Fischerareal „Bauen in Baugemeinschaften“ Thomas Gauggel | Matthias Gütschow Freier Architekten und Projektsteuerer über 20-jährige Erfahrung mit Baugemeinschaften; realisierte Projekte in Tübingen, Esslingen, München, Heidelberg und Stuttgart Beratung verschiedener Kommunen zu den Themen “Bauen in Gemeinschaft“ und “Konzeptvergabe von Grundstücken“; Steuerung von Prozessen Beteiligung an Baugemeinschafts- projekten auch als Bauherren Baugemeinschaft „Horst“, Esslingen Thomas Gauggel | Matthias Gütschow Architekten Tübingen 19.04.2021 Seite 2 „Bauen in Baugemeinschaften“ Was ist eine Baugemeinschaft? Organisation von Baugemeinschaften Projektbeispiele Thomas Gauggel | Matthias Gütschow Architekten Tübingen 19.04.2021 Seite 3 „Bauen in Baugemeinschaften“ Was ist eine Baugemeinschaft? Organisation von Baugemeinschaften Projektbeispiele Thomas Gauggel | Matthias Gütschow Architekten Tübingen 19.04.2021 Seite 4 Was ist eine Baugemeinschaft? – Definition und Begriff Eine Baugemeinschaft ist eine Gruppe von Menschen, die zusammen ein Haus nach ihren eigenen Vorstellungen und Ideen eigenverantwortlich planen, bauen und bewohnen. Thomas Gauggel | Matthias Gütschow Architekten Tübingen 19.04.2021 Seite 5 „Baugemeinschaft“, „Baugruppe“, „Bauherrengemeinschaft“ werden synonym verwendet. Was ist eine Baugemeinschaft? – Definition und Begriff Thomas Gauggel | Matthias Gütschow Architekten Tübingen 19.04.2021 Seite 6 Von einer Baugemeinschaft kann gesprochen werden, wenn folgende Eigenschaften erfüllt sind: 1. Die Gemeinschaft wählt eine rechtliche Konstellation, die das partizipativen Planen und Bauen ermöglicht. Üblicherweise erfolgt dieses als Gesellschaft bürgelichen Rechts (GbR). 2. Die Entscheidungshoheit bei der Planung, beim Bauen und allen Verträgen liegt vollständig bei der Gemeinschaft. 3. Die Gemeinschaft trägt alle Bauherrenrisiken: Kosten, Termine und Qualitäten. Was ist eine Baugemeinschaft? – Definition und Begriff Thomas Gauggel | Matthias Gütschow Architekten Tübingen 19.04.2021 Seite 7 Von einer Baugemeinschaft kann gesprochen werden, wenn folgende Eigenschaften erfüllt sind: 4. Alle Dienstleistungs-, Planungs-, und Bauverträge werden nur mit der gesamten Baugemeinschaft geschlossen. 5. Alle Verträge, Pläne, Kosten und Protokolle sind den Mitgliedern frei zugänglich. 6. Jedes Mitglied kauft im Rahmen der Gemeinschaft seinen Grundstücksanteil ohne Gebäude. 7. Das gesamte Bauwerk wird im Auftrag der Baugemeinschaft ausgeschrieben und vergeben. Was ist eine Baugemeinschaft? – Definition und Begriff Thomas Gauggel | Matthias Gütschow Architekten Tübingen 19.04.2021 Seite 8 Gewerbliche Bauträger Ein Bauträger entwickelt und realisiert ein Gebäude mit dem Ziel, alle Einheiten kostendeckend zu verkaufen. 1. Baukosten werden zu Lasten von Unterhaltskosten redu- ziert. 2. Risikoreduzierung > „Übliches“ wird realisiert. 