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Aus der öffentlichen Gemeinderatssitzung vom 13. Juni 2023 wird folgend berichtet und die gefassten Beschlüsse bekannt gegeben: Bekanntgabe nichtöffentlich gefasster Beschlüsse Aus der nicht öffentlichen Gemeinderatssitzung vom 09. Mai 2023 ist nichts bekannt zu geben. Neubau Hochwasserschutz „Bach zum Bampfen“ Hirschstraße / Baugebiet Bühl Der Baubeginn der Maßnahme war am 13. Juni 2023. Eine ausführlichere Darstellung ist auf der Homepage unter www.baindt.de -> Umwelt & Verkehr -> Baumaßnahmen -> Hochwasserschutzmaßnahme zu finden. Bürgerinformationsveranstaltung am 24. Mai 2023 zur Neugestaltung und zum Baubeginn der Ortsmitte sowie zu den Entwicklungen im Fischerareal Die Veranstaltung war gut besucht, circa 100 Personen nahmen daran teil. Informationen zu den einzelnen Maßnahmen sowie zu Sperrungen und Umleitungen werden regelmäßig im Amtsblatt und auf der Homepage veröffentlicht. Die neu hergestellte Fischerstraße im Fischerareal wird zur Umleitungsstrecke, wenn die Küferstraße im Rahmen der Neugestaltung gesperrt wird. Die Bushaltestelle in der Ortsmitte wird dann vorübergehend an den zukünftigen Nachbarschaftsplatz im Fischerareal verlegt. Besuch italienische Delegation zur Unterzeichnung einer Freundschaftsurkunde und Suche nach Unterstützung in Baindt Im Mai hatten wir die Ehre, eine Delegation aus Italien zu empfangen, die zur Unterzeichnung einer Freundschaftsurkunde angereist war. Der Besuch verlief äußerst harmonisch und bot eine wunderbare Gelegenheit für einen kulturellen Austausch. Mit Blick auf die Zukunft suchen wir nun nach der Unterstützung von Bürgerinnen und Bürgern sowie der örtlichen Vereine in Baindt, um die Beziehungen zu vertiefen und neue Projekte zu verwirklichen. Bauantrag zum Abbruch eines bestehenden Vordaches und von Resten des abgebrannten Stallgebäudes und Neubau einer Maschinenhalle und einer Überdachung für landwirtschaftliche Maschinen auf dem Flst. 946, Friesenhäuslerstr. 45 2020 fiel der bestehende Stall des landwirtschaftlichen Betriebes auf Flst. 948 einem Feuer zum Opfer. Nun beantragt der Landwirt den Abbruch der Reste des abgebrannten Stallgebäudes und den Neubau einer Maschinenhalle an gleicher Stelle. Ebenfalls soll ein Vordach auf der Nordseite des bestehenden Stall- und Scheuergebäudes abgebrochen werden, um eine für den landwirtschaftlichen Betrieb sinnvoll zu nutzende Überdachung errichten zu können. Der Gemeinderat fasst den Beschluss: Das gemeindliche Einvernehmen nach § 36 BauGB zum vorliegenden Bauantrag wird erteilt. Bauantrag zur Erweiterung der bestehenden Maschinen- und Lagerhalle auf Flst. 244, Grünenberstr. 54 Der Bauherr hat 2017 einen Bauantrag zum Bau einer landwirtschaftlichen Maschinenhalle auf dem Flst. 244 gestellt. Mit dem jetzt eingereichten Baugesuch soll die Maschinenhalle erweitert werden. Der Gemeinderat fasst den Beschluss: Das gemeindliche Einvernehmen nach § 36 BauGB zum vorliegenden Bauantrag wird erteilt. Bauantrag zur Errichtung einer landwirtschaftlichen Biogasanlage auf Flst. 244, Grünenbergstr. 54 Der Inhaber des landwirtschaftlichen Betriebs auf Flst. 244 beantragt die Errichtung einer landwirtschaftlichen Biogasanlage. Der Landwirtschaftsbetrieb ist ein tierhaltender Betrieb mit der Produktionsausrichtung Milchvieh mit entsprechender zugehöriger landwirtschaftlicher Nutzfläche und soll durch eine Hofbiogasanlage nach neuestem Stand der Technik ergänzt werden. Die Betriebsfläche befindet sich im räumlich funktionalen Zusammenhang zur Hofstelle des landwirtschaftlichen Betriebs. Der Gemeinderat fasst den Beschluss: Da die Frist zur Wahrung des gemeindlichen Einvernehmens eingehalten werden muss, eine abschließende Beurteilung aber nicht möglich ist, da Stellungnahmen durch die Fachämter im LRA, die der Gemeinderat zur abschließenden Beurteilung benötigt, noch ausstehen, wird das gemeindliche Einvernehmen vorläufig nicht erteilt. Bauantrag zum Einbau von Zimmern für Mitarbeiter in ein ehemaliges Scheunenteil auf Flst. 1199, Hirschstr. 200 Der Bauherr beantragt in das Obergeschoss eines Scheunenteils den Einbau von 5 Zimmern für Mitarbeiter des landwirtschaftlichen Betriebs. Die Mitarbeiterzimmer sind noch im östlichen Gebäudeteil untergebracht, welcher nun jedoch als Betriebsleiterwohnung genutzt werden soll. Der Gemeinderat fasst den Beschluss: Da die Frist zur Wahrung des gemeindlichen Einvernehmens eingehalten werden muss, eine abschließende Beurteilung aber nicht möglich ist, da die Geruchsbeurteilung durch die Fachämter im LRA noch aussteht, wird das gemeindliche Einvernehmen vorläufig nicht erteilt. Nutzungsänderung einer Betriebshelferwohnung in eine landwirtschaftliche Betriebsleiterwohnung mit Wohnraumerweiterung und Einbau eines Dacheinschnitts auf dem Flst. 1199, Hirschstr. 200 Der Bauherr beantragt in das ursprüngliche Bauernhaus, mit letzter genehmigter Nutzung als Wohnung mit Zimmern für Betriebshelfer, die Umnutzung in eine landwirtschaftliche Betriebsleiterwohnung. Im Erdgeschoss soll eine Wohnraumerweiterung in den Bereich der Scheune erfolgen. Das Dachgeschoss soll ebenfalls ausgebaut werden und einen Dacheinschnitt bekommen, der als Balkon genutzt werden kann. Der Gemeinderat fasst den Beschluss: Da die Frist zur Wahrung des gemeindlichen Einvernehmens eingehalten werden muss, eine abschließende Beurteilung durch den Gemeinderat aber nicht möglich ist, da die Geruchsbeurteilung durch die Fachämter im LRA noch aussteht, wird das gemeindliche Einvernehmen vorläufig nicht erteilt. Feststellung des Jahresabschlusses der Gemeinde 2022; Feststellung des Jahresabschlusses 2022 des Eigenbetriebes Wasserversorgung; Feststellung des Jahresabschlusses 2022 des Eigenbetriebes Abwasserbeseitigung Die Jahresrechnung 2022 ist der vierte doppische Jahresabschluss seit der Einführung des Neuen Kommunalen Haushaltsrechts (NKHR) zum 1. Januar 2019 bei der Gemeinde Baindt. Der Jahresabschluss muss den tatsächlichen Verhältnissen entsprechen und ein umfassendes Bild der Vermögens-, Schulden-, Ertrags- und Finanzlage der Gemeinde vermitteln. Er besteht aus der Ergebnisrechnung, der Finanzrechnung, den Teilrechnungen, der Bilanz und dem Anhang. Er gibt Auskunft darüber, wie sich Vermögenswerte, Schulden, Einnahmen und Ausgaben entwickelt haben. Die wichtigsten Kennzahlen des Jahresabschlusses 2022 sind: • Ordentliches Ergebnis: Überschuss von +1.440.103,15 € (gegenüber dem geplanten Defizit von -681.600 €) • Sonderergebnis: Überschuss von 137.770,05 € Zum vierten Mal seit der Umstellung auf das NKHR verzeichnet die Gemeinde positive Ergebnisse im ordentlichen und Sonderergebnis. Die Kalkulation für das zweite Jahr des Doppelhaushalts gestaltet sich immer schwieriger. Die "Ordentlichen Erträge und Aufwendungen" von 2022 haben maßgeblich zu dem verbesserten Jahresergebnis (+1,94 Mio. €) beigetragen. Angesichts möglicher Konfliktsituationen mit geringeren Zuweisungen und potenziell höheren Transferaufwendungen in den Jahren 2023 und folgenden ist es wichtig, die Bemühungen zur Kompensation des Ergebnishaushalts fortzuführen. Für die kommenden Jahre, in denen möglicherweise ausgeglichene Ergebnishaushalte nicht möglich sind, werden Fehlbeträge (teilweise) durch vorhandene Rücklagen gedeckt. Es sollte jedoch darauf geachtet werden, dass diese den Ergebnishaushalt nicht übermäßig belasten. Zum 31.12.2022 hatte die Gemeinde Baindt keine Kreditmarktschulden. Verbindlichkeiten wurden in Höhe von 405.855,00 € ausgewiesen. Das bessere ordentliche Ergebnis im Vergleich zur Planung setzt sich aus folgenden wesentlichen Veränderungen im Ergebnishaushalt zusammen: • Entlastungen im Ergebnishaushalt: 617.000 € höhere Schlüsselzuweisungen 302.000 € höhere kommunale Investitionspauschale 295.000 € geringere Kreisumlage 257.000 € höhere Gewerbesteuer 244.000 € geringere FAG-Umlage 214.000 € höhere privatrechtlichen Entgelte 219.000 € höhere Landeszuweisungen • Belastungen im Ergebnishaushalt: 289.000 € höhere Abschreibungen 79.000 € höhere Unterhaltungskosten 68.000 € höhere Personalaufwendungen 62.000 € höhere Reinigungskosten Im Finanzausgleich sind die Steuereinnahmen des zweitvorangegangenen Jahres entscheidend. Das bessere Rechnungsergebnis von 2022 wirkt sich auf die Kreisumlage, Finanzausgleichsumlage und Schlüsselzuweisungen im Haushaltsplan 2023 aus. Die Eckdaten des Haushaltsjahres 2022 sprechen für sich. Das Ergebnis ist besser als erwartet, und die Leistungsfähigkeit des Ergebnishaushalts hat sich im ordentlichen Ergebnis erhöht. Der Gemeinderat fasst den Beschluss: Feststellung des Jahresabschlusses 2022 1. Feststellungsbeschluss Der Gemeinderat der Gemeinde Baindt hat in seiner Sitzung am 13.06.2023 das Ergebnis des Jahresabschlusses 2022 der Gemeinde Baindt nach § 95 b Abs. 1 der Gemeindeordnung Baden-Württemberg wie folgt festgestellt: Die Aufgliederung des Ergebnisses der Haushaltsrechnung für das Haushaltsjahr 2022 wird wie folgt festgestellt: Gesamtergebnisrechnung: 1.1 Summe der ordentlichen Erträge 13.046.986,43 € 1.2 Summe der ordentlichen Aufwendungen -11.606.883,28 € 1.3 Ordentliches Ergebnis 1.440.103,15 € 1.4 Außerordentliche Erträge 137.779,05 € 1.5 Außerordentliche Aufwendungen -9,00 € 1.6 Sonderergebnis 137.770,05 € 1.7 Gesamtergebnis 1.577.873,20 € 2. Gesamtfinanzrechnung: 2.1 Summe der Einzahlungen aus lfd. Verwaltungstätigkeit 12.738.178,72 € 2.2 Summe der Auszahlungen aus lfd. Verwaltungstätigkeit - 10.077.161,13 € 2.3 Zahlungsmittelüberschuss/-bedarf der Ergebnisrechnung 2.661.017,59 € 2.4 Summe der Einzahlungen aus Investitionstätigkeit 2.980.480,95 € 2.5 Summe der Auszahlungen aus Investitionstätigkeit - 12.983.976,95 € 2.6 Finanzierungsmittelüberschuss/-bedarf aus Investitionstätigkeit - 10.003.496,00 € 2.7 Finanzierungsmittelüberschuss/-bedarf - 7.342.478,41 € 2.8 Summe der Einzahlungen aus Finanzierungstätigkeit 0,00 € 2.9 Summe der Auszahlungen aus Finanzierungstätigkeit 0,00 € 2.10 Finanzierungsmittelüberschuss/-bedarf aus Finanzierungstätigkeit 0,00 € 2.11 Änderung des Finanzierungsmittelbestands zum Ende des Haushaltsjahres - 7.342.478,41 € 2.12 Zahlungsmittelüberschuss/ -bedarf aus haushaltsunwirks. Ein- und Auszahlungen 52.399,77 € 2.13 Anfangsbestand an Zahlungsmitteln 7.625.199,19 € 2.14 Veränderung des Bestands an Zahlungsmitteln -7.334.779,82 € 2.15 Endbestand an Zahlungsmitteln am Ende des Haushaltsjahres 335.120,55 € 2. die Bilanz der Gemeinde Baindt wird auf 31.12.2022 wie folgt festgestellt: Die Bilanz zum 31.12.2022 umfasst eine Bilanzsumme von 54.139.972,06 €. Davon entfallen auf der Aktivseite unter 3.1 • Immaterielles Vermögen 16.986,00 € 3.2 • Sachvermögen 35.946.440,57 € 3.3 • Finanzvermögen 17.936.522,36 € 3.4 • Abgrenzungsposten 240.023,13 € 3.5 • Nettoposition (nicht gedeckter Fehlbetrag) 0,00 € 3.6 Gesamtbetrag der Aktivseite 54.139.972,06 € Davon entfallen auf die Passivseite unter 3.7 • Basiskapital 31.546.105,99 € 3.8 • Rücklagen 10.557.987,04 € 3.9 • Fehlbeträge des ordentlichen Ergebnisses 0,00 € 3.10 • Sonderposten 10.573.576,18 € 3.11 • Rückstellungen 502.000,00 € 3.12 • Verbindlichkeiten 405.855,00 € 3.13 • Passive Rechnungsabgrenzungsposten 554.456,85 € 3.14 Gesamtbetrag auf der Passivseite 54.139.972,06 € Vorbelastungen künftiger Haushaltsjahre: • Ausfallbürgschaften 0,00 € • Ausfallhaftung nach § 88 GemO für Lakra-Darlehen 269.926,52 € • Eingegangene Verpflichtungen aus Leasingverträgen 0,00 € • In Anspruch genommene Verpflichtungserm. 0,00 € • Übertragene Haushaltsermächtigung in das Folgejahr 2.800.000,00 € • Nicht in Anspruch genommene Kreditermächtigungen 0,00 € 3. die Haushaltsrechnung entsprechend II Nr. 7 (Gesamtergebnisrechnung) und Nr. 9 (Gesamtfinanzrechnung) des Jahresabschlusses 2022; 4. die Bilanz entsprechend II Nr. 10 des Jahresabschlusses 2022 5. die Zustimmung zu den Planabweichungen in der Ergebnis- und Finanzrechnung entsprechend des Jahresabschlusses 2022 (mit den überschrittenen Budgets und Deckungskreisen). Den nach dem Rechnungsergebnis geleisteten über- und außerplanmäßigen Ausgaben, wie in der Haushaltsrechnung aufgeführt und im Rechenschaftsbericht näher erläutert, wird gemäß § 84 GemO zugestimmt; 6. der Rechenschaftsbericht für das Haushaltsjahr 2022 wird zur Kenntnis genommen; 7. die Zustimmung zu den Mittelübertragungen entsprechend III. Nr. 15 des Jahresabschlusses 2022; 8. die Finanzrechnung der Investitionsmaßnahmen entsprechend V. Nr. 32 des Jahresabschlusses 2022; 9. der Beschluss über die Feststellung des Jahresabschlusses 2022 ist dem Landratsamt Ravensburg als Rechtsaufsichtsbehörde nach § 95b Abs. 3 GemO vorzulegen und ortsüblich bekannt zu geben. Die Gemeindeprüfungsanstalt ist zu unterrichten. Der Jahresabschluss 2022 der Gemeinde Baindt liegt in der Zeit vom 19.06.2023 bis zum 27.06.2023 je einschließlich auf dem Rathaus, Zimmer 3.3 während der üblichen Sprechzeiten öffentlich aus. Feststellung der Jahresrechnung 2022 des EB Wasserversorgung Feststellungsbeschluss Der Jahresabschluss 2022 des EB Wasserversorgung wurde vom Gemeinderat der Gemeinde Baindt am 16.06.2023 gemäß § 16 Abs. 3 des Eigenbetriebsgesetzes in der Fassung vom 08.01.1992 in Verbindung mit der Eigenbetriebsverordnung vom 07.12.1992 wie folgt festgestellt. Euro 1 Erfolgsrechnung 1.1 Summe Erträge 469.481,58 1.2 Summe Aufwendungen 456.641,40 1.3 Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag (Saldo aus 1.1 und 1.2)1 12.840,18 nachrichtlich: Vorauszahlungen der Gemeinde auf die spätere Fehlbetragsabdeckung 0,00 Vorauszahlungen an die Gemeinde auf die spätere Überschussabführung 0,00 2 Liquiditätsrechnung 2.1 Zahlungsmittelüberschuss/-bedarf der Erfolgsrechnung 81.567,35 2.2 Finanzierungsmittelüberschuss/-bedarf aus Investitionstätigkeit -93.114,29 2.3 Finanzierungsmittelüberschuss/-bedarf (Saldo aus 2.1 und 2.2) -11.546,94 2.4 Finanzierungsmittelüberschuss/-bedarf aus Finanzierungstätigkeit -50.850,00 2.5 Änderung des Finanzierungsmittelbestands zum Ende des Wirtschaftsjahres (Saldo aus 2.3 und 2.4) -62.396,94 2.6 Überschuss/Bedarf aus wirtschaftsplanunwirksamen Einzahlungen und Auszahlungen -638,07 3 Bilanzsumme 1.711.531,45 Davon entfallen auf der Aktivseite unter 3.1 • Immaterielles Vermögen 0,00 € 3.2 • Sachvermögen 1.225.613,03 € 3.3 • Finanzvermögen 485.918,42 € 3.4 • Abgrenzungsposten 0,00 € 3.5 • Nettoposition (nicht gedeckter Fehlbetrag 0,00 € 3.6 Gesamtbetrag auf der Aktivseite 1.711.531,45 Davon entfallen auf die Passivseite unter 3.7 • Basiskapital 444.312,64 € 3.8 • Zweckgebundene Rücklagen 171.192,44 € 3.8 • Rücklagen aus Überschüssen des ordentlichen Ergebnisses -3.184,85 € 3.9 • Sonderposten 57.453,09 € 3.10 • Rückstellungen 15.000,00 € 3.11 • Verbindlichkeiten 1.014.074,13 € 3.12 • Passive Rechnungsabgrenzungsposten 12.684,00 € 3.13 Gesamtbetrag auf der Passivseite 1.711.531,45 4. Verwendung des Jahresgewinn Der ausgewiesene Jahresgewinn nach Steuern in Höhe von 12.840,18 € ist auf neue Rechnung vorzutragen (Verlustvortrag -3.184,85 €). 5. die Haushaltsrechnung entsprechend Gesamtergebnisrechnung und Gesamtfinanzrechnung des Jahresabschlusses 2022; 6. die Zustimmung zu den Planabweichungen in der Ergebnis- und Finanzrechnung entsprechend des Jahresabschlusses 2022 (mit den überschrittenen Budgets und Deckungskreisen). Den nach dem Rechnungsergebnis geleisteten über- und außerplanmäßigen Ausgaben, wie in der Haushaltsrechnung aufgeführt und im Rechenschaftsbericht näher erläutert, wird gemäß § 84 GemO zugestimmt; 7. den Jahresabschlussbericht der RSW Steuerberatungskanzlei inkl. Lagebericht der Gemeinde für das Haushaltsjahr 2022 wird zur Kenntnis genommen; 8. die Finanzrechnung der Investitionsmaßnahmen entsprechend des Jahresabschlusses 2022; 9. der Beschluss über die Feststellung des Jahresabschlusses 2022 ist dem Landratsamt Ravensburg als Rechtsaufsichtsbehörde nach § 95b Abs. 3 GemO vorzulegen und ortsüblich bekannt zu geben. Die Gemeindeprüfungsanstalt ist zu unterrichten. 10. Entlastung der Betriebsleitung Der Betriebsleitung wird hiermit gemäß § 16 Abs. 3 des Eigenbetriebsgesetzes vom 08.01.1992 Entlastung erteilt. 11. Die Wasserversorgung Baindt erstrebt gemäß der Wasserversorgungssatzung und der Betriebssatzung keinen Gewinn. Gezeichnet Baindt, den 16.06.2023 Simone Rürup, Bürgermeisterin Feststellung der Jahresrechnung 2022 des EB Abwasserbeseitigung Feststellungsbeschluss Der Jahresabschluss 2022 des EB Abwasserbeseitigung wurde vom Gemeinderat der Gemeinde Baindt am 16.06.2023 gemäß § 16 Abs. 3 des Eigenbetriebsgesetzes in der Fassung vom 08.01.1992 in Verbindung mit der Eigenbetriebsverordnung vom 07.12.1992 wie folgt festgestellt. Euro 1 Erfolgsrechnung 1.1 Summe Erträge 832.251,60 1.2 Summe Aufwendungen - 808.399,78 1.3 Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag (Saldo aus 1.1 und 1.2) 23.851,82 nachrichtlich: Vorauszahlungen der Gemeinde auf die spätere Fehlbetragsabdeckung 0,00 Vorauszahlungen an die Gemeinde auf die spätere 0,00 Überschussabführung 2 Liquiditätsrechnung 2.1 Zahlungsmittelüberschuss/-bedarf der Erfolgsrechnung 185.153,94 2.2 Finanzierungsmittelüberschuss/-bedarf aus Investitionstätigkeit - 110.254,59 2.3 Finanzierungsmittelüberschuss/-bedarf (Saldo aus 2.1 und 2.2) 74.899,35 2.4 Finanzierungsmittelüberschuss/-bedarf aus Finanzierungstätigkeit - 79.000,00 2.5 Änderung des Finanzierungsmittelbestands zum Ende des Wirtschaftsjahres (Saldo aus 2.3 und 2.4) - 4.100,65 2.6 Überschuss/Bedarf aus wirtschaftsplanunwirksamen Einzahlungen und Auszahlungen 0,00 3 Bilanzsumme 5.788.228,56 4. Verwendung des Jahresüberschuss Der ausgewiesene Jahresüberschuss in Höhe von 23.851,82 € ist auf neue Rechnung vorzutragen (Gebührenausgleichsrückstellung); 5. die Haushaltsrechnung entsprechend Gesamtergebnisrechnung und Gesamtfinanzrechnung des Jahresabschlusses 2022; 6. die Zustimmung zu den Planabweichungen in der Ergebnis- und Finanzrechnung entsprechend des Jahresabschlusses 2022 (mit den überschrittenen Budgets und Deckungskreisen). Den nach dem Rechnungsergebnis geleisteten über- und außerplanmäßigen Ausgaben, wie in der Haushaltsrechnung aufgeführt und im Rechenschaftsbericht näher erläutert, wird gemäß § 84 GemO zugestimmt; 7. der Lagebericht der Gemeinde für das Haushaltsjahr 2022 wird zur Kenntnis genommen; 8. die Finanzrechnung der Investitionsmaßnahmen entsprechend des Jahresabschlusses 2022; 9. der Beschluss über die Feststellung des Jahresabschlusses 2022 ist dem Landratsamt Davon entfallen auf der Aktivseite unter Euro 3.1 • Immaterielles Vermögen 0,00 3.2 • Sachvermögen 4.685.804,33 3.3 • Finanzvermögen 867.772,01 3.4 • Abgrenzungsposten 234.652,22 3.5 • Nettoposition (nicht gedeckter Fehlbetrag 0,00 3.6 Gesamtbetrag auf der Aktivseite 5.788.228,56 Davon entfallen auf die Passivseite unter 3.7 • Basiskapital 0,00 3.8 • Rücklagen 123.650,20 3.9 • Fehlbeträge des ordentlichen Ergebnisses 0,00 3.10 • Sonderposten 2.491.959,51 3.11 • Rückstellungen 461.252,00 3.12 • Verbindlichkeiten 2.711.366,85 3.13 • Passive Rechnungsabgrenzungsposten 0,00 3.14 Gesamtbetrag auf der Passivseite 5.788.228,56 Ravensburg als Rechtsaufsichtsbehörde nach § 95b Abs. 3 GemO vorzulegen und ortsüblich bekannt zu geben. Die Gemeindeprüfungsanstalt ist zu unterrichten. 10. Entlastung der Betriebsleitung Der Betriebsleitung wird hiermit gemäß § 16 Abs. 3 des Eigenbetriebsgesetzes vom 08.01.1992 Entlastung erteilt. 11. Die Abwasserbeseitigung erstrebt gemäß der Abwasserbeseitigungssatzung und der Betriebssatzung keinen Gewinn. Haushaltscontrolling des Haushaltsplans 2023 – Ausblick nach der Maisteuerschätzung - Doppelhaushalt 2023/2024 Nach der Maisteuerschätzung werden sowohl das Land als auch die Kommunen mit etwas niedrigeren Steuereinnahmen rechnen müssen, basierend auf den Prognosen für das Jahr 2023. Die Differenz zur vorherigen Steuerschätzung ergibt sich hauptsächlich aus den Auswirkungen von Steuerrechtsänderungen, insbesondere des Inflationsausgleichsgesetzes und des Jahressteuergesetzes. Die aktuelle Prognose zeigt leicht höhere Steuereinnahmen aufgrund der erwarteten Entwicklung der gesamtwirtschaftlichen Eckwerte und Bemessungsgrundlagen. Bei den Steuerarten sind unterschiedliche Anpassungen gegenüber der Oktober-Schätzung zu verzeichnen. Während eine Erhöhung bei der Gewerbesteuer erwartet wird, sind bei der Lohnsteuer, Einkommensteuer und der Abgeltungssteuer Mindereinnahmen im Vergleich zur vorherigen Prognose zu erwarten. Im kommunalen Finanzausgleich werden die baden- württembergischen Kommunen ebenfalls mit Mindereinnahmen rechnen müssen, da die Grundkopfbeträge geringer ausfallen und die Bedarfsmesszahl B absinkt. Im Jahr 2023 wird ein negatives ordentliches Ergebnis von 341.100 € erwartet, da die ordentlichen Aufwendungen nicht mit den Erträgen ausgeglichen werden konnten. Allerdings wird die Gemeinde außerordentliche Erträge aus dem Verkauf von Grundstücken erzielen und insgesamt ein positives Gesamtergebnis erzielen. Im Finanzhaushalt werden Veränderungen aufgrund von Inflation, dem Ukrainekrieg, Lieferengpässen und Investitionen im Bereich des Grunderwerbs erwartet. Die genauen Kosten und Veränderungen im Rahmen des Haushaltscontrollings werden zu einem späteren Zeitpunkt präsentiert. Es sind verschiedene Projekte geplant oder bereits in Bearbeitung, darunter die Renovierung der Klosterwiesenschule, die Gestaltung des Dorfplatzes, der Bau der Fischerstraße, barrierefreie Bushaltestellen, Hochwasserschutzmaßnahmen, der Umbau und die Erweiterung des Feuerwehrhauses, sowie der Ausbau der Breitbandversorgung und zahlreiche weitere Projekte. Kreditaufnahmen in Höhe von 5 Mio. und 5,25 Mio. € waren für die Haushaltsjahre 2023/2024 geplant, jedoch werden aufgrund von Verzögerungen nur 3 Mio. € im Jahr 2023 aufgenommen. Die Liquidität der Gemeinde ist derzeit gesichert, und es wurden 10 Mio. € als Festgeld angelegt. Die Verwaltung wird die Möglichkeiten neuer Investitionsförderungsprogramme verfolgen und dem Gemeinderat gegebenenfalls Investitionsvorschläge unterbreiten. Es wird darauf hingewiesen, dass die steigenden Aufwendungen im Sozialbereich die finanzschwächeren Kommunen vor große Probleme stellen können. Die Erwartungshaltung zur Haushaltssicherung muss von der Finanzverwaltung gebremst werden. Die Gemeinde steht vor der Herausforderung, in den Klimaschutz zu investieren und weitere Aufgaben wie Energie- und Mobilitätswende, Breitbandversorgung, Nahwärmeversorgung und Digitalisierung schrittweise umzusetzen. Die wirtschaftliche Lage in Deutschland bereitet Sorge, da Störfaktoren wie Zinsentwicklung, Inflation, Lieferengpässe und der Ukrainekrieg nicht zu unterschätzen sind. Sanierung Klosterwiesenschule, Hauptgebäude: Vergabe der Putzarbeiten, Schlosserarbeiten und Sonnenschutz Das Hauptgebäude der Klosterwiesenschule wird umfassend saniert und umgebaut, einschließlich einer Aufstockung. Der Bestandsbau ist bereits entkernt, und die beiden Treppenhäuser sind fertiggestellt. Derzeit wird die Rampe zur Aula gebaut, um eine barrierefreie Zugänglichkeit der Räume im Untergeschoss zu gewährleisten. Aufgrund der hohen Baukosten von ca. 6.000.000 € netto müssen die Bauleistungen europaweit ausgeschrieben werden. Nur Gewerke, die weniger als 20% der Gesamtbausumme ausmachen, können national ausgeschrieben werden. Die Gewerke Sonnenschutz, Schlosserarbeiten und Putzarbeiten wurden europaweit ausgeschrieben. Die Ausschreibungen wurden am 13.04.2023 über das Vergabeportal des Landratsamtes und im Staatsanzeiger veröffentlicht. Die Angebote wurden am 16.05.2023 eröffnet. 1. Sonnenschutz: Die Unterlagen wurden von 10 Firmen heruntergeladen und es gingen zwei Angebote zur Submission ein. Ein Anbieter hat weniger als 50% der geforderten Positionen ausgefüllt und wurde gemäß VOB ausgeschlossen. Das wirtschaftlichste Angebot stammt von der Firma Zanker GmbH aus Auenwald mit einer Bruttosumme von 211.622,46 €. Basierend auf der Kostenberechnung vom 22.06.2021 lag die Vergabesumme bei 124.503,75 € brutto. Die aktualisierte Kostenberechnung beträgt 163.772,23 € brutto, was bedeutet, dass das Angebot 129,22% der Vergabesumme entspricht. Aufgrund unangemessen hoher Preise im Bereich der Verschattungselemente wird kein wirtschaftliches Ergebnis erzielt. Daher empfehlen die Architekten von mlw, die Ausschreibung aufzuheben und neu auszuschreiben. 2. Schlosserarbeiten: Die Unterlagen wurden von 13 Firmen heruntergeladen und es gingen vier Angebote zur Submission ein. Alle Angebote sind formal korrekt und können nicht aufgrund von Spekulationspreisen oder erkennbarer Mischkalkulation ausgeschlossen werden. Das wirtschaftlichste Angebot stammt von der Firma CSSW GmbH aus Konstanz mit einer Bruttosumme von 58.611,81 €. Dies entspricht 116,27% des ursprünglich veranschlagten und 88,39% des aktualisierten Vergabevolumens. Die Architekten von mlw schlagen vor, die Firma CSSW GmbH gemäß dem Preisspiegel mit der Durchführung der ausgeschriebenen Arbeiten zu beauftragen. 3. Putzarbeiten: Die Unterlagen wurden von 7 Firmen heruntergeladen und es gingen zwei Angebote zur Submission ein. Das wirtschaftlichste Angebot stammt von der Firma Helmut Baum GmbH aus Fronreute mit einer Bruttosumme von 128.254,63 €. Die Kostensteigerung von 69.438,88 € brutto (50.888,39 € brutto indexiert) resultiert unter anderem aus überdurchschnittlich gestiegenen Preisen für Dämmungen und den erforderlichen Mehrstärken der Dämmung aufgrund der KfW-Förderung. Ein Zuschussantrag in Höhe von 1,6 Mio. Euro wurde bei der KfW für die Sanierung des Bestandsgebäudes gestellt, und der Zuschuss wurde bereits zugesagt. Die finale KfW-Berechnung ergab, dass zusätzliche Dämmstärken sowie Flankendämmungen im Kriechkeller erforderlich sind. Es entstehen auch geringfügige Mehrkosten für zusätzliche Putzflächen in den Treppenhäusern, hauptsächlich aufgrund der Platzierung der elektrotechnischen Installationen in Wandschlitzen aufgrund der Stahlbetonfertigteile. Der Gemeinderat fasst den Beschluss: 1. Die Ausschreibung für den Sonnenschutz wird gemäß VOB/A § 17 aufgehoben und zu einem späteren Zeitpunkt neu ausgeschrieben. 2. Die Schlosserarbeiten werden an die Firma CSSW GmbH aus Konstanz mit einer Bruttosumme von 58.611,81 € vergeben. 3. Die Putzarbeiten werden an die Firma Helmut Baum GmbH aus Fronreute mit einer Bruttosumme von 128.254,63 € vergeben. Klimamobilitätsplan des Gemeindeverbands Mittleres Schussental; Vorstellung der Entwurfsfassung und Billigung des Planentwurfs für die förmliche Öffentlichkeitsbeteiligung und Beschlussfassung über die öffentliche Auslegung des Klimamobilitätsplans Der Gemeindeverband Mittleres Schussental wurde im Jahr 2021 mit vier weiteren Modellregionen in Baden-Württemberg ausgewählt, einen Klimamobilitätsplan zu erstellen. In den einzelnen Kommunen wurde bereits im März/April 2023 ein Grundsatzbeschluss zur Aufstellung des Klimamobilitätsplanes getroffen. Darin wurde beschlossen, mit verschiedenen Maßnahmen das Ziel der CO2-Reduzierung anzustreben. Die bereits vorgeschlagenen Maßnahmen wurden zu Maßnahmenpaketen/Clustern zusammengefasst und erläutert, wo möglich konkretisiert und hinsichtlich der Wirkungen bewertet. Der Klimamobilitätsplan basiert auf dem Verkehrsentwicklungsplan und dem Radverkehrskonzept des Verbands. Die Wirkungen der Maßnahmen wurden mithilfe von Simulationen ermittelt und zeigen eine deutliche Verlagerung weg vom Autoverkehr hin zum Fahrrad, öffentlichen Verkehr und Fußverkehr. Durch die Umsetzung des Plans kann der CO2-Ausstoß um 40,3 Prozent reduziert werden. Einige Schlüsselmaßnahmen umfassen den Ausbau von Radwegen, Anpassungen im öffentlichen Verkehr und die Förderung der Elektromobilität. Der Plan wird für vier Wochen öffentlich ausgelegt, um Rückmeldungen und Stellungnahmen einzuholen. Bei der Umsetzung der Maßnahmen kann eine erhöhte Förderquote von 75 Prozent durch den Klimabonus in Anspruch genommen werden. Das weitere Vorgehen beinhaltet die Erstellung einer Umsetzungsplanung und den Abschlussbericht im Oktober 2023. Die Planungskosten werden zu 80 Prozent vom Ministerium für Verkehr gefördert. Der Gemeinderat fasst den Beschluss: 1. Dem Entwurf des Klimamobilitätsplans Gemeindeverband Mittleres Schussentals bestehend aus dem Bericht vom 11.05.2023 sowie der Anlage wird zugestimmt. 2. Der Entwurf des Klimamobilitätsplans wird für die Dauer von vier Wochen öffentlich in allen Gemeinden ausgelegt. 3. Alle Maßnahmen stehen unter dem Vorbehalt der Finanzierbarkeit und entsprechender Sachbeschlüsse. Änderung der Satzung über die Erhebung von Benutzungsgebühren für die Kinderbetreuungseinrichtungen der Gemeinde Baindt ab dem 01.09.2023 Die Frühkindliche Bildung in der Gemeinde Baindt steht vor finanziellen Herausforderungen aufgrund steigender Kosten, unter anderem durch Tariferhöhungen für pädagogische Fachkräfte. Um ein finanziell gesichertes Betreuungsangebot zu gewährleisten und Familien angemessen zu entlasten, wird eine höhere Anpassung der Elternbeiträge vorgenommen. Der Städte- und Gemeindetag empfiehlt eine Erhöhung um 8,5 Prozent für das Kindergartenjahr 2023/2024, um einen Kostendeckungsgrad von 20 Prozent durch Elternbeteiligung anzustreben. Für die Betreuung mit Mittagessen (bis 14:00 Uhr) und Ganztagesbetreuung erfolgt zusätzlich eine 5-prozentige Erhöhung, da hier ein erhöhter Personalaufwand entsteht. Es besteht außerdem die Notwendigkeit, die Gebühren und Eingewöhnungsregeln für Kinder in der Krippe und in der Kindertagesstätte anzugleichen, um eine einheitliche Betreuung sicherzustellen. Um die Eingewöhnung zu optimieren, werden Kinder mit Sharing-Plätzen in der Krippe im ersten Monat täglich anwesend sein, danach wird die Betreuung auf zwei bis drei Tage pro Woche reduziert. Für diesen Monat wird die Gebühr einer fünf Tage Woche erhoben. Des Weiteren gelten für alle Kinder unter vier Jahren einheitliche Regeln für die Eingewöhnung, während keine Reduzierung der Gebühren für Kinder ab vier Jahren vorgenommen wird. Der Gemeinderat fasst den Beschluss: 1. Der Gemeinderat stimmt der Änderung der Satzung über die Erhebung von Benutzungsgebühren für die Kinderbetreuungseinrichtungen der Gemeinde Baindt sowie der Beitragstabelle zum 01.09.2023 (Anlage 1 und Anlage 2) zu. 2. Darüber hinaus wird beschlossen, dass Kinder unter drei Jahren vorrangig in den Krippengruppen untergebracht werden und nachrangig in den Kindergartengruppen.[mehr]

88255 Baindt Grundstücksmarktbericht 2018 Gemeinde Baindt Herausgeber: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Marsweilerstr. 4 Marktbericht vom 14.06.2019 zum Inhalt des Marktberichts Inhaltspunkt Seite Inhaltsverzeichnis 2 Impressum 3 1. Allgemeines zum Marktbericht 4 2. Lokale Allgemeindaten 7 3. Lokale und regionale Bauentwicklung 10 4.1-4.4 Allgemeine Marktentwicklung 13 4.5-4.8 Lokale Marktentwicklung 15 4.9 Hervorzuhebende Entwicklungen im Marktgebiet 16 5.1 Marktdaten Bauland 23 5.2 Marktdaten Land- und Forstwirtschaft 27 Teil B - Detailwerte 41 6. Teilemarkt Ein- und Zweifamilienhäuser 42 7. Teilemarkt Eigentumswohnungen (Bestand) 56 8. Teilemarkt Renditeobjekte 70 9. Teilemarkt Gewerbe 85 10. Teilemarkt Bauernhöfe (Altdaten) 99 Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 2 Marktbericht vom 14.06.2019 Herausgeber Gutacherausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Baindt Internet www.Baindt.de Geschäftstelle Gemeinde Baindt Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Marsweilerstr. 4 88255 Baindt Leiter der Frau Petra Jeske Geschäftsstelle Telefon 07502-940651 Mail petra.jeske@baindt.de Vorsitzender Auswertungs- Firma Werttax GmbH & Co. KG Technik Kornhausstr. 1 in 88326 Aulendorf Luisenstraße 11-15 in 36179 Bebra unter der Leitung von Wolfgang Weiss, Steuer- u. Sachverständigenkanzlei Sprechzeiten Montag-Donnerstag 08.00 bis 12.00 Uhr Copyright: Gemeinde Baindt Alle Rechte vorbehalten Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 3 http://www.baienfurt.de/ mailto:petra.jeske@baindt.de Marktbericht vom 14.06.2019 1.1 Allgemeines zum Marktbericht 1.2 Interessentenkreise des Marktberichts 1.3 Grundlagen des Marktberichts 1.4 Auszüge aus der Kaufpreissammlung Im Rahmen der Baugesetzgebung hat der Gesetzgeber den jeweiligen Gebietseinheiten den Auftrag auferlegt, den Bürgen eine Markttransparenz über den Grundstücksmarkt zu ermöglichen. Dies soll dem einzelnen Marktteilnehmer eine höhere Sicherheit vor Übervorteilung bei Grundstückskäufen und –verkäufen ermöglichen. Was als Veröffentlichung in Form von Bodenrichtwerten begonnen hat, wird heute in Form von Grundstücksmarktberichten über die jeweilige Gemeinde oder Kreis ergänzt. Gegenüber anderen Marktanalysen zeichnen sich die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse dadurch aus, dass ihnen nahezu alle gezahlten Preise des Auswertungsgebietes zur Verfügung stehen, d.h. das Datenmaterial nicht nur eine begrenzte Stichprobe darstellt. Neben dieser vorrangigen Aufgabe der Gutachterausschüsse ist das Erstellen von Verkehrswertgutachten eine weitere Aufgabe, die zum Teil durch ehrenamtliche Mitglieder betreut wird. Neben der interessierten Öffentlichkeit richtet sich der Marktbericht auch an die freiberuflichen Sachverständigen und sonstigen Stellen der Verwaltung und Wirtschaft, die auf Kenntnisse über den Grundstücksmarkt und dessen Entwicklung angewiesen sind. Seit der Einführung des neuen Erbschaft- und Schenkungsteuerrechts ab dem 01.01.2009 ist der Marktbericht auch wesentliche Basis für steuerliche Wertansätze für Erbschaft- und Schenkungsvorgänge und sind mit den jeweiligen Zahlennachweisen bindend für die steuerlichen Ansätze, soweit diese nach dem BewG heranzuziehen sind. Die in diesem Marktbericht dargestellten Werte erfüllen insbesondere diese steuerlichen Vorgaben, so dass sie "lex specialis" (vorrangig vor den Anlagen zum BewG) zu verwenden sind. Wesentliche Grundlagen des Marktberichts sind die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, der soweit möglich die Kaufverträge, die ihm zugesandt werden auswertet. In Abstimmung mit der Bauakte, Anfrage an den Käufer und ggf. Außenbesichtigung wird eine Auswertung in einfacher Form (ähnlich einer Kurzbewertung) vorgenommen, so dass Rückschlüsse auf die wesentlichen Einflussdaten einer späteren Wertermittlung nach § 194 BauGB ermöglicht werden. Bezüglich des Datenschutzes der erfassten Daten wird auf das bislang einzige einschlägige bundesweite Urteil zum Anonymisierungsgrad von Kaufpreissammlungen hingewiesen (VG Sigmaringen, 30.01.2014, AZ 2 K 2218/12, openJur 2014, 2961). So werden die Personaldaten (Käufer, Verkäufer) nach Erfassung des sog. Eingangsbuchs von den sog. Sachdaten des Grundstücks nach Maßgabe dieses Urteils getrennt und so dem Datenschutz ausreichend Entsprechung getragen. Bei Nachweis eines berechtigten Interesses können Marktteilnehmer, insbesonder Sachverständige, Auszüge aus der Kaufpreissammlung erhalten. Ebenfalls zu erwerben ist eine spezialisierte Regressionsableitung nach Vorlage der notwendigen Einflussdaten (siehe Formular Kaufpreissammlung). Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 4 Marktbericht vom 14.06.2019 1.5 Entwicklung des Wertermittlungswesens 1.6 Marktberichtszeitraum 1.7 Mitglieder des Gutachterausschusses Der Gutachterausschuss setzt sich aus folgenden Personen zusammen: Petra Jeske Vorsitzende Wolfgang Abele Stellvertretender Vorsitzender Fritz Bader Landwirtschaftsmeister Hugo Futterer Landwirtschaftsmeister Günter Güls Bankkaufmann Anton Konzett Zimmerermeister Uwe Nehls Architekt Jürgen Schad Bauingenieur Matthias Schützbach Bauingenieur Peter Beilharz Freier Mitarbeiter, Gutachter Vorbereitung von Gutachten und Auswertungen Gerade in kleinen Gebietseinheiten ist eine stetige Vollerfassung von Kaufpreisdaten erforderlich, da ansonsten statistische Zufallsaussagen drohen. Infolge dessen kann der aktuelle Marktbericht nur unter Miteinbeziehen früherer Marktdaten eine gesicherte Marktdatenableitung bieten. Aufgrund des momentan sehr volatilen Grundstücksmarkts ist für diesen Berichtszeitraum ein starkes Augenmerk auf die Indexziffern in den jeweiligen Anpassungen der Marktdaten für die Spezialobjekte gelegt worden (siehe Sonderteil B). Diese gewährleisten sowohl für frühere Stichtage als auch für aktuelle Stichtage eine hinreichende zeitliche Anpassung an den Markt. Der Gutachterausschuss wird in regelmäßigem Turnus vom Gemeinderat aufgestellt. Er setzt sich aus ehrenamtlichen Mitarbeitern zusammen, die auf eine besondere Kenntnis im Immobilienwesen (Bautechnik, Makler, Bankenwesen, Sachverständige, Landwirte) zurückgreifen können. Nach der Einführung der ImmoWertV 2010 wurden in den Folgejahren wesentliche Richtlinien zur Regelung von Details veröffentlicht, die die ehemalige Wertermittlungsrichtlinie (WertR 2006) ersetzen. So zunächst die Sachwertrichtlinie, die sich auf die Wertermittlung von bebauten Grundstücken im Sachwertverfahren bezieht (SW-RL, 05.12.2012), danach die Vergleichswertrichtlinie, die sich zur Ermittlung von Vergleichswerten auf unbebaute Grundstücke und bebaute Grundstücke bezieht (EW- RL 20.03.2014) und zum Schluss die Ertragswertrichtlinie (EW-RL, 12.11.2015). Mit der Sachwertrichtlinie wurden auch die maßgeblichen Restnutzungsdauermodelle und die Basiswerte der Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) eingeführt. Dabei wurde in der Ertragswertrichtlinie das Restnutzungsdauermodell der Sachwertrichtlinie als analog verwendungsfähig erklärt. In Abweichung zu den Modellen der Sachwertrichtlinie und der Ertragswertrichtlinie wurden in der steuerlichen Bewertung ab dem 01.01.2016) zwar das NHK-2010-Modell übernommen, doch die Einschränkungen bezüglich der Alterung, wenn auch verändert, aufrechterhalten. Insoweit wurden die vorgegebenen Mindest-Restnutzungsdauern bei den steuerlichen Auswertungen von jeweils 30% der Gesamtnutzungsdauer berücksichtigt. Dementsprechend unterscheiden sich die Ergebnisse im Bereich der Wertfaktoren und Liegenschaftszinssätze. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 5 Marktbericht vom 14.06.2019 aus dem Finanzamt dem GAA-Bezirk zugeordnet Peter Winkel Sachgebietsleiter, Finanzamt Ravensburg Johannes Schülling Sachbearbeiter, Finanzamt Ravensburg technische Umsetzung der Kaufpreisauswertungen und des Marktberichts Herr Beilharz, Aulendorf Herr Weiss, Fa. Werttax GmbH & Co. KG, Hohentengen Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 6 Marktbericht vom 14.06.2019 2 Überblick über das Gutachterausschussgebiet 2.1 Kerndaten der Gemeinde Baindt Bundesland: Baden-Württemberg Regierungsbezirk: Tübingen Wappen Landkreis: Ravensburg Geografische Lage: Höhe: 483 m ü. NN Fläche: 23,1 km² Einwohner: 5.252 Bevölkerungsdichte: Postleitzahl: 88255 Vorwahlen: 07502 Kfz-Kennzeichen: RV Adresse der Marsweilerstr. 4 Gemeindeverwaltung 88255 Baindt Offizielle Website: www.baindt.de 2.2 Porträt der Gemeinde Die Gemeinde Baindt hat zum Stand 31.12.2018 5.252 Einwohner. Das besondere an Baindt ist seine landschaftlich reizvolle Lage zwischen dem "Altdorfer Wald" und den Städten Ravensburg und Weingarten die dem Verdichtungsraum Bodensee zugeordnet sind. Stadtnähe einerseits und naturnahe Strukturen andererseits zeichnen die Lage für Wohnen und Arbeiten in Baindt aus. Die Gemarkung Baindt umfasst über 2.300 Hektar Fläche, davon sind 53% Wald fläche und rund 37% Landwirtschaftsfläche. Eine besondere Sehenswürdigkeit ist die Kirche St. Johannes Baptist, eine ehemalige Kirche der Zisterzienserinnen (Reichsabtei) denen Schenk-Konrad von Winterstetten um 1240 das Kloster Baindt stiftete. Die Anfänge der Besiedlung des heutigen Gemeindegebietes liegen aufgrund fehlender oder mangelhafter Quellen im Dunkeln. Erste urkundliche Erwähnung findet Baindt im Jahre 1240 im Zusammenhang mit der Stiftung des Zisterzienserinnen-Klosters durch Schenk-Konrad von Winterstetten. Die folgenden Jahrhunderte war der Ort dann eng mit der Entwicklung des Klosters verbunden. Im Bauernkrieg 1525 zeigte sich, daß diese Nachbarschaft für die Baindter Bauern vor allem negative Seiten gehabt haben muß: Sie brannten das Kloster nieder. Bald darauf zog Truchseß Georg von Waldburg "Bauernjörg" genannt, über den Annaberg (damals "Entlisberg") ins Schussental hinab und handelte in Altdorf den berühmten Weingartener Vertrag aus. Noch einige Male wurde Baindt von gern zitierten Mantel der Geschichte gestreift: Im 30jährigen Krieg wurde der Ort wiederholt von den Schweden besetzt. Während der Raubkriege des "Sonnenkönigs" Ludwig der XIV. und später der napoleonischen Feldzüge hausten mehrmals die Franzosen in Baindt. Zuletzt zogen sie am 28.4.1945 über Marsweiler kommend in den Ort ein. Doch trotz allem entwickelte sich Baindt kontinuierlich weiter. Lebten im Jahre 1848 noch 512 Einwohner in der Gemeinde, so waren es 100 Jahre später 1281 - obwohl in diesem Zeitraum 41 Baindter allein in die Vereinigten Staaten auswanderten. Am 21.Mai 1826 wurde Baindt aus dem Gemeindeverband "Um-Altdorf" herausgelöst. Es umfaßte damals unter anderem Baienfurt, Niederbiegen, Briach und Kümmerazhofen als Ortsteile. Gemäß Erlaß vom 27.6.1848 bekam die Gemeinde ihre heutige Größe. Das vor allem durch Eingliederung der Vertriebenen und Flüchtlinge beschleunigte Bevölkerungswachstum hatte auch einen gravierenden Strukturwandel zur Folge: Baindt entwickelte sich innerhalb weniger Jahrzehnte aus einem von Landwirtschaft geprägten Dorf zu einer moderen Gemeinde. Neue Baugebiete wurden erschlossen, Baindt dehnte sich auch räumlich weit über die bisherigen Siedlungsgrenzen aus. Die Gemeinde erwarb im Jahre 1855 ca.1 Morgen Land von der Salm´schen Grundherrschaft zur Kiesausbeutung. Nachdem der größte Teil der Kiesvorräte abgebaut worden war, lief 1991 ein Verfahren zur Unterschutzstellung des Annabergs an. Begründet wurde die Einrichtung des Naturschutzgebietes mit dem für Oberschwaben einzigartigen Reichtum von hochgradig gefährdeten und geschützen Tier- und Pflanzenarten. (Zwei sonst in Baden-Würtemberg verschollene Pflanzenarten sind am Annaberg noch zu finden). Durch starken Einwohnerzuwachs flankierte die Gemeindeverwaltung mit den erforderlichen Verbesserungen der Infastruktur: 1957/58 wurde das Baindter Freibad mit Sportfeld eingerichtet. 1968 erfolgte die Erstellung einer Grund- und Hauptschule mit Turnhalle und Sportgelände in den "Nachtweiden". 14 Jahre später konnte die neue Turnhalle errichtet werden. 1985/86 wurde die 1955 erbaute Schenk-Konrad-Halle erweitert und entsprechend der inzwischen gestiegenen Ansprüche des Kulturlebens der Gemeinde und Vereine vergrößert. Seit 1985 läuft ein Planverfahren zur Sanierung des Ortskerns, die eine weitere Verbesserung der Infastruktur gebracht hat. So wurde 1989 an die Schenk-Konrad Halle ein Wohn- und Geschäftshaus angebracht, das den aus dem Altdorfer Wald kommenden Dorfbach "Bampfen" überspannt. Im Jahre 1987 schließlich wurden Feuerwehrgerätehaus und Bauhof aufgerichtet. Derzeit bestehen 4 Kindergärten in Baindt, wovon 2 von der Gemeinde getragen werden. Die räumliche Nähe zu den Nachbargemeinden des mittleren Schussentals bot eine breitgefächerte Zusammenarbeit auf kummunaler Ebende gerade zu an: So etwa im "Gemeindeverband Mittleres Schussental" (vor allem Verkehrsplanung und Flächennutzung), im "Abwasserzweckverband Mittleres Schussental", in der Erwachsenenbildung und anderen Bereichen. Oberschwaben 448 Einwohner je km² Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 7 http://www.baindt.de/ Marktbericht vom 14.06.2019 Die Anfänge der Besiedlung des heutigen Gemeindegebietes liegen aufgrund fehlender oder mangelhafter Quellen im Dunkeln. Erste urkundliche Erwähnung findet Baindt im Jahre 1240 im Zusammenhang mit der Stiftung des Zisterzienserinnen-Klosters durch Schenk-Konrad von Winterstetten. Die folgenden Jahrhunderte war der Ort dann eng mit der Entwicklung des Klosters verbunden. Im Bauernkrieg 1525 zeigte sich, daß diese Nachbarschaft für die Baindter Bauern vor allem negative Seiten gehabt haben muß: Sie brannten das Kloster nieder. Bald darauf zog Truchseß Georg von Waldburg "Bauernjörg" genannt, über den Annaberg (damals "Entlisberg") ins Schussental hinab und handelte in Altdorf den berühmten Weingartener Vertrag aus. Noch einige Male wurde Baindt von gern zitierten Mantel der Geschichte gestreift: Im 30jährigen Krieg wurde der Ort wiederholt von den Schweden besetzt. Während der Raubkriege des "Sonnenkönigs" Ludwig der XIV. und später der napoleonischen Feldzüge hausten mehrmals die Franzosen in Baindt. Zuletzt zogen sie am 28.4.1945 über Marsweiler kommend in den Ort ein. Doch trotz allem entwickelte sich Baindt kontinuierlich weiter. Lebten im Jahre 1848 noch 512 Einwohner in der Gemeinde, so waren es 100 Jahre später 1281 - obwohl in diesem Zeitraum 41 Baindter allein in die Vereinigten Staaten auswanderten. Am 21.Mai 1826 wurde Baindt aus dem Gemeindeverband "Um-Altdorf" herausgelöst. Es umfaßte damals unter anderem Baienfurt, Niederbiegen, Briach und Kümmerazhofen als Ortsteile. Gemäß Erlaß vom 27.6.1848 bekam die Gemeinde ihre heutige Größe. Das vor allem durch Eingliederung der Vertriebenen und Flüchtlinge beschleunigte Bevölkerungswachstum hatte auch einen gravierenden Strukturwandel zur Folge: Baindt entwickelte sich innerhalb weniger Jahrzehnte aus einem von Landwirtschaft geprägten Dorf zu einer moderen Gemeinde. Neue Baugebiete wurden erschlossen, Baindt dehnte sich auch räumlich weit über die bisherigen Siedlungsgrenzen aus. Die Gemeinde erwarb im Jahre 1855 ca.1 Morgen Land von der Salm´schen Grundherrschaft zur Kiesausbeutung. Nachdem der größte Teil der Kiesvorräte abgebaut worden war, lief 1991 ein Verfahren zur Unterschutzstellung des Annabergs an. Begründet wurde die Einrichtung des Naturschutzgebietes mit dem für Oberschwaben einzigartigen Reichtum von hochgradig gefährdeten und geschützen Tier- und Pflanzenarten. (Zwei sonst in Baden-Würtemberg verschollene Pflanzenarten sind am Annaberg noch zu finden). Durch starken Einwohnerzuwachs flankierte die Gemeindeverwaltung mit den erforderlichen Verbesserungen der Infastruktur: 1957/58 wurde das Baindter Freibad mit Sportfeld eingerichtet. 1968 erfolgte die Erstellung einer Grund- und Hauptschule mit Turnhalle und Sportgelände in den "Nachtweiden". 14 Jahre später konnte die neue Turnhalle errichtet werden. 1985/86 wurde die 1955 erbaute Schenk-Konrad-Halle erweitert und entsprechend der inzwischen gestiegenen Ansprüche des Kulturlebens der Gemeinde und Vereine vergrößert. Seit 1985 läuft ein Planverfahren zur Sanierung des Ortskerns, die eine weitere Verbesserung der Infastruktur gebracht hat. So wurde 1989 an die Schenk-Konrad Halle ein Wohn- und Geschäftshaus angebracht, das den aus dem Altdorfer Wald kommenden Dorfbach "Bampfen" überspannt. Im Jahre 1987 schließlich wurden Feuerwehrgerätehaus und Bauhof aufgerichtet. Derzeit bestehen 4 Kindergärten in Baindt, wovon 2 von der Gemeinde getragen werden. Die räumliche Nähe zu den Nachbargemeinden des mittleren Schussentals bot eine breitgefächerte Zusammenarbeit auf kummunaler Ebende gerade zu an: So etwa im "Gemeindeverband Mittleres Schussental" (vor allem Verkehrsplanung und Flächennutzung), im "Abwasserzweckverband Mittleres Schussental", in der Erwachsenenbildung und anderen Bereichen. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 8 Marktbericht vom 14.06.2019 2.3 Struktur der Gemeinde Kaufkraft Kaufkraftindex 102 Kaufkraft je Einwohner 22.893 € Einzelhandeslrelevante Kaufkraft 101 EH-Kaufkraft je Einwohner 6.674 € Kaufkraftbindung im Einzelhandel 51 Verteilung des monatlichen Nettoeinkommens je Haushalt Verteilung der Bevölkerung nach Alter (Alterspyramide) 2.3. Strukturdaten Datenquelle: (on-geo GmbH, Bezug 30.04.2019) 35,3% 26,5% 17,7% 11,3% 2,6% 4,3% 2,3% über 5000 € 3500 bis 5000 € 2800 bis 3500 € 2200 bis 2800 €1500 bis 2000 € 1000 bis 1500 € bis 1000 € Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 9 Marktbericht vom 14.06.2019 2.4 Bevölkerungsentwicklung 1970 2.655 1975 3.244 1980 3.948 1985 4.052 1990 4.397 1995 4.551 2000 4.612 2005 4.701 2010 4.884 2015 5.088 2018 5.252 2.4. Bevölkerungsentwicklung Datenquelle: Statistisches Landesamt 2.5 Erreichbarkeit Flughäfen 29 km nach Friedrichshafen - 120 km nach Zürich-Kloten - 156 km nach Stuttgart Die nächsten Bahnhöfe 2.6 Beschäftigungskennzahlen (Statistisches Landesamt) 860 252 29% 295 34% 313 36% 1.652 679 340 330 340Hebesatz Grundsteuer B: - davon Handel/Verkehr: - davon Dienstleistung: Berufsauspendler: Berufseinpendler: Hebesatz Gewerbesteuer: Hebesatz Grundsteuer A: - davon produzierendes Gewerbe: 5 km Haltestelle Mochenwangen - 5 km Haltestelle Niederbiegen - 12 km Bahnhof Ravensburg - 16 km Bahnhof Aulendorf Baindt liegt in Nähe der Bundesstraße B 30 Ulm-Friedrichshafen der wichtigsten Nord-Süd-Verbindung in Oberschwaben sowie mit einem Haltepunkt der Bodensee-Oberschwaben-Bahn an der Hauptstrecke Südbahn (Ulm-Friedrichshafen). Beschäftigte gesamt: 5400 5600 5800 6000 6200 6400 6600 6800 7000 7200 7400 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2013 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 4.500 5.000 5.500 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2018 Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 10 Marktbericht vom 14.06.2019 3 Entwicklung des Grundstücksmarkts 3.1 Überregionale Entwicklung 3.2 Immobilienpreisentwicklung in Baden-Württemberg Aufgrund der lang anhaltenden Niedrigzinsphase im Anleihensektor ist ein nachhaltiger Umschichtungsprozess von klassischen Kapitalanlagen in Richtung Immobilien und Aktien erfolgt. Gleichfalls führten die deutlich gesunkenen Hypothekenzinssätze zu einem erhöhten Investistionsinteresse der privaten Wohnungsnachfrager. Erstmals nach einer langen Phase einer Stagnation von Mehrfamilienhausbauten ist wieder ein reges Wachstum in dieser Sparte vorhanden. In den Ballungsräumen der Städte München und Stuttgart ist im süddeutschen Umland bei extremen Bodenwertsteigerungen und enormen Wohnflächenpreiszuwächsen vermehrt mit Blasenbildungen zu rechnen. So lag 2008 in München der Preis für normales Bauland für Einfamilienhäuser noch bei 680 €/m² bei einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,6. 2017 lagen die mittleren Kaufpreise bei 1.700 €/m², was einem Anstieg von 150% in 9 Jahren entsprach. In ländlichen Marktgebieten ist bei weitem nicht von solchen Steigerungseffekten auszugehen. Dennoch sind auch die Werte im ländlichen Umland stärker gestiegen. Dabei gilt der Grundsatz: Je näher am Schussental oder am Bodensee, desto höher die Werte. Für den oberschwäbischen Bereich ist entgegen einer Überhitzung eher von einem schon lange anstehenden Aufholprozess auszugehen. Gesunde wirtschaftliche Bedingungen bei geringen Arbeitslosenquoten sind stabile Wachstumsfaktoren für Immobilienpreise. Die Bodenwerte und Mieten liegen im Vergleich zum Bundesgebiet noch leicht unterdurchschnittlich und lassen eingeschränkte Preissteigerungen für die Zukunft noch vermuten. Die Mieten und Baulandpreise in Baden-Württemberg entwickelten sich nach den Auswertungen des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg wie folgt: 1995 2000 2005 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Datenreihen1 75,2 80,3 86,9 93,4 94,6 95,5 96,6 98,1 100 101,4 103,1 105 Datenreihen2 68,7 79,4 99,2 102,7 102,9 96,6 96,7 96,8 100,0 95,8 101,4 75,2 80,3 86,9 93,4 94,6 95,5 96,6 98,1 100 101,4 103,1 105 68,7 79,4 99,2 102,7 102,9 96,6 96,7 96,8 100,0 95,8 101,4 50 60 70 80 90 100 110 In d e x 2 0 1 0 Immobilienentwicklung 1995 - 2018 Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 11 Marktbericht vom 14.06.2019 3.3 Bauwirtschaft in Baden-Württemberg Indexentwicklung Bau Stand 2/2019 Veränderung gegenüber Vorjahr 1. Geleistete Arbeitsstunden 11,6% 2. Beschäftigte im Bauhauptgewerbe 6,6% 3. Baugewerblicher Umsatz 12,6% 3. Auftragseingang 33,9% Quellen: Fachverband Bau Württemberg e.V. Bauwirtschaft weiter auf Wachstumskurs - Beschäftigtenzahl steigt auf über 100.000 Nach einem starken ersten Halbjahr hat sich der Aufwärtstrend in der baden-württembergischen Bauwirtschaft auch in der 2. Jahreshälfte 2018 fortgesetzt. Insgesamt hat die Branche im vergangenen Jahr 17,4 Milliarden Euro umgesetzt, das sind fast 11 % mehr als 2017. Damit hat sich der baugewerbliche Umsatz seit 2004 nahezu verdoppelt. Die positive Entwicklung hat in allen Bausparten hohe Zuwachsraten ermöglicht. Bezogen auf größere Baubetriebe mit mehr als 20 Beschäftigten erreichte der Wirtschaftsbau ein Umsatzplus von 14,8 % und belegt damit die Spitzenposition. Es folgen der Wohnungsbau mit einem Anstieg um 10,4 % und der Öffentliche Bau mit +10,0 %. Ebenfalls deutlich zugenommen haben die Auftragseingänge. Sie erhöhten sich von Januar bis Dezember 2018 um 7,2 % auf 10,4 Milliarden Euro. Am stärksten wuchs mit +11,1 % der Wohnungsbau, gefolgt vom Öffentlichen Bau (+ 8,1 %) und vom Wirtschaftsbau (+ 4,5 %). Die Zahl der geleisteten Arbeitsstunden erhöhte sich über alle Sparten hinweg um 5 %. Angesichts der weiter gestiegenen Auftragseingänge rechnet die Branche auch für die nächste Zukunft mit einer aufwärts gerichteten baukonjunkturellen Entwicklung. Der Anstieg der Wohnungsbaugenehmigungen um 5 Prozent im vergangenen Jahr lässt gleichfalls eine andauernd starke Nachfrage erwarten. Der baugewerbliche Umsatz dürfte sich im Gesamtjahr 2019 um rund 6 % erhöhen. Aufgrund der guten Auftragslage ist der Beschäftigtenzuwachs am Bau ungebrochen. Die Zahl der Arbeitnehmer stieg 2018 um 5,1 % auf 103.500. Damit sind in der Bauwirtschaft in den vergangenen zehn Jahren rund 20.000 neue Arbeitsplätze entstanden. Trotz der gestiegenen Beschäftigtenzahl kämpfen die Unternehmen nach wie vor mit Fachkräftemangel. Vor diesem Hintergrund ist die Ausbildungsbereitschaft der Betriebe hoch: Im Ausbildungsjahr 2018/19 stieg die Zahl der Baulehrlinge gegenüber dem Vorjahr um 1,3 % auf 5.957. Im ersten Ausbildungsjahr fiel das Plus mit 2,2 % und 1.911 neu abgeschlossenen Lehrverträgen sogar noch etwas deutlicher aus. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 12 http://www.landesvereinigung-bauwirtschaft.de/bau/bau_04.html#b01 Marktbericht vom 14.06.2019 3.4 Bauentwicklung im Gemeindegebiet 1986 - 2017 Baugenehmigungen (Wohnungsbau) - ohne Kenntnisgabeverfahren Gebäude Rauminhalt Wohnungen Wohnfläche Wohnfläche Anzahl 100 cbm Anzahl qm je Wohnung 1986 14 123 19 2.042 107 1987 9 68 9 1.068 119 1988 10 98 13 1.484 114 1989 21 205 30 3.369 112 1990 37 342 48 5.890 123 1991 13 128 23 2.152 94 1992 6 79 14 1.243 89 1993 12 226 38 3.225 85 1994 15 258 45 4.307 96 1995 11 136 26 2.324 89 1996 4 44 7 741 106 1997 13 253 51 3.971 78 1998 13 153 32 2.807 88 1999 17 159 24 3.023 126 2000 6 62 10 1.129 113 2001 17 183 24 2.859 119 2002 5 125 24 2.383 99 2003 9 75 9 1.378 153 2004 12 110 15 1.956 130 2005 35 334 43 5.819 135 2006 8 75 9 1.299 144 2007 16 132 19 2.539 134 2008 4 30 4 620 155 2009 4 91 4 513 128 2010 6 54 6 900 150 2011 13 160 24 2.695 112 2012 14 176 26 2.997 115 2013 4 72 14 1.324 95 2014 11 160 24 2.853 119 2015 3 28 3 424 141 2016 8 132 39 2.185 56 2017 Zahlen des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg (gemeldete Zahl der Gemeinde) *) Errichtung neuer Gebäude; einschließlich Wohnheime. Jahr 0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 0 5 10 15 20 25 30 35 40 1986 1991 1996 2001 2006 2011 2016 fe rt ig ge st e llt e W o h n fl äc h e in m ² Fa llz ah l Fertiggestellte Gebäude fertiggestellte Wohnfläche Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 13 Marktbericht vom 14.06.2019 3.5 Grundstücksmarktentwicklung im Gutachterausschussgebiet Berichtszeitraum 2009 - 2018 Anzahl Kaufpreisfälle 559 Gesamtumsatz Umsatz je Fall Grundstücksfläche Grundstücksfläche/Fall 3.6. Entwicklungstendenzen 109.933.989 € 196.662 € 787.103 m² 1.408 m² 0 € 2.000.000 € 4.000.000 € 6.000.000 € 8.000.000 € 10.000.000 € 12.000.000 € 14.000.000 € 16.000.000 € 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Ergebnis 7.629.99 9.148.85 8.063.53 13.048.5 10.978.5 9.074.66 14.550.3 13.738.2 11.217.5 12.483.5 U M SÄ TZ E Umsatzentwicklung - gesamt 0 10 20 30 40 50 60 70 80 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Ergebnis 49 61 66 53 59 54 59 71 50 37 V ER TR Ä G E Fallzahlentwicklung Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 14 Marktbericht vom 14.06.2019 3.7. gehandelte Grundstücksfläche 3.8. Umsatzentwicklung in den Teilorten Im Marktgebiet werden die größten Umsätze im Hauptort erreicht. Grundstücke der Landwirtschaft sind mit der Abkürzung "LAFO" insgesamt ausgewiesen. 0 m² 20.000 m² 40.000 m² 60.000 m² 80.000 m² 100.000 m² 120.000 m² 140.000 m² 160.000 m² 180.000 m² 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Ergebnis 96.538 m 44.360 m 39.582 m 64.828 m 99.069 m 84.952 m 48.076 m 115.702 171.452 22.544 m G R U N D ST Ü C K SF LÄ C H E gehandelte Grundstücksfläche 0 € 2.000.000 € 4.000.000 € 6.000.000 € 8.000.000 € 10.000.000 € 12.000.000 € 14.000.000 € LAFO BAINDT TEILORTE Umsätze nach Orten 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 15 Marktbericht vom 14.06.2019 3.9 Wesentliche Aussagen des Grundstückmarkts 2017-2018 3.9.1 Anzahl der eingegangenen Verträge 3.9.2 Grundstückspreise für Bauland 3.9.3 Entwicklungen im landwirtschaftlichen Bereich 3.9.4 Durchschnittspreise für Ein- und Zweifamilienhäuser 3.9.5 Preise für wiederverkaufte Eigentumswohnungen 3.9.6 Preise für neu errichtete Eigentumswohnungen Zum ersten Mal nach dem Jahr 2012 wurden wieder neue Eigentumswohnungen im Erhebungsgebiet veräußert. Bei insgesamt 12 Verkäufen wurde ein mittlerer Erstbezugspreis von 3.950 €/m² bei einer Spanne von 3.232 €/m² bis 4.650 €/m² festgestellt. Die mittlere Wohnfläche der Objekte lag dabei bei 95 m². In den Jahren 2017 und 2018 sind im Bereich des Gutachterausschusses 87 Kaufverträge ausgewertet. Die Anzahl der Kaufverträge sind damit im Vergleich zum vorigen Berichtszeitrum um 33 % gesunken. Nominal wurden im Berichtszeitraum 23,7Mio. Euro auf dem Grundstücksmarkt umgesetzt - im Vergleich zur Vorperiode ist dies ein Rückgang von -16%. Im Berichtszeitraum war ein Rückgang von Verkaufsflächen erschlossener Grundstücksflächen im Vergleich zur Vorperiode (2015/2016) festzustellen. Der Rückgang betrug ca. -26%. Der statistische Durchschnittspreis je m² Baulandfläche stieg von 294 €/m² auf 329 €/m², was einem Preisanstieg von ca. 12% entspricht. Es wurden stärkere Preissteigerungen im Bereich der Land- und Forstwirtschaft festgestellt. Gleichzeitig ist jedoch auf eine nur sehr geringe Datengrundlage hinzuweisen. Für bebaute Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke wurden 2017-2018 durchschnittlich 374.931 € gezahlt. In der Vorperiode lag dieser Mittelpreis bei 307.418 €. Somit stiegen die Preise um 22% Die Fallzahlen blieben mit 25 Verkäufen leicht erhöht gegenüber der Vorperiode mit 22 Fällen. Der Preis für Bestand-Eigentumswohnungen liegt im Schnitt bei 171.316 € und damit in etwa auf der Höhe der Vorperiode (171.316) €). Mit 20 Fällen ist ein deutlicher Zuwachs von Bestandsverkäufen von +150% festzustellen. Dabei sank die mittlere Wohnfläche je gehandeltem Objekt von 92 m² auf 76 m², so dass der mittlere Flächenpreis bei nunmehr 2.257 €/m² (+ 21%, Vorwert: 1.858 €/m²). Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 16 Marktbericht vom 14.06.2019 4 Bodenwerte 4.1 Bauland Grundlagen der Untersuchungen Untersuchungen Kursivhinweise 4.1.1 Allgemeine Hinweise und Übersichten GFZ-Umrechnungen nach tatsächlich erreichter GFZ Flächenumrechnungen Mischgebiete / Wohngebiete Typisierte Bodenwerte Objekttyp Fälle Mittel Größe 2015-2018 (WA) Allgemeine Wohngebiete 111 284 € 352 m² (MI) Mischgebiete 88 281 € 546 m² (GE) Gewerbegebiete 6 110 € 2.168 m² Typisierte Verkaufsfälle Objekttyp Kaufpreis Fälle WFL/NFL 2015-2018 Ein- und Zweifamilienhaus 326.051 € 29 151 m² Reihenhaus 330.500 € 9 121 m² Eigentumswohnung 234.252 € 75 86 m² nach Entfernung von Ausreißer-Fällen Die Untersuchung wurde mit Hilfe des Kaufpreissammlungprogramms WertPRO- KPA vorgenommen. Soweit auswertbare Grundstücksfälle vorhanden waren, wurden für die wichtigsten Objekttypen Liegenschaftszinssätze, Marktanpassungs-faktoren, Vergleichswerte und Bodenwerteinflüsse untersucht. Werden Werte kursiv dargestellt, so sind erst wenige Fälle erfasst worden, deren Aussagekraft für das lokale Umfeld als beschränkt anzusehen sind. Insbesondere sind dann Extrapolationen bei Objektabweichungen im verstärktem Umfang notwendig. Aufgrund der mischgebietlichen Nutzung ohne Festlegung von GFZ können nur die wirtschaftlich relevanten tatsächlichen GFZ-Werte der Objekte für die Umrechnung der Bodenwerte zugrunde gelegt werden. Die Einflussfaktoren im Ermittlungsgebiet sind somit über die tatsächliche erreichte Ist-GFZ und nicht über die theoretisch erreichbare GFZ zu errechnen, die in vielen Fällen wirtschaftlich gar nicht mangels Bodennachfrage effizient umgesetzt werden kann. Die Flächenumrechnungen sind nach der üblichen im Innenbereich liegenden unteilbaren Grundstücksfläche vorzunehmen. Separat nutzbare Grundstücke sind vorab einzeln zu bewerten. Soweit erforderlich wurden die Bodenwerteinflüsse getrennt nach typisierten Wohngebieten ausgewertet. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 17 Marktbericht vom 14.06.2019 4.1.2 Ermittlung von Bodenrichtwerten 4.1.3 Anwendungshinweise zur Verwendung von Bodenrichtwerten Der Gutachterausschuss ermittelt auf jeden auf den Stichtag 31.12. jeden geraden Kalenderjahres Bodenrichtwerte im Gemeindegebiet. Gesetzliche Grundlagen hierfür sind § 196 BauGB in Verbindung mit der Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Baden-Württemberg (§ 12 Gutachterausschussverordnung, GAVO BW) und § 10 ImmoWertV. Der Bodenrichtwert ist ein aus Grundstückskaufpreisen abgeleiteter durchschnittlicher Lagewert für den Boden. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche (€/m²) eines Grundstücks mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück). Es nur solche Kaufpreise berücksichtigt, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu Stande gekommen sind. In bebauten Gebieten wurden die Bodenrichtwerte mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre (§ 196 Abs.1 BauGB). Hierfür wurde das Programm WertPRO-KPA eingesetzt. Bodenrichtwerte beziehen sich auf altlastenfreie Grundstücke. Flächenhafte Auswirkungen wie z. B. bei Denkmalbereichssatzungen, Lärmzonen, Bodenbewegungsgebieten sind im Bodenrichtwert bereits berücksichtigt. In den Bodenrichtwerten sind Erschließungsbeiträge nach §§ 123 ff BauGB und Kostenerstattungsbeträge nach § 135a BauGB (Naturschutz) wertmäßig enthalten. Der Bodenrichtwert wird in einer Richtwertzone ausgewiesen. Diese Zonen umfassen Gebiete, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Diese Merkmale werden im Gemeindegebiet ggf. alternativ zusammen mit dem Bodenrichtwert angegeben durch: • Entwicklungszustand • Nutzungsart • Geschosszahl • Fläche (m²) oder Baulandtiefe (m) • Geschossflächenzahl (GFZ) Der zonale Bodenrichtwert entspricht selten dem Verkehrswert (§194 BauGB). Aufgrund üblicher Abweichungen in den mehreren wertbestimmenden Eigenschaften wird meist nur ein Sachverständiger/e über spezielle Ableitungen auf den endgültigen Verkehrswert des Grundstücks schließen können. So stellt der Bodenrichtwert eine mittlere Wertgröße innerhalb der Zone dar, die sich auf ein fiktives idealtypisches Grundstück üblicher Größe und Bebauungsfähigkeit in dieser Zone bezieht. Hieraus sind auf das jeweilige Bewertungsgrundstück entsprechend die im Marktbericht dargestellten Ableitungen (über GFZ bzw. Grundstücksgröße) vorzunehmen und ggf. für weitere lageatypische Merkmale Zu- oder Abschläge einzukalkulieren. Ansprüche gegenüber Genehmigungsbehörden z.B. Bauplanungs-, Baugenehmigungs- oder Landwirtschaftsbehörden können weder aus den Bodenrichtwerten, den Abgrenzungen der Bodenrichtwertzonen noch aus den sie beschreibenden Eigenschaften abgeleitet werden. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 18 Marktbericht vom 14.06.2019 Richtwertzone BRW Nutzung GFZ Fläche 1000 Zentrum Geschosswohnungsbau 420 € MI 1,20 k.A. 1000 Zentrum Einzelhäuser 285 € MI 0,50 690 m² 1130 Stöcklistraße, Jägerweg 295 € WA 0,50 610 m² 1210 Annabergstraße 250 € MI k.A. k.A. 1220 Erlenstraße 300 € MI 0,90 640 m² 1230 Ziegeleistraße 295 € MI 0,60 650 m² 1235 Sonnenstraße 340 € WA 0,60 540 m² 1240 Schönblick 360 € WA 0,40 500 m² 1245 Voken-Sperlingstraße 350 € WA 0,50 490 m² 1330 Eichenstraße 260 € WA 0,60 430 m² 1335 Buchenstr./ Birkenstraße 340 € WA 0,80 k.A. 1340 Gartenstraße 320 € MI 0,90 480 m² 1430 Dachsstraße 315 € WA 0,60 560 m² 1435 Rehstraße 335 € WA 0,60 400 m² 1440 Daimlerstraße 310 € WA 0,60 560 m² 1445 Siemensstraße 250 € WA 0,40 910 m² 1510 Marsweiler Straße GWB 370 € MI 0,80 k.A. 1510 Marsweiler Straße EFH 285 € MI 0,40 850 m² 1530 Flieder- /Rosenstraße/Spielmannsweg 340 € WA 0,50 650 m² 9/44 1540 Blumenstraße 310 € WA 0,60 690 m² Teilorte BRW Nutzung GFZ Fläche 2010 Sulpach 175 € MI 0,20 1.210 m² 2110 Friesenhäusle 180 € MI k.A. k.A. 0/0 2210 Am Föhrenried 135 € GE 0,50 2.540 m² 4/11 2215 Schachener Straße 220 € MI 0,50 550 m² 2230 Baienfurter Straße 240 € MI 0,60 820 m² 2280 Mehlisstraße 190 € MI/WA 0,60 670 m² 2380 Schwarzes Loch 100 € GE k.A. k.A. 3500 Wickenhaus 100 € § 35 0,20 2.100 m² Landwirtschaft BRW Nutzung Fläche Ackerland 6,00 € L 23.000 m² Grünland 5,00 € L 9.800 m² 0/9 Fallzahl / Bemerkungen 4/27 7/46 4.1.4 Übersicht der in der Gemeinde Baindt beschlossenen Bodenrichtwerte zum Stichtag 31.12.2016 4/24 3/36 3/14 Fallzahl / Bemerkungen 2/13 12/52 2/23 1/1 2/13 2/11 1/12 1/3 0/9 0/22 4/43 0/11 4/21 0/0 0/2 2/11 Fallzahl / Bemerkungen 1/17 3/21 0/7 2/7 1/10 Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 19 Jeske Text-Box Jeske Text-Box Jeske Text-Box 2018 Marktbericht vom 14.06.2019 4.1.5 Hinweise zur Geschossflächenzahl Anwendung der berechnete Ist-GFZ Wertrelevante GFZ Wertrelevante GFZ = Anzahl der Vollgeschosse + 0,67 x Dachgeschoss bei Neigungen von 30 bis 55° Dachschrägen < 30° - kein Ansatz der Bodenfläche in der GFZ-Ermittlung Dachschrägen > 55° - voller Ansatz der Bodenfläche in der GFZ-Ermittlung Untergeschosse, die mehr als 1,40 m im Mittel über das Bodenniveau herausragen sind Vollgeschosse. Beispiele: Gelände- 40° Dachneigung 28° Dachneigung UG = 1,80 m über Niveau UG = Vollgeschoss UG = kein Vollgeschoss UG = kein Vollgeschoss EG/OG = Vollgeschosse EG/OG = Vollgeschosse EG = Vollgeschoss DG = 2/3 x Vollgeschoss DG = Vollgeschoss DG = kein Vollgeschoss Somit: 3,67 Vollgeschosse Somit: 3 Vollgeschosse Somit: 1,00 Vollgeschosse Aufgrund der mischgebietlichen Nutzung ohne Festlegung von GFZ können nur die wirtschaftlich relevanten tatsächlichen GFZ-Werte der Objekte für die Umrechnung der Bodenwerte zugrunde gelegt werden. Die Einflussfaktoren im Ermittlungsgebiet sind somit über die tatsächliche erreichte Ist-GFZ und nicht über die theoretisch erreichbare GFZ zu errechnen, die in vielen Fällen wirtschaftlich gar nicht mangels Bodennachfrage effizient umgesetzt werden kann und eine überhöhte Verdichtung für den Käufer in ländlichen Räumen ein Wertmangel darstellt. Zur Berechnung der wertrelevanten GFZ wird in Abweichung zur GFZ-Berechnung nach § 2 LBO Baden-Württemberg ein vereinfachter Berechnungsmodus umseitig wie folgt vorgegeben: 60° Dachneigung Im Rahmen der detaillierten Marktuntersuchungen im Anhang zum Marktbericht wurden für die wichtigsten Nutzungstypen von Grundstücken spezielle GFZ-Umrechnungskoeffizienten ermittelt, die dem Sachverständigen eine weitere Prüfung des anzusetzenden Bodenwertes ermöglichen. Unbeachtlich dieser spezialisierten Korrekturfaktoren werden für das Gemeindegebiet verbindliche Umrechnungskoeffizienten für die ausgewiesenen lagetypischen Grundstücksverhältnisse ausgewiesen. UG = 0,50 m über Niveau UG = 0,50 m über Niveau Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 20 Marktbericht vom 14.06.2019 4.1.6 Anpassungen über die Geschossflächenzahl WA-Gebiete Folgende Einflüsse konnten im Gemeindegebiet in allgemeinen Wohngebieten festgestellt werden: Mischgebiete bzw. unbeplanter Innenbereich sowie dörfliche Mischgebiete Folgende Einflüsse konnten im Gemeindegebiet in Innenbereichen und Mischgebieten festgestellt werden: Umrechnungstabellen zur GFZ-Anpassung GFZ WA MI 0,2 1,042 0,987 0,4 1,022 1,008 0,6 1,003 1,030 0,8 0,984 1,051 1 0,965 1,072 1,2 0,945 1,094 1,4 0,926 1,115 1,6 0,907 1,136 1,8 0,887 1,158 2 0,868 1,179 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 0 0,2 0,4 0,6 0,8 1 1,2 1,4 1,6 Achsentitel GFZ (WA) Linear (GFZ (WA)) 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 2,00 0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 GFZ (MI) Linear (GFZ (MI)) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 21 Marktbericht vom 14.06.2019 4.1.7 Anpassungen von Bodenrichtwerten über die Grundstücksfläche WA-Gebiete Folgende Einflüsse konnten im Gemeindegebiet in Innenbereichen und Mischgebieten festgestellt werden: Mischgebiete bzw. unbeplanter Innenbereich sowie dörfliche Mischgebiete Folgende Einflüsse konnten im Gemeindegebiet in Mischgebieten festgestellt werden: Umrechnungstabellen zur Flächenanpassung Fläche WA MI 50 0,960 1,251 100 0,977 1,167 250 1,000 1,056 500 1,018 0,972 1000 1,035 0,889 1500 1,045 0,840 2000 1,052 0,805 y = -0,121ln(x) + 1,7244 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 2,00 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 Fläche (WA) Log. (Fläche (WA)) y = 0,0253ln(x) + 0,8622 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 Flächen (WA) - ohne Sonderlagen Log. (Flächen (WA) - ohne Sonderlagen) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 22 Marktbericht vom 14.06.2019 4.1.8 Bodenwertentwicklung Gebietsart 2013 2014 2015 2016 2017 2018 WA/WR 257 € 271 € 260 € 307 € 316 € 338 € Mischgebiete / § 34 230 € 265 € 331 € 294 € 349 € 357 € Gewerbegebiete 171 € 164 € - € 125 € 149 € 113 € Außenbereiche 45 € 57 € 62 € 48 € 20 € - € Ackerland/Grünland/Wald I = Indexzahl des jeweiligen Jahres 4.1.8.1 Fallzahlentwicklung Fallzahlentwicklung 2013 2014 2015 2016 2017 2018 WA/WR 41 32 30 33 26 14 Mischgebiete / § 34 11 10 25 14 13 21 Gewerbegebiete 1 1 0 2 1 2 Außenbereiche 2 6 3 16 5 0 Ackerland/Grünland/Wald 4 5 1 5 4 0 4.1.8.2 Umsatzentwicklung Umsatzentwicklung 2013 2014 2015 2016 2017 2018 WA/WR 6.867 T€ 4.986 T€ 5.177 T€ 7.471 T€ 5.731 T€ 5.471 T€ Mischgebiete / § 34 2.583 T€ 2.215 T€ 9.137 T€ 3.657 T€ 3.023 T€ 6.733 T€ Gewerbegebiete 842 T€ 1.621 T€ 0 T€ 870 T€ 658 T€ 279 T€ Außenbereiche 394 T€ 45 T€ 169 T€ 373 T€ 1.131 T€ 0 T€ Ackerland/Grünland/Wald 293 T€ 209 T€ 67 T€ 662 T€ 600 T€ 0 T€ 4.1.8.3 Flächenentwicklung Umsatzentwicklung 2013 2014 2015 2016 2017 2018 WA/WR 13.729 m² 11.843 m² 10.283 m² 12.901 m² 7.737 m² 7.644 m² Mischgebiete / § 34 5.356 m² 4.672 m² 16.049 m² 5.260 m² 4.011 m² 12.425 m² Gewerbegebiete 3.888 m² 17.701 m² m² 6.960 m² 2.634 m² 2.475 m² Außenbereiche ,7 ha ,1 ha ,6 ha ,3 ha 5,5 ha ,0 ha Ackerland/Grünland/Wald 6,9 ha 5,0 ha 1,6 ha 8,6 ha 9,3 ha ,0 ha Die Bodenwertentwicklung im Gemeindegebiet verlief in den letzten Jahren stetig steigen in den Wohn- und Mischgebieten. Die anderen Werte lassen aufgrund der geringen Anzahl der Fälle keine Trendableitung aus diesen Werten zu. 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 4,50 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Wohngebiete Landwirtschaft Gewerbe Mischgebiete Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 23 Marktbericht vom 14.06.2019 4.2 Landwirtschaftliche Grundstücke Ermittlungsergebnisse erfasste Objekte 42 Vergleichsgrundstücke typisch landwirtschaftlich 40 Vergleichsgrundstücke 4.2.1 Übersicht über die landwirtschaftlichen Grundstücke (2009-2018) Anzahl mittl. Fläche mittl. Wert von bis 26 23.894 m² 3,75 € 0,80 € 7,12 € 10 8.850 m² 3,21 € 1,00 € 4,60 € 4 6.764 m² 2,23 € 1,70 € 2,73 € Wald Zur Bestimmung der wertbeeinflussenden Komponenten in der Vorprüfung wurden Daten aus dem Teilmarkt ausgewertet. Objekte, die sich außerhalb der mathematischen Standardabweichung befanden, wurden eliminiert. Landwirtschaftliche Nutzung Ackerland Grünland 0 € 500.000 € 1.000.000 € 1.500.000 € 2.000.000 € 2.500.000 € Ackerland Grünland Wald 2.225.818 € 307.240 € 58.400 € Umsätze im Berichtszeitraum Ackerland 65% Grünland 25% Wald 10%Anteile Fallrelation Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 24 Marktbericht vom 14.06.2019 4.2.2 Wertentwicklungen von Ackerland nach Grundstücksgröße Bodenflächen-URK 800 m² 4,82 € Beispiel Korrelation 1.500 m² 4,60 € Ergebnis 3.000 m² 4,35 € Fläche URK 6.000 m² 4,10 € Objekt 5000 4,16 € 10.000 m² 3,91 € Mittel 23894 3,60 € 20.000 m² 3,66 € 40.000 m² 3,41 € 60.000 m² 3,26 € Korrelation 0,0439 nach Kaufdatum steigend #DIV/0! y = -0,362ln(x) + 7,2439 R² = 0,0439 0,00 € 1,00 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € 8,00 € 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 Ackerland Log. (Ackerland) 0,00 € 1,00 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € 8,00 € 31.12.1999 31.12.2003 31.12.2007 31.12.2011 31.12.2015 31.12.2019 Acker- und Grünland Potenz (Acker- und Grünland) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 25 Marktbericht vom 14.06.2019 4.2.3 Wertentwicklungen von Grünland nach Grundstücksgröße Bodenflächen-URK 800 m² 3,01 € Beispiel Korrelation 1.500 m² 3,09 € Ergebnis 3.000 m² 3,19 € Fläche URK 6.000 m² 3,28 € Objekt 5000 3,26 € 10.000 m² 3,35 € Mittel 8850 3,33 € 20.000 m² 3,45 € 40.000 m² 3,54 € 60.000 m² 3,60 € Korrelation 0,0591 nach Kaufdatum steigend 0,00 € 0,50 € 1,00 € 1,50 € 2,00 € 2,50 € 3,00 € 3,50 € 4,00 € 4,50 € 5,00 € 31.12.2007 31.12.2011 31.12.2015 31.12.2019 Grünland Linear (Grünland) y = 0,1368ln(x) + 2,0913 0,00 € 0,50 € 1,00 € 1,50 € 2,00 € 2,50 € 3,00 € 3,50 € 4,00 € 4,50 € 5,00 € 0 5000 10000 15000 20000 25000 Grünland Log. (Grünland) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 26 Marktbericht vom 14.06.2019 4.2.4 Wertentwicklungen von Waldflächen inkl. Bestockung nach Grundstücksgröße Waldflächen inkl. Bestockung Bodenflächen-URK 1.000 m² 2,87 € Beispiel Korrelation 2.000 m² 2,62 € Ergebnis 5.000 m² 2,29 € Fläche URK 10.000 m² 2,05 € Objekt 5000 2,29 € 20.000 m² 1,80 € Mittel 6764 2,19 € 50.000 m² 1,47 € 100.000 m² 1,23 € 200.000 m² 0,98 € Korrelation 0,1796 nach Kaufdatum sinkend 0,00 € 0,50 € 1,00 € 1,50 € 2,00 € 2,50 € 3,00 € 31.12.2003 31.12.2007 31.12.2011 31.12.2015 Waldflächen Linear (Waldflächen) y = -0,357ln(x) + 5,3325 0,00 € 0,50 € 1,00 € 1,50 € 2,00 € 2,50 € 3,00 € 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 Waldflächen Log. (Waldflächen) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 27 Marktbericht vom 14.06.2019 5 Bebaute Grundstücke in den Jahren 2015 bis 2018 Expertenteil Grundlagen der Untersuchungen Untersuchungen Kursivhinweise Qualitätsmerkmale Note Qualität NHK 2010 Stufe 1 sehr gut stark gehoben 5 2 gut gehoben 4 3 mittel mittel 3 4 einfach einfach 2 5 sehr einfach einfachst 1 5.1 Übersicht über die gehandelten Grundstücksarten (bebaut) Bebaute Grundstücke Anzahl Boden HNF Ein- und Zweifamilienhäuser 29 19.522 m² 4.388 m² Reihenhäuser 9 2.667 m² 1.085 m² Renditeobjekte 3 2.592 m² 1.017 m² Gewerbe- u. sonstige Objekte 7 8.063 m² 3.627 m² Wohnungs- u. Teileigentum 56 42.507 m² 9.540 m² Summe 104 75.351 m² 19.657 m² Die nachfolgenden Marktuntersuchungen sind als Detail-untersuchungen für Sachverständige zu verstehen, denen mittels der ausgewiesenen Werte eine genauere Feinabstimmung der jeweiligen Wertermittlungskomponenten ermöglicht werden soll. Die Untersuchung wurde mit Hilfe des Kaufpreissammlungprogramms WertPRO-KPA vorgenommen. Soweit auswertbare Grundstücksfälle vorhanden waren, wurden für die wichtigsten Objekttypen Liegenschaftszinssätze, Marktanpassungs-faktoren, Vergleichswerte und Bodenwerteinflüsse untersucht. Werden Werte kursiv dargestellt, so sind erst wenige Fälle erfasst worden, deren Aussagekraft für das lokale Umfeld als beschränkt anzusehen sind. Insbesondere sind dann Extrapolationen bei Objektabweichungen im verstärktem Umfang notwendig. Es ist zu beachten, dass infolge eines Kompromisses für die Lesbarkeit Aussagen zur Qualität wie folgt dargestellt werden: 37.409.796 € 19.411.316 € Umsatz 9.455.480 € 2.974.500 € 1.385.000 € 4.183.500 € Ein- und Zweifamilienhäuser 25% Reihenhäuser 8% Renditeobjekte 4% Gewerbe- u. sonstige Objekte 11% Wohnungs- u. Teileigentum 52% Anteile Umsatzrelation Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 28 Marktbericht vom 14.06.2019 5.2 Marktdaten für bebaute Grundstücke (öffentlicher Teil) Ertragswertverfahren Liegenschaftszinssätze, Mietwerte, Bewirtschaftungskosten Sachwertverfahren Marktanpassungsfaktoren Vergleichswerte Übersichten Im vorderen Teil A des Grundstückmarktberichts werden die wichtigsten Markteinflussdaten für bebaute Grundstücke veröffentlicht. Darüber hinaus sind im Teil B des Grundstückmarktberichts weitere Marktdaten für Gutachtenszwecke abgebildet. Nachfolgend werden in gekürzter Form die wesentlichen Einflussdaten für folgende Bewertungsverfahren dargestellt: Ein- und Zweifamilienhäuser 28% Reihenhäuser 8% Renditeobjekte 3% Gewerbe- u. sonstige Objekte 7% Wohnungs- u. Teileigentum 54% Anteile Fälle Ein- und Zweifamilienhäuser Reihenhäuser Renditeobjekte Gewerbe- u. sonstige Objekte Wohnungs- u. Teileigentum 9.455.480 € 2.974.500 € 1.385.000 € 4.183.500 € 19.411.316 € Umsatzzahlen Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 29 Marktbericht vom 14.06.2019 5.3 Daten für Ertragswertverfahren Rechtsgrundlage Liegenschaftszinssatz Eigene Untersuchungen Fallauswahl / RND Objekttyp erfasst RND Bodenwert Ein- und Zweifamilienhäuser (2011-2018) 88 38 Jahre 283 € Eigentumswohnungen (2012-2018) 75 51 Jahre 352 € Mehrfamilienhäuser (2004-2018) Wohn- u. Geschäftshäuser (2004-2008) Liegenschaftszinssatz Objekttyp Minimum Mittel Max Ein- und Zweifamilienhäuser (2011-2018) 0,4% 2,8% 4,5% Eigentumswohnungen (2012-2018) 1,7% 3,6% 6,5% Mehrfamilienhäuser (2004-2018) Wohn- u. Geschäftshäuser (2004-2008) Bei der Ermittlung von Verkehrswerten von renditeorientierten Immobilien dient der Liegenschaftszinssatz als Marktanpassungsfaktor im Ertragswertverfahren analog dem Sachwertfaktor im Sachwertverfahren. Demgemäß gehört die Ableitung von Liegenschaftszinssätzen zu den Pflichtaufgaben der Gutachterausschüsse (s. § 193 (5) Baugesetzbuch vom 31.07.2009 sowie § 8 und 11 Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19.05.2010). Soweit im lokalen Markt Auswertungen erfolgen konnten, wurden die Liegenschaftszinssätze nach einschlägigen Modellparametern der ImmoWertV berechnet. Folgende Wertspannen wurden in den einzelnen Objektarten festgestellt: 2,7% 5,0% 13,1% 19 29 Jahre 220 € Objekte, die nachhaltig vermietbar sind. Liquidationsobjekte wurden aus der Untersuchung ausgeschieden. Die niedrigen Restnutzungsdauern von Bauernhöfen sind jedoch üblich. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 30 Marktbericht vom 14.06.2019 5.3.1 Modellparameter für Ertragswertverfahren Restnutzungsdauer nach § 6 Abs. 6 ImmoWertV ohne Modernisierung Ansatz des historischen Baujahrs Kernsanierung Berücksichtigung eines fiktiven Baujahrs wie folgt: Kernsanierungsjahr 1980 abzüglich 10% der Gesamtnutzungsdauer Beispiel 70 Jahre -7 fiktives Baujahr 1973 Modernisierungen Kombination Gesamtnutzungsdauer sehr gut (5) + 10 Jahre mittel (3) + 0 Jahre einfach (2) ./. 5 Jahre gut (4) + 5 Jahre einfachst (1) ./. 10 Jahre Bodenwert Rohertrag Objekttyp Minimum Mittel Max Ein- und Zweifamilienhäuser (2011-2018) 5,14 € 7,25 € 9,05 € Eigentumswohnungen (2012-2018) 5,71 € 7,42 € 9,24 € Mehrfamilienhäuser (2004-2018) Wohn- u. Geschäftshäuser (2004-2008) 4,24 € 5,80 € 8,07 € Erfolgte eine Kernsanierung vor der Modernisierung diente das fiktive Baujahr der Kernsanierung als Grundlage für die Alterseinschätzung des Modells der SW-RL. Der Ansatz der Gesamtnutzungsdauer erfolgte gem. der Anlage 3 der Sachwertrichtlinie - SW-RL in der Fassung vom 05.09.2012. Dabei wurde eine Abweichung von der jeweils mittleren Ausstattungsstufe wie folgt berücksichtigt: Es wurde der objekttypische Bodenwert (ungedämpft) zugrunde gelegt. Bei übergroßen Grundstücken wurden separat bebaubare oder handelbare Grundstücke abgetrennt. Es wurden die marktüblichen Mieten auf der Grundlage des ortsüblichen nachhaltigen Mietniveaus zugrunde gelegt. Die Ist-Miete wurde aufgrund der teilweisen sehr subjektiven Umstände nicht berücksichtigt. Die Basismiete wurden im Expertenteil in Form von Regressionstrendverläufen dargestellt. Objekte mit einer Mindest-RND von 15% der typisierten Gesamtnutzungsdauer nach der Sachwert-Richtlinie mit folgendem Restnutzungsdauermodell: Übernahme des Modells Anlage 4 der Sachwertrichtlinie - SW-RL in der Fassung vom 05.09.2012. Folgende Mietspannen, bezogen auf die vermietbare Fläche (bei Mischobjekten Wohn- und Nutzfläche, bei Gewerbe Nutzflächen) wurden bei den ausgewerteten Objekten festgestellt: Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 31 Marktbericht vom 14.06.2019 Bewirtschaftungskosten Objekttyp Minimum Mittel Max Ein- und Zweifamilienhäuser (2011-2018) 5,7% 15,9% 23,9% Eigentumswohnungen (2012-2018) 6,3% 16,4% 21,5% Mehrfamilienhäuser (2004-2018) Wohn- u. Geschäftshäuser (2004-2008) Erläuterung des Liegenschaftszinssatzes Iterative Formel: RE = Reinertrag des Grundstücks KP = Kaufpreis BW = Bodenwert des unbebaut angenommenen Grundstücks q = 1 + 0,01 x p (p = Reinrendite s. oben) n = Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen 7,3% 17,7% 22,4% Die Bewirtschaftungskosten wurden nach den Grundlagen der II. Berechnungsverordnung jeweils geschätzt. Hierbei wurden im Mittel folgende Spannen erreicht: Der Liegenschaftszinssatz lässt sich am ehesten mit der objekttypisch erweiterten Nettorendite erläutern. Die Nettorendite eines Grundstücks ermittelt sich danach wie folgt: Nettorendite in % = Reinertrag (Miete ./. Bewirtschaftung) Kaufpreis Da in Deutschland das zweigliedrige Ertragswertverfahren vorrangig ist, ist diese Betrachtungsweise für die Anwendung nicht ausreichend. Es müssen noch die objektspezifischen Elemente Restnutzungsdauer und Bodenwert des Grundstücks berücksichtigt werden. Dies kann nur mittels einer Grenzwertanalyse (Iterationsverfahren) unter folgender Formel vorgenommen werden: Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 32 Marktbericht vom 14.06.2019 5.3.2 Ertragswertverfahren (Modell) Rohertrag (Kaltmiete, ortsüblich) ./. nicht abzugsfähige Bewirtschaftungskosten Jahresreinertrag ./. Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszinssatz) Jahresreinertrag der baulichen Anlage* x Rentenbarwertvervielfältiger nach ImmoWertV Besonderheit: nachträglich jährlicher Mietzufluss Ertragswert der baulichen Anlagen + Bodenwert ggf. Anpassungen über GFZ-/Flächenkorrekturen Ertragswert + besondere wertbeeinflussende Merkmale ggf. nach § 8 ImmoWertV Verkehrswert nach § 194 BauGB *)Liquidationswertschema Bodenwert ./. Freilegungskosten (Abbruchkosten - evtl. mit zeitlicher Anpassung) Bodenwert des freigelegten Grundstücks Im Falle einer Unrentierlichkeit des Bodens (bei Feststellung eines negativen Gebäudereinertrags) ist ein Liquidationswertansatz wie folgt sachgerecht: Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 33 Marktbericht vom 14.06.2019 5.4 Daten für Sachwertverfahren Rechtsgrundlage Marktanpassungsfaktoren Fallauswahl Objekttyp erfasst RND Bodenwert Ein- und Zweifamilienhäuser (2011-2018) 88 38 Jahre 283 € Eigentumswohnungen (2012-2018) 75 51 Jahre 352 € Mehrfamilienhäuser (2004-2018) Wohn- u. Geschäftshäuser (2004-2008) Sachwertfaktoren Objekttyp Minimum Mittel Max Ein- und Zweifamilienhäuser (2011-2018) 0,80 1,00 1,25 Eigentumswohnungen (2012-2018) 0,55 1,07 1,31 Mehrfamilienhäuser (2004-2018) Wohn- u. Geschäftshäuser (2004-2008) 5.4.1 Modellparameter für Sachwertverfahren Modellparameter Normalherstellungskosten NHK 2010 (Anlage 1 SW-RL) Gebäudebaujahresklassen keine Gebäudestandard Ein- und Zweifamilienhäuser / Reihenhäuser / Doppelhäuser Stufen 1 (einfachst) bis 5 ( sehr gehoben) andere Gebäudetypen Stufen 3 (mittel) bis 5 (sehr gehoben) Baunebenkosten in den NHK 2010 bereits enthalten Regionalfaktoren keine (weder Ortsgröße noch Bundeslandfaktor) Bezugsmaßstab Bruttogrundfläche Die Bewertung von Grundstücken führt bei Anwendung des Sachwertverfahrens nur dann zu marktkonformen Ergebnissen, wenn die ermittelten vorläufigen Sachwerte an die regionalen Verhältnisse auf dem Grundstücksmarkt angepasst werden. Denn beim vorläufigen Sachwert handelt es sich lediglich um einen fiktiven modellhaften Berechnungswert, der in der Regel auf mittleren Herstellungskosten des Bundes basiert und deshalb bei einem analogen Objekt in wertgleicher Lage unter Anwendung des gleichen Berechnungsmodells (seit Einführung der Sachwertrichtlinie SW-RL die NHK 2010) bundesweit einheitlich ist. Die Ableitung von Marktanpassungsfaktoren gehört zu den Pflichtaufgaben der Gutachterausschüsse (s. § 193 (5) Baugesetzbuch vom 31.07.2009 sowie § 8 und 11 Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19. 05.2010). Seit Einführung der Sachwert-Richtlinie (SW-RL) sind die Modellparameter bundesweit bis auf wenige Aussnahmetatbestände festgeschrieben. Diese in den Auswertungen berücksichtigten Ermittlungsvorschriften werden in Kürze wie folgt dargestellt: 0,51 0,79 19 29 Jahre 220 € Objekte, die nachhaltig nutzbar sind. Liquidationsobjekte wurden aus der Untersuchung ausgeschieden. 1,00 Folgende Wertspannen wurden in den einzelnen Objektarten festgestellt: Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 34 Marktbericht vom 14.06.2019 Baupreisindex Gebäudespezifischer Index des Statistischen Bundesamts derzeit Preisbasis = 2010 bzw. 2015. Baujahr Gesamtnutzungsdauer Restnutzungsdauer Alterswertminderung Lineares Modell ohne Restwertbildung Besondere Bauteile Außenanlagen Bodenwerte Grundstücksfläche Sonstige Hinweise 5.4.2 Sachwertverfahren (Modell) Ermittlung der maßgeblichen Bruttogrundfläche x maßgebliche Normalherstellungskosten 2010 Neuherstellungswert der baulichen Anlagen ./. Alterswertminderung linear Gebäuderestwert Wertermittlung der Außenanlagen, ggf. pauschal ./. Alterswertminderung Restwert der Außenanlagen + Bodenwert ggf. Anpassungen über GFZ-/Flächenkorrekturen angepasster Bodenwert Gebäuderestwert + Außenanlagen + angepasster Bodenwert vorläufiger Sachwert x Marktanpassungsfaktor marktangepasster Sachwert + besondere wertbeeinflussende Merkmale ggf. nach § 8 ImmoWertV Verkehrswert nach § 194 BauGB Es wurden ungedämpfte Bodenwerte berücksichtigt. Selbständig bewertbare Grundstücksteile wurden ausgesondert. Die Ableitung der Marktanpassungsfaktoren erfolgte damit vom fiktiv schadensfreien und weitgehend standardisierten Objekt. Kauffälle mit wertmäßig nicht erfassbaren Besonderheiten wurden aus der Untersuchungsstichprobe eliminiert. wie bei Ertragswertermittlung nach SW-RL, Anlagen 3 und 4 Soweit diese nicht gesondert bewertbare selbständige Baukörper darstellen wurden diese als in den BGF-Werten bereits erfasst gewertet. Es wurde eine Außenanlagepauschale von 3% berücksichtigt. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 35 Marktbericht vom 14.06.2019 5.5 Daten für Vergleichswertverfahren (Zeitraum 2011-2018) Vorbemerkungen 5.5.1 Modellparameter für Vergleichswertverfahren Fallauswahl Objekttyp erfasst RND Bodenwert Ein- und Zweifamilienhäuser (2011-2018) 88 38 Jahre 283 € Eigentumswohnungen (2012-2018) 75 51 Jahre 352 € Mehrfamilienhäuser (2004-2018) Wohn- u. Geschäftshäuser (2004-2008) Objekttyp Minimum Mittel Max Ein- und Zweifamilienhäuser (2011-2018) 1.119 € 2.171 € 3.335 € Eigentumswohnungen (2012-2018) 964 € 1.871 € 3.048 € Mehrfamilienhäuser (2004-2018) Wohn- u. Geschäftshäuser (2004-2008) Gebäudestandard Ein- und Zweifamilienhäuser / Reihenhäuser / Doppelhäuser Stufen 1 (einfachst) bis 5 ( sehr gehoben) andere Gebäudetypen Stufen 3 (mittel) bis 5 (sehr gehoben) Baujahr Gesamtnutzungsdauer Restnutzungsdauer Stellplätze Zuschlagsempfehlung Wohnung < 90 m² ab 2. Stellplatz Wohnung > = 90 m² ab 3. Stellplatz Haus < 150 m² ab 2. Garage Haus > = 150 m² ab 3. Garage In den Preisen sind die übliche Anzahl von Stellplätzen bzw. Garagenstellplätzen bereits enthalten. wie bei Ertragswertermittlung nach SW-RL, Anlagen 3 und 4 Für die Vergleichswertanalyse wurden die Verläufe der Quadratmeterpreise, bezogen auf die Wohnfläche bzw. vermietbare Nutzfläche, in Regressionsverläufen dargestellt. Für Tabellengliederungen sind in Gemeinden unter 50.000 Einwohner kaum die ausreichende Anzahl von Kaufpreisfällen zu gewinnen. Objekte, die nachhaltig nutzbar sind. Liquidationsobjekte wurden aus der Untersuchung ausgeschieden. Folgende Mietspannen, bezogen auf die vermietbare Fläche (bei Mischobjekten Wohn- und Nutzfläche, bei Gewerbe Nutzflächen) wurden bei den ausgewerteten Objekten festgestellt: 290 € 1.050 € 1.635 € 19 29 Jahre 220 € Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 36 Marktbericht vom 14.06.2019 5.5.2 Übersicht Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Reihenhäuser Neubaufälle Bestandsfälle nach Baujahresklasse Bestandsfälle nach Größe Im Berichtszeitraum konnten keine Erstbezugsverkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern festgestellt werden. Baujahresklasse nach fiktivem Baujahr (s. Restnutzungsdauerberechnung) Wohnflächenklasse nach Gesamtwohnfläche 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 61 bis 90 m² 90 bis 120 m² 121 bis 150 m² 151 bis 200 m² ab 201 m² Vergleichswerte Ein- und Zweifamilienhäuser / Reihenhäuser nach Größenklassen Mittelwert Minimum Maximum 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 1960 bis 1969 1970 bis 1979 1980 bis 1989 1990 bis 1999 ab 2000 Vergleichswerte Ein- und Zweifamilienhäuser / Reihenhäuser nach Baujahresklassen Mittelwert Minimum Maximum Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 37 Marktbericht vom 14.06.2019 Bestandsfälle nach Ausstattung 1 = sehr gut 2 = gut 3 = mittel 4 = einfach 5 = sehr einfach Bestandsfälle nach Baujahresklasse Nach Ausstattungsklassifizierung des Marktberichts (siehe Vorerläuterungen). Baujahresklasse nach fiktivem Baujahr (s. Restnutzungsdauerberechnung) 0 € 1.000 € 2.000 € 3.000 € 4.000 € 2 3 4 Vergleichswerte Ein- und Zweifamilienhäuser / Reihenhäuser nach Ausstattung Mittelwert Minimum Maximum 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 1960 bis 1969 1970 bis 1979 1980 bis 1989 1990 bis 1999 ab 2000 Vergleichswerte Eigentumswohnungen nach Baujahresklassen Mittelwert Minimum Maximum Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 38 Marktbericht vom 14.06.2019 Bestandsfälle nach Größe Bestandsfälle nach Ausstattung 1 = sehr gut 2 = gut 3 = mittel 4 = einfach 5 = sehr einfach Wohnflächenklasse nach Gesamtwohnfläche Nach Ausstattungsklassifizierung des Marktberichts (siehe Vorerläuterungen). 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 31 bis 60 m² 61 bis 90 m² 90 bis 120 m² 121 bis 150 m² 151 bis 200 m² Vergleichswerte Eigentumswohnungen nach Größenklassen Mittelwert Minimum Maximum 0 € 1.000 € 2.000 € 3.000 € 4.000 € 2 3 4 Vergleichswerte Eigentumswohnungen nach Ausstattungsniveau Mittelwert Minimum Maximum Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 39 Marktbericht vom 14.06.2019 5.6 Hinweise auf typische Einflusskomponenten des Grundstücksmarkts Bodenwert = Lagefaktor Hauptnutzfläche Mietniveau der Objekte Restnutzungsdauer In der Regel wurden die gehandelten Grundstücke in der zurückliegenden Marktuntersuchung in der Regel 4 bis 5 wesentliche Einflussmerkmale untersucht, durch die sich ein typischer Käufer leiten lässt. Die Ergebnisse der einzelnen Auswertungen können hinsichtlich ihrer Aussagekraft durch die Korrelationen sachverständig berücksichtigt werden. Empfohlen wird ein Anteilgewichtungsmodell anhand der Korrelationswerte. Die Restnutzungsdauer ist weiterer stark zu beachtender Einfluss für den Investor. Der Marktteilnehmer erwartet eine ausreichende Restlebensdauer seines Gebäudes. Diese muss nicht mit seiner geplanten Investitionszeit übereinstimmen, da er seine EXIT-Bedingung durchaus schon früher setzen kann. Allerdings erwartet er dann einen entsprechenden Restwert des Objekts im Zeitpunkt des EXITS um seine Renditeforderung bzw. seine eigenen wohnwirtschaftlichen Ansprüche an das Objekt zu erreichen. Die Bestimmung der Restnutzungsdauer erfolgte dabei nach den Vorschlägen der ImmoWertV und der aktuellen Fassung der Sachwertrichtlinie (SW-RL). Der jeweils ermittelte Bodenwert je m² Grundstücksfläche ist ein entscheidendes Lagekriterium für die Nachfrage nach einem Objekt innerhalb des Marktgebiets. In der Regel lassen sich entsprechende Abhängigkeiten aus den Auswertungen feststellen. Es ist zu beachten, dass der gebietstypische Richtwert als Ausgangsgrundlage angepasst um lagetypische Zu- und Abschläge zugrunde gelegt wird. Baurechtliche Anpassungen sind nur im Rahmen von GFZ-Anpassungen/Flächenanpassungen zu berücksichtigen. Die Hauptnutzfläche stellt für den Markt eine Risikokomponente dar. Große Objekte werden in der Regel nur noch von wenigen Investoren wirtschaftlich getragen werden können. So scheiden eine relativ große Anzahl von Marktteilnehmern aus Kapitalbeschaffungsgründen aus. Gleichzeitig erhöht sich das Risiko durch die geringere Diversifikation des Risikos. Das Mietniveau ist zunächst ebenfalls ein typischer Lagefaktor wie der Bodenrichtwert. Gleichzeitig ist dieses auch stark beeinflusst durch die vorhandene Ausstattung und der Modernität des Objekts. Im Rahmen der Renditeerwartung fällt der Blickpunkt jeden Investors zunächst auf die Miete bzw. auf den Nutzwert des Gebäudes, so dass dieser Basis ein erheblicher Einfluss auf die Marktentscheidung unterstellt werden kann. