SW) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 77 Marktbericht vom 18.07.2017 zeitliche Entwicklung (alle Objektarten) Beispiel für Ableitung Objekt - MFH Basis linear abgel. Korrelation Wertung Produkt Richtwert 350 € 0,69 0,996 33% 0,23 Mietfläche 300 m² 0,82 0,978 33% 0,27 Mietniveau 8,00 € 0,54 0,766 26% 0,14 Restnutzung 30 Jahre 0,74 0,261 9% 0,06 Gewichtung des Sachwertfaktors 3,000 100% 0,70 x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 0,95 0,663 angenommener Sachwert 1.000.000 € errechneter Verkehrswert 0,663 662.612 € Index für 30.06.2010 0,992 30.06.2011 0,982 30.06.2012 0,973 30.06.2013 0,963 30.06.2014 0,953 30.06.2015 0,944 30.06.2016 0,934 y = -3E-05x + 2,0665 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 78 Marktbericht vom 18.07.2017 Vergleichswertbildung Renditeobjekte nach Bodenrichtwerten Korrelation MFH -0,575 WGH 0,793 GH 0,742 nach Hauptnutzfläche Korrelation MFH -0,598 WGH -0,525 GH -0,650 nach Ausstattung nach Schulnoten 1 = sehr gut (NHK 5) 2 = gut ((NHK 4) 3 = mittel (NHK 3) 4 = einfach (NHK 2) 5 = sehr einfach (NHK 1) Korrelation MFH -0,598 WGH -0,525 GH -0,650 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € 1.400 € 1.600 € 1.800 € - € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € MFH-BRW WGH-BRW GH-BRW Linear (MFH-BRW) Linear (WGH-BRW) Linear (GH-BRW) 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € 1.400 € 1.600 € 1.800 € 0 m² 100 m² 200 m² 300 m² 400 m² 500 m² 600 m² 700 m² 800 m² MFH-HNF WGH-HNF GH-HNF Linear (MFH-HNF) Linear (WGH-HNF) Linear (GH-HNF) 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € 1.400 € 1.600 € 1.800 € 0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 MFH-HNF WGH-HNF GH-HNF Linear (MFH-HNF) Linear (WGH-HNF) Linear (GH-HNF) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 79 Marktbericht vom 18.07.2017 Vergleichswerte Rendite nach Mietniveau Korrelation MFH -0,154 WGH 0,839 GH 0,749 nach Restnutzungsdauer Korrelation MFH 0,762 WGH -0,044 GH 0,710 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € - € 1 € 2 € 3 € 4 € 5 € 6 € 7 € 8 € MFH-Miete WGH-Miete GH-Miete Linear (MFH-Miete) Linear (WGH-Miete) Linear (GH-Miete) 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € 1.400 € 1.600 € 1.800 € 0 10 20 30 40 50 60 MFH-RND WGH-RND GH-RND Linear (MFH-RND) Linear (WGH-RND) Linear (GH-RND) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 80 Marktbericht vom 18.07.2017 Gewichtung Einfluss R² - MFH R²-WGH R²-GH nach BRW 0,575 0,793 0,742 nach HNF 0,598 0,525 0,650 nach Aussttg. 0,598 0,525 0,650 nach Miete 0,154 0,839 0,749 nach RND 0,762 0,044 0,710 2,687 2,726 3,502 Vergleichswerte Rendite zeitliche Entwicklung (alle Objektarten) Beispiel für Ableitung Objekt - MFH Basis linear abgel. Korrelation Wertung Produkt nach BRW 350 € 1.363 € 0,575 21,4% 291,9 nach HNF 300 m² 1.098 € 0,598 22,3% 244,3 nach Aussttg. 3 1.060 € 0,598 22,3% 235,9 nach Miete 8,00 € 1.578 € 0,154 5,7% 90,2 nach RND 30 Jahre 1.042 € 0,762 28,4% 295,5 Gewichtung des Vergleichswerts 2,687 100,0% 1.158 € x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,20 1.394 € angenommene Mietfläche 300 m² errechneter Verkehrswert 1.394 € 418.052 € Index für 30.06.2010 1,031 30.06.2011 1,069 30.06.2012 1,107 30.06.2013 1,145 30.06.2014 1,183 30.06.2015 1,221 30.06.2016 1,259 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 81 Marktbericht vom 18.07.2017 Mietwertbildung Renditeobjekte nach Bodenrichtwerten Korrelation MFH 0,781 WGH 0,654 GH 0,470 nach Mietfläche bzw. Hauptnutzfläche Korrelation MFH 0,672 WGH -0,803 GH -0,673 nach Ausstattung nach Schulnoten 1 = sehr gut (NHK 5) 2 = gut ((NHK 4) 3 = mittel (NHK 3) 4 = einfach (NHK 2) 5 = sehr einfach (NHK 1) MFH 0,672 WGH -0,803 GH -0,673 Korrelation Folgende Einflussfaktoren auf die Miete liegen dem Wertermittlungsmodell zugrunde. 0 € 1 € 2 € 3 € 4 € 5 € 6 € 7 € 8 € - € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € MFH-BRW WGH-BRW GH-BRW Linear (MFH-BRW) Linear (WGH-BRW) Linear (GH-BRW) 0 € 1 € 2 € 3 € 4 € 5 € 6 € 7 € 8 € 0 m² 100 m² 200 m² 300 m² 400 m² 500 m² 600 m² 700 m² 800 m² MFH-HNF WGH-HNF GH-HNF Linear (MFH-HNF) Linear (WGH-HNF) Linear (GH-HNF) 0 € 1 € 2 € 3 € 4 € 5 € 6 € 7 € 8 € 0 1 2 3 4 5 MFH-HNF WGH-HNF GH-HNF Linear (MFH-HNF) Linear (WGH-HNF) Linear (GH-HNF) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 82 Marktbericht vom 18.07.2017 Mietwerte Rendite nach Restnutzungsdauer Korrelation MFH -0,247 WGH -0,512 GH 0,583 Gewichtung Einfluss R² - MFH R²-WGH R²-GH nach BRW 0,781 0,654 0,470 nach HNF 0,672 0,803 0,673 nach Aussttg. 0,672 0,803 0,673 nach RND 0,247 0,512 0,583 2,372 2,771 2,398 zeitliche Entwicklung 0,00 € 1,00 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € 8,00 € 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) 0 € 1 € 2 € 3 € 4 € 5 € 6 € 7 € 8 € 0 Jahre 10 Jahre 20 Jahre 30 Jahre 40 Jahre 50 Jahre 60 Jahre MFH-HNF WGH-HNF GH-HNF Linear (MFH-HNF) Linear (WGH-HNF) Linear (GH-HNF) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 83 Marktbericht vom 18.07.2017 Bodenwerteinflüsse Bodenwerteinfluss GFZ_Ist (alle Objekte) GFZ_Ist-Einfluss-Reihe Ist GFZ URK Beispiel Korrelation 0,50 0,909 GFZ_Ist URK Ergebnis 1,00 1,558 Objekt 0,800 1,532 1,50 2,206 Mittel 0,570 1,198 2,00 2,855 Korrekturfaktor 1,279 2,50 3,504 3,00 4,152 Korrelation 0,630 3,50 4,801 4,00 5,449 R² 0,630 Neben der Auswertung der Marktdaten für die bebauten Grundstücke können aus Angebotsauswertungen, ebenfalls in paralleler Struktur zum tatsächlichen Verkaufsgeschehen, die Werteinflüsse auf den Boden (vorrangig Bebauungsdichte - GFZ_Ist - und die Grundstücksgröße) abgeleitet werden. Im Auswertungsgebiet konnten folgende Einflüsse festgestellt werden: y = 1,2972x + 0,2606 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 0 0,2 0,4 0,6 0,8 1 1,2 GFZ Linear (GFZ) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 84 Marktbericht vom 18.07.2017 nach Grundstücksgröße Bodenflächen-URK Fläche URK Korrelation 250 m² 1,315 Beispiel Ergebnis 500 m² 1,153 1.000 m² 0,991 Fläche URK 1.500 m² 0,896 Objekt 800 m² 1,043 2.000 m² 0,828 Mittel 1.156 m² 0,957 3.000 m² 0,734 Korrekturfaktor 1,090 6.000 m² 0,571 R² 0,077 Korrelation 0,0774 Beispielsumrechnung Einfluss Korrelation Gewicht nach GFZ_Ist 1,279 0,630 89,1% nach Größe 1,090 0,077 10,9% 1,258 0,707 100,0% Richtwertausweis 215 € x Anpassung 1,258 Vergleichswert 271 € y = -0,234ln(x) + 2,6071 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 Baulandfläche Log. (Baulandfläche) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 85 Marktbericht vom 18.07.2017 Werte für 8 Teilemarkt Renditeobjekte Bedarfswertermittlung Wertzahlen RHK 2015 für Zwecke der ErbSt / SchenkungSt Erbschaft- und Schenkungsteuer Sachwert WGH Wertzahl WGH Sachwert GH Wertzahl GH 100.000 € 1,173 100.000 € 0,653 200.000 € 0,985 200.000 € 0,548 300.000 € 0,876 300.000 € 0,486 400.000 € 0,798 500.000 € 0,408 500.000 € 0,738 750.000 € 0,347 750.000 € 0,629 1.000.000 € 0,303 1.000.000 € 0,551 2.000.000 € 0,198 1.250.000 € 0,491 3.000.000 € 0,136 1.500.000 € 0,441 4.000.000 € 0,092 R² 0,488 R² 0,622 Hinweise Empfehlungen Gutachten Bei Objekten mit einer Nutzungsdauer von weniger als 40% der allgemeinen Gesamtnutzungsdauer sollte wegen des Mindestrestwertes ein Verkehrswertgutachten erwogen werden. Alternativ steht dem Rechtsanwender das oben ausgewiesen Korrelationsmodell des Vergleichswertverfahrens (Gewichtungen nach 4 Einflussfaktoren) zur Verfügung. Aufgrund der allgemein guten Korrelationswirkung kann zumeist auf das Sachwertmodell zurückgegriffen werden. Das hier berücksichtigte Sachwertmodell entspricht in vollem Umfang den Regelungen des steuerlichen Bewertungsgesetzes und der Richtlinie zur Grundbesitzbewertung. y = -0,27ln(x) + 4,2811 y = -0,152ln(x) + 2,4029 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 - € 200.000 € 400.000 € 600.000 € 800.000 € 1.000.000 € 1.200.000 € WGH-SW GH-SW Log. (WGH-SW) Log. (GH-SW) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 86 Marktbericht vom 18.07.2017 9 Teilemarkt Gewerbegrundstücke Ermittlungsergebnisse erfasste Objekte 8 Vergleichsgrundstücke davon brauchbare Überblick über die Angebote Mittel Median Standardabw. qm-Preise 718 € 605 € 326 € Minima 341 € Maxima 1.125 € Liegenschaftszinssätze 5,97% 5,57% 2,03% Minima 3,48% Maxima 9,56% Sachwertfaktoren 0,59 0,60 0,14 Minima 0,38 Maxima 0,76 weitere Mittelwerte Bodenwert 136 € 127 € 57 € GFZ_Ist 0,45 0,43 0,17 HNF 1.478 m² 711 m² 1.306 m² Restnutzungsdauer 32 Jahre 36 Jahre 11 Jahre mittlere Miete 4,33 € 4,33 € 0,83 € mittlere Bewirtschaftung 0,77 € 0,89 € mittlere BWK-Kosten 17,79% 20,64% 6,65% Zeitraum 30.12.2005 bis 16.10.2016 Tendenz steigend Zur Bestimmung der wertbeeinflussenden Komponenten in der Vorprüfung wurden Daten aus dem Teilmarkt ausgewertet. Objekte, die sich außerhalb der mathematischen Standardabweichung befanden, wurden eliminiert. 8 auswertbare Vergleichsobjekte nach Ausreißer-Entfernung am oberen und unteren Randbereich (außerhalb der Standardabweichung) 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 01.01.2007 31.12.2008 01.01.2011 31.12.2012 01.01.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 87 Marktbericht vom 18.07.2017 Analysen 9 Teilemarkt Gewerbegrundstücke Liegenschaftszinssätze - Marktanpassungsfaktoren - Vergleichswerte Steuerliche Werte für BewG Zinssatzentwicklung in der Auswertung nach Bodenrichtwerten Korrelation -0,218 nach Hauptnutzfläche Korrelation 0,911 nach Mietniveau Korrelation -0,364 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% - € 50 € 100 € 150 € 200 € 250 € 300 € BRW Linear (BRW) 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% m² 2.000 m² 4.000 m² 6.000 m² HNF Linear (HNF) 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 2,00 € 2,50 € 3,00 € 3,50 € 4,00 € 4,50 € 5,00 € 5,50 € 6,00 € Miete Linear (Miete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 88 Marktbericht vom 18.07.2017 nach Restnutzung Korrelation -0,448 Gewichtung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,218 11% nach HNF 0,911 47% nach Miete 0,364 19% nach RND 0,448 23% 1,942 100% zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt Richtwert 100 € 6,25% 11% 0,70% Mietfläche 600 m² 4,72% 47% 2,22% Mietniveau 4,00 € 6,26% 19% 1,17% Restnutzung 30 Jahre 6,09% 23% 1,41% Gewichtung des Liegenschaftszinssatzes 5,50% x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,03 5,64% 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre RND-ImmoWertV Linear (RND-ImmoWertV) y = 2E-05x + 0,0115 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 89 Marktbericht vom 18.07.2017 Sachwertfaktoren Gewerbeobjekte nach Bodenrichtwerten Korrelation 0,412 nach Hauptnutzfläche Korrelation -0,699 nach Mietniveau Korrelation 0,091 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 - € 50 € 100 € 150 € 200 € 250 € 300 € BRW Linear (BRW) 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 m² 2.000 m² 4.000 m² 6.000 m² HNF Log. (HNF) 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € Miete Linear (Miete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 90 Marktbericht vom 18.07.2017 nach Restnutzungsdauer Korrelation -0,136 Gewichtete Marktanpassung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,412 30,8% nach HNF 0,699 52,2% n. Mietniveau 0,091 6,8% nach RND 0,136 10,2% 1,338 100,0% nachrichtlich nach Sachwert Korrelation -0,757 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre RND-ImmoWertV Linear (RND-ImmoWertV) 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 - € 1.500.000 € 3.000.000 € 4.500.000 € 6.000.000 € Sachwert 2010 Log. (Sachwert 2010) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 91 Marktbericht vom 18.07.2017 zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt Richtwert 100 € 0,55 31% 0,169 Mietfläche 600 m² 0,65 52% 0,340 Mietniveau 4,00 € 0,58 7% 0,040 Restnutzung 30 Jahre 0,59 10% 0,060 Gewichtung des Sachwertfaktors 0,608 x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,03 0,627 angenommener Sachwert 400.000 € errechneter Verkehrswert 0,627 250.970 € y = 3E-05x - 0,2132 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 92 Marktbericht vom 18.07.2017 Vergleichswertbildung Gewerbeobjekte nach Bodenrichtwerten Korrelation 0,444 nach Hauptnutzfläche Korrelation -0,675 nach Ausstattung nach Schulnoten 1 = sehr gut (NHK 5) 2 = gut ((NHK 4) 3 = mittel (NHK 3) 4 = einfach (NHK 2) 5 = sehr einfach (NHK 1) Korrelation -0,788 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € - € 50 € 100 € 150 € 200 € 250 € 300 € BRW Linear (BRW) 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € m² 2.000 m² 4.000 m² 6.000 m² HNF Log. (HNF) 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 Ausstattung Log. (Ausstattung) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 93 Marktbericht vom 18.07.2017 Vergleichswerte Gewerbe nach Mietniveau Korrelation 0,849 nach Restnutzungsdauer Korrelation 0,783 Gewichtung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,444 12,5% nach HNF 0,675 19,1% nach Aussttg. 0,788 22,3% nach Miete 0,849 24,0% nach RND 0,783 22,1% 3,539 100,0% 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € 1.400 € 2,00 € 2,50 € 3,00 € 3,50 € 4,00 € 4,50 € 5,00 € 5,50 € 6,00 € Miete Linear (Miete) 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre RND-ImmoWertV Linear (RND-ImmoWertV) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 94 Marktbericht vom 18.07.2017 zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt nach BRW 100 € 626 € 12,5% 78,4 nach HNF 600 m² 866 € 19,1% 165,1 nach Aussttg. 3 645 € 22,3% 143,7 nach Miete 4,00 € 607 € 24,0% 145,6 nach RND 30 Jahre 683 € 22,1% 151,1 Gewichtung des Vergleichswerts 684 € x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,15 786 € angenommene Mietfläche 600 m² errechneter Verkehrswert 786 € 471.891 € 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 95 Marktbericht vom 18.07.2017 Mietwertbildung Gewerbeobjekte nach Bodenrichtwerten Korrelation 0,653 nach Mietfläche bzw. Hauptnutzfläche Korrelation -0,381 nach Ausstattung nach Schulnoten 1 = sehr gut (NHK 5) 2 = gut ((NHK 4) 3 = mittel (NHK 3) 4 = einfach (NHK 2) 5 = sehr einfach (NHK 1) Korrelation -0,802 Folgende Einflussfaktoren auf die Miete liegen dem Wertermittlungsmodell zugrunde. 0,00 € 1,00 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € - € 50 € 100 € 150 € 200 € 250 € 300 € BRW Linear (BRW) 0,00 € 1,00 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € m² 2.000 m² 4.000 m² 6.000 m² HNF Linear (HNF) 0,00 € 1,00 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € 0 1 2 3 4 5 Ausstattung Linear (Ausstattung) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 96 Marktbericht vom 18.07.2017 Mietwerte Gewerbe nach Restnutzungsdauer Korrelation 0,663 Gewichtung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,653 26,1% nach HNF 0,381 15,2% nach Aussttg. 0,802 32,1% nach RND 0,663 26,5% 2,499 100,0% zeitliche Entwicklung 0,00 € 1,00 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre RND Linear (RND) 0,00 € 1,00 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 97 Marktbericht vom 18.07.2017 Bodenwerteinflüsse Bodenwerteinfluss GFZ_Ist GFZ_Ist-Einfluss-Reihe Ist GFZ URK Beispiel Korrelation 0,20 1,006 GFZ_Ist URK Ergebnis 0,40 1,001 Objekt 0,50 0,999 0,60 0,996 Mittel 0,45 1,000 0,80 0,991 Korrekturfaktor 0,999 1,00 0,986 Korrelation -0,011 Neben der Auswertung der Marktdaten für die bebauten Grundstücke können aus Angebotsauswertungen, ebenfalls in paralleler Struktur zum tatsächlichen Verkaufsgeschehen, die Werteinflüsse auf den Boden (vorrangig Bebauungsdichte - GFZ_Ist - und die Grundstücksgröße) abgeleitet werden. Im Auswertungsgebiet konnten folgende Einflüsse festgestellt werden: y = -0,0261x + 1,0116 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 2,00 0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 GFZ Linear (GFZ) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 98 Marktbericht vom 18.07.2017 nach Grundstücksgröße Bodenflächen-URK Fläche URK Beispiel Korrelation 500 m² 1,491 Ergebnis 1.000 m² 1,309 Fläche URK 2.000 m² 1,126 Objekt 5.000 m² 0,885 4.000 m² 0,944 Mittel 4.035 m² 0,942 8.000 m² 0,762 Korrekturfaktor 0,940 15.000 m² 0,596 30.000 m² 0,414 Korrelation -0,4739 Beispielsumrechnung Einfluss Korrelation Gewicht nach GFZ_Ist 0,999 -0,011 -5,6% nach Größe 0,940 0,203 105,6% 0,937 0,192 100,0% Richtwertausweis 136 € x Anpassung 0,937 Vergleichswert 127 € y = -0,263ln(x) + 3,1253 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 2,00 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 Baulandfläche Log. (Baulandfläche) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 99 Marktbericht vom 18.07.2017 9 Teilemarkt Gewerbegrundstücke Wertzahlen RHK 2015 für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer Wertzahlen für Sachwerte Gewerbegrundstücke Sachwert-Wertzahl 125.000 € 0,838 Beispiel Korrelation 250.000 € 0,746 Ergebnis 500.000 € 0,654 Fläche URK 1.000.000 € 0,561 Objekt 375000 0,692 2.000.000 € 0,469 Mittel 1829432,537 0,481 4.000.000 € 0,377 Korrekturfaktor 1,438 6.000.000 € 0,323 Korrelation 0,779 Hinweise Empfehlungen Gutachten Bei Objekten mit einer Nutzungsdauer von weniger als 40% der allgemeinen Gesamtnutzungsdauer sollte wegen des Mindestrestwertes ein Verkehrswertgutachten erwogen werden. Alternativ steht dem Rechtsanwender das oben ausgewiesen Korrelationsmodell des Vergleichswertverfahrens (Gewichtungen nach 4 Einflussfaktoren) zur Verfügung. Aufgrund der allgemein guten Korrelationswirkung kann zumeist auf das Sachwertmodell zurückgegriffen werden. Das hier berücksichtigte Sachwertmodell entspricht in vollem Umfang den Regelungen des steuerlichen Bewertungsgesetzes und der Richtlinie zur Grundbesitzbewertung. y = -0,133ln(x) + 2,3989 0,00 0,10 0,20 0,30 0,40 0,50 0,60 0,70 0,80 - € 2.000.000 € 4.000.000 € 6.000.000 € 8.000.000 € Sachwert nach RHK 2015 Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 100 Marktbericht vom 18.07.2017 10 Teilemarkt Bauernhöfe Ermittlungsergebnisse erfasste Objekte 4 Vergleichsgrundstücke davon brauchbare Überblick über die Angebote Mittel Median Standardabw. qm-Preise 679 € 524 € 502 € Minima 259 € Maxima 1.407 € Liegenschaftszinssätze 3,08% 2,58% 2,13% Minima 1,07% Maxima 6,10% Marktanpassungen -25,79% -23,39% 8,18% Minima -37,47% Maxima -18,91% weitere Mittelwerte Bodenwert 115 € 114 € 14 € GFZ_Ist 0,49 0,44 0,36 HNF 308 m² 324 m² 45 m² Restnutzungsdauer 21 Jahre 16 Jahre 14 Jahre mittlere Miete 2,81 € 2,57 € 1,23 € mittlere Bewirtschaftung 0,66 € 0,60 € mittlere BWK-Kosten 23,33% 23,50% 0,41% Zeitraum 24.11.2004 bis 18.06.2009 Daten nicht mehr aktuell Zur Bestimmung der wertbeeinflussenden Komponenten in der Vorprüfung wurden Daten aus dem Teilmarkt ausgewertet. Objekte, die sich außerhalb der mathematischen Standardabweichung befanden, wurden eliminiert. 4 auswertbare Vergleichsobjekte nach Ausreißer-Entfernung am oberen und unteren Randbereich (außerhalb der Standardabweichung) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2016 Blatt 101[mehr]

88255 Baindt Grundstücksmarktbericht 2018 Gemeinde Baindt Herausgeber: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Marsweilerstr. 4 Marktbericht vom 14.06.2019 zum Inhalt des Marktberichts Inhaltspunkt Seite Inhaltsverzeichnis 2 Impressum 3 1. Allgemeines zum Marktbericht 4 2. Lokale Allgemeindaten 7 3. Lokale und regionale Bauentwicklung 10 4.1-4.4 Allgemeine Marktentwicklung 13 4.5-4.8 Lokale Marktentwicklung 15 4.9 Hervorzuhebende Entwicklungen im Marktgebiet 16 5.1 Marktdaten Bauland 23 5.2 Marktdaten Land- und Forstwirtschaft 27 Teil B - Detailwerte 41 6. Teilemarkt Ein- und Zweifamilienhäuser 42 7. Teilemarkt Eigentumswohnungen (Bestand) 56 8. Teilemarkt Renditeobjekte 70 9. Teilemarkt Gewerbe 85 10. Teilemarkt Bauernhöfe (Altdaten) 99 Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 2 Marktbericht vom 14.06.2019 Herausgeber Gutacherausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Baindt Internet www.Baindt.de Geschäftstelle Gemeinde Baindt Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Marsweilerstr. 4 88255 Baindt Leiter der Frau Petra Jeske Geschäftsstelle Telefon 07502-940651 Mail petra.jeske@baindt.de Vorsitzender Auswertungs- Firma Werttax GmbH & Co. KG Technik Kornhausstr. 1 in 88326 Aulendorf Luisenstraße 11-15 in 36179 Bebra unter der Leitung von Wolfgang Weiss, Steuer- u. Sachverständigenkanzlei Sprechzeiten Montag-Donnerstag 08.00 bis 12.00 Uhr Copyright: Gemeinde Baindt Alle Rechte vorbehalten Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 3 http://www.baienfurt.de/ mailto:petra.jeske@baindt.de Marktbericht vom 14.06.2019 1.1 Allgemeines zum Marktbericht 1.2 Interessentenkreise des Marktberichts 1.3 Grundlagen des Marktberichts 1.4 Auszüge aus der Kaufpreissammlung Im Rahmen der Baugesetzgebung hat der Gesetzgeber den jeweiligen Gebietseinheiten den Auftrag auferlegt, den Bürgen eine Markttransparenz über den Grundstücksmarkt zu ermöglichen. Dies soll dem einzelnen Marktteilnehmer eine höhere Sicherheit vor Übervorteilung bei Grundstückskäufen und –verkäufen ermöglichen. Was als Veröffentlichung in Form von Bodenrichtwerten begonnen hat, wird heute in Form von Grundstücksmarktberichten über die jeweilige Gemeinde oder Kreis ergänzt. Gegenüber anderen Marktanalysen zeichnen sich die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse dadurch aus, dass ihnen nahezu alle gezahlten Preise des Auswertungsgebietes zur Verfügung stehen, d.h. das Datenmaterial nicht nur eine begrenzte Stichprobe darstellt. Neben dieser vorrangigen Aufgabe der Gutachterausschüsse ist das Erstellen von Verkehrswertgutachten eine weitere Aufgabe, die zum Teil durch ehrenamtliche Mitglieder betreut wird. Neben der interessierten Öffentlichkeit richtet sich der Marktbericht auch an die freiberuflichen Sachverständigen und sonstigen Stellen der Verwaltung und Wirtschaft, die auf Kenntnisse über den Grundstücksmarkt und dessen Entwicklung angewiesen sind. Seit der Einführung des neuen Erbschaft- und Schenkungsteuerrechts ab dem 01.01.2009 ist der Marktbericht auch wesentliche Basis für steuerliche Wertansätze für Erbschaft- und Schenkungsvorgänge und sind mit den jeweiligen Zahlennachweisen bindend für die steuerlichen Ansätze, soweit diese nach dem BewG heranzuziehen sind. Die in diesem Marktbericht dargestellten Werte erfüllen insbesondere diese steuerlichen Vorgaben, so dass sie "lex specialis" (vorrangig vor den Anlagen zum BewG) zu verwenden sind. Wesentliche Grundlagen des Marktberichts sind die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, der soweit möglich die Kaufverträge, die ihm zugesandt werden auswertet. In Abstimmung mit der Bauakte, Anfrage an den Käufer und ggf. Außenbesichtigung wird eine Auswertung in einfacher Form (ähnlich einer Kurzbewertung) vorgenommen, so dass Rückschlüsse auf die wesentlichen Einflussdaten einer späteren Wertermittlung nach § 194 BauGB ermöglicht werden. Bezüglich des Datenschutzes der erfassten Daten wird auf das bislang einzige einschlägige bundesweite Urteil zum Anonymisierungsgrad von Kaufpreissammlungen hingewiesen (VG Sigmaringen, 30.01.2014, AZ 2 K 2218/12, openJur 2014, 2961). So werden die Personaldaten (Käufer, Verkäufer) nach Erfassung des sog. Eingangsbuchs von den sog. Sachdaten des Grundstücks nach Maßgabe dieses Urteils getrennt und so dem Datenschutz ausreichend Entsprechung getragen. Bei Nachweis eines berechtigten Interesses können Marktteilnehmer, insbesonder Sachverständige, Auszüge aus der Kaufpreissammlung erhalten. Ebenfalls zu erwerben ist eine spezialisierte Regressionsableitung nach Vorlage der notwendigen Einflussdaten (siehe Formular Kaufpreissammlung). Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 4 Marktbericht vom 14.06.2019 1.5 Entwicklung des Wertermittlungswesens 1.6 Marktberichtszeitraum 1.7 Mitglieder des Gutachterausschusses Der Gutachterausschuss setzt sich aus folgenden Personen zusammen: Petra Jeske Vorsitzende Wolfgang Abele Stellvertretender Vorsitzender Fritz Bader Landwirtschaftsmeister Hugo Futterer Landwirtschaftsmeister Günter Güls Bankkaufmann Anton Konzett Zimmerermeister Uwe Nehls Architekt Jürgen Schad Bauingenieur Matthias Schützbach Bauingenieur Peter Beilharz Freier Mitarbeiter, Gutachter Vorbereitung von Gutachten und Auswertungen Gerade in kleinen Gebietseinheiten ist eine stetige Vollerfassung von Kaufpreisdaten erforderlich, da ansonsten statistische Zufallsaussagen drohen. Infolge dessen kann der aktuelle Marktbericht nur unter Miteinbeziehen früherer Marktdaten eine gesicherte Marktdatenableitung bieten. Aufgrund des momentan sehr volatilen Grundstücksmarkts ist für diesen Berichtszeitraum ein starkes Augenmerk auf die Indexziffern in den jeweiligen Anpassungen der Marktdaten für die Spezialobjekte gelegt worden (siehe Sonderteil B). Diese gewährleisten sowohl für frühere Stichtage als auch für aktuelle Stichtage eine hinreichende zeitliche Anpassung an den Markt. Der Gutachterausschuss wird in regelmäßigem Turnus vom Gemeinderat aufgestellt. Er setzt sich aus ehrenamtlichen Mitarbeitern zusammen, die auf eine besondere Kenntnis im Immobilienwesen (Bautechnik, Makler, Bankenwesen, Sachverständige, Landwirte) zurückgreifen können. Nach der Einführung der ImmoWertV 2010 wurden in den Folgejahren wesentliche Richtlinien zur Regelung von Details veröffentlicht, die die ehemalige Wertermittlungsrichtlinie (WertR 2006) ersetzen. So zunächst die Sachwertrichtlinie, die sich auf die Wertermittlung von bebauten Grundstücken im Sachwertverfahren bezieht (SW-RL, 05.12.2012), danach die Vergleichswertrichtlinie, die sich zur Ermittlung von Vergleichswerten auf unbebaute Grundstücke und bebaute Grundstücke bezieht (EW- RL 20.03.2014) und zum Schluss die Ertragswertrichtlinie (EW-RL, 12.11.2015). Mit der Sachwertrichtlinie wurden auch die maßgeblichen Restnutzungsdauermodelle und die Basiswerte der Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) eingeführt. Dabei wurde in der Ertragswertrichtlinie das Restnutzungsdauermodell der Sachwertrichtlinie als analog verwendungsfähig erklärt. In Abweichung zu den Modellen der Sachwertrichtlinie und der Ertragswertrichtlinie wurden in der steuerlichen Bewertung ab dem 01.01.2016) zwar das NHK-2010-Modell übernommen, doch die Einschränkungen bezüglich der Alterung, wenn auch verändert, aufrechterhalten. Insoweit wurden die vorgegebenen Mindest-Restnutzungsdauern bei den steuerlichen Auswertungen von jeweils 30% der Gesamtnutzungsdauer berücksichtigt. Dementsprechend unterscheiden sich die Ergebnisse im Bereich der Wertfaktoren und Liegenschaftszinssätze. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 5 Marktbericht vom 14.06.2019 aus dem Finanzamt dem GAA-Bezirk zugeordnet Peter Winkel Sachgebietsleiter, Finanzamt Ravensburg Johannes Schülling Sachbearbeiter, Finanzamt Ravensburg technische Umsetzung der Kaufpreisauswertungen und des Marktberichts Herr Beilharz, Aulendorf Herr Weiss, Fa. Werttax GmbH & Co. KG, Hohentengen Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 6 Marktbericht vom 14.06.2019 2 Überblick über das Gutachterausschussgebiet 2.1 Kerndaten der Gemeinde Baindt Bundesland: Baden-Württemberg Regierungsbezirk: Tübingen Wappen Landkreis: Ravensburg Geografische Lage: Höhe: 483 m ü. NN Fläche: 23,1 km² Einwohner: 5.252 Bevölkerungsdichte: Postleitzahl: 88255 Vorwahlen: 07502 Kfz-Kennzeichen: RV Adresse der Marsweilerstr. 4 Gemeindeverwaltung 88255 Baindt Offizielle Website: www.baindt.de 2.2 Porträt der Gemeinde Die Gemeinde Baindt hat zum Stand 31.12.2018 5.252 Einwohner. Das besondere an Baindt ist seine landschaftlich reizvolle Lage zwischen dem "Altdorfer Wald" und den Städten Ravensburg und Weingarten die dem Verdichtungsraum Bodensee zugeordnet sind. Stadtnähe einerseits und naturnahe Strukturen andererseits zeichnen die Lage für Wohnen und Arbeiten in Baindt aus. Die Gemarkung Baindt umfasst über 2.300 Hektar Fläche, davon sind 53% Wald fläche und rund 37% Landwirtschaftsfläche. Eine besondere Sehenswürdigkeit ist die Kirche St. Johannes Baptist, eine ehemalige Kirche der Zisterzienserinnen (Reichsabtei) denen Schenk-Konrad von Winterstetten um 1240 das Kloster Baindt stiftete. Die Anfänge der Besiedlung des heutigen Gemeindegebietes liegen aufgrund fehlender oder mangelhafter Quellen im Dunkeln. Erste urkundliche Erwähnung findet Baindt im Jahre 1240 im Zusammenhang mit der Stiftung des Zisterzienserinnen-Klosters durch Schenk-Konrad von Winterstetten. Die folgenden Jahrhunderte war der Ort dann eng mit der Entwicklung des Klosters verbunden. Im Bauernkrieg 1525 zeigte sich, daß diese Nachbarschaft für die Baindter Bauern vor allem negative Seiten gehabt haben muß: Sie brannten das Kloster nieder. Bald darauf zog Truchseß Georg von Waldburg "Bauernjörg" genannt, über den Annaberg (damals "Entlisberg") ins Schussental hinab und handelte in Altdorf den berühmten Weingartener Vertrag aus. Noch einige Male wurde Baindt von gern zitierten Mantel der Geschichte gestreift: Im 30jährigen Krieg wurde der Ort wiederholt von den Schweden besetzt. Während der Raubkriege des "Sonnenkönigs" Ludwig der XIV. und später der napoleonischen Feldzüge hausten mehrmals die Franzosen in Baindt. Zuletzt zogen sie am 28.4.1945 über Marsweiler kommend in den Ort ein. Doch trotz allem entwickelte sich Baindt kontinuierlich weiter. Lebten im Jahre 1848 noch 512 Einwohner in der Gemeinde, so waren es 100 Jahre später 1281 - obwohl in diesem Zeitraum 41 Baindter allein in die Vereinigten Staaten auswanderten. Am 21.Mai 1826 wurde Baindt aus dem Gemeindeverband "Um-Altdorf" herausgelöst. Es umfaßte damals unter anderem Baienfurt, Niederbiegen, Briach und Kümmerazhofen als Ortsteile. Gemäß Erlaß vom 27.6.1848 bekam die Gemeinde ihre heutige Größe. Das vor allem durch Eingliederung der Vertriebenen und Flüchtlinge beschleunigte Bevölkerungswachstum hatte auch einen gravierenden Strukturwandel zur Folge: Baindt entwickelte sich innerhalb weniger Jahrzehnte aus einem von Landwirtschaft geprägten Dorf zu einer moderen Gemeinde. Neue Baugebiete wurden erschlossen, Baindt dehnte sich auch räumlich weit über die bisherigen Siedlungsgrenzen aus. Die Gemeinde erwarb im Jahre 1855 ca.1 Morgen Land von der Salm´schen Grundherrschaft zur Kiesausbeutung. Nachdem der größte Teil der Kiesvorräte abgebaut worden war, lief 1991 ein Verfahren zur Unterschutzstellung des Annabergs an. Begründet wurde die Einrichtung des Naturschutzgebietes mit dem für Oberschwaben einzigartigen Reichtum von hochgradig gefährdeten und geschützen Tier- und Pflanzenarten. (Zwei sonst in Baden-Würtemberg verschollene Pflanzenarten sind am Annaberg noch zu finden). Durch starken Einwohnerzuwachs flankierte die Gemeindeverwaltung mit den erforderlichen Verbesserungen der Infastruktur: 1957/58 wurde das Baindter Freibad mit Sportfeld eingerichtet. 1968 erfolgte die Erstellung einer Grund- und Hauptschule mit Turnhalle und Sportgelände in den "Nachtweiden". 14 Jahre später konnte die neue Turnhalle errichtet werden. 1985/86 wurde die 1955 erbaute Schenk-Konrad-Halle erweitert und entsprechend der inzwischen gestiegenen Ansprüche des Kulturlebens der Gemeinde und Vereine vergrößert. Seit 1985 läuft ein Planverfahren zur Sanierung des Ortskerns, die eine weitere Verbesserung der Infastruktur gebracht hat. So wurde 1989 an die Schenk-Konrad Halle ein Wohn- und Geschäftshaus angebracht, das den aus dem Altdorfer Wald kommenden Dorfbach "Bampfen" überspannt. Im Jahre 1987 schließlich wurden Feuerwehrgerätehaus und Bauhof aufgerichtet. Derzeit bestehen 4 Kindergärten in Baindt, wovon 2 von der Gemeinde getragen werden. Die räumliche Nähe zu den Nachbargemeinden des mittleren Schussentals bot eine breitgefächerte Zusammenarbeit auf kummunaler Ebende gerade zu an: So etwa im "Gemeindeverband Mittleres Schussental" (vor allem Verkehrsplanung und Flächennutzung), im "Abwasserzweckverband Mittleres Schussental", in der Erwachsenenbildung und anderen Bereichen. Oberschwaben 448 Einwohner je km² Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 7 http://www.baindt.de/ Marktbericht vom 14.06.2019 Die Anfänge der Besiedlung des heutigen Gemeindegebietes liegen aufgrund fehlender oder mangelhafter Quellen im Dunkeln. Erste urkundliche Erwähnung findet Baindt im Jahre 1240 im Zusammenhang mit der Stiftung des Zisterzienserinnen-Klosters durch Schenk-Konrad von Winterstetten. Die folgenden Jahrhunderte war der Ort dann eng mit der Entwicklung des Klosters verbunden. Im Bauernkrieg 1525 zeigte sich, daß diese Nachbarschaft für die Baindter Bauern vor allem negative Seiten gehabt haben muß: Sie brannten das Kloster nieder. Bald darauf zog Truchseß Georg von Waldburg "Bauernjörg" genannt, über den Annaberg (damals "Entlisberg") ins Schussental hinab und handelte in Altdorf den berühmten Weingartener Vertrag aus. Noch einige Male wurde Baindt von gern zitierten Mantel der Geschichte gestreift: Im 30jährigen Krieg wurde der Ort wiederholt von den Schweden besetzt. Während der Raubkriege des "Sonnenkönigs" Ludwig der XIV. und später der napoleonischen Feldzüge hausten mehrmals die Franzosen in Baindt. Zuletzt zogen sie am 28.4.1945 über Marsweiler kommend in den Ort ein. Doch trotz allem entwickelte sich Baindt kontinuierlich weiter. Lebten im Jahre 1848 noch 512 Einwohner in der Gemeinde, so waren es 100 Jahre später 1281 - obwohl in diesem Zeitraum 41 Baindter allein in die Vereinigten Staaten auswanderten. Am 21.Mai 1826 wurde Baindt aus dem Gemeindeverband "Um-Altdorf" herausgelöst. Es umfaßte damals unter anderem Baienfurt, Niederbiegen, Briach und Kümmerazhofen als Ortsteile. Gemäß Erlaß vom 27.6.1848 bekam die Gemeinde ihre heutige Größe. Das vor allem durch Eingliederung der Vertriebenen und Flüchtlinge beschleunigte Bevölkerungswachstum hatte auch einen gravierenden Strukturwandel zur Folge: Baindt entwickelte sich innerhalb weniger Jahrzehnte aus einem von Landwirtschaft geprägten Dorf zu einer moderen Gemeinde. Neue Baugebiete wurden erschlossen, Baindt dehnte sich auch räumlich weit über die bisherigen Siedlungsgrenzen aus. Die Gemeinde erwarb im Jahre 1855 ca.1 Morgen Land von der Salm´schen Grundherrschaft zur Kiesausbeutung. Nachdem der größte Teil der Kiesvorräte abgebaut worden war, lief 1991 ein Verfahren zur Unterschutzstellung des Annabergs an. Begründet wurde die Einrichtung des Naturschutzgebietes mit dem für Oberschwaben einzigartigen Reichtum von hochgradig gefährdeten und geschützen Tier- und Pflanzenarten. (Zwei sonst in Baden-Würtemberg verschollene Pflanzenarten sind am Annaberg noch zu finden). Durch starken Einwohnerzuwachs flankierte die Gemeindeverwaltung mit den erforderlichen Verbesserungen der Infastruktur: 1957/58 wurde das Baindter Freibad mit Sportfeld eingerichtet. 1968 erfolgte die Erstellung einer Grund- und Hauptschule mit Turnhalle und Sportgelände in den "Nachtweiden". 14 Jahre später konnte die neue Turnhalle errichtet werden. 1985/86 wurde die 1955 erbaute Schenk-Konrad-Halle erweitert und entsprechend der inzwischen gestiegenen Ansprüche des Kulturlebens der Gemeinde und Vereine vergrößert. Seit 1985 läuft ein Planverfahren zur Sanierung des Ortskerns, die eine weitere Verbesserung der Infastruktur gebracht hat. So wurde 1989 an die Schenk-Konrad Halle ein Wohn- und Geschäftshaus angebracht, das den aus dem Altdorfer Wald kommenden Dorfbach "Bampfen" überspannt. Im Jahre 1987 schließlich wurden Feuerwehrgerätehaus und Bauhof aufgerichtet. Derzeit bestehen 4 Kindergärten in Baindt, wovon 2 von der Gemeinde getragen werden. Die räumliche Nähe zu den Nachbargemeinden des mittleren Schussentals bot eine breitgefächerte Zusammenarbeit auf kummunaler Ebende gerade zu an: So etwa im "Gemeindeverband Mittleres Schussental" (vor allem Verkehrsplanung und Flächennutzung), im "Abwasserzweckverband Mittleres Schussental", in der Erwachsenenbildung und anderen Bereichen. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 8 Marktbericht vom 14.06.2019 2.3 Struktur der Gemeinde Kaufkraft Kaufkraftindex 102 Kaufkraft je Einwohner 22.893 € Einzelhandeslrelevante Kaufkraft 101 EH-Kaufkraft je Einwohner 6.674 € Kaufkraftbindung im Einzelhandel 51 Verteilung des monatlichen Nettoeinkommens je Haushalt Verteilung der Bevölkerung nach Alter (Alterspyramide) 2.3. Strukturdaten Datenquelle: (on-geo GmbH, Bezug 30.04.2019) 35,3% 26,5% 17,7% 11,3% 2,6% 4,3% 2,3% über 5000 € 3500 bis 5000 € 2800 bis 3500 € 2200 bis 2800 €1500 bis 2000 € 1000 bis 1500 € bis 1000 € Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 9 Marktbericht vom 14.06.2019 2.4 Bevölkerungsentwicklung 1970 2.655 1975 3.244 1980 3.948 1985 4.052 1990 4.397 1995 4.551 2000 4.612 2005 4.701 2010 4.884 2015 5.088 2018 5.252 2.4. Bevölkerungsentwicklung Datenquelle: Statistisches Landesamt 2.5 Erreichbarkeit Flughäfen 29 km nach Friedrichshafen - 120 km nach Zürich-Kloten - 156 km nach Stuttgart Die nächsten Bahnhöfe 2.6 Beschäftigungskennzahlen (Statistisches Landesamt) 860 252 29% 295 34% 313 36% 1.652 679 340 330 340Hebesatz Grundsteuer B: - davon Handel/Verkehr: - davon Dienstleistung: Berufsauspendler: Berufseinpendler: Hebesatz Gewerbesteuer: Hebesatz Grundsteuer A: - davon produzierendes Gewerbe: 5 km Haltestelle Mochenwangen - 5 km Haltestelle Niederbiegen - 12 km Bahnhof Ravensburg - 16 km Bahnhof Aulendorf Baindt liegt in Nähe der Bundesstraße B 30 Ulm-Friedrichshafen der wichtigsten Nord-Süd-Verbindung in Oberschwaben sowie mit einem Haltepunkt der Bodensee-Oberschwaben-Bahn an der Hauptstrecke Südbahn (Ulm-Friedrichshafen). Beschäftigte gesamt: 5400 5600 5800 6000 6200 6400 6600 6800 7000 7200 7400 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2013 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 4.500 5.000 5.500 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2018 Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 10 Marktbericht vom 14.06.2019 3 Entwicklung des Grundstücksmarkts 3.1 Überregionale Entwicklung 3.2 Immobilienpreisentwicklung in Baden-Württemberg Aufgrund der lang anhaltenden Niedrigzinsphase im Anleihensektor ist ein nachhaltiger Umschichtungsprozess von klassischen Kapitalanlagen in Richtung Immobilien und Aktien erfolgt. Gleichfalls führten die deutlich gesunkenen Hypothekenzinssätze zu einem erhöhten Investistionsinteresse der privaten Wohnungsnachfrager. Erstmals nach einer langen Phase einer Stagnation von Mehrfamilienhausbauten ist wieder ein reges Wachstum in dieser Sparte vorhanden. In den Ballungsräumen der Städte München und Stuttgart ist im süddeutschen Umland bei extremen Bodenwertsteigerungen und enormen Wohnflächenpreiszuwächsen vermehrt mit Blasenbildungen zu rechnen. So lag 2008 in München der Preis für normales Bauland für Einfamilienhäuser noch bei 680 €/m² bei einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,6. 