3. Gestehungskosten zuzüglich Wagnis, Gewinn und Vertrieb. Die Hausgemeinschaft wird beliebig zusammengesetzt. Was ist eine Baugemeinschaft? – Definition und Begriff Thomas Gauggel | Matthias Gütschow Architekten Tübingen 19.04.2021 Seite 9 Baugemeinschaften Wohnprojekte (genossenschaftlich) gemeinschaftlich bauen und wohnen gemeinschaftlich bauen gemeinschaftlich wohnen Grafik nach: Kröger, Sebastian; Otterbach, Friedhelm; Schönfeld, Annika; Widdess, Stefan (2005): Selbst gebaute Nachbarschaft, Universität Kassel. Was ist eine Baugemeinschaft? – Definition und Begriff Thomas Gauggel | Matthias Gütschow Architekten Tübingen 19.04.2021 Seite 10 Baugemeinschaften • individuelles Eigentum (Wertzuwachs) • Wohnungstausch in der Nutzungsphase schwierig • langfristiger Erhalt der Projektidee ist fraglich • dauerhafte Rechtsform, die den individuellen Besitz ermöglicht • Mieter können nicht mit- bestimmen Wohnprojekte • gemeinschaftliches Eigentum • Wohnungstausch in der Nutzungsphase einfacher • langfristiger Erhalt der Projektidee ist ermöglicht • dauerhafte Rechtsform, die den gemeinschaftlichen Besitz ermöglicht • alle Bewohner können mit- bestimmen Was ist eine Baugemeinschaft? – Definition und Begriff Thomas Gauggel | Matthias Gütschow Architekten Tübingen 19.04.2021 Seite 11 Rechtsformen und Eigenkapitalbedarf Der Eigenkapitalbedarf der verschiedenen Rechtsformen für die Realisierung eines Gebäude ist annährend gleich. Was ist eine Baugemeinschaft? – Definition und Begriff Thomas Gauggel | Matthias Gütschow Architekten Tübingen 19.04.2021 Seite 12 • Planung individueller Grundrisse für Wohn- und Gewerbenutzung • Ausstattung nach eigenen Wünschen u. Bedürfnissen • Möglichkeit und Anrechnung von Eigenleistungen • Mitentscheidung bei Gestaltungsthemen • Integration attraktiver Gemeinschaftseinrichtungen wie z.B. Gästezimmer, Partyraum, Werkstatt, Sauna Was ist eine Baugemeinschaft? – Vorteile Thomas Gauggel | Matthias Gütschow Architekten Tübingen 19.04.2021 Seite 13 • kostentransparentes und kostensparendes Bauen; keine Wagnis- und Gewinnkosten an Dritte • Weg um zu Wohneigentum zu kommen, auch mit geringem Eigenkapital • Mitbauende lernen sich während des Planungs- und Bauprozesses kennen. So wachsen Nachbar- und Hausgemein- schaften bereits vor dem Einzug Was ist eine Baugemeinschaft? – Vorteile Thomas Gauggel | Matthias Gütschow Architekten Tübingen 19.04.2021 Seite 14 • Realisierung zukunftsweisender Hauskonzepte wie Nullenergiehaus, Generationenwohnen, Seniorenwohnen • Hohe Identifikation der Eigentümer mit dem Gebäude und dem Ort • Mitgestaltung gemeinschaftlicher Außenräume wie hauseigener Garten, Innenhof und Quartiersumgebung • Baugemeinschaften haben sich vielfach bewährt und sind rechtlich klar geregelt Was ist eine Baugemeinschaft? – Vorteile Thomas Gauggel | Matthias Gütschow Architekten Tübingen 19.04.2021 Seite 15 • höherer zeitlicher Aufwand (je nach Organisationsstruktur sehr unterschiedlich) • Kosten- und Terminrisiko • es kann nichts Fertiges angesehen werden Was ist eine Baugemeinschaft? – Nachteile Thomas Gauggel | Matthias Gütschow Architekten Tübingen 19.04.2021 Seite 16 „Bauen in Baugemeinschaften“ Was ist eine Baugemeinschaft? Organisation von Baugemeinschaften Projektbeispiele Thomas Gauggel | Matthias Gütschow