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 40 Marktbericht vom 14.06.2019 5.7 Hinweise für die Bewertungsdaten für Erbschaft- und Schenkungsteuerzwecke Anwendungsbereiche Für Besteuerungsfälle vor dem 01.01.2016: Vergleichswertverfahren Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohnungen Ertragswertverfahren Für Besteuerungsfälle ab dem 01.01.2016: Sachwertverfahren Modellparameter Regelherstellungskosten 2015 Lineares Alterswertminderungsmodell Baujahresklassen nach RHK 2015 (analog NHK 2010) Modernisierungseinschätzungen nach Richtlinie Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22 BewG Mindestrestwert von 30% des Sachwerts Ertragswertverfahren Rohertrag Bewirtschaftungskosten Restnutzungsdauer Für die Bewertung von Grundstücken für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer ist ein in Abweichung zur allgemeinen Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB gesondertes Bewertungsverfahren nach BewG vorgeschrieben. Hierzu hat der berichtserstattende Gutachterausschuss spezielle Werte ausgewiesen, die lex specialis den Anlagen zum Bewertungsgesetz gegenüber als vorrangig anzusehen sind. Es sind für die Bedarfswertermittlung die Vergleichswerte nach Regressionsermittlung für folgende Objekte gültig: Es können die speziellen Wertzahlen für die jeweiligen Gebäudetypen verwendet werden. Für Renditeobjekte wurden spezielle Liegenschaftszinssätze ermittelt, die das Modell des BewG explizit berücksichtigen. Es sind die speziellen Liegenschaftszinssätze für steuerliche Zwecke anzuwenden (siehe Modellparameter Fälle ab dem 2012 bis 2015). Für die Schätzung des Rohertrags (ortsübliche Mieten) sind die Regressionswerte der jeweiligen Mietwertdiagramme anzuwenden. Als Bewirtschaftungskosten sind die Mittelwerte der jeweiligen Gebäudetypen anzuwenden. Es wurde eine Mindestrestnutzungsdauer von 30% der Gesamtnutzungsdauer in entsprechenden Fällen berücksichtigt. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 41 Marktbericht vom 14.06.2019 Vergleichswertverfahren GFZ-Hinweise Ist-GFZ Eine Umrechnung der Bodenwerte hat explizit nach den erreichten Ist- Werten zu erfolgen. Umrechnungen nach theoretisch höheren baurechtlich erreichbaren Nutzungen sind nicht zulässig, da hierfür zumeist die Freiräumung des alten Baukörpers erfolgen müsste bzw. wirtschaftliche Verluste in Form einer Umgestaltung des Baukörpers hingenommen werden müssen. Die Berechnung über die tatsächliche GFZ-Werte erfolgt insbesondere aufgrund der Tatsache, dass in Gebieten mit niedrigen Bodenwerten eine geringere Auswirkung festzustellen sind. Bei fehlender tatsächlicher Verständigung zwischen Bewertungsstelle und Steuerpflichtigem gilt der Vorrang des jeweiligen Vergleichswertverfahrens gegenüber den anderen Bewertungsverfahren. Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 42 Marktbericht vom 14.06.2019 Enhält Regressionsanaylsen zu Liegenschaftszinssätzen Marktanpassungen Vergleichswerte Basismieten Bodenwerteinflüsse zu den Teilemärkten Inhaltsverzeichnis Seite 6. Teilemarkt Ein- und Zweifamilienhäuser 42 7. Teilemarkt Eigentumswohnungen (Bestand) 56 8. Teilemarkt Renditeobjekte 70 9. Teilemarkt Gewerbe 85 10. Teilemarkt Bauernhöfe (Altdaten) 99 88255 Baindt Teil B zum Grundstücksmarktbericht Gemeinde Baindt Herausgeber: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Marsweilerstr. 4 Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 43 Marktbericht vom 14.06.2019 6 Teilemarkt Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke einschl. Reihenhäuser Ermittlungsergebnisse erfasste Objekte 95 Vergleichsgrundstücke davon brauchbare Überblick über die Angebote Mittel Median Standardabw. EFH RH qm-Preise 2.171 € 2.039 € 618 € 2.133 € 2.356 € Minima 1.119 € 1.119 € 1.562 € Maxima 3.335 € 3.335 € 3.205 € Liegenschaftszinssätze 2,84% 2,97% 0,99% 2,86% 2,75% Minima 0,35% 0,35% 0,82% Maxima 4,52% 4,52% 3,94% Sachwertfaktoren 1,00 1,00 0,11 0,99 1,07 Minima 0,80 0,80 0,86 Maxima 1,25 1,23 1,25 weitere Mittelwerte Bodenwert 283 € 279 € 60 € 278 € 308 € GFZ_Ist 0,48 0,44 0,21 0,45 0,66 HNF 150 m² 142 m² 38 m² 155 m² 127 m² Restnutzungsdauer 38 Jahre 37 Jahre 17 Jahre 36 Jahre 50 Jahre mittlere Miete 7,25 € 7,30 € 0,85 € 7,21 € 7,48 € mittlere BWK-Kosten 1,15 € 1,33 € 1,15 € 1,13 € mittlere Bewirtschaftung 15,86% 18,22% 5,38% 16,02% 15,08% Faktor nach Gruppe EFH/RH gesamt EFH RH Vergleichspreis 1,00 0,98 1,09 Liegenschaftszinssatz 1,00 1,01 0,97 Sachwertfaktor 1,00 0,99 1,07 Zeitraum 12.01.2011 bis 31.10.2018 Tendenz steigend Zur Bestimmung der wertbeeinflussenden Komponenten in der Vorprüfung wurden Daten aus dem Teilmarkt ausgewertet. Objekte, die sich außerhalb der mathematischen Standardabweichung befanden, wurden eliminiert. 88 auswertbare Vergleichsobjekte nach Ausreißer-Entfernung am oberen und unteren Randbereich (außerhalb der Standardabweichung) in den letzten 6 Jahren. 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 31.12.2017 Zeitachse Poly. (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 44 Marktbericht vom 14.06.2019 Analysen 6 Teilemarkt Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke einschl. Reihenhäuser Liegenschaftszinssätze - Sachwertfaktoren - Vergleichswerte Steuerliche Werte für BewG Liegenschaftszinssatz Ein- und Zweifamilienhäuser nach Bodenwert Korrelation -0,383 nach Hauptnutzfläche Korrelation 0,293 nach Mietniveau Korrelation 0,195 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% 5,0% - € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € BRW Linear (BRW) 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% 5,0% m² 50 m² 100 m² 150 m² 200 m² 250 m² 300 m² HNF Linear (HNF) 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% 5,0% 2,00 € 4,00 € 6,00 € 8,00 € 10,00 € Miete Linear (Miete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 45 Marktbericht vom 14.06.2019 Liegenschaftszinssatz Ein- und Zweifamilienhäuser nach Restnutzungsdauer Korrelation 0,041 Gewichtung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,383 42% nach HNF 0,293 32% nach Miete 0,195 21% nach RND 0,041 5% 0,913 100% zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt Richtwert 280 € 2,87% 42% 1,20% Wohnfläche 200 m² 3,22% 32% 1,03% Mietniveau 7,00 € 2,79% 21% 0,60% Restnutzung 55 Jahre 2,89% 5% 0,13% Gewichtung des Liegenschaftszinssatzes 2,96% x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,01 3,00% 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre 80 Jahre RND-ImmoWertV Linear (RND-ImmoWertV) y = -0,0002x + 11,185 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 31.12.2017 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 46 Marktbericht vom 14.06.2019 Sachwertfaktoren Ein- und Zweifamilienhäuser nach Bodenrichtwerten Korrelation 0,649 nach Hauptnutzfläche Korrelation -0,108 nach Mietniveau Korrelation -0,051 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 - € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € BRW Linear (BRW) 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 m² 50 m² 100 m² 150 m² 200 m² 250 m² 300 m² HNF Linear (HNF) 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 2,00 € 4,00 € 6,00 € 8,00 € 10,00 € Miete Linear (Miete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 47 Marktbericht vom 14.06.2019 Sachwertfaktoren Ein- und Zweifamilienhäuser nach Restnutzungsdauer Korrelation 0,126 Gewichtete Wertfaktoren Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,649 69,5% nach HNF 0,108 11,5% n. Mietniveau 0,051 5,5% nach RND 0,126 13,5% 0,934 100,0% zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt Richtwert 280 € 1,00 69% 0,694 Wohnfläche 200 m² 0,99 12% 0,114 Mietniveau 7,00 € 1,00 5% 0,055 Restnutzung 55 Jahre 1,02 13% 0,137 Gewichtung des Sachwertfaktors 1,001 x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,00 0,998 angenommener Sachwert 350.000 € errechneter Verkehrswert 0,998 349.354 € 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre 80 Jahre RND-ImmoWertV Linear (RND-ImmoWertV) y = 5E-05x - 1,1574 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 31.12.2017 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 48 Marktbericht vom 14.06.2019 Sachwertfaktoren Ein- und Zweifamilienhäuser nachrichtlich nach Sachwert Korrelation -0,167 Beispiel für angenommener Sachwert 350.000 € Ableitung errechneter Verkehrswert 0,994 347.890 € Differenzen in der Ableitung Aus dem Vergleich zwischen dem mehrgewichtigen Regressionsmodell und dem vereinfachten Sachwertmodell wird deutlich, dass es zu Abweichungen kommen kann, was weitgehend dem Unschärfegrad des einfachen Sachwertmodells zurückzuführen ist. Die Abweichungen liegen jedoch in nicht mehr vertretbaren Differenzen, so dass das mehrgewichtige Regressionsmodell empfohlen wird. Das einfache Sachwertmodell wird gerade in den kleinen Altobjekten und neueren Bestandsobjekten nicht mehr zu hinreichenden Marktabbildung führen. y = -0,072ln(x) + 1,9131 0,50 0,60 0,70 0,80 0,90 1,00 1,10 1,20 1,30 - € 150.000 € 300.000 € 450.000 € 600.000 € 750.000 € Sachwert NHK 2010 Log. (Sachwert NHK 2010) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 49 Marktbericht vom 14.06.2019 Vergleichswerte Ein- und Zweifamilienhäuser nach Bodenrichtwerten Korrelation 0,373 nach Hauptnutzfläche Korrelation -0,504 nach Ausstattung nach Schulnoten 1 = sehr gut (NHK 5) 2 = gut ((NHK 4) 3 = mittel (NHK 3) 4 = einfach (NHK 2) 5 = sehr einfach (NHK 1) Korrelation -0,358 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 4.000 € - € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € BRW Linear (BRW) 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 4.000 € m² 50 m² 100 m² 150 m² 200 m² 250 m² 300 m² HNF Linear (HNF) 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 4.000 € 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 Ausstattung Linear (Ausstattung) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 50 Marktbericht vom 14.06.2019 Vergleichswerte Ein- und Zweifamilienhäuser nach Mietniveau Korrelation 0,478 nach Restnutzungsdauer Korrelation 0,474 Gewichtung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,373 17,1% nach HNF 0,504 23,1% nach Aussttg. 0,358 16,4% nach Miete 0,478 21,9% nach RND 0,474 21,7% 2,187 100,0% 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 4.000 € 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre 80 Jahre RND-ImmoWertV Linear (RND-ImmoWertV) 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 4.000 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € 8,00 € 9,00 € 10,00 € Miete Linear (Miete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 51 Marktbericht vom 14.06.2019 Vergleichswerte Ein- und Zweifamilienhäuser zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt nach BRW 280 € 2.159 € 17,1% 368,2 nach HNF 200 m² 1.769 € 23,1% 407,8 nach Aussttg. 2 2.460 € 16,4% 402,4 nach Miete 7,00 € 2.083 € 21,9% 455,7 nach RND 55 Jahre 2.471 € 21,7% 535,3 Gewichtung des Vergleichswerts 2.169 € x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 0,99 2.149 € angenommene Mietfläche 200 m² errechneter Verkehrswert 2.149 € 429.707 € y = 0,0002x - 6,7606 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 31.12.2017 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 52 Marktbericht vom 14.06.2019 Mietwertbildung Ein- und Zweifamilienhäuser nach Bodenrichtwerten Korrelation 0,171 nach Wohnfläche bzw. Hauptnutzfläche Korrelation -0,403 nach Ausstattung nach Schulnoten 1 = sehr gut (NHK 5) 2 = gut ((NHK 4) 3 = mittel (NHK 3) 4 = einfach (NHK 2) 5 = sehr einfach (NHK 1) Korrelation -0,649 Folgende Einflussfaktoren auf die Miete liegen dem Wertermittlungsmodell zugrunde. Dabei wurden die Mieten ab 2013 auf dem Mietspiegel Baindt gestützt. 2,50 € 3,50 € 4,50 € 5,50 € 6,50 € 7,50 € 8,50 € 9,50 € - € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € BRW Linear (BRW) 2,50 € 3,50 € 4,50 € 5,50 € 6,50 € 7,50 € 8,50 € 9,50 € m² 50 m² 100 m² 150 m² 200 m² 250 m² 300 m² HNF Linear (HNF) 2,50 € 3,50 € 4,50 € 5,50 € 6,50 € 7,50 € 8,50 € 9,50 € 0 1 2 3 4 5 Ausstattung Linear (Ausstattung) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 53 Marktbericht vom 14.06.2019 Mietwertbildung Ein- und Zweifamilienhäuser nach Restnutzungsdauer Korrelation 0,510 Gewichtung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,171 9,9% nach HNF 0,403 23,2% nach Aussttg. 0,649 37,5% nach RND 0,510 29,4% 1,733 100,0% zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt nach BRW 280 € 7,44 € 9,9% 0,73 € (inkl. Stellplatz) nach HNF 200 m² 7,55 € 23,2% 1,75 € nach Aussttg. 2 7,86 € 37,5% 2,94 € nach RND 55 Jahre 7,32 € 29,4% 2,16 € Gewichtung des Mietwerts 7,59 € x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,00 7,58 € angenommene Mietfläche 200 m² errechneter Mietwert inkl. Stellplatz 7,58 € 1.516 € mittlere Stellplatzmieten TG/Garage je Objekt 1,12 Miete je TG/Garage 42,80 € Spanne 34,56 € 51,84 € Stellplatz je Objekt 0,34 Miete je off. Stellplatz 22,05 € Spanne 18,85 € 25,92 € 2,50 € 3,50 € 4,50 € 5,50 € 6,50 € 7,50 € 8,50 € 9,50 € 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre 80 Jahre RND Linear (RND) y = 2E-05x + 0,2565 0,80 0,90 1,00 1,10 1,20 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 31.12.2017 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 54 Marktbericht vom 14.06.2019 Bodenwerteinflüsse Ein- und Zweifamilienhäuser Bodenwerteinfluss GFZ_Ist Beispiel Mischgebiet GFZ_Ist URK Objekt 0,70 1,032 Mittel 0,48 1,000 Korrekturfaktor 1,032 Korrelation 0,146 GFZ_Ist-Einfluss-Reihe Ist Korrelation 0,20 0,8939 0,10 0,9722 Ergebnis 0,40 0,9365 0,20 0,9828 0,60 0,9792 0,30 0,9935 0,80 1,0218 0,40 1,0042 1,00 1,0644 0,50 1,0149 1,20 1,1070 0,60 1,0256 1,40 1,1497 0,70 1,0362 1,60 1,1923 0,80 1,0469 1,80 1,2349 0,90 1,0576 2,00 1,2775 1,00 1,0683 2,20 1,3202 1,10 1,0789 R² 0,177 R² 0,110 Innen 34 / MI / MD Aus der Auswertung der Marktdaten für die bebauten Grundstücke können die Werteinflüsse auf den Boden (vorrangig Bebauungsdichte - GFZ_Ist - und die Grundstücksgröße) abgeleitet werden. Im Auswertungsgebiet konnten folgende Einflüsse festgestellt werden: WA/WR y = 0,2131x + 0,8513 y = 0,1068x + 0,9615 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 0 0,2 0,4 0,6 0,8 1 1,2 Mischgebiete/34 WA-Gebiete Linear (Mischgebiete/34) Linear (WA-Gebiete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 55 Marktbericht vom 14.06.2019 nach Grundstücksgröße Beispiel Mischgebiet Fläche URK Objekt 400,00 1,023 Mittel 587,42 0,957 Korrekturfaktor 1,069 Korrelation -0,3952 Bodenflächen-URK Korrelation 250 m² 1,0234 250 m² 1,1376 Ergebnis 500 m² 0,9572 500 m² 1,0187 750 m² 0,9185 750 m² 0,9492 1.000 m² 0,8910 1.000 m² 0,8998 1.250 m² 0,8697 1.250 m² 0,8616 1.500 m² 0,8523 1.500 m² 0,8303 1.750 m² 0,8376 1.750 m² 0,8038 2.000 m² 0,8248 2.000 m² 0,7809 2.250 m² 0,8136 2.250 m² 0,7607 R² 0,054 R² 0,124 Beispielsumrechnung Einfluss Korrelation Gewicht nach GFZ_Ist 1,032 0,146 27,0% nach Größe 1,069 0,395 73,0% 1,059 0,542 100,0% mittlerer Richtwert 283 € x Anpassung 1,059 Vergleichswert 300 € Innen 34 / MI / MD WA/WR y = -0,095ln(x) + 1,5507 y = -0,171ln(x) + 2,0845 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 0 500 1000 1500 2000 Mischgebiete/34 WA-Gebiete Log. (Mischgebiete/34) Log. (WA-Gebiete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 56 Marktbericht vom 14.06.2019 Werte für 6 Teilemarkt Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke einschl. Reihenhäuser Bedarfswertermittlung Wertzahlen RHK 2015 für Zwecke der ErbSt / SchenkungSt Erbschaft- und Schenkungsteuer Wertzahlen für Sachwerte EFH/ZFH/DH Sachwert-Wertzahl 50.000 € 1,0325 Beispiel Korrelation 100.000 € 1,0191 Ergebnis 150.000 € 1,0057 Fläche Wertzahl 200.000 € 0,9922 Objekt 385000 0,943 250.000 € 0,9788 Mittel 330671,2816 0,957 300.000 € 0,9654 400.000 € 0,9385 500.000 € 0,9117 750.000 € 0,8445 Hinweise Empfehlungen Gutachten Bei Objekten mit einer Nutzungsdauer von weniger als 30% der allgemeinen Gesamtnutzungsdauer sollte wegen des Mindestrestwertes ein Verkehrswertgutachten erwogen werden. Alternativ steht dem Rechtsanwender das oben ausgewiesen Korrelationsmodell des Vergleichswertverfahrens (Gewichtungen nach 4 Einflussfaktoren) zur Verfügung. Aufgrund der allgemein guten Korrelationswirkung kann zumeist auf das Sachwertmodell zurückgegriffen werden. Das hier berücksichtigte Sachwertmodell entspricht in vollem Umfang den Regelungen des steuerlichen Bewertungsgesetzes und der Richtlinie zur Grundbesitzbewertung. y = -9E-08x + 0,9856 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 - € 200.000 € 400.000 € 600.000 € Sachwert nach RHK 2015 Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 57 Marktbericht vom 14.06.2019 7 Teilemarkt Eigentumswohnungen (nur Bestandsbau) Ermittlungsergebnisse erfasste Objekte 53 Vergleichsgrundstücke davon brauchbare Überblick über die Angebote Bestand Median Standardabw. Erstbezug qm-Preise 1.871 € 1.880 € 549 € 3.950 € Minima 964 € 3.232 € Maxima 3.048 € 4.650 € Liegenschaftszinssätze 3,61% 3,47% 1,26% 2,08% Minima 1,73% 1,70% Maxima 6,50% 2,62% Sachwertfaktoren 1,07 1,08 0,14 1,06 Minima 0,55 0,91 Maxima 1,31 1,12 weitere Mittelwerte Bodenwert 291 € 295 € 88 € 447 € GFZ_Ist 0,65 0,57 0,27 0,41 HNF 86 m² 84 m² 31 m² 95 m² Restnutzungsdauer 39 Jahre 37 Jahre 12 Jahre 73 Jahre mittlere Miete 7,42 € 7,42 € 0,76 € 8,48 € mittlere BWK-Kosten 1,21 € 1,34 € 1,38 € mittlere Bewirtschaftung 16,36% 18,08% 4,62% 16,27% Zeitraum 02.03.2012 bis 29.05.2018 Tendenz zuletzt steigend Zur Bestimmung der wertbeeinflussenden Komponenten in der Vorprüfung wurden Daten aus dem Teilmarkt ausgewertet. Objekte, die sich außerhalb der mathematischen Standardabweichung befanden, wurden eliminiert. 46 auswertbare Vergleichsobjekte nach Ausreißer-Entfernung am oberen und unteren Randbereich (außerhalb der Standardabweichung) 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 31.12.2017 Zeitachse Poly. (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 58 Marktbericht vom 14.06.2019 Analysen 7 Teilemarkt Eigentumswohnungen (nur Bestandsbau) Liegenschaftszinssätze - Sachwertfaktoren - Vergleichswerte Steuerliche Werte für BewG Liegenschaftszinssatz Eigentumswohnungen nach Bodenwert Korrelation -0,823 nach Hauptnutzfläche Korrelation 0,166 nach Mietniveau Korrelation -0,155 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% 7,0% - € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € 600 € BRW Linear (BRW) 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% 7,0% m² 50 m² 100 m² 150 m² 200 m² HNF Linear (HNF) 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% 7,0% 2,00 € 4,00 € 6,00 € 8,00 € 10,00 € Miete Linear (Miete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 59 Marktbericht vom 14.06.2019 Liegenschaftszinssatz Eigentumswohnungen nach Restnutzungsdauer Korrelation -0,113 Gewichtung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,823 65% nach HNF 0,166 13% nach Miete 0,155 12% nach RND 0,113 9% 1,258 100% zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt Richtwert 300 € 3,51% 65% 2,29% Wohnfläche 65 m² 3,47% 13% 0,46% Mietniveau 8,00 € 3,46% 12% 0,43% Restnutzung 35 Jahre 3,65% 9% 0,33% Gewichtung des Liegenschaftszinssatzes 3,51% x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,08 3,78% 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% 7,0% 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre 80 Jahre RND-ImmoWertV Linear (RND-ImmoWertV) y = -0,0003x + 14,293 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 31.12.2017 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 60 Marktbericht vom 14.06.2019 Sachwertfaktoren Eigentumswohnungen nach Bodenrichtwerten Korrelation 0,838 nach Hauptnutzfläche Korrelation -0,139 nach Mietniveau Korrelation 0,263 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 1,6 - € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € 600 € BRW Linear (BRW) 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 m² 50 m² 100 m² 150 m² 200 m² HNF Linear (HNF) 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 2,00 € 4,00 € 6,00 € 8,00 € 10,00 € Miete Linear (Miete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 61 Marktbericht vom 14.06.2019 Sachwertfaktoren Eigentumswohnungen nach Restnutzungsdauer Korrelation 0,024 Gewichtete Wertfaktoren Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,838 66,3% nach HNF 0,139 11,0% n. Mietniveau 0,263 20,8% nach RND 0,024 1,9% 1,262 100,0% zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt Richtwert 300 € 1,08 66% 0,716 Wohnfläche 65 m² 1,08 11% 0,119 Mietniveau 8,00 € 1,10 21% 0,228 Restnutzung 35 Jahre 1,07 2% 0,020 Gewichtung des Sachwertfaktors 1,082 x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 0,98 1,063 angenommener Sachwert 160.000 € errechneter Verkehrswert 1,063 170.111 € 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre 80 Jahre RND-ImmoWertV Linear (RND-ImmoWertV) y = 7E-05x - 2,021 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 31.12.2017 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 62 Marktbericht vom 14.06.2019 Sachwertfaktoren Eigentumswohnungen nachrichtlich nach Sachwert Korrelation 0,064 Beispiel für angenommener Sachwert 160.000 € Ableitung errechneter Verkehrswert 1,070 171.163 € Differenzen in der Ableitung Aus dem Vergleich zwischen dem mehrgewichtigen Regressionsmodell und dem vereinfachten Sachwertmodell wird deutlich, dass es zu Abweichungen kommen kann, was weitgehend dem Unschärfegrad des einfachen Sachwertmodells zurückzuführen ist. Die Abweichungen liegen jedoch in nicht mehr vertretbaren Differenzen, so dass das mehrgewichtige Regressionsmodell empfohlen wird. Das einfache Sachwertmodell wird gerade in den kleinen Altobjekten und großen neueren Bestandsobjekten nicht mehr zu hinreichenden Marktabbildung führen. y = 2E-07x + 1,0425 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 - € 75.000 € 150.000 € 225.000 € 300.000 € 375.000 € Sachwert NHK 2010 Linear (Sachwert NHK 2010) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 63 Marktbericht vom 14.06.2019 Vergleichswerte Eigentumswohnungen nach Bodenrichtwerten Korrelation 0,764 nach Hauptnutzfläche Korrelation -0,245 nach Ausstattung nach Schulnoten 1 = sehr gut (NHK 5) 2 = gut ((NHK 4) 3 = mittel (NHK 3) 4 = einfach (NHK 2) 5 = sehr einfach (NHK 1) Korrelation -0,321 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € - € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € 600 € BRW Linear (BRW) 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € m² 20 m² 40 m² 60 m² 80 m² 100 m² 120 m² 140 m² 160 m² 180 m² HNF Linear (HNF) 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 Ausstattung Linear (Ausstattung) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 64 Marktbericht vom 14.06.2019 Vergleichswerte Eigentumswohnungen nach Mietniveau Korrelation 0,557 nach Restnutzungsdauer Korrelation 0,401 Gewichtung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,764 33,4% nach HNF 0,245 10,7% nach Aussttg. 0,321 14,0% nach Miete 0,557 24,3% nach RND 0,401 17,5% 2,287 100,0% 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre 80 Jahre RND-ImmoWertV Linear (RND-ImmoWertV) 0 € 500 € 1.000 € 1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € 8,00 € 9,00 € 10,00 € Miete Linear (Miete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 65 Marktbericht vom 14.06.2019 Vergleichswerte Eigentumswohnungen zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt nach BRW 300 € 1.912 € 33,4% 638,7 nach HNF 65 m² 1.961 € 10,7% 209,8 nach Aussttg. 2 2.114 € 14,0% 296,7 nach Miete 8,00 € 2.106 € 24,3% 512,7 nach RND 35 Jahre 1.805 € 17,5% 316,0 Gewichtung des Vergleichswerts 1.974 € x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 0,93 1.837 € angenommene Mietfläche 65 m² errechneter Verkehrswert 1.837 € 119.397 € y = 0,0003x - 10,957 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 31.12.2017 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 66 Marktbericht vom 14.06.2019 Mietwertbildung Eigentumswohnungen nach Bodenrichtwerten Korrelation 0,318 nach Wohnfläche bzw. Hauptnutzfläche Korrelation -0,254 nach Ausstattung nach Schulnoten 1 = sehr gut (NHK 5) 2 = gut ((NHK 4) 3 = mittel (NHK 3) 4 = einfach (NHK 2) 5 = sehr einfach (NHK 1) Korrelation -0,421 Folgende Einflussfaktoren auf die Miete liegen dem Wertermittlungsmodell zugrunde. Dabei wurden die Mieten ab 2013 auf dem Mietspiegel Altshausen gestützt. 2,50 € 3,50 € 4,50 € 5,50 € 6,50 € 7,50 € 8,50 € 9,50 € 10,50 € - € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € 600 € BRW Linear (BRW) 2,50 € 3,50 € 4,50 € 5,50 € 6,50 € 7,50 € 8,50 € 9,50 € 10,50 € m² 20 m² 40 m² 60 m² 80 m² 100 m² 120 m² 140 m² 160 m² 180 m² HNF Linear (HNF) 2,50 € 3,50 € 4,50 € 5,50 € 6,50 € 7,50 € 8,50 € 9,50 € 10,50 € 0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 Beispiel Linear (Beispiel) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 67 Marktbericht vom 14.06.2019 Mietwertbildung Eigentumswohnungen nach Restnutzungsdauer Korrelation 0,409 Gewichtung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,318 22,7% nach HNF 0,254 18,1% nach Aussttg. 0,421 30,0% nach RND 0,409 29,2% 1,402 100,0% zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt nach BRW 300 € 7,44 € 22,7% 1,69 € (inkl. Stellplatz) nach HNF 65 m² 7,55 € 18,1% 1,37 € nach Aussttg. 2 7,86 € 30,0% 2,36 € nach RND 35 Jahre 7,32 € 29,2% 2,14 € Gewichtung des Mietwerts 7,55 € x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 0,99 7,47 € angenommene Mietfläche 65 m² errechneter Mietwert inkl. Stellplatz 7,47 € 486 € mittlere Stellplatzmieten TG/Garage je Objekt 0,41 Miete je TG/Garage 44,80 € 38,59 € 48,24 € Stellplatz je Objekt 0,57 Miete je off. Stellplatz 22,36 € 18,53 € 23,62 € 2,50 € 3,50 € 4,50 € 5,50 € 6,50 € 7,50 € 8,50 € 9,50 € 10,50 € 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre 80 Jahre RND Linear (RND) y = 4E-05x - 0,8438 0,80 0,85 0,90 0,95 1,00 1,05 1,10 1,15 1,20 31.12.2009 31.12.2011 31.12.2013 31.12.2015 31.12.2017 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 68 Marktbericht vom 14.06.2019 Bodenwerteinflüsse Eigentumswohnungen Bodenwerteinfluss GFZ_Ist Beispiel Mischgebiet GFZ_Ist URK Objekt 0,70 1,012 Mittel 0,65 1,000 Korrekturfaktor 1,012 Korrelation 0,190 GFZ_Ist-Einfluss-Reihe Ist Korrelation GFZ URK GFZ URK Ergebnis 0,20 0,979 0,10 0,905 0,40 1,035 0,20 0,916 0,60 1,091 0,30 0,928 0,80 1,148 0,40 0,939 1,00 1,204 0,50 0,951 1,20 1,260 0,60 0,962 1,40 1,317 0,70 0,973 1,60 1,373 0,80 0,985 1,80 1,429 0,90 0,996 2,00 1,485 1,00 1,008 2,20 1,542 1,10 1,019 R² 0,365 R² 0,089 Aus der Auswertung der Marktdaten für die bebauten Grundstücke können die Werteinflüsse auf den Boden (vorrangig Bebauungsdichte - GFZ_Ist - und die Grundstücksgröße) abgeleitet werden. Im Auswertungsgebiet konnten folgende Einflüsse festgestellt werden: Innen 34 / MI / MD WA/WR y = 0,2814x + 0,9227 y = 0,1144x + 0,8934 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 0 0,2 0,4 0,6 0,8 1 1,2 1,4 1,6 Mischgebiete/34 WA-Gebiete Linear (Mischgebiete/34) Linear (WA-Gebiete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 69 Marktbericht vom 14.06.2019 nach Grundstücksgröße Beispiel Mischgebiet Fläche URK Objekt 400,00 1,049 Mittel 229,50 1,104 Korrekturfaktor 0,950 Korrelation -0,3729 Bodenflächen-URK Korrelation Fläche URK Fläche URK Ergebnis 20 m² 1,3457 20 m² 1,3787 40 m² 1,2770 40 m² 1,2562 60 m² 1,2369 60 m² 1,1846 80 m² 1,2083 80 m² 1,1338 100 m² 1,1862 100 m² 1,0944 150 m² 1,1460 150 m² 1,0228 200 m² 1,1175 200 m² 0,9720 400 m² 1,0488 400 m² 0,8496 600 m² 1,0087 600 m² 0,7780 800 m² 0,9802 800 m² 0,7272 1.000 m² 0,9580 1.000 m² 0,6878 R² 0,037 R² 0,100 Beispielsumrechnung Einfluss Korrelation Gewicht nach GFZ_Ist 1,012 0,190 33,7% nach Größe 0,950 0,373 66,3% 0,971 0,563 100,0% mittlerer Richtwert 291 € x Anpassung 0,971 Vergleichswert 283 € Innen 34 / MI / MD WA/WR y = -0,099ln(x) + 1,6426 y = -0,177ln(x) + 1,9077 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 0 100 200 300 400 500 600 Mischgebiete/34 WA-Gebiete Log. (Mischgebiete/34) Log. (WA-Gebiete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 70 Marktbericht vom 14.06.2019 Werte für 7 Teilemarkt Eigentumswohnungen (nur Bestandsbau) Bedarfswertermittlung Wertzahlen RHK 2015 für Zwecke der ErbSt / SchenkungSt Erbschaft- und Schenkungsteuer Wertzahlen für Sachwerte EFH/ZFH/DH Sachwert-Wertzahl 50.000 € 1,066 Beispiel Korrelation 100.000 € 1,061 Ergebnis 150.000 € 1,056 Fläche Wertzahl 200.000 € 1,052 Objekt 176000 1,054 250.000 € 1,047 Mittel 148471,1599 1,056 300.000 € 1,042 350.000 € 1,038 400.000 € 1,033 Hinweise Empfehlungen Gutachten Aufgrund der allgemein guten Korrelationswirkung kann zumeist auf das Sachwertmodell zurückgegriffen werden. Das hier berücksichtigte Sachwertmodell entspricht in vollem Umfang den Regelungen des steuerlichen Bewertungsgesetzes und der Richtlinie zur Grundbesitzbewertung. Bei Objekten mit einer Nutzungsdauer von weniger als 30% der allgemeinen Gesamtnutzungsdauer sollte wegen des Mindestrestwertes ein Verkehrswertgutachten erwogen werden. Alternativ steht dem Rechtsanwender das oben ausgewiesen Korrelationsmodell des Vergleichswertverfahrens (Gewichtungen nach 4 Einflussfaktoren) zur Verfügung. y = 3E-07x + 1,0079 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 - € 150.000 € 300.000 € 450.000 € Sachwert nach RHK 2015 Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 71 Marktbericht vom 14.06.2019 8 Teilemarkt Renditeobjekte Ermittlungsergebnisse erfasste Objekte 21 Vergleichsgrundstücke davon brauchbare Überblick über die Angebote Mittel Median Standardabw. MFH WGH GH Anzahl 19 7 6 6 qm-Preise 1.050 € 1.072 € 345 € 1.170 € 1.212 € 750 € Minima 290 € 1.001 € 643 € 290 € Maxima 1.635 € 1.456 € 1.635 € 1.072 € Liegenschaftszinssätze 5,04% 4,36% 2,42% 4,13% 4,31% 6,82% Minima 2,73% 2,91% 2,73% 4,36% Maxima 13,12% 7,34% 6,20% 13,12% Sachwertfaktoren 0,80 0,82 0,15 0,80 0,76 0,81 Minima 0,51 0,51 0,63 0,68 Maxima 1,00 1,00 0,89 1,00 weitere Mittelwerte Bodenwert 220 € 238 € 106 € 300 € 232 € 115 € GFZ_Ist 0,59 0,53 0,24 0,69 0,56 0,50 HNF 389 m² 332 m² 183 m² 375 m² 363 m² 432 m² Restnutzungsdauer 29 Jahre 29 Jahre 13 Jahre 31 Jahre 31 Jahre 24 Jahre mittlere Miete 5,80 € 5,78 € 1,02 € 5,83 € 5,76 € 5,80 € mittlere Bewirtschaftung 1,02 € 1,17 € 0,43 € 0,43 € 1,07 € mittlere BWK-Kosten 17,66% 20,32% 5,47% 7,31% 7,52% 18,41% Korrekturfaktoren für Typ Vergleichswertfaktor 1,11 1,15 0,71 Liegenschaftszinssatz 0,82 0,86 1,35 Korrekturfaktor SW-Faktor 1,00 0,95 1,00 Zeitraum 10.03.2004 bis 02.10.2018 Tendenz steigend Zur Bestimmung der wertbeeinflussenden Komponenten in der Vorprüfung wurden Daten aus dem Teilmarkt ausgewertet. Objekte, die sich außerhalb der mathematischen Standardabweichung befanden, wurden eliminiert. 19 auswertbare Vergleichsobjekte nach Ausreißer-Entfernung am oberen und unteren Randbereich (außerhalb der Standardabweichung) 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 31.12.2003 31.12.2007 31.12.2011 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 72 Marktbericht vom 14.06.2019 Analysen 8 Teilemarkt Renditeobjekte Liegenschaftszinssätze - Marktanpassungsfaktoren - Vergleichswerte Steuerliche Werte für BewG Zinssatzentwicklung in der Auswertung nach Bodenrichtwerten Korrelation MFH 0,943 WGH -0,904 GH -0,632 nach Hauptnutzfläche Korrelation MFH 0,862 WGH 0,563 GH 0,288 nach Mietniveau Korrelation MFH 0,882 WGH -0,703 GH -0,577 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 14,0% - € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € MFH-BRW WGH-BRW GH-BRW 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 14,0% 0 m² 100 m² 200 m² 300 m² 400 m² 500 m² 600 m² 700 m² 800 m² 900 m² MFH-HNF WGH-HNF GH-HNF 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 14,0% - € 1 € 2 € 3 € 4 € 5 € 6 € 7 € 8 € 9 € MFH-Miete WGH-Miete GH-Miete Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 73 Marktbericht vom 14.06.2019 nach Restnutzung Korrelation MFH -0,320 WGH 0,452 GH -0,201 Gewichtung Einfluss R² - MFH R²-WGH R²-GH nach BRW 0,943 0,904 0,632 nach HNF 0,862 0,563 0,288 nach Miete 0,882 0,703 0,577 nach RND 0,320 0,452 0,201 3,007 2,622 1,698 zeitliche Entwicklung (alle Objektarten) Beispiel für Ableitung Objekt - MFH Basis linear abgel. R² - MFH Wertung Produkt Richtwert 350 € 5,12% 0,943 31% 1,61% Mietfläche 300 m² 3,60% 0,862 29% 1,03% Mietniveau 8,00 € 7,00% 0,882 29% 2,05% Restnutzung 30 Jahre 4,20% 0,320 11% 0,45% Gewichtung des Liegenschaftszinssatzes 3,007 100% 5,14% x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,114 5,73% y = 7E-05x - 1,8802 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 31.12.2003 31.12.2007 31.12.2011 31.12.2015 31.12.2019 Zeitachse Linear (Zeitachse) 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 14,0% 0 Jahre 10 Jahre 20 Jahre 30 Jahre 40 Jahre 50 Jahre 60 Jahre MFH-RND WGH-RND GH-RND Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 74 Marktbericht vom 14.06.2019 Sachwertfaktoren Renditeobjekte nach Bodenrichtwerten Korrelation MFH -0,801 WGH -0,104 GH 0,831 nach Hauptnutzfläche Korrelation MFH -0,812 WGH -0,554 GH 0,170 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 - € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € MFH-BRW WGH-BRW GH-BRW 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 0 m² 100 m² 200 m² 300 m² 400 m² 500 m² 600 m² 700 m² 800 m² 900 m² MFH-HNF WGH-HNF GH-HNF Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 75 Marktbericht vom 14.06.2019 nach Mietniveau Korrelation MFH -0,350 WGH 0,086 GH 0,783 nach Restnutzungsdauer Korrelation MFH -0,398 WGH -0,818 GH -0,564 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 - € 2 € 4 € 6 € 8 € 10 € MFH-Miete WGH-Miete GH-Miete 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 0 Jahre 10 Jahre 20 Jahre 30 Jahre 40 Jahre 50 Jahre 60 Jahre MFH-RND WGH-RND GH-RND Linear (MFH-RND) Linear (WGH-RND) Linear (GH-RND) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 76 Marktbericht vom 14.06.2019 Gewichtete Marktanpassung Einfluss R² - MFH R²-WGH R²-GH nach BRW 0,801 0,104 0,831 nach HNF 0,812 0,554 0,170 nach Miete 0,350 0,086 0,783 nach RND 0,398 0,818 0,564 2,360 1,562 2,349 nachrichtlich nach Sachwert Korrelation MFH -0,886 WGH -0,957 GH 0,151 y = -0,252ln(x) + 4,0831 y = -0,27ln(x) + 4,3192 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 - € 200.000 € 400.000 € 600.000 € 800.000 € 1.000.000 € 1.200.000 € MFH-SW WGH-SW GH-SW Log. (MFH-SW) Log. (WGH-SW) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 77 Marktbericht vom 14.06.2019 zeitliche Entwicklung (alle Objektarten) Beispiel für Ableitung Objekt - MFH Basis linear abgel. Korrelation Wertung Produkt Richtwert 350 € 0,72 0,801 34% 0,25 Mietfläche 300 m² 0,85 0,812 34% 0,29 Mietniveau 8,00 € 0,69 0,350 15% 0,10 Restnutzung 30 Jahre 0,81 0,398 17% 0,14 Gewichtung des Sachwertfaktors 2,360 100% 0,78 x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,02 0,791 angenommener Sachwert 1.000.000 € errechneter Verkehrswert 0,791 791.318 € y = 1E-05x + 0,5952 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 31.12.2003 31.12.2007 31.12.2011 31.12.2015 31.12.2019 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 78 Marktbericht vom 14.06.2019 Vergleichswertbildung Renditeobjekte nach Bodenrichtwerten Korrelation MFH -0,508 WGH 0,793 GH 0,786 nach Hauptnutzfläche Korrelation MFH -0,505 WGH -0,525 GH 0,018 nach Ausstattung nach Schulnoten 1 = sehr gut (NHK 5) 2 = gut ((NHK 4) 3 = mittel (NHK 3) 4 = einfach (NHK 2) 5 = sehr einfach (NHK 1) Korrelation MFH -0,505 WGH -0,525 GH 0,018 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € 1.400 € 1.600 € 1.800 € - € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € MFH-BRW WGH-BRW GH-BRW Linear (WGH-BRW) Linear (GH-BRW) 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € 1.400 € 1.600 € 1.800 € 0 m² 100 m² 200 m² 300 m² 400 m² 500 m² 600 m² 700 m² 800 m² 900 m² MFH-HNF WGH-HNF GH-HNF 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € 1.400 € 1.600 € 1.800 € 0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 MFH-HNF WGH-HNF GH-HNF Linear (GH-HNF) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 79 Marktbericht vom 14.06.2019 Vergleichswerte Rendite nach Mietniveau Korrelation MFH -0,318 WGH 0,839 GH 0,825 nach Restnutzungsdauer Korrelation MFH 0,762 WGH -0,044 GH 0,327 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € 1.400 € 1.600 € 1.800 € - € 1 € 2 € 3 € 4 € 5 € 6 € 7 € 8 € 9 € MFH-Miete WGH-Miete GH-Miete 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € 1.400 € 1.600 € 1.800 € 0 10 20 30 40 50 60 MFH-RND WGH-RND GH-RND Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 80 Marktbericht vom 14.06.2019 Gewichtung Einfluss R² - MFH R²-WGH R²-GH nach BRW 0,508 0,793 0,786 nach HNF 0,505 0,525 0,018 nach Aussttg. 0,505 0,525 0,018 nach Miete 0,318 0,839 0,825 nach RND 0,762 0,044 0,327 2,598 2,726 1,975 Vergleichswerte Rendite zeitliche Entwicklung (alle Objektarten) Beispiel für Ableitung Objekt - MFH Basis linear abgel. Korrelation Wertung Produkt nach BRW 350 € 1.336 € 0,508 19,6% 261,4 nach HNF 300 m² 1.092 € 0,505 19,4% 212,4 nach Aussttg. 3 1.067 € 0,505 19,4% 207,4 nach Miete 8,00 € 1.363 € 0,318 12,2% 166,7 nach RND 30 Jahre 1.058 € 0,762 29,3% 309,9 Gewichtung des Vergleichswerts 2,598 100,0% 1.158 € x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,11 1.289 € angenommene Mietfläche 300 m² errechneter Verkehrswert 1.289 € 386.768 € y = 7E-05x - 1,8524 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 31.12.2003 31.12.2007 31.12.2011 31.12.2015 31.12.2019 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 81 Marktbericht vom 14.06.2019 Mietwertbildung Renditeobjekte nach Bodenrichtwerten Korrelation MFH 0,728 WGH 0,654 GH 0,884 nach Mietfläche bzw. Hauptnutzfläche Korrelation MFH 0,609 WGH -0,803 GH 0,317 nach Ausstattung nach Schulnoten 1 = sehr gut (NHK 5) 2 = gut ((NHK 4) 3 = mittel (NHK 3) 4 = einfach (NHK 2) 5 = sehr einfach (NHK 1) MFH 0,609 WGH -0,803 GH 0,317 Korrelation Folgende Einflussfaktoren auf die Miete liegen dem Wertermittlungsmodell zugrunde. 0 € 1 € 2 € 3 € 4 € 5 € 6 € 7 € 8 € 9 € - € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € MFH-BRW WGH-BRW GH-BRW 0 € 1 € 2 € 3 € 4 € 5 € 6 € 7 € 8 € 9 € 0 m² 100 m² 200 m² 300 m² 400 m² 500 m² 600 m² 700 m² 800 m² 900 m² MFH-HNF WGH-HNF GH-HNF 0 € 1 € 2 € 3 € 4 € 5 € 6 € 7 € 8 € 9 € 0 1 2 3 4 5 MFH-HNF WGH-HNF GH-HNF Linear (GH-HNF) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 82 Marktbericht vom 14.06.2019 Mietwerte Rendite nach Restnutzungsdauer Korrelation MFH -0,451 WGH -0,512 GH -0,010 Gewichtung Einfluss R² - MFH R²-WGH R²-GH nach BRW 0,728 0,654 0,884 nach HNF 0,609 0,803 0,317 nach Aussttg. 0,609 0,803 0,317 nach RND 0,451 0,512 0,010 2,397 2,771 1,528 zeitliche Entwicklung y = 0,0004x - 10,897 0,00 € 2,00 € 4,00 € 6,00 € 8,00 € 10,00 € 31.12.2003 31.12.2007 31.12.2011 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) 0 € 1 € 2 € 3 € 4 € 5 € 6 € 7 € 8 € 9 € 0 Jahre 10 Jahre 20 Jahre 30 Jahre 40 Jahre 50 Jahre 60 Jahre MFH-HNF WGH-HNF GH-HNF Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 83 Marktbericht vom 14.06.2019 Bodenwerteinflüsse Bodenwerteinfluss GFZ_Ist (alle Objekte) GFZ_Ist-Einfluss-Reihe Ist GFZ URK Beispiel Korrelation 0,50 0,897 GFZ_Ist URK Ergebnis 1,00 1,487 Objekt 0,800 1,511 1,50 2,077 Mittel 0,587 1,227 2,00 2,668 Korrekturfaktor 1,232 2,50 3,258 3,00 3,848 Korrelation 0,600 3,50 4,438 4,00 5,028 R² 0,600 Neben der Auswertung der Marktdaten für die bebauten Grundstücke können aus Angebotsauswertungen, ebenfalls in paralleler Struktur zum tatsächlichen Verkaufsgeschehen, die Werteinflüsse auf den Boden (vorrangig Bebauungsdichte - GFZ_Ist - und die Grundstücksgröße) abgeleitet werden. Im Auswertungsgebiet konnten folgende Einflüsse festgestellt werden: y = 1,1804x + 0,3067 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 0 0,2 0,4 0,6 0,8 1 1,2 GFZ Linear (GFZ) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 84 Marktbericht vom 14.06.2019 nach Grundstücksgröße Bodenflächen-URK Fläche URK Korrelation 250 m² 1,320 Beispiel Ergebnis 500 m² 1,157 1.000 m² 0,993 Fläche URK 1.500 m² 0,897 Objekt 800 m² 1,046 2.000 m² 0,830 Mittel 1.140 m² 0,962 3.000 m² 0,734 Korrekturfaktor 1,087 6.000 m² 0,570 R² 0,081 Korrelation 0,0806 Beispielsumrechnung Einfluss Korrelation Gewicht nach GFZ_Ist 1,232 0,600 88,2% nach Größe 1,087 0,081 11,8% 1,215 0,681 100,0% Richtwertausweis 220 € x Anpassung 1,215 Vergleichswert 267 € y = -0,236ln(x) + 2,6234 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 Baulandfläche Log. (Baulandfläche) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 85 Marktbericht vom 14.06.2019 Werte für 8 Teilemarkt Renditeobjekte Bedarfswertermittlung Wertzahlen RHK 2015 für Zwecke der ErbSt / SchenkungSt Erbschaft- und Schenkungsteuer Sachwert WGH Wertzahl WGH Sachwert GH Wertzahl GH 100.000 € 1,173 100.000 € 0,551 200.000 € 0,985 200.000 € 0,505 300.000 € 0,876 300.000 € 0,478 400.000 € 0,798 500.000 € 0,443 500.000 € 0,738 750.000 € 0,416 750.000 € 0,629 1.000.000 € 0,397 1.000.000 € 0,551 2.000.000 € 0,350 1.250.000 € 0,491 3.000.000 € 0,323 1.500.000 € 0,441 4.000.000 € 0,304 R² 0,488 R² 0,055 Hinweise Empfehlungen Gutachten Bei Objekten mit einer Nutzungsdauer von weniger als 40% der allgemeinen Gesamtnutzungsdauer sollte wegen des Mindestrestwertes ein Verkehrswertgutachten erwogen werden. Alternativ steht dem Rechtsanwender das oben ausgewiesen Korrelationsmodell des Vergleichswertverfahrens (Gewichtungen nach 4 Einflussfaktoren) zur Verfügung. Aufgrund der allgemein guten Korrelationswirkung kann zumeist auf das Sachwertmodell zurückgegriffen werden. Das hier berücksichtigte Sachwertmodell entspricht in vollem Umfang den Regelungen des steuerlichen Bewertungsgesetzes und der Richtlinie zur Grundbesitzbewertung. y = -0,27ln(x) + 4,2811 y = -0,067ln(x) + 1,3225 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 - € 500.000 € 1.000.000 € 1.500.000 € 2.000.000 € WGH-SW GH-SW Log. (WGH-SW) Log. (GH-SW) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 86 Marktbericht vom 14.06.2019 9 Teilemarkt Gewerbegrundstücke Ermittlungsergebnisse erfasste Objekte 9 Vergleichsgrundstücke davon brauchbare Überblick über die Angebote Mittel Median Standardabw. qm-Preise 729 € 698 € 307 € Minima 341 € Maxima 1.125 € Liegenschaftszinssätze 5,75% 5,27% 2,01% Minima 3,48% Maxima 9,56% Sachwertfaktoren 0,62 0,64 0,17 Minima 0,38 Maxima 0,92 weitere Mittelwerte Bodenwert 137 € 135 € 53 € GFZ_Ist 0,44 0,42 0,16 HNF 1.403 m² 711 m² 1.242 m² Restnutzungsdauer 30 Jahre 34 Jahre 12 Jahre mittlere Miete 4,37 € 4,50 € 0,79 € mittlere Bewirtschaftung 0,78 € 0,90 € mittlere BWK-Kosten 17,84% 20,04% 6,22% Zeitraum 30.12.2005 bis 29.12.2017 Tendenz steigend Zur Bestimmung der wertbeeinflussenden Komponenten in der Vorprüfung wurden Daten aus dem Teilmarkt ausgewertet. Objekte, die sich außerhalb der mathematischen Standardabweichung befanden, wurden eliminiert. 9 auswertbare Vergleichsobjekte nach Ausreißer-Entfernung am oberen und unteren Randbereich (außerhalb der Standardabweichung) 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 31.12.2003 31.12.2007 31.12.2011 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 87 Marktbericht vom 14.06.2019 Analysen 9 Teilemarkt Gewerbegrundstücke Liegenschaftszinssätze - Marktanpassungsfaktoren - Vergleichswerte Steuerliche Werte für BewG Zinssatzentwicklung in der Auswertung nach Bodenrichtwerten Korrelation -0,233 nach Hauptnutzfläche Korrelation 0,906 nach Mietniveau Korrelation -0,388 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% - € 50 € 100 € 150 € 200 € 250 € 300 € BRW Linear (BRW) 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% m² 2.000 m² 4.000 m² 6.000 m² HNF Linear (HNF) 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 2,00 € 2,50 € 3,00 € 3,50 € 4,00 € 4,50 € 5,00 € 5,50 € 6,00 € Miete Linear (Miete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 88 Marktbericht vom 14.06.2019 nach Restnutzung Korrelation -0,235 Gewichtung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,233 13% nach HNF 0,906 51% nach Miete 0,388 22% nach RND 0,235 13% 1,762 100% zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt Richtwert 100 € 6,08% 13% 0,80% Mietfläche 600 m² 4,57% 51% 2,35% Mietniveau 4,00 € 6,12% 22% 1,35% Restnutzung 30 Jahre 5,74% 13% 0,77% Gewichtung des Liegenschaftszinssatzes 5,27% x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 0,98 5,17% 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre RND-ImmoWertV Linear (RND-ImmoWertV) y = -2E-05x + 1,9081 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 31.12.2003 31.12.2007 31.12.2011 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 89 Marktbericht vom 14.06.2019 Sachwertfaktoren Gewerbeobjekte nach Bodenrichtwerten Korrelation 0,364 nach Hauptnutzfläche Korrelation -0,637 nach Mietniveau Korrelation 0,164 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1,0 - € 50 € 100 € 150 € 200 € 250 € 300 € BRW Linear (BRW) 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1,0 m² 2.000 m² 4.000 m² 6.000 m² HNF Log. (HNF) 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1,0 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € Miete Linear (Miete) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 90 Marktbericht vom 14.06.2019 nach Restnutzungsdauer Korrelation -0,386 Gewichtete Marktanpassung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,364 23,5% nach HNF 0,637 41,1% n. Mietniveau 0,164 10,6% nach RND 0,386 24,9% 1,551 100,0% nachrichtlich nach Sachwert Korrelation -0,691 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre RND-ImmoWertV Linear (RND-ImmoWertV) 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1,0 - € 1.500.000 € 3.000.000 € 4.500.000 € 6.000.000 € Sachwert 2010 Log. (Sachwert 2010) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 91 Marktbericht vom 14.06.2019 zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt Richtwert 100 € 0,58 23% 0,136 Mietfläche 600 m² 0,69 41% 0,285 Mietniveau 4,00 € 0,61 11% 0,065 Restnutzung 30 Jahre 0,62 25% 0,155 Gewichtung des Sachwertfaktors 0,640 x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,07 0,685 angenommener Sachwert 400.000 € errechneter Verkehrswert 0,685 274.054 € y = 9E-05x - 2,5332 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 31.12.2003 31.12.2007 31.12.2011 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 92 Marktbericht vom 14.06.2019 Vergleichswertbildung Gewerbeobjekte nach Bodenrichtwerten Korrelation 0,449 nach Hauptnutzfläche Korrelation -0,680 nach Ausstattung nach Schulnoten 1 = sehr gut (NHK 5) 2 = gut ((NHK 4) 3 = mittel (NHK 3) 4 = einfach (NHK 2) 5 = sehr einfach (NHK 1) Korrelation -0,718 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € - € 50 € 100 € 150 € 200 € 250 € 300 € BRW Linear (BRW) 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € m² 2.000 m² 4.000 m² 6.000 m² HNF Log. (HNF) 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 Ausstattung Log. (Ausstattung) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 93 Marktbericht vom 14.06.2019 Vergleichswerte Gewerbe nach Mietniveau Korrelation 0,851 nach Restnutzungsdauer Korrelation 0,646 Gewichtung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,449 13,4% nach HNF 0,680 20,3% nach Aussttg. 0,718 21,5% nach Miete 0,851 25,4% nach RND 0,646 19,3% 3,343 100,0% 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € 1.400 € 2,00 € 2,50 € 3,00 € 3,50 € 4,00 € 4,50 € 5,00 € 5,50 € 6,00 € Miete Linear (Miete) 0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1.000 € 1.200 € 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre RND-ImmoWertV Linear (RND-ImmoWertV) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 94 Marktbericht vom 14.06.2019 zeitliche Entwicklung Beispiel für Ableitung Objekt Basis linear abgel. Wertung Produkt nach BRW 100 € 632 € 13,4% 84,8 nach HNF 600 m² 864 € 20,3% 175,6 nach Aussttg. 3 686 € 21,5% 147,4 nach Miete 4,00 € 606 € 25,4% 154,2 nach RND 30 Jahre 733 € 19,3% 141,7 Gewichtung des Vergleichswerts 704 € x Zeitanpassung 15.01.2015 = Zeitumrechnungsfaktor 1,10 773 € angenommene Mietfläche 600 m² errechneter Verkehrswert 773 € 464.002 € 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 31.12.2003 31.12.2007 31.12.2011 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 95 Marktbericht vom 14.06.2019 Mietwertbildung Gewerbeobjekte nach Bodenrichtwerten Korrelation 0,656 nach Mietfläche bzw. Hauptnutzfläche Korrelation -0,397 nach Ausstattung nach Schulnoten 1 = sehr gut (NHK 5) 2 = gut ((NHK 4) 3 = mittel (NHK 3) 4 = einfach (NHK 2) 5 = sehr einfach (NHK 1) Korrelation -0,717 Folgende Einflussfaktoren auf die Miete liegen dem Wertermittlungsmodell zugrunde. 0,00 € 1,00 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € - € 50 € 100 € 150 € 200 € 250 € 300 € BRW Linear (BRW) 0,00 € 1,00 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € m² 2.000 m² 4.000 m² 6.000 m² HNF Linear (HNF) 0,00 € 1,00 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € 0 1 2 3 4 5 Ausstattung Linear (Ausstattung) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 96 Marktbericht vom 14.06.2019 Mietwerte Gewerbe nach Restnutzungsdauer Korrelation 0,521 Gewichtung Einfluss Korrelation Relation nach BRW 0,656 28,6% nach HNF 0,397 17,3% nach Aussttg. 0,717 31,3% nach RND 0,521 22,7% 2,291 100,0% zeitliche Entwicklung 0,00 € 1,00 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € 0 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre RND Linear (RND) 0,00 € 1,00 € 2,00 € 3,00 € 4,00 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € 31.12.2003 31.12.2007 31.12.2011 31.12.2015 Zeitachse Linear (Zeitachse) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 97 Marktbericht vom 14.06.2019 Bodenwerteinflüsse Bodenwerteinfluss GFZ_Ist GFZ_Ist-Einfluss-Reihe Ist GFZ URK Beispiel Korrelation 0,20 1,013 GFZ_Ist URK Ergebnis 0,40 1,002 Objekt 0,50 0,997 0,60 0,991 Mittel 0,44 1,000 0,80 0,980 Korrekturfaktor 0,997 1,00 0,969 Korrelation -0,023 Neben der Auswertung der Marktdaten für die bebauten Grundstücke können aus Angebotsauswertungen, ebenfalls in paralleler Struktur zum tatsächlichen Verkaufsgeschehen, die Werteinflüsse auf den Boden (vorrangig Bebauungsdichte - GFZ_Ist - und die Grundstücksgröße) abgeleitet werden. Im Auswertungsgebiet konnten folgende Einflüsse festgestellt werden: y = -0,0552x + 1,0241 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 2,00 0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 GFZ Linear (GFZ) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 98 Marktbericht vom 14.06.2019 nach Grundstücksgröße Bodenflächen-URK Fläche URK Beispiel Korrelation 500 m² 1,480 Ergebnis 1.000 m² 1,298 Fläche URK 2.000 m² 1,116 Objekt 5.000 m² 0,875 4.000 m² 0,933 Mittel 3.879 m² 0,942 8.000 m² 0,751 Korrekturfaktor 0,929 15.000 m² 0,586 30.000 m² 0,404 Korrelation -0,4794 Beispielsumrechnung Einfluss Korrelation Gewicht nach GFZ_Ist 0,997 -0,023 -12,7% nach Größe 0,929 0,206 112,7% 0,921 0,183 100,0% Richtwertausweis 137 € x Anpassung 0,921 Vergleichswert 127 € y = -0,263ln(x) + 3,1148 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 2,00 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 Baulandfläche Log. (Baulandfläche) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 99 Marktbericht vom 14.06.2019 9 Teilemarkt Gewerbegrundstücke Wertzahlen RHK 2015 für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer Wertzahlen für Sachwerte Gewerbegrundstücke Sachwert-Wertzahl 125.000 € 0,931 Beispiel Korrelation 250.000 € 0,820 Ergebnis 500.000 € 0,709 Fläche URK 1.000.000 € 0,598 Objekt 375000 0,755 2.000.000 € 0,487 Mittel 1713294,923 0,512 4.000.000 € 0,376 Korrekturfaktor 1,475 6.000.000 € 0,312 Korrelation 0,702 Hinweise Empfehlungen Gutachten Bei Objekten mit einer Nutzungsdauer von weniger als 40% der allgemeinen Gesamtnutzungsdauer sollte wegen des Mindestrestwertes ein Verkehrswertgutachten erwogen werden. Alternativ steht dem Rechtsanwender das oben ausgewiesen Korrelationsmodell des Vergleichswertverfahrens (Gewichtungen nach 4 Einflussfaktoren) zur Verfügung. Aufgrund der allgemein guten Korrelationswirkung kann zumeist auf das Sachwertmodell zurückgegriffen werden. Das hier berücksichtigte Sachwertmodell entspricht in vollem Umfang den Regelungen des steuerlichen Bewertungsgesetzes und der Richtlinie zur Grundbesitzbewertung. y = -0,16ln(x) + 2,8087 0,00 0,10 0,20 0,30 0,40 0,50 0,60 0,70 0,80 0,90 - € 2.000.000 € 4.000.000 € 6.000.000 € 8.000.000 € Sachwert nach RHK 2015 Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 100 Marktbericht vom 14.06.2019 10 Teilemarkt Bauernhöfe Ermittlungsergebnisse erfasste Objekte 4 Vergleichsgrundstücke davon brauchbare Überblick über die Angebote Mittel Median Standardabw. qm-Preise 679 € 524 € 502 € Minima 259 € Maxima 1.407 € Liegenschaftszinssätze 3,08% 2,58% 2,13% Minima 1,07% Maxima 6,10% Marktanpassungen -25,79% -23,39% 8,18% Minima -37,47% Maxima -18,91% weitere Mittelwerte Bodenwert 115 € 114 € 14 € GFZ_Ist 0,49 0,44 0,36 HNF 308 m² 324 m² 45 m² Restnutzungsdauer 21 Jahre 16 Jahre 14 Jahre mittlere Miete 2,81 € 2,57 € 1,23 € mittlere Bewirtschaftung 0,66 € 0,60 € mittlere BWK-Kosten 23,33% 23,50% 0,41% Zeitraum 24.11.2004 bis 18.06.2009 Daten nicht mehr aktuell Zur Bestimmung der wertbeeinflussenden Komponenten in der Vorprüfung wurden Daten aus dem Teilmarkt ausgewertet. Objekte, die sich außerhalb der mathematischen Standardabweichung befanden, wurden eliminiert. 4 auswertbare Vergleichsobjekte nach Ausreißer-Entfernung am oberen und unteren Randbereich (außerhalb der Standardabweichung) Gutachterausschuss der Gemeinde Baindt Marktbericht 2018 Blatt 101[mehr]

Fassung vom 15.04.2011 ww w. bu er os ie be r.d e G e m e in d e B a in d t 4 . Ä n d e ru n g d e s B e b a u u n g sp la n e s "B if a n g " u n d 3 . Ä n d e ru n g d e s B e b a u n u g sp la n e s "B if a n g E rw e it e ru n g " so w ie d ie ö rt li ch e n B a u vo rs ch ri ft e n h ie rz u Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 2 Inhaltsverzeichnis Seite 1 Rechtsgrundlagen 3 2 Planungsrechtliche Festsetzungen (PF) mit Zeichenerklärung 4 3 Örtliche Bauvorschriften (ÖBV) gemäß § 74 LBO mit Zeichenerklärung 14 4 Hinweise und Zeichenerklärung 17 5 Satzung 23 6 Begründung – Städtebaulicher Teil 25 7 Begründung – Abarbeitung der Umweltbelange (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB), Konzept zur Grünordnung 35 8 Begründung – Bauordnungsrechtlicher Teil 40 9 Begründung – Sonstiges 42 10 Begründung – Auszug aus übergeordneten Planungen 45 11 Begründung – Bilddokumentation 46 12 Verfahrensvermerke 48 Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 3 1 Rechtsgrundlagen 1.1 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Art. 4 des Gesetzes vom 31.07.2009 (BGBl. I S. 2585) 1.2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132; II 1990 S. 889, 1124), zuletzt geändert durch Ge- setz vom 22.04.1993 (BGBl. I S. 466) 1.3 Planzeichenverordnung (PlanzV) in der Fassung vom 18.12.1990 (BGBl. I 1991 S. 58); die im nachfolgenden Text zitierten Nummern beziehen sich auf den Anhang zur PlanzV 1.4 Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) in der Fassung vom 05.03.2010 (GBl. S. 358, ber. 416) 1.5 Gemeindeordnung für Baden-Württemberg (GemO) in der Fassung vom 24.07.2000 (GBl. BW S. 581), zuletzt geändert durch Gesetz vom 09.11.2010 (GBl. BW S. 793) 1.6 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) in der Fassung vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542) 1.7 Naturschutzgesetz Ba- den-Württemberg (NatSchG Baden-Württemberg) in der Fassung vom 13.12.2005 (GBl. BW S. 745), zuletzt geändert durch Gesetz vom 17.12.2009 (GBl. BW S. 809) Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 4 2 Planungsrechtliche Festsetzungen (PF) mit Zeichen- erklärung 2.1 Allgemeines Wohngebiet Die Nutzungen nach § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO sind ausnahmsweise zulässig (§ 1 Abs. 5 BauNVO). Die Nutzungen nach § 4 Abs. 3 Nr. 3-5 BauNVO werden nicht Be- standteil des Bebauungsplanes (§ 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO). (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; § 4 BauNVO; Nr. 1.1.3. PlanzV; siehe Planzeichnung) 2.2 GRZ .... Grundflächenzahl als Höchstmaß (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; § 16 Abs. 2 Nr. 1 und § 19 Abs. 1 BauN- VO; Nr. 2.5. PlanzV; siehe Typenschablone) 2.3 Überschreitung der Grundfläche Die zulässige Grundfläche darf neben der in § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO getroffenen Vorschrift durch nicht vollflächig versiegelte − Stellplätze und − Zufahrten zu Stellplätzen und Garagen um weitere 50 % überschritten werden. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; § 19 Abs. 4 BauNVO) 2.4 Z .... Zahl der Vollgeschoße als Höchstmaß (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; § 16 Abs. 2 Nr. 3 u. § 20 Abs. 1 BauNVO; Nr. 2.7. PlanzV; siehe Typenschablonen) 2.5 WH .... m Mittlere traufseitige Wandhöhe als Höchstmaß Bestimmung der WH: Mittelwert (arithmetischer) aus bergseiti- gem und talseitigem Abstand zwischen − Oberkante des natürlichen Geländes und WA Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 5 − Schnittpunkt der Außenwand (außen) mit der Dachhaut (au- ßen) des Hauptgebäudes. Die Werte für den bergseitigen und talseitigen Abstand sind je- weils in der Mitte (zwischen den Giebelseiten) von sich gegenüber liegenden Traufseiten des Hauptgebäudes zu messen. Sofern zulässige Widerkehre, Zwerchgiebel oder Dachaufbauten im Bereich des Schnittpunktes der Außenwand mit der Dachhaut liegen, ist die Verbindungslinie zwischen den nächst gelegenen entsprechenden Schnittpunkten außerhalb solcher Bauteile maß- geblich. Bei Pultdach-Gebäuden wird die WH nur auf der Seite der Traufe gemessen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; § 16 Abs. 2 Nr. 4 u. § 18 Abs. 1 BauNVO; siehe Typenschablonen) , 2.6 FH .... m Firsthöhe als Höchstwert Bestimmung der FH: Abstand zwischen − Oberkante des natürlichen Geländes und − Oberkante des Dachfirstes in der Mitte des höchsten Firstes des Hauptgebäudes senkrecht nach unten gemessen. Bei Pultdächern wird der First an der höchsten Stelle der Dach- konstruktion gemessen (einschließlich Dachüberstand). Bei Pultdächern ist die Firsthöhe wie folgt zu bestimmen: Abstand zwischen − Oberkante des natürlichen Geländes und − Oberkante des Dachfirstes in der Mitte des höchsten Firstes des Hauptgebäudes senkrecht nach unten gemessen. Bei Pultdächern muss die Firsthöhe des Hauptgebäudes den festgesetzten Wert um 1,50 m unterschreiten. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; § 16 Abs. 2 Nr. 4 u. § 18 Abs. 1 BauNVO; Nr. 2.8. PlanzV; siehe Typenschablonen) Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 6 2.7 o Offene Bauweise (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB; § 22 Abs. 1 BauNVO; Nr. 3.1. PlanzV; siehe Typenschablonen) 2.8 Nur Einzelhäuser zulässig (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB; § 22 Abs. 2 BauNVO; Nr. 3.1.4. PlanzV; siehe Typenschablonen) 2.9 Baugrenze (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB; § 23 Abs. 1 u. 3 BauNVO; Nr. 3.5. PlanzV; siehe Planzeichnung) 2.10 Umgrenzung von Flächen für Garagen; Garagen sind nur inner- halb dieser Flächen (und innerhalb der überbaubaren Grund- stücksflächen) zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB; § 12 BauNVO; Nr. 15.3. PlanzV 90; siehe Planzeichnung) 2.11 Nebenanlagen und sons- tige bauliche Anlagen In dem Baugebiet sind die gemäß § 14 BauNVO zulässigen Ne- benanlagen auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflä- chen bzw. außerhalb der Flächen für Garagen zulässig. Für folgende Nebenanlagen wird die Zulässigkeit im Besonderen bestimmt: − Nebengebäude (keine Garagen): max. 40 m3 Brutto- Rauminhalt (außen), max. 16,00 m2 Grundfläche und max. 3,25 m Gesamthöhe (höchste Stelle gegenüber dem natürli- chen Gelände); die Summe der Brutto-Rauminhalte dieser Nebengebäude je Grundstück darf 75 m3 pro Grundstück nicht überschreiten; − nicht überdachte Wasserbecken: max. Größe 5 % der Grund- stücksfläche (im Sinne des § 19 Abs. 3 BauNVO); zulässig nur in einem Bereich mit mindestens 2,50 m Abstand zur Grund- E GA Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 7 stücksgrenze; (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB; §§ 12, 14 u. 23 BauNVO) 2.12 E... Wo Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden; die Differenzierung nach Bauweise bzw. Zuordnung ist wie folgt bestimmt: − E... als max. Wohnungsanzahl pro Einzelhaus (als Wohnge- bäude) (§ 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB) 2.13 Verkehrsflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB; Nr. 6.1. PlanzV; siehe Planzeichnung) 2.14 Verkehrsflächen als Begleitfläche; für Straßenbegleitgrün, Stellplätze, Randflächen (z.B. Schotter-Rasen, Rasenpflaster etc.); (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB; siehe Planzeichnung) 2.15 Straßenbegrenzungslinie mit Bemaßung für das Regelprofil; äußere Umgrenzung aller Verkehrsflächen (Bemaßung beispiel- haft aus der Planzeichnung) (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB; Nr. 6.2. PlanzV; siehe Planzeichnung) 2.16 Leitungsrecht (LR) zu Gunsten der Grundstückseigentümer zur Ableitung des nicht-versickerungsfähigen Niederschlagswassers (§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB; Nr. 15.5. PlanzV; siehe Planzeichnung) 2.17 Unterirdische Bauweise von Niederspannungslei- tungen Niederspannungsleitungen sind ausschließlich in unterirdischer Bauweise zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 13 BauGB) 5,00 m LR Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 8 2.18 Öffentliche Grünfläche als Eingrünung (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB; Nr. 9. PlanzV; siehe Planzeichnung) 2.19 Wasserfläche (§ 9 Abs. 1 Nr. 16 BauGB; Nr. 10.1. PlanzV 90; siehe Planzeich- nung) 2.20 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Ent- wicklung von Natur und Landschaft Zum Schutz nachtaktiver Insekten und zum Schutz des FFH- Gebietes "Schussenbecken und Schmalegger Tobel" sind für die Außenbeleuchtung nur mit Lichtstrahl nach unten gerichtete in- sektenfreundliche Natriumdampf-Lampen oder LED-Lampen zu- lässig. Die Lampen sind vollständig insektendicht einzukoffern und nachts so weit als aus Gründen der Verkehrssicherheit mög- lich abzuschalten. Die Lichtmasten dürfen eine Höhe von maximal 6,00 m nicht überschreiten. Die insektenfreundliche Beleuchtung ist im gesamten Geltungsbereich zu verwenden. (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) 2.21 Bodenbeläge in dem Baugebiet In dem Baugebiet sind für − Stellplätze − Zufahrten und andere untergeordnete Wege geschlossene Asphalt- und Betonbeläge ohne Fugen nicht zuläs- sig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) 2.22 Unterirdische Lagerbe- hälter von Wasser ge- fährdenden Stoffen Unterirdische Lagerbehälter von Wasser gefährdenden Stoffen sind gegen Auftrieb zu sichern. (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) 2.23 Zu erhaltender Baum (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 b BauGB; Nr. 13.2. PlanzV 90; siehe Planzeich- Öffentliche Grünfläche Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 9 nung) 2.24 Zu pflanzender Baum 1. Wuchsklasse als Baum über 15 m Höhe, variabler Standort; es sind ausschließlich Gehölze aus der Pflanzliste zu "Pflanzungen in den öffentlichen Flächen" zu ver- wenden. (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB; Nr. 13.2. PlanzV; siehe Planzeich- nung) 2.25 Zu pflanzender Baum 2. Wuchsklasse als Baum bis 15 m Hö- he, variabler Standort; es sind ausschließlich Gehölze aus der Pflanzliste zu "Pflanzungen in den öffentlichen Flächen" zu ver- wenden. (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB; Nr. 13.2. PlanzV; siehe Planzeich- nung) 2.26 Pflanzungen in den öf- fentlichen Flächen Pflanzungen: − Für die Pflanzungen in den öffentlichen Flächen sind aus- schließlich standortgerechte, heimische Bäume und Sträucher aus der unten genannten Pflanzliste zu verwenden. − Die öffentlichen Verkehrsflächen als Begleitflächen (Straßen- begleitgrün) sind als Mager- und/oder Trockenstandorte aus- zubilden (z.B. Schotter, Sukzessionsflächen, o.ä.). − Die öffentlichen Grünflächen als Eingrünung sind entspre- chend der Planzeichnung mit Gehölzen zu bepflanzen und als Extensivwiesen zu entwickeln. − Generell unzulässig sind Gehölze, die als Zwischenwirt für die Erkrankungen im Obst- und Ackerbau gelten, speziell die in der Verordnung zur Bekämpfung der Feuerbrandkrankheit (Feuerbrandverordnung vom 20. 12. 1985, BGBl. I, 1985 S. 2551, geändert am 27. 10. 1999, BGBI. I, S. 2070) ge- nannten. Für die öffentlichen Flächen festgesetzte Pflanzliste: Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 10 Bäume 1. Wuchsklasse Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus Schwarz-Erle Alnus glutinosa Grau-Erle Alnus incana Moor-Birke Betula pubescens Esche Fraxinus excelsior Stiel-Eiche Quercus robur Silber-Weide Salix alba Bruch-Weide Salix fragilis Winter-Linde Tilia cordata Berg-Ulme Ulmus glabra Bäume 2. Wuchsklasse Feld-Ahorn Acer campestre Hainbuche Carpinus betulus Vogel-Kirsche Prunus avium Trauben-Kirsche Prunus padus Sal-Weide Salix caprea Sträucher Berberitze Berberis vulgaris Roter Hartriegel Cornus sanguinea Gewöhnlicher Hasel Corylus avellana Pfaffenhütchen Euonymus europaeus Gewöhnlicher Liguster Ligustrum vulgare Heckenkirsche Lonicera xylosteum Schlehe Prunus spinosa Echter Kreuzdorn Rhamnus cathartica Hunds-Rose Rosa canina Echter Faulbaum Rhamnus frangula Ohr-Weide Salix aurita Grau-Weide Salix cinerea Lavendel-Weide Salix eleagnos Purpur-Weide Salix purpurea Schwarzer Holunder Sambucus nigra Wolliger Schneeball Viburnum lantana Gewöhnlicher Schneeball Viburnum opulus (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB) 2.27 Pflanzungen in dem Baugebiet Pflanzungen: − Für die Pflanzungen in dem Baugebiet sind standortgerechte, heimische Bäume und Sträucher aus der unten genannten Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 11 Pflanzliste zu verwenden. − Auf max. 5 % der Grundstücksfläche sind auch Sträucher, die nicht in der u.g. Pflanzliste festgesetzt sind, zulässig (z.B. Ziersträucher, Rosen-Züchtungen). − Pro 600 m2 (angefangene) Grundstücksfläche ist mindestens 1 Laubbaum aus der u. g. Pflanzliste zu pflanzen. − Im Übergangsbereich zur freien Landschaft und in Bereichen, die an öffentliche Flächen angrenzen, sind Hecken aus Na- delgehölzen unzulässig. − Generell unzulässig sind Gehölze, die als Zwischenwirt für die Erkrankungen im Obst- und Ackerbau gelten, speziell die in der Verordnung zur Bekämpfung der Feuerbrandkrankheit (Feuerbrandverordnung vom 20. 12. 1985, BGBl. I, 1985 S. 2551, geändert am 27. 10. 1999, BGBI. I, S. 2070) ge- nannten. Für das Baugebiet festgesetzte Pflanzliste: Bäume 1. Wuchsklasse Spitz-Ahorn Acer platanoides Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus Sand-Birke Betula pendula Moor-Birke Betula pubescens Esche Fraxinus excelsior Walnussbaum Juglans regia Trauben-Eiche Quercus petraea Stiel-Eiche Quercus robur Winter-Linde Tilia cordata Sommer-Linde Tilia platyphyllos Bäume 2. Wuchsklasse Obsthochstämme Feld-Ahorn Acer campestre Hainbuche Carpinus betulus Vogel-Kirsche Prunus avium Trauben-Kirsche Prunus padus Sträucher Berberitze Berberis vulgaris Kornelkirsche Cornus mas Gewöhnlicher Hasel Corylus avellana Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 12 Pfaffenhütchen Euonymus europaeus Gewöhnlicher Liguster Ligustrum vulgare Heckenkirsche Lonicera xylosteum Schlehe Prunus spinosa Echter Kreuzdorn Rhamnus cathartica Wilde Stachelbeere Ribes uva-crispa Kriech-Rose Rosa arvensis Hunds-Rose Rosa canina Hecht-Rose Rosa glauca Zimt-Rose Rosa majalis Bibernell-Rose Rosa pimpinellifolia Wein-Rose Rosa rubiginosa Apfel-Rose Rosa villosa Purpur-Weide Salix purpurea Roter Holunder Sambucus racemosa Schwarzer Holunder Sambucus nigra Wolliger Schneeball Viburnum lantana (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB) 2.28 Pflanzung Umgrenzung von Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen; Pflanzung; Pflanzung von heckenartigen Strauch-Gruppen als Ortsrandein- grünung auf 60 % der Fläche; es sind ausschließlich Sträucher aus der Pflanzliste zu "Pflanzungen in dem Baugebiet" zu ver- wenden. Bäume sind im Bereich der Pflanzung nicht zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB) 2.29 Abgrenzung ("Nutzungskordel") (§ 9 Abs. 1 BauGB;siehe Planzeichnung) 2.30 Bereich der 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang"; die gesamten Festsetzungen für den Änderungsbereich befinden sich auf einer von der bisherigen Planzeichnung ausgekoppelten Plan- zeichnung (auf der Grundlage der aktuellen Flurkarte). Die Inhalte des Bebauungsplanes "Bifang" (Fassung vom 12.08.2005, rechts- verbindlich seit 12.08.2005) vor dieser Änderung werden für die- sen Bereich vollständig durch diese 4. Änderung ersetzt. Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 13 (§ 9 Abs. 7 BauGB; siehe Planzeichnung); 2.31 Bereich der 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erwei- terung"; die gesamten Festsetzungen für den Änderungsbereich befinden sich auf einer von der bisherigen Planzeichnung ausge- koppelten Planzeichnung (auf der Grundlage der aktuellen Flurkar- te). Die Inhalte des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" (Fas- sung vom 26.05.1987, rechtsverbindlich seit 25.11.1988) vor dieser Änderung werden für diesen Bereich vollständig durch diese 3. Änderung ersetzt. (§ 9 Abs. 7 BauGB; siehe Planzeichnung); 2.32 Grenze des räumlichen Geltungsbereiches der 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und der 3. Änderung des Bebauungs- planes "Bifang Erweiterung" der Gemeinde Baindt. Die Inhalte der 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" (Fas- sung vom 12.08.2005, rechtsverbindlich seit 12.08.2005) vor dieser Änderung werden für diesen Bereich vollständig durch die- se 4. Änderung ersetzt. Die Inhalte der 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erwei- terung" (Fassung vom 26.05.1987, rechtsverbindlich seit 25.11.1988) vor dieser Änderung werden für diesen Bereich voll- ständig durch diese 3. Änderung ersetzt. (§ 9 Abs. 7 BauGB; Nr. 15.13. PlanzV; siehe Planzeichnung) Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 14 3 Örtliche Bauvorschriften (ÖBV) gemäß § 74 LBO mit Zeichenerklärung 3.1 Grenze des räumlichen Geltungsbereiches der örtlichen Bau- vorschriften zur 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und der 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" der Gemeinde Baindt. Die Inhalte der örtlichen Bauvorschriften zum Bebauungsplan "Bi- fang" (rechtsverbindlich mit öffentlicher Bekanntmachung vom 12.08.2005) vor dieser Änderung werden für diesen Bereich voll- ständig durch die örtlichen Bauvorschriften zur 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" ersetzt. Die Inhalte der örtlichen Bauvorschriften zum Bebauungsplan "Bi- fang Erweiterung" (rechtsverbindlich mit öffentlicher Bekanntma- chung vom 25.11.1988) vor dieser Änderung werden für diesen Bereich vollständig durch die örtlichen Bauvorschriften zur 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" ersetzt. (§ 9 Abs. 7 BauGB, Nr. 15.13. PlanzV; siehe Planzeichnung) 3.2 Dachformen Alle vorgeschriebenen Dachformen gelten für Dächer von Haupt- gebäuden. Neben den jeweils vorgeschriebenen Dachformen sind für deutlich untergeordnete Bauteile (z.B. Gaupen, Eingangsüber- dachungen etc.) sowie für Nebenanlagen (z.B. Geräteschuppen etc.) und Garagen wie auch überdachte Stellplätze andere Dach- formen zulässig. (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO) 3.3 SD/PD/WD Dachform alternativ Satteldach oder Pultdach oder Walmdach (letzteres auch als Zeltdach oder so genanntes Krüppelwalmdach zulässig); Für die Dachform Pultdach gilt folgende Definition: Mindestens 75 % aller Dach-Ebenen des jeweiligen Hauptgebäudes müssen zueinander parallel sein. Die Fläche einer Dach-Ebene wird in der senkrechten Projektion gemessen; (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO; siehe Typenschablonen) Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 15 3.4 DN .... - ....° Dachneigung; Winkel zwischen der Horizontalen und der Ebene des Daches als Mindest- und Höchstmaß; gilt für das Dach des Hauptgebäudes und für Widerkehre und Zwerchgiebel ab 6,00 m Breite (Außenkante Außenwand) sowie für geneigte Dächer von Garagen. Thermische Solar- und Fotovoltaikanlagen sind parallel zur Dach- fläche, auf der sie befestigt werden, auszuführen. Dies gilt nicht für Flachdächer. Bei zulässigerweise errichtbaren Flachdächern gilt eine Dachnei- gung von 0 - 5°. (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO; siehe Typenschablonen) 3.5 Dachaufbauten Dachaufbauten (Dachgaupen) sind unter folgenden Vorausset- zungen zulässig: − Mindestdachneigung des Hauptgebäudes: 24° − max. Breite (Außenkante ohne Dachüberstand): 4,00 m − Mindestabstand untereinander (Außenkanten ohne Dach- überstand) und zu evtl. Widerkehren: 1,50 m − Mindestabstand zur Gebäudekante im 1. Dachgeschoß der jeweiligen Giebelseite: 1,50 m (frei stehende Bauteile wie Stützen etc. unter 0,50 m Breite sowie Dachüberstände blei- ben unberücksichtigt) − Mindestabstand (senkrecht gemessen) zum nächstgelegenen First des Hauptdaches: 0,30 m (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO) 3.6 Materialien Als Dachdeckung für geneigte Dächer von − Hauptgebäuden − Garagen sind ausschließlich Dachplatten (kleinteilige Schuppendeckung wie z.B. Dachziegel, Dachpfannen, Betondachsteine etc.) zulässig. Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 16 Für untergeordnete Bauteile (Verbindungs-Teile, Abdichtungs- Elemente etc.) sind darüber hinaus andere Materialien zulässig. (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO) 3.7 Farben Als Farbe für Dächer sind nur rote bis rotbraune sowie betongraue bis anthrazitgraue Töne zulässig, dies gilt nicht für begrünte Dä- cher. Für untergeordnete Bauteile (Verbindungs-Teile, Abdich- tungs-Elemente etc.) sind darüber hinaus andere Farben zulässig. (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO) 3.8 Materialien und Farben für Anlagen zur Gewin- nung von Sonnenenergie Unabhängig von den o.g. Vorschriften zu den Materialien und Farben sind auf der gesamten Dachfläche des jeweiligen Gebäu- des Materialien und Farben zulässig, die für Anlagen zur Gewin- nung von Sonnenenergie (Sonnenkollektoren, Fotovoltaik- Anlagen) üblich bzw. erforderlich sind. (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO) 3.9 Anzahl der Stellplätze in dem Baugebiet Die Anzahl der nachzuweisenden Stellplätze pro Wohnung in dem Baugebiet beträgt (bei der Berechnung ist aufzurunden): Wohnungsgröße (WoFlV) Stellplätze hierfür kleiner 30 m2 1,0 30 m2 bis (kleiner) 50 m2 1,5 ab 50 m2 2,0 Für andere Nutzungen als Wohnen bleiben die gesetzlichen Vor- schriften unbenommen. (§ 74 Abs. 2 Nr. 2 LBO) Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 17 4 Hinweise und Zeichenerklärung 4.1 Bestehendes Gebäude zur Zeit der Planaufstellung (siehe Plan- zeichnung); 4.2 Bestehende Grundstücksgrenzen zur Zeit der Planaufstellung (siehe Planzeichnung); 4.3 Geplante Grundstücksgrenzen; die so gekennzeichneten Gren- zen stellen einen Vorschlag zur Aufteilung der Grundstücke dar (siehe Planzeichnung); 4.4 Nr. ....;....m2 Nummerierung und voraussichtliche Größe der Grundstücke (siehe Planzeichnung, Nummerierung von Nordwest nach Südost); 4.5 Bestehende Flurnummer (beispielhaft aus der Planzeichnung); 4.6 Vorhandenes (natürliches) Gelände; Darstellung der Höhen- schichtlinien (beispielhaft aus der Planzeichnung, siehe Planzeich- nung); 4.7 Vorhandene Böschung (siehe Planzeichnung); 4.8 Arten- und Biotopschutz Gemäß § 44 des Bundes-Naturschutzgesetzes (BNatSchG) ist es verboten, die Fortpflanzungs- oder Ruhestätten besonders ge- schützter Arten zu zerstören sowie streng geschützte Arten und eu- ropäische Vogelarten während der Fortpflanzungs-, Aufzucht-, Mauser-, Überwinterungs- und Wanderungszeit erheblich zu stö- ren. Um das Eintreten eines Verbots-Tatbestandes im Sinne des § 44 BNatSchG zu verhindern, ist daher vor der Rodung alter Bäu- me zu prüfen, ob diese von besonders geschützten Tieren bewohnt werden. Die Rodung sollte im Falle eines Nachweises im Winter- 462.00 463.00 462.50 461.50 Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 18 Halbjahr erfolgen und mit der Unteren Naturschutzbehörde des Landratsamtes Ravensburg abgestimmt werden. Zäune sollten zum Gelände hin einen Abstand von mind. 0,15 m zum Durchschlüpfen von Kleinlebewesen aufweisen. 4.9 Vorhandene Gehölze Gemäß § 39 Abs. 5 BNatSchG bzw. § 43 Abs. 2 NatSchG Baden- Württemberg ist es verboten, in der Zeit vom 01.03. bis 30.09. außerhalb des Waldes vorkommende Bäume, Sträucher oder ande- re Gehölze zu roden. Notwendige Gehölzbeseitigungen sowie die Baufeldräumung sollten daher außerhalb der Brutzeit von Vögeln zwischen dem 1. Oktober und dem 28. Februar erfolgen. Es wird empfohlen, vorhandene Gehölze möglichst zu erhalten (Erhaltung bzw. Beseitigung in Abhängigkeit von der jeweiligen Baumaß- nahme) und während der Bauzeit mit entsprechenden Baum- schutzmaßnahmen zu sichern. 4.10 Haupt-Abwasserleitungen unterirdisch, hier Abwasser-Leitung des Abwasserzweckverbandes, Berg (siehe Planzeichnung); 4.11 Weiterführende Grenze des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Bifang" der Gemeinde Baindt (in der 3. Änderung rechtsverbindlich mit öffentlicher Bekanntmachung vom 12.08.2005) (siehe Planzeichnung); 4.12 Weiterführende Grenze des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Erweiterung Bifang" der Gemeinde Baindt (in der 2. Änderung rechtsverbindlich mit öffentlicher Bekanntma- chung vom 25.11.1988) (siehe Planzeichnung); 4.13 Voraussichtliche Lage des Retentionsbereiches (außerhalb des Planungsbereiches) Das Retentionsbecken muss mindestens ein Volumen von 3 m³ pro R 71 Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 19 100 m² befestigter Fläche aufweisen (siehe Planzeichnung); 4.14 Lage des bisher verdolten Bachlaufes (siehe Planzeichnung); 4.15 Grundwasserdichte Un- tergeschoße Auf Grund der Bodenbeschaffenheit ist in bestimmten Teilbereichen innerhalb des Baugebietes mit einem Vernässen des Arbeitsraumes zu rechnen. Die Gebäude sollten daher mit einem grundwasser- dichten Untergeschoß ausgeführt werden. Werden zur abwasser- technischen Erschließung des Gebietes öffentliche Anlagen erfor- derlich, müssen diese im Benehmen mit der Wasserbehörde herge- stellt werden. Die notwendigen Planunterlagen sind ggf. rechtzeitig vorzulegen. 4.16 Beseitigung des Nieder- schlagswassers Die Versickerung des Niederschlagswassers ist auf Grund der Bo- denverhältnisse nicht möglich. Das Niederschlagswasser von den Grundstücken und öffentlichen Flächen wird über eine Rohrleitung zu einem Retentionsbecken geleitet, dort gespeichert, gereinigt durch Versickerung über eine Sandschicht und anschließend ge- drosselt in den Sulzmoosbach eingeleitet. Der letzte Teil der Zulei- tung zum Retentionsbecken außerhalb der Bebauung kann als of- fener Graben ausgeführt werden. Bei Freilegung des verdolten Ba- ches kann der vorhandene Bachlauf als Zuleitung benutzt werden. 4.17 Versickerungsanlagen für Niederschlagswasser und Bodenschutz Zur Vermeidung einer Verunreinigung des Niederschlagswassers, das über die Regenwasserkanalisation geleitet wird, ist aus rechtli- chen Gründen, die außerhalb dieser Planung liegen, auf entspre- chende Tätigkeiten (z.B. Autowäsche, andere Reinigungsarbeiten, Be- und Entladungsarbeiten gefährlicher Stoffe etc.) vollständig zu verzichten. Drainagen sind nur zulässig, wenn kein Grundwasser abgesenkt wird und der Ablauf der Drainage in ein oberirdisches Gewässer einleitet. Andere Drainagen sind nicht zulässig. Sickerschächte sind unzulässig. Auch für die nicht großflächigen baukonstruktiven Elemente sollte Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 20 auf die Verwendung von Oberflächen aus Zink, Titan-Zink, Kupfer oder Blei verzichtet werden. Als Alternativen für Rinnen und Fall- rohre stehen Chrom-Nickel-Stähle (Edelstahl), Aluminium, Kunst- stoffe oder entsprechende Beschichtungen zur Verfügung. 4.18 Brandschutz Für die Zufahrten gilt die "Verwaltungsvorschrift über Flächen für Rettungsgeräte der Feuerwehr auf Grundstücken" in der jeweils ak- tuellen Fassung (VwV Feuerwehrflächen). Für die Ermittlung der Löschwasserversorgung gilt das Regelwerk der DVGW Arbeitsblatt W 405. Als Hydranten sollten Überflurhydranten DN 100 vorgesehen wer- den. Die Abstände der Hydranten zueinander sollten 100-200 m nicht überschreiten. Gewerbebetriebe, die auf Grund der Brandlasten die Löschwasser- versorgung aus der öffentlichen Wasserversorgung überschreiten, sollten für den Objektschutz selbstständig genügend Löschwasser (z.B. Zisterne) vorhalten. 4.19 Bodenschutz Mutterboden ist in nutzbarem Zustand zu erhalten und vor Ver- nichtung oder Vergeudung zu schützen. Für die folgende Bauaus- führung, insbesondere auch für die Erschließungsarbeiten heißt das: − Trennung von Oberboden und kulturfähigem Unterboden − Fachgerechte Lagerung in Mieten − Weitere Verwendung des Ober- und Unterbodens – Erstellung eines Bodenverwertungskonzeptes − Umsetzung von Maßnahmen zur Vermeidung von Bodenver- dichtungen im Zuge der Erschließungsarbeiten: a) keine flächenhafte Befahrung des Baugebietes mit Radfahr- zeugen (z.B. Lkw) b) keine Befahrung bei Nässe c) Kennzeichnen und Eingrenzen des Arbeitsbereiches − Information des Landratsamtes Ravensburg, Sachgebiet Bo- Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 21 denschutz, über den Beginns der Erschließungsarbeiten 4.20 Ergänzende Hinweise Auf Grund der Beschaffenheit des Baugrundes der näheren Umge- bung kann von einer Bebaubarkeit im überplanten Bereich ausge- gangen werden. Den Bauherren wird darüber hinaus empfohlen, im Rahmen der Bauvorbereitungen eigene Erhebungen durchzu- führen (z.B. Schürfgruben, Bohrungen). Gemäß § 20 des Denkmalschutzgesetzes (DSchG) ist das Auftreten von archäologischen Funden (Steinwerkzeuge, Metallteile, Kera- mikreste, Knochen) und Befunden (Gräber, Mauerwerk, Brand- schichten) im Zuge von Erdbauarbeiten unverzüglich der archäolo- gischen Denkmalpflege mitzuteilen. Die Möglichkeit zur Fundber- gung und Dokumentation ist einzuräumen. Werden bei Aushubar- beiten Verunreinigungen des Bodens festgestellt (z.B. Müllrück- stände, Verfärbungen des Bodens, auffälliger Geruch o.ä.), ist das zuständige Landratsamt unverzüglich zu benachrichtigen. Für die Erschließung des Gebietes ist es notwendig, Kabelverteiler- schränke, Straßenlaternen oder ähnliche Einrichtungen in der öf- fentlichen/privaten Fläche zu installieren. Die Gemeinde Baindt behält sich die Auswahl der hierfür geeigneten Standorte sowie evtl. erforderliche Vereinbarungen vor. Das Versickern von Niederschlagswasser stellt eine Gewässernut- zung dar, die grundsätzlich einer rechtlichen Erlaubnis durch das zuständige Landratsamt bedarf. Inwiefern im Einzelfall eine er- laubnisfreie Versickerung durchgeführt werden kann (Nieder- schlagswasserfreistellungsverordnung) sollte von der Bauherrschaft bei dem zuständigen Landratsamt in Erfahrung gebracht werden. Unterkellerungen an Gebäuden sollten in Gewässernähe als was- serdichte und auftriebsichere Wannen ausgeführt werden. Versi- ckerungsmulden sollten im Abstand von mind. 6,00 m zu unterkel- lerten Gebäuden angelegt werden. 4.21 Plangenauigkeit Obwohl die Planzeichnung auf einer digitalen (CAD) Grundlage er- stellt ist (hohe Genauigkeit), können sich im Rahmen der Ausfüh- rungs-Planung und/oder der späteren Einmessung Abweichungen ergeben (z.B. unterschiedliche Ausformung der Verkehrsflächen, unterschiedliche Grundstücksgrößen etc.). Weder die Gemeinde Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 22 Baindt noch die Planungsbüros übernehmen hierfür die Gewähr. 4.22 Urheberrecht Inhalt und redaktioneller Aufbau dieser Planung unterliegen den urheberrechtlichen Bestimmungen. Zuwiderhandeln wird privat- rechtlich/standesrechtlich verfolgt. Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 23 5 Satzung Auf Grund von § 10 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Art. 4 des Gesetzes vom 31.07.2009 (BGBl. I S. 2585), § 4 der Gemeindeordnung für Baden Württemberg (GemO) in der Fassung vom 24.07.2000 (GBl. BW S. 581), zu- letzt geändert durch Gesetz vom 04.05.2009 (GBl. BW S. 185), § 74 der Landesbauordnung für Baden Württemberg (LBO) in der Fassung vom 05.03.2010 (GBl. , S. 358, ber. 416) der Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132; II 1990 S. 889, 1124), zuletzt geändert durch Gesetz vom 22.04.1993 (BGBl. I S. 466) sowie der Planzeichenverordnung (PlanzV) in der Fassung vom 18.12.1990 (BGBl. I 1991 S. 58) hat der Gemeinderat der Gemeinde Baindt die 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und die 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweite- rung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu in öffentlicher Sitzung am ...................... beschlossen. § 1 Räumlicher Geltungsbereich Der räumliche Geltungsbereich der 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und der 3. Änderung des Be- bauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie der örtlichen Bauvorschriften hierzu ergibt sich aus deren zeich- nerischem Teil vom 15.04.2011. § 2 Bestandteile der Satzung Die 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und die 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweite- rung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu bestehen aus dem Lageplan mit zeichnerischem und textli- chem Teil vom 15.04.2011. Die bisherigen Inhalte des Bebauungsplanes "Bifang" (in der 3. Änderung rechtsverbindlich seit 12.08.2005) und des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" (in der 2. Änderung rechtsverbindlich seit 25.11.1988) innerhalb des räumlichen Geltungsbereiches werden durch die nunmehr festgesetzten Inhalte vollständig ersetzt. § 3 Ordnungswidrigkeiten Ordnungswidrig im Sinne des § 75 LBO handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig den auf Grund von § 74 LBO erlassenen örtlichen Bauvorschriften zuwider handelt. Zuwiderhandeln kann mit Geldbußen bis zu 100.000,-€ (Einhunderttausend Euro) belegt werden. Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig die Vorschriften − zu den Dachformen − zur Dachneigung − zu den Dachaufbauten Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 25 6 Begründung – Städtebaulicher Teil 6.1 Allgemeine Angaben 6.1.1 Zusammenfassung 6.1.1.1 Durch die 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und die 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" wird ein allgemeines Wohngebiet (WA) im Orts-Teil "Friesenhäusle" in der Gemeinde Baindt ausgewiesen. 6.1.1.2 Der Planbereich befindet sich entlang der "Hirschstraße" zwischen "Boschstraße" und "Daimler- straße". 6.1.1.3 Die Aufstellung des Bebauungsplanes dient der Ausweisung von Wohnbauflächen zur Deckung des Wohnbedarfes der vorwiegend ortsansässigen Bevölkerung. Des Weiteren kann hiermit eine Baulücke geschlossen werden. 6.1.1.4 Die Durchführung einer Umweltprüfung gem. § 2 Abs. 4 BauGB sowie die Erstellung eines Um- weltberichtes gem. § 2a Satz 2 Nr. 2 BauGB sowie Anlage zu § 2 Abs. 4 und § 2a BauGB ist nicht erforderlich, da die Aufstellung der 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und der 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" im beschleunigten Verfahren (Bebau- ungspläne der Innenentwicklung) erfolgt (gem. § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB). 6.1.1.5 Ein Ausgleich bzw. eine Abarbeitung der Eingriffs-Regelung ist nicht erforderlich. Eingriffe, die auf Grund der 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und der 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" zu erwarten sind, gelten als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig (gem. § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB). 6.1.2 Abgrenzung und Beschreibung des Planungsbereiches 6.1.2.1 Der zu überplanende Bereich befindet sich in der Gemeinde Baindt im Orts-Teil "Friesenhäusle". Im Norden grenzt der Planbereich an die bestehende Bebauung an der der "Froschstraße" sowie an die "Boschstraße", im Osten und Süden an die bestehende Bebauung an der "Boschstraße" bzw. "Daimlerstraße". Westlich des Planungsbereiches befindet sich eine Sportanlage. 6.1.2.2 Der Geltungsbereich verläuft im Norden entlang der "Boschstraße", im Osten und Süden schließt er an der bestehenden Bebauung ab. Im Westen wurde die Grenze innerhalb des Grundstückes mit der Fl.-Nr. 169/2 gezogen. Es befinden sich folgende Grundstücke innerhalb des Geltungsbe- reiches: 42 (Teilfläche), 137/6, 137/10, 137/35, 169/2 (Teilfläche), 175 (Teilfläche). Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 26 6.2 Städtebauliche und planungsrechtliche Belange 6.2.1 Bestands-Daten und allgemeine Grundstücks-Morphologie 6.2.1.1 Der zu überplanende Bereich befindet sich im nördlichen Schussental. Die landschaftlichen Bezü- ge werden vom Bodenseebecken geprägt. 6.2.1.2 Innerhalb des Planungsgebietes befinden sich keine bestehenden Gebäude. Auch sind keine na- turräumlichen Einzelelemente vorhanden. 6.2.1.3 Die überwiegenden Teile des Geländes sind nach Westen hin fallend. Die Geländeneigung bewegt sich in einem Bereich um 2%. Die Anschlüsse an die bereits bebauten Grundstücke im Westen und Osten sind unproblematisch. Zur "Hirschstraße" hin besteht eine markante Böschung mit ei- nem Höhenversatz von ca. 1,00 m. 6.2.2 Erfordernis der Planung 6.2.2.1 Die Änderung des Bebauungsplanes dient der Ausweisung von Wohnbauflächen zur Deckung des Wohnbedarfs der vorwiegend ortsansässigen Bevölkerung. Zum Zeitpunkt der Planaufstellung waren in der Gemeindeverwaltung konkrete Anfragen zu Wohnbaugrundstücken registriert. Der Gemeinde erwächst daher ein Erfordernis bauleitplanerisch steuernd einzugreifen. 6.2.3 Übergeordnete Planungen 6.2.3.1 Für den überplanten Bereich sind u.a. folgende Ziele des Landesentwicklungsplanes 2002 Baden- Württemberg (LEP 2002) des Wirtschaftsministeriums Baden-Württemberg maßgeblich: − 3.1.9 Die Siedlungsentwicklung ist vorrangig am Bestand auszurichten. Dazu sind Möglichkeiten der Verdichtung und Arrondierung zu nutzen, Baulücken und Baulandreserven zu berücksichtigen sowie Brach-, Konversions- und Altlas- tenflächen neuen Nutzungen zuzuführen. Die Inanspruchnahme von Böden mit besonderer Bedeutung für den Naturhaushalt und die Landwirtschaft ist auf das Unvermeidbare zu beschränken. − 5.1.1 Zum Schutz der ökologischen Ressourcen, für Zwecke der Erholung und für land- und forstwirtschaftliche Nutzungen sind ausreichend Freiräume zu si- chern. − 5.3.2 Die für eine land- und forstwirtschaftliche Nutzung gut geeigneten Böden und Standorte, die eine ökonomisch und ökologisch effiziente Produktion ermöglichen, sollen als zentrale Produktionsgrundlage geschont werden; sie dürfen nur in unabweisbar notwendigem Umfang für andere Nutzungen vor- Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 27 gesehen werden. Die Bodengüte ist dauerhaft zu bewahren. − Karte zu 2.1.1 "Raum- kategorien" Darstellung als ländlicher Raum im engeren Sinne. 6.2.3.2 Für den überplanten Bereich sind u.a. folgende Ziele des Regionalplanes Bodensee- Oberschwaben nach der Verbindlichkeitserklärung vom 04.04.1996 des Regionalverbandes Bo- densee-Oberschwaben maßgeblich: − 2.3.2/Karte "Siedlung" Ausweisung der Gemeinde Baindt als Siedlungsbereich. Die Siedlungsent- wicklung ist vorrangig in den Siedlungsbereichen […] zu konzentrieren. In diesen Siedlungsbereichen sind qualifizierte Arbeitsplätze für die Bevölke- rung im Einzugsgebiet sowie ausreichend Wohnungen für den Eigenbedarf und zur Aufnahme von Wanderungsgewinnen anzustreben. 6.2.3.3 Die Planung steht in keinem Widerspruch zu den o.g. für diesen Bereich relevanten Zielen des Landesentwicklungsplanes 2002 (LEP 2002) sowie des Regionalplanes Bodensee-Oberschwaben. 6.2.3.4 Regionale Grünzüge, schutzbedürftige Bereiche für Naturschutz und Landschaftspflege, Landwirt- schaft, Forstwirtschaft, Wasserwirtschaft sowie Vorbehaltsgebiete für den Abbau oberflächennaher Rohstoffe sind von dem überplanten Bereich nicht betroffen. 6.2.3.5 Die Gemeinde Baindt verfügt über einen rechtsgültigen Flächennutzungsplan (rechtsgültig seit 11.12.2004). Die überplanten Flächen werden hierin als Wohnbauflächen (W) und als Grünflä- chen dargestellt. Da die in der 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und der 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" getroffenen Festsetzungen und Gebiets-Einstufungen mit den Darstellungen des gültigen Flächennutzungsplanes nicht übereinstimmen, ist eine Anpas- sung des Flächennutzungsplanes an die vorgesehene Nutzung als allgemeines Wohngebiet (WA) notwendig. Diese Anpassung erfolgt im Wege der Berichtigung nach § 13 Abs. 2 Nr. 2 BauGB. 6.2.3.6 Die Vorgaben des Landschaftsplanes werden durch den Bebauungsplan in vollem Umfang umge- setzt. 6.2.3.7 Innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes befinden sich keine Denkmäler im Sinne des Bayerischen Denkmalschutzgesetzes (BayDSchG) Denkmalschutzgesetzes Baden- Württemberg (DSchG). 6.2.3.8 Inhalte von anderen übergeordneten Planungen oder andere rechtliche Vorgaben werden durch diese Planung nicht tangiert. Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 28 6.2.4 Entwicklung, allgemeine Zielsetzung und Systematik der Planung 6.2.4.1 Es wurden keine weiteren Standorte in der Gemeinde Baindt geprüft. 6.2.4.2 Der Standort empfiehlt sich auf Grund des Anschlusses an die nördlich, östlich und südlich bereits bestehende Wohnbebauung sowie der Flächen-Verfügbarkeit für die Ausweisung eines Wohnge- bietes. 6.2.4.3 Im Rahmen einer frühzeitigen Behördenunterrichtung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB wurde im Beson- deren auf Entwässerungsanforderungen hingewiesen. 6.2.4.4 Für das geplante Wohnbauquartier soll erreicht werden, dass es zu der vorhandenen Siedlungs- Struktur hinzutritt, ohne als Fremdkörper zu erscheinen. Es besteht der Anspruch, insbesondere die Höhenentwicklung der Gebäude sinnvoll zu regeln und einen Kompromiss zu finden zwischen einerseits der niedrigen Nachbarbebauung an der "Boschstraße" und an der "Daimlerstraße" und andererseits den Ansprüchen an zeitgemäße Bauformen und Gebäudehöhen. Ziel der Planung ist es darüber hinaus, bei möglichst effektiver Ausnutzung der Flächen, preisgünstigen Wohnraum für die vorwiegend ortsansässige Bevölkerung zu schaffen ohne dadurch die landschaftlich und städtebaulich hochwertige Situation wesentlich zu beeinträchtigen. 6.2.4.5 Bei der Berücksichtigung der unterschiedlichen Belange wird auf einen abwägungsfehlerfreien In- teressens-Ausgleich geachtet. Die Planung basiert daher auf dem Gedanken, die Verwertbarkeit der einzelnen Grundstücke nach Möglichkeit ausgewogen zu gestalten. 6.2.4.6 Für die Umsetzung der Planung soll erreicht werden, dass unterschiedliche zeitgemäße Baufor- men verwirklicht werden können. Auf diese Weise soll ein flexibles und bedarfsgerechtes Pla- nungs-Instrument geschaffen werden. 