2017 lagen die mittleren Kaufpreise bei 1.700 €/m², was einem Anstieg von 150% in 9 Jahren entsprach. In ländlichen Marktgebieten ist bei weitem nicht von solchen Steigerungseffekten auszugehen. Dennoch sind auch die Werte im ländlichen Umland stärker gestiegen. Dabei gilt der Grundsatz: Je näher am Schussental oder am Bodensee, desto höher die Werte. Für den oberschwäbischen Bereich ist entgegen einer Überhitzung eher von einem schon lange anstehenden Aufholprozess auszugehen. Gesunde wirtschaftliche Bedingungen bei geringen Arbeitslosenquoten sind stabile Wachstumsfaktoren für Immobilienpreise. Die Bodenwerte und Mieten liegen im Vergleich zum Bundesgebiet noch leicht unterdurchschnittlich und lassen eingeschränkte Preissteigerungen für die Zukunft noch vermuten. Die Mieten und Baulandpreise in Baden-Württemberg entwickelten sich nach den Auswertungen des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg wie folgt: 1995 2000 2005 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Datenreihen1 75,2 80,3 86,9 93,4 94,6 95,5 96,6 98,1 100 101,4 103,1 105 Datenreihen2 68,7 79,4 99,2 102,7 102,9 96,6 96,7 96,8 100,0 95,8 101,4 75,2 80,3 86,9 93,4 94,6 95,5 96,6 98,1 100 101,4 103,1 105 68,7 79,4 99,2 102,7 102,9 96,6 96,7 96,8 100,0 95,8 101,4 50 60 70 80 90 100 110 In d e x 2 0 1 0 Immobilienentwicklung 1995 - 2018 Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 11 Marktbericht vom 14.06.2019 3.3 Bauwirtschaft in Baden-Württemberg Indexentwicklung Bau Stand 2/2019 Veränderung gegenüber Vorjahr 1. Geleistete Arbeitsstunden 11,6% 2. Beschäftigte im Bauhauptgewerbe 6,6% 3. Baugewerblicher Umsatz 12,6% 3. Auftragseingang 33,9% Quellen: Fachverband Bau Württemberg e.V. Bauwirtschaft weiter auf Wachstumskurs - Beschäftigtenzahl steigt auf über 100.000 Nach einem starken ersten Halbjahr hat sich der Aufwärtstrend in der baden-württembergischen Bauwirtschaft auch in der 2. Jahreshälfte 2018 fortgesetzt. Insgesamt hat die Branche im vergangenen Jahr 17,4 Milliarden Euro umgesetzt, das sind fast 11 % mehr als 2017. Damit hat sich der baugewerbliche Umsatz seit 2004 nahezu verdoppelt. Die positive Entwicklung hat in allen Bausparten hohe Zuwachsraten ermöglicht. Bezogen auf größere Baubetriebe mit mehr als 20 Beschäftigten erreichte der Wirtschaftsbau ein Umsatzplus von 14,8 % und belegt damit die Spitzenposition. Es folgen der Wohnungsbau mit einem Anstieg um 10,4 % und der Öffentliche Bau mit +10,0 %. Ebenfalls deutlich zugenommen haben die Auftragseingänge. Sie erhöhten sich von Januar bis Dezember 2018 um 7,2 % auf 10,4 Milliarden Euro. Am stärksten wuchs mit +11,1 % der Wohnungsbau, gefolgt vom Öffentlichen Bau (+ 8,1 %) und vom Wirtschaftsbau (+ 4,5 %). Die Zahl der geleisteten Arbeitsstunden erhöhte sich über alle Sparten hinweg um 5 %. Angesichts der weiter gestiegenen Auftragseingänge rechnet die Branche auch für die nächste Zukunft mit einer aufwärts gerichteten baukonjunkturellen Entwicklung. Der Anstieg der Wohnungsbaugenehmigungen um 5 Prozent im vergangenen Jahr lässt gleichfalls eine andauernd starke Nachfrage erwarten. Der baugewerbliche Umsatz dürfte sich im Gesamtjahr 2019 um rund 6 % erhöhen. Aufgrund der guten Auftragslage ist der Beschäftigtenzuwachs am Bau ungebrochen. Die Zahl der Arbeitnehmer stieg 2018 um 5,1 % auf 103.500. Damit sind in der Bauwirtschaft in den vergangenen zehn Jahren rund 20.000 neue Arbeitsplätze entstanden. Trotz der gestiegenen Beschäftigtenzahl kämpfen die Unternehmen nach wie vor mit Fachkräftemangel. Vor diesem Hintergrund ist die Ausbildungsbereitschaft der Betriebe hoch: Im Ausbildungsjahr 2018/19 stieg die Zahl der Baulehrlinge gegenüber dem Vorjahr um 1,3 % auf 5.957. Im ersten Ausbildungsjahr fiel das Plus mit 2,2 % und 1.911 neu abgeschlossenen Lehrverträgen sogar noch etwas deutlicher aus. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 12 http://www.landesvereinigung-bauwirtschaft.de/bau/bau_04.html#b01 Marktbericht vom 14.06.2019 3.4 Bauentwicklung im Gemeindegebiet 1986 - 2017 Baugenehmigungen (Wohnungsbau) - ohne Kenntnisgabeverfahren Gebäude Rauminhalt Wohnungen Wohnfläche Wohnfläche Anzahl 100 cbm Anzahl qm je Wohnung 1986 14 123 19 2.042 107 1987 9 68 9 1.068 119 1988 10 98 13 1.484 114 1989 21 205 30 3.369 112 1990 37 342 48 5.890 123 1991 13 128 23 2.152 94 1992 6 79 14 1.243 89 1993 12 226 38 3.225 85 1994 15 258 45 4.307 96 1995 11 136 26 2.324 89 1996 4 44 7 741 106 1997 13 253 51 3.971 78 1998 13 153 32 2.807 88 1999 17 159 24 3.023 126 2000 6 62 10 1.129 113 2001 17 183 24 2.859 119 2002 5 125 24 2.383 99 2003 9 75 9 1.378 153 2004 12 110 15 1.956 130 2005 35 334 43 5.819 135 2006 8 75 9 1.299 144 2007 16 132 19 2.539 134 2008 4 30 4 620 155 2009 4 91 4 513 128 2010 6 54 6 900 150 2011 13 160 24 2.695 112 2012 14 176 26 2.997 115 2013 4 72 14 1.324 95 2014 11 160 24 2.853 119 2015 3 28 3 424 141 2016 8 132 39 2.185 56 2017 Zahlen des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg (gemeldete Zahl der Gemeinde) *) Errichtung neuer Gebäude; einschließlich Wohnheime. Jahr 0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 0 5 10 15 20 25 30 35 40 1986 1991 1996 2001 2006 2011 2016 fe rt ig ge st e llt e W o h n fl äc h e in m ² Fa llz ah l Fertiggestellte Gebäude fertiggestellte Wohnfläche Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 13 Marktbericht vom 14.06.2019 3.5 Grundstücksmarktentwicklung im Gutachterausschussgebiet Berichtszeitraum 2009 - 2018 Anzahl Kaufpreisfälle 559 Gesamtumsatz Umsatz je Fall Grundstücksfläche Grundstücksfläche/Fall 3.6. Entwicklungstendenzen 109.933.989 € 196.662 € 787.103 m² 1.408 m² 0 € 2.000.000 € 4.000.000 € 6.000.000 € 8.000.000 € 10.000.000 € 12.000.000 € 14.000.000 € 16.000.000 € 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Ergebnis 7.629.99 9.148.85 8.063.53 13.048.5 10.978.5 9.074.66 14.550.3 13.738.2 11.217.5 12.483.5 U M SÄ TZ E Umsatzentwicklung - gesamt 0 10 20 30 40 50 60 70 80 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Ergebnis 49 61 66 53 59 54 59 71 50 37 V ER TR Ä G E Fallzahlentwicklung Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 14 Marktbericht vom 14.06.2019 3.7. gehandelte Grundstücksfläche 3.8. Umsatzentwicklung in den Teilorten Im Marktgebiet werden die größten Umsätze im Hauptort erreicht. Grundstücke der Landwirtschaft sind mit der Abkürzung "LAFO" insgesamt ausgewiesen. 0 m² 20.000 m² 40.000 m² 60.000 m² 80.000 m² 100.000 m² 120.000 m² 140.000 m² 160.000 m² 180.000 m² 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Ergebnis 96.538 m 44.360 m 39.582 m 64.828 m 99.069 m 84.952 m 48.076 m 115.702 171.452 22.544 m G R U N D ST Ü C K SF LÄ C H E gehandelte Grundstücksfläche 0 € 2.000.000 € 4.000.000 € 6.000.000 € 8.000.000 € 10.000.000 € 12.000.000 € 14.000.000 € LAFO BAINDT TEILORTE Umsätze nach Orten 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 15 Marktbericht vom 14.06.2019 3.9 Wesentliche Aussagen des Grundstückmarkts 2017-2018 3.9.1 Anzahl der eingegangenen Verträge 3.9.2 Grundstückspreise für Bauland 3.9.3 Entwicklungen im landwirtschaftlichen Bereich 3.9.4 Durchschnittspreise für Ein- und Zweifamilienhäuser 3.9.5 Preise für wiederverkaufte Eigentumswohnungen 3.9.6 Preise für neu errichtete Eigentumswohnungen Zum ersten Mal nach dem Jahr 2012 wurden wieder neue Eigentumswohnungen im Erhebungsgebiet veräußert. Bei insgesamt 12 Verkäufen wurde ein mittlerer Erstbezugspreis von 3.950 €/m² bei einer Spanne von 3.232 €/m² bis 4.650 €/m² festgestellt. Die mittlere Wohnfläche der Objekte lag dabei bei 95 m². In den Jahren 2017 und 2018 sind im Bereich des Gutachterausschusses 87 Kaufverträge ausgewertet. Die Anzahl der Kaufverträge sind damit im Vergleich zum vorigen Berichtszeitrum um 33 % gesunken. Nominal wurden im Berichtszeitraum 23,7Mio. Euro auf dem Grundstücksmarkt umgesetzt - im Vergleich zur Vorperiode ist dies ein Rückgang von -16%. Im Berichtszeitraum war ein Rückgang von Verkaufsflächen erschlossener Grundstücksflächen im Vergleich zur Vorperiode (2015/2016) festzustellen. Der Rückgang betrug ca. -26%. Der statistische Durchschnittspreis je m² Baulandfläche stieg von 294 €/m² auf 329 €/m², was einem Preisanstieg von ca. 12% entspricht. Es wurden stärkere Preissteigerungen im Bereich der Land- und Forstwirtschaft festgestellt. Gleichzeitig ist jedoch auf eine nur sehr geringe Datengrundlage hinzuweisen. Für bebaute Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke wurden 2017-2018 durchschnittlich 374.931 € gezahlt. In der Vorperiode lag dieser Mittelpreis bei 307.418 €. Somit stiegen die Preise um 22% Die Fallzahlen blieben mit 25 Verkäufen leicht erhöht gegenüber der Vorperiode mit 22 Fällen. Der Preis für Bestand-Eigentumswohnungen liegt im Schnitt bei 171.316 € und damit in etwa auf der Höhe der Vorperiode (171.316) €). Mit 20 Fällen ist ein deutlicher Zuwachs von Bestandsverkäufen von +150% festzustellen. Dabei sank die mittlere Wohnfläche je gehandeltem Objekt von 92 m² auf 76 m², so dass der mittlere Flächenpreis bei nunmehr 2.257 €/m² (+ 21%, Vorwert: 1.858 €/m²). Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 16 Marktbericht vom 14.06.2019 4 Bodenwerte 4.1 Bauland Grundlagen der Untersuchungen Untersuchungen Kursivhinweise 4.1.1 Allgemeine Hinweise und Übersichten GFZ-Umrechnungen nach tatsächlich erreichter GFZ Flächenumrechnungen Mischgebiete / Wohngebiete Typisierte Bodenwerte Objekttyp Fälle Mittel Größe 2015-2018 (WA) Allgemeine Wohngebiete 111 284 € 352 m² (MI) Mischgebiete 88 281 € 546 m² (GE) Gewerbegebiete 6 110 € 2.168 m² Typisierte Verkaufsfälle Objekttyp Kaufpreis Fälle WFL/NFL 2015-2018 Ein- und Zweifamilienhaus 326.051 € 29 151 m² Reihenhaus 330.500 € 9 121 m² Eigentumswohnung 234.252 € 75 86 m² nach Entfernung von Ausreißer-Fällen Die Untersuchung wurde mit Hilfe des Kaufpreissammlungprogramms WertPRO- KPA vorgenommen. Soweit auswertbare Grundstücksfälle vorhanden waren, wurden für die wichtigsten Objekttypen Liegenschaftszinssätze, Marktanpassungs-faktoren, Vergleichswerte und Bodenwerteinflüsse untersucht. Werden Werte kursiv dargestellt, so sind erst wenige Fälle erfasst worden, deren Aussagekraft für das lokale Umfeld als beschränkt anzusehen sind. Insbesondere sind dann Extrapolationen bei Objektabweichungen im verstärktem Umfang notwendig. Aufgrund der mischgebietlichen Nutzung ohne Festlegung von GFZ können nur die wirtschaftlich relevanten tatsächlichen GFZ-Werte der Objekte für die Umrechnung der Bodenwerte zugrunde gelegt werden. Die Einflussfaktoren im Ermittlungsgebiet sind somit über die tatsächliche erreichte Ist-GFZ und nicht über die theoretisch erreichbare GFZ zu errechnen, die in vielen Fällen wirtschaftlich gar nicht mangels Bodennachfrage effizient umgesetzt werden kann. Die Flächenumrechnungen sind nach der üblichen im Innenbereich liegenden unteilbaren Grundstücksfläche vorzunehmen. Separat nutzbare Grundstücke sind vorab einzeln zu bewerten. Soweit erforderlich wurden die Bodenwerteinflüsse getrennt nach typisierten Wohngebieten ausgewertet. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 17 Marktbericht vom 14.06.2019 4.1.2 Ermittlung von Bodenrichtwerten 4.1.3 Anwendungshinweise zur Verwendung von Bodenrichtwerten Der Gutachterausschuss ermittelt auf jeden auf den Stichtag 31.12. jeden geraden Kalenderjahres Bodenrichtwerte im Gemeindegebiet. Gesetzliche Grundlagen hierfür sind § 196 BauGB in Verbindung mit der Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Baden-Württemberg (§ 12 Gutachterausschussverordnung, GAVO BW) und § 10 ImmoWertV. Der Bodenrichtwert ist ein aus Grundstückskaufpreisen abgeleiteter durchschnittlicher Lagewert für den Boden. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche (€/m²) eines Grundstücks mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück). Es nur solche Kaufpreise berücksichtigt, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu Stande gekommen sind. In bebauten Gebieten wurden die Bodenrichtwerte mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre (§ 196 Abs.1 BauGB). Hierfür wurde das Programm WertPRO-KPA eingesetzt. Bodenrichtwerte beziehen sich auf altlastenfreie Grundstücke. Flächenhafte Auswirkungen wie z. B. bei Denkmalbereichssatzungen, Lärmzonen, Bodenbewegungsgebieten sind im Bodenrichtwert bereits berücksichtigt. In den Bodenrichtwerten sind Erschließungsbeiträge nach §§ 123 ff BauGB und Kostenerstattungsbeträge nach § 135a BauGB (Naturschutz) wertmäßig enthalten. Der Bodenrichtwert wird in einer Richtwertzone ausgewiesen. Diese Zonen umfassen Gebiete, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Diese Merkmale werden im Gemeindegebiet ggf. alternativ zusammen mit dem Bodenrichtwert angegeben durch: • Entwicklungszustand • Nutzungsart • Geschosszahl • Fläche (m²) oder Baulandtiefe (m) • Geschossflächenzahl (GFZ) Der zonale Bodenrichtwert entspricht selten dem Verkehrswert (§194 BauGB). Aufgrund üblicher Abweichungen in den mehreren wertbestimmenden Eigenschaften wird meist nur ein Sachverständiger/e über spezielle Ableitungen auf den endgültigen Verkehrswert des Grundstücks schließen können. So stellt der Bodenrichtwert eine mittlere Wertgröße innerhalb der Zone dar, die sich auf ein fiktives idealtypisches Grundstück üblicher Größe und Bebauungsfähigkeit in dieser Zone bezieht. Hieraus sind auf das jeweilige Bewertungsgrundstück entsprechend die im Marktbericht dargestellten Ableitungen (über GFZ bzw. Grundstücksgröße) vorzunehmen und ggf. für weitere lageatypische Merkmale Zu- oder Abschläge einzukalkulieren. Ansprüche gegenüber Genehmigungsbehörden z.B. Bauplanungs-, Baugenehmigungs- oder Landwirtschaftsbehörden können weder aus den Bodenrichtwerten, den Abgrenzungen der Bodenrichtwertzonen noch aus den sie beschreibenden Eigenschaften abgeleitet werden. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 18 Marktbericht vom 14.06.2019 Richtwertzone BRW Nutzung GFZ Fläche 1000 Zentrum Geschosswohnungsbau 420 € MI 1,20 k.A. 1000 Zentrum Einzelhäuser 285 € MI 0,50 690 m² 1130 Stöcklistraße, Jägerweg 295 € WA 0,50 610 m² 1210 Annabergstraße 250 € MI k.A. k.A. 1220 Erlenstraße 300 € MI 0,90 640 m² 1230 Ziegeleistraße 295 € MI 0,60 650 m² 1235 Sonnenstraße 340 € WA 0,60 540 m² 1240 Schönblick 360 € WA 0,40 500 m² 1245 Voken-Sperlingstraße 350 € WA 0,50 490 m² 1330 Eichenstraße 260 € WA 0,60 430 m² 1335 Buchenstr./ Birkenstraße 340 € WA 0,80 k.A. 1340 Gartenstraße 320 € MI 0,90 480 m² 1430 Dachsstraße 315 € WA 0,60 560 m² 1435 Rehstraße 335 € WA 0,60 400 m² 1440 Daimlerstraße 310 € WA 0,60 560 m² 1445 Siemensstraße 250 € WA 0,40 910 m² 1510 Marsweiler Straße GWB 370 € MI 0,80 k.A. 1510 Marsweiler Straße EFH 285 € MI 0,40 850 m² 1530 Flieder- /Rosenstraße/Spielmannsweg 340 € WA 0,50 650 m² 9/44 1540 Blumenstraße 310 € WA 0,60 690 m² Teilorte BRW Nutzung GFZ Fläche 2010 Sulpach 175 € MI 0,20 1.210 m² 2110 Friesenhäusle 180 € MI k.A. k.A. 0/0 2210 Am Föhrenried 135 € GE 0,50 2.540 m² 4/11 2215 Schachener Straße 220 € MI 0,50 550 m² 2230 Baienfurter Straße 240 € MI 0,60 820 m² 2280 Mehlisstraße 190 € MI/WA 0,60 670 m² 2380 Schwarzes Loch 100 € GE k.A. k.A. 3500 Wickenhaus 100 € § 35 0,20 2.100 m² Landwirtschaft BRW Nutzung Fläche Ackerland 6,00 € L 23.000 m² Grünland 5,00 € L 9.800 m² 0/9 Fallzahl / Bemerkungen 4/27 7/46 4.1.4 Übersicht der in der Gemeinde Baindt beschlossenen Bodenrichtwerte zum Stichtag 31.12.2016 4/24 3/36 3/14 Fallzahl / Bemerkungen 2/13 12/52 2/23 1/1 2/13 2/11 1/12 1/3 0/9 0/22 4/43 0/11 4/21 0/0 0/2 2/11 Fallzahl / Bemerkungen 1/17 3/21 0/7 2/7 1/10 Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 19 Jeske Text-Box Jeske Text-Box Jeske Text-Box 2018 Marktbericht vom 14.06.2019 4.1.5 Hinweise zur Geschossflächenzahl Anwendung der berechnete Ist-GFZ Wertrelevante GFZ Wertrelevante GFZ = Anzahl der Vollgeschosse + 0,67 x Dachgeschoss bei Neigungen von 30 bis 55° Dachschrägen < 30° - kein Ansatz der Bodenfläche in der GFZ-Ermittlung Dachschrägen > 55° - voller Ansatz der Bodenfläche in der GFZ-Ermittlung Untergeschosse, die mehr als 1,40 m im Mittel über das Bodenniveau herausragen sind Vollgeschosse. Beispiele: Gelände- 40° Dachneigung 28° Dachneigung UG = 1,80 m über Niveau UG = Vollgeschoss UG = kein Vollgeschoss UG = kein Vollgeschoss EG/OG = Vollgeschosse EG/OG = Vollgeschosse EG = Vollgeschoss DG = 2/3 x Vollgeschoss DG = Vollgeschoss DG = kein Vollgeschoss Somit: 3,67 Vollgeschosse Somit: 3 Vollgeschosse Somit: 1,00 Vollgeschosse Aufgrund der mischgebietlichen Nutzung ohne Festlegung von GFZ können nur die wirtschaftlich relevanten tatsächlichen GFZ-Werte der Objekte für die Umrechnung der Bodenwerte zugrunde gelegt werden. Die Einflussfaktoren im Ermittlungsgebiet sind somit über die tatsächliche erreichte Ist-GFZ und nicht über die theoretisch erreichbare GFZ zu errechnen, die in vielen Fällen wirtschaftlich gar nicht mangels Bodennachfrage effizient umgesetzt werden kann und eine überhöhte Verdichtung für den Käufer in ländlichen Räumen ein Wertmangel darstellt. Zur Berechnung der wertrelevanten GFZ wird in Abweichung zur GFZ-Berechnung nach § 2 LBO Baden-Württemberg ein vereinfachter Berechnungsmodus umseitig wie folgt vorgegeben: 60° Dachneigung Im Rahmen der detaillierten Marktuntersuchungen im Anhang zum Marktbericht wurden für die wichtigsten Nutzungstypen von Grundstücken spezielle GFZ-Umrechnungskoeffizienten ermittelt, die dem Sachverständigen eine weitere Prüfung des anzusetzenden Bodenwertes ermöglichen. Unbeachtlich dieser spezialisierten Korrekturfaktoren werden für das Gemeindegebiet verbindliche Umrechnungskoeffizienten für die ausgewiesenen lagetypischen Grundstücksverhältnisse ausgewiesen. UG = 0,50 m über Niveau UG = 0,50 m über Niveau Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 20 Marktbericht vom 14.06.2019 4.1.6 Anpassungen über die Geschossflächenzahl WA-Gebiete Folgende Einflüsse konnten im Gemeindegebiet in allgemeinen Wohngebieten festgestellt werden: Mischgebiete bzw. unbeplanter Innenbereich sowie dörfliche Mischgebiete Folgende Einflüsse konnten im Gemeindegebiet in Innenbereichen und Mischgebieten festgestellt werden: Umrechnungstabellen zur GFZ-Anpassung GFZ WA MI 0,2 1,042 0,987 0,4 1,022 1,008 0,6 1,003 1,030 0,8 0,984 1,051 1 0,965 1,072 1,2 0,945 1,094 1,4 0,926 1,115 1,6 0,907 1,136 1,8 0,887 1,158 2 0,868 1,179 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 0 0,2 0,4 0,6 0,8 1 1,2 1,4 1,6 Achsentitel GFZ (WA) Linear (GFZ (WA)) 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 2,00 0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 GFZ (MI) Linear (GFZ (MI)) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 21 Marktbericht vom 14.06.2019 4.1.7 Anpassungen von Bodenrichtwerten über die Grundstücksfläche WA-Gebiete Folgende Einflüsse konnten im Gemeindegebiet in Innenbereichen und Mischgebieten festgestellt werden: Mischgebiete bzw. unbeplanter Innenbereich sowie dörfliche Mischgebiete Folgende Einflüsse konnten im Gemeindegebiet in Mischgebieten festgestellt werden: Umrechnungstabellen zur Flächenanpassung Fläche WA MI 50 0,960 1,251 100 0,977 1,167 250 1,000 1,056 500 1,018 0,972 1000 1,035 0,889 1500 1,045 0,840 2000 1,052 0,805 y = -0,121ln(x) + 1,7244 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 2,00 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 Fläche (WA) Log. (Fläche (WA)) y = 0,0253ln(x) + 0,8622 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 Flächen (WA) - ohne Sonderlagen Log. (Flächen (WA) - ohne Sonderlagen) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 22 Marktbericht vom 14.06.2019 4.1.8 Bodenwertentwicklung Gebietsart 2013 2014 2015 2016 2017 2018 WA/WR 257 € 271 € 260 € 307 € 316 € 338 € Mischgebiete / § 34 230 € 265 € 331 € 294 € 349 € 357 € Gewerbegebiete 171 € 164 € - € 125 € 149 € 113 € Außenbereiche 45 € 57 € 62 € 48 € 20 € - € Ackerland/Grünland/Wald I = Indexzahl des jeweiligen Jahres 4.1.8.1 Fallzahlentwicklung Fallzahlentwicklung 2013 2014 2015 2016 2017 2018 WA/WR 41 32 30 33 26 14 Mischgebiete / § 34 11 10 25 14 13 21 Gewerbegebiete 1 1 0 2 1 2 Außenbereiche 2 6 3 16 5 0 Ackerland/Grünland/Wald 4 5 1 5 4 0 4.1.8.2 Umsatzentwicklung Umsatzentwicklung 2013 2014 2015 2016 2017 2018 WA/WR 6.867 T€ 4.986 T€ 5.177 T€ 7.471 T€ 5.731 T€ 5.471 T€ Mischgebiete / § 34 2.583 T€ 2.215 T€ 9.137 T€ 3.657 T€ 3.023 T€ 6.733 T€ Gewerbegebiete 842 T€ 1.621 T€ 0 T€ 870 T€ 658 T€ 279 T€ Außenbereiche 394 T€ 45 T€ 169 T€ 373 T€ 1.131 T€ 0 T€ Ackerland/Grünland/Wald 293 T€ 209 T€ 67 T€ 662 T€ 600 T€ 0 T€ 4.1.8.3 Flächenentwicklung Umsatzentwicklung 2013 2014 2015 2016 2017 2018 WA/WR 13.729 m² 11.843 m² 10.283 m² 12.901 m² 7.737 m² 7.644 m² Mischgebiete / § 34 5.356 m² 4.672 m² 16.049 m² 5.260 m² 4.011 m² 12.425 m² Gewerbegebiete 3.888 m² 17.701 m² m² 6.960 m² 2.634 m² 2.475 m² Außenbereiche ,7 ha ,1 ha ,6 ha ,3 ha 5,5 ha ,0 ha Ackerland/Grünland/Wald 6,9 ha 5,0 ha 1,6 ha 8,6 ha 9,3 ha ,0 ha Die Bodenwertentwicklung im Gemeindegebiet verlief in den letzten Jahren stetig steigen in den Wohn- und Mischgebieten. Die anderen Werte lassen aufgrund der geringen Anzahl der Fälle keine Trendableitung aus diesen Werten zu. 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 4,50 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Wohngebiete Landwirtschaft Gewerbe Mischgebiete Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 23 Marktbericht vom 14.06.2019 4.2 Landwirtschaftliche Grundstücke Ermittlungsergebnisse erfasste Objekte 42 Vergleichsgrundstücke typisch landwirtschaftlich 40 Vergleichsgrundstücke 4.2.1 Übersicht über die landwirtschaftlichen Grundstücke (2009-2018) Anzahl mittl. Fläche mittl. Wert von bis 26 23.894 m² 3,75 € 0,80 € 7,12 € 10 8.850 m² 3,21 € 1,00 € 4,60 € 4 6.764 m² 2,23 € 1,70 € 2,73 € Wald Zur Bestimmung der wertbeeinflussenden Komponenten in der Vorprüfung wurden Daten aus dem Teilmarkt ausgewertet. Objekte, die sich außerhalb der mathematischen Standardabweichung befanden, wurden eliminiert. Landwirtschaftliche Nutzung Ackerland Grünland 0 € 500.000 € 1.000.000 € 1.500.000 € 2.000.000 € 2.500.000 € Ackerland Grünland Wald 2.225.818 € 307.240 € 58.400 € Umsätze im Berichtszeitraum Ackerland 65% Grünland 25% Wald 10%Anteile Fallrelation Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 24 Marktbericht vom 14.06.2019 4.2.2 Wertentwicklungen von Ackerland nach Grundstücksgröße Bodenflächen-URK 800 m² 4,82 € Beispiel Korrelation 1.500 m² 4,60 € Ergebnis 3.000 m² 4,35 € Fläche URK 6.000 m² 4,10 € Objekt 5000 4,16 € 10.000 m² 3,91 € Mittel 23894 3,60 € 20.000 m² 3,66 € 40.000 m² 3,41 € 60.000 m² 3,26 € Korrelation 0,0439 nach Kaufdatum steigend #DIV/0! y = -0,362ln(x) + 7,2439 R² = 0,0439 0,00 € 1,00 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € 8,00 € 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 Ackerland Log. (Ackerland) 0,00 € 1,00 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € 8,00 € 31.12.1999 31.12.2003 31.12.2007 31.12.2011 31.12.2015 31.12.2019 Acker- und Grünland Potenz (Acker- und Grünland) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 25 Marktbericht vom 14.06.2019 4.2.3 Wertentwicklungen von Grünland nach Grundstücksgröße Bodenflächen-URK 800 m² 3,01 € Beispiel Korrelation 1.500 m² 3,09 € Ergebnis 3.000 m² 3,19 € Fläche URK 6.000 m² 3,28 € Objekt 5000 3,26 € 10.000 m² 3,35 € Mittel 8850 3,33 € 20.000 m² 3,45 € 40.000 m² 3,54 € 60.000 m² 3,60 € Korrelation 0,0591 nach Kaufdatum steigend 0,00 € 0,50 € 1,00 € 1,50 € 2,00 € 2,50 € 3,00 € 3,50 € 4,00 € 4,50 € 5,00 € 31.12.2007 31.12.2011 31.12.2015 31.12.2019 Grünland Linear (Grünland) y = 0,1368ln(x) + 2,0913 0,00 € 0,50 € 1,00 € 1,50 € 2,00 € 2,50 € 3,00 € 3,50 € 4,00 € 4,50 € 5,00 € 0 5000 10000 15000 20000 25000 Grünland Log. (Grünland) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 26 Marktbericht vom 14.06.2019 4.2.4 Wertentwicklungen von Waldflächen inkl. Bestockung nach Grundstücksgröße Waldflächen inkl. Bestockung Bodenflächen-URK 1.000 m² 2,87 € Beispiel Korrelation 2.000 m² 2,62 € Ergebnis 5.000 m² 2,29 € Fläche URK 10.000 m² 2,05 € Objekt 5000 2,29 € 20.000 m² 1,80 € Mittel 6764 2,19 € 50.000 m² 1,47 € 100.000 m² 1,23 € 200.000 m² 0,98 € Korrelation 0,1796 nach Kaufdatum sinkend 0,00 € 0,50 € 1,00 € 1,50 € 2,00 € 2,50 € 3,00 € 31.12.2003 31.12.2007 31.12.2011 31.12.2015 Waldflächen Linear (Waldflächen) y = -0,357ln(x) + 5,3325 0,00 € 0,50 € 1,00 € 1,50 € 2,00 € 2,50 € 3,00 € 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 Waldflächen Log. (Waldflächen) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 27 Marktbericht vom 14.06.2019 5 Bebaute Grundstücke in den Jahren 2015 bis 2018 Expertenteil Grundlagen der Untersuchungen Untersuchungen Kursivhinweise Qualitätsmerkmale Note Qualität NHK 2010 Stufe 1 sehr gut stark gehoben 5 2 gut gehoben 4 3 mittel mittel 3 4 einfach einfach 2 5 sehr einfach einfachst 1 5.1 Übersicht über die gehandelten Grundstücksarten (bebaut) Bebaute Grundstücke Anzahl Boden HNF Ein- und Zweifamilienhäuser 29 19.522 m² 4.388 m² Reihenhäuser 9 2.667 m² 1.085 m² Renditeobjekte 3 2.592 m² 1.017 m² Gewerbe- u. sonstige Objekte 7 8.063 m² 3.627 m² Wohnungs- u. Teileigentum 56 42.507 m² 9.540 m² Summe 104 75.351 m² 19.657 m² Die nachfolgenden Marktuntersuchungen sind als Detail-untersuchungen für Sachverständige zu verstehen, denen mittels der ausgewiesenen Werte eine genauere Feinabstimmung der jeweiligen Wertermittlungskomponenten ermöglicht werden soll. Die Untersuchung wurde mit Hilfe des Kaufpreissammlungprogramms WertPRO-KPA vorgenommen. Soweit auswertbare Grundstücksfälle vorhanden waren, wurden für die wichtigsten Objekttypen Liegenschaftszinssätze, Marktanpassungs-faktoren, Vergleichswerte und Bodenwerteinflüsse untersucht. Werden Werte kursiv dargestellt, so sind erst wenige Fälle erfasst worden, deren Aussagekraft für das lokale Umfeld als beschränkt anzusehen sind. Insbesondere sind dann Extrapolationen bei Objektabweichungen im verstärktem Umfang notwendig. Es ist zu beachten, dass infolge eines Kompromisses für die Lesbarkeit Aussagen zur Qualität wie folgt dargestellt werden: 37.409.796 € 19.411.316 € Umsatz 9.455.480 € 2.974.500 € 1.385.000 € 4.183.500 € Ein- und Zweifamilienhäuser 25% Reihenhäuser 8% Renditeobjekte 4% Gewerbe- u. sonstige Objekte 11% Wohnungs- u. Teileigentum 52% Anteile Umsatzrelation Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 28 Marktbericht vom 14.06.2019 5.2 Marktdaten für bebaute Grundstücke (öffentlicher Teil) Ertragswertverfahren Liegenschaftszinssätze, Mietwerte, Bewirtschaftungskosten Sachwertverfahren Marktanpassungsfaktoren Vergleichswerte Übersichten Im vorderen Teil A des Grundstückmarktberichts werden die wichtigsten Markteinflussdaten für bebaute Grundstücke veröffentlicht. Darüber hinaus sind im Teil B des Grundstückmarktberichts weitere Marktdaten für Gutachtenszwecke abgebildet. Nachfolgend werden in gekürzter Form die wesentlichen Einflussdaten für folgende Bewertungsverfahren dargestellt: Ein- und Zweifamilienhäuser 28% Reihenhäuser 8% Renditeobjekte 3% Gewerbe- u. sonstige Objekte 7% Wohnungs- u. Teileigentum 54% Anteile Fälle Ein- und Zweifamilienhäuser Reihenhäuser Renditeobjekte Gewerbe- u. sonstige Objekte Wohnungs- u. Teileigentum 9.455.480 € 2.974.500 € 1.385.000 € 4.183.500 € 19.411.316 € Umsatzzahlen Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 29 Marktbericht vom 14.06.2019 5.3 Daten für Ertragswertverfahren Rechtsgrundlage Liegenschaftszinssatz Eigene Untersuchungen Fallauswahl / RND Objekttyp erfasst RND Bodenwert Ein- und Zweifamilienhäuser (2011-2018) 88 38 Jahre 283 € Eigentumswohnungen (2012-2018) 75 51 Jahre 352 € Mehrfamilienhäuser (2004-2018) Wohn- u. Geschäftshäuser (2004-2008) Liegenschaftszinssatz Objekttyp Minimum Mittel Max Ein- und Zweifamilienhäuser (2011-2018) 0,4% 2,8% 4,5% Eigentumswohnungen (2012-2018) 1,7% 3,6% 6,5% Mehrfamilienhäuser (2004-2018) Wohn- u. Geschäftshäuser (2004-2008) Bei der Ermittlung von Verkehrswerten von renditeorientierten Immobilien dient der Liegenschaftszinssatz als Marktanpassungsfaktor im Ertragswertverfahren analog dem Sachwertfaktor im Sachwertverfahren. Demgemäß gehört die Ableitung von Liegenschaftszinssätzen zu den Pflichtaufgaben der Gutachterausschüsse (s. § 193 (5) Baugesetzbuch vom 31.07.2009 sowie § 8 und 11 Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19.05.2010). Soweit im lokalen Markt Auswertungen erfolgen konnten, wurden die Liegenschaftszinssätze nach einschlägigen Modellparametern der ImmoWertV berechnet. Folgende Wertspannen wurden in den einzelnen Objektarten festgestellt: 2,7% 5,0% 13,1% 19 29 Jahre 220 € Objekte, die nachhaltig vermietbar sind. Liquidationsobjekte wurden aus der Untersuchung ausgeschieden. Die niedrigen Restnutzungsdauern von Bauernhöfen sind jedoch üblich. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 30 Marktbericht vom 14.06.2019 5.3.1 Modellparameter für Ertragswertverfahren Restnutzungsdauer nach § 6 Abs. 6 ImmoWertV ohne Modernisierung Ansatz des historischen Baujahrs Kernsanierung Berücksichtigung eines fiktiven Baujahrs wie folgt: Kernsanierungsjahr 1980 abzüglich 10% der Gesamtnutzungsdauer Beispiel 70 Jahre -7 fiktives Baujahr 1973 Modernisierungen Kombination Gesamtnutzungsdauer sehr gut (5) + 10 Jahre mittel (3) + 0 Jahre einfach (2) ./. 5 Jahre gut (4) + 5 Jahre einfachst (1) ./. 10 Jahre Bodenwert Rohertrag Objekttyp Minimum Mittel Max Ein- und Zweifamilienhäuser (2011-2018) 5,14 € 7,25 € 9,05 € Eigentumswohnungen (2012-2018) 5,71 € 7,42 € 9,24 € Mehrfamilienhäuser (2004-2018) Wohn- u. Geschäftshäuser (2004-2008) 4,24 € 5,80 € 8,07 € Erfolgte eine Kernsanierung vor der Modernisierung diente das fiktive Baujahr der Kernsanierung als Grundlage für die Alterseinschätzung des Modells der SW-RL. Der Ansatz der Gesamtnutzungsdauer erfolgte gem. der Anlage 3 der Sachwertrichtlinie - SW-RL in der Fassung vom 05.09.2012. Dabei wurde eine Abweichung von der jeweils mittleren Ausstattungsstufe wie folgt berücksichtigt: Es wurde der objekttypische Bodenwert (ungedämpft) zugrunde gelegt. Bei übergroßen Grundstücken wurden separat bebaubare oder handelbare Grundstücke abgetrennt. Es wurden die marktüblichen Mieten auf der Grundlage des ortsüblichen nachhaltigen Mietniveaus zugrunde gelegt. Die Ist-Miete wurde aufgrund der teilweisen sehr subjektiven Umstände nicht berücksichtigt. Die Basismiete wurden im Expertenteil in Form von Regressionstrendverläufen dargestellt. Objekte mit einer Mindest-RND von 15% der typisierten Gesamtnutzungsdauer nach der Sachwert-Richtlinie mit folgendem Restnutzungsdauermodell: Übernahme des Modells Anlage 4 der Sachwertrichtlinie - SW-RL in der Fassung vom 05.09.2012. Folgende Mietspannen, bezogen auf die vermietbare Fläche (bei Mischobjekten Wohn- und Nutzfläche, bei Gewerbe Nutzflächen) wurden bei den ausgewerteten Objekten festgestellt: Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 31 Marktbericht vom 14.06.2019 Bewirtschaftungskosten Objekttyp Minimum Mittel Max Ein- und Zweifamilienhäuser (2011-2018) 5,7% 15,9% 23,9% Eigentumswohnungen (2012-2018) 6,3% 16,4% 21,5% Mehrfamilienhäuser (2004-2018) Wohn- u. Geschäftshäuser (2004-2008) Erläuterung des Liegenschaftszinssatzes Iterative Formel: RE = Reinertrag des Grundstücks KP = Kaufpreis BW = Bodenwert des unbebaut angenommenen Grundstücks q = 1 + 0,01 x p (p = Reinrendite s. oben) n = Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen 7,3% 17,7% 22,4% Die Bewirtschaftungskosten wurden nach den Grundlagen der II. Berechnungsverordnung jeweils geschätzt. Hierbei wurden im Mittel folgende Spannen erreicht: Der Liegenschaftszinssatz lässt sich am ehesten mit der objekttypisch erweiterten Nettorendite erläutern. Die Nettorendite eines Grundstücks ermittelt sich danach wie folgt: Nettorendite in % = Reinertrag (Miete ./. Bewirtschaftung) Kaufpreis Da in Deutschland das zweigliedrige Ertragswertverfahren vorrangig ist, ist diese Betrachtungsweise für die Anwendung nicht ausreichend. Es müssen noch die objektspezifischen Elemente Restnutzungsdauer und Bodenwert des Grundstücks berücksichtigt werden. Dies kann nur mittels einer Grenzwertanalyse (Iterationsverfahren) unter folgender Formel vorgenommen werden: Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 32 Marktbericht vom 14.06.2019 5.3.2 Ertragswertverfahren (Modell) Rohertrag (Kaltmiete, ortsüblich) ./. nicht abzugsfähige Bewirtschaftungskosten Jahresreinertrag ./. Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszinssatz) Jahresreinertrag der baulichen Anlage* x Rentenbarwertvervielfältiger nach ImmoWertV Besonderheit: nachträglich jährlicher Mietzufluss Ertragswert der baulichen Anlagen + Bodenwert ggf. Anpassungen über GFZ-/Flächenkorrekturen Ertragswert + besondere wertbeeinflussende Merkmale ggf. nach § 8 ImmoWertV Verkehrswert nach § 194 BauGB *)Liquidationswertschema Bodenwert ./. Freilegungskosten (Abbruchkosten - evtl. mit zeitlicher Anpassung) Bodenwert des freigelegten Grundstücks Im Falle einer Unrentierlichkeit des Bodens (bei Feststellung eines negativen Gebäudereinertrags) ist ein Liquidationswertansatz wie folgt sachgerecht: Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 33 Marktbericht vom 14.06.2019 5.4 Daten für Sachwertverfahren Rechtsgrundlage Marktanpassungsfaktoren Fallauswahl Objekttyp erfasst RND Bodenwert Ein- und Zweifamilienhäuser (2011-2018) 88 38 Jahre 283 € Eigentumswohnungen (2012-2018) 75 51 Jahre 352 € Mehrfamilienhäuser (2004-2018) Wohn- u. Geschäftshäuser (2004-2008) Sachwertfaktoren Objekttyp Minimum Mittel Max Ein- und Zweifamilienhäuser (2011-2018) 0,80 1,00 1,25 Eigentumswohnungen (2012-2018) 0,55 1,07 1,31 Mehrfamilienhäuser (2004-2018) Wohn- u. Geschäftshäuser (2004-2008) 5.4.1 Modellparameter für Sachwertverfahren Modellparameter Normalherstellungskosten NHK 2010 (Anlage 1 SW-RL) Gebäudebaujahresklassen keine Gebäudestandard Ein- und Zweifamilienhäuser / Reihenhäuser / Doppelhäuser Stufen 1 (einfachst) bis 5 ( sehr gehoben) andere Gebäudetypen Stufen 3 (mittel) bis 5 (sehr gehoben) Baunebenkosten in den NHK 2010 bereits enthalten Regionalfaktoren keine (weder Ortsgröße noch Bundeslandfaktor) Bezugsmaßstab Bruttogrundfläche Die Bewertung von Grundstücken führt bei Anwendung des Sachwertverfahrens nur dann zu marktkonformen Ergebnissen, wenn die ermittelten vorläufigen Sachwerte an die regionalen Verhältnisse auf dem Grundstücksmarkt angepasst werden. Denn beim vorläufigen Sachwert handelt es sich lediglich um einen fiktiven modellhaften Berechnungswert, der in der Regel auf mittleren Herstellungskosten des Bundes basiert und deshalb bei einem analogen Objekt in wertgleicher Lage unter Anwendung des gleichen Berechnungsmodells (seit Einführung der Sachwertrichtlinie SW-RL die NHK 2010) bundesweit einheitlich ist. Die Ableitung von Marktanpassungsfaktoren gehört zu den Pflichtaufgaben der Gutachterausschüsse (s. § 193 (5) Baugesetzbuch vom 31.07.2009 sowie § 8 und 11 Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19. 05.2010). Seit Einführung der Sachwert-Richtlinie (SW-RL) sind die Modellparameter bundesweit bis auf wenige Aussnahmetatbestände festgeschrieben. Diese in den Auswertungen berücksichtigten Ermittlungsvorschriften werden in Kürze wie folgt dargestellt: 0,51 0,79 19 29 Jahre 220 € Objekte, die nachhaltig nutzbar sind. Liquidationsobjekte wurden aus der Untersuchung ausgeschieden. 1,00 Folgende Wertspannen wurden in den einzelnen Objektarten festgestellt: Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 34 Marktbericht vom 14.06.2019 Baupreisindex Gebäudespezifischer Index des Statistischen Bundesamts derzeit Preisbasis = 2010 bzw. 2015. Baujahr Gesamtnutzungsdauer Restnutzungsdauer Alterswertminderung Lineares Modell ohne Restwertbildung Besondere Bauteile Außenanlagen Bodenwerte Grundstücksfläche Sonstige Hinweise 5.4.2 Sachwertverfahren (Modell) Ermittlung der maßgeblichen Bruttogrundfläche x maßgebliche Normalherstellungskosten 2010 Neuherstellungswert der baulichen Anlagen ./. Alterswertminderung linear Gebäuderestwert Wertermittlung der Außenanlagen, ggf. pauschal ./. Alterswertminderung Restwert der Außenanlagen + Bodenwert ggf. Anpassungen über GFZ-/Flächenkorrekturen angepasster Bodenwert Gebäuderestwert + Außenanlagen + angepasster Bodenwert vorläufiger Sachwert x Marktanpassungsfaktor marktangepasster Sachwert + besondere wertbeeinflussende Merkmale ggf. nach § 8 ImmoWertV Verkehrswert nach § 194 BauGB Es wurden ungedämpfte Bodenwerte berücksichtigt. Selbständig bewertbare Grundstücksteile wurden ausgesondert. Die Ableitung der Marktanpassungsfaktoren erfolgte damit vom fiktiv schadensfreien und weitgehend standardisierten Objekt. Kauffälle mit wertmäßig nicht erfassbaren Besonderheiten wurden aus der Untersuchungsstichprobe eliminiert. wie bei Ertragswertermittlung nach SW-RL, Anlagen 3 und 4 Soweit diese nicht gesondert bewertbare selbständige Baukörper darstellen wurden diese als in den BGF-Werten bereits erfasst gewertet. Es wurde eine Außenanlagepauschale von 3% berücksichtigt. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 35 Marktbericht vom 14.06.2019 5.5 Daten für Vergleichswertverfahren (Zeitraum 2011-2018) Vorbemerkungen 5.5.1 Modellparameter für Vergleichswertverfahren Fallauswahl Objekttyp erfasst RND Bodenwert Ein- und Zweifamilienhäuser (2011-2018) 88 38 Jahre 283 € Eigentumswohnungen (2012-2018) 75 51 Jahre 352 € Mehrfamilienhäuser (2004-2018) Wohn- u. Geschäftshäuser (2004-2008) Objekttyp Minimum Mittel Max Ein- und Zweifamilienhäuser (2011-2018) 1.119 € 2.171 € 3.335 € Eigentumswohnungen (2012-2018) 964 € 1.871 € 3.048 € Mehrfamilienhäuser (2004-2018) Wohn- u. Geschäftshäuser (2004-2008) Gebäudestandard Ein- und Zweifamilienhäuser / Reihenhäuser / Doppelhäuser Stufen 1 (einfachst) bis 5 ( sehr gehoben) andere Gebäudetypen Stufen 3 (mittel) bis 5 (sehr gehoben) Baujahr Gesamtnutzungsdauer Restnutzungsdauer Stellplätze Zuschlagsempfehlung Wohnung < 90 m² ab 2. Stellplatz Wohnung > = 90 m² ab 3. Stellplatz Haus < 150 m² ab 2. Garage Haus > = 150 m² ab 3. Garage In den Preisen sind die übliche Anzahl von Stellplätzen bzw. Garagenstellplätzen bereits enthalten. wie bei Ertragswertermittlung nach SW-RL, Anlagen 3 und 4 Für die Vergleichswertanalyse wurden die Verläufe der Quadratmeterpreise, bezogen auf die Wohnfläche bzw. vermietbare Nutzfläche, in Regressionsverläufen dargestellt. Für Tabellengliederungen sind in Gemeinden unter 50.000 Einwohner kaum die ausreichende Anzahl von Kaufpreisfällen zu gewinnen. Objekte, die nachhaltig nutzbar sind. Liquidationsobjekte wurden aus der Untersuchung ausgeschieden. Folgende Mietspannen, bezogen auf die vermietbare Fläche (bei Mischobjekten Wohn- und Nutzfläche, bei Gewerbe Nutzflächen) wurden bei den ausgewerteten Objekten festgestellt: 290 € 1.050 € 1.635 € 19 29 Jahre 220 € Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 36 Marktbericht vom 14.06.2019 5.5.2 Übersicht Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Reihenhäuser Neubaufälle Bestandsfälle nach Baujahresklasse Bestandsfälle nach Größe Im Berichtszeitraum konnten keine Erstbezugsverkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern festgestellt werden. Baujahresklasse nach fiktivem Baujahr (s. Restnutzungsdauerberechnung) Wohnflächenklasse nach Gesamtwohnfläche 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 61 bis 90 m² 90 bis 120 m² 121 bis 150 m² 151 bis 200 m² ab 201 m² Vergleichswerte Ein- und Zweifamilienhäuser / Reihenhäuser nach Größenklassen Mittelwert Minimum Maximum 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 1960 bis 1969 1970 bis 1979 1980 bis 1989 1990 bis 1999 ab 2000 Vergleichswerte Ein- und Zweifamilienhäuser / Reihenhäuser nach Baujahresklassen Mittelwert Minimum Maximum Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 37 Marktbericht vom 14.06.2019 Bestandsfälle nach Ausstattung 1 = sehr gut 2 = gut 3 = mittel 4 = einfach 5 = sehr einfach Bestandsfälle nach Baujahresklasse Nach Ausstattungsklassifizierung des Marktberichts (siehe Vorerläuterungen). Baujahresklasse nach fiktivem Baujahr (s. Restnutzungsdauerberechnung) 0 € 1.000 € 2.000 € 3.000 € 4.000 € 2 3 4 Vergleichswerte Ein- und Zweifamilienhäuser / Reihenhäuser nach Ausstattung Mittelwert Minimum Maximum 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 1960 bis 1969 1970 bis 1979 1980 bis 1989 1990 bis 1999 ab 2000 Vergleichswerte Eigentumswohnungen nach Baujahresklassen Mittelwert Minimum Maximum Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 38 Marktbericht vom 14.06.2019 Bestandsfälle nach Größe Bestandsfälle nach Ausstattung 1 = sehr gut 2 = gut 3 = mittel 4 = einfach 5 = sehr einfach Wohnflächenklasse nach Gesamtwohnfläche Nach Ausstattungsklassifizierung des Marktberichts (siehe Vorerläuterungen). 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 31 bis 60 m² 61 bis 90 m² 90 bis 120 m² 121 bis 150 m² 151 bis 200 m² Vergleichswerte Eigentumswohnungen nach Größenklassen Mittelwert Minimum Maximum 0 € 1.000 € 2.000 € 3.000 € 4.000 € 2 3 4 Vergleichswerte Eigentumswohnungen nach Ausstattungsniveau Mittelwert Minimum Maximum Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 39 Marktbericht vom 14.06.2019 5.6 Hinweise auf typische Einflusskomponenten des Grundstücksmarkts Bodenwert = Lagefaktor Hauptnutzfläche Mietniveau der Objekte Restnutzungsdauer In der Regel wurden die gehandelten Grundstücke in der zurückliegenden Marktuntersuchung in der Regel 4 bis 5 wesentliche Einflussmerkmale untersucht, durch die sich ein typischer Käufer leiten lässt. Die Ergebnisse der einzelnen Auswertungen können hinsichtlich ihrer Aussagekraft durch die Korrelationen sachverständig berücksichtigt werden. Empfohlen wird ein Anteilgewichtungsmodell anhand der Korrelationswerte. Die Restnutzungsdauer ist weiterer stark zu beachtender Einfluss für den Investor. Der Marktteilnehmer erwartet eine ausreichende Restlebensdauer seines Gebäudes. Diese muss nicht mit seiner geplanten Investitionszeit übereinstimmen, da er seine EXIT-Bedingung durchaus schon früher setzen kann. Allerdings erwartet er dann einen entsprechenden Restwert des Objekts im Zeitpunkt des EXITS um seine Renditeforderung bzw. seine eigenen wohnwirtschaftlichen Ansprüche an das Objekt zu erreichen. Die Bestimmung der Restnutzungsdauer erfolgte dabei nach den Vorschlägen der ImmoWertV und der aktuellen Fassung der Sachwertrichtlinie (SW-RL). Der jeweils ermittelte Bodenwert je m² Grundstücksfläche ist ein entscheidendes Lagekriterium für die Nachfrage nach einem Objekt innerhalb des Marktgebiets. In der Regel lassen sich entsprechende Abhängigkeiten aus den Auswertungen feststellen. Es ist zu beachten, dass der gebietstypische Richtwert als Ausgangsgrundlage angepasst um lagetypische Zu- und Abschläge zugrunde gelegt wird. Baurechtliche Anpassungen sind nur im Rahmen von GFZ-Anpassungen/Flächenanpassungen zu berücksichtigen. Die Hauptnutzfläche stellt für den Markt eine Risikokomponente dar. Große Objekte werden in der Regel nur noch von wenigen Investoren wirtschaftlich getragen werden können. So scheiden eine relativ große Anzahl von Marktteilnehmern aus Kapitalbeschaffungsgründen aus. Gleichzeitig erhöht sich das Risiko durch die geringere Diversifikation des Risikos. Das Mietniveau ist zunächst ebenfalls ein typischer Lagefaktor wie der Bodenrichtwert. Gleichzeitig ist dieses auch stark beeinflusst durch die vorhandene Ausstattung und der Modernität des Objekts. Im Rahmen der Renditeerwartung fällt der Blickpunkt jeden Investors zunächst auf die Miete bzw. auf den Nutzwert des Gebäudes, so dass dieser Basis ein erheblicher Einfluss auf die Marktentscheidung unterstellt werden kann. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 40 Marktbericht vom 14.06.2019 5.7 Hinweise für die Bewertungsdaten für Erbschaft- und Schenkungsteuerzwecke Anwendungsbereiche Für Besteuerungsfälle vor dem 01.01.2016: Vergleichswertverfahren Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohnungen Ertragswertverfahren Für Besteuerungsfälle ab dem 01.01.2016: Sachwertverfahren Modellparameter Regelherstellungskosten 2015 Lineares Alterswertminderungsmodell Baujahresklassen nach RHK 2015 (analog NHK 2010) Modernisierungseinschätzungen nach Richtlinie Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22 BewG Mindestrestwert von 30% des Sachwerts Ertragswertverfahren Rohertrag Bewirtschaftungskosten Restnutzungsdauer Für die Bewertung von Grundstücken für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer ist ein in Abweichung zur allgemeinen Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB gesondertes Bewertungsverfahren nach BewG vorgeschrieben. Hierzu hat der berichtserstattende Gutachterausschuss spezielle Werte ausgewiesen, die lex specialis den Anlagen zum Bewertungsgesetz gegenüber als vorrangig anzusehen sind. Es sind für die Bedarfswertermittlung die Vergleichswerte nach Regressionsermittlung für folgende Objekte gültig: Es können die speziellen Wertzahlen für die jeweiligen Gebäudetypen verwendet werden. Für Renditeobjekte wurden spezielle Liegenschaftszinssätze ermittelt, die das Modell des BewG explizit berücksichtigen. Es sind die speziellen Liegenschaftszinssätze für steuerliche Zwecke anzuwenden (siehe Modellparameter Fälle ab dem 2012 bis 2015). Für die Schätzung des Rohertrags (ortsübliche Mieten) sind die Regressionswerte der jeweiligen Mietwertdiagramme anzuwenden. Als Bewirtschaftungskosten sind die Mittelwerte der jeweiligen Gebäudetypen anzuwenden. Es wurde eine Mindestrestnutzungsdauer von 30% der Gesamtnutzungsdauer in entsprechenden Fällen berücksichtigt. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 41 Marktbericht vom 14.06.2019 Vergleichswertverfahren GFZ-Hinweise Ist-GFZ Eine Umrechnung der Bodenwerte hat explizit nach den erreichten Ist- Werten zu erfolgen. Umrechnungen nach theoretisch höheren baurechtlich erreichbaren Nutzungen sind nicht zulässig, da hierfür zumeist die Freiräumung des alten Baukörpers erfolgen müsste bzw. wirtschaftliche Verluste in Form einer Umgestaltung des Baukörpers hingenommen werden müssen. Die Berechnung über die tatsächliche GFZ-Werte erfolgt insbesondere aufgrund der Tatsache, dass in Gebieten mit niedrigen Bodenwerten eine geringere Auswirkung festzustellen sind. Bei fehlender tatsächlicher Verständigung zwischen Bewertungsstelle und Steuerpflichtigem gilt der Vorrang des jeweiligen Vergleichswertverfahrens gegenüber den anderen Bewertungsverfahren. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 42 Marktbericht vom 14.06.2019 Enhält Regressionsanaylsen zu Liegenschaftszinssätzen Marktanpassungen Vergleichswerte Basismieten Bodenwerteinflüsse zu den Teilemärkten Inhaltsverzeichnis Seite 6. Teilemarkt Ein- und Zweifamilienhäuser 42 7. Teilemarkt Eigentumswohnungen (Bestand) 56 8. Teilemarkt Renditeobjekte 70 9. Teilemarkt Gewerbe 85 10. Teilemarkt Bauernhöfe (Altdaten) 99 88255 Baindt Teil B zum Grundstücksmarktbericht Gemeinde Baindt Herausgeber: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Marsweilerstr. 4 Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 43 Marktbericht vom 14.06.2019 6 Teilemarkt Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke einschl. Reihenhäuser Ermittlungsergebnisse erfasste Objekte 95 Vergleichsgrundstücke davon brauchbare Überblick über die Angebote Mittel Median Standardabw. EFH RH qm-Preise 2.171 € 2.039 € 618 € 2.133 € 2.356 € Minima 1.119 € 1.119 € 1.562 € Maxima 3.335 € 3.335 € 3.205 € Liegenschaftszinssätze 2,84% 2,97% 0,99% 2,86% 2,75% Minima 0,35% 0,35% 0,82% Maxima 4,52% 4,52% 3,94% Sachwertfaktoren 1,00 1,00 0,11 0,99 1,07 Minima 0,80 0,80 0,86 Maxima 1,25 1,23 1,25 weitere Mittelwerte Bodenwert 283 € 279 € 60 € 278 € 308 € GFZ_Ist 0,48 0,44 0,21 0,45 0,66 HNF 150 m² 142 m² 38 m² 155 m² 127 m² Restnutzungsdauer 38 Jahre 37 Jahre 17 Jahre 36 Jahre 50 Jahre mittlere Miete 7,25 € 7,30 € 0,85 € 7,21 € 7,48 € mittlere BWK-Kosten 1,15 € 1,33 € 1,15 € 1,13 € mittlere Bewirtschaftung 15,86% 18,22% 5,38% 16,02% 15,08% Faktor nach Gruppe EFH/RH gesamt EFH RH Vergleichspreis 1,00 0,98 1,09 Liegenschaftszinssatz 1,00 1,01 0,97 Sachwertfaktor 1,00 0,99 1,07 Zeitraum 12.01.2011 bis 31.10.2018 Tendenz steigend Zur Bestimmung der wertbeeinflussenden Komponenten in der Vorprüfung wurden Daten aus dem Teilmarkt ausgewertet. Objekte, die sich außerhalb der mathematischen Standardabweichung befanden, wurden eliminiert. 88 auswertbare Vergleichsobjekte nach Ausreißer-Entfernung am oberen und unteren Randbereich (außerhalb der Standardabweichung) in den letzten 6 Jahren. 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 31.12.2017 Zeitachse Poly. (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 44 Marktbericht vom 14.06.2019 Analysen 6 Teilemarkt Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke einschl. Reihenhäuser Liegenschaftszinssätze - Sachwertfaktoren - Vergleichswerte Steuerliche Werte für BewG Liegenschaftszinssatz Ein- und Zweifamilienhäuser nach Bodenwert Korrelation -0,383 nach Hauptnutzfläche Korrelation 0,293 nach Mietniveau Korrelation 0,195 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% 5,0% - € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € BRW Linear (BRW) 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% 5,0% m² 50 m² 100 m² 150 m² 200 m² 250 m² 300 m² HNF Linear (HNF) 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% 5,0% 2,00 € 4,00 € 6,00 € 8,00 € 10,00 € Miete Linear (Miete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 45 Marktbericht vom 14.06.2019 Liegenschaftszinssatz Ein- und Zweifamilienhäuser nach Restnutzungsdauer Korrelation 0,041 Gewichtung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,383 42% nach HNF 0,293 32% nach Miete 0,195 21% nach RND 0,041 5% 0,913 100% zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt Richtwert 280 € 2,87% 42% 1,20% Wohnfläche 200 m² 3,22% 32% 1,03% Mietniveau 7,00 € 2,79% 21% 0,60% Restnutzung 55 Jahre 2,89% 5% 0,13% Gewichtung des Liegenschaftszinssatzes 2,96% x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,01 3,00% 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre 80 Jahre RND-ImmoWertV Linear (RND-ImmoWertV) y = -0,0002x + 11,185 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 31.12.2017 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 46 Marktbericht vom 14.06.2019 Sachwertfaktoren Ein- und Zweifamilienhäuser nach Bodenrichtwerten Korrelation 0,649 nach Hauptnutzfläche Korrelation -0,108 nach Mietniveau Korrelation -0,051 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 - € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € BRW Linear (BRW) 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 m² 50 m² 100 m² 150 m² 200 m² 250 m² 300 m² HNF Linear (HNF) 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 2,00 € 4,00 € 6,00 € 8,00 € 10,00 € Miete Linear (Miete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 47 Marktbericht vom 14.06.2019 Sachwertfaktoren Ein- und Zweifamilienhäuser nach Restnutzungsdauer Korrelation 0,126 Gewichtete Wertfaktoren Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,649 69,5% nach HNF 0,108 11,5% n. Mietniveau 0,051 5,5% nach RND 0,126 13,5% 0,934 100,0% zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt Richtwert 280 € 1,00 69% 0,694 Wohnfläche 200 m² 0,99 12% 0,114 Mietniveau 7,00 € 1,00 5% 0,055 Restnutzung 55 Jahre 1,02 13% 0,137 Gewichtung des Sachwertfaktors 1,001 x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,00 0,998 angenommener Sachwert 350.000 € errechneter Verkehrswert 0,998 349.354 € 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre 80 Jahre RND-ImmoWertV Linear (RND-ImmoWertV) y = 5E-05x - 1,1574 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 31.12.2017 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 48 Marktbericht vom 14.06.2019 Sachwertfaktoren Ein- und Zweifamilienhäuser nachrichtlich nach Sachwert Korrelation -0,167 Beispiel für angenommener Sachwert 350.000 € Ableitung errechneter Verkehrswert 0,994 347.890 € Differenzen in der Ableitung Aus dem Vergleich zwischen dem mehrgewichtigen Regressionsmodell und dem vereinfachten Sachwertmodell wird deutlich, dass es zu Abweichungen kommen kann, was weitgehend dem Unschärfegrad des einfachen Sachwertmodells zurückzuführen ist. Die Abweichungen liegen jedoch in nicht mehr vertretbaren Differenzen, so dass das mehrgewichtige Regressionsmodell empfohlen wird. Das einfache Sachwertmodell wird gerade in den kleinen Altobjekten und neueren Bestandsobjekten nicht mehr zu hinreichenden Marktabbildung führen. y = -0,072ln(x) + 1,9131 0,50 0,60 0,70 0,80 0,90 1,00 1,10 1,20 1,30 - € 150.000 € 300.000 € 450.000 € 600.000 € 750.000 € Sachwert NHK 2010 Log. (Sachwert NHK 2010) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 49 Marktbericht vom 14.06.2019 Vergleichswerte Ein- und Zweifamilienhäuser nach Bodenrichtwerten Korrelation 0,373 nach Hauptnutzfläche Korrelation -0,504 nach Ausstattung nach Schulnoten 1 = sehr gut (NHK 5) 2 = gut ((NHK 4) 3 = mittel (NHK 3) 4 = einfach (NHK 2) 5 = sehr einfach (NHK 1) Korrelation -0,358 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 4.000 € - € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € BRW Linear (BRW) 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 4.000 € m² 50 m² 100 m² 150 m² 200 m² 250 m² 300 m² HNF Linear (HNF) 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 4.000 € 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 Ausstattung Linear (Ausstattung) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 50 Marktbericht vom 14.06.2019 Vergleichswerte Ein- und Zweifamilienhäuser nach Mietniveau Korrelation 0,478 nach Restnutzungsdauer Korrelation 0,474 Gewichtung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,373 17,1% nach HNF 0,504 23,1% nach Aussttg. 0,358 16,4% nach Miete 0,478 21,9% nach RND 0,474 21,7% 2,187 100,0% 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 4.000 € 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre 80 Jahre RND-ImmoWertV Linear (RND-ImmoWertV) 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 4.000 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € 8,00 € 9,00 € 10,00 € Miete Linear (Miete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 51 Marktbericht vom 14.06.2019 Vergleichswerte Ein- und Zweifamilienhäuser zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt nach BRW 280 € 2.159 € 17,1% 368,2 nach HNF 200 m² 1.769 € 23,1% 407,8 nach Aussttg. 2 2.460 € 16,4% 402,4 nach Miete 7,00 € 2.083 € 21,9% 455,7 nach RND 55 Jahre 2.471 € 21,7% 535,3 Gewichtung des Vergleichswerts 2.169 € x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 0,99 2.149 € angenommene Mietfläche 200 m² errechneter Verkehrswert 2.149 € 429.707 € y = 0,0002x - 6,7606 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 31.12.2017 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 52 Marktbericht vom 14.06.2019 Mietwertbildung Ein- und Zweifamilienhäuser nach Bodenrichtwerten Korrelation 0,171 nach Wohnfläche bzw. Hauptnutzfläche Korrelation -0,403 nach Ausstattung nach Schulnoten 1 = sehr gut (NHK 5) 2 = gut ((NHK 4) 3 = mittel (NHK 3) 4 = einfach (NHK 2) 5 = sehr einfach (NHK 1) Korrelation -0,649 Folgende Einflussfaktoren auf die Miete liegen dem Wertermittlungsmodell zugrunde. Dabei wurden die Mieten ab 2013 auf dem Mietspiegel Baindt gestützt. 2,50 € 3,50 € 4,50 € 5,50 € 6,50 € 7,50 € 8,50 € 9,50 € - € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € BRW Linear (BRW) 2,50 € 3,50 € 4,50 € 5,50 € 6,50 € 7,50 € 8,50 € 9,50 € m² 50 m² 100 m² 150 m² 200 m² 250 m² 300 m² HNF Linear (HNF) 2,50 € 3,50 € 4,50 € 5,50 € 6,50 € 7,50 € 8,50 € 9,50 € 0 1 2 3 4 5 Ausstattung Linear (Ausstattung) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 53 Marktbericht vom 14.06.2019 Mietwertbildung Ein- und Zweifamilienhäuser nach Restnutzungsdauer Korrelation 0,510 Gewichtung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,171 9,9% nach HNF 0,403 23,2% nach Aussttg. 0,649 37,5% nach RND 0,510 29,4% 1,733 100,0% zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt nach BRW 280 € 7,44 € 9,9% 0,73 € (inkl. Stellplatz) nach HNF 200 m² 7,55 € 23,2% 1,75 € nach Aussttg. 2 7,86 € 37,5% 2,94 € nach RND 55 Jahre 7,32 € 29,4% 2,16 € Gewichtung des Mietwerts 7,59 € x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,00 7,58 € angenommene Mietfläche 200 m² errechneter Mietwert inkl. Stellplatz 7,58 € 1.516 € mittlere Stellplatzmieten TG/Garage je Objekt 1,12 Miete je TG/Garage 42,80 € Spanne 34,56 € 51,84 € Stellplatz je Objekt 0,34 Miete je off. Stellplatz 22,05 € Spanne 18,85 € 25,92 € 2,50 € 3,50 € 4,50 € 5,50 € 6,50 € 7,50 € 8,50 € 9,50 € 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre 80 Jahre RND Linear (RND) y = 2E-05x + 0,2565 0,80 0,90 1,00 1,10 1,20 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 31.12.2017 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 54 Marktbericht vom 14.06.2019 Bodenwerteinflüsse Ein- und Zweifamilienhäuser Bodenwerteinfluss GFZ_Ist Beispiel Mischgebiet GFZ_Ist URK Objekt 0,70 1,032 Mittel 0,48 1,000 Korrekturfaktor 1,032 Korrelation 0,146 GFZ_Ist-Einfluss-Reihe Ist Korrelation 0,20 0,8939 0,10 0,9722 Ergebnis 0,40 0,9365 0,20 0,9828 0,60 0,9792 0,30 0,9935 0,80 1,0218 0,40 1,0042 1,00 1,0644 0,50 1,0149 1,20 1,1070 0,60 1,0256 1,40 1,1497 0,70 1,0362 1,60 1,1923 0,80 1,0469 1,80 1,2349 0,90 1,0576 2,00 1,2775 1,00 1,0683 2,20 1,3202 1,10 1,0789 R² 0,177 R² 0,110 Innen 34 / MI / MD Aus der Auswertung der Marktdaten für die bebauten Grundstücke können die Werteinflüsse auf den Boden (vorrangig Bebauungsdichte - GFZ_Ist - und die Grundstücksgröße) abgeleitet werden. Im Auswertungsgebiet konnten folgende Einflüsse festgestellt werden: WA/WR y = 0,2131x + 0,8513 y = 0,1068x + 0,9615 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 0 0,2 0,4 0,6 0,8 1 1,2 Mischgebiete/34 WA-Gebiete Linear (Mischgebiete/34) Linear (WA-Gebiete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 55 Marktbericht vom 14.06.2019 nach Grundstücksgröße Beispiel Mischgebiet Fläche URK Objekt 400,00 1,023 Mittel 587,42 0,957 Korrekturfaktor 1,069 Korrelation -0,3952 Bodenflächen-URK Korrelation 250 m² 1,0234 250 m² 1,1376 Ergebnis 500 m² 0,9572 500 m² 1,0187 750 m² 0,9185 750 m² 0,9492 1.000 m² 0,8910 1.000 m² 0,8998 1.250 m² 0,8697 1.250 m² 0,8616 1.500 m² 0,8523 1.500 m² 0,8303 1.750 m² 0,8376 1.750 m² 0,8038 2.000 m² 0,8248 2.000 m² 0,7809 2.250 m² 0,8136 2.250 m² 0,7607 R² 0,054 R² 0,124 Beispielsumrechnung Einfluss Korrelation Gewicht nach GFZ_Ist 1,032 0,146 27,0% nach Größe 1,069 0,395 73,0% 1,059 0,542 100,0% mittlerer Richtwert 283 € x Anpassung 1,059 Vergleichswert 300 € Innen 34 / MI / MD WA/WR y = -0,095ln(x) + 1,5507 y = -0,171ln(x) + 2,0845 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 0 500 1000 1500 2000 Mischgebiete/34 WA-Gebiete Log. (Mischgebiete/34) Log. (WA-Gebiete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 56 Marktbericht vom 14.06.2019 Werte für 6 Teilemarkt Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke einschl. Reihenhäuser Bedarfswertermittlung Wertzahlen RHK 2015 für Zwecke der ErbSt / SchenkungSt Erbschaft- und Schenkungsteuer Wertzahlen für Sachwerte EFH/ZFH/DH Sachwert-Wertzahl 50.000 € 1,0325 Beispiel Korrelation 100.000 € 1,0191 Ergebnis 150.000 € 1,0057 Fläche Wertzahl 200.000 € 0,9922 Objekt 385000 0,943 250.000 € 0,9788 Mittel 330671,2816 0,957 300.000 € 0,9654 400.000 € 0,9385 500.000 € 0,9117 750.000 € 0,8445 Hinweise Empfehlungen Gutachten Bei Objekten mit einer Nutzungsdauer von weniger als 30% der allgemeinen Gesamtnutzungsdauer sollte wegen des Mindestrestwertes ein Verkehrswertgutachten erwogen werden. Alternativ steht dem Rechtsanwender das oben ausgewiesen Korrelationsmodell des Vergleichswertverfahrens (Gewichtungen nach 4 Einflussfaktoren) zur Verfügung. Aufgrund der allgemein guten Korrelationswirkung kann zumeist auf das Sachwertmodell zurückgegriffen werden. Das hier berücksichtigte Sachwertmodell entspricht in vollem Umfang den Regelungen des steuerlichen Bewertungsgesetzes und der Richtlinie zur Grundbesitzbewertung. y = -9E-08x + 0,9856 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 - € 200.000 € 400.000 € 600.000 € Sachwert nach RHK 2015 Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 57 Marktbericht vom 14.06.2019 7 Teilemarkt Eigentumswohnungen (nur Bestandsbau) Ermittlungsergebnisse erfasste Objekte 53 Vergleichsgrundstücke davon brauchbare Überblick über die Angebote Bestand Median Standardabw. Erstbezug qm-Preise 1.871 € 1.880 € 549 € 3.950 € Minima 964 € 3.232 € Maxima 3.048 € 4.650 € Liegenschaftszinssätze 3,61% 3,47% 1,26% 2,08% Minima 1,73% 1,70% Maxima 6,50% 2,62% Sachwertfaktoren 1,07 1,08 0,14 1,06 Minima 0,55 0,91 Maxima 1,31 1,12 weitere Mittelwerte Bodenwert 291 € 295 € 88 € 447 € GFZ_Ist 0,65 0,57 0,27 0,41 HNF 86 m² 84 m² 31 m² 95 m² Restnutzungsdauer 39 Jahre 37 Jahre 12 Jahre 73 Jahre mittlere Miete 7,42 € 7,42 € 0,76 € 8,48 € mittlere BWK-Kosten 1,21 € 1,34 € 1,38 € mittlere Bewirtschaftung 16,36% 18,08% 4,62% 16,27% Zeitraum 02.03.2012 bis 29.05.2018 Tendenz zuletzt steigend Zur Bestimmung der wertbeeinflussenden Komponenten in der Vorprüfung wurden Daten aus dem Teilmarkt ausgewertet. Objekte, die sich außerhalb der mathematischen Standardabweichung befanden, wurden eliminiert. 46 auswertbare Vergleichsobjekte nach Ausreißer-Entfernung am oberen und unteren Randbereich (außerhalb der Standardabweichung) 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 31.12.2017 Zeitachse Poly. (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 58 Marktbericht vom 14.06.2019 Analysen 7 Teilemarkt Eigentumswohnungen (nur Bestandsbau) Liegenschaftszinssätze - Sachwertfaktoren - Vergleichswerte Steuerliche Werte für BewG Liegenschaftszinssatz Eigentumswohnungen nach Bodenwert Korrelation -0,823 nach Hauptnutzfläche Korrelation 0,166 nach Mietniveau Korrelation -0,155 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% 7,0% - € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € 600 € BRW Linear (BRW) 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% 7,0% m² 50 m² 100 m² 150 m² 200 m² HNF Linear (HNF) 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% 7,0% 2,00 € 4,00 € 6,00 € 8,00 € 10,00 € Miete Linear (Miete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 59 Marktbericht vom 14.06.2019 Liegenschaftszinssatz Eigentumswohnungen nach Restnutzungsdauer Korrelation -0,113 Gewichtung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,823 65% nach HNF 0,166 13% nach Miete 0,155 12% nach RND 0,113 9% 1,258 100% zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt Richtwert 300 € 3,51% 65% 2,29% Wohnfläche 65 m² 3,47% 13% 0,46% Mietniveau 8,00 € 3,46% 12% 0,43% Restnutzung 35 Jahre 3,65% 9% 0,33% Gewichtung des Liegenschaftszinssatzes 3,51% x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,08 3,78% 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% 7,0% 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre 80 Jahre RND-ImmoWertV Linear (RND-ImmoWertV) y = -0,0003x + 14,293 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 31.12.2017 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 60 Marktbericht vom 14.06.2019 Sachwertfaktoren Eigentumswohnungen nach Bodenrichtwerten Korrelation 0,838 nach Hauptnutzfläche Korrelation -0,139 nach Mietniveau Korrelation 0,263 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 1,6 - € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € 600 € BRW Linear (BRW) 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 m² 50 m² 100 m² 150 m² 200 m² HNF Linear (HNF) 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 2,00 € 4,00 € 6,00 € 8,00 € 10,00 € Miete Linear (Miete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 61 Marktbericht vom 14.06.2019 Sachwertfaktoren Eigentumswohnungen nach Restnutzungsdauer Korrelation 0,024 Gewichtete Wertfaktoren Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,838 66,3% nach HNF 0,139 11,0% n. Mietniveau 0,263 20,8% nach RND 0,024 1,9% 1,262 100,0% zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt Richtwert 300 € 1,08 66% 0,716 Wohnfläche 65 m² 1,08 11% 0,119 Mietniveau 8,00 € 1,10 21% 0,228 Restnutzung 35 Jahre 1,07 2% 0,020 Gewichtung des Sachwertfaktors 1,082 x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 0,98 1,063 angenommener Sachwert 160.000 € errechneter Verkehrswert 1,063 170.111 € 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre 80 Jahre RND-ImmoWertV Linear (RND-ImmoWertV) y = 7E-05x - 2,021 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 31.12.2017 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 62 Marktbericht vom 14.06.2019 Sachwertfaktoren Eigentumswohnungen nachrichtlich nach Sachwert Korrelation 0,064 Beispiel für angenommener Sachwert 160.000 € Ableitung errechneter Verkehrswert 1,070 171.163 € Differenzen in der Ableitung Aus dem Vergleich zwischen dem mehrgewichtigen Regressionsmodell und dem vereinfachten Sachwertmodell wird deutlich, dass es zu Abweichungen kommen kann, was weitgehend dem Unschärfegrad des einfachen Sachwertmodells zurückzuführen ist. Die Abweichungen liegen jedoch in nicht mehr vertretbaren Differenzen, so dass das mehrgewichtige Regressionsmodell empfohlen wird. Das einfache Sachwertmodell wird gerade in den kleinen Altobjekten und großen neueren Bestandsobjekten nicht mehr zu hinreichenden Marktabbildung führen. y = 2E-07x + 1,0425 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 - € 75.000 € 150.000 € 225.000 € 300.000 € 375.000 € Sachwert NHK 2010 Linear (Sachwert NHK 2010) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 63 Marktbericht vom 14.06.2019 Vergleichswerte Eigentumswohnungen nach Bodenrichtwerten Korrelation 0,764 nach Hauptnutzfläche Korrelation -0,245 nach Ausstattung nach Schulnoten 1 = sehr gut (NHK 5) 2 = gut ((NHK 4) 3 = mittel (NHK 3) 4 = einfach (NHK 2) 5 = sehr einfach (NHK 1) Korrelation -0,321 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € - € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € 600 € BRW Linear (BRW) 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € m² 20 m² 40 m² 60 m² 80 m² 100 m² 120 m² 140 m² 160 m² 180 m² HNF Linear (HNF) 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 Ausstattung Linear (Ausstattung) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 64 Marktbericht vom 14.06.2019 Vergleichswerte Eigentumswohnungen nach Mietniveau Korrelation 0,557 nach Restnutzungsdauer Korrelation 0,401 Gewichtung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,764 33,4% nach HNF 0,245 10,7% nach Aussttg. 0,321 14,0% nach Miete 0,557 24,3% nach RND 0,401 17,5% 2,287 100,0% 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre 80 Jahre RND-ImmoWertV Linear (RND-ImmoWertV) 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € 8,00 € 9,00 € 10,00 € Miete Linear (Miete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 65 Marktbericht vom 14.06.2019 Vergleichswerte Eigentumswohnungen zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt nach BRW 300 € 1.912 € 33,4% 638,7 nach HNF 65 m² 1.961 € 10,7% 209,8 nach Aussttg. 2 2.114 € 14,0% 296,7 nach Miete 8,00 € 2.106 € 24,3% 512,7 nach RND 35 Jahre 1.805 € 17,5% 316,0 Gewichtung des Vergleichswerts 1.974 € x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 0,93 1.837 € angenommene Mietfläche 65 m² errechneter Verkehrswert 1.837 € 119.397 € y = 0,0003x - 10,957 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 31.12.2017 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 66 Marktbericht vom 14.06.2019 Mietwertbildung Eigentumswohnungen nach Bodenrichtwerten Korrelation 0,318 nach Wohnfläche bzw. Hauptnutzfläche Korrelation -0,254 nach Ausstattung nach Schulnoten 1 = sehr gut (NHK 5) 2 = gut ((NHK 4) 3 = mittel (NHK 3) 4 = einfach (NHK 2) 5 = sehr einfach (NHK 1) Korrelation -0,421 Folgende Einflussfaktoren auf die Miete liegen dem Wertermittlungsmodell zugrunde. Dabei wurden die Mieten ab 2013 auf dem Mietspiegel Altshausen gestützt. 2,50 € 3,50 € 4,50 € 5,50 € 6,50 € 7,50 € 8,50 € 9,50 € 10,50 € - € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € 600 € BRW Linear (BRW) 2,50 € 3,50 € 4,50 € 5,50 € 6,50 € 7,50 € 8,50 € 9,50 € 10,50 € m² 20 m² 40 m² 60 m² 80 m² 100 m² 120 m² 140 m² 160 m² 180 m² HNF Linear (HNF) 2,50 € 3,50 € 4,50 € 5,50 € 6,50 € 7,50 € 8,50 € 9,50 € 10,50 € 0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 Beispiel Linear (Beispiel) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 67 Marktbericht vom 14.06.2019 Mietwertbildung Eigentumswohnungen nach Restnutzungsdauer Korrelation 0,409 Gewichtung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,318 22,7% nach HNF 0,254 18,1% nach Aussttg. 0,421 30,0% nach RND 0,409 29,2% 1,402 100,0% zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt nach BRW 300 € 7,44 € 22,7% 1,69 € (inkl. Stellplatz) nach HNF 65 m² 7,55 € 18,1% 1,37 € nach Aussttg. 2 7,86 € 30,0% 2,36 € nach RND 35 Jahre 7,32 € 29,2% 2,14 € Gewichtung des Mietwerts 7,55 € x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 0,99 7,47 € angenommene Mietfläche 65 m² errechneter Mietwert inkl. Stellplatz 7,47 € 486 € mittlere Stellplatzmieten TG/Garage je Objekt 0,41 Miete je TG/Garage 44,80 € 38,59 € 48,24 € Stellplatz je Objekt 0,57 Miete je off. Stellplatz 22,36 € 18,53 € 23,62 € 2,50 € 3,50 € 4,50 € 5,50 € 6,50 € 7,50 € 8,50 € 9,50 € 10,50 € 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre 80 Jahre RND Linear (RND) y = 4E-05x - 0,8438 0,80 0,85 0,90 0,95 1,00 1,05 1,10 1,15 1,20 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 31.12.2017 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 68 Marktbericht vom 14.06.2019 Bodenwerteinflüsse Eigentumswohnungen Bodenwerteinfluss GFZ_Ist Beispiel Mischgebiet GFZ_Ist URK Objekt 0,70 1,012 Mittel 0,65 1,000 Korrekturfaktor 1,012 Korrelation 0,190 GFZ_Ist-Einfluss-Reihe Ist Korrelation GFZ URK GFZ URK Ergebnis 0,20 0,979 0,10 0,905 0,40 1,035 0,20 0,916 0,60 1,091 0,30 0,928 0,80 1,148 0,40 0,939 1,00 1,204 0,50 0,951 1,20 1,260 0,60 0,962 1,40 1,317 0,70 0,973 1,60 1,373 0,80 0,985 1,80 1,429 0,90 0,996 2,00 1,485 1,00 1,008 2,20 1,542 1,10 1,019 R² 0,365 R² 0,089 Aus der Auswertung der Marktdaten für die bebauten Grundstücke können die Werteinflüsse auf den Boden (vorrangig Bebauungsdichte - GFZ_Ist - und die Grundstücksgröße) abgeleitet werden. Im Auswertungsgebiet konnten folgende Einflüsse festgestellt werden: Innen 34 / MI / MD WA/WR y = 0,2814x + 0,9227 y = 0,1144x + 0,8934 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 0 0,2 0,4 0,6 0,8 1 1,2 1,4 1,6 Mischgebiete/34 WA-Gebiete Linear (Mischgebiete/34) Linear (WA-Gebiete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 69 Marktbericht vom 14.06.2019 nach Grundstücksgröße Beispiel Mischgebiet Fläche URK Objekt 400,00 1,049 Mittel 229,50 1,104 Korrekturfaktor 0,950 Korrelation -0,3729 Bodenflächen-URK Korrelation Fläche URK Fläche URK Ergebnis 20 m² 1,3457 20 m² 1,3787 40 m² 1,2770 40 m² 1,2562 60 m² 1,2369 60 m² 1,1846 80 m² 1,2083 80 m² 1,1338 100 m² 1,1862 100 m² 1,0944 150 m² 1,1460 150 m² 1,0228 200 m² 1,1175 200 m² 0,9720 400 m² 1,0488 400 m² 0,8496 600 m² 1,0087 600 m² 0,7780 800 m² 0,9802 800 m² 0,7272 1.000 m² 0,9580 1.000 m² 0,6878 R² 0,037 R² 0,100 Beispielsumrechnung Einfluss Korrelation Gewicht nach GFZ_Ist 1,012 0,190 33,7% nach Größe 0,950 0,373 66,3% 0,971 0,563 100,0% mittlerer Richtwert 291 € x Anpassung 0,971 Vergleichswert 283 € Innen 34 / MI / MD WA/WR y = -0,099ln(x) + 1,6426 y = -0,177ln(x) + 1,9077 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 0 100 200 300 400 500 600 Mischgebiete/34 WA-Gebiete Log. (Mischgebiete/34) Log. (WA-Gebiete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 70 Marktbericht vom 14.06.2019 Werte für 7 Teilemarkt Eigentumswohnungen (nur Bestandsbau) Bedarfswertermittlung Wertzahlen RHK 2015 für Zwecke der ErbSt / SchenkungSt Erbschaft- und Schenkungsteuer Wertzahlen für Sachwerte EFH/ZFH/DH Sachwert-Wertzahl 50.000 € 1,066 Beispiel Korrelation 100.000 € 1,061 Ergebnis 150.000 € 1,056 Fläche Wertzahl 200.000 € 1,052 Objekt 176000 1,054 250.000 € 1,047 Mittel 148471,1599 1,056 300.000 € 1,042 350.000 € 1,038 400.000 € 1,033 Hinweise Empfehlungen Gutachten Aufgrund der allgemein guten Korrelationswirkung kann zumeist auf das Sachwertmodell zurückgegriffen werden. Das hier berücksichtigte Sachwertmodell entspricht in vollem Umfang den Regelungen des steuerlichen Bewertungsgesetzes und der Richtlinie zur Grundbesitzbewertung. Bei Objekten mit einer Nutzungsdauer von weniger als 30% der allgemeinen Gesamtnutzungsdauer sollte wegen des Mindestrestwertes ein Verkehrswertgutachten erwogen werden. Alternativ steht dem Rechtsanwender das oben ausgewiesen Korrelationsmodell des Vergleichswertverfahrens (Gewichtungen nach 4 Einflussfaktoren) zur Verfügung. y = 3E-07x + 1,0079 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 - € 150.000 € 300.000 € 450.000 € Sachwert nach RHK 2015 Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 71 Marktbericht vom 14.06.2019 8 Teilemarkt Renditeobjekte Ermittlungsergebnisse erfasste Objekte 21 Vergleichsgrundstücke davon brauchbare Überblick über die Angebote Mittel Median Standardabw. MFH WGH GH Anzahl 19 7 6 6 qm-Preise 1.050 € 1.072 € 345 € 1.170 € 1.212 € 750 € Minima 290 € 1.001 € 643 € 290 € Maxima 1.635 € 1.456 € 1.635 € 1.072 € Liegenschaftszinssätze 5,04% 4,36% 2,42% 4,13% 4,31% 6,82% Minima 2,73% 2,91% 2,73% 4,36% Maxima 13,12% 7,34% 6,20% 13,12% Sachwertfaktoren 0,80 0,82 0,15 0,80 0,76 0,81 Minima 0,51 0,51 0,63 0,68 Maxima 1,00 1,00 0,89 1,00 weitere Mittelwerte Bodenwert 220 € 238 € 106 € 300 € 232 € 115 € GFZ_Ist 0,59 0,53 0,24 0,69 0,56 0,50 HNF 389 m² 332 m² 183 m² 375 m² 363 m² 432 m² Restnutzungsdauer 29 Jahre 29 Jahre 13 Jahre 31 Jahre 31 Jahre 24 Jahre mittlere Miete 5,80 € 5,78 € 1,02 € 5,83 € 5,76 € 5,80 € mittlere Bewirtschaftung 1,02 € 1,17 € 0,43 € 0,43 € 1,07 € mittlere BWK-Kosten 17,66% 20,32% 5,47% 7,31% 7,52% 18,41% Korrekturfaktoren für Typ Vergleichswertfaktor 1,11 1,15 0,71 Liegenschaftszinssatz 0,82 0,86 1,35 Korrekturfaktor SW-Faktor 1,00 0,95 1,00 Zeitraum 10.03.2004 bis 02.10.2018 Tendenz steigend Zur Bestimmung der wertbeeinflussenden Komponenten in der Vorprüfung wurden Daten aus dem Teilmarkt ausgewertet. Objekte, die sich außerhalb der mathematischen Standardabweichung befanden, wurden eliminiert. 