Architekten Tübingen 19.04.2021 Seite 17 Interessengemeinschaft • Lose Gemeinschaft, Mitgliedschaft unverbindlich • sammelt Wünsche und erarbeitet Projektkonzeption • Festlegung Zielrichtung der Gruppe, individuelle Wohnvorstellungen, ökologischer Standard, grober Kostenrahmen • Werbung weiterer Interessenten Organisation von Baugemeinschaften Thomas Gauggel | Matthias Gütschow Architekten Tübingen 19.04.2021 Seite 18 Planungsgemeinschaft • Gründung meist nach Erhalt Grundstücksoption • Gesellschaftsvertrag, Eintrittsgeld • Beauftragung von Projektpartnern • Entwurfs-, Genehmigungs- und meistens Einstieg in Ausführungs- planung und Festlegung einer Baubeschreibung • Individuelle Finanzierungen der Mitglieder • weitere Interessentenwerbung Organisation von Baugemeinschaften Thomas Gauggel | Matthias Gütschow Architekten Tübingen 19.04.2021 Seite 19 Baugemeinschaft • Gründung mit Grundstückskauf • Beurkundung Teilungserklärung • Fertigstellung der Ausführungsplanungen • Beauftragung der Baufirmen zur Ausführung • Bau des Gebäudes • Verteilung Sonderwünsche und Abrechnung Eigenleistungen • Auswahl und Beauftragung Hausverwaltung Organisation von Baugemeinschaften Thomas Gauggel | Matthias Gütschow Architekten Tübingen 19.04.2021 Seite 20 Eigentümergemeinschaft • nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG) • gleicher Status wie beim Kauf vom Bauträger • Wohnungsverkauf oder -vermietung individuell möglich • Anteile und Besitzverhältnisse nach notariell beurkundeter Teilungs- erklärung Organisation von Baugemeinschaften Thomas Gauggel | Matthias Gütschow Architekten Tübingen 19.04.2021 Seite 21 Projektphase Projektentwicklung Planen Bauen Wohnen Interessenten- gemeinschaft Planungsgemeinschaft Baugemeinschaft Eigentümer- gemeinschaft Verträge innerhalb der Gemeinschaft --- Planungsgemein- schaftsvertrag Baugemeinschafts- vertrag Teilungserklärung (wie bei jeder Eigentumswohnung) Rechtsform unverbindlicher Zusammenschluss Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (nach § 705 ff. BGB) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (nach § 705 ff. BGB) nach WEG Verträge mit Dritten --- Reservierungszusage Architekten- und Projektsteuerungs- vertrag Verträge mit Fachingenieuren Grundstückskauf- vertrag Bauverträge mit Handwerkern für die Unterhaltung der gemeinschaftlichen Bereiche und Einrichtungen (z.B. Wartungsverträge) Entwicklung der GbR in die WEG Organisation von Baugemeinschaften Thomas Gauggel | Matthias Gütschow Architekten Tübingen 19.04.2021 Seite 22 Rechtlicher Rahmen • Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), da spontane Gründung und flexible Gestaltung möglich • Gesamtschuldnerische Haftung im Außenverhältnis kann ausge- schlossen werden • ein oder zwei Gesellschaftsverträge zur Festhaltung der Interessen der Gemeinschaft und Regelungen im Innenverhältnis • Genossenschaftsmodelle möglich Organisation von Baugemeinschaften Thomas Gauggel | Matthias Gütschow Architekten Tübingen 19.04.2021 Seite 23 Bewertungskriterien der Kostenverteilung 1. bindende Gewerbenutzung 2. Geschoss 