6.2.4.7 Die Systematik der 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und der 3. Änderung des Bebau- ungsplanes "Bifang Erweiterung" entspricht den Anforderungen des § 30 Abs. 1 BauGB ("qualifi- zierter Bebauungsplan"). Dadurch regelt der Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben in dem überplanten Bereich abschließend. Der Bauherrschaft stehen bei Vorliegen der entsprechen- den Voraussetzungen Vereinfachungen im Rahmen des bauaufsichtlichen Verfahrens (entspre- chend den jeweils geltenden Vorschriften) zur Verfügung (zur Zeit der Planaufstellung Kenntnis- gabeverfahren gem. § 51 LBO). 6.2.4.8 Die Aufstellung der 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und der 3. Änderung des Bebau- ungsplanes "Bifang Erweiterung" erfolgt im so genannten beschleunigten Verfahren gem. § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung). Dies ist aus folgenden Gründen möglich: Bei dem Vorhaben handelt sich um eine Maßnahme der Innenentwicklung. Die zulässi- ge Grundfläche liegt bei ca. 10.250 m² und folglich unter 20.000 m². Es bestehen keine Anhalts- punkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgü- ter, da sich Bereiche solcher Schutzgüter nicht in räumlicher Nähe des überplanten Bereiches be- finden. Somit sind die Vorraussetzungen für die Anwendung des beschleunigten Verfahrens im Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 29 Sinne des § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB eingehalten. 6.2.4.9 Der redaktionelle Aufbau der 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und der 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" leitet sich aus der Systematik der Rechtsgrundlagen ab. 6.2.4.10 Um zu einem lesbaren und rechtlich bestimmten Plan zu kommen, wird der Bereich vollständig von den Inhalten und den Rechtsgrundlagen des ursprünglichen Planes abgekoppelt. Der geän- derte Teilbereich stellt damit ein unabhängiges und inhaltlich neu aufgestelltes Planwerk dar. Er regelt die bauliche Nutzbarkeit in diesem Bereich abschließend. 6.2.5 Vorentwurfs-Alternativen 6.2.5.1 Im Rahmen der Vorentwurfs-Planung wurden fünf unterschiedliche Vorentwurfs-Alternativen er- arbeitet. In allen fünf Alternativen wird das Plangebiet von einer Erschließungs-Straße im An- schluss an die "Hirschstraße" erschlossen, die durch ihre jeweilige Führung eine optimale Er- schließbarkeit der Grundstücke ermöglicht. In allen drei Fällen wurde auf eine Bebaubarkeit mit Einzelhäusern sowie auf eine qualifizierte Ordnung der östlichen Grünflächen geachtet. Die Alter- nativen unterscheiden sich durch die Gestaltung der Wendemöglichkeit, der Planung eines Fuß- weges sowie die Aufteilung und Anzahl der Grundstücke im Bereich östlich der "Hirschstraße". 6.2.5.2 In Alternative 1 wird das Gebiet über eine Stich-Straße erschlossen. An den Wendehammer schließt eine Grünfläche an, die die Verbindung zur östlich vorhandenen Grünfläche bildet. Ein Fußweg, der die Grünflächen quert und an das bestehende Fußwegenetz anknüpft, verbindet das Plangebiet mit der im Osten angrenzenden Bebauung. Im Plangebiet sind zehn Grundstücke ge- plant. 6.2.5.3 Bei Alternative 2 wurde am Ende der Stich-Straße ein Wendekreis angelegt. Auch hier schließt ei- ne Grünfläche an die Wendemöglichkeit an und stellt die Verbindung zur östlich gelegenen Grün- fläche und zum Fußwegenetz her. Es sind ebenfalls zehn Grundstücke im Plangebiet vorgesehen. 6.2.5.4 In der vom Gemeinderat ausgewählten Alternative 3 wurde die Wendemöglichkeit in Form eines Wendekreises am Ende der Stich-Straße angelegt. Bis auf das Grundstück mit der Fl.-Nr. 137/35 werden alle Grundstücke über diese Erschließung erschlossen. Die Zufahrt zum gerade erwähnten Grundstück erfolgt über die "Daimlerstraße". Zusätzlich zur vorhandenen Grünfläche ist keine wei- tere vorgesehen. Im Plangebiet sind zwölf Baugrundstücke geplant. 6.2.5.5 In Alternative 4 wird das Plangebiet von einer Ringstraße erschlossen, an die alle Grundstücke angeschlossen sind. Im Plangebiet befinden insgesamt elf Grundstücke. Eine zusätzliche Grünflä- che ist nicht vorgesehen. 6.2.5.6 Bei Alternative 5 ist die Erschließung in Form einer Durchgangs-Straße, die eine Verbindung von "Hirschstraße" und "Daimlerstraße" schafft, vorgesehen. Insgesamt befinden sich elf Grundstücke Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 30 innerhalb des Planbereiches. Eine weitere Gründfläche ist nicht vorgesehen. 6.2.6 Räumlich-strukturelles Konzept 6.2.6.1 Das räumlich-strukturelle Konzept zielt darauf ab, eine städtebauliche Einheit zu schaffen. Trotz- dem soll die geplante Bebauung die bestehende Bebauung ergänzen und sich in diese einfügen. Somit werden die vorhandenen Infrastruktureinrichtungen besser ausgenutzt und die Erschlie- ßungsaufwendungen verringert. 6.3 Stand vor der Änderung; Inhalt der Änderung 6.3.1 Stand vor der 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" 6.3.1.1 Die ursprünglichen Festsetzungen zur Art der Nutzung sehen für den größten Teil des Planberei- ches die Festsetzung eines "Allgemeinen Wohngebietes" (WA) und für eine kleinere Teilfläche im Osten die Festsetzung als "Öffentliche Grünfläche" vor. Unzulässig im Plangebiet sind Gartenbau- betriebe, Tankstellen sowie Ställe für Kleintierhaltung als Zubehör zu Kleinsiedlungen und land- wirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen. 6.3.1.2 Das Maß der baulichen Nutzung ist festgesetzt über die überbaubare Fläche (ÜFL), die Zahl der Vollgeschoße (I + DG; I) und die Gebäudehöhen. Letztere ergeben sich wiederum aus der Zahl der Vollgeschoße sowie der festgesetzten Normalgeschoßhöhe von 2,75. Zusätzlich sind die Erd- geschoß-Fußbodenhöhe über Normal-Null (NN) sowie der Kniestock (0,85 m zwingend für ge- kennzeichnete Grundstücke) festgesetzt. 6.3.1.3 Die Bauweise ist als offene Bauweise festgesetzt, es sind nur Einzelhäuser sind zulässig. Die ma- ximale zulässige Zahl der Wohnungen pro Gebäude ist auf zwei Wohnungen begrenzt. 6.3.1.4 Die Stellung der Gebäude sowie deren Firstrichtung sind im Plan festgesetzt. 6.3.1.5 Die überbaubare Grundstücksflächen sind mittels Baulinien sowie der überbaubaren Fläche (ÜFL) festgesetzt. 6.3.1.6 Nebenanlagen sind außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen mit Ausnahme von notwen- digen Stützmauern nicht zulässig. 6.3.1.7 Die Regelung zur Anzahl der Stellplätze und Garagen sieht vor, eine Garage sowie einen Stell- platz pro Grundstück in einem Abstand von 5,00 m zur Gehwegsgrenze zu errichten. 6.3.2 Inhalt der Änderung 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung": Pla- nungsrechtliche Vorschriften 6.3.2.1 Auf der Grundlage des § 1 der BauNVO werden innerhalb des gesamten Gebietes Veränderungen Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 31 wie folgt vorgenommen: Für den Bereich des allgemeinen Wohngebietes (WA) wird die Art der Nutzung gegenüber der ursprünglichen Definition des allgemeinen Wohngebietes (WA) etwas modifiziert. Die in § 4 Abs. 3 Nrn. 4 und 5 BauNVO angeführten Nutzungen (Gartenbaubetriebe und Tankstellen) sowie zusätzlich die Nutzung nach § 4 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO erfahren einen grundsätzlichen Ausschluss. Die genannten Nutzungen sind nicht geeignet, innerhalb der über- planten Flächen aufgenommen zu werden. Unlösbare Nutzungskonflikte sowie die Unmöglichkeit der Integration in die kleinräumige städtebauliche Gesamtsituation sind die Gründe hierfür. 6.3.2.2 Die Festsetzungen über das Maß der baulichen Nutzung konzentrieren sich auf das in der Bau- nutzungsverordnung (§ 16 Abs. 3 u. 4 BauNVO) angegebene Erfordernis zur Erlangung der Eigen- schaften eines Bebauungsplanes im Sinne des § 30 Abs. 1 BauGB ("qualifizierter Bebauungs- plan"). Dabei erhalten diejenigen Größen den Vorzug, die bezüglich ihrer Lesbarkeit unmissver- ständlich sind. − Die Festsetzung von Grundflächenzahlen für die Typen 1-3 ergibt einen möglichst großen Spielraum bei der Aufteilung der Grundstücke und der Verwirklichung von unterschiedlichen Gebäudetypen bzw. –anordnungen. Die festgesetzten Werte von 0,30 (Typ 1), 0,32 (Typ 2) sowie 0,35 (Typ 3) befinden sich im Rahmen der im § 17 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) definierten Obergrenzen für allgemeine Wohngebiete (WA). Der im gesamten Plangebiet zulässige Höchstwert von 0,35 stellt eine für die ländliche Umgebung angepasste Festsetzung dar. Die Werte orientieren sich an den Vorgaben der angrenzenden bestehenden Bebauung. Eine weitere Verdichtung in dieser Lage und an diesem Standort ist städtebaulich nicht angepasst. − Die Festsetzung der Zahl der Vollgeschoße in Kombination mit den Gebäudehöhen ist sinn- voll, um eine homogene Art der Bebauung und Ausnutzung der Baukörper vorzugeben. − Die gleichzeitige Festsetzung von First- und Wandhöhen schafft einen verbindlichen Rahmen zur Umsetzung eines breiten Spektrums an Gebäudeprofilen. Die gewählte Systematik schließt, indem sie sich an der Nachbarbebauung als auch an den Anforderungen zeitgemä- ßer Bauformen orientiert, Fehlentwicklungen aus. Sie ist auch für den Außenstehenden (z.B. Anlieger) nachvollziehbar und damit kontrollierbar. Gebäude mit einer tiefen Grundrissgestal- tung und relativ steiler Dachneigung werden durch die festgesetzte Firsthöhe in ihrer Ge- samthöhe fixiert. Schmale Gebäude mit relativ flacher Dachneigung werden durch die festge- setzte Wandhöhe auf ein geeignetes Erscheinungsbild begrenzt. Die erzielbaren Rauminhalte der Gebäude werden auf ein städtebaulich vertretbares Maß beschränkt. − Auf die Festsetzung von maximalen Erdgeschoß-Fußbodenhöhen wird verzichtet. Dadurch entsteht ausreichend Flexibilität zur Einstellung der Gebäude im Gelände. Zusätzlich ist damit der Anreiz verbunden, zur Optimierung des innergebäudlichen Profils eine moderate Höhen- lage des Erdgeschoß-Fußbodens zu wählen. Durch die o.g. Fixierung auf Wand- und Firsthö- hen bleiben Fehlentwicklungen ausgeschlossen. − Die Festsetzung der maximal zulässigen Anzahl der Wohnungen in Wohngebäuden erfolgt Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 32 aus städtebaulichen Gründen. Auf Grund der Kleinräumigkeit des Baugebietes sowie des Cha- rakters des Orts-Teiles wäre bei einer zu starken Bewohnerdichte mit einer Fehlentwicklung zu rechnen. Die Grundstücke sind auf Grund der o.g. Gesamtkonzeption nicht dafür vorgese- hen, mit Gebäuden, die eine hohe Wohnungsanzahl aufweisen, bebaut zu werden. Gleiches gilt für die Erschließungs-Situation. Die vorgenommenen Einschränkungen der Anzahl der Wohnungen sollen darüber hinaus verhindern, dass es zu einer zu starken Versiegelung der Freiflächen in dem gesamten Bereich kommt (Terrassen, Stellplätze, Zufahrten). Im Planbe- reich westlich der "Hirschstraße" sind drei Wohnungen pro Einzelhaus zulässig. Im Bereich östlich der "Hirschstraße" sind auf Grund des geplanten harmonischen Überganges der neu geplanten Gebäude hin zum Bestand kleinere Gebäudeformen mit zwei Wohnungen pro Ein- zelhaus zulässig. Die vorgenommene Abstufung erfolgt auf Grund der erfahrungsgemäß un- terschiedlichen Dichten, die durch die Umsetzung der unterschiedlichen Gebäudeformen ent- stehen. Ziel der Abstufung ist es, diese Dichten über die Zahl der zulässigen Wohnungen je Wohngebäude zu entzerren. − Die festgesetzte, aber nicht weiter differenzierte, offene Bauweise, die ausschließlich als Ein- zelhaus umgesetzt werden kann, wird aus dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan über- nommen. − Zur Regelung der überbaubaren Grundstücksflächen wurde auf Baugrenzen zurückgegriffen. Die Baugrenzen ersetzen die im rechtsverbindlichen Bebauungsplan festgesetzten Baulinien, werden gegenüber dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan etwas erweitert und sind so fest- gesetzt, dass sie über die mögliche Größe der Gebäude auf Grund der Nutzungsziffern (Grundflächenzahl) bzw. der schon bestehenden Gebäude hinausgehen. Dadurch entsteht für die Bauherrschaft zusätzliche Gestaltungsfreiheit für die Anordnung der Gebäude im Grund- stück bzw. für bauliche Erweiterungen innerhalb des Bestandes. Die Baugrenzen reichen über die durch die einzelnen Bauvorhaben bedingten Grundstücksgrenzen hinweg. Dadurch wird die Möglichkeit geschaffen, im Rahmen der Vergabe der Grundstücke flexible Aufteilungen durchzuführen. Nebengebäude (z.B. Garagen) sind auch außerhalb der überbaubaren Grund- stücksflächen (Baugrenzen) zulässig, um die Flexibilität zur Ausnutzung des Grundstückes zu erhöhen. Durch die überbaubaren Grundstücksflächen wird der Abstand zu den o.g. qualifi- zierten Straßen verbindlich geregelt, so dass mögliche Gefahrenpotenziale ausgeschlossen bleiben. − Auf das System zur Stellung der Gebäude und die Firstrichtungen wurde verzichtet, um den Bauherren ein gewisses Maß an Gestaltungsfreiheit zu gewähren. Durch die Festsetzungen zu Wand- und Firsthöhen sowie der Zahl der Vollgeschoße ist eine städtebauliche Fehlentwick- lung ausgeschlossen. − Der Ausschluss von oberirdischen Niederspannungs-Freileitungen erfolgt aus städtebaulichen Gründen. Neben den Anforderungen für die einzelnen Baugrundstücke und Gebäude werden dadurch für die Erschließungs-Träger Vorgaben zur Ausführung von (in der Regel neu zu er- richtenden) Anlagen getroffen, die dazu führen, dass das landschaftliche Umfeld geschützt Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 33 wird. 6.3.2.3 Die innere Erschließung des Baugebietes erfolgt über die "Hirsch-Straße" sowie über eine Stich- Straße auf dem Grundstück mit der Fl.-Nr. 137/10 (Teilfläche), die die geplante Wohnumfeld- qualität unterstützt. Die Regelquerschnitte der Wege sowie die Bemessung der Wendemöglichkeit und der Ausrundungen im Bereich der Einmündungen sind entsprechend der einschlägigen Richt- linien entworfen. Dadurch ist die problemlose Nutzung durch dreiachsige Lkw (Einsatzfahrzeuge) sichergestellt. 6.3.3 Stand vor der 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" 6.3.3.1 Der Bebauungsplan "Bifang" setzt den von der Änderung betroffenen Bereich als öffentliche Grünfläche dar, die in Nord-Süd- und Ost-West-Richtung von Fußwegen durchzogen wird. 6.3.4 Inhalt der Änderung 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" 6.3.4.1 Im Zuge der 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" wird die Festsetzung als öffentliche Grünfläche (Zweckbestimmung: Eingrünung) beibehalten. Jedoch wird kein Gehweg in Ost-West- Richtung festgesetzt. Stattdessen werden zwei Wasserläufe festgesetzt, von denen einer den Re- tentionsbereich südwestlich des Plangebiets bedient. 6.3.5 Nutzungskonflikt-Lösung, Immissions-Schutz 6.3.5.1 Durch das angrenzende Schul- und Sportgelände treten im Planungsgebiet Sport-Lärmimmis- sionen auf, die zu Nutzungskonflikten führen können. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde eine schalltechnische Untersuchung (Fassung vom 12.03.2008) der zu erwartenden Sport- Lärmimmissionen im Planungsgebiet vom Büro Sieber durchgeführt. Es wurde festgestellt, dass die Immissions-Richtwerte der 18. BImSchV (Sportanlagenlärmschutz-Verordnung) für ein allge- meines Wohngebiet (WA) an der geplanten Wohnbebauung eingehalten werden. Nutzungs- Konflikte auf Grund von Sport-Lärmimmissionen der Schul- und Sportanlage sind durch diese ab- gerückte Bebauung nicht gegeben. 6.3.6 Wasserwirtschaft 6.3.6.1 Die Gemeinde verfügt über ein Mischwasser-System zur Entsorgung der Abwässer. 6.3.6.2 Das anfallende Schmutzwasser wird der gemeindlichen Kläranlage zugeführt. Die Anlage ist aus- reichend dimensioniert. Das Baugebiet wird an die gemeindlichen Frischwasserleitungen ange- schlossen. Dadurch ist eine einwandfreie Trinkwasserversorgung gewährleistet. Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 34 6.3.6.3 Auf Grund der Bodenverhältnisse ist eine Versickerung des auf den privaten Grundstücken anfal- lenden Niederschlagswassers direkt vor Ort nicht möglich (siehe Geotechnisches Gutachten der BauGrund Süd vom 18.01.2008). Das Niederschlagswasser wird über eine Rohrleitung in ein außerhalb des Plangebietes situiertes Retentionsbecken geleitet. Das Retentionsbecken muss mindestens ein Volumen von 3 m³ pro 100 m² aufweisen. Von dort wird es dosiert und vorgerei- nigt dem Sulzmoosbach zugeleitet. Im Bereich des Grundstückes mit der Fl.-Nr. 137/35 sowie dem südwestlich daran angrenzenden Teilgrundstück der Fl.-Nr. 137/10 ist die Errichtung von Rückhaltezisternen vorgesehen, die eine gedrosselte Ableitung des Niederschlagswassers in den Regenwasserkanal ermöglichen. Die Versiegelung der Freiflächen wird durch eine entsprechende Festsetzung über die Oberflächen-Beschaffenheit minimiert. 6.3.6.4 Auf Grund der Aufschlüsse und Erfahrungen aus der unmittelbaren Umgebung des überplanten Bereiches im Rahmen von Bauvorhaben aus der jüngeren Zeit kann davon ausgegangen werden, dass keine ungewöhnlichen Grundwasserverhältnisse vorliegen. Exakte Aufschlüsse zum Grund- wasserstand innerhalb des Planbereiches sind deshalb nicht erforderlich und liegen nicht vor. 6.3.7 Geologie 6.3.7.1 Die Flächen sind aus geologischer Sicht für eine Bebauung geeignet. Mit landschaftstypischen und ortsüblichen Erschwernissen bei der Ausführung der Baumaßnahmen muss jedoch gerechnet werden. Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 35 7 Begründung – Abarbeitung der Umweltbelange (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB), Konzept zur Grünordnung 7.1 Umweltprüfung und Abarbeitung der Eingriffsregelung bei beschleunigtem Verfahren gem. § 13a BauGB 7.1.1 Umweltprüfung 7.1.1.1 Die Durchführung einer Umweltprüfung gem. § 2 Abs. 4 BauGB sowie die Erstellung eines Um- weltberichtes gem. § 2a Satz 2 Nr. 2 BauGB sowie Anlage zu § 2 Abs. 4 und § 2a BauGB ist nicht erforderlich, da die 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und die 3. Änderung des Bebau- ungsplanes "Bifang Erweiterung" im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB (Bebauungs- pläne der Innenentwicklung) erfolgen (gem. § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB). 7.1.2 Abarbeitung der Eingriffsregelung 7.1.2.1 Eingriffe, die auf Grund der 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und der 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" zu erwarten sind, gelten als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig (gem. § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB). Ein Ausgleich bzw. eine Abarbeitung der Eingriffs- Regelung ist somit nicht erforderlich. 7.2 Abarbeitung der Umweltbelange (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB) 7.2.1 Bestandsaufnahme 7.2.1.1 Der zu überplanende Bereich befindet sich im Nordwesten der Gemeinde Baindt. Im Norden grenzt das Plangebiet an die bestehende Bebauung an der "Froschstraße" sowie an die "Bosch- straße", im Osten und Süden an die bestehende Bebauung an der "Boschstraße" bzw. "Daimler- straße". Westlich des Planungsbereiches befinden sich eine Wiesenfläche – sowie noch weiter westlich – eine Sportanlage. Im Bereich der angrenzenden Wiese verläuft ein von einer Mäde- süß-Flur gesäumter Graben. 7.2.1.2 Schutzgut Arten und Lebensräume und Biologische Vielfalt (Tiere und Pflanzen; § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Das Planungsgebiet besitzt eine Größe von etwa 1,02 ha, wobei der überwie- gende Flächenanteil als Intensivgrünland ausgebildet ist. Von Norden nach Süden sowie im süd- lichen Plangebiet verläuft jeweils ein asphaltierter Fußweg. Entlang des südlichen Fußweges ste- hen einige Bäume (Birken). Im nordwestlichen Bereich befindet sich eine Gehölzgruppe aus jün- geren Linden. Besondere Artenvorkommen (Arten der "Roten Liste", gesetzlich geschützte Arten, lokal oder regional bedeutsame Arten) sind nicht bekannt und auf Grund der vorhandenen Nut- zungen und Strukturen nicht zu erwarten. Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 36 7.2.1.3 Schutzgut Boden und Geologie (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Der Planungsbereich ist stan- dortkundlich dem "Bodenseebecken" zuzuordnen. Das geologische Ausgangsmaterial wird von Grundmoränensedimenten gebildet, über denen holozäne Abschwemmmassen lagern. Als Boden- typ ist Gley und Kolluvium-Gley ausgebildet. Bodenart ist schluffiger über tonigem Lehm. Die Ver- sickerungsfähigkeit der anstehenden Böden ist daher sehr gering. Mit Ausnahme der beiden durch das Gebiet laufenden Fußwege handelt es sich um keine versiegelten oder befestigten Flä- chen. Auf Grund der intensiven Grünlandnutzung kann jedoch mit oberflächennahen Bodenver- dichtungen gerechnet werden. 7.2.1.4 Schutzgut Wasser/Wasserwirtschaft (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Oberflächengewässer be- finden sich nicht im überplanten Bereich. Im südlichen Plangebiet verläuft jedoch ein verdoltes Gewässer II. Ordnung. Das Grundwasser steht vermutlich geländenah an, der genaue Grundwas- serstand ist jedoch nicht bekannt. Die vom Land Baden-Württemberg erstellten vorläufigen Ar- beitskarten zur Hochwassergefahr zeigen westlich des Plangebietes Ausuferungen eines Zuflusses zum "Sulzmoosbach" beim Bemessungshochwasser HQ100. Für das Plangebiet selbst besteht kei- ne Hochwassergefahr. 7.2.1.5 Schutzgut Klima/Luft (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Die offenen Flächen des Plangebietes dienen der lokalen Kaltluftproduktion. Die wenigen vorhandenen Gehölze tragen zur Frischluftbil- dung bei. Dem Gebiet kommt auf Grund der von drei Seiten angrenzenden Bebauung keine be- sondere Bedeutung für das Schutzgut zu. 7.2.1.6 Schutzgut Landschaftsbild (Landschaft; § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Die Fläche ist Teil eines strukturarmen Wiesenkomplexes, der im nordwestlichen Bereich der Ortschaft Baindt liegt und allseitig von Bebauung umgeben ist (im Westen Sportanlagen, sonst vorwiegend Wohnbebau- ung). Das Plangebiet kann wegen der umliegenden vorhandenen Bebauung als Baulücke in Orts- randlage betrachtet werden. Es ist vorwiegend durch die leicht nach Südwesten abfallende Wie- senfläche geprägt. Einsehbar ist der Bereich vorwiegend von den Fußwegen im Westen und Sü- den. Der Fläche kommt auf Grund ihrer Nähe zu größeren Wohngebieten und wegen der vorhan- denen Fußwege eine gewisse Bedeutung für die Naherholung zu. 7.2.1.7 Schutzgebiete/Biotope (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. b BauGB): Amtlich kartierte Biotope oder andere Schutzgebiete für Natur und Landschaft befinden sich nicht im Plangebiet oder dessen unmittel- barer Umgebung. In etwa 400 m Entfernung im Süden sowie in 1,40 km Entfernung im Westen befindet sich das FFH-Gebiet "Schussenbecken und Schmalegger Tobel" (Nr. 8323-341). 7.2.2 Auswirkungen der Planung 7.2.2.1 Schutzgut Arten und Lebensräume und Biologische Vielfalt (Tiere und Pflanzen; § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Im Bereich der geplanten Baukörper und Verkehrsflächen erfolgt ein Verlust des naturschutzfachlich geringwertigen Lebensraums "Intensivgrünland" durch Versiegelung. Die Lindengruppe im Bereich des Grundstücks Nr. 1 wird voraussichtlich gerodet. Da es sich noch um Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 37 vergleichsweise junge Bäume ohne erkennbare Höhlen handelt und die übrigen Flächen intensiv genutzt werden, sind artenschutzrechtliche Belange nicht betroffen. 7.2.2.2 Schutzgut Boden und Geologie (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Die landwirtschaftliche Er- tragsfläche geht verloren. Bei festgesetzten Grundflächenzahlen zwischen 0,30 und 0,35 in Ver- bindung mit einer möglichen Überschreitung der Grundfläche können bis zu 3.353 m² der Wohn- bauflächen voll- und etwa 1.118 m² teilversiegelt werden. Im Bereich der neuen Straßen wird nur wenig offener Boden neu versiegelt, da die Straßen größtenteils durch Verbreiterung der vor- handenen Fußwege entstehen. Durch die mit der Bebauung verbundene Versiegelung gehen we- sentliche Bodenfunktionen verloren. Die versiegelten Flächen können nicht mehr als Standort für Nutzpflanzen oder die natürliche Vegetation dienen und bieten Bodenorganismen keinen Lebens- raum mehr. Zudem wird das eintreffende Niederschlagswasser nicht mehr gefiltert und gepuffert. 7.2.2.3 Schutzgut Wasser/Wasserwirtschaft (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Durch die Versiegelung wird auch die Versickerungsleistung der betroffenen Flächen eingeschränkt. Spürbare Auswirkun- gen auf die Grundwasserneubildungsrate bzw. den lokalen Wasserhaushalt sind dadurch jedoch nicht zu erwarten. 7.2.2.4 Schutzgut Klima/Luft (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): In Folge der Rodung einer kleinen Ge- hölzgruppe entfällt die Luft filternde und Temperatur regulierende Wirkung der Gehölze. Durch die Überbauung der Wiesenfläche verringert sich die Kaltluftproduktion im betroffenen Siedlungs- teil. Wegen des eingeschränkten Umfangs der zu bebauuenden Fläche sind jedoch keine erhebli- chen kleinklimatischen Veränderungen zu erwarten. 7.2.2.5 Schutzgut Landschaftsbild (Landschaft; § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Durch die geplante Be- bauung in Ortsrandlage erfährt das Landschaftsbild nur eine mäßige Beeinträchtigung, da die geplanten Baukörper sich organisch in die vorhandene Siedlungsstruktur integrieren. Die Blickbe- züge für die nördlich, östlich und südlich angrenzenden Anwohner auf die Wiesenflächen werden durch die geplanten Baukörper beeinträchtigt, wodurch mit einer geringen Einbuße an der Erleb- barkeit des bisher gut eingegrünten Wohnumfeldes zu rechnen ist. Die getroffenen Festsetzungen und bauordnungsrechtlichen Vorschriften stellen jedoch sicher, dass die Auswirkungen auf die be- nachbarten Anlieger begrenzt bleiben und sich die neu hinzukommende Bebauung gut in die ge- wachsene Sieldungsstruktur einfügt. 7.2.2.6 Schutzgebiete/Biotope (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. b BauGB): Biotope oder andere Schutzgebiete für Natur und Landschaft sind von der Planung nicht betroffen. Negative Auswirkungen der geplan- ten Bebauung auf das FFH-Gebiet "Schussenbecken und Schmalegger Tobel" wären nur durch Wassereinleitungen in den etwa 400 m südlich liegenden "Sulzmoosbach" denkbar, der bereits Teil des FFH-Gebietes ist. Durch das geplante Entwässerungskonzept können jedoch Beeinträchti- gungen des FFH-Gewässers ausgeschlossen werden, da das im Plangebiet anfallende Nieder- schlagswasser zunächst in das südwestlich vom Plangebiet vorgesehene Retentionsbecken gelei- tet wird. Dort erfolgt bereits eine Vorreinigung. Anschließend wird das Wasser stark gedrosselt Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 38 dem "Sulzmoosbach" zugeleitet. Über den Drosselabfluss des geplanten Retentionsbeckens wird nicht mehr Niederschlagswasser an das Gewässer abgegeben als im unbebauten (aktuellen) Zu- stand. Die Einleitungsmenge in den "Sulzmoosbach" ändert sich folglich nicht, so dass es nicht zu hydraulischem Stress für das Gewässer kommt. Durch die Vorreinigung im Retentionsbecken kön- nen auch Verschmutzungen des Gewässers ausgeschlossen werden. In dem parallel zum Bebau- ungsplan-Verfahren durchgeführten wasserrechtlichen Genehmigungsverfahren werden die ent- sprechenden rechnerischen Nachweise für die Verträglichkeit der Einleitung erbracht. 7.2.3 Konzept zur Grünordnung 7.2.3.1 Das Konzept zur Grünordnung berücksichtigt den Bestand und die Auswirkungen der Planung wie folgt: 7.2.3.2 Im südlichen Plangebiet werden zwei öffentliche Grünflächen festgesetzt, die der Eingrünung so- wie der Sicherung und Aufwertung des Bachlaufes dienen. Der momentan noch verrohrte Bach sowie ein Regenwasserkanal, der in diesem Bereich verläuft, werden geöffnet, wodurch sich der ökologische Zustand des Gewässers verbessert. Der nach § 68b Abs. 6 Wassergesetz vorgesehene Gewässerrandstreifen von 5 m im Innenbereich wird im Bereich der südwestlichen Grünfläche ein- gehalten. Im Bereich der nordöstlichen Grünfläche besteht bereits ein Fußweg, der näher als 5 m am Gewässer liegt. Auf Grund dieser vorhandenen Bebauung wird kein Gewässerrandstreifen festgesetzt. Die Grünflächen sichern jedoch den bestehenden Freiraum für eine naturnahe Gewäs- serentwicklung. Entlang des Gewässers werden Baumpflanzungen festgesetzt, welche den Bereich zusätzlich ökologisch aufwerten. 7.2.3.3 Um den vorhanden Gehölzbestand als Lebensraum v.a. für Kleinlebewesen und Vögel zu sichern und eine weitere Eingrünung des Baugebietes zu gewährleisten, werden die im Bereich der nord- östlichen Grünfläche vorhandenen Bäume als zu erhaltend festgesetzt. 7.2.3.4 Die vorgesehenen Straßenbegleitgrünflächen sind als Mager- bzw. Trockenstandorte auszubilden. Hierdurch sollen der Versiegelungsgrad verringert und die Flächen als Lebensraum für Tiere und Pflanzen gesichert werden. 7.2.3.5 Durch die Festsetzung, dass pro 600 m² mindestens 1 Laubbaum zu pflanzen ist, wird eine Durchgrünung des Baugebietes gewährleistet. 7.2.3.6 Die Festsetzung eines Pflanzgebotes für die drei westlichen Grundstücke sichert die Entwicklung einer angemessenen Gebiets-Eingrünung durch Strauchpflanzungen an der westlichen, zu einer großen Wiesenfläche überleitenden Grundstücksgrenze. 7.2.3.7 Durch die Festsetzung einer Pflanzliste wird die Verwendung standortgerechter, heimischer Gehöl- ze gesichert. Einheimische Bäume und Sträucher bilden die Grundlage aller Nahrungsketten und dienen der Erhaltung des Lebensraumes für Kleinlebewesen. Sie sollten deshalb gegenüber neo- Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 39 phytischen Ziergehölzen vorgezogen werden. 7.2.3.8 Die Pflanzung von Sträuchern, die nicht in der Pflanzliste festgesetzt sind (z.B. Ziersträucher), wird auf max. 5 % der Grundstücksfläche zugelassen. Auf diese Weise soll zu einem gewissen Grad auch eine Bepflanzung mit nicht heimischen Gehölzen ermöglicht werden, ohne dass Fehl- entwicklungen hinsichtlich naturschutzfachlicher oder landschaftsästhetischer Belange zu erwar- ten sind. 7.2.3.9 Um eine naturnahe Gestaltung privater Grünflächen zu erhalten, werden Hecken aus Nadelgehöl- zen im Übergangsbereich zur freien Landschaft und in Bereichen, die an öffentliche Flächen an- grenzen, ausgeschlossen. 7.2.3.10 Gehölze, die als Zwischenwirt für die Erkrankungen im Obst- und Ackerbau gelten, speziell die in der Verordnung zur Bekämpfung der Feuerbrandkrankheit genannten, werden durch die Planung ausgeschlossen. Hierdurch sollen Gefährdungen der im Umkreis eventuell bestehenden sowie der zu pflanzenden Gehölze vermieden werden. 7.2.3.11 Die Höhen der Gebäude werden so festgesetzt, dass die Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes minimiert werden können. 7.2.3.12 Um die Abnahme der Versickerungsleistung des Bodens durch die Versiegelung zu minimieren, wird die Verwendung wasserdurchlässiger Beläge in den privaten Grundstücksflächen festgesetzt. 7.2.3.13 Durch die Festsetzung von Leuchtentypen mit geringem Anteil an blauem und ultraviolettem Licht (z.B. Natriumdampf-Niederdruck- und Natriumdampf-Hochdruck- oder LED-lampen) werden Be- einträchtigungen nachtaktiver Insekten vermindert. 7.2.3.14 Die Durchlässigkeit des Gebietes für Kleinlebewesen kann erhalten werden, wenn Zäune einen Mindestabstand zum natürlichen Gelände einhalten und auf Sockelmauern verzichtet wird. Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 40 8 Begründung – Bauordnungsrechtlicher Teil 8.1 Örtliche Bauvorschriften 8.1.1 Stand vor der Änderung 8.1.1.1 Die äußere Gestaltung der baulichen Anlagen im Bereich des Bebauungsplanes "Bifang Erweite- rung" wird über Bauvorschriften zur Dachform der Hauptgebäude (Sattel- und Walmdach) und Dachneigung (18° und 30° im rechtsverbindlichen Bebauungsplan; 18° im Bereich des Plange- bietes) sowie zu Dachaufbauten und Dacheindeckung der Hauptgebäude und zum Kniestock ge- regelt. Die Gestaltung der Fassaden ist in gedeckten Farben auszuführen. Zur Gestaltung der un- bebauten Grundstücksflächen bestehen Anforderungen zu Einfriedungen, Sichtschutzvorkehrun- gen sowie Abgrabungen und Aufschüttungen. 8.1.1.2 Der von der Änderung betroffene Bereich des Bebauungsplanes "Bifang" ist als öffentliche Grün- fläche festgesetzt. Eine Abarbeitung der örtliche Bauvorschriften für diesem Bereich ist deswegen nicht erdforderlich. 8.2 Inhalt der Änderung 8.2.1 Umfang der getroffenen Vorschriften 8.2.1.1 Die örtlichen Bauvorschriften wurden auf Aktualität geprüft und insbesondere hinsichtlich der Gestaltung der Gebäude angepasst. Durch die folgenden Änderungen bei den örtlichen Bauvor- schriften wird für die Bauherrschaft mehr Gestaltungsfreiheit gewährt. Die Gestaltung der Gebäu- de entspricht dennoch den ortsüblichen landschaftstypischen Vorgaben. 8.2.2 Regelungen über die Gestaltung der Gebäude 8.2.2.1 Als Dachform für den Hauptbaukörper wird für das Plangebiet neben den ursprünglichen Vorga- ben zu den Dachformen Sattel- und Walmdach zusätzlich das Pultdach mit aufgenommen. Diese Dachform entspricht den Vorstellungen moderner Baukörper. Gleichzeitig sind Vorschriften zur Dachform getroffen, die eine auf den Einzelfall angepasste Bauform ermöglichen. Dies betrifft in erster Linie die untergeordneten Bauteile wie Dachgaupen, Garagen und Nebengebäude. Die Re- gelungen für Dachaufbauten entbinden nicht von der Beachtung anderer bauordnungsrechtlicher Vorschriften, speziell den Vorschriften zu den Abstandsflächen und den Vorschriften zum Brand- schutz. 8.2.2.2 Das Spektrum für Dachneigungen orientiert sich an den minimal und maximal vorgesehenen Vorgaben des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes. Allerdings werden diese zu einem Spektrum von 18° bis 30° zusammengefasst und im Sinne der Bauherrschaft breiter gefasst. Darüber hin- aus entspricht es den ortsüblichen landschaftstypischen Vorgaben. Durch die Festsetzung von Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 41 Wand- und Firsthöhen ist die Möglichkeit ausgeschlossen, dass Gebäude eine nicht vertretbare Gesamthöhe erreichen könnten. 8.2.2.3 Das Regelungs-Konzept für Gebäude-Anbauten (Widerkehre und Zwerchgiebel) und Dachaufbau- ten beschränkt sich auf Vorgaben zu den Ausmaßen dieser Bauteile in Verbindung mit der Ge- bäudelänge. Obwohl die Regelungen ein Maximum an Gestaltungsfreiheit und Planungs- Sicherheit darstellen, kann davon ausgegangen werden, dass Beeinträchtigungen für das Ortsbild nicht zu erwarten sind. 8.2.2.4 Die Festsetzung einer max. Kniestockhöhe ist nicht erforderlich. Für die Gebäudehöhe sind Vorga- ben zur Wand- und Firsthöhe ausreichend. 8.2.2.5 Die Vorschriften über Materialien und Farben werden gegenüber dem rechtsverbindlichen Bebau- ungsplan gelockert. Sie lassen dem Bauherrn bewusst ausreichend Spielraum zur Verwirklichung individueller Gestaltungswünsche. Es wird darauf verzichtet, bestimmte Materialien auszuschlie- ßen bzw. dessen Verwendung vorzuschreiben. Die ursprüngliche Vorschrift zur Fassadengestal- tung entfällt daher. Die Beschränkung auf die Dachfarben Rot bis Rotbraun wird um die Dachfar- ben Betongrau bis Anthrazitgrau erweitert und führt so dennoch zu einem homogenen und ruhi- gen Gesamtbild des Ortes. Diese Farben fügen sich erfahrungsgemäß besonders gut in die land- schaftliche Situation ein. Darüber hinaus sind Farben und Materialien zur Errichtung von Solar- kollektoren zulässig, um hinsichtlich zeitgemäßer Bauformen die Nutzung erneuerbarer Energien zu ermöglichen. 8.2.3 Stellplätze und Garagen 8.2.3.1 Die Vorschriften zur Anzahl der Stellplätze sind als Ergänzung der gesetzlichen Vorschriften und als eine auf die individuelle Bedarfs-Situation zugeschnittene Regelung erforderlich, denn es ist davon auszugehen, dass auf Grund der allgemein gestiegenen Motorisierung und der zu erwar- tenden Bevölkerungs-Struktur ein erhöhter Stellplatzbedarf vorliegen wird. 8.2.3.2 Auf Grund der Lage des Gebietes im ländlichen Raum ist erfahrungsgemäß mit einer hohen Mobi- lität der zu erwartenden jungen Familien zu rechnen. Um städtebauliche Fehlentwicklungen durch einen Mangel an Stellplätzen auszuschließen hat sich die hier angewandte Regelung be- währt, da sie bereits bei sehr kleinen Wohnungsgrößen die Schwelle zum Nachweis von mehr als einem Stellplatz sieht. 8.2.3.3 Innerhalb der geplanten Erschließungsanlage kann der erwartete Stellplatzbedarf nicht gedeckt werden, da die Ausformung der Straßen und Wege nur beschränkte Regelquerschnitte zulässt und somit keine zusätzlichen Parkmöglichkeiten bereithält. Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 42 9 Begründung – Sonstiges 9.1 Umsetzung der Planung 9.1.1 Maßnahmen und Zeitplan zur Verwirklichung 9.1.1.1 Eine Veränderungssperre ist nicht erforderlich. 9.1.1.2 Boden ordnende Maßnahmen (Grundstücks-Tausch, Umlegung) sind nicht erforderlich und nicht geplant. 9.1.1.3 Der Flächenerwerb für die Gemeinde beschränkt sich auf die festgesetzten Verkehrsflächen (Ver- breiterung und Ausrundungen). 9.1.2 Wesentliche Auswirkungen 9.1.2.1 Wesentliche Auswirkungen auf die gesamtgemeindliche Situation sind auf Grund der begrenzten Größe der zu bebauenden Flächen nicht erkennbar. Die infrastrukturellen Einrichtungen sind ge- eignet, die zusätzlichen Einwohner bzw. Einrichtungen zu versorgen. 9.1.2.2 Für die bereits bebauten Grundstücke ist mit einer geringen Einbuße an der Erlebbarkeit der frei- en Landschaft sowie des städtebaulichen Umfeldes zu rechnen (z.B. Ausblick). Auf Grund der getroffenen Festsetzungen (Höhenbeschränkungen, überbaubare Grundstücksflä- chen) sind diese Auswirkungen als akzeptabel zu bewerten. 9.2 Erschließungsrelevante Daten 9.2.1 Kennwerte 9.2.1.1 Fläche des Geltungsbereiches: 1,02 ha 9.2.1.2 Flächenanteile: Nutzung der Fläche Fläche in ha Anteil an der Gesamtfläche Bauflächen als WA 0,70 68 % Öffentliche Verkehrsflächen 0,15 15 % Öffentliche Grünflächen 0,16 16 % Sonstige Flächen (Wasserfläche) 0,01 1 % Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 43 9.2.1.3 Verhältnis von Erschließungsfläche zur Nettobaufläche: 21,23 % 9.2.1.4 Voraussichtliche Anzahl der Wohnungen im Wohngebiet: 12 9.2.1.5 Voraussichtliche Nettowohnungsdichte pro ha: 17 9.2.1.6 Voraussichtliche Anzahl der unterzubringenden Einwohner im Wohngebiet (Haushaltsziffer 2,5): 30 9.2.2 Erschließung 9.2.2.1 Abwasserbeseitigung durch Anschluss an die öffentliche Abwasserentsorgung der Gemeinde Baindt 9.2.2.2 Wasserversorgung durch Anschluss an die gemeindliche Wasserversorgung 9.2.2.3 Die Löschwasserversorgung ist durch eine entsprechende Dimensionierung der Wasserleitungen in Verbindung mit einer ausreichenden Anzahl von Hydranten sichergestellt. 9.2.2.4 Stromversorgung durch Anschluss an das Netz der EnBW 9.2.2.5 Gasversorgung durch Technische Werke Schussental (TWS), Ravensburg 9.2.2.6 Müllentsorgung durch die gemeindliche Müllabfuhr 9.2.2.7 Kostenschätzung für die gesamte Erschließung im Geltungsbereich (incl. Umsatzsteuer): Straßenbau € 80.000,- Regenwasserkanal € 45.000,- Graben und Retentionsbecken € 22.000,- Zisternen mit Rückhaltung und Speicher € 14.000,- Schmutzwasserkanal € 15.000,- Hausanschlüsse Kanal mit Schacht € 36.000,- Wasserleitung mit Hausanschlüssen € 20.000,- Bestehende Verdolung öffnen € 10.000,- Bepflanzung € 3.000,- Gesamt € 245.000,- 9.2.2.8 Die Gemeinde beabsichtigt, die anfallenden Kosten zur Herstellung der Erschließungsanlage nach BauGB (Straßen, Straßen-Entwässerung, Straßen-Beleuchtung) im Rahmen der Grundstücksver- äußerung in Rechnung zu stellen (so genannte Ablöseverträge). Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 44 9.2.3 Planänderungen 9.2.3.1 Bei der Planänderung vom 09.02.2011 fanden die Überlegungen und Abwägungen aus der öf- fentlichen Gemeinderats-Sitzung vom 08.02.2011 wie folgt Berücksichtigung. − Klarstellung der Festsetzung zu den Firsthöhen (FH) 9.2.3.2 Bei der Planänderung vom 15.04.2011 wurden die Ergebnisse der Abwägung aus der Beteili- gung der Öffentlichkeit und der Beteiligung der Behörden eingearbeitet. Die Änderungen umfas- sen folgende Punkte (ausführliche Abwägungen sind im Gemeinderatsprotokoll bzw. der Sit- zungsvorlage der öffentlichen Gemeinderats-Sitzung vom 03.02.2011 enthalten): − Änderungen und Ergänzungen bei der Begründung − redaktionelle Änderungen und Ergänzungen (z.B. Richtigstellung der Festsetzung zu den Ne- benanlagen und sonstigen baulichen Anlagen, Aufnahme der Änderungsgeltungsbereiche in die planungsrechtlichen Festsetzungen, Änderung des Bebauungsplantitels, Klarstellung der örtlichen Bauvorschrift zu den Dachformen, Richtigstellung der Festsetzung zur Versickerung und Aufnahme des Sachverhaltes unter den Hinweisen, Überarbeitung des Hinweises zu den grundwasserdichten Untergeschoßen) Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 45 10 Begründung – Auszug aus übergeordneten Pla- nungen Ausschnitt aus dem Lan- desentwicklungsplan Ba- den-Württemberg 2002, Karte "Raumkategorien"; Darstellung als "Allge- meiner ländlicher Raum" Ausschnitt aus dem Bo- densee-Oberschwaben, Siedlungskarte, Darstel- lung als Siedlungsbereich Auszug aus dem gültigen Flächennutzungsplan; Darstellung der Flächen als Wohnbauflächen (W) und als Grünfläche Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 46 11 Begründung – Bilddokumentation Blick von Nordosten ent- lang des Fußweges; rechts das Plangebiet, im Hin- tergrund die angrenzende Bebauung der "Frosch- straße" Blick von Südosten ent- lang des Fußweges nach Norden auf das Plange- biet; im Hintergrund die Wohnbebauung an der "Boschstraße" Blick von der "Boschstra- ße" nach Südosten auf das Plangebiet; im Hin- tergrund die Wohnbebau- ung an der "Daimlerstra- ße" Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 47 Blick von der "Hirschstra- ße" nach Nordosten ent- lang des bestehenden Fußweges; rechts im Bild die öffentliche Grünfläche, auf der der bisher verdolte Bach geöffnet werden soll. Blick von der "Hirschstra- ße" nach Südwesten auf das Plangebiet; in der Mitte der geöffnete Bach- verlauf Blick von Süden entlang der "Hirschstraße" Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 48 12 Verfahrensvermerke 12.1 Aufstellungsbeschluss zur Änderung (gem. § 2 Abs. 1 BauGB) Der Aufstellungsbeschluss zur Änderung erfolgte in der Gemeinderatssitzung vom …………. . Der Beschluss wurde am …………. ortsüblich bekannt gemacht. Baindt, den …………. …………………………… (der Bürgermeister) 12.2 Beteiligung der Öffentlichkeit (gem. § 3 BauGB) Von der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit (gem. § 3 Abs. 1 BauGB) mit öffentlicher Un- terrichtung sowie Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung wurde abgesehen (gem. § 3 Abs. 1 Nr. 1 gem. § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB). Der Öffentlichkeit wurde gemäß § 13 a BauGB Gelegenheit gegeben, sich über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung zu unterrichten und sich bis zum ……. zur Planung zu äußern (Bekanntmachung am ……….). Die öffentliche Auslegung fand in der Zeit vom …………. bis …………. (Billigungsbe- schluss vom ………….; Entwurfsfassung vom ………….; Bekanntmachung am ………….) (gem. § 3 Abs. 2 BauGB). Baindt, den …………. …………………………… (der Bürgermeister) 12.3 Beteiligung der Behörden (gem. § 4 BauGB) Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden im Rahmen eines Termines am …………. unterrichtet und zur Äußerung aufgefordert (gem. § 4 Abs. 1 BauGB). Von den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange wurden Stellungnahmen eingeholt (gem. § 4 Abs. 2 BauGB). Sie wurden mit Schreiben vom …………. (Entwurfsfassung vom ………….; Billigungsbeschluss vom ……….) sowie mit Schreiben vom …………. (Entwurfsfassung vom ………….; Billigungsbeschluss vom ……..) zur Abgabe einer Stel- lungnahme aufgefordert. Baindt, den …………. …………………………… (der Bürgermeister)[mehr]

Fassung vom 15.04.2011 ww w. bu er os ie be r.d e G e m e in d e B a in d t 4 . Ä n d e ru n g d e s B e b a u u n g sp la n e s "B if a n g " u n d 3 . Ä n d e ru n g d e s B e b a u n u g sp la n e s "B if a n g E rw e it e ru n g " so w ie d ie ö rt li ch e n B a u vo rs ch ri ft e n h ie rz u Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 2 Inhaltsverzeichnis Seite 1 Rechtsgrundlagen 3 2 Planungsrechtliche Festsetzungen (PF) mit Zeichenerklärung 4 3 Örtliche Bauvorschriften (ÖBV) gemäß § 74 LBO mit Zeichenerklärung 14 4 Hinweise und Zeichenerklärung 17 5 Satzung 23 6 Begründung – Städtebaulicher Teil 25 7 Begründung – Abarbeitung der Umweltbelange (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB), Konzept zur Grünordnung 35 8 Begründung – Bauordnungsrechtlicher Teil 40 9 Begründung – Sonstiges 42 10 Begründung – Auszug aus übergeordneten Planungen 45 11 Begründung – Bilddokumentation 46 12 Verfahrensvermerke 48 Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 3 1 Rechtsgrundlagen 1.1 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Art. 4 des Gesetzes vom 31.07.2009 (BGBl. I S. 2585) 1.2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132; II 1990 S. 889, 1124), zuletzt geändert durch Ge- setz vom 22.04.1993 (BGBl. I S. 466) 1.3 Planzeichenverordnung (PlanzV) in der Fassung vom 18.12.1990 (BGBl. I 1991 S. 58); die im nachfolgenden Text zitierten Nummern beziehen sich auf den Anhang zur PlanzV 1.4 Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) in der Fassung vom 05.03.2010 (GBl. S. 358, ber. 416) 1.5 Gemeindeordnung für Baden-Württemberg (GemO) in der Fassung vom 24.07.2000 (GBl. BW S. 581), zuletzt geändert durch Gesetz vom 09.11.2010 (GBl. BW S. 793) 1.6 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) in der Fassung vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542) 1.7 Naturschutzgesetz Ba- den-Württemberg (NatSchG Baden-Württemberg) in der Fassung vom 13.12.2005 (GBl. BW S. 745), zuletzt geändert durch Gesetz vom 17.12.2009 (GBl. BW S. 809) Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 4 2 Planungsrechtliche Festsetzungen (PF) mit Zeichen- erklärung 2.1 Allgemeines Wohngebiet Die Nutzungen nach § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO sind ausnahmsweise zulässig (§ 1 Abs. 5 BauNVO). Die Nutzungen nach § 4 Abs. 3 Nr. 3-5 BauNVO werden nicht Be- standteil des Bebauungsplanes (§ 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO). (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; § 4 BauNVO; Nr. 1.1.3. PlanzV; siehe Planzeichnung) 2.2 GRZ .... Grundflächenzahl als Höchstmaß (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; § 16 Abs. 2 Nr. 1 und § 19 Abs. 1 BauN- VO; Nr. 2.5. PlanzV; siehe Typenschablone) 2.3 Überschreitung der Grundfläche Die zulässige Grundfläche darf neben der in § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO getroffenen Vorschrift durch nicht vollflächig versiegelte − Stellplätze und − Zufahrten zu Stellplätzen und Garagen um weitere 50 % überschritten werden. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; § 19 Abs. 4 BauNVO) 2.4 Z .... Zahl der Vollgeschoße als Höchstmaß (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; § 16 Abs. 2 Nr. 3 u. § 20 Abs. 1 BauNVO; Nr. 2.7. PlanzV; siehe Typenschablonen) 2.5 WH .... m Mittlere traufseitige Wandhöhe als Höchstmaß Bestimmung der WH: Mittelwert (arithmetischer) aus bergseiti- gem und talseitigem Abstand zwischen − Oberkante des natürlichen Geländes und WA Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 5 − Schnittpunkt der Außenwand (außen) mit der Dachhaut (au- ßen) des Hauptgebäudes. Die Werte für den bergseitigen und talseitigen Abstand sind je- weils in der Mitte (zwischen den Giebelseiten) von sich gegenüber liegenden Traufseiten des Hauptgebäudes zu messen. Sofern zulässige Widerkehre, Zwerchgiebel oder Dachaufbauten im Bereich des Schnittpunktes der Außenwand mit der Dachhaut liegen, ist die Verbindungslinie zwischen den nächst gelegenen entsprechenden Schnittpunkten außerhalb solcher Bauteile maß- geblich. Bei Pultdach-Gebäuden wird die WH nur auf der Seite der Traufe gemessen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; § 16 Abs. 2 Nr. 4 u. § 18 Abs. 1 BauNVO; siehe Typenschablonen) , 2.6 FH .... m Firsthöhe als Höchstwert Bestimmung der FH: Abstand zwischen − Oberkante des natürlichen Geländes und − Oberkante des Dachfirstes in der Mitte des höchsten Firstes des Hauptgebäudes senkrecht nach unten gemessen. Bei Pultdächern wird der First an der höchsten Stelle der Dach- konstruktion gemessen (einschließlich Dachüberstand). Bei Pultdächern ist die Firsthöhe wie folgt zu bestimmen: Abstand zwischen − Oberkante des natürlichen Geländes und − Oberkante des Dachfirstes in der Mitte des höchsten Firstes des Hauptgebäudes senkrecht nach unten gemessen. Bei Pultdächern muss die Firsthöhe des Hauptgebäudes den festgesetzten Wert um 1,50 m unterschreiten. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; § 16 Abs. 2 Nr. 4 u. § 18 Abs. 1 BauNVO; Nr. 2.8. PlanzV; siehe Typenschablonen) Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 6 2.7 o Offene Bauweise (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB; § 22 Abs. 1 BauNVO; Nr. 3.1. PlanzV; siehe Typenschablonen) 2.8 Nur Einzelhäuser zulässig (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB; § 22 Abs. 2 BauNVO; Nr. 3.1.4. PlanzV; siehe Typenschablonen) 2.9 Baugrenze (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB; § 23 Abs. 1 u. 3 BauNVO; Nr. 3.5. PlanzV; siehe Planzeichnung) 2.10 Umgrenzung von Flächen für Garagen; Garagen sind nur inner- halb dieser Flächen (und innerhalb der überbaubaren Grund- stücksflächen) zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB; § 12 BauNVO; Nr. 15.3. PlanzV 90; siehe Planzeichnung) 2.11 Nebenanlagen und sons- tige bauliche Anlagen In dem Baugebiet sind die gemäß § 14 BauNVO zulässigen Ne- benanlagen auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflä- chen bzw. außerhalb der Flächen für Garagen zulässig. Für folgende Nebenanlagen wird die Zulässigkeit im Besonderen bestimmt: − Nebengebäude (keine Garagen): max. 40 m3 Brutto- Rauminhalt (außen), max. 16,00 m2 Grundfläche und max. 3,25 m Gesamthöhe (höchste Stelle gegenüber dem natürli- chen Gelände); die Summe der Brutto-Rauminhalte dieser Nebengebäude je Grundstück darf 75 m3 pro Grundstück nicht überschreiten; − nicht überdachte Wasserbecken: max. Größe 5 % der Grund- stücksfläche (im Sinne des § 19 Abs. 3 BauNVO); zulässig nur in einem Bereich mit mindestens 2,50 m Abstand zur Grund- E GA Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 7 stücksgrenze; (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB; §§ 12, 14 u. 23 BauNVO) 2.12 E... Wo Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden; die Differenzierung nach Bauweise bzw. Zuordnung ist wie folgt bestimmt: − E... als max. Wohnungsanzahl pro Einzelhaus (als Wohnge- bäude) (§ 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB) 2.13 Verkehrsflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB; Nr. 6.1. PlanzV; siehe Planzeichnung) 2.14 Verkehrsflächen als Begleitfläche; für Straßenbegleitgrün, Stellplätze, Randflächen (z.B. Schotter-Rasen, Rasenpflaster etc.); (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB; siehe Planzeichnung) 2.15 Straßenbegrenzungslinie mit Bemaßung für das Regelprofil; äußere Umgrenzung aller Verkehrsflächen (Bemaßung beispiel- haft aus der Planzeichnung) (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB; Nr. 6.2. PlanzV; siehe Planzeichnung) 2.16 Leitungsrecht (LR) zu Gunsten der Grundstückseigentümer zur Ableitung des nicht-versickerungsfähigen Niederschlagswassers (§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB; Nr. 15.5. PlanzV; siehe Planzeichnung) 2.17 Unterirdische Bauweise von Niederspannungslei- tungen Niederspannungsleitungen sind ausschließlich in unterirdischer Bauweise zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 13 BauGB) 5,00 m LR Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 8 2.18 Öffentliche Grünfläche als Eingrünung (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB; Nr. 9. PlanzV; siehe Planzeichnung) 2.19 Wasserfläche (§ 9 Abs. 1 Nr. 16 BauGB; Nr. 10.1. PlanzV 90; siehe Planzeich- nung) 2.20 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Ent- wicklung von Natur und Landschaft Zum Schutz nachtaktiver Insekten und zum Schutz des FFH- Gebietes "Schussenbecken und Schmalegger Tobel" sind für die Außenbeleuchtung nur mit Lichtstrahl nach unten gerichtete in- sektenfreundliche Natriumdampf-Lampen oder LED-Lampen zu- lässig. Die Lampen sind vollständig insektendicht einzukoffern und nachts so weit als aus Gründen der Verkehrssicherheit mög- lich abzuschalten. Die Lichtmasten dürfen eine Höhe von maximal 6,00 m nicht überschreiten. Die insektenfreundliche Beleuchtung ist im gesamten Geltungsbereich zu verwenden. (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) 2.21 Bodenbeläge in dem Baugebiet In dem Baugebiet sind für − Stellplätze − Zufahrten und andere untergeordnete Wege geschlossene Asphalt- und Betonbeläge ohne Fugen nicht zuläs- sig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) 2.22 Unterirdische Lagerbe- hälter von Wasser ge- fährdenden Stoffen Unterirdische Lagerbehälter von Wasser gefährdenden Stoffen sind gegen Auftrieb zu sichern. (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) 2.23 Zu erhaltender Baum (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 b BauGB; Nr. 13.2. PlanzV 90; siehe Planzeich- Öffentliche Grünfläche Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 9 nung) 2.24 Zu pflanzender Baum 1. Wuchsklasse als Baum über 15 m Höhe, variabler Standort; es sind ausschließlich Gehölze aus der Pflanzliste zu "Pflanzungen in den öffentlichen Flächen" zu ver- wenden. (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB; Nr. 13.2. PlanzV; siehe Planzeich- nung) 2.25 Zu pflanzender Baum 2. Wuchsklasse als Baum bis 15 m Hö- he, variabler Standort; es sind ausschließlich Gehölze aus der Pflanzliste zu "Pflanzungen in den öffentlichen Flächen" zu ver- wenden. (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB; Nr. 13.2. PlanzV; siehe Planzeich- nung) 2.26 Pflanzungen in den öf- fentlichen Flächen Pflanzungen: − Für die Pflanzungen in den öffentlichen Flächen sind aus- schließlich standortgerechte, heimische Bäume und Sträucher aus der unten genannten Pflanzliste zu verwenden. − Die öffentlichen Verkehrsflächen als Begleitflächen (Straßen- begleitgrün) sind als Mager- und/oder Trockenstandorte aus- zubilden (z.B. Schotter, Sukzessionsflächen, o.ä.). − Die öffentlichen Grünflächen als Eingrünung sind entspre- chend der Planzeichnung mit Gehölzen zu bepflanzen und als Extensivwiesen zu entwickeln. − Generell unzulässig sind Gehölze, die als Zwischenwirt für die Erkrankungen im Obst- und Ackerbau gelten, speziell die in der Verordnung zur Bekämpfung der Feuerbrandkrankheit (Feuerbrandverordnung vom 20. 12. 1985, BGBl. I, 1985 S. 2551, geändert am 27. 10. 1999, BGBI. I, S. 2070) ge- nannten. Für die öffentlichen Flächen festgesetzte Pflanzliste: Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 10 Bäume 1. Wuchsklasse Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus Schwarz-Erle Alnus glutinosa Grau-Erle Alnus incana Moor-Birke Betula pubescens Esche Fraxinus excelsior Stiel-Eiche Quercus robur Silber-Weide Salix alba Bruch-Weide Salix fragilis Winter-Linde Tilia cordata Berg-Ulme Ulmus glabra Bäume 2. Wuchsklasse Feld-Ahorn Acer campestre Hainbuche Carpinus betulus Vogel-Kirsche Prunus avium Trauben-Kirsche Prunus padus Sal-Weide Salix caprea Sträucher Berberitze Berberis vulgaris Roter Hartriegel Cornus sanguinea Gewöhnlicher Hasel Corylus avellana Pfaffenhütchen Euonymus europaeus Gewöhnlicher Liguster Ligustrum vulgare Heckenkirsche Lonicera xylosteum Schlehe Prunus spinosa Echter Kreuzdorn Rhamnus cathartica Hunds-Rose Rosa canina Echter Faulbaum Rhamnus frangula Ohr-Weide Salix aurita Grau-Weide Salix cinerea Lavendel-Weide Salix eleagnos Purpur-Weide Salix purpurea Schwarzer Holunder Sambucus nigra Wolliger Schneeball Viburnum lantana Gewöhnlicher Schneeball Viburnum opulus (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB) 2.27 Pflanzungen in dem Baugebiet Pflanzungen: − Für die Pflanzungen in dem Baugebiet sind standortgerechte, heimische Bäume und Sträucher aus der unten genannten Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 11 Pflanzliste zu verwenden. − Auf max. 5 % der Grundstücksfläche sind auch Sträucher, die nicht in der u.g. Pflanzliste festgesetzt sind, zulässig (z.B. Ziersträucher, Rosen-Züchtungen). − Pro 600 m2 (angefangene) Grundstücksfläche ist mindestens 1 Laubbaum aus der u. g. Pflanzliste zu pflanzen. − Im Übergangsbereich zur freien Landschaft und in Bereichen, die an öffentliche Flächen angrenzen, sind Hecken aus Na- delgehölzen unzulässig. − Generell unzulässig sind Gehölze, die als Zwischenwirt für die Erkrankungen im Obst- und Ackerbau gelten, speziell die in der Verordnung zur Bekämpfung der Feuerbrandkrankheit (Feuerbrandverordnung vom 20. 12. 1985, BGBl. I, 1985 S. 2551, geändert am 27. 10. 1999, BGBI. I, S. 2070) ge- nannten. Für das Baugebiet festgesetzte Pflanzliste: Bäume 1. Wuchsklasse Spitz-Ahorn Acer platanoides Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus Sand-Birke Betula pendula Moor-Birke Betula pubescens Esche Fraxinus excelsior Walnussbaum Juglans regia Trauben-Eiche Quercus petraea Stiel-Eiche Quercus robur Winter-Linde Tilia cordata Sommer-Linde Tilia platyphyllos Bäume 2. Wuchsklasse Obsthochstämme Feld-Ahorn Acer campestre Hainbuche Carpinus betulus Vogel-Kirsche Prunus avium Trauben-Kirsche Prunus padus Sträucher Berberitze Berberis vulgaris Kornelkirsche Cornus mas Gewöhnlicher Hasel Corylus avellana Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 12 Pfaffenhütchen Euonymus europaeus Gewöhnlicher Liguster Ligustrum vulgare Heckenkirsche Lonicera xylosteum Schlehe Prunus spinosa Echter Kreuzdorn Rhamnus cathartica Wilde Stachelbeere Ribes uva-crispa Kriech-Rose Rosa arvensis Hunds-Rose Rosa canina Hecht-Rose Rosa glauca Zimt-Rose Rosa majalis Bibernell-Rose Rosa pimpinellifolia Wein-Rose Rosa rubiginosa Apfel-Rose Rosa villosa Purpur-Weide Salix purpurea Roter Holunder Sambucus racemosa Schwarzer Holunder Sambucus nigra Wolliger Schneeball Viburnum lantana (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB) 2.28 Pflanzung Umgrenzung von Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen; Pflanzung; Pflanzung von heckenartigen Strauch-Gruppen als Ortsrandein- grünung auf 60 % der Fläche; es sind ausschließlich Sträucher aus der Pflanzliste zu "Pflanzungen in dem Baugebiet" zu ver- wenden. Bäume sind im Bereich der Pflanzung nicht zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB) 2.29 Abgrenzung ("Nutzungskordel") (§ 9 Abs. 1 BauGB;siehe Planzeichnung) 2.30 Bereich der 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang"; die gesamten Festsetzungen für den Änderungsbereich befinden sich auf einer von der bisherigen Planzeichnung ausgekoppelten Plan- zeichnung (auf der Grundlage der aktuellen Flurkarte). Die Inhalte des Bebauungsplanes "Bifang" (Fassung vom 12.08.2005, rechts- verbindlich seit 12.08.2005) vor dieser Änderung werden für die- sen Bereich vollständig durch diese 4. Änderung ersetzt. Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 13 (§ 9 Abs. 7 BauGB; siehe Planzeichnung); 2.31 Bereich der 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erwei- terung"; die gesamten Festsetzungen für den Änderungsbereich befinden sich auf einer von der bisherigen Planzeichnung ausge- koppelten Planzeichnung (auf der Grundlage der aktuellen Flurkar- te). Die Inhalte des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" (Fas- sung vom 26.05.1987, rechtsverbindlich seit 25.11.1988) vor dieser Änderung werden für diesen Bereich vollständig durch diese 3. Änderung ersetzt. (§ 9 Abs. 7 BauGB; siehe Planzeichnung); 2.32 Grenze des räumlichen Geltungsbereiches der 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und der 3. Änderung des Bebauungs- planes "Bifang Erweiterung" der Gemeinde Baindt. Die Inhalte der 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" (Fas- sung vom 12.08.2005, rechtsverbindlich seit 12.08.2005) vor dieser Änderung werden für diesen Bereich vollständig durch die- se 4. Änderung ersetzt. Die Inhalte der 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erwei- terung" (Fassung vom 26.05.1987, rechtsverbindlich seit 25.11.1988) vor dieser Änderung werden für diesen Bereich voll- ständig durch diese 3. Änderung ersetzt. (§ 9 Abs. 7 BauGB; Nr. 15.13. PlanzV; siehe Planzeichnung) Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 14 3 Örtliche Bauvorschriften (ÖBV) gemäß § 74 LBO mit Zeichenerklärung 3.1 Grenze des räumlichen Geltungsbereiches der örtlichen Bau- vorschriften zur 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und der 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" der Gemeinde Baindt. Die Inhalte der örtlichen Bauvorschriften zum Bebauungsplan "Bi- fang" (rechtsverbindlich mit öffentlicher Bekanntmachung vom 12.08.2005) vor dieser Änderung werden für diesen Bereich voll- ständig durch die örtlichen Bauvorschriften zur 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" ersetzt. Die Inhalte der örtlichen Bauvorschriften zum Bebauungsplan "Bi- fang Erweiterung" (rechtsverbindlich mit öffentlicher Bekanntma- chung vom 25.11.1988) vor dieser Änderung werden für diesen Bereich vollständig durch die örtlichen Bauvorschriften zur 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" ersetzt. (§ 9 Abs. 7 BauGB, Nr. 15.13. PlanzV; siehe Planzeichnung) 3.2 Dachformen Alle vorgeschriebenen Dachformen gelten für Dächer von Haupt- gebäuden. Neben den jeweils vorgeschriebenen Dachformen sind für deutlich untergeordnete Bauteile (z.B. Gaupen, Eingangsüber- dachungen etc.) sowie für Nebenanlagen (z.B. Geräteschuppen etc.) und Garagen wie auch überdachte Stellplätze andere Dach- formen zulässig. (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO) 3.3 SD/PD/WD Dachform alternativ Satteldach oder Pultdach oder Walmdach (letzteres auch als Zeltdach oder so genanntes Krüppelwalmdach zulässig); Für die Dachform Pultdach gilt folgende Definition: Mindestens 75 % aller Dach-Ebenen des jeweiligen Hauptgebäudes müssen zueinander parallel sein. Die Fläche einer Dach-Ebene wird in der senkrechten Projektion gemessen; (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO; siehe Typenschablonen) Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 15 3.4 DN .... - ....° Dachneigung; Winkel zwischen der Horizontalen und der Ebene des Daches als Mindest- und Höchstmaß; gilt für das Dach des Hauptgebäudes und für Widerkehre und Zwerchgiebel ab 6,00 m Breite (Außenkante Außenwand) sowie für geneigte Dächer von Garagen. Thermische Solar- und Fotovoltaikanlagen sind parallel zur Dach- fläche, auf der sie befestigt werden, auszuführen. Dies gilt nicht für Flachdächer. Bei zulässigerweise errichtbaren Flachdächern gilt eine Dachnei- gung von 0 - 5°. (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO; siehe Typenschablonen) 3.5 Dachaufbauten Dachaufbauten (Dachgaupen) sind unter folgenden Vorausset- zungen zulässig: − Mindestdachneigung des Hauptgebäudes: 24° − max. Breite (Außenkante ohne Dachüberstand): 4,00 m − Mindestabstand untereinander (Außenkanten ohne Dach- überstand) und zu evtl. Widerkehren: 1,50 m − Mindestabstand zur Gebäudekante im 1. Dachgeschoß der jeweiligen Giebelseite: 1,50 m (frei stehende Bauteile wie Stützen etc. unter 0,50 m Breite sowie Dachüberstände blei- ben unberücksichtigt) − Mindestabstand (senkrecht gemessen) zum nächstgelegenen First des Hauptdaches: 0,30 m (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO) 3.6 Materialien Als Dachdeckung für geneigte Dächer von − Hauptgebäuden − Garagen sind ausschließlich Dachplatten (kleinteilige Schuppendeckung wie z.B. Dachziegel, Dachpfannen, Betondachsteine etc.) zulässig. Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 16 Für untergeordnete Bauteile (Verbindungs-Teile, Abdichtungs- Elemente etc.) sind darüber hinaus andere Materialien zulässig. (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO) 3.7 Farben Als Farbe für Dächer sind nur rote bis rotbraune sowie betongraue bis anthrazitgraue Töne zulässig, dies gilt nicht für begrünte Dä- cher. Für untergeordnete Bauteile (Verbindungs-Teile, Abdich- tungs-Elemente etc.) sind darüber hinaus andere Farben zulässig. (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO) 3.8 Materialien und Farben für Anlagen zur Gewin- nung von Sonnenenergie Unabhängig von den o.g. Vorschriften zu den Materialien und Farben sind auf der gesamten Dachfläche des jeweiligen Gebäu- des Materialien und Farben zulässig, die für Anlagen zur Gewin- nung von Sonnenenergie (Sonnenkollektoren, Fotovoltaik- Anlagen) üblich bzw. erforderlich sind. (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO) 3.9 Anzahl der Stellplätze in dem Baugebiet Die Anzahl der nachzuweisenden Stellplätze pro Wohnung in dem Baugebiet beträgt (bei der Berechnung ist aufzurunden): Wohnungsgröße (WoFlV) Stellplätze hierfür kleiner 30 m2 1,0 30 m2 bis (kleiner) 50 m2 1,5 ab 50 m2 2,0 Für andere Nutzungen als Wohnen bleiben die gesetzlichen Vor- schriften unbenommen. (§ 74 Abs. 2 Nr. 2 LBO) Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 17 4 Hinweise und Zeichenerklärung 4.1 Bestehendes Gebäude zur Zeit der Planaufstellung (siehe Plan- zeichnung); 4.2 Bestehende Grundstücksgrenzen zur Zeit der Planaufstellung (siehe Planzeichnung); 4.3 Geplante Grundstücksgrenzen; die so gekennzeichneten Gren- zen stellen einen Vorschlag zur Aufteilung der Grundstücke dar (siehe Planzeichnung); 4.4 Nr. ....;....m2 Nummerierung und voraussichtliche Größe der Grundstücke (siehe Planzeichnung, Nummerierung von Nordwest nach Südost); 4.5 Bestehende Flurnummer (beispielhaft aus der Planzeichnung); 4.6 Vorhandenes (natürliches) Gelände; Darstellung der Höhen- schichtlinien (beispielhaft aus der Planzeichnung, siehe Planzeich- nung); 4.7 Vorhandene Böschung (siehe Planzeichnung); 4.8 Arten- und Biotopschutz Gemäß § 44 des Bundes-Naturschutzgesetzes (BNatSchG) ist es verboten, die Fortpflanzungs- oder Ruhestätten besonders ge- schützter Arten zu zerstören sowie streng geschützte Arten und eu- ropäische Vogelarten während der Fortpflanzungs-, Aufzucht-, Mauser-, Überwinterungs- und Wanderungszeit erheblich zu stö- ren. Um das Eintreten eines Verbots-Tatbestandes im Sinne des § 44 BNatSchG zu verhindern, ist daher vor der Rodung alter Bäu- me zu prüfen, ob diese von besonders geschützten Tieren bewohnt werden. Die Rodung sollte im Falle eines Nachweises im Winter- 462.00 463.00 462.50 461.50 Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 18 Halbjahr erfolgen und mit der Unteren Naturschutzbehörde des Landratsamtes Ravensburg abgestimmt werden. Zäune sollten zum Gelände hin einen Abstand von mind. 0,15 m zum Durchschlüpfen von Kleinlebewesen aufweisen. 4.9 Vorhandene Gehölze Gemäß § 39 Abs. 5 BNatSchG bzw. § 43 Abs. 2 NatSchG Baden- Württemberg ist es verboten, in der Zeit vom 01.03. bis 30.09. außerhalb des Waldes vorkommende Bäume, Sträucher oder ande- re Gehölze zu roden. Notwendige Gehölzbeseitigungen sowie die Baufeldräumung sollten daher außerhalb der Brutzeit von Vögeln zwischen dem 1. Oktober und dem 28. Februar erfolgen. Es wird empfohlen, vorhandene Gehölze möglichst zu erhalten (Erhaltung bzw. Beseitigung in Abhängigkeit von der jeweiligen Baumaß- nahme) und während der Bauzeit mit entsprechenden Baum- schutzmaßnahmen zu sichern. 4.10 Haupt-Abwasserleitungen unterirdisch, hier Abwasser-Leitung des Abwasserzweckverbandes, Berg (siehe Planzeichnung); 4.11 Weiterführende Grenze des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Bifang" der Gemeinde Baindt (in der 3. Änderung rechtsverbindlich mit öffentlicher Bekanntmachung vom 12.08.2005) (siehe Planzeichnung); 4.12 Weiterführende Grenze des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Erweiterung Bifang" der Gemeinde Baindt (in der 2. Änderung rechtsverbindlich mit öffentlicher Bekanntma- chung vom 25.11.1988) (siehe Planzeichnung); 4.13 Voraussichtliche Lage des Retentionsbereiches (außerhalb des Planungsbereiches) Das Retentionsbecken muss mindestens ein Volumen von 3 m³ pro R 71 Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 19 100 m² befestigter Fläche aufweisen (siehe Planzeichnung); 4.14 Lage des bisher verdolten Bachlaufes (siehe Planzeichnung); 4.15 Grundwasserdichte Un- tergeschoße Auf Grund der Bodenbeschaffenheit ist in bestimmten Teilbereichen innerhalb des Baugebietes mit einem Vernässen des Arbeitsraumes zu rechnen. Die Gebäude sollten daher mit einem grundwasser- dichten Untergeschoß ausgeführt werden. Werden zur abwasser- technischen Erschließung des Gebietes öffentliche Anlagen erfor- derlich, müssen diese im Benehmen mit der Wasserbehörde herge- stellt werden. Die notwendigen Planunterlagen sind ggf. rechtzeitig vorzulegen. 4.16 Beseitigung des Nieder- schlagswassers Die Versickerung des Niederschlagswassers ist auf Grund der Bo- denverhältnisse nicht möglich. Das Niederschlagswasser von den Grundstücken und öffentlichen Flächen wird über eine Rohrleitung zu einem Retentionsbecken geleitet, dort gespeichert, gereinigt durch Versickerung über eine Sandschicht und anschließend ge- drosselt in den Sulzmoosbach eingeleitet. Der letzte Teil der Zulei- tung zum Retentionsbecken außerhalb der Bebauung kann als of- fener Graben ausgeführt werden. Bei Freilegung des verdolten Ba- ches kann der vorhandene Bachlauf als Zuleitung benutzt werden. 4.17 Versickerungsanlagen für Niederschlagswasser und Bodenschutz Zur Vermeidung einer Verunreinigung des Niederschlagswassers, das über die Regenwasserkanalisation geleitet wird, ist aus rechtli- chen Gründen, die außerhalb dieser Planung liegen, auf entspre- chende Tätigkeiten (z.B. Autowäsche, andere Reinigungsarbeiten, Be- und Entladungsarbeiten gefährlicher Stoffe etc.) vollständig zu verzichten. Drainagen sind nur zulässig, wenn kein Grundwasser abgesenkt wird und der Ablauf der Drainage in ein oberirdisches Gewässer einleitet. Andere Drainagen sind nicht zulässig. Sickerschächte sind unzulässig. Auch für die nicht großflächigen baukonstruktiven Elemente sollte Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 20 auf die Verwendung von Oberflächen aus Zink, Titan-Zink, Kupfer oder Blei verzichtet werden. Als Alternativen für Rinnen und Fall- rohre stehen Chrom-Nickel-Stähle (Edelstahl), Aluminium, Kunst- stoffe oder entsprechende Beschichtungen zur Verfügung. 4.18 Brandschutz Für die Zufahrten gilt die "Verwaltungsvorschrift über Flächen für Rettungsgeräte der Feuerwehr auf Grundstücken" in der jeweils ak- tuellen Fassung (VwV Feuerwehrflächen). Für die Ermittlung der Löschwasserversorgung gilt das Regelwerk der DVGW Arbeitsblatt W 405. Als Hydranten sollten Überflurhydranten DN 100 vorgesehen wer- den. Die Abstände der Hydranten zueinander sollten 100-200 m nicht überschreiten. Gewerbebetriebe, die auf Grund der Brandlasten die Löschwasser- versorgung aus der öffentlichen Wasserversorgung überschreiten, sollten für den Objektschutz selbstständig genügend Löschwasser (z.B. Zisterne) vorhalten. 4.19 Bodenschutz Mutterboden ist in nutzbarem Zustand zu erhalten und vor Ver- nichtung oder Vergeudung zu schützen. Für die folgende Bauaus- führung, insbesondere auch für die Erschließungsarbeiten heißt das: − Trennung von Oberboden und kulturfähigem Unterboden − Fachgerechte Lagerung in Mieten − Weitere Verwendung des Ober- und Unterbodens – Erstellung eines Bodenverwertungskonzeptes − Umsetzung von Maßnahmen zur Vermeidung von Bodenver- dichtungen im Zuge der Erschließungsarbeiten: a) keine flächenhafte Befahrung des Baugebietes mit Radfahr- zeugen (z.B. Lkw) b) keine Befahrung bei Nässe c) Kennzeichnen und Eingrenzen des Arbeitsbereiches − Information des Landratsamtes Ravensburg, Sachgebiet Bo- Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 21 denschutz, über den Beginns der Erschließungsarbeiten 4.20 Ergänzende Hinweise Auf Grund der Beschaffenheit des Baugrundes der näheren Umge- bung kann von einer Bebaubarkeit im überplanten Bereich ausge- gangen werden. Den Bauherren wird darüber hinaus empfohlen, im Rahmen der Bauvorbereitungen eigene Erhebungen durchzu- führen (z.B. Schürfgruben, Bohrungen). Gemäß § 20 des Denkmalschutzgesetzes (DSchG) ist das Auftreten von archäologischen Funden (Steinwerkzeuge, Metallteile, Kera- mikreste, Knochen) und Befunden (Gräber, Mauerwerk, Brand- schichten) im Zuge von Erdbauarbeiten unverzüglich der archäolo- gischen Denkmalpflege mitzuteilen. Die Möglichkeit zur Fundber- gung und Dokumentation ist einzuräumen. Werden bei Aushubar- beiten Verunreinigungen des Bodens festgestellt (z.B. Müllrück- stände, Verfärbungen des Bodens, auffälliger Geruch o.ä.), ist das zuständige Landratsamt unverzüglich zu benachrichtigen. Für die Erschließung des Gebietes ist es notwendig, Kabelverteiler- schränke, Straßenlaternen oder ähnliche Einrichtungen in der öf- fentlichen/privaten Fläche zu installieren. Die Gemeinde Baindt behält sich die Auswahl der hierfür geeigneten Standorte sowie evtl. erforderliche Vereinbarungen vor. Das Versickern von Niederschlagswasser stellt eine Gewässernut- zung dar, die grundsätzlich einer rechtlichen Erlaubnis durch das zuständige Landratsamt bedarf. Inwiefern im Einzelfall eine er- laubnisfreie Versickerung durchgeführt werden kann (Nieder- schlagswasserfreistellungsverordnung) sollte von der Bauherrschaft bei dem zuständigen Landratsamt in Erfahrung gebracht werden. Unterkellerungen an Gebäuden sollten in Gewässernähe als was- serdichte und auftriebsichere Wannen ausgeführt werden. Versi- ckerungsmulden sollten im Abstand von mind. 6,00 m zu unterkel- lerten Gebäuden angelegt werden. 4.21 Plangenauigkeit Obwohl die Planzeichnung auf einer digitalen (CAD) Grundlage er- stellt ist (hohe Genauigkeit), können sich im Rahmen der Ausfüh- rungs-Planung und/oder der späteren Einmessung Abweichungen ergeben (z.B. unterschiedliche Ausformung der Verkehrsflächen, unterschiedliche Grundstücksgrößen etc.). Weder die Gemeinde Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 22 Baindt noch die Planungsbüros übernehmen hierfür die Gewähr. 4.22 Urheberrecht Inhalt und redaktioneller Aufbau dieser Planung unterliegen den urheberrechtlichen Bestimmungen. Zuwiderhandeln wird privat- rechtlich/standesrechtlich verfolgt. Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 23 5 Satzung Auf Grund von § 10 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Art. 4 des Gesetzes vom 31.07.2009 (BGBl. I S. 2585), § 4 der Gemeindeordnung für Baden Württemberg (GemO) in der Fassung vom 24.07.2000 (GBl. BW S. 581), zu- letzt geändert durch Gesetz vom 04.05.2009 (GBl. BW S. 185), § 74 der Landesbauordnung für Baden Württemberg (LBO) in der Fassung vom 05.03.2010 (GBl. , S. 358, ber. 416) der Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132; II 1990 S. 889, 1124), zuletzt geändert durch Gesetz vom 22.04.1993 (BGBl. I S. 466) sowie der Planzeichenverordnung (PlanzV) in der Fassung vom 18.12.1990 (BGBl. I 1991 S. 58) hat der Gemeinderat der Gemeinde Baindt die 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und die 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweite- rung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu in öffentlicher Sitzung am ...................... beschlossen. § 1 Räumlicher Geltungsbereich Der räumliche Geltungsbereich der 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und der 3. Änderung des Be- bauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie der örtlichen Bauvorschriften hierzu ergibt sich aus deren zeich- nerischem Teil vom 15.04.2011. § 2 Bestandteile der Satzung Die 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und die 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweite- rung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu bestehen aus dem Lageplan mit zeichnerischem und textli- chem Teil vom 15.04.2011. Die bisherigen Inhalte des Bebauungsplanes "Bifang" (in der 3. Änderung rechtsverbindlich seit 12.08.2005) und des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" (in der 2. Änderung rechtsverbindlich seit 25.11.1988) innerhalb des räumlichen Geltungsbereiches werden durch die nunmehr festgesetzten Inhalte vollständig ersetzt. § 3 Ordnungswidrigkeiten Ordnungswidrig im Sinne des § 75 LBO handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig den auf Grund von § 74 LBO erlassenen örtlichen Bauvorschriften zuwider handelt. Zuwiderhandeln kann mit Geldbußen bis zu 100.000,-€ (Einhunderttausend Euro) belegt werden. Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig die Vorschriften − zu den Dachformen − zur Dachneigung − zu den Dachaufbauten Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 25 6 Begründung – Städtebaulicher Teil 6.1 Allgemeine Angaben 6.1.1 Zusammenfassung 6.1.1.1 Durch die 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und die 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" wird ein allgemeines Wohngebiet (WA) im Orts-Teil "Friesenhäusle" in der Gemeinde Baindt ausgewiesen. 6.1.1.2 Der Planbereich befindet sich entlang der "Hirschstraße" zwischen "Boschstraße" und "Daimler- straße". 6.1.1.3 Die Aufstellung des Bebauungsplanes dient der Ausweisung von Wohnbauflächen zur Deckung des Wohnbedarfes der vorwiegend ortsansässigen Bevölkerung. Des Weiteren kann hiermit eine Baulücke geschlossen werden. 6.1.1.4 Die Durchführung einer Umweltprüfung gem. § 2 Abs. 4 BauGB sowie die Erstellung eines Um- weltberichtes gem. § 2a Satz 2 Nr. 2 BauGB sowie Anlage zu § 2 Abs. 4 und § 2a BauGB ist nicht erforderlich, da die Aufstellung der 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und der 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" im beschleunigten Verfahren (Bebau- ungspläne der Innenentwicklung) erfolgt (gem. § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB). 6.1.1.5 Ein Ausgleich bzw. eine Abarbeitung der Eingriffs-Regelung ist nicht erforderlich. Eingriffe, die auf Grund der 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und der 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" zu erwarten sind, gelten als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig (gem. § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB). 6.1.2 Abgrenzung und Beschreibung des Planungsbereiches 6.1.2.1 Der zu überplanende Bereich befindet sich in der Gemeinde Baindt im Orts-Teil "Friesenhäusle". Im Norden grenzt der Planbereich an die bestehende Bebauung an der der "Froschstraße" sowie an die "Boschstraße", im Osten und Süden an die bestehende Bebauung an der "Boschstraße" bzw. "Daimlerstraße". Westlich des Planungsbereiches befindet sich eine Sportanlage. 6.1.2.2 Der Geltungsbereich verläuft im Norden entlang der "Boschstraße", im Osten und Süden schließt er an der bestehenden Bebauung ab. Im Westen wurde die Grenze innerhalb des Grundstückes mit der Fl.-Nr. 169/2 gezogen. Es befinden sich folgende Grundstücke innerhalb des Geltungsbe- reiches: 42 (Teilfläche), 137/6, 137/10, 137/35, 169/2 (Teilfläche), 175 (Teilfläche). Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 26 6.2 Städtebauliche und planungsrechtliche Belange 6.2.1 Bestands-Daten und allgemeine Grundstücks-Morphologie 6.2.1.1 Der zu überplanende Bereich befindet sich im nördlichen Schussental. Die landschaftlichen Bezü- ge werden vom Bodenseebecken geprägt. 6.2.1.2 Innerhalb des Planungsgebietes befinden sich keine bestehenden Gebäude. Auch sind keine na- turräumlichen Einzelelemente vorhanden. 6.2.1.3 Die überwiegenden Teile des Geländes sind nach Westen hin fallend. Die Geländeneigung bewegt sich in einem Bereich um 2%. Die Anschlüsse an die bereits bebauten Grundstücke im Westen und Osten sind unproblematisch. Zur "Hirschstraße" hin besteht eine markante Böschung mit ei- nem Höhenversatz von ca. 1,00 m. 6.2.2 Erfordernis der Planung 6.2.2.1 Die Änderung des Bebauungsplanes dient der Ausweisung von Wohnbauflächen zur Deckung des Wohnbedarfs der vorwiegend ortsansässigen Bevölkerung. Zum Zeitpunkt der Planaufstellung waren in der Gemeindeverwaltung konkrete Anfragen zu Wohnbaugrundstücken registriert. Der Gemeinde erwächst daher ein Erfordernis bauleitplanerisch steuernd einzugreifen. 6.2.3 Übergeordnete Planungen 6.2.3.1 Für den überplanten Bereich sind u.a. folgende Ziele des Landesentwicklungsplanes 2002 Baden- Württemberg (LEP 2002) des Wirtschaftsministeriums Baden-Württemberg maßgeblich: − 3.1.9 Die Siedlungsentwicklung ist vorrangig am Bestand auszurichten. Dazu sind Möglichkeiten der Verdichtung und Arrondierung zu nutzen, Baulücken und Baulandreserven zu berücksichtigen sowie Brach-, Konversions- und Altlas- tenflächen neuen Nutzungen zuzuführen. Die Inanspruchnahme von Böden mit besonderer Bedeutung für den Naturhaushalt und die Landwirtschaft ist auf das Unvermeidbare zu beschränken. − 5.1.1 Zum Schutz der ökologischen Ressourcen, für Zwecke der Erholung und für land- und forstwirtschaftliche Nutzungen sind ausreichend Freiräume zu si- chern. − 5.3.2 Die für eine land- und forstwirtschaftliche Nutzung gut geeigneten Böden und Standorte, die eine ökonomisch und ökologisch effiziente Produktion ermöglichen, sollen als zentrale Produktionsgrundlage geschont werden; sie dürfen nur in unabweisbar notwendigem Umfang für andere Nutzungen vor- Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 27 gesehen werden. Die Bodengüte ist dauerhaft zu bewahren. − Karte zu 2.1.1 "Raum- kategorien" Darstellung als ländlicher Raum im engeren Sinne. 6.2.3.2 Für den überplanten Bereich sind u.a. folgende Ziele des Regionalplanes Bodensee- Oberschwaben nach der Verbindlichkeitserklärung vom 04.04.1996 des Regionalverbandes Bo- densee-Oberschwaben maßgeblich: − 2.3.2/Karte "Siedlung" Ausweisung der Gemeinde Baindt als Siedlungsbereich. Die Siedlungsent- wicklung ist vorrangig in den Siedlungsbereichen […] zu konzentrieren. In diesen Siedlungsbereichen sind qualifizierte Arbeitsplätze für die Bevölke- rung im Einzugsgebiet sowie ausreichend Wohnungen für den Eigenbedarf und zur Aufnahme von Wanderungsgewinnen anzustreben. 6.2.3.3 Die Planung steht in keinem Widerspruch zu den o.g. für diesen Bereich relevanten Zielen des Landesentwicklungsplanes 2002 (LEP 2002) sowie des Regionalplanes Bodensee-Oberschwaben. 6.2.3.4 Regionale Grünzüge, schutzbedürftige Bereiche für Naturschutz und Landschaftspflege, Landwirt- schaft, Forstwirtschaft, Wasserwirtschaft sowie Vorbehaltsgebiete für den Abbau oberflächennaher Rohstoffe sind von dem überplanten Bereich nicht betroffen. 6.2.3.5 Die Gemeinde Baindt verfügt über einen rechtsgültigen Flächennutzungsplan (rechtsgültig seit 11.12.2004). Die überplanten Flächen werden hierin als Wohnbauflächen (W) und als Grünflä- chen dargestellt. Da die in der 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und der 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" getroffenen Festsetzungen und Gebiets-Einstufungen mit den Darstellungen des gültigen Flächennutzungsplanes nicht übereinstimmen, ist eine Anpas- sung des Flächennutzungsplanes an die vorgesehene Nutzung als allgemeines Wohngebiet (WA) notwendig. Diese Anpassung erfolgt im Wege der Berichtigung nach § 13 Abs. 2 Nr. 2 BauGB. 6.2.3.6 Die Vorgaben des Landschaftsplanes werden durch den Bebauungsplan in vollem Umfang umge- setzt. 6.2.3.7 Innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes befinden sich keine Denkmäler im Sinne des Bayerischen Denkmalschutzgesetzes (BayDSchG) Denkmalschutzgesetzes Baden- Württemberg (DSchG). 6.2.3.8 Inhalte von anderen übergeordneten Planungen oder andere rechtliche Vorgaben werden durch diese Planung nicht tangiert. Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 28 6.2.4 Entwicklung, allgemeine Zielsetzung und Systematik der Planung 6.2.4.1 Es wurden keine weiteren Standorte in der Gemeinde Baindt geprüft. 6.2.4.2 Der Standort empfiehlt sich auf Grund des Anschlusses an die nördlich, östlich und südlich bereits bestehende Wohnbebauung sowie der Flächen-Verfügbarkeit für die Ausweisung eines Wohnge- bietes. 6.2.4.3 Im Rahmen einer frühzeitigen Behördenunterrichtung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB wurde im Beson- deren auf Entwässerungsanforderungen hingewiesen. 6.2.4.4 Für das geplante Wohnbauquartier soll erreicht werden, dass es zu der vorhandenen Siedlungs- Struktur hinzutritt, ohne als Fremdkörper zu erscheinen. Es besteht der Anspruch, insbesondere die Höhenentwicklung der Gebäude sinnvoll zu regeln und einen Kompromiss zu finden zwischen einerseits der niedrigen Nachbarbebauung an der "Boschstraße" und an der "Daimlerstraße" und andererseits den Ansprüchen an zeitgemäße Bauformen und Gebäudehöhen. Ziel der Planung ist es darüber hinaus, bei möglichst effektiver Ausnutzung der Flächen, preisgünstigen Wohnraum für die vorwiegend ortsansässige Bevölkerung zu schaffen ohne dadurch die landschaftlich und städtebaulich hochwertige Situation wesentlich zu beeinträchtigen. 6.2.4.5 Bei der Berücksichtigung der unterschiedlichen Belange wird auf einen abwägungsfehlerfreien In- teressens-Ausgleich geachtet. Die Planung basiert daher auf dem Gedanken, die Verwertbarkeit der einzelnen Grundstücke nach Möglichkeit ausgewogen zu gestalten. 6.2.4.6 Für die Umsetzung der Planung soll erreicht werden, dass unterschiedliche zeitgemäße Baufor- men verwirklicht werden können. Auf diese Weise soll ein flexibles und bedarfsgerechtes Pla- nungs-Instrument geschaffen werden. 6.2.4.7 Die Systematik der 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und der 3. Änderung des Bebau- ungsplanes "Bifang Erweiterung" entspricht den Anforderungen des § 30 Abs. 1 BauGB ("qualifi- zierter Bebauungsplan"). Dadurch regelt der Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben in dem überplanten Bereich abschließend. Der Bauherrschaft stehen bei Vorliegen der entsprechen- den Voraussetzungen Vereinfachungen im Rahmen des bauaufsichtlichen Verfahrens (entspre- chend den jeweils geltenden Vorschriften) zur Verfügung (zur Zeit der Planaufstellung Kenntnis- gabeverfahren gem. § 51 LBO). 6.2.4.8 Die Aufstellung der 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und der 3. Änderung des Bebau- ungsplanes "Bifang Erweiterung" erfolgt im so genannten beschleunigten Verfahren gem. § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung). Dies ist aus folgenden Gründen möglich: Bei dem Vorhaben handelt sich um eine Maßnahme der Innenentwicklung. Die zulässi- ge Grundfläche liegt bei ca. 10.250 m² und folglich unter 20.000 m². Es bestehen keine Anhalts- punkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgü- ter, da sich Bereiche solcher Schutzgüter nicht in räumlicher Nähe des überplanten Bereiches be- finden. Somit sind die Vorraussetzungen für die Anwendung des beschleunigten Verfahrens im Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 29 Sinne des § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB eingehalten. 6.2.4.9 Der redaktionelle Aufbau der 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und der 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" leitet sich aus der Systematik der Rechtsgrundlagen ab. 6.2.4.10 Um zu einem lesbaren und rechtlich bestimmten Plan zu kommen, wird der Bereich vollständig von den Inhalten und den Rechtsgrundlagen des ursprünglichen Planes abgekoppelt. Der geän- derte Teilbereich stellt damit ein unabhängiges und inhaltlich neu aufgestelltes Planwerk dar. Er regelt die bauliche Nutzbarkeit in diesem Bereich abschließend. 6.2.5 Vorentwurfs-Alternativen 6.2.5.1 Im Rahmen der Vorentwurfs-Planung wurden fünf unterschiedliche Vorentwurfs-Alternativen er- arbeitet. In allen fünf Alternativen wird das Plangebiet von einer Erschließungs-Straße im An- schluss an die "Hirschstraße" erschlossen, die durch ihre jeweilige Führung eine optimale Er- schließbarkeit der Grundstücke ermöglicht. In allen drei Fällen wurde auf eine Bebaubarkeit mit Einzelhäusern sowie auf eine qualifizierte Ordnung der östlichen Grünflächen geachtet. Die Alter- nativen unterscheiden sich durch die Gestaltung der Wendemöglichkeit, der Planung eines Fuß- weges sowie die Aufteilung und Anzahl der Grundstücke im Bereich östlich der "Hirschstraße". 6.2.5.2 In Alternative 1 wird das Gebiet über eine Stich-Straße erschlossen. An den Wendehammer schließt eine Grünfläche an, die die Verbindung zur östlich vorhandenen Grünfläche bildet. Ein Fußweg, der die Grünflächen quert und an das bestehende Fußwegenetz anknüpft, verbindet das Plangebiet mit der im Osten angrenzenden Bebauung. Im Plangebiet sind zehn Grundstücke ge- plant. 6.2.5.3 Bei Alternative 2 wurde am Ende der Stich-Straße ein Wendekreis angelegt. Auch hier schließt ei- ne Grünfläche an die Wendemöglichkeit an und stellt die Verbindung zur östlich gelegenen Grün- fläche und zum Fußwegenetz her. Es sind ebenfalls zehn Grundstücke im Plangebiet vorgesehen. 6.2.5.4 In der vom Gemeinderat ausgewählten Alternative 3 wurde die Wendemöglichkeit in Form eines Wendekreises am Ende der Stich-Straße angelegt. Bis auf das Grundstück mit der Fl.-Nr. 137/35 werden alle Grundstücke über diese Erschließung erschlossen. Die Zufahrt zum gerade erwähnten Grundstück erfolgt über die "Daimlerstraße". Zusätzlich zur vorhandenen Grünfläche ist keine wei- tere vorgesehen. Im Plangebiet sind zwölf Baugrundstücke geplant. 6.2.5.5 In Alternative 4 wird das Plangebiet von einer Ringstraße erschlossen, an die alle Grundstücke angeschlossen sind. Im Plangebiet befinden insgesamt elf Grundstücke. Eine zusätzliche Grünflä- che ist nicht vorgesehen. 6.2.5.6 Bei Alternative 5 ist die Erschließung in Form einer Durchgangs-Straße, die eine Verbindung von "Hirschstraße" und "Daimlerstraße" schafft, vorgesehen. Insgesamt befinden sich elf Grundstücke Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 30 innerhalb des Planbereiches. Eine weitere Gründfläche ist nicht vorgesehen. 6.2.6 Räumlich-strukturelles Konzept 6.2.6.1 Das räumlich-strukturelle Konzept zielt darauf ab, eine städtebauliche Einheit zu schaffen. Trotz- dem soll die geplante Bebauung die bestehende Bebauung ergänzen und sich in diese einfügen. Somit werden die vorhandenen Infrastruktureinrichtungen besser ausgenutzt und die Erschlie- ßungsaufwendungen verringert. 6.3 Stand vor der Änderung; Inhalt der Änderung 6.3.1 Stand vor der 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" 6.3.1.1 Die ursprünglichen Festsetzungen zur Art der Nutzung sehen für den größten Teil des Planberei- ches die Festsetzung eines "Allgemeinen Wohngebietes" (WA) und für eine kleinere Teilfläche im Osten die Festsetzung als "Öffentliche Grünfläche" vor. Unzulässig im Plangebiet sind Gartenbau- betriebe, Tankstellen sowie Ställe für Kleintierhaltung als Zubehör zu Kleinsiedlungen und land- wirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen. 6.3.1.2 Das Maß der baulichen Nutzung ist festgesetzt über die überbaubare Fläche (ÜFL), die Zahl der Vollgeschoße (I + DG; I) und die Gebäudehöhen. Letztere ergeben sich wiederum aus der Zahl der Vollgeschoße sowie der festgesetzten Normalgeschoßhöhe von 2,75. Zusätzlich sind die Erd- geschoß-Fußbodenhöhe über Normal-Null (NN) sowie der Kniestock (0,85 m zwingend für ge- kennzeichnete Grundstücke) festgesetzt. 6.3.1.3 Die Bauweise ist als offene Bauweise festgesetzt, es sind nur Einzelhäuser sind zulässig. Die ma- ximale zulässige Zahl der Wohnungen pro Gebäude ist auf zwei Wohnungen begrenzt. 6.3.1.4 Die Stellung der Gebäude sowie deren Firstrichtung sind im Plan festgesetzt. 6.3.1.5 Die überbaubare Grundstücksflächen sind mittels Baulinien sowie der überbaubaren Fläche (ÜFL) festgesetzt. 6.3.1.6 Nebenanlagen sind außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen mit Ausnahme von notwen- digen Stützmauern nicht zulässig. 6.3.1.7 Die Regelung zur Anzahl der Stellplätze und Garagen sieht vor, eine Garage sowie einen Stell- platz pro Grundstück in einem Abstand von 5,00 m zur Gehwegsgrenze zu errichten. 6.3.2 Inhalt der Änderung 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung": Pla- nungsrechtliche Vorschriften 6.3.2.1 Auf der Grundlage des § 1 der BauNVO werden innerhalb des gesamten Gebietes Veränderungen Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 31 wie folgt vorgenommen: Für den Bereich des allgemeinen Wohngebietes (WA) wird die Art der Nutzung gegenüber der ursprünglichen Definition des allgemeinen Wohngebietes (WA) etwas modifiziert. Die in § 4 Abs. 3 Nrn. 4 und 5 BauNVO angeführten Nutzungen (Gartenbaubetriebe und Tankstellen) sowie zusätzlich die Nutzung nach § 4 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO erfahren einen grundsätzlichen Ausschluss. Die genannten Nutzungen sind nicht geeignet, innerhalb der über- planten Flächen aufgenommen zu werden. Unlösbare Nutzungskonflikte sowie die Unmöglichkeit der Integration in die kleinräumige städtebauliche Gesamtsituation sind die Gründe hierfür. 