19 auswertbare Vergleichsobjekte nach Ausreißer-Entfernung am oberen und unteren Randbereich (außerhalb der Standardabweichung) 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 31.12.2003 31.12.2007 31.12.2011 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 72 Marktbericht vom 14.06.2019 Analysen 8 Teilemarkt Renditeobjekte Liegenschaftszinssätze - Marktanpassungsfaktoren - Vergleichswerte Steuerliche Werte für BewG Zinssatzentwicklung in der Auswertung nach Bodenrichtwerten Korrelation MFH 0,943 WGH -0,904 GH -0,632 nach Hauptnutzfläche Korrelation MFH 0,862 WGH 0,563 GH 0,288 nach Mietniveau Korrelation MFH 0,882 WGH -0,703 GH -0,577 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 14,0% - € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € MFH-BRW WGH-BRW GH-BRW 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 14,0% 0 m² 100 m² 200 m² 300 m² 400 m² 500 m² 600 m² 700 m² 800 m² 900 m² MFH-HNF WGH-HNF GH-HNF 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 14,0% - € 1 € 2 € 3 € 4 € 5 € 6 € 7 € 8 € 9 € MFH-Miete WGH-Miete GH-Miete Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 73 Marktbericht vom 14.06.2019 nach Restnutzung Korrelation MFH -0,320 WGH 0,452 GH -0,201 Gewichtung Einfluss R² - MFH R²-WGH R²-GH nach BRW 0,943 0,904 0,632 nach HNF 0,862 0,563 0,288 nach Miete 0,882 0,703 0,577 nach RND 0,320 0,452 0,201 3,007 2,622 1,698 zeitliche Entwicklung (alle Objektarten) Beispiel für Ableitung Objekt - MFH Basis linear abgel. R² - MFH Wertung Produkt Richtwert 350 € 5,12% 0,943 31% 1,61% Mietfläche 300 m² 3,60% 0,862 29% 1,03% Mietniveau 8,00 € 7,00% 0,882 29% 2,05% Restnutzung 30 Jahre 4,20% 0,320 11% 0,45% Gewichtung des Liegenschaftszinssatzes 3,007 100% 5,14% x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,114 5,73% y = 7E-05x - 1,8802 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 31.12.2003 31.12.2007 31.12.2011 31.12.2015 31.12.2019 Zeitachse Linear (Zeitachse) 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 14,0% 0 Jahre 10 Jahre 20 Jahre 30 Jahre 40 Jahre 50 Jahre 60 Jahre MFH-RND WGH-RND GH-RND Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 74 Marktbericht vom 14.06.2019 Sachwertfaktoren Renditeobjekte nach Bodenrichtwerten Korrelation MFH -0,801 WGH -0,104 GH 0,831 nach Hauptnutzfläche Korrelation MFH -0,812 WGH -0,554 GH 0,170 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 - € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € MFH-BRW WGH-BRW GH-BRW 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 0 m² 100 m² 200 m² 300 m² 400 m² 500 m² 600 m² 700 m² 800 m² 900 m² MFH-HNF WGH-HNF GH-HNF Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 75 Marktbericht vom 14.06.2019 nach Mietniveau Korrelation MFH -0,350 WGH 0,086 GH 0,783 nach Restnutzungsdauer Korrelation MFH -0,398 WGH -0,818 GH -0,564 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 - € 2 € 4 € 6 € 8 € 10 € MFH-Miete WGH-Miete GH-Miete 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 0 Jahre 10 Jahre 20 Jahre 30 Jahre 40 Jahre 50 Jahre 60 Jahre MFH-RND WGH-RND GH-RND Linear (MFH-RND) Linear (WGH-RND) Linear (GH-RND) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 76 Marktbericht vom 14.06.2019 Gewichtete Marktanpassung Einfluss R² - MFH R²-WGH R²-GH nach BRW 0,801 0,104 0,831 nach HNF 0,812 0,554 0,170 nach Miete 0,350 0,086 0,783 nach RND 0,398 0,818 0,564 2,360 1,562 2,349 nachrichtlich nach Sachwert Korrelation MFH -0,886 WGH -0,957 GH 0,151 y = -0,252ln(x) + 4,0831 y = -0,27ln(x) + 4,3192 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 - € 200.000 € 400.000 € 600.000 € 800.000 € 1.000.000 € 1.200.000 € MFH-SW WGH-SW GH-SW Log. (MFH-SW) Log. (WGH-SW) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 77 Marktbericht vom 14.06.2019 zeitliche Entwicklung (alle Objektarten) Beispiel für Ableitung Objekt - MFH Basis linear abgel. Korrelation Wertung Produkt Richtwert 350 € 0,72 0,801 34% 0,25 Mietfläche 300 m² 0,85 0,812 34% 0,29 Mietniveau 8,00 € 0,69 0,350 15% 0,10 Restnutzung 30 Jahre 0,81 0,398 17% 0,14 Gewichtung des Sachwertfaktors 2,360 100% 0,78 x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,02 0,791 angenommener Sachwert 1.000.000 € errechneter Verkehrswert 0,791 791.318 € y = 1E-05x + 0,5952 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 31.12.2003 31.12.2007 31.12.2011 31.12.2015 31.12.2019 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 78 Marktbericht vom 14.06.2019 Vergleichswertbildung Renditeobjekte nach Bodenrichtwerten Korrelation MFH -0,508 WGH 0,793 GH 0,786 nach Hauptnutzfläche Korrelation MFH -0,505 WGH -0,525 GH 0,018 nach Ausstattung nach Schulnoten 1 = sehr gut (NHK 5) 2 = gut ((NHK 4) 3 = mittel (NHK 3) 4 = einfach (NHK 2) 5 = sehr einfach (NHK 1) Korrelation MFH -0,505 WGH -0,525 GH 0,018 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € 1.400 € 1.600 € 1.800 € - € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € MFH-BRW WGH-BRW GH-BRW Linear (WGH-BRW) Linear (GH-BRW) 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € 1.400 € 1.600 € 1.800 € 0 m² 100 m² 200 m² 300 m² 400 m² 500 m² 600 m² 700 m² 800 m² 900 m² MFH-HNF WGH-HNF GH-HNF 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € 1.400 € 1.600 € 1.800 € 0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 MFH-HNF WGH-HNF GH-HNF Linear (GH-HNF) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 79 Marktbericht vom 14.06.2019 Vergleichswerte Rendite nach Mietniveau Korrelation MFH -0,318 WGH 0,839 GH 0,825 nach Restnutzungsdauer Korrelation MFH 0,762 WGH -0,044 GH 0,327 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € 1.400 € 1.600 € 1.800 € - € 1 € 2 € 3 € 4 € 5 € 6 € 7 € 8 € 9 € MFH-Miete WGH-Miete GH-Miete 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € 1.400 € 1.600 € 1.800 € 0 10 20 30 40 50 60 MFH-RND WGH-RND GH-RND Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 80 Marktbericht vom 14.06.2019 Gewichtung Einfluss R² - MFH R²-WGH R²-GH nach BRW 0,508 0,793 0,786 nach HNF 0,505 0,525 0,018 nach Aussttg. 0,505 0,525 0,018 nach Miete 0,318 0,839 0,825 nach RND 0,762 0,044 0,327 2,598 2,726 1,975 Vergleichswerte Rendite zeitliche Entwicklung (alle Objektarten) Beispiel für Ableitung Objekt - MFH Basis linear abgel. Korrelation Wertung Produkt nach BRW 350 € 1.336 € 0,508 19,6% 261,4 nach HNF 300 m² 1.092 € 0,505 19,4% 212,4 nach Aussttg. 3 1.067 € 0,505 19,4% 207,4 nach Miete 8,00 € 1.363 € 0,318 12,2% 166,7 nach RND 30 Jahre 1.058 € 0,762 29,3% 309,9 Gewichtung des Vergleichswerts 2,598 100,0% 1.158 € x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,11 1.289 € angenommene Mietfläche 300 m² errechneter Verkehrswert 1.289 € 386.768 € y = 7E-05x - 1,8524 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 31.12.2003 31.12.2007 31.12.2011 31.12.2015 31.12.2019 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 81 Marktbericht vom 14.06.2019 Mietwertbildung Renditeobjekte nach Bodenrichtwerten Korrelation MFH 0,728 WGH 0,654 GH 0,884 nach Mietfläche bzw. Hauptnutzfläche Korrelation MFH 0,609 WGH -0,803 GH 0,317 nach Ausstattung nach Schulnoten 1 = sehr gut (NHK 5) 2 = gut ((NHK 4) 3 = mittel (NHK 3) 4 = einfach (NHK 2) 5 = sehr einfach (NHK 1) MFH 0,609 WGH -0,803 GH 0,317 Korrelation Folgende Einflussfaktoren auf die Miete liegen dem Wertermittlungsmodell zugrunde. 0 € 1 € 2 € 3 € 4 € 5 € 6 € 7 € 8 € 9 € - € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € MFH-BRW WGH-BRW GH-BRW 0 € 1 € 2 € 3 € 4 € 5 € 6 € 7 € 8 € 9 € 0 m² 100 m² 200 m² 300 m² 400 m² 500 m² 600 m² 700 m² 800 m² 900 m² MFH-HNF WGH-HNF GH-HNF 0 € 1 € 2 € 3 € 4 € 5 € 6 € 7 € 8 € 9 € 0 1 2 3 4 5 MFH-HNF WGH-HNF GH-HNF Linear (GH-HNF) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 82 Marktbericht vom 14.06.2019 Mietwerte Rendite nach Restnutzungsdauer Korrelation MFH -0,451 WGH -0,512 GH -0,010 Gewichtung Einfluss R² - MFH R²-WGH R²-GH nach BRW 0,728 0,654 0,884 nach HNF 0,609 0,803 0,317 nach Aussttg. 0,609 0,803 0,317 nach RND 0,451 0,512 0,010 2,397 2,771 1,528 zeitliche Entwicklung y = 0,0004x - 10,897 0,00 € 2,00 € 4,00 € 6,00 € 8,00 € 10,00 € 31.12.2003 31.12.2007 31.12.2011 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) 0 € 1 € 2 € 3 € 4 € 5 € 6 € 7 € 8 € 9 € 0 Jahre 10 Jahre 20 Jahre 30 Jahre 40 Jahre 50 Jahre 60 Jahre MFH-HNF WGH-HNF GH-HNF Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 83 Marktbericht vom 14.06.2019 Bodenwerteinflüsse Bodenwerteinfluss GFZ_Ist (alle Objekte) GFZ_Ist-Einfluss-Reihe Ist GFZ URK Beispiel Korrelation 0,50 0,897 GFZ_Ist URK Ergebnis 1,00 1,487 Objekt 0,800 1,511 1,50 2,077 Mittel 0,587 1,227 2,00 2,668 Korrekturfaktor 1,232 2,50 3,258 3,00 3,848 Korrelation 0,600 3,50 4,438 4,00 5,028 R² 0,600 Neben der Auswertung der Marktdaten für die bebauten Grundstücke können aus Angebotsauswertungen, ebenfalls in paralleler Struktur zum tatsächlichen Verkaufsgeschehen, die Werteinflüsse auf den Boden (vorrangig Bebauungsdichte - GFZ_Ist - und die Grundstücksgröße) abgeleitet werden. Im Auswertungsgebiet konnten folgende Einflüsse festgestellt werden: y = 1,1804x + 0,3067 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 0 0,2 0,4 0,6 0,8 1 1,2 GFZ Linear (GFZ) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 84 Marktbericht vom 14.06.2019 nach Grundstücksgröße Bodenflächen-URK Fläche URK Korrelation 250 m² 1,320 Beispiel Ergebnis 500 m² 1,157 1.000 m² 0,993 Fläche URK 1.500 m² 0,897 Objekt 800 m² 1,046 2.000 m² 0,830 Mittel 1.140 m² 0,962 3.000 m² 0,734 Korrekturfaktor 1,087 6.000 m² 0,570 R² 0,081 Korrelation 0,0806 Beispielsumrechnung Einfluss Korrelation Gewicht nach GFZ_Ist 1,232 0,600 88,2% nach Größe 1,087 0,081 11,8% 1,215 0,681 100,0% Richtwertausweis 220 € x Anpassung 1,215 Vergleichswert 267 € y = -0,236ln(x) + 2,6234 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 Baulandfläche Log. (Baulandfläche) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 85 Marktbericht vom 14.06.2019 Werte für 8 Teilemarkt Renditeobjekte Bedarfswertermittlung Wertzahlen RHK 2015 für Zwecke der ErbSt / SchenkungSt Erbschaft- und Schenkungsteuer Sachwert WGH Wertzahl WGH Sachwert GH Wertzahl GH 100.000 € 1,173 100.000 € 0,551 200.000 € 0,985 200.000 € 0,505 300.000 € 0,876 300.000 € 0,478 400.000 € 0,798 500.000 € 0,443 500.000 € 0,738 750.000 € 0,416 750.000 € 0,629 1.000.000 € 0,397 1.000.000 € 0,551 2.000.000 € 0,350 1.250.000 € 0,491 3.000.000 € 0,323 1.500.000 € 0,441 4.000.000 € 0,304 R² 0,488 R² 0,055 Hinweise Empfehlungen Gutachten Bei Objekten mit einer Nutzungsdauer von weniger als 40% der allgemeinen Gesamtnutzungsdauer sollte wegen des Mindestrestwertes ein Verkehrswertgutachten erwogen werden. Alternativ steht dem Rechtsanwender das oben ausgewiesen Korrelationsmodell des Vergleichswertverfahrens (Gewichtungen nach 4 Einflussfaktoren) zur Verfügung. Aufgrund der allgemein guten Korrelationswirkung kann zumeist auf das Sachwertmodell zurückgegriffen werden. Das hier berücksichtigte Sachwertmodell entspricht in vollem Umfang den Regelungen des steuerlichen Bewertungsgesetzes und der Richtlinie zur Grundbesitzbewertung. y = -0,27ln(x) + 4,2811 y = -0,067ln(x) + 1,3225 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 - € 500.000 € 1.000.000 € 1.500.000 € 2.000.000 € WGH-SW GH-SW Log. (WGH-SW) Log. (GH-SW) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 86 Marktbericht vom 14.06.2019 9 Teilemarkt Gewerbegrundstücke Ermittlungsergebnisse erfasste Objekte 9 Vergleichsgrundstücke davon brauchbare Überblick über die Angebote Mittel Median Standardabw. qm-Preise 729 € 698 € 307 € Minima 341 € Maxima 1.125 € Liegenschaftszinssätze 5,75% 5,27% 2,01% Minima 3,48% Maxima 9,56% Sachwertfaktoren 0,62 0,64 0,17 Minima 0,38 Maxima 0,92 weitere Mittelwerte Bodenwert 137 € 135 € 53 € GFZ_Ist 0,44 0,42 0,16 HNF 1.403 m² 711 m² 1.242 m² Restnutzungsdauer 30 Jahre 34 Jahre 12 Jahre mittlere Miete 4,37 € 4,50 € 0,79 € mittlere Bewirtschaftung 0,78 € 0,90 € mittlere BWK-Kosten 17,84% 20,04% 6,22% Zeitraum 30.12.2005 bis 29.12.2017 Tendenz steigend Zur Bestimmung der wertbeeinflussenden Komponenten in der Vorprüfung wurden Daten aus dem Teilmarkt ausgewertet. Objekte, die sich außerhalb der mathematischen Standardabweichung befanden, wurden eliminiert. 9 auswertbare Vergleichsobjekte nach Ausreißer-Entfernung am oberen und unteren Randbereich (außerhalb der Standardabweichung) 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 31.12.2003 31.12.2007 31.12.2011 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 87 Marktbericht vom 14.06.2019 Analysen 9 Teilemarkt Gewerbegrundstücke Liegenschaftszinssätze - Marktanpassungsfaktoren - Vergleichswerte Steuerliche Werte für BewG Zinssatzentwicklung in der Auswertung nach Bodenrichtwerten Korrelation -0,233 nach Hauptnutzfläche Korrelation 0,906 nach Mietniveau Korrelation -0,388 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% - € 50 € 100 € 150 € 200 € 250 € 300 € BRW Linear (BRW) 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% m² 2.000 m² 4.000 m² 6.000 m² HNF Linear (HNF) 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 2,00 € 2,50 € 3,00 € 3,50 € 4,00 € 4,50 € 5,00 € 5,50 € 6,00 € Miete Linear (Miete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 88 Marktbericht vom 14.06.2019 nach Restnutzung Korrelation -0,235 Gewichtung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,233 13% nach HNF 0,906 51% nach Miete 0,388 22% nach RND 0,235 13% 1,762 100% zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt Richtwert 100 € 6,08% 13% 0,80% Mietfläche 600 m² 4,57% 51% 2,35% Mietniveau 4,00 € 6,12% 22% 1,35% Restnutzung 30 Jahre 5,74% 13% 0,77% Gewichtung des Liegenschaftszinssatzes 5,27% x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 0,98 5,17% 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre RND-ImmoWertV Linear (RND-ImmoWertV) y = -2E-05x + 1,9081 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 31.12.2003 31.12.2007 31.12.2011 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 89 Marktbericht vom 14.06.2019 Sachwertfaktoren Gewerbeobjekte nach Bodenrichtwerten Korrelation 0,364 nach Hauptnutzfläche Korrelation -0,637 nach Mietniveau Korrelation 0,164 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1,0 - € 50 € 100 € 150 € 200 € 250 € 300 € BRW Linear (BRW) 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1,0 m² 2.000 m² 4.000 m² 6.000 m² HNF Log. (HNF) 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1,0 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € Miete Linear (Miete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 90 Marktbericht vom 14.06.2019 nach Restnutzungsdauer Korrelation -0,386 Gewichtete Marktanpassung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,364 23,5% nach HNF 0,637 41,1% n. Mietniveau 0,164 10,6% nach RND 0,386 24,9% 1,551 100,0% nachrichtlich nach Sachwert Korrelation -0,691 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre RND-ImmoWertV Linear (RND-ImmoWertV) 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1,0 - € 1.500.000 € 3.000.000 € 4.500.000 € 6.000.000 € Sachwert 2010 Log. (Sachwert 2010) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 91 Marktbericht vom 14.06.2019 zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt Richtwert 100 € 0,58 23% 0,136 Mietfläche 600 m² 0,69 41% 0,285 Mietniveau 4,00 € 0,61 11% 0,065 Restnutzung 30 Jahre 0,62 25% 0,155 Gewichtung des Sachwertfaktors 0,640 x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,07 0,685 angenommener Sachwert 400.000 € errechneter Verkehrswert 0,685 274.054 € y = 9E-05x - 2,5332 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 31.12.2003 31.12.2007 31.12.2011 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 92 Marktbericht vom 14.06.2019 Vergleichswertbildung Gewerbeobjekte nach Bodenrichtwerten Korrelation 0,449 nach Hauptnutzfläche Korrelation -0,680 nach Ausstattung nach Schulnoten 1 = sehr gut (NHK 5) 2 = gut ((NHK 4) 3 = mittel (NHK 3) 4 = einfach (NHK 2) 5 = sehr einfach (NHK 1) Korrelation -0,718 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € - € 50 € 100 € 150 € 200 € 250 € 300 € BRW Linear (BRW) 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € m² 2.000 m² 4.000 m² 6.000 m² HNF Log. (HNF) 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 Ausstattung Log. (Ausstattung) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 93 Marktbericht vom 14.06.2019 Vergleichswerte Gewerbe nach Mietniveau Korrelation 0,851 nach Restnutzungsdauer Korrelation 0,646 Gewichtung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,449 13,4% nach HNF 0,680 20,3% nach Aussttg. 0,718 21,5% nach Miete 0,851 25,4% nach RND 0,646 19,3% 3,343 100,0% 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € 1.400 € 2,00 € 2,50 € 3,00 € 3,50 € 4,00 € 4,50 € 5,00 € 5,50 € 6,00 € Miete Linear (Miete) 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre RND-ImmoWertV Linear (RND-ImmoWertV) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 94 Marktbericht vom 14.06.2019 zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt nach BRW 100 € 632 € 13,4% 84,8 nach HNF 600 m² 864 € 20,3% 175,6 nach Aussttg. 3 686 € 21,5% 147,4 nach Miete 4,00 € 606 € 25,4% 154,2 nach RND 30 Jahre 733 € 19,3% 141,7 Gewichtung des Vergleichswerts 704 € x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,10 773 € angenommene Mietfläche 600 m² errechneter Verkehrswert 773 € 464.002 € 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 31.12.2003 31.12.2007 31.12.2011 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 95 Marktbericht vom 14.06.2019 Mietwertbildung Gewerbeobjekte nach Bodenrichtwerten Korrelation 0,656 nach Mietfläche bzw. Hauptnutzfläche Korrelation -0,397 nach Ausstattung nach Schulnoten 1 = sehr gut (NHK 5) 2 = gut ((NHK 4) 3 = mittel (NHK 3) 4 = einfach (NHK 2) 5 = sehr einfach (NHK 1) Korrelation -0,717 Folgende Einflussfaktoren auf die Miete liegen dem Wertermittlungsmodell zugrunde. 0,00 € 1,00 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € - € 50 € 100 € 150 € 200 € 250 € 300 € BRW Linear (BRW) 0,00 € 1,00 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € m² 2.000 m² 4.000 m² 6.000 m² HNF Linear (HNF) 0,00 € 1,00 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € 0 1 2 3 4 5 Ausstattung Linear (Ausstattung) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 96 Marktbericht vom 14.06.2019 Mietwerte Gewerbe nach Restnutzungsdauer Korrelation 0,521 Gewichtung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,656 28,6% nach HNF 0,397 17,3% nach Aussttg. 0,717 31,3% nach RND 0,521 22,7% 2,291 100,0% zeitliche Entwicklung 0,00 € 1,00 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre RND Linear (RND) 0,00 € 1,00 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € 31.12.2003 31.12.2007 31.12.2011 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 97 Marktbericht vom 14.06.2019 Bodenwerteinflüsse Bodenwerteinfluss GFZ_Ist GFZ_Ist-Einfluss-Reihe Ist GFZ URK Beispiel Korrelation 0,20 1,013 GFZ_Ist URK Ergebnis 0,40 1,002 Objekt 0,50 0,997 0,60 0,991 Mittel 0,44 1,000 0,80 0,980 Korrekturfaktor 0,997 1,00 0,969 Korrelation -0,023 Neben der Auswertung der Marktdaten für die bebauten Grundstücke können aus Angebotsauswertungen, ebenfalls in paralleler Struktur zum tatsächlichen Verkaufsgeschehen, die Werteinflüsse auf den Boden (vorrangig Bebauungsdichte - GFZ_Ist - und die Grundstücksgröße) abgeleitet werden. Im Auswertungsgebiet konnten folgende Einflüsse festgestellt werden: y = -0,0552x + 1,0241 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 2,00 0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 GFZ Linear (GFZ) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 98 Marktbericht vom 14.06.2019 nach Grundstücksgröße Bodenflächen-URK Fläche URK Beispiel Korrelation 500 m² 1,480 Ergebnis 1.000 m² 1,298 Fläche URK 2.000 m² 1,116 Objekt 5.000 m² 0,875 4.000 m² 0,933 Mittel 3.879 m² 0,942 8.000 m² 0,751 Korrekturfaktor 0,929 15.000 m² 0,586 30.000 m² 0,404 Korrelation -0,4794 Beispielsumrechnung Einfluss Korrelation Gewicht nach GFZ_Ist 0,997 -0,023 -12,7% nach Größe 0,929 0,206 112,7% 0,921 0,183 100,0% Richtwertausweis 137 € x Anpassung 0,921 Vergleichswert 127 € y = -0,263ln(x) + 3,1148 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 2,00 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 Baulandfläche Log. (Baulandfläche) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 99 Marktbericht vom 14.06.2019 9 Teilemarkt Gewerbegrundstücke Wertzahlen RHK 2015 für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer Wertzahlen für Sachwerte Gewerbegrundstücke Sachwert-Wertzahl 125.000 € 0,931 Beispiel Korrelation 250.000 € 0,820 Ergebnis 500.000 € 0,709 Fläche URK 1.000.000 € 0,598 Objekt 375000 0,755 2.000.000 € 0,487 Mittel 1713294,923 0,512 4.000.000 € 0,376 Korrekturfaktor 1,475 6.000.000 € 0,312 Korrelation 0,702 Hinweise Empfehlungen Gutachten Bei Objekten mit einer Nutzungsdauer von weniger als 40% der allgemeinen Gesamtnutzungsdauer sollte wegen des Mindestrestwertes ein Verkehrswertgutachten erwogen werden. Alternativ steht dem Rechtsanwender das oben ausgewiesen Korrelationsmodell des Vergleichswertverfahrens (Gewichtungen nach 4 Einflussfaktoren) zur Verfügung. Aufgrund der allgemein guten Korrelationswirkung kann zumeist auf das Sachwertmodell zurückgegriffen werden. Das hier berücksichtigte Sachwertmodell entspricht in vollem Umfang den Regelungen des steuerlichen Bewertungsgesetzes und der Richtlinie zur Grundbesitzbewertung. y = -0,16ln(x) + 2,8087 0,00 0,10 0,20 0,30 0,40 0,50 0,60 0,70 0,80 0,90 - € 2.000.000 € 4.000.000 € 6.000.000 € 8.000.000 € Sachwert nach RHK 2015 Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 100 Marktbericht vom 14.06.2019 10 Teilemarkt Bauernhöfe Ermittlungsergebnisse erfasste Objekte 4 Vergleichsgrundstücke davon brauchbare Überblick über die Angebote Mittel Median Standardabw. qm-Preise 679 € 524 € 502 € Minima 259 € Maxima 1.407 € Liegenschaftszinssätze 3,08% 2,58% 2,13% Minima 1,07% Maxima 6,10% Marktanpassungen -25,79% -23,39% 8,18% Minima -37,47% Maxima -18,91% weitere Mittelwerte Bodenwert 115 € 114 € 14 € GFZ_Ist 0,49 0,44 0,36 HNF 308 m² 324 m² 45 m² Restnutzungsdauer 21 Jahre 16 Jahre 14 Jahre mittlere Miete 2,81 € 2,57 € 1,23 € mittlere Bewirtschaftung 0,66 € 0,60 € mittlere BWK-Kosten 23,33% 23,50% 0,41% Zeitraum 24.11.2004 bis 18.06.2009 Daten nicht mehr aktuell Zur Bestimmung der wertbeeinflussenden Komponenten in der Vorprüfung wurden Daten aus dem Teilmarkt ausgewertet. Objekte, die sich außerhalb der mathematischen Standardabweichung befanden, wurden eliminiert. 4 auswertbare Vergleichsobjekte nach Ausreißer-Entfernung am oberen und unteren Randbereich (außerhalb der Standardabweichung) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 101[mehr]

ww w. bu er os ie be r.d e G e m e in d e B a in d t 8 . Ä n d e ru n g d e s B e b a u u n g sp la n e s "I n n e re B re it e " Fassung vom 19.03.2019 Gemeinde Baindt 8. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" Textteil mit 38 Seiten, Fassung vom 19.03.2019 Seite 2 Inhaltsverzeichnis Seite 1 Rechtsgrundlagen 3 2 Planungsrechtliche Festsetzungen (PF) mit Zeichenerklärung 4 3 Nachrichtliche Übernahme von nach anderen gesetzlichen Vorschriften getroffenen Festsetzungen gem. § 9 Abs. 6 BauGB mit Zeichenerklärung 9 4 Hinweise und Zeichenerklärung 10 5 Satzungsbeschluss 16 6 Begründung – Städtebaulicher Teil 18 7 Begründung –Abarbeitung der Umweltbelange (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB), Konzept zur Grünordnung 24 8 Begründung – Sonstiges 31 9 Begründung – Auszug aus übergeordneten Planungen 34 10 Begründung – Bilddokumentation 35 11 Verfahrensvermerke 36 Gemeinde Baindt 8. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" Textteil mit 38 Seiten, Fassung vom 19.03.2019 Seite 3 1 Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634) Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786) Planzeichenverordnung (PlanZV) in der Fassung vom 18.12.1990 (BGBl. I 1991 S. 58), zu- letzt geändert durch Gesetz vom 04.05.2017 (BGBl. I S. 1057); die im nachfolgenden Text zitierten Nummern beziehen sich auf den Anhang zur PlanZV Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) in der Fassung vom 05.03.2010 (GBl. S. 357, ber. S. 416), zuletzt geändert durch Gesetz vom 21.11.2017 (GBl. S. 612, 613) Gemeindeordnung für Ba- den-Württemberg (GemO) in der Fassung vom 24.07.2000 (GBl. BW S. 581, ber. S. 698), zuletzt geändert durch Gesetz vom 19.06.2018 (GBl. S. 221) Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) in der Fassung vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zu- letzt geändert durch Gesetz vom 15.09.2017 (BGBl. I S. 3434) Naturschutzgesetz Baden- Württemberg (NatSchG Baden-Württemberg) vom 23.06.2015 (GBl. 2015 S. 585), zuletzt geändert durch Gesetz vom 21.11.2017 (GBL. S 597) Bundes-Immissionsschutz- gesetz (BImSchG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 17.05.2013 (BGBl. I S. 1274), zuletzt geändert durch Gesetz vom 18.07.2017 (BGBl. I S. 2771) Gemeinde Baindt 8. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" Textteil mit 38 Seiten, Fassung vom 19.03.2019 Seite 4 2 Planungsrechtliche Festsetzungen (PF) mit Zeichen- erklärung Baugrenze (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB; § 23 Abs. 1 u. 3 BauNVO; Nr. 3.5. PlanZV; siehe Planzeichnung) Flächen für den Gemeinbedarf; hier Feuerwehr und gemeindli- cher Bauhof (§ 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB, Nr. 4.1. PlanZV; siehe Planzeichnung) Umgrenzung der Flächen, die von der Bebauung freizuhalten sind; innerhalb der Flächen sind keine baulichen Anlagen zulässig (§ 9 Abs. 1 Nr. 10 BauGB; Nr. 15.8. PlanZV; siehe Planzeichnung) Verkehrsflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB; Nr. 6.1. PlanZV; siehe Planzeichnung) Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung als Ver- kehrsfläche für die Feuerwehr; die Benutzung der Verkehrsflä- che ist ausschließlich für Ausfahrten auf die Kreisstraße K 7951 (Rechtsabbiegung) durch die Feuerwehr erlaubt. (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB; Nr. 6.3. PlanZV; siehe Planzeichnung) Straßenbegrenzungslinie; äußere Umgrenzung aller Verkehrs- flächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB; Nr. 6.2. PlanZV; siehe Planzeichnung) Bereich ohne Einfahrt (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB; Nr. 6.4. PlanZV; siehe Planzeichnung) keine baulichen Anlagen Gemeinde Baindt 8. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" Textteil mit 38 Seiten, Fassung vom 19.03.2019 Seite 5 Versickerungsbereich In dem Bereich ist das Regenwasser aus den Dach- und Oberflächen der neuen Bauhoflagerhalle zurück zu halten und zu versickern. Die Versickerungsmulde ist mit einem bewachsenen Bodenfilter anzu- legen, landschaftsgerecht einzubinden und zu begrünen. Der Not- überlauf leitet in das bestehende Mischwasserkanalsystem ab. (§ 9 Abs. 1 Nr. 14 BauGB; Nr. 10.2. PlanZV; siehe Planzeichnung) Dachmaterialien Für alle baukonstruktiven Elemente, die großflächig mit Nieder- schlagswasser in Berührung kommen (z.B. Dachdeckungen, jedoch nicht Rinnen, Fallrohre, Geländer etc.) sind Oberflächen aus Zink, Titan-Zink, Kupfer oder Blei unzulässig, sofern diese Oberflächen nicht mit geeigneten anderen Materialien (z.B. Kunststoff-Beschich- tung) dauerhaft gegen Niederschlagswasser abgeschirmt werden. (§ 9 Abs. 1 Nrn. 14 u. 20 BauGB) Öffentliche Grünfläche als Pufferzone zur Kreisstraße 7951 (Pflanzbindung Lärmschutzwall) und zur Niederschlagswasser- versickerung ohne bauliche Anlagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB; Nr. 9. PlanZV; siehe Planzeichnung) Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Ent- wicklung von Natur und Landschaft Für die Außenbeleuchtung sind nur mit Lichtstrahl nach unten ge- richtete, vollständig insektendicht eingekofferte (staubdichte) LED- Lampen oder nach dem Stand der Technik vergleichbare insekten- schonende Lampentypen mit einer max. Lichtpunkthöhe von 6,00 m über der Geländeoberkante zulässig. Eine Beleuchtung von Werbe- anlagen, die sich nicht direkt an Gebäuden befindet, ist unzulässig. Die Benutzung von Skybeamern, blinkende, wechselnd farbige An- zeigen sowie die flächenhafte Beleuchtung der Fassaden sind nicht zulässig. Es sind nur Photovoltaik-Module zu verwenden, die weniger als 6 % polarisiertes Licht reflektieren (je Solarglasseite 3 %). Die Maßnahmen bzw. Vorschriften sind im gesamten Geltungsbe- reich durchzuführen bzw. zu beachten. (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) Öffentliche Grünfläche V 71 Gemeinde Baindt 8. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" Textteil mit 38 Seiten, Fassung vom 19.03.2019 Seite 6 Bodenbeläge in dem Baugebiet In dem Baugebiet sind für − Stellplätze und − Zufahrten und andere untergeordnete Wege ausschließlich wasserdurchlässige Beläge (z.B. in Splitt verlegtes Pflaster mit Rasenfuge, Drainfugenpflaster, Rasengittersteine, Schotterrasen, Kiesflächen) zulässig. Dies gilt nicht für Bereiche, die auf Grund eines im Sinne dieser Planung zulässigen − regelmäßigen Befahrens mit Lkw oder Feuerwehrfahrzeugen oder − Verarbeitens oder Umlagerns von Grundwasser belastenden Substanzen einen entsprechenden Bodenbelag erforderlich machen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) Aktive Lärmschutz-Maßnahme; in den gekennzeichneten Berei- chen ist eine fugendichte, aktive Lärmschutz-Maßnahme (z.B. Lärmschutzwall) erforderlich. Die aktive Lärmschutzmaßnahme ist so auszuführen, dass eine Höhe von mindestens 1,50 m über der Straßenoberkante der Kreis-Straße K 7951 zuverlässig eingehalten wird. (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB; siehe Planzeichnung) Zu pflanzender Baum 2. Wuchsklasse als Baum bis 15 m Höhe, verbindlicher Standort, der um bis zu 3,00 m verschiebbar ist; es sind ausschließlich Gehölze aus der Pflanzliste zu "Pflanzungen in den öffentlichen Flächen" zu verwenden. Der Baum ist bei Abgang durch eine entsprechende Neupflanzung zu ersetzen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB; Nr. 13.2. PlanZV; siehe Planzeichnung) Zu erhaltender Baum; ist bei Abgang durch eine entsprechende Neupflanzung zu ersetzen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 b BauGB; Nr. 13.2. PlanZV; siehe Planzeichnung) LSM Gemeinde Baindt 8. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" Textteil mit 38 Seiten, Fassung vom 19.03.2019 Seite 7 Pflanzungen in den öffentlichen Flächen Pflanzungen: − Für die Pflanzungen in den öffentlichen Flächen sind ausschließ- lich standortgerechte, heimische Bäume und Sträucher aus der unten genannten Pflanzliste zu verwenden. − Im Übergangsbereich zur freien Landschaft und in Bereichen, die an öffentliche Flächen angrenzen, sind Hecken aus Nadelgehöl- zen (z.B. Thuja, Fichte) unzulässig. − Auf der öffentlichen Grünfläche als Pufferzone und zur Nieder- schlagswasserversickerung sind die vorhandenen Gehölze zu er- halten und die restliche Grünfläche durch zweischürige Mahd pro Jahr bei Verzicht auf Düngung extensiv zu pflegen. Abgehende Gehölze sind durch eine entsprechende Neupflanzung zu erset- zen. Für die öffentlichen Flächen festgesetzte Pflanzliste: Bäume 1. Wuchsklasse Spitz-Ahorn Acer platanoides Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus Schwarz-Erle Alnus glutinosa Grau-Erle Alnus incana Hänge-Birke Betula pendula Rotbuche Fagus sylvatica Zitterpappel Populus tremula Stiel-Eiche Quercus robur Silber-Weide Salix alba Winter-Linde Tilia cordata Sommer-Linde Tilia platyphyllos Berg-Ulme Ulmus glabra Bäume 2. Wuchsklasse Feld-Ahorn Acer campestre Hainbuche Carpinus betulus Vogel-Kirsche Prunus avium Wildbirne Pyrus communis Sal-Weide Salix caprea Fahl-Weide Salix rubens Vogelbeere Sorbus aucuparia Sträucher Kornelkirsche Cornus mas Roter Hartriegel Cornus sanguinea Gewöhnliche Hasel Corylus avellana Gemeinde Baindt 8. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" Textteil mit 38 Seiten, Fassung vom 19.03.2019 Seite 8 Eingriffliger Weißdorn Crataegus monogyna Gewöhnliches Pfaffenhütchen Euonymus europaeus Faulbaum Frangula alnus Gewöhnlicher Liguster Ligustrum vulgare Rote Heckenkirsche Lonicera xylosteum Gewöhnliche Traubenkirsche Prunus padus subsp. padus Schlehe Prunus spinosa Echter Kreuzdorn Rhamnus cathartica Hunds-Rose Rosa canina Grau-Weide Salix cinerea Purpur-Weide Salix purpurea Fahl-Weide Salix rubens Mandel-Weide Salix triandra Korb-Weide Salix viminalis Schwarzer Holunder Sambucus nigra Trauben-Holunder Sambucus racemosa Wolliger Schneeball Viburnum lantana Gewöhnlicher Schneeball Viburnum opulus (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB) Pflanzbindung Umgrenzung der Fläche für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen; Pflanzbindung für den Pufferstreifen zur K 7951; der naturnahe Gehölzstreifen mit verschiedenen Sträuchern und ein- gestreuten kleinkronigen Bäumen ist zu erhalten, zu pflegen und zu entwickeln. (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 b BauGB; Nr. 13.2.2. PlanZV; siehe Planzeich- nung) Grenze des räumlichen Geltungsbereiches der 8. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" der Gemeinde Baindt. Die Inhalte der 7. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" (Fassung vom 02.05.2008, rechtsverbindlich seit 23.10.2015) vor dieser Änderung werden für diesen Bereich vollständig durch diese 8. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" ersetzt. (§ 9 Abs. 7 BauGB; Nr. 15.13. PlanZV; siehe Planzeichnung) Gemeinde Baindt 8. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" Textteil mit 38 Seiten, Fassung vom 19.03.2019 Seite 9 3 Nachrichtliche Übernahme von nach anderen ge- setzlichen Vorschriften getroffenen Festsetzungen gem. § 9 Abs. 6 BauGB mit Zeichenerklärung Überflutungsfläche für HQExtrem des Sulzmoosbaches (siehe Plan- zeichnung) Quelle: Hochwassergefahrenkarte (HWGK) Baden-Württemberg, Typ 2, Übersichtskarte, Überflutungsflächen bei HQ 10, 50, 100, EXT, HWGK UF M100 184100, Gewässer Schussen, Wolfegger Ach, Bampfen, Sulzmoosbach, Datum 27.06.2017 Überflutungsfläche für HQ100 des Sulzmoosbaches (siehe Plan- zeichnung) Quelle: Hochwassergefahrenkarte (HWGK) Baden-Württemberg, Typ 2, Übersichtskarte, Überflutungsflächen bei HQ 10, 50, 100, EXT, HWGK UF M100 184100, Gewässer Schussen, Wolfegger Ach, Bampfen, Sulzmoosbach, Datum 27.06.2017 Gemeinde Baindt 8. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" Textteil mit 38 Seiten, Fassung vom 19.03.2019 Seite 10 4 Hinweise und Zeichenerklärung Weiterführende Grenze des räumlichen Geltungsbereiches der 7. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" der Gemeinde Baindt (siehe Planzeichnung) Bereich des Änderungsbereiches (siehe Planzeichnung); Bestehendes Gebäude zur Zeit der Planaufstellung (siehe Plan- zeichnung) Bestehende Grundstücksgrenzen zur Zeit der Planaufstellung (siehe Planzeichnung) Bestehende Flurstücksnummer (beispielhaft aus der Planzeich- nung) Vorhandenes (natürliches) Gelände; Darstellung der Höhen- schichtlinien (beispielhaft aus der Planzeichnung, siehe Planzeich- nung) Natur- und Artenschutz Die Außenbeleuchtung sollte in den Nachtstunden soweit als aus Gründen der Arbeits- bzw. Verkehrssicherheit möglich abgeschaltet oder bedarfsweise über Bewegungsmelder gesteuert werden. Bei der Pflanzung von Bäumen ist das Nachbarrechtsgesetz zu be- rücksichtigen. Zur Entwicklung von Extensivwiesen sollten die öffentlichen Grün- flächen durch zweimalige Mahd pro Jahr (1. Mahd nicht vor dem 15.06; 2. Mahd Ende September) gepflegt werden. Das Mähgut sollte von der Fläche entfernt werden. Die Ausbringung von Dünge- oder Pflanzenschutzmitteln sollte vermieden werden. 466 465 Gemeinde Baindt 8. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" Textteil mit 38 Seiten, Fassung vom 19.03.2019 Seite 11 Vorhandene Gehölze sollten möglichst erhalten und während der Bauzeit durch entsprechende Baumschutzmaßnahmen vor Verlet- zungen im Kronen- und Wurzelbereich gesichert werden. Um zu ver- meiden, dass Verbotstatbestände im Sinne des § 44 Abs. 1 BNatSchG erfüllt werden, müssen vorhandene Gehölze außerhalb der Brutzeit von Vögeln (d.h. zwischen dem 01.10. und 28.02.) gerodet werden. Artenschutz Gemäß § 44 Abs. 1 BNatSchG ist es verboten, die Fortpflanzungs- oder Ruhestätten besonders geschützter Arten zu zerstören sowie streng geschützte Arten und europäische Vogelarten während der Fortpflanzungs-, Aufzucht-, Mauser-, Überwinterungs- und Wande- rungszeit erheblich zu stören. Um das Eintreten eines Verbots-Tat- bestandes im Sinne des § 44 BNatSchG zu verhindern, ist daher vor dem Abriss von Gebäuden (insbesondere Wirtschaftsgebäuden/ Scheunen) sowie vor der Rodung alter Bäume zu prüfen, ob diese von besonders geschützten Tieren bewohnt werden. Der Abriss bzw. die Rodung sollte im Falle eines Nachweises im Winter-Halbjahr erfolgen und mit der Unteren Naturschutzbehörde des Landratsam- tes Ravensburg abgestimmt werden. Vorhandener Baum (Erhaltung bzw. Beseitigung in Abhängigkeit von der jeweiligen Baumaßnahme, siehe Planzeichnung) Vorhandene Strauchgruppe (Erhaltung bzw. Beseitigung in Ab- hängigkeit von der jeweiligen Baumaßnahme, siehe Planzeich- nung) Sichtflächen für den fließenden Verkehr (außerhalb des Gel- tungsbereiches); innerhalb der Fläche ist eine uneingeschränkte Sicht jeweils zwischen 0,80 m und 2,50 m über Fahrbahn-Ober- kante zu gewährleisten (siehe Planzeichnung). Die Bemaßung bezieht sich auf die Schenkel-Längen in Metern (ab Einmündungsachse bzw. Fahrbahnrand). Gemeinde Baindt 8. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" Textteil mit 38 Seiten, Fassung vom 19.03.2019 Seite 12 Wasserschutzzone III und III A des festgesetzten Wasserschutz- gebietes "Brühl" (Nr. 436.031), außerhalb des Geltungsbereiches (siehe Planzeichnung). Es gilt die Rechtsverordnung des Landratsamtes Ravensburg vom 28.11.1997. Die Vorgaben der Wasserschutzgebietsverordnung sind entsprechend zu beachten. Geplante Versorgungsleitungen unterirdisch, hier Zuleitung zum Mischwasserkanal (siehe Planzeichnung) Entsorgungsleitungen unterirdisch, hier Mischwasserkanal Be- stand (siehe Planzeichnung) Hochwasser Die Fläche ist bereits teil-/vollversiegelt und wird durch den Bauhof der Gemeinde Baindt als Abstell- und Lagerfläche genutzt. Die ge- plante Lagerhalle wird als Ersatz für abzureißende Gebäude auf dem nördlich angrenzenden Fischerareal, welche ebenfalls nach den neuen hydrologischen Berechnungen vom Ing. Büro Fassnacht (Stand 28.06.2018) im Überschwemmungsbereich HQ 100 liegt, erbaut. Durch die geplante Lagerhalle findet keine zusätzliche Behinderung des Hochwasserabflusses statt. Nachteilige Auswirkungen auf Ober- und Unterlieger sind nicht zu erwarten. Das durch den Neubau entfallende Retentionsvolumen im Plange- biet der "Inneren Breite" wird durch den Abriss der Gebäude im Fi- scherareal sowie geeignete Geländemodellierung wie Ausbildung von Mulden und dgl. kompensiert. Die Belange des Hochwasser- und Gewässerschutzes sind bei der Planung der Einzelbauvorhaben zu berücksichtigen. Um entstehenden Schäden bei Hochwasser vorzubeugen, sind hochwasserangepasste Maßnahmen zum Objektschutz der Bebau- ung erforderlich. Für eine hochwasserangepasste Bauweise wird auf die Arbeitshilfe "Hochwasserschutzfibel", herausgegeben vom Bun- desministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, verwiesen. In einem parallelen Verfahren beabsichtigt die Gemeinde Baindt Hochwasserschutzmaßnahmen am Sulzmoosbach durchzuführen. Geplante Zuleitung zum Mischwasserkanal Mischwasserkanal (Bestand) Gemeinde Baindt 8. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" Textteil mit 38 Seiten, Fassung vom 19.03.2019 Seite 13 Bei einer positiven wasserrechtlichen Genehmigung und Umsetzung dieser Maßnahmen entfallen die vorgenannten Ausgleichmaßnah- men und Einschränkungen zur baulichen Nutzung, da in diesem Fall das Plangebiet der "Inneren Breite" keine Überschwemmungs- flächen nach § 76 WHG mehr in Anspruch nimmt. Gemäß § 78 c WHG ist die Errichtung neuer Heizölverbraucheran- lagen in festgesetzten und vorläufig gesicherten Überschwem- mungsgebieten verboten. Bodenschutz Um den sparsamen und schonenden Umgang mit Grund und Boden sicherzustellen wird empfohlen, ein Bodenmanagementkonzept zu erstellen und die Bauausführung bodenkundlich begleiten zu las- sen. Das Bodenmanagementkonzept sollte folgende Punkte umfas- sen: Feststellung der physikalischen Eigenschaften des auszuheben- den Bodens; Erdmassenberechnungen (getrennt nach A-, B-, C-Ho- rizont); Mengenangaben bezüglich künftiger Verwendung des Bo- dens; direkte Verwendung (im Baugebiet, außerhalb des Baugebie- tes); Trennung von Oberboden und kulturfähigem Unterboden bei Ausbau und Lagerung; Zwischenlagerung (Anlage von Mieten nach der DIN 19731); Maßnahmen zur Vermeidung und zur Beseitigung von Bodenverdichtungen; Ausweisung von Lagerflächen sowie Aus- weisung von Tabuflächen (keine bauseitige Beanspruchung). Infor- mationen zum Bodenschutz bei Baumaßnahmen enthält der Flyer "Bodenschutz beim Bauen", der als pdf auf der Homepage des Landratsamtes Ravensburg verfügbar ist. Die DIN 19731 ("Bodenbeschaffenheit – Verwertung von Boden- material") und DIN 18915 ("Vegetationstechnik im Landschaftsbau – Bodenarbeiten") sind bei der Bauausführung einzuhalten. Brandschutz Für die Zufahrten gilt die "Verwaltungsvorschrift über Flächen für Rettungsgeräte der Feuerwehr auf Grundstücken" in der jeweils ak- tuellen Fassung (VwV Feuerwehrflächen) i.V.m. § 15 Landesbau- ordnung Für die Ermittlung der Löschwasserversorgung gilt das Regelwerk der DVGW Arbeitsblatt W 405 i.V.m. §2 (5) Ausführungsverordnung zur Landesbauordnung sowie Ziff.5.1 IndBauRL. Gemeinde Baindt 8. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" Textteil mit 38 Seiten, Fassung vom 19.03.2019 Seite 14 Die Installation von Überflurhydranten wird ausdrücklich empfohlen. Sie bieten bei Brandeinsätzen gegenüber den Unterflurhydranten einsatz- taktisch erhebliche Vorteile, insbesondere durch die deutlich bessere Auf- findbarkeit und schnellere Bedienbarkeit. Die Feuerwehr Baindt verfügt über kein eigenes Hubrettungsfahr- zeug. Auch die zuständigen Stützpunktfeuerwehr der Großen Kreis- stadt Weingarten kann - aufgrund einer Fahrtzeit > 5 min - das dort vorgehaltenen Hubrettungsfahrzeug nicht innerhalb der fach- technisch erforderlichen Eintreffzeit für Menschenrettungsmaßnah- men einsetzen. Da Schiebleitern, mit einer Nennrettungshöhe von 8 m bis 12 m nur bedingt für wirksame Lösch- und Rettungsarbeiten i.S.d. § 15 LBO geeignet sind, bestehen für den Bereich des obigen Bebauungsplanes grundsätzliche Bedenken gegenüber Aufenthalts- räumen, die eine Rettungshöhe > 8 m aufweisen. In solchen Fäl- len muss ein zweiter baulicher Rettungsweg hergestellt werden, der den Anforderungen der DIN 18065 (notwendige Treppen) ent- spricht. Gewerbebetriebe, die auf Grund der Brandlasten die Löschwasser- versorgung aus der öffentlichen Wasserversorgung überschreiten, sollten für den Objektschutz selbstständig genügend Löschwasser (z.B. Zisterne) vorhalten. Ergänzende Hinweise Auf Grund der Beschaffenheit des Baugrundes der näheren Umge- bung kann von einer Bebaubarkeit im überplanten Bereich ausge- gangen werden. Den Bauherren wird darüber hinaus empfohlen, im Rahmen der Bauvorbereitungen eigene Erhebungen durchzuführen (z.B. Schürfgruben, Bohrungen). Sollten bei Erdarbeiten Funde (beispielsweise Scherben, Metallteile, Knochen) und Befunde (z.B. Mauern, Gräber, Gruben, Brandschich- ten) entdeckt werden, ist das Landesamt für Denkmalpflege beim Regierungspräsidium Stuttgart (Abt. 8) unverzüglich zu benachrich- tigen. Fund und Fundstelle sind bis zur sachgerechten Begutach- tung, mindestens bis zum Ablauf des 4. Werktags nach Anzeige, un- verändert im Boden zu belassen. Die Möglichkeit zur fachgerechten Dokumentation und Fundbergung ist einzuräumen (gem. § 20 des Denkmalschutzgesetzes (DSchG)). Werden bei Aushubarbeiten Ver- Gemeinde Baindt 8. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" Textteil mit 38 Seiten, Fassung vom 19.03.2019 Seite 15 unreinigungen des Bodens festgestellt (z.B. Müllrückstände, Verfär- bungen des Bodens, auffälliger Geruch o.ä.), ist das zuständige Landratsamt unverzüglich zu benachrichtigen. Auf Grund der angrenzenden landwirtschaftlich genutzten Flächen ist mit der Einwirkung von vorübergehenden belästigenden Ge- ruchs-Immissionen (z.B. durch Aufbringen von Flüssigdung, Pflan- zenschutzmitteln etc.) sowie Lärm-Immissionen (z.B. Traktorenge- räusche, Kuhglocken etc.) zu rechnen. Plangenauigkeit Obwohl die Planzeichnung auf einer digitalen (CAD) Grundlage er- stellt ist (hohe Genauigkeit), können sich im Rahmen der Ausfüh- rungs-Planung und/oder der späteren Einmessung Abweichungen ergeben (z.B. unterschiedliche Ausformung der Verkehrsflächen, unterschiedliche Grundstücksgrößen etc.). Weder die Gemeinde Baindt noch die Planungsbüros übernehmen hierfür die Gewähr. Lesbarkeit der Planzeich- nung Zur Lesbarkeit der Planzeichnung werden übereinander liegende Li- nien nebeneinander dargestellt. Gemeinde Baindt 8. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" Textteil mit 38 Seiten, Fassung vom 19.03.2019 Seite 16 5 Satzungsbeschluss Auf Grund von § 10 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634), § 4 der Gemeindeordnung für Baden-Württemberg (GemO) in der Fassung vom 24.07.2000 (GBl. BW S. 581, ber. S. 698), zuletzt geändert durch Gesetz vom 19.06.2018 (GBl. S. 65, 73), § 74 der Lan- desbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) in der Fassung vom 05.03.2010 (GBl. S. 357, ber. S. 416), zuletzt geändert durch Gesetz vom 21.11.2017 (GBl. S. 612, 613), der Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786) sowie der Planzeichenverordnung (PlanZV) in der Fassung vom 18.12.1990 (BGBl. I 1991 S. 58), zuletzt geändert durch Gesetz vom 04.05.2017 (BGBl. I S. 1057), hat der Gemeinderat der Gemeinde Baindt die 8. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" in öffentlicher Sitzung am 02.04.2019 beschlossen. § 1 Räumlicher Geltungsbereich Der räumliche Geltungsbereich der 8. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" ergibt sich aus deren zeichnerischem Teil vom 19.03.2019. § 2 Bestandteile der Satzung Die 8. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" bestehen aus der Planzeichnung und dem Textteil vom 19.03.2019. Der 8. Änderung des Bebauungsplanes wird die Begründung vom 19.03.2019 beigefügt, ohne dessen Bestandteil zu sein. Die bisherigen Inhalte der 7. Änderung (Fassung vom 20.05.2008, rechtsverbindlich seit 23.10.2015) inner- halb des räumlichen Geltungsbereiches werden durch die nunmehr festgesetzten Inhalte der 8. Änderung voll- ständig ersetzt. Gemeinde Baindt 8. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" Textteil mit 38 Seiten, Fassung vom 19.03.2019 Seite 18 6 Begründung – Städtebaulicher Teil Allgemeine Angaben 6.1.1 Zusammenfassung Die Gemeinde Baindt beabsichtigt für einen nördlichen Teilbereich der bestehenden 7. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" den Bebauungsplan zu ändern. Für den Bereich soll die Umset- zung einer Lagerhalle für den Bauhof auf der Gemeinbedarfsfläche "Bauhof und Feuerwehr" ermög- licht werden. Diese ist notwendig, da die zur Zeit genutzten Gebäude im Zuge der Neugestaltung des Ortskerns abgerissen werden sollen. Ursprünglich sollte diese, jetzt als 8. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" titulierte Än- derung, als 9. Änderung geführt werden. Für die ehemalige 9. Änderung wurde bereits ein Aufstel- lungsbeschluss in der Sitzung vom 16.05.2018 gefasst. Da es jedoch bei den Bauleitverfahren "Mischgebiet Fischerareal" (ehemals Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Lebensmittelmarkt" und 8. Änderung "Innere Breite") und "Wohnen Fischerareal" zu zeitlichen Verzögerungen kommt, wird die 9. Änderung im weiteren Verfahrensablauf als 8. Änderung geführt. Dies erfolgt deshalb um die Chronologie der Änderungen aufrecht zu erhalten. Für die nördlich gelegenen, sich in Aufstellung befindlichen Bebauungspläne, wird die Nummerierung im weiteren Verfahren ebenfalls entspre- chend geändert. Der zu überplanende Bereich befindet sich südwestlich der Ortsmitte der Gemeinde Baindt, östlich der Kreisstraße (K 7951). Es handelt sich um eine bereits bebaute Fläche. Nordwestlich befindet sich das Schutzgebiet "Schussenbecken mit Tobelwäldern südlich Blitzenreute". Die Durchführung einer Umweltprüfung gem. § 2 Abs. 4 BauGB sowie die Erstellung eines Umwelt- berichtes gem. § 2a Satz 2 Nr. 2 BauGB sowie Anlage zu § 2 Abs. 4 und § 2a BauGB ist nicht erfor- derlich, da die Aufstellung des 8. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" im beschleunigten Verfahren (Bebauungspläne der Innenentwicklung) erfolgt (gem. § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB). Ein Ausgleich bzw. eine Abarbeitung der Eingriffs-Regelung ist nicht erforderlich. Eingriffe, die auf Grund des 8. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" zu erwarten sind, gelten als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig (gem. § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB). 6.1.2 Abgrenzung und Beschreibung des Änderungsbereiches; ursprüngliche Festsetzungen Der zu überplanende Bereich befindet sich südwestlich der Ortsmitte der Gemeinde Baindt. Im Norden wird der Bereich von einer Grünfläche abgegrenzt, im Westen bildet die Kreisstraße (K 7951) den Rand des Geltungsbereiches. Im Süden grenzt der Änderungsbereich an Mischbebauung an. Gemeinde Baindt 8. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" Textteil mit 38 Seiten, Fassung vom 19.03.2019 Seite 19 Es existieren Bestandsgebäude im Geltungsbereich, welche als Feuerwehr und Bauhof genutzt wer- den. Östlich liegt ein Teil der "Ziegeleistraße" im Geltungsbereich. Der Geltungsbereich liegt vollständig im Geltungsbereich der rechtsverbindlichen 7. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" (rechtsverbindlich seit 23.10.2015). Hierbei wird der zu über- planende Bereich überwiegend als Fläche für Gemeinbedarf und teilweise als öffentliche Grünfläche festgesetzt. Innerhalb des Geltungsbereiches befinden sich die Grundstücke mit den Fl.-Nrn. 206/4 und 206 (Teilflächen). Städtebauliche und planungsrechtliche Belange 6.2.1 Bestands-Daten und allgemeine Grundstücks-Morphologie Der zu überprüfende Bereich befindet sich im nördlichen Schussental. Die landschaftlichen Bezüge werden geprägt vom Bodenseebecken. Innerhalb des überplanten Bereiches befinden sich zwei Gebäude. Der Geltungsbereich umfasst das Gelände des Bauhofes und der Feuerwehr sowie einen Teil der "Ziegeleistraße". Darüber hinaus sind keine herausragenden naturräumlichen Einzelelemente vorhanden. 6.2.2 Erfordernis der Planung Die Gemeinde Baindt beabsichtigt für einen nördlichen Teilbereich der 7. Änderung des Bebau- ungsplanes "Innere Breite" den Bebauungsplan zu ändern. Die Gemeinde benötigt eine Lagerhalle für den Bauhof. Die bisher hierfür genutzten und sich außerhalb des Geltungsbereiches befindlichen Gebäude sollen abgerissen werden. Zudem schränken die bisher geltenden Baugrenzen und öffent- lichen Grünflächen eine flexible und bedarfsgerechte Planung zu sehr ein. Um die Umsetzung der Lagerhalle und eine zukünftige Entwicklung planungsrechtlich zu ermöglichen soll die Änderung erfolgen. Darüber hinaus dient die Bebauungsplanänderung der Realisierung einer Feuerwehrzu- fahrt auf die Kreisstraße (K 7951). Der Gemeinde erwächst daher ein Erfordernis bauleitplanerisch steuernd einzugreifen. 6.2.3 Übergeordnete Planungen Die Planung steht in keinem Widerspruch zu den für diesen Bereich relevanten Zielen des Landes- entwicklungsplanes 2002 (LEP 2002) sowie des Regionalplanes Bodensee-Oberschwaben. Die Gemeinde Baindt verfügt über einen rechtsgültigen Flächennutzungsplan. Die überplanten Flä- chen werden hierin größtenteils als Gemeinbedarfsfläche, gemischte Baufläche (M) und geringfü- gig als Grünfläche dargestellt. Die Darstellung im Flächennutzungsplan ist gegenüber der vorlie- gende Planung nicht parzellenscharf. Im Zusammenhang mit der geringfügigen Lage innerhalb der Gemeinde Baindt 8. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" Textteil mit 38 Seiten, Fassung vom 19.03.2019 Seite 20 Grünfläche (G) kann diese Abgrenzung als aus dem Flächennutzungsplan hergeleitet angesehen werden. Das Entwicklungsgebot des § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB ist damit erfüllt. Innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes befinden sich keine Denkmäler im Sinne des Denkmalschutzgesetzes Baden-Württemberg (DSchG). Inhalte von anderen übergeordneten Planungen oder andere rechtliche Vorgaben werden durch diese Planung nicht tangiert. 6.2.4 Standortwahl, Entwicklung, allgemeine Zielsetzung und Systematik der Planung Es wurden keine weiteren Standorte in der Gemeinde Baindt geprüft. Der jetzige Standort ist bereits im Flächennutzungsplan als Gemeinbedarfsfläche für Feuerwehr und Bauhof vorgesehen. Durch die räumliche Zusammenfassung der Gemeinbedarfseinrichtungen Feu- erwehr, Bauhof und Lagerhalle hierzu sollen die sich aus dem Betrieb der Nutzungen ergebenden, erheblichen Synergieeffekte genutzt und gefördert werden. Der Standort ist gut erreichbar und zeichnet sich auch durch seine Randlage besonders aus. Hierdurch werden Konflikte mit der Nach- barschaft vermieden. Er eignet sich somit in besonderer Weise für die vorgesehenen Nutzungen. Im Rahmen eines Behördenunterrichtungs-Termines gemäß § 4 Abs. 1 BauGB wurde im Besonde- ren auf die Erforderlichkeit einer schalltechnischen Untersuchung und einer FFH- Vorprüfung sowie auf die Gültigkeit des artenschutzrechtlichen Fachgutachtens hingewiesen. Darüber hinaus wurde im Besonderen die Möglichkeit einer Feuerwehrzufahrt auf die Kreisstraße (K 7951) erörtert. Durch die Zufahrt soll sichergestellt werden, dass die Rettungswege für die Feuerwehr stets freigehalten und in keiner Weise beeinträchtigt werden. Allgemeine Zielsetzung der Planung ist es, die Umsetzung einer Lagerhalle für den Bauhof auf der Gemeinbedarfsfläche zu ermöglichen sowie die Realisierung einer Feuerwehrzufahrt auf die Kreis- straße (K 7951). Durch die Änderung soll Planungssicherheit für eine zukünftige Entwicklung ge- schaffen werden und der Gemeinde genügend Gestaltungsspielraum eingeräumt werden. Vom Plangebiet wirken Gewerbelärm-Immissionen auf angrenzende, schützenswerte Nutzungen im Bestand sowie auf die geplanten Nutzungen im Bereich des "Fischerareals" ein. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurden die Gewerbelärm-Immissionen in einer schalltechnischen Untersuchung gemäß TA Lärm (Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm) ermittelt und be- wertet (Gutachten vom 28.11.2018). Die Berechnungen der Gewerbelärm-Immissionen zeigen, dass die Immissionsrichtwerte der TA Lärm im Bereich der Plangebiete "Wohnen Fischerareal" und "Mischgebiet Fischerareal" tags- über und nachts eingehalten werden. Die maximal zulässigen Spitzenpegel werden ebenfalls ein- gehalten. Gemeinde Baindt 8. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" Textteil mit 38 Seiten, Fassung vom 19.03.2019 Seite 21 Der Vergleich der Beurteilungspegel an den bestehenden Einwirkorten IP 1 bis IP 4 mit den zuläs- sigen Immissionsrichtwerten zeigt, dass diese am IP 1 tagsüber um 4 dB(A) überschritten und den übrigen Einwirkorten um 3 bis 12 dB(A) unterschritten werden. Im Nachtzeitraum werden die Im- missionsrichtwerte um 11 bis 23 dB(A) unterschritten. Maßgeblich für die Überschreitung des Im- missionsrichtwertes am Einwirkort IP 1 ist die Bedienung der Wertstoffcontainer, insbesondere des Altmetall-Containers. Der maximal zulässige Spitzenpegel wird tagsüber am Einwirkort IP 1 um 1 dB(A) überschritten. Maßgeblich hierfür ist die Entleerung des Altglas-Containers. An den übrigen Einwirkorten sowie im Nachtzeitraum kommt es zu keinen Überschreitungen der maximal zulässigen Spitzenpegel. Um eine Einhaltung der Immissionsrichtwerte sowie des maximal zulässigen Spitzenpegels am Einwirkort IP 1 zu gewährleisten, ist eine Lärmschutz-Maßnahme erforderlich. Zur Lösung des Kon- fliktes am Einwirkort IP 1 südlich des geplanten Wertstoffhofes wird eine Einhausung der Wertstoff- Container, z.B. mit einer Lärmschutzwand, vorgeschlagen. Da zum gegenwärtigen Zeitpunkt noch keine exakten Angaben zu den Standorten der Container sowie zu den konkreten betrieblichen Abläufen vorliegen, soll die Dimensionierung der erforderlichen Lärmschutz-Maßnahme im Rah- men des Baugenehmigungsverfahrens erfolgen. Im Westen des Plangebietes wird eine aktive Lärmschutz-Maßnahme zum Schutz vor den Straßen- verkehrslärm-Immissionen der Kreis-Straße K 7951 festgesetzt. Bei der Entscheidung, einen so genannten "einfachen Bebauungsplan" aufzustellen, steht u.a. die Überlegung im Mittelpunkt, die Festsetzungsdichte auf die jeweiligen Erfordernisse hin anzupas- sen. Auf Grund der Festsetzung einer Gemeinbedarfsfläche für Feuerwehr und Bauhof besteht das Erfordernis, auf die verschiedenen Anforderungen flexibel zu reagieren. Die Aufstellung des 8. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" erfolgt im so genannten beschleunigten Verfahren gem. § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung). Dies ist aus folgenden Gründen möglich: − bei dem Vorhaben handelt sich um eine Maßnahme der Innenentwicklung. − die zulässige Grundfläche liegt unter 20.000 m². − Bei Berücksichtigung der im Bebauungsplan festgesetzten Minimierungsmaßnahmen (insek- tenschonende Außenbeleuchtung und Photovoltaik-Anlagen sowie der Anlage des Versicke- rungsbereiches) bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter (siehe FFH-Vorprüfung des Büros Sieber vom 11.07.2018). Somit sind die Voraussetzungen für die Anwendung des beschleunigten Verfahrens im Sinne des § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB eingehalten. Gemeinde Baindt 8. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" Textteil mit 38 Seiten, Fassung vom 19.03.2019 Seite 22 Der redaktionelle Aufbau des 8. Änderung des Bebauungsplanes leitet sich aus der Systematik der Rechtsgrundlagen ab. Um zu einem lesbaren und rechtlich bestimmten Plan zu kommen, wird der Bereich vollständig von den Inhalten und den Rechtsgrundlagen des ursprünglichen Planes abgekoppelt. Der geänderte Teilbereich stellt damit ein unabhängiges und inhaltlich neu aufgestelltes Planwerk dar. Er regelt die bauliche Nutzbarkeit in diesem Bereich abschließend. 6.2.5 Planungsrechtliche Vorschriften Für den Bereich wird eine Gemeinbedarfsfläche festgesetzt und auf Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung verzichtet. Auf Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung wird deshalb bewusst verzichtet, um der Ge- meinde genügend Spielraum bei der Ausführung zu überlassen. Insbesondere bei Feuerwehr und Bauhof kann die benötigte Höhe nicht mit Sicherheit abgesehen werden. Gerade im Hinblick auf die öffentliche Zwecksetzung soll eine Einschränkung jedoch vermieden werden. Die überbaubaren Grundstücksflächen (Baugrenzen) sind so festgesetzt, dass sie über die mögliche Größe der Gebäude auf Grund der Nutzungsziffern hinausgehen und somit Flexibilität für die An- ordnung der Gebäude im Grundstück bietet. Durch die überbaubaren Grundstücksflächen wird der Abstand zu der Kreisstraße verbindlich geregelt, so dass mögliche Gefahrenpotenziale ausgeschlos- sen und die Sichtfelder gewährleistet bleiben. 6.2.6 Verkehrsanbindung und Verkehrsflächen Das auszuweisende Baugebiet ist über die "Ziegeleistraße" an das Verkehrsnetz angebunden. Der Bebauungsplan sieht zudem eine öffentliche Erschließung bis zum geplanten Neubau des Betriebs- gebäudes des Bauhofes sowie zum bestehenden Betriebsgebäude der Feuerwehr und des Bauhofes vor. Aufgrund der Festsetzung einer öffentlichen Verkehrsfläche in diesem Bereich wird darüber hinaus die Erschließung des geplanten Wertstoffhofes sowie der bestehenden Stellplätze gesichert. Des Weiteren dient die Verkehrsfläche der Sicherung von Wendemöglichkeiten beim Befahren durch größere Fahrzeuge (z.B. Räumfahrzeuge). Ein Rückstau von Fahrzeugen auf die "Ziegeleistraße" kann damit verhindert werden. Durch die Festsetzung der Verkehrsfläche soll dauerhaft verhindert werden, dass die Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs auf der "Ziegeleistraße" eingeschränkt werden. Im Nordwesten des Geltungsbereichs ist die Realisierung einer Feuerwehrausfahrt auf die Kreis- straße (K 7951) geplant. Die Ausfahrt darf hierbei ausschließlich nach Osten hin erfolgen. Zudem dürfen die Sirenen der Feuerwehr erst ab der Zufahrt auf die Kreisstraße (K 7951) eingesetzt wer- den. Gemeinde Baindt 8. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" Textteil mit 38 Seiten, Fassung vom 19.03.2019 Seite 23 Im Einmündungsbereich zur Kreisstraße (K 7951) ist die Verkehrssicherheit durch Sichtdreiecke ge- währleistet. Der erforderliche Mindestabstand der möglichen Gebäude zur Kreisstraße K 7951 auf Grund des Straßengesetzes für Baden- Württemberg (§ 22 StrG) von 15,00 m ist durch die Festsetzung von Grünflächen und die Einschränkung baulicher Anlagen gewahrt. Die überplanten Flächen und die unmittelbar angrenzenden Flächen sind nach Auskunft der Fach- behörden frei von Altlasten. 6.2.7 Wasserwirtschaft Die Gemeinde verfügt in diesem Bereich über ein Misch-System zur Entsorgung der Abwässer. Niederschlagswasser, das auf der Dachfläche des Neubaus der Bauhoflagerhalle anfällt, wird un- gedrosselt in den neu anzulegenden Versickerungsbereich (Mulde) eingeleitet. Der Notüberlauf leitet bei Bedarf Niederschlagswasser in das bestehende gemeindliche Mischwasserkanalsystem ab. Gemeinde Baindt 8. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" Textteil mit 38 Seiten, Fassung vom 19.03.2019 Seite 24 7 Begründung –Abarbeitung der Umweltbelange (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB), Konzept zur Grünordnung Umweltprüfung und Abarbeitung der Eingriffsregelung bei beschleunigtem Verfahren gem. § 13a BauGB 7.1.1 Umweltprüfung Die Durchführung einer Umweltprüfung gem. § 2 Abs. 4 BauGB sowie die Erstellung eines Umwelt- berichtes gem. § 2a Satz 2 Nr. 2 BauGB sowie Anlage zu § 2 Abs. 4 und § 2a BauGB ist nicht erfor- derlich, da die Aufstellung der 8. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" im beschleunig- ten Verfahren nach § 13a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung) erfolgt (gem. § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB). 7.1.2 Abarbeitung der Eingriffsregelung Eingriffe, die auf Grund der 8. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" zu erwarten sind, gelten als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig (gem. § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB). Ein Ausgleich bzw. eine Abarbeitung der Eingriffs-Regelung ist somit nicht erforderlich. Abarbeitung der Umweltbelange (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB) 7.2.1 Bestandsaufnahme Das Plangebiet liegt am westlichen Siedlungsrand des bebauten Bereiches von Baindt, westlich des Orts-Zentrums. Es grenzt im Osten sowie Süden an bestehende Mischbebauung an. Im Westen wird das Gebiet durch die Kreisstraße K 7951 mit dem davorliegenden, bepflanzten Lärmschutzwall begrenzt. Jenseits der Kreisstraße schließt freie Landschaft an. Diese setzt sich aus Acker und weiter westliche aus Grünlandflächen zusammen. In nördlicher Richtung dem Plangebiet angrenzend be- findet sich eine größere Grünfläche welche landwirtschaftliche genutzt wird. Schutzgut Arten und Lebensräume und Biologische Vielfalt (Tiere und Pflanzen; § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Bei der überplanten Fläche handelt es sich derzeit um eine innerörtliche, vom Bauhof (Lagerplatz, Wertstoffcontainerabstellplatz) bzw. der Feuerwehr genutzte teil-/versiegelte Fläche mit Bestandsgebäuden (Betriebsgebäude Bauhof, Feuerwehrheim), Lagerfläche und Park- plätzen. Gehölze kommen auf der Fläche auf dem westlich gelegenen Lärmschutzwall sowie im östlichen und südlichen Teilbereich vor. Hierbei handelt es sich um größere Bestandsbäume. Wei- tere Bäume befinden sich im zentralen Bereich des Plangebietes zwischen den Parkplatzreihen. Bei diesen handelt es sich um naturschutzfachlich geringerwertige Bäume in einem Alter von max. zehn Gemeinde Baindt 8. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" Textteil mit 38 Seiten, Fassung vom 19.03.2019 Seite 25 Jahren. Grünflächen (gartenähnlich) sind im Plangebiet nur dem Feuerwehrheim südlich angren- zend vorhanden. Artenschutzrechtlich relevante Tierarten konnten im Rahmen des Artenschutzrecht- lichen Fachgutachtens, welches im Rahmen der Machbarkeitsuntersuchung "Fischerareal" erarbei- tet wurde (Fassung vom 10.02.2016), festgestellt werden. Hierbei handelt es sich um den Rotmi- lan als wertgebenden Nahrungsgast sowie um den Star und den Haussperling als wertgebende Brutvogelarten. Naturschutzrechtlich relevante Pflanzenarten sind im Plangebiet nicht nachgewie- sen und auch nicht zu erwarten, da das Gebiet allseitig von Bebauung bzw. bestehenden Straßen umgeben und nutzungsbedingt in Bezug auf die Flora artenarm ist (vollständig teil-/versiegeltes Plangebiet). Schutzgebiete/Biotope, Biotopverbund (insb. § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. b BauGB): Das FFH-Gebiet "Schussenbecken mit Tobelwäldern südlich Blitzenreute" (Schutzgebiets-Nr. 8223-311) liegt mit dem Sulzmoosbach als Teilfläche davon in einem Abstand von etwa 120 m nördlich des Plange- bietes. In diesem Teilbereich (Fließgewässer LRT 3260, ggf. LRT 91E0*) sind als Erhaltungsziele die Vorkommen von Groppe, Steinkrebs, Kleine Bachmuschel und auch der Strömer genannt. Die nächsten gem. § 30 BNatSchG kartierten Biotope bzw. Teilflächen davon liegen in etwa 270 m südöstlicher ("Feldgehölz nordwestl. NSG Annaberg", Nr. 1812-3436-0452) bzw. 470 m nordöst- licher Richtung ("Sulzmoosbach (Baindter Wald bis Baindt)", Nr. 1812-4436-7124) zum Plange- biet. Der Kreisstraße K 7951 in südlicher Richtung folgend befindet sich nach etwa 300 m das Biotop "Straßenhecke Baindt" (Nr. 1812-3436-0449). Zudem befindet sich in südöstlicher Rich- tung das Naturschutzgebiet "Annaberg" (Schutzgebiets-Nr. 4.199) mit einer Entfernung von etwa 320 m. Des weiteren befinden sich in einem Abstand von etwa 290 bzw. 400 m Kernflächen des landes- weiten Biotopverbund mittlerer Standorte. Angrenzend daran mit östlichem Verlauf schließen sich Kern- und Suchräume in Richtung freie Landschaft an. In westlicher Richtung, an das Dorfgebiet von Baind angrenzend, beginnt der Regionale Grünzug Nr. 01 "Zusammenhängende Landschaft im nördlichen Schussental mit Anschluss an den Altdorfer Wald". Schutzgut Boden, Geologie und Fläche (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Aus geologischer Sicht gehört das Plangebiet zur Jungmoränenlandschaft des Voralpenlandes; im Untergrund stehen da- her würmzeitliche Schotter und Beckensedimente (häufig dicht gelagerter tonig-lehmiger Geschie- bemergel) an. Ursprünglich haben sich aus diesen Sedimenten, die meist von geringmächtiger spätglazialer Fließerde (Decklage) überlagert werden, lehmige pseudovergleyte Parabraunerden entwickelt. Im Bereich der bebauten Grundstücke ist der Boden bereits nahezu fast vollständig teil- /versiegelt. Nach Aussage des LGRB des Regierungspräsidiums Freiburg (Stellungnahme vom 11.05.2018) befindet sich das Plangebiet "im Verbreitungsbereich von Hasenweiler-Schottern und Auenlehm von unbekannter Mächtigkeit. Mit lokalen Auffüllungen vorangegangener Nutzungen, die ggf. nicht Gemeinde Baindt 8. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" Textteil mit 38 Seiten, Fassung vom 19.03.2019 Seite 26 zur Lastabtragung geeignet sind, ist zu rechnen. [Zudem ist] mit [...] kleinräumig deutlich unter- schiedlichen Setzungsverhalten des Untergrundes [...] zu rechnen." Gemäß Reichsbodenschätzung sind keine Daten für das Plangebiet vorhanden. Angrenzende Böden sind mit hoher Funktion als Filter- und Puffer für Schadstoffe sowie Bedeutung als Ausgleichskörper im Wasserkreislauf eingestuft. Zudem ist die Bodenfunktion "Natürliche Bodenfruchtbarkeit" eben- falls mit hoch (Bewertungsklasse 3) eingestuft. Da das Plangebiet allerdings vollständig anthropo- gen überprägt ist und nur wenige vollständig unversiegelte Teilbereich aufweist, kann der vorlie- gende Boden keine dieser Funktionen mehr hinreichend erfüllen. Die zukünftige Überplanung bzw. Flächenversiegelung ist als gering zu beschreiben, da das ge- samte Plangebiet bereits deutlich anthropogen überprägt bzw. teil-/versiegelt ist. Schutzgut Wasser/Wasserwirtschaft (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Oberflächengewässer be- finden sich nicht im Plangebiet oder unmittelbar angrenzend. Lediglich in einem Abstand von etwa 120 m nördlicher Richtung verläuft der Sulzmoosbach. Im Bereich der Marsweiler-/Boschstraße ist der Bachlauf verdolt. Auf Grund der weitgehend ebenen Geländelage ist nicht mit Überflutungs- problemen durch Hangwasser zu rechnen. Allerdings befindet sich das Plangebiet nach bisherigen Hochwassergefahrenkarten (HWGK) im Überschwemmungsbereich HQ100 und HQExtrem des genann- ten Sulzmoosbaches. Die, durch die Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" auszuweisen- den Flächen für den Gemeindebedarf ersetzen vorhandene Flächen, die sich ebenfalls in diesem Überschwemmungsgebiet befinden. Es erfolgen daher keine zusätzlichen Eingriffe in den Über- schwemmungsbereich. Nachteilige Auswirkungen auf Ober- und Unterlieger sowie eine Beeinträch- tigung des Hochwasserschutzes sind nicht zu erwarten. Sofern Gebäude errichtet werden, erfolgt eine hochwasserangepasste Ausführung, In Anspruch genommene Überflutungsflächen werden durch den Abriss bestehender Gebäude vollständig kompensiert. Gemäß § 78 c WHG ist die Errich- tung neuer Heizölverbraucheranlagen in festgesetzten und vorläufig gesicherten Überschwem- mungsgebieten verboten. In einem parallelen Verfahren beabsichtigt die Gemeinde Baindt Hochwasserschutzmaßnahmen am Sulzmoosbach durchzuführen. Bei einer Umsetzung dieser Maßnahmen entfallen die vorge- nannten Auflagen und Einschränkungen vollumfänglich, da in diesem Fall der Planbereich des Bebauungsplanes nicht mehr in Überschwemmungsflächen nach § 76 WHG liegt. Das im geringen Abstand, westlich zum Plangebiet liegende Wasserschutzgebiet "Brühl" (Nr. 436- 031; Schutzgebietszone III und III A) wird durch die Planung nicht beeinträchtigt. Die Trinkwas- serentnahmestelle liegt mit etwa 300 m Entfernung westlicher Richtung in einem genügend großen Abstand, sodass direkte negative Beeinträchtigungen ausgeschlossen werden können. Abwässer fallen durch die vorhandene Bebauung (Bauhof, Feuerwehr) bereits an. Das Nieder- schlagswasser versickert, sofern die Bodenbeschaffenheit es zulässt, breitflächig über die belebte Bodenzone bzw. wird der gemeindlichen Kanalisation im Mischsystem zugeleitet. Über den genauen Grundwasserstand ist nichts bekannt. Gemeinde Baindt 8. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" Textteil mit 38 Seiten, Fassung vom 19.03.2019 Seite 27 Schutzgut Klima/Luft, Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a und h BauGB): Bei dem überplanten Bereich handelt es sich um eine innerörtliche, bereits teil-/vollver- siegelte Freifläche mit Bestandsgebäuden. Auf den wenig vorhandener, nicht versiegelten Flächen kann sich sehr kleinflächig in geringem Umfang Kaltluft bilden. Die wenigen vorhandenen Gehölze, z.T. altersbeständige Bäume, tragen zur Frischluftbildung bei. Da die südlich und östlich angren- zende Bebauung aber eher kleinteilig ist (Ein- und Zweifamilienwohnhäuser mit Gärten sowie we- nige mehrgeschossige Gebäude), kommt der Fläche keine besondere kleinklimatische Bedeutung zu. Durch die westlich gelegene Kreisstraße K 7951 sowie im geringen Umfang durch den Betriebsab- lauf des Bauhofes kann mit Schadstoffanreicherung in der Luft gerechnet werden, durch die vor- handene Versiegelung erwärmt sich das Gebiet stärker. Schutzgut Landschaftsbild (Landschaft; § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Die Gemeinde Baindt liegt am nordwestlichen Rand des Schussenbeckens (Naturraum Bodenseebecken). Beim Plange- biet selbst handelt es sich um einen Bereich in westlicher Ortsrandlage des Hauptortes Baindt. Das Gebiet ist als ebene Fläche zu beschreiben und aus der westlich gelegenen, freien Landschaft nur schwer einsehbar. Wanderwege führen am Gebiet nicht direkt vorbei, sodass der Fläche keine be- sondere Bedeutung für die Erholung zukommt. Im Norden schließt der überplante Bereich an eine Freifläche (Grünland). an. Östlich und südöstlich befindet sich bestehende Mischbebauung. Dem Plangebiet kommt zusammenfassend somit keine besondere Bedeutung für das Landschaftsbild zu. 7.2.2 Auswirkungen der Planung Schutzgut Arten und Lebensräume und Biologische Vielfalt (Tiere und Pflanzen; § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Durch die Errichtung der neuen Baukörper und Verkehrsflächen und die damit einhergehende zusätzlichen Versiegelung geht auf Grund der bereits deutlichen anthropogenen Vorprägung wahrscheinlich kein oder in nur geringem Ausmaß Lebensraum für (möglicherweise) vorkommenden Tiere und Pflanzen verloren. Da das Plangebiet am Ortsrand liegt, ist nicht mit der Zerschneidung von Lebensräumen zu rechnen. Die vorhandenen, naturschutzfachlich hochwertig eingestuften Gehölze und Bäume werden als zu erhaltend festgesetzt und werden somit durch die Planung nicht gerodet. Da es sich insgesamt im Bestand um eine aus naturschutzfachlicher Sicht wenig hochwertige Fläche mit deutlichen Störeinflüssen durch die umliegenden Straßen und Ge- bäude handelt, ist der Eingriff für das Schutzgut als gering einzustufen. Schutzgebiete/Biotope (insb. § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. b BauGB): Im Rahmen der Umweltprüfung wurde gem. § 34 Abs. 1 BNatSchG eine Vorprüfung zur Verträglichkeit des Vorhabens mit dem FFH- Gebiet "Schussenbecken mit Tobelwäldern südlich Blitzenreute" (Nr. 8223-311)" durchgeführt. Bei Berücksichtigung der im Bebauungsplan festgesetzten Minimierungsmaßnahmen (insektenscho- nende Außenbeleuchtung und Photovoltaik-Anlagen sowie Niederschlagswasserbewirtschaftung nach dem Stand der Technik, d.h. Versickerung vor Ort, Notüberlauf des Versickerungsbereichs in Gemeinde Baindt 8. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" Textteil mit 38 Seiten, Fassung vom 19.03.2019 Seite 28 den bestehenden Mischwasserkanal) sind erhebliche Beeinträchtigungen der Schutz- und Erhal- tungsziele des genannten FFH-Gebietes nicht zu erwarten (siehe FFH-Vorprüfung des Büros Sieber vom 13.07.2018). Die im Abstand von mehreren hundert Metern zum Plangebiet liegenden Bio- tope bzw. der Biotopverbund mittlerer Standorte sind von der Planung nicht betroffen. Schutzgut Boden und Geologie (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Durch die mit der Planung er- möglichte Nachverdichtung und die damit einhergehende (Neu)Versiegelung werden die Funktio- nen der betroffenen Böden weiterhin beeinträchtigt bzw. gehen verloren. Im Bereich der neuen Baukörper bzw. Zufahrtsflächen kommt es zu einer Abtragung der oberen Bodenschichten. Die ver- siegelten Flächen können nicht mehr als Standort für Nutzpflanzen oder die natürliche Vegetation dienen und bieten Bodenorganismen keinen Lebensraum mehr. Zudem wird das eintreffende Nie- derschlagswasser in diesen Bereichen nicht mehr gefiltert und gepuffert. Landwirtschaftliche Er- tragsflächen sind nicht betroffen. Die Größe der voraussichtlich, zusätzlich versiegelten Flächen ist insgesamt jedoch noch als gering zu bewerten. Schutzgut Wasser/Wasserwirtschaft (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Durch die mit der Bebau- ung verbundene Versiegelung wird die Durchlässigkeit der anstehenden Böden für Niederschlags- wasser weiter eingeschränkt. In Folge dessen verringert sich unter Umständen in geringem Umfang auch die Grundwasserneubildungsrate. Spürbare Auswirkungen auf den lokalen Wasserhaushalt sind jedoch auf Grund der geringen Flächengröße und der bereits vorhandenen Vorprägung nicht zu erwarten. Das Niederschlagswasser versickert, sofern die Bodenbeschaffenheit es zulässt, breitflächig über die belebte Bodenzone bzw. wird der gemeindlichen Kanalisation im Mischsystem zugeleitet. Das auf den Dachflächen der geplanten Lagerhalle des Bauhofes anfallende Niederschlagswasser soll in einen neu zu errichtenden Versickerungsbereich im westlichen Plangebiet eingeleitet werden. Dort leitet ein Notüberlauf das Wasser bei Bedarf über vorhandene Grundleitungen in die gemeind- liche Kanalisation (Mischwasser) ab. Schutzgut Klima/Luft, Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a und h BauGB): Auf Grund des eingeschränkten Umfangs der zu bebauenden Fläche sind keine erheblichen kleinklimatischen Veränderungen zu erwarten. Die naturschutzfachlich bedeutenden Bäume, wel- che als zu erhalten festgesetzt sind, können weiterhin ihre Funktion als Frischluft produzierende Bestandteile des Plangebietes erfüllen. Schutzgut Landschaftsbild (Landschaft; § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Die Bebauung findet in einem lediglich von Norden her einsehbaren Bereich statt, liegt jedoch zwischen bestehender Be- bauung und verlagert damit den Ortsrand nicht weiter in die westlich gelegene freie Landschaft hinaus. Die Kreisstraße K 7951 bildet nach Westen hin weiterhin die Grenze des Ortsrandes. Durch die Planung wird das Landschaftsbild daher nicht beeinträchtigt. Gemeinde Baindt 8. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" Textteil mit 38 Seiten, Fassung vom 19.03.2019 Seite 29 7.2.3 Konzept zur Grünordnung Das Konzept zur Grünordnung berücksichtigt den Bestand und die Auswirkungen der Planung wie folgt: Im westlichen Plangebiet wird eine öffentliche Grünfläche festgesetzt, die als Pufferzone zur Kreis- straße 7951 (Pflanzbindung Lärmschutzwall) sowie zur Niederschlagswasserversickerung (Versi- ckerungsbereich) dient. Auf der öffentlichen Grünfläche sind die vorhandenen Gehölze und Bäume zu erhalten (Pflanzbin- dung). Die (restliche) Grünfläche ist durch zweischürige Mahd pro Jahr bei Verzicht auf Düngung extensiv zu pflegen. Des Weiteren werden naturschutzfachlich hochwertige Bäume, welche als Lebensraum fungieren können, als zu erhaltend festgesetzt. Um ein Mindestmaß an Durchgründung im Plangebiet zu sichern sind die vorhandenen Bäume durch weitere Pflanzungen im Bereich des Parkplatzes zu ergänzen. Durch die Festsetzung einer Pflanzliste wird die Verwendung standortgerechter, heimischer Gehölze gesichert. Einheimische Bäume und Sträucher bilden die Grundlage vieler Nahrungsketten und dienen der Erhaltung des Lebensraumes für Kleinlebewesen. Sie sollten deshalb gegenüber neo- phytischen Ziergehölzen vorgezogen werden. Damit die Gehölzpflanzungen naturnah gestaltet werden sowie aus gestalterischen Gründen werden Hecken aus Nadelgehölzen im Übergangsbereich zur freien Landschaft sowie in Bereichen, die an öffentliche Flächen angrenzen, ausgeschlossen. Die Verwendung versickerungsfähiger Beläge für Stellplätze, Zufahrten u.a. untergeordnete Wege auf den privaten Baugrundstücken wird festgesetzt, um die Wasseraufnahmefähigkeit des Bodens weitestgehend zu erhalten und damit die Abnahme der Versickerungsleistung des Bodens durch die Versiegelung zu minimieren. Oberflächen aus Zink, Titan-Zink, Kupfer oder Blei werden für baukonstruktive Elemente, die groß- flächig mit Niederschlagswasser in Berührung kommen, zum Schutz des Bodens und des Grund- wassers ausgeschlossen. Zum Schutz nachtaktiver Insekten wird festgesetzt, dass als Außenbeleuchtung nur Leuchtentypen mit geringem Anteil an blauem und ultraviolettem Licht (z.B. Natriumdampf- oder LED-Lampen) mit einer maximalen Lichtpunkthöhe von 6,00 m verwendet werden dürfen. Um fehlgeleitete Eiablagen von wassergebundenen Insekten zu vermeiden, sind nur solche Photo- voltaik-Module zulässig, die weniger als 6 % Licht reflektieren (je Solarglasseite 3 %). Dies wird von Elementen erfüllt, die entspiegelt und monokristallin sind sowie deutliche Kreuzmuster aufwei- sen. Elemente aus Strukturglas besitzen im Vergleich zu Floatglas deutliche Vorteile. Gemeinde Baindt 8. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" Textteil mit 38 Seiten, Fassung vom 19.03.2019 Seite 30 Um den vorhanden Gehölzbestand als Lebensraum v.a. für Kleinlebewesen und Vögel zu sichern und gleichzeitig eine Eingrünung des Baugebietes zu gewährleisten, wird empfohlen die bestehen- den Gehölze möglichst zu erhalten. Gemeinde Baindt 8. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" Textteil mit 38 Seiten, Fassung vom 19.03.2019 Seite 31 8 Begründung – Sonstiges Umsetzung der Planung 8.1.1 Maßnahmen und Zeitplan zur Verwirklichung Boden ordnende Maßnahmen (Grundstücks-Tausch, Umlegung) sind nicht erforderlich und nicht geplant. Die Flächen befinden sich im Gemeindeeigentum. 8.1.2 Wesentliche Auswirkungen Wesentliche Auswirkungen auf die gesamtgemeindliche Situation sind auf Grund der begrenzten Größe der zu bebauenden Flächen nicht erkennbar. Erschließungsrelevante Daten 8.2.1 Kennwerte Fläche des Geltungsbereiches: 0,73 ha Flächenanteile: Nutzung der Fläche Fläche in ha Anteil an der Gesamtfläche Gemeinbedarfsflächen 0,48 65,7% Verkehrsflächen 0,18 24,7 % Öffentliche Grünflächen 0,07 9,6 % 8.2.2 Erschließung Abwasserbeseitigung durch Anschluss an das Mischwasser-System der öffentlichen Abwasserent- sorgung der Gemeinde Baindt. Wasserversorgung durch Anschluss an die gemeindliche Wasserversorgung. Die Löschwasserversorgung ist durch eine entsprechende Dimensionierung der Wasserleitungen in Verbindung mit einer ausreichenden Anzahl von Hydranten sichergestellt. Stromversorgung durch Anschluss an das Netz der EnBW Regional AG, Biberach. Gemeinde Baindt 8. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" Textteil mit 38 Seiten, Fassung vom 19.03.2019 Seite 32 Gasversorgung durch Anschluss an das Leitungsnetz der Technischen Werke Schussental, Ravens- burg. Müllentsorgung durch die Müllabfuhr des Landkreises Ravensburg. Durch die 8. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" sind keine weiteren Erschließungs- maßnahmen erforderlich. Die vorhandenen Erschließungsanlagen (Verkehrsflächen, Versorgungs- leitungen, Abwasserleitungen) sind ausreichend dimensioniert und funktionsfähig. Zusätzliche Informationen 8.3.1 Planänderungen Für die in der Sitzung des Gemeinderates Baindt beschlossenen Inhalte wurde bereits vor der Sit- zung eine vollständige Entwurfsfassung (Fassung vom 17.09.2018) zur Verdeutlichung der mög- lichen Änderungen ausgearbeitet. Die Änderungen umfassen folgende Punkte: − Anpassung des Planzeichens "Baugrenze" und dadurch bedingt Anpassung der Planzeichen "Gemeinbedarfsfläche" und "Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung" − Ergänzung der Festsetzung und des Planzeichens "Aktive Lärmschutz-Maßnahme" aus der rechtsverbindlichen 7.Änderung des Bebauungsplanes − redaktionelle Ergänzung der Festsetzung "Bodenbeläge in dem Baugebiet" − Aufnahme der nachrichtlichen Übernahme "Überflutungsflächen HQextrem" − Aufnahme der nachrichtlichen Übernahme "Überflutungsflächen HQ100" − Aufnahme des hinweislichen Planzeichens "Mischwasserkanal (Bestand)" − Aufnahme der Hinweise zum Thema "Hochwasser" − Ergänzung des Hinweises "Brandschutz" − Änderungen und Ergänzungen bei der Begründung Bei der Planänderung vom 21.01.2019 fanden die Überlegungen und Abwägungen aus der öf- fentlichen Gemeinderats-Sitzung vom 05.02.2019 wie folgt Berücksichtigung. Für die in der Sitzung des Gemeinderates beschlossenen Inhalte wurde bereits vor der Sitzung eine vollständige Entwurfsfassung (Fassung vom 21.01.2019) zur Verdeutlichung der möglichen Än- derungen ausgearbeitet. Die in der Gemeinderatssitzung vorgenommenen Änderungs-Beschlüsse im Rahmen der nun vorgenommenen Abwägungen sind mit den Inhalten dieser Entwurfsfassung identisch. Die Änderungen umfassen folgende Punkte (ausführliche Abwägungen sind im Sitzungs- protokoll der Sitzung des Gemeinderates bzw. der Sitzungsvorlage der öffentlichen Sitzung des Gemeinderates vom 05.02.2019 enthalten): Gemeinde Baindt 8. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" Textteil mit 38 Seiten, Fassung vom 19.03.2019 Seite 33 − Anpassung der Planzeichen "Gemeinbedarfsfläche" und "Verkehrsfläche mit besonderer Zweck- bestimmung" − Änderungen und Ergänzungen bei der Begründung Bei der Planänderung vom 19.03.2019 fanden die Überlegungen und Abwägungen aus der öf- fentlichen Gemeinderats-Sitzung vom 02.04.2019 wie folgt Berücksichtigung. Für die in der Sitzung des Gemeinderates beschlossenen Inhalte wurde bereits vor der Sitzung eine vollständige Entwurfsfassung (Fassung vom 19.03.2019) zur Verdeutlichung der möglichen Än- derungen ausgearbeitet. Die in der Gemeinderatssitzung vorgenommenen Änderungs-Beschlüsse im Rahmen der nun vorgenommenen Abwägungen sind mit den Inhalten dieser Entwurfsfassung identisch. Die Änderungen umfassen folgende Punkte (ausführliche Abwägungen sind im Sitzungs- protokoll der Sitzung des Gemeinderates bzw. der Sitzungsvorlage der öffentlichen Sitzung des Gemeinderates vom 02.04.2018 enthalten): − Anpassung der Sichtflächen in der Planzeichnung − Redaktionelle Änderungen im Textteil Gemeinde Baindt 8. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" Textteil mit 38 Seiten, Fassung vom 19.03.2019 Seite 34 9 Begründung – Auszug aus übergeordneten Planun- gen Darstellung aus dem Lan- desentwicklungsplan Ba- den-Württemberg 2002, Karte zu 2.1.1 "Raumka- tegorien"; Darstellung als Randzone um einen Ver- dichtungsraum Ausschnitt aus dem Regi- onalplan Bodensee-Ober- schwaben, Darstellung als Siedlungsbereich ("Sied- lungsschwerpunkt") Auszug aus dem rechts- gültigen Flächennut- zungsplan ; Darstellung als gemischte Bauflä- che (M), Gemeinbedarfs- fläche und als Grünflä- che (G) Gemeinde Baindt 8. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" Textteil mit 38 Seiten, Fassung vom 19.03.2019 Seite 35 10 Begründung – Bilddokumentation Blick von Osten auf das Plangebiet. Blick von Nordosten auf das Plangebiet. Blick vom Plangebiet aus auf die "Ziegeleistraße". Gemeinde Baindt 8. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" Textteil mit 38 Seiten, Fassung vom 19.03.2019 Seite 38 Plan aufgestellt am: 12.07.2018 Plan geändert am: 17.09.2018 Plan geändert am: 21.01.2019 Plan geändert am: 19.03.2019 Planer: …………………………… Büro Sieber, Lindau (B) (i.A. Dipl.-Ing. (FH) Jana Lagoda) Die Planung ist nur zusammen mit Textteil und zeichnerischem Teil vollständig. Nur die versiegelten Originalausfertigungen tragen die Unterschrift der Planerin. Der Text ist auf der Grundlage der jeweils aktuellen amtlichen Rechtschreibregeln erstellt.[mehr]

Stand: 01 / 2013 Formblatt zur Natura 2000 – Vorprüfung in Baden-Württemberg 1. Allgemeine Angaben 1.1 Vorhaben vorhabenbezogener Bebauungsplan "Reithalle" 1.2 Natura 2000-Gebiete Gebietsnummer 8223-311 (FFH) Gebietsname "Schussenbecken mit Tobelwäldern südlich Blitzenreute" 1.3 Vorhabenträger Adresse: Gemeinde Baindt Marsweilerstraße 4 88255 Baindt Telefon/Fax/E-Mail: Tel.: 07502/9406-0 Fax: 0702/9406-18 E-Mail: Petra.Jeske@Baindt.de (BAL) 1.4 Gemeinde Baindt 1.5 Genehmigungsbehörde (sofern nicht § 34 Abs. 6 BNatSchG einschlägig) Landratsamt Ravensburg, Sachbereich Bauleitplanung 1.6 Naturschutzbehörde Landratsamt Ravensburg, Untere Naturschutzbehörde 1.7 Beschreibung des Vorhabens Durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan möchte die Gemeinde Baindt den Neubau einer Reithalle für den bestehenden Reitverein ermöglichen. Dafür soll das Gelände des Reitvereins nach Norden auf landwirtschaftlich genutzter Fläche erweitert werden. Durch die Halle soll künftig der Reitbetrieb auch in den Wintermonaten ermöglicht werden. Neben der Halle soll in das Gebäude noch ein Sozialtrakt integriert werden, außerdem sollen weitere Stellplätze geschaffen werden. Der Reitbetrieb soll weiterhin mit wenigen Reitschülern (4 bis 8 Teilnehmer) oder Gruppenstunden (bis zu 20 Teilnehmer) in der Reithalle oder wie bisher auf dem bestehenden Reitplatz stattfinden. An vereinzelten Tagen im Jahr finden größere Veranstaltungen auf dem Gelände statt, dazu gehört ein Reitturnier im August, die Hauptversammlung im März, eine Turnierversammlung und eine Weihnachtsfeier. Das FFH-Gebiet "Schussenbecken mit Tobelwäldern südlich Blitzenreute" liegt etwa 170 m nördlich. Dort fließt der Sulzmoosbach, der etwa 1,1 km flussabwärts in den westlich liegenden Bampfen mündet. 2. Zeichnerische und kartographische Darstellung Das Vorhaben soll durch Zeichnung und Kartenauszüge so weit dargestellt werden, dass dessen Dimensionierung und örtliche Lage eindeutig erkennbar ist. Für Zeich- nung und Karte sind angemessene Maßstäbe zu wählen. 2.1 Dargestellt in der Planzeichnung des Bebauungsplans 2.2 Zeichnung / Handskizze als Anlage kartographische Darstellung zur örtlichen Lage als Anlage 3. Aufgestellt durch (Vorhabenträger oder Beauftragter): Anschrift: * Telefon: * Fax: * Sieber Consult GmbH 0751/185281-15 08382 / 27405-99 Lägelerstraße 45 88250 Weingarten E-mail: * Bearbeiter: Kira Urban kira.urban@sieberconsult.eu * sofern abweichend von Punkt 1.3 28.06.2021 Datum Unterschrift Eingangsstempel Naturschutzbehörde (Beginn Monatsfrist gem. § 34 Abs. 6 BNatSchG) Erläuterungen zum Formblatt sind bei der Naturschutzbehörde erhältlich oder unter http://natura2000-bw.de → "Formblätter Natura 2000" mailto:Petra.Jeske@Baindt.de http://natura2000-bw.de/ 2 Stand: 01 / 2013 Formblatt zur Natura 2000 – Vorprüfung in Baden-Württemberg 4. Feststellung der Verfahrenszuständigkeit (Ausgenommen sind Vorhaben, die unmittelbar der Verwaltung der Natura 2000-Gebiete dienen) 4.1 Liegt das Vorhaben in einem Natura 2000-Gebiet oder außerhalb eines Natura 2000-Gebiets mit möglicher Wirkung auf ein oder ggfs. mehrere Gebiete oder auf maßgebliche Bestandteile eines Gebiets? weiter bei Ziffer 4.2 Vermerke der zuständigen Behörde 4.2 Bedarf das Vorhaben einer behördlichen Entscheidung oder besteht eine sonstige Pflicht, das Vorhaben einer Behörde anzuzeigen? ja weiter bei Ziffer 5 nein weiter bei Ziffer 4.3 4.3 Da das Vorhaben keiner behördlichen Erlaubnis oder sonstigen Anzeige an eine Behörde bedarf, wird es gemäß § 34 Abs. 6 Bundesnaturschutzgesetz der zuständigen Naturschutzbehörde hiermit angezeigt. weiter bei Ziffer 5 Fristablauf: (1 Monat nach Eingang der Anzeige) 3 5. Darstellung der durch das Vorhaben betroffenen Lebensraumtypen bzw. Lebensräume von Arten *) Lebensraumtyp (einschließlich charakteristischer Arten) oder Lebensräume von Arten **) Lebensraumtyp oder Art bzw. deren Lebensraum kann grundsätz- lich durch folgende Wirkungen erheblich beeinträchtigt werden: Vermerke der zuständigen Behörde [3150] Natürliche nährstoffreiche Seen Flächen dieses Lebensraumtyps kommen im betrachteten FFH- Gebietsteil nicht vor. [3260] Fließgewässer mit flutender Wasservegetation Der etwa 175 m nördlich des Geltungsbereiches fließende "Sulzmoosbach" ist nach der Bestands- und Zielkarte des Natura 2000-Managementplans auf einem etwa 1,4 km langen Fließabschnitt nördlich des Vorhabens als dieser Lebensraumtyp kartiert. Der Erhaltungszustand in diesem Fließabschnitt wird mit "gut" bewertet. Starke Beeinträchtigung möglich durch: - Überbauung / Versiegelung - Verlust / Änderung charakteristischer Dynamik des Habitats - Veränderung der hydrologischen / hydrodynamischen Verhält- nisse Beeinträchtigung möglich durch: - Direkte Veränderung von Vegetations- / Biotopstrukturen - Veränderung des Bodens bzw. Untergrundes - Mechanische Einwirkung (Wellenschlag, Tritt) - Stickstoff- und Phosphatverbindungen / Nährstoffeintrag [3212] Kalk-Magerrasen Flächen dieses Lebensraumtyps kommen im betrachteten FFH- Gebietsteil nicht vor. [6411] Pfeifengraswiesen Flächen dieses Lebensraumtyps kommen im betrachteten FFH- Gebietsteil nicht vor. [6431] Feuchte Hochstaudenfluren (Subtyp: der planaren bis montanen Höhenstufen) Dieser Lebensraumtyp liegt nach der Bestands- und Zielkarte des Natura 2000-Managementplans entlang des "Sulzmoosbaches" etwa 175 m nördlich des Vorhabens vor. Starke Beeinträchtigung möglich durch: - Überbauung / Versiegelung - Veränderung der hydrologischen / hydrodynamischen Verhält- nisse Beeinträchtigung möglich durch: - Direkte Veränderung von Vegetations- / Biotopstrukturen - Veränderung des Bodens bzw. Untergrundes - Veränderung der morphologischen Verhältnisse - Förderung / Ausbreitung gebietsfremder Arten [6510] Magere Flachland-Mähwiesen Flächen dieses Lebensraumtyps kommen im betrachteten FFH- Gebietsteil nicht vor. [7140] Übergangs- und Schwingrasenmoore Flächen dieses Lebensraumtyps kommen im betrachteten FFH- Gebietsteil nicht vor. [7220*] Kalktuffquellen Flächen dieses Lebensraumtyps kommen im betrachteten FFH- Gebietsteil nicht vor. [7230] Kalkreiche Niedermoore Flächen dieses Lebensraumtyps kommen im betrachteten FFH- Gebietsteil nicht vor. [9130] Waldmeister-Buchenwald Flächen dieses Lebensraumtyps kommen im betrachteten FFH- Gebietsteil nicht vor. 4 [9160] Sternmieren-Eichen-Hainbuchenwald Flächen dieses Lebensraumtyps kommen im betrachteten FFH- Gebietsteil nicht vor. [9180*] Schlucht- und Hangmischwälder Flächen dieses Lebensraumtyps kommen im betrachteten FFH- Gebietsteil nicht vor. [91E0*] Auenwälder mit Erle, Esche, Weide Der Lebensraumtyp kommt nach der Bestands- und Zielkarte des Natura 2000-Managementplans im betrachteten FFH-Gebietsteil etwa 210 m nordöstlich entlang des "Sulzmoosbaches" auf einem etwa 170 m langem Fließabschnitt vor. Starke Beeinträchtigung möglich durch: - Überbauung / Versiegelung - Verlust / Änderung charakteristischer Dynamik der Habi- tatstruktur - Veränderung der hydrologischen / hydrodynamischen Verhält- nisse Beeinträchtigung möglich durch: - Intensivierung der land-, forst- und fischereiwirtschaftlichen Nutzung - Veränderung der morphologischen Verhältnisse - Sonstige durch Verbrennungs- und Produktionsprozesse entstehende Schadstoffe - Förderung / Ausbreitung gebietsfremder Arten [1014] Schmale Windelschnecke (Vertigo angustior ) Lebensraum: Offene, feuchte Lebensräume mit konstanter Bodenfeuchte und ausreichend Streuauflage; z.B.: Großseggen- riede, Feucht-, Nass- und Streuwiesen, Niedermoore) Diese Art kommt im betrachteten FFH-Gebietsteil nicht vor. [1032] Kleine Flussmuschel (Unio crassus ) Lebensraum: Bäche und Flüsse mit mäßiger Strömungsge- schwindigkeit und sandig-kiesigem Substrat; vorwiegend in der Forellen- (Hyporhithral) und Barbenregion (Epipotamal) Diese Art kommt im betrachteten FFH-Gebietsteil nicht vor, jedoch mündet der "Sulzmoosbach" etwa 1,1 km flussabwärts in den "Bampfen". Der "Bampfen" ist in der Bestands- und Zielkar- te des Natura 2000-Managementplans als Lebensraum dieser Art dargestellt. Ein Vorkommen der Art im Bereich des Vorhabens oder eine Beeinträchtigung des "Bampfen" durch eine Verände- rung des "Sulzmoosbaches" können daher nicht ausgeschlossen werden. Starke Beeinträchtigung möglich durch: - Überbauung / Versiegelung - Direkte Veränderung von Vegetations- / Biotopstrukturen - Intensivierung der land-, forst- und fischereiwirtschaftlichen Nutzung - Veränderung des Bodens bzw. Untergrundes - Veränderung der hydrochemischen Verhältnisse (Beschaffen- heit) - Stickstoff- u. Phosphatverbindungen / Nährstoffeintrag - Depositionen mit strukturellen Auswirkungen (Staub / Schwebst. u. Sedimente) - Förderung / Ausbreitung gebietsfremder Arten Beeinträchtigung möglich durch: - Veränderung der hydrologischen / hydrodynamischen Verhält- nisse - Veränderung der Temperaturverhältnisse - Anlagebedingte Barriere- oder Fallenwirkung / Mortalität - Betriebsbedingte Barriere- oder Fallenwirkung / Mortalität - Organische Verbindungen - Schwermetalle - Depositionen mit strukturellen Auswirkungen (Staub / Schwebst. u. Sedimente) - Bekämpfung von Organismen (Pestizide u.a.) 5 [1037] Grüne Keiljungfer (Ophiogomphus cecilia ) Lebensraum: Fließgewässer mit sandiger Sohle. Bedeutend ist der Charakter des Gewässers (Offenheit), die Fließgeschwindig- keit, Wasserqualität und eine Beschattung durch angrenzende Gehölze. Diese Art kommt im betrachteten FFH-Gebietsteil nicht vor. [1083] Hirschkäfer (Lucanus cervus) Vorkommen der Art sind aus dem Umfeld des FFH-Gebietes nur mit vereinzelten Nachweisen bekannt, trotz gezielter Nachsuche und Recherchen wurden im Gebiet keine Hirschkäfer nachgewie- sen. [1044] Helm-Azurjungfer (Coenagrion mercuriale ) Lebensraum: Quellmoore, Grundwasser geprägte Gräben; hohe Anforderungen an Sauerstoffversorgung, Wassertemperatur, Dichte der emersen Vegetation, etc. Diese Art kommt im betrachteten FFH-Gebietsteil nicht vor. [1093*] Steinkrebs (Austropotamobius torrentium ) Lebensraum: strukturreich Oberläufe naturnaher Gewässer; charakteristisch: Vorhandensein von grobem bzw. kiesigem Substrat Diese Art kommt im betrachteten FFH-Gebietsteil nicht vor. [1131] Strömer (Leuciscus souffia agassizi ) Lebensraum: rasch fließende, sauerstoffreiche Gewässer der Äschenregion mit kiesigem Substrat, Gewässer der unteren Forellen- und Barbenregion sowie Zu- und Abflüsse von Seen und Seitengewässer von kleineren Flüssen. Der Strömer konnte bei der Bestandsermittlung im Oktober 2018 im "Oberen Bampfen" nachgewiesen werden. Der "Sulzmoos- bach" nördlich des Vorhabens mündet etwa 1,1 km westlich in den "Bampfen" und ist im betrachteten Fließabschnitt nach der Bestands- und Zielkarte des Natura 2000-Managementplans als Lebensstätte der Art eingetragen. Weder im "Sulzmoosbach" noch im "Oberen Bampfen" liegen im Umfeld der Planung Befischungsversuche vor. Aufgrund der geringen Bestandsdichten und des fehlenden Nachweises von Jungtieren wird der Zustand der Population im FFH-Gebiet mit "mittel bis schlecht" bewertet. Starke Beeinträchtigung möglich durch: - Überbauung / Versiegelung - Veränderung der morphologischen Verhältnisse - Veränderung der hydrochemischen Verhältnisse (Beschaffen- heit) - Veränderung der Temperaturverhältnisse - Anlagebedingte Barriere- oder Fallenwirkung / Mortalität - Stickstoff- und Phosphatverbindungen / Nährstoffeintrag Beeinträchtigung möglich durch: - Direkte Veränderung von Vegetations- / Biotopstrukturen - Intensivierung der land-, forst- oder fischereiwirtschaftlichen Nutzung - Veränderung des Bodens bzw. Untergrundes - Veränderung der hydrologischen / hydrodynamischen Verhält- nisse - Betriebsbedingte Barriere- oder Fallenwirkung / Mortalität - Schwermetalle - Depositionen mit strukturellen Auswirkungen (Staub / Schwebstoffe und Sedimente) - Förderung / Ausbreitung gebietsfremder Arten - Bekämpfung von Organismen (Pestizide u.a.) [1134] Bitterling (Rhodeus sericeus amarus ) Lebensraum: Stehende und langsam fließende Gewässer mit Teich- oder Flussmuschelbeständen Diese Art kommt im betrachteten FFH-Gebietsteil nicht vor. [1163] Groppe (Cottus gobio ) Lebensraum: sommerkühle und sauerstoffreiche Seen und Fließgewässer (Forellen- und Äschenregion) mit kiesigem, Ebenso wie beim Strömer ist der Fließabschnitt des "Sulzmoos- bach" etwa 175 m nördlich des Vorhabens nach der Bestands- und Zielkarte des Natura 2000-Managementplans als Lebens- stätte der Groppe in die Bestandskarte des FFH- 6 sandigem bis steinigem Substrat Hauptlebensräume: wenig verbaute Oberläufe von Bächen und kleineren Flüssen Managementplans eingetragen. Bei der Bestandsermittlung im Oktober 2018 wurde die Groppe in allen größeren Zuflüssen der "Schussen", allerdings mit Ausnahme des "Oberen Bampfen", nachgewiesen, eine Untersuchung des "Sulzmoosbaches" hat nicht stattgefunden. Ein Vorkommen der Art im Vorhabensbe- reich kann daher nicht ausgeschlossen werden. Starke Beeinträchtigung möglich durch: - Überbauung / Versiegelung - Veränderung des Bodens bzw. Untergrundes - Veränderung der morphologischen Verhältnisse - Veränderung der hydrochemischen Verhältnisse (Beschaffen- heit) - Veränderung der Temperaturverhältnisse - Anlagebedingte Barriere- oder Fallenwirkung / Mortalität - Stickstoff- und Phosphatverbindungen / Nährstoffeintrag - Depositionen mit strukturellen Auswirkungen (Staub / Schwebstoffe und Sedimente) Beeinträchtigung möglich durch: - Direkte Veränderung von Vegetations- / Biotopstrukturen - Intensivierung der land-, forst- oder fischereiwirtschaftlichen Nutzung - Veränderung der hydrologischen / hydrodynamischen Verhält- nisse - Betriebsbedingte Barriere- oder Fallenwirkung / Mortalität - Schwermetalle - Management gebietsheimischer Arten - Förderung / Ausbreitung gebietsfremder Arten - Bekämpfung von Organismen (Pestizide u.a.) [1193] Gelbbauchunke (Bombina variegata ) Lebensraum: Laichgewässer: ephemere Gewässer (z.B. Fahrspu- ren, Tümpel, Pfützen); Landlebensraum: nicht landwirtschaftlich genutzte Vegetationsbestände (z.B. naturnahe Wälder, Ru- deralflächen, Hochstaudenfluren) Diese Art kommt im betrachteten FFH-Gebietsteil nicht vor. [1323] Bechsteinfledermaus (Myotis bechsteinii ) Lebensraum: Optimal: große alt- und totholzreiche Buchen- und Ecihenwälder; charakteristisch: laubholzreiche, großflächige Wälder tieferer Lagen mit ausreichenden Quartieren (z.B. Spechthöhlen) Diese Art kommt im betrachteten FFH-Gebietsteil nicht vor. [1324] Großes Mausohr (Myotis myotis ) Lebensraum: Laub- bzw. Laubmischwälder (v.a. unterholzfreie, hallenartige Buchenwälder); Jagdhabitat: auch andere Waldty- pen, großflächige Magerrasen, Extensivwiesen, Waldrandberei- che; Kinderstuben: Dachstühlen meist älterer Gebäude (z.B. Kirchen, Schlösser); Zwischen- und Winterquartiere: natürliche Höhlen, Stollen, Keller Das Große Mausohr konnte bisher im Gebiet nicht nachgewiesen werden, dennoch ist das gesamte FFH-Gebiet gem. der Be- stands- und Zielkarte des Natura 2000-Managementplans potentielle Lebensstätte dieser Art. Die langgezogenen, schmalen Fließgewässer und ihre Gehölzstrukturen eignen sich für die Art weder als Quartier- noch als Nahrungshabitat, stellen aber potentielle Leitstrukturen zwischen Quartieren und Jagdhabitaten dar. Starke Beeinträchtigung möglich durch: - Überbauung/Versiegelung - Direkte Veränderung von Vegetations-/Biotopstrukturen - Intensivierung der land-, forst- oder fischereiwirtschaftlichen Nutzung - Veränderung der Temperaturverhältnisse - Akustische Reize (Schall) Beeinträchtigung möglich durch: - Anlagebedingte Barriere- oder Fallenwirkung/Mortalität - Betriebsbedingte Barriere- oder Fallenwirkung/Mortalität - Licht - Organische Verbindungen 7 - Schwermetalle - Bekämpfung von Organismen (Pestizide u.a.) [1337] Biber (Castor fiber ) Lebensraum: mittelgroße bis große Still- und Fließgewässer mit ausreichender Wassertiefe, ausreichender Größe des Habitats (Reviere z.T. > 1 km Uferlänge) und geeigneten Nahrungspflan- zen (entscheidend: Weichhölzer); Charaktertier großer Flussauen (v.a. Weichholzaue & Altarme) Ein Vorkommen dieser Art im betrachteten FFH-Gebietsteil wurde durch einen Damm direkt nördlich im "Sulzmoosbach" nachge- wiesen. Nach der Bestands- und Zielkarte des Natura 2000- Managementplans ist der gesamte Abschnitt des "Sulzmoosba- ches" nördlich des Vorhabens Lebensstätte dieser Art. Starke Beeinträchtigung möglich durch: - Überbauung/Versiegelung - Direkte Veränderung von Vegetations-/Biotopstrukturen - Betriebsbedingte Barriere- oder Fallenwirkung/Mortalität Beeinträchtigung möglich durch: - Verlust/Änderung charakteristischer Dynamik - Intensivierung der land-, forst- oder fischereiwirtschaftlichen Nutzung - Veränderung der morphologischen Verhältnisse - Veränderung der hydrologischen/hydrodynamischen Verhält- nisse - Anlagebedingte Barriere- oder Fallenwirkung/Mortalität - Akustische Reize (Schall) - Optische Reizauslöser/Bewegung (ohne Licht) - Organische Verbindungen - Management gebietsheimischer Arten - Förderung/Ausbreitung gebietsfremder Arten [1381] Grünes Besenmoos (Dicranum viride ) Standort: Luftfeuchte Laub- oder Mischwälder mit relativ offenem Kronendach Diese Art kommt im betrachteten FFH-Gebietsteil nicht vor. [1393] Firnisglänzendes Sichelmoos (Drepanocladus vernicosus ) Standort: neutrale bis leicht saure, kalkarme, meist nasse Stand- orte (z.B. Flach-, Nieder-, Übergangs- und Zwischenmoore) Diese Art kommt im betrachteten FFH-Gebietsteil nicht vor. [1902] Frauenschuh (Cypripedium calceolus ) Standort: Lichte Laub- und Nadelwälder, Gebüsche und Säume auf kalkhaltigen Lehm-, Ton- und Rohböden bis 1500 m ü. NN Diese Art kommt im betrachteten FFH-Gebietsteil nicht vor. [1903] Sumpf-Glanzkraut (Liparis loeselii ) Standort: Flach- und Zwischenmoore bis 1100 m ü. NN Diese Art kommt im betrachteten FFH-Gebietsteil nicht vor. [4096] Sumpf-Siegwurz (Gladiolus palustris ) Standort: Sowohl auf kurzzeitig überschwemmten als auch auf trockenen Böden Diese Art kommt im betrachteten FFH-Gebietsteil nicht vor. *) Sofern ein Lebensraumtyp oder eine Art an verschiedenen Orten vom Vorhaben betroffen ist, bitte geografische Bezeichnung zur Unterscheidung mit angeben. Sofern ein Lebensraumtyp oder eine Art in verschiedenen Natura 2000-Gebieten betroffen ist, bitte die jeweilige Gebietsnummer - und ggf. geografische Bezeichnung - mit angeben. **) Im Sinne der FFH-Richtlinie prioritäre Lebensraumtypen oder Arten bitte mit einem Sternchen kennzeichnen. weitere Ausführungen: siehe Anlage 8 Stand: 01 / 2013 Formblatt zur Natura 2000 – Vorprüfung in Baden-Württemberg 6. Überschlägige Ermittlung möglicher erheblicher Beeinträchtigungen durch das Vorhaben anhand vorhandener Unterlagen mögliche erhebliche Beeinträchtigungen betroffene Lebensraum- typen oder Arten *) **) Wirkung auf Lebensraumtypen oder Lebensstätten von Arten (Art der Wirkung, Intensität, Grad der Beeinträchtigung) Vermerke der zuständigen Behörde 6.1 anlagebedingt 6.1.1 Flächenverlust (Versiegelung) Alle o.g. LRT Die Flächen des Vorhabensbereiches außerhalb des FFH- Gebietes werden bebaut. Die Natura 2000-Flächen werden davon nicht beeinträchtigt. Beeinträchtigung: keine 6.1.2 Flächenumwandlung Alle o.g. LRT Innerhalb des Geltungsbereiches werden landwirtschaftliche Grünflächen zu Gebäuden und Stellplätzen umgewandelt. Die in deutlicher Entfernung liegenden Natura 2000-Flächen werden davon nicht beeinträchtigt. Beeinträchtigung: keine 6.1.3 Nutzungsänderung Alle o.g. LRT Durch die Nutzungsänderung der außerhalb des FFH-Gebietes liegenden Grünflächen zu einem Gebäude und Stellplätzen erfahren die Natura 2000-Flächen keine Beeinträchtigung. Beeinträchtigung: keine 6.1.4 Zerschneidung, Fragmentierung von Natura 2000-Lebensräumen Alle o.g. LRT Durch das Vorhaben südlich der Teilfläche des FFH-Gebietes werden keine FFH-Lebensräume zerschnitten oder fragmen- tiert. Beeinträchtigung: keine 6.1.5 Veränderungen des (Grund-) Wasserre- gimes Auenwälder mit Erle, Esche, Weide* (91E0*) Strömer (1131) Groppe (1163) Biber (1337) Kleine Flussmuschel (1032) Erhebliche nachteilige Veränderungen des (Grund-) Wasser- regimes im betrachteten FFH-Gebietsteil können aufgrund der geringen zusätzlich versiegelten Fläche ausgeschlossen werden. Eine Einleitung von Niederschlagswasser in den "Sulzmoosbach" ist nicht geplant. Beeinträchtigung: keine 6.2 betriebsbedingt 6.2.1 stoffliche Emissionen Strömer (1131) Groppe (1163) Kleine Flussmuschel (1032) Alle o.g. LRT Durch den Betrieb der Reithalle werden keine erheblichen stoffliche Emissionen verursacht. Die geplante Reithalle selbst wird nicht beheizt, lediglich zur Beheizung der untergeordne- ten Sozialräume und zur Warmwasserbereitstellung wird eine kleine Heizanlage installiert. Aufgrund der Entfernung zum FFH-Gebiet kann daher eine Beeinträchtigung durch Stick- stoffimmissionen in das Plangebiet ausgeschlossen werden. Eine Zunahme des Anliegerverkehrs in den Sommermonaten im Vergleich zum derzeitigen Zustand wird durch den Bau der Reithalle nicht verursacht, da der durchschnittliche Umfang des Reitbetriebes nicht erhöht wird. Zusätzlich entsteht zukünftig allerdings die Möglichkeit Reitunterricht in den Wintermonaten abzuhalten, daher kommt es während dieser Zeit zu einer geringfügigen Zunahme des Anliegerverkehrs. Da immer nur eine geringe Anzahl an Teilnehmern die Halle gleichzeitig nutzen kann, kann ein erhebliches zusätzliches Verkehrsaufkommen und damit eine erhebliche Verschlechte- rung der Luftqualität durch den Anliegerverkehr ausgeschlos- 9 sen werden. Durch das Vorhaben entstehen keine offenen Böden, von denen Staubeinträge in das FFH-Gebiet ausgehen könnten. Beeinträchtigung: keine 6.2.2 akustische Veränderungen Großes Mausohr (1324) Biber (1337) Die im FFH-Gebiet bestehende akustische Vorbelastung durch den Verkehr, die landwirtschaftlichen Hofstellen und den Freizeitlärm von dem Reitbetrieb der bestehenden Bebauung wird durch den Bau der Reithalle nicht in relevantem Ausmaß vergrößert, da keine Zunahme des Reitbetriebes geplant ist. Durch die Halle wird voraussichtlich das FFH-Gebiet von den vom Bereich des Vorhabens ausgehenden Geräuschen eher abgeschirmt. Beeinträchtigung: keine 6.2.3 optische Wirkungen Großes Mausohr (1324) Biber (1337) Im Rahmen der guten naturschutzfachlichen Praxis wurden im Bebauungsplan Einschränkungen für die Beleuchtung und Photovoltaik-Anlagen festgesetzt. Aufgrund der Entfernung zum FFH-Gebiet kann daher eine Beeinträchtigung der im FFH-Gebiet vorkommenden Tiere durch optische Reize oder schädliche Lockwirkungen ausgeschlossen werden. Darüber hinaus endet die Nutzung der Halle in den Abendstunden spätestens um 22 Uhr. Beeinträchtigung: keine 6.2.4 Veränderungen des Mikro- und Mesokli- mas Auenwälder mit Erle, Esche, Weide* (91E0*) Großes Mausohr (1324) Strömer (1131) Groppe (1163) Biber (1337) Kleine Flussmuschel (1032) Für den Bau der Reithalle und der Stellplätze wird kleinflä- chig Offenland versiegelt, wodurch sich in geringem Umfang die Kaltluftbildung verringert und die Wärmeabstrahlung begünstigt. Durch die Pflanzung von Gehölzen kommt es im Bereich der Stellplätze zu einer Verschattung, wodruch das Kleinklima im Plangebiet verbessert wird. Aufgrund der Kleinräumigkeit des Vorhabens und der Entfernung zum Plangebiet können daher erhebliche Beeinträchtigungen ausgeschlossen werden. Durch den Bau der Reithalle in der überwiegend offenen Landschaft werden keine lokalen Luftströme beeinträchtigt. Beeinträchtigung: keine 6.2.5 Gewässerausbau Auenwälder mit Erle, Esche, Weide* (91E0*) Biber (1337) Strömer (1131) Groppe (1163) Kleine Flussmuschel (1032) Ein Gewässerausbau ist nicht geplant. Da das Vorhaben sehr kleinräumig ist und deutlich außerhalb des FFH-Gebietes liegt, kommt es nicht zu einer Beeinträchtigung. Beeinträchtigung: keine 6.2.6 Einleitungen in Gewässer (stofflich, thermisch, hydraulischer Stress) Auenwälder mit Erle, Esche, Weide* (91E0*) Biber (1337) Strömer (1131) Groppe (1163) Kleine Flussmuschel (1032) Von der geplanten Bebauung gehen keine die Wasserqualität erheblich beeinträchtigenden stofflichen Emissionen aus. Durch die Festsetzung zur Materialbeschaffenheit gegenüber Niederschlagswasser wird sichergestellt, dass keine Materia- lien mit dem Niederschlagswasser in Kontakt kommen, die zu stofflichen Einträgen in das Regenwasser führen könnten. Außerdem wird das auf den Dach- und Hofflächen anfallende Niederschlagswasser auf dem Grundstück versickert. Daher kann eine Beeinträchtigung des "Sulzmoosbaches" und damit der darin vorkommenden Arten ausgeschlossen werden. Beeinträchtigung: keine 6.2.7 Zerschneidung, Fragmentierung, Kollision Alle o.g. LRT Da das Plangebiet außerhalb der betrachteten Natura 2000- Gebietsteile liegt, kommt es zu keiner betriebsbedingten 10 Zerschneidung. Auch eine Gefährdung durch Kollision mit Fahrzeugen der Anlieger ist aufgrund der Entfernung zum FFH-Gebiet nicht gegeben. Beeinträchtigung: keine 6.3 baubedingt 6.3.1 Flächeninanspruchnahme (Baustraßen, Lagerplätze etc.) Alle o.g. LRT Im Zuge der Baumaßnahmen werden möglicherweise klein- räumig landwirtschaftliche Flächen zur Lagerung und für die Befahrung der Baustelle außerhalb des Geltungsbereiches in Anspruch genommen. Da die Flächen außerhalb des FFH- Gebietes liegen, das Vorhaben sehr kleinräumig und die Inanspruchnahme zeitlich begrenzt ist, kann eine Beeinträch- tigung des FFH-Gebietes ausgeschlossen werden. Beeinträchtigung: keine 6.3.2 Emissionen Alle o.g. LRT Biber (1337) Strömer (1131) Groppe (1163) Kleine Flussmuschel (1032) Während der Bauzeit sind geringfügig Staub- und Lärmemis- sionen zu erwarten. Aufgrund der Entfernung kann es wäh- rend der kurzen Bauzeit jedoch nicht zu erheblichen Beein- trächtigungen des FFH-Gebietes kommen. Beeinträchtigung: keine 6.3.3 akustische Wirkungen Großes Mausohr (1324) Biber (1337) Während der Bauarbeiten wird es zu Lärmemissionen durch Baumaschinen und -fahrzeuge kommen. Erhebliche nachtei- lige Auswirkungen auf mögliche störungsempfindliche Arten im betrachteten FFH-Gebietsteil können aufgrund der nur kurzzeitigen Beeinträchtigung und des Abstandes zwischen dem Vorhaben und betrachtetem FFH-Gebietsteil jedoch ausgeschlossen werden. Beeinträchtigung: keine 6.3.4 optische Wirkungen Großes Mausohr (1324) Biber (1337) Durch die Bautätigkeit im Vorhabengebiet kann es kurzzeitig zu einer Zunahme von optischen Reizen in Richtung des FFH- Gebietes kommen. Eine erhebliche Beeinträchtigung der Gebiete durch baubedingte optische Wirkungen kann aber aufgrund des geringen Ausmaßes des Vorhabens und der zeitlichen Begrenzung ausgeschlossen werden. Beeinträchtigung: keine *) Sofern ein Lebensraumtyp oder eine Art an verschiedenen Orten vom Vorhaben betroffen ist, bitte geografische Bezeichnung zur Unterscheidung mit angeben. Sofern ein Lebensraumtyp oder eine Art in verschiedenen Natura 2000-Gebieten betroffen ist, bitte die jeweilige Gebietsnummer – und ggf. geografische Bezeich- nung – mit angeben. **) Im Sinne der FFH-Richtlinie prioritäre Lebensraumtypen oder Arten bitte mit einem Sternchen kennzeichnen. 11 Stand: 01 / 2013 Formblatt zur Natura 2000 – Vorprüfung in Baden-Württemberg 7. Summationswirkung Besteht die Möglichkeit, dass durch das Vorhaben im Zusammenwirken mit anderen, bereits bestehenden oder geplanten Maßnahmen die Schutz- und Erhaltungsziele eines oder mehrerer Natura 2000-Gebiete erheblich beeinträchtigt werden? ja weitere Ausführungen: siehe Anlage betroffener Lebensraumtyp oder Art mit welchen Planungen oder Maßnahmen kann das Vorhaben in der Summation zu erheblichen Beeinträchtigungen führen? welche Wirkungen sind betroffen? Vermerke der zuständigen Behörde 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 Sofern durch das Vorhaben Lebensraumtypen oder Arten in mehreren Natura 2000-Gebieten betroffen sind, bitte auf einem separaten Blatt die jeweilige Gebietsnum- mer mit angeben. nein, Summationswirkungen sind nicht gegeben (siehe Punkt 8) 8. Anmerkungen Im näheren Umfeld des Gewässerabschnittes des "Sulzmoosbaches" sind weitere Vorhaben bekannt. Weiter östlich befinden sich die Vorhaben "Ge- wässerausbau 'Geigensack' ", "Bebauungsplan 'Geigensack' " und das geplante Vorhaben "Bebauungsplan 'Bühl' ". Andere bekannte Vorhaben im weiteren Umfeld sind der "Bebauungsplan und dessen Änderung 'Marsweiler Ost 2' " am nordöstlichen Ortsrand und der "Bebauungsplan 'Grünenberg- straße - Stöcklisstraße' " am südöstlichen Ortsrand von Baindt, "Bebauungsplan 'Geigensack-Erweiterung'" und "Bebauungsplan und dessen Änderung 'Bifang'" am nördlichen Ortsrand von Baindt, "Vorhabenbezogener Bebauungsplan 'Wohnen Mehlis' ", "Bebauungsplan und dessen Erweiterung 'Gewerbegebiet Mehlis' " im Ortsteil "Schachen", "Bebauungsplan und dessen Änderung 'Kiesgrubenstraße' " im südlichen Bereich von Baindt und der Bebauungsplan "Lilienstraße" am nordwestlichen Ortsrand von Baindt. Da bei dem hier thematisierten Vorhaben keine Einleitung in das Gewässer oder Veränderungen des Gewässerverlaufes geplant sind und durch das Vorhaben keine Beeinträchtigung erfolgt, welche in Summation mit anderen Vorhaben zu einer erheblichen Beeinträchtigung führen könnten, können Summationswirkungen durch das Vorhaben ausgeschlossen werden. Da keine Informationen über weitere mögliche Vorhaben aus anderen Gemeinden vorliegen, die das FFH-Gebiet beeinträchtigen können, bleibt die abschließende Beurteilung der zuständigen Behörde überlassen. weitere Ausführungen: siehe Anlage 12 Stand: 01 / 2013 Formblatt zur Natura 2000 – Vorprüfung in Baden-Württemberg 9. Stellungnahme der zuständigen Naturschutzbehörde Auf der Grundlage der vorstehenden Angaben und des gegenwärtigen Kenntnisstandes wird davon ausgegangen, dass vom Vorhaben keine erhebliche Beeinträchtigung der Schutz- und Erhaltungsziele des / der oben genannten Natura 2000-Gebiete ausgeht. Begründung: Das Vorhaben ist geeignet, die Schutz- und Erhaltungsziele des / der oben genannten Natura 2000-Gebiets / Natura 2000-Gebiete erheblich zu beeinträchtigen. Eine Natura 2000-Verträglichkeitsprüfung muss durchgeführt werden. Begründung: Bearbeiter Naturschutzbehörde (Name, Telefon) Datum Handzeichen Bemerkungen Erfassung in Natura 2000 Eingriffsdatenbank durch: Datum Handzeichen Bemerkungen Bearbeiter Genehmigungsbehörde (Name, Telefon) Datum Handzeichen Bemerkungen Lageplan FFH-VorprŸfung_A4 Ansichtsbereich-1 Ansichtsbereich-2[mehr]