3. Sondernutzungsrechte zusätzlich zu den Terrassenflächen, die nicht in die Wohnfläche eingeflossen sind (z.B. im Erdgeschoss Anteil an Freifläche) 4. Querlüftungsmöglichkeiten 5. Belichtung (Ausrichtung, Nähe zu Nachbarbaukörpern und Möglichkeiten Oberlichter zu realisieren) Organisation von Baugemeinschaften Thomas Gauggel | Matthias Gütschow Architekten Tübingen 19.04.2021 Seite 24 Bewertungskriterien der Kostenverteilung 6. Aussicht 7. Beeinträchtigung z.B. durch Nähe zum öffentlichen Raum, Gemeinschaftsraum, Tiefgarageneinfahrt oder anderen störenden Dingen und Privatsphäre 8. Möglichkeit, die Wohnung barrierefrei zu erreichen bzw. Anzahl der Stufen, die zu überwinden sind, bis die Wohnung erreicht wird 9. Schnitt der Wohnung (es gibt immer wieder Wohnungen, die einen höherer Anteil an Flurfläche benötigen) Organisation von Baugemeinschaften Thomas Gauggel | Matthias Gütschow Architekten Tübingen 19.04.2021 Seite 25 Partner Aus: „planen – bauen – leben“, Hrsg. Architektenkammer Baden-Württemberg, Kammergruppe Tübingen, 2. Auflage; Tübingen 2011 Organisation von Baugemeinschaften Thomas Gauggel | Matthias Gütschow Architekten Tübingen 19.04.2021 Seite 26 „Bauen in Baugemeinschaften“ Was ist eine Baugemeinschaft? Organisation von Baugemeinschaften Projektbeispiele Thomas Gauggel | Matthias Gütschow Architekten Tübingen 19.04.2021 Seite 27 Geschosswohnung Foto: Journalfoto, Reutlingen Projektbeispiele Thomas Gauggel | Matthias Gütschow Architekten Tübingen 19.04.2021 Seite 28 Geschosswohnung mit Garten Foto: Gerd Kuhn, Tübingen Foto: Gerd Kuhn, Tübingen Projektbeispiele Thomas Gauggel | Matthias Gütschow Architekten Tübingen 19.04.2021 Seite 29 Doppelhaus Foto: lpundh architekten, Kirchheim Projektbeispiele Thomas Gauggel | Matthias Gütschow Architekten Tübingen 19.04.2021 Seite 30 Doppelhaus Foto: D. Prinz, Tübingen Projektbeispiele Thomas Gauggel | Matthias Gütschow Architekten Tübingen 19.04.2021 Seite 31 Wohnen und Arbeiten Foto: Matthias Gütschow, Tübingen Projektbeispiele Thomas Gauggel | Matthias Gütschow Architekten Tübingen 19.04.2021 Seite 32 Projektbeispiele Beispiele für soziale Projektkonzepte • Eigentum für Schwellenhaushalte • Integration von Personen mit Zugangsschwierigkeiten zum Wohnungsmarkt • Mietwohnraum mit Mietbindung • innovative Wohnformen • soziale Mischung • … Beispiele für Nutzungsmischung • Kombination von Arbeiten und Wohnen • Erdgeschossnutzung mit „Ausstrahlung“ in den öffentlichen Raum • … Thomas Gauggel | Matthias Gütschow Architekten Tübingen 19.04.2021 Seite 33 Projektbeispiele Beispiele für bauliche Projektkonzepte • besondere Gestaltung • ökologische Bauweise • innovatives Energiekonzept • geringer Grundstücksverbrauch • geringer Wohnflächenverbrauch pro Person • … Es ist nicht alles in einem Projekt realisierbar, beispielsweise schließen sich das kostengünstige Bauen und ein großzügiges Angebot an gemeinschaftlich genutzten Flächen aus. Daher sollten sich die Projektkonzepte auf wenige wesentliche Themenschwerpunkte beschränken. Thomas Gauggel | Matthias Gütschow Architekten Tübingen 