6.3.2.2 Die Festsetzungen über das Maß der baulichen Nutzung konzentrieren sich auf das in der Bau- nutzungsverordnung (§ 16 Abs. 3 u. 4 BauNVO) angegebene Erfordernis zur Erlangung der Eigen- schaften eines Bebauungsplanes im Sinne des § 30 Abs. 1 BauGB ("qualifizierter Bebauungs- plan"). Dabei erhalten diejenigen Größen den Vorzug, die bezüglich ihrer Lesbarkeit unmissver- ständlich sind. − Die Festsetzung von Grundflächenzahlen für die Typen 1-3 ergibt einen möglichst großen Spielraum bei der Aufteilung der Grundstücke und der Verwirklichung von unterschiedlichen Gebäudetypen bzw. –anordnungen. Die festgesetzten Werte von 0,30 (Typ 1), 0,32 (Typ 2) sowie 0,35 (Typ 3) befinden sich im Rahmen der im § 17 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) definierten Obergrenzen für allgemeine Wohngebiete (WA). Der im gesamten Plangebiet zulässige Höchstwert von 0,35 stellt eine für die ländliche Umgebung angepasste Festsetzung dar. Die Werte orientieren sich an den Vorgaben der angrenzenden bestehenden Bebauung. Eine weitere Verdichtung in dieser Lage und an diesem Standort ist städtebaulich nicht angepasst. − Die Festsetzung der Zahl der Vollgeschoße in Kombination mit den Gebäudehöhen ist sinn- voll, um eine homogene Art der Bebauung und Ausnutzung der Baukörper vorzugeben. − Die gleichzeitige Festsetzung von First- und Wandhöhen schafft einen verbindlichen Rahmen zur Umsetzung eines breiten Spektrums an Gebäudeprofilen. Die gewählte Systematik schließt, indem sie sich an der Nachbarbebauung als auch an den Anforderungen zeitgemä- ßer Bauformen orientiert, Fehlentwicklungen aus. Sie ist auch für den Außenstehenden (z.B. Anlieger) nachvollziehbar und damit kontrollierbar. Gebäude mit einer tiefen Grundrissgestal- tung und relativ steiler Dachneigung werden durch die festgesetzte Firsthöhe in ihrer Ge- samthöhe fixiert. Schmale Gebäude mit relativ flacher Dachneigung werden durch die festge- setzte Wandhöhe auf ein geeignetes Erscheinungsbild begrenzt. Die erzielbaren Rauminhalte der Gebäude werden auf ein städtebaulich vertretbares Maß beschränkt. − Auf die Festsetzung von maximalen Erdgeschoß-Fußbodenhöhen wird verzichtet. Dadurch entsteht ausreichend Flexibilität zur Einstellung der Gebäude im Gelände. Zusätzlich ist damit der Anreiz verbunden, zur Optimierung des innergebäudlichen Profils eine moderate Höhen- lage des Erdgeschoß-Fußbodens zu wählen. Durch die o.g. Fixierung auf Wand- und Firsthö- hen bleiben Fehlentwicklungen ausgeschlossen. − Die Festsetzung der maximal zulässigen Anzahl der Wohnungen in Wohngebäuden erfolgt Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 32 aus städtebaulichen Gründen. Auf Grund der Kleinräumigkeit des Baugebietes sowie des Cha- rakters des Orts-Teiles wäre bei einer zu starken Bewohnerdichte mit einer Fehlentwicklung zu rechnen. Die Grundstücke sind auf Grund der o.g. Gesamtkonzeption nicht dafür vorgese- hen, mit Gebäuden, die eine hohe Wohnungsanzahl aufweisen, bebaut zu werden. Gleiches gilt für die Erschließungs-Situation. Die vorgenommenen Einschränkungen der Anzahl der Wohnungen sollen darüber hinaus verhindern, dass es zu einer zu starken Versiegelung der Freiflächen in dem gesamten Bereich kommt (Terrassen, Stellplätze, Zufahrten). Im Planbe- reich westlich der "Hirschstraße" sind drei Wohnungen pro Einzelhaus zulässig. Im Bereich östlich der "Hirschstraße" sind auf Grund des geplanten harmonischen Überganges der neu geplanten Gebäude hin zum Bestand kleinere Gebäudeformen mit zwei Wohnungen pro Ein- zelhaus zulässig. Die vorgenommene Abstufung erfolgt auf Grund der erfahrungsgemäß un- terschiedlichen Dichten, die durch die Umsetzung der unterschiedlichen Gebäudeformen ent- stehen. Ziel der Abstufung ist es, diese Dichten über die Zahl der zulässigen Wohnungen je Wohngebäude zu entzerren. − Die festgesetzte, aber nicht weiter differenzierte, offene Bauweise, die ausschließlich als Ein- zelhaus umgesetzt werden kann, wird aus dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan über- nommen. − Zur Regelung der überbaubaren Grundstücksflächen wurde auf Baugrenzen zurückgegriffen. Die Baugrenzen ersetzen die im rechtsverbindlichen Bebauungsplan festgesetzten Baulinien, werden gegenüber dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan etwas erweitert und sind so fest- gesetzt, dass sie über die mögliche Größe der Gebäude auf Grund der Nutzungsziffern (Grundflächenzahl) bzw. der schon bestehenden Gebäude hinausgehen. Dadurch entsteht für die Bauherrschaft zusätzliche Gestaltungsfreiheit für die Anordnung der Gebäude im Grund- stück bzw. für bauliche Erweiterungen innerhalb des Bestandes. Die Baugrenzen reichen über die durch die einzelnen Bauvorhaben bedingten Grundstücksgrenzen hinweg. Dadurch wird die Möglichkeit geschaffen, im Rahmen der Vergabe der Grundstücke flexible Aufteilungen durchzuführen. Nebengebäude (z.B. Garagen) sind auch außerhalb der überbaubaren Grund- stücksflächen (Baugrenzen) zulässig, um die Flexibilität zur Ausnutzung des Grundstückes zu erhöhen. Durch die überbaubaren Grundstücksflächen wird der Abstand zu den o.g. qualifi- zierten Straßen verbindlich geregelt, so dass mögliche Gefahrenpotenziale ausgeschlossen bleiben. − Auf das System zur Stellung der Gebäude und die Firstrichtungen wurde verzichtet, um den Bauherren ein gewisses Maß an Gestaltungsfreiheit zu gewähren. Durch die Festsetzungen zu Wand- und Firsthöhen sowie der Zahl der Vollgeschoße ist eine städtebauliche Fehlentwick- lung ausgeschlossen. − Der Ausschluss von oberirdischen Niederspannungs-Freileitungen erfolgt aus städtebaulichen Gründen. Neben den Anforderungen für die einzelnen Baugrundstücke und Gebäude werden dadurch für die Erschließungs-Träger Vorgaben zur Ausführung von (in der Regel neu zu er- richtenden) Anlagen getroffen, die dazu führen, dass das landschaftliche Umfeld geschützt Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 33 wird. 6.3.2.3 Die innere Erschließung des Baugebietes erfolgt über die "Hirsch-Straße" sowie über eine Stich- Straße auf dem Grundstück mit der Fl.-Nr. 137/10 (Teilfläche), die die geplante Wohnumfeld- qualität unterstützt. Die Regelquerschnitte der Wege sowie die Bemessung der Wendemöglichkeit und der Ausrundungen im Bereich der Einmündungen sind entsprechend der einschlägigen Richt- linien entworfen. Dadurch ist die problemlose Nutzung durch dreiachsige Lkw (Einsatzfahrzeuge) sichergestellt. 6.3.3 Stand vor der 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" 6.3.3.1 Der Bebauungsplan "Bifang" setzt den von der Änderung betroffenen Bereich als öffentliche Grünfläche dar, die in Nord-Süd- und Ost-West-Richtung von Fußwegen durchzogen wird. 6.3.4 Inhalt der Änderung 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" 6.3.4.1 Im Zuge der 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" wird die Festsetzung als öffentliche Grünfläche (Zweckbestimmung: Eingrünung) beibehalten. Jedoch wird kein Gehweg in Ost-West- Richtung festgesetzt. Stattdessen werden zwei Wasserläufe festgesetzt, von denen einer den Re- tentionsbereich südwestlich des Plangebiets bedient. 6.3.5 Nutzungskonflikt-Lösung, Immissions-Schutz 6.3.5.1 Durch das angrenzende Schul- und Sportgelände treten im Planungsgebiet Sport-Lärmimmis- sionen auf, die zu Nutzungskonflikten führen können. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde eine schalltechnische Untersuchung (Fassung vom 12.03.2008) der zu erwartenden Sport- Lärmimmissionen im Planungsgebiet vom Büro Sieber durchgeführt. Es wurde festgestellt, dass die Immissions-Richtwerte der 18. BImSchV (Sportanlagenlärmschutz-Verordnung) für ein allge- meines Wohngebiet (WA) an der geplanten Wohnbebauung eingehalten werden. Nutzungs- Konflikte auf Grund von Sport-Lärmimmissionen der Schul- und Sportanlage sind durch diese ab- gerückte Bebauung nicht gegeben. 6.3.6 Wasserwirtschaft 6.3.6.1 Die Gemeinde verfügt über ein Mischwasser-System zur Entsorgung der Abwässer. 6.3.6.2 Das anfallende Schmutzwasser wird der gemeindlichen Kläranlage zugeführt. Die Anlage ist aus- reichend dimensioniert. Das Baugebiet wird an die gemeindlichen Frischwasserleitungen ange- schlossen. Dadurch ist eine einwandfreie Trinkwasserversorgung gewährleistet. Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 34 6.3.6.3 Auf Grund der Bodenverhältnisse ist eine Versickerung des auf den privaten Grundstücken anfal- lenden Niederschlagswassers direkt vor Ort nicht möglich (siehe Geotechnisches Gutachten der BauGrund Süd vom 18.01.2008). Das Niederschlagswasser wird über eine Rohrleitung in ein außerhalb des Plangebietes situiertes Retentionsbecken geleitet. Das Retentionsbecken muss mindestens ein Volumen von 3 m³ pro 100 m² aufweisen. Von dort wird es dosiert und vorgerei- nigt dem Sulzmoosbach zugeleitet. Im Bereich des Grundstückes mit der Fl.-Nr. 137/35 sowie dem südwestlich daran angrenzenden Teilgrundstück der Fl.-Nr. 137/10 ist die Errichtung von Rückhaltezisternen vorgesehen, die eine gedrosselte Ableitung des Niederschlagswassers in den Regenwasserkanal ermöglichen. Die Versiegelung der Freiflächen wird durch eine entsprechende Festsetzung über die Oberflächen-Beschaffenheit minimiert. 6.3.6.4 Auf Grund der Aufschlüsse und Erfahrungen aus der unmittelbaren Umgebung des überplanten Bereiches im Rahmen von Bauvorhaben aus der jüngeren Zeit kann davon ausgegangen werden, dass keine ungewöhnlichen Grundwasserverhältnisse vorliegen. Exakte Aufschlüsse zum Grund- wasserstand innerhalb des Planbereiches sind deshalb nicht erforderlich und liegen nicht vor. 6.3.7 Geologie 6.3.7.1 Die Flächen sind aus geologischer Sicht für eine Bebauung geeignet. Mit landschaftstypischen und ortsüblichen Erschwernissen bei der Ausführung der Baumaßnahmen muss jedoch gerechnet werden. Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 35 7 Begründung – Abarbeitung der Umweltbelange (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB), Konzept zur Grünordnung 7.1 Umweltprüfung und Abarbeitung der Eingriffsregelung bei beschleunigtem Verfahren gem. § 13a BauGB 7.1.1 Umweltprüfung 7.1.1.1 Die Durchführung einer Umweltprüfung gem. § 2 Abs. 4 BauGB sowie die Erstellung eines Um- weltberichtes gem. § 2a Satz 2 Nr. 2 BauGB sowie Anlage zu § 2 Abs. 4 und § 2a BauGB ist nicht erforderlich, da die 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und die 3. Änderung des Bebau- ungsplanes "Bifang Erweiterung" im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB (Bebauungs- pläne der Innenentwicklung) erfolgen (gem. § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB). 7.1.2 Abarbeitung der Eingriffsregelung 7.1.2.1 Eingriffe, die auf Grund der 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und der 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" zu erwarten sind, gelten als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig (gem. § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB). Ein Ausgleich bzw. eine Abarbeitung der Eingriffs- Regelung ist somit nicht erforderlich. 7.2 Abarbeitung der Umweltbelange (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB) 7.2.1 Bestandsaufnahme 7.2.1.1 Der zu überplanende Bereich befindet sich im Nordwesten der Gemeinde Baindt. Im Norden grenzt das Plangebiet an die bestehende Bebauung an der "Froschstraße" sowie an die "Bosch- straße", im Osten und Süden an die bestehende Bebauung an der "Boschstraße" bzw. "Daimler- straße". Westlich des Planungsbereiches befinden sich eine Wiesenfläche – sowie noch weiter westlich – eine Sportanlage. Im Bereich der angrenzenden Wiese verläuft ein von einer Mäde- süß-Flur gesäumter Graben. 7.2.1.2 Schutzgut Arten und Lebensräume und Biologische Vielfalt (Tiere und Pflanzen; § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Das Planungsgebiet besitzt eine Größe von etwa 1,02 ha, wobei der überwie- gende Flächenanteil als Intensivgrünland ausgebildet ist. Von Norden nach Süden sowie im süd- lichen Plangebiet verläuft jeweils ein asphaltierter Fußweg. Entlang des südlichen Fußweges ste- hen einige Bäume (Birken). Im nordwestlichen Bereich befindet sich eine Gehölzgruppe aus jün- geren Linden. Besondere Artenvorkommen (Arten der "Roten Liste", gesetzlich geschützte Arten, lokal oder regional bedeutsame Arten) sind nicht bekannt und auf Grund der vorhandenen Nut- zungen und Strukturen nicht zu erwarten. Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 36 7.2.1.3 Schutzgut Boden und Geologie (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Der Planungsbereich ist stan- dortkundlich dem "Bodenseebecken" zuzuordnen. Das geologische Ausgangsmaterial wird von Grundmoränensedimenten gebildet, über denen holozäne Abschwemmmassen lagern. Als Boden- typ ist Gley und Kolluvium-Gley ausgebildet. Bodenart ist schluffiger über tonigem Lehm. Die Ver- sickerungsfähigkeit der anstehenden Böden ist daher sehr gering. Mit Ausnahme der beiden durch das Gebiet laufenden Fußwege handelt es sich um keine versiegelten oder befestigten Flä- chen. Auf Grund der intensiven Grünlandnutzung kann jedoch mit oberflächennahen Bodenver- dichtungen gerechnet werden. 7.2.1.4 Schutzgut Wasser/Wasserwirtschaft (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Oberflächengewässer be- finden sich nicht im überplanten Bereich. Im südlichen Plangebiet verläuft jedoch ein verdoltes Gewässer II. Ordnung. Das Grundwasser steht vermutlich geländenah an, der genaue Grundwas- serstand ist jedoch nicht bekannt. Die vom Land Baden-Württemberg erstellten vorläufigen Ar- beitskarten zur Hochwassergefahr zeigen westlich des Plangebietes Ausuferungen eines Zuflusses zum "Sulzmoosbach" beim Bemessungshochwasser HQ100. Für das Plangebiet selbst besteht kei- ne Hochwassergefahr. 7.2.1.5 Schutzgut Klima/Luft (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Die offenen Flächen des Plangebietes dienen der lokalen Kaltluftproduktion. Die wenigen vorhandenen Gehölze tragen zur Frischluftbil- dung bei. Dem Gebiet kommt auf Grund der von drei Seiten angrenzenden Bebauung keine be- sondere Bedeutung für das Schutzgut zu. 7.2.1.6 Schutzgut Landschaftsbild (Landschaft; § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Die Fläche ist Teil eines strukturarmen Wiesenkomplexes, der im nordwestlichen Bereich der Ortschaft Baindt liegt und allseitig von Bebauung umgeben ist (im Westen Sportanlagen, sonst vorwiegend Wohnbebau- ung). Das Plangebiet kann wegen der umliegenden vorhandenen Bebauung als Baulücke in Orts- randlage betrachtet werden. Es ist vorwiegend durch die leicht nach Südwesten abfallende Wie- senfläche geprägt. Einsehbar ist der Bereich vorwiegend von den Fußwegen im Westen und Sü- den. Der Fläche kommt auf Grund ihrer Nähe zu größeren Wohngebieten und wegen der vorhan- denen Fußwege eine gewisse Bedeutung für die Naherholung zu. 7.2.1.7 Schutzgebiete/Biotope (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. b BauGB): Amtlich kartierte Biotope oder andere Schutzgebiete für Natur und Landschaft befinden sich nicht im Plangebiet oder dessen unmittel- barer Umgebung. In etwa 400 m Entfernung im Süden sowie in 1,40 km Entfernung im Westen befindet sich das FFH-Gebiet "Schussenbecken und Schmalegger Tobel" (Nr. 8323-341). 7.2.2 Auswirkungen der Planung 7.2.2.1 Schutzgut Arten und Lebensräume und Biologische Vielfalt (Tiere und Pflanzen; § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Im Bereich der geplanten Baukörper und Verkehrsflächen erfolgt ein Verlust des naturschutzfachlich geringwertigen Lebensraums "Intensivgrünland" durch Versiegelung. Die Lindengruppe im Bereich des Grundstücks Nr. 1 wird voraussichtlich gerodet. Da es sich noch um Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 37 vergleichsweise junge Bäume ohne erkennbare Höhlen handelt und die übrigen Flächen intensiv genutzt werden, sind artenschutzrechtliche Belange nicht betroffen. 7.2.2.2 Schutzgut Boden und Geologie (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Die landwirtschaftliche Er- tragsfläche geht verloren. Bei festgesetzten Grundflächenzahlen zwischen 0,30 und 0,35 in Ver- bindung mit einer möglichen Überschreitung der Grundfläche können bis zu 3.353 m² der Wohn- bauflächen voll- und etwa 1.118 m² teilversiegelt werden. Im Bereich der neuen Straßen wird nur wenig offener Boden neu versiegelt, da die Straßen größtenteils durch Verbreiterung der vor- handenen Fußwege entstehen. Durch die mit der Bebauung verbundene Versiegelung gehen we- sentliche Bodenfunktionen verloren. Die versiegelten Flächen können nicht mehr als Standort für Nutzpflanzen oder die natürliche Vegetation dienen und bieten Bodenorganismen keinen Lebens- raum mehr. Zudem wird das eintreffende Niederschlagswasser nicht mehr gefiltert und gepuffert. 7.2.2.3 Schutzgut Wasser/Wasserwirtschaft (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Durch die Versiegelung wird auch die Versickerungsleistung der betroffenen Flächen eingeschränkt. Spürbare Auswirkun- gen auf die Grundwasserneubildungsrate bzw. den lokalen Wasserhaushalt sind dadurch jedoch nicht zu erwarten. 7.2.2.4 Schutzgut Klima/Luft (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): In Folge der Rodung einer kleinen Ge- hölzgruppe entfällt die Luft filternde und Temperatur regulierende Wirkung der Gehölze. Durch die Überbauung der Wiesenfläche verringert sich die Kaltluftproduktion im betroffenen Siedlungs- teil. Wegen des eingeschränkten Umfangs der zu bebauuenden Fläche sind jedoch keine erhebli- chen kleinklimatischen Veränderungen zu erwarten. 7.2.2.5 Schutzgut Landschaftsbild (Landschaft; § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Durch die geplante Be- bauung in Ortsrandlage erfährt das Landschaftsbild nur eine mäßige Beeinträchtigung, da die geplanten Baukörper sich organisch in die vorhandene Siedlungsstruktur integrieren. Die Blickbe- züge für die nördlich, östlich und südlich angrenzenden Anwohner auf die Wiesenflächen werden durch die geplanten Baukörper beeinträchtigt, wodurch mit einer geringen Einbuße an der Erleb- barkeit des bisher gut eingegrünten Wohnumfeldes zu rechnen ist. Die getroffenen Festsetzungen und bauordnungsrechtlichen Vorschriften stellen jedoch sicher, dass die Auswirkungen auf die be- nachbarten Anlieger begrenzt bleiben und sich die neu hinzukommende Bebauung gut in die ge- wachsene Sieldungsstruktur einfügt. 7.2.2.6 Schutzgebiete/Biotope (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. b BauGB): Biotope oder andere Schutzgebiete für Natur und Landschaft sind von der Planung nicht betroffen. Negative Auswirkungen der geplan- ten Bebauung auf das FFH-Gebiet "Schussenbecken und Schmalegger Tobel" wären nur durch Wassereinleitungen in den etwa 400 m südlich liegenden "Sulzmoosbach" denkbar, der bereits Teil des FFH-Gebietes ist. Durch das geplante Entwässerungskonzept können jedoch Beeinträchti- gungen des FFH-Gewässers ausgeschlossen werden, da das im Plangebiet anfallende Nieder- schlagswasser zunächst in das südwestlich vom Plangebiet vorgesehene Retentionsbecken gelei- tet wird. Dort erfolgt bereits eine Vorreinigung. Anschließend wird das Wasser stark gedrosselt Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 38 dem "Sulzmoosbach" zugeleitet. Über den Drosselabfluss des geplanten Retentionsbeckens wird nicht mehr Niederschlagswasser an das Gewässer abgegeben als im unbebauten (aktuellen) Zu- stand. Die Einleitungsmenge in den "Sulzmoosbach" ändert sich folglich nicht, so dass es nicht zu hydraulischem Stress für das Gewässer kommt. Durch die Vorreinigung im Retentionsbecken kön- nen auch Verschmutzungen des Gewässers ausgeschlossen werden. In dem parallel zum Bebau- ungsplan-Verfahren durchgeführten wasserrechtlichen Genehmigungsverfahren werden die ent- sprechenden rechnerischen Nachweise für die Verträglichkeit der Einleitung erbracht. 7.2.3 Konzept zur Grünordnung 7.2.3.1 Das Konzept zur Grünordnung berücksichtigt den Bestand und die Auswirkungen der Planung wie folgt: 7.2.3.2 Im südlichen Plangebiet werden zwei öffentliche Grünflächen festgesetzt, die der Eingrünung so- wie der Sicherung und Aufwertung des Bachlaufes dienen. Der momentan noch verrohrte Bach sowie ein Regenwasserkanal, der in diesem Bereich verläuft, werden geöffnet, wodurch sich der ökologische Zustand des Gewässers verbessert. Der nach § 68b Abs. 6 Wassergesetz vorgesehene Gewässerrandstreifen von 5 m im Innenbereich wird im Bereich der südwestlichen Grünfläche ein- gehalten. Im Bereich der nordöstlichen Grünfläche besteht bereits ein Fußweg, der näher als 5 m am Gewässer liegt. Auf Grund dieser vorhandenen Bebauung wird kein Gewässerrandstreifen festgesetzt. Die Grünflächen sichern jedoch den bestehenden Freiraum für eine naturnahe Gewäs- serentwicklung. Entlang des Gewässers werden Baumpflanzungen festgesetzt, welche den Bereich zusätzlich ökologisch aufwerten. 7.2.3.3 Um den vorhanden Gehölzbestand als Lebensraum v.a. für Kleinlebewesen und Vögel zu sichern und eine weitere Eingrünung des Baugebietes zu gewährleisten, werden die im Bereich der nord- östlichen Grünfläche vorhandenen Bäume als zu erhaltend festgesetzt. 7.2.3.4 Die vorgesehenen Straßenbegleitgrünflächen sind als Mager- bzw. Trockenstandorte auszubilden. Hierdurch sollen der Versiegelungsgrad verringert und die Flächen als Lebensraum für Tiere und Pflanzen gesichert werden. 7.2.3.5 Durch die Festsetzung, dass pro 600 m² mindestens 1 Laubbaum zu pflanzen ist, wird eine Durchgrünung des Baugebietes gewährleistet. 7.2.3.6 Die Festsetzung eines Pflanzgebotes für die drei westlichen Grundstücke sichert die Entwicklung einer angemessenen Gebiets-Eingrünung durch Strauchpflanzungen an der westlichen, zu einer großen Wiesenfläche überleitenden Grundstücksgrenze. 7.2.3.7 Durch die Festsetzung einer Pflanzliste wird die Verwendung standortgerechter, heimischer Gehöl- ze gesichert. Einheimische Bäume und Sträucher bilden die Grundlage aller Nahrungsketten und dienen der Erhaltung des Lebensraumes für Kleinlebewesen. Sie sollten deshalb gegenüber neo- Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 39 phytischen Ziergehölzen vorgezogen werden. 7.2.3.8 Die Pflanzung von Sträuchern, die nicht in der Pflanzliste festgesetzt sind (z.B. Ziersträucher), wird auf max. 5 % der Grundstücksfläche zugelassen. Auf diese Weise soll zu einem gewissen Grad auch eine Bepflanzung mit nicht heimischen Gehölzen ermöglicht werden, ohne dass Fehl- entwicklungen hinsichtlich naturschutzfachlicher oder landschaftsästhetischer Belange zu erwar- ten sind. 7.2.3.9 Um eine naturnahe Gestaltung privater Grünflächen zu erhalten, werden Hecken aus Nadelgehöl- zen im Übergangsbereich zur freien Landschaft und in Bereichen, die an öffentliche Flächen an- grenzen, ausgeschlossen. 7.2.3.10 Gehölze, die als Zwischenwirt für die Erkrankungen im Obst- und Ackerbau gelten, speziell die in der Verordnung zur Bekämpfung der Feuerbrandkrankheit genannten, werden durch die Planung ausgeschlossen. Hierdurch sollen Gefährdungen der im Umkreis eventuell bestehenden sowie der zu pflanzenden Gehölze vermieden werden. 7.2.3.11 Die Höhen der Gebäude werden so festgesetzt, dass die Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes minimiert werden können. 7.2.3.12 Um die Abnahme der Versickerungsleistung des Bodens durch die Versiegelung zu minimieren, wird die Verwendung wasserdurchlässiger Beläge in den privaten Grundstücksflächen festgesetzt. 7.2.3.13 Durch die Festsetzung von Leuchtentypen mit geringem Anteil an blauem und ultraviolettem Licht (z.B. Natriumdampf-Niederdruck- und Natriumdampf-Hochdruck- oder LED-lampen) werden Be- einträchtigungen nachtaktiver Insekten vermindert. 7.2.3.14 Die Durchlässigkeit des Gebietes für Kleinlebewesen kann erhalten werden, wenn Zäune einen Mindestabstand zum natürlichen Gelände einhalten und auf Sockelmauern verzichtet wird. Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 40 8 Begründung – Bauordnungsrechtlicher Teil 8.1 Örtliche Bauvorschriften 8.1.1 Stand vor der Änderung 8.1.1.1 Die äußere Gestaltung der baulichen Anlagen im Bereich des Bebauungsplanes "Bifang Erweite- rung" wird über Bauvorschriften zur Dachform der Hauptgebäude (Sattel- und Walmdach) und Dachneigung (18° und 30° im rechtsverbindlichen Bebauungsplan; 18° im Bereich des Plange- bietes) sowie zu Dachaufbauten und Dacheindeckung der Hauptgebäude und zum Kniestock ge- regelt. Die Gestaltung der Fassaden ist in gedeckten Farben auszuführen. Zur Gestaltung der un- bebauten Grundstücksflächen bestehen Anforderungen zu Einfriedungen, Sichtschutzvorkehrun- gen sowie Abgrabungen und Aufschüttungen. 8.1.1.2 Der von der Änderung betroffene Bereich des Bebauungsplanes "Bifang" ist als öffentliche Grün- fläche festgesetzt. Eine Abarbeitung der örtliche Bauvorschriften für diesem Bereich ist deswegen nicht erdforderlich. 8.2 Inhalt der Änderung 8.2.1 Umfang der getroffenen Vorschriften 8.2.1.1 Die örtlichen Bauvorschriften wurden auf Aktualität geprüft und insbesondere hinsichtlich der Gestaltung der Gebäude angepasst. Durch die folgenden Änderungen bei den örtlichen Bauvor- schriften wird für die Bauherrschaft mehr Gestaltungsfreiheit gewährt. Die Gestaltung der Gebäu- de entspricht dennoch den ortsüblichen landschaftstypischen Vorgaben. 8.2.2 Regelungen über die Gestaltung der Gebäude 8.2.2.1 Als Dachform für den Hauptbaukörper wird für das Plangebiet neben den ursprünglichen Vorga- ben zu den Dachformen Sattel- und Walmdach zusätzlich das Pultdach mit aufgenommen. Diese Dachform entspricht den Vorstellungen moderner Baukörper. Gleichzeitig sind Vorschriften zur Dachform getroffen, die eine auf den Einzelfall angepasste Bauform ermöglichen. Dies betrifft in erster Linie die untergeordneten Bauteile wie Dachgaupen, Garagen und Nebengebäude. Die Re- gelungen für Dachaufbauten entbinden nicht von der Beachtung anderer bauordnungsrechtlicher Vorschriften, speziell den Vorschriften zu den Abstandsflächen und den Vorschriften zum Brand- schutz. 8.2.2.2 Das Spektrum für Dachneigungen orientiert sich an den minimal und maximal vorgesehenen Vorgaben des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes. Allerdings werden diese zu einem Spektrum von 18° bis 30° zusammengefasst und im Sinne der Bauherrschaft breiter gefasst. Darüber hin- aus entspricht es den ortsüblichen landschaftstypischen Vorgaben. Durch die Festsetzung von Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 41 Wand- und Firsthöhen ist die Möglichkeit ausgeschlossen, dass Gebäude eine nicht vertretbare Gesamthöhe erreichen könnten. 8.2.2.3 Das Regelungs-Konzept für Gebäude-Anbauten (Widerkehre und Zwerchgiebel) und Dachaufbau- ten beschränkt sich auf Vorgaben zu den Ausmaßen dieser Bauteile in Verbindung mit der Ge- bäudelänge. Obwohl die Regelungen ein Maximum an Gestaltungsfreiheit und Planungs- Sicherheit darstellen, kann davon ausgegangen werden, dass Beeinträchtigungen für das Ortsbild nicht zu erwarten sind. 8.2.2.4 Die Festsetzung einer max. Kniestockhöhe ist nicht erforderlich. Für die Gebäudehöhe sind Vorga- ben zur Wand- und Firsthöhe ausreichend. 8.2.2.5 Die Vorschriften über Materialien und Farben werden gegenüber dem rechtsverbindlichen Bebau- ungsplan gelockert. Sie lassen dem Bauherrn bewusst ausreichend Spielraum zur Verwirklichung individueller Gestaltungswünsche. Es wird darauf verzichtet, bestimmte Materialien auszuschlie- ßen bzw. dessen Verwendung vorzuschreiben. Die ursprüngliche Vorschrift zur Fassadengestal- tung entfällt daher. Die Beschränkung auf die Dachfarben Rot bis Rotbraun wird um die Dachfar- ben Betongrau bis Anthrazitgrau erweitert und führt so dennoch zu einem homogenen und ruhi- gen Gesamtbild des Ortes. Diese Farben fügen sich erfahrungsgemäß besonders gut in die land- schaftliche Situation ein. Darüber hinaus sind Farben und Materialien zur Errichtung von Solar- kollektoren zulässig, um hinsichtlich zeitgemäßer Bauformen die Nutzung erneuerbarer Energien zu ermöglichen. 8.2.3 Stellplätze und Garagen 8.2.3.1 Die Vorschriften zur Anzahl der Stellplätze sind als Ergänzung der gesetzlichen Vorschriften und als eine auf die individuelle Bedarfs-Situation zugeschnittene Regelung erforderlich, denn es ist davon auszugehen, dass auf Grund der allgemein gestiegenen Motorisierung und der zu erwar- tenden Bevölkerungs-Struktur ein erhöhter Stellplatzbedarf vorliegen wird. 8.2.3.2 Auf Grund der Lage des Gebietes im ländlichen Raum ist erfahrungsgemäß mit einer hohen Mobi- lität der zu erwartenden jungen Familien zu rechnen. Um städtebauliche Fehlentwicklungen durch einen Mangel an Stellplätzen auszuschließen hat sich die hier angewandte Regelung be- währt, da sie bereits bei sehr kleinen Wohnungsgrößen die Schwelle zum Nachweis von mehr als einem Stellplatz sieht. 8.2.3.3 Innerhalb der geplanten Erschließungsanlage kann der erwartete Stellplatzbedarf nicht gedeckt werden, da die Ausformung der Straßen und Wege nur beschränkte Regelquerschnitte zulässt und somit keine zusätzlichen Parkmöglichkeiten bereithält. Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 42 9 Begründung – Sonstiges 9.1 Umsetzung der Planung 9.1.1 Maßnahmen und Zeitplan zur Verwirklichung 9.1.1.1 Eine Veränderungssperre ist nicht erforderlich. 9.1.1.2 Boden ordnende Maßnahmen (Grundstücks-Tausch, Umlegung) sind nicht erforderlich und nicht geplant. 9.1.1.3 Der Flächenerwerb für die Gemeinde beschränkt sich auf die festgesetzten Verkehrsflächen (Ver- breiterung und Ausrundungen). 9.1.2 Wesentliche Auswirkungen 9.1.2.1 Wesentliche Auswirkungen auf die gesamtgemeindliche Situation sind auf Grund der begrenzten Größe der zu bebauenden Flächen nicht erkennbar. Die infrastrukturellen Einrichtungen sind ge- eignet, die zusätzlichen Einwohner bzw. Einrichtungen zu versorgen. 9.1.2.2 Für die bereits bebauten Grundstücke ist mit einer geringen Einbuße an der Erlebbarkeit der frei- en Landschaft sowie des städtebaulichen Umfeldes zu rechnen (z.B. Ausblick). Auf Grund der getroffenen Festsetzungen (Höhenbeschränkungen, überbaubare Grundstücksflä- chen) sind diese Auswirkungen als akzeptabel zu bewerten. 9.2 Erschließungsrelevante Daten 9.2.1 Kennwerte 9.2.1.1 Fläche des Geltungsbereiches: 1,02 ha 9.2.1.2 Flächenanteile: Nutzung der Fläche Fläche in ha Anteil an der Gesamtfläche Bauflächen als WA 0,70 68 % Öffentliche Verkehrsflächen 0,15 15 % Öffentliche Grünflächen 0,16 16 % Sonstige Flächen (Wasserfläche) 0,01 1 % Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 43 9.2.1.3 Verhältnis von Erschließungsfläche zur Nettobaufläche: 21,23 % 9.2.1.4 Voraussichtliche Anzahl der Wohnungen im Wohngebiet: 12 9.2.1.5 Voraussichtliche Nettowohnungsdichte pro ha: 17 9.2.1.6 Voraussichtliche Anzahl der unterzubringenden Einwohner im Wohngebiet (Haushaltsziffer 2,5): 30 9.2.2 Erschließung 9.2.2.1 Abwasserbeseitigung durch Anschluss an die öffentliche Abwasserentsorgung der Gemeinde Baindt 9.2.2.2 Wasserversorgung durch Anschluss an die gemeindliche Wasserversorgung 9.2.2.3 Die Löschwasserversorgung ist durch eine entsprechende Dimensionierung der Wasserleitungen in Verbindung mit einer ausreichenden Anzahl von Hydranten sichergestellt. 9.2.2.4 Stromversorgung durch Anschluss an das Netz der EnBW 9.2.2.5 Gasversorgung durch Technische Werke Schussental (TWS), Ravensburg 9.2.2.6 Müllentsorgung durch die gemeindliche Müllabfuhr 9.2.2.7 Kostenschätzung für die gesamte Erschließung im Geltungsbereich (incl. Umsatzsteuer): Straßenbau € 80.000,- Regenwasserkanal € 45.000,- Graben und Retentionsbecken € 22.000,- Zisternen mit Rückhaltung und Speicher € 14.000,- Schmutzwasserkanal € 15.000,- Hausanschlüsse Kanal mit Schacht € 36.000,- Wasserleitung mit Hausanschlüssen € 20.000,- Bestehende Verdolung öffnen € 10.000,- Bepflanzung € 3.000,- Gesamt € 245.000,- 9.2.2.8 Die Gemeinde beabsichtigt, die anfallenden Kosten zur Herstellung der Erschließungsanlage nach BauGB (Straßen, Straßen-Entwässerung, Straßen-Beleuchtung) im Rahmen der Grundstücksver- äußerung in Rechnung zu stellen (so genannte Ablöseverträge). Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 44 9.2.3 Planänderungen 9.2.3.1 Bei der Planänderung vom 09.02.2011 fanden die Überlegungen und Abwägungen aus der öf- fentlichen Gemeinderats-Sitzung vom 08.02.2011 wie folgt Berücksichtigung. − Klarstellung der Festsetzung zu den Firsthöhen (FH) 9.2.3.2 Bei der Planänderung vom 15.04.2011 wurden die Ergebnisse der Abwägung aus der Beteili- gung der Öffentlichkeit und der Beteiligung der Behörden eingearbeitet. Die Änderungen umfas- sen folgende Punkte (ausführliche Abwägungen sind im Gemeinderatsprotokoll bzw. der Sit- zungsvorlage der öffentlichen Gemeinderats-Sitzung vom 03.02.2011 enthalten): − Änderungen und Ergänzungen bei der Begründung − redaktionelle Änderungen und Ergänzungen (z.B. Richtigstellung der Festsetzung zu den Ne- benanlagen und sonstigen baulichen Anlagen, Aufnahme der Änderungsgeltungsbereiche in die planungsrechtlichen Festsetzungen, Änderung des Bebauungsplantitels, Klarstellung der örtlichen Bauvorschrift zu den Dachformen, Richtigstellung der Festsetzung zur Versickerung und Aufnahme des Sachverhaltes unter den Hinweisen, Überarbeitung des Hinweises zu den grundwasserdichten Untergeschoßen) Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 45 10 Begründung – Auszug aus übergeordneten Pla- nungen Ausschnitt aus dem Lan- desentwicklungsplan Ba- den-Württemberg 2002, Karte "Raumkategorien"; Darstellung als "Allge- meiner ländlicher Raum" Ausschnitt aus dem Bo- densee-Oberschwaben, Siedlungskarte, Darstel- lung als Siedlungsbereich Auszug aus dem gültigen Flächennutzungsplan; Darstellung der Flächen als Wohnbauflächen (W) und als Grünfläche Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 46 11 Begründung – Bilddokumentation Blick von Nordosten ent- lang des Fußweges; rechts das Plangebiet, im Hin- tergrund die angrenzende Bebauung der "Frosch- straße" Blick von Südosten ent- lang des Fußweges nach Norden auf das Plange- biet; im Hintergrund die Wohnbebauung an der "Boschstraße" Blick von der "Boschstra- ße" nach Südosten auf das Plangebiet; im Hin- tergrund die Wohnbebau- ung an der "Daimlerstra- ße" Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 47 Blick von der "Hirschstra- ße" nach Nordosten ent- lang des bestehenden Fußweges; rechts im Bild die öffentliche Grünfläche, auf der der bisher verdolte Bach geöffnet werden soll. Blick von der "Hirschstra- ße" nach Südwesten auf das Plangebiet; in der Mitte der geöffnete Bach- verlauf Blick von Süden entlang der "Hirschstraße" Gemeinde Baindt 4. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang" und 3. Änderung des Bebauungsplanes "Bifang Erweiterung" sowie die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 50 Seiten, Fassung vom 15.04.2011 Planung unterliegt urheberrechtlichen Bestimmungen Seite 48 12 Verfahrensvermerke 12.1 Aufstellungsbeschluss zur Änderung (gem. § 2 Abs. 1 BauGB) Der Aufstellungsbeschluss zur Änderung erfolgte in der Gemeinderatssitzung vom …………. . Der Beschluss wurde am …………. ortsüblich bekannt gemacht. Baindt, den …………. …………………………… (der Bürgermeister) 12.2 Beteiligung der Öffentlichkeit (gem. § 3 BauGB) Von der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit (gem. § 3 Abs. 1 BauGB) mit öffentlicher Un- terrichtung sowie Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung wurde abgesehen (gem. § 3 Abs. 1 Nr. 1 gem. § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB). Der Öffentlichkeit wurde gemäß § 13 a BauGB Gelegenheit gegeben, sich über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung zu unterrichten und sich bis zum ……. zur Planung zu äußern (Bekanntmachung am ……….). Die öffentliche Auslegung fand in der Zeit vom …………. bis …………. (Billigungsbe- schluss vom ………….; Entwurfsfassung vom ………….; Bekanntmachung am ………….) (gem. § 3 Abs. 2 BauGB). Baindt, den …………. …………………………… (der Bürgermeister) 12.3 Beteiligung der Behörden (gem. § 4 BauGB) Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden im Rahmen eines Termines am …………. unterrichtet und zur Äußerung aufgefordert (gem. § 4 Abs. 1 BauGB). Von den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange wurden Stellungnahmen eingeholt (gem. § 4 Abs. 2 BauGB). Sie wurden mit Schreiben vom …………. (Entwurfsfassung vom ………….; Billigungsbeschluss vom ……….) sowie mit Schreiben vom …………. (Entwurfsfassung vom ………….; Billigungsbeschluss vom ……..) zur Abgabe einer Stel- lungnahme aufgefordert. Baindt, den …………. …………………………… (der Bürgermeister)[mehr]

Abwasserzweckverband Mittleres Schussental Satzung Auf Basis der §§ 5, 6 und 21 des Gesetzes über die kommunale Zusammenarbeit (GKZ) in der Fassung vom 16.09.1974 (Ges.Bl. S. 408) mit nachfolgenden Änderungen und auf Grund wasser- rechtlicher Änderungen bei den kommunalen Mischwasserbehandlungsanlagen und zur Harmoni- sierung von Kapazitätsanteilen, Kapital- und Investitionsumlagen hat die Verbandsversammlung am 9. Dezember 2019 folgende Aktualisierung der Verbandssatzung vom 23. November 2009 beschlossen: I. Allgemeine Bestimmungen § 1 Mitglieder, Name und Sitz des Verbandes (1) Die Gemeinden Baindt, Berg, Fronreute und Wolpertswende bilden unter dem Namen Abwas- serzweckverband Mittleres Schussental einen Zweckverband im Sinne des Gesetzes über die kommunale Zusammenarbeit (GKZ) in der Fassung vom 16.09.1974 (Ges.Bl. S. 408). (2) Der Verband hat seinen Sitz in Berg. § 2 Verbandsgebiet Es bilden das Verbandsgebiet: a) Die Gemarkungen der Gemeinden Baindt und Wolpertswende. b) Teile der Gemarkungen der Gemeinde Berg (Ortsteile Weiler, Weiler Halde, Ettishofen Sied- lung, Kanzachmühle und der nordwestliche Gemarkungsteil, der mit Abwasserpumpendruck- leitungen erschlossen ist) und der Gemeinde Fronreute (Ortschaft Blitzenreute, Staig, Eyb, Meßhausen und Baienbach). § 3 Verbandsaufgaben (1) Der Zweckverband hat die Aufgabe, im Rahmen der Abwasserbeseitigungspflicht der Ver- bandsmitglieder zur Reinhaltung der Gewässer die im Verbandsgebiet anfallenden und von den Verbandsmitgliedern in ihren Ortskanalisationen gesammelten häuslichen, gewerblichen und in- dustriellen Abwässer in seine Hauptsammler zu übernehmen, seiner Kläranlage zuzuleiten und vor ihrer Einleitung in die Schussen dort zu reinigen, sowie die anfallenden Schlamm- und Ab- fallstoffe geordnet sach- und umweltgerecht zu verwerten bzw. zu entsorgen. (2) Zusätzliche Aufgaben, der Verbandsmitglieder, insbesondere solche, die der interkommunalen Kooperation dienen, können dem Verband übertragen werden. (3) Der Zweckverband erstrebt keinen Gewinn. Seite 1 von 15 Seite 1 von 15 § 4 Verbandsanlagen (1) Der Zweckverband erstellt die zur Erfüllung der Verbandsaufgaben notwendigen Anlagen und Einrichtungen. Sie werden von ihm betrieben und unterhalten und je nach Bedarf erneuert oder erweitert. Im einzelnen handelt es sich um die gemeinschaftliche mechanisch-biologische Sammelkläranlage auf einer Teilfläche des Flst. 898/1 und Flst. 154 auf der Gemarkung Berg, den Ableitungskanal, den Schussentalsammler ab dem ersten Schacht auf der östlichen Schussenseite bei der ehemaligen Papierfabrik Mochenwangen bis zur Sammelkläranlage, den Zuleitungssammler Baindt ab Regenwasserbecken westlich Mehlis bis zur Einleitung in den Schussentalsammler und um das bestehende Wohnhaus . Die Übergabestellen zwischen Ortsanlagen und Verbandsanlagen ergeben sich aus den Plänen, vgl. Anlagen 1 - 2 (Darstel- lung des Einzugsgebietes vom 21.04.2004), die Teil der Verbandssatzung sind. Im Zweifel gel- ten die Pläne. (2) Für den erstmaligen Bau und die Benutzung der Verbandsanlagen wurden folgende Einwoh- nergleichwerte zugrundegelegt: Baindt 8.000 EW 16 % Berg 4.500 EW 9 % Fronreute 4.500 EW 9 % Wolpertswende kommunaler Anschluss I 8.000 EW 16 % Wolpertswende industrieller Anschluss I I 25.000 EW_______ 50 % Summe 50.000 EW 100 % (3) Die Erstellung, Unterhaltung und der Betrieb der Ortskanalisationen sowie der Zuleitungen zu den Verbandssammlern obliegen den Verbandsmitgliedern. (4) Für die kommunalen Abwässer haben die Gemeinden Baindt und Berg je einen Anschluss, die Gemeinde Fronreute drei Anschlüsse und Wolpertswende innerhalb des Gemeindegebietes eine Vielzahl von Einleitungsstellen für das aus den öffentlichen Kanälen zufließende Abwas- ser in die Verbandsanlagen. Jeder weitere unmittelbare Anschluss an die Verbandsanlagen bedarf der vorherigen Zustimmung des Zweckverbandes. Die Zustimmung ist von den Ver- bandsmitgliedern schriftlich zu beantragen. Die Verbandsmitglieder haben bei der Antragstel- lung auf eine etwa notwendig werdende Vorbehandlung gewerblicher oder industrieller Abwäs- ser hinzuweisen. Die Zustimmung des Zweckverbandes ist den Verbandsmitgliedern zu ertei- len, wenn der Anschluss technisch einwandfrei hergestellt wird und den Verbandsinteressen nicht zuwiderläuft. Die Kosten hierfür trägt das jeweilige Verbandsmitglied. (5) Der Zweckverband verlangt, dass gewerbliche oder industrielle Abwässer so vorbehandelt werden, dass der Bestand oder die Funktionstüchtigkeit der Verbandsanlagen nicht einge- schränkt wird. Das gleiche gilt, wenn durch die besondere Beschaffenheit des einzuleitenden Abwassers erhöhte Betriebskosten zu erwarten sind, es sei denn, der Einleiter verpflichtet sich, die erhöhten Betriebskosten zu tragen. (6) Der Verband ist berechtigt, die ankommenden Sammler, in denen seinen Anlagen Abwasser- zugeführt wird, mit Messeinrichtungen zu versehen und die Einhaltung der gem. Abs. 2 zuge- wiesenen Einleitungswerte zu überprüfen. (7) Die Abwässer innerhalb der Verbandsanlagen sind Eigentum des Zweckverbandes. Seite 2 von 15 § 5 Anzeigepflicht der Verbandsmitglieder Die Verbandsmitglieder sind verpflichtet, den Zweckverband unverzüglich zu benachrichtigen, wenn ihnen Veränderungen an der Ortskanalisation oder der Beschaffenheit der abzuführenden Abwässer bekannt werden, die sich in unvorhergesehener Weise auf die Verbandsanlagen aus- wirken, deren Wirksamkeit beeinträchtigen oder die Erfüllung der Verbandsaufgaben erschweren können. II. Verfassung, Vertretung und Verwaltung des Zweckverbandes § 6 Organe (1) Organe des Zweckverbandes sind: die Verbandsversammlung (§§ 7 und 8) der Verbandsvorsitzende (§ 9) (2) Soweit sich aus dem Gesetz über kommunale Zusammenarbeit (GKZ) und aus den Bestim- mungen dieser Satzung nichts anderes ergibt, finden die Bestimmungen der Gemeindeord- nung für Baden-Württemberg entsprechend Anwendung. § 7 Zusammensetzung der Verbandsversammlung (1) Die Verbandsversammlung besteht aus den Vertretern der Verbandsmitglieder. Die Anzahl der Vertreter einer Gemeinde richtet sich nach der Zahl der angeschlossenen Einwohner. Ab 1.000 an- geschlossenen Einwohner stehen den Gemeinden zwei Vertreter zu. Ab 3.000 Einwohner steht den Gemeinden ein weiterer Vertreter zu. Ab 5.000 Einwohner steht den Gemeinden noch ein weiterer Vertreter zu. Die Einwohnerzahl richtet sich nach der amtlichen Zahl des Statistischen Landesamts zum 30. Juni eines Vorjahres für Änderungen ab dem darauffolgenden Jahr. Zum Stichtag 1. Januar 2020 entfallen auf Baindt 4 Vertreter Berg 2 Vertreter Fronreute 3 Vertreter Wolpertswende 3 Vertreter (2) Die Bürgermeister der Verbandsmitglieder sind von Amts wegen Vertreter in der Verbandsver- sammlung. Die weiteren Vertreter der Verbandsmitglieder werden von den Gemeinderäten der Verbandsmitglieder aus dem Kreis ihrer wahlberechtigten Einwohner auf die Dauer der Amts- zeit des jeweiligen Gemeinderates gewählt. Scheidet ein gewählter Vertreter aus der Ver- bandsversammlung aus, entsendet das betreffende Verbandsmitglied für die Restdauer der Wahlperiode einen Ersatzvertreter. (3) Die Verbandsmitglieder haben für jeden Vertreter eine Stimme. Mehrere Stimmen eines Ver- bandsmitgliedes können nur einheitlich abgegeben werden. Sind in einer Sitzung mehrere Seite 3 von 15 Vertreter eines Verbandsmitgliedes abwesend, so werden dessen Stimmen von seinem ge- setzlichen Vertreter (Bürgermeister) oder, bei dessen Abwesenheit, von seinem Vertreter ge- führt, es sei denn, dass in der Sitzung ein anderer Vertreter des Verbandsmitgliedes als Stimmführer benannt wird. (4) Die Mitglieder der Verbandsversammlung sind ehrenamtlich tätig. (5) Den Verbandsmitgliedern steht das Recht zu, Sachverständige zuzuziehen. Diese haben aber weder Sitz noch Stimme. § 8 Aufgaben und Geschäftsführung der Verbandsversammlung (1) Die Verbandsversammlung ist die Vertretung der Verbandsmitglieder und das Hauptorgan des Zweckverbandes. Sie legt die Grundsätze für die Verwaltung des Zweckverbandes und den Verbandsvorsitzenden fest, entscheidet in den ihr durch Gesetz oder diese Satzung zugewiese- nen Angelegenheiten und überwacht die Ausführung ihrer Beschlüsse durch den Verbandsvor- sitzenden. Die Verbandsversammlung ist insbesondere zuständig für die Beschlussfassung über alle Angelegenheiten, für die der Verbandsvorsitzende nicht zuständig ist. (2) Auf die Geschäftsführung der Verbandsversammlung finden die Bestimmungen der Gemeinde- ordnung für den Gemeinderat sinngemäß Anwendung, soweit § 15 GKZ nichts anderes be- stimmt. § 9 Verbandsvorsitzender (1) Der Verbandsvorsitzende sowie sein Stellvertreter werden von der Verbandsversammlung aus ihrer Mitte auf die Dauer von 6 Jahren gewählt. Scheidet ein Gewählter aus der Verbandsver- sammlung vorzeitig aus, so endet auch sein Amt. Die Verbandsversammlung hat für die Rest- dauer der Amtszeit einen neuen Vorsitzenden oder Stellvertreter zu wählen. (2) Der Verbandsvorsitzende leitet die Verbandsversammlung. Er beruft die Mitglieder der Ver- bandsversammlung zu den Sitzungen ein und bereitet die Beschlüsse vor. Ihm obliegt der Vollzug der Beschlüsse der Verbandsversammlung. Der Verbandsvorsitzende erledigt in ei- gener Zuständigkeit die Geschäfte der laufenden Verwaltung und die ihm sonst durch Gesetz, Satzung, Verbandsversammlung übertragenen Aufgaben. (3) Als Geschäft der laufenden Verwaltung gelten insbesondere 1. die Bewirtschaftung der im Verwaltungshaushalt veranschlagten Einnahmen und Ausgaben, 2. die Vergabe von Lieferungen und Leistungen zur Ausführung von Vorhaben des Vermö- genshaushaltes bis zum Betrag von 50.000,-- € im Einzelfall, 3. die Zustimmung zu überplanmäßigen und außerplanmäßigen Ausgaben bis zum Betrag von 10.000,-- € im Einzelfall, 4. die Niederschlagung und der Erlass von Forderungen bis zum Betrag von 10.000,-- € im Einzelfall sowie die Stundung von Forderungen bis zum Betrag von 20.000,-- € im Einzelfall ohne zeitliche Beschränkung, über 20.000,-- € bis zu sechs Monaten, 5. der Erwerb, die Veräußerung und die Belastung von Grundstücken oder grundstücksglei- chen Rechten bis zu einem Wert von 5.000,-- € im Einzelfall, 6. die Verträge über Nutzung von bebauten und unbebauten Grundstücken bis zu einem mo- Seite 4 von 15 natlichen Miet- und Pachtwert von 2.000,-- €, 7. der Verkauf, die Vermietung und die Veräußerung von beweglichem Vermögen bis zu einem Wert von 20.000,-- € im Einzelfall, 8. die Aufnahme von Kassenkrediten im Rahmen der Haushaltssatzung, 9. Anstellung, Entlassung und Vergütungsfestsetzung von Aushilfskräften. (4) In dringenden Angelegenheiten, deren Erledigung nicht bis zu einer Sitzung der sonst zuständi- gen Organe aufgeschoben werden kann, entscheidet der Verbandsvorsitzende anstelle dieser Organe. Die Gründe für die Eilentscheidung und die Art der Erledigung sind den Mitgliedern der zuständigen Organe unverzüglich mitzuteilen. (5) Der Verbandsvorsitzende ist ehrenamtlich tätig. Er erhält eine Aufwandsentschädigung, die in der Satzung über die Entschädigung für ehrenamtliche Tätigkeit geregelt ist. (6) Im Übrigen sind auf den Verbandsvorsitzenden die Bestimmungen der Gemeindeordnung über den Bürgermeister entsprechend anzuwenden. § 10 Ehrenbeamte (1) Zur Erledigung der Verwaltungsgeschäfte bestellt der Zweckverband: - Verbandspfleger - Verbandskassenverwalter - Geschäftsführer - Technischen Verwalter Sie sind Ehrenbeamte des Zweckverbandes. (2) Die Entschädigung des Ehrenbeamten wird in der Satzung über die Entschädigung für ehren- amtliche Tätigkeit geregelt. III. Rechnungs- und Wirtschaftsführung, Verwaltung § 11 Wirtschaftsführung Für die Rechnungs- und Wirtschaftsführung des Verbandes gelten gemäß § 18 GKZ die Bestim- mungen des 3. Teils der Gemeindeordnung (GemO) sowie die dazu ergangenen Durchführungs- bestimmungen entsprechend. § 12 Verbandspflege (1) Zur fachgemäßen Erledigung der Verwaltungsgeschäfte hat der Zweckverband einen Ver- bandspfleger zu bestellen. Er muss die Befähigung zum Gemeindefachbediensteten (§ 58 GemO) besitzen. Der Verbandspfleger wird auf die Dauer von fünf Jahren gewählt. (2) Dem Verbandspfleger obliegt unbeschadet der Verantwortlichkeit des Verbandsvorsitzenden Seite 5 von 15 die Besorgung der Haushalts- und Rechnungsgeschäfte. Außerdem wirkt er bei den übrigen Teilen der Verbandswirtschaft mit. § 13 Verbandskassenverwaltung (1) Zur Besorgung der Kassengeschäfte des Zweckverbandes wird ein Verbandskassenverwalter bestellt. Er wird von der Verbandsversammlung auf die Dauer von fünf Jahren gewählt. (2) Der Verbandskassenverwalter untersteht unbeschadet der Befugnisse des Verbandsvorsitzen- den dem Verbandspfleger. (3) Der Verbandskassenverwalter darf zum Verbandsvorsitzenden, seinem Stellvertreter und zum Verbandspfleger nicht in einem die Befangenheit begründeten Verhältnis nach § 18 Absatz 1 Nr. 1 bis 3 GemO stehen. § 14 Geschäftsführung (1) Zur Besorgung der Allgemeinen Verwaltungsangelegenheiten wird von der Verbandsversamm- lung ein Geschäftsführer bestellt. (2) Er ist auch für die Schriftführung (Niederschriften, Sitzungsdienst) sowie für das Satzungswe- sen verantwortlich. (3) Der Aufgabenbereich wird dem stellvertretenden Verbandsvorsitzenden übertragen. § 15 Technische Verwaltung (1) Für die Erledigung der Aufgaben auf dem Gebiet der Technischen Verwaltung wird ein Tech- nischer Verwalter von der Verbandsversammlung auf die Dauer von fünf Jahren gewählt. (2) Der Klärmeister und die weiteren Mitarbeiter des Klärwerks sind ihm unterstellt. § 16 Tagegelder, Reisekosten Die Mitglieder der Verbandsversammlung, mit Ausnahme des Verbandsvorsitzenden und der Eh- renbeamten erhalten für die Teilnahme an den Sitzungen und an Dienstgeschäften außerhalb der Sitzungen eine Entschädigung. Das Nähere wird in der Satzung über die Entschädigung für ehren- amtliche Tätigkeit geregelt. Seite 6 von 15 Seite 6 von 15 IV. Aufwandsdeckung § 17 Kostenverteilung Die Kostenverteilung erfolgt durch Umlagen entsprechend den Bestimmungen dieser Verbandssat- zung. Die Höhe der jeweiligen Umlagen ist für jedes Haushaltsjahr und jedes Verbandsmitglied in der jeweiligen Haushaltssatzung des Verbandes auszuweisen und zu bestimmen. Die Umlagever- pflichtung entsteht zu dem Zeitpunkt, in dem die jeweilige Fälligkeit der Verbandssatzung bestimmt ist. § 18 Investitionskosten (1) Die Finanzierung der Anlagen: Die Kosten für die Planung und den Bau der Verbandsanlagen werden gedeckt durch a) Landesbeihilfen, b) Kapitalumlagen der Verbandsmitglieder, c) Darlehensaufnahmen des Zweckverbandes. Die Mittel für die Schuldentilgung werden ebenfalls durch Kapitalumlage aufgebracht, soweit keine Abschreibungen oder sonstige Mittel zur Verfügung stehen. (2) Die Kapitalumlagen werden nach folgendem Schlüssel aufgebracht: a) Die Kapitalumlage für die Sammelkläranlage samt den Nebenanlagen und dem Ablei- tungskanal bis zur Schussen sowie die Kapitalumlage für die Schuldentilgung: Die Kapitalumlage wird aus dem Durchschnitt der Betriebskostenumlage des vergangenen Zeitraums vom 1. Januar 2010 bis 31.12.2018 gebildet. Daraus ergibt sich folgender Ver- teilungsschlüssel: Baindt 37,80 % Berg 8,98 % Fronreute 22,78 % Wolpertswende 30,44 % Der Verteilungsschlüssel der Kapitalumlage wird alle fünf Jahre – erstmals zum 1. Januar 2024 – überprüft und ggf. angepasst. Der Überprüfungszeitraum umfasst die jeweils zum Überprüfungszeitpunkt zurückliegenden fünf Jahre. b) Die Kapitalumlage für den Schussentalsammler ab dem ersten Schacht auf der östlichen Schussenseite bei der ehemaligen Papierfabrik Mochenwangen bis zur Sammelkläranlage sowie die Kapitalumlage für die Schuldentilgung wird zur Hälfte nach dem Verteilungs- schlüssel unter a) und zur Hälfte nach dem Anteil der Gemeinden an der Länge des Ver- bandssammlers hinsichtlich der Einleitung Gesamt – Wolpertswende (Mochenwangen) – Kläranlage: 7,6 km 1. Wolpertswende – Fronreute: 3,5 km (100 % Wolpertswende) 2. Fronreute – Berg: 3 km (50 % Fronreute, 50 % Wolpertswende) 3. Berg – Baindt: 0,9 km (33 % Berg, 33 % Fronreute, 33 % Wolpertswende) 4. Baindt – Kläranlage: 0,2 km (25 % Baindt, 25 % Berg, 25 % Fronreute, 25 % Wol- pertswende) Dies ergibt folgenden Verteilungsschlüssel: Baindt 19,23 % Berg 6,79 % Fronreute 23,56 % Wolpertswende 50,42 % c) Die Baukosten des Zuleitungssammlers Baindt ab Regenwasserbecken westlich Mehlis bis zur Einleitung in den Schussentalsammler von der Gemeinde Baindt. (3) Die Kosten für weiteren Grunderwerb der Sammelkläranlage und für den Bau weiterer Woh- nungen tragen die Verbandsmitglieder anteilmäßig entsprechend den in Abs. 2 a) festgelegten v.H.-Sätzen. (4) Erweiterungsaufwand: Erneuerungen, Erweiterungen bzw. Änderungen der Anlage sind vom verursachenden Mitglied aufzubringen. Der Verursacher ist festzustellen. Sind alle Verbandsmitglieder an Erneuerungen, Erweiterungen oder Änderungen gleicherma- ßen betroffen, erfolgt die Kostenverteilung nach Kapazitätsanteilen gemäß Absatz 2 a). § 19 Betriebskostenumlage (1) Der nicht durch andere Einnahmen gedeckte Betriebs- und Unterhaltungsaufwand wird auf die Verbandsgemeinden umgelegt. Zur Ermittlung der Umlage wird folgende Verteilungsrech- nung durchgeführt: Die Kostenverteilung zwischen den Verbandsgemeinden erfolgt auf Basis der gemessenen Abwassermengen. Solange noch keine effektiven Abwassermengenmessungen vorliegen, wird der Jahresfrischwasserverbrauch des laufenden Kalenderjahres der an das Klärwerk angeschlossenen Grundstücke und zwar bei öffentlicher Wasserversorgung der durch Wasserzähler ermittelte oder der Ent- geltbemessung (Wasserbemessung) zugrunde gelegte pauschale Wasserverbrauch abzüglich des nachweisbar nicht in die öffentliche Kanalisation eingeleiteten Abwas- sers; Seite 8 von 15 bei privater Wasserversorgung der von den Wasserzählern angezeigte oder vom Zweckverband geschätzte Jahresverbrauch abzüglich des nachweisbar nicht in die öf- fentliche Kanalisation eingeleiteten Abwassers. Weist eine Verbandsgemeinde den Wasserverbrauch nicht in prüfbarer Form nach, so kann dieser von der Verbandsversammlung durch Schätzung festgesetzt werden. (2) Die Betriebskosten werden den vereinbarten Kostenstellen zugeordnet. (3) Die Verbandsmitglieder haben dem Zweckverband auf Anforderung Abschlagszahlungen auf die voraussichtlich zu erbringenden Umlagen zu leisten. Zahlungsrückstände sind mit Verzugs- zinsen in Höhe von 2 vom Hundert über dem jeweiligen Basiszinssatz der Bundesbank zu ver- zinsen. (4) Die Abschreibungen für die Verbandsanlagen werden anteilig auf die einzelnen Verbands- mitglieder entsprechend dem Schlüssel § 4 Abs. 4 bzw. 18 Abs. 2 a, b und c umgelegt. § 20 Entgelte für Direktanlieferung (1) Der AZV Mittleres Schussental erhebt von Direktanlieferern folgende Entgelte in Abhängigkeit von deren Verschmutzungsgrad und dem Behandlungsaufwand: geschlossene Gruben energiehaltige Konzentrate zur Steigerung der Faulgasproduktion in Abhängigkeit von deren Ertrag und Schlammproduktion Mehrkammerabsetzgruben und Mehrkammerausfaulgruben alle anderen Konzentrate und Schlämme, die direkt in die Faulung eingespeist werden 1 €/m³ 4 bis 11 €/m³ 15 €/m³ 27/€/m³ Seite 9 von 15 (2) Die Anlieferer müssen Herkunft und Menge der jeweiligen Liefercharge prüfbar nachweisen und entsprechend den aktuell gültigen Vorschriften deklarieren (Abfallschlüsselnummer). § 22 Mischwasserbehandlung (1) Die Anlagen zur Mischwasserbehandlung werden von den Verbandsgemeinden entsprechend dem Stand der Technik ausgebaut. Die konzeptionellen Randbedingungen sind im Bericht "Kon- zeption der Regenwasserbehandlung im Einzugsgebiet des AZV Mittleres Schussental" (JuP, Oktober 2001, Stellungnahme LRA 03.12.2001, Az: 423-701.4/692.x) enthalten. (2) Der Verband übernimmt ab 01.01.2003 den Betrieb der jeweils fertig gestellten Regenbecken. Wartungs- und Kontrollarbeiten werden vom Verbandspersonal übernommen. Die zur Überwa- chung erforderliche Fernwirktechnik wird vom AZV Mittleres Schussental bereitgestellt. Die Ab- stimmung und Bereitstellung der anschlussfertigen Steuerungstechnik wird von der jeweiligen Gemeinde übernommen. Vor der Übernahme wird eine fachtechnische Abnahme vom Verband durchgeführt, sodass die Funktion der zu betreibenden Einrichtungen gewährleistet ist. (3) Der erforderliche Instandhaltungs- und Wartungsbedarf wird nach Auslaufen der üblichen War- tungsverträge vom Verband festgelegt und sofern Kosten für externe Unternehmen anfallen, werden diese von der jeweiligen Gemeinde getragen. Die beim Verband entstehenden Kosten werden nach den Regelungen der Betriebskostenumlage (§ 19) verteilt. (4) Die Einzelheiten einer Kostentragung sind durch die Verbandsversammlung in einer gesonder- ten Entgeltregelung festzulegen. V. Sonstiges § 23 Satzungen der Verbandsmitglieder Über die Herstellung, die Unterhaltung und die Benützung der Grundstücksentwässerungen, deren Anschluss an die Ortskanalisationen und die Festlegung der Bemessungsgrundlage für den Abwas- seranteil erlassen die Verbandsmitglieder gleichartige Satzungen mit Anschluss- und Benutzungs- zwang. VI. Schlussbestimmungen § 24 Öffentliche Bekanntmachungen Öffentliche Bekanntmachungen des Verbandes werden entsprechend den Bekanntmachungssat- zungen der Verbandsmitglieder in den Mitgliedsgemeinden durch die einzelnen Verbandsmitglieder vorgenommen. Seite 10 von 15 § 25 Änderung der Satzung, Auflösung des Zweckverbandes (1) Für die Änderung der Verbandssatzung und die Auflösung des Zweckverbandes sowie für die Abwicklung gelten die Bestimmungen der §§ 21 ff GKZ. (2) Im Falle der Auflösung fällt das Vermögen des Verbandes den Verbandsmitgliedern im Verhält- nis der von ihnen insgesamt gem. § 16 erbrachten Aufwendungen zu. § 26 Schlichtung (1) Bei Streitigkeiten zwischen dem Verband und seinen Verbandsmitgliedern sowie der Verbands- mitglieder untereinander über Rechte und Verbindlichkeiten aus dem Verbandsverhältnis, insbe- sondere über das Recht zur Benutzung der Verbandseinrichtungen und über die Pflicht zur Tra- gung der Verbandslasten, kann die Rechtsaufsichtsbehörde zur Schlichtung angerufen werden. (2) Wenn die Beteiligten mit den Vorschlägen der Rechtsaufsichtsbehörde zur gütlichen Beilegung des Streites nicht einverstanden sind, können sie den Verwaltungsrechtsweg beschreiten. § 27 Inkrafttreten / Außerkrafttreten der bisherigen Verbandssatzung Die vorliegende Verbandssatzung tritt zum 01.01.2020 in Kraft und ersetzt die Satzung vom 23.11.2009. Hinweis: Eine etwaige Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften der Gemeindeordnung für Baden- Württemberg (GemO) oder aufgrund der GemO beim Zusammenkommen dieser Satzung wird nach § 4 Abs. 4 GemO unbeachtlich, wenn sie nicht schriftlich innerhalb eines Jahres seit der Bekanntma- chung dieser Satzung gegenüber dem Verband geltend gemacht worden ist; der Sachverhalt, der die Verletzung begründen soll, ist zu bezeichnen. Dieses gilt nicht, wenn die Vorschriften über die Öffentlichkeit der Sitzung, die Genehmigung oder die Bekanntmachung der Satzung verletzt worden sind. Berg, den 09.12.2019 Helmut Grieb Verbandsvorsitzender Seite 11 von 15 Seite 12 von 15 RÜB KA 154 Kläranlage Berg Messstation 1097 Mochenwangen RÜB Sterkel 39 hared 1624 1628 1098A Verbandsanlagen Ge- meindeeigene Anlagen Zahlenangaben: Schachtnummer Verbandssammler Flurstücknummer Standort Flur- stücksnummer Einleitungsstele RÜB 195 1665 1136 1116 1116 RÜ 2 368 368 Wolpertswende 21 hared RÜB 247 972 993 1194 RÜ 1 185/1 185/1 RÜB 1 562/3 562/3 Anlage 2 Endausbau Regenwasserbehandlung des AZV Mittleres Schussental Ober-,Unterspringen Baienbach Eyb, Messhausen Seite 13 von 15 Mochenwangen Wolpertswende Wolpertswende Misch- system EW 319 A red ha 5,4 Qm ____ l/s ______ 4,0 RÜ 54 Qdr l/s 85 Wolpertswende Mischsystem EW 935 15,8 11,7 A red Qm ha l/s RÜB 104 vorh. V m ³ 20 Fro ute Mochenwangen Mischsystem EW 216 A red Qm ha 2,1 l/s 1,9 Hatzenturm Segelbach RÜ 980 Vorsee Qdr l/s 35 Niedersweiler Bruggen Trennsystem Mochenwangen EW 320 Mischsystem Qm l/s 2,4 EW 2138 A red ha 23,3 Qm l/s 19,3 RÜB 242 vorh. V m ³ 530 Papierfabrik Trennsystem Anteil Regenw. A red ha 3,0 Trennsystem Schmutzwasser Qm l/s 125 Mochenwangen Trennsystem EW 267 Qm l/s 3,1 GG Sterkel RÜB Sterkel Mischsystem vorh. V m ³ 50 EW 150 A red ha 3,7 Qm l/s 2,5 Sulzsiedlung RÜB 195 Mischsystem vorh. V m ³ 40 EW 546 A red ha 6,6 Qm l/s 5,0 Baindt RÜ 1 Trennsystem EW Qm l/s Staig Trenn-/Mischsystem Bl.-Biegenburg EW MS 357 Mischsystem EW TS 20 EW 252 A red ha 5,2 A red ha 3,4 Qm l/s 3,6 Qm l/s 2,4 RÜB 247 vorh.V m ³ 140 Staig Nord/Süd Trennsystem EW 1051 Qm l/s 8,0 Weiler Mischsystem RÜB 129 EW 1582 vorh. V m ³ 120 A red ha 13,2 Qm l/s 17,0 Sulp., Geigensack Mischsystem EW 757 A red ha 7,8 Qm l/s 7,0 RÜ 2 Qdr l/s 117 EW 514 A red ha 5,9 Qm l/s 4,9 Schachen-Süd Mischsystem EW 370 A red ha 3,0 Qm l/s 3,4 GG Fa. Kappler Mischsystem EW A red ha Qm l/s EW 3016 A red ha 31,1 Qm l/s 27,8 RÜB 123 vorh. V m ³ 160 Bl.-Bauhof/Leimäcker Trennsystem EW 551 Qm l/s 4,2 Anscluß ländl.Raum Trennsystem EW 300 Qm l/s 2,3 Berg B. Ortslage Nord Mischsystem RÜB Schachen vorh. V m ³ RÜB KA vorh m3 812 Qdr l/s 470 Wick., Scha.-N. Mischsystem Kläranlage[mehr]

ww w. bu er os ie be r.d e G e m e in d e B a in d t B e b a u u n g sp la n " W o h n e n F is ch e ra re a l" s o w ie 9 . Ä n d e ru n g d e s B e b a u u n g sp la n e s "I n n e re B re it e " u n d d ie ö rt li ch e n B a u v o rs ch ri ft e n h ie rz u Fassung vom 05.09.2019 Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 2 Inhaltsverzeichnis Seite 1 Rechtsgrundlagen 3 2 Planungsrechtliche Festsetzungen (PF) mit Zeichenerklärung 4 3 Örtliche Bauvorschriften (ÖBV) gemäß § 74 LBO mit Zeichenerklärung 17 4 Kennzeichnungen gem. § 9 Abs. 5 BauGB mit Zeichenerklärung 21 5 Nachrichtliche Übernahme von nach anderen gesetzlichen Vorschriften getroffenen Festsetzungen gem. § 9 Abs. 6 BauGB mit Zeichenerklärung 22 6 Hinweise und Zeichenerklärung 23 7 Satzung 32 8 Begründung – Städtebaulicher Teil 34 9 Begründung – Abarbeitung der Umweltbelange (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB), Konzept zur Grünordnung 50 10 Begründung – Bauordnungsrechtlicher Teil 58 11 Begründung – Sonstiges 60 12 Begründung – Auszug aus übergeordneten Planungen 64 13 Begründung – Bilddokumentation 65 14 Verfahrensvermerke 66 Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 3 1 Rechtsgrundlagen 1.1 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634) 1.2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786) 1.3 Planzeichenverordnung (PlanZV) in der Fassung vom 18.12.1990 (BGBl. I 1991 S. 58), zu- letzt geändert durch Gesetz vom 04.05.2017 (BGBl. I S. 1057); die im nachfolgenden Text zitierten Nummern beziehen sich auf den Anhang zur PlanZV 1.4 Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) in der Fassung vom 05.03.2010 (GBl. S. 357, ber. S. 416), zuletzt geändert durch Gesetz vom 21.11.2017 (GBl. S. 612, 613) 1.5 Gemeindeordnung für Baden-Württemberg (GemO) in der Fassung vom 24.07.2000 (GBl. BW S. 581, ber. S. 698), zuletzt geändert durch Gesetz vom 19.06.2018 (GBl. S. 221) 1.6 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) in der Fassung vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zu- letzt geändert durch Gesetz vom 15.09.2017 (BGBl. I S. 3434) 1.7 Naturschutzgesetz Baden- Württemberg (NatSchG Baden-Württemberg) vom 23.06.2015 (GBl. 2015 S. 585), zuletzt geändert durch Gesetz vom 21.11.2017 (GBL. S 597) 1.8 Bundes-Immissionsschutz- gesetz (BImSchG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 17.05.2013 (BGBl. I S. 1274), zuletzt geändert durch Gesetz vom 18.07.2017 (BGBl. I S. 2771) Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 4 2 Planungsrechtliche Festsetzungen (PF) mit Zeichen- erklärung 2.1 Allgemeines Wohngebiet Die Nutzungen nach § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO (Anlagen für kirchli- che, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke) können nur ausnahmsweise zugelassen werden (§ 1 Abs. 5 BauNVO). Fernmeldetechnische Hauptanlagen sowie Haupt- oder Nebenanla- gen zur Erzeugung von Energie durch Windkraft nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO bzw. § 14 Abs. 2 BauNVO sind nicht zulässig (§ 1 Abs. 5 BauNVO i.V.m. § 1 Abs. 9 BauNVO). Die Zulässigkeit von fernmeldetechnischen Nebenanlagen im Sinne von § 14 Abs. 2 BauNVO wird dahin gehend modifiziert, dass Mobilfunkanlagen un- zulässig sind (§ 14 Abs. 2 BauNVO, § 1 Abs. 6 i.V.m. Abs. 9 BauNVO). Die Nutzungen nach § 4 Abs. 3 Nrn. 3-5 BauNVO (Anlagen für Ver- waltungen, Gartenbaubetriebe, Tankstellen) werden nicht Bestand- teil des Bebauungsplanes. (§ 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO) (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; § 4 BauNVO; Nr. 1.1.3. PlanZV; siehe Planzeichnung) 2.2 GRZ .... Grundflächenzahl als Höchstmaß (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; § 16 Abs. 2 Nr. 1 und § 19 Abs. 1 BauNVO; Nr. 2.5. PlanZV; siehe Typenschablonen) 2.3 GFZ ..... Geschoßflächenzahl als Höchstmaß (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; § 16 Abs. 2 Nr. 2 u. § 20 Abs. 2 BauNVO; Nr. 2.1. PlanZV; siehe Typenschablonen) 2.4 Überschreitung der Grundfläche Die zulässige Grundfläche darf zusätzlich zu der in § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO getroffenen Vorschrift durch nicht vollflächig versie- gelte − Stellplätze und WA Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 5 − Zufahrten zu Stellplätzen und Garagen − durch geringfügig aus dem Gelände herausragende Aufbauten von Tiefgaragen um weitere 50 %, jedoch höchstens bis zu einer Grundflächenzahl von 0,80 überschritten werden (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; § 19 Abs. 4 BauNVO) 2.5 Z .... Zahl der Vollgeschoße als Höchstmaß (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; § 16 Abs. 2 Nr. 3 u. § 20 Abs. 1 BauNVO; Nr. 2.7. PlanZV; siehe Typenschablonen) 2.6 WH .... m ü. NN Maximale traufseitige Wandhöhe über NN Die maximale traufseitige Wandhöhe über NN darf an keiner Stelle des Hauptgebäudes den festgesetzten Wert überschreiten und wird wie folgt gemessen: − bei Hauptgebäuden mit einem Terrassengeschoß an der Ober- kante der Attika des zweithöchsten Geschoßes; von außen sicht- bare Mauern als Terrassenbrüstung zählen dabei mit; Hauptge- bäude mit Terrassengeschoß sind solche, bei denen die Ge- schoßfläche des obersten Geschoßes um mind. 33 % kleiner als jedes der darunter liegenden freien, d.h. rundum sichtbaren Ge- schoße ist; nichtüberdachte Terrassen und Balkone sowie Dach- überstände bis 0,20 m des obersten Geschoßes bleiben unbe- rücksichtigt. − bei Hauptgebäuden mit Satteldach bzw. Walmdach (sofern es sich nicht um Hauptgebäude mit Terrassengeschoß handelt ) am Schnittpunkt der Außenwand (außen) mit der Dachhaut (außen) − bei Hauptgebäuden mit Pultdach (sofern es sich nicht um Hauptgebäude mit Terrassengeschoß handelt) an der Seite der Dachtraufe (niedrigere Seite der beiden horizontal verlaufenden Dachabschluss-Seiten) am Schnittpunkt der Außenwand (au- ßen) mit der Dachhaut (außen); Hauptgebäude weisen dann ein Pultdach auf, wenn mindestens 75 % ihrer Dach-Ebenen paral- lel sind. − bei Hauptgebäuden mit Flachdach (sofern es sich nicht um Hauptgebäude mit Terrassengeschoß handelt) an der Oberkante Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 6 der höchsten Attika; von außen sichtbare Mauern als Terrassen- brüstung zählen dabei mit. Sofern zulässige, untergeordnete Widerkehre oder Zwerchgiebel im Bereich des Schnittpunktes der Außenwand mit der Dachhaut lie- gen, ist die Verbindungslinie zwischen den nächst gelegenen ent- sprechenden Schnittpunkten außerhalb solcher Bauteile maßgeb- lich. Dies gilt nicht für zulässige, jedoch nicht mehr als untergeord- net einzustufende Widerkehre oder Zwerchgiebel, die im Bereich des Schnittpunktes der Außenwand mit der Dachhaut liegen. Hier ist die Wandhöhe am Schnittpunkt der Außenwand (außen) mit der Dach- haut (außen) des Widerkehres oder Zwerchgiebels zu messen. Un- tergeordnet sind diese Bauteile dann, wenn sie nicht mehr als 50% der Hausbreite, gemessen jeweils an den Außenkanten der sich ge- genüberliegenden Hauswände, einnehmen. Bei Gebäuden, die im Umgriff von zwei unterschiedlichen Festset- zungen zur "WH über NN" liegen, ist eine "effektive WH über NN" entsprechend den Anteilen der Traufen, die in dem jeweiligen Be- reich liegen, durch lineare Interpolation zu ermitteln. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; § 16 Abs. 2 Nr. 4 u. § 18 Abs. 1 BauNVO; Nr. 2.8. PlanZV; siehe Planzeichnung) 2.7 FH .... m ü. NN Maximale Firsthöhe über NN Die maximale Firsthöhe über NN darf an keiner Stelle des Haupt- gebäudes den festgesetzten Wert überschreiten und wird wie folgt gemessen: − bei Hauptgebäuden mit einem Terrassengeschoß an der höchs- ten Stelle des Gebäudes mit folgender Maßgabe: der festge- setzte Wert muss um 0,75 m unterschritten werden; Hauptge- bäude mit Terrassengeschoß sind solche, bei denen die Ge- schoßfläche des obersten Geschoßes um mind. 33 % kleiner als jedes der darunter liegenden freien, d.h. rundum sichtbaren Ge- schoße ist; nichtüberdachte Terrassen und Balkone sowie Dach- überstände bis 0,20 m des obersten Geschoßes bleiben unbe- rücksichtigt. − bei Gebäuden und sonstigen baulichen Anlagen mit Satteldach bzw. Walmdach (sofern es sich nicht um Hauptgebäude mit Ter- rassengeschoß handelt) am höchsten Punkt des Firstes Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 7 − bei Gebäuden und sonstigen baulichen Anlagen mit Pultdach (sofern es sich nicht um Hauptgebäude mit Terrassengeschoß handelt) an der höchsten Stelle der Dachkonstruktion (ein- schließlich Dachüberstand) mit folgender Maßgabe: der festge- setzte Wert muss um 1,00 m unterschritten werden; Hauptge- bäude weisen dann ein Pultdach auf, wenn mindestens 75 % ihrer Dach-Ebenen parallel sind. − bei Gebäuden und sonstigen baulichen Anlagen mit Flachdach (sofern es sich nicht um Hauptgebäude mit Terrassengeschoß handelt) wird die Höhe des Gebäudes ausschließlich durch die festgesetzte Wandhöhe begrenzt, die festgesetzte Firsthöhe ist daher nicht relevant. Bei Gebäuden, die im Umgriff von zwei unterschiedlichen Festset- zungen zur "FH über NN" liegen, ist eine "effektive FH über NN" entsprechend den Anteilen der Firste, die in dem jeweiligen Bereich liegen, durch lineare Interpolation zu ermitteln. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; § 16 Abs. 2 Nr. 4 u. § 18 Abs. 1 BauNVO; Nr. 2.8. PlanZV; siehe Planzeichnung) 2.8 o Offene Bauweise (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB; § 22 Abs. 1 BauNVO; Nr. 3.1. PlanZV; siehe Typenschablonen) 2.9 Baugrenze (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB; § 23 Abs. 1 u. 3 BauNVO; Nr. 3.5. PlanZV; siehe Planzeichnung) 2.10 Richtung der Firstseiten von Pultdach-Hauptge- bäuden Hauptgebäude mit Pultdach sind so zu errichten, dass die Senk- rechte auf die Firstseite (d.h. die höhere der waagerechten Dach- kanten) um mindestens 70° von der Nordrichtung abweicht (vgl. hierzu auch Skizze in der Begründung). (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 8 2.11 Nebenanlagen und sons- tige bauliche Anlagen au- ßerhalb der überbauba- ren Grundstücksfläche In dem Baugebiet sind die gemäß § 14 BauNVO zulässigen Neben- anlagen, und nicht überdachte Stellplätze und Garagen und/oder Tiefgaragen auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB; §§ 12, 14 u. 23 BauNVO) 2.12 Verkehrsflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB; Nr. 6.1. PlanZV; siehe Planzeichnung) 2.13 Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung als Un- terhaltungs- und Fußweg (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB; Nr. 6.3. PlanZV; siehe Planzeichnung) 2.14 Straßenbegrenzungslinie mit Bemaßung für das Regelprofil; äu- ßere Umgrenzung aller Verkehrsflächen (Bemaßung beispielhaft aus der Planzeichnung) (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB; Nr. 6.2. PlanZV; siehe Planzeichnung) 2.15 Unterirdische Bauweise von Niederspannungslei- tungen Niederspannungsleitungen sind ausschließlich in unterirdischer Bauweise zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 13 BauGB) 2.16 Behandlung von Nieder- schlagswasser innerhalb des Baugebietes In dem Baugebiet ist Niederschlagswasser, das über die Dach- und befestigten Flächen der Privatgrundstücke anfällt, im Trennsystem abzuleiten. Das Niederschlagswasser (Regenwasser) ist über die öf- fentlichen Regenwasserkanäle dem westlich außerhalb des Gel- tungsbereiches geplanten Retentionsfilterbecken zuzuführen. Hier ist es zwischenzuspeichern und über die belebte Bodenzone zu fil- tern und anschließend gedrosselt in den "Sulzmoosbach" abzulei- ten. Auch beim Einbau einer Zisterne ist der Überlauf an das öffent- liche Regenwasser-Kanalnetz zu gewährleisten. Sickerschächte sind unzulässig. 5,50 Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 9 Das Ableiten von Schicht- und Grundwasser durch Drainagen über die Regenwasserkanalisation ist ohne gesonderte wasserrechtliche Genehmigung grundsätzlich unzulässig. Für alle baukonstruktiven Elemente, die großflächig mit Nieder- schlagswasser in Berührung kommen (z.B. Dachdeckungen, jedoch nicht Rinnen, Fallrohre, Geländer etc.) sind Oberflächen aus Zink, Titan-Zink, Kupfer oder Blei unzulässig, sofern diese Oberflächen nicht mit geeigneten anderen Materialien (z.B. Kunststoff-Beschich- tung) dauerhaft gegen Niederschlagswasser abgeschirmt werden. Schädliche Verunreinigungen des abzuleitenden Niederschlagswas- ser oder eine Vermischung mit Schmutzwasser sind unzulässig. (§ 9 Abs. 1 Nrn. 14 u. 20 BauGB) 2.17 Öffentliche Grünfläche als Bach begleitende Zone des "Sulz- moosbaches"; ohne bauliche Anlagen, Ver- und Entsorgungsleitun- gen sind zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB; Nr. 9. PlanZV; siehe Planzeichnung) 2.18 Wasserfläche des "Sulzmoosbaches" (nach geplanter Bachöff- nung) (§ 9 Abs. 1 Nr. 16 BauGB; Nr. 10.1. PlanZV; siehe Planzeichnung) 2.19 Flächen für Hochwasserschutzanlagen; entlang des gekenn- zeichneten Bereichs sind Anlagen zum Schutz vor Hochwasser (HQExtrem) des "Sulzmoosbaches" mind. In der festgesetzten Höhe herzustellen (beispielsweise Hochwasserschutzwand, Aufschüttung) (§ 9 Abs. 1 Nr. 16 b BauGB; siehe Planzeichnung) 2.20 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Ent- wicklung von Natur und Landschaft Für die Außenbeleuchtung sind nur mit Lichtstrahl nach unten ge- richtete, vollständig insektendicht eingekofferte (staubdichte) LED- Lampen oder nach dem Stand der Technik vergleichbare insekten- schonende Lampentypen mit einer max. Lichtpunkthöhe von 4,50 m über der Geländeoberkante zulässig. Öffentliche Grünfläche Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 10 Es sind nur Photovoltaik-Module zu verwenden, die weniger als 6 % polarisiertes Licht reflektieren (je Solarglasseite 3 %). Die Maßnahmen bzw. Vorschriften sind im gesamten Geltungsbe- reich durchzuführen bzw. zu beachten. (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) 2.21 Bodenbeläge in dem Bau- gebiet In dem Baugebiet (private Grundstücke) sind für − Stellplätze und − Zufahrten und andere untergeordnete Wege ausschließlich wasserdurchlässige Beläge (z.B. in Splitt verlegtes Pflaster mit Rasenfuge, Drainfugenpflaster, Rasengittersteine, Schotterrasen, Kiesflächen) zulässig. Dies gilt nicht für Bereiche, die auf Grund eines im Sinne dieser Planung zulässigen regelmäßigen Befahren als Zufahrten zu Tief- garagen einen entsprechenden Bodenbelag erforderlich machen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) 2.22 Dachbegrünung Die Flachdächer (Dachneigung 0-3°) im Geltungsbereich sind auf einer Fläche von mindestens 75 % pro Dachfläche mit einer exten- siven Dachbegrünung zu versehen und dauerhaft zu erhalten. Dies gilt nicht für technische Einrichtungen und Aufbauten bzw. Dach- fenster zur Belichtung. Die Dachflächen sind mit einer standortge- rechten Gräser-/Kräutermischung anzusäen oder mit standortge- rechten Stauden und Sedumsprossen zu bepflanzen. Die Mächtig- keit der Substratschicht beträgt mindestens 10 cm. (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) 2.23 Umgrenzung der Flächen für besondere Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, Lärmschutz-Festsetzung 1 mit folgendem Inhalt: − Die Außenbauteile der Aufenthaltsräume (z.B. Wohnzimmer) und Ruheräume (z.B. Schlafzimmer, Kinderzimmer) sind gemäß den Anforderungen der DIN 4109 - Schallschutz im Hochbau - auszuführen. An den Fassaden liegt maximal die Anforderung LS 1 Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 11 von Lärmpegelbereich III (maßgeblicher Außenlärmpegel von 61 dB(A) bis 65 dB(A)) vor. Daraus ergibt sich für die Außen- bauteile von Büroräumen ein erforderliches Gesamtschall- dämm-Maß R'W,res von mindestens 30 dB(A), für die Außenbau- teile von Aufenthalts- und Ruheräumen des Wohnbereiches ein erforderliches Gesamtschalldämm-Maß R'W,res von mindestens 35 dB(A). − Die Ruheräume (z.B. Schlafzimmer, Kinderzimmer) sind mit ak- tiven lüftungstechnischen Anlagen zu versehen, die einen zum Zwecke der Gesundheit und Beheizung erforderlichen Mindest- luftwechsel sicherstellen. − Die zur Lüftung von Aufenthaltsräumen (z.B. Wohnzimmer) be- nötigten Fensteröffnungen sind vollständig auf die der "Mars- weilerstraße" abgewandten Gebäudeseiten (Westen, Süden, Os- ten) zu orientieren. − Ausnahmen von der Orientierungspflicht können zugelassen werden, wenn eine Unterbringung von Fensteröffnungen ent- sprechend der Orientierungspflicht unter der Voraussetzung von funktional befriedigenden Raumzuschnitten unmöglich ist und wenn die betreffenden Räume ersatzweise mit aktiven lüftungs- technischen Anlagen versehen werden, die einen zum Zwecke der Gesundheit und Beheizung erforderlichen Mindestluftwech- sel sicherstellen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB; Nr. 15.6. PlanZV; siehe Planzeichnung) 2.24 Umgrenzung der Flächen für besondere Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, Lärmschutz-Festsetzung 2 mit folgendem Inhalt: − Die Außenbauteile der Aufenthaltsräume (z.B. Wohnzimmer) und Ruheräume (z.B. Schlafzimmer, Kinderzimmer) sind gemäß den Anforderungen der DIN 4109 - Schallschutz im Hochbau - auszuführen. An den Fassaden liegt maximal die Anforderung von Lärmpegelbereich III (maßgeblicher Außenlärmpegel von 61 dB(A) bis 65 dB(A)) vor. Daraus ergibt sich für die Außen- bauteile von Büroräumen ein erforderliches Gesamtschall- dämm-Maß R'W,res von mindestens 30 dB(A), für die Außenbau- teile von Aufenthalts- und Ruheräumen des Wohnbereiches ein LS 2 Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 12 erforderliches Gesamtschalldämm-Maß R'W,res von mindestens 35 dB(A). − Die zur Lüftung von Aufenthaltsräumen (z.B. Wohnzimmer) und Ruheräumen (z.B. Schlafzimmer, Kinderzimmer) benötigten Fensteröffnungen sind vollständig auf die der "Marsweiler- straße" abgewandten Gebäudeseiten (Westen, Süden, Osten) zu orientieren. − Ausnahmen von der Orientierungspflicht können zugelassen werden, wenn eine Unterbringung von Fensteröffnungen ent- sprechend der Orientierungspflicht unter der Voraussetzung von funktional befriedigenden Raumzuschnitten unmöglich ist und wenn die betreffenden Räume ersatzweise mit aktiven lüftungs- technischen Anlagen versehen werden, die einen zum Zwecke der Gesundheit und Beheizung erforderlichen Mindestluftwech- sel sicherstellen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB; Nr. 15.6. PlanZV; siehe Planzeichnung) 2.25 Zu pflanzender Baum 2. Wuchsklasse als Baum bis 15 m Höhe, variabler Standort innerhalb der öffentlichen Grünfläche; es sind ausschließlich Gehölze aus der entsprechenden Pflanzliste zu "Pflanzungen in den öffentlichen Flächen" zu verwenden. Der Baum ist bei Abgang durch eine entsprechende Neupflanzung zu ersetzen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB; Nr. 13.2. PlanZV; siehe Planzeichnung) 2.26 Zu pflanzende Sträucher, variabler Standort innerhalb der öffent- lichen Grünfläche; es sind ausschließlich Gehölze aus der entspre- chenden Pflanzliste zu "Pflanzungen in den öffentlichen Flächen" zu verwenden. Die Sträucher sind bei Abgang durch entsprechende Neupflanzungen zu ersetzen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB; Nr. 13.2. PlanZV; siehe Planzeichnung) 2.27 Zu erhaltender Baum; ist bei Abgang durch eine entsprechende Neupflanzung zu ersetzen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 b BauGB; Nr. 13.2. PlanZV; siehe Planzeichnung) Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 13 2.28 Pflanzungen in den öffentlichen Flächen Pflanzungen: − Für die Pflanzungen in den öffentlichen Flächen sind ausschließ- lich standortgerechte, heimische Bäume und Sträucher aus den unten genannten Pflanzlisten zu verwenden. − Für die Pflanzungen sind ausschließlich standortgerechte, hei- mische Laubbäume (Hochstämme) mit einem Mindeststamm- umfang von 20-25 cm sowie Sträucher aus der u.g. Pflanzliste zu verwenden. − Die öffentliche Grünfläche als Bach begleitende Zone ist mit Ge- hölzen zu bepflanzen und durch zweischürige Mahd pro Jahr bei Verzicht auf Düngung extensiv zu pflegen. Abgehende Gehölze sind durch eine entsprechende Neupflanzung zu ersetzen. Für die öffentlichen Flächen festgesetzte Pflanzliste: Pflanzliste 1 (Straßenraum, Gehwegeingrünung, private Flächen) Bäume 1. Wuchsklasse Spitz-Ahorn Acer platanoides Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus Schwarz-Erle Alnus glutinosa Grau-Erle Alnus incana Hänge-Birke Betula pendula Walnussbaum Juglans regia Stiel-Eiche Quercus robur Silber-Weide Salix alba Winter-Linde Tilia cordata Sommer-Linde Tilia platyphyllos Bäume 2. Wuchsklasse Obsthochstämme Feld-Ahorn Acer campestre Hainbuche Carpinus betulus Vogel-Kirsche Prunus avium Wildbirne Pyrus communis Sal-Weide Salix caprea Fahl-Weide Salix rubens Vogelbeere Sorbus aucuparia Sträucher Roter Hartriegel Cornus sanguinea Gewöhnliche Hasel Corylus avellana Eingriffliger Weißdorn Crataegus monogyna Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 14 Gewöhnliches Pfaffenhütchen Euonymus europaeus Faulbaum Frangula alnus Gewöhnlicher Liguster Ligustrum vulgare Rote Heckenkirsche Lonicera xylosteum Gewöhnliche Traubenkirsche Prunus padus subsp. padus Schlehe Prunus spinosa Echter Kreuzdorn Rhamnus cathartica Hunds-Rose Rosa canina Grau-Weide Salix cinerea Purpur-Weide Salix purpurea Fahl-Weide Salix rubens Mandel-Weide Salix triandra Korb-Weide Salix viminalis Schwarzer Holunder Sambucus nigra Trauben-Holunder Sambucus racemosa Wolliger Schneeball Viburnum lantana Gewöhnlicher Schneeball Viburnum opulus Pflanzliste 2 (bachbegleitende Grünfläche) Bäume 1. Wuchsklasse Schwarz-Erle Alnus glutinosa Grau-Erle Alnus incana Hänge-Birke Betula pendula Silber-Weide Salix alba Bäume 2. Wuchsklasse Trauben-Kirsche Prunus padus Bruch-Weide Salix fragilis Korb-Weide Salix viminalis Sträucher Grün-Erle Alnus viridis Pfaffenhütchen Euonymus europaeus Echter Faulbaum Rhamnus frangula Ohr-Weide Salix aurita Grau-Weide Salix cinerea Purpur-Weide Salix purpurea Silber-Kriech-Weide Salix repens argentea Mandel-Weide Salix triandra Gewöhnlicher Schneeball Viburnum opulus (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB) Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 15 2.29 Pflanzungen in dem Bau- gebiet (private Grundstü- cke) Pflanzungen: − Für die Pflanzungen in dem Baugebiet sind standortgerechte, heimische Bäume und Sträucher aus der oben genannten, ent- sprechenden Pflanzliste 1 zu verwenden. − Auf max. 5 % der Grundstücksfläche sind auch Sträucher, die nicht in der u.g. Pflanzliste 1 festgesetzt sind, zulässig (z.B. Zier- sträucher, Rosen-Züchtungen). − Pro 400 m² (angefangene) Grundstücksfläche ist mindestens 1 Laubbaum sowie 3 Solitärsträucher aus der o.g. Pflanzliste 1 zu pflanzen. Abgehende Bäume und Sträucher sind durch eine entsprechende Neupflanzung zu ersetzen. Bereits vorhandene Bäume und Sträucher können auf das Pflanzgebot angerechnet werden. − In Bereichen, die an öffentliche Flächen angrenzen, sind aus- schließlich Laubgehölze zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB) 2.30 Pflanzung Umgrenzung von Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen; Pflanzung Pflanzung von lockeren Gehölz-Gruppen als lückiger Ufergehölz- Randstreifen welch die als zu erhaltend festgesetzten Bäume ergän- zen. In den Randbereichen sind feuchte bis frische Krautsäume zu entwickeln. Es sind Gehölze aus der Pflanzliste zu "Pflanzungen in den öffentlichen Flächen" – Pflanzliste 2 (bachbegleitende Grünflä- che) zu pflanzen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB) 2.31 Grenze des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" der Gemeinde Baindt (§ 9 Abs. 7 BauGB; Nr. 15.13. PlanZV; siehe Planzeichnung) Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 16 2.32 Bereich der 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite"; die Inhalte des Bebauungsplanes "Innere Breite" (Fassung vom 01.07.1987, rechtsverbindlich seit 06.11.1987) sowie alle Änderungen, Ergänzungen oder Erweiterungen, die sich auf diesen Bebauungsplan beziehen, vor dieser Änderung werden für diesen Bereich vollständig durch diesen Bebauungsplan ersetzt. (§ 9 Abs. 7 BauGB; siehe Planzeichnung) Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 17 3 Örtliche Bauvorschriften (ÖBV) gemäß § 74 LBO mit Zeichenerklärung 3.1 Grenze des räumlichen Geltungsbereiches der örtlichen Bauvor- schriften zum Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Än- derung des Bebauungsplanes "Innere Breite" der Gemeinde Baindt Die Inhalte des Bebauungsplanes "Innere Breite" (Fassung vom 01.07.19.87, rechtsverbindlich seit 06.11.1987) sowie alle Ände- rungen, Ergänzungen oder Erweiterungen, die sich auf diesen Be- bauungsplan beziehen, vor dieser Änderung werden für diesen Be- reich vollständig durch die örtlichen Bauvorschriften zum Bebau- ungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebau- ungsplanes "Innere Breite" ersetzt. (§ 9 Abs. 7 BauGB, Nr. 15.13. PlanZV; siehe Planzeichnung 3.2 Dachformen Alle vorgeschriebenen Dachformen gelten nur für Dächer von Haupt- gebäuden. Für untergeordnete Bauteile (z.B. Zwerchgiebel, Ein- gangsüberdachungen) sind andere Dachformen zulässig. Unterge- ordnet sind diese Bauteile dann, wenn sie nicht mehr als 50% der Hausbreite, gemessen jeweils an den Außenkanten der sich gegen- überliegenden Hauswände, einnehmen. (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO) 3.3 SD Dachform Satteldach mit folgenden Maßgaben: Vertikale Versätze von sich gegenüberliegenden Dach-Ebenen (hö- henmäßig versetzter First) sind zulässig; sie werden auf max. 1,75 m (senkrecht gemessen von Oberkante Teil-First zu Ober- kante Teil-First) beschränkt. (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO; siehe Typenschablonen) 3.4 WD Dachform Walmdach (auch als Zeltdach oder so genanntes Krüp- pelwalmdach zulässig) (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO; siehe Typenschablonen) Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 18 3.5 PD Dachform Pultdach mit folgender Definition: Mindestens 75 % al- ler Dach-Ebenen des jeweiligen Hauptgebäudes müssen zueinander parallel sein. Die Fläche einer Dach-Ebene wird in der senkrechten Projektion auf die Fläche gemessen. (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO; siehe Typenschablonen) 3.6 FD Dachform Flachdach; als Flachdächer gelten Dächer bis zu einer Dachneigung von max. 3°. (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO; siehe Typenschablonen) 3.7 DN .... - ....° Dachneigung; Winkel zwischen der Horizontalen und der Ebene des Daches als Mindest- und Höchstmaß; gilt für das Dach des Hauptgebäudes sowie für Terrassengeschoße und für Widerkehre und Zwerchgiebel ab 6,00 m Breite (Außenkante Außenwand). Auf- grund der für die entsprechenden Dachformen unterschiedlich fest- gesetzten Dachneigungen gilt folgende Unterscheidung: − Hauptgebäude mit einem Terrassengeschoß sind solche, bei de- nen die Geschoßfläche des obersten Geschoßes um mind. 33 % kleiner als jedes der darunter liegenden freien, d.h. rundum sichtbaren Geschoße ist; nichtüberdachte Terrassen und Balkone des obersten Geschoßes bleiben unberücksichtigt. − Hauptgebäude mit Pultdach sind solche bei denen mindestens 75 % ihrer Dach-Ebenen parallel sind. − Hauptgebäude mit Flachdach weisen eine maximale Dachnei- gung von 3° auf. (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO; siehe Typenschablonen) 3.8 Solar- und Fotovoltaikan- lagen auf Dächern Thermische Solar- und Fotovoltaikanlagen sind der gewählten Dachneigung entsprechend parallel zur Dachfläche, auf der sie be- festigt werden, auszuführen. Dies gilt nicht für Flachdächer. Die Auf- ständerung thermischer Solar- bzw. Fotovoltaikanlagen auf Flach- dächern ist nur unter folgenden Voraussetzungen zulässig: − die maximale Höhe der Oberkante der Module gegenüber dem jeweils senkrecht darunterliegenden Punkt auf der Dachhaut be- trägt 1,00 m (Aufständerung) und Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 19 − der waagerechte Abstand der Oberkante der Module zur nächst- gelegenen Dachkante (Attika, Traufe, Ortgang) muss mindes- tens 1,00 m betragen. (Hinweis: Bei der Errichtung von PV-Anlagen ist die Festsetzung "Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Na- tur und Landschaft" zu beachten) (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO; siehe Typenschablonen) 3.9 Widerkehre und Zwerch- giebel Widerkehre (gegenüber der Außenwand vorspringende Bauteile mit Firstrichtung quer zur Haupt-Firstrichtung) und Zwerchgiebel (ge- genüber der Außenwand nicht vorspringende Bauteile mit Firstrich- tung quer zur Haupt-Firstrichtung, welche die Traufe unterbrechen) sind unter folgenden Voraussetzungen zulässig: − max. Breite (Außenkante Außenwand): 6,50 m − Mindestabstand (Außenkanten) untereinander bzw. zu evtl. Dachaufbauten: 1,50 m − Mindestabstand (Außenkanten) zur Gebäudekante im 1. Dach- geschoß der jeweiligen Giebelseite: 1,50 m (frei stehende Bau- teile wie Stützen etc. unter 0,50 m Breite sowie Dachüberstände bleiben unberücksichtigt) − Mindestabstand (senkrecht gemessen) zum nächstgelegenen First des Hauptdaches: 0,30 m (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO) 3.10 Dachaufbauten Dachaufbauten (Dachgaupen und Dacheinschnitte ohne eine voll- ständige Überdachung (so genannte Negativgaupen) sind nicht zu- lässig. (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO) 3.11 Materialien Als Dachdeckung für Dächer von − Hauptgebäuden − Garagen sowie − sonstigen Nebengebäuden Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 20 sind alle Materialien mit Ausnahme von blanken Metall-Oberflä- chen (Blechdächer ohne Beschichtung) bzw. von glänzenden bzw. spiegelnden Oberflächen (z.B. engobierte Dachpfannen) zulässig. Für untergeordnete Bauteile (Verbindungs-Teile, Abdichtungs-Ele- mente etc.) sind darüber hinaus andere Materialien zulässig. Für Dachflächen, die der Gewinnung von Sonnenenergie dienen, sind darüber hinaus Materialien zulässig, die für diese Anlagen (Sonnenkollektoren, Fotovoltaik-Anlagen) üblich bzw. erforderlich sind. Für untergeordnete Bauteile (Verbindungs-Teile, Abdichtungs-Ele- mente etc.) sind darüber hinaus andere Materialien zulässig. (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO) 3.12 Farben Als Farbe für Dächer sind nur rote bis rotbraune sowie betongraue bis anthrazitgraue Töne zulässig, dies gilt nicht für begrünte Dächer. Für Dachflächen, die der Gewinnung von Sonnenenergie dienen, sind die Farben zulässig, die für entsprechende Anlagen (Sonnen- kollektoren, Photovoltaik-Anlagen) üblich bzw. erforderlich sind. Für untergeordnete Bauteile (Verbindungs-Teile, Abdichtungs-Ele- mente etc.) sind darüber hinaus andere Farben zulässig. (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO) 3.13 Anzahl der Stellplätze in dem Baugebiet Die Anzahl der nachzuweisenden Stellplätze pro Wohnung in dem Baugebiet beträgt: Wohnungsgröße (WoFlV) Stellplätze hierfür kleiner 45 m2 1,0 ab 45 m2 2,0 Für andere Nutzungen als Wohnen bleiben die gesetzlichen Vor- schriften unbenommen. (§ 74 Abs. 2 Nr. 2 LBO) Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 21 4 Kennzeichnungen gem. § 9 Abs. 5 BauGB mit Zei- chenerklärung 4.1 Umgrenzung von Flächen deren Böden erheblich mit umwelt- gefährdenden Stoffen belastet sind; Im nördlichen Geltungsbereich liegt auf Flurstück 55 der im Boden- schutz- und Altlastenkataster erfasste Altstandort "Marsweiler Straße 2" (Flächennummer 1346). Die Fläche wurde aufgrund der ehemaligen Nutzung als Spedition und Werkstatt als Altstandort er- fasst und im Bodenschutz- und Altlastenkataster dokumentiert. Der Altstandort ist eingestuft in B-Entsorgungsrelevanz. Das heißt, der Altlastenverdacht ist ausgeräumt, es besteht daher kein weiterer Handlungsbedarf. Aufgrund der Nutzungshistorie kann bei Eingrif- fen in den Untergrund stellenweise verunreinigtes Bodenmaterial angetroffen werden, das ggf. entsprechend den abfall- und boden- schutzrechtlichen Bestimmungen zu verwerten bzw. zu entsorgen ist. Mit möglichen Verunreinigungen ist im Bereich des laut Erfas- sungsunterlagen noch existierenden Ölabscheiders zu rechnen. Zukünftige Tiefbauarbeiten sind unter Aufsicht eines Fachbauleiters Altlasten durchzuführen. (§ 9 Abs. 5 Nr. 3 BauGB; §§ 4, 9, 10 BBodSchG; siehe Planzeich- nung) Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 22 5 Nachrichtliche Übernahme von nach anderen ge- setzlichen Vorschriften getroffenen Festsetzungen gem. § 9 Abs. 6 BauGB mit Zeichenerklärung 5.1 Überschwemmungsbereich eines HQExtrem-Ereignisses des "Sulz- moosbaches" Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 23 6 Hinweise und Zeichenerklärung 6.1 Weiterführende Grenze der räumlichen Geltungsbereiche des Be- bauungsplanes "Innere Breite" der Gemeinde Baindt (siehe Plan- zeichnung) 6.2 Bestehendes Gebäude zur Zeit der Planaufstellung (siehe Plan- zeichnung) 6.3 Bestehende Grundstücksgrenzen zur Zeit der Planaufstellung (siehe Planzeichnung) 6.4 Geplante Grundstücksgrenzen; die so gekennzeichneten Grenzen stellen einen Vorschlag zur Aufteilung der Grundstücke dar (siehe Planzeichnung) 6.5 Bestehende Flurstücksnummer (beispielhaft aus der Planzeich- nung) 6.6 Vorhandenes (natürliches) Gelände; Darstellung der Höhen- schichtlinien (beispielhaft aus der Planzeichnung, siehe Planzeich- nung) 6.7 Flächen für Hochwasserschutzanlagen außerhalb des Geltungs- bereiches; entlang des gekennzeichneten Bereichs sind Anlagen zum Schutz vor Hochwasser (HQExtrem) des "Sulzmoosbaches" mind. In der festgesetzten Höhe herzustellen (beispielsweise Hochwasserschutz- wand, Aufschüttung) (siehe Planzeichnung) 466,00 467,00 Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 24 6.8 Begrenzungslinie für weiterführende Straße außerhalb des Gel- tungsbereiches; weiterführende Straße im Bebauungsplan "Misch- gebiet Fischerareal" (siehe Planzeichnung) 6.9 Höhenpunkte für die Oberkante der geplanten Straße außer- halb des Geltungsbereiches; zwischen dem jeweils festgesetzten Hö- hen ist die festgesetzte Oberkante des geplanten Geländes einzuhal- ten. Die Werte der Oberkante dürfen nicht unterschritten werden. Die Bereiche zwischen den festgesetzten Höhenpunkten müssen eine Höhe zwischen den angrenzenden Werten aufweisen. (§ 9 Abs. 9 Nr. 16 c BauGB i.V.m. § 9 Abs. 3 BauGB; siehe Planzeich- nung) 6.10 Geplante Böschung bei Öffnung des "Sulzmoosbaches" (siehe Planzeichnung) 6.11 Begrenzungslinie für Unterhaltungs- und Fußweg; äußere Umgrenzung; die genaue Lage- und Ausführungsplanung findet nach Abschluss der Bachöffnung des Sulzmoosbaches statt. (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB; Nr. 6.2. PlanZV; siehe Planzeichnung) 6.12 Natur- und Artenschutz Die Außenbeleuchtung sollte in den Nachtstunden soweit als aus Gründen der Verkehrssicherheit möglich abgeschaltet oder bedarfs- weise über Bewegungsmelder gesteuert werden. Zäune sollten zum Gelände hin einen Abstand von mind. 0,15 m zum Durchschlüpfen von Kleinlebewesen aufweisen. Die Errichtung von Regenwasser-Auffangbecken (Zisternen) sowie eines Komposts wird empfohlen. Bei der Pflanzung von Bäumen ist das Nachbarrechtsgesetz zu be- rücksichtigen. Zur Entwicklung von Extensivwiesen sollten die öffentlichen Grünflä- chen durch zweimalige Mahd pro Jahr (1. Mahd nicht vor dem 15.06; 2. Mahd Ende September) gepflegt werden. Das Mähgut Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 25 sollte von der Fläche entfernt werden. Die Ausbringung von Dünge- oder Pflanzenschutzmitteln sollte vermieden werden. 