Geigensack Bühl 4 1 5 3 5 55 4 9 5 7 4 3 4 2 27 17 16 4 6 31 4 1 4 0 3 4 3 2 3 6 14 19 6 21 16 23 1 7 8 1 2 1 1 4 4 1 3 53 18 29 3 8 Zeppelinstraße H irsch stra ß e Igelstraße S ie m e n sstra ß e 141/3 141/17 141/4 455/3 455/4 455/6 455/7 141/27 141/28 141/5 141/6 141/22 141/26 141/35 141/36 1 4 1 /3 7 141/54 141/55 141/56 141/29 141/33 141/34 455/2 387 400 455/5 455/8 141/25 141/16 1226 3 8 9 /1 389 3 8 9 /2 399 143 142 1217 1211 1212 1216 1213 1214 1215 1229 1221 1222 1228 1223 42 1204 1207 1205 1206 1208 1209 1210 1230 1220 1219 1231 141/38 1218 1227 1224 1225 452/18 452/19 141/7 452/10 455/9 452/15 452/16 452/17 452/3 452/4 452/5 452/12 452/13 452/14 452/2 1226/3 1226/2 1226/4 1226/1 Gewässerrandlinie G ewässerrandlinie Achse 1 0+ 000 0+ 008.52 0+ 022.41 0+ 032.68 Beckensohle 466.51 Wsp 466.85 Beckensohle 466.82 Wsp 467.16 Beckensohle 467.13 Wsp 467.47 Beckensohle 467.44 Wsp 467.78 Beckensohle 467.75 Wsp 468.09 Gewässerrandlinie Bauwerk 2 Maulprofil MB 6 Länge: 18,25 m Bauwerk 1 SuperCor SC_9B Länge: 14.20 m Gewässerrandlinie Gewässerrandlinie Gewässerrandlinie Gewässerrandlinie 0+ 0 200 + 0 3 0 0+ 0 400 + 0 5 0 0+ 0 60 0+ 0 70 0 + 0 8 0 0+ 0 90 0+ 1 00 0 + 1 1 0 0+ 120 0 + 1 3 0 0 + 1 4 0 0 + 1 5 0 0 + 1 6 00 + 1 7 0 0+ 1 80 0+ 1 90 0+ 2 00 0+ 2 10 0 + 2 200 + 2 3 0 0 + 2 4 00 + 2 5 0 0 + 2 6 0 0 + 2 7 0 0 + 2 7 7 .1 5 0 + 0 0 0 0 + 0 2 0 0 + 0 4 00 + 0 6 0 0 + 0 8 0 0 + 1 0 0 0 + 1 2 0 0 + 1 4 0 0 + 1 6 0 0 + 1 8 0 0 + 2 0 0 0+ 2 20 0+ 2 4 0 0 + 2 6 0 0 + 2 8 0 0 + 3 0 0 0 + 3 1 6 .9 2 0 + 3 2 0 0 + 3 4 0 0+ 3 60 0+ 3 80 0+ 3 90 .0 7 2 - 3 m Oberbodenmiete 5 m Oberbodenmiete BE-Fläche Zwischenlager für Bodenaushub BE-Fläche Wendestelle 25 x 10 m BE-Fläche Wendestelle 25 x 10 m 3 m Oberbodenmiete 3 m Oberbodenmiete 3 m Oberbodenmiete BE-Fläche Zwischenlager für Bodenaushub Zwischenlager für Bodenaushub Zeichenerklärung PlanungBestand Wendestelle Oberbodenmiete Zeichnungsname: T:\Projekte\Baindt\Hochwasserschutz Baindt\6_Entwurf\HWS Hirschstrasse.dwg Bauherr Ziegeleistraße 3, 88410 Bad Wurzach www.fassnacht-ingenieure.de +49 7564 9306-0, info@fassnacht-ingenieure.de Projekt Plan Nr. Planungsstand Maßstab Koordinatensystem Bad Wurzach, Anerkannt, geprüft gezeichnet bearbeitet Gemeinde Baindt Kreis Ravensburg 8092127.01 Hochwasserschutz Hirschstraße Gewässerausbau Lageplan Baustelleneinrichtung 4-10.3-LP Genehmigung 1: 1000 UTM 32N NHN, Status 170 HM HC 29.07.2021[mehr]

Heizen mit Holz Was Sie beim Kauf und Einsatz von Kamin- und Einzelöfen wissen sollten. Liebe Bürgerinnen und Bürger, Kamin- und Einzelöfen erfreuen sich zunehmender Beliebtheit. Holz ist ein nachwachsender klima- freundlicher Brennstoff und ein Holzfeuer im Kamin- ofen sorgt für gemütliche Wärme und durch die Sichttüren auch für ein optisches Erlebnis. Werden Kaminöfen aber falsch betrieben, können in hohem Maße Schadstoffe wie Feinstaub und Kohlenmonoxid ausgestoßen werden. Deshalb ist es wichtig, dass Sie Ihre Öfen ordnungsgemäß nutzen und den Brennstoff Holz richtig einsetzen. Nur so können Schadstoffemissionen und Belastungen für die Umwelt und Ihre Mitmenschen reduziert werden. Achten Sie beim Kauf von neuen Öfen deshalb darauf, dass sie emissionsarm zu betreiben sind und zu Ihrer Wohnung passen. In dieser Broschüre haben wir für Sie die wichtigsten Informationen rund um Kauf, Betrieb und Wartung von Kamin- und Einzelöfen zusammengestellt. Ihr Franz Untersteller MdL Minister für Umwelt, Klima und Energiewirtschaft HEIZEN MIT HOLZ | KAMIN- UND EINZELÖFEN 3 Inhaltsverzeichnis 4 RICHTIG HEIZEN – ZUM SCHUTZ IHRER FAMILIE UND DER UMWELT 6 WAS SIE BEIM KAUF EINES OFENS BEACHTEN SOLLTEN 11 WAS IN DEN OFEN GEHÖRT: BRENNSTOFF GUTER QUALITÄT 16 ALTE ÖFEN, SO GUT WIE NEU – WENN MAN SIE AUFRÜSTET 18 BETRIEBSBEDINGUNGEN FÜR DEN IDEALEN AUSBRAND 21 TIPPS UND TRICKS 22 WEITERE INFORMATIONEN 23 IMPRESSUM/BILDNACHWEISE Richtig heizen – zum Schutz Ihrer Familie und der Umwelt HEIZEN MIT HOLZ | KAMIN- UND EINZELÖFEN 5 Im Idealfall entstehen bei der Verbrennung von Holz nur Kohlendioxid (CO2 ), Asche und Wasserdampf. In der Realität sieht es anders aus. Problematisch sind neben gasförmigen Schadstoffen vor allem Fein- staubpartikel, die als Emissionen über den Schorn- stein in die Luft entweichen. Sie können beim Einat- men tief in das feine Gewebe der Lungen und Bron- chien eindringen und dort zu Entzündungen führen. Im schlimmsten Fall wird die Entstehung von Krebs begünstigt. Deshalb ist es wichtig, dass nur emissions- arme Feuerungsanlagen betrieben werden. Um dies zu gewährleisten, hat der Gesetzgeber 2010 die „Ver- ordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen – (1. BImSchV)“ novelliert und schärfere Grenzwerte für Staub und Kohlenmonoxid (CO) festgelegt. Wer eine neue Feuerungsanlage für feste Brennstoffe kauft, hat dem Schornsteinfeger mit einer Prüfbe- scheinigung des Herstellers nachzuweisen, dass die Emissionsgrenzwerte eingehalten werden. Wichtig sind aber auch der verantwortungsvolle Umgang mit der Anlage und der richtige Einsatz des Brennstoffs! Untersuchungen haben gezeigt, dass unsachgemäßes Verhalten zu einem enormen Schad- stoffausstoß führen kann. Auch die Entstehung von Feinstaub wird von der Art und dem Zustand der Feuerungsanlage, ihrer richtigen oder falschen Bedie- nung und der Qualität des Brennstoffs beeinflusst. Es kommt also auf Sie an! Richtiges Heizen redu- ziert die Emissi onen, holt die optimale Leistung aus Ihrer Anlage und spart Heizmaterial und Geld. Holzfeuer schaffen eine behagliche Atmosphäre. Zudem ist Holz ein nachwachsender, klima- freundlicher regional verfügbarer Brennstoff. Dass heizen mit Holz im Trend liegt, ist somit zu begrüßen – wenn der Brennstoff so eingesetzt wird, dass er die Luft weder drinnen noch draußen unnötig belastet. Heizen mit Holz: So haben Sie Freude daran Entscheiden Sie sich für eine emissionsarme, effi- ziente Feuerungsanlage. Verwenden Sie aus- schließlich trockene Holzbrennstoffe – und nichts anderes! Pflegen Sie Ihre Anlage und lassen Sie sie regel- mäßig warten. Was Sie beim Kauf eines Ofens beachten sollten HEIZEN MIT HOLZ | KAMIN- UND EINZELÖFEN 7 Wer einen Raum mit Holz beheizen will, muss sich zunächst zwischen verschiedenen Ofentypen ent- scheiden – einem Kaminofen, der meist nur einen Raum mit Wärme versorgt und als ergänzende Heiz- quelle genutzt wird und einem klassischen gemauer- ten Kachelofen. Kaminöfen Aufgrund ihrer geringen Ofenmasse können Kamin- öfen nur relativ wenig Wärme speichern – je schwerer der Ofen, desto höher die Speicherfähigkeit. Dennoch gilt: Ist das Feuer ausgegangen, strahlt der Ofen bald keine Wärme mehr ab. Die Heizleistung wird unmit- telbar über die Menge des Brennstoffs geregelt und das Holz meist lediglich in einer Lage auf die Glut gelegt – Kaminöfen sind Flachfeuerungen. Somit müssen Sie immer wieder nachlegen. Ob es sich um einen guten Ofen handelt, zeigt sich beim Wirkungsgrad und der Verbrennungsquali- tät. Es lohnt sich also, eine qualitativ hochwertige Feuerstätte zu kaufen (z. B. zertifiziert nach DIN-Plus). Kachelöfen Speicher- oder Warmluftofen? Zwischen diesen bei- den Bauarten können Sie bei Kachelöfen wählen. Speicheröfen geben ihre Wärme vor allem in Form von Strahlung ab – je nach Speichermasse mehr oder weniger zeitversetzt. Bei Warmluftöfen wird die Luft in der Heizkammer erwärmt und an den Raum abgegeben (Konvektion). Grundöfen sind Wärme- Gut aussehen soll Ihr neuer Ofen und bezahlbar muss er sein. Mindestens so wichtig sind aber seine technischen Daten. Lassen Sie sich deshalb vor dem Kauf kompetent beraten – zum Beispiel von einem Schornsteinfeger, Ofen- und Luftheizungsbauer oder Energieberater. Er kann Ihnen genau sagen, welche Feuerungsleistung Sie für den jeweiligen Raum benötigen. Kaminöfen können nur wenig Wärme speichern. HEIZEN MIT HOLZ | KAMIN- UND EINZELÖFEN8 speicheröfen, die von einem Ofen- und Luftheizungs- bauer direkt vor Ort gesetzt werden. Kachelöfen eignen sich nicht für kurzzeitiges Heizen – sie sind Dauerheizöfen. Verwendet man einen Heizeinsatz mit Wassertasche, kann man sie auch als Ganzhausheizung betreiben. Auch bei Kachelöfen wird die Heizleistung unmittelbar über die Brennstoffmenge geregelt. Pellet-Einzelöfen Auch sie werden direkt im Wohnraum aufgestellt. Ihr Vorratsbehälter wird von Hand befüllt – je nach Einsatz alle ein bis drei Tage. Wollen Sie sich dies sparen, können Sie den Ofen an ein Pellet-Lagersys- tem anschließen. Modelle mit Wassertasche können auch als Zentralheizung eingesetzt werden – man kombiniert sie dann meist mit einer thermischen Solaranlage oder anderen Heizsystemen. Die Heizleistung von Pellet-Öfen ist besser regelbar als die von Kamin- und Kachelöfen, weil Kombinationsofen, der sowohl mit Pellets als auch mit Scheitholz betrieben werden kann. 40 cm Dachneigung bis 20˚ 1 m1 m Dachneigung größer 20˚ 40 cm 2,3 m 2,3 m Dachneigung größer 20˚ 15 m 40 cm 1 m 15 m 1 m 15 m HEIZEN MIT HOLZ | KAMIN- UND EINZELÖFEN 9 sich die Geschwindigkeit der Pelletzufuhr steuern lässt. Offene Kamine So schön es auch ist, am offenen Feuer zu sitzen – zum Heizen eignen sich offene Kamine wegen ihres gerin- gen Wirkungsgrads kaum. Zudem stoßen sie relativ viele Schadstoffe aus. Deshalb dürfen sie nur gelegent- lich betrieben werden. Bauliche Bedingungen Um Geruchsbelästigungen vorzubeugen, muss der Schornstein ausreichend hoch sein und seine Mün- dung genügend Abstand zu Fenstern und Türen haben. Die Austrittsöffnungen von Schornsteinen müssen bei Feuerungsanlagen für feste Brennstoffe, die ab dem 22. März 2010 errichtet wurden oder wesentlich verändert werden, bei Dachneigungen bis einschließlich 20 Grad den First um mindestens 40 Zentimeter überragen oder von der Dachfläche ABLEITBEDINGUNGEN Kachel- und Pellet-Einzel- öfen können unter bestimm- ten Voraussetzungen das Erneuerbare-Wärme-Gesetz (EWärmeG) erfüllen. Eine Pflicht aus dem EWärmeG entsteht dann, wenn in einem vor 2009 errichteten Gebäude die Zentralheizung erneuert wird. Nähere In- formationen erhalten Sie bei Ihrer Baurechtsbehörde. HEIZEN MIT HOLZ | KAMIN- UND EINZELÖFEN10 mindestens einen Meter entfernt sein. Bei Dachnei- gungen von mehr als 20 Grad müssen sie den First um mindestens 40 Zentimeter überragen oder einen hori- zontalen Abstand von der Dachfläche von mindestens 2,30 Metern haben (§19 (1) der 1. BImSchV). Auf der Schornsteinmündung sollten sich keine Abdeckungen befinden, da sie die Abführung der Verbrennungsgase in den freien Windstrom behin- dern würden. Bei Feuerungsanlagen mit einer Gesamtwär- meleistung bis 50 Kilowatt müssen die Schornstein- mündungen in einem Umkreis von 15 Metern die Oberkanten von Lüftungsöffnungen, Fenstern oder Türen um mindestens einen Meter überragen. Der Umkreis vergrößert sich um zwei Meter je weitere angefangene 50 Kilowatt bis auf höchstens 40 Meter. Damit die Wahl nicht zur Qual wird Erste wichtige Informationen können Sie vor einem Kauf den „Technischen Datenblättern“ der Hersteller entnehmen. Zudem sollten Sie mit Ihrem Schorn- steinfeger sprechen. Dies empfiehlt sich schon des- halb, weil er Ihre Anlage vor der Inbetriebnahme überprüfen muss. Vor dem ersten Betrieb des Ofens sollten Sie unbedingt die Bedienungsanleitung des Herstellers genau lesen. Es empfiehlt sich, die dort beschriebenen Pflege-, Wartungs- und Reinigungsmaßnahmen regel- mäßig durchzuführen. Jedes Feuer hinterlässt in Ihrem Ofen sichtbare Spuren. Wenn Sie ihn und das Rauchrohr regelmäßig reinigen, schützen Sie nicht nur die Umwelt, sondern erhöhen auch Ihre eigene Sicherheit. Zudem benötigt ein gepflegter Ofen weniger Holz. Und das schont Ihren Geldbeutel und die Umwelt. Manche Einzelraumöfen können ein zentrales Heizungssystem unterstüt- zen. Benötigt wird dann ein Wasser-Wärmetauscher. Die Einspeisung erfolgt in einen Pufferspeicher. Feuerstätten mit automa- tisch geregelten Verbren- nungsluftsystemen (Tem- peratursensoren, Türkon- takte etc.) sind komfortabler zu bedienen als manuell regelbare Öfen. Was in den Ofen gehört: Brennstoff guter Qualität HEIZEN MIT HOLZ | KAMIN- UND EINZELÖFEN12 Effektiv heizen gelingt nur mit geeigneten Brennstoffen. Sie müssen zugelassen und ausreichend trocken sein. Wichtig ist somit auch, dass Sie Ihr Holz an einem geeigneten Platz lagern. Holz wird seit jeher als Wärmelieferant genutzt. Im Gegensatz zu Öl oder Erdgas, das über sehr weite Strecken transportiert werden muss, können Sie den nachwachsenden, ständig verfügbaren Rohstoff Holz direkt aus der Region beziehen – ohne größere Trans- portrisiken und unnötigen Kraftstoffverbrauch. Als Flächenlos zur Selbstaufbereitung, langes Brennholz, in Meter-Scheiten oder auch ofenfertiges Brennholz erhältlich, ist Stückholz ein vergleichsweise preisgüns- tiger Energieträger, insbesondere, wenn Sie es selbst aufbereiten. Voraussetzung für eine effektive, emissions- und geruchsarme Verbrennung ist die Verwendung von trockenem Holz – und das erhält man nur durch die richtige und ausreichend lange Lagerung. Zudem soll- te das Holz hinreichend klein gespalten sein, damit es Empfohlene Lagerzeiten von frisch geschlagenem Holz Heizwert bei 20 % Wassergehalt Fichte, Pappel, Tanne 1 Jahr 1.300 kWh/Raummeter (Fichte) Birke, Erle, Linde 1,5 Jahre 1.800 kWh/Rm (Birke) Buche, Esche, Obstgehölze 2 Jahre 1.900 kWh/Rm (Buche) Eiche 2,5 Jahre 1.900 kWh/Rm (Eiche) TABELLE 1: L AGERZEITEN UND HEIZWERT (Hu) Perfekt gestapelt. Jetzt fehlt nur noch eine Abdeckung. HEIZEN MIT HOLZ | KAMIN- UND EINZELÖFEN 13 Das Wichtigste auf einen Blick Die Holzfeuchte darf 25 Prozent nicht über- schreiten. Die Holzscheite sollten maximal so dick wie ein Arm sein. Die aufgegebene Holzmenge muss zur Heizleistung des Ofens passen. Das Feuer braucht genügend Luft. Kiefernholz nur in geschlossenen Öfen verwenden. Es bildet sich Funkenflug. Über Nacht keine Glut halten, denn dies erzeugt mehr Rauch und Gerüche! HEIZEN MIT HOLZ | KAMIN- UND EINZELÖFEN14 Zugelassene Brennstoffe Nicht zugelassene Brennstoffe Natürliches unbehandeltes Holz (Rundholz, Scheitholz, ggf. Hackschnitzel) mit oder ohne Rinde; unbehandeltes gesägtes Holz mit oder ohne Rinde Stroh, Getreide, Papier, Karton und ähnliche Stoffe in brikettierter oder loser Form Presslinge aus naturbelassenem Holz (DIN 51731 oder DIN EN ISO 17225-3) Rindenbriketts, Industriepellets Gestrichenes, beschichtetes/lackiertes, verleimtes oder mit Holzschutzmitteln behandeltes Holz Abfälle TABELLE 2 : BRENNSTOFFE NACH § 3 ABS. 1 DER 1. B IMSCHV vollständig ausbrennt. Dies sollten Sie schon in Ihrem eigenen Interesse beachten. Denn wenn der Ofen op- timal heizt, benötigen Sie weniger Brennstoff. Frisch geschlagenes Holz aus dem Wald hat einen Wassergehalt zwischen 45 und 60 Prozent und damit pro Kilogramm einen deutlich niedrigeren Heizwert als lufttrockenes Holz mit einer Feuchte von nur noch 15 bis 18 Prozent. Der gesetzliche Grenzwert für die Restfeuchte, bezogen auf das Trocken- bzw. Darrge- wicht, liegt bei 25 Prozent; das entspricht einem Was- sergehalt von 20 Prozent. Damit Holz diesen Wert er- reicht, muss es ein bis zwei Jahre gelagert werden – je nach Stückholzgröße und Lagerplatz. In der Praxis lässt sich sogar eine Feuchte von unter 15 Prozent er- zielen. Zu lange sollten Sie Ihr Holz allerdings auch nicht lagern, denn bereits nach fünf Jahren kann sich Ob Scheitholz oder Presslinge: Das Holz muss trocken sein. HEIZEN MIT HOLZ | KAMIN- UND EINZELÖFEN 15 sein Heizwert spürbar reduzieren und Sie benötigen mehr Holz für die gleiche Leistung. Richtig lagern Spalten Sie Ihr Holz, bevor Sie es stapeln. Dann trock- net es besser und kann früher verwendet werden. Der perfekte Holzlagerplatz ist sonnig, luftig und so über- dacht, dass er Schutz vor Regen und Schnee bietet. Ideal sind eine geschützte Holzlege oder eine über- dachte Gitterbox. Keller sind als Holzlager in der Re- gel nicht geeignet, weil sie zu feucht sind. Setzen Sie Ihr Holz nicht direkt auf den Boden, sonst kann es Feuchtigkeit aus der Erde ziehen. Was in den Ofen darf – und was nicht Längst nicht alles, was brennt, kann auch verheizt werden. Denn nur, wenn Sie den richtigen Brennstoff verwenden, bereitet das Heizen mit Holz Freude – ohne Sie und die Umwelt zu gefährden oder die Nach- barn zu belästigen. Deshalb hat der Gesetzgeber festgelegt, was in den Ofen darf und was nicht. Zudem geben die Hersteller von Feuerungsanlagen in den Bedienungsanleitungen an, welche Brennstoffe speziell für Ihren Ofen geeignet sind. Setzen Sie auf keinen Fall unerlaubte Brennstoffe ein! Wenn Sie zum Beispiel lackiertes oder mit Schutz- mitteln behandeltes Holz verbrennen, können hoch- giftige Stoffe wie Schwermetalle oder Dioxine und Furane freigesetzt werden. Bei der Verbrennung von chlorhaltigem Kunststoff (z. B. PVC) entsteht unter anderem Salzsäure, die zu Schäden an Ihrem Ofen führen kann. Als Anzündholz sind Grobhackgut, Reisig oder Holzstäbe erlaubt; gute Anzündhilfen sind wachs- getränkte Holzfaserwolle oder Holzwolle und Anzün- der aus Mineralöl oder Papier – jeweils in kleinen Mengen. Fragen Sie Ihren Schornsteinfeger; er berät Sie, wie Sie Ihren Ofen mit zugelassenen Brennstoffen richtig betreiben. So ist das Holz gut geschützt. Alte Öfen, so gut wie neu – wenn man sie aufrüstet HEIZEN MIT HOLZ | KAMIN- UND EINZELÖFEN 17 Öfen, die diese Grenzwerte nicht einhalten können und nicht mit einem zugelassenen Staubabscheider nachgerüstet wurden, müssen ausgetauscht werden. Hierfür gelten Übergangsfristen (Tabelle 3). Ob Ihr Ofen die Grenzwerte einhält, erfahren Sie vom Hersteller oder durch eine Einstufungsmessung des Schornsteinfegers. Beide stellen Ihnen auch eine entsprechende Prüfbescheinigung aus. Eine Liste mit Feuerstätten, die bestimmte Emissionsanforderungen einhalten, erhalten Sie beim Industrieverband Haus-, Heiz- und Küchentechnik e. V. HKI (siehe S. 22). Zudem hat der Bundesverband des Schornsteinfeger- handwerks (ZIV) im November 2015 eine „Ofen- ampel“ zum Emissionsverhalten von Einzelraum- feuerstätten veröffentlicht. Hier sind die Emissions- einstufungen farblich von Grün bis Rot bewertet, um sie für Verbraucher transparenter zu machen. Datum (Typenschild) Austausch/ Nachrüstung bis einschließlich 31.12.1974 oder Datum nicht feststellbar bis 31.12.2014 1.1.1975 bis 31.12.1984 bis 31.12.2017 1.1.1985 bis 31.12.1994 bis 31.12.2020 1.1.1995 bis einschließlich 21.3.2010 bis 31.12.2024 TABELLE 3: ÜBERGANGSFRISTEN NACH § 26 (2) DER 1. B IMSCHV Alte Kaminöfen müssen die seit März 2010 für Altanlagen geltenden Grenzwerte für Staub und Kohlenmonoxid (CO) einhalten. Sie dürfen nur betrieben werden, wenn sie maximal 0,15 g/m3 Staub und maximal 4 g/m3 Kohlenmonoxid freisetzen. Betriebsbedingungen für den idealen Ausbrand HEIZEN MIT HOLZ | KAMIN- UND EINZELÖFEN 19 Wer kennt das nicht: Das Feuer im Kamin- oder Kachelofen lässt sich nur mit Mühe entzünden. Gewusst wie – und schon geht es sehr viel leichter. Heizt man einen kalten Ofen an, bilden sich zunächst Kohlenwasserstoffe, die nicht vollständig verbrannt werden. Dies führt zu vermehrten Geruchsbelästigun- gen. Deshalb ist es wichtig, dass möglichst schnell hohe Temperaturen im Feuerraum erreicht werden. Am besten gelingt dies mit lufttrockenem, dünn ge- spaltenem Holz, handelsüblichen Anzündhilfen und einer ausreichenden Luftzufuhr. Wenn bei Ihrem Ofen die Abgase nach oben aus- treten, sollten Sie ihn, wenn möglich, auch von oben anfeuern. So verringern Sie den Schadstoffausstoß deutlich, und es bildet sich zudem weniger Rauch. Entzünden Sie also die Anfeuerhilfe im oberen Be- reich des Holzstapels, sodass er von oben nach unten abbrennt. Die Verbrennung verläuft bei dieser Metho- de gleichmäßiger und kontrollierter. Geben Sie nie mehr Holz auf die Grundglut, als es der Ofenhersteller in der Gebrauchsanweisung empfiehlt. Am besten, Sie wiegen anfangs einfach ein paar Holzscheite, damit Sie ein Gefühl für die richtige Menge bekommen. Eine weitere Voraussetzung für ein gutes Feuer ist die richtige Menge an Luft. Die Luftzufuhr muss des- halb über die Luftschieber angepasst werden. Das ist zum einen wichtig, weil zu wenig Sauerstoff zur Bil- dung von giftigem Schwelgas oder Kohlenmonoxid führen kann und somit die Umwelt unnötig belastet wird. Zum anderen ist ein solcher Schwelbrand un- wirtschaftlich, weil man mehr Brennmaterial benö- tigt. Zudem versottet die Feuerungsanlage. Wird sie länger unter Luftmangel betrieben, führt dies zu Ruß- ablagerungen (Glanzruß) im Kamin und im schlimms- ten Fall zu einem Kaminbrand. Zu viel Luft wiederum kühlt den Ofenraum zu stark und verschlechtert den Wirkungsgrad der Anlage. Anfeuern von oben Aus vier Nadelholzscheiten und einer Anzündhilfe ein sogenanntes Anfeuermodul herstellen und dieses auf längs und quergestapeltes Brennholz im Feuerraum auflegen. Lüftungsklappen öffnen und von oben anzünden. Feuerraumtür schließen. HEIZEN MIT HOLZ | KAMIN- UND EINZELÖFEN20 Eine deutlich sichtbare, weiße Rauchfahne ist ein In- diz für zu feuchtes Holz. Ist die Asche dunkel, weist dies auf einen hohen Anteil an Unverbranntem hin. Nicht zugelassene Brennstoffe wie Papier und Karto- nagen, Spanplatten, beschichtetes oder imprägniertes Holz, Verpackungsmittel oder Kunststoffe mitzuver- brennen, ist nicht nur ein Umweltfrevel, es schadet auch der Feuerstätte. Doch woran erkennt man, ob das Feuer optimal brennt? Wenn lange, hellgelbe Flammen emporlodern, eine feine, weiße Asche ent- steht und die Abgasfahne über Ihrem Dach kaum sichtbar ist, haben Sie alles richtig gemacht! Weitere Indikatoren sind eine saubere Sichtscheibe und eine helle, saubere Feuerraumauskleidung. Ist dies nicht der Fall, rufen Sie am Besten Ihren Schornsteinfeger an. Wohin mit der Asche? Holzasche kann gesundheitsschädliche Rückstände enthalten. Deshalb sollten Sie sie weder als Dünger im Garten verwenden, noch in der Biotonne entsorgen. Vielmehr gehört Asche in den Hausmüll. Achten Sie beim Leeren des Aschebehälters darauf, dass Sie die Asche möglichst nicht berühren und keine Ascheteil- chen aufwirbeln, die Sie womöglich einatmen. Und denken Sie bitte daran, dass Asche Glutnester enthal- ten kann. Zur Zwischenlagerung eignen sich daher am besten feuerfeste Gefäße mit einem luftdicht schlie- ßenden Deckel. Übergangszeit Überheizen Sie nicht! Insbesondere bei nachträglich energetisch sanierten Gebäuden sind die Öfen oft überdimensioniert. Bei moderaten Außentemperatu- ren in der Übergangszeit heizt man dann oft im wahrs- ten Sinne des Wortes „zum Fenster hinaus“. Auf keinen Fall sollten Sie dann die Verbrennungsluft drosseln. Ihre Schornsteinfegerinnen und Ihre Schornsteinfeger können Sie auch kompetent beraten. 21 Was tun, wenn das Feuer sich nicht entfachen lässt? Insbesondere bei Außenkaminen kann es in den Übergangszeiten zu „Startproblemen“ beim Anfeuern kommen. Dies liegt daran, dass sich die Luftsäule im Schornstein abkühlt und kein Schornsteinauftrieb vorhanden ist. Öffnen Sie beim Anfeuern ein Fenster – und schon klappt es besser. Was tun, wenn sich der Nachbar über üble Gerüche beklagt? Die Verbrennungsluft stark zu drosseln, um Brenn- stoff zu sparen, ist keine gute Idee. Denn dann kann das Holzgas nicht mehr vollständig ausbrennen, die Energie entweicht zum Schornstein hinaus. Folglich wird die Umwelt unnötig belastet, der Nachbar be- schwert sich über üble Gerüche und der Wirkungs- grad der Anlage verschlechtert sich. Mensch und Feu- er brauchen Luft! Die Rauchgase sollten ungehindert, also ohne Umlenkung, in den freien Windstrom abge- führt werden. Lassen Sie gegebenenfalls vorhandene Schornsteinaufsätze, die eine ungehinderte Ablei- tung der Abgase behindern, nach Rücksprache mit Ihrem Schornsteinfeger entfernen. Was tun, wenn Rauch in den Wohnraum austritt? Öffnen Sie den Feuerraum zunächst nur einen kleinen Spalt, warten Sie zehn Sekunden und machen Sie die Tür erst dann ganz auf, wenn Sie Brennstoff nachle- gen möchten. Was tun, wenn die Scheibe verschmutzt? Meist ist eine zu geringe Verbrennungstemperatur die Ursache. Beheben lässt sich dies, wenn Sie die Zufuhr der Sekundärluft im Bereich der Sichtscheibe nicht so stark drosseln. Es kann aber auch daran liegen, dass die Heizgaszüge und/oder das Abgasrohr verschmutzt sind. Tipps und Tricks Rauchgase müssen frei abziehen können. 2222 Ratgeber „Heizen mit Holz“ des Umweltbundesamts: Nov. 2011, 24 Sei- ten: www.umweltbundesamt.de/publikationen/heizenholz Erste Verordnung zur Durchführung des Bundes- Immissionsschutzgesetzes (Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen - 1. BImSchV): http://www.gesetze-im-internet.de/ bundesrecht/bimschv_1_2010/gesamt.pdf Merkblatt 20 „Scheitholz – Produktion, Lagerung, Kennzahlen“ des bayerischen Landesamtes für Wald und Forstwirtschaft: http://www.lwf.bayern.de/mam/cms04/service/dateien/mb20-scheitholz- bf.pdf Broschüre „Richtig heizen – der Betrieb von Kaminöfen“, Juli 2015, des TFZ Technologie- und Förderzentrums im Kompetenzzentrum für Nachwachsende Rohstoffe „Richtiges Anzünden eines Kaminofens“, TFZ Technologie- und Förderzentrum im Kompetenzzentrum für Nachwachsende Rohstoffe, http://www.tfz.bayern.de/mam/cms08/festbrennstoffe/dateien/ anzuenden.pdf Datenbank mit Feuerstätten, die bestimmte Emissionsanforderungen einhalten: www.cert.hki-online.de Ofenampel: www.schornsteinfeger.de/artikel-402.html Detaillierte Informationen zum Thema „Heizen mit Holz“ der LUBW: http://www.lubw.baden-wuerttemberg.de/servlet/is/212045/ Informationen zum Anteil der Feuerungsanlagen an den Luftschad- stoff-Emissionen in Baden-Württemberg: http://www.ekat.baden- wuerttemberg.de/ Informationen zu Ableitbedingungen: VDI-RL 3781 Bl. 4 Informationen zum Erneuerbare-Wärme-Gesetz: www.ewaermeg-bw.de Empfehlungen zur Lagerung von Holzpellets des deutschen Energieholz- und Pelletverbands und des deutschen Pelletinstituts finden Sie unter: http://depi.de/de/infothek/depi_veroeffentlichungen/#Pelletlager Weitere Informationen 23 HER AUSGEBER Ministerium für Umwelt, Klima und Energiewirtschaft Baden-Württemberg Kernerplatz 9, 70182 Stuttgart, Telefon: +49 (0) 711 126-0 poststelle@um.bwl.de, www.um.baden-wuerttemberg.de Landesinnungsverband des Schornsteinfegerhandwerks Baden-Württemberg Königstraße 94, 89077 Ulm, Telefon: +49 (0) 731 936880 info@livulm.de, www.schornsteinfeger-liv-baden-wuerttemberg.de LUBW Landesanstalt für Umwelt, Messungen und Naturschutz Baden-Württemberg Griesbachstraße 1, 76185 Karlsruhe, Telefon: +49 (0) 721 5600-0 poststelle@lubw.bwl.de, www.lubw.baden-wuerttemberg.de TEX TBE ARBEITUNG/GR AFISCHE GESTALTUNG/RE ALIS IERUNG freelance project GmbH Silberburgstraße 112, 70176 Stuttgart, Telefon +49 (0) 711 993386-0 www.freelance-project.de Gedruckt auf 100 % Recycling-Papier (RAL-UZ 14) Stand: Dezember 2016 Nachdruck, auch auszugsweise, ist nur mit Zustimmung der Herausgeber und Quellenangabe sowie Überlassung von Belegexemplaren gestattet. Impressum/Bildnachweise DRUCK Elser Druck Kißlingweg 35, 75417 Mühlacker, Telefon +49 (0) 7041 805-41 www.elserdruck.de BILDNACHWEISE: T IT EL (V.L .N.R .) : LUBW, Shutterstock /MNStud io, r t f 123 / A lexandru Ionescu, LEDA Werk GmbH & Co. KG SEIT E 2: KD Busch SEIT E 3 : CCA – Caro la C lean A i r GmbH SEIT E 4 : Shutterstock /MNStud io SEIT E 6 : U l r ich Brunner GmbH SEIT E 7: Austroflamm GmbH SEIT E 8 : R IKA Innovat ive Ofentechnik GmbH SEIT E 11: Shutterstock /Delp ixe l SEIT E 12: A . Matt SEIT E 13: Primus - Ofen shop SEIT E 14 : Foto l i a /maho SEIT E 15: A . Matt, Foto l i a /emuc SEIT E 16: U l r ich Brunner GmbH SEIT E 18: P. Neisecke SEIT E 19 : www.fa i r feuern.ch SEIT E 20 : Bundesverband des Schornste infegerhandwerks SEIT E 21: A . Matt Titel/Heizen mit Holz – Kamin- und Einzelöfen Vorwort des Ministers Inhaltsverzeichnis Richtig heizen – zum Schutz Ihrer Familie und der Umwelt Was Sie beim Kauf eines Ofens beachten sollten Was in den Ofen gehört: Brennstoff guter Qualität Alte Öfen, so gut wie neu – wenn man sie aufrüstet Betriebsbedingungen für den idealen Ausbrand Tipps und Tricks Weitere Informationen Impressum/Bildnachweise[mehr]