19.04.2021 Seite 34 Idee kostengünstiges Gebäude mit individuellen Wohnungen • pragmatischer Ansatz, zunächst ohne hohen Anspruch an das gemeinsame Wohnen • sehr individuelle Ausstattung • schnelle Planung und Realisierung • es entstand eine sehr gute, ungezwungen Hausgemeinschaft Baugemeinschaft Mobile 21 Wohnungen, 3 Gewerbeeinheiten 1.940 m² Wohn- und Gewerbefläche Herbst 2003 Planungsgemeinschaft Sommer 2005 Fertigstellung Tübingen Architektur Ruoff + Wied, Projektsteuerung Weiß Baugemeinschaft Alte Weberei Carré 16 Wohnungen und 3 Gewerbeeinheiten 2.600 m² Wohn- und Gewerbefläche Februar 20012 Planungsgemeinschaft September 2015 Fertigstellung Tübingen Architektur Hähnig Gemmeke, Projektsteuerung Gauggel Idee Nahversorgung des Quartiers und Integration • Grundstückszusage wegen der Nahversorgung • Integration einer Demenz- Wohngemeinschaft • Schaffen des kulturellen Treffpunkts im „Trafo“ Idee hohe Architekturqualität • die Architekten mit ihrem gestalterischen Anspruch waren bewusst gewählt (z.B. Sichtbeton und Balkone mit Glasboden) • kostengünstige Realisierung und Energiestandard sind zweitrangig Baugemeinschaft Prisma 11 Wohnungen, 2 Gewerbeeinheiten 1.125 m² Wohn- und Gewerbefläche Herbst 2002 Planungsgemeinschaft Frühjahr 2005 Fertigstellung Tübingen Architektur Noenen Albus, Projektsteuerung Baugemeinschaft (journalfoto.de) Idee Integration von Menschen mit Behinderung Frau R. zog vom Heim in eine ambulant betreute Wohnung: „Man kann leben wie man will und wie ein normaler Mensch. Ich wollte immer leben wie eine Nichtbehinder-te und das habe ich nun geschafft.“ • postpoint = Schnittstelle zum Quartier • kein Sozialprojekt! Baugemeinschaft stadt.raum 34 Wohnungen, 6 Gewerbeeinheiten 3.130 m² Wohn- und Gewerbefläche Winter 2006/2007 Planungsgemeinschaft Frühjahr 2008 Fertigstellung Tübingen Architektur Wied mit Nassal + Wiehl, Projektsteuerung w5 (Foto: Falkner, Stuttgart) Idee gemeinsam Älter werden: „in Gemeinschaft frei aber nicht allein zu sein“ • Einschränkungen hinsichtlich Verkauf oder Vermietung • Finanzierung Gemeinschaftsraum und Appartement nur durch ein Teil der Eigentümer • gemeinschaftliche Gartennutzung • Sicherung der Konzeption in der Teilungserklärung Baugemeinschaft 45+ 7 Wohnungen 575 m² Wohnfläche November 2006 Planungsgemeinschaft Herbst 2008 Fertigstellung Tübingen Architektur Plathe-Schlierf-Sonnenmoser, Projektsteuerung Gauggel Baugemeinschaft Regenbogen 11 Wohnungen, 1 Gewerbeeinheit 975 m² Wohn- und Gewerbefläche Winter 2015 Planungsgemeinschaft Sommer 2019 Fertigstellung Tübingen Architektur Gauggel, Projektsteuerung Gütschow Idee “Buntes Haus“ • Geflüchtete (4x 4-Zi.-Whg.) • Familien, die das Förderprogramm „Wohnen mit Kind“ erfüllen (2x 5-Zi.-Whg.) • Mensch mit Behinderung (2x 2-Zi.-Whg.) • 20% unter Mietspiegel (2x 2-Zi.