6.13 Artenschutz Um Verbotstatbestände im Sinne des § 44 Abs. 1 BNatSchG zu ver- meiden, muss die Räumung der Baufelder sowie die Beseitigung der Gehölze zwischen 01.10 und 28.02 außerhalb der Brutzeit von Vö- geln erfolgen. Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes entfallen Höhlenbäume und Gebäude und damit auch (potenzielle) Quartiere für höhlenbrü- tende Vögel und Fledermäuse. Um zu gewährleisten, dass die Le- bensraumbedingungen für diese Arten erhalten bleiben, sind fol- gende artenschutzrechtliche Ersatzmaßnahmen umzusetzen: − Für den Haussperling ist ein Sperlingskoloniehaus (z.B. Schweg- ler 1SP) an Gebäuden in räumlicher Nähe anzubringen. − Für Kohl- und Blau- und Weidenmeise sind sechs Meisennistkäs- ten im räumlichen Zusammenhang zu installieren (z.B. Schweg- ler Nisthöhle 1B, zwei Kästen mit 26 mm Lochdurchmesser, vier Kästen mit 32 mm Lochdurchmesser). − Die Aufhängung der Nisthilfen hat in zeitlichem Zusammenhang mit der Fällung der Höhlenbäume, bzw. mit dem Abriss der Ge- bäude spätestens bis Anfang März des folgenden Frühjahrs zu erfolgen. − Es ist auf einen fachgerechten Standort (2-4 m hoch, Exposition Südost, Halbschatten, freier Anflug möglich) zu achten. Nistkäs- ten der gleichen Vogelart sind mind. 10 m voneinander entfernt aufzuhängen, Ausnahme Haussperling). − Für höhlen- und spaltenbewohnende Fledermausarten sind drei Ersatzquartiere im räumlichen Zusammenhang aufzuhängen (z.B. Schwegler Fledermausflachkasten 1FF, Fledermaushöhle 2FN). − Die Nisthilfen müssen jährlich im Herbst (November/Dezember) fachgerecht gereinigt werden. − Wespen-/Hornissennester sind erst im Frühjahr des Folgejahres aus den Nisthilfen zu entfernen. Die Aufhängung der Nisthilfen hat in zeitlichem Zusammenhang mit der Fällung der Höhlen- bäume, spätestens bis Anfang März des folgenden Frühjahrs zu erfolgen. Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 26 Bezüglich ausführlicher Erläuterungen siehe faunistisches Fachgut- achten vom 10.02.2016. 6.14 Vorhandener Baum (Erhaltung bzw. Beseitigung in Abhängigkeit von der jeweiligen Baumaßnahme, siehe Planzeichnung) 6.15 Vorhandene Strauchgruppe (Erhaltung bzw. Beseitigung in Ab- hängigkeit von der jeweiligen Baumaßnahme, siehe Planzeichnung) 6.16 Vorhandene Gehölze Gemäß § 39 Abs. 5 BNatSchG ist es verboten, in der Zeit vom 01.03. bis 30.09. außerhalb des Waldes vorkommende Bäume, Sträucher oder andere Gehölze zu roden. Notwendige Gehölzbeseitigungen so- wie die Baufeldräumung sollten daher außerhalb der Brutzeit von Vögeln zwischen dem 01.10. und dem 28.02. des jeweiligen Jahres erfolgen. Es wird empfohlen, auch die nicht als zu erhalten festge- setzten vorhandenen Gehölze möglichst zu erhalten (Erhaltung bzw. Beseitigung in Abhängigkeit von der jeweiligen Baumaßnahme) und während der Bauzeit mit entsprechenden Baumschutzmaßnah- men zu sichern. Um den Kronen- und Wurzelbereich vorhandener Bäume nicht zu beschädigen und den Gehölzbestand bestmöglich zu schützen, sollten alle baulichen Maßnahmen gemäß DIN 18920 "Landschaftsbau-Schutz von Bäumen, Pflanzbeständen und Vege- tationsflächen bei Baumaßnahmen" sowie RAS-LP4 "Richtlinie für die Anlage von Straßen, Teil Landschaftspflege, Abschnitt 4: Schutz von Bäumen, Vegetationsbeständen und Tieren bei Baumaßnah- men" durchgeführt werden. 6.17 Umgrenzung von Schutzgebieten im Sinne des europäischen Schutzgebietsnetzwerkes "Natura2000"; hier Teilfläche des FFH-Gebiets "Schussenbecken mit Tobelwäldern südlich Blitzen- reute" (Schutzgebiets-Nr. 8223-311), außerhalb des Geltungsbe- reiches (§ 9 Abs. 6 BauGB; Nr. 13.3. PlanZV; siehe Planzeichnung). Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 27 Mischwasserkanal (Bestand) 6.18 "Sulzmoosbach" (ungefährer Verlauf, siehe Planzeichnung); ver- dolte Abschnitte sind mit einer gestrichelten, offene mit einer durchgezogenen Linie dargestellt. 6.19 Gewässerrandstreifen Seit Inkrafttreten des Wassergesetzes am 01.01.2014 gelten nach § 29 Wassergesetz (WG) auch für den Innenbereich Gewässerrand- streifen in einer Breite von 5 m. Der Gewässerrandstreifen bemisst sich bei Gewässern mit ausgeprägter Böschungsoberkante ab der Böschungsoberkante, ansonsten bei fehlender Gewässerbö- schungsoberkante ab der Linie des Mittelwasserstandes. Die Gewässerrandstreifen dienen der Erhaltung und Verbesserung der ökologischen Funktionen der Gewässer, der Wasserspeiche- rung, der Sicherung des Wasserabflusses sowie der Verminderung von Stoffeinträgen. Folgendes ist im Bereich des Gewässerrandstreifens verboten (gem. § 38 Wasserhaushaltsgesetz und § 29 Wassergesetz für Baden- Württemberg): − Einsatz und Lagerung von Dünge- und Pflanzenschutzmitteln − Umgang mit wassergefährdenden Stoffen − die nicht nur zeitweise Ablagerung von Gegenständen, die den Wasserabfluss behindern können oder die fortgeschwemmt werden können − Anpflanzung von nicht standortgerechten Bäumen und Sträu- chern − Entnahme von standortgerechten Bäumen und Sträuchern 6.20 Haupt-Abwasserleitungen unterirdisch, hier Mischwasserkanal (siehe Planzeichnung) 6.21 Retentionsfilterbecken außerhalb des Geltungsbereiches; Lage und Größe sind ungenau (siehe Planzeichnung) Es ist geplant in dem Retentionsfilterbecken Niederschlagswasser von öffentlichen Verkehrsflächen und von privaten Grundstücken zu- rückzuhalten und über die belebte Bodenzone zu behandeln. Der R 71 Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 28 Bereich soll als naturnahes Retentionsbecken mit natürlichen Bö- schungswinkeln angelegt werden. 6.22 Grundwasserdichte Unter- geschoße Auf Grund der umzusetzenden Versickerungssysteme in Verbindung mit der Bodenbeschaffenheit in bestimmten Teilbereichen ist inner- halb des Baugebietes mit einem Vernässen des Arbeitsraumes zu rechnen. Die Gebäude sollten daher mit einem grundwasserdichten Untergeschoß ausgeführt werden. 6.23 Hochwasser Das Plangebiet liegt laut bisherigen Hochwasserkarte (HWGK) im Über- schwemmungsbereich eines HQExtrem- sowie eines HQ100-Ereignisses. Diese sind aber nicht aktuell. Im Bereich des Plangebietes selbst ist der "Sulzmoosbach" verdolt. Da das Risiko einer Überflutung für Teilbe- reiche nicht ausgeschlossen werden kann, sollten im Rahmen einer Neubebauung von Grundstücken mögliche Hochwasserschutzmaß- nahmen berücksichtigt bzw. eine hochwassersichere Bebauung vor- genommen werden. Um entstehenden Schäden bei Hochwasser vorzubeugen, sind hochwas- serangepasste Maßnahmen zum Objektschutz der Bebauung erforderlich. Für eine hochwasserangepasste Bauweise wird auf die Arbeitshilfe "Hochwasserschutzfibel", herausgegeben vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, verwiesen. In einem parallelen Verfahren beabsichtigt die Gemeinde Baindt Hoch- wasserschutzmaßnahmen am "Sulzmoosbach" durchzuführen. Der nörd- lich verlaufende, verdolte Abschnitt des "Sulzmoosbaches" soll im Rah- men der Bauausführung aufgedeckt werden, um die Überschwemmungs- fläche HQ100 und HQExtrem mittels Bereitstellung von Retentionsfläche zu reduzieren bzw. zurück zu nehmen. Bei einer positiven wasserrechtlichen Genehmigung und Umsetzung dieser Maßnahmen entfallen die vorge- nannten Ausgleichmaßnahmen und Einschränkungen zur baulichen Nut- zung, da in diesem Fall das Plangebiet dieses Bebauungsplanes keine Überschwemmungsflächen nach § 76 WHG mehr in Anspruch nimmt. Gemäß § 78 c WHG ist die Errichtung neuer Heizölverbraucheranlagen in festgesetzten und vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebieten ver- boten. Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 29 6.24 Bodenschutz Um den sparsamen und schonenden Umgang mit Grund und Boden sicherzustellen wird empfohlen, ein Bodenmanagementkonzept zu erstellen und die Bauausführung bodenkundlich begleiten zu lassen. Das Bodenmanagementkonzept sollte folgende Punkte umfassen: Feststellung der physikalischen Eigenschaften des auszuhebenden Bodens; Erdmassenberechnungen (getrennt nach A-, B-, C-Hori- zont); Mengenangaben bezgl. künftiger Verwendung des Bodens; direkte Verwendung (im Baugebiet, außerhalb des Baugebietes); Trennung von Oberboden und kulturfähigem Unterboden bei Ausbau und Lagerung; Zwischenlagerung (Anlage von Mieten nach der DIN 19731); Maßnahmen zur Vermeidung und zur Beseitigung von Bodenverdichtungen; Ausweisung von Lagerflächen sowie Auswei- sung von Tabuflächen (keine bauseitige Beanspruchung). Informa- tionen zum Bodenschutz bei Baumaßnahmen enthält der Flyer "Bo- denschutz beim Bauen", der als pdf auf der Homepage des Landrat- samtes Ravensburg verfügbar ist. Die DIN 19731 ("Bodenbeschaffenheit – Verwertung von Boden- material") und DIN 18915 ("Vegetationstechnik im Landschaftsbau – Bodenarbeiten") sind bei der Bauausführung einzuhalten. 6.25 Barrierefreies Bauen Im Zuge der Planung und Umsetzung von Bauvorhaben sollte durch den Bauherrn die Möglichkeit der Umsetzung barrierefreier Woh- nungen in den Erdgeschoßen der geplanten Gebäude geprüft und in Betracht gezogen werden. 6.26 Brandschutz Für die Zufahrten gilt die "Verwaltungsvorschrift über Flächen für Rettungsgeräte der Feuerwehr auf Grundstücken" in der jeweils ak- tuellen Fassung (VwV Feuerwehrflächen) i.V.m. § 15 Landesbauord- nung Für die Ermittlung der Löschwasserversorgung gilt das Regelwerk der DVGW Arbeitsblatt W 405 i.V.m. §2 (5) Ausführungsverordnung zur Landesbauordnung sowie Ziff.5.1 IndBauRL. Die Installation von Überflurhydranten wird ausdrücklich empfohlen. Sie bieten bei Brandeinsätzen gegenüber den Unterflurhydranten einsatztaktisch erhebliche Vorteile, insbesondere durch die deutlich bessere Auffindbarkeit und schnellere Bedienbarkeit. Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 30 Die Feuerwehr Baindt verfügt über kein eigenes Hubrettungsfahr- zeug. Auch die zuständigen Stützpunktfeuerwehr der Großen Kreis- stadt Weingarten kann - aufgrund einer Fahrtzeit > 5 min - das dort vorgehaltenen Hubrettungsfahrzeug nicht innerhalb der fach- technisch erforderlichen Eintreffzeit für Menschenrettungsmaßnah- men einsetzen. Da Schiebleitern, mit einer Nennrettungshöhe von 8 m bis 12 m nur bedingt für wirksame Lösch- und Rettungsarbeiten i.S.d. § 15 LBO geeignet sind, bestehen für den Bereich des obigen Bebauungsplanes grundsätzliche Bedenken gegenüber Aufenthalts- räumen, die eine Rettungshöhe > 8 m aufweisen. In solchen Fällen muss ein zweiter baulicher Rettungsweg hergestellt werden, der den Anforderungen der DIN 18065 (notwendige Treppen) entspricht. Gewerbebetriebe, die auf Grund der Brandlasten die Löschwasser- versorgung aus der öffentlichen Wasserversorgung überschreiten, sollten für den Objektschutz selbstständig genügend Löschwasser (z.B. Zisterne) vorhalten. 6.27 Ergänzende Hinweise Auf Grund der Beschaffenheit des Baugrundes der näheren Umge- bung kann von einer Bebaubarkeit im überplanten Bereich ausge- gangen werden. Den Bauherren wird darüber hinaus empfohlen, im Rahmen der Bauvorbereitungen eigene Erhebungen durchzuführen (z.B. Schürfgruben, Bohrungen). Sollten bei Erdarbeiten Funde (beispielsweise Scherben, Metallteile, Knochen) und Befunde (z.B. Mauern, Gräber, Gruben, Brandschich- ten) entdeckt werden, ist das Landesamt für Denkmalpflege beim Regierungspräsidium Stuttgart (Abt. 8) unverzüglich zu benachrich- tigen. Fund und Fundstelle sind bis zur sachgerechten Begutach- tung, mindestens bis zum Ablauf des 4. Werktags nach Anzeige, un- verändert im Boden zu belassen. Die Möglichkeit zur fachgerechten Dokumentation und Fundbergung ist einzuräumen (gem. § 20 des Denkmalschutzgesetzes (DSchG)). Werden bei Aushubarbeiten Ver- unreinigungen des Bodens festgestellt (z.B. Müllrückstände, Verfär- bungen des Bodens, auffälliger Geruch o.ä.), ist das zuständige Landratsamt unverzüglich zu benachrichtigen. Für die Erschließung des Gebietes ist es notwendig, Kabelverteiler- schränke, Straßenlaternen oder ähnliche Einrichtungen in der öf- Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 31 fentlichen/privaten Fläche zu installieren. Die Gemeinde Baindt be- hält sich die Auswahl der hierfür geeigneten Standorte sowie evtl. erforderliche Vereinbarungen vor. Den Bauherren wird empfohlen, ein Leer-Rohr von der Erschlie- ßungs-Straße zum Gebäude zur Aufnahme der Telekommunikati- onskabel vorzusehen. Die Grundstücke werden mit einem Anschluss an das Fernwärmenetz versehen. Im Sinne einer schadstoffarmen Energie-Erzeugung sollte von diesem Anschluss Gebrauch gemacht werden. Auf die Lage der erforderlichen Hauskontrollschächte ist unabhängig von der festgesetzten Baugrenze bzw. den ggf. festgesetzten Flächen für Garagen, Nebenanlagen oder Stellplätze zu achten. Die Schächte sind von Bebauung bzw. Versiegelung jeglicher Art freizuhalten. Auf Grund der angrenzenden landwirtschaftlich genutzten Flächen ist mit der Einwirkung von vorübergehenden belästigenden Geruchs- Immissionen (z.B. durch Aufbringen von Flüssigdung, Pflanzen- schutzmitteln etc.) sowie Lärm-Immissionen (z.B. Traktorengeräu- sche, Kuhglocken etc.) zu rechnen. Unterkellerungen an Gebäuden sollten in Gewässernähe als wasser- dichte und auftriebsichere Wannen ausgeführt werden. Versicke- rungsmulden sollten im Abstand von mind. 6,00 m zu unterkellerten Gebäuden angelegt werden. Alle genannten Normen und Richtlinien sind beim Deutschen Pa- tentamt archiviert und gesichert hinterlegt. Die genannten Normen und Richtlinien können bei der Gemeinde Baindt, Marsweiler Straße 4, eingesehen werden. 6.28 Plangenauigkeit Obwohl die Planzeichnung auf einer digitalen (CAD) Grundlage er- stellt ist (hohe Genauigkeit), können sich im Rahmen der Ausfüh- rungs-Planung und/oder der späteren Einmessung Abweichungen ergeben (z.B. unterschiedliche Ausformung der Verkehrsflächen, un- terschiedliche Grundstücksgrößen etc.). Weder die Gemeinde Baindt noch die Planungsbüros übernehmen hierfür die Gewähr. 6.29 Lesbarkeit der Planzeich- nung Zur Lesbarkeit der Planzeichnung werden übereinander liegende Li- nien nebeneinander dargestellt. Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 32 7 Satzung Auf Grund von § 10 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634), § 4 der Gemeindeordnung für Baden-Württemberg (GemO) in der Fassung vom 24.07.2000 (GBl. BW S. 581, ber. S. 698), zuletzt geändert durch Gesetz vom 06.03.2018 (GBl. S. 65, 73), § 74 der Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) in der Fassung vom 05.03.2010 (GBl. S. 357, ber. S. 416), zuletzt geändert durch Gesetz vom 21.11.2017 (GBl. S. 612, 613) der Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786) sowie der Planzeichenverordnung (PlanZV) in der Fassung vom 18.12.1990 (BGBl. I 1991 S. 58), zuletzt geändert durch Gesetz vom 04.05.2017 (BGBl. I S. 1057), hat der Gemeinderat der Gemeinde Baindt den Bebauungsplan "Wohnen Fi- scherareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu in öffentlicher Sitzung am ...................... beschlossen. § 1 Räumlicher Geltungsbereich Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebau- ungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu ergibt sich aus deren zeichnerischem Teil vom 05.09.2019. yyq § 2 Bestandteile der Satzung Der Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu bestehen aus der Planzeichnung und dem Textteil vom 05.09.2019. Dem Be- bauungsplan und den örtlichen Bauvorschriften hierzu wird die jeweilige Begründung vom 05.09.2019 beige- fügt, ohne deren Bestandteil zu sein. Die bisherigen Inhalte des Bebauungsplanes "Innere Breite" (Fassung vom 01.07.1987, rechtsverbindlich seit 06.11.1987) sowie alle Änderungen, Ergänzungen oder Erweiterungen, die sich auf diesen Bebauungsplan beziehen, innerhalb des räumlichen Geltungsbereiches werden durch die nunmehr festgesetzten Inhalte voll- ständig ersetzt. § 3 Ordnungswidrigkeiten Ordnungswidrig im Sinne des § 75 LBO handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig den auf Grund von § 74 LBO erlassenen örtlichen Bauvorschriften zuwider handelt. Zuwiderhandeln kann mit Geldbußen bis zu 100.000,- € (Einhunderttausend Euro) belegt werden. Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig die Vorschriften zu: − Dachformen − Dachneigung Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 33 − Solar- und Photovoltaikanlagen auf Dächern − Widerkehre und Zwerchgiebel − Dachaufbauten − Materialien − Farben − Anzahl der Stellplätze dem Baugebiet nicht einhält oder über- bzw. unterschreitet. § 4 In-Kraft-Treten Der Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu der Gemeinde Baindt treten mit der ortsüblichen Bekanntmachung des jewei- ligen Satzungsbeschlusses in Kraft (gem. § 10 Abs. 3 BauGB). § 5 Berichtigung des Flächennutzungsplanes Der Flächennutzungsplan wird gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB für den Bereich des Bebauungsplanes "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu im Wege der Berichtigung angepasst. Baindt, den ........................ .......................................................... (S. Rürup, Bürgermeisterin) (Dienstsiegel) Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 34 8 Begründung – Städtebaulicher Teil 8.1 Allgemeine Angaben 8.1.1 Zusammenfassung Durch den Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" wird die Umsetzung neuer Wohnbebauung westlich anschließend an die Ortsmitte ermöglicht. Dadurch erfolgt eine sinnvolle Umnutzung von Brachflächen im Innenbereich und ermöglicht eine städtebauliche Neuordnung der Ortsmitte. Weiterhin werden auf den Grundstücken mit den Fl.- Nrn. 51 und 51/1 die bestehenden Festsetzungen moderat aufgeweitet, um einem zeitgemäßen Neu- bau zu entsprechen. Das Plangebiet befindet sich in der Ortsmitte von Baindt und wird im Osten durch die "Küferstraße", im Süden vom Gelände des Bauhofes und der Feuerwehr an der "Ziegeleistraße" begrenzt, im Westen derzeit durch landwirtschaftliche Fläche sowie etwas weiter westlich von der Kreis-Straße 7951. Im Norden angrenzend verläuft die "Marsweiler Straße". Der Geltungsbereich wird im Osten von Einrich- tungen der Ortsmitte Baindt mit dem Rathaus, einer Veranstaltungshalle, Einzelhandelsnutzungen und einem Parkplatz begrenzt. Die Aufstellung des Bebauungsplanes dient der Ausweisung dringend benötigter Wohnbauflächen, zur Deckung des Wohnraumbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung sowie des Wohnraumbedarfs, der auf Grund von Zuwanderung vorhanden ist. Die Fläche befindet sich innerhalb des förmlich festgeleg- ten Sanierungsgebietes "Ortskern II". Deshalb wird mit dieser Planung der städtebaulichen Neuord- nung des Gemeindezentrums Rechnung getragen. Die überplanten Flächen werden im rechtgültigen Flächennutzungsplan als "Mischbauflächen" (M) dargestellt und sind daher im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes zu berichtigen. Die Durchführung einer Umweltprüfung gem. § 2 Abs. 4 BauGB sowie die Erstellung eines Umweltbe- richtes gem. § 2a Satz 2 Nr. 2 BauGB sowie Anlage zu § 2 Abs. 4 und § 2a BauGB ist nicht erforderlich, da die Aufstellung des Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu im beschleunigten Verfahren (Bebauungspläne der Innenentwick- lung) erfolgt (gem. § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB). Ein Ausgleich bzw. eine Abarbeitung der Eingriffs-Regelung ist nicht erforderlich. Eingriffe, die auf Grund des Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu zu erwarten sind, gelten als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig (gem. § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB). Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 35 8.1.2 Abgrenzung und Beschreibung des Plangebietes Der zu überplanende Bereich befindet sich westlich der Ortsmitte der Gemeinde Baindt und wird im Osten durch die "Küferstraße" begrenzt. Im Norden verläuft die "Marsweiler Straße", im Westen bildet der Bereich des ebenfalls im Bauleitverfahren befindlichen Bebauungsplanes "Mischgebiet Fischerareal" und 10. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" sowie die örtlichen Bauvor- schriften hierzu den Rand des Geltungsbereiches. Im Süden grenzt der Geltungsbereich an das Ge- lände des Bauhofes und der Feuerwehr an. Das Plangebiet befindet sich im Sanierungsgebiet "Ortskern II". Im südlichen Bereich der Planung grenzt der Geltungsbereich dieser Planung an den Geltungsbe- reich des bereits rechtsverbindlichen Bebauungsplanes "Innere Breite" und überlagert diesen teil- weise. Darüber hinaus sind für die Bereiche der wasserwirtschaftlichen und landschaftsplanerischen Maßnahmen die erforderlichen Flächen (Öffnung des "Sulzmoosbaches") in den Geltungsbereich aufgenommen. Innerhalb des Geltungsbereiches befinden sich folgende Grundstücke mit den Fl.-Nrn. 51, 51/1, 53 (Teilflächen), 53/1 (Teilflächen), 55 (Teilflächen), 58/4 (Teilflächen) und 87 (Teilflächen). 8.2 Städtebauliche und planungsrechtliche Belange 8.2.1 Bestands-Daten und allgemeine Grundstücks-Morphologie Der zu überplanende Bereich befindet sich im nördlichen Schussental. Die landschaftlichen Bezüge werden vom Bodenseebecken geprägt. Innerhalb des Geltungsbereiches befinden sich im nördlichen Bereich Gebäude, die momentan durch die Gemeinde genutzt werden, im Zuge der Neuordnung aber abgerissen werden sollen. Im Süd-Osten besteht weitere Bestandsbebauung, die zu Wohnzwecken genutzt wird, sowie einige Bäume, welche im Zuge der Erschließung teilweise erhalten werden sollen. Darüber hinaus sind keine naturräumlichen Einzelelemente vorhanden. Die überwiegenden Teile des Geländes sind nahezu eben. Die Anschlüsse an die bereits bebauten Grundstücke im Süden sind unproblematisch. 8.2.2 Erfordernis der Planung Die Aufstellung des Bebauungsplanes soll die Überlegungen des städtebaulichen Wettbewerbes zur städtebaulichen Neuordnung des Gemeindezentrums aus den Jahren 2014 und 2015 konkretisie- ren und die planerischen Voraussetzungen dazu schaffen. Bereits zu diesem Zeitpunkt wurde die Realisierung von Wohnbebauung durch die Ausweisung eines allgemeinen Wohngebietes ange- dacht. So dient dieser Bebauungsplan der Ausweisung von Flächen für allgemeine Wohngebiete, Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 36 um den Wohnraumbedarf der ortsansässigen Bevölkerung zu decken sowie den Wohnraumbedarf, der auf Grund von Wanderungsgewinnen vorhanden ist. Ohne die Aufstellung eines Bebauungsplanes ist es der Gemeinde nicht möglich der Nachfrage nach Wohnraum gerecht zu werden. In der Gemeinde gibt es nicht ausreichend Baulücken, Gebäude- leerstände oder sonstige Nachverdichtungspotenziale, die die kurz- bis mittelfristige Nachfrage nach Wohngrundstücken decken könnten. Der Gemeinde erwächst daher ein Erfordernis bauleit- planerisch steuernd einzugreifen. Der Bebauungsplan "Innere Breite" kann in seiner verkleinerten Fassung weiter bestehen. Vor- liegend setzt der Bebauungsplan "Innere Breite" Flächen für den Gemeinbedarf fest. Innerhalb des Geltungsbereiches befinden sich Feuerwehr und Bauhof der Gemeinde Baindt. Durch die 8. Ände- rung des Bebauungsplanes "Innere Breite" wurden die planungsrechtlichen Möglichkeiten für die Herstellung einer Lagerhalle für den Bauhof sowie die Realisierung einer Feuerwehrzufahrt auf die Kreisstraße (K 7951) geschaffen. Das Erfordernis des Bebauungsplanes "Innere Breite" besteht in der Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Gemeinbedarfsflächen der Feuer- wehr und des Bauhofs der Gemeinde Baindt. Dem trägt der Bebauungsplan "Innere Breite" Rech- nung. Dies wird auch nicht durch die Verkleinerung des Geltungsbereiches tangiert. Die Bedürfnisse der Feuerwehr sowie des Bauhofes werden auch ausreichend in dem verkleinerten Geltungsbereich berücksichtigt. 8.2.3 Übergeordnete Planungen Für den überplanten Bereich sind u.a. folgende Ziele des Landesentwicklungsplanes 2002 Baden- Württemberg (LEP 2002) des Wirtschaftsministeriums Baden-Württemberg maßgeblich: − − 2.3.1.1 Die Siedlungsentwicklung soll sich an den Entwicklungsachsen orientieren und in Siedlungsbereichen und Siedlungsschwerpunkten mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und leistungsfähigem Anschluss an das überört- liche Straßennetz konzentriert werden. − − 2.3.1.2 Bei der Ausweisung von Neubauflächen ist auf eine umweltschonende, flä- chen- und energiesparende Bebauung und eine verkehrsgünstige und woh- nortnahe Zuordnung von Versorgungseinrichtungen, Wohnbau- und Gewerbe- flächen hinzuwirken. − − 2.6.2/Anhang "Landesentwick- lungsachsen" Landesentwicklungsachse Friedrichshafen/Ravensburg/Weingarten-Bad Waldsee (-Biberach a. d. Riß); − − 2.6.4 Zur Sicherung einer ausgewogenen Raumstruktur und zur Vermeidung einer flächenhaften Ausbreitung der Verdichtung soll die Siedlungsentwicklung in Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 37 den Zentralen Orten und den Siedlungsbereichen der Entwicklungsachsen kon- zentriert werden. Zwischen den Entwicklungsachsen sollen ausreichende Frei- räume erhalten werden. − − 2.6.4.1 In den Verdichtungsräumen und den Randzonen um die Verdichtungsräume soll die Siedlungsentwicklung so konzentriert und geordnet werden, dass in den Entwicklungsachsen kleinräumig abgestimmte Zuordnungen von Wohn- und Arbeitsstätten, Verkehrs- und Versorgungsinfrastrukturen und wohnortna- hen Freiflächen erreicht sowie Überlastungs-Erscheinungen abgebaut werden. Bandartige Siedlungsentwicklungen sollen durch eine gegliederte Folge von Siedlungen und Freiräumen vermieden werden. − − 3.1.2 Die Siedlungstätigkeit ist vorrangig auf Siedlungsbereiche sowie Schwer- punkte des Wohnungsbaus und Schwerpunkte für Industrie, Gewerbe und Dienstleistungseinrichtungen zu konzentrieren. − − 3.1.6 Die Siedlungsentwicklung ist durch kleinräumige Zuordnungen von Raumnut- zungen, insbesondere der Funktionen Wohnen und Arbeiten, so zu gestalten, dass verkehrsbedingte Belastungen zurückgehen und zusätzlicher motorisier- ter Verkehr möglichst vermieden wird. […] − − 3.1.9 Die Siedlungsentwicklung ist vorrangig am Bestand auszurichten. Dazu sind Möglichkeiten der Verdichtung und Arrondierung zu nutzen, Baulücken und Baulandreserven zu berücksichtigen sowie Brach-, Konversions- und Altlas- tenflächen neuen Nutzungen zuzuführen. Die Inanspruchnahme von Böden mit besonderer Bedeutung für den Naturhaushalt und die Landwirtschaft ist auf das Unvermeidbare zu beschränken. − − 4.2.2 Zur langfristigen Sicherung der Energieversorgung ist auf einen sparsamen Verbrauch fossiler Energieträger, eine verstärkte Nutzung regenerativer Ener- gien sowie auf den Einsatz moderner Anlagen und Technologien mit hohem Wirkungsgrad hinzuwirken. Eine umweltverträgliche Energiegewinnung, eine preisgünstige und umweltgerechte Versorgung der Bevölkerung und die ener- giewirtschaftlichen Voraussetzungen für die Wettbewerbsfähigkeit der heimi- schen Wirtschaft sind sicherzustellen. − − Karte zu 2.1.1 "Raumkatego- rien" Darstellung als Randzone um einen Verdichtungsraum. Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 38 Für den überplanten Bereich sind u.a. folgende Ziele des Regionalplanes Bodensee-Oberschwaben nach der Verbindlichkeitserklärung vom 04.04.1996 des Regionalverbandes Bodensee-Ober- schwaben maßgeblich: − − 2.2.1 Die Siedlungsentwicklung, der Ausbau der Infrastruktur und die Schaffung von Arbeitsplätzen ist vorrangig auf die Siedlungsbereiche im Zuge der Entwick- lungsachsen und der regional bedeutsamen Verkehrsverbindungen zu kon- zentrieren. − − 2.2.3 (1) 2.2.3 (2) /Strukturkarte Regionale Entwicklungsachse Meßkirch-Pfullendorf-Wilhelmsdorf-Ravens- burg-Wangen i.A.-Isny i.A.-(Kempten) und Wangen i.A.-(Lindenberg) mit den Siedlungsbereichen Meßkirch, Pfullendorf, Wilhelmsdorf, Ravensburg/Wein- garten, Wangen i.A.-Isny i.A. im Zuge der Landes-Straßen L 195; L 212, L 201, L 201b, L 288, B 32, B 12. Darstellung der Gemeinde Baindt als Teil des Verdichtungsbereiches innerhalb der Region. − − 2.3.2/Karte "Siedlung" Ausweisung der Gemeinde Baindt als Siedlungsbereich. Die Siedlungsentwick- lung ist vorrangig in den Siedlungsbereichen […] zu konzentrieren. In diesen Siedlungsbereichen sind qualifizierte Arbeitsplätze für die Bevölkerung im Ein- zugsgebiet sowie ausreichend Wohnungen für den Eigenbedarf und zur Auf- nahme von Wanderungsgewinnen anzustreben. Die Planung steht in keinem Widerspruch zu den o.g. für diesen Bereich relevanten Zielen des Landesentwicklungsplanes 2002 (LEP 2002) sowie des Regionalplanes Bodensee-Oberschwaben. Das Planungsgebiet befindet sich im Randbereich der regionalen Entwicklungsachse Meßkirch- Pfullendorf-Wilhelmsdorf-Ravensburg-Wangen i.A.-Isny i.A.-(Kempten) und Wangen i.A.-(Linden- berg) des Regionalplanes Bodensee-Oberschwaben. Die Gemeinde Baindt ist im Regionalplan als Siedlungsbereich (Siedlungsschwerpunkt) mit angemessener Siedlungsentwicklung ausgewiesen. Darüber hinaus befindet sie sich im Verdichtungsbereich innerhalb der Region. Die Ziele des Regi- onalplanes fordern ausdrücklich die Sicherung eines quantitativ und qualitativ ausreichenden Woh- nungs-Angebotes in diesem Bereich. Die Planung stimmt mit diesen Zielen des Regionalplanes überein. Die Planung steht somit in keinem Widerspruch zu den o.g. für diesen Bereich relevanten Zielen des Regionalplanes Bodensee-Oberschwaben. Der regionale Grünzug Nr. 01 "Zusammenhängende Landschaft im nördlichen Schussental mit An- schluss an den Altdorfer Wald" ist von dem überplanten Bereich nicht betroffen. Die Gemeinde Baindt verfügt über einen rechtsgültigen Flächennutzungsplan. Die überplanten Flä- chen werden hierin als gemischte Baufläche (M) dargestellt. Da die im Bebauungsplan getroffenen Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 39 Festsetzungen und Gebiets-Einstufungen mit den Darstellungen des gültigen Flächennutzungspla- nes nicht übereinstimmen, werden die Darstellungen des Flächennutzungsplanes im Rahmen einer Berichtigung gem. § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB angepasst. Der in den Flächennutzungsplan integrierte Landschaftsplan trifft für den betroffenen Bereich keine konkreten Aussagen. Als Wohnbaufläche erscheint der überplante Bereich geeignet, da er eine starke Anbindung an die vorhandene Siedlungs-Struktur sowie vorhandene Erschließungsvorgaben aufweist. Der Bereich ist weder exponiert, noch greift er unnatürlich in die Landschaft ein. Das Ausmaß der Bebauung ist mit einer organischen Siedlungsentwicklung im Gesamtgemeindegebiet vereinbar. Inhalte von anderen übergeordneten Planungen oder andere rechtliche Vorgaben werden durch diese Planung nicht tangiert. 8.2.4 Entwicklung, allgemeine Zielsetzung und Systematik der Planung Das Plangebiet befindet sich im Sanierungsgebiet "Ortskern II". In den Jahren 2014/15 wurde hierzu ein städtebaulicher Wettbewerb durchgeführt. Die Aufstellung des Bebauungsplanes soll die Überlegungen dieses Wettbewerbes konkretisieren und die planerischen Voraussetzungen dazu schaffen. Deshalb wurden keine weiteren Standorte in der Gemeinde Baindt geprüft. Im Rahmen eines Behördenunterrichtungs-Termines gemäß § 4 Abs. 1 BauGB wurde im Besonde- ren auf die Erforderlichkeit einer schalltechnischen Untersuchung und einer FFH-Vorprüfung sowie auf die Gültigkeit des artenschutzrechtlichen Fachgutachtens hingewiesen. Des Weiteren wurde der Umgang mit den ausgewiesenen Überschwemmungsgebieten HQ100 sowie HQExtrem und die ge- plante Bachöffnung angesprochen. Dieses Thema wurde zusätzlich in einem Termin im Landrats- amt mit der Gemeinde und dem Erschließungsplaner ausführlich behandelt. Allgemeine Zielsetzung der Planung ist es, bei möglichst effektiver Ausnutzung der Flächen, preis- günstigen Wohnraum für die ortsansässige Bevölkerung zu schaffen, sowie unterschiedliche und zeitgemäße Bauformen zu ermöglichen. Auf diese Weise soll ein flexibles und bedarfsgerechtes Planungs-Instrument geschaffen werden. Für das geplante allgemeine Wohngebiet soll erreicht werden, dass es zu der vorhandenen Sied- lungs-Struktur hinzutritt, ohne als Fremdkörper zu erscheinen. Ziel der Planung ist es darüber hin- aus, bei möglichst effektiver Ausnutzung der Flächen, preisgünstigen Wohnraum für die ortsansäs- sige Bevölkerung zu schaffen, ohne dadurch die landschaftlich und städtebaulich hochwertige Si- tuation zu beeinträchtigen. Für die Umsetzung der Planung soll erreicht werden, dass unterschiedliche zeitgemäße Bauformen verwirklicht werden können. Auf diese Weise soll ein flexibles und bedarfsgerechtes Planungs-In- strument geschaffen werden. Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 40 Die Systematik des Bebauungsplanes entspricht den Anforderungen des § 30 Abs. 1 BauGB ("qua- lifizierter Bebauungsplan"). Dadurch regelt der Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben in dem überplanten Bereich abschließend. Der Bauherrschaft stehen bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen Vereinfachungen im Rahmen des bauaufsichtlichen Verfahrens (entsprechend den jeweils geltenden Vorschriften) zur Verfügung (zur Zeit der Planaufstellung Kenntnisgabeverfahren gem. § 51 LBO). Die Aufstellung des Bebauungsplanes "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungs- planes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu erfolgt im so genannten beschleu- nigten Verfahren gem. § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung). Dies ist aus folgenden Gründen möglich: − bei dem Vorhaben handelt sich um eine Maßnahme der Innenentwicklung. − die zulässige Grundfläche liegt 2.720 m² und folglich unter 20.000 m². − es bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter, da sich Bereiche solcher Schutzgüter nicht in räumlicher Nähe des überplanten Bereiches befinden. Somit sind die Voraussetzungen für die Anwendung des beschleunigten Verfahrens im Sinne des § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB eingehalten. Der redaktionelle Aufbau des Bebauungsplanes leitet sich aus der Systematik der Rechtsgrundlagen ab. Der geänderte Teilbereich basiert auf dem Festsetzungskonzept des ursprünglichen Planes und wird in bestimmten Teilbereichen verändert und/oder ergänzt. Die Systematik des geänderten Teilbe- reiches entspricht weiterhin den Anforderungen des § 30 Abs. 1 BauGB ("qualifizierter Bebauungs- plan"). 8.2.5 Städtebauliche Entwurfs-Alternativen Im Rahmen der Entwurfs-Planung gab es intensive Beratungen zur Anpassung der im Wettbewerb gezeigten Planungen als Grundlage zu diesem Bebauungsplan. Final wurden drei unterschiedliche Alternativen erarbeitet. Hierbei wurden die Plangebiete der beiden Bebauungspläne "Wohnen Fi- scherareal" und "Mischgebiet Fischerareal", welches sich ebenfalls in Aufstellung befindet, gemein- sam entwickelt, da sie in engem räumlichem und zeitlichem Zusammenhang stehen. Das Konzept der städtebaulichen Entwürfe teilt das Gebiet in vier Bereiche. Ganz im Westen ist die Ansiedlung des gewerblichen Anteils im Mischgebiet geplant. Östlich anschließend sollen die Wohnnutzungen des Mischgebietes und durch die Erschließungsstraße getrennt die neue Wohnbebauung des Wohn- gebietes realisiert werden. Ganz im Osten (im Bereich des Bebauungsplanes "Wohnen Fischer- areal") wurde die Bestandsbebauung westlich der "Küferstraße" aufgenommen, die in den städte- baulichen Entwürfen aber nicht gesondert dargestellt wurde. Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 41 Die Alternative 1 ordnet den Lebensmittelmarkt (und damit die gewerbliche Nutzung) im Westen des Plangebietes an, um eine lärmabschirmende Wirkung zur Kreisstraße K 7951 gegenüber der Wohnbebauung im Mischgebiet zu haben und gleichzeitig mit der südlich anschließenden geplan- ten Lagerhalle des Bauhofs den Rand des Gemeindegebietes zur offenen Landschaft zu bilden. Entlang der Kreisstraße ist eine Ortsrandeingrünung vorgesehen. Im östlichen Bereich reihen sich fünf Mehrfamilienhäuser entlang einer imaginären Nord-Süd-Achse im Plangebiet des Mischge- bietes und fünf Stadtvillen im Plangebiet des Wohngebietes. Ganz im Osten (im Bereich des Be- bauungsplanes "Wohnen Fischerareal" wurde die Bestandsbebauung westlich der "Küferstraße" aufgenommen. Die Erschließung erfolgt über eine gemeinsame Zufahrt für Lebensmittelmarkt und Wohnnutzung von der "Marsweiler Straße" aus. Die Straße verläuft entlang der geplanten bachbe- gleitenden Grünfläche, die durch die Öffnung der Verdolung des Sulzmoosbaches entstehen soll, gen Osten um dann entlang der gemeinsamen Grenze der Geltungsbereiche der beiden Bebau- ungspläne im Süden in die "Ziegeleistraße" einzumünden. Die Alternative 2 zeigt eine getrennte Erschließungsvariante für den Lebensmittelmarkt und die Wohnnutzungen. Hierbei gehen beide Erschließungsstraßen von der "Marsweiler Straße" ab, wobei die Erschließungsstraße der Wohnnutzungen den "Sulzmoosbach" über ein Brückenbauwerk quert. Sie verläuft dann nach Süden und mündet in die "Ziegeleistraße". Im mittleren Bereich dieser Erschließungsstraße sind Verkröpfungen dargestellt, die eine Art Quartiersplatz bilden. Zur Ver- kehrsberuhigung soll mittig eine Insel mit einer Bepflanzung entstehen, die damit die Fahrspuren verengt. Die Bebauung der Wohnnutzung unterscheidet sich in der Art, Anzahl und Anordnung der Gebäude. Westlich der Erschließungsstraße sind vier Stadtvillen locker verteilt im nördlichen Be- reich gefolgt von drei Mehrfamilienhäusern im Süden dargestellt. Östlich sind drei Stadtvillen im Norden sowie drei Mehrfamilienhäusern im Süden in Reihe angeordnet. Auch in Alternative 3 gibt es eine getrennte Erschließungsvariante für den Lebensmittelmarkt und die Wohnnutzungen. Die Erschließungsstraße der Wohnnutzungen führt hier aber von der östlich gelegenen "Küferstraße" in das Wohngebiet, verläuft dann entlang der geplanten bachbegleiten- den Grünfläche gen Westen, um dann entlang der gemeinsamen Grenze der Geltungsbereiche der beiden Bebauungspläne im Süden in die "Ziegeleistraße" zu münden. Beidseitig der Erschließungs- straße sind Stadtvillen locker angeordnet. Nur im Nordosten sind zwei Mehrfamilienhäuser geplant. Im weiteren Verlauf der Planungen wurde von Seiten der Gemeinde noch die Realisierung eines Demenzzentrums angeregt. Dieses könnte im südlichen Bereich des Mischgebietes vorgesehen wer- den. Hierfür wurden in Alternative 1 die drei südlichen Mehrfamilienhäuser durch die Planungen zum Demenzzentrum ersetzt. 8.2.6 Räumlich-strukturelles Konzept Das räumlich-strukturelle Konzept zielt darauf ab, die vorhandene Bebauung des Ortskerns nach Westen zu ergänzen und damit die Gemeindegrenze abzurunden. Der Bereich schließt im Osten Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 42 und Süden an die bestehende Bebauung an. Die geplante Bebauung orientiert sich an deren Aus- richtung. Das geplante allgemeine Wohngebiet wird durch eine Sammelstraße erschlossen, die im Nord- Westen in die "Marsweiler Straße" und im Süd-Westen in die "Ziegeleistraße" einmündet. Zur Erläuterung des räumlich-strukturellen Konzeptes wurde eine 3D-Visualisierung erarbeitet. Die- ses diente als Anschauungs-Hilfe im Rahmen der Beratungen des Gemeinderates zu dem Festset- zungskonzeptes und kann bei der Gemeindeverwaltung eingesehen werden. Auf die Umsetzbarkeit von alternativen Formen der Energiegewinnung wird ein besonderer Stel- lenwert gelegt. Speziell im Bereich der kompakteren Bauformen (Geschoßwohnungsbau, Reihen- oder Kettenhäuser) ist eine Ausrichtung der Gebäude in Ost-West-Richtung bei der überwiegenden Zahl der Grundstücke möglich. Eine exakte bzw. verbindliche Ausrichtung aller Gebäude in Ost- West-Richtung ist jedoch aus städtebaulichen Gründen nicht sinnvoll. Des Weiteren ist ein Anschluss aller Gebäude an die gemeindliche Fernwärmeversorgung geplant. 8.2.7 Planungsrechtliche Vorschriften Für den Bereich ist ein allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt. Auf der Grundlage des § 1 der BauNVO werden innerhalb des gesamten Gebietes Veränderungen wie folgt vorgenommen: − Im allgemeinen Wohngebiet ist eine ausnahmsweise Zulässigkeit (§1 Abs. 5 BauNVO) von An- lagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke gem. § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO vorgesehen. Der Bereich ist auf Grund seiner Erschließungs-Situation und Grund- stücks-Bemessung nur bedingt geeignet, solche Nutzungen umzusetzen. Zudem sind die damit u.U. verbundenen Nutzungskonflikte auf Grund der Kleinräumigkeit des geplanten Wohngebie- tes teilweise nur schwer lösbar. Die ausnahmsweise Zulässigkeit lässt jedoch eine auf den Ein- zelfall bezogene Prüfung zu. − Grundsätzlich ausgeschlossen werden im allgemeinen Wohngebiet fernmeldetechnische Haupt- anlagen gem. § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO (z.B. Mobilfunkmasten) sowie Nebenanlagen dieser Art gem. § 14 Abs. 2 BauNVO. Der Ausschluss dieser Anlagen ist erforderlich, um dem Vorsorgege- danken Rechnung zu tragen. Genaue Auswirkungen auf die Gesundheit des Menschen sind zum Zeitpunkt der Planaufstellung noch nicht bekannt bzw. abgesichert. Gleichzeitig soll vermieden werden, dass durch das Erscheinungsbild der Anlagen eine negative optische Wirkung auf das Gebiet entstehen könnte. Die Bewohner könnten durch die Anlagen nachhaltig in ihrem Wohl- befinden beeinträchtigt werden, auch dann, wenn keine unmittelbare strahlentechnische Be- einträchtigung gegeben wäre. Es soll auch dem Umstand Rechnung getragen werden, dass durch die gegenständliche Aufstellung des Bebauungsplanes möglichst wenige Änderungen an dem Status quo erfolgen sollen. Bisher sind keine Mobilfunkanlagen im Plangebiet vorhanden Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 43 ohne, dass es zu Versorgungsengpässen gekommen wäre. Daraus lässt sich ableiten, dass die flächendeckende Versorgung des Gemeindegebietes nicht gefährdet und ein Standort im Gel- tungsbereich dieses Bebauungsplanes erforderlich wäre. − Ferner werden Hauptanlagen zur Erzeugung von Energie durch Windkraft sowie Nebenanlagen dieser Art gem. § 14 Abs. 1 Satz 1 BauNVO bzw. § 14 Abs. 2 BauNVO ausgeschlossen, um Be- einträchtigungen des Orts- und Landschaftsbildes sowie Konflikte mit dem Naturraum in diesem Übergangsbereich zur freien Landschaft zu vermeiden. − Grundsätzlichen Ausschluss erfahren die in § 4 Abs. 3 Nrn. 3-5 BauNVO angeführten Nutzun- gen: Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe sowie Tankstellen. Die genannten Nutzun- gen sind nicht geeignet, innerhalb der überplanten Flächen aufgenommen zu werden. Unlös- bare Nutzungskonflikte sowie die Unmöglichkeit der Integration in die kleinräumige städtebau- liche Gesamtsituation sind die Gründe hierfür. Die Festsetzungen über das Maß der baulichen Nutzung konzentrieren sich auf das in der Baunut- zungsverordnung (§ 16 Abs. 3 u. 4 BauNVO) angegebene Erfordernis zur Erlangung der Eigen- schaften eines Bebauungsplanes im Sinne des § 30 Abs. 1 BauGB ("qualifizierter Bebauungsplan"). Dabei erhalten diejenigen Größen den Vorzug, die bezüglich ihrer Lesbarkeit unmissverständlich sind. − Die Festsetzung von Grundflächenzahlen für die Typen 1 und 2 ergibt einen möglichst großen Spielraum bei der Aufteilung der Grundstücke und der Verwirklichung von unterschiedlichen Gebäudetypen bzw. -anordnungen. Der festgesetzte Wert von 0,40 befindet sich im Rahmen der im § 17 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) definierten Obergrenzen für allgemeine Wohngebiete. − Durch die Möglichkeit, die zulässige Grundfläche für bauliche Anlagen durch Parkplätze, Zu- fahrten etc. zu überschreiten, wird eine sinnvolle Voraussetzung getroffen, um den ruhenden Verkehr aus den öffentlichen Bereichen fern zu halten. Die in der Baunutzungsverordnung (§ 19 Abs. 4) vorgesehene Überschreitungs-Möglichkeit von 50 % ist für ein Baugebiet der vorliegen- den geplanten Art nicht ausreichend. Allein durch die erforderlichen und zulässigen Garagen und/oder Stellplätze ist in der Regel das Überschreitungs-Potenzial ausgeschöpft. Zu berück- sichtigen bleiben alle anderen Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO (Wege, Terrassen, Schuppen, Gewächshäuschen, Spielgeräte, Schwimmbecken etc.) sowie unter Umständen un- terirdische Anlagen. Eine beliebige Ausdehnung der Überschreitungs-Möglichkeit für alle in § 19 BauNVO genannten Anlagen auf den im Plan festgesetzten Wert würde u.U. zu Fehlent- wicklungen führen, da dann z.B. Grenzgaragen in einem nicht vertretbaren Maße zulässig wä- ren. Die getroffene Regelung sieht eine differenzierte Überschreitungsmöglichkeit vor. Für die in § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO genannten Anlagen besteht auf Grund von § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO eine Überschreitungsmöglichkeit von 50 % der zulässigen Grundfläche. Für die in den abweichenden Bestimmungen dieser Planung genannten Anlagen besteht eine weiter gehende Überschreitungsmöglichkeit. Die Kappungs-Grenzen für die einzelnen Nebenanlagen-Typen Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 44 sind daher unterschiedlich. Eine solche Differenzierung wird zwar in § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO nicht ausdrücklich erwähnt, sie ist jedoch auf Grund der Ausführungen in den einschlägigen Kommentierungen als zulässig anzusehen (vgl. Fickert/Fieseler zu § 19 Rn 23). − Die Festsetzung einer Geschoßflächenzahl von 1,00 befindet sich im Rahmen der durch § 17 Abs. 1 BauNVO vorgegebenen Obergrenzen. − Die Festsetzung der Zahl der Vollgeschoße in Kombination mit den Gebäudehöhen ist sinnvoll, um eine homogene Art der Bebauung und Ausnutzung der Baukörper vorzugeben. − Die gleichzeitige Festsetzung von First- und Wandhöhen über NN schafft einen verbindlichen Rahmen zur Umsetzung eines breiten Spektrums an Gebäudeprofilen. Die gewählte Systematik schließt Fehlentwicklungen aus. Sie ist auch für den Außenstehenden (z.B. Anlieger) nachvoll- ziehbar und damit kontrollierbar. Die Höhe des natürlichen Geländes ist durch die eingearbei- teten Höhenlinien eindeutig bestimmt. Die festgesetzten First- und Wandhöhen orientieren sich an der Höhe der Erschließungsstraße. − Bei den festgesetzten Wand- und Firsthöhen wird unterschieden zwischen Hauptgebäuden mit Terrassengeschoß, Hauptgebäuden mit Sattel- oder Walmdach, Hauptgebäuden mit Pultdach und Hauptgebäuden mit Flachdach. Bei Hauptgebäuden mit Sattel- bzw. Walmdach und Hauptgebäuden mit Flachdach geht die Bestimmung der höchstzulässigen Punkte eindeutig aus den textlichen Festsetzungen hervor. Bei Hauptgebäuden mit Terrassengeschoß (A) bzw. Hauptgebäuden mit Pultdach (B) ist die Bestimmung der höchstzulässigen Punkte auf Grund festgesetzter Einschränkungen schwieriger. Für diese beiden Arten ist hier daher ein Schema dargestellt. Die festgesetzte offene Bauweise wird nicht weiter differenziert. Die Festsetzung einer offenen Bau- weise beschränkt die Längenentwicklung von Baukörpern auf max. 50 m. Im Bereich des allgemei- nen Wohngebietes (WA) stellt diese Vorgabe eine sinnvolle Richtschnur zur Erlangung einer in Bezug auf die allgemeine städtebauliche Struktur verträglichen Baukörpergröße dar. Die überbaubaren Grundstücksflächen (Baugrenzen) sind so festgesetzt, dass sie über die mögliche Größe der Gebäude auf Grund der Nutzungsziffern (Grundflächenzahl, zulässige Grundfläche) hin- ausgehen. Dadurch entsteht für die Bauherrschaft zusätzliche Gestaltungsfreiheit für die Anordnung Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 45 der Gebäude im Grundstück. Die Baugrenzen reichen über die durch die einzelnen Bauvorhaben bedingten Grundstücksgrenzen hinweg. Dadurch wird die Möglichkeit geschaffen, im Rahmen der Vergabe der Grundstücke flexible Aufteilungen durchzuführen. Nebengebäude (z.B. Garagen) sind auch innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen (Baugrenzen) zulässig. Durch die überbau- baren Grundstücksflächen wird der Abstand zu den o.g. qualifizierten Straßen verbindlich geregelt, so dass mögliche Gefahrenpotenziale ausgeschlossen bleiben. Die höhere der waagerechten Dachkanten (Firstseite) von Pultdach-Hauptgebäuden darf nicht nach Norden gerichtet sein, um das nördlich anschließende Grundstück, vor allem in den Winter-Mona- ten, möglichst wenig ungünstig zu verschatten. Außerdem ist der Wärme- und Lichtgewinn für Pultdach-Gebäude umso höher, wenn die höhere der traufseitigen Wände in die südliche Richtung ausgerichtet ist, da dadurch eine größere Fläche bestrahlt wird. Für die privaten Gärten wird die Zulässigkeit von baulichen Anlagen außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen verbindlich geregelt. Auf der Grundlage der §§ 12, 14 und 23 BauNVO werden Vorgaben für die Zulässigkeit von nicht störenden Anlagen getroffen. Dies trägt dazu bei, Unklar- heiten im Umgang mit Rechtsvorschriften bei der Bauherrschaft auszuräumen (Zulässigkeit und Genehmigungs- bzw. Verfahrensfreiheit). Die Ausweisung einer speziellen Fläche für Garagen ist nicht in jedem Fall erforderlich, da Garagen ebenso innerhalb und außerhalb der Baugrenzen er- richtet werden können. Grundsätzlich ausgeschlossen werden Mobilfunkanlagen (fernmeldetechnische Nebenanlagen gem. § 14 Abs. 2 BauNVO). Der Ausschluss dieser Anlagen ist erforderlich, um dem Vorsorgege- danken Rechnung zu tragen. Genaue Auswirkungen auf die Gesundheit des Menschen sind zum Zeitpunkt der Planaufstellung noch nicht bekannt bzw. abgesichert. Gleichzeitig soll vermieden werden, dass durch das Erscheinungsbild der Anlagen eine negative optische Wirkung auf das all- gemeine Wohngebiet entstehen könnte. Die Bewohner könnten durch die Anlagen nachhaltig in ihrem Wohlbefinden beeinträchtigt werden, auch dann, wenn keine unmittelbare strahlentechni- sche Beeinträchtigung gegeben wäre. Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 46 Ferner werden Nebenanlagen zur Erzeugung von Energie durch Windkraft gem. § 14 Abs. 1 Satz 1 BauNVO bzw. § 14 Abs. 2 BauNVO ausgeschlossen, um Beeinträchtigungen des Orts- und Land- schaftsbildes sowie Konflikte mit dem Naturraum in diesem Übergangsbereich zur freien Landschaft zu vermeiden. Der Ausschluss von oberirdischen Niederspannungs-Freileitungen erfolgt aus städtebaulichen Grün- den. Neben den Anforderungen für die einzelnen Baugrundstücke und Gebäude werden dadurch für die Erschließungs-Träger Vorgaben zur Ausführung von (in der Regel neu zu errichtenden) An- lagen getroffen, die dazu führen, dass das landschaftliche Umfeld geschützt wird. Auf das Plangebiet wirken die Verkehrslärm-Immissionen der "Marsweilerstraße" ein. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde eine schalltechnische Untersuchung der zu er- wartenden Straßenverkehrslärm-Immissionen der "Marsweilerstraße" im Plangebiet durch das Büro Sieber durchgeführt (Gutachten vom 20.09.2018). Die Berechnungen der Verkehrslärm-Im- missionen zeigen, dass die Orientierungswerte der DIN 18005-1, Beiblatt 1 für ein allgemeines Wohngebiet (WA) im nördlichen Teil des geplanten Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Woh- nen Fischerareal" tagsüber und nachts überschritten werden. Im Tageszeitraum (6:00 bis 22:00 Uhr) wird der Orientierungswert von 55 dB(A) bis zu einem Abstand von ca. 58 m zu Fahrbahnmitte der "Marsweilerstraße" um bis zu 8 dB(A) überschritten. Im Nachtzeitraum wird der Orientierungswert von 45 dB(A) bis zu einem Abstand von ca. 66 m zur Fahrbahnmitte der "Marsweilerstraße" um bis zu 9 dB(A) überschritten. Im überbaubaren Bereich werden die Orientierungswerte um bis zu 3 dB(A) tagsüber bzw. 4 dB(A) nachts überschritten. Die Grenzwerte der 16. BImSchV werden tagsüber um bis zu 4 dB(A) und nachts um bis zu 5 dB(A) überschritten. Im überbaubaren Bereich werden die Grenzwerte der 16. BImSchV tagsüber und nachts eingehalten. Um die Einhaltung der Orientierungswerte der DIN 18005-1, Beiblatt 1 im Plangebiet zu gewähr- leisten, sind Lärmschutz-Maßnahmen erforderlich. Aufgrund der Tatsache, dass im überbaubaren Bereich nur geringfügige Überschreitungen der Orientierungswerte auftreten und die Immissions- grenzwerte der 16. BImSchV eingehalten werden, wird eine aktive Lärmschutz-Maßnahme im vor- liegenden Fall als nicht sinnvoll erachtet. Eine solche Maßnahme wäre zudem im Bezug auf das Landschaftsbild als erhebliche Beeinträchtigung zu werten. Der Konflikt soll daher mit der Umsetzung passiver Lärmschutz-Maßnahmen (Orientierung der zum Lüften erforderlichen Fensteröffnungen von Aufenthalts- und Ruheräumen, Festsetzung des Schall- dämmmaßes der Außenbauteile, aktive lüftungstechnische Anlagen) gelöst werden. Da sich im nördlichen Bereich des Plangebietes mit Überschreitungen der Orientierungswerte von mehr als 3 dB(A) im Nachtzeitraum eine Orientierung von Ruheräumen in Richtung Süden nicht sinnvoll umsetzen lässt, wird in diesem Bereich die Installation von aktiven lüftungstechnischen Anlagen für Ruheräume festgesetzt. Ansonsten wird der Konflikt mit einer Orientierung der zur Lüftung von Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 47 Aufenthaltsräumen und Ruheräumen benötigten Fensteröffnungen in Richtung Westen, Süden und Osten gelöst. Durch die vorgenannten Maßnahmen werden die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gesichert. Zudem wirken auf das Plangebiet die Gewerbelärm-Immissionen durch die nächtliche Nutzung des östlich gelegenen Parkplatzes im Fall von Veranstaltungen ein. Diese wurden im Rahmen der o.g. schalltechnischen Untersuchung ermittelt und gemäß TA Lärm (Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm) bewertet. Die Berechnungen zeigen, dass der Immissionsrichtwert der TA Lärm für seltene Ereignisse von nachts 55 dB(A) im gesamten Plangebiet eingehalten wird. Der maximal zulässige Spitzenpegel wird im überbaubaren Bereich eingehalten. Da die Immissionsrichtwerte der TA Lärm sowie der maximal zulässige Spitzenpegel eingehalten werden, sind keine Lärmschutz-Maßnahmen aufgrund der Gewerbelärm-Immissionen des Park- platzes erforderlich. Auf das Plangebiet wirken zudem die Gewerbelärm-Immissionen des südlich befindlichen Bauhofes bzw. Wertstoffhofes ein. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens zum Bebauungsplan "Innere Breite" wurde ein Lärmschutz-Konzept erarbeitet, welches sicherstellt, das mit keinen Überschrei- tungen der Immissionsrichtwerte im Bereich der geplanten Wohnbebauung zu rechnen ist (Gutach- ten Büro Sieber vom xx.xx.2018). Im Plangebiet sind daher keine Lärmschutz-Maßnahmen auf- grund der Gewerbelärm-Immissionen des Bauhofes/Wertstoffhofes erforderlich. 8.2.8 Infrastruktur Die Ausführungen hinsichtlich der Berücksichtigung der Lage der Hauskontrollschächte ist hinweis- lich zu sehen, da deren genaue Lage zum Zeitpunkt der Planaufstellung noch nicht bekannt ist. Die Hauskontrollschächte sind nicht überbaubar. Die konkrete Umsetzung erfolgt im Rahmen der Er- schließungsmaßnahmen. Die Bauherrschaft wird daher im Rahmen der Festsetzung zu den über- baubaren Grundstücksflächen (Baugrenzen) vorsorglich darauf hingewiesen, dass in den Bereichen der Hauskontrollschächte keine Bebauung möglich sein wird, um architektonische Umplanungen bzw. Missverständnisse hinsichtlich der Überbaubarkeit der Grundstücke zu vermeiden. Eine Trafostation ist nicht erforderlich. Eine Wertstoff-Insel innerhalb des überplanten Bereiches ist nicht erforderlich. Direkt südlich-west- lich anschließend, auf dem Gelände des Bauhofes ist bereits eine Wertstoff-Insel vorhanden. Neben den o.g. Einrichtungen zur unmittelbaren Wohnumfeld-Verbesserung sind in räumlicher Nähe die wichtigen Infrastruktureinrichtungen des Ortes zu Fuß erreichbar (Schule, Kindergarten, Rathaus). Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 48 Die Notwendigkeit zur Darstellung von zusätzlichen Infrastruktur- bzw. Gemeinbedarfseinrichtun- gen besteht nicht. Die bestehenden Einrichtungen decken den mittelfristigen Bedarf ab. 8.2.9 Verkehrsanbindung und Verkehrsflächen Das auszuweisende Baugebiet ist über die Einmündung in die "Marsweiler Straße" hervorragend an das Verkehrsnetz angebunden. Die Anbindung an den öffentlichen Personen-Nahverkehr (ÖPNV) ist durch die Bushaltestelle "Kü- ferstraße" am Dorfplatz durch die Linien des Bodensee-Oberschwaben Verkehrsverbundes gegeben. Die nächstgelegenen Bahnhöfe liegen in Ravensburg und Weingarten. Durch den Rad- und Fußweg entlang des geöffneten "Sulzmoosbaches" wird eine Verbindung zum Gemeindezentrum geschaffen Die innere Erschließung des Baugebietes erfolgt über eine Zufahrt von der "Marsweiler Straße" aus. Die Erschließungsstraße verläuft entlang der geplanten Grünfläche gen Osten um dann entlang der westlichen Grenze des Geltungsbereiches im Süden in die "Ziegeleistraße" einzumünden. Es sind gestalterische Maßnahmen zur Verkehrsberuhigung Verkehrs-Verlangsamung vorgesehen (siehe Planskizze Abbildung 1). Für die Verkehrsfläche wird auf die Einzeichnung von konkreten Flächen für Begleitgrün zur Verkehrsberuhigung in die Planzeichnung verzichtet. Diese können entweder im Rahmen der Erschließungs-Planung vorgesehen werden oder zu einem späteren Zeitpunkt in Ab- stimmung mit den Grundstückseigentümern festgelegt werden. Die Regelquerschnitte der Wege, der Sichtflächen sowie der Ausrundungen im Bereich der Einmündungen sind entsprechend der einschlägigen Richtlinien entworfen. Dadurch ist die problemlose Benutzung durch dreiachsige Lkw (Einsatzfahrzeuge) sichergestellt. Der an den maßgeblichen Stellen vorgesehene Regelquerschnitt von 5,50 m ist für einen Begegnungsfall von einem Lkw und einem Pkw bei verlangsamter Ge- schwindigkeit ausgelegt. Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 49 Abbildung 1: Planskizze Begleitgrün zur Verkehrsberuhigung Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 50 9 Begründung – Abarbeitung der Umweltbelange (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB), Konzept zur Grünordnung 9.1 Umweltprüfung und Abarbeitung der Eingriffsregelung bei beschleunigtem Verfahren gem. § 13a BauGB 9.1.1 Umweltprüfung Die Durchführung einer Umweltprüfung gem. § 2 Abs. 4 BauGB sowie die Erstellung eines Umwelt- berichtes gem. § 2a Satz 2 Nr. 2 BauGB sowie Anlage zu § 2 Abs. 4 und § 2a BauGB ist nicht erfor- derlich, da die Aufstellung des Bebauungsplans "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu im beschleunigten Ver- fahren nach § 13a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung) erfolgt (gem. § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB). 9.1.2 Abarbeitung der Eingriffsregelung Eingriffe, die auf Grund des Bebauungsplans "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Be- bauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu zu erwarten sind, gelten als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig (gem. § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB). Ein Ausgleich bzw. eine Abarbeitung der Eingriffs-Regelung ist somit nicht erforderlich. 9.2 Abarbeitung der Umweltbelange (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB) 9.2.1 Bestandsaufnahme Das Plangebiet liegt im westlichen Randbereich des bebauten Bereiches von Baindt, westlich des Orts-Zentrums. Im Norden, Osten und Süden des Plangebietes befindet sich Wohnbebauung, nörd- lich grenzt direkt die "Marsweiler Straße", südlich die "Ziegeleistraße" an. Im Westen wird das Gebiet durch eine Grünfläche begrenzt. Diese grenzt weiter westlich an die Kreisstraße K 7951 an und bildet die Grenze zur weiter westlich gelegenen freien Landschaft. Das Plangebiet selbst ist durch Bestandsbebauung (ehemalige landwirtschaftliche Hofstelle), Wohnbebauung mit Hausgär- ten sowie Grünflächen mit alten Bestandsbäumen und -sträuchern und einer Teilfläche des offen- fließenden Sulzmoosbaches geprägt. Im Bereich der ehemaligen Hofstelle verläuft nördlich tangie- rend eine vollversiegelte Zufahrtsstraße. Schutzgut Arten und Lebensräume und Biologische Vielfalt (Tiere und Pflanzen; § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Bei dem überplanten Bereich handelt es sich derzeit um eine am Ortsrand von Baindt gelegene, teilweise mit Bestandsgebäuden (ehemalige, leerstehende Hofstelle mit diversen Scheunen sowie aktuell genutzte Wohngebäude) bestandene Fläche mit Baumbeständen hohen Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 51 Alters und einem hohen Anteil an diversen Gehölzstrukturen. Im Bereich der ehemaligen Hofstelle handelt es sich bei den Bäumen vorwiegend um Kern- und Steinobstbäume. Weitere, vereinzelte Obstbäume befinden sich auf der größeren Wiesenfläche im südwestlichen Bereich des Plangebie- tes. Einige der Bäume weisen Asthöhlen auf, wodurch sie als Habitatbäume beschrieben werden können. Wenige Bäume sind gänzlich abgestorben. Die Wiesenfläche kann als relativ artenarmes Grünland beschrieben werden, mit schnittverträglichen Arten des Wirtschaftsgrünlands. Im nord- östlichen Teilbereich verläuft ein offener Teilabschnitt des Sulzmoosbaches, gesäumt von Bäumen und Sträuchern. Um zu prüfen, ob in den genannten Bereichen artenschutzrechtlich relevante Arten vorkommen, wurde das Gebiet an drei Terminen zwischen Juni und Juli 2015 durch einen Biologen begangen (siehe artenschutzrechtlicher Kurzbericht des Büros Sieber vom 10.02.2016). Dabei fanden sich fünf Fledermausarten und 19 Vogelarten, darunter einige wertgebende Vogelarten, die das Gebiet als Brutlebensraum oder als Nahrungshabitat nutzen; darunter bspw. Feld- & Haussperling, Girlitz, Mauersegler oder Weidenmeise. Schutzgebiete/Biotope, Biotopverbund (insb. § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. b BauGB): Das FFH-Gebiet "Schussenbecken mit Tobelwäldern südlich Blitzenreute" (Schutzgebiets-Nr. 8223-311) liegt mit dem Sulzmoosbach als Teilfläche davon in einem Abstand von etwa 100 m westlich des Plange- bietes. In diesem Teilbereich (Fließgewässer LRT 3260, ggf. LRT 91E0*) sind als Erhaltungsziele die Vorkommen von Groppe, Steinkrebs, Kleine Bachmuschel und auch der Strömer genannt. Die nächsten gem. § 30 BNatSchG kartierten Biotope bzw. Teilflächen davon liegen in etwa 260 m südöstlicher ("Feldgehölz nordwestl. NSG Annaberg", Nr. 1812-3436-0452) bzw. 350 m östlicher Richtung ("Sulzmoosbach (Baindter Wald bis Baindt)", Nr. 1812-4436-7124) zum Plangebiet. Der Kreisstraße K 7951 in südlicher Richtung folgend befindet sich nach etwa 415 m das Biotop "Straßenhecke Baindt" (Nr. 1812-3436-0449). Zudem befindet sich in südöstlicher Richtung das Naturschutzgebiet "Annaberg" (Schutzgebiets-Nr. 4.199) mit einer Entfernung von etwa 320 m. Des Weiteren befinden sich in einem Abstand von etwa 250 bzw. 300 m östlicher Richtung Kern- flächen des landesweiten Biotopverbund mittlerer Standorte. Angrenzend daran mit östlichem Ver- lauf schließen sich Kern- und Suchräume in Richtung freie Landschaft an. In westlicher Richtung, an das Dorfgebiet von Baindt angrenzend, beginnt der Regionale Grünzug Nr. 01 "Zusammenhängende Landschaft im nördlichen Schussental mit Anschluss an den Altdorfer Wald". Schutzgut Boden und Geologie (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Aus geologischer Sicht gehört das Plangebiet zur Jungmoränenlandschaft des Voralpenlandes; genauer zum Verbreitungsbereich von Hasenweiler-Schottern und Auenlehm von unbekannter Mächtigkeit. Im Untergrund stehen daher würmzeitliche Schotter und Beckensedimente (häufig dicht gelagerter tonig-lehmiger Ge- schiebemergel) an. Ursprünglich haben sich braune Auenböden und Auengleye und Auengleye aus Auenlehm aus feinkörnigen Hochwassersedimenten abgelagert (Überschwemmungsbereiche von Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 52 Flüssen und Bächen). Mit lokalen Auffüllungen vorangegangener Nutzungen, die ggf. nicht zur Lastabtragung geeignet sind, ist zu rechnen. Mit einem kleinräumig deutlich unterschiedlichen Set- zungsverhalten des Untergrundes ist zu rechnen. Ggf. vorhandene organische Anteile können zu zusätzlichen bautechnischen Erschwernissen führen. Der Grundwasserflurabstand kann bauwerks- relevant sein. Im Bereich der bebauten Grundstücke ist der Boden bereits nahezu fast vollständig teil-/versiegelt, ausgenommen die Privatgärten der südöstlich gelegenen Wohnhäuser. Im Bereich der landwirt- schaftlich als Grünland genutzten Fläche sind die Böden vollständig unversiegelt, aber deutlich anthropogen überprägt (in geringem Umfang Verdichtung durch Befahrung mit Mähfahrzeugen; zudem Eintrag von Dünger). Auf Grund der derzeitigen Wiesennutzung können die vorkommenden Böden ihre Funktion als Ausgleichskörper im Wasserhaushalt sowie als Filter und Puffer für Schad- stoffe noch weitestgehend unbeeinträchtigt erfüllen. Über die Durchlässigkeit der vorkommenden Böden für Niederschlagswasser lagen zum Zeitpunkt der Planaufstellung keine genauen Informa- tionen vor. Gemäß Reichsbodenschätzung werden die Böden im Plangebiet mit hoher Funktion als Filter- und Puffer für Schadstoffe sowie hoher Bedeutung als Ausgleichskörper im Wasserkreislauf eingestuft. Zudem ist die Bodenfunktion "Natürliche Bodenfruchtbarkeit" ebenfalls mit hoch eingestuft; alle Bodenfunktionen sind mit Bewertungsklasse 3 eingestuft. In den bereits vollversiegelten Bereichen des Plangebietes kann der vorliegende Boden keine dieser Funktionen mehr erfüllen. In den offe- nen Flächen (Grünland, bachbegleitende Grünfläche, Hausgärten) können die Funktionen dagegen noch vollumfänglich erfüllt werden. Die zukünftige Überplanung bzw. Flächenversiegelung ist als mittel-hoch einzustufen, da zwar ein Teil des Plangebietes (teil-)versiegelt ist, es sich bei den unversiegelten Bereichen jedoch um hoch- wertige Böden handelt. Schutzgut Wasser/Wasserwirtschaft (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Oberflächig verlaufende Gewässer befinden sich mit einem Teilabschnitt des "Sulzmoosbaches" im nördlichen Bereich des Plangebiets mit einem etwa 40 m offen verlaufenden Bachlauf. Bachaufwärts in Richtung Dorfge- biet von Baindt ist der Sulzmoosbach verdolt, ebenso bachabwärts. Nach einer verdolten Fließstre- cke von etwa knapp 100 m im Bereich der Marsweiler-/Boschstraße verläuft der Sulzmoosbach wieder als offenes Fließgewässer. Auf Grund der weitgehend ebenen Geländelage ist nicht mit Überflutungsproblemen durch Hangwasser zu rechnen. Das Plangebiet befindet sich nach bisherigen Hochwassergefahrenkarten (HWGK) im Überschwem- mungsbereich HQ100 und HQExtrem des genannten Sulzmoosbaches. Abwässer fallen durch die vorhandene Bebauung (Wohngebäude, ggf. ehemalige Hofstelle) bereits an und sind an die gemeindliche Kanalisation angeschlossen. Das Niederschlagswasser versickert, Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 53 sofern die Bodenbeschaffenheit es zulässt, in den unversiegelten, offenen Teilflächen des Plange- bietes breitflächig über die belebte Bodenzone bzw. wird der gemeindlichen Kanalisation im Trenn- system zugeleitet. Über den genauen Grundwasserstand ist nichts bekannt. Schutzgut Klima/Luft, Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a und h BauGB): Bei dem überplanten Bereich handelt es sich z.T. um eine Freifläche sowie Bestandsbe- bauung am westlichen Siedlungsrand von Baindt, auf der sich auf der südwestlich gelegenen Grün- fläche in geringem Umfang Kaltluft bilden kann. Die zahlreichen verschiedenen Laubbäume bzw. Obstbäume sowie die umfangreichen Gehölzstrukturen tragen zur Frischluftbildung bei. Da die in- nenliegende Bebauung eher kleinteilig ist (Ein- und Zweifamilienwohnhäuser mit Gärten im östli- chen Teilbereich), kommt der Fläche keine besondere kleinklimatische Bedeutung zu. Die umlie- gende Bestandsbebauung ist mit mehrstöckigen, größeren Wohn- und Gewerbebauten bzw. dem Bauhof und der Feuerwehr im Süden zu beschreiben. Hinsichtlich dieser Bebauung kann dem Plan- gebiet eine gewisse Bedeutung für das Schutzgut zugesprochen werden. Größere Gewerbegebiete, die zu einer relevanten Schadstoffanreicherung in der Luft führen könnten, liegen nicht in räumli- cher Nähe zum Plangebiet. Westlich in einem Abstand von etwa 90 m verläuft die Kreis- straße 7951. In gewissem Umfang könnten sich hieraus sowie im geringen Umfang durch den Betriebsablauf des Bauhofes Luftschadstoffe im Plangebiet anreichern. Durch die bereits vorhan- dene Versiegelung erwärmt sich das Gebiet stärker. Insgesamt ist allerdings wegen der Lage im ländlichen Raum von einer nur geringen vorbelasteten Luftqualität auszugehen. Schutzgut Landschaftsbild (Landschaft; § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Die Gemeinde Baindt liegt am nordwestlichen Rand des Schussenbeckens (Naturraum Bodenseebecken). Beim Plange- biet selbst handelt es sich um einen Bereich in westlicher Ortsrandlage des Hauptortes Baindt. Im Norden schließt der überplante Bereich an die Marsweiler Straße an, im Westen an eine Freifläche (Grünland). Östlich und südlich befindet sich bestehende Mischbebauung. Das Gebiet ist als ebene Fläche zu beschreiben und aus der westlich gelegenen, freien Landschaft sehr gut einsehbar. Im nördlichen sowie nordöstlichen Bereich führt ein Rad-/Wanderweg am Gebiet direkt vorbei, sodass der Fläche eine gewisse Bedeutung für die Erholung zukommt. Im nordöstlichen Bereich des Plan- gebietes befindet sich an dem offen verlaufenden Sulzmoosbach ein bedeutender Gehölz- und Baumbestand, welcher sich südöstlich entlang der Küferstraße weiter entlang zieht. Dieser Teilbe- reich ist für das Landschafts- sowie Dorfbild von gewisser Bedeutung. Dem Plangebiet kommt somit zusammenfassend eine durchschnittliche Bedeutung für das Landschafts- und Ortsbild zu. Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 54 9.2.2 Auswirkungen der Planung Schutzgut Arten und Lebensräume und Biologische Vielfalt (Tiere und Pflanzen; § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Durch die Errichtung der Baukörper und Verkehrsflächen und die damit einher- gehende Versiegelung geht der Lebensraum der im Bereich des Grünlands sowie der Gehölzstruk- turen vorkommenden Tiere und Pflanzen verloren. Die vorhandenen Obst-/Bäume sowie Gehölze werden voraussichtlich alle, bis auf die in der bachbegleitenden Zone und den bestehenden Haus- gärten im Südosten des Plangebietes, gerodet. Da das Plangebiet am Ortsrand liegt, ist nicht mit der Zerschneidung von Lebensräumen zu rechnen. Da es sich im Bestand um eine aus naturschutzfachlicher Sicht größtenteils wenig hochwertige Fläche mit deutlichen Störeinflüssen durch die umliegenden Straßen und Gebäude handelt, ist der Eingriff für das Schutzgut als gering einzustufen. Eine Aufwertung der Fläche erfolgt durch die Aufdeckung (Öffnung) eines Teilabschnittes des nörd- lich verlaufenden Sulzmoosbaches. Durch eine naturnahe Neuanlage des Baches mit umfangrei- chen Baum- und Strauchpflanzungen kann eine Vielzahl an Lebensräumen für Tiere und Pflanzen geschaffen werden. Schutzgebiete/Biotope (insb. § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. b BauGB): Im Rahmen der Umweltprüfung wurde gem. § 34 Abs. 1 BNatSchG eine Vorprüfung zur Verträglichkeit des Vorhabens mit dem FFH- Gebiet "Schussenbecken mit Tobelwäldern südlich Blitzenreute" (Nr. 8223-311)" durchgeführt. Bei Berücksichtigung der im Bebauungsplan festgesetzten Minimierungsmaßnahmen (insektenscho- nende Außenbeleuchtung und Photovoltaik-Anlagen sowie Niederschlagswasserbewirtschaftung nach dem Stand der Technik, d.h. zwischenspeichern und filtern im Retentionsbecken westlich der Kreisstraße 7951sowie anschließende gedrosselte Einleitung in den "Sulzmoosbach", sowie Einlei- tung des Überlaufs in das öffentliche Regenwasser-Kanalnetz ) sind erhebliche Beeinträchtigungen der Schutz- und Erhaltungsziele des genannten FFH-Gebietes nicht zu erwarten (siehe FFH-Vor- prüfung des Büros Sieber vom 11.07.2018, überarbeitet am 13.02.2019). Die im Abstand von mehreren hundert Metern zum Plangebiet liegenden Biotope bzw. der Biotopverbund mittlerer Standorte sind von der Planung nicht betroffen. Schutzgut Boden und Geologie (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Durch die mit der Planung er- möglichte Bebauung bzw. teilweise Nachverdichtung und die damit einhergehende Versiegelung werden die Funktionen der betroffenen Böden beeinträchtigt bzw. gehen ganz verloren. Im Bereich der neuen Baukörper bzw. Zufahrtsflächen kommt es zu einer Abtragung der oberen Bodenschich- ten. Die versiegelten Flächen können nicht mehr als Standort für Nutzpflanzen oder die natürliche Vegetation dienen und bieten Bodenorganismen keinen Lebensraum mehr. Zudem wird das ein- treffende Niederschlagswasser in diesen Bereichen nicht mehr gefiltert und gepuffert. Landwirt- schaftliche Ertragsflächen mit einer Fläche von etwa 1 ha gehen verloren. Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 55 Schutzgut Wasser/Wasserwirtschaft (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Durch die mit der Bebau- ung verbundene Versiegelung wird die Durchlässigkeit der anstehenden Böden für Niederschlags- wasser eingeschränkt. In Folge dessen verringert sich unter Umständen in geringem Umfang auch die Grundwasserneubildungsrate. Spürbare Auswirkungen auf den lokalen Wasserhaushalt sind jedoch auf Grund der geringen Flächengröße nicht zu erwarten. Das Schmutzwasser wird getrennt vom Niederschlagswasser gesammelt. Das gesammelte Niederschlagswasser wird über den Kanal zum Retentionsfilterbecken geleitet, gefiltert und gedrosselt in den "Sulzmoosbach" abgeleitet. Das anfallende Schmutzwasser wird der gemeindlichen Kläranlage zugeführt. Die Anlage ist ausrei- chend dimensioniert. Hochwasserspitzen des offen gelegten Sulzmoosbaches werden zunächst auf der bachbegleitenden Grünfläche abgepuffert und werden gegebenenfalls dem Kanal zum Retenti- onsfilterbecken zugeführt. Das Ableiten von Schicht- und Grundwasser durch Drainagen über die Regenwasser- bzw. Schmutzwasserkanalisation ist ohne gesonderte wasserrechtliche Genehmigung grundsätzlich unzulässig. Sickerschächte sind unzulässig. Parallel zur Aufstellung des hier vorliegenden Bebauungsplans wird im Rahmen eines Antrags auf wasserrechtliche Genehmigung zur Aufdeckung des Sulzmoosbachs die Problematik des Hochwas- sers HQ100 und HQExtrem abgearbeitet. Hierbei soll ein weiteres Teilstück des besagten Sulzmoosba- ches, zwischen dem bestehenden offenen Verlauf im Osten und der Marsweilerstraße, aufgedeckt/ geöffnet werden um Retentionsflächen für Starkregenereignisse zur Verfügung zu stellen. Bei Um- setzung dieser Maßnahme wird das Risiko für HQ100-Ereignisse ausgeräumt. Schutzgut Klima/Luft, Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a und h BauGB): Durch die Rodung der im südlichen und zentralen Plangebiet bestehenden Bäume und Gehölze entfällt die Luft filternde und Temperatur regulierende Wirkung. Durch die Bebauung der Wiesenfläche wird die Kaltluftbildung im Plangebiet unterbunden und auf die Offenflächen der weiter westlich gelegenen freien Landschaft beschränkt. Durch die Erhaltung und Schaffung von bachbegleitenden Grünstrukturen und Gehölzen (Aufdeckung eines Teilabschnittes des Sulzmoos- baches) verbleibt eine Luft filternde und Temperatur regulierende sowie Frischluft produzierende Wirkung innerhalb des Plangebietes erhalten. Des Weiteren kann diese neu geschaffene Grünstruk- tur als Kalt- und Frischluftschneise aus der westlichen freien Landschaft her fungieren. Auf Grund des eingeschränkten Umfangs der zu bebauenden Fläche sind allerdings keine erheblichen klein- klimatischen Veränderungen zu erwarten. Schutzgut Landschaftsbild (Landschaft; § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Die Bebauung findet in einem von Norden und insbesondere Westen sowie der freien Landschaft her gut einsehbaren Be- reich statt, grenzt jedoch an bestehende Bebauung an. Die Kreisstraße K 7951 bildet nach Westen in Richtung freie Landschaft weiterhin die Grenze des Ortsrandes und verlagert damit den Ortsrand nicht weiter in die freie Landschaft hinaus. Für die angrenzenden, bereits bebauten Grundstücke ist mit einer geringen Einbuße an der Erleb- barkeit des dörflichen Umfeldes zu rechnen (Ausblick auf die Grünfläche). Die getroffenen Festset- zungen und bauordnungsrechtlichen Vorschriften stellen jedoch sicher, dass die Auswirkungen auf Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 56 die benachbarten Anlieger begrenzt bleiben und sich die neu hinzukommende Bebauung gut in die gewachsene dörfliche Struktur einfügt. Die nördlich vom Plangebiet liegende Grünfläche (bach- begleitende Grünfläche) sowie deren westliche Erweiterung (Aufdeckung Teilabschnitt Sulzmoos- bach) bleiben erhalten und können weiterhin als Treffpunkt und zentrumsnahes Naherholungs- oder Spielgebiet von den Dorfbewohnern genutzt werden. Durch die Planung wird das Landschaftsbild daher nur geringfügig beeinträchtigt. 9.2.3 Konzept zur Grünordnung Das Konzept zur Grünordnung berücksichtigt den Bestand und die Auswirkungen der Planung wie folgt: Im nördlichen Plangebiet wird eine öffentliche, bachbegleitende Grünfläche festgesetzt, die der Eingrünung dient und eine auflockernde Grünzone zwischen der vorhandenen und der geplanten Bebauung schafft bzw. zur Sicherung/Aufwertung des Uferbereiches des Sulzmoosbaches. Des Wei- teren stellt diese Grünfläche Retentionsfläche zur Verfügung, sodass nach Starkregenereignissen kein Überschwemmungsrisiko für das Plangebiet besteht. Die Fläche ist größtenteils mit älteren, hohen Bäumen bewachsen. Es handelt sich dabei teilweise um einen naturschutzfachlich hochwertigen Gehölzbestand. Um diesen in seinem Bestand zu si- chern, werden im nördlichen sowie im südlichen Plangebiet zumindest sechs Bäume als zu erhal- tende Bäume festgesetzt. Im Durch die Festsetzung, dass pro 400 m² (angefangene) Grundstücksfläche mindestens 1 Laub- baum sowie 3 Solitärsträucher zu pflanzen ist, wird eine ausreichende Durchgrünung des Bauge- bietes gewährleistet. Zudem verbessert sich hierdurch der Lebensraumwert der Flächen für sied- lungstypische Tierarten. Bei der Auswahl der festgesetzten Gehölzarten wurde auf eine Verwendung standortgerechter, hei- mischer Bäume und Sträucher geachtet. Einheimische Bäume und Sträucher bilden die Grundlage vieler Nahrungsketten und dienen der Erhaltung des Lebensraumes für Kleinlebewesen. Sie sollten deshalb gegenüber neophytischen Ziergehölzen vorgezogen werden. Damit die privaten Zier- und Nutzgärten möglichst naturnah gestaltet werden sowie aus gestalte- rischen Gründen werden Hecken aus Nadelgehölzen im Übergangsbereich zur freien Landschaft sowie in Bereichen, die an öffentliche Flächen angrenzen, ausgeschlossen. Die Pflanzung von Sträuchern, die nicht in der Pflanzliste festgesetzt sind (z. B Ziersträucher), wird auf max. 5 % der Grundstücksfläche zugelassen. Auf diese Weise soll zu einem gewissen Grad auch eine Bepflanzung mit nicht heimischen Gehölzen ermöglicht werden, ohne dass Fehlentwicklungen hinsichtlich naturschutzfachlicher oder landschaftsästhetischer Belange zu erwarten sind. Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 57 Die Verwendung versickerungsfähiger Beläge für Stellplätze, Zufahrten u.a. untergeordnete Wege auf den privaten Baugrundstücken wird festgesetzt, um die Wasseraufnahmefähigkeit des Bodens weitestgehend zu erhalten und damit die Abnahme der Versickerungsleistung des Bodens durch die Versiegelung zu minimieren. Oberflächen aus Zink, Titan-Zink, Kupfer oder Blei werden für baukonstruktive Elemente, die groß- flächig mit Niederschlagswasser in Berührung kommen, zum Schutz des Bodens und des Grund- wassers ausgeschlossen. Zum Schutz nachtaktiver Insekten wird festgesetzt, dass als Außenbeleuchtung nur Leuchtentypen mit geringem Anteil an blauem und ultraviolettem Licht (z.B. Natriumdampf- oder LED-Lampen) mit einer maximalen Lichtpunkthöhe von 4,50 m verwendet werden dürfen. Um fehlgeleitete Eiablagen von wassergebundenen Insekten zu vermeiden, sind nur solche Photo- voltaik-Module zulässig, die weniger als 6 % Licht reflektieren (je Solarglasseite 3 %). Dies wird von Elementen erfüllt, die entspiegelt und monokristallin sind sowie deutliche Kreuzmuster aufwei- sen. Elemente aus Strukturglas besitzen im Vergleich zu Floatglas deutliche Vorteile. Die Durchlässigkeit des Gebietes für Kleinlebewesen kann erhalten werden, wenn Zäune einen Min- destabstand zum natürlichen Gelände einhalten und auf Sockelmauern verzichtet wird. Um den vorhanden Gehölzbestand als Lebensraum v.a. für Kleinlebewesen und Vögel zu sichern und gleichzeitig eine Eingrünung des Baugebietes zu gewährleisten, wird empfohlen die bestehen- den Gehölze möglichst zu erhalten. Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 58 10 Begründung – Bauordnungsrechtlicher Teil 10.1 Örtliche Bauvorschriften 10.1.1 Regelungen über die Gestaltung der Gebäude Die Dachformen für den Hauptbaukörper ermöglichen die Errichtung eines Satteldaches, Walmda- ches, Pultdaches oder Flachdaches. Diese Dachformen entsprechen den Vorstellungen moderner Baukörper und sind bereits an anderer Stelle im Gemeindegebiet umgesetzt. Regelungen für grund- stücksübergreifende Gebäude mit einheitlicher Dachform und gleicher Firstrichtung (z.B. Doppel-, oder Reihenhaus) bezüglich einer einheitlichen Dachneigung oder eines profilgleichen Anbaus wer- den nicht getroffen, da solche Regelungen erfahrungsgemäß Probleme im bauaufsichtlichen Ver- fahren nach sich ziehen. Die Einengung auf eine einzelne Gradzahl stellt hierfür ebenfalls keine sinnvolle Alternative dar. Die ausführliche Definition des Pultdaches kann im Baugenehmigungs- verfahren die Entscheidung erleichtern, ob es sich bei dem Dach eines Vorhabens um ein Pultdach handelt und ob demnach die sonstigen Festsetzungen zum Pultdach greifen (Firsthöhe und Dach- neigung). Um ein Pultdach handelt es sich, wenn mindestens 75 % aller Dach-Ebenen des jewei- ligen Hauptgebäudes zueinander parallel sind. Die Fläche einer Dach-Ebene wird in der senkrech- ten Projektion auf die Fläche gemessen. Das Spektrum für Dachneigungen ist im Sinne der Bauherrschaft breit gefasst. Es entspricht den ortsüblichen und landschaftstypischen Vorgaben und berücksichtigt zeitgemäße Bauformen. Durch die Festsetzung von Wand- und Firsthöhen ist die Möglichkeit ausgeschlossen, dass Gebäude eine nicht vertretbare Gesamthöhe erreichen könnten. Die Regelung der Dachneigung bezieht sich auch auf Terrassengeschosse, da diese ebenfalls andere Dachformen, wie z.B. ein Pultdach haben kön- nen. Die Vorschriften zur Aufständerung von Solar- und Fotovoltaikanlagen auf Dächern sollen grund- sätzlich eine effiziente Nutzung von Sonnenenergie auch auf Flach- und Pultdächern ermöglichen. Gleichzeitig soll eine zu dominante Wirkung der Anlagen auf den Außenbetrachter vermieden wer- den. Die getroffenen Regelungen führen daher in erster Linie zu einer Begrenzung des Aufstände- rungswinkels der Solarmodule im äußeren Dachbereich von Pult- und Flachdächern. Das Regelungs-Konzept für Gebäude-Anbauten (Widerkehre und Zwerchgiebel) und Dachaufbauten beschränkt sich auf Vorgaben zu den Ausmaßen und Abständen dieser Bauteile. Eine Koppelung mit der Gebäudelänge wird dabei vermieden, da die Gebäudelänge unter Umständen nicht ein- Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 59 deutig definierbar und damit bestimmbar ist. Obwohl die Regelungen ein Maximum an Gestal- tungsfreiheit und Planungs-Sicherheit darstellen, kann davon ausgegangen werden, dass Beein- trächtigungen für das Ortsbild nicht zu erwarten sind. Die Vorschriften über Materialien und Farben lassen dem Bauherrn bewusst ausreichend Spielraum zur Verwirklichung individueller Gestaltungswünsche. Es wird darauf verzichtet, bestimmte Materi- alien auszuschließen. Sie orientieren sich einerseits an den umliegenden, landschaftsgebundenen Bauformen. Andererseits lassen sie der Bauherrschaft jedoch ausreichend gestalterischen Spielraum zur Verwirklichung von gewerblichen Bauformen. Die Beschränkung auf die Dachfarben Rot bis Rotbraun sowie Betongrau bis Anthrazitgrau führt zu einem homogenen und ruhigen Gesamtbild des Ortes. Die Farben fügen sich erfahrungsgemäß besonders gut in die landschaftliche Situation ein. 10.2 Sonstige Regelungen 10.2.1 Stellplätze und Garagen Der erhöhte Bedarf an nachzuweisenden Stellplätzen je Wohnung wird mit der ländlich geprägten Umgebung, dem entsprechend geringen Angebot des öffentlichen Nahverkehrs und den eng be- messenen Verkehrsflächen begründet. Die beiden ersten Faktoren führen dazu, dass Haushalte in der Regel mit mehr als einem Kraftfahrzeug ausgestattet sein müssen, um die für die tägliche Lebensführung notwendige Mobilität aufbringen zu können. Gleichzeitig sind die Verkehrsflächen so bemessen, dass den konkreten Erfordernissen des fließenden Verkehrs ausreichend Rechnung getragen ist. Die Belange des ruhenden Verkehrs sind insoweit berücksichtigt, als dass für den Besucherverkehr ausreichend Flächen zur Verfügung stehen. Es wurde hoher Wert auf eine wirt- schaftlich bemessene Erschließung und eine geringe Versiegelung durch Verkehrsflächen gelegt. Die für die dort wohnende Bevölkerung erforderlichen Stellplätze können vom öffentlichen Ver- kehrsraum nicht aufgenommen werden, weshalb auf den privaten Flächen ausreichende Stellplätze nachgewiesen werden müssen. Somit erfolgt die Regelung, um städtebauliche Fehlentwicklungen durch einen Mangel an Stellplätzen auszuschließen. Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 60 11 Begründung – Sonstiges 11.1.1 Wesentliche Auswirkungen Wesentliche Auswirkungen auf die gesamtgemeindliche Situation sind nicht erkennbar. Die infra- strukturellen Einrichtungen sind geeignet, die zusätzlichen Einwohner bzw. Einrichtungen zu ver- sorgen. Für die bereits bebauten Grundstücke ist mit einer geringen Einbuße an der Erlebbarkeit der freien Landschaft sowie des städtebaulichen Umfeldes zu rechnen (z.B. Ausblick). 11.2 Erschließungsrelevante Daten 11.2.1 Kennwerte Fläche des Geltungsbereiches: 0,77 ha yyq Flächenanteile: Nutzung der Fläche Fläche in ha Anteil an der Gesamtfläche Bauflächen als WA 0,68 88,3 % öffentliche Verkehrsflächen 0,04 5,2 % Öffentliche Grünflächen 0,05 6,5 % 11.2.2 Erschließung Abwasserbeseitigung durch Anschluss an das Trenn-System der öffentlichen Abwasserentsorgung der Gemeinde Baindt. Wasserversorgung durch Anschluss an die gemeindliche Wasserversorgung. Die Löschwasserversorgung ist durch eine entsprechende Dimensionierung der Wasserleitungen in Verbindung mit einer ausreichenden Anzahl von Hydranten sichergestellt. Stromversorgung durch Anschluss an das Netz der NetzeBW AG, Biberach. Gasversorgung durch Anschluss an das Leitungsnetz der Technischen Werke Schussental, Ravens- burg. Müllentsorgung durch die Müllabfuhr des Landkreises Ravensburg. Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 61 Die Gemeinde beabsichtigt, die anfallenden Kosten zur Herstellung der Erschließungsanlage nach BauGB (Straßen, Straßen-Entwässerung, Straßen-Beleuchtung) im Rahmen der Grundstücksveräu- ßerung in Rechnung zu stellen (so genannte Ablöseverträge). 11.3 Zusätzliche Informationen 11.3.1 Planänderungen Bei der Planänderung vom 28.11.2018 fanden die Überlegungen und Abwägungen aus der öf- fentlichen Gemeinderats-Sitzung vom 27.11.2018 wie folgt Berücksichtigung. − Änderung der Festsetzung "Allgemeines Wohngebiet" - zulässigen Nutzung (Beherbergungsbe- triebe und Anlagen für kirchliche und sportliche Zwecke ausnahmsweise zulässig) − Textliche Ergänzung der Festsetzung "Überschreitung der Grundfläche" zur Klarstellung − Textliche Änderung der Festsetzung "Richtung der Firstseiten von Pultdach-Hauptgebäuden" zur Klarstellung − Änderung der örtlichen Bauvorschrift "Anzahl der Stellplätze in dem Baugebiet" − Änderungen und Ergänzungen bei der Begründung Für die in der Sitzung des Gemeinderates Baindt beschlossenen Inhalte wurde bereits vor der Sit- zung eine vollständige Entwurfsfassung (Fassung vom 12.07.2019) zur Verdeutlichung der mög- lichen Änderungen ausgearbeitet. Die in der Gemeinderatssitzung vorgenommenen Änderungs-Be- schlüsse im Rahmen der nun vorgenommenen Abwägungen sind mit den Inhalten dieser Entwurfs- fassung identisch. Die Änderungen umfassen folgende Punkte (ausführliche Abwägungen sind im Sitzungsprotokoll der Sitzung des Gemeinderates bzw. der Sitzungsvorlage der öffentlichen Sitzung des Gemeinderates vom 24.07.2019 enthalten): − Anpassung des Geltungsbereiches − Anpassung der Verkehrsfläche − Anpassung der Baugrenzen − Aufnahme der Festsetzung "Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung" − Redaktionelle Anpassung der Festsetzung "bachbegleitende Grünfläche" − Redaktionelle Anpassung der Festsetzung "Wasserfläche" − Aufnahme der Festsetzung "Flächen für Hochwasserschutzanlagen ", sowie Rücknahme der Baugrenze in diesem Bereich − Aufnahme der Festsetzung "Dachbegrünung" − Redaktionelle Anpassung der Festsetzung "Pflanzungen in dem Baugebiet" Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 62 − Aufnahme der Festsetzungen zur Geländeoberkante − Redaktionelle Änderung der Festsetzung Bereich der Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" − Streichung der örtlichen Bauvorschrift " Ausnahmen von den Vorschriften zu den Dachformen, Widerkehren, Zwerchgiebeln und Dachaufbauten" − Redaktionelle Ergänzung der Örtlichen Bauvorschrift "Solar- und Photovoltaikanlagen auf Dä- chern" − Änderung der Anzahl der Stellplätze in dem Baugebiet − Aufnahme des Kapitels "Kennzeichnungen gem. § 9 Abs. 5 BauGB mit Zeichenerklärung" − Berichtigung der Schutzzonenbezeichnung des nahegelegenen Wasserschutzgebietes im Text- und Planteil − Streichung des Überschwemmungsbereiches HQ100 − Änderung des Überschwemmungsbereiches HQExtrem − Änderung "Rad- und Fußweg" in "Unterhaltungs- und Fußweg" im Text und Planteil − Aufnahme des Hinweises "Flächen für Hochwasserschutzanlage" − Aufnahme des Hinweises "Begrenzungslinie für weiterführende Straße" − Aufnahme des Hinweises "Höhenpunkte für die Oberkante der geplanten Straße" − Ergänzung des Hinweises "Gewässerrandstreifen" − Ergänzung der Begründung beim Erfordernis der Planung − Streichung der Begründung zu Versickerungsanlagen − Ergänzung der Begründung beim Schutzgut "Boden, Geologie und Fläche" − Änderungen und Ergänzungen bei der Begründung Für die in der Sitzung des Gemeinderates Baindt beschlossenen Inhalte wurde bereits vor der Sit- zung eine vollständige Entwurfsfassung (Fassung vom 05.09.2019) zur Verdeutlichung der mög- lichen Änderungen ausgearbeitet. Die in der Gemeinderatssitzung vorgenommenen Änderungs-Be- schlüsse im Rahmen der nun vorgenommenen Abwägungen sind mit den Inhalten dieser Entwurfs- fassung identisch. Die Änderungen umfassen folgende Punkte (ausführliche Abwägungen sind im Sitzungsprotokoll der Sitzung des Gemeinderates bzw. der Sitzungsvorlage der öffentlichen Sitzung des Gemeinderates vom 17.09.2019 enthalten): − Anpassung der nördlichen Baugrenze − Anpassung der Kennzeichnung "Umgrenzung von Flächen deren Böden erheblich mit umwelt- gefährdenden Stoffen belastet sind" − Streichung des Wasserschutzgebietes "Brühl" in Planzeichnung und Textteil Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 63 − Anpassung des Hinweises "Begrenzungslinie für weiterführende Straße" − Aufnahme des Hinweises "Höhenpunkte für die Oberkante der geplanten Straße" in Planzeich- nung − Änderungen der Begründung zum Schutzgut Boden in der Abarbeitung der Umweltbelange − Redaktionelle Änderungen und Ergänzungen bei der Begründung Für die in der Sitzung des Gemeinderates Baindt beschlossenen Inhalte wurde bereits vor der Sit- zung, unter Beibehaltung des Fassungs-Datums, eine vollständige Entwurfsfassung (Fassung vom 05.09.2019) zur Verdeutlichung der möglichen Änderungen ausgearbeitet. Die in der Gemeinde- ratssitzung vorgenommenen Änderungs-Beschlüsse sind mit den Inhalten dieser Entwurfsfassung identisch. Die Änderungen umfassen folgende Punkte: − Änderung der Wand- und Firsthöhen für den Typ 2 − Anpassung der Örtlichen Bauvorschrift "Anzahl der Stellplätze in dem Baugebiet" − Änderungen und Ergänzungen bei der Begründung Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 64 12 Begründung – Auszug aus übergeordneten Planun- gen Darstellung aus dem Lan- desentwicklungsplan Ba- den-Württemberg 2002, Karte zu 2.1.1 "Raumka- tegorien"; Darstellung als Randzone um einen Ver- dichtungsraum Ausschnitt aus dem Regi- onalplan Bodensee-Ober- schwaben, Darstellung als Siedlungsbereich Auszug aus dem rechts- gültigen Flächennut- zungsplan; Darstellung als Grünfläche und als ge- mischte Baufläche (M) Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 65 13 Begründung – Bilddokumentation Blick von Süden auf das Plangebiet mit Bestands- gebäuden und Bäumen Blick von Westen auf Be- standsgebäude (die abge- rissen werden sollen, rechts im Bild), Parkflä- che und angrenzende Be- bauung der Ortsmitte Blick auf die Bestandsbe- bauung im Südosten des Plangebietes Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 66 14 Verfahrensvermerke 14.1 Aufstellungsbeschluss (gem. § 2 Abs. 1 BauGB) Der Aufstellungsbeschluss erfolgte in der Gemeinderatssitzung vom 10.04.2018. Der Beschluss wurde am 13.04.2019 ortsüblich bekannt gemacht. Baindt, den …………. …………………………… (S. Rürup, Bürgermeisterin) 14.2 Beteiligung der Öffentlichkeit (gem. § 3 BauGB) Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit mit öffentlicher Unterrichtung sowie Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung fand in der Zeit vom 23.04.2018 bis 07.05.2018 statt (gem. § 3 Abs. 1 BauGB). Die öffentliche Auslegung fand in der Zeit vom 17.12.2018 bis 18.01.2019 (Billigungsbeschluss vom 27.11.2018; Entwurfsfassung vom 28.11.2018; Bekanntmachung am 07.12.2018) statt (gem. § 3 Abs. 2 BauGB). Ferner wurde zu der Entwurfsfassung vom 01.08.2019 (Billigungsbe- schluss vom 24.07.2019; Bekanntmachung am 09.08.2019) der Öffentlichkeit Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb angemessener Frist gegeben (gem. § 4a Abs. 3 Satz 3 BauGB). Baindt, den …………. …………………………… (S. Rürup, Bürgermeisterin) 14.3 Beteiligung der Behörden (gem. § 4 BauGB) Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden im Rahmen eines Termines am 23.05.2018 unterrichtet und zur Äußerung aufgefordert (gem. § 4 Abs. 1 BauGB). Von den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange wurden Stellungnahmen eingeholt (gem. § 4 Abs. 2 BauGB). Sie wurden mit Schreiben vom 10.12.2018 (Entwurfsfassung vom 28.11.2018 Billigungsbeschluss vom 27.11.2018) zur Abgabe einer Stellungnahme aufgefordert. Ferner wurde den berührten Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange zu der Entwurfs- fassung vom 01.08.2019 (Billigungsbeschluss vom 24.07.2019; Anschreiben vom 13.08.2019) Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb angemessener Frist gegeben (gem. § 4a Abs. 3 Satz 3 und 4 BauGB). Eine weitere Gelegenheit zur Stellungnahme wurde den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange zu der Entwurfsfassung vom 05.09.2019 gegeben. Baindt, den …………. …………………………… (S. Rürup, Bürgermeisterin) Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 67 14.4 Satzungsbeschluss (gem. § 10 Abs. 1 BauGB) Der Satzungsbeschluss erfolgte in der Gemeinderatssitzung vom 17.09.2019 über die Entwurfs- fassung vom 05.09.2019. Baindt, den …………. …………………………… (S. Rürup, Bürgermeisterin) 14.5 Ausfertigung Hiermit wird bestätigt, dass der Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Be- bauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu in der Fassung vom 05.09.2019 dem Satzungsbeschluss des Gemeinderates vom 17.09.2019 zu Grunde lagen und dem Satzungsbeschluss entsprechen. Baindt, den …………. …………………………… (S. Rürup, Bürgermeisterin) 14.6 Bekanntmachung und In-Kraft-Treten (gem. § 10 Abs. 3 BauGB) Der Satzungsbeschluss wurde am 27.09.2019 ortsüblich bekannt gemacht. Der Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu sind damit in Kraft getreten. Sie werden mit Begründung für jede Person zur Einsicht bereitgehalten. Über den Inhalt wird auf Verlangen Auskunft gegeben. Baindt, den …………. …………………………… (S. Rürup, Bürgermeisterin) 14.7 Berichtigung des Flächennutzungsplanes Der Flächennutzungsplan des Gemeindeverbandes Mittleres Schussental wurde gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB für den Bereich des Bebauungsplanes "Fischerareal Wohnen" im Wege der Berichti- gung angepasst. Baindt, den …………. …………………………… (S. Rürup, Bürgermeisterin) Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 68 14.8 Ergänzendes Verfahren (gem. § 214 Abs. 4 BauGB) Der Gemeinderat hat am 03.12.2019 die Durchführung eines ergänzenden Verfahrens gem. § 214 Abs. 4 BauGB zur Heilung beschlossen. Die öffentliche Auslegung im ergänzenden Verfahren gem. § 214 Abs. 4 i.V.m. § 3 Abs. 2 BauGB fand in der Zeit vom 20.01.2020 bis 21.02.2020 (Billigungsbeschluss vom 03.12.2019; Ent- wurfsfassung vom 05.09.2019; Bekanntmachung am 10.01.2020 statt. Von den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange wurden im ergänzenden Verfahren gem. § 214 Abs. 4 i.V.m. § 4 Abs. 2 BauGB Stellungnahmen eingeholt. Sie wurden mit Schreiben vom 07.01.2020 (Entwurfsfassung vom 05.09.2019; Billigungsbeschluss vom 03.12.2019) zur Abgabe einer Stellungnahme aufgefordert. Der Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebau- ungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu in der Fassung vom 05.09.2019 wurde Gemeinderat am 21.04.2020 gefasst (gem. § 10 Abs. 1 BauGB). Der Satzungsbeschluss wurde am 24.04.2020 ortsüblich bekannt gemacht (gem. § 10 Abs. 1 BauGB). Der Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "In- nere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu sind damit in Kraft getreten. Sie werden mit Begründung für jede Person zur Einsicht bereitgehalten. Über den Inhalt wird auf Verlangen Aus- kunft gegeben. Baindt, den …………. …………………………… (S. Rürup, Bürgermeisterin) Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Wohnen Fischerareal" sowie 9. Änderung des Bebauungsplanes "Innere Breite" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 69 Seiten, Fassung vom 05.09.2019 Seite 69 Plan aufgestellt am: 25.10.2018 Plan geändert am: 28.11.2018 Plan geändert am: 12.07.2019 Plan geändert am: 01.08.2019 Plan geändert am: 05.09.2019 Planer: …………………………… Büro Sieber, Lindau (B) (i.A. M. Sc. M. Wachten) Die Planung ist nur zusammen mit Textteil und zeichnerischem Teil vollständig. Nur die versiegelten Originalausfertigungen tragen die Unterschrift des Planers. Der Text ist auf der Grundlage der jeweils aktuellen amtlichen Rechtschreibregeln erstellt.[mehr]