1 Gemeinde Baindt Landkreis Ravensburg Satzung über die Erhebung von Erschließungsbeiträgen (Erschließungsbeitragssatzung) Aufgrund der §§ 2, 26 Abs. 1 S. 3, 34, 38 Abs. 1 S. 2 i.V.m. § 31 Abs. 2 und § 38 Abs. 4 des Kommunalabgaben- gesetzes (KAG) in Verbindung mit § 4 der Gemeindeordnung für Baden-Württemberg (GemO) hat der Gemeinde- rat der Gemeinde Baindt am 13.12.2005, zuletzt geändert 30.07.2014, folgende Satzung beschlossen: I. Erschließungsbeitrag für Anbaustraßen und Wohnwege § 1 Erhebung des Erschließungsbeitrags Die Gemeinde Baindt erhebt Erschließungsbeiträge nach den Vorschriften des Kommunalabgabengesetzes sowie nach Maßgabe dieser Satzung für öffentliche 1. zum Anbau bestimmte Straßen und Plätze (Anbaustraßen), 2. zum Anbau bestimmte, aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen mit Kraftfahrzeugen nicht befahrbare Wege (Wohnwege). § 2 Umfang der Erschließungsanlagen (1) Beitragsfähig sind die Erschließungskosten 1. für Anbaustraßen in bis zu einer Breite von 1.1 Kleingartengebieten und Wochen- endhausgebieten 6 m; 1.2 Kleinsiedlungsgebieten und Ferien- hausgebieten 10 m, bei nur einseitiger Bebaubarkeit 7 m; 1.3 Dorfgebieten, reinen, allgemeinen und besonderen Wohngebieten und Mischgebieten 14 m, bei nur einseitiger Bebaubarkeit 8 m; 1.4 Kerngebieten, Gewerbegebieten und anderen als den in Nrn. 1.1 und 1.2 genannten Sondergebieten 18 m, bei nur einseitiger Bebaubarkeit 12,5 m; 1.5 Industriegebieten 20 m, bei nur einseitiger Bebaubarkeit 14,5m; 2. für Wohnwege bis zu einer Breite von 5 m. (2) Werden im Bauprogramm für Anbaustraßen besondere flächenmäßige Teileinrichtungen als Parkflächen (z.B. Parkstreifen, Parkbuchten) bzw. für Anbaustraßen oder für Wohnwege besondere flächenmäßige Teileinrichtungen für Grünpflanzungen vorgesehen, so vergrößern sich die in Abs. 1 angegebenen Maße je Teileinrichtung um 6 m. (3) Endet eine Anbaustraße mit einer Wendeanlage, so vergrößern sich die in Abs. 1 und 2 angegebenen Maße für den Bereich einer Wendeanlage auf das Anderthalbfache, mindestens aber um 8 m; dasselbe gilt für den Bereich der Einmündung in andere oder der Kreuzung mit anderen Verkehrsanlagen. Erschließt eine An- baustraße Grundstücke in Baugebieten unterschiedlicher Art, so gilt die größte der in Abs. 1 angegebenen Breiten. Die Art des Baugebiets ergibt sich aus den Festsetzungen des Bebauungsplans. Soweit ein Bebau- ungsplan nicht besteht oder die Art des Baugebiets nicht festlegt, richtet sich die Gebietsart nach der auf den Grundstücken in der näheren Umgebung überwiegend vorhandenen Nutzung. (4) Die beitragsfähigen Erschließungskosten umfassen die anderweitig nicht gedeckten Kosten für 1. den Erwerb von Flächen für die Erschließungsanlagen, die Ablösung von Rechten an solchen Flächen sowie für die Freilegung der Flächen, 2. die erstmalige endgültige Herstellung der Erschließungsanlagen einschließlich der Einrichtungen für ihre Entwässerung und Beleuchtung und des Anschlusses der Straßen, Wege und Plätze an bestehende öffentliche Straßen, Wege oder Plätze durch Einmündungen oder Kreuzungen, 3. die Übernahme von Anlagen als gemeindliche Erschließungsanlagen, 4. die durch die Erschließungsmaßnahme veranlassten Fremdfinanzierungskosten, 5. Ausgleichsmaßnahmen, die durch den Eingriff in Natur und Landschaft durch die Erschließungsanlagen 2 verursacht werden, 6. den Wert der aus dem Vermögen der Gemeinde bereitgestellten Sachen und Rechte; maßgebend ist der Zeitpunkt der erstmaligen Bereitstellung; 7. die vom Personal der Gemeinde erbrachten Werk- und Dienstleistungen. Zu den Kosten für den Erwerb der Flächen für die Erschließungsanlagen nach Satz 1 Nr. 1 gehört im Falle ei- ner erschließungsbeitragspflichtigen Zuteilung im Sinne des § 57 Satz 4 und des § 58 Abs. 1 Satz 1 des Bau- gesetzbuchs auch der Wert nach § 68 Abs. 1 Nr. 4 des Baugesetzbuchs. Die Erschließungskosten umfassen auch die Kosten für in der Baulast der Gemeinde stehende Teile der Ortsdurchfahrt einer Bundes-, Landes- oder Kreisstraße; bei der Fahrbahn sind die Erschließungskosten auf die Teile beschränkt, die über die Breite der anschließenden freien Strecken hinausgehen. § 3 Ermittlung der beitragsfähigen Erschließungskosten (1) Die beitragsfähigen Erschließungskosten werden nach den tatsächlichen Kosten ermittelt. (2) Die beitragsfähigen Erschließungskosten werden für die einzelne Erschließungsanlage ermittelt. Die Gemeinde kann abweichend von Satz 1 die beitragsfähigen Erschließungskosten für bestimmte Abschnitte einer Er- schließungsanlage ermitteln oder diese Kosten für mehrere erstmals herzustellende Anbaustraßen und/oder Wohnwege, die für die städtebaulich zweckmäßige Erschließung der Grundstücke eine Abrechnungseinheit bilden, insgesamt ermitteln. § 4 Merkmale der endgültigen Herstellung der Anbaustraßen und der Wohnwege (1) Anbaustraßen sind endgültig hergestellt, wenn sie neben den im Bauprogramm vorgesehenen flächenmäßigen Teileinrichtungen (Fahrbahn, Gehwege, Radwege, Grünpflanzungen, Parkflächen usw.) über betriebsfertige Beleuchtungs- und Entwässerungseinrichtungen verfügen. Die flächenmäßigen Teileinrichtungen sind endgül- tig hergestellt, wenn 1. Fahrbahnen, Gehwege und Radwege eine Decke aus Asphalt, Beton, Pflaster oder Platten aufweisen; die Decke kann auch aus einem ähnlichen Material neuzeitlicher Bauweise bestehen; 2. Parkflächen eine Decke entsprechend Nr. 1 aufweisen; diese kann auch aus einer wasserdurchlässigen Deckschicht (z.B. Rasenpflaster, Rasengittersteine, Schotterrasen) bestehen; 3. Grünpflanzungen gärtnerisch gestaltet sind; 4. Mischflächen, die in ihrer gesamten Ausdehnung sowohl für den Fahr- als auch für den Fußgängerverkehr bestimmt sind, in den befestigten Teilen entsprechend Nr. 2 hergestellt und die unbefestigten Teile gemäß Nr. 3 gestaltet sind. (2) Wohnwege sind endgültig hergestellt, wenn sie entsprechend Abs. 1 ausgebaut sind. (3) Die Gemeinde kann im Einzelfall durch Satzung die Herstellungsmerkmale abweichend von den vorstehenden Bestimmungen festlegen. § 5 Anteil der Gemeinde an den beitragsfähigen Erschließungskosten Die Gemeinde trägt 5 v. H. der beitragsfähigen Erschließungskosten. § 6 Erschlossene Grundstücke, Abrechnungsgebiet, Verteilung der umlagefähigen Erschließungskosten (1) Durch eine Anbaustraße oder durch einen Wohnweg werden Grundstücke erschlossen, denen diese Anlage die wegemäßige Erschließung vermittelt, die das Bauplanungsrecht als gesicherte Erschließung für ihre be- stimmungsgemäße Nutzung verlangt. Hinterliegergrundstücke, die mit mehreren Anbaustraßen über einen be- fahrbaren oder unbefahrbaren Privatweg oder über einen Wohnweg verbunden sind, gelten als durch die nächstgelegene Anbaustraße erschlossen. (2) Soweit sich im Einzelfall das Erschlossensein durch eine Anbaustraße oder einen Wohnweg aufgrund von Festsetzungen des Bebauungsplans oder anderer Vorschriften auf eine Teilfläche des Grundstücks be- schränkt, wird nur diese Teilfläche als Grundstücksfläche bei der Verteilung der Erschließungskosten zugrunde gelegt. (3) Die durch eine Erschließungsanlage erschlossenen Grundstücke bilden das Abrechnungsgebiet. Werden die Erschließungskosten für den Abschnitt einer Anbaustraße oder eines Wohnwegs oder zusammengefasst für mehrere Anbaustraßen und/oder Wohnwege, die eine Abrechnungseinheit bilden, ermittelt und abgerechnet, so gelten der Abschnitt bzw. die Abrechnungseinheit als Erschließungsanlage i.S. des Satzes 1. (4) Die nach Abzug des Anteils der Gemeinde (§ 5) anderweitig nicht gedeckten Erschließungskosten (umlagefä- hige Erschließungskosten) werden auf die Grundstücke des Abrechnungsgebiets in dem Verhältnis verteilt, in dem die Nutzungsflächen der einzelnen Grundstücke zueinander stehen. (5) Für die Verteilung der umlagefähigen Erschließungskosten sind die Verhältnisse im Zeitpunkt des Entstehens der Beitragsschuld maßgebend (Verteilungszeitpunkt). 3 § 7 Nutzungsflächen und Nutzungsfaktoren (1) Die Nutzungsfläche eines Grundstücks ergibt sich durch Vervielfachung seiner Grundstücksfläche mit einem Nutzungsfaktor; das Ergebnis wird auf eine volle Zahl gerundet, wobei Nachkommastellen ab 0,5 auf die nächstfolgende volle Zahl aufgerundet und Nachkommastellen, die kleiner als 0,5 sind, auf die vorausgehende volle Zahl abgerundet werden. (2) Bei der Verteilung der Erschließungskosten wird durch den Nutzungsfaktor die unterschiedliche Nutzung der Grundstücke nach Maß (§§ 8 bis 12) und Art (§ 13) berücksichtigt. Für Grundstücke, die durch weitere gleich- artige Erschließungsanlagen erschlossen werden, gilt darüber hinaus die Regelung des § 14. (3) Der Nutzungsfaktor beträgt entsprechend dem Maß der Nutzung 1. in den Fällen des § 11 Abs. 2 0,5, 2. bei eingeschossiger Bebaubarkeit 1,0, 3. bei zweigeschossiger Bebaubarkeit 1,25, 4. bei dreigeschossiger Bebaubarkeit 1,5, 5. bei vier- und fünfgeschossiger Bebau- barkeit 1,75, 6. bei sechs- und mehrgeschossiger Be- baubarkeit 2,0. § 8 Ermittlung des Nutzungsmaßes bei Grundstücken, für die ein Bebauungsplan die Geschosszahl festsetzt (1) Als Geschosszahl gilt die im Bebauungsplan festgesetzte höchstzulässige Zahl der Vollgeschosse. Sind auf einem Grundstück mehrere bauliche Anlagen mit unterschiedlichen Geschosszahlen zulässig, ist die höchste Zahl der Vollgeschosse maßgebend. Ist im Einzelfall eine größere Geschosszahl genehmigt, so ist diese zu- grunde zu legen. Als Geschosse gelten Vollgeschosse i.S. der Landesbauordnung (LBO) in der im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bebauungsplan geltenden Fassung. (2) Überschreiten Geschosse nach Abs. 1 die Höhe von 3,5 m, so gilt als Geschosszahl die Baumasse des Bau- werks geteilt durch die überbaute Grundstücksfläche und nochmals geteilt durch 3,5, mindestens jedoch die nach Abs. 1 maßgebende Geschosszahl; das Ergebnis wird auf eine volle Zahl gerundet, wobei Nachkommas- tellen ab 0,5 auf die nächstfolgend volle Zahl aufgerundet und Nachkommastellen, die kleiner als 0,5 sind, auf die vorausgehende volle Zahl abgerundet werden. (3) Die Abs.1 und 2 sind auch anzuwenden, wenn der Bebauungsplan neben der Zahl der Vollgeschosse auch eine Baumassenzahl und/oder die Höhe baulicher Anlagen festsetzt. § 9 Ermittlung des Nutzungsmaßes bei Grundstücken, für die ein Bebauungsplan eine Baumassenzahl festsetzt (1) Weist der Bebauungsplan statt der Zahl der Vollgeschosse eine Baumassenzahl aus, so gilt als Geschosszahl die Baumassenzahl geteilt durch 3,5; das Ergebnis wird auf eine volle Zahl gerundet, wobei Nachkommastellen ab 0,5 auf die nächstfolgend volle Zahl aufgerundet und Nachkommastellen, die kleiner als 0,5 sind, auf die vo- rausgehende volle Zahl abgerundet werden. (2) Ist eine größere als die nach Abs. 1 bei Anwendung der Baumassenzahl zulässige Baumasse genehmigt, so ergibt sich die Geschosszahl aus der Teilung dieser Baumasse durch die Grundstücksfläche und nochmaliger Teilung des Ergebnisses durch 3,5; das Ergebnis wird auf eine volle Zahl gerundet, wobei Nachkommastellen ab 0,5 auf die nächstfolgend volle Zahl aufgerundet und Nachkommastellen, die kleiner als 0,5 sind, auf die vo- rausgehende volle Zahl abgerundet werden. (3) Die Abs. 1 und 2 sind auch anzuwenden, wenn der Bebauungsplan neben der Baumassenzahl auch die Höhe baulicher Anlagen festsetzt. § 10 Ermittlung des Nutzungsmaßes bei Grundstücken, für die ein Bebauungsplan die Höhe baulicher Anlagen festsetzt (1) Bestimmt der Bebauungsplan das Maß der baulichen Nutzung nicht durch die Zahl der Vollgeschosse oder eine Baumassenzahl, sondern setzt er die Höhe baulicher Anlagen in Gestalt der maximalen Gebäudehöhe (Firsthöhe) fest, so gilt als Geschosszahl das festgesetzte Höchstmaß der Höhe der baulichen Anlage geteilt durch 1. 3,0 für die im Bebauungsplan als Kleinsiedlungsgebiete (WS), reine Wohngebiete (WR), allgemeine Wohn- gebiete (WA), Ferienhausgebiete, Wochenendhausgebiete und besondere Wohngebiete (WB) festgesetz- ten Gebiete und 2. 4,0 für die im Bebauungsplan als Dorfgebiete (MD), Mischgebiete (MI), Kerngebiete (MK), Gewerbegebiete (GE), Industriegebiete (GI) und sonstige Sondergebiete (SO) festgesetzten Gebiete; das Ergebnis wird auf eine volle Zahl gerundet, wobei Nachkommastellen ab 0,5 auf die nächstfolgend volle Zahl aufgerundet und Nachkommastellen, die kleiner als 0,5 sind, auf die vorausgehende volle Zahl abgerundet werden. (2) Bestimmt der Bebauungsplan das Maß der baulichen Nutzung nicht durch die Zahl der Vollgeschosse oder eine Baumassenzahl, sondern setzt er die Höhe baulicher Anlagen in Gestalt der maximalen Traufhöhe 4 (Schnittpunkt der senkrechten, traufseitigen Außenwand mit der Dachhaut) fest, so gilt als Geschosszahl das festgesetzte Höchstmaß der Höhe der baulichen Anlage geteilt durch 1. 2,7 für die im Bebauungsplan als Kleinsiedlungsgebiete (WS), reine Wohngebiete (WR), allgemeine Wohn- gebiete (WA), Ferienhausgebiete, Wochenendhausgebiete und besondere Wohngebiete (WB) festgesetz- ten Gebiete und 2. 3,5 für die im Bebauungsplan als Dorfgebiete (MD), Mischgebiete (MI), Kerngebiete (MK), Gewerbegebiete (GE), Industriegebiete (GI) und sonstige Sondergebiete (SO) festgesetzten Gebiete; das Ergebnis wird auf eine volle Zahl gerundet, wobei Nachkommastellen ab 0,5 auf die nächstfolgend volle Zahl aufgerundet und Nachkommastellen, die kleiner als 0,5 sind, auf die vorausgehende volle Zahl abgerundet werden. (3) Ist im Einzelfall eine größere als die im Bebauungsplan festgesetzte Höhe baulicher Anlagen genehmigt, so ist diese gemäß Abs. 1 oder 2 in eine Geschosszahl umzurechnen. (4) Weist der Bebauungsplan statt der Zahl der Vollgeschosse oder einer Baumassenzahl sowohl die zulässige Firsthöhe als auch die zulässige Traufhöhe der baulichen Anlage aus, so ist die Traufhöhe gemäß Abs. 2 und 3 in eine Geschosszahl umzurechnen. § 11 Sonderregelungen für Grundstücke in beplanten Gebieten (1) Grundstücke, auf denen nur Stellplätze oder Garagen hergestellt werden können, gelten als eingeschossig bebaubar. Ist nach den Festsetzungen des Bebauungsplans mehr als ein Garagengeschoss zulässig oder im Einzelfall genehmigt, so ist die jeweils höhere Geschosszahl anzusetzen. Als Geschosse gelten neben Vollge- schossen i.S. der LBO [in der im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bebauungsplan geltenden Fas- sung] auch Untergeschosse in Garagen- und Parkierungsbauwerken. Die §§ 8 bis 10 finden keine Anwendung. (2) Auf Gemeinbedarfs- oder Grünflächengrundstücke in beplanten Gebieten, deren Grundstücksflächen aufgrund ihrer Zweckbestimmung nicht oder nur zu einem untergeordneten Teil mit Gebäuden überdeckt werden sollen bzw. überdeckt sind (z.B. Friedhöfe, Sportplätze, Freibäder, Kleingartengelände), wird ein Nutzungsfaktor von 0,5 angewandt. Die §§ 8 bis 10 finden keine Anwendung. (3) Beitragsrechtlich nutzbare Grundstücke, die von den Bestimmungen der §§ 8 bis 10 und § 11 Abs. 1 und 2 nicht erfasst sind, gelten als eingeschossig bebaubar, wenn auf ihnen keine Gebäude oder nur Anlagen zur Ver- und Entsorgung der Baugebiete errichtet werden dürfen. § 12 Ermittlung des Nutzungsmaßes bei Grundstücken, für die keine Planfestsetzungen i.S. der §§ 8 bis 11 bestehen (1) In unbeplanten Gebieten und bei Grundstücken, für die ein Bebauungsplan keine den §§ 8 bis 11 entspre- chende Festsetzungen enthält, ist 1. bei bebauten Grundstücken die Zahl der tatsächlich vorhandenen, 2. bei unbebauten, aber bebaubaren Grundstücken die Zahl der auf den Grundstücken in der näheren Umge- bung überwiegend vorhandenen Geschosse maßgebend. Als Geschosse gelten Vollgeschosse i.S. der LBO in der im Verteilungszeitpunkt (§ 6 Abs. 5) geltenden Fassung. Sind auf einem Grundstück mehrere bauliche Anlagen mit unterschiedlicher Ge- schosszahl vorhanden, ist die höchste Zahl der Vollgeschosse maßgebend. § 8 Abs. 2 gilt entsprechend. (2) Bei Grundstücken mit Gebäuden ohne ein Vollgeschoss i.S. der LBO sowie in Fällen, in denen eine Geschoss- zahl nach den Besonderheiten des Bauwerks nicht feststellbar ist, ergibt sich die Geschosszahl aus der Tei- lung der tatsächlich vorhandenen Baumasse entsprechend § 8 Abs. 2. (3) Abweichend von Abs. 1 und 2 finden die Regelungen des § 11 für die Grundstücke entsprechende Anwen- dung, 1. auf denen nur Stellplätze oder Garagen hergestellt werden können, 2. die als Gemeinbedarfs- oder Grünflächengrundstücke entsprechend § 11 Abs. 2 tatsächlich baulich genutzt sind. § 13 Artzuschlag (1) Für Grundstücke, die nach den Festsetzungen eines Bebauungsplans oder nach der auf den Grundstücken in der näheren Umgebung überwiegend vorhandenen Nutzungsart in einem Kern-, Gewerbe- oder Industriegebiet [sowie einem Sondergebiet mit den Nutzungsarten „Einkaufszentren und großflächige Handelsbetriebe, Mes- se, Ausstellung und Kongresse, Hafengebiet“] liegen, sind die in § 7 Abs. 3 genannten Nutzungsfaktoren um 0,5 zu erhöhen, wenn in einem Abrechnungsgebiet (§ 6 Abs. 3) außer diesen Grundstücken auch andere Grundstücke erschlossen werden. (2) Ein Artzuschlag entfällt für die unter § 11 Abs. 2 und § 12 Abs. 3 Nr. 2 fallenden Grundstücke. § 14 Mehrfach erschlossene Grundstücke (1) Für Grundstücke, die durch weitere voll in der Baulast der Gemeinde stehende Anbaustraßen erschlossen werden (z.B. Eckgrundstücke, Grundstücke zwischen zwei Anbaustraßen), wird die nach den §§ 6 bis 13 ermit- telte Nutzungsfläche des Grundstücks bei einer Erschließung durch zwei Anbaustraßen zur Hälfte, durch drei 5 Anbaustraßen zu einem Drittel, durch vier und mehr Anbaustraßen mit dem entsprechend ermittelten Bruchteil zugrunde gelegt. Das Ergebnis wird auf eine volle Zahl gerundet; Nachkommastellen werden ab 0,5 auf die nächstfolgende volle Zahl aufgerundet und Nachkommastellen, die kleiner als 0,5 sind, werden auf die voraus- gehende volle Zahl abgerundet. (2) Absatz 1 gilt entsprechend für Grundstücke, die durch weitere Wohnwege erschlossen werden. § 15 Vorauszahlungen (1) Die Gemeinde kann für Grundstücke, für die ein Erschließungsbeitrag noch nicht entstanden ist, Vorauszah- lungen bis zur Höhe des voraussichtlichen endgültigen Erschließungsbeitrags erheben, wenn mit der Herstel- lung der Erschließungsanlage begonnen worden und die endgültige Herstellung der Erschließungsanlage in- nerhalb von vier Jahren zu erwarten ist. (2) Vorauszahlungen sind mit der endgültigen Beitragsschuld zu verrechnen, auch wenn der Vorauszahlende nicht Schuldner des endgültigen Beitrags ist. Übersteigt die Vorauszahlung die endgültige Beitragsschuld, steht der Anspruch auf Rückgewähr des übersteigenden Betrags dem Beitragsschuldner zu. § 16 Entstehung der Beitragsschuld (1) Die Beitragsschuld entsteht, wenn die Anbaustraße bzw. der Wohnweg sämtliche zu ihrer erstmaligen endgül- tigen Herstellung nach dem Bauprogramm vorgesehenen Teileinrichtungen aufweist und diese den Merkmalen der endgültigen Herstellung (§ 4) entsprechen, ihre Herstellung die Anforderungen des § 125 des Baugesetz- buchs erfüllt und die Anlage öffentlich genutzt werden kann. (2) Die Gemeinde gibt den Zeitpunkt der endgültigen Herstellung der Erschließungsanlage und des Entstehens der Beitragsschuld bekannt. (3) Die Absätze 1 und 2 gelten entsprechend für den Abschnitt einer Erschließungsanlage oder eine Abrech- nungseinheit (§ 3 Abs. 2 S. 2). (4) Die Vorauszahlungsschuld (§ 15) entsteht mit der Bekanntgabe des Vorauszahlungsbescheids. § 17 Beitragsschuldner (1) Beitragsschuldner bzw. Schuldner der Vorauszahlung ist, wer im Zeitpunkt der Bekanntgabe des Beitrags- bzw. Vorauszahlungsbescheids Eigentümer des Grundstücks ist. (2) Ist das Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet, so ist der Erbbauberechtigte an Stelle des Eigentümers beitragspflichtig. Mehrere Beitragsschuldner sind Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil beitragspflichtig. (3) Steht das Grundstück, Erbbaurecht, Wohnungs- oder Teileigentum im Eigentum mehrerer Personen zur ge- samten Hand, ist die Gesamthandsgemeinschaft beitragspflichtig. § 18 Fälligkeit des Erschließungsbeitrags und der Vorauszahlungen Der Erschließungsbeitrag und die Vorauszahlungen sind innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Beitrags- bzw. Vorauszahlungsbescheids zu entrichten. § 19 Ablösung des Erschließungsbeitrags (1) Die Gemeinde kann, solange die Beitragsschuld noch nicht entstanden ist, mit dem Beitragsschuldner die Ab- lösung des Erschließungsbeitrags für eine Erschließungsanlage, einen bestimmten Abschnitt oder die zu einer Abrechnungseinheit zusammengefassten Erschließungsanlagen vereinbaren. (2) Der Ablösungsbetrag bestimmt sich nach der Höhe der voraussichtlich entstehenden Beitragsschuld; die Er- mittlung erfolgt nach den Bestimmungen dieser Satzung. (3) Ein Rechtsanspruch auf Ablösung besteht nicht. II. Erschließungsbeitrag für Grünanlagen § 20 Erhebung des Erschließungsbeitrags Die Gemeinde Baindt erhebt Erschließungsbeiträge nach den Vorschriften des Kommunalabgabengesetzes sowie nach Maßgabe dieser Satzung für öffentliche Grünanlagen, die nach dem In-Kraft-Treten dieser Satzung endgültig hergestellt werden, soweit sie nicht nach dem Bauprogramm flächenmäßige Teileinrichtungen der in § 1 genann- ten Verkehrsanlagen sind (selbstständige Grünanlagen). § 21 Umfang der Erschließungsanlagen (1) Die Erschließungskosten für Grünanlagen sind für einen Umfang der Anlage bis zu 15 v. H. der Fläche des Abrechnungsgebiets beitragsfähig; § 6 Abs. 2 und Abs. 3 S. 1 finden Anwendung. 6 § 22 Merkmale der endgültigen Herstellung der Grünanlagen (1) Grünanlagen sind endgültig hergestellt, wenn sie gärtnerisch gestaltet sind. (2) Die Gemeinde kann im Einzelfall durch Satzung die Herstellungsmerkmale abweichend von den vorstehenden Bestimmungen festlegen. § 23 Erschlossene Grundstücke Die Gemeinde bestimmt den Kreis der erschlossenen Grundstücke durch eine besondere Zuordnungssatzung. § 24 Anwendung der übrigen Bestimmungen der Erschließungsbeitragssatzung (1) § 2 Abs. 4, § 3, §§ 6 bis 12 und §§ 15 bis 19 sind sinngemäß anzuwenden. (2) Die Gemeinde trägt bei Grünanlagen 30 v.H., der beitragsfähigen Erschließungskosten. (3) Für Grundstücke, die nach den Festsetzungen eines Bebauungsplans in einem Gewerbe- oder Industriegebiet liegen, sind bei der Abrechnung von Erschließungsanlagen i.S. von § 20 die nach den §§ 7 bis 12 ermittelten Nutzungsflächen* um 50 v.H. zu vermindern, wenn in einem Abrechnungsgebiet außer diesen Grundstücken auch andere Grundstücke erschlossen werden. III. Erschließungsbeitrag für Sammelstraßen und Sammelwege § 25 Erhebung des Erschließungsbeitrags Die Gemeinde Baindt erhebt Erschließungsbeiträge nach den Vorschriften des Kommunalabgabengesetzes sowie nach Maßgabe dieser Satzung für öffentliche 1. Straßen, die nicht zum Anbau, sondern dazu bestimmt sind, Anbaustraßen mit dem übrigen Straßennetz in der Gemeinde zu verbinden (Sammelstraßen), 2. Wege, die aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen mit Kraftfahrzeugen nicht befahrbar und nicht zum An- bau, sondern als Verbindungs-, Abkürzungs- oder ähnliche Wege bestimmt sind (Sammelwege), die nach dem In-Kraft-Treten dieser Satzung endgültig hergestellt werden. § 26 Umfang der Erschließungsanlagen (1) Beitragsfähig sind die Erschließungskosten 1. für Sammelstraßen bis zu einer Breite von 21 m, 2. für Sammelwege bis zu einer Breite von 5 m. (2) Werden im Bauprogramm für Sammelstraßen besondere flächenmäßige Teileinrichtungen als Parkflächen (z.B. Parkstreifen, Parkbuchten) bzw. für Sammelstraßen oder für Sammelwege besondere Teileinrichtungen für Grünpflanzungen vorgesehen, so vergrößern sich die in Abs. 1 angegebenen Maße je Teileinrichtung um 6 m. (3) Endet eine Sammelstraße mit einer Wendeanlage, so vergrößern sich die in Abs. 1 und 2 angegebenen Maße für den Bereich einer Wendeanlage auf das Anderthalbfache, mindestens aber um 8 m; dasselbe gilt für den Bereich der Einmündung in andere oder der Kreuzung mit anderen Verkehrsanlagen. § 27 Merkmale der endgültigen Herstellung der Sammelstraßen und der Sammelwege (1) Sammelstraßen und Sammelwege sind endgültig hergestellt, wenn sie entsprechend § 4 Abs. 1 ausgebaut sind. (2) Die Gemeinde kann im Einzelfall durch Satzung die Herstellungsmerkmale abweichend von den vorstehenden Bestimmungen festlegen. § 28 Erschlossene Grundstücke Die Gemeinde bestimmt den Kreis der erschlossenen Grundstücke durch eine besondere Zuordnungssatzung. § 29 Anwendung der übrigen Bestimmungen der Erschließungsbeitragssatzung (1) § 2 Abs. 4, § 3 und §§ 6 bis 19 sind sinngemäß anzuwenden. (2) Die Gemeinde trägt 1. bei Sammelstraßen 30 v.H., 2. bei Sammelwegen 40 v.H. der beitragsfähigen Erschließungskosten. 7 IV. Erschließungsbeitrag für Parkflächen § 30 Erhebung des Erschließungsbeitrags Die Gemeinde Baindt erhebt Erschließungsbeiträge nach den Vorschriften des Kommunalabgabengesetzes sowie nach Maßgabe dieser Satzung für öffentliche Parkflächen, die nach dem In-Kraft-Treten dieser Satzung endgültig hergestellt werden, soweit sie nicht nach dem Bauprogramm flächenmäßige Teileinrichtungen der in § 1 genann- ten Verkehrsanlagen sind (selbstständige Parkflächen). § 31 Umfang der Erschließungsanlagen Die Erschließungskosten für Parkflächen sind für einen Umfang der Anlage bis zu 15 v. H. der Fläche des Ab- rechnungsgebiets beitragsfähig; § 6 Abs. 2 und Abs. 3 S. 1 finden Anwendung. § 32 Merkmale der endgültigen Herstellung der Parkflächen (1) Parkflächen sind endgültig hergestellt, wenn sie entsprechend § 4 Abs. 1 ausgebaut sind. (2) Die Gemeinde kann im Einzelfall durch Satzung die Herstellungsmerkmale abweichend von den vorstehenden Bestimmungen festlegen. § 33 Erschlossene Grundstücke Die Gemeinde bestimmt den Kreis der erschlossenen Grundstücke durch eine besondere Zuordnungssatzung. § 34 Anwendung der übrigen Bestimmungen der Erschließungsbeitragssatzung (1) § 2 Abs. 4, § 3 und §§ 6 bis 19 sind sinngemäß anzuwenden. (2) Die Gemeinde trägt 40 v. H. der beitragsfähigen Erschließungskosten. V. Erschließungsbeitrag für Lärmschutzanlagen § 35 Erhebung des Erschließungsbeitrags (1) Die Gemeinde Baindt erhebt Erschließungsbeiträge nach den Vorschriften des Kommunalabgabengesetzes für öffentliche Anlagen zum Schutz von Baugebieten gegen Geräuschimmissionen (Lärmschutzanlagen), die nach dem In-Kraft-Treten dieser Satzung endgültig hergestellt werden. (2) Durch eine besondere Satzung werden geregelt 1. die Art und der Umfang der Lärmschutzanlage, 2. der Anteil der Gemeinde an den beitragsfähigen Erschließungskosten, 3. die Art der Ermittlung und Verteilung der Erschließungskosten, 4. welche Grundstücke durch die Lärmschutzanlage erschlossen werden (Zuordnung), 5. die Merkmale der endgültigen Herstellung dieser Anlagen, 6. wer den Erschließungsbeitrag schuldet, 7. die Entstehung und die Fälligkeit der Beiträge. IV. Schlussvorschriften § 36 Übergangsregelungen (1) Die Erschließungsbeitragssatzung vom 28.10.2005 findet Anwendung, wenn für Grundstücke vor dem 1. Okto- ber 2005 ein Erschließungsbeitrag nach dem Baugesetzbuch (BauGB) entstanden ist und der Erschließungs- beitrag noch erhoben werden kann. (2) Sind vor dem 1. Oktober 2005 Vorausleistungen auf den Erschließungsbeitrag entrichtet worden, die die end- gültige Beitragsschuld übersteigen, steht auch nach dem 30. September 2005 der Anspruch auf Rückgewähr dem Vorausleistenden zu, soweit dieser keine anderweitige Verfügung getroffen hat. (3) Hat ein Grundstückseigentümer nach § 133 Abs. 3 S. 5 BauGB den Erschließungsbeitrag für eine Erschlie- ßungsanlage i.S. des § 127 Abs. 2 BauGB abgelöst, so gilt die beitragsbefreiende Wirkung der Ablösung wei- terhin. § 38 In-Kraft-Treten Diese Satzung tritt am 01.01.2006 in Kraft. 8 Hinweis nach § 4 Abs. 4 GemO Ausfertigungsvermerk Eine etwaige Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften der Gemeindeordnung (GemO) oder von auf- grund der GemO erlassener Verfahrensvorschriften beim Zustandekommen einer Satzung ist nach § 4 Abs. 4 der GemO in der Fassung vom 24.07.2000 (GBl. S. 581) unbeachtlich, wenn sie nicht schriftlich und unter Be- zeichnung des Sachverhalts, der Verletzungen begründen soll, innerhalb eines Jahres seit dieser Bekanntma- chung bei der Gemeinde Baindt geltend gemacht worden ist. Wer die Jahresfrist ohne tätig zu werden verstreichen lässt, kann eine etwaige Verletzung gleichwohl auch spä- ter geltend machen, wenn die Vorschriften über die Öffentlichkeit der Sitzung, die Genehmigung oder die Be- kanntmachung verletzt worden sind oder der Bürgermeister dem Beschluss nach § 43 GO wegen Gesetzwid- rigkeit widersprochen hat oder vor Ablauf der Jahresfrist die Rechtsaufsichtsbehörde den Beschluss bean- standet oder ein Dritter die Verfahrensverletzung gerügt hat. Ausgefertigt: Baindt den, 15.11.2005 gez. Elmar Buemann Bürgermeister Geändert am 01.02.2007 Geändert am 18.09.2009 Geändert am 30.07.2014, Inkrafttreten am 01.08.2014, Amtliche Bekanntmachung vom 08.08.2014[mehr]

1. 2. 3. 4. CO2-Preis Funke für mehr Klimaschutz So soll der CO2-Preis lenken: Ist der CO2-Preis nicht viel zu niedrig, um etwas zu bewirken? „Wer sich erst vor wenigen Jahren ein Auto mit Verbren- Seit Januar 2021 sollen klimaschädliche Brennstoffe von Jahr zu Jahr immer teurer werden. Denn die von Heizöl, Erd- gas, Benzin und Diesel verursachten CO2- Emissionen bekommen einen Preis. Der liegt im Jahr 2021 bei 22 Euro pro Tonne CO2 und soll bis 2022 schritt- weise auf 22 Euro klettern. Diese CO2-Bepreisung wird in der Regel di- rekt an den Heiz- und Tankkunden weitergegeben. Damit soll in der Gesellschaft „ein Signal für mehr Kli- maschutz im Ver- kehr und bei Gebäu- den“ aufleuchten. Die Bundesregierung will mit dem CO2-Preis dazu motivie- ren, uralte Ölheizungen auszutauschen oder auf Elektromobilität umzusteigen. Zugleich sollen alle entlastet werden beim Strompreis durch Senkung der EEG-Umlage – mit der die Investitionen in erneuerbare Energien wie Solar- und Windkraft vergütet werden – und durch eine erhöhte Entfernungspauschale ab Kilometer 21. Noch nicht in trockenen Tü- chern ist eine gerechtere Aufteilung des CO2- Preises zwischen Mietern und Vermietern, die ja keinen Einfluss auf das Heizungssystem oder den Sanierungsgrad des Hauses haben. Beispielrechnungen CO2-Preis Eine Familie mit zwei Kindern in der Stadt , die zur Miete wohnt und ein Auto besitzt, würde auf rund 171 Euro an zusätzlichen Kosten kommen pro Jahr. Entlastet würde sie mit etwa 117 Euro bei den Stromkosten. Eine Familie mit drei Kindern und Eigen- heim auf dem Land sowie zwei Autos kommt auf 312 Euro Zusatzbelastung und für den Fall der sinkenden EEG-Umlage auf 166 Euro Einsparung. Sie profitiert von der erhöhten Entfernungspauschale ab km 21. Eine alleinstehende, zur Miete wohnende Arbeitnehmerin mit Auto würde auf voraus- sichtlich 100 Euro an zusätzlichen Kosten kommen. Die Entlastungen beliefen sich bei ihr auf zirka 53 Euro weniger Stromkosten. Weitere Beispielrechnungen: www.bmu.de/ fileadmin/Daten_BMU/Download_PDF/ Klimaschutz/co2_preis_beispielrechnung_bf.pdf Diesen sozialen Ausgleich halten viele Ex- perten für fragwürdig. Doch der Reihe nach: Öl und Diesel verteuern sich um 7,9 Cent pro Liter, Benzin um sieben Cent und Erdgas um 0,5 Cent pro Kilowatt- stunde (kWh). Das ist wenig, um in Rich- tung Klimaschutz zu lenken. „CO2- Preis, wo ist dein Stachel?“, fragen sich da zu Recht die Fachleute. Denn die Pendler unter den Autofahrern, die ab dem 21. Ki- lometer auf dem ein- fachen Weg zur Arbeit fünf Cent mehr Entfernungspauschale erhalten, können mit dem 22. Kilome- ter die Verteuerung ihres klimaschädlichen Kraftstoffs im Grunde wieder „reinfahren“. Zwar sinkt der Strompreis ein bisschen, was auch einkommensschwache Haushalte entlastet. Doch baue man zugleich mit der Erhöhung der Entfernungspauschale „eine umweltschädliche Subvention aus, die auch noch einkommensstarke Haushalte über- proportional bevorteilt“, kritisiert Energie- expertin Claudia Kemfert vom DIW. Und die Lage der Mieter? Wenn der CO2- Preis dem Eigentümer der Heizungsanlage und des Gebäudes Anreize setzen soll, in klimafreundliche Technik zu investieren, dann dürfen die höheren Preise für fossile Energien nicht 1:1 an die Mieter weitergege- ben werden. Die belaufen sich nach Berech- nungen des Umweltministeriums (s. Kasten links) auf 60 bis 84 Euro im Jahr. Für die Mie- ter ist das so belastend wie wirkungslos, da sie im Fall der Heizung, der Fenster und der Fassade gar keine Wahl haben. Daher wäre es nur fair, wenn die Weitergabe des CO2- Preises im Mietbereich unterbunden würde. Die Agentur für erneuerbare Energien hat nachgefragt, was die Bürger tun, um die stei- genden Energiekosten durch den CO2-Preis zu kompensieren. Demnach ist die belieb- teste Option (bei 26 Prozent der Befragten), weniger Auto zu fahren oder auf öffentliche Verkehrsmittel oder Fahrrad umzusteigen. Etwas weniger (24 Prozent) erwägen, in eine Wärmepumpe, Pelletheizung oder in Solarthermie zu investieren. Am wenigsten begeistert waren die Befragten von der Vor- stellung, ihr Benzin- oder Diesel-PKW gegen ein Elektroauto zu tauschen (13 Prozent). (tb) nungsmotor gekauft hat, soll dies – auch aus Gründen des Ressourcenschutzes – noch ei- nige Jahre fahren, ohne mit rasant steigenden Kraftstoffpreisen überfordert zu werden“, so das Bundesumweltministerium (BMU). Bei künftigen Kaufentscheidungen soll der CO2- Preis dann aber eine Rolle spielen und zur klimafreundlichen Alternative anreizen. Welche Förderung gibt es für Elek- tromobilität? Der „Umweltbonus“ beträgt bis zu 9000 Euro für den Kauf eines neuen oder „jungen gebrauchten“ Elektro- autos. Für Plug-In-Hybride (die neben Elek- tro- auch mit klimaschädlichem Verbren- nungsmotor ausgestattet sind) beträgt die Förderung bis zu 6750 Euro. E-Lastenräder sollen mit einem Steuerbonus gefördert wer- den; Verbraucher dürften dann 50 Prozent der Anschaffungskosten von der Steuer ab- schreiben. „Dürften“, denn dieser Bonus ist politisch noch nicht in trockenen Tüchern. https: //www.co2online.de/foerdermittel/ foerderung-elektromobilitaet/ Sanieren Sie Ihre Heizung. Je nach Entwicklung der CO2-Bepreisung be- tragen die Zusatzkosten in einem Einfamili- enhaus mit Ölheizung und einem jährlichen Verbrauch von 3 000 Liter in den nächsten 20 Jahren zwischen 15 000 und 25 000 Euro. So lange ist eine Heizung mindestens in Be- trieb. Wer saniert, erhält nun dank der Bun- desförderung für effiziente Gebäude (BEG) deutlich mehr Fördergeld. Zudem ist die Antragstellung einfacher als früher. https://www.bafa.de/DE/Energie/Effizi- ente_Gebaeude/effiziente_gebaeude_node.html Wenn schon Gas, dann Biogas. Für Erdgas-Kunden bedeutet der CO2- Preis zunächst eine Verteuerung um 0,5 Cent pro Kilowattstunde. Damit seien 2021 Mehr- kosten von jährlich 145 Euro für ein Einfami- lienhaus mit 150 m2 beheizter Fläche und 65 Euro für eine Wohnung mit einer Größe von 90 m2 verbunden, hat die Initiative Zukunft Erdgas berechnet. Um vom CO2-Preis aus- genommen zu werden, haben Sie die Mög- lichkeit, zu einem Biogas-Tarif zu wechseln. Biogas ist CO2-neutral, wodurch das Klima geschont wird. Allein „Klima- oder Ökogas- Tarife“, bei denen die CO2-Emissionen z.B. durch Aufforstungsprojekte ausgeglichen werden, sind nicht vom CO2-Preis befreit. https: //www.bmu.de/service/haeufige-fragen- faq/fragen-und-antworten-zur-einfuehrung-der- co2-bepreisung-zum-1-januar-2021/ von Tim Bartels (Umweltbriefe) Fo to : A lf o n s V en , S an d o r Ja ck al /A d o b eS to ck http://www.bmu.de/ http://www.co2online.de/foerdermittel/ http://www.bafa.de/DE/Energie/Effizi- http://www.bmu.de/service/haeufige-fragen-[mehr]

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. Fo to : D om in ic M en zl er /B L E , B on n / 1 / / Ernährungsrat Selbst isst die Stadt Wenn die Politik über Klimaschutz ver- Mit dem Modell der „essbaren Stadt“ reüs- handelt, wird das Thema Ernährung mei- sierte 2010 das rheinische Andernach und stens ignoriert. Dabei ist sich die Wissen- bietet seitdem auf öffentlichen Grünfl ächen schaft einig, dass unsere heutige Art zu Gemüse, Kräuter und Obst zum Selberpflü- essen und zu trinken nicht nur un- cken an. Dem sind in Deutschland be- serer Gesundheit scha reits mehr als 60 Städte gefolgt. sondern auch erheblic Auch Ernährungsräte in zur Erderhitzung bei- mehr als 45 Kommu- trägt. Reichlich ein nen und Regionen, in Drittel der Treib- denen meistens die hausgasemissionen, Verwaltung mit der die wir Menschen Zivilgesellschaft zu- zu verantworten sammenarbeitet, wol- haben, entstehen len dafür sorgen, dass bei der Herstellung es in Stadt oder Ge- unserer Nahrungs- meinde wieder mehr mittel – Überfluss lokale und nachhaltig und Verschwendung erzeugte Lebensmittel inklusive. Wie sich Städ gibt. Die ersten Ernährungs- te klimafreundlich, ges räte gründeten sich 2016 zuerst und sozial gerecht ernähren kön- in Köln und dann in Berlin. nen, erklärt ein Buch am Beispiel Berlin. „Wir haben das Thema Ernährung über- haupt erst auf die politische Agenda gebracht Bio-Städte, Essbare Städte, Ernährungsräte und für die Entwicklung einer Ernährungs- – wenn Politik und Industrie versagen, müs- strategie gepusht“, sagt Ratssprecherin Chri- sen die Kommunen selber ran. Zwanzig von stine Pohl aus Berlin. Der Stadtstaat hat als ihnen sind derzeit Mitglied im Netzwerk erstes Bundesland ein kostenloses Mittages- der deutschen Bio-Städte. Ihr Ziel ist es, sen für Grundschulkinder mit neuerdings 50 „den Ökolandbau, die Weiterverarbeitung Prozent Bio-Anteil eingeführt. Schulessen sei und die Nachfrage nach Bio-Lebensmitteln ein zentraler Hebel für die Ernährungswende, mit kurzen Transportwegen und regionaler betont der Ernährungsrat Berlin: „Weil jeden Wertschöpfung (zu) fördern“. Tag große Mengen Zutaten benötigt werden, liegt darin auch eine große Einkaufsmacht.“ Vorbild ist hier das dänische Kopenhagen, Speiseplan für Mensch und Erde: in dessen städtischen Kantinen es seit 2015 ei- nen Bio-Anteil von sogar 90 Prozent gibt. Im Eine UN-Kommission um Johan Rockström selben Jahr begann man in der französischen vom Potsdam-Institut für Klimafolgenfor- Hauptstadt Paris, in der am dichtesten besie- schung legte 2019 einen gesunden, weil delten Metropole Europas, selbst wieder in ausgewogenen, und klimaverträglichen, großem Umfang Lebensmittel zu erzeugen – weil v.a. fleischarmen Ernährungsplan vor. und zwar auf den Gebäuden. Ziel der Pariser Danach stehen jedem Menschen pro Tag Bürgermeisterin Anne Hidalgo war es, 100 im Schnitt 2 500 Kilokalorien (kcal) zu. Hektar Dächer und Fassaden zu bepfl anzen, „wovon 30 Prozent der Produktion von Obst Diese Energie steckt insgesamt in folgen- und Gemüse gewidmet sind“. Beispielsweise den Lebensmittelportionen in Gramm (g): züchtet die Pariser Post auf ihrem Verwal- 300 g Gemüse, 200 g Obst, 50 g stärkehal- tungsgebäude Lauch, Bohnen, Bienen und tiges Gemüse (z.B. Kartoffeln oder Maniok), Kürbisse für die Kantine ihrer Mitarbeiten- 250 g Milchprodukte, 232 g Vollkornge- den; ein anderes Unternehmen hat ein Ge- treide, 75 g Hülsenfrüchte, 50 g Nüsse, wächshaus auf einen Supermarkt aufgestellt 14 g Rind-, Lamm- oder Schweinefleisch, und züchtet darin Tomaten und alte Gemü- 29 g Geflügel, 13 g Ei, 28 g Fisch, 40 g unge- sesorten; geheizt wird mit der Abwärme aus sättigte Fette (Oliven-, Soja oder Sonnenblu- den Kühlgeräten des Ladens. Von diesen Er- menöl), 12 g gesättigte Fette wie Palmöl fahrungen könne man doch auch hierzulan- oder Schmalz, maximal 31 g Zucker. de lernen, heißt es beim Ernährungsrat. (tb) Quee: https://eatforum.org/content/ Das Buch Berlin isst anders (224 S.) können Sie kostenlos herunterladen unter https://ernaehrungs rat-berlin.de/berlin-isst-so (als Print 20,30 Euro) So gelingt Ihre Essenswende: Ihre Nahrung sollte aus viel weniger Fleisch und weniger anderen tierischen Produkten wie Käse und Eier bestehen als heute. Das bedeutet nicht, dass Sie Vegetari- er oder gar Veganer werden müssen – gegen „a g'scheite Wurst“ oder Currywurst (150 g) einmal die Woche ist nichts zu sagen. Art und Umfang der Tierhaltung muss sich gravierend ändern. Wenn Ihr Fleischbedarf sinkt und Sie bereit sind, ihr Geld für hochwertigere Ware auszuge- ben, schaft das für Supermärkte Anreiz, diese Waren anzubieten. Wer bessere Tier- haltung unterstützt, kauft Biofl eisch oder Produkte der Haltungsform 4, das steht für mehr Platz im Stall und freien Auslauf. Wird eine Kuh nicht widernatürlich mit Eiweißfutter gefüttert, sondern auf ausreichend großer Weidefl äche gehalten und kann dort Gras rupfen, regt das zusam- men mit ihren Kuhfladen das Wurzelwachs- tum der Pflanzen an. Dadurch kann man große Mengen CO2 unter die Erde bringen. Sparsam mit Zucker und Salz. Die Sensitivität für süß und salzig kann trainiert werden. Reduzieren Sie ganz lang- sam den Einsatz von Zucker und Salz. Sie werden sehen, dass sich Ihr Geschmack- sempfinden an weniger salzige und süße Speisen ganz einfach gewöhnen kann. Mehr Gemüse, mehr nährstoffrei- che Hülsenfrüchte wie Linsen, Boh- nen, Erbsen. Was gegen Übergewicht, Herz- Kreislauf- und Lungenkrankheiten hilft , „hilft gleichzeitig dem Klima“, sagt Deutsch- lands erste Professorin für Klimawan- del und Gesundheit, Sabine Gabrysch: also mehr Gemüse und weniger Fleisch essen, mehr Fahrrad statt Auto fahren sowie Koh- lekraftwerke abschalten für bessere Luft . Regionalität und Bio stehen hoch im Kurs, während Pestizide und Gentech- nik in der Landwirtschaft auf Ablehnung stoßen – zumindest verbal. Achtsamkeit spielt auch bei der Ernäh- rung eine Rolle. Meint: Nehmen Sie sich für Ihre Mahlzeiten tatsächlich Zeit, um zu genießen und bewusst zu essen. Es trägt nicht nur zum Stressabbau bei, Sie nehmen auch das Sättigungsgefühl früher wahr. Ver- zichten Sie darauf, währenddessen fernzu- sehen oder online zu gehen. Sind wir abge- lenkt, essen wir meistens übers Hungerge- fühl hinaus, da wir dem Sättigungsgefühl nicht genügend Aufmerksamkeit schenken. Tim Bartels (Umweltbriefe)[mehr]