-Whg.) 20-jährige Sicherung des Konzeptes 11 Wohnungen, 1 Gemeinschaftsraum 1.050 m² Wohn- und Nutzfläche Frühjahr 2015 Planungsgemeinschaft Frühjahr 2019 Fertigstellung Stuttgart Architektur architekturagentur und MaxAcht, Baubetreuung Stadtformen Baugemeinschaft MaxAcht Idee Vollholzbau im urbanen Raum • konsequenter Vollholzbau • zwei geförderte Eigentums- und zwei Inklusionswohnungen • generationenübergreifende Hausgemeinschaft; 19 Erwachsene und 10 Kinder im Alter von 5 bis 75 Jahre → sehr geringer Flächenverbrauch (Fotos:MaxAcht) 8 Wohnungen, 1 Werkstatt 690 m² Wohn- und Nutzfläche Frühjahr 2018 Planungsgemeinschaft im Bau Kirchheim unter Teck Architektur lpundh architekten, Projektsteuerung Jung Baugemeinschaft WerkStadt Idee Werkstatt für das Quartier • Wirken in das Quartier durch offene Werkstatt mit Bereich für Holz- und Metallarbeiten und Studio für textiles Arbeiten und Basteln • zwei geförderte Mietwohnungen • Holzhybridbauweise Idee Null-Energie-Haus: „die Antwort auf unsere Energiefrage liegt acht Lichtminuten entfernt“ Warmwasser-Kollektor 54 m² Photovoltaik-Fläche (Fassade und Dach) 165 m² Photovoltaik-Leistung 21 kWp Primärenergiebedarf (kWh/Jahr) 50.800 Primärenergieeinsparung (kWh/Jahr) 51.400 Tübingen Architektur Plathe-Schlierf-Sonnenmoser, Projektsteuerung Gauggel Baugemeinschaft elementar 10 Wohnungen 850 m² Wohnfläche November 2006 Planungsgemeinschaft Frühjahr 2009 Fertigstellung Eine Baugemeinschaft braucht nur wenige Eckpunkte, um erfolgreich zu starten: • … eine Idee und Menschen, die daraus ein gemeinsames Konzept formen. • … Architekten und Projektsteuerer, die planen, moderieren, koordinieren und offen und flexibel sind. • … ein geeignetes Grundstück mit einem aufgeschlossenen Eigentümer. Baugemeinschaft „Horst“, Esslingen Thomas Gauggel | Matthias Gütschow Architekten Tübingen 19.04.2021 Seite 44 Fischerareal 10.07.2021 Exkursion nach Tübingen und Kirchheim/Teck 17.06.2021, 18:30 Vermarktungsauftakt Frühjahr 2022 Grundstücksvergabe Anliegerprojekte 1. BA Frühjahr 2023 Baubeginn 1. BA Thomas Gauggel | Matthias Gütschow Architekten Tübingen 19.04.2021 Seite 45 Herbst 2024 Bezug der Gebäude 1. BA Vielen Dank! Fischerareal Slide 1 Slide 2 „Bauen in Baugemeinschaften“ Was ist eine Baugemeinschaft? Organisation von Baugemeinschaften Projektbeispiele „Bauen in Baugemeinschaften“ Was ist eine Baugemeinschaft? Organisation von Baugemeinschaften Projektbeispiele Was ist eine Baugemeinschaft? – Definition und Begriff Was ist eine Baugemeinschaft? – Definition und Begriff Slide 7 Slide 8 Was ist eine Baugemeinschaft? – Definition und Begriff Was ist eine Baugemeinschaft? – Definition und Begriff Was ist eine Baugemeinschaft? – Definition und Begriff Was ist eine Baugemeinschaft? – Definition und Begriff Slide 13 Slide 14 Slide 15 Slide 16 „Bauen in Baugemeinschaften“ Was ist eine Baugemeinschaft? Organisation von Baugemeinschaften Projektbeispiele Slide 18 Slide 19 Slide 20 Slide 21 Slide 22 Slide 23 Slide 24 Slide 25 Slide 26 „Bauen in Baugemeinschaften“ Was ist eine Baugemeinschaft? Organisation von Baugemeinschaften Projektbeispiele Slide 28 Slide 29 Slide 30 Slide 31 Slide 32 Slide 33 Slide 34 Slide 35 Slide 36 Slide 37 Slide 38 Slide 39 Slide 40 Slide 41 Slide 42 Slide 43 Slide 44 Slide 45 Slide 46[mehr]
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