ww w. bu er os ie be r.d e G e m e in d e B a in d t 1 . Ä n d e ru n g d e s B e b a u u n g sp la n e s "K ie sg ru b e n st ra ß e " u n d d ie ö rt li ch e n B a u v o rs ch ri ft e n h ie rz u Fassung vom 14.12.2018 Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 2 Inhaltsverzeichnis Seite 1 Rechtsgrundlagen für die zusätzlichen und für die zu ändernden Inhalte 3 2 Zusätzliche bzw. gegenüber dem zu ändernden Plan anders lautende Planungsrechtliche Festsetzungen (PF) mit Zeichenerklärung 4 3 Zusätzliche bzw. gegenüber dem zu ändernden Plan anders lautende örtliche Bauvorschriften (ÖBV) gemäß § 74 LBO mit Zeichenerklärung 11 4 Hinweise und Zeichenerklärung 15 5 Satzung 20 6 Begründung – Städtebaulicher Teil 22 7 Begründung –Abarbeitung der Umweltbelange (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB), Konzept zur Grünordnung 29 8 Begründung – Bauordnungsrechtlicher Teil 35 9 Begründung – Sonstiges 37 10 Begründung – Auszug aus übergeordneten Planungen 39 11 Begründung – Bilddokumentation 40 12 Verfahrensvermerke 41 Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 3 1 Rechtsgrundlagen für die zusätzlichen und für die zu ändernden Inhalte Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634) Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786) Planzeichenverordnung (PlanZV) in der Fassung vom 18.12.1990 (BGBl. I 1991 S. 58), zu- letzt geändert durch Gesetz vom 04.05.2017 (BGBl. I S. 1057); die im nachfolgenden Text zitierten Nummern beziehen sich auf den An- hang zur PlanZV Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) in der Fassung vom 05.03.2010 (GBl. S. 357, ber. S. 416), zuletzt geändert durch Gesetz vom 21.11.2017 (GBl. S. 612, 613) Gemeindeordnung für Baden-Württemberg (GemO) in der Fassung vom 24.07.2000 (GBl. BW S. 581, ber. S. 698), zuletzt geändert durch Gesetz vom 19.06.2018 (GBl. S. 221) Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) in der Fassung vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zu- letzt geändert durch Gesetz vom 15.09.2017 (BGBl. I S. 3434) Naturschutzgesetz Ba- den-Württemberg (NatSchG Baden-Württemberg) vom 23.06.2015 (GBl. 2015 S. 585), zuletzt geändert durch Gesetz vom 21.11.2017 (GBL. S 597) Bundes-Immissions- schutzgesetz (BImSchG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 17.05.2013 (BGBl. I S. 1274), zuletzt geändert durch Gesetz vom 18.07.2017 (BGBl. I S. 2771) Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 4 2 Zusätzliche bzw. gegenüber dem zu ändernden Plan anders lautende Planungsrechtliche Festsetzun- gen (PF) mit Zeichenerklärung Allgemeines Wohngebiet Die Nutzungen nach § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO (die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften so- wie nicht störende Handwerksbetriebe), können nur ausnahmsweise zugelassen werden (§ 1 Abs. 5 BauNVO). Die Nutzungen nach § 4 Abs. 3 Nrn. 3-5 BauNVO (Anlagen für Ver- waltungen, Gartenbaubetriebe, Tankstellen) werden nicht Bestand- teil der 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" (§ 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO). (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; § 4 BauNVO; Nr. 1.1.3. PlanZV; siehe Plan- zeichnung) GRZ .... Grundflächenzahl als Höchstmaß (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; § 16 Abs. 2 Nr. 1 und § 19 Abs. 1 BauNVO; Nr. 2.5. PlanZV; siehe Planzeichnung) Überschreitung der Grundfläche Die zulässige Grundfläche darf neben der in § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO getroffenen Vorschrift durch nicht vollflächig versiegelte − Stellplätze und − Zufahrten zu Stellplätzen und Garagen/Carports um weitere 50 %, jedoch höchstens bis zu einer Grundflächenzahl von 0,80 überschritten werden. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; § 19 Abs. 4 BauNVO) WH .... m ü. NN Maximale traufseitige Wandhöhe über NN Die maximale traufseitige Wandhöhe über NN darf an keiner Stelle des Hauptgebäudes den festgesetzten Wert überschreiten und wird wie folgt gemessen: WA Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 5 − bei Hauptgebäuden mit einem Terrassengeschoß an der Ober- kante der Attika des zweithöchsten Geschoßes; von außen sicht- bare Mauern als Terrassenbrüstung zählen dabei mit; Hauptge- bäude mit Terrassengeschoß sind solche, bei denen die Geschoß- fläche des obersten Geschoßes um mind. 33 % kleiner als jedes der darunter liegenden freien, d.h. rundum sichtbaren Geschoße ist; nichtüberdachte Terrassen und Balkone sowie Dachüber- stände bis 0,20 m des obersten Geschoßes bleiben unberücksich- tigt. − bei Hauptgebäuden mit Satteldach bzw. Walmdach (sofern es sich nicht um Hauptgebäude mit Terrassengeschoß handelt ) am Schnittpunkt der Außenwand (außen) mit der Dachhaut (außen) − bei Hauptgebäuden mit Flachdach (sofern es sich nicht um Hauptgebäude mit Terrassengeschoß handelt) an der Oberkante der höchsten Attika; von außen sichtbare Mauern als Terrassen- brüstung zählen dabei mit. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; § 16 Abs. 2 Nr. 4 u. § 18 Abs. 1 BauNVO; Nr. 2.8. PlanZV; siehe Planzeichnung) FH .... m ü. NN Maximale Firsthöhe über NN Die maximale Firsthöhe über NN darf an keiner Stelle des Hauptge- bäudes den festgesetzten Wert überschreiten und wird wie folgt ge- messen: − bei Hauptgebäuden mit einem Terrassengeschoß an der höchs- ten Stelle des Gebäudes mit folgender Maßgabe: der festgesetzte Wert muss um 0,75 m unterschritten werden; Hauptgebäude mit Terrassengeschoß sind solche, bei denen die Geschoßfläche des obersten Geschoßes um mind. 33 % kleiner als jedes der darun- ter liegenden freien, d.h. rundum sichtbaren Geschoße ist; nicht- überdachte Terrassen und Balkone sowie Dachüberstände bis 0,20 m des obersten Geschoßes bleiben unberücksichtigt. − bei Hauptgebäuden mit Satteldach bzw. Walmdach (sofern es sich nicht um Hauptgebäude mit Terrassengeschoß handelt) am höchsten Punkt des Firstes − bei Hauptgebäuden mit Flachdach (sofern es sich nicht um Hauptgebäude mit Terrassengeschoß handelt) wird die Höhe des Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 6 Gebäudes ausschließlich durch die festgesetzte Wandhöhe be- grenzt, die festgesetzte Firsthöhe ist daher nicht relevant. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; § 16 Abs. 2 Nr. 4 u. § 18 Abs. 1 BauNVO; Nr. 2.8. PlanZV; siehe Planzeichnung) Z .... Zahl der Vollgeschoße als Höchstmaß (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; § 16 Abs. 2 Nr. 3 u. § 20 Abs. 1 BauNVO; Nr. 2.7. PlanZV; siehe Planzeichnung) o Offene Bauweise (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB; § 22 Abs. 1 BauNVO; Nr. 3.1. PlanZV; siehe Planzeichnung) Nur Einzel- und/oder Doppelhäuser zulässig (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB; § 22 Abs. 2 BauNVO; Nr. 3.1.4. PlanZV; siehe Planzeichnung) Baugrenze; unterirdische Überschreitungen bis max. 2,50 m kön- nen ausnahmsweise zugelassen werden, sofern sie weder die Gelän- desituation noch Nachbarbelange beeinträchtigen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB; § 23 Abs. 1 u. 3 BauNVO; Nr. 3.5. PlanZV; siehe Planzeichnung) Nebenanlagen und sons- tige bauliche Anlagen außerhalb der überbau- baren Grundstücksfläche In dem Baugebiet sind die gemäß § 14 BauNVO zulässigen Neben- anlagen, und nicht überdachte Stellplätze, Garagen und Carports auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB; §§ 12, 14 u. 23 BauNVO) Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohnge- bäuden Die höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden beträgt 8 pro Einzelhaus bzw. 4 je Doppelhaushälfte. (§ 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB) ED Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 7 Unterirdische Bauweise von Niederspannungslei- tungen Niederspannungsleitungen sind ausschließlich in unterirdischer Bauweise zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 13 BauGB) Behandlung von Nieder- schlagswasser in dem Baugebiet In dem Baugebiet ist Niederschlagswasser, das über die Dach- und Hofflächen anfällt, soweit dies auf Grund der Bodenbeschaffenheit möglich ist, auf dem Grundstück über die belebte Bodenzone (z.B. Muldenversickerung, Flächenversickerung) in den Untergrund zu versickern. Die Versickerung von Niederschlagswasser über Sicker- schächte ist nicht zulässig. Die Ableitung in das Kanalnetz ist auf das unumgängliche Maß zu beschränken. Für alle baukonstruktiven Elemente, die großflächig mit Nieder- schlagswasser in Berührung kommen (z.B. Dachdeckungen, jedoch nicht Rinnen, Fallrohre, Geländer etc.) sind Oberflächen aus Zink, Titan-Zink, Kupfer oder Blei unzulässig, sofern diese Oberflächen nicht mit geeigneten anderen Materialien (z.B. Kunststoff-Beschich- tung) dauerhaft gegen Niederschlagswasser abgeschirmt werden. (§ 9 Abs. 1 Nrn. 14 u. 20 BauGB) Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Ent- wicklung von Natur und Landschaft Für die Außenbeleuchtung sind nur mit Lichtstrahl nach unten ge- richtete, vollständig insektendicht eingekofferte (staubdichte) LED- Lampen oder nach dem Stand der Technik vergleichbare insekten- schonende Lampentypen mit einer max. Lichtpunkthöhe von 4,50 m über der Geländeoberkante zulässig. Es sind nur Photovoltaik-Module zu verwenden, die weniger als 6 % polarisiertes Licht reflektieren (je Solarglasseite 3 %). Die Maßnahmen bzw. Vorschriften sind im gesamten Geltungsbe- reich durchzuführen bzw. zu beachten. (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) Bodenbeläge in dem Baugebiet In dem Baugebiet (private Grundstücke) sind für − Stellplätze und − Zufahrten und andere untergeordnete Wege ausschließlich wasserdurchlässige Beläge (z.B. in Splitt verlegtes Pflaster mit Rasenfuge, Drainfugenpflaster, Rasengittersteine, Schotterrasen, Kiesflächen) zulässig. Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 8 (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) Pflanzungen in dem Baugebiet Pflanzungen: − Für die Pflanzungen in dem Baugebiet sind standortgerechte, heimische Bäume und Sträucher aus der unten genannten Pflanzliste zu verwenden. − Auf max. 5 % der Grundstücksfläche sind auch Sträucher, die nicht in der u.g. Pflanzliste festgesetzt sind, zulässig (z.B. Zier- sträucher, Rosen-Züchtungen). − In dem Baugebiet sind mindestens zwei Laubbäume sowie fünf standortgerechte Solitärsträucher aus der u.g. Pflanzliste zu pflanzen. Mindestens ein Laubbaum ist als Baum 1. Wuchs- klasse zu pflanzen. Abgehende Bäume sind durch eine entspre- chende Neupflanzung zu ersetzen. − Die festgesetzten Pflanzungen sind auf dem Grundstück in Rich- tung der freien Landschaft zu pflanzen; ein Mindestmaß an Orts- randeingrünung, ein naturnaher Übergang in die freie Land- schaft sowie ein naturnaher Übergang zu den im Osten gelege- nen Schutzgebieten kann somit erreicht werden. − Im Übergangsbereich zur freien Landschaft und in Bereichen, die an öffentliche Flächen angrenzen, sind Hecken aus Nadelgehöl- zen (z.B. Thuja) unzulässig. Für das Baugebiet festgesetzte Pflanzliste: Bäume 1. Wuchsklasse Spitz-Ahorn Acer platanoides Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus Schwarz-Erle Alnus glutinosa Grau-Erle Alnus incana Sand-Birke Betula pendula Rotbuche Fagus sylvatica Zitter-Pappel Populus tremula Stiel-Eiche Quercus robur Silber-Weide Salix alba Sommer-Linde Tilia platyphyllos Berg-Ulme Ulmus glabra Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 9 Bäume 2. Wuchsklasse Feld-Ahorn Acer campestre Hainbuche Carpinus betulus Vogel-Kirsche Prunus avium Sal-Weide Salix caprea Fahl-Weide Salix rubens Vogelbeere Sorbus aucuparia Sträucher Roter Hartriegel Cornus sanguinea Gewöhnlicher Hasel Corylus avellana Eingriffliger Weißdorn Crataegus monogyna Pfaffenhütchen Euonymus europaeus Faulbaum Frangula alnus Gewöhnlicher Liguster Ligustrum vulgare Heckenkirsche Lonicera xylosteum Gewöhnliche Traubenkirsche Prunus padus subsp. padus Schlehe Prunus spinosa Echter Kreuzdorn Rhamnus cathartica Hunds-Rose Rosa canina Grau-Weide Salix cinerea Purpur-Weide Salix purpurea Fahl-Weide Salix rubens Mandel-Weide Salix triandra Korb-Weide Salix viminalis Roter Holunder Sambucus racemosa Schwarzer Holunder Sambucus nigra Wolliger Schneeball Viburnum lantana Gewöhnlicher Schneeball Viburnum opulus (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB) Grenze des räumlichen Geltungsbereiches der 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und der örtlichen Bauvor- schriften hierzu der Gemeinde Baindt. Die Inhalte des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und der örtli- chen Bauvorschriften hierzu (Fassung vom 05.03.1996) vor dieser Änderung werden für diesen Bereich vollständig durch diese ersetzt. (§ 9 Abs. 7 BauGB; Nr. 15.13. PlanZV; siehe Planzeichnung) Bereich der 1. Änderung des Bebauungsplanes Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 10 die gesamten Festsetzungen für den Änderungsbereich befinden sich auf einer von der bisherigen Planzeichnung ausgekoppelten Plan- zeichnung (auf der Grundlage der aktuellen Flurkarte, siehe unterer Teil des Plans). Die Inhalte des Bebauungsplanes "Kiesgruben- straße" und der örtlichen Bauvorschriften hierzu (Fassung vom 05.03.1996) vor dieser Änderung werden für diesen Bereich voll- ständig durch diesen ersetzt. (§ 9 Abs. 7 BauGB; siehe Planzeichnung); Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 11 3 Zusätzliche bzw. gegenüber dem zu ändernden Plan anders lautende örtliche Bauvorschriften (ÖBV) ge- mäß § 74 LBO mit Zeichenerklärung Grenze des räumlichen Geltungsbereiches der örtlichen Bauvor- schriften zur 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und der örtlichen Bauvorschriften hierzu der Gemeinde Baindt. Die Inhalte der örtlichen Bauvorschriften zum Bebauungsplan "Kies- grubenstraße" (Fassung vom 05.03.1996) vor dieser Änderung werden für diesen Bereich vollständig durch die örtlichen Bauvor- schriften zur 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" ersetzt. (§ 9 Abs. 7 BauGB, Nr. 15.13. PlanZV; siehe Planzeichnung) Dachformen Alle vorgeschriebenen Dachformen gelten nur für Dächer von Haupt- gebäuden. Für untergeordnete Bauteile dieser Dächer (z.B. Gaupen) sind andere Dachformen zulässig. Untergeordnet sind diese Bauteile dann, wenn sie nicht mehr als 50% der Hausbreite, gemessen je- weils an den Außenkanten der sich gegenüberliegenden Haus- wände, einnehmen. (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO) SD Dachform Satteldach mit folgenden Maßgaben: − Vertikale Versätze von sich gegenüberliegenden Dach-Ebenen (höhenmäßig versetzter First) sind zulässig; sie werden auf max. 1,75 m (senkrecht gemessen von Oberkante Teil-First zu Oberkante Teil-First) beschränkt; − Bei Anbauten an das Hauptgebäude können geneigte Dach-Ebe- nen von den darüber liegenden Dach-Ebenen abgesetzt werden, sofern sie mit ihrer höchsten Seite vollständig mit der Fassade des Hauptgebäudes verschneiden ("angepultetes Dach"); die Grundfläche eines einzelnen Anbaus darf 50 m2 und die Summe dieser Anbauten für ein Haus bzw. Haushälfte max. 25% der ge- samten Grundfläche des Hauses bzw. Haushälfte nicht über- schreiten. Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 12 − Geneigte Dachebenen quer zur Haupt-Firstrichtung, welche die Firstlinie schneiden (Krüppelwalm) sind unzulässig (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO; siehe Typenschablonen) FD Dachform Flachdach; als Flachdächer gelten Dächer bis zu einer Dachneigung von max. 3°. Nur bei der Errichtung eines Flachdaches ist ein weiteres Geschoß als Terrassengeschoß zulässig. Hauptgebäude mit einem Terrassen- geschoß sind solche, bei denen die Geschoßfläche des obersten Ge- schoßes um mind. 33 % kleiner als jedes der darunter liegenden freien, d.h. rundum sichtbaren Geschoße ist; nichtüberdachte Terras- sen und Balkone sowie Dachüberstände bis 0,20 m des obersten Ge- schoßes bleiben unberücksichtigt. Für die Dächer der Terrassenge- schoße gelten die Dachformen entsprechend dieser Vorschrift. (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO; siehe Typenschablonen) WD Dachform Walmdach (auch als Zeltdach zulässig) (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO; siehe Typenschablonen) DN .... - ....° Dachneigung; Winkel zwischen der Horizontalen und der Ebene des Daches als Mindest- und Höchstmaß; gilt für das Dach des Hauptgebäudes sowie für Terrassengeschoße und für Widerkehre und Zwerchgiebel ab 6,00 m Breite (Außenkante Außenwand) sowie für geneigte Dächer von Garagen. Aufgrund der für die entsprechenden Dachformen unterschiedlich festgesetzten Dachneigungen gilt folgende Unterscheidung: − Hauptgebäude mit einem Terrassengeschoß sind solche, bei de- nen die Geschoßfläche des obersten Geschoßes um mind. 33 % kleiner als jedes der darunter liegenden freien, d.h. rundum sichtbaren Geschoße ist; nichtüberdachte Terrassen und Balkone des obersten Geschoßes bleiben unberücksichtigt. − Hauptgebäude mit Flachdach weisen eine maximale Dachnei- gung von 3° auf. Die Dach-Ebenen der jeweiligen Baukörper von Hauptgebäuden sind in der gleichen Dachneigung auszuführen. Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 13 (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO; siehe Typenschablonen) Solar- und Photovoltaik- anlagen auf Dächern Thermische Solar- und Photovoltaikanlagen sind der gewählten Dachneigung entsprechend parallel zur Dachfläche, auf der sie be- festigt werden, auszuführen. Die Aufständerung thermischer Solar- bzw. Photovoltaikanlagen auf Flachdächern ist unzulässig. (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO) Widerkehre und Zwerch- giebel Widerkehre (gegenüber der Außenwand vorspringende Bauteile mit Firstrichtung quer zur Haupt-Firstrichtung) und Zwerchgiebel (ge- genüber der Außenwand nicht vorspringende Bauteile mit Firstrich- tung quer zur Haupt-Firstrichtung, welche die Traufe unterbrechen) sind unter folgenden Voraussetzungen zulässig: − max. Breite (Außenkante Außenwand): 7,00 m − Mindestabstand (Außenkanten) untereinander bzw. zu evtl. Dachaufbauten: 1,25 m − Mindestabstand (Außenkanten) zur Gebäudekante im 1. Dach- geschoß der jeweiligen Giebelseite: 0,75 m (frei stehende Bau- teile wie Stützen etc. unter 0,50 m Breite sowie Dachüberstände bleiben unberücksichtigt) − Mindestabstand (senkrecht gemessen) zum nächstgelegenen First des Hauptdaches: 0,25 m (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO) Materialien Als Dachdeckung für geneigte Dächer von − Hauptgebäuden − Garagen sowie − sonstigen Nebengebäuden mit mehr als 200 m3 Brutto-Raumin- halt ab einer Dachneigung von 28° sind ausschließlich Dachplatten (kleinteilige Schuppendeckung wie z.B. Dachziegel, Dachpfannen, Betondachsteine etc.) zulässig. Für Dachflächen, die der Gewinnung von Sonnenenergie dienen, sind darüber hinaus Materialien zulässig, die für diese Anlagen Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 14 (Sonnenkollektoren, Photovoltaik-Anlagen) üblich bzw. erforderlich sind. Für untergeordnete Bauteile (Verbindungs-Teile, Abdichtungs-Ele- mente etc.) sind darüber hinaus andere Materialien zulässig. (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO) Farben Als Farbe für Dächer sind nur rote bis rotbraune sowie betongraue bis anthrazitgraue Töne zulässig. Für Dachflächen, die der Gewinnung von Sonnenenergie dienen, sind die Farben zulässig, die für entsprechende Anlagen (Sonnen- kollektoren, Photovoltaik-Anlagen) üblich bzw. erforderlich sind. Für untergeordnete Bauteile (Verbindungs-Teile, Abdichtungs-Ele- mente etc.) sind darüber hinaus andere Farben zulässig. (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO) Fassadengestaltung An Außenwänden sind schwarze und dunkelbraune sowie grelle und leuchtende Farben (wie z.B. die RAL-Farben RAL 1026, 2005, 2007, 3024 und 3026) nicht zulässig. Auch dauerhaft reflektie- rende Materialien sowie Blockbohlen- und Klinkerfassaden sind nicht zulässig. (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO) Anzahl der Stellplätze in dem Baugebiet Die Anzahl der nachzuweisenden Stellplätze pro Wohnung in dem Baugebiet beträgt zwei. (§ 74 Abs. 2 Nr. 2 LBO) Einfriedungen in dem Baugebiet Als Einfriedungen sind ausschließlich Zäune aus Drahtgeflecht, Drahtgitter (auf der jeweils erforderlichen Unterkonstruktion) bis zu einer max. Höhe von 0,90 m über dem natürlichen Gelände sowie Hecken zulässig. Mauern über eine Höhe von 0,40 m über dem na- türlichen Gelände als Einfriedungen sind unzulässig. (§ 74 Abs. 1 Nr. 3 LBO) Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 15 4 Hinweise und Zeichenerklärung Weiterführende Grenze des räumlichen Geltungsbereiches des umgebenden Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" der Gemeinde Baindt (siehe Planzeichnung); Bestehendes Gebäude zur Zeit der Planaufstellung (siehe Plan- zeichnung) Bestehende Grundstücksgrenzen zur Zeit der Planaufstellung (siehe Planzeichnung) Bestehende Flurstücksnummer (beispielhaft aus der Planzeich- nung) Vorhandenes (natürliches) Gelände; Darstellung der Höhen- schichtlinien (beispielhaft aus der Planzeichnung, siehe Planzeich- nung) Natur- und Artenschutz Die Außenbeleuchtung sollte in den Nachtstunden soweit als aus Gründen der Verkehrssicherheit möglich abgeschaltet oder bedarfs- weise über Bewegungsmelder gesteuert werden. Zäune sollten zum Gelände hin einen Abstand von mind. 0,15 m zum Durchschlüpfen von Kleinlebewesen aufweisen. Die Errichtung von Regenwasser-Auffangbecken (Zisternen) sowie eines Komposts wird empfohlen. Bei der Pflanzung von Bäumen ist das Nachbarrechtsgesetz zu be- rücksichtigen. Um bei Bautätigkeit innerhalb der Aktivitätsphase der Zauneidechse die Tötung von möglicherweise eingewanderten Jungtieren zu ver- hindern, ist das Plangebiet vor Beginn der Baufeldräumung und der Baumaßnahmen reptiliensicher einzuzäunen. Die Zäune sind (z.B. durch Erdanschüttung von Innen) so zu gestalten, dass die Tiere das Plangebiet zwar verlassen können, eine Einwanderung aber nicht 443.80 483.40 Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 16 mehr möglich ist. Die umzäunte Eingriffsfläche ist dann vor Beginn der Arbeiten nach eventuell noch vorhandenen Zauneidechsen ab- zusuchen und die dabei aufgefundenen Tiere sind in Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde in geeignete Habitate außer- halb des Gefahrenbereichs zu verbringen. Biotop im Sinne des § 30 BNatSchG ("24 a-Biotope im NSG Anna- berg", Nr. 181234366963) sowie das Feldgehölz gem. § 33 NatSchG BW ("Feldgehölz nordwestl. NSW Annaberg", Nr. 181234360452); Lage außerhalb des Geltungsbereiches Alle Handlungen, die zu einer Zerstörung oder erheblichen oder nachhaltigen Beeinträchtigungen des Biotops führen können, sind verboten. Das heißt die Beeinträchtigung durch Bauarbeiten sowie die Ablagerung von Baumaterial ist unzulässig. Umgrenzung von Schutzgebieten im Sinne des Naturschutz- rechts; hier Naturschutzgebiet im Sinne des § 23 BNatSchG "Anna- berg" (Nr. 4.199), außerhalb des Geltungsbereiches (siehe Plan- zeichnung); Empfehlenswerte Obstbaumsorten Bei der Pflanzung von Obstbäumen sollten Hochstämme in regio- naltypischen Sorten gepflanzt werden. Folgende Sorten sind beson- ders zu empfehlen (Sorten, die laut Angaben der Landesanstalt für Pflanzenschutz gegen Feuerbrand als gering anfällig bzw. relativ widerstandsfähig gelten, sind mit einem Stern markiert): Äpfel: Brettacher, Bittenfelder, Bohnapfel*, Gewürzluiken, Glocken- apfel, Josef Musch, Maunzenapfel, Ontario*, Salemer Klosterapfel, Schussentäler, Schwäbischer Rosenapfel, Schweizer Orangen*, Teuringer Rambour, Welschisner. Birnen: Bayerische Weinbirne*, Kirchensaller Mostbirne*, Metzer Bratbirne, Palmischbirne*, Schweizer Wasserbirne*. Zwetschgen: Bühler Zwetschge, Hauszwetschge, Lukas Früh- zwetschge, Schöne aus Löwen, Wangenheims Frühzwetschge, Wa- genstedter Schnapspflaume. Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 17 Bodenschutz Um den sparsamen und schonenden Umgang mit Grund und Boden sicherzustellen wird empfohlen, ein Bodenmanagementkonzept zu erstellen und die Bauausführung bodenkundlich begleiten zu las- sen. Das Bodenmanagementkonzept sollte folgende Punkte umfas- sen: Feststellung der physikalischen Eigenschaften des auszuheben- den Bodens; Erdmassenberechnungen (getrennt nach A-, B-, C-Ho- rizont); Mengenangaben bezügl. künftiger Verwendung des Bodens; direkte Verwendung (im Baugebiet, außerhalb des Baugebietes); Trennung von Oberboden und kulturfähigem Unterboden bei Aus- bau und Lagerung; Zwischenlagerung (Anlage von Mieten nach der DIN 19731); Maßnahmen zur Vermeidung und zur Beseitigung von Bodenverdichtungen; Ausweisung von Lagerflächen sowie Auswei- sung von Tabuflächen (keine bauseitige Beanspruchung). Informa- tionen zum Bodenschutz bei Baumaßnahmen enthält der Flyer "Bo- denschutz beim Bauen", der als pdf auf der Homepage des Land- ratsamtes Ravensburg verfügbar ist. Das Plangebiet befindet sich auf Grundlage der am LGRB vorhande- nen Geodaten im Verbreitungsbereich der Hasenweiler-Schotter. Diese wurde teilweise im Bereich des Planungsgebietes abgebaut. Mit lokalen Auffüllungen vorangegangener Nutzungen, die ggf. nicht zur Lastabtragung geeignet sind, ist zu rechnen. Bei etwaigen geotechnischen Fragen im Zuge der weiteren Planun- gen oder von Bauarbeiten (z. B. zum genauen Baugrundaufbau, zu Bodenkennwerten, zur Wahl und Tragfähigkeit des Gründungshori- zonts, zum Grundwasser, zur Baugrubensicherung) werden objekt- bezogene Baugrunduntersuchungen gemäß DIN EN 1997-2 bzw. DIN 4020 durch ein privates Ingenieurbüro empfohlen. Die DIN 19731 ("Bodenbeschaffenheit – Verwertung von Boden- material") und DIN 18915 ("Vegetationstechnik im Landschaftsbau – Bodenarbeiten") sind bei der Bauausführung einzuhalten. Brandschutz Die Installation von Überflurhydranten wird ausdrücklich empfoh- len. Sie bieten bei Brandeinsätzen gegenüber den Unterflurhydran- ten einsatztaktisch erhebliche Vorteile, insbesondere durch die deut- lich bessere Auffindbarkeit und schnellere Bedienbarkeit. Als Hydranten sollten Überflurhydranten DN 100 vorgesehen wer- den. Die Abstände der Hydranten zueinander sollten 100-200 m nicht überschreiten. Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 18 Die Feuerwehr Baindt verfügt über kein eigenes Hubrettungsfahr- zeug. Auch die Stützpunktwehr Weingarten kann - aufgrund einer Fahrtzeit > 5 min - das dort vorgehaltene Hubrettungsfahrzeug nicht innerhalb der fachtechnisch erforderlichen Eintreffzeit für Men- schenrettungsmaßnahmen einsetzen. Da Schiebleitern, mit einer Nennrettungshöhe von 8m bis 12m nur bedingt für wirk-same Lösch- und Rettungsarbeiten iSd. § 15 LBO geeignet sind, bestehen für den Bereich des obigen Bebauungsplanes grundsätzliche Beden- ken gegenüber Aufenthaltsräumen, die eine Rettungshöhe > 8 m aufweisen. In solchen Fällen muss ein zweiter baulicher Rettungs- weg hergestellt werden, der den Anforderungen der DIN 18065 (notwendige Treppen) entspricht. Für die Zufahrten gilt die "Verwaltungsvorschrift über Flächen für Rettungsgeräte der Feuerwehr auf Grundstücken" in der jeweils ak- tuellen Fassung (VwV Feuerwehrflächen). Für die Ermittlung der Löschwasserversorgung gilt das Regelwerk der DVGW Arbeitsblatt W 405. Gewerbebetriebe, die auf Grund der Brandlasten die Löschwasser- versorgung aus der öffentlichen Wasserversorgung überschreiten, sollten für den Objektschutz selbstständig genügend Löschwasser (z.B. Zisterne) vorhalten. Ergänzende Hinweise Auf Grund der Beschaffenheit des Baugrundes der näheren Umge- bung kann von einer Bebaubarkeit im überplanten Bereich ausge- gangen werden. Den Bauherren wird darüber hinaus empfohlen, im Rahmen der Bauvorbereitungen eigene Erhebungen durchzuführen (z.B. Schürfgruben, Bohrungen). Gemäß § 20 des Denkmalschutzgesetzes (DSchG) ist das Auftreten von archäologischen Funden (Steinwerkzeuge, Metallteile, Kera- mikreste, Knochen) und Befunden (Gräber, Mauerwerk, Brand- schichten) im Zuge von Erdbauarbeiten unverzüglich der archäolo- gischen Denkmalpflege mitzuteilen. Die Möglichkeit zur Fundber- gung und Dokumentation ist einzuräumen. Werden bei Aushubar- beiten Verunreinigungen des Bodens festgestellt (z.B. Müllrück- stände, Verfärbungen des Bodens, auffälliger Geruch o.ä.), ist das zuständige Landratsamt unverzüglich zu benachrichtigen. Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 19 Auf die Lage der erforderlichen Hauskontrollschächte ist unabhängig von der festgesetzten Baugrenze bzw. den ggf. festgesetzten Flä- chen für Garagen, Nebenanlagen oder Stellplätze zu achten. Die Schächte sind von Bebauung bzw. Versiegelung jeglicher Art freizu- halten. Bei Doppelhäusern sollte ein profilgleicher Anbau der einzelnen Haushälften angestrebt werden (d.h. gleiche Dachneigung, kein seitlicher und höhenmäßiger Versatz). Grundwassernutzungen bedürfen in der Regel einer wasserrechtli- chen Erlaubnis gem. §§ 8, 9, 10 Wasserhaushaltsgesetz (WHG). Diese ist bei der Unteren Wasserbehörde beim Landratsamt Ravens- burg zu beantragen. Die für das Erlaubnisverfahren notwendigen Antragsunterlagen müssen nach § 86 Absatz 2 WG von einem hierzu befähigten Sachverständigen gefertigt und unterzeichnet werden. Ein Formblatt über die notwendigen Unterlagen ist bei der Unteren Wasserbehörde erhältlich. Eine Erlaubnis für das Zutagefördern und Zutageleiten von Grundwasser zur Trockenhaltung einer Baugrube kann grundsätzlich nur vorübergehend erteilt werden. Die unvorhergesehene Erschließung von Grundwasser hat der Unter- nehmer gem. § 49 Absatz 2 WHG bei der Unteren Wasserbehörde des Landratsamtes unverzüglich anzuzeigen. Die Untere Wasserbe- hörde trifft die erforderlichen Anordnungen. Lesbarkeit der Planzeich- nung Zur Lesbarkeit der Planzeichnung werden übereinander liegende Li- nien nebeneinander dargestellt (z.B. Nutzungskordel und vorge- schlagene Grundstücksgrenze). Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 20 5 Satzung Auf Grund von § 10 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634), § 4 der Gemeindeordnung für Baden-Württemberg (GemO) in der Fassung vom 24.07.2000 (GBl. BW S. 581, ber. S. 698), zuletzt geändert durch Gesetz vom 19.06.2018 (GBl. S. 221), § 74 der Lan- desbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) in der Fassung vom 05.03.2010 (GBl. S. 357, ber. S. 416), zuletzt geändert durch Gesetz vom 21.11.2017 (GBl. S. 612, 613) der Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786) sowie der Planzeichenverordnung (PlanZV) in der Fassung vom 18.12.1990 (BGBl. I 1991 S. 58), zuletzt geändert durch Gesetz vom 04.05.2017 (BGBl. I S. 1057), hat der Gemeinderat der Gemeinde Baindt die 1. Änderung des Bebauungs- planes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu in öffentlicher Sitzung am 15.01.2019 beschlossen. § 1 Räumlicher Geltungsbereich Der räumliche Geltungsbereich der 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und der örtlichen Bauvorschriften hierzu ergibt sich aus deren zeichnerischem Teil vom 14.12.2018. § 2 Bestandteile der Satzung Die 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu bestehen aus der Planzeichnung und dem Textteil vom 14.12.2018. Der 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgru- benstraße" und den örtlichen Bauvorschriften hierzu wird die jeweilige Begründung vom 14.12.2018 beige- fügt, ohne deren Bestandteil zu sein. Die bisherigen Inhalte (Fassung vom 05.03.1996) innerhalb des räum- lichen Geltungsbereiches werden durch die nunmehr festgesetzten Inhalte vollständig ersetzt. § 3 Ordnungswidrigkeiten Ordnungswidrig im Sinne des § 75 LBO handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig den auf Grund von § 74 LBO erlassenen örtlichen Bauvorschriften zuwider handelt. Zuwiderhandeln kann mit Geldbußen bis zu 100.000,- € (Einhunderttausend Euro) belegt werden. Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig die Vorschriften − zu Dachformen − zur Dachneigung − zu Solar- und Photovoltaikanlagen auf Dächern − zu Widerkehren und Zwerchgiebeln − zu Materialien − zu Farben Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 21 − zur Fassadengestaltung − zur Anzahl der Stellplätze in dem Baugebiet − zu Einfriedungen in dem Baugebiet nicht einhält oder über- bzw. unterschreitet. § 4 In-Kraft-Treten Die 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" der Gemeinde Baindt und die örtlichen Bauvor- schriften hierzu treten mit der ortsüblichen Bekanntmachung des jeweiligen Satzungsbeschlusses in Kraft (gem. § 10 Abs. 3 BauGB). § 5 Berichtigung des Flächennutzungsplanes Der Flächennutzungsplan wird gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB für den Bereich der 1. Änderung des Bebau- ungsplanes "Kiesgrubenstraße" im Wege der Berichtigung angepasst. Baindt, den ........................ .......................................................... (E. Buemann, Bürgermeister) (Dienstsiegel) Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 22 6 Begründung – Städtebaulicher Teil Allgemeine Angaben 6.1.1 Zusammenfassung Durch die 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen zum Bau eines Mehrfamilienhauses mit mehreren Wohneinheiten geschaffen. Die Durchführung einer Umweltprüfung gem. § 2 Abs. 4 BauGB sowie die Erstellung eines Umwelt- berichtes gem. § 2a Satz 2 Nr. 2 BauGB sowie Anlage zu § 2 Abs. 4 und § 2a BauGB ist nicht erfor- derlich, da die Aufstellung der 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die ört- lichen Bauvorschriften hierzu im beschleunigten Verfahren (Bebauungspläne der Innenentwick- lung) erfolgt (gem. § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB). Ein Ausgleich bzw. eine Abarbeitung der Eingriffs-Regelung ist nicht erforderlich. Eingriffe, die auf Grund der 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu zu erwarten sind, gelten als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig (gem. § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB). 6.1.2 Abgrenzung und Beschreibung des Plangebietes Der zu überplanende Bereich befindet sich im Süden der Gemeinde Baindt, südöstlich der Straße "Schönblick" und westlich bzw. südlich der ringförmig verlaufenden "Kiesgrubenstraße". Südöstlich des Plangebietes liegt das Naturschutzgebiet "Annaberg", eine ehemalige Kiesgrube. Der Geltungsbereich entspricht dem Grundstück mit der Fl.-Nr. 211/6. Er umfasst eine Gesamtflä- che von 1.144 m². Städtebauliche und planungsrechtliche Belange 6.2.1 Bestands-Daten und allgemeine Grundstücks-Morphologie Baindt ist Teil des Siedlungsgebietes "Mittleres Schussental". Westlich von Baindt ist der Fluss "Schussen" gelegen, östlich von Baindt befindet sich der "Altdorfer Wald". Die landschaftlichen Bezüge werden vom Bodenseebecken geprägt. Innerhalb des überplanten Bereiches befinden sich keine bestehenden Gebäude oder naturräumli- che Einzelelemente. Die überwiegenden Teile des Geländes sind als eben zu bezeichnen. Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 23 6.2.2 Erfordernis der Planung Der unmittelbare Anlass für die Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" ist das kon- krete Vorhaben an dieser Stelle ein Mehrfamilienhaus mit 8 Wohneinheiten, Garagen und Stell- plätzen zu errichten. Dieses Vorhaben widerspricht dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan "Kies- grubenstraße", da dieser hier Flächen für Parkplätze vorsieht, ist die Änderung des Bebauungspla- nes erforderlich. Die Nachfrage nach Wohnraum ist im Schussental generell und in der Gemeinde Baindt insbesondere als sehr hoch zu bewerten und dringlicher einzustufen, als die Bereitstellung von Parkplatzflächen. Zum Zeitpunkt der Planaufstellung waren in der Gemeindeverwaltung zahl- reiche konkrete Anfragen nach bezahlbarem Wohnraum registriert und vor diesem Hintergrund erwächst der Gemeinde die Notwendigkeit bauleitplanerisch steuernd einzugreifen. Ohne die Än- derung des bestehenden Bebauungsplanes ist es der Gemeinde nicht möglich dieser Nachfrage gerecht zu werden. Mit der Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" soll ein Teil dieser Nachfrage bedient werden. 6.2.3 Übergeordnete Planungen Für den überplanten Bereich sind u.a. folgende Ziele des Landesentwicklungsplanes 2002 Baden- Württemberg (LEP 2002) des Wirtschaftsministeriums Baden-Württemberg maßgeblich: − − 2.6.2/Anhang "Landesent- wicklungsach- sen" Landesentwicklungsachse Friedrichshafen/Ravensburg/Weingarten-Bad Waldsee (-Biberach a. d. Riß) − − 3.1.9 Die Siedlungsentwicklung ist vorrangig am Bestand auszurichten. Dazu sind Möglichkeiten der Verdichtung und Arrondierung zu nutzen, Baulücken und Baulandreserven zu berücksichtigen sowie Brach-, Konversions- und Altlas- tenflächen neuen Nutzungen zuzuführen. Die Inanspruchnahme von Böden mit besonderer Bedeutung für den Naturhaushalt und die Landwirtschaft ist auf das Unvermeidbare zu beschränken. − − Karte zu 2.1.1 "Raumkatego- rien" Darstellung als Randzone um einen Verdichtungsraum − Für den überplanten Bereich sind u.a. folgende Ziele des Regionalplanes Bodensee-Oberschwaben nach der Verbindlichkeitserklärung vom 04.04.1996 des Regionalverbandes Bodensee-Ober- schwaben maßgeblich: Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 24 − − 2.3.2/Karte "Siedlung" Ausweisung der Gemeinde Baindt als Siedlungsbereich. Die Siedlungsentwick- lung ist vorrangig in den Siedlungsbereichen […] zu konzentrieren. In diesen Siedlungsbereichen sind qualifizierte Arbeitsplätze für die Bevölkerung im Ein- zugsgebiet sowie ausreichend Wohnungen für den Eigenbedarf und zur Auf- nahme von Wanderungsgewinnen anzustreben. Die Planung steht in keinem Widerspruch zu den o.g. für diesen Bereich relevanten Zielen des Landesentwicklungsplanes 2002 (LEP 2002) sowie des Regionalplanes Bodensee-Oberschwaben. Für die Siedlungsentwicklung wurden Möglichkeiten der Verdichtung genutzt und keine Böden mit besonderer Bedeutung für den Naturhaushalt und die Landwirtschaft genutzt. Die Schaffung von Wohnraum wurde darüber hinaus innerhalb des Siedlungsbereiches geplant. Die Gemeinde Baindt verfügt über einen rechtsgültigen Flächennutzungsplan (rechtsgültig seit 01.04.1995, Fassung vom 08.04.2006). Die überplanten Flächen werden hierin als Grünfläche und Flächen für Abgrabungen dargestellt. Da die in der 1. Änderung des Bebauungsplanes getroffenen Festsetzungen und Gebiets-Einstufun- gen mit den Darstellungen des gültigen Flächennutzungsplanes nicht übereinstimmen, werden die Darstellungen des Flächennutzungsplanes im Rahmen einer Berichtigung gem. § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB angepasst. Innerhalb des Geltungsbereiches der 1. Änderung des Bebauungsplanes befinden sich keine Denk- mäler im Sinne des Denkmalschutzgesetzes Baden-Württemberg (DSchG). Inhalte von anderen übergeordneten Planungen oder andere rechtliche Vorgaben werden durch diese Planung nicht tangiert. 6.2.4 Entwicklung, allgemeine Zielsetzung und Systematik der Planung Es wurden keine weiteren Standorte in der Gemeinde Baindt geprüft. Allgemeine Zielsetzung der Planung ist es, Wohnbaufläche zu schaffen und dabei die vorhandenen Innenentwicklungspotenziale zu nutzen sowie Konflikte mit dem Naturraum bzw. von Nutzungs- konflikten zu vermeiden bzw. zu minimieren. Für das geplante Mehrfamilienhaus soll erreicht werden, dass es zu der vorhandenen Siedlungs- Struktur hinzutritt, ohne als Fremdkörper zu erscheinen. Ziel der Planung ist es darüber hinaus, bei möglichst effektiver Ausnutzung der Flächen, preisgünstigen Wohnraum für die ortsansässige Be- völkerung zu schaffen. Im Umfeld des Plangebietes befinden sich lediglich Straßen von untergeordneter Bedeutung, für welche mit einem geringen Verkehrsaufkommen zu rechnen ist. Daher ist nicht mit Konflikten auf- grund von Verkehrslärm-Immissionen zu rechnen und es sind keine Lärmschutz-Maßnahmen er- forderlich. Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 25 Südwestlich des Plangebietes befindet sich in einem Abstand von ca. 60 m der Parkplatz eines Gewerbetriebes. Aufgrund des Abstandes zum Plangebiet und der bereits bestehenden Limitierung durch vorhandene Einwirkorte ist jedoch mit keinen Konflikten aufgrund von Gewerbelärm-Immis- sionen zu rechnen. Daher sind keine Lärmschutz-Maßnahmen erforderlich. Für die Umsetzung der Planung soll erreicht werden, dass unterschiedliche zeitgemäße Bauformen verwirklicht werden können. Auf diese Weise soll ein flexibles und bedarfsgerechtes Planungs-In- strument geschaffen werden. Bei der Entscheidung, einen so genannten "einfachen Bebauungsplan" aufzustellen, steht u.a. die Überlegung im Mittelpunkt, die Festsetzungsdichte auf die jeweiligen Erfordernisse hin anzupas- sen. Für die Bereiche, in denen neu errichtbare Gebäude vorgesehen sind, werden Vorgaben über das Maß der baulichen Nutzung getroffen. Die Aufstellung der 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bau- vorschriften hierzu erfolgt im so genannten beschleunigten Verfahren gem. § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung). Dies ist aus folgenden Gründen möglich: − bei dem Vorhaben handelt sich um eine Maßnahme der Innenentwicklung. − die zulässige Grundfläche liegt bei 752 m² und folglich unter 20.000 m². − es bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter, da sich Bereiche solcher Schutzgüter nicht in räumlicher Nähe des überplanten Bereiches befinden. Somit sind die Voraussetzungen für die Anwendung des beschleunigten Verfahrens im Sinne des § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB eingehalten. Der redaktionelle Aufbau der 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtli- chen Bauvorschriften hierzu leitet sich aus der Systematik der Rechtsgrundlagen ab. Um zu einem lesbaren und rechtlich bestimmten Plan zu kommen, wird der Bereich vollständig von den Inhalten und den Rechtsgrundlagen des ursprünglichen Planes abgekoppelt. Der geänderte Teilbereich stellt damit ein unabhängiges und inhaltlich neu aufgestelltes Planwerk dar. Er regelt die bauliche Nutzbarkeit in diesem Bereich abschließend. 6.2.5 Planungsrechtliche Vorschriften Für den Bereich ist ein allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt. Auf der Grundlage des § 1 der BauNVO werden innerhalb des gesamten Gebietes sowie der beiden Zonen Veränderungen wie folgt vorgenommen: − Im allgemeinen Wohngebiet soll die Reduzierung von der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetrieben auf eine Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 26 ausnahmsweise Zulässigkeit Fehlentwicklungen vermeiden. Der Bereich ist auf Grund seiner Erschließungs-Situation und Grundstücks-Bemessung nur bedingt geeignet, solche Betriebe aufzunehmen. Zudem sind die damit u.U. verbundenen Nutzungskonflikte auf Grund der Klein- räumigkeit des geplanten Wohngebietes teilweise nur schwer lösbar. − Grundsätzlichen Ausschluss erfahren die in § 4 Abs. 3 Nrn. 2-5 BauNVO angeführten Nutzun- gen: Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe sowie Tankstellen. Die genannten Nutzun- gen sind nicht geeignet, innerhalb der überplanten Flächen aufgenommen zu werden. Unlös- bare Nutzungskonflikte sowie die Unmöglichkeit der Integration in die kleinräumige städtebau- liche Gesamtsituation sind die Gründe hierfür. − Die Festsetzung der Grundflächenzahl im Plangebiet ergibt einen großen Spielraum bei der Verwirklichung von unterschiedlichen Gebäudetypen. Der festgesetzte Wert von 0,40 befindet sich im Rahmen der im § 17 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) definierten Obergrenzen für Wohngebiete. − Die Festsetzung der Zahl der Vollgeschoße ist sinnvoll, um eine homogene Art der Bebauung und Ausnutzung der Baukörper vorzugeben. − Die gleichzeitige Festsetzung von First- und Wandhöhen über NN schafft einen verbindlichen Rahmen zur Umsetzung eines breiten Spektrums an Gebäudeprofilen. Die gewählte Systematik schließt Fehlentwicklungen aus. Sie ist auch für den Außenstehenden (z.B. Anlieger) nachvoll- ziehbar und damit kontrollierbar. Die festgesetzte offene Bauweise kann als Einzel- oder Doppelhaus umgesetzt werden. Die überbaubaren Grundstücksflächen (Baugrenzen) sind so festgesetzt, dass sie über die mögliche Größe der Gebäude auf Grund der Nutzungsziffern (Grundflächenzahl) hinausgehen. Dadurch ent- steht für die Bauherrschaft zusätzliche Gestaltungsfreiheit für die Anordnung der Gebäude im Grundstück. Nebengebäude (z.B. Garagen) sind auch innerhalb der überbaubaren Grundstücksflä- chen (Baugrenzen) zulässig. Auf eine Regelung der Zulässigkeit von baulichen Anlagen über die in den §§ 12, 14, und 23 BauNVO getroffenen Regelungen hinaus wird verzichtet. Dadurch sind untergeordnete Nebenanla- gen auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig Die Abstände zu anderen bau- lichen Anlagen auf Grund von anderen Vorschriften bleiben hiervon unbenommen. Der Ausschluss von oberirdischen Niederspannungs-Freileitungen erfolgt aus städtebaulichen Grün- den. Neben den Anforderungen für die einzelnen Baugrundstücke und Gebäude werden dadurch für die Erschließungs-Träger Vorgaben zur Ausführung von (in der Regel neu zu errichtenden) An- lagen getroffen, die dazu führen, dass das landschaftliche Umfeld geschützt wird. Auf die Festsetzung von maximalen Erdgeschoß-Fußbodenhöhen wird verzichtet. Dadurch entsteht ausreichend Flexibilität zur Einstellung der Gebäude im Gelände. Zusätzlich ist damit der Anreiz Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 27 verbunden, zur Optimierung des innergebäudlichen Profils eine moderate Höhenlage des Erdge- schoß-Fußbodens zu wählen. Durch die o.g. Fixierung auf Wand- und Firsthöhen bleiben Fehlent- wicklungen ausgeschlossen. 6.2.6 Infrastruktur Die Ausführungen hinsichtlich der Berücksichtigung der Lage der Hauskontrollschächte ist hinweis- lich zu sehen, da deren genaue Lage zum Zeitpunkt der Planaufstellung noch nicht bekannt ist. Die Hauskontrollschächte sind nicht überbaubar. Die konkrete Umsetzung erfolgt im Rahmen der Er- schließungsmaßnahmen. Die Bauherrschaft wird daher im Rahmen der Festsetzung zu den über- baubaren Grundstücksflächen (Baugrenzen) vorsorglich darauf hingewiesen, dass in den Bereichen der Hauskontrollschächte keine Bebauung möglich sein wird, um architektonische Umplanungen bzw. Missverständnisse hinsichtlich der Überbaubarkeit der Grundstücke zu vermeiden. Eine Trafostation ist nicht erforderlich. Eine Wertstoff-Insel innerhalb des überplanten Bereiches ist nicht erforderlich. Für den Orts-Teil sind bereits ausreichend Wertstoff-Inseln an geeigneten Stellen vorhanden. 6.2.7 Verkehrsanbindung und Verkehrsflächen Das auszuweisende Baugebiet ist über die "Kiesgrubenstraße" und die Straße "Schönblick" hervor- ragend an das Verkehrsnetz angebunden. Über die "Kiesgrubenstraße" und anbindende Straßen besteht ein Anschluss an die Landesstraße L 314. Dadurch sind weitere Anbindungen zum Beispiel an die Bundesstraße B 30 gegeben. Die Gemeinde Baindt gehört dem Bodensee-Oberschwaben Verkehrsverbund (bodo) an und ist über mehrere Buslinien unter anderem mit Baienfurt, Weingarten und Ravensburg verbunden. Die An- bindung an den öffentlichen Personen-Nahverkehr (ÖPNV) ist beispielsweise durch die Bushalte- stelle des Stadtbusses Ravensburg im Bereich des Rathauses mit der Linie 1 gegeben. Der Über- landverkehr erfolgt zum einen mit der Linie 30 und zum anderen mit der als Schülerverkehr ein- gerichteten Linie 7573. 6.2.8 Nutzungskonflikt-Lösung, Immissions-Schutz Die überplanten Flächen und die unmittelbar angrenzenden Flächen sind nach Auskunft der Fach- behörden frei von Altlasten. Auf mögliche temporäre Konflikte auf Grund von Immissionen der angrenzenden Landwirtschaft ist hingewiesen. Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 28 6.2.9 Wasserwirtschaft Die Gemeinde verfügt über ein Trenn-System zur Entsorgung der Abwässer. Das anfallende Niederschlagswasser wird direkt vor Ort versickert. Eine Ableitung in das Kanalnetz der Gemeinde ist auf ein minimales Maß zu beschränken. Das Baugebiet wird an die gemeindlichen Frischwasserleitungen angeschlossen. Dadurch ist eine einwandfreie Trinkwasserversorgung gewährleistet. Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 29 7 Begründung –Abarbeitung der Umweltbelange (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB), Konzept zur Grünordnung Umweltprüfung und Abarbeitung der Eingriffsregelung bei beschleunigtem Verfahren gem. § 13a BauGB 7.1.1 Umweltprüfung Die Durchführung einer Umweltprüfung gem. § 2 Abs. 4 BauGB sowie die Erstellung eines Umwelt- berichtes gem. § 2a Satz 2 Nr. 2 BauGB sowie Anlage zu § 2 Abs. 4 und § 2a BauGB ist nicht erfor- derlich, da die Aufstellung der 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die ört- lichen Bauvorschriften hierzu im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung) erfolgt (gem. § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB). 7.1.2 Abarbeitung der Eingriffsregelung Eingriffe, die auf Grund der 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu zu erwarten sind, gelten als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig (gem. § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB). Ein Ausgleich bzw. eine Abarbeitung der Eingriffs-Regelung ist somit nicht erforderlich. Abarbeitung der Umweltbelange (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB) 7.2.1 Bestandsaufnahme Das Plangebiet liegt nördlich des Orts-Zentrums der Gemeinde Baindt, am östlichen Ortsrand. Im Westen wird das Gebiet durch Wohnbebauung und die "Schönblick Straße" begrenzt. Im Norden und Osten wird das Änderungsgebiet durch die "Kiesgrubenstraße" begrenzt und schließt über die Straße hinweg an die freie Landschaft an. Im Süden schließt die freie Landschaft an. Diese Flächen werden wie auch das Plangebiet selbst landwirtschaftliche genutzt (Grünland). Schutzgut Arten und Lebensräume und Biologische Vielfalt; Biotopverbund (Tiere und Pflanzen; § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Bei der überplanten Fläche handelt es sich derzeit um eine in Orts- randlage liegende Wiesenfläche. Gehölze kommen auf der Fläche nicht vor. Artenschutzrechtlich relevante Arten sind im Plangebiet nicht nachgewiesen und auch nicht zu erwarten, da die Fläche als Intensivwiese genutzt wird und daher in Bezug auf die Flora eher artenarm ist (schnittverträg- liche Arten des Wirtschaftsgrünlandes). Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 30 Die Kernfläche eines Biotopverbunds trockener Standorte liegt 65 m südöstlich des Änderungsbe- reiches. Ebenfalls in dieser Richtung verläuft in 180 m der Suchraum eines Biotopverbundes feuch- ter Standorte. In 190 m Entfernung in nördlicher Richtung beginnt die Kernfläche eines Biotopver- bundes mittlerer Standorte. Schutzgebiete/Biotope (insb. § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. b BauGB): Das nächste gem. § 23 BNatSchG geschützte Naturschutzgebiet "Annaberg" (Nr. 4.199) liegt etwa 10 m östlich, jenseits der "Kies- grubenstraße". Innerhalb des o. g. Naturschutzgebietes liegt das Biotop "24a-Biotope im NSG An- naberg" (Nr. 181234366963, mit mehreren Teilflächen). Im Norden, in etwa 60 m Entfernung, liegt das Biotop "Feldgehölz nordwestl. NSG Annaberg" (Nr. 181234360452). 210 m südlich des Änderungsbereiches befindet sich das Biotop "Feldgehölz und Feuchtvegetation südwestlich NSG Annaberg" (Nr. 181234360450). Es befindet sich ein FFH-Gebiet ("Schussenbecken mit Tobelwäl- dern südlich Blitzenreute"; Nr. 8223311) in räumlicher Nähe, sowohl im Nordwesten, in 480 m Entfernung, als auch im Südosten in 780 m Entfernung. Schutzgut Boden, Geologie und Fläche (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Aus geologischer Sicht gehört der Änderungsbereich zur würmzeitlichen Moränenlandschaft des Voralpenlandes. Im Un- tergrund stehen die würmzeitlichen Schotter und Beckensedimente, häufig als dicht gelagerter tonig-lehmiger Geschiebemergel, an. Ursprünglich entwickelten sich aus diesen Sedimenten meist lehmige pseudovergleyte Parabraunerden. Der Änderungsbereich liegt in der Siedlungszone, wes- halb keine konkreten Bodendaten vorliegen. Der westliche Teil des Änderungsbereiches befindet sich laut Aussagen des Landesamtes für Geolo- gie, Rohstoffe und Bergbau (LGRB) des Regierungspräsidiums Freiburg (Stellungnahme vom 11.05.2018) "im Verbreitungsbereich von Hasenweiler-Schottern und Auenlehm von unbekannter Mächtigkeit. Mit lokalen Auffüllungen vorrangegangener Nutzungen, die ggf. nicht zur Lastabtra- gung geeignet sind, ist zu rechnen. [Außerdem ist] mit […] kleinräumig deutlich unterschiedli- chen Setzungsverhalten des Untergrundes […] zu rechnen." Die Böden sind vollständig unversiegelt, aber in geringem Maße anthropogen überprägt (in gerin- gem Umfang Verdichtung durch Befahrung mit Mähfahrzeugen; zudem Eintrag von Dünger und evtl. Pflanzenschutzmitteln; Grünlandeinsaat). Die vorkommenden Böden können ihre mittlere bis hohe Funktion als Ausgleichskörper im Wasserhaushalt sowie als Filter und Puffer für Schadstoffe unbeeinträchtigt erfüllen. Über die Durchlässigkeit der vorkommenden Böden für Niederschlags- wasser liegen noch keine genauen Informationen vor. Schutzgut Wasser/Wasserwirtschaft (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Oberflächengewässer be- finden sich nicht im Plangebiet oder unmittelbar angrenzend. Auch auf Grund der weitgehend ebe- nen Geländelage ist nicht mit Überflutungsproblemen z.B. durch Hangwasser zu rechnen. Abwässer fallen derzeit im Plangebiet nicht an. Das Niederschlagswasser versickert breitflächig über die be- Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 31 lebte Bodenzone. Über den genauen Grundwasserstand ist nichts bekannt. Auf Grund der Erfah- rungen nahe gelegener Bebauung ist nicht mit oberflächennah anstehendem Grundwasser zu rech- nen. 300 m westlich des Änderungsbereiches befindet sich die Zone III und IIIA des Wasserschutzgebie- tes "WSG Brühl" (Nr. 436.031). Dieses Wasserschutzgebiet wird durch die Planung nicht beein- trächtigt. Die Trinkwasserentnahmestelle liegt mit etwa 540 m Entfernung westlicher Richtung in einem ausreichend großen Abstand, sodass negative Beeinträchtigungen ausgeschlossen werden können. Schutzgut Klima/Luft, Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a und h BauGB): Bei dem überplanten Bereich handelt es sich um eine Grünfläche in Ortsrandlage, auf der sich sehr kleinflächig in geringem Umfang Kaltluft bilden kann. Gehölze kommen auf der Fläche nicht vor. Da die umliegende Bebauung eher kleinteilig ist, kommt der Fläche keine besondere kleinklimatische Bedeutung zu. Schutzgut Landschaftsbild (Landschaft; § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Die Gemeinde Baindt liegt am nordwestlichen Rand des Schussenbeckens (Naturraum Bodenseebecken). Beim Ände- rungsgebiet handelt es sich um ein in südöstlicher Ortsrandlage liegende intensiv genutzte Grün- landfläche. Durch das o. g. Naturschutzgebiet "Annaberg" zieht sich ein Weg, welcher zur Naher- holung genutzt werden kann. Wanderwege führen am Gebiet nicht vorbei, sodass der Fläche keine besondere Bedeutung für die Erholung zukommt. Das Plangebiet ist von den angrenzenden Straßen sowie von der freien Landschaft im Süden her gut einsehbar und auf Grund der Ortsrandlage für das Ortsbild von gewisser Bedeutung. 7.2.2 Auswirkungen der Planung Schutzgut Arten und Lebensräume und Biologische Vielfalt; Biotopverbund (Tiere und Pflanzen; § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Durch die Errichtung der Baukörper und die damit einhergehende Versiegelung geht der Lebensraum der im Bereich des Grünlands vorkommenden Tiere und Pflan- zen verloren. Gehölze sind von der Planung nicht betroffen. Da das Plangebiet am Ortsrand liegt, ist nicht mit der Zerschneidung von Lebensräumen zu rechnen. Da es sich im Bestand um eine aus naturschutzfachlicher Sicht wenig hochwertige Fläche mit deutlichen Störeinflüssen durch die um- liegenden Straßen und Gebäude handelt, ist der Eingriff für das Schutzgut als gering einzustufen. Schutzgebiete/Biotope (insb. § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. b BauGB): Auf das vermehrte Insektenauf- kommen aus feuchten und trockenen Biotopen wird in der Bebauungsplanänderung besonders hingewiesen. Es werden Minimierungsmaßnahmen (insektenschonende Außenbeleuchtung und Photovoltaik-Anlagen) empfohlen, wodurch mögliche Beeinträchtigungen der Schutzziele vermie- den werden können. Auf Grund der Entfernung zu dem o. g. FFH-Gebiet und der Biotope in über Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 32 200 m Entfernung sowie wegen der dazwischen liegenden Bebauung sind keine funktionalen Be- ziehungen anzunehmen. Eine Betroffenheit der genannten Schutzgüter von der Planung kann aus- geschlossen werden. Schutzgut Boden, Geologie und Fläche (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Durch die mit der Pla- nung ermöglichte Bebauung und die damit einhergehende Versiegelung werden die Funktionen der betroffenen Böden beeinträchtigt bzw. gehen ganz verloren. Im Bereich der neuen Baukörper bzw. Zufahrtsflächen kommt es zu einer Abtragung der oberen Bodenschichten. Die versiegelten Flächen können nicht mehr als Standort für Nutzpflanzen oder die natürliche Vegetation dienen und bieten Bodenorganismen keinen Lebensraum mehr. Zudem wird das eintreffende Nieder- schlagswasser in diesen Bereichen nicht mehr gefiltert und gepuffert. Da es sich zwar lediglich um ein Baugrundstück handelt, die GRZ von 0,4 aber für Nebenanlagen um bis zu 50 % maximal bis zu einer GRZ von 0,8 überschritten werden darf, ist der Eingriff in das Schutzgut als erheblich zu bewerten. Schutzgut Wasser/Wasserwirtschaft (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Durch die mit der Bebau- ung verbundene Versiegelung wird die Durchlässigkeit der anstehenden Böden für Niederschlags- wasser eingeschränkt. In Folge dessen verringert sich unter Umständen in geringem Umfang auch die Grundwasserneubildungsrate. Spürbare Auswirkungen auf den lokalen Wasserhaushalt sind jedoch auf Grund der geringen Flächengröße nicht zu erwarten. Zudem werden die Auswirkungen der Versiegelung durch die Festsetzung zur Niederschlagswasserbehandlung weitestgehend mini- miert. Anfallendes Niederschlagswasser, wird wenn möglich, über die belebte Bodenzone direkt im Baugebiet versickert. Schutzgut Klima/Luft, Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a und h BauGB): Durch die Bebauung der Wiesenfläche wird die Kaltluftbildung im Plangebiet unterbunden und auf die angrenzenden Offenflächen beschränkt. Auf Grund des eingeschränkten Umfangs der zu bebauenden Fläche sind jedoch keine erheblichen kleinklimatischen Veränderungen zu erwar- ten. Schutzgut Landschaftsbild (Landschaft; § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Durch die in Ortsrand- lage geplanten Baukörper erfährt die Erlebbarkeit des landschaftlichen Umfeldes eine geringfügige Beeinträchtigung. Die Bebauung findet in einem gut einsehbaren Bereich statt, liegt jedoch zwi- schen bestehender Bebauung und verlagert damit den östlichen Ortsrand nicht weiter in die freie Landschaft hinaus. Da die Kiesgrubenstraße als bisherige Grenze des östlichen Ortsrands auch bei Umsetzung der Planung eingehalten wird, wird das Landschaftsbild nicht beeinträchtigt. Für die angrenzenden, bereits bebauten Grundstücke ist mit einer geringen Einbuße an der Erlebbarkeit des dörflichen Umfeldes zu rechnen (Ausblick auf die Grünfläche). Die getroffenen Festsetzungen und bauordnungsrechtlichen Vorschriften stellen jedoch sicher, dass die Auswirkungen auf die be- nachbarten Anlieger begrenzt bleiben und sich die neu hinzukommende Bebauung gut in die ge- wachsene dörfliche Struktur einfügt. Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 33 7.2.3 Konzept zur Grünordnung Das Konzept zur Grünordnung berücksichtigt den Bestand und die Auswirkungen der Planung wie folgt: In den Pflanzungen im Baugebiet ist eine Mindestzahl von Gehölzen zu pflanzen. Die Pflanzungen sind auf dem Grundstück in Richtung der freien Landschaft zu pflanzen. Dadurch wird eine ange- messene Ein- und Durchgrünung der Bebauung gewährleistet sowie für eine Ortsrandeingrünung mit naturnahem Übergang zur freien Landschaft gesorgt. Zudem verbessert sich hierdurch der Le- bensraumwert der Flächen für siedlungstypische Tierarten. Bei der Auswahl der festgesetzten Gehölzarten wurde auf eine Verwendung standortgerechter, hei- mischer Bäume und Sträucher geachtet. Einheimische Bäume und Sträucher bilden die Grundlage vieler Nahrungsketten und dienen der Erhaltung des Lebensraumes für Kleinlebewesen. Sie sollten deshalb gegenüber neophytischen Ziergehölzen vorgezogen werden. Gehölze, die als Zwischenwirt für die Erkrankungen im Obst- und Ackerbau gelten, speziell die in der Verordnung zur Bekämpfung der Feuerbrandkrankheit genannten, werden durch die Planung ausgeschlossen. Hierdurch sollen Gefährdungen der im Umkreis bestehenden sowie der zu pflan- zenden Gehölze vermieden werden. Als hochanfällige Wirtspflanzen erwiesen sich Birne, Quitte und Zierquitte, Weiß- und Rotdorn sowie einige Sorten und Hybriden der großblättrigen Zwergmispel (Cotoneaster). Auch die Arten der Gattung Sorbus (Vogelbeere, Mehlbeere, Elsbeere und Speierling) können vom Feuerbranderreger befallen werden. Damit die privaten Zier- und Nutzgärten möglichst naturnah gestaltet werden sowie aus gestalte- rischen Gründen werden Hecken aus Nadelgehölzen im Übergangsbereich zur freien Landschaft sowie in Bereichen, die an öffentliche Flächen angrenzen, ausgeschlossen. Die Pflanzung von Sträuchern, die nicht in der Pflanzliste festgesetzt sind (z. B Ziersträucher), wird auf max. 5 % der Grundstücksfläche zugelassen. Auf diese Weise soll zu einem gewissen Grad auch eine Bepflanzung mit nicht heimischen Gehölzen ermöglicht werden, ohne dass Fehlentwicklungen hinsichtlich naturschutzfachlicher oder landschaftsästhetischer Belange zu erwarten sind. Die Verwendung versickerungsfähiger Beläge für Stellplätze, Zufahrten u.a. untergeordnete Wege auf den privaten Baugrundstücken wird festgesetzt, um die Wasseraufnahmefähigkeit des Bodens weitestgehend zu erhalten und damit die Abnahme der Versickerungsleistung des Bodens durch die Versiegelung zu minimieren. Oberflächen aus Zink, Titan-Zink, Kupfer oder Blei werden für baukonstruktive Elemente, die groß- flächig mit Niederschlagswasser in Berührung kommen, zum Schutz des Bodens und des Grund- wassers ausgeschlossen. Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 34 Zum Schutz nachtaktiver Insekten wird darauf hingewiesen, dass als Außenbeleuchtung nur Leuch- tentypen mit geringem Anteil an blauem und ultraviolettem Licht (z.B. Natriumdampf- oder LED- Lampen) mit einer maximalen Lichtpunkthöhe von 4,50 m verwendet werden sollen. Um fehlgeleitete Eiablagen von wassergebundenen Insekten zu vermeiden, sollen nur solche Pho- tovoltaik-Module zur Anwendung kommen, die weniger als 6 % Licht reflektieren (je Solarglasseite 3 %). Dies wird von Elementen erfüllt, die entspiegelt und monokristallin sind sowie deutliche Kreuzmuster aufweisen. Elemente aus Strukturglas besitzen im Vergleich zu Floatglas deutliche Vorteile. Um die Durchlässigkeit des Gebietes für Kleinlebewesen zu erhalten, sind als Einfriedungen ledig- lich Zäune aus Drahtgeflecht, Drahtgitter sowie Hecken, jedoch keine Mauern zulässig. Die Durchlässigkeit des Gebietes für Kleinlebewesen kann erhalten werden, wenn Zäune einen Min- destabstand zum natürlichen Gelände einhalten und auf Sockelmauern verzichtet wird. Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 35 8 Begründung – Bauordnungsrechtlicher Teil Örtliche Bauvorschriften 8.1.1 Regelungen über die Gestaltung der Gebäude Die Dachformen für den Hauptbaukörper beschränken sich auf das Satteldach, Flachdach und Walmdach. Diese Dachformen entsprechen den landschaftlichen und örtlichen Vorgaben und sind bereits an anderer Stelle im Gemeindegebiet umgesetzt. Das Spektrum für Dachneigungen ist im Sinne der Bauherrschaft breit gefasst. Es entspricht den ortsüblichen und landschaftstypischen Vorgaben und berücksichtigt zeitgemäße Bauformen. Durch die Festsetzung von Wand- und Firsthöhen ist die Möglichkeit ausgeschlossen, dass Gebäude eine nicht vertretbare Gesamthöhe erreichen könnten. Solar- und Photovoltaikanlagen auf Dächern dürfen nicht aufgeständert werden, um keine negati- ven Entwicklungen hinsichtlich der Gestaltung und der Fernwirkung dieser Elemente auf Flachdä- chern zu erhalten. Das Regelungs-Konzept für Gebäude-Anbauten (Widerkehre und Zwerchgiebel) und Dachaufbauten beschränkt sich auf Vorgaben zu den Ausmaßen und Abständen dieser Bauteile. Eine Koppelung mit der Gebäudelänge wird dabei vermieden, da die Gebäudelänge unter Umständen nicht ein- deutig definierbar und damit bestimmbar ist. Ab einer Dachneigung von 25° sind Dachaufbauten zulässig. Für Dachneigungen unter 25° sind Dachgaupen nicht zulässig und in der Regel nicht erforderlich bzw. nicht sinnvoll. Obwohl die Regelungen ein Maximum an Gestaltungsfreiheit und Planungs-Sicherheit darstellen, kann davon ausgegangen werden, dass Beeinträchtigungen für das Ortsbild nicht zu erwarten sind. Die Vorschriften über Materialien, Farben und Fassadengestaltung orientieren sich einerseits an den umliegenden, landschaftsgebundenen Bauformen und lassen andererseits den Bauherren aus- reichend gestalterischen Spielraum. Die Beschränkung auf die Dachfarben Rot bis Rotbraun sowie Betongrau bis Anthrazitgrau führt zu einem homogenen und ruhigen Gesamtbild des Ortes. Die Farben fügen sich erfahrungsgemäß besonders gut in die landschaftliche Situation ein. Sonstige Regelungen 8.2.1 Stellplätze und Garagen Auf Grund der Lage des Gebietes im ländlichen Raum ist erfahrungsgemäß mit einer hohen Mobi- lität der zu erwartenden jungen Familien zu rechnen. Um städtebauliche Fehlentwicklungen durch einen Mangel an Stellplätzen auszuschließen, hat sich die hier angewandte Regelung bewährt, da sie bereits bei sehr kleinen Wohnungsgrößen die Schwelle zum Nachweis von mehr als einem Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 36 Stellplatz sieht. Haushalte im ländlich geprägten Raum sind in der Regel mit mehr als einem Kraftfahrzeug ausgestattet, um die für die tägliche Lebensführung notwendige Mobilität aufbringen zu können Die Verkehrsflächen sind so bemessen, dass den konkreten Erfordernissen des fließenden Verkehrs ausreichend Rechnung getragen ist. Die Belange des ruhenden Verkehrs sind insoweit berücksichtigt, als dass für den Besucherverkehr ausreichend Flächen zur Verfügung stehen. Die für die dort wohnende Bevölkerung erforderlichen Stellplätze können vom öffentlichen Verkehrsraum nicht aufgenommen werden, weshalb auf den privaten Flächen ausreichende Stellplätze nachge- wiesen werden müssen. Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 37 9 Begründung – Sonstiges Umsetzung der Planung 9.1.1 Maßnahmen und Zeitplan zur Verwirklichung Eine Veränderungssperre ist nicht erforderlich. Boden ordnende Maßnahmen (Grundstücks-Tausch, Umlegung) sind nicht erforderlich und nicht geplant. 9.1.2 Wesentliche Auswirkungen Wesentliche Auswirkungen auf die gesamtgemeindliche Situation sind auf Grund der begrenzten Größe der zu bebauenden Flächen nicht erkennbar. Für die bereits bebauten Grundstücke ist mit einer geringen Einbuße an der Erlebbarkeit der freien Landschaft sowie des städtebaulichen Umfeldes zu rechnen (z.B. Ausblick). Auf Grund der getroffe- nen Festsetzungen (Höhenbeschränkungen, überbaubare Grundstücksflächen) sind diese Auswir- kungen als akzeptabel zu bewerten. Erschließungsrelevante Daten 9.2.1 Kennwerte Fläche des Geltungsbereiches: 0,11 ha Flächenanteile: Nutzung der Fläche Fläche in ha Anteil an der Gesamtfläche Bauflächen als WA 0,11 100 % Voraussichtliche Mindest-Anzahl der Wohnungen im Wohngebiet: 1 Voraussichtliche Maximal-Anzahl der Wohnungen im Wohngebiet: 8 9.2.2 Erschließung Abwasserbeseitigung durch Anschluss an: Trenn-System der öffentlichen Abwasserentsorgung der Gemeinde Baindt. Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 38 Wasserversorgung durch Anschluss an: Gemeindliche Wasserversorgung Die Löschwasserversorgung wird durch eine entsprechende Dimensionierung der Wasserleitungen in Verbindung mit einer ausreichenden Anzahl von Hydranten sichergestellt. Stromversorgung durch Anschluss an: Netze BW Gasversorgung durch: Technische Werke Schussental (TWS), Ravensburg Müllentsorgung durch: Landkreis Ravensburg 9.2.3 Planänderungen Bei der Planänderung vom 14.12.2018 fanden die Überlegungen und Abwägungen aus der öf- fentlichen Gemeinderats-Sitzung vom 08.01.2018 wie folgt Berücksichtigung. Für die in der Sitzung des Gemeinderates beschlossenen Inhalte wurde bereits vor der Sitzung eine vollständige Entwurfsfassung (Fassung vom 14.12.2018) zur Verdeutlichung der möglichen Än- derungen ausgearbeitet. Die in der Gemeinderatssitzung vorgenommenen Änderungs-Beschlüsse im Rahmen der nun vorgenommenen Abwägungen sind mit den Inhalten dieser Entwurfsfassung identisch. Die Änderungen umfassen folgende Punkte (ausführliche Abwägungen sind im Sitzungs- protokoll der Sitzung des Gemeinderates bzw. der Sitzungsvorlage der öffentlichen Sitzung des Gemeinderates vom 08.01.2019 enthalten): − Aufnahme von insektenschonenden Lampentypen und Photovoltaik-Modulen mit max. 6 % po- larisiertem Licht als Festsetzung statt als Hinweis − Aufnahme eines Hinweises zur Grundwassernutzung − Aufnahme eines Hinweises zur Geotechnik − Redaktionelle Änderung der Eingriffsschwere in das "Schutzgut Boden, Geologie und Fläche" im Kapitel "Abarbeitung der Umweltbelange" − Redaktionelle Berichtigung des Zustands der Böden im Plangebiet unter "Schutzgut Boden, Geologie und Fläche" im Kapitel "Abarbeitung der Umweltbelange" Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 39 10 Begründung – Auszug aus übergeordneten Planun- gen Ausschnitt aus dem Lan- desentwicklungsplan Ba- den-Württemberg 2002, Karte 1 "Raumkatego- rien"; Darstellung als "Randzone um einen Ver- dichtungsraum" Ausschnitt aus dem Regi- onalplan Bodensee Ober- schwaben, Karte Sied- lung, Ausweisung der Ge- meinde Baindt als "Sied- lungsbereich (Siedlungs- schwerpunkt)" Auszug aus dem rechts- gültigen Flächennut- zungsplan; Darstellung als "Grünfläche" und "Flä- che für Abgrabungen" Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 40 11 Begründung – Bilddokumentation Blick von Norden Blick von Osten Blick von Nord-Westen Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 41 12 Verfahrensvermerke Aufstellungsbeschluss zur Änderung (gem. § 2 Abs. 1 BauGB) Der Aufstellungsbeschluss zur Änderung erfolgte in der Gemeinderatssitzung vom 25.07.2018. Der Beschluss wurde am 03.08.2018 ortsüblich bekannt gemacht. Baindt, den …………. ………………………… (E. Buemann, Bürgermeister) Beteiligung der Öffentlichkeit (gem. § 3 BauGB) Die öffentliche Auslegung fand in der Zeit vom 29.10.2018 bis 30.11.2018 (Billigungsbeschluss vom 09.10.2018; Entwurfsfassung vom 09.10.2018; Bekanntmachung am 19.10.2018) statt (gem. § 3 Abs. 2 BauGB). Baindt, den …………. ……………………… (E. Buemann, Bürgermeister) Beteiligung der Behörden (gem. § 4 BauGB) Von einer frühzeitigen Behördenbeteiligung und sonstigen Träger öffentlicher Belange zur Äuße- rung wurde gemäß § 4 Abs. 1 BauGB abgesehen (gem. § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB). Von den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange wurden Stellungnahmen eingeholt (gem. § 4 Abs. 2 BauGB). Sie wurden mit Schreiben vom 23.10.2018 (Entwurfsfassung vom 09.10.2018; Billigungsbeschluss vom 09.10.2018) zur Abgabe einer Stellungnahme aufgefor- dert. Baindt, den …………. …………………………… (E. Buemann, Bürgermeister) Satzungsbeschluss (gem. § 10 Abs. 1 BauGB) Der Satzungsbeschluss erfolgte in der Gemeinderatssitzung vom 15.01.2019 über die Entwurfs- fassung vom 14.12.2018. Baindt, den …………. …………………………… (E. Buemann, Bürgermeister) Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 42 Ausfertigung Hiermit wird bestätigt, dass die 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu in der Fassung vom 14.12.2018 dem Satzungsbeschluss des Ge- meinderates vom 15.01.2019 zu Grunde lag und dem Satzungsbeschluss entspricht. Baindt, den …………. …………………………… (E. Buemann, Bürgermeister) Bekanntmachung und In-Kraft-Treten (gem. § 10 Abs. 3 BauGB) Der Satzungsbeschluss wurde am 01.02.2019 ortsüblich bekannt gemacht. Die 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu sind damit in Kraft getreten. Sie werden mit Begründung für jede Person zur Einsicht bereitgehalten. Über den Inhalt wird auf Verlangen Auskunft gegeben. Baindt, den …………. …………………………… (E. Buemann, Bürgermeister) Berichtigung des Flächennutzungsplanes Der Flächennutzungsplan der Gemeinde Baindt wurde gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB für den Bereich der 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschrif- ten hierzu im Wege der Berichtigung angepasst. Baindt, den …………. …………………………… (E. Buemann, Bürgermeister) Gemeinde Baindt 1. Änderung des Bebauungsplanes "Kiesgrubenstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 43 Seiten, Fassung vom 14.12.2018 Seite 43 Plan aufgestellt am: 09.10.2018 Plan geändert am: 14.12.2018 Planer: …………………………… Büro Sieber, Lindau (B) (i.A. M.Sc. Thorsten Reber) Die Planung ist nur zusammen mit Textteil und zeichnerischem Teil vollständig. Nur die versiegelten Originalausfertigungen tragen die Unterschrift des Planers. Der Text ist auf der Grundlage der jeweils aktuellen amtlichen Rechtschreibregeln erstellt.[mehr]

ww w. bu er os ie be r.d e G e m e in d e B a in d t 2 . Ä n d e ru n g d e s B e b a u u n g sp la n e s "M a rs w e il e r O st 2 " u n d d ie ö rt li ch e n B a u v o rs ch ri ft e n h ie rz u so w ie d ie Ä n d e ru n g d e s G e lt u n g sb e re ic h e s d e s B e b a u u n g sp la n e s "M a rs w e il e r O st 2 " Fassung vom 11.03.2020 Gemeinde Baindt 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu sowie die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" Textteil mit 39 Seiten, Fassung vom 11.03.2020 Seite 2 Inhaltsverzeichnis Seite 1 Rechtsgrundlagen der 2. Änderung 3 2 Planungsrechtliche Festsetzungen (PF) mit Zeichenerklärung 5 3 Örtliche Bauvorschriften (ÖBV) gemäß § 74 LBO mit Zeichenerklärung 13 4 Hinweise und Zeichenerklärung 17 5 Satzung (der 1. Änderung) 22 6 Satzung (der 2. Änderung) 24 7 Begründung – Städtebaulicher Teil 26 8 Begründung – Abarbeitung der Umweltbelange (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB), Konzept zur Grünordnung 30 9 Begründung – Bauordnungsrechtlicher Teil 32 10 Begründung – Sonstiges 33 11 Begründung – Auszug aus übergeordneten Planungen 35 12 Begründung – Bilddokumentation 36 13 Verfahrensvermerke 37 Gemeinde Baindt 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu sowie die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" Textteil mit 39 Seiten, Fassung vom 11.03.2020 Seite 3 1 Rechtsgrundlagen der 2. Änderung 1.1 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634) 1.2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786) 1.3 Planzeichenverordnung (PlanZV) in der Fassung vom 18.12.1990 (BGBl. I 1991 S. 58), zu- letzt geändert durch Gesetz vom 04.05.2017 (BGBl. I S. 1057); die im nachfolgenden Text zitierten Nummern beziehen sich auf den An- hang zur PlanZV 1.4 Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) in der Fassung vom 05.03.2010 (GBl. S. 357, ber. S. 416), zuletzt geändert durch Gesetz vom 18.07.2019 (GBl. S. 313) 1.5 Gemeindeordnung für Baden-Württemberg (GemO) in der Fassung vom 24.07.2000 (GBl. BW S. 581, ber. S. 698), zuletzt geändert durch Gesetz vom 21.05.2019 (GBl. S. 161,186) 1.6 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) in der Fassung vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zu- letzt geändert durch Gesetz vom 13.05.2019 (BGBl. I S. 706) 1.7 Naturschutzgesetz Ba- den-Württemberg (NatSchG Baden-Württemberg) vom 23.06.2015 (GBl. 2015 S. 585), zuletzt geändert durch Gesetz vom 21.11.2017 (GBL. S. 597) Gemeinde Baindt 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu sowie die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" Textteil mit 39 Seiten, Fassung vom 11.03.2020 Seite 4 Vorbemerkungen Dieses Dokument stellt das Original der 1. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtli- chen Bauvorschriften hierzu in der Fassung der 2. Änderung dar. Es enthält nach dem Grundsatz der Planklarkeit und der inhaltlichen Bestimmtheit alle weiterhin verbindlichen Festsetzungen des rechtsverbind- lichen 1. Änderung des Bebauungsplanes " Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu in der Fassung vom 27.04.2018, rechtsverbindlich seit 15.06.2018 (kursiv). Diese werden nun redaktionell in dieses Plandokument aufgenommen. Hierdurch sind alle per Satzung formulierten bauplanungs- und bau- ordnungsrechtlichen Vorgaben in einem Gesamtdokument enthalten. Gemeinde Baindt 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu sowie die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" Textteil mit 39 Seiten, Fassung vom 11.03.2020 Seite 5 2 Planungsrechtliche Festsetzungen (PF) mit Zeichen- erklärung 2.1 Allgemeines Wohngebiet Die Nutzungen nach § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO (Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke) können nur ausnahmsweise zugelassen werden (§ 1 Abs. 5 BauNVO). Fernmeldetechnische Hauptanlagen sowie Haupt- oder Nebenanla- gen zur Erzeugung von Energie durch Windkraft nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO bzw. § 14 Abs. 2 BauNVO sind nicht zulässig (§ 1 Abs. 5 BauNVO i.V.m. § 1 Abs. 9 BauNVO). Die Zulässigkeit von fernmeldetechnischen Nebenanlagen im Sinne von § 14 Abs. 2 BauNVO wird dahin gehend modifiziert, dass Mobilfunkanlagen un- zulässig sind (§ 14 Abs. 2 BauNVO, § 1 Abs. 6 i.V.m. Abs. 9 BauNVO). Die Nutzungen nach § 4 Abs. 3 Nrn. 3-5 BauNVO (Anlagen für Ver- waltungen, Gartenbaubetriebe, Tankstellen) werden nicht Bestand- teil der 1. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2". (§ 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO). (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; § 4 BauNVO; Nr. 1.1.3. PlanZV; siehe Planzeichnung) 2.2 GRZ .... Grundflächenzahl als Höchstmaß (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; § 16 Abs. 2 Nr. 1 und § 19 Abs. 1 BauNVO; Nr. 2.5. PlanZV; siehe Typenschablonen) 2.3 Überschreitung der Grundfläche Die zulässige Grundfläche darf neben der in § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO getroffenen Vorschrift durch nicht vollflächig versiegelte Stellplätze und Zufahrten zu Stellplätzen und Garagen um weitere 50 % überschritten werden. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; § 19 Abs. 4 BauNVO) WA Gemeinde Baindt 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu sowie die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" Textteil mit 39 Seiten, Fassung vom 11.03.2020 Seite 6 2.4 Z .... Zahl der Vollgeschoße als Höchstmaß (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; § 16 Abs. 2 Nr. 3 u. § 20 Abs. 1 BauNVO; Nr. 2.7. PlanZV; siehe Typenschablonen) 2.5 WH .... m ü. NN Maximale traufseitige Wandhöhe über NN Die maximale traufseitige Wandhöhe über NN darf an keiner Stelle des Hauptgebäudes den festgesetzten Wert überschreiten und wird wie folgt gemessen: bei Hauptgebäuden mit Satteldach bzw. Walmdach am Schnitt- punkt der Außenwand (außen) mit der Dachhaut (außen) bei Hauptgebäuden mit Pultdach an der Seite der Dachtraufe (niedrigere Seite der beiden horizontal verlaufenden Dachab- schluss-Seiten) am Schnittpunkt der Außenwand (außen) mit der Dachhaut (außen); Hauptgebäude weisen dann ein Pultdach auf, wenn mindestens 75 % ihrer Dach-Ebenen parallel sind. bei Hauptgebäuden mit Flachdach an der Oberkante der höchs- ten Attika; von außen sichtbare Mauern als Terrassenbrüstung zählen dabei mit. Sofern zulässige Widerkehre, Zwerchgiebel oder Dachaufbauten im Bereich des Schnittpunktes der Außenwand mit der Dachhaut liegen, ist die Verbindungslinie zwischen den nächst gelegenen entspre- chenden Schnittpunkten außerhalb solcher Bauteile maßgeblich. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; § 16 Abs. 2 Nr. 4 u. § 18 Abs. 1 BauNVO; Nr. 2.8. PlanZV; siehe Planzeichnung) 2.6 FH .... m ü. NN Maximale Firsthöhe über NN Die maximale Firsthöhe über NN darf an keiner Stelle des Hauptge- bäudes den festgesetzten Wert überschreiten und wird wie folgt ge- messen: bei Hauptgebäuden mit Satteldach bzw. Walmdach am höchsten Punkt des Firstes bei Hauptgebäuden mit Pultdach an der höchsten Stelle der Dachkonstruktion (einschließlich Dachüberstand) mit folgender Maßgabe: der festgesetzte Wert muss um 1,25 m unterschritten Gemeinde Baindt 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu sowie die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" Textteil mit 39 Seiten, Fassung vom 11.03.2020 Seite 7 werden; Hauptgebäude weisen dann ein Pultdach auf, wenn mindestens 75 % ihrer Dach-Ebenen parallel sind. bei Hauptgebäuden mit Flachdach wird die Höhe des Gebäudes ausschließlich durch die festgesetzte Wandhöhe begrenzt, die festgesetzte Firsthöhe ist daher nicht relevant. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; § 16 Abs. 2 Nr. 4 u. § 18 Abs. 1 BauNVO; Nr. 2.8. PlanZV; siehe Planzeichnung) 2.7 o Offene Bauweise (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB; § 22 Abs. 1 BauNVO; Nr. 3.1. PlanZV; siehe Typenschablonen) 2.8 Nur Einzel- und/oder Doppelhäuser zulässig (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB; § 22 Abs. 2 BauNVO; Nr. 3.1.4. PlanZV; siehe Typenschablonen) 2.9 Baugrenze (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB; § 23 Abs. 1 u. 3 BauNVO; Nr. 3.5. PlanZV; siehe Planzeichnung) 2.10 Umgrenzung von Flächen für Garagen und/oder Carports; Gara- gen und/oder Carports sind nur innerhalb dieser Flächen (und inner- halb der überbaubaren Grundstücksflächen) zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB; § 12 BauNVO; Nr. 15.3. PlanZV; siehe Planzeichnung) 2.11 Nebenanlagen und sons- tige bauliche Anlagen außerhalb der überbau- baren Grundstücksfläche In dem Baugebiet sind die gemäß § 14 BauNVO zulässigen Neben- anlagen und nicht überdachte Stellplätze auch außerhalb der über- baubaren Grundstücksflächen zulässig. Zur Verkehrsfläche ist mit oberirdischen baulichen Anlagen ein Mindestabstand von 1,00 m freizuhalten, um die Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs nicht zu beeinträchtigen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB; §§ 12, 14 u. 23 BauNVO) ED GA Gemeinde Baindt 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu sowie die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" Textteil mit 39 Seiten, Fassung vom 11.03.2020 Seite 8 2.12 E.../D... Wo Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden; die Differenzierung nach Bauweise bzw. Zuordnung ist wie folgt be- stimmt: E... als max. Wohnungsanzahl pro Einzelhaus (als Wohnge- bäude) D... als max. Wohnungsanzahl pro Doppelhaushälfte (als Wohngebäude) (§ 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB; siehe Typenschablonen) 2.13 Sichtflächen für den fließenden Verkehr; innerhalb der Fläche muss eine uneingeschränkte Sicht jeweils zwischen 0,80 m und 2,50 m über Fahrbahn-Oberkante gewährleistet sein. Einzelne Bäume (Hochstämme mit Ast-Ansatz über 2,80 m) sind zulässig. Die Bemaßung bezieht sich auf die Schenkel-Längen in Metern (ab Einmündungsachse bzw. Fahrbahnrand, Bemaßung beispielhaft aus der Planzeichnung). (§ 9 Abs. 1 Nr. 10 BauGB; siehe Planzeichnung) 2.14 Verkehrsflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB; Nr. 6.1. PlanZV; siehe Planzeichnung) 2.15 Straßenbegrenzungslinie; äußere Umgrenzung aller Verkehrsflä- chen (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB; Nr. 6.2. PlanZV; siehe Planzeichnung) 2.16 Unterirdische Bauweise von Niederspannungslei- tungen Niederspannungsleitungen sind ausschließlich in unterirdischer Bau- weise zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 13 BauGB) 2.17 Umgang mit Nieder- schlagswasser innerhalb des Baugebietes In dem Baugebiet ist Niederschlagswasser, das über die Dach- und befestigten Flächen der Privatgrundstücke anfällt, auf dem jeweili- gen Grundstück auf dem es anfällt an den Hauskontrollschacht für 70 3 Gemeinde Baindt 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu sowie die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" Textteil mit 39 Seiten, Fassung vom 11.03.2020 Seite 9 Regenwasser anzuschließen. Dies gilt auch für Überläufe von Anla- gen zur Regenwassernutzung (so genannte Zisternen) ohne Zwangs- Entleerung. Die Ableitung des innerhalb des Baugebietes (Baugrundstücke) ent- stehenden Niederschlagswasser-Abflusses und von Quellwasser in die Schmutzwasserkanalisation ist unzulässig. Sickerschächte und Rigolen ohne Vorreinigung sind unzulässig. Für alle baukonstruktiven Elemente, die großflächig mit Nieder- schlagswasser in Berührung kommen (z.B. Dachdeckungen, jedoch nicht Rinnen, Fallrohre, Geländer etc.) sind Oberflächen aus Zink, Titan-Zink, Kupfer oder Blei unzulässig, sofern diese Oberflächen nicht mit geeigneten anderen Materialien (z.B. Kunststoff-Beschich- tung) dauerhaft gegen Niederschlagswasser abgeschirmt werden. (§ 9 Abs. 1 Nrn. 14 u. 20 BauGB) 2.18 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Ent- wicklung von Natur und Landschaft Für die Außenbeleuchtung sind nur mit Lichtstrahl nach unten ge- richtete, vollständig insektendicht eingekofferte (staubdichte) LED- Lampen oder nach dem Stand der Technik vergleichbare insekten- schonende Lampentypen mit einer max. Lichtpunkthöhe von 4,50 m über der Geländeoberkante zulässig. Es sind nur Photovoltaik-Module zu verwenden, die weniger als 6 % polarisiertes Licht reflektieren (je Solarglasseite 3 %). Die Maßnahmen bzw. Vorschriften sind im gesamten Geltungsbe- reich durchzuführen bzw. zu beachten. (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) 2.19 Bodenbeläge in dem Baugebiet In dem Baugebiet (private Grundstücke) sind für Stellplätze und Zufahrten und andere untergeordnete Wege ausschließlich wasserdurchlässige Beläge (z.B. in Splitt verlegtes Pflaster mit Rasenfuge, Drainfugenpflaster, Rasengittersteine, Schotterrasen, Kiesflächen) zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) Gemeinde Baindt 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu sowie die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" Textteil mit 39 Seiten, Fassung vom 11.03.2020 Seite 10 2.20 Leitungsrecht zu Gunsten des Versorgungsträgers (§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB; Nr. 15.5. PlanZV; siehe Planzeichnung) 2.21 Pflanzungen in dem Baugebiet (private Grundstücke) Pflanzungen: Für die Pflanzungen in dem Baugebiet sind standortgerechte, heimische Bäume und Sträucher aus der unten genannten Pflanzliste zu verwenden. Auf max. 5 % der Grundstücksfläche sind auch Sträucher, die nicht in der u.g. Pflanzliste festgesetzt sind, zulässig (z.B. Zier- sträucher, Rosen-Züchtungen). Pro 600 m² (angefangene) Grundstücksfläche ist mindestens 1 Laubbaum zu pflanzen. Abgehende Bäume sind durch eine entsprechende Neupflanzung zu ersetzen. Im Übergangsbereich zur freien Landschaft und in Bereichen, die an öffentliche Flächen angrenzen, sind Hecken aus Nadelgehöl- zen unzulässig. Unzulässig sind Gehölze, die als Zwischenwirt für die Erkrankun- gen im Obst- und Ackerbau gelten, speziell die in der Verordnung zur Bekämpfung der Feuerbrandkrankheit (Feuerbrandverord- nung vom 20.12.1985, BGBl. I, 1985 S. 2551, zuletzt geändert durch Artikel 3 § 5 des Gesetzes vom 13.12.2007, BGBl. I S. 2930) genannten. Für das Baugebiet festgesetzte Pflanzliste: Bäume 1. Wuchsklasse Spitz-Ahorn Acer platanoides Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus Schwarz-Erle Alnus glutinosa Sand-Birke Betula pendula Walnussbaum Juglans regia Stiel-Eiche Quercus robur Winter-Linde Tilia cordata Sommer-Linde Tilia platyphyllos Bäume 2. Wuchsklasse Obsthochstämme Feld-Ahorn Acer campestre Hainbuche Carpinus betulus Vogel-Kirsche Prunus avium LR Gemeinde Baindt 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu sowie die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" Textteil mit 39 Seiten, Fassung vom 11.03.2020 Seite 11 Sal-Weide Salix caprea Sträucher Berberitze Berberis vulgaris Roter Hartriegel Cornus sanguinea Gewöhnlicher Hasel Corylus avellana Pfaffenhütchen Euonymus europaeus Gewöhnlicher Liguster Ligustrum vulgare Heckenkirsche Lonicera xylosteum Schlehe Prunus spinosa Echter Kreuzdorn Rhamnus cathartica Wilde Stachelbeere Ribes uva-crispa Hunds-Rose Rosa canina Purpur-Weide Salix purpurea Schwarzer Holunder Sambucus nigra Roter Holunder Sambucus racemosa Wolliger Schneeball Viburnum lantana Gewöhnlicher Schneeball Viburnum opulus (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB) 2.22 Abgrenzung ("Nutzungskordel") von unterschiedlichem Maß der Nutzung (§ 9 Abs. 1 BauGB und § 16 Abs. 5 BauNVO; Nr. 15.14. PlanZV; siehe Planzeichnung) 2.23 Grenze des räumlichen Geltungsbereiches der 1. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" der Gemeinde Baindt Die Inhalte des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" (Fassung vom 10.05.1973, rechtsverbindlich seit 18.09.1973) vor dieser Ände- rung werden für diesen Bereich vollständig durch diese 1. Änderung des Bebauungsplanes ersetzt. (§ 9 Abs. 7 BauGB; Nr. 15.13. PlanZV; siehe Planzeichnung) 2.24 Bereich der 1. Änderung des Bebauungsplanes Die gesamten Festsetzungen für den Änderungsbereich befinden sich auf einer von der bisherigen Planzeichnung ausgekoppelten Plan- zeichnung (auf der Grundlage der aktuellen Flurkarte, siehe unterer Teil des Plans). Die Inhalte des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" Gemeinde Baindt 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu sowie die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" Textteil mit 39 Seiten, Fassung vom 11.03.2020 Seite 12 (Fassung vom 10.05.1973, rechtsverbindlich seit 18.09.1973) vor dieser Änderung werden für diesen Bereich vollständig durch diese 1. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtli- chen Bauvorschriften hierzu ersetzt. (§ 9 Abs. 7 BauGB; siehe Planzeichnung) 2.25 Grenze des räumlichen Geltungsbereiches der 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" Die Inhalte des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" (Fassung vom 10.05.1973, rechtsverbindlich seit 18.09.1973) sowie alle Änderungen, Ergänzungen oder Erweiterungen, die sich auf diesen Bebauungsplan beziehen, werden durch diese 2. Änderung des Be- bauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvorschrif- ten hierzu sowie die Änderung des Geltungsbereiches des Bebau- ungsplanes "Marsweiler Ost 2"ergänzt. Nunmehr anders lautende Inhalte ersetzen die bisherigen und von dieser Änderung betroffe- nen Inhalte vollständig. Nach Abschluss des Verfahrens verbleiben nur noch die Flächen des Geltungsbereiches innerhalb der schwarz gestrichelten Linie (entspricht der1. Änderung des Bebauungspla- nes "Marsweiler Ost 2" der Gemeinde Baindt). (§ 9 Abs. 7 BauGB; siehe Planzeichnung); 2.26 Zu ändernde Grenze des räumlichen Geltungsbereiches des Be- bauungsplanes "Marsweiler Ost 2" der Gemeinde Baindt (Fassung vom 10.05.2019; rechtsverbindlich mit öffentlicher Bekanntma- chung vom 18.09.1973). Nach Abschluss des Verfahrens verblei- ben nur noch die Flächen des Geltungsbereiches innerhalb der schwarz gestrichelten Linie (entspricht der1. Änderung des Bebau- ungsplanes "Marsweiler Ost 2" der Gemeinde Baindt). (§ 9 Abs. 7 BauGB, siehe Planzeichnung) Gemeinde Baindt 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu sowie die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" Textteil mit 39 Seiten, Fassung vom 11.03.2020 Seite 13 3 Örtliche Bauvorschriften (ÖBV) gemäß § 74 LBO mit Zeichenerklärung 3.1 Grenze des räumlichen Geltungsbereiches der örtlichen Bauvor- schriften zur 1. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" der Gemeinde Baindt. (§ 9 Abs. 7 BauGB, Nr. 15.13. PlanZV; siehe Planzeichnung) 3.2 Grenze des räumlichen Geltungsbereiches der örtlichen Bauvor- schriften zur 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und Die Inhalte der örtlichen Bauvorschriften zur 1. Änderung des Be- bauungsplanes "Marsweiler Ost 2" (Fassung vom 27.04.2018, rechtsverbindlich seit 15.06.2018) sowie alle Änderungen, Ergän- zungen oder Erweiterungen, die sich auf diesen Bebauungsplan beziehen, werden durch diese örtlichen Bauvorschriften zur 2. Än- derung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" ergänzt. Nun- mehr anders lautende Inhalte ersetzen die bisherigen und von die- ser Änderung betroffenen Inhalte vollständig. (§ 9 Abs. 7 BauGB; siehe Planzeichnung); 3.3 Dachformen Alle vorgeschriebenen Dachformen gelten nur für Dächer von Haupt- gebäuden. Für untergeordnete Bauteile dieser Dächer (z.B. Gaupen, Zwerchgiebel) sind andere Dachformen zulässig. Bei Widerkehren, Zwerchgiebeln und Dachgauben sind als Dachform nur Satteldächer (z.B. stehende Gaupen, Spitzgaupen) bzw. Schleppgaupen zulässig. (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO) 3.4 SD/PD/WD/FD Dachform alternativ Satteldach, Pultdach, Walmdach (letzteres auch als Zeltdach oder so genanntes Krüppelwalmdach zulässig) o- der Flachdach; Für die Dachform Pultdach gilt folgende Definition: Mindestens 75 % aller Dach-Ebenen des jeweiligen Hauptgebäudes müssen zueinan- der parallel sein. Die Fläche einer Dach-Ebene wird in der senkrech- ten Projektion auf die Fläche gemessen. Gemeinde Baindt 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu sowie die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" Textteil mit 39 Seiten, Fassung vom 11.03.2020 Seite 14 Als Flachdächer gelten Dächer bis zu einer Dachneigung von max. 3°. (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO; siehe Typenschablonen) 3.5 DN .... - ....° Dachneigung; Winkel zwischen der Horizontalen und der Ebene des Daches als Mindest- und Höchstmaß; gilt für das Dach des Haupt- gebäudes und für Widerkehre und Zwerchgiebel ab 6,00 m Breite (Außenkante Außenwand) sowie für geneigte Dächer von Garagen. Die Dachneigung von Widerkehren muss mit der des zugehörigen Hauptgebäudes identisch sein. Thermische Solar- und Fotovoltaikanlagen sind parallel zur Dachflä- che, auf der sie befestigt werden, auszuführen. Die Dach-Ebenen der jeweiligen Baukörper von Hauptgebäuden sind in der gleichen Dachneigung auszuführen. (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO; siehe Typenschablonen) 3.6 Widerkehre und Zwerch- giebel Widerkehre (gegenüber der Außenwand vorspringende Bauteile mit Firstrichtung quer zur Haupt-Firstrichtung) und Zwerchgiebel (ge- genüber der Außenwand nicht vorspringende Bauteile mit Firstrich- tung quer zur Haupt-Firstrichtung, welche die Traufe unterbrechen) sind unter folgenden Voraussetzungen zulässig: max. Breite (Außenkante Außenwand): 6,50 m Mindestabstand (Außenkanten) untereinander bzw. zu evtl. Dachaufbauten: 1,50 m Mindestabstand (Außenkanten) zur Gebäudekante im 1. Dach- geschoß der jeweiligen Giebelseite: 1,00 m (frei stehende Bau- teile wie Stützen etc. unter 0,50 m Breite sowie Dachüberstände bleiben unberücksichtigt) Mindestabstand (senkrecht gemessen) zum nächstgelegenen First des Hauptdaches: 0,30 m (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO) 3.7 Dachaufbauten Dachaufbauten (Dachgauben) sind unter folgenden Voraussetzun- gen zulässig: Gemeinde Baindt 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu sowie die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" Textteil mit 39 Seiten, Fassung vom 11.03.2020 Seite 15 Mindestdachneigung des Hauptgebäudes: 22° max. Breite (Außenkante ohne Dachüberstand): 4,00 m Mindestabstand untereinander (Außenkanten ohne Dachüber- stand) und zu evtl. Widerkehren: 1,50 m Mindestabstand zur Gebäudekante im 1. Dachgeschoß der jewei- ligen Giebelseite: 1,50 m (frei stehende Bauteile wie Stützen etc. unter 0,50 m Breite sowie Dachüberstände bleiben unberück- sichtigt) Mindestabstand (senkrecht gemessen) zum nächstgelegenen First des Hauptdaches: 0,30 m (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO) 3.8 Materialien Als Dachdeckung für Dächer von Hauptgebäuden Garagen sowie sonstigen Nebengebäuden mit mehr als 200 m3 Brutto-Raum- inhalt sind ausschließlich Dachplatten (kleinteilige Schuppendeckung wie z.B. Dachziegel, Dachpfannen, Betondachsteine etc.) als auch eine vollständige Begrünung zulässig. Dies gilt nicht für Dachflächen, die zum Aufenthalt für Personen dienen (z.B. Dachterrassen). Für Dachflächen, die der Gewinnung von Sonnenenergie dienen, sind darüber hinaus Materialien zulässig, die für diese Anlagen (Sonnenkollektoren, Fotovoltaik-Anlagen) üblich bzw. erforderlich sind. Für untergeordnete Bauteile (Verbindungs-Teile, Abdichtungs-Ele- mente etc.) sind darüber hinaus andere Materialien zulässig. (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO) 3.9 Farben Als Farbe für Dächer sind nur rote bis rotbraune sowie betongraue bis anthrazitgraue Töne zulässig, dies gilt nicht für begrünte Dä- cher. Für Dachflächen, die der Gewinnung von Sonnenenergie die- nen, sind die Farben zulässig, die für entsprechende Anlagen (Son- nenkollektoren, Fotovoltaik-Anlagen) üblich bzw. erforderlich sind. Gemeinde Baindt 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu sowie die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" Textteil mit 39 Seiten, Fassung vom 11.03.2020 Seite 16 Für untergeordnete Bauteile (Verbindungs-Teile, Abdichtungs-Ele- mente etc.) sind darüber hinaus andere Farben zulässig. (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO) 3.10 Geländeveränderungen in dem Baugebiet Veränderungen des natürlichen Geländes (Aufschüttungen und Ab- grabungen) in dem Baugebiet sind nur unter den folgenden Vo- raussetzungen zulässig: Anlehnung an den natürlichen Geländeverlauf und Berücksichtigung der Geländeverhältnisse der Nachbargrund- stücke und der Erschließungs-Situation und Minderung der vorhandenen Hangneigung. (§ 74 Abs. 1 Nr. 3 LBO) 3.11 Stützkonstruktionen in dem Baugebiet Stützkonstruktionen jeglicher Art (z.B. Böschungen, Mauern etc.) über einer Höhe von 0,40 m über dem natürlichen Gelände sind unzulässig. Der Böschungswinkel von Stützmauern darf maximal 45° betragen. (§ 74 Abs. 1 Nr. 3 LBO) 3.12 Anzahl der Stellplätze in dem Baugebiet Die Anzahl der nachzuweisenden Stellplätze pro Wohnung in dem Baugebiet beträgt zwei. Für andere Nutzungen als Wohnen bleiben die gesetzlichen Vor- schriften unbenommen. (§ 74 Abs. 2 Nr. 2 LBO) Gemeinde Baindt 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu sowie die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" Textteil mit 39 Seiten, Fassung vom 11.03.2020 Seite 17 4 Hinweise und Zeichenerklärung 4.1 Bestehendes Gebäude zur Zeit der Planaufstellung (siehe Plan- zeichnung) 4.2 Bestehende Grundstücksgrenzen zur Zeit der Planaufstellung (siehe Planzeichnung) 4.3 Geplante Grundstücksgrenzen; die so gekennzeichneten Gren- zen stellen einen Vorschlag zur Aufteilung der Grundstücke dar (siehe Planzeichnung) 4.4 Nr. ....;....m2 Nummerierung und voraussichtliche Größe der Grundstücke (Nummerierung von Nordwest nach Südost; siehe Planzeichnung) 4.5 Bestehende Flurstücksnummer (beispielhaft aus der Planzeich- nung) 4.6 Vorhandenes (natürliches) Gelände; Darstellung der Höhen- schichtlinien (beispielhaft aus der Planzeichnung, siehe Planzeich- nung) 4.7 Natur- und Artenschutz Die Außenbeleuchtung sollte in den Nachtstunden soweit als aus Gründen der Verkehrssicherheit möglich abgeschaltet oder bedarfs- weise über Bewegungsmelder gesteuert werden. Zäune sollten zum Gelände hin einen Abstand von mind. 0,15 m zum Durchschlüpfen von Kleinlebewesen aufweisen. Die Errichtung von Regenwasser-Auffangbecken (Zisternen) sowie eines Komposts wird empfohlen. Bei der Pflanzung von Bäumen ist das Nachbarrechtsgesetz zu be- rücksichtigen. 526 525 Gemeinde Baindt 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu sowie die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" Textteil mit 39 Seiten, Fassung vom 11.03.2020 Seite 18 Vorhandene Gehölze sollten möglichst erhalten und während der Bauzeit durch entsprechende Baumschutzmaßnahmen vor Verlet- zungen im Kronen- und Wurzelbereich gesichert werden. Um zu vermeiden, dass Verbotstatbestände im Sinne des § 44 Abs. 1 BNatSchG erfüllt werden, müssen vorhandene Gehölze außerhalb der Brutzeit von Vögeln (d.h. zwischen dem 01.10. und 28.02.) gerodet werden. 4.8 Sichtflächen für den fließenden Verkehr (außerhalb des Gel- tungsbereiches); innerhalb der Fläche ist eine uneingeschränkte Sicht jeweils 0,80 m über Fahrbahn-Oberkante zu gewährleisten (siehe Planzeichnung). 4.9 Bodenschutz Um den sparsamen und schonenden Umgang mit Grund und Boden sicherzustellen wird empfohlen, ein Bodenmanagementkonzept zu erstellen und die Bauausführung bodenkundlich begleiten zu las- sen. Das Bodenmanagementkonzept sollte folgende Punkte umfas- sen: Feststellung der physikalischen Eigenschaften des auszuhe- benden Bodens; Erdmassenberechnungen (getrennt nach A-, B-, C- Horizont); Mengenangaben bezgl. künftiger Verwendung des Bo- dens; direkte Verwendung (im Baugebiet, außerhalb des Bauge- bietes); Trennung von Oberboden und kulturfähigem Unterboden bei Ausbau und Lagerung; Zwischenlagerung (Anlage von Mieten nach der DIN 19731); Maßnahmen zur Vermeidung und zur Besei- tigung von Bodenverdichtungen; Ausweisung von Lagerflächen so- wie Ausweisung von Tabuflächen (keine bauseitige Beanspru- chung). Informationen zum Bodenschutz bei Baumaßnahmen ent- hält der Flyer "Bodenschutz beim Bauen", der als pdf auf der Home- page des Landratsamtes Ravensburg verfügbar ist. Die DIN 19731 ("Bodenbeschaffenheit – Verwertung von Boden- material") und DIN 18915 ("Vegetationstechnik im Landschaftsbau – Bodenarbeiten") sind bei der Bauausführung einzuhalten. 4.10 Brandschutz Für die Zufahrten gilt die "Verwaltungsvorschrift über Flächen für Rettungsgeräte der Feuerwehr auf Grundstücken" in der jeweils ak- tuellen Fassung (VwV Feuerwehrflächen). Gemeinde Baindt 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu sowie die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" Textteil mit 39 Seiten, Fassung vom 11.03.2020 Seite 19 Für die Ermittlung der Löschwasserversorgung gilt das Regelwerk der DVGW Arbeitsblatt W 405. Als Hydranten sollten Überflurhydranten DN 100 vorgesehen wer- den. Die Abstände der Hydranten zueinander sollten 100-200 m nicht überschreiten. Gewerbebetriebe, die auf Grund der Brandlasten die Löschwasser- versorgung aus der öffentlichen Wasserversorgung überschreiten, sollten für den Objektschutz selbstständig genügend Löschwasser (z.B. Zisterne) vorhalten. Die Feuerwehr Baindt verfügt über kein eigenes Hubrettungsfahr- zeug. Auch die Stützpunktwehr Weingarten kann - aufgrund einer Fahrtzeit > 5 min - das dort vorgehaltene Hubrettungsfahrzeug nicht innerhalb der fachtechnisch erforderlichen Eintreffzeit für Menschenrettungsmaßnahmen einsetzen. Da Schiebleitern, mit ei- ner Nennrettungshöhe von 8m bis 12m nur bedingt für wirksame Lösch- und Rettungsarbeiten iSd. § 15 LBO geeignet sind, bestehen für den Bereich des obigen Bebauungsplanes grundsätzliche Be- denken gegenüber Aufenthaltsräumen, die eine Rettungshöhe > 8 m aufweisen. In solchen Fällen muss ein zweiter baulicher Ret- tungsweg hergestellt werden, der den Anforderungen der DIN 18065 (notwendige Treppen) entspricht. 4.11 Ergänzende Hinweise Auf Grund der Beschaffenheit des Baugrundes der näheren Umge- bung kann von einer Bebaubarkeit im überplanten Bereich ausge- gangen werden. Den Bauherren wird darüber hinaus empfohlen, im Rahmen der Bauvorbereitungen eigene Erhebungen durchzuführen (z.B. Schürfgruben, Bohrungen). Sollten bei Erdarbeiten Funde (beispielsweise Scherben, Metall- teile, Knochen) und Befunde (z.B. Mauern, Gräber, Gruben, Brand- schichten) entdeckt werden, ist das Landesamt für Denkmalpflege beim Regierungspräsidium Stuttgart (Abt. 8) unverzüglich zu be- nachrichtigen. Fund und Fundstelle sind bis zur sachgerechten Be- gutachtung, mindestens bis zum Ablauf des 4. Werktags nach An- zeige, unverändert im Boden zu belassen. Die Möglichkeit zur fach- gerechten Dokumentation und Fundbergung ist einzuräumen (gem. § 20 des Denkmalschutzgesetzes (DSchG)). Werden bei Aushubar- Gemeinde Baindt 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu sowie die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" Textteil mit 39 Seiten, Fassung vom 11.03.2020 Seite 20 beiten Verunreinigungen des Bodens festgestellt (z.B. Müllrück- stände, Verfärbungen des Bodens, auffälliger Geruch o.ä.), ist das zuständige Landratsamt unverzüglich zu benachrichtigen. In den verkehrsberuhigten Bereichen bzw. in den Bereichen von Stich- und Einbahnstraßen behält sich die Gemeinde Baindt vor, die Entleerung der Müllbehälter gesammelt an einem Standort durch- führen zu lassen. Für die Erschließung des Gebietes ist es notwendig, Kabelverteiler- schränke, Straßenlaternen oder ähnliche Einrichtungen in der öf- fentlichen/privaten Fläche zu installieren. Die Gemeinde Baindt be- hält sich die Auswahl der hierfür geeigneten Standorte sowie evtl. erforderliche Vereinbarungen vor. Im Rahmen der Ausführung der Erschließungsanlage werden in den maßgebenden Bereichen Höhenfixpunkte (Nägel) eingebracht. Den Bauherren wird empfohlen, ein Leer-Rohr von der Erschlie- ßungs-Straße zum Gebäude zur Aufnahme der Telekommunikati- onskabel vorzusehen. Die Grundstücke werden mit einem Anschluss an das Erdgasnetz versehen. Im Sinne einer schadstoffarmen Energie-Erzeugung sollte von diesem Anschluss Gebrauch gemacht werden. Auf Grund der angrenzenden landwirtschaftlich genutzten Flächen ist mit der Einwirkung von vorübergehenden belästigenden Ge- ruchs-Immissionen (z.B. durch Aufbringen von Flüssigdung, Pflan- zenschutzmitteln etc.) sowie Lärm-Immissionen (z.B. Traktorenge- räusche, Kuhglocken etc.) zu rechnen. Unterkellerungen an Gebäuden sollten in Gewässernähe als was- serdichte und auftriebsichere Wannen ausgeführt werden. Versicke- rungsmulden sollten im Abstand von mind. 6,00 m zu unterkeller- ten Gebäuden angelegt werden. Bei Doppelhäusern sollte ein profilgleicher Anbau der einzelnen Haushälften angestrebt werden (d.h. gleiche Dachneigung, kein seitlicher und höhenmäßiger Versatz). Bei Grundstücken, bei denen das Maß der baulichen Nutzung über die zulässige Grundfläche festgesetzt ist, sollte für eine grenzüber- schreitende Bebauung (Doppelhäuser, Reihenhäuser, Kettenhäuser etc.) die max. Ausschöpfung der Grundfläche für die einzelnen Gemeinde Baindt 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu sowie die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" Textteil mit 39 Seiten, Fassung vom 11.03.2020 Seite 21 Grundstücke durch privatrechtliche Regelungen frühzeitig vereinbart werden. Weiterführende Informationen bezüglich wild abfließendem Hang- wasser (Oberflächenabflüsse) sowie mögliche Überflutungen in- folge Starkregenereignissen können u.a. im Leitfaden der LUBW „Kommunales Starkregenrisikomanagement in Baden-Württem- berg" unter http://www4.lubw.baden-wuerttemberg.de/serv- let/is/261161/ und auf der Internetseite des Ministeriums für Um- welt, Klima und Energiewirtschaft Baden-Württemberg unter http://um.baden-wuerttemberg.de/de/umwelt-natur/schutz- natuerlicher-lebensgrundlagen/wasser/starkregen/ eingeholt wer- den. 4.12 Plangenauigkeit Obwohl die Planzeichnung auf einer digitalen (CAD) Grundlage er- stellt ist (hohe Genauigkeit), können sich im Rahmen der Ausfüh- rungs-Planung und/oder der späteren Einmessung Abweichungen ergeben (z.B. unterschiedliche Ausformung der Verkehrsflächen, unterschiedliche Grundstücksgrößen etc.). Weder die Gemeinde Baindt noch die Planungsbüros übernehmen hierfür die Gewähr. 4.13 Lesbarkeit der Planzeich- nung Zur Lesbarkeit der Planzeichnung werden übereinander liegende Li- nien nebeneinander dargestellt (z.B. Nutzungskette und vorge- schlagene Grundstücksgrenze). Gemeinde Baindt 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu sowie die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" Textteil mit 39 Seiten, Fassung vom 11.03.2020 Seite 22 5 Satzung (der 1. Änderung) Auf Grund von § 10 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Gesetz vom 29.05.2017 (BGBl. I S. 1298), § 4 der Gemeindeord- nung für Baden-Württemberg (GemO) in der Fassung vom 24.07.2000 (GBl. BW S. 581, ber. S. 698), zuletzt geändert durch Verordnung vom 23.02.2017 (GBl. S. 99), § 74 der Landesbauordnung für Baden-Württem- berg (LBO) in der Fassung vom 05.03.2010 (GBl. S. 357, ber. S. 416), zuletzt geändert durch Verordnung vom 23.02.2017 (GBl. S. 99) der Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Gesetz vom 04.05.2017 (BGBl. I S. 1057) sowie der Planzeichenverordnung (PlanZV) in der Fassung vom 18.12.1990 (BGBl. I 1991 S. 58), zuletzt geändert durch Gesetz vom 04.05.2017 (BGBl. I S. 1057), hat der Gemeinderat der Gemeinde Baindt die 1. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu in öffentlicher Sitzung am 05.06.2018 beschlossen. § 1 Räumlicher Geltungsbereich Der räumliche Geltungsbereich der 1. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und der örtlichen Bauvorschriften hierzu ergibt sich aus deren zeichnerischem Teil vom 27.04.2018. § 2 Bestandteile der Satzung Die 1. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu bestehen aus der Planzeichnung und dem Textteil vom 27.04.2018. Der 1. Änderung des Bebauungsplanes und den örtlichen Bauvorschriften hierzu wird die Begründung vom 27.04.2018 beigefügt, ohne deren Bestandteil zu sein. Die bisherigen Inhalte (Fassung vom 10.05.1973, rechtsverbindlich seit 18.09.1973) innerhalb des räumli- chen Geltungsbereiches werden durch die nunmehr festgesetzten Inhalte vollständig ersetzt. § 3 Ordnungswidrigkeiten Ordnungswidrig im Sinne des § 75 LBO handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig den auf Grund von § 74 LBO erlassenen örtlichen Bauvorschriften zuwider handelt. Zuwiderhandeln kann mit Geldbußen bis zu 100.000,- € (Einhunderttausend Euro) belegt werden. Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder fahrläs- sig die Vorschriften zu Dachformen zu Dachneigung zu Widerkehr- und Zwerchgiebel zu Dachaufbauten Gemeinde Baindt 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu sowie die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" Textteil mit 39 Seiten, Fassung vom 11.03.2020 Seite 23 zu Materialien zu Farben zu Geländeveränderungen im Baugebiet zur Anzahl der Stellplätze im Baugebiet nicht einhält oder über- bzw. unterschreitet. § 4 In-Kraft-Treten Die 1. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" der Gemeinde Baindt und die örtlichen Bauvor- schriften hierzu treten mit der ortsüblichen Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses in Kraft (gem. § 10 Abs. 3 BauGB). § 5 Berichtigung des Flächennutzungsplanes Der Flächennutzungsplan wird gemäß §13b BauGB i.V.m. § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB für den Bereich der 1. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und den örtlichen Bauvorschriften hierzu im Wege der Berichtigung angepasst. Baindt, den ........................ .......................................................... (E. Buemann, Bürgermeister) (Dienstsiegel) Gemeinde Baindt 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu sowie die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" Textteil mit 39 Seiten, Fassung vom 11.03.2020 Seite 24 6 Satzung (der 2. Änderung) Auf Grund von § 10 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634), § 4 der Gemeindeordnung für Baden-Württemberg (GemO) in der Fassung vom 24.07.2000 (GBl. BW S. 581, ber. S. 698), zuletzt geändert durch Gesetz vom 21.05.2019 (GBl. S. 161,186), § 74 der Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) in der Fassung vom 05.03.2010 (GBl. S. 357, ber. S. 416), zuletzt geändert durch Gesetz vom 18.07.2019 (GBl. S. 313), der Baunutzungs- verordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786) sowie der Planzeichenverordnung (PlanZV) in der Fassung vom 18.12.1990 (BGBl. I 1991 S. 58), zuletzt geändert durch Gesetz vom 04.05.2017 (BGBl. I S. 1057) hat der Gemeinderat Gemeinde Baindt die 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu sowie die Änderung des Gel- tungsbereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" in öffentlicher Sitzung am 21.04.2020 beschlossen. § 1 Änderung des Geltungsbereiches Der Bebauungsplan "Marsweiler Ost 2" der Gemeinde Baindt (Planfassung vom 10.05.1973; Bekanntma- chung vom 18.09.1973) wird in dem im zeichnerischen Teil gekennzeichneten Teilbereich geändert. § 2 Räumlicher Geltungsbereich Der räumliche Geltungsbereich der 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und der örtlichen Bauvorschriften hierzu sowie die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" ergibt sich aus deren zeichnerischem Teil vom 11.03.2020. § 3 Bestandteile der Satzung Die 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu sowie die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" bestehen aus der Planzeichnung und dem Textteil vom 11.03.2020. Der 2. Änderung des Bebauungsplanes und die örtlichen Bauvorschriften hierzu sowie der Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" werden jeweils die Begründung vom 11.03.2020 beigefügt, ohne deren Bestandteil zu sein. Die 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu sowie die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" bestehen aus dem Lageplan mit zeichnerischem und textlichem Teil vom 11.03.2020 in Verbindung mit den bisherigen Inhalten (Fassung vom 10.05.73, rechtsverbindlich seit 18.09.1973, geändert am 27.04.2018, rechtsverbindlich seit 15.06.2018). Gemeinde Baindt 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu sowie die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" Textteil mit 39 Seiten, Fassung vom 11.03.2020 Seite 25 § 4 Ordnungswidrigkeiten Ordnungswidrig im Sinne des § 75 LBO handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig den auf Grund von § 74 LBO erlassenen örtlichen Bauvorschriften zuwider handelt. Zuwiderhandeln kann mit Geldbußen bis zu 100.000,- € (Einhunderttausend Euro) belegt werden. Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder fahrläs- sig die Vorschriften zu Dachneigung zu Materialien nicht einhält oder über- bzw. unterschreitet. § 5 In-Kraft-Treten Die 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" der Gemeinde Baindt und die örtlichen Bauvor- schriften hierzu sowie die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" treten mit der ortsüblichen Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses in Kraft (gem. § 10 Abs. 3 BauGB). Baindt, den ........................ .......................................................... (S. Rürup, Bürgermeisterin) (Dienstsiegel) Gemeinde Baindt 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu sowie die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" Textteil mit 39 Seiten, Fassung vom 11.03.2020 Seite 26 7 Begründung – Städtebaulicher Teil 7.1 Allgemeine Angaben 7.1.1 Zusammenfassung Das Plangebiet liegt im Nordosten der Gemeinde Baindt im Landkreis Ravensburg und umfasst die Flächen der rechtsverbindlichen 1. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2"" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu. Durch die 2. Änderung des Bebauungsplanes werden die Festsetzungen und örtlichen Bauvorschrif- ten teilweise angepasst, um Widersprüche auszuschließen bzw. um den Anforderungen einer mo- dernen Bebauung gerecht zu werden. Des Weiteren soll durch die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" Planklarheit zu erreicht werden. Aus diesen Gründen ist eine erneute Änderung des Bebauungsplanes notwendig. Gemäß § 13a BauGB wird die 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvor- schriften hierzu sowie die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2 im sog. beschleunigten Verfahren aufgestellt. Die Durchführung einer Umweltprüfung gem. § 2 Abs. 4 BauGB sowie die Erstellung eines Um- weltberichtes gem. § 2a Satz 2 Nr. 2 BauGB sowie Anlage zu § 2 Abs. 4 und § 2a BauGB ist nicht erforderlich, da die Aufstellung der 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu sowie die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2 im beschleunigten Verfahren (Bebauungspläne der Innenentwicklung) erfolgt (gem. § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB). Ein Ausgleich bzw. eine Abarbeitung der Eingriffs-Regelung ist nicht erforderlich. Eingriffe, die auf Grund der 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu sowie die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2zu er- warten sind, gelten als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig (gem. § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB). 7.1.2 Abgrenzung und Beschreibung des Änderungsbereiches; ursprüngliche Festsetzungen Der zu überplanende Bereich befindet sich im Nordosten des Hauptortes der Gemeinde Baindt an der "Marsweilerstraße". Der Geltungsbereich beinhaltet die Grundstücke mit den Flst.-Nrn. 115/5 und 442/1 (Teilfläche). Aus Gründen des Immissionsschutzes wird der Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungs- planes "Marsweiler Ost 2" im Nord-Osten zurückgenommen. Eine Bebauung dieses Teilbereichs ist aufgrund dieses bestehenden Immissionskonfliktes nicht möglich. Da durch diese Änderung des Geltungsbereiches nach dieser 1. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" sowie die Gemeinde Baindt 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu sowie die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" Textteil mit 39 Seiten, Fassung vom 11.03.2020 Seite 27 örtlichen Bauvorschriften hierzu eine Umsetzung der geltenden Festsetzungen des rechtsverbindli- chen Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" nicht möglich wäre, wird auch dieser in dem entspre- chenden Bereich zurückgenommen. 7.2 Städtebauliche und planungsrechtliche Belange 7.2.1 Bestands-Daten und allgemeine Grundstücks-Morphologie Der zu überplanende Bereich befindet sich im nördlichen Schussental. Die landschaftlichen Bezüge werden geprägt von der Randlage im Bodenseebecken. Innerhalb des überplanten Bereiches befinden sich keine bestehenden Gebäude. Im Osten des Pla- nungsbereiches grenzt landwirtschaftlich genutzte Fläche an. Im Westen befindet sich Wohnbebau- ung. Darüber hinaus sind keine naturräumlichen Einzelelemente vorhanden. Die überwiegenden Teile des Geländes sind nach Süden hin fallend. Das Gelände weist ein Gefälle von ca. 8,00 m von Norden nach Süden auf. 7.2.2 Erfordernis der Planung Am 05.06.2018 hat der Gemeinderat der Gemeinde Baindt die 1.Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" als Satzung beschlossen. Einzelne Festsetzungen des Planes haben sich jedoch als nicht umsetzbar bzw. nicht ausreichend erwiesen. Auch die örtliche Bauvorschrift zu Dachnei- gungen soll angepasst werden. Dies betrifft einerseits die Festsetzungen zur "Umgrenzung von Flächen für Garagen und/oder Car- ports" und "Nebenanlagen und sonstige bauliche Anlagen außerhalb der überbaubaren Grund- stücksfläche", die sich teilweise widersprechen. Außerdem soll die örtliche Bauvorschrift zu "Dachneigung" bei Pultdächern, um den Anforderungen eines zeitgemäßen Bebauungsplanes zu entsprechen, aufgeweitet werden. Des Weiteren soll durch die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" Planklarheit erreicht werden. Um das Ziel der 1. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" zu erreichen, nämlich bei effektiver Ausnutzung der Flächen, die Voraussetzung für moderne, zeitgemäße Bebauung zu schaffen, erwächst der Gemeinde daher ein Erfordernis erneut bauleitplanerisch steuernd einzu- greifen. Gemeinde Baindt 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu sowie die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" Textteil mit 39 Seiten, Fassung vom 11.03.2020 Seite 28 7.2.3 Übergeordnete Planungen, andere rechtliche Vorgaben, Standort-Wahl Die Planung steht in keinem Widerspruch zu den für diesen Bereich relevanten Zielen des Landes- entwicklungsplanes 2002 (LEP 2002) sowie des Regionalplanes Bodensee-Oberschwaben (1996). Die Planung steht ebenfalls in keinem Widerspruch zu den für diesen Bereich relevanten Zielen der Fortschreibung des Regionalplanes Bodensee-Oberschwaben (im Entwurf). Die Gemeinde Baindt verfügt über einen rechtsgültigen Flächennutzungsplan. Die überplanten Flä- chen werden hierin als Wohnbaufläche in Planung (W) dargestellt. Der Bebauungsplan konkreti- siert diese Vorgaben durch Festsetzung eines Wohngebietes. Innerhalb des Geltungsbereiches der Änderung des Bebauungsplanes befinden sich keine Denkmä- ler im Sinne des Denkmalschutzgesetzes Baden-Württemberg (DSchG). Inhalte von anderen übergeordneten Planungen oder andere rechtliche Vorgaben werden durch diese Planung nicht tangiert. 7.2.4 Systematik der Planung Die 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu sowie die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" erfolgt im so genannten beschleunigten Verfahren gem. § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB (Bebauungspläne der Innen- entwicklung). Dies ist aus folgenden Gründen möglich: bei dem Vorhaben handelt sich um eine Maßnahme der Innenentwicklung. die zulässige Grundfläche des Änderungsbereiches liegt unter 20.000 m². es bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter, da sich Bereiche solcher Schutzgüter nicht in räumlicher Nähe des überplanten Bereiches befinden. Somit sind die Voraussetzungen für die Anwendung des beschleunigten Verfahrens im Sinne des § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB eingehalten. Die Systematik der 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bau- vorschriften hierzu sowie die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" entspricht den Anforderungen des § 30 Abs. 1 BauGB ("qualifizierter Bebauungsplan"). Dadurch regelt der Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben in dem überplanten Bereich ab- schließend. Der Bauherrschaft stehen bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen Vereinfachungen im Rahmen des bauaufsichtlichen Verfahrens (entsprechend den jeweils geltenden Vorschriften) zur Verfügung. Gemeinde Baindt 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu sowie die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" Textteil mit 39 Seiten, Fassung vom 11.03.2020 Seite 29 Der redaktionelle Aufbau der 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtli- chen Bauvorschriften hierzu sowie die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" leitet sich aus der Systematik der Rechtsgrundlagen ab. 7.3 Stand vor der Änderung; Inhalt der Änderung 7.3.1 Stand vor der Änderung In der rechtsverbindlichen 1. Änderung des Bebauungsplanes ist festgesetzt, dass Garagen und/o- der Carports nur innerhalb der Umgrenzung von Flächen für Garagen und/oder Carports (und in- nerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen) errichtet werden dürfen. Gleichzeitig erlaubt die Festsetzung "Nebenanlagen und sonstige bauliche Anlagen außerhalb der überbaubaren Grund- stücksfläche" Garagen auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen. Der Geltungsbereich der rechtsverbindlichen 1. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvorschriften wurde im nordöstlichen Bereich aus Gründen des Immissionsschutzes zurückge- nommen. 7.3.2 Inhalt der Änderung (Planungsrechtliche Festsetzungen) Um Widersprüche im Bebauungsplan auszuschließen, die zu Fehlentwicklungen und Gefährdungen im Verkehr führen, wird die Festsetzung zu "Nebenanlagen und sonstige bauliche Anlagen außer- halb der überbaubaren Grundstücksfläche" angepasst. Im Zuge des Änderungsverfahrens soll auch der Geltungsbereich des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" an die Gegebenheiten angepasst werden. Aus der Festsetzung zu "Nebenanlagen und sonstige bauliche Anlagen außerhalb der überbau- baren Grundstücksfläche" wird die Zulässigkeit von Garagen außerhalb der überbaubaren Grund- stücksflächen herausgenommen. Des Weiteren wird diese Festsetzung um einen Passus ergänzt, der oberirdischen baulichen Anlagen nur mit Abstand zur Verkehrsfläche erlaubt. 7.3.3 Verkehrsanbindung und Verkehrsflächen Das auszuweisende Baugebiet ist über die "Marsweilerstraße" hervorragend an das Verkehrsnetz angebunden. An der Erschließungskonzeption wird durch die 2. Änderung des Bebauungsplanes nichts geändert. Im Einmündungsbereich in die "Marsweiler Straße" ist die Verkehrs-Sicherheit durch Festsetzung von Sichtflächen gewährleistet. Die innere Erschließung des Baugebietes erfolgt über die Verbindung der "Marsweiler Straße" und der "Lilienstraße". Entsprechende Wendemöglichkeiten tragen zur Minimierung des Durchfahrtver- kehres bei. Gemeinde Baindt 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu sowie die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" Textteil mit 39 Seiten, Fassung vom 11.03.2020 Seite 30 8 Begründung – Abarbeitung der Umweltbelange (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB), Konzept zur Grünordnung 8.1 Umweltprüfung und Abarbeitung der Eingriffsregelung bei beschleunigtem Verfahren gem. § 13a BauGB 8.1.1 Umweltprüfung Die Durchführung einer Umweltprüfung gem. § 2 Abs. 4 BauGB sowie die Erstellung eines Umwelt- berichtes gem. § 2a Satz 2 Nr. 2 BauGB sowie Anlage zu § 2 Abs. 4 und § 2a BauGB ist nicht erfor- derlich, da die Aufstellung der 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtli- chen Bauvorschriften hierzu sowie die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB (Bebauungspläne der Innen- entwicklung) erfolgt (gem. § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB). 8.1.2 Abarbeitung der Eingriffsregelung Eingriffe, die auf Grund der 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu sowie die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Marswei- ler Ost 2" zu erwarten sind, gelten als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig (gem. § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB). Ein Ausgleich bzw. eine Abarbeitung der Eingriffs-Regelung ist somit nicht erforderlich. 8.2 Abarbeitung der Umweltbelange (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB) 8.2.1 Bestandsaufnahme Das Plangebiet liegt am östlichen Siedlungsrand der Gemeinde Baindt. Nordwestlich grenzt an den Geltungsbereich die "Marsweilerstraße" an, im westlichen Bereich der "Krokusweg", im Südwesten die "Lilienstraße". Das Plangebiet wird im Westen, Südwesten und Nordwesten von der bestehen- den Ortsrandbebauung begrenzt. Im östlichen Anschluss sowie in geringem Umfang auch im Süd- osten liegen landwirtschaftliche genutzte Flächen. Der zu ändernde Bereich liegt vollständig im Bereich des Bebauungsplanes "Marsweiler-Ost 2" (rechtsverbindlich seit 18.09.1973) sowie der 1. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu (rechtsverbindlich seit 15.06.2018). Im Plangebiet selbst besteht im Moment eine intensive Ackernutzung. Ein kleiner Teil im östlichen Geltungsbereich wird als Intensivgrünland genutzt. Das nächste kartierte Biotop liegt über 300 m östlich des Berei- ches ("Tobel u. Bach beim Bad O Baindt", Nr. 2-8124-4363-641). Das nächste FFH-Gebiet befin- det sich etwa 1,4 km weiter südöstlich bzw. 1,8 km östlich ("Altdorfer Wald", Nr. 8124-341). Gemeinde Baindt 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu sowie die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" Textteil mit 39 Seiten, Fassung vom 11.03.2020 Seite 31 8.2.2 Auswirkungen der Planung Anlass für die vorliegende Änderung sind die der Gemeinde Baindt vorliegenden Bauanfragen auf Grundlage der 1. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvor- schriften hierzu. In diesen Anfragen wurden Garagen auch außerhalb der überbaubaren Grund- stücksfläche eingezeichnet, obwohl im Plan der 1. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Garagenflächen festgesetzt sind, in deren ausschließli- chem Bereich Garagen und Carports (und innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen) zulässig sind. Grund für dieses Missverständnis war die der festgesetzten Garagenflächen widersprechende Festsetzung, dass Garagen auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig sind. Zu- dem wurde bei den Bauvoranfragen die festgesetzte Neigung der Pultdächer für unpassend emp- funden. Daher wird durch die vorliegende Änderung des Bebauungsplanes die Festsetzung der zu- lässigen Nebenanlagen und sonstiger baulicher Anlagen außerhalb der überbaubaren Grundstücks- fläche herausgenommen sowie die Neigung der Pultdächer von 12° bis 35° auf jetzt 7°-35° ge- ändert. Durch die Planung wird keine Fläche zusätzlich versiegelbar, da die GRZ in diesem Bereich weiterhin bei 0,30 bzw. 0,40 bleibt. Auch die zulässigen Gebäudehöhen erfahren keine Änderung. Damit kann auch ein zusätzlicher Eingriff in das Landschaftsbild ausgeschlossen werden. Das Kon- zept zur Grünordnung (u.a. insektenfreundliche Außenbeleuchtung und PV-Anlagen, Durchgrünung durch Pflanzgebote auf Privatgrundstücken, Einschränkungen zu Werbeanlagen, Ausschluss von Oberflächen aus Zink, Titan-Zink, Kupfer oder Blei und Verwendung versickerungsfähiger Beläge) bleibt von den vorliegenden Änderungen ebenfalls unberührt. 8.2.3 Fazit Durch die geplante Änderung sind, bezogen auf die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege gem. § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB keine nachteiligen Aus- wirkungen zu erwarten. Gemeinde Baindt 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu sowie die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" Textteil mit 39 Seiten, Fassung vom 11.03.2020 Seite 32 9 Begründung – Bauordnungsrechtlicher Teil 9.1 Örtliche Bauvorschriften 9.1.1 Regelungen über die Gestaltung der Gebäude Das Spektrum für Dachneigungen ist im Sinne der Bauherrschaft breit gefasst. Es entspricht den ortsüblichen und landschaftstypischen Vorgaben und berücksichtigt zeitgemäße Bauformen. Durch die Festsetzung von Wand- und Firsthöhen ist die Möglichkeit ausgeschlossen, dass Gebäude eine nicht vertretbare Gesamthöhe erreichen könnten. 9.2 Stand vor der Änderung; Inhalt der Änderung 9.2.1 Stand vor der Änderung In der rechtsverbindlichen 1. Änderung des Bebauungsplanes ist eine Dachneigung für Pultdächer zwischen 12° und 35° vorgeschrieben. Die Vorschriften über Materialien orientieren sich einerseits an den umliegenden, landschaftsge- bundenen Bauformen. Andererseits lassen sie der Bauherrschaft jedoch ausreichend gestalterischen Spielraum. 9.2.2 Inhalt der Änderung (örtliche Bauvorschriften) Um den Anforderungen an einen modernen Bebauungsplan gerecht zu werden, sollen die örtliche Bauvorschrift "Dachneigung" für Pultdächer und Materialien für die Dacheindeckung angepasst werden. Die Dachneigung von Pultdächern wird von auf einen Spielraum von 7° bis 35° erweitert. Damit sich die Gebäude ins vorherrschende Ortsbild einfügen, wird die Vorschrift zu Materialien für die Dacheindeckung nochmals konkretisiert. Es dürfen nur noch Dachplatten verwendet werden. Um dem Gedanken der Nachhaltigkeit und dem Klimaschutz gerecht zu werden, ist außerdem eine vollständige Dachbegrünung möglich. Davon ausgenommen sind Dachflächen, die der Gewinnung von Sonnenenergie bzw. dem Aufenthalt für Personen dienen. Gemeinde Baindt 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu sowie die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" Textteil mit 39 Seiten, Fassung vom 11.03.2020 Seite 33 10 Begründung – Sonstiges 10.1 Umsetzung der Planung 10.1.1 Maßnahmen und Zeitplan zur Verwirklichung Eine Veränderungssperre ist nicht erforderlich. Boden ordnende Maßnahmen (Grundstücks-Tausch, Umlegung) sind nicht erforderlich und nicht geplant. 10.1.2 Wesentliche Auswirkungen Wesentliche Auswirkungen auf die gesamtgemeindliche Situation sind auf Grund der 2. Änderung des Bebauungsplanes nicht erkennbar. 10.2 Erschließungsrelevante Daten 10.2.1 Kennwerte Fläche des Geltungsbereiches 1,70 ha Flächenanteile: Nutzung der Fläche Fläche in ha Anteil an der Gesamtfläche Bauflächen als WA 1,50 88,2 % Öffentliche Verkehrsflächen 0,20 11,8 % 10.2.2 Erschließung Abwasserbeseitigung durch Anschluss an: Trenn-System der öffentlichen Abwasserentsorgung der Gemeinde Baindt Wasserversorgung durch Anschluss an: gemeindliche Wasserversorgung Die Löschwasserversorgung wird durch eine entsprechende Dimensionierung der Wasserleitungen in Verbindung mit einer ausreichenden Anzahl von Hydranten sichergestellt. Stromversorgung durch Anschluss an: das Netz der NetzeBW GmbH Gemeinde Baindt 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu sowie die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" Textteil mit 39 Seiten, Fassung vom 11.03.2020 Seite 34 10.3 Zusätzliche Informationen 10.3.1 Planänderungen Für die in der Sitzung des Gemeinderates Baindt beschlossenen Inhalte wurde bereits vor der Sit- zung eine vollständige Entwurfsfassung (Fassung vom 11.03.2020) zur Verdeutlichung der mög- lichen Änderungen ausgearbeitet. Die in der Gemeinderatssitzung vorgenommenen Änderungs- Beschlüsse im Rahmen der nun vorgenommenen Abwägungen sind mit den Inhalten dieser Ent- wurfsfassung identisch. Die Änderungen umfassen folgende Punkte (ausführliche Abwägungen sind im Sitzungsprotokoll der Sitzung des Gemeinderates bzw. der Sitzungsvorlage der öffentlichen Sit- zung des Gemeinderates vom 31.03.2020 enthalten): redaktionelle Ergänzungen der Festsetzung "Grenze des räumlichen Geltungsbereiches der 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2"" redaktionelle Ergänzungen der Festsetzung "Zu ändernde Grenze des räumlichen Geltungs- bereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" der Gemeinde Baindt" Gemeinde Baindt 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu sowie die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" Textteil mit 39 Seiten, Fassung vom 11.03.2020 Seite 35 11 Begründung – Auszug aus übergeordneten Planun- gen Ausschnitt aus dem Lan- desentwicklungs- plan 2002 Baden-Würt- temberg, Karte 1"Raum- kategorien"; Darstellung als "Randzone um einen Verdichtungsraum" Ausschnitt aus dem Regi- onalplan Bodensee Ober- schwaben, Karte Sied- lung; Ausweisung der Ge- meinde als "Siedlungsbe- reich (Siedlungsschwer- punkt)" Auszug aus dem rechts- gültigen Flächennut- zungsplan, Darstellung als Wohnbaufläche in Planung (W) Gemeinde Baindt 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu sowie die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" Textteil mit 39 Seiten, Fassung vom 11.03.2020 Seite 36 12 Begründung – Bilddokumentation Blick von Süd-Westen auf das Plangebiet, erkennbar ist geradlinig abfallende Geländeverlauf Blick von Süd-Osten auf den Planbereich, im Hin- tergrund erkennbar ist die Bebauung an der "Tul- penstraße" Blick von Nord-Osten auf das Plangebiet in Rich- tung der Bebauung an der Lilienstraße Gemeinde Baindt 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu sowie die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" Textteil mit 39 Seiten, Fassung vom 11.03.2020 Seite 37 13 Verfahrensvermerke 13.1 Aufstellungsbeschluss zur Änderung (gem. § 2 Abs. 1 BauGB) Der Aufstellungsbeschluss zur Änderung erfolgte in der Gemeinderatssitzung vom 03.12.2019 . Der Beschluss wurde am 06.12.2019 ortsüblich bekannt gemacht. Baindt, den 21.04.2020 ………………………… (S. Rürup, Bürgermeisterin) 13.2 Beteiligung der Öffentlichkeit (gem. § 3 BauGB) Der Öffentlichkeit wurde gemäß § 13 a BauGB Gelegenheit gegeben, sich über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung zu unterrichten und sich bis zum 20.12.209 zur Planung zu äußern (Bekanntmachung am 06.12.2019). Die öffentliche Auslegung fand in der Zeit vom 20.01.2020 bis 21.02.2020 (Billigungsbeschluss vom 03.12.2019; Entwurfsfassung vom 03.12.2019; Bekanntmachung am 10.01.2020) statt (gem. § 3 Abs. 2 BauGB). Baindt, den 21.04.2020 ……………………… (S. Rürup, Bürgermeisterin) 13.3 Beteiligung der Behörden (gem. § 4 BauGB) Von einer Unterrichtung und Aufforderung zur Äußerung der Behörden und sonstigen Träger öffent- licher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB wurde abgesehen (gem. § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB) Von den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange wurden Stellungnahmen eingeholt (gem. § 4 Abs. 2 BauGB). Sie wurden mit Schreiben vom 07.01.2020 (Entwurfsfassung vom 03.12.2019 Billigungsbeschluss vom 03.12.2019) zur Abgabe einer Stellungnahme aufgefordert. Baindt, den 21.04.2020 …………………………… (S. Rürup, Bürgermeisterin) Gemeinde Baindt 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu sowie die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" Textteil mit 39 Seiten, Fassung vom 11.03.2020 Seite 38 13.4 Satzungsbeschluss (gem. § 10 Abs. 1 BauGB) Der Satzungsbeschluss erfolgte in der Gemeinderatssitzung vom 21.04.2020 über die Entwurfs- fassung vom 11.03.2020 Baindt, den 21.04.2020 …………………………… (S. Rürup, Bürgermeisterin) 13.5 Ausfertigung Hiermit wird bestätigt, dass die 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu sowie die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" in der Fassung vom 11.03.2020 dem Satzungsbeschluss des Gemeinderates vom 21.04.2020 zu Grunde lagen und dem Satzungsbeschluss entsprechen. Baindt, den 22.04.2020 …………………………… (S. Rürup, Bürgermeisterin) 13.6 Bekanntmachung und In-Kraft-Treten (gem. § 10 Abs. 3 BauGB) Der Satzungsbeschluss wurde am 24.04.2020 ortsüblich bekannt gemacht. Die 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu sowie die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" sind damit in Kraft getreten. Sie werden mit Begründung für jede Person zur Einsicht bereitgehalten. Über den Inhalt wird auf Ver- langen Auskunft gegeben. Baindt, den 24.04.2020 …………………………… (S. Rürup, Bürgermeisterin) Gemeinde Baindt 2. Änderung des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu sowie die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Marsweiler Ost 2" Textteil mit 39 Seiten, Fassung vom 11.03.2020 Seite 39 Plan aufgestellt am: 03.12.2019 Plan geändert am: 11.03.2020 Planer: Dipl.-Ing (FH) Jana Lagoda …………………………… Büro Sieber, Lindau (B) (i.A. Dipl.-Ing (FH) Jana Lagoda) Die Planung ist nur zusammen mit Textteil und zeichnerischem Teil vollständig. Nur die versiegelten Originalausfertigungen tragen die Unterschrift des Planers. Der Text ist auf der Grundlage der jeweils aktuellen amtlichen Rechtschreibregeln erstellt.[mehr]

Baufeld 2 Fischerareal Baindt Ankerkonzeption Seite 1 von 20 Baufeld 2 Fischerareal Baindt Ankerkonzeption für Tiefgarage und gemeinschaftliche Freianlagen Lageplan Baufeld 2, 1. Bauabschnitt (Gebäude C oben und D unten) Inhaltsverzeichnis Einleitung ………………………… Seite 2 A. Tiefgarage und Hochbauten ………………………… Seite 4 B. Gemeinschaftliche Freianlagen ………………………… Seite 14 C. Weitere Vereinbarungen ………………………… Seite 18 D. Salvatorische Klausel ………………………… Seite 20 E. Anlagen ………………………… Seite 20 Baufeld 2 Fischerareal Baindt Ankerkonzeption Seite 2 von 20 Einleitung Das Baufeld 2 liegt östlich der neu errichteten Fischerstraße im Fischerareal und grenzt nach Süden an die Ziegeleistraße an. Das Baufeld 2 ist räumlich und organisatorisch zweigeteilt: Im südlichen Bereich mit den Gebäuden C (Ankerprojekt) und D (Anlieger) werden die Planungs‐ und Baugemeinschaften Tiefgarage und Innenhof gebildet. Die nördlichen Gebäude E‐G sind an den gemeinsamen Außenanlagen nicht beteiligt und werden lediglich die Tiefgaragenrampe und ‐ Fahrgasse als Durchfahrt zu eigenen unter ihren jeweiligen Gebäuden zu errichtenden Tiefgaragen nutzen. Auch wenn die Gebäude E‐G nicht Teil der Planungs‐ und Baugemeinschaften werden, werden hier auch für diese Gebäude einige verbindliche Regelungen getroffen und Vorgaben gemacht. Die Gebäude C und D bilden einen gemeinsamen Innenhof. Das Ankergebäude C nimmt die Einfahrt zur Tiefgaragenrampe auf. Beide Gebäude sind zum Teil von der Tiefgarage unterbaut. Begriffsdefinition: Wenn nachfolgend von der „Tiefgarage“ gesprochen wird, ist immer die gemeinschaftliche Tiefgarage von Baufeld 2 gemeint (Baukörper C und D), nicht die individuellen Garagen der Gebäude E‐G. Außer dass es Regeln für gemeinsame Nutzung von Bauteilen oder für Schnittstellen wie Baukörperanschlüsse bzw. deren Benutzung benötigt, sind diese Tiefgaragen der Gebäude E‐G nicht Bestandteil der Planung bzw. dieser Beschreibung. Wenn nachfolgend von „Hochbauten“ die Rede ist, sind immer die Gebäude C und D gemeint, die die Planungs‐ und Baugemeinschaften bilden. Sämtliche für die Gebäude C und D nachzuweisenden „baurechtlich notwendigen“ Kfz‐Stellplätze für Wohnungen sind in der Tiefgarage herzustellen, dabei sind die Vorgaben des Bebauungsplans zu beachten. Die baurechtlich nachzuweisenden Fahrradstellplätze werden in einem Nebengebäude im Bereich der gemeinschaftlichen Freianlagen sowie je nach Bedarf auch in der Tiefgarage untergebracht. Als rechtlicher Rahmen für den dauerhaften Betrieb der Tiefgarage wird eine Eigentümergemein‐ schaft Tiefgarage nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gegründet. Für die Kfz‐Stellplätze wird jeweils ein Sondereigentum gebildet, an den Fahrradstellplätzen wird es Sondernutzungsrechte zusammengefasst für die Eigentümergemeinschaften der Hochbauprojekte geben. Bei den gemeinschaftlichen Freianlagen ist es das Ziel, einen Innenhof herzustellen, der ein Treff‐ punkt für alle Hofbewohner ist und dabei vielfältige Bedürfnisse abdeckt. Es wird ein partizipatives Verfahren durchgeführt, über das die Wünsche und Vorstellungen der späteren Bewohner im Baufeld einfließen können. Durch diese intensive Auseinandersetzung mit den eigenen und den Vorstellungen der anderen Projekte bildet sich eine Gemeinschaft, die über das eigene Projekt hinaus trägt. Dies setzt eine hohe Offenheit bei allen Beteiligten voraus. Die Herstellungskosten werden über einen Kostenverteilerschlüssel zugeordnet. Als rechtlicher Rahmen für den dauerhaften Betrieb der Tiefgarage und der Freianlagen ist die Gründung einer jeweils eigenständigen Eigentümergemeinschaft vorgesehen. Die Verwaltung dieser beiden Gemeinschaften erfolgt nach Fertigstellung durch eine Hausverwaltung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Es sind zwei Eigentümergemeinschaften notwendig, da die jeweiligen Eigentümerkreise nicht dauerhaft deckungsgleich sein werden. Mit dieser Ankerkonzeption wird für alle Partner im Baufeld 2 ein möglichst einfacher, fairer und transparenter Rahmen für die Realisierung der unterschiedlichen Bauvorhaben geschaffen. In die Entwicklung dieser Konzeption flossen die Erfahrungen aus gemeinschaftlichen Tiefgaragen‐ und Innenhofprojekten aus verschiedenen Entwicklungen in anderen Kommunen ein. Die Ankerkonzeption definiert Grundlagen und Regelungen zu Schnittstellen, Kosten und Abgren‐ zungen der verschiedenen Bauvorhaben im Baufeld für die Realisierung und den Betrieb. Sie ist die Basis für die Vergabe der Grundstücke an die Anlieger‐Projekte und wird gemeinsam mit diesen in einem „Dialog auf Augenhöhe“ zu einer baufeldspezifischen Grundlagenvereinbarung fortgeschrie‐ Baufeld 2 Fischerareal Baindt Ankerkonzeption Seite 3 von 20 ben. Den Projekten wird im Rahmen der Ankerkonzeption Spielraum für die Realisierung der jeweils individuellen Projektideen ermöglicht. Die gemeinsam abgestimmte Grundlagenvereinbarung wird im Vorfeld der Grundstücksverkäufe von einem Notar in eine Bezugsurkunde, der sogenannten Grundlagenurkunde, übertragen. Sie wird von der Gemeinde vor den Grundstückskäufen beurkundet. Bei der Unterzeichnung der Grundstückskaufverträge wird sie genehmigt. Der Ablauf stellt sich wie folgt dar: Kooperationen zwischen allen Projekten des Baufelds bei Planung und Ausführung werden angestrebt. Hierdurch können erhebliche Synergieeffekte und Kostenvorteile erzielt werden. Baufeld 2 Fischerareal Baindt Ankerkonzeption Seite 4 von 20 A. Tiefgarage Mit dem PKW erfolgt die Einfahrt in die Tiefgarage von der westlich gelegenen Fischerstraße. Die Tiefgaragenrampe ist in das Ankergebäude C integriert. Die Planung der Tiefgarage erfolgt unter Berücksichtigung der aktuellen Garagenverordnung (GaVO), es wird zusätzlich ein Befahrbarkeitsgutachten beauftragt. Die Planung der Tiefgarage vom 12.07.2022 (siehe Anlage 1) hat eine eingeschossige Tiefgarage mit derzeit 38 konventionellen Kfz‐ Stellplätzen, je nach Fortschreibung der Planung, evtl. mit Motorradstellplätzen und ca. 60 Fahrradstellplätzen zum Inhalt. Stellplatzbreiten für Autos können sich konstruktionsbedingt unterscheiden, Parklifte sind nicht vorgesehen. Die Fahrradstellplätze werden zum großen Teil platzsparend in Fahrradparkern gemäß der technischen Richtline „Empfehlenswerte Fahrrad‐ Abstellanlagen“ des Allgemeinen Deutschen Fahrrad‐Club e.V. (adfc) realisiert. Durch die kompakte Geometrie der Garage können Fahrbahnfläche und damit Kosten reduziert werden. Die Regelungen im Einzelnen: 1) Definition der Bauherrschaft Planung der Tiefgarage erfolgt durch die noch zu gründende Planungsgemeinschaft „Tiefgarage Baufeld 2 Fischerareal GbR“. Zur Umsetzung wird nach der Planungsphase die Baugemeinschaft „Tiefgarage Baufeld 2 GbR“ gegründet, sie ersetzt die Planungsgemeinschaft. Mitglieder beider Gesellschaften sind die einzelnen Optionsnehmer der Parzellen im Baufeld 2, die ihre baurechtlich nachzuweisenden Stellplätze für Autos und Fahrräder in dieser Tiefgarage herstellen. Dies können einzelne Mitglieder einer Baugemeinschaft sein, oder bei zum Beispiel Genossenschaften oder Baugemeinschaften, die die Stellplätze im Gemeinschaftseigentum halten, die Projekte in Gänze. Es besteht eine Verpflichtung zur Mitgliedschaft in der Planungs‐ bzw. Baugemeinschaft. 2) Definition Stammgrundstück und Erwerb dessen Erwerb eines noch zu bildenden Stammgrundstücks Tiefgarage durch die Baugemeinschaft „Tiefgarage Baufeld 2 GbR“. Die Mitglieder dieser Baugemeinschaft erwerben dieses Tiefgaragen‐Grundstück in Miteigentumsanteilen zusammen mit dem Kauf der Hochbaugrundstücke und bebauen es mit der Tiefgaragenrampe inklusive Umfassungswänden. Das Stammgrundstück darf zudem vom Hochbau‐Projekt im Bereich dieses Grundstücks ab dem 1. Obergeschoss überbaut werden. Hierfür erfolgt keine Ausgleichszahlung von dem Hochbau‐ Projekt an die Baugemeinschaft „Tiefgarage Baufeld 2 GbR“. 3) Rechtlicher Rahmen für den Betrieb der Tiefgarage Als rechtlicher Rahmen für den dauerhaften Betrieb der Tiefgarage wird eine Eigentümerge‐ meinschaft Tiefgarage nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gegründet. Die Projekt‐ steuerung der Baugemeinschaft „Tiefgarage Baufeld 2 GbR“ organisiert die Auswahl einer Verwaltung, die dann zur ersten Eigentümerversammlung für die Eigentümergemeinschaft „Tiefgarage Baufeld 2 GbR“ einlädt. Nach Abnahme des Bauvorhabens und Abrechnung der Kosten ist die Baugemeinschaft „Tiefgarage Baufeld 2 GbR“ beendet. Verbleibende Rechte und Pflichten, z.B. hinsichtlich Gewährleistung, Unterhalt und Instandhaltung gehen an die Eigentümergemeinschaft über. 4) Bauliche Regelungen a) Definition der Lage der Tiefgarage in Bezug auf die Hochbauten Die Tiefgarage liegt im ersten Untergeschoss unter dem Innenhof und schiebt sich teilweise unter die Baufenster der Hochbauten. Abhängig von Lage und Größe der Hochbauprojekte sind nur geringe Flächen im Untergeschoss als Neben‐ bzw. Kellerräume nutzbar. Die Lage der Treppenhäuser ist so zu wählen, dass möglichst wenig Stellplätze verloren gehen, im Bereich der Fahrbahnen sind sie nicht realisierbar. Baufeld 2 Fischerareal Baindt Ankerkonzeption Seite 5 von 20 b) Planungsgrundlage Planungsgrundlage ist die Planung der Tiefgarage vom 12.07.2022 des Büros lpundh architekten (Anlage 1). c) Festlegung der Anzahl und Vergabe der Kfz‐Stellplätze Für die Strukturplanung der Tiefgarage wurde die benötigte Stellplatzanzahl ausgehend von mittleren Wohnungsgrößen für das Baufeld überschlägig kalkuliert. Nach den Vergabeentscheidungen der Anliegerprojekte müssen diese zu einem von der Projektsteuerung angemessen definierten Zeitpunkt ihren konkreten Kfz‐Stellplatzbedarf verbindlich benennen. Diese Anzahl ist die Grundlage für die weitere Planung der Tiefgarage. Die Zuordnung der Stellplätze wird im Wesentlichen nach ihrer Lage zum Gebäude erfolgen. Es ist nicht auszuschließen, dass Stellplätze nicht in unmittelbarer Lage zum Treppenhaus des jeweiligen Projektes liegen. Stellplatzbreiten können durch Geometrie und nach Ausarbeitung des statischen Konzepts variieren. d) Festlegung der Anzahl und Vergabe Fahrradstellplätze Entsprechend dem Vorgehen bei den Kfz‐Stellplätzen wurden die baurechtlichen notwen‐ digen Fahrradstellplätze mit einem Ansatz von 2 pro Wohneinheit überschlägig ermittelt. Nach der Vergabeentscheidung der Anliegerprojekte müssen diese zu einem von der Projektsteuerung angemessen definierten Zeitpunkt ihren konkreten baurechtlich nachzuweisenden Fahrrad‐Stellplatzbedarf verbindlich benennen. Die darüber hinaus realisierbaren Stellplätze werden möglichst proportional zur Wohnungsanzahl auf die Hochbauprojekte verteilt. Die Zuordnung der Fahrradbereiche wird im Wesentlichen nach ihrer Lage zu den Gebäuden erfolgen. e) Nennhöhe in der Tiefgarage Die lichte Höhe innerhalb der Tiefgarage ist durchgängig mindestens mit 2,10 m geplant. Unter Berücksichtigung von Rohbautoleranzen soll so eine durchgängig befahrbare Höhe von mindestens 2,05 m (= Nennhöhe, ausreichende Höhe VW‐Bus mit Serien Camping‐ Klappdach 1,99 m) garantiert werden. Teilweise kann die lichte Höhe in Bereichen der Stellplätze durch Leitungsführungen eingeschränkt sein, in diesen Fällen wird die Nutzbarkeit durch ein Befahrbarkeitsgutachter geprüft. f) Fluchtwege aus der Tiefgarage Neben der TG‐Rampe dienen als Fluchtwege aus der Tiefgarage generell die Treppenhäuser der Hochbauten, jeweils vom Untergeschoss bis ins Freie im Erdgeschoss. Welche Treppenhäuser konkret benötigt werden, hängt mit von den Gesamtplanungen im Baufeld ab. Sie werden in der Phase der Entwurfsplanung vom Ankerprojekt festgelegt. Die hierfür erforderlichen zusätzlichen baulichen Maßnahmen, wie die Alarmsicherung der Türen von der Tiefgarage in die Schleusen und die Notbeleuchtung der Treppenhäuser erfolgen auf Kosten der Baugemeinschaft Tiefgarage. Hierfür werden die entsprechenden Leitungs‐ und Gehrechte eingetragen. Entschädigungszahlungen für die Vorhaltung von Fluchtwegen erfolgt nicht, da im Regelbetrieb der Tiefgarage keine Einschränkung bestehen. g) Zugang zur Tiefgarage Der Zugang zur Tiefgarage erfolgt über die Treppenhäuser der Hochbauten. In der Tiefgarage werden Zugangsflächen zu den Treppenhäusern von Stellplätzen freigehalten. Bei einem Verkauf oder einer Vermietung eines Stellplatzes an einen baufeld‐externen Eigentümer liegt die Verantwortung zur Klärung dessen Zugänglichkeit beim Verkäufer bzw. Vermieter. h) Definition des Tiefgaragenbauwerkes in seinen Umfassungsbauteilen mit Abgrenzung der Eigentumsverhältnisse Das Tiefgaragenbauwerk wird als komplett eigenständiges Bauwerk definiert. Sämtliche Umfassungsbauteile im Bereich Rampe und Tiefgarage, also Boden, einschließlich Unter‐ bau, Decken und Wände einschließlich Abdichtungen, Aushub und Gründungen, werden Baufeld 2 Fischerareal Baindt Ankerkonzeption Seite 6 von 20 von der Baugemeinschaft Tiefgarage ausgeführt. Dies gilt auch für die Zugangstüren (Baurichtmaß von 1,00 x 2,00 m) von der Tiefgarage in die Schleusen der Hochbauten. Die Geschosse der angrenzenden oder die Tiefgarage überbauenden Hochbauten schließen an das Tiefgaragenbauwerk an. Die Planung und Ausführung dieser gemeinsam genutzten Bauteile („Abgrenzungsbauteile“), z.B. Decken und Wände, liegt im Verantwortungsbereich der Baugemeinschaft Tiefgarage. Das Bauwerk Tiefgarage wird Eigentum der späteren WEG. i) Lastabtragung der Hochbauten über die Tiefgaragenbauteile Sämtliche Bauteile der Tiefgarage innerhalb der Baufenster der Hochbauten werden so ausgeführt, dass eine Lastabtragung („Lastdurchleitung“) aus den Hochbauten in die Gründung gewährleistet wird. j) Gründung der Tiefgarage und der angrenzenden Hochbauten Die von der Baugemeinschaft Tiefgarage für das Tiefgaragenbauwerk gewählte Gründungs‐ art ist auch für die Gründung der Hochbauten anzuwenden bzw. es muss von hiervon ab‐ weichenden Bauvorhaben nachgewiesen werden, dass durch eine abweichende Grün‐ dungsart keine Nachteile beim Erstellen der Tiefgarage oder anderer angrenzender Bauvor‐ haben resultieren. k) Ausführung der Tiefgaragendecke Die Tiefgaragendecke wird nach konstruktiven und entwässerungstechnischen Erforder‐ nissen geplant. Sie wird in WU‐Bauweise ausgeführt und erhält keine zusätzliche bitumi‐ nöse Abdichtung. Eine Befahrbarkeit der Decke durch Kfz und Feuerwehrfahrzeuge wird nicht möglich sein. l) Belüftung und Entrauchung der Tiefgarage Zur Gewährleistung einer natürlichen Belüftung und Entrauchung der Tiefgarage werden das Garagentor sowie Lichtschächte und Lüftungsöffnungen in der Tiefgarage benötigt. Die genaue Lage und die Definition der Abmessungen ergeben sich aus den weiteren Planungen. Es wird versucht, diese möglichst nur innerhalb der gemeinschaftlich genutzten Flächen anzuordnen. Eventuell können sich aus den Lüftungsöffnungen Einschränkungen oder Vorgaben für die Ausführung der angrenzenden aufgehenden Fassaden der Hochbauten oder für die Platzierung von Fensteröffnungen ergeben. Details hierzu werden im weiteren Planungsprozess von Seiten eines Brandschutzgutachters definiert. m) Abdichtung der Außenwände, Tiefgaragendecke und Bodenplatte Die Außenwände der Tiefgarage erhalten eine bituminöse Abdichtung. Die Decke über dem Untergeschoss der Tiefgarage wird In WU‐Bauweise (wasserundurchlässiger Beton) herge‐ stellt. Planung, Lieferung der benötigten Einbauteile und Überwachung erfolgt durch eine WU‐Fachfirma. Diese übernimmt eine Gewährleistung für 10 Jahre. Auf eine Bodenplatte wird voraussichtlich verzichtet werden können und im Bereich der Stellplätze, Fahrbahnen und Fahrradflächen ein Pflasterbelag eingebaut. n) Aufbauten und Befestigungen auf der Tiefgaragendecke Aufbauten und Befestigungen auf der Tiefgarage dürfen generell nur nach schriftlicher Zu‐ stimmung der Baugemeinschaft Tiefgarage vorgenommen werden. Sie werden gestattet, sofern eine Beeinträchtigung der Funktion der Decke ausgeschlossen werden kann und dies im Zweifelsfall nachgewiesen wird. o) Anschlüsse an Abgrenzungsbauteile Bei Abgrenzungsbauteilen zwischen Tiefgarage und Untergeschossen der Hochbauten können Beschichtungen auf der Hochbauseite durch die dortigen Hochbauprojekte erfolgen. Sie werden deren Eigentum. Ab Oberkante Rohdecke über der Tiefgarage erfolgt der Deckenaufbau der Hochbauten mit allen Schichten durch die dortigen Hochbauprojekte bzw. erfolgt im Zuge der Herstellung Baufeld 2 Fischerareal Baindt Ankerkonzeption Seite 7 von 20 der Freianlagen. Auch diese Aufbauten werden Eigentum der jeweiligen Hochbauprojekte bzw. der Eigentümergemeinschaft Innenhof. Den Hochbauten wird das Recht eingeräumt, auf eigene Kosten nicht brennbare Wärme‐ dämmungen innerhalb der Tiefgarage an den jeweiligen den Hochbau abgrenzenden Bau‐ teilen anzubringen. Die Art der Dämmung ist einvernehmlich zwischen den Hochbaupro‐ jekten festzulegen. Die folgenden maximalen Dämmstärken sind zu berücksichtigen: An der Wand zu Hochbauten, maximal 14 cm. An der Decke zu Hochbauten, maximal 10 cm. Die außenseitigen Abdichtungen zwischen der Tiefgaragendecke und den Hochbauten (Fassadenanschluss) werden durch die jeweiligen Hochbauten ausgeführt. Um die Verant‐ wortung der Gewährleistung nur bei einer Firma zu haben, sind diese von der WU‐ Fachfirma der Tiefgarage ausführen zu lassen. p) Leitungen in der Tiefgarage Das Führen sämtlicher für die Hochbauten und den Innenhof erforderlichen Leitungen durch die Tiefgarage ist zulässig. Die Nennhöhe von mindestens 2,10 m und die geplanten Stellplatzabmessungen sind dabei einzuhalten. q) Entwässerung von Tiefgarage und Hochbauten Die Tiefgarage erhält Entwässerungsrinnen an geeigneter Stelle. Die weitere Entwässerung wird im weiteren Planungsprozess definiert. Die Gebäudeentwässerung der Hochbaupro‐ jekte erfolgt jeweils zur Blockaußenseite, zum öffentlichen Kanal hin. Ausgenommen sind sich nur zum Innenhof orientierende Balkone und Terrassen. Hier erfolgt die Entwässerung unterhalb der Tiefgaragendecke auf möglichst direktem Weg an die nächstgelegene Block‐ außenseite in Abstimmung mit der Planung der Tiefgarage. r) Erschließung der Tiefgarage, der Hochbauprojekte und des Innenhofs und Regelungen zu eventuellen Kooperationen zwischen den Projekten Sämtliche Erschließungen der einzelnen Projekte erfolgen in jeweils eigener Verantwor‐ tung, Beauftragung und Koordination. Sofern Projekte bei ihren Erschließungen kooperie‐ ren möchten, sind die Regelungen hierzu in Form von bilateralen Vereinbarungen im Ab‐ schnitt C zu definieren. Die Erschließungen müssen von der Fischerstraße oder der ggf. von der Ziegeleistraße erfolgen. Eine Leitungsführung durch die Tiefgarage ist nur möglich, sofern die definierten Mindesthöhen und Stellplatzabmessungen eingehalten werden können. Die Tiefgarage bekommt keinen eigenen Hausanschluss für Wasser, Abwasser und Elektro. Hierzu kooperiert die Tiefgarage mit dem Hochbauprojekt des Ankers, um Anschluss‐ und Betriebskosten zu reduzieren. Die Anschlusskosten werden nach dem Verhältnis der be‐ nötigten Anschlusswerte aufgeteilt. Sofern für den Innenhof Elektro‐ und Wasseranschlüsse benötigt werden, erfolgen diese über die Versorgung der Tiefgarage mit Unterzählern. s) Elektro‐Versorgung der Stellplätze (Elektromobilität) Zur Sicherstellung einer Elektromobilität wird allen Stellplätzen eine individuelle Ausstat‐ tung mit einem Elektroanschluss ermöglicht. Die Versorgung erfolgt jeweils vom eigenen Hausanschluss des Hochbauprojektes aus, in Aufputz‐Montage. Um eine geordnete Andienung der Stellplätze zu ermöglichen, werden Kabeltrassen durch die Tiefgarage durch die Baugemeinschaft Tiefgarage realisiert, in welche die jeweiligen Kabel der Anlieger eingelegt werden müssen. Das Einlegen von Leitungen in die Tiefga‐ ragenbauteile ist ausgeschlossen. Die Wand zwischen den Untergeschossen der Hochbauten und der Tiefgarage darf nach Abstimmung mit der Baugemeinschaft Tiefgarage zum Führen von Installationsleitungen durchbohrt werden. Brandschutzanforderungen an das Wiederverschließen der Bohrungen sind zu beachten. Die Leitungsführung zwischen Durchbruch und Kabeltrasse hat ohne eine Baufeld 2 Fischerareal Baindt Ankerkonzeption Seite 8 von 20 Beeinträchtigung von Stellplätzen zu erfolgen. Neben dieser grundlegenden dezentralen Vorgehensweise, wird im Planungsprozess zusammen mit dem Energieversorger reflektiert, ob eine zentrale Vorgehensweise möglich und sinnvoll ist. Die Entscheidung hierüber wird dann die Baugemeinschaft „Tiefgarage Baufeld 2 GbR“ treffen. t) Beweislast bei entstandenen Schäden Wird nach Abnahme der Leistungen ausführender Firmen durch die jeweilige Bauherrschaft geltend gemacht, dass Schäden, die an, unter, oder über die Tiefgarage gebauten Gebäu‐ den entstanden sind, ihre Ursache in einer mangelhaften Konstruktion der Tiefgarage ha‐ ben, oder wird umgekehrt geltend gemacht, dass Schäden, die an der Tiefgarage entstan‐ den sind, ihre Ursache in einer mangelhaften bzw. statisch nicht abgestimmten An‐, Unter‐ oder Überbauung der Tiefgarage haben, so soll die Beweislast derjenige tragen, der solches geltend macht. u) Fußbodenhöhen der Erdgeschosse der Hochbauten Ergänzend zu den Festlegungen des Bebauungsplanes definiert das Ankerprojekt im Sinne einer kostenoptimierten Tiefgarage Vorgaben für die Erdgeschossfußbodenhöhen (EFH) der Hochbauprojekte. Es muss von den Angaben im Strukturplan vom 12.07.2022 des Büros lpundh architekten (Anlage 1) ausgegangen werden. v) Planung und Umsetzung der Bauvorhaben Alle schnittstellenrelevanten Planungen der Anliegerprojekte sind in enger Zusammenarbeit mit dem Ankerprojekt und seinen Fachplanern in jeder Phase abzustimmen. In den Abstim‐ mungsterminen müssen Architekten, Bauherrenvertreter und ggf. Fachplaner – nach vor‐ heriger Ankündigung – anwesend sein. Sämtliche Planungen, Schnitte, statische Konzepte etc. sind bis zu einem von der Baugemeinschaft Tiefgarage zu definierenden angemessen Zeitpunkt zu liefern. Die Projektsteuerung wird unmittelbar nach den Reservierungszusagen der Anlieger einen Terminplan mit Meilensteinen für die abzustimmenden Punkte vorlegen. Alle Hochbauten legen ihrer Planung die in der Ankerkonzeption festgelegten Rahmenbedingungen zugrunde und stimmen alle Planungsschritte der Hochbauten gemäß dem Terminplan der Projekt‐ steuerung des Ankerprojekts miteinander ab. Die Realisierung eines Anliegerprojektes außerhalb des vorgegebenen Terminrahmens für das Baufeld ist nur möglich, sofern die anderen Bauvorhaben nicht beeinträchtigt werden. In der Regel müssen die Rohbauarbeiten des betreffenden Projektes dann nachgelagert erfolgen. w) Regelungen im Zusammenhang mit den angrenzenden Tiefgaragen der Gebäude E‐G Aufgrund der zeitlichen Staffelung 1. und 2. Bauabschnitt wird die geometrische Schnittstelle zu den angrenzenden Tiefgaragen der Gebäue E‐G von der Planungs‐ bzw. Baugemeinschaft Tiefgarage verbindlich festgelegt. Dabei geht es um eine Öffnung im Grundriss und in der Höhe für die verbindende Fahrgasse. Die Tiefgarage im 1. Bauabschnitt versteht sich als abgeschlossenes Bauwerk. Sollten durch die Vergrößerung durch die angrenzenden Tiefgaragen Veränderungen im z.B. Lüftungskonzept, im Flucht‐ und Rettungswegekonzept sowie im Brandschutzkonzept Änderungen geben, sind die dadurch entstehenden Kosten von den angrenzenden Tiefgaragen zu tragen. Die BG Tiefgarage stellt die o.g. Rohbauöffnung im Bereich der Fahrgasse zu den angrenzenden Tiefgaragen (siehe oben) her und verschließt diese provisorisch, z.B. mit Mauerwerk. Die Kosten für den Rückbau des provisorischen Verschlusses sowie alle Baufeld 2 Fischerareal Baindt Ankerkonzeption Seite 9 von 20 weiteren Kosten, die für die Verbindung der beiden Garagen notwendig sind, tragen die angrenzenden Garagen E‐G. Das Tiefgaragenbauwerk ragt untergeschossig voraussichtlich in das Grundstück des Baukörpers G hinein. Dies ist bedingt durch die geometrischen Verhältnisse im 1. Bauabschnitt des Baufelds 2 und wird auf ein Minimum begrenzt. Die Lage der Schnittstelle zwischen der gemeinschaftlich hergestellten Tiefgarage und der anschließenden Tiefgarage des Baukörpers G im Grundriss wird durch die Planung der Baugemeinschaft Tiefgarage festgelegt (siehe oben). 5) Wirtschaftliche Regelungen a) Inanspruchnahme von Untergeschossflächen durch die Tiefgarage Für die Inanspruchnahme von Flächen im Untergeschoss durch die Tiefgarage innerhalb der Hochbau‐Baufenster erfolgen keine Ausgleichszahlungen an die Hochbauprojekte. b) Überbauung des Stammgrundstücks Tiefgarage Der Hochbau des Ankerprojekts darf die Tiefgaragenrampe (Stammgrundstück Tiefgarage) ab dem ersten Obergeschoss überbauen. Für diese Überbauung erfolgt keine Ausgleichszahlung an die Tiefgarage. c) gemeinsam genutzte Bauteile und Bauteile der „Lastdurchleitung“ Für gemeinsam genutzte Bauteile („Abgrenzungsbauteile“), z.B. Decken und Wände erfolgen keine Ausgleichszahlungen von den Hochbauten an die Tiefgarage. Die Hochbauten beteiligen sich nicht an den Kosten für Bauteile in der Tiefgarage die eine Lastabtragung („Lastdurchleitung“) durch die Tiefgarage in die Gründung sicherstellen. Beauftragt das einzelne Hochbauprojekt nicht den Tragwerksplaner der Tiefgarage, sind eventuelle besondere Leistungen des Tragwerksplaners Tiefgarage für die Berücksichtigung der Hochbaulasten, sowie die Einarbeitung der Schal‐ und Bewehrungspläne zu einer Ge‐ samtplanung des Untergeschosses vom jeweiligen Hochbauprojekt zu tragen. d) Gründungsmaßnahmen Die Kosten der Gründungsbauteile werden analog der Grundfläche der Tiefgarage und der Hochbauten verteilt. Für Bereiche, in denen sich die Tiefgarage in die Hochbau‐Baufenster schiebt, erfolgt keine Kostenbeteiligung durch die Hochbauten. Eventuelle Fundamentverbreiterungen, über die Hochbaubaufenster hinaus, sind von den Hochbauten zu tragen. e) Vorhalten von Fluchtwegen Für das Vorhalten von Fluchtwegen aus der Tiefgarage durch die Treppenhäuser der Hoch‐ bauten erfolgen keine Ausgleichszahlungen. Die für die Fluchtwege erforderlichen zusätzlichen baulichen Maßnahmen, wie die Alarm‐ sicherung der Türen von der Tiefgarage in die Schleusen und die Notbeleuchtung der Trep‐ penhäuser, erfolgen auf Kosten der Tiefgarage. f) Erschließungen Die Kosten für die verschiedenen Erschließungen, Hausanschlüsse, Leitungsführung, usw. sind vom Ankerprojekt und von den Anliegern jeweils selbst zu tragen. g) Belüftungs‐ und Entrauchungsöffnungen der Tiefgarage Für innerhalb der Freianlagen benötigte Belüftungs‐ und Entrauchungsöffnungen der Tief‐ garage, auch in den privat genutzten Bereichen, erfolgen keine Ausgleichszahlungen für die Nutzung der Flächen. h) Leitungen in der Tiefgarage Das Führen sämtlicher für die Hochbauten und den Innenhof erforderlichen Ver‐ und Ent‐ Baufeld 2 Fischerareal Baindt Ankerkonzeption Seite 10 von 20 sorgungsleitungen durch die Tiefgarage ist zulässig. Die Kosten hierfür, einschließlich der Kosten für Durchbrüche, Brandschutz und Abdichtungen, tragen die jeweiligen Hochbau‐ projekte bzw. stellen Kosten des Innenhofs dar. Für die Duldung aller Leitungen erfolgen grundsätzlich keine Ausgleichszahlungen. i) Verfahren der Kostenermittlung und –verteilung Durch die Organisation als Planungs‐ und Baugemeinschaft handelt es sich bei der Tiefgarage um eine Realkostenabrechnung. Die Verteilung der Realisierungskosten (KG 100‐700 nach DIN 276) der Tiefgarage erfolgt über einen Kostenverteilerschlüssel. Je Kfz‐Stellplatz wird nach Abschluss der Entwurfsplanung ein prozentualer Kostenanteil gebildet und fixiert. Die Fahrradstellplätze werden mit einem fixen Kostenanteil über alle Kostengruppen versehen, vom Gesamtbetrag vorab abgezogen und die Kosten separat verteilt. Auf der Grundlage eines ersten Kostenüberschlages kann von folgenden voraussichtlichen Kostengrößenordnungen ausgegangen werden (jeweils KG 100‐700 nach DIN 276): 35.000.‐ € je Kfz‐Stellplatz (Realkostenabrechnung, abhängig von Kostenfeststellung) 2.500.‐ € je Fahrradstellplatz (fixe Größe) Die genannten Kosten gelten für die Kostenabrechnung bei einer späteren Ausführung der weiteren Tiefgaragen unter den Bauteilen E‐G. Siehe dazu nächster Abschnitt. 6) Beteiligung der Baukörper E‐G an der Realisierung und Nutzung Folgende Regelungen werden dazu getroffen: a) Bauliche Abgrenzung Die bauliche Grenze zwischen den beiden Tiefgaragen ist die Außenkante der nördlichen Außenwand der Tiefgarage Bauteil C‐D unabhängig der Lage der Grundstücksgrenze. Ab dieser Außenkante der Baugemeinschaft TG gehört die Tiefgarage der Bauteile E‐G und wird alleinig von diesen Anliegern realisiert. b) Wirtschaftliche Regelungen Für die Mitbenutzung der Zufahrt durch die Tiefgarage Baufeld 2 (Bauteil C‐D) beteiligen sich die Bauherren der Baukörper E‐G den Realisierungs‐ und den Betriebskosten einschl. Instandhaltung und Instandsetzung nach folgenden Festlegungen: Realisierungskosten: Nach Abschluss der Entwurfsplanung wird die Zufahrtsfläche zu der Tiefgarage der Gebäude E‐G durch die gemeinsame Tiefgarage der Gebäude C und D ermittelt, beginnend am äußeren Beginn der Zufahrtsrampe (Grundstücksgrenze) und endend an der Bauteilfuge des Übergangs zur Tiefgarage Gebäude G. Über einen Kostenkennwert €/m² Nutzfläche der Realisierungskosten (KG 100‐700 DIN 276) der gemeinsamen Tiefgarage der Gebäude C und D werden Kosten für diese Zufahrtsfläche ermittelt und auf die Gesamtanzahl der Kfz‐ Stellplätze in allen Tiefgaragen verteilt. Sie werden fixiert und für die Stellplätze in den Tiefgaragen der Gebäude C und D der Baugemeinschaft Tiefgarage Baufeld 2 Fischerareal pauschaliert erstattet. Betriebskosten einschl. Instandhaltung und Instandsetzung: Die Stromkosten, die Unterhaltskosten für Tiefgaragentor sowie ggf. für den Fahrbahnbelag oder ‐beschichtung im Bereich der Zufahrtsfläche werden anteilig auf die Gesamtanzahl der Kfz‐Stellplätze in allen Tiefgaragen verteilt und für die Stellplätze in den Tiefgaragen der Gebäude E‐G der Eigentümergemeinschaft Tiefgarage Baufeld 2 Fischerareal erstattet. Baufeld 2 Fischerareal Baindt Ankerkonzeption Seite 11 von 20 7) Fachplaner und ausführende Firmen a) Fachplaner und Fachfirmen Die folgenden Fachplaner und die Fachfirma müssen auch von den Hochbauprojekten be‐ auftragt werden. Vom Ankerprojekt werden entsprechende Honorare für die Hochbau‐ projekte mitverhandelt. 1. Baugrunduntersuchung Beauftragung und Kostenübernahme durch die Tiefgarage 2. Vermessung gemeinsame Angebotseinholung, jedes Projekt beauftragt selbst 3. Fachfirma Abdichtungstechnik (wasserundurchlässiger Beton) gemeinsame Angebotseinholung, jedes Projekt beauftragt selbst 4. SiGeKo gemeinsame Angebotseinholung, jedes Projekt beauftragt selbst Bei der Beauftragung weiterer vom Ankerprojekt bereits beauftragter Fachplaner durch die Hochbauprojekte können Synergieeffekte entstehen. Dies gilt vor allem für die Tragwerksplanung. Falls ein Anliegerprojekt einen anderen Tragwerksplaner beauftragt als das Ankerprojekt, muss das Anliegerprojekt den Mehraufwand für das Einpflegen der Schal‐ und Bewehrungspläne zu einem gesamten Baufeld‐Schalplan und ‐Bewehrungsplan sowie die Übernahme der einzuleitenden Lasten aus dem Hochbauprojekt in das Bauwerk Tief‐ garage durch den Tragwerksplaner des Ankerprojekts übernehmen. b) Ausführende Firmen Ziel ist eine kostengünstige und möglichst reibungsfreie Durchführung der Baustellen im Baufeld. Deshalb sollen die Gewerke des erweiterten Rohbaus möglichst an die gleichen Firmen vergeben werden. 1. Erdbau Der gemeinsame Vermesser ermittelt die Massen für alle Bauvorhaben. Das Ankerprojekt erstellt das Leistungsverzeichnis (LV) für den Erdbau für alle Bauvorhaben. Vor Versand des LVs verschickt es das LV zur Prüfung an alle Hochbauprojekte. Anschließend schreibt das Ankerprojekt die Leistung aus, submittiert und prüft die Angebote. Der insgesamt günstigste Bieter wird von allen beauftragt. Jedes Bauvorhaben beauftragt den Erdbau für das eigene Projekt auf Grundlage eines Mischpreises über alle Bodenklas‐ sen, einschließlich eventueller Mehrkosten für entsorgungsrelevantes Material, für den gesamten Aushub. Die Abrechnung der Gesamtkosten erfolgt anhand einer prozentualen Verteilung auf Grundlage der projektweisen Massenermittlung. 2. Rohbau Jedes Bauvorhaben erstellt sein eigenes LV für die Rohbauarbeiten. Das Ankerprojekt er‐ stellt in Absprache ein separates LV für die Baustelleneinrichtung für den gesamten Hof und verschickt alle LVs gebündelt mit Begleitscheiben an eine vorab abgestimmte Bieterliste. Jedes Bauvorhaben wertet seine Angebote aus. Das Ankerprojekt führt eine Planer‐Runde für die Vorabstimmung der gemeinsamen Bietergespräche durch. Vertreter aller Bauvorhaben nehmen an den gemeinsamen Bietergesprächen teil. Diese werden geführt mit dem Ziel, dass ein Bieter für alle Bauvorhaben das günstigste Angebot macht und so eine einheitliche Vergabe an den gleichen Bieter attraktiv ist. Bei gleichen Positionen muss verhandelt werden, dass der jeweils günstigste Einheitspreis gilt, die Ein‐ heitspreise müssen je Baufeld austauschbar sein. Jedes Bauvorhaben beauftragt den ausgewählten Rohbauer (mit Baustelleneinrichtung Baufeld 2 Fischerareal Baindt Ankerkonzeption Seite 12 von 20 anteilig über Auftragssumme). Ein einzelnes Bauvorhaben kann auch einen anderen Roh‐ bauer beauftragen als das Ankerprojekt, sofern die Realisierung durch den ausgewählten Rohbauers nachgelagert ausgeführt wird, um Beeinträchtigungen auszuschließen. Die Bauzeitverzögerungen durch nachgelagertes Bauen muss in Kauf genommen werden. Projektbeteiligte und Honorarsätze Projektsteuerung lpundh projektentwicklung gmbh Till Heller Herdfeldstraße 43, 73230 Kirchheim unter Teck Tel. 0 70 21 / 934 84‐0 info@lpundh.de Honoraransatz Tiefgarage: 5 % der Netto‐Gesamtkosten zzgl. 6 % Nebenkosten, zzgl. MWSt. Planung Tiefgarage lpundh architekten, heller luippold und pörtner Katja Pörtner Herdfeldstraße 43, 73230 Kirchheim unter Teck Tel. 0 70 21 / 934 84‐0 info@lpundh.de Honoraransatz: HOAI, Honorarzone III Viertelsatz, zzgl. 15 % Zuschlag, zzgl. 6%, Nebenkosten, zzgl. MWSt. Tragwerksplanung NN Lüftungsgutachter NN Befahrbarkeitsgutacht. NN Vermessung NN Geologe NN Fachplanung Verbau NN Fachplanung Elektro NN Fachplanung HLS NN SiGeKo NN 8) Betrieb und Unterhalt a) Unterhalt‐, Instandhaltungs‐ und Instandsetzungsarbeiten Die Verpflichtung für die erforderlichen Unterhalts‐, Instandhaltungs‐ und Instandsetzungsarbeiten der Tiefgarage liegt bei der WEG Tiefgarage. b) Belüftungs‐ und Entrauchungsöffnungen der Tiefgarage Alle Belüftungs‐ und Entrauchungsöffnungen der Tiefgarage müssen dauerhaft frei bleiben. Baufeld 2 Fischerareal Baindt Ankerkonzeption Seite 13 von 20 Sie dürfen nicht, auch nicht teilweise, überbaut oder abgedeckt werden, es sei denn, das Lüftungs‐ und Entrauchungskonzept der Tiefgarage wird hierdurch nicht beeinträchtigt. c) Verwendung von Streusalz Die Verwendung von Streusalz im Bereich der gemeinschaftlich und privat genutzten Freiflächen ist untersagt. d) Bekanntgabe von Vermietung und Verkauf von Stellplätzen an die Hausverwaltung Ein Verkauf von fertig gestellten Stellplätzen in der Tiefgarage ist der Verwaltung der WEG Tiefgarage spätestens zum Mietbeginn bzw. innerhalb einer Woche nach Kaufvertragster‐ min schriftlich mit Namen und Anschrift des Erwerbers anzuzeigen. e) Regelung zu Aufbauten und Befestigungen auf der Tiefgaragendecke Aufbauten und Befestigungen auf der Tiefgarage dürfen generell nur nach Zustimmung der WEG‐Verwaltung der Tiefgarage vorgenommen werden. Sie werden gestattet, sofern eine Beeinträchtigung der Funktion der Decke ausgeschlossen werden kann und dies der WEG Tiefgarage nachgewiesen wird. Alle dazu notwendigen Genehmigungen sind durch den An‐ tragsteller auf eigene Kosten beizubringen. f) Definition von Übergangs‐, Geh‐ und Nutzungsrechten Die jeweiligen Eigentümer und Mieter der im Baufeld B befindlichen Hochbauten sind be‐ fugt, durch die Tiefgarage zu gehen oder sie mit dem Fahrrad zu benutzen, auch wenn sie nicht Eigentümer oder Nutzer eines Stellplatzes sind. Für diesen Fall vergibt die WEG Tiefga‐ rage auf Antrag Schlüssel für den Tiefgaragenzugang. Baufeld 2 Fischerareal Baindt Ankerkonzeption Seite 14 von 20 B. Gemeinschaftliche Freianlagen Der Innenhof wird durch die beiden Gebäude C und D gebildet. Er umfasst die individuellen und die gemeinschaftlich genutzten Bereiche, unabhängig von den tatsächlichen Grundstücksgrenzen. Die gemeinschaftlichen Freianlagen bieten im Innenhof Raum und Platz für Kinder und Erwachsene, für Kommunikation und Aktivität. Sie sind der Begegnungsraum aller Anwohner des Innenhofs. Die Gestaltung der gemeinschaftlichen Freianlagen erfolgt in einem vom Ankerprojekt organisierten und gesteuerten partizipativen Prozess (Beteiligungsprozess) mit bevollmächtigten Vertretern der Anliegerprojekte. Jedes Projekt bestimmt einen entscheidungsbefugten Vertreter und Stellvertreter. Die individuell genutzten Bereiche der Hochbauprojekte umfassen einen Streifen von ca. 3‐5m (Süd‐ und Ostfassade) und ca. 2‐3m (Nord‐ und Westfassade) entlang den Fassaden. Die Angebote innerhalb der gemeinschaftlich genutzten Flächen sollen möglichst vielfältig von allen Anwohnern des Baufelds nutzbar sein, die gemeinschaftlichen Außenanlagen beinhalten nicht die Gebäude E‐G. Ein wichtiges Anliegen der Planung ist es, die Übergänge zwischen individuell und gemeinschaftlich genutzten Flächen in die Hofplanung mit einzubeziehen, damit eine hohe Gestaltungsqualität und ein durchgängiges Konzept erzielt werden kann. Die Balance zwischen privaten Rückzugsräumen und der Nutzung und Zugänglichkeit des Hofs ist dabei entscheidend. Die Abgrenzung ist ohne Zäune und Mauern vorgesehen, so dass der gesamte Innenhof als ein zusammenhängender Freiraum wahrgenommen wird. Mit der Planung der gemeinschaftlichen Freianlagen ist das Büro welsner+welsner beauftragt. Den Anliegern wird nahegelegt, das Büro auch für die Planung der restlichen individuell genutzten Bereiche zu beauftragen. Die Regelungen im Einzelnen: 9) Definition der Bauherrschaft Die Planung der Freianlagen erfolgt durch die noch zu gründende Planungsgemeinschaft „Innenhof Baufeld 2 GbR“. Zur Umsetzung wird nach der Planungsphase die Baugemeinschaft „Innenhof Baufeld 2 GbR“ gegründet, sie ersetzt die Planungsgemeinschaft. Mitglieder beider Gesellschaften sind die einzelnen Optionsnehmer als Baugemeinschaften, Genossenschaften oder Bauträger (keine Einzelpersonen eines Projektes). Es besteht eine Verpflichtung zur Mitgliedschaft in der Planungs‐ bzw. Baugemeinschaft. 10) Definition Stammgrundstück und Erwerb dessen Erwerb eines kleinen, noch abzuteilenden Stammgrundstücks „Innenhof Baufeld 2“ zu den realen Grundstückskosten durch die Baugemeinschaft „Innenhof Baufeld 2 GbR“. Der Erwerb soll in Miteigentumsanteilen zusammen mit dem Kauf der Hochbaugrundstücke erfolgen. 11) Rechtlicher Rahmen für den Betrieb der gemeinschaftlichen Freianlagen Anlehnung an das WEG als rechtlichen Rahmen für den dauerhaften Betrieb des Innenhofs. Die Projektsteuerung der Baugemeinschaft „Innenhof Baufeld 2 GbR“ organisiert die Auswahl einer Verwaltung, die dann zur ersten Eigentümerversammlung der Eigentümergemeinschaft „Innenhof Baufeld 2“ einlädt. Nach Abnahme des Bauvorhabens und Abrechnung der Kosten ist die Baugemeinschaft „Innenhof Baufeld 2 GbR“ beendet. Verbleibende Rechte und Pflichten, z.B. hinsichtlich Gewährleistung, Unterhalt und Instandhaltung gehen an die Eigentümergemeinschaft Innenhof über. 12) Bauliche Regelungen a) Definition der gemeinschaftlich und privat genutzten Flächen im Baufeld Baufeld 2 Fischerareal Baindt Ankerkonzeption Seite 15 von 20 Die gemeinschaftlichen Freianlagen setzen sich neben dem Stammgrundstück Freianlagen aus Teilbereichen der parzellierten einzelnen Grundstücke zusammen. Die Zuordnung von gemeinschaftlich und individuell genutzten Flächen erfolgt nach dem Strukturplan vom 12.07.2022 (Anlage 1). Eine nicht lineare, sondern mäandernde Gestaltung der Übergänge zwischen gemeinschaftlich und individuell genutzten Flächen ist gewünscht und soll möglich sein. b) Planungsgrundlage Planungsgrundlage ist die Strukturplanung vom 12.07.2022 des Büros von lpundh architekten (Anlage 1). c) Organisationsform von Planung und Herstellung der gemeinschaftlichen Freianlagen (partizipatives Verfahren) Die Planung der gemeinschaftlichen Freianlagen erfolgt durch die Planungsgemeinschaft „Innenhof Baufeld 2 GbR, unter Einbeziehung aller Anlieger. Sie erfolgt in einem von der Projektsteuerung organisierten und gesteuerten partizipativen Prozesses (Beteiligungs‐ prozess) mit bevollmächtigten Vertretern aller Hochbauprojekte. Jedes Projekt bestimmt einen entscheidungsbefugten Vertreter und Stellvertreter. Die Herstellung übernimmt die Baugemeinschaft „Innenhof Baufeld 2 GbR“. d) Abgrenzung der Planungsbereiche und Zuständigkeiten Für die Planung und Ausführung der individuellen Bereiche sind die jeweiligen Hochbau‐ projekte verantwortlich. Es wird angestrebt, zwischen diesen und den gemeinschaftlichen Bereichen eine durchgängige Gestaltung umzusetzen, um dadurch eine gewisse Groß‐ zügigkeit zu erhalten. Die privat genutzten Bereiche können durch eine lockere Bepflanzung mit Büschen und Stauden optisch von den gemeinschaftlichen Flächen abgegrenzt werden, Einfriedungen durch Hecken, Mauern, Sichtschutzwände oder Zäune ist nicht gestattet. e) Innenhofentwässerung Die Innenhofentwässerung wird auf der Tiefgaragendecke über den Rand geführt, und bei Bedarf über eine Zisterne vermutlich nach Westen in Richtung des öffentlichen Kanals weitergeleitet. Details sind noch festzulegen. f) Regenwasserableitung der Hochbauprojekte Die Regenwasserableitung der Hochbau‐Projekte erfolgt jeweils zur Blockaußenseite zum öffentlichen Kanal hin. Die Entwässerung sämtlicher Dachflächen, Dachterrassen, Loggien und Balkone ist kontrolliert dem öffentlichen Entwässerungssystem zuzuführen, bei Bedarf über eine Zisterne. Die Flächendrainage im Innenhofaufbau darf hiermit nicht belastet werden. Eine zulässige Ausnahme hiervon ist nur für Notüberläufe möglich. g) Gebäudezugänge vom Innenhof Beim Innenhofaufbau handelt es sich um einen Flachdachaufbau. Sämtliche Gebäude‐ öffnungen, z.B. Eingangs‐ und Terrassentüren, sind deshalb nach den Regeln der Technik zu planen. h) Sichtschutzelemente Für eventuell gewünschte Sichtschutzelemente im Bereich zwischen einzelnen jeweils individuell genutzten Flächen ist eine abgestimmte Ausführung vorgesehen, die im Rahmen der partizipativen Planung festgelegt wird. Zwischen gemeinschaftlichen und individuell genutzten Flächen ist kein Sichtschutzelement zulässig. i) Vorzonen Vorzonen sind die Freiflächen, welche an den Außenseiten des Baufelds liegen. Sie sind von den jeweiligen Hochbauprojekten, auf dessen Grundstück sie liegen, zu planen und Baufeld 2 Fischerareal Baindt Ankerkonzeption Seite 16 von 20 herzustellen. j) Zusammenarbeit in der Ausführung und Abgrenzung der Zuständigkeiten Aus Gewährleistungsgründen erfolgt die Herstellung sämtlicher Aufbauten – bestehend aus Drainageschicht, Vegetationsschicht und Unterbau für befestigte Flächen – auf der Tief‐ garagendecke oder anderen unterbauten Flächen durch eine von der Baugemeinschaft „Innenhof Baufeld 2 GbR“ beauftragten Firma. Bei den privatgenutzten Flächen werden Vegetationstragschichten und im Bereich von Terrassen die Schottertragschichten durch die von Baugemeinschaft „Innenhof Baufeld 2 GbR“ beauftragte Firma hergestellt. Die Ausführung von Belägen einschließlich der Bettung sowie Bepflanzung und Einsaaten erfolgt durch die Hochbauprojekte. Es wird dringend dazu geraten, dass die Hochbauprojekte die von der Baugemeinschaft „Innenhof Baufeld 2 GbR“ beauftragte Firma auch mit der Ausführung der weiteren Arbeiten an den individuellen Freianlagen beauftragt. Hierdurch können Synergieeffekte und Kostenvorteile erzielt werden. 13) Wirtschaftliche Regelungen a) Verfahren der Kostenermittlung und –verteilung Durch die Organisation als Baugemeinschaft handelt es sich bei den gemeinschaftlichen Freianlagen um eine Realkostenabrechnung. Sämtliche Kostenermittlungen und ‐abrechnungen erfolgen in transparenter Form. Die Kosten für den Aufbau mit Belagsflächen und Bepflanzung sind von demjenigen zu tragen, der das Nutzungsrecht für die entsprechende Fläche hat. Der Kostenverteilerschlüssel für die Herstellung der gemeinschaftlich genutzten Flächen ergibt sich aus dem Verhältnis der nach Bebauungsplan zulässigen BGF der einzelnen Hochbauprojekte, ohne die Berücksichtigung von Balkonen, Erkern oder Rücksprüngen. Auf der Grundlage eines ersten Kostenüberschlages kann von folgender voraussichtlicher Kostengrößenordnung ausgegangen werden: 325.000.‐ € für die gemeinschaftlichen Freianlagen (KG 100‐700 nach DIN 276) b) Inanspruchnahme von Grundstücksflächen für die gemeinschaftlichen Freianlagen Für die zur Herstellung der gemeinschaftlichen Freianlagen in Anspruch genommenen Teilbereiche der parzellierten einzelnen Grundstücke erfolgen keine Ausgleichszahlungen von der Eigentümergemeinschaft Freianlagen an die jeweiligen Grundstückseigentümer. c) Sichtschutzelemente Die Kosten für Sichtschutzelemente zwischen einzelnen jeweils individuell genutzten Flächen tragen die Eigentümer der beiden Flächen jeweils zur Hälfte. d) Vorzonen Die Kostenübernahme für die Planung und Herstellung der nicht von der TG unterbauten Privatgartenflächen sowie der Vorzonen erfolgt vollständig durch das jeweilige Hochbauprojekt auf dessen Grundstück sie liegen. Baufeld 2 Fischerareal Baindt Ankerkonzeption Seite 17 von 20 14) Planer Projektbeteiligte und Honorarsätze Projektsteuerung lpundh projektentwicklung gmbh Till Heller Herdfeldstraße 43, 73230 Kirchheim unter Teck Tel. 0 70 21 / 934 84‐0 info@lpundh.de Honoraransatz: 12 % der Netto‐Gesamtkosten zzgl. 6 % Nebenkosten, zzgl. MWSt. Planung Freianlagen welsner und welsner Freie Garten‐ und Landschaftsarchitekten Plochinger Straße 14, 72622 Nürtingen Tel. 0 70 22 / 93 15 92 hallo@welsner.de Honoraransatz: HOAI, Honorarzone IV unten, zzgl. 6 % Nebenkosten, zzgl. MWSt. 15) Betrieb und Unterhalt a) Kostentragung Der Unterhalt sowie die Instandhaltung und Instandsetzung der gemeinschaftlich genutzten Flächen erfolgt durch die Eigentümergemeinschaft Freianlagen. Der Kostenverteilerschlüssel für den Unterhalt der gemeinschaftlich genutzten Flächen ergibt sich aus dem Verhältnis der nach Bebauungsplan zulässigen Kubatur der einzelnen Hochbauprojekte, ohne die Berücksichtigung von Balkonen, Erkern oder Rücksprüngen. b) Verbrauchskosten Wasser und Strom Sofern eine Versorgung der gemeinschaftlichen Freianlagen mit Wasser und Strom von den jeweiligen Hausanschlüssen der Tiefgarage vorgesehen wird, trägt die Eigentümergemein‐ schaft Freianlagen die Verbrauchskosten. c) Pflege der Bepflanzungen Die Pflege der Bepflanzung einschließlich Gehölzschnitt im Innenhof im Bereich der Übergänge zwischen gemeinschaftlich und individuell genutzten Flächen obliegt für die Seite zum Innenhof der Eigentümergemeinschaft Freianlagen für die innenhofabgewandte Seite den jeweiligen Nutzern. Der größte Teil der Freianlagen im Baufeld 2 ist unterbaut, was bedeutet, dass die Be‐ pflanzungen keinen Erdanschluss besitzen. In trockenen Sommern ist die Begrünung zu bewässern. d) winterliche Räumpflicht und Verwendung von Streusalz Die Verwendung von Streusalz im Bereich sämtlicher Flächen im Innenhof (gemein‐ schaftlich‐ und individuell genutzt) ist untersagt. Es wird ein Schild mit dem Text „Privater Innenhof, kein Winterdienst“ oder ähnlichem Wortlaut aufgestellt. Baufeld 2 Fischerareal Baindt Ankerkonzeption Seite 18 von 20 C. Weitere Vereinbarungen 16) Kooperation zwischen Tiefgaragen‐ und Freianlagengemeinschaft bei Hausanschlüssen und Technikraum Die Tiefgarage und der Innenhof sollen keine eigenen Hausanschlüsse für Wasser und Elektro bekommen. Es wird eine Kooperation mit dem Hochbauprojekt des Ankers erfolgen. Deren Hausanschluss wird jeweils auch für den Bedarf der Tiefgarage ausgelegt. Die Hausanschluss‐ kosten werden im Verhältnis der jeweiligen Bedarfe aufgeteilt. Elektroversorgung: Die Tiefgarage bekommt im Hauptverteiler des Ankerprojektes einen eigenen Stromzähler. Die Kosten hierfür werden dem Projekt von der Baugemeinschaft „Tiefgarage Baufeld 2 GbR“ auf Nachweis erstattet. Ab diesem Zähler erfolgt die weitere Elektroinstallation im Auftrag der Baugemeinschaft Tiefgarage und ausschließlich zu deren Kosten. Der Teil der Leitungsführung durch die Untergeschosse des Hochbauprojektes erfolgt in Abstimmung und – wo möglich – auf direktem Wege. Für das Dulden dieser Leitungen erfolgt keine Ausgleichszahlung. Die Stromversorgung des Innenhofs erfolgt über einen Unterzähler über die Versorgung der Tiefgarage. Die anteiligen Kosten, aufgeteilt im Verhältnis der berechneten Bedarfe, für den Stromanschluss des Innenhofs einschließlich des Stromzählers erstattet die Baugemeinschaft Innenhof der Baugemeinschaft Tiefgarage. Ab dem Zähler werden die Leitungen vom Innenhof erstellt und unterhalten. Wasserversorgung: Die Tiefgarage bekommt nach dem Hauptwasserzähler des Ankerprojektes einen eigenen Wasserzähler. Die Kosten hierfür werden dem Projekt von der Baugemeinschaft „Tiefgarage Baufeld 2 GbR“ auf Nachweis erstattet. Ab diesem Zähler erfolgt die weitere Wasserinstallation im Auftrag der Baugemeinschaft Tiefgarage und ausschließlich zu deren Kosten. Der Teil der Leitungsführung durch die Untergeschosse des Hochbauprojektes erfolgt in Abstimmung und – wo möglich – auf direktem Wege. Für das Dulden dieser Leitungen erfolgt keine Ausgleichs‐ zahlung. Die Wasserversorgung des Innenhofs erfolgt über einen Unterzähler über die Versorgung der Tiefgarage. Die anteiligen Kosten, aufgeteilt im Verhältnis der berechneten Bedarfe, für den Wasseranschluss des Innenhofs einschließlich des Wasserzählers erstattet die Baugemeinschaft Innenhof der Baugemeinschaft Tiefgarage. Ab dem Zähler werden die Leitungen vom Innenhof erstellt und unterhalten. Für etwaige Unterhalts‐, Instandhaltungs‐ oder Instandsetzungskosten an den Teilen der Tiefgaragen‐Elektro‐ und Wasserinstallation im Bereich des Hochbauprojektes kommt die Eigentümergemeinschaft Tiefgarage auf. Die Abrechnung der Verbrauchskosten erfolgt zwischen den beiden Hausverwaltungen. Fallen hierfür auf Seite des Hochbauprojektes zusätzliche Kosten an, sind diese von der Eigentümergemeinschaft Tiefgarage zu erstatten. Zur Erfassung des Zählerstandes ist dem Verwalter der Eigentümergemeinschaft Tiefgarage oder einem Vertreter nach Terminabstimmung Zutritt zu gewähren. Selbiges gilt für Planer und ausführende Firmen im Falle von Wartungs‐, Instandhaltungs‐ oder Instandsetzungsarbeiten. 17) Müll Die Planung und Realisierung von Müllräumen obliegt jedem Hochbauprojekt individuell. Sie sind im eigenen Projekt unterzubringen. Baufeld 2 Fischerareal Baindt Ankerkonzeption Seite 19 von 20 18) Außenwandaufbauten (nur bei Aufteilung von Baukörpern auf mehrere Projekte) Die Außenwandaufbauten (Wärmedämmung, Außenputz, etc.), welche bei unterschiedlichen Gebäudehöhen und Gebäudetiefen auf das jeweilige Nachbargrundstück überstehen können, sind zu dulden. Diese Überstände können zum Beispiel notwendig werden, wenn ein Projekt an der Grund‐ stücksgrenze eine Loggia vorsieht. Die hier liegende Grenzwand des Nachbarprojektes wird dann zur Außenwand und muss gedämmt werden. 19) Bilaterale Regelungen zwischen Hochbauprojekten Zur einvernehmlichen Regelung planerischer, technischer, wirtschaftlicher und juristischer Belange einzig zwischen benachbarten Hochbauten untereinander und ggf. ohne Berührung von Interessen der Eigentümergemeinschaften Tiefgarage oder Innenhof, können weitere Bestimmung nach Erfordernis in die Ankerkonzeption und weiterführend in die Grundlagen‐ vereinbarung aufgenommen werden. Damit soll gewährleistet werden, dass ein Regelwerk alle wechselseitigen Belange behandelt. Baufeld 2 Fischerareal Baindt Ankerkonzeption Seite 20 von 20 D. Salvatorische Klausel Sollten die Baugenehmigungen der Tiefgarage oder der Hochbau‐Projekte Auflagen beinhalten, die Auswirkungen auf die Ankerkonzeption und die Grundlagenvereinbarung haben, suchen die Beteilig‐ ten im Geiste der sonstigen Regelungen nach Lösungen. Dasselbe gilt, sollten sich im weiteren Planungsprozess Punkte ergeben, die bisher nicht geregelt sind. E. Anlagen Anlage 1 Planunterlagen vom 12.07.2022 Aufgestellt, Kirchheim/Teck, 12.07.2022 lpundh projektentwicklung gmbh[mehr]

ww w. bu er os ie be r.d e G e m e in d e B a in d t B e b a u u n g sp la n " G rü n e n b e rg - S tö ck li ss tr a ß e " u n d d ie ö rt li ch e n B a u v o rs ch ri ft e n h ie rz u Fassung vom 23.07.2018 Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 48 Seiten, Fassung vom 23.07.2018 Seite 2 Inhaltsverzeichnis Seite 1 Rechtsgrundlagen 3 2 Planungsrechtliche Festsetzungen (PF) mit Zeichenerklärung 4 3 Örtliche Bauvorschriften (ÖBV) gemäß § 74 LBO mit Zeichenerklärung 14 4 Hinweise und Zeichenerklärung 17 5 Satzung 24 6 Begründung – Städtebaulicher Teil 26 7 Begründung – Abarbeitung der Umweltbelange (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB), Konzept zur Grünordnung 34 8 Begründung – Bauordnungsrechtlicher Teil 40 9 Begründung – Sonstiges 42 10 Begründung – Auszug aus übergeordneten Planungen 44 11 Begründung – Bilddokumentation 45 12 Verfahrensvermerke 46 Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 48 Seiten, Fassung vom 23.07.2018 Seite 3 1 Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634) Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786) Planzeichenverordnung (PlanZV) in der Fassung vom 18.12.1990 (BGBl. I 1991 S. 58), zu- letzt geändert durch Gesetz vom 04.05.2017 (BGBl. I S. 1057); die im nachfolgenden Text zitierten Nummern beziehen sich auf den An- hang zur PlanZV Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) in der Fassung vom 05.03.2010 (GBl. S. 357, ber. S. 416), zuletzt geändert durch Gesetz vom 21.11.2017 (GBl. S. 612, 613) Gemeindeordnung für Baden-Württemberg (GemO) in der Fassung vom 24.07.2000 (GBl. BW S. 581, ber. S. 698), zuletzt geändert durch Verordnung vom 23.02.2017 (GBl. S. 99) Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) in der Fassung vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zu- letzt geändert durch Gesetz vom 15.09.2017 (BGBl. I S. 3434) Naturschutzgesetz Ba- den-Württemberg (NatSchG Baden-Württemberg) vom 23.06.2015 (GBl. 2015 S. 585), zuletzt geändert durch Gesetz vom 21.11.2017 (GBL. S 597) Bundes-Immissions- schutzgesetz (BImSchG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 17.05.2013 (BGBl. I S. 1274), zuletzt geändert durch Gesetz vom 18.07.2017 (BGBl. I S. 2771) Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 48 Seiten, Fassung vom 23.07.2018 Seite 4 2 Planungsrechtliche Festsetzungen (PF) mit Zeichen- erklärung Allgemeines Wohngebiet Die Nutzungen nach § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO (die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften so- wie nicht störende Handwerksbetriebe) können nur ausnahmsweise zugelassen werden (§ 1 Abs. 5 BauNVO). Fernmeldetechnische Hauptanlagen sowie Haupt- oder Nebenanla- gen zur Erzeugung von Energie durch Windkraft nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO bzw. § 14 Abs. 2 BauNVO sind nicht zulässig (§ 1 Abs. 5 BauNVO i.V.m. § 1 Abs. 9 BauNVO). Die Zulässigkeit von fernmeldetechnischen Nebenanlagen im Sinne von § 14 Abs. 2 BauNVO wird dahin gehend modifiziert, dass Mobilfunkanlagen un- zulässig sind (§ 14 Abs. 2 BauNVO, § 1 Abs. 6 i.V.m. Abs. 9 BauNVO). Die Nutzungen nach § 4 Abs. 3 Nrn. 1- 5 BauNVO (Betriebe des Be- herbergungsgewerbes, Sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe, Tankstellen) werden nicht Bestandteil des Bebauungsplanes (§ 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO). (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; § 4 BauNVO; Nr. 1.1.3. PlanZV; siehe Plan- zeichnung) GRZ …. Grundflächenzahl als Höchstmaß (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; § 16 Abs. 2 Nr. 1 und § 19 Abs. 1 BauNVO; Nr. 2.5. PlanZV; siehe Typenschablonen) Überschreitung der Grundfläche Die zulässige Grundfläche darf neben der in § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO getroffenen Vorschrift durch nicht vollflächig versiegelte − Stellplätze und − Zufahrten zu Stellplätzen und Garagen um weitere 50 % überschritten werden. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; § 19 Abs. 4 BauNVO) WA Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 48 Seiten, Fassung vom 23.07.2018 Seite 5 Z .... Zahl der Vollgeschoße als Höchstmaß (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; § 16 Abs. 2 Nr. 3 u. § 20 Abs. 1 BauNVO; Nr. 2.7. PlanZV; siehe Typenschablonen) WH .... m ü. NN Maximale traufseitige Wandhöhe über NN Die maximale traufseitige Wandhöhe über NN darf an keiner Stelle des Hauptgebäudes den festgesetzten Wert überschreiten und wird wie folgt gemessen: − bei Hauptgebäuden mit Satteldach bzw. Walmdach am Schnitt- punkt der Außenwand (außen) mit der Dachhaut (außen) − bei Hauptgebäuden mit Pultdach an der Seite der Dachtraufe (niedrigere Seite der beiden horizontal verlaufenden Dachab- schluss-Seiten) am Schnittpunkt der Außenwand (außen) mit der Dachhaut (außen); Hauptgebäude weisen dann ein Pultdach auf, wenn mindestens 75 % ihrer Dach-Ebenen parallel sind. Sofern zulässige, untergeordnete Widerkehre, Zwerchgiebel oder Dachaufbauten im Bereich des Schnittpunktes der Außenwand mit der Dachhaut liegen, ist die Verbindungslinie zwischen den nächst gelegenen entsprechenden Schnittpunkten außerhalb solcher Bau- teile maßgeblich. Dies gilt nicht für zulässige, jedoch nicht mehr als untergeordnet einzustufende Widerkehre, Zwerchgiebel oder Dach- aufbauten, die im Bereich des Schnittpunktes der Außenwand mit der Dachhaut liegen. Hier ist die Wandhöhe am Schnittpunkt der Außenwand (außen) mit der Dachhaut (außen) des Widerkehres, Zwerchgiebels oder Dachaufbaus zu messen. Untergeordnet sind diese Bauteile dann, wenn sie nicht mehr als 50% der Hausbreite, gemessen jeweils an den Außenkanten der sich gegenüberliegenden Hauswände, einnehmen. Bei Gebäuden, die im Umgriff von zwei unterschiedlichen Festset- zungen zur "WH" liegen, ist eine "effektive WH" entsprechend den Anteilen der Traufen, die in dem jeweiligen Bereich liegen, durch lineare Interpolation zu ermitteln. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; § 16 Abs. 2 Nr. 4 u. § 18 Abs. 1 BauNVO; Nr. 2.8. PlanZV; siehe Planzeichnung) Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 48 Seiten, Fassung vom 23.07.2018 Seite 6 FH .... m ü. NN Maximale Firsthöhe über NN Die maximale Firsthöhe über NN darf an keiner Stelle des Hauptge- bäudes den festgesetzten Wert überschreiten und wird wie folgt ge- messen: − bei Hauptgebäuden mit Satteldach bzw. Walmdach am höchsten Punkt des Firstes − bei Hauptgebäuden mit Pultdach an der höchsten Stelle der Dachkonstruktion (einschließlich Dachüberstand) mit folgender Maßgabe: der festgesetzte Wert muss um 1,25 m unterschritten werden; Hauptgebäude weisen dann ein Pultdach auf, wenn mindestens 75 % ihrer Dach-Ebenen parallel sind. Bei Gebäuden, die im Umgriff von zwei unterschiedlichen Festset- zungen zur "WH" liegen, ist eine "effektive WH" entsprechend den Anteilen der Traufen, die in dem jeweiligen Bereich liegen, durch lineare Interpolation zu ermitteln. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; § 16 Abs. 2 Nr. 4 u. § 18 Abs. 1 BauNVO; Nr. 2.8. PlanZV; siehe Planzeichnung) o Offene Bauweise (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB; § 22 Abs. 1 BauNVO; Nr. 3.1. PlanZV; siehe Typenschablonen) Nur Einzelhäuser zulässig (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB; § 22 Abs. 2 BauNVO; Nr. 3.1.1. PlanZV; siehe Typenschablonen) Nur Einzel- und/oder Doppelhäuser zulässig (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB; § 22 Abs. 2 BauNVO; Nr. 3.1.4. PlanZV; siehe Typenschablonen) Baugrenze Hinweis: Zähleranschluss-Säulen sind innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig E ED Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 48 Seiten, Fassung vom 23.07.2018 Seite 7 (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB; § 23 Abs. 1 u. 3 BauNVO; Nr. 3.5. PlanZV; siehe Planzeichnung) Nebenanlagen und sons- tige bauliche Anlagen au- ßerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche In den Baugebieten sind die gemäß § 14 BauNVO zulässigen Ne- benanlagen und nicht überdachte Stellplätze und Garagen auch au- ßerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und außerhalb des 30 m Waldabstandes zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB; §§ 12, 14 u. 23 BauNVO) E.../D... Wo Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden; die Differenzierung nach Bauweise bzw. Zuordnung ist wie folgt be- stimmt: − E... als max. Wohnungsanzahl pro Einzelhaus (als Wohnge- bäude) − D... als max. Wohnungsanzahl pro Doppelhaushälfte (als Wohngebäude) (§ 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB; siehe Typenschablonen) Verkehrsflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB; Nr. 6.1. PlanZV; siehe Planzeichnung) Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung als öffent- liche Parkplatzfläche (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB; Nr. 6.3. PlanZV; siehe Planzeichnung) Verkehrsflächen als Begleitfläche; für Straßenbegleitgrün, Rand- flächen (z.B. Schotter-Rasen, Rasenpflaster etc.) (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB; siehe Planzeichnung) Straßenbegrenzungslinie; äußere Umgrenzung aller Verkehrsflä- chen (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB; Nr. 6.2. PlanZV; siehe Planzeichnung) P Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 48 Seiten, Fassung vom 23.07.2018 Seite 8 Kanal Bereich ohne Ein- und Ausfahrt (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB; Nr. 6.4. PlanZV; siehe Planzeichnung) Haupt-Versorgungsleitungen unterirdisch, hier Regenwasserka- nal (SB 400) mit Festsetzung eines Leitungsrechtes zu Gunsten der Gemeinde Baindt. (§ 9 Abs. 1 Nr. 13, 21 u. 25 BauGB in Verbindung mit § 9 Abs. 6 BauGB; Nr. 8. PlanZV; siehe Planzeichnung) Unterirdische Bauweise von Niederspannungslei- tungen Niederspannungsleitungen sind ausschließlich in unterirdischer Bau- weise zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 13 BauGB) Behandlung von Nieder- schlagswasser innerhalb des Baugebietes In dem Baugebiet ist Niederschlagswasser, das über die Dach- und befestigten Flächen der Privatgrundstücke anfällt, über das öffentli- che Regenwasser-Kanalnetz der im nordwestlichen Geltungsbereichs vorhandenen Retentionsmulde zuzuführen. Hier ist es zwischenzu- speichern und gedrosselt in den Sulzmoosbach abzuleiten. Auch beim Einbau einer Zisterne ist der Überlauf an das öffentliche Regen- wasser-Kanalnetz zu gewährleisten. Sickerschächte sind unzulässig. Das Ableiten von Schicht- und Grundwasser durch Drainagen ist unzulässig. Schädliche Verunreinigungen des abzuleitenden Niederschlagswas- sers sind unzulässig. Für alle baukonstruktiven Elemente, die großflächig mit Nieder- schlagswasser in Berührung kommen (z.B. Dachdeckungen, jedoch nicht Rinnen, Fallrohre, Geländer etc.) sind Oberflächen aus Zink, Ti- tan-Zink, Kupfer oder Blei unzulässig, sofern diese Oberflächen nicht mit geeigneten anderen Materialien (z.B. Kunststoff-Beschichtung) dauerhaft gegen Niederschlagswasser abgeschirmt werden. (§ 9 Abs. 1 Nrn. 14 u. 20 BauGB) Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 48 Seiten, Fassung vom 23.07.2018 Seite 9 Retentionsbereich In dem Bereich ist Niederschlagswasser von öffentlichen Verkehrsflä- chen und von privaten Grundstücken zurück zu halten und soweit möglich über die belebte Bodenzone zu versickern. Der Bereich ist als naturnahes Retentionsbecken mit natürlichen Böschungswinkeln anzulegen. Ein Dauerstau ist nicht zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 14 BauGB; Nr. 10.2. PlanZV; siehe Planzeichnung) Öffentliche Grünfläche als Retentionsbereich (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB; Nr. 9. PlanZV; siehe Planzeichnung) Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Ent- wicklung von Natur und Landschaft Für die Außenbeleuchtung sind nur mit Lichtstrahl nach unten ge- richtete, vollständig insektendicht eingekofferte (staubdichte) LED- Lampen oder nach dem Stand der Technik vergleichbare insekten- schonende Lampentypen mit einer max. Lichtpunkthöhe von 4,50 m über der Geländeoberkante zulässig. Es sind nur Photovoltaik-Module zu verwenden, die weniger als 6 % polarisiertes Licht reflektieren (je Solarglasseite 3 %). Die Maßnahmen bzw. Vorschriften sind im gesamten Geltungsbe- reich durchzuführen bzw. zu beachten. (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) Bodenbeläge in dem Bau- gebiet In dem Baugebiet (private Grundstücke) sind für − Stellplätze und − Zufahrten und andere untergeordnete Wege ausschließlich wasserdurchlässige Beläge (z.B. in Splitt verlegtes Pflaster mit Rasenfuge, Drainfugenpflaster, Rasengittersteine, Schot- terrasen, Kiesflächen) zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) Zu pflanzender Baum, verbindlicher Standort, der innerhalb der Verkehrsfläche als Begleitfläche um bis zu 3,00 m verschiebbar ist; es sind ausschließlich Gehölze aus der Pflanzliste 1 zu "Pflanzungen Öffentliche Grünfläche R 71 Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 48 Seiten, Fassung vom 23.07.2018 Seite 10 in den öffentlichen Flächen" zu verwenden. Der Baum ist bei Abgang durch eine entsprechende Neupflanzung zu ersetzen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB; Nr. 13.2. PlanZV; siehe Planzeichnung) Zu pflanzender Baum, variabler Standort innerhalb der öffentli- chen Grünfläche; es sind ausschließlich Gehölze aus der Pflanzliste 2 zu "Pflanzungen in den öffentlichen Flächen" zu verwenden. Der Baum ist bei Abgang durch eine entsprechende Neupflanzung zu er- setzen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB; Nr. 13.2. PlanZV; siehe Planzeichnung) Zu pflanzende Sträucher, variabler Standort innerhalb der öffent- lichen Grünfläche; es sind ausschließlich Gehölze aus der Pflanzliste 2 zu "Pflanzungen in den öffentlichen Flächen" zu verwenden. Die Sträucher sind bei Abgang durch entsprechende Neupflanzungen zu ersetzen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB; Nr. 13.2. PlanZV; siehe Planzeichnung) Pflanzungen in den öffentlichen Flächen Pflanzungen: − Für die Pflanzungen in den öffentlichen Flächen sind ausschließ- lich standortgerechte, heimische Bäume und Sträucher aus den unten genannten Pflanzlisten zu verwenden. − Unzulässig sind Gehölze, die als Zwischenwirt für die Erkrankun- gen im Obst- und Ackerbau gelten, speziell die in der Verordnung zur Bekämpfung der Feuerbrandkrankheit (Feuerbrandverord- nung vom 20.12.1985, BGBl. I, 1985 S. 2551, zuletzt geändert durch Artikel 3 § 5 des Gesetzes vom 13.12.2007, BGBl. I S. 2930) genannten. Für die öffentlichen Flächen festgesetzte Pflanzlisten: Pflanzliste 1 (Straßenraum) Bäume Feld-Ahorn Acer campestre 'Elsrijk' Spitz-Ahorn Acer platanoides 'Cleveland' oder 'Olmsted' Hainbuche Carpinus betulus Pyramiden-Hainbuche Carpinus betulus 'Fastigiata' Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 48 Seiten, Fassung vom 23.07.2018 Seite 11 Gefülltblühende Vogel-Kirsche Prunus avium 'Plena' Säulen-Eiche Quercus robur 'Fastigiata' Kleinkronige Winter-Linde Tilia cordata 'Rancho' Pflanzliste 2 (Öffentliche Grünfläche) Bäume Feld-Ahorn Acer campestre Schwarz-Erle Alnus glutinosa Vogel-Kirsche Prunus avium Gewöhnliche Traubenkirsche Prunus padus subsp. padus Silber-Weide Salix alba Sal-Weide Salix caprea Fahl-Weide Salix rubens Berg-Ulme Ulmus glabra Sträucher Roter Hartriegel Cornus sanguinea Gewöhnliches Pfaffenhütchen Euonymus europaeus Faulbaum Frangula alnus Liguster Ligustrum vulgare Schlehe Prunus spinosa Feldrose Rosa arvensis Grau-Weide Salix cinerea Purpur-Weide Salix purpurea Mandel-Weide Salix triandra Korb-Weide Salix viminalis Wolliger Schneeball Viburnum lantana Gewöhnlicher Schneeball Viburnum opulus (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB) Pflanzungen in dem Bau- gebiet (private Grundstü- cke) Pflanzungen: − Für die Pflanzungen in dem Baugebiet sind standortgerechte, heimische Bäume und Sträucher aus der unten genannten Pflanzliste zu verwenden. − Auf max. 5 % der Grundstücksfläche sind auch Sträucher, die nicht in der u.g. Pflanzliste festgesetzt sind, zulässig (z.B. Zier- sträucher, Rosen-Züchtungen). − Pro 600 m² (angefangene) Grundstücksfläche ist mindestens 1 Laubbaum aus der u.g. Pflanzliste zu pflanzen. Abgehende Bäume sind durch eine entsprechende Neupflanzung zu ersetzen. Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 48 Seiten, Fassung vom 23.07.2018 Seite 12 − Im Übergangsbereich zur freien Landschaft und in Bereichen, die an öffentliche Flächen angrenzen, sind Hecken aus Nadelgehöl- zen unzulässig. − Unzulässig sind Gehölze, die als Zwischenwirt für die Erkrankun- gen im Obst- und Ackerbau gelten, speziell die in der Verordnung zur Bekämpfung der Feuerbrandkrankheit (Feuerbrandverord- nung vom 20.12.1985, BGBl. I, 1985 S. 2551, zuletzt geändert durch Artikel 3 § 5 des Gesetzes vom 13.12.2007, BGBl. I S. 2930) genannten. Für das Baugebiet festgesetzte Pflanzliste: Bäume 1. Wuchsklasse Spitz-Ahorn Acer platanoides Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus Schwarz-Erle Alnus glutinosa Sand-Birke Betula pendula Walnussbaum Juglans regia Stiel-Eiche Quercus robur Winter-Linde Tilia cordata Sommer-Linde Tilia platyphyllos Bäume 2. Wuchsklasse Obsthochstämme Feld-Ahorn Acer campestre Hainbuche Carpinus betulus Vogel-Kirsche Prunus avium Sal-Weide Salix caprea Sträucher Berberitze Berberis vulgaris Roter Hartriegel Cornus sanguinea Gewöhnlicher Hasel Corylus avellana Pfaffenhütchen Euonymus europaeus Liguster Ligustrum vulgare Heckenkirsche Lonicera xylosteum Schlehe Prunus spinosa Echter Kreuzdorn Rhamnus cathartica Wilde Stachelbeere Ribes uva-crispa Hunds-Rose Rosa canina Purpur-Weide Salix purpurea Schwarzer Holunder Sambucus nigra Roter Holunder Sambucus racemosa Wolliger Schneeball Viburnum lantana Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 48 Seiten, Fassung vom 23.07.2018 Seite 13 Wasser-Schneeball Viburnum opulus (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB) Abgrenzung ("Nutzungskordel") von unterschiedlichem Maß der Nutzung (§ 9 Abs. 1 BauGB und § 16 Abs. 5 BauNVO; Nr. 15.14. PlanZV; siehe Planzeichnung) Grenze des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "Grünenberg - Stöcklisstraße" Die Inhalte des Bebauungsplanes "2. Friedhofserweiterung und Wohn- und Mischgebiet Grünenbergstraße und Stöcklisstraße" (Fas- sung vom 14.05.2003, Satzungsbeschluss vom 07.10.2003) vor dieser Änderung werden für diesen Bereich vollständig durch diesen Bebauungplan ersetzt. (§ 9 Abs. 7 BauGB; Nr. 15.13. PlanZV; siehe Planzeichnung) Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 48 Seiten, Fassung vom 23.07.2018 Seite 14 3 Örtliche Bauvorschriften (ÖBV) gemäß § 74 LBO mit Zeichenerklärung Grenze des räumlichen Geltungsbereiches der örtlichen Bauvor- schriften zum Bebauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" der Ge- meinde Baindt Die Inhalte der örtlichen Bauvorschriften zum Bebauungsplan "2. Friedhofserweiterung und Wohn- und Mischgebiet Grünenberg- straße und Stöcklisstraße" (Fassung vom 14.05.2003, Satzungsbe- schluss vom 07.10.2003) vor dieser Änderung werden für diesen Be- reich vollständig durch die örtlichen Bauvorschriften zum Bebau- ungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" ersetzt. (§ 9 Abs. 7 BauGB, Nr. 15.13. PlanZV; siehe Planzeichnung) Dachformen Alle vorgeschriebenen Dachformen gelten nur für Dächer von Haupt- gebäuden. Neben den jeweils vorgeschriebenen Dachformen sind für untergeordnete Bauteile (z.B. Gaupen, Eingangsüberdachungen etc.) sowie für Garagen und sonstige Nebenanlagen (z.B. Geräteschuppen etc.) andere Dachformen zulässig. Untergeordnet sind Bauteile dann, wenn sie nicht mehr als 50% der Hausbreite, gemessen jeweils an den Außenkanten der sich gegenüberliegenden Hauswände, einneh- men. (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO) SD Dachform Satteldach mit folgender Maßgabe: Vertikale Versätze von sich gegenüberliegenden Dach-Ebenen (höhenmäßig versetzter First) sind zulässig; sie werden auf max. 1,75 m (senkrecht gemessen von Oberkante Teil-First zu Oberkante Teil-First) beschränkt. (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO; siehe Typenschablonen) WD Dachform Walmdach (auch als Zeltdach oder so genanntes Krüppel- walmdach zulässig) (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO; siehe Typenschablonen) Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 48 Seiten, Fassung vom 23.07.2018 Seite 15 PD Dachform Pultdach mit folgender Definition: Mindestens 75 % aller Dach-Ebenen des jeweiligen Hauptgebäudes müssen zueinander pa- rallel sein. Die Fläche einer Dach-Ebene wird in der senkrechten Pro- jektion auf die Fläche gemessen. (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO; siehe Typenschablonen) DN .... - ....° Dachneigung; Winkel zwischen der Horizontalen und der Ebene des Daches als Mindest- und Höchstmaß; gilt für das Dach des Hauptge- bäudes und für Widerkehre und Zwerchgiebel ab 6,00 m Breite (Au- ßenkante Außenwand). (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO; siehe Typenschablonen) Solar- und Fotovoltaikanla- gen auf Dächern Thermische Solar- und Fotovoltaikanlagen sind der gewählten Dach- neigung entsprechend parallel zur Dachfläche, auf der sie befestigt werden, auszuführen. (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO) Materialien Als Dachdeckung für Dächer von − Hauptgebäuden − Garagen sowie − sonstigen Nebengebäuden sind alle Materialien mit Ausnahme von blanken Metall-Oberflä- chen (Blechdächer ohne Beschichtung) zulässig. Für untergeordnete Bauteile (Verbindungs-Teile, Abdichtungs-Ele- mente etc.) sind darüber hinaus andere Materialien zulässig. Für Dachflächen, die der Gewinnung von Sonnenenergie dienen, sind darüber hinaus Materialien zulässig, die für diese Anlagen (Sonnenkollektoren, Fotovoltaik-Anlagen) üblich bzw. erforderlich sind. (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO) Farben Als Farbe für Dächer sind nur rote bis rotbraune sowie betongraue bis anthrazitgraue Töne zulässig. Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 48 Seiten, Fassung vom 23.07.2018 Seite 16 Für Dachflächen, die der Gewinnung von Sonnenenergie dienen, sind die Farben zulässig, die für entsprechende Anlagen (Sonnen- kollektoren, Fotovoltaik-Anlagen) üblich bzw. erforderlich sind. Für untergeordnete Bauteile (Verbindungs-Teile, Abdichtungs-Ele- mente etc.) sind darüber hinaus andere Farben zulässig. (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO) Anzahl der Stellplätze in dem Baugebiet Die Anzahl der nachzuweisenden Stellplätze pro Wohnung in dem Baugebiet beträgt zwei. (§ 74 Abs. 2 Nr. 2 LBO) Einfriedungen in dem Baugebiet Als Einfriedungen sind ausschließlich Zäune aus Drahtgeflecht, Drahtgitter (auf der jeweils erforderlichen Unterkonstruktion) bis zu einer max. Höhe von 0,90 m über dem natürlichen Gelände sowie Hecken zulässig. Mauern über eine Höhe von 0,40 m über dem na- türlichen Gelände als Einfriedungen sind unzulässig. (§ 74 Abs. 1 Nr. 3 LBO) Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 48 Seiten, Fassung vom 23.07.2018 Seite 17 4 Hinweise und Zeichenerklärung Grenze des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplanes "2. Friedhofserweiterung und Wohn- und Mischgebiet Grünenberg- straße und Stöcklisstraße" der Gemeinde Baindt (siehe Planzeich- nung) Bestehendes Gebäude zur Zeit der Planaufstellung (siehe Plan- zeichnung) Bestehende Grundstücksgrenzen zur Zeit der Planaufstellung (siehe Planzeichnung) Geplante Grundstücksgrenzen; die so gekennzeichneten Grenzen stellen einen Vorschlag zur Aufteilung der Grundstücke dar (siehe Planzeichnung) Nr. ....;....m2 Nummerierung und voraussichtliche Größe der Grundstücke (Nummerierung von Nordwest nach Südost; siehe Planzeichnung) Bestehende Flurstücksnummer (beispielhaft aus der Planzeich- nung) Vorhandenes (natürliches) Gelände; Darstellung der Höhen- schichtlinien (beispielhaft aus der Planzeichnung, siehe Planzeich- nung) Bestehender Weg innerhalb der "öffentlichen Grünfläche als Re- tentionsbereich" zur Unterhaltung des Retentionsbereiches und des angrenzenden Friedhofes (siehe Planzeichnung) 487,0 487,5 Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 48 Seiten, Fassung vom 23.07.2018 Seite 18 Natur- und Artenschutz Die Außenbeleuchtung sollte in den Nachtstunden soweit als aus Gründen der Verkehrssicherheit möglich abgeschaltet oder bedarfs- weise über Bewegungsmelder gesteuert werden. Zäune sollten zum Gelände hin einen Abstand von mind. 0,15 m zum Durchschlüpfen von Kleinlebewesen aufweisen. Die Errichtung von Regenwasser-Auffangbecken (Zisternen) sowie eines Komposts wird empfohlen. Bei der Pflanzung von Bäumen ist das Nachbarrechtsgesetz zu be- rücksichtigen. Zur Entwicklung von Extensivwiesen sollten die öffentlichen Grünflä- chen durch zweimalige Mahd pro Jahr (1. Mahd nicht vor dem 15.06; 2. Mahd Ende September) gepflegt werden. Das Mähgut sollte von der Fläche entfernt werden. Die Ausbringung von Dünge- oder Pflanzenschutzmitteln sollte vermieden werden. Vorhandene Gehölze sollten möglichst erhalten und während der Bauzeit durch entsprechende Baumschutzmaßnahmen vor Verlet- zungen im Kronen- und Wurzelbereich gesichert werden. Artenschutz Um Verbotstatbestände im Sinne des § 44 Abs. 1 BNatSchG zu ver- meiden, sollten vorhandene Gehölze möglichst erhalten werden. Sind Fällungen nicht zu vermeiden, muss die Beseitigung der Ge- hölze zwischen 01.10 und 28.02 außerhalb der Brutzeit von Vögeln bzw. Wochenstubenzeit von Fledermäusen erfolgen. Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes entfallen Höhlenbäume und damit auch (potenzielle) Quartiere für höhlenbrütende Vögel. Um zu gewährleisten, dass die Lebensraumbedingungen für diese Arten erhalten bleiben, sind folgende artenschutzrechtliche Ersatz- maßnahmen umzusetzen: − Baumstämme mit Höhlen sind inklusive ihrer Hauptäste nach der Fällung zu erhalten und auf der öffentlichen Grünfläche im Plangebiet aufrecht zu positionieren, um noch im Holz befindli- chen Insektenarten das Schlüpfen zu ermöglichen. Dazu wird der Stammfuß bis zur für die Standsicherheit erforderlichen Tiefe eingegraben. Alternativ können Bäume scheiterholzartig mitei- nander verkeilt gesichert werden. Auf die ausreichende Siche- rung aller Bäume ist zu achten. Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 48 Seiten, Fassung vom 23.07.2018 Seite 19 Wasserleitung – wird ver- legt − Als Ersatz für den Wegfall potenzieller Quartiermöglichkeiten für Fledermäuse sind im Baumbestand im Umgriff des Plangebietes mindestens vier Fledermauskästen (z.B. Firma Hasselfeldt: zwei Fledermausspaltenkästen und zwei Fledermausgroßhöhlen) an- zubringen. Es ist auf einen fachgerechten Standort (Höhe, Expo- sition und Wetterschutz) zu achten. − Falls beim Fällen der Bäume wider Erwarten eine Fledermaus festgestellt werden sollte, ist der örtliche Fledermausschutzbe- auftragte zu informieren (zu erfragen bei der Unteren Natur- schutzbehörde, Landratsamt Ravensburg), das Tier ggf. fachge- recht bergen und ggf. der Pflege zuführen zu lassen. Bezüglich ausführlicher Erläuterungen siehe artenschutzrechtlichen Kurzbericht vom 28.06.2017. Vorhandener Waldrand (Waldabgrenzung; siehe Planzeichnung) Waldabstand von 30,00 m (siehe Planzeichnung) Abstandsabgrenzung zum Mischwald mit Endbaumhöhen mit bis zu etwa 25,00 m. Um Beschädigungen an Gebäuden oder sonstigen baulichen Anlagen durch umstürzende Bäume oder herabfallende Äste vorzubeugen, ist die Errichtung von Gebäuden im Waldab- standsbereich von 30 m untersagt. Haupt-Wasserleitungen unterirdisch (siehe Planzeichnung) Niederschlagswasser- behandlung und Bodenschutz Auch für die nicht großflächigen baukonstruktiven Elemente sollte auf die Verwendung von Oberflächen aus Zink, Titan-Zink, Kupfer oder Blei verzichtet werden. Als Alternativen für Rinnen und Fall- rohre stehen Chrom-Nickel-Stähle (Edelstahl), Aluminium, Kunst- stoffe oder entsprechende Beschichtungen zur Verfügung. Bodenschutz Um den sparsamen und schonenden Umgang mit Grund und Boden sicherzustellen wird empfohlen, ein Bodenmanagementkonzept zu Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 48 Seiten, Fassung vom 23.07.2018 Seite 20 erstellen und die Bauausführung bodenkundlich begleiten zu las- sen. Das Bodenmanagementkonzept sollte folgende Punkte umfas- sen: Feststellung der physikalischen Eigenschaften des auszuheben- den Bodens; Erdmassenberechnungen (getrennt nach A-, B-, C-Ho- rizont); Mengenangaben bezügl. künftiger Verwendung des Bodens; direkte Verwendung (im Baugebiet, außerhalb des Baugebietes); Trennung von Oberboden und kulturfähigem Unterboden bei Aus- bau und Lagerung; Zwischenlagerung (Anlage von Mieten nach der DIN 19731); Maßnahmen zur Vermeidung und zur Beseitigung von Bodenverdichtungen; Ausweisung von Lagerflächen sowie Auswei- sung von Tabuflächen (keine bauseitige Beanspruchung). Informa- tionen zum Bodenschutz bei Baumaßnahmen enthält der Flyer "Bo- denschutz beim Bauen", der als pdf auf der Homepage des Land- ratsamtes Ravensburg verfügbar ist. Die DIN 19731 ("Bodenbeschaffenheit – Verwertung von Boden- material") und DIN 18915 ("Vegetationstechnik im Landschaftsbau – Bodenarbeiten") sind bei der Bauausführung einzuhalten. Überflutungs-Schutz Bei Starkregen kann es aus verschiedenen Gründen (Kanalüberlas- tung, Oberflächenabflüssen an Hanglagen, …) zu wild abfließen- den Oberflächenabflüssen kommen. Um Überflutungen von Gebäu- den zu vermeiden sind entsprechende (Schutz-) Vorkehrungen zu treffen. Insbesondere ist auf die Höhenlage der Lichtschächte, -höfe und des Einstiegs der Kellertreppen o.ä. zu achten. Sie sollten mög- lichst hoch liegen, um vor wild abfließenden Wässern bei Starkregen zu schützen. Maßnahmen zur Verbesserung des Überflutungs- Schutzes sind auch in die Gartengestaltung integrierbar. Obige An- regungen gelten insbesondere für Grundstücke in oder unterhalb von Hanglagen oder Senken sowie für Grundstücke, die an Retentions- flächen angrenzen. Brandschutz Als Hydranten sollten Überflurhydranten DN 100 vorgesehen wer- den. Die Abstände der Hydranten zueinander sollten 100-200 m nicht überschreiten. Die Feuerwehr Baindt verfügt über kein eigenes Hubrettungsfahr- zeug. Auch die Stütz-punktwehr Weingarten kann - aufgrund einer Fahrtzeit > 5 min - das dort vorgehaltene Hubrettungsfahrzeug nicht inner-halb der fachtechnisch erforderlichen Eintreffzeit für Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 48 Seiten, Fassung vom 23.07.2018 Seite 21 Menschenret-tungsmaßnahmen einsetzen. Da Schiebleitern, mit ei- ner Nennret-tungshöhe von 8m bis 12m nur bedingt für wirksame Lösch- und Rettungsarbeiten iSd. § 15 LBO geeignet sind, bestehen für den Be-reich des obigen Bebauungsplanes grundsätzliche Be- denken gegen-über Aufenthaltsräumen, die eine Rettungshöhe > 8 m aufweisen. In solchen Fällen muss ein zweiter baulicher Ret- tungsweg hergestellt werden, der den Anforderungen der DIN 18065 (notwendige Treppen) entspricht. Gewerbebetriebe, die auf Grund der Brandlasten die Löschwasser- versorgung aus der öffentlichen Wasserversorgung überschreiten, sollten für den Objektschutz selbstständig genügend Löschwasser (z.B. Zisterne) vorhalten. Hingewiesen sei auf folgene Brandschutzvorschriften: 1. Verwaltungsvorschrift des Innenministeriums über Flächen für die Feuerwehr (VwV-Feuerwehrflächen), iVm. § 15 Landesbauordnung. 2. DVGW-Arbeitsblatt W-405, iVm. § 2 (5) Ausführungsverordnung zur Landesbauordnung sowie Ziff. 5.1 IndBauRL. Ergänzende Hinweise Auf Grund der Beschaffenheit des Baugrundes der näheren Umge- bung kann von einer Bebaubarkeit im überplanten Bereich ausge- gangen werden. Den Bauherren wird darüber hinaus empfohlen, im Rahmen der Bauvorbereitungen eigene Erhebungen durchzuführen (z.B. Schürfgruben, Bohrungen). Sollten bei Erdarbeiten Funde (beispielsweise Scherben, Metallteile, Knochen) und Befunde (z.B. Mauern, Gräber, Gruben, Brandschich- ten) entdeckt werden, ist das Landesamt für Denkmalpflege beim Regierungspräsidium Stuttgart (Abt. 8) unverzüglich zu benachrich- tigen. Fund und Fundstelle sind bis zur sachgerechten Begutach- tung, mindestens bis zum Ablauf des 4. Werktags nach Anzeige, un- verändert im Boden zu belassen. Die Möglichkeit zur fachgerechten Dokumentation und Fundbergung ist einzuräumen (gem. § 20 des Denkmalschutzgesetzes (DSchG)). Werden bei Aushubarbeiten Ver- unreinigungen des Bodens festgestellt (z.B. Müllrückstände, Verfär- bungen des Bodens, auffälliger Geruch o.ä.), ist das zuständige Landratsamt unverzüglich zu benachrichtigen. Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 48 Seiten, Fassung vom 23.07.2018 Seite 22 Die Abstandsvorschriften zu Friedhöfen gemäß dem Bestattungsge- setz Baden-Württemberg sind zu beachten. Es ist mit Gebäuden mindestens ein Abstand von 10,00 m einzuhalten. Für die Erschließung des Gebietes ist es notwendig, Kabelverteiler- schränke, Straßenlaternen oder ähnliche Einrichtungen in der öf- fentlichen/privaten Fläche zu installieren. Die Gemeinde Baindt be- hält sich die Auswahl der hierfür geeigneten Standorte sowie evtl. erforderliche Vereinbarungen vor. Im Rahmen der Ausführung der Erschließungsanlage werden in den maßgebenden Bereichen Höhenfixpunkte (Nägel) eingebracht. Den Bauherren wird empfohlen, ein Leer-Rohr von der Erschlie- ßungs-Straße zum Gebäude zur Aufnahme der Telekommunikati- onskabel vorzusehen. Auf die Lage der erforderlichen Hauskontrollschächte ist unabhängig von der festgesetzten Baugrenze bzw. den ggf. festgesetzten Flä- chen für Garagen, Nebenanlagen oder Stellplätze zu achten. Die Schächte sind von Bebauung bzw. Versiegelung jeglicher Art freizu- halten. Auf Grund der angrenzenden landwirtschaftlich genutzten Flächen ist mit der Einwirkung von vorübergehenden belästigenden Geruchs- Immissionen (z.B. durch Aufbringen von Flüssigdung, Pflanzen- schutzmitteln etc.) sowie Lärm-Immissionen (z.B. Traktorengeräu- sche, Kuhglocken etc.) zu rechnen. Unterkellerungen an Gebäuden sollten in Gewässernähe als wasser- dichte und auftriebsichere Wannen ausgeführt werden. Versicke- rungsmulden sollten im Abstand von mind. 6,00 m zu unterkellerten Gebäuden angelegt werden. Bei Grundstücken, bei denen das Maß der baulichen Nutzung über die zulässige Grundfläche festgesetzt ist, sollte für eine grenzüber- schreitende Bebauung (Doppelhäuser) die max. Ausschöpfung der Grundfläche für die einzelnen Grundstücke durch privatrechtliche Re- gelungen frühzeitig vereinbart werden. Plangenauigkeit Obwohl die Planzeichnung auf einer digitalen (CAD) Grundlage er- stellt ist (hohe Genauigkeit), können sich im Rahmen der Ausfüh- rungs-Planung und/oder der späteren Einmessung Abweichungen Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 48 Seiten, Fassung vom 23.07.2018 Seite 23 ergeben (z.B. unterschiedliche Ausformung der Verkehrsflächen, un- terschiedliche Grundstücksgrößen etc.). Weder die Gemeinde Baindt noch die Planungsbüros übernehmen hierfür die Gewähr. Lesbarkeit der Planzeich- nung Zur Lesbarkeit der Planzeichnung werden übereinander liegende Li- nien nebeneinander dargestellt (z.B. Nutzungskette und vorgeschla- gene Grundstücksgrenze). Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 48 Seiten, Fassung vom 23.07.2018 Seite 24 5 Satzung Auf Grund von § 10 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634), § 4 der Gemeindeordnung für Baden-Württemberg (GemO) in der Fassung vom 24.07.2000 (GBl. BW S. 581, ber. S. 698), zuletzt geändert durch Verordnung vom 23.02.2017 (GBl. S. 99), § 74 der Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) in der Fassung vom 05.03.2010 (GBl. S. 357, ber. S. 416), zuletzt geändert durch Gesetz vom 21.11.2017 (GBl. S. 612, 613), der Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786) sowie der Planzeichenverordnung (PlanZV) in der Fassung vom 18.12.1990 (BGBl. I 1991 S. 58), zuletzt geändert durch Gesetz vom 04.05.2017 (BGBl. I S. 1057), hat der Gemeinderat der Gemeinde Baindt den Bebauungsplan "Grünen- berg - Stöcklisstraße" und die örtlichen Bauvorschriften in öffentlicher Sitzung am 11.09.2018 beschlossen. § 1 Räumlicher Geltungsbereich Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes "Grünenberg - Stöcklisstraße" und der örtlichen Bauvor- schriften hierzu ergibt sich aus deren zeichnerischem Teil vom 23.07.2018. § 2 Bestandteile der Satzung Der Bebauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu bestehen aus der Planzeichnung und dem Textteil vom 23.07.2018. Dem Bebauungsplan und den örtlichen Bauvorschriften hierzu wird die jeweilige Begründung vom 23.07.2018 beigefügt, ohne deren Bestandteil zu sein. Die bisherigen Inhalte des Bebauungsplanes "2. Friedhofserweiterung und Wohn- und Mischgebiet Grünen- bergstraße und Stöcklisstraße" (Fassung vom 14.05.2003, Satzungsbeschluss vom 07.10.2003) innerhalb des räumlichen Geltungsbereiches werden durch die nunmehr festgesetzten Inhalte vollständig ersetzt. § 3 Ordnungswidrigkeiten Ordnungswidrig im Sinne des § 75 LBO handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig den auf Grund von § 74 LBO erlassenen örtlichen Bauvorschriften zuwider handelt. Zuwiderhandeln kann mit Geldbußen bis zu 100.000,- € (Einhunderttausend Euro) belegt werden. Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig die Vorschriften − zur Dachform − zur Dachneigung − Solar- und Fotovoltaikanlagen auf Dächern − zu Materialien − zu Farben Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 48 Seiten, Fassung vom 23.07.2018 Seite 25 − zur Anzahl der Stellplätze in dem Baugebiet nicht einhält oder über- bzw. unterschreitet. § 4 In-Kraft-Treten Der Bebauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu treten mit der orts- üblichen Bekanntmachung des jeweiligen Satzungsbeschlusses in Kraft (gem. § 10 Abs. 3 BauGB). § 5 Berichtigung des Flächennutzungsplanes Der Flächennutzungsplan wird gemäß § 13b BauGB i.V.m. § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB für den Bereich des Be- bauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" im Wege der Berichtigung angepasst. Baindt, den ........................ .......................................................... (E. Buemann, Bürgermeister) (Dienstsiegel) Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 48 Seiten, Fassung vom 23.07.2018 Seite 26 6 Begründung – Städtebaulicher Teil Allgemeine Angaben 6.1.1 Zusammenfassung Durch den Bebauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" wird die Umsetzung neuer Wohnbebauung im südöstlichen Bereich des bestehenden Bebauungsplanes die "2. Friedhofserweiterung und Wohn- und Mischgebiet Grünenbergstraße und Stöcklisstraße" ermöglicht. Weiterhin werden auf dem Grundstück mit der Fl.-Nr. 239/1 die bestehenden Festsetzungen moderat aufgeweitet, um einem zeitgemäßen Neubau zu entsprechen. Das überplante Gebiet war bislang für die Erweiterung des Friedhofs vorgesehen und überwiegend als Grünfläche festgesetzt. Im Nordwesten des Plangebietes befindet sich der Friedhof von Baindt, im Süden liegen Flächen für die Landwirtschaft, im Osten und Südosten grenzt Wohnbebauung an. Die Aufstellung des Bebauungsplanes dient der Ausweisung dringend benötigter Wohnbauflächen zur Deckung des Wohnraumbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung sowie des Wohnraumbedarfs, der auf Grund von Wanderungsgewinnen vorhanden ist. Die überplanten Flächen werden im rechtgültigen Flächennutzungsplan als öffentliche Grünfläche für den Friedhof dargestellt und sind daher im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes zu berich- tigen. Die Durchführung einer Umweltprüfung gem. § 2 Abs. 4 BauGB sowie die Erstellung eines Umwelt- berichtes gem. § 2a Satz 2 Nr. 2 BauGB sowie Anlage zu § 2 Abs. 4 und § 2a BauGB ist nicht erfor- derlich, da der Bebauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" im beschleunigten Verfahren erfolgt (gem. § 13b BauGB i.V.m. § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB). Ein Ausgleich bzw. eine Abarbeitung der Eingriffs-Regelung ist nicht erforderlich. Eingriffe, die auf Grund des Bebauungsplanes "Grünenberg - Stöcklisstraße" zu erwarten sind, gelten als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig (gem. § 13b i.V. mit § 13a Abs. 1 Satz 1 BauGB). 6.1.2 Abgrenzung und Beschreibung des Plangebietes Das Plangebiet liegt am südöstlichen Siedlungsrand des Hauptortes Baindt. Es wird im Süden von der Straße "Im Voken", im Nordwesten von der "Stöcklisstraße" begrenzt. Im Norden schließen die Flächen des Friedhofs an, im Nordwesten und Westen ein kleines Waldstück. In diesem fließt ein kleiner Bach, der weiter westlich in den Sulzmoosbach mündet. Innerhalb des Geltungsbereiches befinden sich folgende Grundstücke: Flst.-Nrn. 85/1 (Teilfläche), 849 (Teilfläche), 239/1. Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 48 Seiten, Fassung vom 23.07.2018 Seite 27 Städtebauliche und planungsrechtliche Belange 6.2.1 Bestands-Daten und allgemeine Grundstücks-Morphologie Der zu überplanende Bereich befindet sich im nördlichen Schussental. Die landschaftlichen Bezüge werden geprägt vom Bodenseebecken. Innerhalb des überplanten Bereiches befinden sich, außer auf dem Grundstück mit der Flst.- Nr. 239/1, keine bestehenden Gebäude. Das Plangebiet umfasst im nordwestlichen Teil ein beste- hendes Retentionsbecken, im nördlichen Bereich Parkplätze und Lagerflächen, im südwestlichen und mittleren Teil eine Ackerfläche und im östlichen Teil eine Streuobstwiese. Darüber hinaus sind keine herausragenden naturräumlichen Einzelelemente vorhanden. Das Gelände fällt von Osten in Richtung Nordwesten ab. Der Kreuzungsbereich der "Stöcklisstraße" und der Straße "Im Voken" liegt auf einer Höhe von ca. 491,00 m ü NN. 6.2.2 Erfordernis der Planung Die Nachfrage nach Wohnraum im Schussental im Allgemeinen sowie in der Gemeinde Baindt im Speziellen ist sehr hoch. Zum Zeitpunkt der Planaufstellung sind in der Gemeindeverwaltung zahl- reiche konkrete Anfragen zu Wohnbaugrundstücken registriert. Vor diesem Hintergrund erwächst das Erfordernis der Gemeinde, bauleitplanerisch steuernd einzugreifen. Mit der Aufstellung dieses Bebauungsplanes soll ein Teil dieser Nachfrage bedient werden. Bei dem überplanten Bereich handelt es sich ursprünglich um eine Erweiterungsfläche für den Friedhof in Baindt. Aufgrund der rückläufigen Zahlen für Erdbestattungen reicht das Gelände des jetzigen Friedhofs auch langfristig aus. Daher ist diese Fläche für andere Nutzungen verfügbar und geeignet. Des Weiteren sollen auf dem Grundstück mit der Fl.-Nr. 239/1 die bestehenden Festsetzungen für eine zeitgemäße Bebauung angepasst werden. 6.2.3 Übergeordnete Planungen Für den überplanten Bereich sind u.a. folgende Ziele des Landesentwicklungsplanes 2002 Baden- Württemberg (LEP 2002) des Wirtschaftsministeriums Baden-Württemberg maßgeblich: − − 3.1.6 Die Siedlungsentwicklung ist durch kleinräumige Zuordnungen von Raumnut- zungen, insbesondere der Funktionen Wohnen und Arbeiten, so zu gestalten, dass verkehrsbedingte Belastungen zurückgehen und zusätzlicher motorisier- ter Verkehr möglichst vermieden wird. […] Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 48 Seiten, Fassung vom 23.07.2018 Seite 28 − − 3.1.9 Die Siedlungsentwicklung ist vorrangig am Bestand auszurichten. Dazu sind Möglichkeiten der Verdichtung und Arrondierung zu nutzen, Baulücken und Baulandreserven zu berücksichtigen sowie Brach-, Konversions- und Altlas- tenflächen neuen Nutzungen zuzuführen. Die Inanspruchnahme von Böden mit besonderer Bedeutung für den Naturhaushalt und die Landwirtschaft ist auf das Unvermeidbare zu beschränken. Die Planung steht in keinem Widerspruch zu den o.g. für diesen Bereich relevanten Zielen des Landesentwicklungsplanes 2002 (LEP 2002) sowie des Regionalplanes Bodensee-Oberschwaben. Die Gemeinde Baindt verfügt über einen rechtswirksamen Flächennutzungsplan (Fassung vom 08.04.2006). Die überplanten Flächen werden hierin als Grünfläche "Friedhof (Planung)" darge- stellt. Da die im Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen und Gebiets-Einstufungen mit den Darstel- lungen des gültigen Flächennutzungsplanes nicht übereinstimmen, ist eine Berichtigung des Flä- chennutzungsplanes gemäß § 13b BauGB i.V.m. § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB erforderlich. 6.2.4 Entwicklung, allgemeine Zielsetzung und Systematik der Planung Im Rahmen eines Behördenunterrichtungs-Termines gemäß § 4 Abs. 1 BauGB am 29.11.2016 wurde vom Regierungspräsidium Tübingen sowie dem Regionalverband Bodensee-Oberschwaben auf die Notwendigkeit eines qualifizierten Bedarfsnachweises bzw. einer alternativen Flächenkom- pensation hingewiesen, da die erbrachte Kompensation nur einen Teil der neuen Wohnbaufläche abdeckt. Das Landratsamt Ravensburg, Fachbereich Naturschutz weist auf die Erbringung eines naturschutzrechtlichen Ausgleichs hin. Weiterhin wird auf bestehende alte Obstbäume sowie einen verdolten Bachabschnitt hin. Auch auf eine FFH-Vorprüfung in Bezug auf die Entwässerung des Gebiets wird hingewiesen, sowie auf den Biotopverbund. Das Landratsamt Ravensburg, Fachbe- reich Forst weist auf den Biotopcharakter des kleinen Tobels im westlichen Bereich hin. Das Land- ratsamt. Fachbereich Oberflächengewässer weist auf den durch das Plangebiet verlaufenden ver- dolten Bachlauf hin und eine mögliche Öffnung desselben, sowie den Hochwasserschutz hin. Für das geplante Wohnbauquartier soll erreicht werden, dass es zu der vorhandenen Siedlungs- Struktur hinzutritt, ohne als Fremdkörper zu erscheinen. Ziel der Planung ist es darüber hinaus, bei effektiver Ausnutzung der Flächen, preisgünstigen Wohnraum für die ortsansässige Bevölkerung zu schaffen ohne dadurch die landschaftlich und städtebaulich hochwertige Situation zu beeinträchti- gen. Für die Umsetzung der Planung soll erreicht werden, dass zeitgemäße Bauformen verwirklicht wer- den können. Auf diese Weise soll ein flexibles und bedarfsgerechtes Planungs-Instrument geschaf- fen werden. Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 48 Seiten, Fassung vom 23.07.2018 Seite 29 Die Systematik des Bebauungsplanes entspricht den Anforderungen des § 30 Abs. 1 BauGB ("qua- lifizierter Bebauungsplan"). Dadurch regelt der Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben in dem überplanten Bereich abschließend. Der Bauherrschaft stehen bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen Vereinfachungen im Rahmen des bauaufsichtlichen Verfahrens (entsprechend den jeweils geltenden Vorschriften) zur Verfügung. Die Aufstellung des Bebauungsplanes "Grünenberg - Stöcklisstraße" erfolgt im so genannten be- schleunigten Verfahren gem. §13b BauGB i.V.m. § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB. Dies ist aus folgenden Gründen möglich: − die zulässige Grundfläche liegt mit ca.1.262 m² deutlich unter 10.000 m². − bei dem Vorhaben handelt sich um die Schaffung von Baurecht für die Zulässigkeit von Wohn- nutzung. Es ist ein allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt. − die Flächen schließen an im Zusammenhang bebaute Ortsteile an. − es bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter, da sich Bereiche solcher Schutzgüter nicht in räumlicher Nähe des überplanten Bereiches befinden. Somit sind die Voraussetzungen für die Anwendung des beschleunigten Verfahrens im Sinne des § 13b BauGB i.V.m. § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB eingehalten. Der redaktionelle Aufbau des Bebauungsplanes "Grünenberg - Stöcklisstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu leitet sich aus der Systematik der Rechtsgrundlagen ab. 6.2.5 Planungsrechtliche Vorschriften Für den Bereich ist ein allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt. Auf der Grundlage des § 1 der BauNVO werden innerhalb des gesamten Gebietes sowie der beiden Zonen Veränderungen wie folgt vorgenommen: − Im allgemeinen Wohngebiet soll die Reduzierung von der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetrieben auf eine ausnahmsweise Zulässigkeit Fehlentwicklungen vermeiden. Der Bereich ist auf Grund von damit u.U. verbundenen Nutzungskonflikte auf Grund der Kleinräumigkeit des geplanten Wohngebie- tes teilweise nur schwer lösbar. Eine gleichzeitige Einschränkung der Nutzungen nach § 4 Abs. 2 Nr. 3 (Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke) auf eine ausnahmsweise Zulässigkeit wird jedoch nicht vorgenommen. Die zuletzt genannten Nut- zungen sind innerhalb des Bereiches erforderlich. Durch eine Einschränkung bestünde darüber hinaus die Gefahr, den Gebiets-Charakter vom Grundsatz her zu unterlaufen. − Grundsätzlichen Ausschluss erfahren die in § 4 Abs. 3 Nrn. 1- 5 BauNVO angeführten Nutzun- gen: Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 48 Seiten, Fassung vom 23.07.2018 Seite 30 für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe sowie Tankstellen. Die genannten Nutzungen sind nicht geeignet, innerhalb der überplanten Flächen aufgenommen zu werden. Unlösbare Nutzungs- konflikte sowie die Unmöglichkeit der Integration in die kleinräumige städtebauliche Gesamt- situation sind die Gründe hierfür. − Grundsätzlich ausgeschlossen werden fernmeldetechnische Hauptanlagen gem. § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO (z.B. Mobilfunkmasten) sowie Nebenanlagen dieser Art gem. § 14 Abs. 2 BauNVO. Der Ausschluss dieser Anlagen ist erforderlich, um dem Vorsorgegedanken Rechnung zu tragen. Genaue Auswirkungen auf die Gesundheit des Menschen sind zum Zeitpunkt der Planaufstellung noch nicht bekannt bzw. abgesichert. Gleichzeitig soll vermieden werden, dass durch das Er- scheinungsbild der Anlagen eine negative optische Wirkung auf das Wohngebiet entstehen könnte. Die Bewohner könnten durch die Anlagen nachhaltig in ihrem Wohlbefinden beein- trächtigt werden, auch dann, wenn keine unmittelbare strahlentechnische Beeinträchtigung ge- geben wäre. Dem Gedanken einer flächendeckenden Versorgung mit Mobilfunkanlagen im Ge- meindegebiet kann auch ohne eine detaillierte Untersuchung der funktechnischen Zusammen- hänge entsprochen werden. Dies ist insbesondere dadurch gewährleistet, dass innerhalb des Ortsteils auch in vertretbarer Nähe zum Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes Baugebiete vorhanden oder festgesetzt sind, in denen solche Anlagen generell zulässig sind und in denen keine Einschränkungen ihrer Zulässigkeit gelten oder geplant sind. Die Festsetzungen über das Maß der baulichen Nutzung beschränken sich auf das in der Baunut- zungsverordnung (§ 16 Abs. 3 u. 4 BauNVO) angegebene Erfordernis zur Erlangung der Eigen- schaften eines Bebauungsplanes im Sinne des § 30 Abs. 1 BauGB ("qualifizierter Bebauungsplan"). Dabei erhalten diejenigen Größen den Vorzug, die bezüglich ihrer Lesbarkeit unmissverständlich sind. − Die Festsetzung der Grundflächenzahl im Plangebiet ergibt einen großen Spielraum bei der Aufteilung der Grundstücke und der Verwirklichung von unterschiedlichen Gebäudetypen bzw. - anordnungen. Der festgesetzte Wert von 0,30 für beide Typen befindet sich im Rahmen der im § 17 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) definierten Obergrenzen für Wohngebiete. Der im gesamten Plangebiet zulässige Höchstwert von 0,30 stellt eine für die ländliche Umgebung angepasste Festsetzung dar. − Durch die Möglichkeit, die zulässige Grundfläche für bauliche Anlagen durch Parkplätze, Zu- fahrten etc. zu überschreiten, wird eine sinnvolle Voraussetzung getroffen, um den ruhenden Verkehr aus den öffentlichen Bereichen fern zu halten. Die in der Baunutzungsverordnung (§ 19 Abs. 4) vorgesehene Überschreitungs-Möglichkeit von 50 % ist für ein Baugebiet der geplanten Art nicht ausreichend. Allein durch die erforderlichen und zulässigen Garagen und/oder Stell- plätze ist in der Regel das Überschreitungs-Potenzial ausgeschöpft. Zu berücksichtigen bleiben alle anderen Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO (Wege, Terrassen, Schuppen, Gewächs- häuschen, Spielgeräte, Schwimmbecken etc.) sowie unter Umständen unterirdische Anlagen. Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 48 Seiten, Fassung vom 23.07.2018 Seite 31 Eine beliebige Ausdehnung der Überschreitungs-Möglichkeit für alle in § 19 BauNVO genann- ten Anlagen auf den im Plan festgesetzten Wert würde u.U. zu Fehlentwicklungen führen, da dann z.B. Grenzgaragen in einem nicht vertretbaren Maße zulässig wären. Die getroffene Re- gelung sieht eine differenzierte Überschreitungsmöglichkeit vor. Für die in § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO genannten Anlagen besteht auf Grund von § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO eine Überschreitungsmöglichkeit von 50 % der zulässigen Grundfläche. Für die in den abweichenden Bestimmungen dieser Planung genannten Anlagen besteht eine weitergehende Überschrei- tungsmöglichkeit. Die Kappungs-Grenzen für die einzelnen Nebenanlagen-Typen sind daher unterschiedlich. Eine solche Differenzierung wird zwar in § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO nicht aus- drücklich erwähnt, sie ist jedoch auf Grund der Ausführungen in den einschlägigen Kommen- tierungen als zulässig anzusehen (vgl. Fickert/Fieseler zu § 19 Rn 23). − Die Festsetzung der Zahl der Vollgeschoße in Kombination mit den Gebäudehöhen ist sinnvoll, um eine homogene Art der Bebauung und Ausnutzung der Baukörper vorzugeben. − Die gleichzeitige Festsetzung von First- und Wandhöhen über NN schafft einen verbindlichen Rahmen zur Umsetzung eines breiten Spektrums an Gebäudeprofilen. Die gewählte Systematik schließt Fehlentwicklungen aus. Sie ist auch für den Außenstehenden (z.B. Anlieger) nachvoll- ziehbar und damit kontrollierbar. Die Höhe des natürlichen Geländes ist durch die eingearbei- teten Höhenlinien eindeutig bestimmt. Die festgesetzte offene Bauweise kann als Einzel- oder Doppelhaus (Typ 1) bzw. kann als Einzel- haus (Typ 2) umgesetzt werden. Die Eignung zur Bebauung als Einzel- oder Doppelhaus sollte für jedes Grundstück unabhängig von der jeweils festgesetzten Bauweise von den Interessenten geprüft werden. Die überbaubaren Grundstücksflächen (Baugrenzen) sind so festgesetzt, dass sie über die mögliche Größe der Gebäude auf Grund der Nutzungsziffern (Grundflächenzahl) hinausgehen. Dadurch ent- steht für die Bauherrschaft zusätzliche Gestaltungsfreiheit für die Anordnung der Gebäude im Grundstück. Auf eine Regelung der Zulässigkeit von baulichen Anlagen über die in den §§ 12, 14, und 23 BauNVO getroffenen Regelungen hinaus wird verzichtet. Dadurch sind untergeordnete Nebenanla- gen auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. Die Abstände zu anderen bau- lichen Anlagen auf Grund von anderen Vorschriften bleiben hiervon unbenommen. Die Festsetzung der maximal zulässigen Anzahl der Wohnungen in Wohngebäuden erfolgt aus städtebaulichen Gründen. Auf Grund der Kleinräumigkeit des Baugebietes, dessen starken Bezuges zu den naturnahen Räumen, seiner stark peripheren Lage im Gemeindegebiet sowie des dörflichen Charakters des Orts-Teils wäre bei einer zu starken Bewohnerdichte mit einer Fehlentwicklung zu rechnen. Die vorgenommenen Einschränkungen der Anzahl der Wohnungen sollen darüber hinaus verhindern, dass es zu einer zu starken Versiegelung der Freiflächen in dem gesamten Bereich kommt (Terrassen, Stellplätze, Zufahrten). Randlage und Gebietsstruktur erlauben keine darüber Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 48 Seiten, Fassung vom 23.07.2018 Seite 32 hinaus gehende Anzahl von Wohneinheiten, da dies insbesondere hinsichtlich der Parkierungsmög- lichkeiten zu Problemen führen würde. Durch die Möglichkeit einer Einliegerwohnung können den- noch mehrerere Generationen untergebracht werden. Der Ausschluss von oberirdischen Niederspannungs-Freileitungen erfolgt aus städtebaulichen Grün- den. Neben den Anforderungen für die einzelnen Baugrundstücke und Gebäude werden dadurch für die Erschließungs-Träger Vorgaben zur Ausführung von (in der Regel neu zu errichtenden) An- lagen getroffen, die dazu führen, dass das landschaftliche Umfeld geschützt wird. Auf die Festsetzung von maximalen Erdgeschoß-Fußbodenhöhen wird verzichtet. Dadurch entsteht ausreichend Flexibilität zur Einstellung der Gebäude im Gelände. Zusätzlich ist damit der Anreiz verbunden, zur Optimierung des innergebäudlichen Profils eine moderate Höhenlage des Erdge- schoß-Fußbodens zu wählen. Durch die o.g. Fixierung auf Wand- und Firsthöhen bleiben Fehlent- wicklungen ausgeschlossen. 6.2.6 Infrastruktur Eine Trafostation ist nicht erforderlich. Eine Wertstoff-Insel innerhalb des überplanten Bereiches ist nicht erforderlich. Für den Orts-Teil sind bereits ausreichend Wertstoff-Inseln an geeigneten Stellen vorhanden. 6.2.7 Verkehrsanbindung und Verkehrsflächen Das auszuweisende Baugebiet ist über die "Stöcklisstraße" und "Im Voken" ausreichend an das Verkehrsnetz angebunden. Über die Stöcklisstraße besteht eine Anbindung an die L 314. Dadurch sind weitere Anbindungen unter anderem an die B 30 gegeben. Die Anbindung an den öffentlichen Personen-Nahverkehr (ÖPNV) ist durch die Bushaltestelle des Stadtbusses Ravensburg im Bereich des Rathauses gegeben. Die Planung berücksichtigt die Lage am Friedhof von Baindt und den damit verbundenen Besu- cherverkehr. Deshalb wird im nördlichen Bereich eine Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestim- mung als "öffentliche Parkplatzfläche" festgesetzt. 6.2.8 Wasserwirtschaft Die Gemeinde verfügt über ein Trenn-System zur Entsorgung der Abwässer. Das anfallende Niederschlagswasser, das über die Dach- und befestigten Flächen der Privatgrund- stücke anfällt, ist über das öffentliche Regenwasser-Kanalnetz der im nordwestlichen Geltungsbe- reichs vorhandenen Retentionsmulde zuzuführen. Hier ist es zwischen zu speichern und gedrosselt Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 48 Seiten, Fassung vom 23.07.2018 Seite 33 in den Sulzmoosbach abzuleiten. Auch beim Einbau einer Zisterne ist der Überlauf an das öffent- liche Regenwasser-Kanalnetz zu gewährleisten. Zum Schutz des vorhandenen Regenwasserkanals wird ein entsprechendes Leitungsrecht (LR) fest- gesetzt. Das Baugebiet wird an die gemeindlichen Frischwasserleitungen angeschlossen. Dadurch ist eine einwandfreie Trinkwasserversorgung gewährleistet. Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 48 Seiten, Fassung vom 23.07.2018 Seite 34 7 Begründung – Abarbeitung der Umweltbelange (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB), Konzept zur Grünordnung Umweltprüfung und Abarbeitung der Eingriffsregelung bei beschleunigtem Verfahren gem. § 13b BauGB 7.1.1 Umweltprüfung Die Durchführung einer Umweltprüfung gem. § 2 Abs. 4 BauGB sowie die Erstellung eines Umwelt- berichtes gem. § 2a Satz 2 Nr. 2 BauGB sowie Anlage zu § 2 Abs. 4 und § 2a BauGB ist nicht erfor- derlich, da der Bebauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" im beschleunigten Verfahren (Bebau- ungspläne der Innenentwicklung) erfolgt (gem. § 13b i.V. mit § 13a Abs. 1 Satz 1 BauGB). 7.1.2 Abarbeitung der Eingriffsregelung Eingriffe, die auf Grund des Bebauungsplanes "Grünenberg - Stöcklisstraße" zu erwarten sind, gel- ten als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig (gem. § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB). Ein Ausgleich bzw. eine Abarbeitung der Eingriffs-Regelung ist somit nicht erforderlich. Abarbeitung der Umweltbelange (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB) 7.2.1 Bestandsaufnahme Das Plangebiet liegt am südöstlichen Siedlungsrand des Hauptortes Baindt. Es wird im Nordosten von der Straße "Im Voken", im Süden von der "Stöcklisstraße" begrenzt. Im Norden schließen die Flächen des Friedhofs an, im Nordwesten und Westen ein kleines Waldstück. In diesem fließt ein kleiner Bach, der weiter westlich in den Sulzmoosbach mündet. Schutzgut Arten und Lebensräume und Biologische Vielfalt (Tiere und Pflanzen; § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Das Plangebiet umfasst im nordwestlichen Teil ein bestehendes Retentionsbe- cken, im südwestlichen und mittleren Teil eine Ackerfläche und im östlichen Teil eine Wiese mit insgesamt sieben Obstbäumen (sechs Apfelbäume und ein Birnbaum). Nördlich der Obstwiese ver- läuft ein kurzer asphaltierter Fußweg, an den sich weiter nördlich – im Übergangsbereich zur "Stöcklisstraße" – eine Schotterfläche anschließt. Von der Schotterfläche führt eine teilversiegelte Zuwegung zu dem Retentionsbecken im nordwestlichen Plangebiet. Der für Instandhaltungs- und Pflegemaßnahmen am Retentionsbecken erforderliche Weg führt westlich am Becken vorbei und mündet im südwestlichen Plangebiet in die Straße "Im Voken". Die Obstwiese ist im Zielartenkon- zept des Landkreises Ravensburg als Streuobst mit der Priorität 1 bewertet. Um zu prüfen, ob im überplanten Bereich artenschutzrechtlich relevante Arten vorkommen, wurde das Gebiet im Mai 2017 durch einen Biologen begangen (siehe artenschutzrechtlicher Kurzbericht vom 28.06.2017). Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 48 Seiten, Fassung vom 23.07.2018 Seite 35 Dabei fanden sich auf Grund des relativ hohen Alters der Bäume ein großer Totholzanteil und ver- einzelt Pilzfruchtkörper. Spechthöhlen konnten nicht nachgewiesen werden. Zwei Bäume wiesen Kernholzfäule mit großen Stammhöhlen und mehreren Öffnungen auf. Zudem fanden sich mehrere Astausfaulungen, die kleinräumige Höhlen bildeten. Insgesamt befinden sich vier Höhlen im Baumbestand. Eine Nutzung der Bäume als Nistplatz durch Vögel konnte nicht belegt werden und ist auf Grund der ungünstigen Ausformung der Höhlen auch nicht zu erwarten. Die beiden hohlen Stämme eignen sich grundsätzlich in ihrem Charakter als Fledermausquartiere. Es fanden sich je- doch keine Kotspuren. Zudem deutet die Präsenz von dichten Spinnennetzen im Stamminneren darauf hin, dass die Höhlen aktuell nicht als Quartier genutzt werden. Zwei Baumstämme waren von Ameisen einer nicht näher bestimmten Art besetzt. An vier Bäumen fanden sich Schlupflöcher von Insekten im Totholz. Während der Erfassung wurden folgende Vogelarten im und um das Plan- gebiet festgestellt: Feldsperling, Haussperling, Bachstelze, Girlitz, Hausrotschwanz, Mönchsgras- mücke, Buchfink, Blaumeise, Kleiber und Amsel. Eine unmittelbare Nutzung des Baumbestandes zur Nahrungssuche erfolgte durch ein Paar Feldsperlinge sowie einen Haussperling. Reptilien wur- den im Plangebiet nicht festgestellt. Die überplante Fläche liegt innerhalb des 500 m-Suchraums des landesweit berechneten Biotopverbunds mittlerer Standorte; vermutlich beruht diese Einstufung auf der angenommenen bzw. angestrebten Vernetzung vorhandener Streuobst-Bestände. Insge- samt ist das Plangebiet von mittlerer Bedeutung für das Schutzgut. Schutzgebiete/Biotope (insb. § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. b BauGB): Etwa 200 m nördlich des Plange- bietes liegen die geschützten Biotope "Sulzmoosbach (Baindter Wald bis Baindt)" (Nr. 1-8124- 436-7124) und "Schilf-Röhricht südlich Sulzmoosbach (Baindt)" (Nr. 1-8124-436-6701). Etwa 200 m südlich des Plangebietes liegen die geschützten Biotope "Baumhecke bei Baindt" (Nr. 1- 8124-436-6704) und "Feuchtvegetation westlich Grünenberg" (Nr. 1-8124-436-6700). Etwa 275 m südwestlich des Plangebietes befindet sich das Naturschutzgebiet "Annaberg" (Nr. 4199). Etwa 700 m westlich des Plangebietes beginnt eine Teilfläche des FFH-Gebietes "Schussenbecken mit Tobelwäldern südlich Blitzenreute" (Nr. 8223- 311). Schutzgut Boden und Geologie (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Aus geologischer Sicht ist der Untergrund des Plangebietes von glazialen Sedimenten geprägt. Aus dem anstehenden tonig-leh- migen Geschiebemergel der Würmeiszeit haben sich pseudovergleyte Parabraunerden mittlerer Fruchtbarkeit entwickelt. Gemäß Reichsbodenschätzung, welche die Fläche als Acker bewertet, han- delt es sich bei den Diluvialböden um sandige Lehme guter bis mittlerer Zustandsstufe. Etwa die Hälfte der Fläche wird noch als Acker genutzt; die Parzelle ist mit 0,26 ha jedoch relativ klein. Als Ausgleichskörper im Wasserkreislauf kommt den Böden wegen der geringen Wasserdurchlässigkeit nur eine mittlere Bedeutung zu; ihre Bedeutung als Filter und Puffer für Schadstoffe ist jedoch wegen des Lehmanteils hoch. Im nördlichen Bereich des Plangebietes sind die Böden bereits stärker anthropogen geprägt, da es hier versiegelte und teilversiegelte Bereiche sowie das durch Erdmo- dellierung entstandene Retentionsbecken gibt. Davon abgesehen sind die vorkommenden Böden vollständig unversiegelt und mit semi-natürlicher Vegetation bewachsen. Sie können daher ihre natürlichen Funktionen noch weitestgehend unbeeinträchtigt erfüllen. Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 48 Seiten, Fassung vom 23.07.2018 Seite 36 Schutzgut Wasser/Wasserwirtschaft (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Im Plangebiet verläuft ge- mäß einem Hinweis des Landratsamts Ravensburg (Sachbereich Oberflächengewässer) ein verdol- ter Bachlauf, der aus zwei oberhalb liegenden Quellen auf Fl.-Nr. 239 gespeist wird. Weder der Gemeinde Baindt noch dem involvierten Erschließungsplaner liegen zu dem vermuteten Gewässer Informationen vor. Es wird davon ausgegangen, dass diese Verdolung tatsächlich nicht vorhanden ist. Die überplante Fläche verfügt über ein sehr großes oberirdisches Außeneinzugsgebiet und ist von Niederschlagswasserzuflüssen bei Starkregenereignissen betroffen. Im Nordwesten grenzt der Tobelbach an das Plangebiet an; dieser mündet rund 300 m nordwestlich in den Sulzmoosbach. Der Drosselabfluss des bestehenden Retentionsbeckens für das Baugebiet "Abrundung Grünenberg" führt in diesen Bach. Schutzgut Klima/Luft, Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a und h BauGB): Die offenen Flächen des Plangebietes dienen der lokalen Kaltluftproduktion; die wenigen Obstbäume tragen in geringem Umfang zur Frischluftbildung bei. Laut der Klimaanalysekarte der "Regionalen Klimaanalyse Bodensee-Oberschwaben" (Prof. Dr. A. Schwab & D. Zachenbacher, PH Weingarten, im Auftrag des Regionalverbandes Bodensee-Oberschwaben, 2009) verläuft von Süd- osten her (etwa parallel zur "Stöcklisstraße") ein intensiver Kaltluftstrom (Bergwindsystem) mit geringer Volumenstromdichte (> 15 bis 30 m³/(ms)). Der Luftstrom zweigt unmittelbar südlich des Plangebietes nach Westen hin ab und führt über die hier bestehende Streuobstwiese in Rich- tung Schussental. Messdaten zur Luftqualität liegen nicht vor. Größere Verkehrswege, die zu einer relevanten Schadstoffanreicherung in der Luft führen könnten, führen nicht in räumlicher Nähe des Plangebietes vorbei. Insgesamt ist wegen der Lage im ländlichen Raum von einer nur gering vor- belasteten Luftqualität auszugehen. Schutzgut Landschaftsbild (Landschaft; § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Die Gemeinde Baindt liegt am nordwestlichen Rand des Schussenbeckens (Naturraum Bodenseebecken). Beim Plange- biet handelt es sich um eine teils zur Regenwasserretention, teils landwirtschaftlich genutzte Fläche (Acker und Obstwiese) in südöstlicher Ortsrandlage des Haupt-Ortes Baindt. Die Fläche weist ein leichtes Gefälle Richtung Nordwesten auf und ist auf Grund der verschiedenen Nutzungen ver- gleichsweise abwechslungs-/strukturreich. Wanderwege führen am Gebiet nicht vorbei, sodass der Fläche keine besondere Bedeutung für die Erholung zukommt. Im Norden schließt der überplante Bereich an die Flächen des Friedhofs (hier: Aussegnungshalle und Stellplätze) an. Östlich und süd- östlich befindet sich bestehende Wohnbebauung. An der Nordwest- und Westgrenze des Gebietes beginnt ein dichtes lineares Gehölzband, das den ab hier offen verlaufenden Tobelbach begleitet. Das Plangebiet ist von den angrenzenden Straßen sowie von der freien Landschaft im Süden her gut einsehbar und auf Grund der Ortsrandlage für das Ortsbild von Bedeutung. 7.2.2 Auswirkungen der Planung Schutzgut Arten und Lebensräume und Biologische Vielfalt (Tiere und Pflanzen; § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Durch die Errichtung der Baukörper gehen die Wiesen- sowie die Ackerfläche als Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 48 Seiten, Fassung vom 23.07.2018 Seite 37 Lebensraum für Tiere und Pflanzen verloren. Die vorhandenen Obstbäume werden gefällt. Um zu vermeiden, dass Verbotstatbestände im Sinne des § 44 Abs. 1 BNatSchG eintreten, müssen die Bäume außerhalb der Brutzeit von Vögeln bzw. Wochenstubenzeit von Fledermäusen (d.h. zwi- schen 01.10 und 28.02) gerodet werden. Da hierdurch Höhlenbäume und damit auch (potenzielle) Quartiere für höhlenbrütende Vögel entfallen, sind artenschutzrechtliche Ersatzmaßnahmen umzu- setzen. Baumstämme mit Höhlen sind inklusive ihrer Hauptäste nach der Fällung zu erhalten und auf der öffentlichen Grünfläche im Plangebiet aufrecht zu positionieren, um noch im Holz befind- lichen Insektenarten das Schlüpfen zu ermöglichen. Dazu wird der Stammfuß bis zur für die Stand- sicherheit erforderlichen Tiefe eingegraben. Alternativ können Bäume scheiterholzartig miteinander verkeilt gesichert werden. Als Ersatz für den Wegfall potenzieller Quartiermöglichkeiten für Fleder- mäuse sind im Baumbestand im Umgriff des Plangebietes mindestens vier Fledermauskästen an- zubringen. Sofern die genannten Maßnahmen ordnungsgemäß umgesetzt werden, ist gewährleis- tet, dass die Lebensraumbedingungen für höhlenbrütende Arten erhalten bleiben (siehe arten- schutzrechtlicher Kurzbericht vom 28.06.2017). In Bezug auf den Biotopverbund können in Obst- wiesen vorkommende Arten weiterhin von der westlich liegenden Streuobstwiese (Fl.-Nr. 848) über die südöstlich des Plangebietes am Ortsrand vorkommenden Obstbäume ("Stöcklisstraße 20, 22 und 24") in Richtung Osten (Obstbäume bei Hofstelle im Außenbereich) wandern, so dass trotz der wegfallenden Obstbäume die Vernetzungsfunktion gewahrt bleibt. Schutzgebiete/Biotope (insb. § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. b BauGB): Die im weiteren Umfeld liegenden Biotope sowie das Naturschutzgebiet bleiben von der Planung unberührt. Um auch Beeinträchti- gungen des FFH-Gebietes "Schussenbecken mit Tobelwäldern südlich Blitzenreute" zu vermeiden, sind im Bebauungsplan entsprechende Minimierungsmaßnahmen festgesetzt (insektenschonende Beleuchtung und Verwendung nur schwach reflektierender Photovoltaikanlagen, siehe Konzept zur Grünordnung, Punkte 7.2.3.2 und 7.2.3.3). Die Entwässerung des Plangebietes erfolgt über das bestehende Retentionsbecken, welches im Rahmen der Erschließungsarbeiten geringfügig vertieft bzw. höhere Böschungen angelegt werden um ein größeres Rückhaltevolumen zu erzielen. Durch die Volumenvergrößerung ändern sich die über den Drosselabfluss in den Tobelbach eingeleiteten Niederschlagswassermengen nicht (d.h. der bereits genehmigte Wert von 8 l/s wird weiterhin ein- gehalten), so dass sich keine über den Bestand hinausgehenden Auswirkungen auf den Vorfluter und damit auch keine Auswirkungen auf das FFH-rechtlich geschützte Gewässer, in welches der Tobelach mündet, ergeben. Mögliche Beeinträchtigungen wurden im Rahmen einer FFH-Vorprü- fung vom 10.04.2018 (Büro Sieber) zum besagten FFH-Gebiet abgearbeitet. Die Niederschlags- entwässerung wurde mit der angegebenen Drosselabflussmenge als FFH-Verträglich eingestuft. Schutzgut Boden und Geologie (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Durch die mit der Planung er- möglichte Bebauung und die damit einhergehende Versiegelung werden die Funktionen der be- troffenen Böden beeinträchtigt bzw. gehen ganz verloren. Im Bereich der neuen Baukörper bzw. Zufahrtsflächen kommt es zu einer Abtragung der oberen Bodenschichten. Die versiegelten Flächen können nicht mehr als Standort für Nutzpflanzen oder die natürliche Vegetation dienen und bieten Bodenorganismen keinen Lebensraum mehr. Zudem wird das eintreffende Niederschlagswasser in Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 48 Seiten, Fassung vom 23.07.2018 Seite 38 diesen Bereichen nicht mehr gefiltert und gepuffert. Die Größe der voraussichtlich versiegelten Flä- chen liegt bei maximal ca. 4.000 m², so dass die Neuversiegelung noch als moderat bewertet werden kann. Schutzgut Wasser/Wasserwirtschaft (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Durch die mit der Bebau- ung verbundene Versiegelung wird auch die Versickerungsleistung der betroffenen Flächen einge- schränkt. Spürbare Auswirkungen auf die Grundwasserneubildungsrate bzw. den lokalen Wasser- haushalt sind dadurch jedoch auf Grund der geringen Flächengröße nicht zu erwarten. Das auf den befestigten Flächen anfallende Niederschlagswasser soll in das bestehende Retentionsbecken ein- geleitet werden. Dieses wird im Rahmen der Erschließungsarbeiten vertieft, um ein größeres Rück- haltevolumen zu erzielen. Schutzgut Klima/Luft, Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a und h BauGB): Die Kaltluftentstehung wird im Plangebiet unterbunden und auf die angrenzenden Offen- flächen beschränkt. Die sieben Obstbäume werden voraussichtlich gerodet, wodurch ihre frischluft- produzierende Wirkung entfällt. Im Bereich des bestehenden Retentionsbeckens, auf den privaten Baugrundstücken sowie in geringem Umfang auch im Straßenraum sind jedoch Baum-Neupflan- zungen vorgesehen. Langfristig können die neu zu pflanzenden Bäume eine luftfilternde und kli- maregulierende Wirkung haben. Unter Berücksichtigung der Bebauungsart (kleinteilige Wohnbe- bauung mit Gärten) entsteht damit für das Schutzgut Klima/Luft insgesamt keine wesentliche Be- einträchtigung. Der Kaltluftstrom in Richtung Westen wird nicht behindert. Schutzgut Landschaftsbild (Landschaft; § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB): Die Erlebbarkeit des landschaftlichen Umfeldes erfährt durch die in Ortsrandlage geplanten Baukörper eine geringfügige Beeinträchtigung. Für die angrenzenden, bereits bebauten Grundstücke ist mit einer geringen Ein- buße an der Erlebbarkeit des landschaftlichen Umfeldes zu rechnen (Ausblick auf die Obstwiese und die kleine Ackerfläche). Die getroffenen grünordnerischen Festsetzungen und bauordnungs- rechtlichen Vorschriften stellen jedoch sicher, dass die Auswirkungen auf die benachbarten Anlieger begrenzt bleiben und sich die neu hinzukommende Bebauung gut in die gewachsene dörfliche Struktur einfügt. 7.2.3 Konzept zur Grünordnung Das Konzept zur Grünordnung berücksichtigt den Bestand und die Auswirkungen der Planung wie folgt: Zum Schutz nachtaktiver Insekten wird festgesetzt, dass als Außenbeleuchtung nur Leuchtentypen mit geringem Anteil an blauem und ultraviolettem Licht (z.B. Natriumdampf- oder LED-Lampen) mit einer maximalen Lichtpunkthöhe von 4,50 m verwendet werden dürfen. Um fehlgeleitete Eiablagen von wassergebundenen Insekten zu vermeiden, sind nur solche Photo- voltaik-Module zulässig, die weniger als 6 % Licht reflektieren (je Solarglasseite 3 %). Dies wird Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 48 Seiten, Fassung vom 23.07.2018 Seite 39 von Elementen erfüllt, die entspiegelt und monokristallin sind sowie deutliche Kreuzmuster aufwei- sen. Elemente aus Strukturglas besitzen im Vergleich zu Floatglas deutliche Vorteile. Im nordwestlichen Plangebiet wird eine öffentliche Grünfläche festgesetzt, die der Sicherung des bestehenden Retentionsbeckens einschließlich der Zufahrtswege dient. Zudem erfolgt auf dieser Grünfläche eine Eingrünung in Richtung der geplanten Wohnbebauung. Die nordwestlich zum Friedhof hin anschließenden Flächen sind bereits durch bestehende Gehölze gut eingegrünt. Im südlichen Plangebiet ist entlang des vorgesehenen Straßenstichs die Pflanzung von einem Baum vorgesehen. Auch in den privaten Baugrundstücken ist eine Mindestzahl von Bäumen zu pflanzen. Hierdurch wird eine angemessene Ein- und Durchgrünung der Bebauung gewährleistet. Durch die Festsetzung einer Pflanzliste wird die Verwendung standortgerechter, heimischer Gehölze gesichert. Einheimische Bäume und Sträucher bilden die Grundlage vieler Nahrungsketten und dienen der Erhaltung des Lebensraumes für Kleinlebewesen. Sie sollten deshalb gegenüber neo- phytischen Ziergehölzen vorgezogen werden. Gehölze, die als Zwischenwirt für die Erkrankungen im Obst- und Ackerbau gelten, speziell die in der Verordnung zur Bekämpfung der Feuerbrandkrankheit genannten, werden durch die Planung ausgeschlossen. Hierdurch sollen Gefährdungen der im Umkreis bestehenden sowie der zu pflan- zenden Gehölze vermieden werden. Damit die privaten Zier- und Nutzgärten möglichst naturnah gestaltet werden sowie aus gestalte- rischen Gründen werden Hecken aus Nadelgehölzen im Übergangsbereich zur freien Landschaft sowie in Bereichen, die an öffentliche Flächen angrenzen, ausgeschlossen. Die Pflanzung von Sträuchern, die nicht in der Pflanzliste festgesetzt sind (z. B Ziersträucher), wird auf max. 5 % der Grundstücksfläche zugelassen. Auf diese Weise soll zu einem gewissen Grad auch eine Bepflanzung mit nicht heimischen Gehölzen ermöglicht werden, ohne dass Fehlentwicklungen hinsichtlich naturschutzfachlicher oder landschaftsästhetischer Belange zu erwarten sind. Die Verwendung versickerungsfähiger Beläge für Stellplätze, Zufahrten u.a. untergeordnete Wege auf den privaten Baugrundstücken wird festgesetzt, um die Wasseraufnahmefähigkeit des Bodens weitestgehend zu erhalten und damit die Abnahme der Versickerungsleistung des Bodens durch die Versiegelung zu minimieren. Oberflächen aus Zink, Titan-Zink, Kupfer oder Blei werden für baukonstruktive Elemente, die groß- flächig mit Niederschlagswasser in Berührung kommen, zum Schutz des Bodens und des Grund- wassers ausgeschlossen. Um eine Gefahr von umstürzenden Bäumen aus dem nord-/nordwestlich gelegenen Waldstück zu vermeiden, wird ein Waldabstand von 30,00 m zwischen Waldabgrenzung und der Baugrenze fest- gesetzt. Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 48 Seiten, Fassung vom 23.07.2018 Seite 40 8 Begründung – Bauordnungsrechtlicher Teil Örtliche Bauvorschriften 8.1.1 Umfang der getroffenen Vorschriften Die örtlichen Bauvorschriften beschränken sich auf Vorschriften zur Regelung der Dachform, der Dachneigung, Solar- und Fotovoltaikanlagen auf Dächern, der Materialien, der Farben sowie der Anzahl der Stellplätze. Den Bauherren soll dadurch bewusst ausreichend Gestaltungsspielraum bei der Verwirklichung ihrer Bauvorhaben gegeben werden. 8.1.2 Regelungen über die Gestaltung der Gebäude Die Dachformen für den Hauptbaukörper ermöglichen die Errichtung eines Satteldaches, Pultdaches oder Walmdaches. Diese Dachformen entsprechen den Vorstellungen moderner Baukörper und sind bereits an anderer Stelle im Gemeindegebiet umgesetzt. Die ausführliche Definition des Pultdaches kann im Baugenehmigungsverfahren die Entscheidung erleichtern, ob es sich bei dem Dach eines Vorhabens um ein Pultdach handelt und ob demnach die sonstigen Festsetzungen zum Pultdach greifen (Firsthöhe und Dachneigung). Um ein Pultdach handelt es sich, wenn mindestens 75 % aller Dach-Ebenen des jeweiligen Hauptgebäudes zuei- nander parallel sind. Die Fläche einer Dach-Ebene wird in der senkrechten Projektion auf die Fläche gemessen. Das Spektrum für Dachneigungen entspricht den ortsüblichen und landschaftstypischen Vorgaben und berücksichtigt zeitgemäße Bauformen. Durch die Festsetzung von Wand- und Firsthöhen ist die Möglichkeit ausgeschlossen, dass Gebäude eine nicht vertretbare Gesamthöhe erreichen könn- ten. Die Vorschriften über Materialien und Farbenorientieren sich einerseits an den umliegenden, land- schaftsgebundenen Bauformen. Andererseits lassen sie der Bauherrschaft jedoch ausreichend ge- stalterischen Spielraum. Die Beschränkung auf die Dachfarben Rot bis Rotbraun sowie Betongrau bis Anthrazitgrau führt zu einem homogenen und ruhigen Gesamtbild des Ortes. Die Farben fügen sich erfahrungsgemäß besonders gut in die landschaftliche Situation ein. yyq Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 48 Seiten, Fassung vom 23.07.2018 Seite 41 8.1.3 Stellplätze und Garagen Auf Grund der Lage des Gebietes im ländlichen Raum ist erfahrungsgemäß mit einer hohen Mobi- lität der zu erwartenden jungen Familien zu rechnen. Um städtebauliche Fehlentwicklungen durch einen Mangel an Stellplätzen auszuschließen, hat sich die hier angewandte Regelung bewährt, da sie bereits bei sehr kleinen Wohnungsgrößen die Schwelle zum Nachweis von mehr als einem Stellplatz sieht. Die Verkehrsflächen sind so bemessen, dass den konkreten Erfordernissen des flie- ßenden Verkehrs ausreichend Rechnung getragen ist. Die Belange des ruhenden Verkehrs sind in- soweit berücksichtigt, als dass für den Besucherverkehr ausreichend Flächen zur Verfügung stehen. Es wurde hohen Wert auf eine wirtschaftlich bemessene Erschließung und eine geringe Versiege- lung durch Verkehrsflächen gelegt. Die für die dort wohnende Bevölkerung erforderlichen Stell- plätze können vom öffentlichen Verkehrsraum nicht aufgenommen werden, weshalb auf den pri- vaten Flächen ausreichende Stellplätze nachgewiesen werden müssen. Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 48 Seiten, Fassung vom 23.07.2018 Seite 42 9 Begründung – Sonstiges Umsetzung der Planung 9.1.1 Maßnahmen und Zeitplan zur Verwirklichung Eine Veränderungssperre ist nicht erforderlich. Boden ordnende Maßnahmen (Grundstücks-Tausch, Umlegung) sind nicht erforderlich und nicht geplant. 9.1.2 Wesentliche Auswirkungen Wesentliche Auswirkungen auf die gesamtgemeindliche Situation sind auf Grund der begrenzten Größe der zu bebauenden Flächen nicht erkennbar. Erschließungsrelevante Daten 9.2.1 Kennwerte Fläche des Geltungsbereiches: 0,95 ha Flächenanteile: Nutzung der Fläche Fläche in ha Anteil an der Gesamtfläche Bauflächen als WA 0,62 65,3 % Sonstige öffentliche Verkehrsflächen 0,13 13,6 % Öffentliche Grünflächen 0,20 21,1 % 9.2.2 Erschließung Abwasserbeseitigung durch Anschluss an: Trenn-System der öffentlichen Abwasserentsorgung der Gemeinde Baindt Wasserversorgung durch Anschluss an: gemeindliche Wasserversorgung Die Löschwasserversorgung wird durch eine entsprechende Dimensionierung der Wasserleitungen in Verbindung mit einer ausreichenden Anzahl von Hydranten sichergestellt. Stromversorgung durch Anschluss an: Netze BW Gasversorgung durch: Technische Werke Schussental (TWS), Ravensburg Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 48 Seiten, Fassung vom 23.07.2018 Seite 43 Müllentsorgung durch: Landkreis Ravensburg Zusätzliche Informationen 9.3.1 Planänderungen Bei der Planänderung vom 23.07.2018 fanden die Überlegungen und Abwägungen aus der öf- fentlichen Gemeinderats-Sitzung vom 11.09.2018 wie folgt Berücksichtigung. Für die in der Sitzung des Gemeinderates "Baindt" beschlossenen Inhalte wurde bereits vor der Sitzung eine vollständige Entwurfsfassung (Fassung vom 23.07.2018) zur Verdeutlichung der möglichen Änderungen ausgearbeitet. Die in der Gemeinderatssitzung vorgenommenen Ände- rungs-Beschlüsse im Rahmen der nun vorgenommenen Abwägungen sind mit den Inhalten dieser Entwurfsfassung identisch. Die Änderungen umfassen folgende Punkte (ausführliche Abwägungen sind im Sitzungsprotokoll der Sitzung des Gemeinderates bzw. der Sitzungsvorlage der öffentlichen Sitzung des Gemeinderates vom 11.09.2018 enthalten): − Anpassung der Baugrenzen an den 30 m Waldabstand − Streichung von Gartenbaubetrieben bei der Zulässigkeit der Nutzungen − Ergänzung der Festsetzung "Baugrenze" um den Hinweis der Zulässigkeit von Zähleranschluss- säulen − Ergänzung von Ziffer 2.11 (Nebenanlagen und sonstige bauliche Anlagen außerhalb der über- baubaren Grundstücksfläche) hinsichtlich der Zulässigkeit von baulichen Nebenanlagen außer- halb des Waldabstandes − Ergänzung der konkreten Grundfläche in der Begründung − Ergänzung des Brandschutz-Hinweises − Ergänzung der Pflanzliste unter Punkt 2.28 "Pflanzungen in den öffentlichen Flächen" (Pla- nungsrechtliche Festsetzungen) − Ergänzung der Hinweise um die Punkte 4.11 "Vorhandener Waldrand" und 4.12 "Waldabstand von 30,00 m" − Redaktionelle Streichungen bzw. Ergänzungen der Hinweise und Begründungen Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 48 Seiten, Fassung vom 23.07.2018 Seite 44 10 Begründung – Auszug aus übergeordneten Planun- gen Ausschnitt aus dem Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg 2002, Karte 1"Raumkate- gorien"; Darstellung als "Randzone um einen Ver- dichtungsraum" Ausschnitt aus dem Regi- onalplan Bodensee Ober- schwaben, Karte Sied- lung; Ausweisung der Ge- meinde als "Siedlungsbe- reich (Siedlungsschwer- punkt)" Ausschnitt aus dem rechtsgültigen Flächen- nutzungsplan; Darstellung als "Grünfläche" Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 48 Seiten, Fassung vom 23.07.2018 Seite 45 11 Begründung – Bilddokumentation Blick von Westen auf das Plangebiet, links im Bild: die bereits bestehende Retensionsmulde Blick von Norden auf das Grundstück südlich der Straße "Im Voken" Blick von Westen auf die Retentionsmulde Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 48 Seiten, Fassung vom 23.07.2018 Seite 46 12 Verfahrensvermerke Aufstellungsbeschluss zur Änderung (gem. § 2 Abs. 1 BauGB) Der Aufstellungsbeschluss zur Änderung erfolgte in der Gemeinderatssitzung vom 10.10.2017 Der Beschluss wurde am 20.10.2017 ortsüblich bekannt gemacht. Baindt, den …………. ………………………… (E. Buemann, Bürgermeister) Beteiligung der Öffentlichkeit (gem. § 3 BauGB) Die öffentliche Auslegung fand in der Zeit vom 22.05.2018 bis 22.06.2018 (Billigungsbeschluss vom 10.04.2018; Entwurfsfassung vom 10.04.2018; Bekanntmachung am 11.05.2018) statt (gem. § 3 Abs. 2 BauGB). Baindt, den …………. ……………………… (E. Buemann, Bürgermeister) Beteiligung der Behörden (gem. § 4 BauGB) Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden im Rahmen einer schriftlichen frühzeitigen Behördenbeteiligung mit Schreiben vom 10.11.2016 unterrichtet und zur Äußerung aufgefordert (gem. § 4 Abs. 1 BauGB). Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden im Rahmen eines Termines am 29.11.2016 unterrichtet und zur Äußerung aufgefordert (gem. § 4 Abs. 1 BauGB). Von den Behör- den und sonstigen Trägern öffentlicher Belange wurden Stellungnahmen eingeholt (gem. § 4 Abs. 2 BauGB). Sie wurden mit Schreiben vom 17.05.2018 (Entwurfsfassung vom 10.04.2018; Billi- gungsbeschluss vom 10.04.2018) zur Abgabe einer Stellungnahme aufgefordert. Baindt, den …………. …………………………… (E. Buemann, Bürgermeister) Satzungsbeschluss (gem. § 10 Abs. 1 BauGB) Der Satzungsbeschluss erfolgte in der Gemeinderatssitzung am 11.09.2018 über die Entwurfsfas- sung vom 23.07.2018. Baindt, den …………. …………………………… (E. Buemann, Bürgermeister) Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 48 Seiten, Fassung vom 23.07.2018 Seite 47 Ausfertigung Hiermit wird bestätigt, dass der Bebauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu in der Fassung vom 23.07.2018 dem jeweiligen Satzungsbeschluss des Gemeinderates vom 11.09.2018 zu Grunde lagen und dem jeweiligen Satzungsbeschluss entspre- chen. Baindt, den …………. …………………………… (E. Buemann, Bürgermeister Bekanntmachung und In-Kraft-Treten (gem. § 10 Abs. 3 BauGB) Der Satzungsbeschluss wurde am …………. ortsüblich bekannt gemacht. Der Bebauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu sind damit in Kraft getreten. Sie werden mit Begründung für jede Person zur Einsicht bereitgehalten. Über den Inhalt wird auf Verlangen Auskunft gegeben. Baindt, den …………. …………………………… (E. Buemann, Bürgermeister) Berichtigung des Flächennutzungsplanes Der Flächennutzungsplan der Gemeinde Baindt wurde gemäß § 13b BauGB i.V.m. § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB für den Bereich des Bebauungsplanes "Grünenberg – Stöcklisstraße" im Wege der Berichtigung angepasst. Die Berichtigung des Flächennutzungsplanes wurde am …………. ortsüblich bekannt gemacht. Baindt, den …………. …………………………… (E. Buemann, Bürgermeister) Gemeinde Baindt Bebauungsplan "Grünenberg - Stöcklisstraße" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu Textteil mit 48 Seiten, Fassung vom 23.07.2018 Seite 48 Plan aufgestellt am: 10.04.2018 Plan geändert am: 23.07.2018 yyq …………………………… Büro Sieber, Lindau (B) (i.A. M.Sc. Thorsten Reber) Die Planung ist nur zusammen mit Textteil und zeichnerischem Teil vollständig. Nur die versiegelten Originalausfertigungen tragen die Unterschrift des Planers. Der Text ist auf der Grundlage der jeweils aktuellen amtlichen Rechtschreibregeln erstellt.[mehr]